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Réforme urbanisme 2012 : surface de plancher des constructions

Qu’est ce qui a changé entre la RT2005 et la RT2012 ? La nouvelle réglementation thermique à impactée significativement le mode et la façon de construire.
Nous vous expliquons ici, ce qui a créé ce changement et pourquoi.

code-de-l-urbanisme-2012

La réforme de l’urbanisme en 2012 :

La réforme de l’urbanisme prend tournure et des dates sont maintenant annoncées.
Qu’elles sont les dernières nouvelles de cette réforme qui rendra la surface de plancher SHON et la surface de plancher SHOB caduque ?

Entrée en vigueur de la réforme de l’urbanisme prévue pour le 1er Mars 2012.

Architecte-PACA.com vous donne les dernières nouvelles !

Les dates annoncées de la réforme de l’urbanisme :

Suite à l’article 25 de la loi 2010-788 du 12 juillet 2010, la réforme de l’urbanisme tentant à simplifier, unifier et définir les surfaces de plancher des constructions est maintenant proche.

En effet, l’entrée en vigueur de la loi devrait être fixé au 1 er Mars 2012 après un décret d’application devant être promulgué en octobre 2011 au plus tard.

Les dernières précisions sur le calcul des surfaces de plancher des constructions :

Les nouvelles les plus importantes sont principalement destinées aux immeubles d’habitations qui pourront déduire de la surface de plancher des constructions, les surfaces destinées aux caves, celliers ou annexes des logements dès lors que ces surfaces sont uniquement desservies par les parties communes.

Dans le cas d’immeubles d’habitations, 10% de la surface de plancher dévolue à l’habitation pourra être déduite dès lors qu’elle respecte les règles et les surfaces d’habitations sont desservies par des parties communes.

Autre avantage pour les immeubles d’habitations, il ne sera plus fait de distinction quant à la déduction des surfaces dédiées aux surfaces techniques et locaux de stockage de déchets. Les locaux techniques devant être dévolus au fonctionnement de l’immeuble.

Quelles autres modifications sont apportées …

 

Évolution de l’emprise au sol :

L’emprise au sol des constructions prend part à la réforme de l’urbanisme 2012. Qu’est-il modifié dans cette réforme sur l’emprise au sol ?

La réforme intègre une précision importante sur l’interprétation de l’emprise au sol avant la prochaine réforme.

Il faudra prendre en compte lors du calcul de l’emprise au sol :

La projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus (attention la règle à changée depuis 2012)

Cette nouvelle définition permettra de préciser certains points anciennement litigieux et clarifiera la position des communes lors des instructions des permis de construire.

La surface SHOB utilisée pour les serres et constructions à usage agricole sera quant à elles impactée par cette nouvelle définition (800m2 de surface de plancher pour les constructions à usage agricole et 2000m2 concernant les serres).

L’article R.431-2 sera donc modifiée en ce sens, mais qu’en sera-t-il pour les permis de construire en cours d’instruction ou juste délivrés ?

 

La réforme de l’urbanisme 2012 et son impact ?

Cette réforme de l’urbanisme à l’instar de la réforme du permis de construire d’octobre 2007 avait provoqué de nombreux remous.

Il ne sera pas autorisé de remise à niveau ou réinterprétation des autorisations, toutes les autorisations postérieures au 1er mars 2012 la nouvelle réforme de l’urbanisme s’appliquera, mais pour une modification d’une autorisation antérieure, la règlementation antérieure sera utilisée.

Espérons que cela se passe aussi bien qu’en octobre 2007 lors de la réforme du permis de construire, qui pour Marseille et la région PACA s’est plutôt bien passé.

Attendons à présent les nouveaux CERFA MARS 2012 qui prendront en compte ces nouvelles règles !

Source : http://www.adden-leblog.com/?p=1064

La circulaire de la réforme du mode de calcul de la surface de plancher illustrée

Vous trouverez ci-dessous le lien pour télécharger la circulaire expliquant clairement par des schémas le mode de calcul de la surface de plancher

Le mode de calcul de la surface de plancher des constructions illustrée.

 

Des questions ? Des éclaircissements sur cette réforme de l’urbanisme ? Utilisez sans modération le cadre ci-dessous, nous prendrons le temps de trouver les réponses à celles-ci.

Réforme urbanisme 2012 : surface de plancher des constructions
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432 Réponses à vos questions
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Le Règlement National d’Urbanisme (RNU) est assez permissif, mais impose souvent des contraintes claires sur les ouvrages et la distance entre eux.
L’aménagement d’un garage en logement provoque un changement d’affectation (pas de destination, sauf si celui-ci n’est pas un garage destiné à l’usage de l’habitation avec laquelle il est destiné).
Il vous faut donc vérifier que tous les réseaux puissent le desservir, mais également que le fait de supprimer les aires de stationnements ne pénalise pas le bien ou que cette suppression n’est pas interdite.

Avant toutes choses, déposez une demande de certificat d’urbanisme opérationnel ainsi vous pourrez avoir une réponse claire de l’administration.
Les instructions en communauté de communes ou DDT sont parfois compliquées alors consultez avant de faire quoi que ce soit.

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Jérôme

bonjour,

je souhaite réaliser une mezzanine d’environ 17 m2 dans un garage existant, mais compte-tenu de la HSP, la surface de plancher créée est inférieure à 5 m2. Est-il juste de considérer qu’une mezzanine ne créé pas d’emprise au sol par rapport à l’existant (étant construite au-dessus du sol du garage).
Dès lors, suis-je dispensé de Déclaration Préalable de travaux (puisque Surface de plancher < 5 m2 et emprise au sol = 0) ?

Cordialement

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
Si vous ne créez pas de surface de plancher, ni d’emprise au sol et ne modifie en rien l’architecture de l’ouvrage existant, vous êtes selon les textes actuels (à l’heure ou ces lignes sont écrites) dispensés de demande d’autorisation administrative.
Il est cependant nécessaire de ne pas modifier la destination initiale de l’ouvrage.

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c

Bonjour
j’ai obtenue un permi de construire pour un pool house de 50m2
A ce jour le pool house est terminé mais, il y as en plus
1 porte exterieure, 3 fenetres et 30 metres carre en plus
Un de mes voison a porter le P
Quesque je risque, peuvent il me detruire la maison
Cordialement

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Pascal CAMLITI

Bonjour Cyril,
Effectivement votre non conformité est une infraction pénale. En plus des risques légaux une condamnation financière et une démolition est tout à fait envisageable.
Il est impératif que vous engagiez sans tarder une démarche de régularisation, s’y tant est que cela est possible.
Dans le cas ou vous ne pourriez pas corriger votre « erreur », il vous faudra réaliser les modifications afin que celles-ci concordent avec l’autorisation obtenue.

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Jul

Bonjour ,

J ai réalisé une terrasse en bois par dessus ma terrasse en dalle beton de 9 M2 en 2011, est ce qu une demande de travaux était necessaire a l epoque?(il me semblait que non)
Quel sont les riques?
Comment puis je regulariser si besoin?
Je pose ces questions car je vends mon appartement et je ne souhaite pas avoir d histoire avec le futur proprietaire, au pire je peux la demonter.
Je suis dans une copro et le syndic était ok.
Cdlt

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
Cela dépend de la surface d’emprise au sol et mode constructif de la terrasse initiale.
Il est bien évident que toutes situations non déclarées doit être régularisées.
Vous trouverez des réponse sur l’emprise au sol des terrasses ICI, ainsi que des informations sur l’autorisation administrative à déposer selon votre cas.

Surtout, conservez bien toutes les pièces justificatives en copie précisant que le Syndic avait accepté votre première réalisation. Cela pourrait vous être utile.

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Nelson

Bonjour,

je possède une maison en zone inondable(rouge), ma question est: puis-je mettre un abris de jardin en bois (démontable ou fixe)pour ranger ma moto, vélos etc.
merci
cordialement

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
La zone rouge des PPRI zone inondable précise qu’aucune construction ne peut être édifiée et qu’en cas de sinistre, les anciennes constructions ne peuvent être reconstruites.
Vous pouvez trouver toutes les informations précises et par départements via le site du gouvernement.
Vous trouverez également le site du gouvernement traitant des risques majeurs par adresse : http://www.georisques.gouv.fr/

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nourredine

bonjour ,
j’ ai acheté un terrain agricole et il est en zone inondable dite
zone rouge le maire me dit verbalement que je ne peut meme pas construire
un abris de jardin ni installer une serre pour mon potager pour pouvoir
mettre mes semis ect..
ma question est quel sont mes droits a ce niveau ou comment contourner
la loi si elle n’ est pas en ma faveur ?
je voudrai tout simplement avoir un endroit ou je pourrai ranger mon
matériel sac de terreaux pioche bêche…
et aussi une serre de 6 mètres de long sur 4 de large afin de pouvoir garder à l’ abris mes plants tomates par exemple
pouvez vous m’ apporter quelques information positive à ce sujet merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
La meilleure des solutions pour avoir un avis ferme et clair est de déposer une demande de certificat d’urbanisme opérationnel (CUb) afin que les instances se prononcent clairement et par écrit.
Ensuite concernant les zones inondables, la réglementation c’est durcie suite aux nombreux décès de ces dernières années. Il n’y a pas de moyens de contourner et il ne faut surtout pas contourner la loi c’est une question de vie ou de mort… donc soyez respectueux des règles.

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ROMAIN

Bonjour,
Je fait construire une maison 140m² qui atteint le maximum de surface plancher autorisé sur notre terrain.

J’aimerai ajouter une baraque en bois pour garer une moto et ranger le matériel de jardin. Est-il autorisé de dépasser les 4.9m² ? Si non peut-on mettre 2 cabanes de 4.9 m² ?

Enfin est-ce que je peux mettre un carport pour protéger ma voiture de la grêle ?

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
Deux règles sont à contrôler l’une si votre parcelle est soumise à un PLU ou pas, l’autre si une emprise au sol est précisée dans les règles applicables à la parcelle concernée.
Concernant la limite de surface de plancher, si le bien est soumis à PLU, avec la loi ALUR votée dernièrement il n’existe plus de COS donc plus de limite par ce biais là. Seul le gabarit, emprise au sol et volume servent de limitation.
Par contre si le bien est sous POS ou RNU, la limite reste applicable.
Concernant la limite de 5m2 de surface de plancher, elle ne peut pas être cumulable, cela serait trop aisé et tout le monde ferait des extensions de 4.9 + 4.9 +4.9, sans rien demander !!! Soyons sérieux.
Concernant le carpot, il faut que vous étudiez les règles liées à la parcelle pour déterminer si ce type de projet est réalisable. Si vous ne vous sentez pas d’analyser toutes ces données, missionnez un architecte pour une étude de faisabilité, il vous donnera toutes les réponses.
Vous pouvez également solliciter une prestation de conseils.

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kaccart

Bonjour,
J’habite en lotissement. Ma maison fait 140m² et le cahier des charges dit:

 » toute modification, extensions pouvant avoir des liens avec l’urbanisme doit faire l’objet d’un projet d’architecte… »

Pour la construction d’une extension (garage à vélo) de moins de 20m²,je dois déposer une déclaration préalable et dois je faire appel à un architecte?
On lit partout qu’une déclaration préalable ne nécessite pas d’architecte.
Merci pour votre réponse

Cordialement
Catherine kaccart

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Pascal CAMLITI

Madame Bonjour,
La règle générale dit que le recours à l’architecte est obligatoire dès le seuil de surface de plancher de 170m2 atteint ou emprise au sol.
Par contre un règlement de lotissement, si celui-ci est actif prévaut sur les règles d’urbanisme pour certains cas. Ce qui semble être le cas pour vous.
Le lotissement souhaite peut être éviter les dérives architecturales malheureuses qui feraient perdre de la valeur à l’ensemble du lotissement.

Pour ce type de projet, la mission n’est pas complexe le montant de la rémunération sera en adéquation donc ! Ne vous effrayez pas.
Si vous avez des plans et éléments à nous transmettre, nous pourrions vous établir une proposition.
Remplissez le formulaire c’est GRATUIT : Demander un devis d’architecte et avec Internet tout est plus simple.
Nous proposons aussi des prestations de conseils rapide (15mn) pour vous éclairer sur de nombreux points précis.

Cordialement

Répondre
Claude TUDURI

Bonjour,

Aprés renseignment auprés de la mairie du village il m’a été confirmé que la commune n’a ni PLU ni carte communale.C’est donc le réglement national d’urbanisme qui devrait s’appliquer.
Concernant le réglement du lotissement communal aucune régles de maintient n’ont été respectées(pas d’ASL, pas d’AG, etc…).
Ma question est la suivante:
Le réglement du lotissement communal qui a plus de 10 ans est-il caduque?
Si c’est le cas alors la DDT pouvait-elle me refuser mon projet d’installation d’un abri de jardin en s’appuyant sur un article du réglement du lotissement si celui-ci est caduque?
Merci pour votre réponse.Cordialement.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Dans les termes de « maintient de lotissements », un grand nombre de jurisprudences existent et sont parfois difficile à cerner. Recherchez les éléments pour étayer vos propos sur le site jurisprudentes .net rubrique FORUM.
Vous y trouverez pas mal de réponses intéressantes et basées sur des jugements de cours.

Répondre
Claude TUDURI

Bonjour,
J’ai une maison de 60 m2 sur un terrain de 1000 m2.Dans un village.
J’ai déposé une déclaration préalable pour un projet d’installation d’un abri de jardin en bois de 15 m2. Cette autorisation m’a été refusée parce que étant dans un lotissement communal, son réglement précise que les dépendances isolées auront des matériaux de constructions(crépis,toiture,menuiserie)similaires à ceux du batiment principal.Ce réglement ayant plus de 10 ans , je pensais qu’il était caduque et que le PLU de la commune devait dans ce cas s’appliquer.
Le PLU de la commune n’interdit pas les abris de jardin en bois.En effet plusieurs maisons du village qui ne se trouvent pas dans le lotissement communal ont un abri de jardin en bois sur leur terrain. Est-il possible de déposer une nouvelle demande auprés de la mairie et de la DDT en demandant d’appliquer le PLU et pas le réglement du lotissement communal, celui-ci ayant plus de 10 ans.
Merci,cordialement.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour, Un règlement de lotissement prévaut sur le PLU si les règles de maintient du lotissement ont été respectées (ASL, AG, etc..). Dans la cas contraire, le PLU prend la place du règlement.

Répondre
josephine

Bonjour,

Je souhaite construire une « maison d’invité » de moins de 20m² (et pas 40, puisque je ne suis pas dans le cadre d’un plu) sur mon terrain.

La surface initiale est de 100m² la somme etant inferieure à 170m², cela ne necessite pas un permis de construire mais une declaration préalable suffit, n’est ce pas ?

Est ce seulement le maire qui a pouvoir de decision pour cette déclaration préalable?

Et si je souhaite en construire une autre, est ce possible (toujours moins de 20m²; la surface totale toujours inférieure à 170m²) ? dans la meme declaraion ? ou faut il en faire une autre? y a t il un delai entre les deux ?

Merci d’avance … et bonne année !!!!

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Il vous faut faire attention dans votre démarche, car il n’y a pas seulement la surface de plancher qui compte mais également l’emprise au sol.
De plus, la réglementation locale peut contraindre un nombre de logement et voir à corréler le nombre de stationnements liés à ces habitats même de petites surfaces.
Concernant le processus, il doit être celui-ci dépôt de la DP -> Autorisation délivrée -> affichage pour recours des tiers -> Dépôt de la déclaration d’ouverture de chantier actant l’autorisation -> Chantier -> Déclaration d’achèvement de travaux puis dépôt de la seconde…etc… Attention, à bien respecter le processus et vérifier si votre projet est envisageable.
il est tout à fait possible également qu’un PC soit nécessaire selon le secteur ou est situé le projet, renseignez vous donc bien avant de vous lancer dans une demande d’autorisation administrative.

Concernant l’instruction, si la mairie n’instruit pas, ce sera la DDT ou DDTM (Ex DDE).
Si vous déposez une demande de 20 + 20… ce sera Permis de construire.

Espérant avoir été clair, bonne année 2014 à vous aussi 😉

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gangloff

bonjour , j’ai une autorisation de surelevation de 14 m2 de ma maison , mais si je veux faire une hauteur sous plafond de 6m dans toute la maison ( donc en ajoutant PAS de surface habitable ) est ce possible . en résumé grace a la surelevation de la chambre faire une mezzanine sur sejour/salon en rehaussant les murs demande quelle formalite ?merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Si vous créez de la hauteur sous plafond et vous exploitez celle-ci, vous devez déclarer la surface créée. Il n’y a pas plus simple.
En règle générale, lors qu’une modification architecturale intervient en réhausse de toiture, la demande de permis de construire est nécessaire.
Attention à l’application de la RT2012.

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corinne

bonjour
ayant deja construit une maison individuelle je souhaite construire deux bungalows en bois en kit d’une surface de 19,80 m carré.lA QUESTION EST LA suivante faut-il un permis de construire ? fAUT IL SIMPLEMENT PAR ECRIT EN FAIRE UNE SIMPLE LA DECLARATION EN MAIRIE ? Y A T IL DES REGLES A RESPECTER pour la construction des bungalows ? DISTANCE ENTRE BUNGALOWS?
Construction au sol ?

CORDIALEMENT

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Julie Boisse

Bonjour,
Pour l’ajout sur votre parcelle de surfaces allant de 5 à 40m², vous devez au minimum faire une déclaration préalable, voire un permis de construire suivant la règlementation d’urbanisme de votre commune. De plus, les distances à respecter vis à vis des limites de propriété ou entre les constructions présentes sur la parcelle sont fixées par le PLU de votre commune. Étudiez soigneusement au préalable avant toute construction afin de rester dans la légalité. Vérifiez également les hauteurs autorisées, l’emprise au sol, limitée ou non, ainsi que toutes autres règles d’urbanisme ou du code civil à respecter. EN AUCUN CAS une lettre simple adressée à la mairie ne peut remplacer ces démarches.
Cordialement

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Girard

quel document doit fournir un architecte au dela des cerfa classique pour un PC de plus de 200m²

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir, le dossier de demande de permis de construire doit comporter l’ensemble des pièces nécessaires selon la zone, la configuration et caractéristiques de la parcelle. Vous trouverez les informatiosn sur notre article lié aux formulaires cerfa depuis la réforme de Mars 2012.
La liste est disponible en fin de formulaire cerfa.

Répondre
le gallou

Bonsoir,

voilà j’ai acheté un terrain non viabilisé de 1600 m2 en mars 2011 et il se trouve hors lotissement.Je souhaite vendre une partie du fond (800 m2)et l’autre moitié je construis dessus, mon permis est accepté en décembre 2012.Par contre, j’ai des acquéreurs pour le terrain du fond, nous avons signés le compromis dans une agence et en attente chez le notaire. Nous avons signés le terrain non viabilisé mais à la charge de l’acquéreur. Nous avons un accès sur une voie privé pour nos acquéreurs donc nous avons une servitudes…car il y a un autre terrain de 2000 m2 derrière le mien et le propriètaire le coupe en deux donc je passe par la voix qui lui appartient mais j’ai une servitude de passage….avec la nouvelle loi on passe à un lotissement puisqu’il y a 3 lot à vendre + le mien mais moi je me branche devant côté route.Je suis perdu aujourd’hui, on vends le terrain du fond et le bornage est au frais de l’acquérir (accord convenu ensemble) et signé non viabilisé et la mairie nous demande de signer une convention pour viabilisé ce terrain à ma charge alors que je le vends non viabilisé accord avec l’acquéreur cela dure depuis aout on doit attendre encore 4 mois si je signe cette convention et les frais de viabilisation sont de 2200 euros. Puis je vendre ce terrain non viabilisé mais bornage fait et l’acquérir construit dans 7 ans je vois pas ou est le problème avec cette convention ,c’est compliqué ??? Merci de votre réponse.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour, Il est tout de même assez complexe de vous répondre sur ce « mille feuille » juridico réglementaire. En tout état de cause, concernant la vente de la parcelle au fond de votre terrain, il vous faut vous tourner vers votre notaire afin qu’il vous éclair sur les règles à respecter en terme de servitudes et de raccordements.
Il est vrai que depuis peu, les terrains doivent être viabilisés par l’intermédiaire d’un permis d’aménager et produire une attestation de fin de travaux et de conformité pour permettre à la parcelle d’être constructible.
Ensuite, concernant la charge financière de ses travaux de viabilisation, je pense que votre notaire est tout à fait compétent pour vous renseigner sur le montage juridique des conventions.
Les communes doivent vérifier que les parcelles sont qui sont issues de divisions soit constructibles (viabilisées) et non plus simplement dans une zone constructible.
La nuance est importante, car de nombreux litiges sont apparus pour des permis de construire délivrés mais ne pouvant être raccordés aux réseaux.

Répondre
LYDIE

Bonjour
Je dois déposer une demande de modification de mon permis de construire pour ma résidence principale.
Est-ce que j’ai un délai maximum pour le faire par rapport à la date d’acceptation de mon PC ?
Est-ce que je dois appliquer les nouvelles normes liées à la SURFACE DE PLANCHER (depuis le 1er mars 2012) sachant que mon PC était basé sur les anciennes normes (SHOB et SHON)
Merci par avance de vos réponses

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
Le permis de construire modificatif permet d’obtenir l’autorisation de modifier un projet initial, vous devez donc obtenir ce permis de construire modificatif avant de réaliser les travaux concernés.
Si vous devez obtenir un permis modificatif afin d’entériner des travaux déjà effectif, le risque pris est important car en cas de refus de cette autorisation, vous vous verriez contraint de vous conformer à l’autorisation précédemment délivré avec tout ce que cela incombe.
Concernant le délai, il faut savoir que cela ce gère au cas par cas, car il peut y avoir de nombreuses contraintes liées aux évolutions réglementaires (changement de POS ou passage à un PLU plus restrictif, etc…). La demande de permis de construire modificatif est doit toujours précédée les travaux, donc il est important de ne pas tarder et attendre.
Concernant la surface de plancher, la réponse est OUI, vous devrez recalculer la surface SHON en surface de plancher car tous les formulaires CERFA de Mars 2012 n’intègres que cette donnée.

Répondre
Aubry René

Bonjour,
J’ai construit en 2004 une maison 1 niveau,toiture terrasse: SHOB 166m2;SHON 131

Surface de terrain actuellement constructible 990 M2(il y a eu division de parcelle en 2008)

COS 20% =198M2
CES 15% (assainissement individuel)=148,5M2
CES 20% avec tout à l’égout (prévu 1ER semestre 2013)=198M2

Suface cos utilisée 112,76M2
Surface CES utilisée 168,68m (=112,76m2 = garage = porche entre murs+murs extérieurs+ refends)
DE plus il ya une terrasse de 85M2 niveau du sol fini de l’habitation , + 5 à 15 centimètres par rapport à la pelouse (peut-on parler de terrasse surélevée ?)
Si la terrasse était comptabilisée le CES utilisé serait de 168,68+85= 253,68M2

Donc le CES utilisé dépasse le CES autorisé mais ceci a été réalisé avant la nouvelle loi.
Pour 2013 j’ai pour projet d’agrandir de moins de 40 M2

Est-il possible de le faire- sur la toiture terrasse?
– sur la terrasse de 85M2 ?
– sur une partie de la terrasse + une partie du terrain?

Merci d’avance pour votre réponse

Cordialement,René

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour, réaliser un dossier de demande de permis de construire sur la base d’un CES dépassé semble voué au refus, même si les existants ne tiennent pas compte des règles actuelles.
La pré consultation des services d’urbanisme par la réalisation d’une étude de faisabilité ou demande de certificat d’urbanisme opérationnel, vous permettra de connaître les possibilités offertes par votre bien vis à vis des nouvelles règles.

Répondre
carine

Bonjour
Mon fils a commence une grande maison en réunissant 2 vieille granges,il en a fait une partie
Or problème de chômage,couple argent ect.. Il ne peut plus la terminer ,a présent il désire y résider sur 2 pièces
Terminée et peut être réduire la maison par rapport au permis puma terminer qu au long des années c est a dire dans très longtemps
Quand serai t’il des impôts foncier ,devrais je quand même payer pour la superficie complète du permis de construire
Peut on ne déclarer que les surfaces habitée
Merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Les surfaces déclarées au permis de construire sont actées pour les calculs des impôts, je ne connais pas la démarche vous permettant de réduire ces taxes.
Vous devriez prendre contact avec les services de impôts dont dépend la maison concernée et voir avec eux quelles sont les solutions qui peuvent vous être apportées.

Répondre
titou

bonjour,
pourriez vous me dire quand exactement la reforme sur l’urbanisme sera effective? j’ai lu sur la toile 2013, puis mars 2012…
je souhaiterais construire un abri de jardin de 40m carré, et si je peux éviter de passer par un permis de construire, j’en serais ravie..
merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir, la réforme de l’urbanisme à eu lieu au 1er mars 2012 et la nouvelle réglementation thermique 2012 prendra effet à compter du 1er janvier 2013 pour les maisons individuelles.
Concernant la réforme des 40m2 sans permis de construire, vous pouvez trouver toutes les informations et questions/réponses déjà posées dans notre article concernant les extensions de maisons sans permis de construire (40m2 sdpc).

Répondre
marcvincont

bonjour

je suis locataire d’un logement au rdc de 45m2 j ai ds mon bail une cour de 20m2 derriere la maison et unjardin de 140m2 , sur la cour j ai poser un veranda de 10m2 qi tien d’un coté sur le mur de la maison l autre coté sur l autre mur et j ai posé 2 baies vitrées sur les 2 autres cotés apres accord oral de mon proprio y a 5 ans , maison vendue le nouveau proprio me fai chantage ou bien lui donner le jardin pour q il contruit un maison car donne accé sur une autre rue sinon nous oblige a demonter la veranda sachan qe superfici veranda 10m2 usage de la cour et du jardin c est privé ds mon bail les murs et le sol existaient deja

merci de vos conseils

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La situation décrite ne répondons pas a des règles d’urbanisme ou du conseil d’architecte.
Si votre véranda n’est pas légale, la régularisation doit être faite vis à vis du propriétaire.
Il vous faut trouver un arrangement qui convienne aux deux parties.
Si cela est trop complexe pour vous prenez conseil auprès d’une association de consommateurs qui peuvent vous assister dans ce type de conflits d’intérêts divergents.
Bon courage !

Répondre
Olivier Doual

Bonjour,
Quelqu’un peut-il m’éclairer sur le calcul de la surface constructible et sur d’éventuelles modifications de la loi qui seraient à l’étude?

Si je comprends bien, jusqu’au 1er mars 2012, on calculait la surface constructible par rapport au COS, à la surface du terrain et par rapport à la surface habitable existante. A partir du 1er mars dernier ce calcul a évolué en prenant en considération, non plus la surface habitable mais la surface plancher. Cette modification a eu pour objet de limiter la surface constructible.

Par ailleurs, la loi des 30% supplémentaires devait au contraire permettre de construire davantage sur un même terrain. Cette loi ayant été abrogée en juillet 2012, nous nous retrouvons avec une législation qui limite considérablement la possibilité de construire sur une terrain.

Pouvez-vous me confirmer svp? Y a t il évolution de la loi à l’étude qui permettrait de revenir aux surfaces constrauctibles anciennes ou approchantes?

Vous remerciant
OD

Répondre
Julie

Bonjour,
La réforme a augmenté la possibilité à construire : en effet avant le 1er mars, le cos donnait la surface SHON constructible et non la surface habitable, ce qui est très différent.
Depuis la réforme en effet on parle de surface de plancher pour remplacer la SHON et elle est plus avantageuse car elle ne prend pas en compte les murs de façade. C’est d’autant plus avantageux dans le cas de vieilles maisons où les murs qui sont généralement très épais et ne comptent plus.
Cordialement.

Répondre
Olivier Doual

merci de votre réponse mais je ne trouve pas cette méthode de calcul plus avantageuse car bien que l’épaisseur des murs ne comptent plus, tout ce qui est débarras, buanderie, chaufferie, voire abris de jardin comptent n’est-ce pas?
cdt
Olivier

Répondre
Julie

En effet lorsque la hauteur dépasse 1,80 m. Mais c’était déjà le cas, à l’exception de la buanderie où 5 m² étaient déductibles.
Cdlt
Julie

Répondre
Olivier Doual

non car chez moi le rez de chassée n’est pas habitable car en zone inondable, mais est à plus de 1,8m. et donc avec le changement de calcul, il passe désormais dans la surface plancher.
Je n’ai pas lu que l’on pouvait déduire 5m2 pour la buanderie, savez-vous où je peux trouver l’info?
Merci pour vos commentaires.
Cordialement
OD

Julie

Ces 5 m² n’existent plus. C’est la perte de la réforme… Votre rdc est aménagé ?
Cordialement

def

Bonjour,
j’ai posé une terrasse en bois sur une ancienne terrasse existante depuis plus de 20 ans autour de la piscine.
J’en ai profité pour la continuer à la même hauteur afin de pouvoir installer une voile d’ombrage et une table.
Je suis maintenant à 80 cm du sol naturel.
un angle de cette terrasse frôle avec la limite de propriété de mon voisin.
Je n’ai pas fais de déclaration de travaux.
Suis-je dans mon droit?
merci
Cordialement

Répondre
Julie

Bonjour,
Si vous avez agrandit cette terrasse, vous auriez du faire une déclaration préalable de travaux. La distance vis à vis des limites de propriété est règlementée dans le plu de votre commune ainsi que l’emprise au sol peut-être et l’instruction de cette déclaration aurait vérifié le respect de ses règles. Vous pouvez faire une déclaration préalable actuellement valant régularisation si votre situation est régularisable. Dans le cas contraire votre construction est considérée comme illégale et susceptible de subir une plainte de la part des voisins. Attention également de respecter le code civil et les reculs par rapport aux vues.
Cordialement.

Répondre
patrick

bonjour
depuis 2003 je possède un garage(type agricole) de 19m2 sur un terrain de 1400m2,le tous est en zone inondable(zone rouge)comme d’autre pavillon au tour de ce terrain, j’ai aménagé ce garage en studio et je passe toute mes vacances dedans (depuis 2003),voila qu’aujourd’hui je voudrai vivre dedans,ai je le droit. depuis 2003 je paye ma taxe foncier,et la taxe d’habitation,je suis rattaché au tout a l’égout,j’ai eau et l’électricité
merci

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Julie

Bonjour,
Vous auriez dû obtenir un permis de construire pour l’aménagement du garage en studio, si ce n’est pas le cas votre construction est illégale. Dans ce cas vous devez vous adresser à la mairie de votre commune pour régularisation si elle est possible.
Je doute fort que cela soit possible étant donné que vous êtes en zone rouge inondable. Le fait d’avoir l’eau l’égout et l’électricité ne change rien, ces raccordements peuvent être utiles à un garage. Idem pour le paiement de vos taxes.
Si malgré tout vous décidez d’y vivre, vous ne serez probablement pas couvert par vos assurances et vous mettrez votre vie et celle de vos invités en danger.
Cordialement.

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patrick

bonjour
je vous remercie de ces renseignements et en bien note.
patrick

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Ives

Bonjour,
Une pergola constituée d’une structure aluminium (poteaux et lames)fait-elle l’objet d’une demande de permis de construire ou de déclaration de travaux sachant que d’un côté elle serait fixée à la maison et que de l’autre elle poserait sur des poteaux.
Sa surface est-elle comptabilisée dans la surface d’emprise au sol ?

Répondre
Julie

Bonjour,
Une pergola n’est pas soumise à permis de construire (sauf concernant des immeubles inscrits à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques), elle ne génère pas de surface de plancher, et en ce qui concerne l’emprise au sol, cela dépend du support : une pergola dans l’herbe non, une pergola sur une dalle béton oui. Mais si la dalle existe déjà l’emprise ne change donc pas.
Vous serez par contre en devoir de faire une déclaration préalable de travaux, car il y a modification de l’aspect architectural.
Cordialement

Répondre
Ives

Bonjour,

Pour mon projet de construction de maison individuelle qui dépasse 170 m² de surface plancher j’aurai recours à un architecte mais actuellement, l’avant projet est tel qu’en tenant compte du CES de mon terrain (20 %) l’emprise au sol est trop importante.

Le permis peut il être accepté car l’emprise au sol des projets n’est pas demandé dans les formulaires de permis de construire et je crois que les services instructeurs n’ont pas à la vérifier sauf lorsque les pièces fournies font manifestement apparaître :
– soit que l’emprise au sol du projet implique que le projet est soumis à permis alors qu’une déclaration préalable a été déposée ;
– soit que l’emprise au sol du projet est supérieure à 170 m² et ne permet ainsi pas au demandeur de bénéficier d’une dispense de recours à l’architecte alors que le dossier a été déposé sans signature d’un architecte.

Pour être plus clair, j’aimerais savoir si le calcul de l’emprise au sol est uniquement fait pour déterminer si le recours à un architecte est obligatoire (dans le cas où la surface plancher serait inférieure à 170 m²)ou si le permis peut être refusé lorsque l’emprise au sol dépasse la valeur (surface du terrain constructible x CES) ?
Cordialement,

Répondre
Julie

Bonjour,
il y a deux type d’emprise au sol : une qui se calcule pour le recours à l’architecte, et l’autre beaucoup plus vaste qui se calcule pour le respect du ces.
Que les services instructeurs vérifient ou non vos plans n’a rien à voir, les plans de permis se doivent d’être conformes à la réalité et surtout respecter le plu. Si votre plu règlemente le ces, celui ci se doit de figurer sur les plans. Dans tous les cas, si votre permis est attaqué par un recours et que le ces n’est pas respecté, votre permis peut vous être retiré. D’autant qu’il s’agit d’une déclaration sur l’honneur, ils n’ont pas à vérifier, mais si vous ne donnez pas à la mairie l’information il en va de votre responsabilité directe.
Cordialement

Répondre
Ives

Merci pour la réponse. Ma confusion venait du fait que chaque texte relatif à l’emprise au sol que je consultais faisait référence au recours ou non à un architecte, maintenant j’ai compris qu’il il y a en fait deux « types » d’emprise au sol :
– l’emprise au sol du code de l’urbanisme qui se calcule pour déterminer si le recours à un architecte est obligatoire;
– l’emprise au sol des règlements d’urbanisme qui tient compte du coefficient d’emprise au sol (CES) précisé dans le POS ou PLU.

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sylvie

Bonjour,
je signé un compromis de vente pour une maison de 70m². Elle est sur un terrain de 200m² et possède un chai attenant et un comble pas aménagé. la surface au sol inscrite sur le cadastre correspond à la surface de la maison + celle du chais donc 70+61m². Les Cos est de 35% sur cette zone (zone UB). La personne en charge de l’urbanisme à la mairie m’a dit que normalement la maison devrait faire 70m² maxi et donc les travaux seraient impossible mais après son appel à la DDE vu qu’il n’y a ni salle de bains, ni wc et tout à l’egout devant ils disent que vu que c’est un chais et non pas un garage je dois pouvoir amenager le grenier et le chais et monter la surface à 150m² comme je le souhaite. Par contre pour m’éviter des ennuis au moment du permis de construire ils préconisent que je fasse quand même une demande de CU. Est il possible qu’une autre personne instruise le dossier d’urbanisme et me refuse les travaux ?? Je ne voudrais pas signer l’acte définitif si je ne peux pas faire les travaux escomptés. D’avance merci pour votre aide.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Après lecture de votre question deux éléments importants apparaissent :
– le COS de la parcelle
– la surface existante

Le COS ne permet pas l’extension donc impossible d’obtenir une autorisation en bonne et due forme sauf en cas de bonification du COS.

La surface existante qui changerait de destination doit être autorisée.
Attention, le cadastre n’a aucune valeur autre que fiscale, les surfaces indiquées ne peuvent pas être utilisées pour les calculs, un relevé d’état des lieux est indispensable.

Concernant une demande de certificat d’urbanisme opérationnel, cela permet d’avoir une réponse de l’administration sur la faisabilité du projet.

Il faut garder à l’esprit qu’un non respect du COS peut provoquer un refus et éventuellement permettre à un tiers de faire annuler une autorisation délivrée. Cette option est donc à proscrire même si les deux administrations ne semblent pas aller dans le même sens.

Il ne faut jamais prendre de risques sur des sommes importantes et sur des aspects réglementaires.

Répondre
sylvie

Merci beaucoup pour votre réponse. J’ai déposé une demande de CU opérationnel lundi dernier, je devrais avoir une réponse d’ici la fin de la semaine prochaine. Je croise les doigts. Si celui-ci est positif puis je tout de même être embêtée lors du dépôt du permis de construire ?? Je n’ai pas l’habitude de cela et devant faire tout toute seule je ne voudrais pas me retrouver ensuite avec des problèmes.
Bonne fin de semaine à vous

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Si vous ne vous sentez pas compétente, faites vous assister par un architecte, il pourra réaliser un dossier en bonne et due forme.
Concernant le risque d’un refus, cela est toujours possible étant donné que les seuls décisionnaires sont les instructeurs délivrant les autorisations.
Bonne fin de semaine à vous aussi.

Répondre
Maurice

Bonjour,

Nous envisageons l’achat d’une maison avec des travaux à terminer par transfert de permis de construire ; mais l’affaire semble bien complexe et nous hésitons à signer notre un compromis de vente prévu la semaine prochaine :

Historique Nous rencontrons la propriétaire (son époux est dcd en 2011 suite à un accident devenu paraplégique) Elle nous indique que le permis de construire date du 26 juillet 2007 – l’accord début de travaux de 2008.(arrêt des travaux pour impayés)vente en 2011 (rétraction de l’acquéreur) puis vente en 2012 ?

Cette maison est hors eau/hors air ; (la propriétaire y habite télé en fonction, eau dans la douche) Le gros oeuvre de la maison compris charpente et toiture.

Elle nous explique que sur le terrain de 2700m² elle a vendues 2 parcelles pour la création de lots à bâtir. Nous négocions un prix 245K, nous indique qu’elle a tous les documents et d’aller voir son notaire. (le notaire nous indique qu’il a peu d’éléments dans le dossier et nous demande d’aller à l’urbanisme de voir avec le géométre ainsi que d’aller voir le maitre d’oeuvre. (tout le monde nous renvoie vers le maître d’oeuvre.

Le Maitre d’oeuvre nous indique qu’il nous faudra obtenir une viabilisation en raison de l’indivision de parcelle sur une l’eau est puissée à partir d’un forage avec un compteur EDF de chantier et sur l’autre il y a le passage eaux usées…. (DONC PLUS D’EAU NI ELEC). chaque semaine nous en apprenons d’avantage ; au dernier entretien il nous a dit OK il est en cours de viabilisation en bordure (au phone ce jour l’urbanisme nous dit que projet à l’étude pour 2013 ???

(ni le notaire, ni le maitre d’oeuvre, ni le vendeur ne disent la même chose). A chaque entretien on en apprend :

Nous avons constaté sur le double du permis de construire remis par l’urbanisme qu’il y avait des différences par rapport à la réalité des travaux réalisés :

– La maison n’est plus positionnée de la même manière
– le vide sanitaire est beaucoup plus haut passant de 60 à 1.85m sur lequel des ouvertures portes et fenêtre ont été faite.
– une terrasse beaucoup plus haute – l’autre plus large d’un mètre
– une fenêtre a été murée
– la largeur des fenêtres sur le permis initial indique 2.20m il n’y au métré que 1.80m
– les volets roulants électriques sont montés à l’envers et les moteurs ne fonctionnent plus. (on vient de l’apprendre)
– par rapport au permis initial ; le terrain restant suite à l’indivision est différent suite à la division parcellaire et il n’est pas borné intégralement.
– nous avons appris après négo qu’il y avait une servitude pour les eaux usées, maintenant nous venons d’en apprendre une autre avec d’autres voisins (active et passive) descente eaux usées…

D’autre part, le vendeur a indiqué à son notaire avoir acquittés les taxes TLE/CAUE ect… l’urbanisme nous indique que rien n’a été payé
et que non déclaré hors eau/air aux impôts fonciers et taxes habitation ils nous indique que si un contentieux a été ouvert par le fisc et que nous acceptons le « transfert de permis de construire » nous devrons payer toutes les taxes mais également les arriérés d’Impôts et ses majorations ainsi que frais de contentieux…

Le Maître d’oeuvre ne veut pas faire de demande modificative des travaux réalisés par rapport au permis de construire initial à l’urbanisme (il nous indique qu’il le fera une fois que nous serons propriétaire) insistant sur le fait que l’urbanisme ne passe jamais contrôlé…

De plus, nous venons d’apprendre qu’il n’y a PAS de garantie dommages-ouvrage, que le constructeur du gros oeuvre (de bonne notoriété) est parti en retraite et a vendue son affaire … CETTE DECENNALE EST T -ELLE TOUJOURS VALIDE COMMENT LE SAVOIR Même si le Maître d’Oeuvre se veut rassurant ?

Il nous a même indiqué qu’il allait faire finir les travaux d’électricité dans la maison en obtenant « CONSUEL » et « CERTIFICAT D’ELECTRICITE (comment fera t-il puisque par la suite le compteur de chantier branché chez les voisins va être coupé et qu’en ce qui nous concerne il n’y a pas encore de viabilisation avec une tranchée de 50m à prévoir lorsque nous aurons acheté pour faire tirer tous les câbles alimentation aux divers réseaux)

J’avais demandé à l’urbanisme si le vendeur ne pouvait pas obtenir son certificat « d’achèvement des travaux » ils m’ont répondu que ce n’était pas possible car le « crépis n’était pas terminé »….

Un transfert de permis de construire est-il dangereux ?
Comment se protéger, que faire et comment faire pour être couvert
et surtout avoir la certitude d’obtenir par la suite un certificat d’achèvement de travaux ?

Doit-on envoyer un courrier au Maire de la commune pour en obtenir confirmation ???

EXISTE T-IL UN MOYEN DE NOUS COUVRIR SACHANT QUE LE VENDEUR ET TIRAILLE PAR TOUT LE PETIT MONDE QUI LUI GRAVIDE AUTOUR ET LIE AU DECES DE SON EPOUX :

Apparemment nous a dit le Maître d’Oeuvre elle n’aurait pas encore payés ni ses honoraires, ni les divers artisans rattachés à lui par un groupement.

Recevez, avec nos remerciements anticipés pour vos meilleurs conseils,
Très cordialement
Maurice

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Après lecture de votre question, il semble que la situation est complexe et semble mal engagée. Trop de problèmes s’accumulent, est-ce réellement une bonne affaire à la vue de toutes ses surprises ?
Même si toutes personnes poussent à signer et s’engager, prenez du recul et faite vous conseiller par un notaire sur les risques à venir.
Les actes notariés doivent être extrêmement bien rédigés si vous décidez de poursuivre l’aventure, car de l’extérieur, cela semble être une réelle aventure dont le dénouement ne semble pas trop heureux…

Répondre
Mag

bonjour,
Ma maison actuelle n’a pas de terrain, elle fait environ 40 m2 au total répartis sur 2 étages. Notre voisin nous propose de nous vendre un bout de son terrain, coller à notre maison. Celui ci fait 60m2, nous aimerions y construire une extension, mais sommes perdu avec les histoire de COS, Le COS de notre zone est de 0,3. Pouvons nous agrandir, et si oui, de combien de m2, nous aurions aimé faire un étage. Merci beaucoup de votre aide

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il est impossible de répondre à votre question sans réaliser une étude de faisabilité. La question est plus complexe, car il faut analyser si malgré la surface supplémentaire (future ou pas), les prospects ou lois ne vous contraindrons pas à ne pas pouvoir réaliser votre projet.
Je m’explique, sur la commune de Marseille, le PLU impose la création de places de stationnements sur la parcelle et à défaut le paiement d’une taxe de plus de 16000 euros. Viens sur cela, les reculs obligatoire en vue directe sur le fond voisin initié par le code civil et les règles de reculs éventuels par rapport aux limites ou encore ensoleillement … vous voyez, prenez conseil auprès d’un architecte proche de la parcelle concernée et missionnez le pour la réalisation d’une étude de faisabilité, vous serez fixé rapidement.
Cette démarche vous évitera d’engager des frais envers le vendeur qui pourraient ne pas correspondre à vos attentes.
L’architecte est également là pour vous assister sur ce type de problématiques et y répondre clairement.

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sonia

Bonjour,

Ma maison est de 1960 et actuellement je ne paie pas d’impot sur mon sous sol qui fait 100m2. J’ai un projet d’agrandissement du RdC d’une surface de 45m2. Cela veut il dire qu’au passage en mairie( permis de construire ) je vais me retrouver a payer des impots supplémentaires sur 100 + 45m2 ?
Merci

Répondre
Julie

Bonjour,
Si votre sous sol fait plus de 1,80m de hauteur, oui c’est ce qu’il va se passer, si tant est que vous ayez le droit de déclarer 145m² de plus (cos).
Cordialement

Répondre
yves

Bonjours,
je voudrais faire construire un pool house inférieure à 20 m2.un ami me dit que pour cette surface ,nul besoin de permis de construire quelque soit l emprise au sol de la maison (SHOB 168m2 )Juste une déclaration préalable suffit,dit il vrai?.cordialement merci

Répondre
Julie

Bonjour,
C’est vrai. Toutefois une déclaration préalable oblige tout autant à respecter le plu, donc cos, ces, reculs, etc. Les pièces à fournir sont presque identiques.
Bien cordialement.

Répondre
Aline

Bonjour,
Nous avons une maison sur un terrain de + de 1200 m2 constructible.
Voulant construire un pool house de 40 m2, nous avons fait une demande de permis qui s’est vue refusée puisque nous avons dépasser la surface plancher autorisée (il nous reste 12 m2 de constructible par rapport à la surface plancher).

Par contre, nous avons un terrain mitoyen non constructible que nous sommes en mesure d’acquérir.
Cette parcelle mitoyenne (non constructible) peut elle nous permettre d’augmenter notre surface plancher ??

Et si non, quelle solution avons nous pour l’augmenter (énergie renouvelable…) ?

En vous remercions pour votre aide.

Bien cordialement.

Aline

Répondre
Julie

Bonjour,
Si votre terrain voisin est non constructible, il n’est donc pas générateur de cos et ne vous aidera pas à augmenter vos droits.
Peut-être que votre commune permet la bonification du cos, renseignez vous aux services de l’urbanisme de votre commune. Ces travaux par contre vont concerner toute la maison.
Il vous reste la possibilité de faire un pool house couvert mais pas fermé. Les surfaces non closes ne sont pas génératrices de surface de plancher. Vous trouverez plus de détails quant à la manière de calculer ces surfaces dans la circulaire disponible au téléchargement à la fin de cet article.
Attention à respecter l’emprise au sol si toutefois celle ci est règlementée sur votre parcelle.
Cordialement.
Julie

Répondre
Maurice

Bonjour,

J’ai une maison qui comprend un rez-de-chaussée et un étage dans un lotissement. L’emprise au sol et de 12.20 m X 10.50 m soit 128.10 m².
A chaque niveau, j’ai 48 m² de terrasse couverte mais pas fermée en balcon.
Puis-je fermer ces terrasses (en gardant les balcons mais en les prolongeant par des baies vitrées jusqu’aux poutres sur les façades) pour en faire au total 3 appartements (1 que je garderais et 2 que je mettrais en location) sans passer par un Architecte?

Merci pour vos conseils

Cordialement

Répondre
Julie

Bonjour,
Cela dépend de la surface totale de l’ensemble après travaux. Au vu des surfaces que vous annoncez, vous devrez faire appel à un architecte. Attention toutefois, pour trois appartements, vous n’entrez plus dans le cadre de la maison individuelle, et surtout, pour votre permis de construire, vous allez devoir créer le nombre de stationnements adéquat par appartement sans quoi ils ne seront pas aptes à la location.
Cordialement

Répondre
Cathy

Bonjour.

La maison possède une « véranda » de 4,5m / 3m ( = toit en plastique ondulé + parois donnant sur le jardin en plastique aussi) qui se trouve entre 2 pièces (une cuisine et une buanderie) à droite et à gauche, et contre 1 pièce qu’elle prolonge, dans cette véranda, il gèle en hiver : pas du tout isolée, etc.
J’aimerais la transformer en vraie pièce, c-à-dire avec un vrai toit (toit plat roofing + lanterneaux)et remplacer le plastic de la paroi extérieure par un petit mur + de grands vitrages.
Un permis de bâtir est-il nécessaire, vu que l’espace après travaux sera de la même dimension qu’à présent et que les murs (à part celui donnant sur le jardin) existent déjà ?
Grand merci d’avance pour votre réponse !

Cathy

Répondre
Julie

Bonjour,
Cela dépend du type de zone dans lequel vous êtes, et si vous êtes en secteur protégé. En général pour un changement de l’aspect architectural il faut une autorisation, déclaration préalable ou permis de construire suivant l’importance des travaux. Dans votre cas je pencherais pour un permis de construire (mur sonnant sur le jardin et nouvelle toiture), même si les surfaces restent identiques. Posez éventuellement la question aux services de l’urbanisme qui vont instruire votre dossier, peut être qu’une DP leur suffira.
Cordialement.
Julie

Répondre
laetitia

Bonjour,nous sommes entrain d’agrandir notre maison,(de 49 m2),l’accord du permis date de novembre 2011;debut des travaux ,il y a 15 jours,et nous souhaiterions modifier notre projet en montant les murs plus haut pour creer des combles(ce qui n’etait pas prevu auparavavant).Dois-je deposer une modification de permis de construire ou un nouveau permis de construire? Sachant que maintenant le calcul de la surface habitable ( surface de plancher au lieu de shon)a changer, la totalité de notre projet( en surface habitable) serait de 168 m2.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Si vous modifiez l’aspect architectural de manière significative vous devriez déposer un nouveau permis de construire, mais si cette modification est légère, cela est un permis modificatif.
En tout état de cause, vous devrez attendre l’obtention de la nouvelle autorisation purgée de recours des tiers afin de réaliser cette adaptation de votre projet initial.

Répondre
charles

Madame. Monsieur,

Ne sachant pas que la modification de l’intérieur de la maison nécessitait également une autorisation comme celle de l’extérieur, nous avons modifié notre garage pour aménager une pièce au rez-de-chaussée et une autre dans le grenier. Ensuite nous avons introduit la déclaration des travaux pour signaler l’aménagement, mais la Mairie nous a informé que ce n’était pas la déclaration, mais l’autorisation de bâtir et nous répondu négativement. En plus, elle nous a signalé que le coefficient ne peut pas dépasser 25 % pourtant avec ces travaux nous avions atteint près de 40%. En ce moment, nous sommes bloqués même pour signaler l’augmentation de la surface aux impôts que nous aimerions payer en conséquence. Que faut-il faire? Et avec la loi d’augmentation à 40% de surface habitable, nous sommes en ordre si nous déclarons ces modifications pour payer les impôts relatifs, malgré les conditions urbaines qui limitent notre zone pour la surface par rapport au terrain, des conditions que nous ne connaissions pas ? Merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Votre situation est très ennuyeuse, vos travaux et développement de surface supplémentaire est donc considérée comme illégale. Toute création de surface ou changement de destination doit être autorisée préalablement avant la réalisation de travaux.
La commune pourrait vous imposer la remise en état via le procureur de la république ou vous faire payer une amende par m2 créer manière illégale. Sur Marseille, le m2 illégale se paie environ 1500 euros, si la démolition ou remise en état n’est pas décidé par le procureur de la république.
La construction illégale est jugée au pénal et non pas au civil. Il serait souhaitable que vous fassiez appelle à un avocat spécialisé afin de tenter de trouver une solution de sortie à moindre mal.

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Menanteau

bonjour,
nous avons pour projets de réhabilité une ancienne grange en maison d’habitation. la grange fais 300 m² environ. Nous allons faire notre partie habitable sur 130m². comment devons nous déclaré le reste afin de ne pas avoir recours a un architecte (garage? ou autre?) merci de votre réponse.
cordialement

Répondre
Julie

Bonjour,
Vous demandez à un architecte « comment ne pas avoir à venir vous voir » ? ^^
En théorie si vous avez 130m² de surface de plancher et le reste en garage pour véhicule vous devriez éviter l’architecte. Sauf qu’en pratique il n’est pas certain que la municipalité accepte un garage de 170 m², sur dimensionné pour du logement individuel…
Je ne sais pas non plus quelle est la règlementation appliquée à votre parcelle et la posture de la ville face aux granges aménagées partiellement.
De plus l’emprise au sol est de 300 m² environ, et bien qu’en discussion auprès du parlement (la loi n’est pas encore figée et les décrets changent souvent depuis le mois de mars), cela risque de vous imposer le recours à l’architecte.
Voyez ce que vous disent les services de l’urbanisme, s’ils estiment l’architecte nécessaire et que vous n’en avez pas, ils refuseront d’instruire le dossier. Il serait préférable de les voir eux et l’architecte conseil de votre commune (gratuit) avant tout dépôt de dossier. D’autant plus que si vous montez votre dossier sans architecte et qu’il vous en faut un, il faudra recommencer (un architecte ne fait pas de signature de complaisance, c’est interdit par le code déontologique et fortement sanctionné).
Cordialement

Répondre
MICHEL

bonjour je voudrait faire un garage de 40m² a droite de ma maison et a gauche de ma maison une chambre et un salon 40m² en tout a t on le droit de cumuler les deux sans permis juste avec l autorisation de la mairie comme la reforme le prevoit
la surface de ma maison est de 90 m² et mon terrain 3000m²

Répondre
Julie

Bonjour,
Assurez vous préalablement que le cos de votre terrain vous permet ces agrandissements ainsi que les règles d’urbanisme locales. Renseignez vous auprès des services de l’urbanisme. Ensuite, non, pour des surfaces telles, vous devrez déposer un permis de construire. Pensez que la notion d’emprise au sol entre en ligne de compte.
Cordialement

Répondre
DIEBOLT

Bonjour,
Actuellement je possède une terrasse sur piliers avec un toit ( construite il y a 5 ans avec permis de construire obligatoire ). Mais elle est ouverte. Je souhaiterais aujourd’hui la fermer, faut-il que je fasse une déclaration aux impots ou puis-je la fermer tout simplement sans mauvaise surprise par la suite?
Merci.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Toutes créations de surfaces de plancher même si l’emprise au sol existe doit faire l’objet d’une autorisation administrative dans les surfaces annoncées.
Il est toujours important dans les cas similaire vérifier si le COS permet cette création de surface de plancher supplémentaire.
Donc il vous faut vous rapprocher des services de l’urbanisme dont dépend votre parcelle concernée par cette modification, afin de vous assurer de la faisabilité.
Si un doute persiste prenez contact avec un architecte DPLG proche du projet et connaissant le secteur ou région afin de vous aider dans vos démarches, ceci pour ne pas avoir de mauvaises surprises.

Répondre
Marilyn

Bonjour,
J’habite une maison qui se trouve dans les fameux 100m de la loi littoral. J’aurais voulu construire une terrasse. Par obligation et sécurité, pour la mettre en rez-de-chaussée à l’habitation, elle serait construite à plus de 60cm du sol. Quelles sont les démarches à effectuer s’il y a possibilité que le projet soit viable?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Votre question est complexe, car il doit être pris en compte plusieurs critères : juridique, urbanistique et technique.
Il vous faut prendre en compte, la hauteur au terrain naturel, la surface de terrasse (emprise au sol) et déterminer les conditions règlementaire applicable à votre projet pour définir clairement la possibilité ou non de réaliser votre projet de terrasse.
En règle générale, il faudrait déposer une demande de permis de construire mais la faisabilité semble compromise, il est préférable que vous preniez contact avec l’architecte conseil de la commune dont dépend votre projet.

Répondre
beck

bonjour,
habitant depuis maintenant 5 ans dans une maison ancienne situé dans un site historique,une autorisation a été autorisé en limite terrain c.a.d 3m,toujours est il ,la construction de celle ci fini il obscure une de mes fenetres,quel est la limite hauteur fleche max est il autorisé 5 commune Hombourg haut 57470 ?!
merci

Répondre
Julie

Bonjour,
Je vous conseille d’aller poser cette question directement aux services de l’urbanisme de votre commune qui connaissent les règlements en vigueur sur votre commune. Si la construction ne respecte pas les règles, vous pouvez déposer un recours ou une plainte.
Cordialement

Répondre
pauline contaux

bonjour!!!
nous avons acheté une maison en bord de lac leman
selon le cadastre nous avons un bout de terrain devant la maison
nous voudrions faire une terrasse sur piloti tout en bois… quelque chose de tres reglo et ecolo…
elle harmoniserait quoi qu’il en soit le littoral de mon village car dans les annéés 70-80, tout les voisins ont construit leur terrasses et il n’y a que nous qui ne pouvons plus suite a la loi LITTORAL
il y a un espace public devant la maison mais notre terrasse ne serait absolument pas dessus
comment faire pour avoir un accord?
MERCI D’AVANCE POUR VOS LUMIERES…
CORDIALEMENT,
PAULINE

Répondre
Julie

Bonjour,
Nous ne pouvons malheureusement vous donner aucun autre conseil que celui de trouver un accord avec votre commune. Vous pouvez éventuellement évoquer l’argument de l’harmonie avec les existants, mais si la loi est contre il y a peu de chances que cela soit pris en compte.
En vous souhaitant bon courage dans vos négociations,
Cordialement.

Répondre
pauline contaux

merci beaucoup Julie!
cdt,

Répondre
sandrine

Bonjour,

je souhaite faire surelever une partie de ma maison de moins de 20m2. Cette partie est collée au voisin par un mur en limite de propriété (donc chacun à son mur). Est ce que je peux le faire sachant que je suis en zone UB.
La mairie m’a donné une réponse défavorable en raison de la proximité de mon voisin.
Et si mon voisin est d’accord pour que je sureleve?
OU encore, si lui décide également de surelever aussi?
Qu’en est-il ! Est ce que la réponse de la mairie sera toujours la même?
merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Premièrement c’est à la mairie qu’il faut que vous présentiez un projet commun (avec votre voisin) si celui-ci souhaite réellement lancer ce type de projet.
Si la commune vous répond par la négative cela doit certainement signifié qu’une règle ne vous permet pas de créer cette extension.
Je vous conseille de prendre contact avec un architecte proche de votre propriété afin qu’il réalise une étude de faisabilité et vous fournisse toutes les réponses à vos questions d’ordre administrative et technique.

Répondre
Sophie

Bonjour,
Nous avons une maison d’une SHOB de 150 m2, un garage non attenant à la maison de 20 m2 (au fond du jardin).
Nous souhaitons faire une terrasse en béton sur tout l’arrière de la maison d’une surface de 50 m2. Nous souhaitons couvrir cette terrasse sur 39 m2 (juste couverte pas une véranda).
Quelles démarches doit on faire ? Doit on faire une demande de travaux ou un permis de construire ? Doit on faire appel à un architecte ?
Merci beaucoup pour votre aide.

Répondre
Julie

Bonjour
Vous devez recalculer les surfaces de votre maison en termes de surface de plancher et d’emprise au sol. (Vous trouverez à la fin de l’article la circulaire ministérielle détaillant ces modes de calcul).
Cela fait vous aurez les surfaces existantes et les surfaces créées. Si vous dépassez les 170 m² de SP ou ES, vous devrez faire appel à un architecte qui déposera un permis de construire. C’est surtout sur l’emprise au sol que vous devrez vous concentrer, car c’est elle qui risque de dépasser. Attention à respecter l’emprise au sol du règlement d’urbanisme local si elle est règlementée. Si vous êtes au total inférieur à 170 m², et que votre commune est dotée d’un pos ou d’un plu (et que l’emprise créée reste inférieure à 40m²) une déclaration préalable sera suffisante.
Dans tous les cas, il est préférable faire appel à un professionnel afin de faire faire le calcul des nouvelles surfaces.
Cordialement

Répondre
revetement de plancher

Je cherchais à me faire une opinion personnelle positive sur le sujet. Votre billet m’a permis de faire un pas en avant vers la bonne direction.Merci beaucoup!

Répondre
Christian

J’ai une maison de 250 m2 avec dépendances de 250 m2 supplémentaires. Nous sommes situés dans le périmètre d’une motte féodale, donc l’ABF a son mot à dire. Je veux construire une petite dépendance d’habitation de 40 m2 accolée à la dépendance.

1°) Est-ce 40 m2 de surface plancher ou 40 m2 d’emprise au sol pour éviter le PC ?

2°) Dois-je demander à un architecte de faire les plans ?

3°) Le PC est-il ici obligatoire sachant que je dépasse les 170 m2 de surface plancher, ou bien est-ce qu’il suffit de faire une DP avec des plans signés par un architecte ?

Répondre
Julie

Bonjour,
Au vu de votre surface totale (emprise au sol comme surface de plancher), vous dépassez largement les 170 m², donc vous serez soumis à permis de construire et architecte, d’autant que vous êtes visiblement en secteur abf, cela vous sera d’autant plus indispensable.
Bien cordialement

Répondre
christophe

Bonjour,
Nous voulons agrandir notre maison de 20m2, je dois effectuer une déclaration de travaux mais en mairie on me dit qu’elle sera refusé à cause d’un manque de protection incendie. Je voudrai savoir quel sont les normes pour ceci avec la nouvelle réglementation de l’urbanisme.
merci

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Pascal CAMLITI

Monsieur,
La réforme de l’urbanisme n’a rien a voir avec les contraintes locales de périmètres de protections.
Si votre projet d’extension n’est pas réalisable dans le cadre que vous proposez à la mairie, tentez de trouver une autre solution architecturale avec l’aide d’un architecte.

Répondre
DE LA BARRE Alexandra

Bonjour,

Nous avons un projet de construction avec une emprise au sol de 230 m². Les plans ont été réalisés par un ami qui est collaborateur d’architecte. Nous sommes vraiment emballés par ce projet. Mais maintenant que nous savons que cette loi est passée, nous sommes un peu dépités.
Pensez vous que cette loi est applicable partout? Si oui, pouvons nous envisager d’obtenir une sgnature d’architecte et pensez vous à quel prix?
J ai entendu dire qu’il était question de réformer cette loi car les maîtres d’oeuvres ne peuvent quasiment plus travailler.
Que savez vous à ce sujet?

Merci pour votre future réponse.

Codialement.

Répondre
Julie

Bonjour,
– Cette loi est applicable partout en France.
– La signature de complaisance est rigoureusement interdite par le code de déontologie des architectes et la sanction est la radiation de l’ordre ainsi que la suspension du droit d’exercice. Un architecte n’a pas le droit de signer un dossier sur lequel il n’a pas travaillé. Mais vous pouvez aller consulter un architecte qui vous fera un dossier de permis de construire sur la base de votre projet, pour un contrat de permis de construire, dans lequel il dessinera lui même les plans en respectant vos idées.
– Aucune réforme de cette loi prévue pour le moment.
Cordialement.

Répondre
alamo

Bonjour,

Qu’en est il de la disposition qui consistait à réaliser une DP pour transformer plus de 10 m? de shob en shon.

Si plus nécessaire, comment prévenir le fisc ?

Cordialement

Répondre
Julie

Bonjour,
Vous devez toujours faire une déclaration préalable sauf que cela se traduira par une demande de création de surface de plancher (si inférieure à 20m². De 20m² à 40m², cela dépend de la surface totale de la maison, ce sera soit un permis soit une dp, et au delà de 40m², permis systématique).
Cordialement.

Répondre
Caroline

Bonjour,

Pourriez-vous me renseigner : Nous avons déposé un permis de constuire qui a été accordé en février 2012. Nous sommes en pleine construction et nous avons décidé de réaliser en plus une terrasse que nous n’avions pas spécifié sur la demande de permis. Quel document dois-je remplir pour déclarer ma terrasse de plain-pied et non couverte de 24m²? Dois-je remplir une modification de permis? Et que dois-je mettre en superficie nouvelle en sachant que je ne crée pas de surface habitable, et que je sais par la DDT que je ne serai pas taxée?
Merci
cordialement

Répondre
Julie

Bonjour,
Vous devez déposer en mairie un permis modificatif. Bien que la surface habitable ne change pas, vous modifiez l’emprise au sol ainsi que les distances aux limites.
Cordialement

Répondre
DARCQ

Bonjour,

si j’ai bien compris, il n’est pas nécessaire de faire une demande de permis de construire pour une extension de maison si celle-çi est inférieure à 20m2, une simple déclaration à la mairie suffit. Mais est-ce qu’il faut quand même respecter le COS et le PLU?
Merci de votre réponse.

Répondre
Julie

Bonjour,
Vous pouvez en effet sur une construction existante vous suffire d’une déclaration préalable pour une surface de 20m² maximum d’emprise au sol et de surface de plancher.
Il est toutefois rigoureusement obligatoire de respecter en toutes circonstances le cos, le plu ainsi que le code civil !
Cordialement

Répondre
fanny

Bonjour,

nous avons construit une maison individuelle avt la loi de 2012 , nous avons un SHOB de 148 m2 sur un terrain de 600m2,le cos est de 30% !
Nous avons construit un cabanon de 8 m2 sous declaration préalable!

ma question est la suivante:
Nous allons construire notre terasse de 20m2 en bois sur parpaing (donc demontable)a hauteur de la maison et avec le remblais de terre a moins de 20 cm du sol, a quoi sommes nous soumis?est ce considérer comme emprise au sol ou surface au plancher ? car finalement les cerfa font juste appel a surface de plancher(donc fermé)?????
cordialement
merci

Répondre
Julie

Bonjour,
Les terrasses ne se comptabilisent pas dans la surface de plancher.
Dans votre cas à priori elle ne compte pas dans l’emprise au sol car elle est perméable (si lames disjointes) mais attention à sa hauteur par rapport au terrain naturel qui elle pourrait la faire comptabiliser en emprise au sol. Les services de l’urbanisme de votre commune vous diront comment ils la qualifient. Conservez l’argument de la perméabilité, l’eau doit pouvoir s’infiltrer dans le sol à travers la terrasse. Dans ce cas, une déclaration préalable devrait suffire.
Note : Vous devez bien sur vous tenir au courant des prescriptions particulières de zone comme secteur ABF ou protégé par exemple.
Cordialement

Répondre
aliouane

Bonjour
Ma cave semi enterree a 1m81 de h et de 25m2 et j’ai une dependance de 12M2 font elles parie de la sp?
une fois la sp calculee quelle est la surface totale qui me reste pour amenager mes combles? ( est ce par rapport au cos ou sp?)
Merci pour votre reponse

Répondre
Julie

Bonjour,

Votre cave faisant plus de 1,80m de hauteur elle est comptabilisée dans la sp ainsi que la dépendance si sa hauteur est supérieure à 1,80m.
Une fois votre sp existante calculée, vous saurez grace au cos et à la surface de votre parcelle quelle sp il vous reste.

Exemple chiffré :
pour une parcelle de 500m² avec un cos de 0,5 vous avez droit à 250m² sp. (500 x 0,5)
La maison et ses dépendances fait 200m².
Il vous reste donc 250-200=50m² de sp à construire ou transformer.

Dans votre cas, après avoir fait ce calcul, mesurez vos combles et déduisez toutes les surfaces dont la hauteur est inférieure à 1,80m ainsi que la surface de la trémie d’escalier. Cela vous donnera la sp de vos combles et vous saurez si vous pouvez les aménager ou non.

Cordialement

Répondre
aliouane

Merci pour votre reponse!
peut on depasser le cos? il y a une marge?
Merci encore!

Répondre
Julie

On ne peut pas dépasser le cos, sauf si votre ville accepte la bonification de 20% pour haute performance énergétique et que votre habitation remplit les conditions pour y prétendre. Renseignez vous aux services de l’urbanisme qui vous donnerons toutes ces informations.
Bons travaux !

Répondre
aliouane

…je voulais savoir aussi s’il falait un permis de construire pour surelever mes murs afin d’amenager mes combles pour un surface de moins de 20 m2
Merci encore pour vos reponse

Répondre
Julie

Oui, si vous modifiez les façades par une réhausse de toiture il vous faudra un permis de construire.

Répondre
Carole

Bonjour,

J’ai un debordement de toiture d’environ de 80 cm sur plus de 10 mètres de long de chaque côté de ma maison.

Cela mis bout à bout représente une surface qui n’est nullement utilisée. Des conseillers en info énergie ont signalé que le débordement de toiture contribuait à ombrager et à tempérer les écarts de températures ( solei + haut en été…par rapport au positionnement de la maison…).

Donc je me pose la question, je recherche des m² en plus sur ma maison( la famille s’agrandit), qui est un plain pied avec combles non aménageables de 1m45 de hauteur sous faitage, mais le CES est atteint avec les débordemenst de toitures et pas la surface plancher ?
Il y a un cahier des charges de la copropriété, et pour tout réhaussement du toît, il faut l’avis du Syndicat…

Sans vouloir des mètres carrés à tout bétonner ou à désintegrer l’équilibre urbain et paysager, je me demande de quelles solutions je dispose ? les débords de toiture semblent incorporer une dimension environnementales, mais ne permettent pas d’envisager une extension d’une quinzaine de mètres carrés avec le CES actuel?

merci pour vos conseils

Répondre
Ives

Bonjour,
Sous entendez-vous que l’augmentation de 30 % concerne aussi l’emprise au sol ?

Répondre
Didier

Bonjour, ayant le projet d’une construction, une question me chiffonne.
En effet, ma construction sera sur un sous-sol de 18m x 8.2m (longueur totale de la maison et d’une terrasse) muni d’un seul accès qui me servira uniquement de garage (parking pour 1 voiture, 2 motos, 2 quads, 1 scooter et des vélos) ainsi que d’un petit coin pour le ballon de production d’eau chaude mais le tout étant ouvert (je précise qu’il n’y aura aucune fenêtre).
D’après la réforme, toutes surfaces destinées au stationnement des
véhicules, motorisés ou non, qu’il s’agisse de véhicules automobiles ou de caravanes, remorques, bateaux, avions, deux roues (vélos ou motos), voitures d’enfants etc…sont déductibles dans le calcul de la surface de plancher.
Ma question est la suivante, puis-je effectivement déduire cette surface (au nu intérieur des murs extérieurs) dans le calcul de ma surface de plancher.
Merci,
Amicalement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Si effectivement cette surface est bien dévolue aux stationnements, la surface devrait être déduite de la surface de plancher. Cependant, il est toujours compliqué de faire valider aux administrations des surfaces de stationnements de cette ampleur, même si vous êtes collectionneur.
Il peut être intéressant pour justifier de nécessité de surface de produire des pièces telles que des cartes grises des véhicules à votre nom…. mais sans aucune garantie. Posez toujours la question au service de l’urbanisme devant instruire votre demande de permis de construire.

Répondre
Berniebr

Bonjour,

J’aimerais avoir une précision concernant la nouvelle notion d’emprise au sol. Nous avons déjà une maison sur notre parcelle. Nous comptons en bâtir une seconde, à priori le COS nous le permet. Or le total sur la parcelle sera de + de 170 m² dans la totalité. Serons nous obligés de faire appel à une architecte juste parce que ces deux volumes pourtant distincts seront sur la même parcelle ?

Merci de votre réponse.

Répondre
Julie

Bonjour,
A priori, le recours dans votre cas n’est pas nécessaire, il s’agit d’une nouvelle habitation indépendante. Mais un architecte peut vous être utile toutefois pour la conception personnalisée, ses conseils, ses connaissances, l’assurance d’un dossier complet et dans les règles, la gestion des vis à vis par rapport à votre existant et toute les subtilité de conception qui peuvent encore être soulevées ainsi que pour son esprit de synthèse.
Cordialement

Répondre
penoucos

Bonjour
Je vendu ma maison avec 1800 m2 ,avant je avais 4600 ,donc 2800 pas constructible ,alors je divise mon terrain avec un géomètre,et la maison elle est parti avec 1800 m2.
la outre parti du terrain elle est pas constructible ,je avais fait une cabane net poulailler,et tout mon materiale,motoculteur ,etc etc ,ben je fait une déclaration de travaux a la maire ,pour une réhabilitation,de la cabane ,et pour être honnête,etc etc ,la marie me as dis que une avis de favorable et que va a démolir,tout le que je avais ????mon dieu je fait quoi????ce tout ma vie ça…

Répondre
Julie

Monsieur,
Je ne sais pas quoi vous conseiller d’autre que de prendre contact avec un avocat de l’urbanisme qui saura vous renseigner et vous aider dans les démarches.
En vous souhaitant un dénouement heureux.
Bien cordialement.

Répondre
MichelC

Bonjour,
Dans le Plu-Pos de ma commune, l’emprise au sol des constructions de la zone où j’habite ne doit as dépasser 30%. Je crois avoir atteint cette limite. Mais je ne sais pas s’il est possible de la faire grimper à 50%, en déclarant le siège d’une association à mon adresse… comme c’est possible pour les activités commerciales, de services ou de bureaux.
Avez-vous une réponse?
Merci

Répondre
Ives

Bonjour,
J’ai l’impression que la réflexion sur la modification qui a pour objectif de ne pas pénaliser les constructions édifiées avec des murs épais n’est pas complète.
En effet, dans mon cas avec un terrain de 800 m² et CES de 0,2 donc 160 m² d’emprise au sol je suis pénalisé si je construis une maison avec des murs épais car j’aurai d’autant moins de surface plancher au RDC (sachant que je souhaiterais disposer d’un maximum de surface au RDC).
Finalement, si j’augmente la largeur des murs pour améliorer l’isolation, je ne suis pas contraint par la SHON (maintenant surface plancher) qui est confortable (330 m²) mais parle CES !

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Si j’ai bien compris le CES vous pénalise, mais votre surface de plancher augmente donc vous pourriez malgré vos murs épais augmenter votre surface en montant. Le coefficient d’emprise au sol limite l’étalement urbain et le bétonnage; l’objectif réside dans l’équilibre espace vert/construction.

Répondre
Ives

Oui et malgré un terrain de 2700 m², je ne pourrai « bétonner » que 160 m² car c’est uniquement la partie constructible (800 m²) du terrain qui est prise en compte dans le calcul de l’emprise au sol.
Dans ce cas je ne sais pas si l’on peut parler d’un « équilibre », espace vert/construction !

Répondre
Julie

Dans ce cas peut-être mais le débat ne porte pas sur les zones inconstructibles. La meilleure solution reste pour vous de faire une maison avec un étage, ce qui vous permettra de bénéficier et de votre cos et de votre ces.

Répondre
valérie

bonjour,
j’ai obtenu un certificat d’urbanisme pour mon terrain puis j’ai reçu une copie d’un courrier de la préfecture demandant au maire de retirer le CU en invoquant la loi littoral mais ce courrier est arrivé après les 2 mois correspondant au contrôle de légalité, la mairie n’en a donc pas tenu compte.
j’ai ensuite déposé mon permis de construire mais après un appel hier à la DDE, il semble qu’il va être refusé…. (j’ignore pour l’instant le motif)
si je ne peux pas obtenir de PC, puis-je quand même construire une petite maison de vacances inférieure à 20 m2 en faisant une demande à la mairie ou éventuellement installer un mobilhome sur mon terrain ?
merci d’avance pour votre réponse.
cordialement.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Un certificat d’urbanisme gèle les droits sur la parcelle pendant 18 mois et précise à l’acquéreur toutes les contraintes y étant liées.
Votre cas est atypique et présente un conflit d’ordre hiérarchique qui certainement vous dépasse et dépasse même un bon nombre d’entre nous.
Concernant votre question, il est impossible de répondre seul une étude précise du règlement d’urbanisme applicable à la parcelle permettrait d’en tirer des conclusions.
Rapprochez vous d’un architecte à proximité de la parcelle concernée afin qu’il puisse vous épauler dans vos interrogations et tenter de trouver une issue.

Répondre
bernard

comment calculer la surface de plancher au niveau de l’escalier, à savoir que je possède un wc sous celui-ci.
merci.

Répondre
Julie

Vous prenez en compte la surface sous l’escalier qui fait plus de 1,80 m de haut. Le reste est déduit. A l’étage, la trémie d’escalier est également déduite. Si vous avez des paliers, ceux ci ne comptent pas.

Répondre
jean françois

justement , je suis bien d’accord avec vous, si cette reforme est faite pour favoriser l’isolation des bâtiments, elle ne le fait que pour les parcelles dont le plu est calculé au cos,pas à l’occupation du sol , ce que je ne comprends pas .

Répondre
Roland

et pour les + de 170m² nécéssitant un archi à ma connaissance rien de nouveau … c’est comme ça depuis longtemps *thxrd

Répondre
Roland

petite parenthese sur la « loi » .. ( meme si ce n’est pas ma demande )
ou j’ai un peu le meme « énervement » que le foromeur interressé par la question

les lois « pour payer le « train de vie » .. !!! c’est bien le mot ..sauf que le « train de vie « .. des communes /des région .ect c’est absolument n’importe quoi !!
(quand ce n’est pas « magouilles » … )
comment expliquer des taxes ( habitation /foncieres ) moitié plus faible à neuilly qu’a 100 km de paris à Montargis au hasard ou à étampes … !!
sinon par un grand n’importe quoi …
de la TLE et la suite … (qui va etre remplacée par une taxe globale )
avez vous une seule fois tenté d’examiner les comptes afférant à ces taxes ????
le mot « n’importe quoi est faible beaucoup trop faible …
la gestion justement de cette partie des taxes en france releve du parfait « bord.. ».. des communes qui dépensent n’importe comment .. et plus qu’il ne rentre !!!
tout ces « gestionnaire administratif et élus .. mettrait une épicerie de quartier ou une boulangerie en failloite en 3 semaines si on appliquait ces méthode pour soit meme …( j’ai jamais dans ma commune demandé de construire des tennis ou un 2eme terrain de foot !!!! ou 4 rond point en petit pavés véritables posé à l’ancienne !!!
)

c’est bien d’expliquer que les taxes c’est pour « le bien communuataire  » mais quand le foncier et la taxe d’ahitation monte de pres 80% sur 8ans alors que les salaires ou retraite eux montent de rien … mathématiquement ça peut pas le faire longtemps;..
vous savez comment ça se termine ????? mal ..tres mal ..

les belles phrases sur les taxes c’est bien … ce qui est mieux c’est quand meme d’éviter de faire croire n’importe quoi …. ( vous voulez savoir combien coute le moindre rond point et combien « touchent » les diverses parties concernées ( .. « touche » … vous avez ce que ça veut dire …. )

une hautes administration et des élus payés des salaires délirants pour inventer en permanence des moyens de « plumer » le citoyen « moyen » en effet il y en a raz le bol …
thxrd

Répondre
Roland

merci ..mais ça ne répond que tres évasivement à mes questions ..
Shon (surface nette ) c’était bien la surface à l’intérieur des murs … non ??? (enfin sur mes 2 précédentes maison dans les 10 dernieres années c’était comme cela .. en tout cas ..
le « brut  » c’était la « shob »

et quelle était la loi qui interdisait de faire des murs de 30 ou 40cm d’épaisseur ????
donc je ne comprend toujours pas vraiment ce qui « change » .. avec la SP ??

et pour l’emprise au sol ..oui cela existait précédemment … mais pas toujours et meme rarement ….
sur 1000 m2 avec 0,4 de cos ..on peut faire 400m² au sol ou 2 fois 2X200m² ( R + comble ou R+1 ect ..) sauf ..quand il y avait un « ces » associé
je reponse donc ma question ..l’emprise au sol devient systématique maintenant ou pas …. ??? ( car à lire les propos qui explique que c’est pour favorisé les constructions en hauteur ect … on peu se poser la question ..
et l’emprise au sol inclue les terrasses ou pas ???? ( précédemment jamais je ne me serais posé cette question mais la lecture des propos sur ce point laisse à douter ….

merci
Roland

Répondre
Julie

Bonjour,
la shon ne déduisait pas les isolants, ce qui change c’est que la sp se prend à l’intérieur fini des murs.
Aucune loi sur l’épaisseur des murs en effet.
Le ces n’est pas systématique au plu mais il l’est pour le recours à l’architecte, là est le changement. Les terrasses sont comptabilisées. Celles à fleur de terre ne le sont pas pour le recours à l’architecte.
Cordialement

Répondre
Marc Teyssier

Merci M Pascal CALMITI ,

qui parle de contourner la loi ? qui a choisi de la réécrire et quelles en sont les véritables motivations ? merci de me les donner cela m’évitera peut-être de vouloir l’appliquer à ma manière sans la contourner MAIS en la rendant plus juste pour mes propres intérêts ..

Savez vous qu’avec cette nouvelle loi votée dans le secret les taxes d’habitations , foncières vont être largement augmentées .. Savez aussi Mr CALMITI que les différentes taxes, TLE , CAUE etc sont désormais remplacées par la TAXE d’Aménagement payable par tous quelque soit l’importance de la commune ..

et sachez pour finir Mr Calmiti que je suis aussi automobiliste .. alors les taxes j’en ai ras le pavillon .. Vous comprendrez sans doute mieux pourquoi je ne vois pas l’utilité de payer en plus un architecte pour accomplir un travail que je peux faire moi même ,gratuitement .. la loi ne m’a pas ôté mes compétences fort heureusement !

Sur ce , merci de votre commentaire, je suis certain que vous saurez apprécier le mien à sa juste valeur .. et s’il vous plait expliquer moi le pourquoi de cette nouvelle loi , sur les taxes j’ai compris mais pourquoi sur l’obligation d’un architecte ?

Merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,

J’ai bien pris note de votre remarque et si la loi permet une certaine lecture, OK !
Concernant le pourquoi de la loi, c’est le gouvernement qu’il faut interpellé et non notre corporation. Les taxes sont faites pour payer le train de vie de tous nos concitoyens et administrations gouvernementales, sans ces taxes nous ne pourrions faire fonctionner le pays.
L’obligation de l’architecte, n’est qu’une orientation vers un logement conçu et pensé différemment sur la directive du moins consommer et mieux vivre initié par le grenelle de l’environnement. Mais comme vous l’avez constaté, vous pouvez vous en passer donc pas de problèmes.
Si vous n’êtes pas satisfait des lois, il faut s’engager politiquement pour faire changer les choses mais s’agiter sur un blog me semble sans effet, seul un petit exutoire 😉

Répondre
Marc Teyssier

Bonjour ,

la loi ayant changée contraint désormais le particulier lambda de faire appel à un très coûteux mais néanmoins compétent architecte dès que l’emprise au sol dépasse 170m2 …Dans mon cas , la maison fera 150m2 et le garage 60m2 soit 210m2 d’emprise au sol .. Avant la loi je pouvais faire mes plans moi même ou par un dessinateur , aujourd’hui je dois passer par un architecte ..

Je pose donc la question : puis je déposer un PC avec une maison de 150m2 et un garage de 18m2(6×3) soit 168m2 DONC sans le recours à l’architecte … et une fois la maison terminée , un an ou deux après, demander une extension du garage (pas encore construit) pour le porter à 58m2 soit les fameux 40m2 de plus sans permis de construire et sans architecte ?

Merci

Je précise que je n’ai rien contre les architectes mais se lancer dans la construction coûte beaucoup d’argent et les prix pratiqués par les archis sont exorbitants il est normal voire humain d’essayer de faire sans , surtout qu’avant la loi on pouvait !!

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,
Faite ce qui vous semble bon pour obtenir la surface que vous attendez dans le cadre de la loi. Si certaines options ou règles peuvent être contournées, faite ce qui vous semble bon pour vous.
Ce ne sont pas les architectes qui vous diront le contraire.
Bonne continuation dans vos projets et réalisez de belles choses.

Répondre
Julie

Monsieur,
Les « fameux » 40m² sans permis de construire ne s’appliquent que si l’emprise au sol et la surface de plancher totale restent inférieures aux 170m² de recours à l’architecte. Dans le cas contraire un dépôt de permis de construire est obligatoire. Que vous fassiez votre dossier en une ou deux fois, le résultat sera le même. Je vous conseillerai de ne le faire qu’une fois afin de n’être soumis au recours des tiers qu’une seule fois.
Les prix pratiqués par les architectes sont – en général – loin d’être exorbitants au vu de nos responsabilités et de notre travail de conception personnalisé et de l’accompagnement du maître d’ouvrage dans ses démarches ainsi que du conseil. Et je ne parle pas en rapport des marges de certains constructeurs. En outre, la plupart des gens sont plutôt content de bénéficier de nos conseils (gratuits…).
Cordialement.

Répondre
Gautier

Bonjour,
dans le cadre d’une demande de permis modificatif déposée postérieurement au 1er mars 2012 sur une autorisation antérieure au 1er mars 2012, doit-on remplacer la SHON par la surface de plancher? Et qu’en est-il de la taxe d’aménagement?
Merci

Répondre
Julie

Bonjour,
Cela dépend de la nature du modificatif. Si vous avez changé un emplacement de fenêtre ou de porte par exemple, sans changer les surfaces et que vous régularisez la situation, vous êtes soumis à l’ancienne règlementation.
Par contre si les modifications entrainent un changement de surface (déplacement des murs de l’habitation par exemple), vous devrez déposer votre modificatif dans le cadre de la nouvelle règlementation.
Concernant la taxe d’aménagement je n’ai pas de précisions, mais je pense qu’elle suit le permis. Renseignez vous au préalable auprès de la municipalité.
Cordialement

Répondre
Sophie

Bonjour,
La calcul de l’emprise au sol comprend t-il les débords de toiture ?
Pas ceux servant à abriter une terrasse mais les débords classiques.
Merci.

Répondre
Julie

Bonjour,
L’emprise au sol pour le calcul administratif (respect du plu) prend en compte tous les débords.
L’emprise au sol pour le calcul du recours à l’architecte ne prend pas en compte les simples débords de tuiles génoises etc, mais seulement les débords à encorbellement ou poteaux (couverture de terrasse ou de voiture par exemple)
Vous trouverez le lien vers la circulaire relative au calcul de l’emprise au sol et des surfaces de plancher à la fin de notre article sur la réforme de la réglementation RT2005.
Cordialement.

Répondre
Marc Teyssier

Bonjour , mon projet comprend une maison de 155m2 d’emprise au sol et un garage non attenant de 60m2 d’emprise au sol ..
Suis dans l’obligation de faire appel à un architecte puisque les 170m2 d’emprise au sol sont dépassés ?

Si j’ai bien compris ce nouveau décret , dans le cas ou « le » ou « les » constructions dépassent 170m2 de surface de plancher ou d’ emprise au sol il sera fait appel à un architecte …

Merci de votre réponse ..

Répondre
Julie

Bonjour,
Vous êtes en effet dans le cas de figure de recours à l’architecte car l’emprise au sol totale de votre projet dépasse les 170m².
Cordialement

Répondre
Marc Teyssier

Merci de votre réponse claire et rapide ..

Répondre
jean françois

oui mais du coup cette reforme ne favorise que les parcelles dont le calcul de construction est basé sur la shon ou le cos et pas celles qui le sont uniquement sur l’occupation des sols,est-ce logique ?

Répondre
Julie

L’emprise au sol n’empêche pas de disposer d’une large surface de plancher si vous construisez sur niveaux.
La réforme n’est pas faite pour favoriser tel ou tel type de calcul, mais pour favoriser l’isolation des habitations

Répondre
jean françois

mais non justement , puisque la hauteur est toujours limitée.
du coup ,avec les plu dont les constructions sont calculées avec une « emprise au sol » ils ne bénéficient pas de cette reforme contrairement a ceux calculés en shon.

Répondre
Julie

Il est tout de même rare que les hauteurs autorisées ne permettent pas la réalisation d’un étage.

Répondre
Demora

Bonjour,
je projette de démolir un abris voiture de 40 m2 car vétuste,cette construction dispose d’un permis de construire à part de celui de la maison ;je souhaite reconstruire cet abris au même emplacement avec la même surface mais voudrais le fermer,il prendra de ce fait l’appellation de garage.comme il s’agira d’une reconstruction ne modifiant pas la surface initiale et sachant que l ‘habitation fait 160 m2 , est ce que malgré les critéres évoqués, je rentre dans le cadre de la nouvelle réglementation de plus de 170m2 ,et de ce fait avoir l’obligation du recours à l’architecte .

merci de votre réponse
Mr DEMORA

Répondre
Julie

Bonsoir,
Bien que vous ne changiez pas la surface (car un garage fermé est déduit), calculez votre emprise au sol car si celle ci est supérieure à 170m², il vous faudra faire appel à un architecte et déposer un permis de construire.
Vous trouverez un lien vers la circulaire ministérielle relative à l’emprise au sol à la fin de cet article.
Cordialement

Répondre
jean pierre

bonjour,
j’ai trouvé un terrain de 806 m² que je voulais diviser en deux, vu que la surface minimum locale est de 400 m².la DDE refuse la division, arguant du fait qu’il faille 15 % d’espaces verts.Est ce que ces 15 % doivent etre en plus de la surface minimum, ou peut on diviser en deux fois 400 m² dont 15 % ( comme une servitude )?
merci pour votre reponse

Répondre
Julie

Bonjour,
A ma connaissance les réservation de surface d’espace verts se font au sein de la parcelle.
Exemple : Une parcelle doit faire de 1000m² pour être constructible.
50% doit être en espace verts
le cos est de 0.2
on aura donc 1000m² de terrain avec dessus : 500m² de jardin sans construction ni terrasses ni piscine ni voie ni rien. 200m² constructible. Le reste (300m²) aménageable mais non constructible.
Bien sur il se peut que votre commune applique une règlementation particulière à son plu que je ne connais pas.
Cordialement

Répondre
jean françois

je ne comprends pas pourquoi cette reforme n’aide pas les plu qui parlent d’une emprise au sol constructible proportionnelle à la parcelle , 50 % par exemple ,et donc calculée hors murs bâtis et aide toute celles qui parlent d’un cos soit une surface de plancher et maintenant calculée intramuros.Pourquoi cette différence ? je suis un peu perdu , merci de vos réponses

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur, Les PLU précisant une emprise au sol ont toujours fait état des surfaces en projection verticale. Le COS donne une surface de plancher à construire qu’elle soit ancienne SHON ou surface de plancher des constructions à présent.
Les deux termes représentent des informations complémentaires et différentes, il ne faut pas tout mélanger.

Répondre
Lefebure Ludovic Géomètre Expert

C’est tout simplement pour ne pas pénaliser les constructions édifiées avec des murs épais (50cm par exemple). Certaine construction dont les murs sont constitués de paille compressée, en copeaux de bois ou laine d’animaux afin de faire des économies d’énergie comme la maison passive ne se retrouve pas pénalisée par ce calcul…. et c’est pas du JOLY…

Répondre
Roland

petit up ..
sur l’emprise au sol …
quid pour une terrasse …??, genre 20 à XXX m² ( commme possede 90% des maisons ??? )
c’est dans l’emprise au sol …ou pas ???
j’ai lu votre réponse pour les piscine ..(en Paca ) qui clairement que c’est en gros à la tete du client …. ( rassurer vous pour les caves en ile de france ..c’est la meme chose … enfin « c’atait » …
en région ile de france la piscine comptait dans la shon … mais évidemment pas les terrasses et pas les plages !!!
car dans le cas ou dans la nouvelle législation cela « comptait » …. il reste plus rien pour l’habition (ou alors on interdit les terrasse /les plages /ect ….
j’ose esperer que c’est moi qui n’ait rien compris .. ( ce dont je suis sur … l’admisnistration étant tres intelligente ..)
cdlt
thxrd

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur, je vous encourage à lire la circulaire émise par l’état qui précise le mode de calcul par de nombreux schémas et dessins.
Vous y verrez plus clair.
Nous vous remercions pour vos interventions et n’hésitez pas nous solliciter de nouveau si vous n’avez pas compris certaines nuances de la circulaire.

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Roland

je dois dire que je ne comprend pas tout dans cette  » réforme » (en dehors qu’en clair ça fait monter la taxation ..)
SP et shon ???? les murs sont déduit avec la SP !!!! mais il l’étaient déjà dans la shon !! (du moins pour les 2 dernieres maisons que j’ai fait cosntruire … avec les murs c’était la Shob ….

qqs chose m’échappe ??,

et encore plus avec l’emprise au sol … si j’ai compris comme elle est calculée ( projection « verticale ) je n’ai pas compris comme la limité était fixée …??? la SP et l’emprise au sol vont cohabiter simultanément sur le PLU ???? et quel est le rapport ou le ratio entre les 2 ???
autre remarque portant sur une « appréciation » d’un des « répondant » ..
« la reforme actuelle vise à augmenter la « compacité » des habitats au profit du R+1 !!! et donc à réduire les couts !!!
en dehors qu’en termes de couts cette « affirmations est tres tres discutable je reste abasourdi … par ces propos .
donc l’administration décide en gros du look et de la taille maximum pour les Francais et de ce qu’il peuvent envisager de construire dans le futur ..
d’autre part R+1 .. ben je vous engage à consuleter les PLU de toutes l’ile de france et meme largement au dela (en PACA je ne sais pas ..) qui interdisent le R+1 !!!!
on avait déja les toits 2pentes à 45° systematiques (surtout avec les tuiles arasés le long du murs et pas de débort ce qui permet d’avoir de magnifiques coulures sur mle crépis au bout de 1an !!) on va maintenanbt avoir les constructions le plus « étoite » possible au sol …en +

mon propos est volontaire un brin provocateur mais voyez vous tout le monde ne souhaite peut etre pas ce genre d’esthétique ( qui pour moi est totalement nul … réduire au sol et « monter » on retourne à la banlieue années 1930… ) et les arguments sur l’isolation /ect ..peuvent peut convaincre le lambda mais pas moi …
non, cette démarche encourage encore + la montée du prix des terrains car les promoteurs vont pouvoir s’en donner à ceour joie avec du R+1 sur 45 m2 au sol !!!

ce qui serait bien en france ..ce serait peut etre que tout le monde se « coordonne » dans l’administration pour dire et faire la meme chose et les meme lois … (d’autant que les lois ..elles s’appliquent quand le décret parait et par exemple pour le « Grenelle » faudrait déjà qu’ils paraissent tous …
cordialement et merci d’avance pour lé réponse concernat mes questions
thxrd

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Pascal CAMLITI

Bonsoir, je comprends votre désarroi et suis pour parti d’accord avec vous qu’une frange du bâtiment à réussi à convaincre certaines instances sur le bien fondé de leurs filières.
L’architecture doit rester non systématique mais de plus en plus de maîtres d’ouvrages ne réfléchissent qu’avec leurs porte monnaie et non sur le confort de vie dans un habitat dessiné pour eux.
Le nerf de la guerre reste le foncier (tout du moins ne PACA) qui grève la souplesse de conception. Nous réalisons des maisons en R+1 compactes et architecturées pour des budgets très raisonnables.
Il suffit d’un peu d’imagination et un maître d’ouvrage à l’écoute.

Concernant la SURFACE DE PLANCHER : la surface des murs extérieur était pour partie comptabilisée dans la surface SHON, ce qui pénalisé les constructions très isolées avec de gros murs.

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BIROT HUGUES

bonsoir ,
le decret d’application de ces nouvelles normes permis n’est toujours pas publié . les cerfa sont les anciens . Les communes ont-elles le droit de prendre en compte les nouvelles prerogatives ?

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Pascal CAMLITI

Bonjour, le décret d’application est bien voté et applicable, je ne saisi pas votre question !?
Les cerfa sont publiés et utilisables, pour toutes nouvelles demandes d’autorisations.

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DENIS

Mon projet est une maison de 14m x 11m avec 20cm de mur extérieur + 11cm d’isolation, soit une surface plancher de 137m² environ, sur un sous sol semi enterré sous toute la surface de la maison, ce sous sol est prévue en stationnement voiture avec une hauteur de 2.20m avec une cave de 4m².
Est ce que ce sous sol comptera dans la surface plancher? Si maintenant avec la nouvelle réforme il compte je devrai avec recours à un architecte?

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Julie

Monsieur,
Si le sous sol a une vocation de garage, il ne compte pas. Les zones de stationnement étant déduites.
Si le sous sol n’a pas une vocation de stationnement, il compte.
La cave compte dans la surface de plancher si elle a plus de 1,80m de hauteur sous plafond.
Mesurez votre emprise au sol et pas uniquement la surface de plancher si vous souhaitez connaitre le recours ou non à l’architecte.
Vous trouverez le lien vers la circulaire ministérielle relative à la SP et l’emprise au sol à la fin de cet article.

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jluc

bonjour
voici ma question , nous venons d’acheter un terrain de 1080m avec un cos de 0,15 avec le calcul du shon cela faisait 162m2 de surface habitable hors garage pour un plain pied
maintenant que devient la surface du garage est il toujours deduit ou maintenant inclus dans le nouveau calcul ?
combien avons nous le droit de surface habitable maintenant ?
merci pour votre reponse
jluc

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Pascal CAMLITI

Bonjour, les 162m2 anciennement SHON sont désormais de la surface de plancher ce qui vous octroie une surface supérieure car les murs extérieurs ne sont plus comptabilisés.
Concernant le garage, la nouvelle réforme de l’urbanisme permet de déduire les surfaces afférentes aux stationnements des véhicules à l’instar de l’ancienne règle.

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Pascal CAMLITI

Bonjour, la surface de plancher affectée au stationnement est déductible mais l’emprise au sol est elle comptabilisée.

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jennifer

Bonjour, nous avons fait une demande de déclaration préalable de travaux le 9/12/2012 pour ravalement, changement à l’identique des fenetres, pose de 4 chassis de toit pour éclairer 2 combles non aménageable car 1,60m au faitage et pour 2 combles transformés en aménagé nous accordant 10 m2 supplémentaires, et le changement du garage remise dans la maison en entrée avec changement de la porte de garage en porte d’entrée. Aujourd’ui, la personne s’occupant de notre demande à la DDE chargé de transmetre notre dossier à l’ABF nous oppose que nous devons recomencer notre dossier car nous disposons d’une superficie totale dépassant 170m2.
Notre demande de décembre 2011 précédant la date de mise en application du 1er mars 2012 , peut-il nous opposer un avis négatif à ce titre et nous obliger à déposer un permis de construire ? Ne sommes sous pas soumis à l’ancienne législation en vigueur ?
Merci de votre aide car notre date butoire de rejet de notre demande est imminente
cordialement

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Pascal CAMLITI

Bonjour, que ce soit sous l’ancienne réglementation ou la nouvelle, si le seuil des 170m2 est atteint, il vous faut faire appelle à un architecte.

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jennifer

Merci mais ce n’est pas la réponse à notre question. Nous avons bien fait appel à un architecte mais nous avons déposé une demande de déclaration de travaux en décembre 2011 et il nous oppose que nous devons déposer un permis de contruire car la superficie dépasse 170 m2 comme le stipule la nouvelle législation. Cela n’était pas une obligation avant à notre connaissance. A-t-il le droit de refuser notre dossier de déclaration de travaux pour ce motif ?

Répondre
Julie

Bonjour,
Si vous modifiez l’aspect des façades (changement de la porte de garage en porte d’entrée) ou que vous avez un changement de destination de plus de 20m² (surfaces de garage qui deviennent habitables) vous devez déposer un permis de construire (ancienne règlementation également).

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semon

Bonjour
J’ai une maison de 160m²,je voudrai créer une véranda de 15 M² en faisant
déclaration préalable pour transformer 2 fenêtre en porte fenêtre.
Ai je le droit même si la surface excède les 170m² ?
Merci

Répondre
Julie

Bonjour,
Si le plu ou le pos de votre commune l’autorise, il n’y a pas de contre indication. Toutefois, au delà du seuil des 170 m² de SP ou d’emprise au sol, vous devrez faire appel à un architecte, ce qui semble être votre cas.
Cordialement

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Magne Christophe

Bonjour,

J’ai acheté un corps de ferme composé d’un batiment principal et d’une dépendance,le tout sur un terrain agricole de 2000m2.La maison n’est pas reliée à la dépendance, il y a un un espace de d’environ 12m2 (6mx2m.Je voudrais aujourd’hui relier ces 2 batiments.La mairie me dit que je dépasse les 250m2 de SHOB donc ça n’est pas possible(Maison 232m2 shob+dépendance 45m2 shob) et que la réforme de la surface plancher ne me concerne pas car je suis en terrain agricole.Je me pose donc des questions.Pouvez-vous m’éclairer sur ce point ?

Cordialement.
Christophe

Répondre
Julie

Bonjour,
Ne connaissant pas les cos appliqués dans votre commune, nous ne sommes pas capables de vous répondre précisément.
Toutefois, il y a un point important sur lequel nous pouvons nous prononcer : quelle que soit la zone, agricole ou non, la shon et la shob sont remplacées dans les textes par la surface de plancher.
Vous pouvez essayer de recalculer votre surface de plancher pour voir si avec ce nouveau calcul, vous n’avez pas du cos résiduel qui vous permettrait de relier vos corps de bâtiment.
Vous trouverez la circulaire ministérielle sur les surfaces de planchers, leur mode de calcul et leur champ d’application dans notre article sur la réforme.
Cordialement

Répondre
Magne Christophe

Merci beaucoup Julie pour ces informations.

Christophe

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jean-paul

Bonjour,
J’ai un projet de construction de 130 m2 avec sous sol semi enterré avec une terrasse de 50 m2 non couverte mais équipée d’une balustrade qui sera a l’arrière de la maison et reposera sur trois poteaux. Ma question est, est-ce que je dois passer par un architecte?
Merci de votre réponse.
J-Paul

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur, Si la surface d’emprise au sol est supérieure à 170m2, le recours à l’architecte est obligatoire.

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Christelle

Bonjour,
J’ai obtenu un PC initial en 2010. Je n’ai pas encore commencé les travaux et souhaiterais apporter quelques modifications sur mes plans et donc déposer un permis modificatif.
Mes questions sont les suivantes :
1- Est-ce que je serai soumis à la nouvelle réglementation ou toujours à l’ancienne ?
2- Si je suis soumise à la nouvelle réglementation, cela me permettrai de gagner qq m2 de surface, puisque j’avais atteint la shon max. Est-ce que cela peut entrer dans le cadre d’un permis modificatif, sachant que je ne vais pas changer l’aspect de la maison mais uniquement déplacer 1 ou 2 murs ?
3- Je viens de faire un calcul approximatif des mes plans tels qu’ils sont aujourd’hui, c’est à dire sans les modifs encore, et j’ai une emprise au sol > 170 m2. Est-ce que je vais être obligée de faire appel à un architecte, sachant que je n’en avais pas pris pour le permis initial ?
4- Le fait de passer sous la nouvelle réglementation va t-il faire que je vais payer plus de taxe ou est-ce que cela ne va rien changer ?
Merci pour vos réponses.

Répondre
Julie

Bonjour,
Si votre permis modificatif ne change pas la surface de votre habitation, vous restez sous l’ancienne règlementation (exemple, vous décalez une fenêtre). Si la surface change, vous passez sous la nouvelle règlementation, et dans votre cas, serez soumise à recours à l’architecte et au nouveau système de taxes.
Cordialement

Répondre
jc brochard

concerne la mise en place d’un abri de jardin sur un terrain non constructible
je ne trouve pas le texte qui autorise une surface qui serait passée de 2 à 5m au 1/03/2012 sans aucune demande
merci de votre aide

Répondre
Julie

« Les constructions nouvelles d’une hauteur inférieure à 12m sont dispensées de toute formalité tant que ni leur emprise au sol ni leur surface de plancher ne dépasse 5m² »
(extrait de la circulaire du 3 février 2012 disponible sur le site du gouvernement et mis en application au 1er mars 2012)

Répondre
Mary

Bonsoir,
J’ai dépose un permis de construire pour une extension fin décembre 2011 ce permis a été refusé au titre de l’article L111-1-2 car l’emprise au sol de la grange existante est de 159m2 et le projet d’extension ( garages)était de 190m2 le permis a été refusé car il double l’emprise au sol.
J’ai donc revu mon projet à la baisse et décider de faire un projet de 145m2; mais plusieurs questions se posent aujourd’hui car à quelques jours près les formulaires de permis de construire ont changé depuis le 1 mars.Tout d’abord si j’ai bien compris mon projet devient taxable alors qu’il ne l’était pas auparavant(j’aimerai avoir une idée du coût).Deuxième point le recours à un architecte devient obligatoire car l’ensemble dépasse 170m2 alors que la première fois il n’était pas obligatoire puisqu’il n’était question que de la surface créée.
Merci de bien vouloir m’éclairer sur le sujet car j’ai vraiment l’impression d’être dans le mauvais cas de figure !!!!

Répondre
Julie

Bonjour,
Dans le cas de l’habitat individuel, en effet, vous dépassez le seuil d’emprise au sol et devrez faire appel à un architecte. Pour la surface taxable, si votre garage n’est pas clos (abris voiture), il ne compte pas, et si c’est un vrai garage fermé il sera en effet taxé, mais nous ne pouvons vous spécifier le montant, qui est fixé en fonction de votre localité au prorata de la surface. Par conséquent plus la surface est grande plus c’est cher…
La règlementation est différente dans le cas d’une exploitation agricole (en activité).

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Bascri

Bonsoir,
je dois déposer un permis de construire pour un abri de voiture ouvert sur 2 côtés, style préau, de 49 m². Comment dois-je remplir le nouveau formulaire au sujet de la surface taxable ?
Merci pour votre attention.

Répondre
Florence

Bjr,
J’ai obtenu mon permis de construire le 09/01/2012 pour une SHON de 116.76 m². COS de 0.4 terrain de 293m²
Mon constructeur m’informe que désormais j’ai une de shon de 121.32 et que rien à faire aupres de la mairie est ce normal ?
MErci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour, Il faut OUBLIER la SHON, a présent il faut parler de surface de plancher. Donc vous aviez 116.76m2 de SHON et votre constructeur vous informe que vous bénéficiez de 12.32m2 de surface de plancher… que refuse la mairie ? La loi est la loi donc si le COS appliqué à votre surface de terrain (hors lotissement) vous permet d’obtenir plus de surface de plancher, vous devriez avoir droit.
Il faut bien évidemment vous assurer de la faisabilité règlementaire avant de vous lancer des grandes croisades.
Prenez un architecte qui vous conseillera.

Répondre
bernard

La mairie de ma commune peut elle interdire l’augmentation de 30% de surface constructible lorsque la loi sera votée.
merci

Répondre
fontaine

j’apprends qu’une loi du 1er mars 2012 donne la possibilité de construire un peu plus grand.
j’ai acheté un terrain communal, dans un lotissement, qui m’autorisait une shon de 130m2
le permis de construire a été déposé en février, à ce jour je n’ai pas de réponse.
ni la commune, ni le constructeur ne m’ont avisé de cette loi dont ils avaient évidemment connaissance.

ma question est donc la suivante: que puis-je faire ??
sachant que bien évidemment j’aurais aimé avoir quelques m2 supplémentaires ?? celà me perturbe, me suis-je fait « roulé » ??

la commune pouvait-elle revenir sur la shon prévue sachant que des
maisons sont déjà commencées dans ce même lotissement?
merci pour tout

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir, Premièrement vous ne vous êtes pas fait avoir, il est probable qu’ils n’étaient pas au courant ou ont omis de vous informer de cette évolution. Secondairement, la différence entre la surface de plancher SHON et la surface de plancher définie par la réforme de l’urbanisme de MARS 2012 varie dans le mode de calcul.
Il est vrai que cette réforme PEUT vous faire obtenir plus de surface seulement sous certaines conditions. Ensuite et pour finir, un lotissement peut générer des contraintes en rapport aux surfaces même surface de plancher de Mars 2012. Donc avant toutes discussions auprès de la mairie ou constructeur, prenez grand soin de vérifier si cette nouvelle donne vous permet de gagner quoi que ce soit. Le discours est toujours mieux que la confrontation, surtout dans la construction.

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Jennifer GONCALVEZ

Bonjour,

J’ai fait construire en 1978, une maison avec deux niveaux de planchers en dur dont deux greniers aménageables, non comptés dans la surface habitable.
J’ai demandé un permis « d’ouverture de fenêtres de toit » dans chacun de ces greniers en 1979 qui m’a été accordé.
La règlementation locale en matière d’urbanisme de cette ZAC prévoit que ma capacité d’extension est limitée à 25% de la SHON de mon permis de constuire initial.
Alors que je ne retrouve nulle part dans mes achives l’appellation « SHON », qui, si elle existait peut-être en 1978, n’est pas indiquée dans les documents officiels, j’ai deux questions :

Puis-je calculer ma SHON initiale à partir des deux planchers comme indiqué dans votre site (et maintenant de façon différente dupuis le 01/03/12)?
2° La surface des deux greniers existants, maintenant avec des fenêtres de toit,est-elle à considérer comme une extension ?
D’avance, merci.

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur, Vous pouvez bien évidemment comptabiliser votre surface de plancher actuelle y compris toutes les surfaces de combles aménagées selon les critères de hauteurs.
Si ces surfaces ne sont pas taxées, il faudra donc que vous régularisiez la situation afin d’être au clair vis-à-vis de la loi.

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jacques AZRIA

nous avons acquis il y a 5 ans les combles au dessus de notre deux pièces. Nous voudrions vu la nouvelle loi
récente « Sarkozy » les utiliser en les réhaussant d’un mètre environ afin qu’on puisse se tenir debout.
ce projet peut-il faire objection de la part des autres propriétaires.
Merci de nous donner votre avis.

Répondre
Julie

Un projet de construction peut toujours susciter des objections des uns et des autres. S’ils peuvent justifier d’un grief à cause de votre projet, vous pouvez vous voir refuser l’autorisation. Attention pensez également à rester dans le cadre des règles d’urbanisme en vigueur dans votre commune.

Répondre
Alexandre

Bonjour,

Si j’ai bien compris au vu de cette nouvelle réglementation, ce calcul de surface de plancher ne pourra s’effectuer que sur les nouvelles maisons dont le permis de construire est postérieur au 1er mars 2012. C’est à dire que pour tous les autres une diminution de la taxe d’habittion n’est pas envisageable car le permis de constuire est antérieur ( devant utilisée l’ancienne réglementation). Ai-je tort ou raison ?

Sinon pourriez-vous m’expliquer comment ce calcul la taxe d’habitation (un exemple serait le bienvenu)

Cordialement

Répondre
SARRON

Bonjour, nous disposons d’un terrain de 900m2 environ avec un cos de 0.10, nous pouvions avant faire construire une maison de 90m2 et avec la nouvelle loi quelle sera la surface de construction MAXIMALE possible? MERCI

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Ives

Sauf que maintenant, sauf erreur, aucune annexe de hauteur > 1,80 m n’est décomptée, y compris buanderie, garage, cave, sous-sol. Au final ce qui est donné d’un côté est largement repris de l’autre !

Répondre
Julie

Je vous détrompe sur deux points, avec la réforme, les garages et hauteurs inférieures à 1,80m sont toujours déduits.
Toutefois, les sous sols celliers et caves supérieurs à 1,80m de hauteur seront en effet comptabilisés.

Répondre
Hocine

La surface d’un sous sol enterer sans fenetre ni escalier (pour aceder dans la maison)dont la hauteur fait plus 1,80 entre dans la surface de plancher si j ai bien compris!!

Pascal CAMLITI

Monsieur, Vous avez bien saisi, la nouvelle réforme comptabilise la surface de plancher des sous sols de hauteur supérieure à 1.80m dans les maisons individuelles, sauf si ces surfaces sont dévolues aux stationnement des véhicules.

Hocine

Alors pour ne pas perdre de la surface de la maison j ai intérrais à faire un sous sol 1,80 pile poil pou ma voiture

Julie

Si votre sous sol est un garage, même si la hauteur dépasse 1,80m, il sera déduit. En gros : Tout ce qui sert au stationnement, quelle que soit la hauteur, ne compte pas.
Si ce sous sol est une cave, là en effet je vous conseille de faire 1,80max de hauteur pour qu’il ne soit pas comptabilisé.

Hocine

Je compte faire un sous sol total c est pour cela que j ai interé qu il fasse moins 1,80M par se que je pourrais stationner qu une seul voiture

Hocine

Bon j’ai fais mon calcul cos 0,4 sur un terrain 298M2
Donc 119,2 de surface de plancher pour un R+1
Et j aurai en plus un sous sol total non isolé de 50M2 qui fera plu de 1,8m
Donc le sous sol ne rentre pas dans les 119,2M2 habitable il sera par contre taxable au nivaux imposition avec la nouvelle réforme dit moi si je me trompe ?

Julie

Si votre sous sol vous sert de garage, avec une hauteur supérieure à 1,80m il sera déduit en effet mais restera taxé. Vous avez bien calculé.

Hocine

Voilà se que ma dit le constructeur je pourrais faire mon r+1 de 117m2 avec sous sol de 50m2 environ et il m’a dit que le sous sol ne compt pas dans la surface de plancher mais il sera imposable ????

Pascal CAMLITI

Monsieur, Si le sous-sol n’est pas destiné aux stationnements de véhicules celui-ci sera comptabilisé dans la surface de plancher des constructions.

edet

Bonjour,

merci de vos réponses à venir.

j’ai actuellement une maison avec un shon (rdc et étage de 139 m²)je souhaite agrandir de 45 m² 7.5 x 6 soit 45 m² en exterieur pour éaliser deux garage en rdc et une chambre et salle de bain au dessus.
Dois je faire intervenir un architecte pour ce permis de construire ?

merci encore pour votre site.

ps j’ai bien lu votre remarque concernant l’emprise au sol mais je ne comprends pas la différence avec le shon.

magali

Répondre
Julie

Bonjour,
Si vous avez actuellement 139m² shon, il vous reste 31m² shon disponibles avant le seuil de recours à l’architecte. Le garage ne comptant pas, cela dépendra donc du shon de votre étage chambre sdb.
Si cet étage a la même taille que le garage en dessous (soit 45m² shon) il vous faudra faire appel à un architecte.
PS : concernant l’emprise au sol, elle compte les terrasses et débords de toiture ce qui n’est pas le cas pour la shon. De plus, si votre maison est sur plusieurs niveaux, la shon comptabilisant chaque plancher, elle sera donc plus importante dans ce cas que l’emprise au sol qui est une projection verticale au sol de votre maison.

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le coq

Bonjour,
Nous avons acheté un ancien moulin. Après renseignements aux services des impôts, la taxe foncière était calculée sur 64 m² de SHON, Le reste du bâtiment se compose de : un grenier de 64 m², situé au dessus , un petit 1/2 niveau dessous, de 23 m², puis ensuite, accolé à ce bâtiment, l’ancien moulin où nous avons trouvé la meule, avec au dessus 2 étages de 28 m² chacun.
Toutes ces pièces déclarées non habitables auparavant devraient, grâce à des travaux, le devenir. Nous allons changer, niveau aspect extérieur, les fenêtres (et en agrandir certaines), changer le bardage couleur bois (comme c’est le cas dans beaucoup d’anciennes fermes ou moulins en Haute Savoie) par du pvc couleur crème, et relever une moitié de la toiture côté rue, sans changer la hauteur du faîtage, ni les éléments porteurs de l’habitation.
1è QUESTION : les 2 pièces du 1/2 niveau vont devenir celliers/buanderie : faut-il les déclarer en shon ? L’ancien moulin devient garage/atelier : même question ? les 2 étages de 28 m² deviennent par ailleurs bureau et chambres.
2/ nous allons passer de 64 m² de shab à 184 m², étant donné que toutes ces pièces n’étaient ni habitables, ni déclarées au Trésor public, devons nous passer par un architecte ? (car plus de 170 m² au final).Si nous réalisons les travaux en 2 tranches, y a t-il moyen d’éviter le PC ?
3/ je suis perdue et je ne suis pas sûre de savoir si c’est un permis ou un autorisation préalable, que nous devons déposer, je ne pense pas que ce soit un changement de destination. Si c’est un permis qu’il faut produire, devons nous joindre le document « notice » ? (art R.431-8 code de l’urbanisme), qu’est ce que c’est ? est ce un document sur papier libre ?
4/ que risque de changer pour nous la future loi promise pour le 1er mars 2012 ?
Dernier détail : nous sommes en zone NPR (zone Naturelle de mise en valeur du Patrimoine Architectural, à Risque faible)

Je vous remercie par avance de vos éclaircissements.

Répondre
Julie

Madame,
Pour répondre à vos questions :
1- Les celliers et buanderies sont déclarés, ce sont des pièces comptées dans la surface habitable sauf si leur hauteur sous plafond est inférieure ou égale à 1,80m.
Les chambres et bureaux sont aussi à déclarer.
2- Que vous fassiez vos travaux en une ou deux tranches, vous serez de toute façon soumise à permis de construire et à passage par un architecte car il y a :
– Changement de destination (des pièces recréées)
– Modification de l’architecture (bardage, fenêtres et toiture)
– Dépassement du seuil des 170m²
3- Vous êtes soumise à permis, ce qui implique une notice. Il s’agit d’une pièce écrite très complète décrivant chaque aspect du projet et de son environnement qui sera réalisée par votre architecte.
4- La nouvelle loi vous autorise par rapport à la shon a plus de surface habitable, mais ne déduit plus les sous sols et cave si vous en aviez. Les garages restent déduits mais seront taxés.
Détail : en zone de mise en valeur du patrimoine, vous ne pourrez faire ce que vous voulez de votre moulin et serez soumis à l’autorité d’un ABF (architecte des bâtiments de france) qui contrôlera la justesse des choix architecturaux pris (je pense en particulier aux formes des fenêtres et au bardage)
Cordialement

Répondre
PIERREYVON

Ancien adjoint à l’urbanisme, nous avions décidé de supprimer le COS des PLU. La raison dans notre petite commune , on définit des règles de hauteur et de retrait on définit donc un volume suffisant.
Mes questions
Une maison de 17mx10m 1 seul niveau, avec 1 garage de 35m², des murs extérieurs de 0.35m passe sous les 170m²passe sous 170m² de surface de plancher, mais avec un débord de toiture de 0.30m elle ne passe plus au niveau de l’emprise au sol.(oui ou non)
Une maison en R+1 de 10m x10m même caractéristiques que ci-dessus passe aussi au niveau de la surface de plancher. Elle passe aussi en emprise au sol car 10.60mx10.60m = 112.36m² (oui ou non)
Conséquences
Où est l’argument du ministre quand il dit que la surface de plancher permet au constructeur de ne pas lésiner sur l’isolation thermique.
Où est la cohérence des architectes qui disent cette loi est aussi faite pour éviter l’uniformité architecturale, mais aura pour conséquences de privilégier le R+1 ce qui sera un coup d’épée dans l’eau

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur, La réforme de l’urbanisme emmène à une compacité des ouvrages qui est une réponse moins onéreuse en terme de surface au sol (donc R+1) et de surface murale. Cette compacité est axée dans le sens de la RT 2012 et RT 2020.
De plus les constructeurs préconisent encore le R+1 car moins cher à construire donc meilleure rentabilité pour eux.
Ne confondez pas les objectifs, une construction bien pensée même en R+1 peut donner un résultat agréable et ceci pour un prix modéré.
La grande différence que je constate entre la norme actuelle et la future réforme de Mars 2012, réside dans le fait qu’un 170 m2 de SHON faisait environ 136m2 habitable alors qu’à compter du 1er MARS 2012 170m2 de surface de plancher fera environ 159 m2 habitable… donc bénéfique.

Répondre
doom

mais pas en terme d’imposition (selon le projet actuel)

Répondre
Julie

En effet, mais les impositions que mettent en place nos élus ne dépendent pas de nous, et comme chacun sait, vont rarement dans un sens décroissant.

Répondre
Meloni Christian

Bonjour,

J’ai acheté une ferme en zone N1. je souhaite fermer des granges une pour faire un garage et l’autre une pièce supplémentaire, or je n’ai droit qu’à 30% de surface supplémentaire.
je vais déposer le permis sous la nouvelle loi qu’est ce qui changera dans ce cas?

Cordialement,

Répondre
Julie

Bonjour,
Sous la nouvelle loi si vous déposez un PC la surface SHON de votre maison sera requalifiée en SP (surfaces de plancher). Si vous n’avez pas de sous sol ou de cave (qui seront comptabilisés) vous devriez gagner environ 10% de surface (SP) par rapport à la SHON. Cela vous laissera un peu plus de marge pour la création de votre pièce supplémentaire. Pour le garage, aucun problème à priori car il n’est pas comptabilisé dans la SP, et ne comptera pas dans une nouvelle emprise au sol puisque la grange existe déjà. Attention cependant, les taxes seront également recalculées, et les garages seront pris en compte dans cette nouvelle taxe.
(Tout ceci sous réserve que vous respectiez les surfaces autorisées par le plu).

Répondre
Jennifer GONCALVEZ

Suite au Grenelle de l’Environnement, le code d’urbanisme prévoit la possibilité d’un « bonus » de COS de +20% à + 30% pour la construction ou l’extension de logements s’ils sont conformes aux normes BBC (Bâtiment Basse Consommation), en particulier la production d’énergie renouvelable. Ces normes concernent-elles l’extension seule ou bien faut-il remettre aux normes BBC le logement en entier ?
Est-ce applicable dans le cas d’une extension pour construire une véranda ? Dans ce cas, quels équipements faut-ils prévoir pour la véranda ?
Merci par avance pour votre réponse.

Répondre
Julie

Madame,
La bonification du cos concerne le bâtiment basse consommation (BBC), donc par définition le bâtiment dans son entier. Cette mesure a été prise afin de favoriser des constructions économes en énergie. Vous comprendrez donc qu’il n’est pas possible de mettre seulement une pièce aux normes BBC et de laisser le reste de la bâtisse en état. Cette mesure s’applique sur la totalité du logement ou ne s’applique pas.
Cordialement.

Répondre
Willy

Bonjour
Je n’ai plus de surface constructible, mais avec la nouvelle loi je vais pouvoir bénéficier de 30 % supplémentaire et ma question est de savoir si la constuction d’une piscine peut rentre dans ces 30 %.
merci…

Répondre
Julie

Bonjour,
Nous aurons plus de précisions quant au contenu et champs d’application de cette nouvelle loi lors de sa parution officielle. Mais si le cos et l’emprise au sol est augmenté en effet la piscine sera envisageable. Sous réserve toutefois que votre commune soit dotée d’un pos ou d’un plu, que vous soyez en zone urbaine et que votre commune accepte cette réforme.

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Richard

Bonjour,
j’ai une parcelle de terrain de 557m2 avec un CES de 35% (191m2), et un COS de 20% (109m2).
J’envisage de construire une maison BBC de shon ancien calcul de 103m2, avec un garage attenant et un auvent de 90m2.
De plus, la construction étant en bois, j’ai de larges avants toits de 1 m de projection.
Est ce qu’avec le nouveau calcul je ne risque pas de dépasser le CES et le COS, car je crois avoir compris que les garages seront inclus dans la surface habitable, et avec les débords de toit la projection verticale serait de 240m2.
Merci pour votre réponse.

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Julie

Bonjour,
Pour la SHON, ce qui était autorisé devient de la SP, et comme 103m² SHON se calcule à l’extérieur des murs et 103m² SP à l’intérieur, vous ne dépasserez pas. Le garage ne compte pas dans la SP administrative, seulement dans la surface taxable. Par contre il sera compté dans l’emprise au sol ainsi que les débords de toiture. Donc recalculez votre emprise au sol qui elle risque de déborder.

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Richard

Bonjour,
j’ai lu que l’état allait peut être changer le mode de calcul de la surface totale en enlevant les débords de toiture du calcul, avez-vous des infos à ce sujet ?

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Pascal CAMLITI

Bonjour,

A priori, c’est une rumeur lancée par un site internet et le ministre Benoist Apparu que nous avons sollicité sur Twitter, nous indique que rien ne serait fondé clairement.
Affaire à suivre donc ! Vous pouvez lire la lettre de l’ordre des architectes à ce sujet : surface ordre

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Richard

Bonjour, est ce que la nouvelle réglementation va modifier le CES, ou est ce indépendant de la surface totale ?

Répondre
Richard

Bonjour,
il me semble que la nouvelle loi impose le recours à un architecte au delà de 170m2 de ST, est ce que j’ai bien compris ?

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Richard

Je veux parler de la surface totale, qui comprend les débords de toiture.
En montagne, ceux-ci font facilement un mètre pour protéger le bois des parois, ce qui agrandit considérablement la projection verticale du bâtiment au sol.
C’est sur cette surface que posait ma question, à savoir si le recours à un architecte devient nécessaire au delà de 170m de cette surface totale, ou reste-on comme avant avec la shon, soit la nouvelle SP ?
Merci d’avance.

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Vanessa

Bonjour,
j’habite une maison individuelle de 70m2 sur un terrain de 106m2 avec un COS de 0.5. Une dérogation de dépassement de COS avait été donnée par la mairie au précédent propriétaire.
La maison a un sous sol de moins de 20m2 que je souhaiterai aménager en buanderie et salle de jeux (actuellement ce sous-sol est considéré comme une cave : il n’est pas pris en compte dans le SHON ou le SHOB car considéré comme non habitable).
Dois-je demander une autorisation préalable ou mes travaux sont considérés comme de la rénovation et donc je n’ai pas de démarches à faire? Y a t il des raisons pour que la mairie me refuse ses travaux (par ex à cause du COS)?
Merci pour votre aide.

Répondre
Julie

Madame,
Pour 106m² de terrain à 0.5de cos cela vous autorise à 53m² SHON. Je ne sais pas à combien est fixé le dépassement de cos et donc à ce à quoi vous êtes autorisée, mais pour un changement de destination de moins de 20m², vous êtes, dans tous les cas, soumise à déclaration préalable et dans le respect des règles d’urbanisme. La mairie peut en effet refuser en cas de dépassement du cos.

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Chrys

bonjour, nous sommes en attente de déposer notre permis de construire, nous aimerions le déposer avant le 1er mars afin d’éviter cette nouvelle loi or le délai nous semble juste pour finir tous nos plans. par contre un certificat d’urbanisme pour notre terrain a été demandé en novembre 2011, est-il vrai que grace à cela nous bénéficons d’un délai supplémentaire pour ne pas entrer dans cette nouvelle loi même si nous déposons notre permis de construire après le 1er mars. En effet, tout ceci est d’intérêt financier pour nous, avant le 1er mars on paierais la TLE et après le 1er mars elle est supprimé avec cette nouvelle loi, et on paiera la TA et VSD (bien entendu plus cher!!). Et j’ai lu sur un document qui nous a été remis en mairie que pour les certificats d’urbanisme émis avant le 1er mars 2012 afin de garantir la stabilité des renseignements fournis dans celui-ci qu’il y aurai une cristallisation du régime des taxes et participations applicables aux demandes d’autorisation déposées dans les 18 mois de la délivrance de ce certificat; et donc même si on dépose notre PC après le 1er mars on paierai la TLE et non les nouvelles taxes. Par contre je ne sais pas si le certficat d’urbanisme demandé est d’information ou opérationnel (c’est l’ancien proprio qui l’avait demandé, cela change t’il quelque chose,
Cordialement, merci

Répondre
Julie

En principe, un certificat d’urbanisme est affilié à la parcelle concernée. Ce certificat est valable 18 mois. Donc, à priori, même si le propriétaire change, cela ne devrait avoir aucun impact. Vous dépendrez du régime du certificat pendant ces 18 mois, à condition que le numéro du certificat soit indiqué sur le formulaire de dépôt du permis de construire. « d’information » ou « opérationnel » est inscrit sur le certificat. vous pouvez le vérifier dessus directement, ainsi que son numéro. Il est préférable que ce soit « opérationnel« . Attention toutefois, vous n’êtes pas à l’abri d’une interprétation des autorités administrative. Il vaudrait mieux aller demander directement aux services de l’urbanisme ce qu’ils comptent faire.

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Mélanie

Bonjour,

Moi j’ai acheté un terrain mais le cos est de 1. quelles seront les différence pour moi?

Merci

Répondre
Mélanie

La différence entre maintenant et si je depose mon permis après le 1er mars

Répondre
Julie

Différence majeure :
Après la réforme, les sous-sols ne seront plus déductible (dans la maison individuelle) et l’emprise au sol aura un seuil de recours à l’architecte à 170 m², toutefois, vous gagnez environ 10% sur votre capacité à construire au vu du mode de calcul différent

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Ives

Bonjour,
Avez vous des informations concernant la prochaine loi sur l’augmentation automatique du COS de 30% ; le CES (coefficient d’emprise au sol) sera t-il également augmenté de 30% ?

Répondre
G. Engel

Bonjour,
Nous possédons un petit chalet de 35 m2 qui a été construit il y environ 30 ans. Le terrain est en zone non constructible. Une possibilité d’extension raisonnable sera t’elle posible suite à la réforme de l’urbanisme ?
Merci de tout renseignement que vous pourriez nous apporter,

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour, Même si un projet de construction existe depuis plus de trente années, cela n’octroie pas le droit de bâtir plus dans une zone non constructible. La réforme ou l’augmentation de 30% de constructibilité sont orientées vers les zones urbaine.
A priori, vous avez peu de chance de pouvoir faire quoi que ce soit de plus. Il peut même vous être interdit de reconstruire en cas de sinistre venant à détruire votre maison, selon le cas.

Répondre
G.Engel

Bonjour,
Merci pour votre réponse. Je voulais ajouter que le maire de la commune où se trouve notre petit chalet nous a donné tout récemment l’autorisation d’installer (à nos frais) l’électricité.
Ne pensez vous pas que cela pourrait être interprété comme un geste d’ouverture de sa part face à une éventuelle demande d’extension de notre part (que nous n’avons pas encore déposée) ?
Merci d’avance pour votre réponse,

Répondre
Julie

Bonjour,
Nous ne pouvons pas vous dire ce que pense une autre personne, la meilleure solution reste encore d’en discuter directement avec les services concernés qui vous donneront leur avis sur cette extension.
Cordialement.

Répondre
ASTON Bob

Merci pour votre site, bien instructif ..!

Ma question porte sur l’application du Décret du 3 mai 2007 relatif au « dépassement de COS de 20% » autorisé en échange du respect des exigences de performances énergétiques.

Dans le cas d’une « extension mesurée » d’une habitation existante dont le Permis de Construire autorise une extension limitée à 50 % de l’existant, a-t-on le droit d’appliquer 20% de dépassement sur ces bases, si l’on respecte les exigences énergétiques ?

Merci par avance, pour vos réponses.

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur, Les zones d’extension mesurée sont généralement soit en zone NA (naturelle) ou zone particulièrement sensibles. Au premier abord je vous dirais que cela n’est pas possible car l’extension mesuré est là pour limiter. Mais il est toujours possible de déroger selon le cas, donc demandez aux services ce qu’il convient de faire et jusqu’où vous pouvez aller sur la base des lois applicables.

Répondre
doom

Le bonus de COS « BBC » est subrogé au vote en conseil municipal de l’activation de la mesure pour la commune. Donc, renseignez vous auprès de votre mairie.

Répondre
Hocine

Bonjour
Je vien de signer pour un terrain 298m2 avec un cos de 0,40 donc un shon de 119,2.
Je voudrais savoir avec la nouvel loi du 1 Mars es que je pourrais construire plus grand ?
J ai pas très bien compris cette nouvel loi

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur, La réforme de l’urbanisme du 1er Mars 2012, transforme la surface SHON en surface de plancher des constructions, ce qui vous permettra de gagner de la surface car cette nouvelle surface est quasi équivalente à la surface habitable.
Actuellement la surface habitable représente environ 80% de la surface SHON, ex. 100m2 SHON = environ 80m2 habitable après la réforme vous obtiendrez 100 m2 de surface de plancher = environ 98m2 de surface habitable.

Répondre
Hocine

Merci pour votre aide je comprend mieux
Cordialement

Répondre
Hocine

J ai oublier de demander si je fais un sous sol il sera compter comme sur face habitable?
C est ce qu à dit la mairie à mon constructeur

Répondre
Julie

C’est en effet le cas à priori dans la nouvelle règlementation, sauf décision contraire de la commune. Les sous-sols ne se déduisent pas de la surface de plancher. Mais s’il n’y a pas d’ouverture (fenêtres permettant l’apport de lumière et d’air) ce n’est pas une pièce considérée comme habitable.

Répondre
Hocine

Donc si je fais un garage et un escalier intérieur de la maison pour accéder au s/s c’est considéré comme habitable ??
Sachant que je ne mets pas de fenêtre au s/s

Répondre
Julie

Un sous sol accessible par un escalier sera considéré comme une cave, et donc compté dans la surface de plancher. Ce n’est pas pour autant une pièce habitable. La seule solution pour que le sous sol ne compte pas c’est que la hauteur sous plafond soit inférieure ou égale à 1,80 m.

doom

Il y a, a priori, 2 surfaces plancher :
– la surface plancher taxable, qui comprends toutes les surfaces de planchers closes et couvertes (hors trémie et 1m80)
– la surface plancher autorisée, qui a droit aux déductions de surface des garages, …

En fait, vous pourrez construire vraisemblablement plus qu’avant en toute légalité, mais par contre, vous allez payer bonbons en impôts : locaux? fonciers? PRE? TLE?, je ne sais pas.

cf : -http://www.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/Fiche_calcul_surface.pdf

Pascal CAMLITI

Doom,
Merci beaucoup pour cette information importante

Cdt

Alain CORN

Bonjour,

J’envisage la transformation d’un garage de 40m² de SHOB en pièce à vivre soit 40m² de SHON.
Celui-ci est situé dans la maison au rez de chaussée entre deux groupes de pièces habitables.

Avec la nouvelle règlementation de mars 2012, qu’en sera t’il?
Est ce que les 10m² sans déclaration préalable seront possible?
Y aura t’il une augmentation de ce seuil?.
Merci de votre réponse

Répondre
Julie

Monsieur,

Avec la nouvelle règlementation, pour un changement de destination (garage devient pièce à vivre) donc pour travaux portant sur de l’existant vous serait soumis à :
– Surface jusqu’à 20 m² SP ou emprise au sol et total inférieur au seuil total des 170 m² du recours à un architecte : déclaration préalable
– Surface jusqu’à 20 m² SP ou emprise au sol et total supérieur au seuil total des 170 m² du recours à un architecte : déclaration préalable
– Surface de 20 m² à 40 m² SP ou emprise au sol et total inférieur au seuil total des 170 m² du recours à un architecte : déclaration préalable
– Surface de 20 m² à 40 m² SP ou emprise au sol et total supérieur au seuil total des 170 m² du recours à un architecte : permis de construire

Répondre
Battaglia Christiane

Bonjour ,
Je viens de déposer en Mairie une demande pour une véranda et le projet vient de mettre refusé car avec la loi de l’ urbanisme (SHOB ET SHON ) actuelle je suis autorisée à augmenter la surface de ma maison que de 4 m2 !!!! alors que ma véranda serait de 14 m2
La réponse de la Mairie a été d’ attendre la nouvelle loi de Sarkosi augmentant de 30% le SHON pour les particuliers
Quand pensez vous que cette loi va passer ???
Merci si vous pouvez me répondre
Christiane

Répondre
Julie

Madame,
Aucune date actuellement n’est encore annoncée. Nous savons seulement que ce sera aux alentours de mi mars et qu’une fois passée, elle devra être appliquée entre une semaine après présentation au conseil municipal et neuf mois après la date de parution de la loi. Dés que l’information sera annoncée, nous vous en ferons part sur le blog. Continuez à nous suivre!
Cordialement

Répondre
doom

Bonjour,

normalement, si vous faite votre dépôt avant le 29 fev 2012, vous êtes assujetti à l’ancien mode de calcul et votre maire ne peut donc pas refuser le dossier pour cette raison.
D’ailleurs, dans certaines conditions (lotissement), même après le 1er mars, vous pourrez choisir le mode de calcul qui vous arrange le plus.
Infos à prendre avec des pincettes parce que comme d’hab, ce ne sera bien précis et clair que plusieurs mois après la date d’application.
Concernant l’augmentation de 30% de Nicolas, cela est à mon avis seulement valable s’il est élu, ce qui semble de plus en plus compromis.

Cordialement.

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur, concernant l’augmentation de 30% du droit à bâtir si la loi est votée et le décret d’application promulgué, même si le chef de l’état n’est pas réélu la loi existera et sera applicable.
Concernant votre remarque sur les lotissements, il est vrai qu’il va falloir jongler entre les différentes surcouches administratives pour ne pas se perdre. Prenez conseille auprès d’un architecte afin d’y voir plus clair.

Répondre
sanche

que pouvez vous me dire sur les 30pourcent d’augmentation du cos annoncé par sarkozy.quand cela va t il rentrer en vigueur.Merci de votre reponse

Répondre
Julie

Bonjour,
vous pourrez trouver toutes ces informations dans notre article 30% d’annonce de Sarkozy et visionner la conférence de presse.

Répondre
Gérard

Je souhaite faire construire une véranda sur une maison normande dont une partie du rez-de-chaussée est enterrée. Dois-je tenir compte de cette partie enterrée dans le calcul de la SHOB ?
merci pour votre réponse

Répondre
Pascal CAMLITI

Que tout ou partie de l’édifice soit enterré, la surface SHOB ce calcul au nu du mur extérieur de chaque niveau.

Répondre
Martel

Bonjour
j’ai un terrain très constructible(1300m2) en région PACA la mairie par 2 fois m’a préempte mais à un prix très,très inférieur à ce que l’on m’a proposé par ailleurs,j’ai donc décidé d’y construire ma maison.
entre temps la zone est passée en zone UBA (50% de logement sociaux)

voici ma question:peut on légalement m’empêcher de construire MA maison sur Mon terrain?

merci pour votre réponse

Répondre
Julie

Bonjour,

En principe, on ne peut pas vous empêcher de construire pour vous votre résidence principale, toutefois, si vous envisagez de réaliser des construction pour la location, vous devrez respecter les quotas logements sociaux.
Vous pouvez prendre conseil auprès d’un avocat spécialisé dans l’urbanisme.

Répondre
vignolo

je dois construire un abri voiture à quoi ais-je droit en surface sans permis depuis la nouvelle loi du 1er mars 2012.
20 m² ou 40 m²
Ce qui compte pour la surface:
Est-ce la surface toiture ?
La surface hors poteaux ?
Le débord de toiture peut-il empiété de 10 à 20 cm sur la voie ?
Merci de vos précisions.
A. Vignolo

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur, La réforme de l’urbanisme prévoit le calcul de la surface de plancher mais concernant le seuil dont vous parlez, à l’instar de la réglementation actuelle la surface prise en compte est la SHOB donc à compter du 1er Mars 2012, ce sera l’emprise au sol.
Je précise, c’est et sera la projection verticale de votre abri de voiture.
Concernant l’extension en fonction de la surface de 20m2 ou 40m2 sans permis de construire, nous avons précisé les modalités dans l’article sur le lien.
Pour votre dernière question, il est interdit d’empiéter sur le domaine publique de quelque manière que ce soit.

Répondre
moi

bonjour, j’ai une maison de 80m2 habitable ( 40 m 2 au sol avec un etage)avec un garage de 20m2 . mitoyenne des 2 cotés .je souhaiterais agrandir de 20m2 pour faire 2 chambres ( soit une au rdc avec au dessus une autre , soit avec pilier et les deux à l’etage ) coté jardin .. d’apres la mairie , le cos ne me permets pas dagrandir .. y ‘a til possibilité d derogation?? y’a til vraiement cette histoire de cos à prendre en compte si çà fait moins de 20 m2? j’avais lu qu’on pouvait en limite de propriété ?? y’a til aussi une histoire de cos à respecter ?? j’y comprends rien .. merci

Répondre
Julie

Madame,

Même pour seulement 20m², et même sans nécessité de permis de construire, les règles d’urbanismes doivent TOUJOURS être respectées. Ce sont elles qui définissent la légalité d’une construction. Le cos vous donne la surface totale de plancher qu’il vous est autorisé de construire en fonction de la surface de votre parcelle. Si ce quota est épuisé vous n’y pouvez rien changer. La seule exception, c’est la bonification du cos de 20 à 30% – loi grenelle environnement (renseignez vous dans votre mairie pour savoir si cette bonification a été votée dans votre commune). Cette bonification est utilisable si votre habitat obtient le label hautes performances énergétiques ou s’il est munit d’équipement de production d’énergie renouvelable. (art R111-21 code de la construction et de l’habitat).

Répondre
Borgetto

Bonjour,

Je suis propriétaire d’une maison datant de 1930 en très bon état.
Cette maison est située sur un terrain agricole.
Ai je le droit de faire une extension de 40 m²(agrandissement de mon salon séjour)?
Voici l article que j ai pu lire je cite:
« Les travaux d’extension de constructions existantes en zone urbaine sont désormais soumis à déclaration préalable jusqu’à 40 m2, et ce tant que l’ensemble de la construction (partie existante et extension cumulées) ne dépasse pas le seuil de recours obligatoire à l’architecte de 170 m2 pour toute construction autre qu’agricole réalisée par une personne physique pour elle-même. »

et encore un autre article je cite :

« Les particuliers qui souhaitent transformer ou faire construire une extension jusqu’à 40 m² supplémentaires en zone urbaine n’auront plus besoin, à partir de l’an prochain, de permis de construire. Le décret permettant d’augmenter de 20 à 40 m² le seuil de recours au permis de construire a été publié au Journal officiel du 7 décembre 2011.

Qu’en est il vraiment ?

Merci de votre attention,
Mme KEMPF

Répondre
Julie

Madame,

Vous pourrez en effet faire cette extension si et seulement si il vous reste de la surface à construire autorisée sur votre parcelle. (Consultez le PLU de votre commune => exemple, si vous avez droit à 250m² (SHON) et que votre maison en fait 150, vous pouvez faire une extension jusqu’à 100m²).
Cependant, à compter du premier mars 2012, le recours à un architecte restera obligatoire même si vous n’allez pas au delà des 40m² dans les cas suivants :
– La totalité de votre maison dépasse les 170m² de surface de plancher
– L’emprise au sol de votre maison (terrasses comprises) dépasse les 170m²

Répondre
sanche

j’ai une maison de 63 m2 au maximun du cos ai je le droit de l’agrandir de 20m2 sans permis.Merci de m’aider

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur, L’agrandissement d’une habitation ayant exploitée le COS dans sa totalité ne peut l’être qu’aux conditions suivantes :

Le règlement du PLU l’autorise via une bonification du COS
D’autres règles ne vous interdisent pas l’extension (Emprise au sol, reculs par rapport aux limites, etc…)
Le bien doit être situé dans une zone urbaine

Par contre concernant l’agrandissement sans permis de construire, vous devez faire allusion à la future règlementation de MARS 2012, qui n’est pas encore applicable.
Pour le moment, vous devez tout de même réaliser une demande de permis de construire si vous modifiez l’aspect architectural de votre habitation.
Renseignez vous auprès des services de l’urbanisme dont dépend votre bien afin d’en définir les possibilités sur la base des règles futures applicable au 1er MARS 2012.

Répondre
Plantureux

Bonjour,
Nous avons un projet de construction sur un terrain de 314m2 pour un cos 0,40, soit une construction de 125,6m2 ,à cela nous pouvons ajouter 20% si nous construisons en BBC, + 5% de marge. Un constructeur nous a conseillé d attendre la réforme applicable en mars 2012 pour avoir une plus grande surface habitable.
Qu’en pensez vous? Pouvez vous me calculer la surface exacte à laquelle on ait droit car je n y parvient pas et je suis septique.
En vous remerciant
Mme Plantureux

Répondre
Julie

Madame,
Avant ou après la nouvelle règlementation, vous aurez toujours un cos identique et un abattement pour la construction BBC. La différence réside dans les méthodes de calcul :
Avec la SHON, le calcul se faisait à partir de la SHOB (au nu de murs extérieurs) moins les déductions en vigueur et les 5% correspondant à l’épaisseur attribuée à l’isolation. Pour éviter les mauvaises isolations au profit de la surface habitable, la nouvelle règlementation simplifie en créant un seul mode de calcul : la surface de plancher, qui se calcule au nu intérieur des murs afin que les isolations ne soient pas comptabilisées quelles que soient leurs épaisseurs, et que les usagers ne perdent pas le bénéfice de leur COS.
Cependant, deux aspects du changement sont à prendre en considération :
• L’emprise au sol. En effet si celle-ci atteint le seuil des 170 m², le recours à un architecte sera obligatoire au même titre que pour le seuil de la surface de plancher. (article R431-2 du code de l’urbanisme).
• Les déductions dans le cadre d’une maison individuelle, qui avec la nouvelle règlementation, concernent les garages, les hauteurs inférieures ou égales à 1,80m, les combles non aménageables, les épaisseurs de murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur et les trémies d’escalier.
On ne déduis pas les vérandas, celliers, caves, locaux techniques et autres espaces clos. (article R112-2 du code de l’urbanisme : « déduction des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune », ce qui ne concerne donc pas la maison individuelle). (site legifrance.gouv.fr : http://bit.ly/Ad9A1j)
Votre choix dépendra de vos souhaits d’aménagements, par exemple si vous souhaitez un sous-sol sous la maison, celui-ci dans la nouvelle règlementation ne sera déductible que si c’est un garage.

Répondre
Ives

Bonjour,

Julie dit :
« ….par exemple si vous souhaitez un sous-sol sous la maison, celui-ci dans la nouvelle règlementation ne sera déductible que si c’est un garage. »

Une surface en sous-sol sans fenêtre et sans accès depuis l’extérieur serait donc de la surface habitable comme un salon ou une séjour ?

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,
Il est vrai que la nouvelle réforme n’est pas claire à ce sujet, les caves seront déductibles si elles sont desservies par une partie commune, ce qui semble exclure les maisons individuelles… Nous sollicitons les instances sur ce sujet et attendons de plus amples informations sur ce point précis.
Tenez vous informés en nous suivant sur twitter ou en devenant Fan sur notre page FaceBook.

Répondre
Franck Lampard

Bonjour,

Qu’en est-il donc à propos des surfaces en sous-sol sans fenêtre et sans accès depuis l’extérieur ? Seront-ils comptés ?

De plus que se passe-t-il si je dépose un permis avant le 1er Mars qui me serait refusé : je devrais refaire avec les nouvelles règlementations pour un second dépôt ?

Merci.

Julie

Monsieur,

Actuellement les sous sols ne sont pas comptabilisés, toutefois, il est possible que cela change avec la nouvelle règlementation. Nous aurons plus d’information à ce sujet lorsque nous seront parvenus les compléments de la circulaire.

Si vous déposez un permis de construire avant le 1er mars qui vous serait refusé, en effet, il faudra le refaire avec les nouvelles règlementations (si vous redéposez après le 1er mars bien sur)

jacques

Bonjour,

Je m’intéresse à un bien (à rénover) de 50m2 sur une parcelle de 200m2. le COS de la commune pour cette zone est de 0,2. Donc pas d’agrandissement possible.
Le responsable du PLU de la mairie me fait savoir qu’ils ont rédigé un nouveau PLU dans lequel le COS passerai à 0,5. Ce document doit être validé (dans 6 à 9 mois) par je ne sais quelle autorité. Le responsable (à la mairie) me laisse penser que leur demande serais très certainement accepté et je pourrai ainsi construire jusqu’à 100m2.
Le souhait d’une mairie est-il généralement accepté?
Le risque est-il raisonnable pour moi d’acheter le bien maintenant en comptant sur l’évolution du COS mis en place par la mairie?

Merci de votre attention.

jacques

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur, acheter un bien est un engagement important et êtes la seule personne à pouvoir prendre votre décision.
Concernant les PLU, il arrive régulièrement qu’ils soient annulés par des jugements suite à des attaques de personnes mécontentes.
Acheter un bien sur la base d’une possibilité de bâtir plus et sur la base d’une future réglementation, est un pari qu’il vous faut pondérer avec le prix d’achat/revente éventuel.
Prenez en compte le côté défavorable qui vous permettra au cas ou de ne pas être perdant.
Réfléchissez à deux fois, le risque est très important.

Répondre
CAISSIAL NATHALIE

Bonjour,
Nous voudrions faire construire une terrasse en bois sur pilotis qui serait au niveau du premier étage de notre maison. La terrasse ne sera pas étanche et il n’y aura pas de pièces contruites en dessous. Il y aura donc juste un plancher. Notre conducteur de travaux nous dit qu’il faut une déclaration de travaux (la terrasse fait moins de 20m2 de surface). La mairie de notre commune nous dit qu’il faut doubler la surface retenue puisque la terrasse est en hauteur et du coup, qu’il faut un permis de construire. Qui a raison ? Il me semble qu’un nouveau texte sur le réforme de l’urbanisme stipulait que les permis de construire étaient à faire à partir de 40m2 de construction. Je suis un peu perdue … pouvez-vous m’aider ?
Merci beaucoup !
Bien cordialement,
Nathalie CAissial

Répondre
Pascal CAMLITI

Madame, la réforme de l’urbanisme et la modification de la règle dont vous parlez ne sera applicable qu’à compter du 1er mars 2012.
Ensuite, concernant la réponse de la mairie, dès lors que vous modifiez l’aspect architectural de la construction existante, le permis de construire est de mise (hors question de surface).
Enfin, la surface de plancher hors œuvre brute est bel et bien double au RDC et étage, donc même ouvert vous créez 40m2 de SHOB.

Répondre
contesse alain

Merci pour votre réponse ,
mais est-ce que la construction d’un garage est considérée comme extension et dans ce cas là ne nécessitera donc pas de permis de construire ?

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur, La construction d’un garage est la création d’une surface non habitable et ne créer pas une extension de surface habitable d’un existant. Cette mise en œuvre s’apparenterait à une nouvelle construction si celle-ci n’est pas rattachée à la maison déjà bâtie.

Répondre
contesse alain

bonjour
j’ai une maison de 170m2 sur un terrain constructible de 1200m2.
je souhaiterai construire un garage indépendant de 40m2.
devrais-je après la réforme demander un permis de construire ou
une déclaration préalable ?
Merci d’avance
Alain

Répondre
Boudet

Bonjour,
Questions sur le nouveau PC opérationnel le 1/03/2012 (le décret d’application est paru).
– L’abattement de 0.95% pour isolation sera-t-il maintenu ?
– Si je construits un grand garage intégrant une partie, non cloisonnée mais avec fenêtre, pour en faire un cellier, une chaufferie, etc.. la surface sera t’elle complètement déductible de la surface plancher ?
– Si par contre je fais un cellier et éventuellement un local technique avec chaufferie ayant une fenêtre, est-ce que ces surfaces seront déductibles de la surface plancher ?
– Les surfaces de cave sans fenêtre seront-elles toujours déductibles ?
Merci d’avance pour votre réponse.
Bien cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur, La réforme de l’urbanisme prévoit la suppression de l’abattement étant donné que les murs ne seront plus comptabilisés.
Concernant votre question sur les déductions, elles restent identiques à ce qui est valable aujourd’hui.
Ne tentez pas de tromper l’administration car les surfaces peuvent couter 1500 euros /m2 de régularisation et si cela n’est pas régularisable, la démolition peut être ordonnée.

Répondre
AZIER

Bonsoir
Je dois établir une demande modificative de PC En effet, pour calculer la SHON j’ai ommis de retirer de la SHOB la chaufferie, la cave et le porche d’entrée. Merci de me confirmer que je peux déduire ces éléments.
D’autre part je viens de prendre connaissance de la réforme sur le calcul de la surface plancher.
Ayant obtenu mon PC en 04 2011, est-ce que je pourrais faire en 03 2012 une demande modificative de PC en intégrant ce nouveau calcul qui réduirait considérablement ma TLE !
Merci par avance de votre réponse.

Répondre
Pascal CAMLITI

Madame,
Les surfaces déductibles de la surface de plancher SHOB sont déductibles selon leurs destinations, la chaufferie (si la surface n’est pas exagérée) et porche d’entrée ouvert, ainsi que la cave si elle ne dispose pas d’ouverture vers l’extérieur peuvent prétendre à déduction.
Il est toujours difficile de répondre sans avoir de plans donc préférez un rendez-vous avec les services de l’urbanisme afin de faire entériné ces déductions.
Concernant votre seconde question, il est bien évident que vous pouvez tout a fait déposer une demande de permis modificatif dès que vous le souhaitez, il n’est nullement obligé d’attendre un quelconque délai après l’obtention de la première autorisation de construire.

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Philippe GAMBA

Bonjour et bravo pour ce site !
Un abri de piscine rétractable est-il constitutif de shon sur la totalité de sa surface (-le bassin, bien sur) ou peut on considérer le shon sur la seule surface de l’abri en position rétractée ?
Merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,
Je n’ai pas de certitude mais a priori un abri de piscine escamotable est considéré comme un élément temporaire de couverture donc ne créant pas de surface SHON. Cependant, il est évident qu’il ne faut pas abuser et prendre l’administration pour ce qu’elle n’est pas, en construisant des ouvrages destinés à dissimuler de la création de SHON.
Cela n’a pas l’air d’être votre cas mais je me permet toujours de faire une piqure de rappel ! 😉

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armelle guidotti

Bonjour,

Je souhaite construire un garage sur mon terrain, mais à cause de la présence d’une bétoire à proximité(trou naturel de recueil des eaux de pluies), mon terrain n’est pas constructible dans un périmètre de 35m autour de cette bétoire. Après renseignement auprès de la DDTM, je peux néanmoins construire un garage de moins de 20m2 dans cette zone. Cela signifie-t-il qu’avec la nouvelle loi d’urbanisme, je pourrai construire un garage d’une superficie jusqu’à 40m2 à compter du 1er mars?

En vous remerciant d’avance pour votre réponse,
et bravo pour votre site très complet!

Cordialement,

A. Guidotti

Répondre
Pascal CAMLITI

Madame,
La réforme de l’urbanisme ne change rien concernant les surfaces d’emprise au sol de votre parcelle, ni les règles du PLU. Si la DDTM précise que vous ne pouvez bénéficier que de 20m2 avant ou après la réforme cette surface devrait être identique.
Seule une étude précise pourrait préciser vos droits à bâtir.
Concernant les 35m, ceux-ci doivent prendre en compte un assainissement individuel non collectif ou concerne un risque sécuritaire au regard de la retenue d’eau.
Donc a priori avant ou après la réforme rien ne devrait changer.

Répondre
Jennifer GONCALVEZ

Bonjour,

Je reviens vers vous avec plus de précisions : Ma maison individuelle à une SHOB de 147 m2 sur 3 niveaux, dont 2 greniers et 1 comble aménageable (surface plancher supérieure à une hauteur de 1,80 m. prise en compte). Ce qui donne une SHON de 132 m2 (après déduction de la surface de 15m2 du garage).
Selon le COS de ma parcelle (0.25), je n’ai droit qu’à une extension de 25%, ce qui fait une extension maximum de 33m2 (132m2 x 0.25).
J’ai déjà déposé le permis de construire de la véranda (24m2) et le service d’urbanisme de la mairie me dit qu’il n’est pas recevable au prétexte que j’ai déjà fait (il y a plusieures années) une demande de permis de construire pour poser une fenêtre de toît dans chacun des 2 greniers aménageables (5 + 11 m2), argumentant ainsi que 16 m2 ont déjà été « pris » et que les 24 m2 de ma véranda ne sont pas possible.
La question est la suivante: Sans attendre la nouvelle règlementation de 2012 car le permis de construire a déjà été déposé,les poses de fênêtres dans les 2 greniers et dans le comble aménageable constituent-elles une extension de la maison au même titre que la véranda ?
L’argumentation de la mairie est-elle fondée ?
D’avance, merci.

Jennifer Goncalvez

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,
Si vous bénéficiez de la surface des combes aménagés et créez des ouvertures en toiture, la surface SHON créer est donc à déduire de la surface de plancher SHON totale autorisée. Donc oui, la mairie a raison et vous ne pourrez bénéficier que tu reliquat de surface tenant compte de la totalité des surfaces y compris les combles.

Répondre
nathalie

Bonjour,
Avec cette réforme de la surface de plancher de référence en urbanisme qui entrera en vigueur le 1er mars 2012, je m’interoge sur l’importance de déposer mon dossier de PC avant cette date ou non.
Car la différence de tarif dans mon cas est plus qu’importante !!!
Le permis de construire doit il être valider avant cette date pour être encore en SHON/SHOB ou le simple dépôt de demande suffit à conserver les règles du SHON/SHOB ?

MErci pour votre réponse.
Nathalie

Répondre
Pascal CAMLITI

Madame,
La réforme de l’urbanisme n’entrera en vigueur qu’à compter du 1er Mars 2012 et la règlementation applicable également. Donc tous permis déposés avant cette date sera instruit selon la règlementation d’urbanisme actuelle soit SHOB/SHON.
Le simple dépôt le dernier jour de février 2012 provoquerait une instruction sous le régime de la surface de plancher SHON.

Répondre
Jennifer GONCALVEZ

Bonjour,

J’ai une maison individuelle avec une surface d’origine de 97 m2.
J’ai déjà fait une extension de surface habitable de 16m2(dans le
même volume de la maison, sans augmenter l’emprise au sol).
J’ai un projet de véranda de 24m2, (à l’extérieur de l’emprise au
sol de la maison).
On me dit que je n’ai droit qu’à 25% de plus de SHON d’origine, soit un total de 97 x 1.25 = 121.25 m2. Comme j’ai déjà agrandi de 16m2, le permis de construire la véranda de 24 m2 va m’être refusé.
La nouvelle règlementation me sera t-elle plus favorable ?
D’avance, merci

Répondre
burdet christian

Bonjour,

Savez vous si à ce jour le Premier Ministre et le Président ont tous deux signés l’ordonnance pour valider la mise en application du projet de Loi de Réforme 2012 ? Ou si la loi est bien passée, votée, ou publiée ? Merci d’avance pour votre réponse et précisions.

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,
La réforme de l’urbanisme est bien engagée et la mise en application est prévue pour le 1er Mars 2012.
Concernant vos différentes questions sur les termes légaux nous n’avons pas actuellement poussé la recherche à ce niveau, nous nous efforçons de tenir informer tous les internautes des dispositifs prévus et orientations règlementaires.

Répondre
Berriere Jean pierre

Bonjour,
Quelle est la différence entre le COS et l’emprise au sol ?
La réforme 2012 de l’urbanisme aura t-elle des conséquences sur le calcul de ces surfaces ?
merci beaucoup
jpb

Répondre
Berriere Jean pierre

Autant pour moi.
Les réponses à mes interrogations sont dans les échanges précédents.
Le COS défini la SHON maximale autorisée. En 2012 le COS définira la surface de plancher de la construction ?
L’emprise définie le rapport entre surface du terrain et surface construite.
Dans le calcul de l’emprise au sol est-ce que les avant-toit, balcon,
terrasse, piscine sont compris ?
merci
jpb

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,
Nous avons répondu précédemment également, concernant l’emprise au sol est à comptabilisé en vue de plan de masse soit totalisant tous les surfaces vue d’avion.
Les piscines en règle générale ne sont pas comptabilisée, si elles sont totalement enterrées.

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,
La différence entre le COS et l’emprise au sol est totale, ce sont deux règles complètement différentes.
Le COS ou coefficient d’occupation du sol est un coefficient permettant de déterminer la surface de plancher constructible, que ce soit en plan ou en hauteur.
L’emprise au sol correspond à « l’étalement » maximum possible sur la parcelle.
Vous pouvez bénéficier de 500m2 de surface de plancher SHON et ne bénéficier que de 100m2 d’emprise ce qui vous forcera à construire 5 niveaux (rdj + 4 étages de 100m2).
Espérant avoir éclairci votre interrogation !

Répondre
Florence

Bonjour,
J’ai un terrain de 1000 m² ayant un cos de 0.10.
Je souhaite construire une maison de 80 m² habitable + une terrasse ouverte de 40 m² + un garage de 10 m² et un bungalow habitable de 35 m².
Est-ce autorisé vu le faible cos? Si le bungalow fait 20 m² cela change-t-il quelque chose?

Merci de votre réponse

Répondre
Pascal CAMLITI

Madame,
Après lecture de votre question, je vous précise qu’une maison de 80m2 habitable pourrait faire 100 m2 de surface de plancher SHON.
Donc partant de ce constat, si l’emprise au sol et règles d’urbanisme vous le permettent, vous pourriez avoir une terrasse ouverte et un garage.
Par contre en aucun cas vous ne pourriez bénéficier de surface de plancher supplémentaire ayant exploité la totalité de la SHON.

Répondre
laurent

Bonjour,

Je possède une maison d’une SHON de 108m² (SHON indiquée dans le certificat de conformité) or, ma SHON réelle est de 102m² (je l’ai recalculée). Mon terrain fait 221m² avec un COS de 0.4, je suis déja supérieur à la SHON autorisée.
Avec la nouvelle réforme, je trouve une surface plancher de 88m², serait-il donc possible de créer 20m² de surface plancher supplémentaire et ainsi aménager une partie de mon garage??

Merci de votre réponse.

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,
Votre Coefficient d’occupation du sol vous autorise au regard de votre surface de parcelle : 221 x 0.40 = 88.40 m2 de surface de plancher SHON et vous disposez actuellement de 102m2. Vous dépassez donc la limite autorisée et ne pouvez donc pas prétendre à plus de surface de plancher même après la réforme.

Répondre
JL

Bonjour,

Nous envisageons d’acheter un bien de 850m2 de terrain + maison (avec emprise au sol d’environ 85 m2) + abri jardin d’environ 12 m2. dans le POS de la commune, il est écrit que « l’emprise au sol des constructions ne peut excéder 10% de la totalité de chaque unité foncière concernée ».
Donc à priori, on a déjà atteint la limite…voire dépassé ?
Par contre il n’y a pas de COS prescrit pour cette zone

Dans l’hypothèse ou l’on envisagerait de faire construire une piscine à l’avenir (ex: 20 m2), est-il nécessaire et possible d’envisager au préalable une division de l’unité foncière de la manière suivante:
– division cadastrale en 2 parcelles :
1 parcelle A (ex: 450m2 dont la maison) qui appartiendrait à ma femme et moi
1 parcelle B (ex: 400 m dont abri de jardin) qui n’appartiendrait par exemple qu’à moi ?
– puis demander DP pour construction piscine sur la parcelle B ?… donc le CES (40m2) serait respecté ?

PS: nous sommes mariés sous le régime de la communauté de bien. Peut-être faut-il que la parcelle B soit propriété de nos enfants ?

Merci d’avance de votre avis

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,
Deux questions en une sur l’emprise au sol, premièrement comme vous nous le précisez l’emprise au sol est dépassé selon le calcul fourni.
Donc deux possibilités, selon la commune, certaines communes considèrent qu’une piscine totalement enterrée n’est pas comptabilisée dans l’emprise au sol ( vérifiez auprès de votre commune), secondairement si la première solution ne fonctionne pas, votre idée de division est plausible à condition que le PLU ou POS soit favorable.
Sachant que cette seconde idée de division de parcelle sera pécuniairement moins intéressante, car il vous faudra faire réaliser un document d’arpentage par un géomètre-expert afin qu’il soit acté auprès des services de impôts cette division.
Il faut également vérifier que la parcelle comprenant la maison puisse être réduite à la surface précisée… sans quoi votre projet ne serait pas réalisable.

Répondre
JL

Merci beaucoup pour votre réponse !

Concernant la 1ère solution, la personne en charge de l’urbanisme à la mairie m’a dit que toute construction (y compris piscine) entrait dans l’emprise au sol…
Concernant la 2ème solution,il me vient donc 2 nouvelles questions:
– Comment le POS peut-il s’opposer à une division parcellaire ? je ne vois rien d’écrit spécifiquement dans le document à ce sujet. La seule chose que je vois, c’est que la parcelle B ne respecterait pas le CES (ce qui est déjà le cas avec la parcelle initiale…)
– Par ailleurs, je ne comprends pas votre remarque concernant la vérification que « la parcelle comprenant la maison puisse être réduite à la surface précisée »…

Merci encore

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,
Certaines communes ne souhaitent pas avoir des parcelles trop petites et limitent les divisions à une surface minimale (exemple à Marseille dans certains secteurs la surface minimale est de 400m2).
La meilleure des solutions pour vous serait, avant de dépenser un quelconque denier, de déposer une demande de certificat d’urbanisme opérationnel se basant sur votre projet de division.
Une fois le certificat d’urbanisme obtenu vous serez fixé sur ce qu’il y a lieu de faire ou pas.

Répondre
JL

OK, merci, je vais essayer…

Berriere Jean pierre

Bonjour,
Bravo pour votre site.
Merci pour cette veille réglementaire qui conditionne nos futurs projets de construction.

En ce qui concerne le recours à vos services rien ne change: le recours à un architecte sera toujours obligatoire pour une surface de plancher des constructions > 170 m² même dans le cas d’une extention de moins de 40 m² ?
Encore bravo pour votre réactivité
jp Berriere

Répondre
Pascal CAMLITI

Le recours à l’architecte est et restera obligatoire même dans le cadre d’une extension de maison via une déclaration préalable dès que la surface de plancher des constructions sera égal ou dépassera les 170m2.
En vous remerciant pour vos compliments et souhaitons donner une autre image de l’Architecte, parlez autour de vous d’Architecte-PACA.com et diffusez notre adresse sur les forums et blogs 😉
Ce sont les meilleurs remerciements que vous pouvez nous faire ! Merci à vous de participer de manière intelligente et sympathique.

Répondre
BASSET jean-yves

Bonjour
Dans le cas d’une construction d’habitation individuelle situé en zone naturelle, le plu prévoit qu’un agrandissement est possible dans la limite de 50% de la SHON existente. Dans ce cas,comment sera calculé l’extention possible aprés la réforme ? je vous remercie d’avance pour votre reponse

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,
Le calcul de votre surface de plancher SHON actuelle sera transformée en surface de plancher des constructions, seul le mode de calcul sera différent.
Donc après la réforme de l’urbanisme, vous bénéficierai de 50% de surface de plancher des constructions, si la mairie maintient sont PLU en l’état.

Répondre
yves

Bonjour,
Sur la parcelle que je suis en train d’acquérir, il existe une servitude de talus de 4 m sur toute la largeur de la parcelle en limite avec la route du lotissement.
Je sais que je ne peux pas construire sur cette zone mais puis je mettre un muret surmonté d’une clôture en limite de parcelle où dois je installer cette clôture au delà des 4 m de la servitude de talus ?
Quelles sont les autres contraintes liées à ce type de servitude ?
Merci par avance pour votre réponse.

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,
Si la servitude vous impose un recul, toutes constructions ou clôtures doivent être positionnées à la distance édictée par ce recul.
La contrainte peut venir du bénéficiaire de la servitude et vous imposer de démolir et reconstruire en lieu et place définit par la servitude.

Répondre
yves

Merci pour votre réponse. je viens de contacter la mairie et la personne qui s’occupe des permis de construire ne voit pas vraiment à quoi correspond cette servitude ! En fait, elle correspond au 4 m de la zone non-aedificandi en limite de parcelle le long du trottoir.
Dans le règlement du lotissement, au chapitre « servitudes » elle n’est pas mentionnée alors qu’une autre, située à un autre endroit, concernant le passage des réseaux Eaux usées et Eaux pluviales y figure.

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,
Si cette servitude existe, elle doit avoir une raison ou pas…. Elle résulte peut être d’un projet d’élargissement de la voirie dont la commune n’a pas souhaitée donner suite. Cela semble un peu complexe à étudier à distance, je vous conseillerai de prendre contact avec un architecte proche de chez vous afin qu’il étudie avec vous la chose.

Répondre
LEMONNIER

Monsieur,
J’allais entreprendre cette semaine des démarches pour l’achat de la parcelle supplémentaire. Votre réponse vient à point nommé.
Un grand merci pour avoir été aussi prompt à me répondre.

Une dernière question:
J’envisage une autre solution non couverte par le CU actuel.
Le fait de déposer une nouvelle demande de CU ayant le même objet mais présentant un projet différent rend-il le CU actuel caduc selon que cette nouvelle demande est acceptée ou refusée. Et cette nouvelle demande doit-elle être faite en surface SHOB ou en surface de plancher des constructions?

Sincères remerciements

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,
Les CU sont liés aux projets présentés pour les CU opérationnels, donc a priori ne s’annulent pas les uns les autres.
Par contre concernant la SHOB et SDPC, étant donné la réforme de l’urbanisme non opérationnelle, ce sera la SHOB jusqu’au 1er Mars 2012….

Répondre
Sylvie

Bonjour,

Nous venons d’acquérir un terrain en lotissement, sur lequel nous avons une SHON disponible de 210 m². Les travaux du lotissement n’ont pas encore commencé et vont sans doute être longs, car il y a 26 lots. J’aimerai avoir une précision en ce qui concerne le calcul des surfaces car je ne trouve pas la réponse : si nous attendons le 1er mars 2012 pour déposer notre PC, est-ce que nous tombons sous le régime de la nouvelle règlementation plus favorable en matière de surface constructible (notion de surface de construction et non plus de SHON) ou bien est-ce que nous restons attachés à la règlementation actuelle compte tenu du fait que le lotissement a été autorisé en 2011 soit bien avant la réforme annoncée ? Merci de votre réponse. Bien cordialement.

Répondre
Pascal CAMLITI

Madame,
La surface de plancher SHON sera supprimée à partir du 1er Mars 2012 donc toutes les autorisations après cette date feront état de la surface de plancher des constructions. Cependant, il est important de vérifier sur le lotissement comment la surface SHON à était divisée et distribuée lot par lot, car certaines communes pourrait restreindre la surface de plancher en ratio de la SHON actuelle.
Dans tout les cas, le mode de calcul étant positif pour vous le gain apparaitra. Attention cependant certaines communes pourront interpréter la règlementation, comme cela a était le cas lors de la réforme de 2007.

Répondre
LEMONNIER

Bonjour,
Je viens d’obtenir la prorogation d’un certificat d’urbanisme concernant la construction d’un garage indépendant d’une SHOB de 66 m2 sur ma propriété en zone rurale sans PLU ni POS.
J’envisage l’achat à la commune d’un chemin longeant la propriété pour desservir le bâtiment, ce qui demandera plusieurs mois. Et sans ce CU je n’aurai plus droit qu’à 50 m2 de SHOB.
La validité du CU est de un an, mais il présente des dispositions restrictives concernant entre autres le nouveau régime de taxes applicable à toute demande d’autorisation à compter du 1ier mars 2012. Le texte de la prorogation n’explicite pas clairement si l’application du nouveau régime de taxes rend caduque le CU.
A compter du 1ier mars 2012 toute demande d’autorisation devra prendre en compte le nouveau mode de calcul de la « surface de plancher des constructions », les surfaces SHOB et SHON devenant caduques. Comment concevoir alors un projet en surface de plancher des constructions dont on ne connait pas le mode de calcul, sur la base d’un CU établi en SHOB.

D’où mes questions:
1 – mon CU est-il valide un an donc au-dela du 29 février 2012?
2 – Si je dépose une demande de permis de construire au-dela du 29 février 2012 à quelle surface de plancher des constructions aurai-je droit? Est-ce 66 m2 ou moins?
3 – Si je fais l’acquisition du chemin longeant ma propriété, je modifie le périmètre cadastral de la propriété mentionné dans le CU. Cela rend-il caduque le CU?

Merci d’avance.

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,
Concernant toutes les réformes d’urbanisme celle de 2007 et celle de 2012, il est fait état d’application des nouvelles règles pour les autorisations déposées après l’application de la réforme. Donc toutes autorisations déposées et autorisées avant la réforme garderons comme base la surface de plancher SHON, pour les suivantes autorisées après le 1er mars 2012 prendront comme base la surface de plancher des constructions.
A présent pour répondre plus précisément à vos trois questions :

  • Le CU est normalement valable 18 mois, sauf s’il en fait état autrement sur celui-ci
  • Si vous déposez une demande de permis de construire au-delà du 29 février 2012, la surface de plancher des constructions sera la règle de calcul. Je ne puis vous répondre précisément sur la surface n’ayant pas toutes les données.
  • Si vous achetez la parcelle supplémentaire, le CU prenant en compte la propriété actuelle et non future, celui-ci deviendra caduque par la force des choses

Espérant avoir répondu le plus clairement à vos interrogations

Répondre
Brigitte

Bonjour,
Nous possédons un terrain de 448 m² avec une SHON de 180 m². Notre commune ayant validé l’augmentation de la SHON pour les constructions BBC, nous disposons potentiellement de 216 m² de SHON ce qui est nécessaire pour notre projet. La nouvelle règlementation va-t-elle modifier cette loi ? Par ailleurs, les normes de construction BBC chez nous imposent une consommation de 40 kwh par m² de SHON. Cela risque-t-il de devenir 40 kwh par m² de SDPC, beaucoup moins intéressant dans notre cas ?
Merci de votre attention.

Répondre
Pascal CAMLITI

Madame,
La réglementation ou réforme de l’urbanisme n’a pas vocation à tout remettre à plat, mais au contraire permettre une meilleure compréhension globale dans un cadre strict.
Cette réforme ne modifiera donc a priori pas la possibilité de bénéficier de la bonification du COS.
Concernant la surface de plancher des constructions SDPC, celle-ci se substituera à la surface de plancher SHON, le ratio applicable se fera sur la nouvelle surface si vous déposer votre demande de permis de construire après la réforme.
Anticipez suffisamment afin d’être dans le cadre le plus favorable pour vous.

Répondre
nelly

Bonjour,

Pourriez-vous expliquer plus clairement la définition de l’emprise au sol?
Le soucis auquel nous sommes tous confronté c’est cette différence entre communes pour cette définition.
Prendra t’elle en compte les terrasses et les balcons même au niveau du terrain naturel?

Répondre
Pascal CAMLITI

Madame,
L’emprise au sol représente une projection de l’ensemble de la bâtisse vue d’avion. Donc prenez votre plan de masse et calculez l’ensemble des surfaces visibles, celles-ci vous donneront l’emprise au sol.
Il ne faut pas omettre les aménagements annexes ou voiries provoquant une imperméabilisation des sols.
Espérant avoir répondu à votre interrogation.

Répondre
Paul

Bonjour

Nous venons d’obtenir un permis de construire (avec bénéfice de majoration de la SHON de 20% pour construction BBC). Mais il nous manquait une dizaine de m2 afin d’arriver au plan souhaité initialement. La réforme « SPDC 2012 » permettrait d’accroître la surface constructible d’environ 10%. Nous pensions démarrer la construction d’ici 2 mois en prévoyant une extension de surface et déposer une modification de PC en mars 2012.

Or, on peut lire sur le site « Il ne sera pas autorisé de remise à niveau ou réinterprétation des autorisations, toutes les autorisations postérieures au 1er mars 2012 la nouvelle réforme de l’urbanisme s’appliquera, mais pour une modification d’une autorisation antérieure, la règlementation antérieure sera utilisée. »

Notre solution est dès lors impossible ? Quelle solution aurions-nous alors ? Demander un nouveau PC au 1er mars, tout en continuant de construire. C’est très contrariant de ne pas pouvoir bénéficier de cette réforme pour le projet de toute une vie !

Bravo pour votre site très professionnel et abordable.

Cordialement,

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,
Il est vrai que la réforme souhaite réaliser une équité pour tous et donc ne pénaliser personne, mais comme vous le précisez dans votre message il est dommageable que dans certaines conditions celle-ci puisse permettre un projet.
Donc dans votre cas, le dépôt d’une demande de permis de construire après la date d’application de la réforme de l’urbanisme semble inévitable (demandez à votre architecte de prévoir cela 😉 )
Pour conclure, je vous remercie pour vos compliments et fais au mieux pour rendre accessible l’architecture au plus grand nombre.
L’Architecture est une affaire de tous, nous vivons dans des lieux pensées et conçus sans réellement nous rendre compte de la valeur du travail effectué par les concepteurs …. Pensez architecte pour vos logements comme vous pensez médecin pour vous soigner.

Répondre
MICHEL

bonjour voila je souhaite faire un garage de 40m2 a droite de ma maison et a gauche de ma maison une pièces de 40m2 donc après que la reforme de mars sera passer sera t il possible de le faire ou bien aurai je le droit de ne faire qu’un coté ( ma maison fait 95m2 habitable actuellement et 3000m2 de terrain) merci d avance

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,
Il est quasi impossible de vous répondre en l’état des informations, il faut étudier le CES, le COS, ainsi que toutes les autres règles afférentes à votre terrain. Si les règles actuelles ne vous le permettent pas, la réforme ne devrait pas vous fournir plus de possibilités, seul la surface de plancher change ainsi que la possibilité de réaliser une extension de 40m2 sans permis de construire.

Répondre
MICHEL

bonjour voila j ai une suspicion de marnière sur mon terrain donc permis impossible mais le maire m’autorise de construire un garage de moins de 20m2 actuellement donc ma question est si on a le droit de cumuler deux fois 40m2 mais ce n’ai pas coller c’est de chaque coter de la maison d un coter se sera un garage et de l autre une chambre et une pièces de jeux
merci d avance

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,
Je n’ai pas complétement saisi votre question. Si votre question s’appuie sur la prochaine réforme permettant de réaliser une extension de 40m2 sans permis de construire, que ce soit dans le cadre actuel ou la future réforme, si le terrain ne permet pas l’autorisation administrative, vous ne pourrez tout de même pas effectuer ces demandes.
Espérant avoir répondu à votre question.

Répondre
camilleri

Je dois construire sur vide sanitaire ! le POS ne permet pour le moment pas d’ajouter de la SHOB à mon projet, qui a atteint le maximum autorisé ;
Le VS n’a pas été déclaré en SHOB ( maxi 180 sans ouvertures )
La nouvelle réglementation me permettrait elle de réaliser une cave en lieu et place de ce VS ; sa surface (toujours non éclairée ) serait elle prise en compte ?
Merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,
Si vous ne modifiez pas l’emprise au sol, ne dépassez pas une hauteur de 1.80m sous plafond et ne créez pas d’ouvertures sur l’extérieure vous devriez pouvoir bénéficier de ces espaces.
Cependant, attention à ce type de travaux car étant situés en limites de fondations vous risquez de créer des sinistres importants si votre habitation n’est plus fondée au bon sol ou déstabilisée par de mouvements de sols internes, prenez conseil auprès de professionnels pour déterminer la faisabilité et exécuter ses travaux.

Répondre
georges

Je suis propriétaire d’une villa dans le var , j’ai une shon de 114m2 . 101 m2 ont été utilisés pour la construction Il ne me reste que 13 m2 .J’ai un garage attenant de 18 m2 , avec cette loi, pourrais je le transformer en pièce habitable

Répondre
lafourcade chantal

Bonjour,
Je suis dessinatrice chez un constructeur de maisons individuelles.
J’ai rencontré un instructeur service DDE qui m’a parlé des réformes au 1er mars 2012 concernant le nouveau calcul des planchers et de l’emprise au sol.
L’obligation de passer avec un architecte va être obligatoire à partir de quelle surface et dans quel type de calcul.
La NSPC et l’EMPRISE au SOL sont concernées à partir de quelle surface?
Vous remerciant pour votre réponse.
Bien cordialement
Mme LAFOURCADE Chantal.

Répondre
Pascal CAMLITI

Madame,
La réforme de l’urbanisme, conserve le seuil actuel et l’appliquera sur la surface de plancher des constructions au même titre que la surface de plancher SHON.
Concernant votre question, l’architecte restera obligatoire comme il l’est actuellement et ceci sur toutes les surfaces.

Répondre
David

Concernant la surface de plancher des constructions il est indiqué au nu intérieur des façades; la mesure doit elle être effectuée après l’isolation des murs c’est à dire après le complexe placo-isolant dans mon cas ou bien alors au ras des parpaings?
Toujours dans mon cas je possède un terrain de 500 m2 avec un cos de 0.2 soit 100 m2 de shon disponible et totalement utilisée. Après la réforme, se seront ces mêmes 100m2 qui seront pris en compte pour la surface de plancher des constructions donc si je comprends bien j’aurai à nouveau de la surface constructible; est ce exact?
Le calcul de la surface de plancher des constructions devra t il se faire d’après un ratio de conversion défini ou pourra t il être calculé par nos soins?
Merci pour vos réponses.

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,
La surface de plancher des constructions se calculera a l’intérieur des murs de façades, donc par déductions sans intégrer les épaisseurs d’isolant.
Concernant votre question de SHON actuelle et future surface de plancher, OUI, après la réforme de l’urbanisme vous bénéficierez de surface supplémentaire.
Concernant le calcul, il vous faudra calculer la surface existante sur la nouvelle base de calcul en effectuant un état des lieux précis, afin de gagner le maximum de surface constructible.

Répondre
David

Merci et bravo pour votre réponse claire et rapide.
Concernant le point a)sur les surfaces déductibles: « Des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur » ;pouvez-vous m’éclairer?

fenêtre
——–
| |mur
——| ^ |——-
|
surface déductible?

Est ce exact ?
Merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,
C’est tout a fait exact, les embrasures de fenêtres et portes dans des murs de façades sont déductibles.

Répondre
bernard

Bonjour,
Nous envisageons de réaliser la fermeture d’un auvent déjà existant par des baies vitrées;cependant nous ne disposons plus de shon résiduelle sur notre terrain.La réforme va t elle nous permettre de réaliser ce projet? ou existe t il un moyen de le réaliser sans shon disponible?
Merci.

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,
La surface de plancher des constructions remplacera la surface SHON actuelle et créera mécaniquement une augmentation d’environ 10% des surfaces de plancher constructible.
Vous pourrez après contrôle de votre surface SHON transformée en surface de plancher des constructions voir de combien vous bénéficierez après la réforme.
En attendant, vous pouvez contrôler le PLU de votre commune et peut être pourrez vous bénéficier de la bonification du COS pour la mise en oeuvre d’amélioration énergétique de votre habitat.

Répondre
bernard

Bonjour,
Merci pour votre réponse.
La fermeture de notre auvent par des baies vitrées peut elle entrer dans le cadre de la bonification du COS pour la mise en œuvre d’amélioration énergétique?
Quels sont les critères à respecter?
La mairie est elle obligée d’accepter cette bonification? ou peut on réaliser cette fermeture sans autorisation?

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,
La bonification du COS vous oblige à la réalisation d’une étude et revoir au moins un mode de chauffage ou ballon d’eau chaude sanitaire solaire, couplé à l’isolation suffisante pour répondre.
Donc la fermeture de votre auvent ne peut pas être considéré comme une amélioration énergétique.
Les critères à respecter pour bénéficier de la bonification du cos sont décrit dans l’article dont le lien.
Si le PLU de votre commune accepte cette bonification, mais comme toutes autorisations seule les services instructeurs sont habilités à délivrer ou non l’autorisation administrative.
L’autorisation nécessaire est une demande de permis de construire, car vous créez de la surface de plancher SHON et modifiez l’aspect architectural de votre bien.

Répondre
bernard

Est il vrai que l’on peut convertir 10 m2 de SHOB en SHON? Dans ce cas mon auvent qui fait environ 18 m2 peut il être déclaré par conversion de 10 m2 de SHOB ce celui ci en SHON et le reste de la surface soit environ 8 m2 récupéré au titre de la réforme (environ 10% des surfaces de plancher comme vous me l’avez indiqué)?
Merci pour vous réponses.

Pascal CAMLITI

Monsieur,
La réponse est OUI MAIS sous conditions, il est autorisé de changer 10m2 de SHOBen SHON si et seulement si cela ne comporte pas de modification de façade ou création de plancher supplémentaire.
Donc pour votre exemple de auvent, vous ne pouvez pas transformer celui-ci en SHON car cela modifie l’aspect architectural de votre habitation.
Pour finir, la réforme de l’urbanisme ne changera pas cette donnée, même si elle vous octroiera de la surface de plancher complémentaire.

david

Bonjour,
J’ai acquis un terrain avec environ 2 mètres de remblais par rapport à la propriété de dessous.
Pour ce faire, j’ai du faire faire un mur de soutènement d’environ 2 mètre de haut sur une longueur de 20 mètres.
La mairie m’a accordée un PC pour ma maison individuelle en se basant sur le niveau du remblais étant donné que celui ci est présent depuis plus de 30 ans. Le bout de ma maison se situe à environ 5 mètre de mon mur de soutènement ( ce mur m’appartient vu qu’il est en totalité chez moi).
Je souhaite à présent réaliser une terrasse du bout de ma maison jusqu’au mur de soutènement sur une longueur totale de 20 mètres ( longueur totale du mur de soutènement) représentant une terrasse d’environ 120m2.
La mairie me refuse l’ouvrage, en s’appuyant sur le PLU qui stipule: article 7: toutefois, la construction sur la limite séparative est autorisée dans le cas de bâtiments annexes dont la longueur n’excède pas 8 mètres.
Mes questions sont les suivantes: Une terrasse est elle considérée comme une construction? Il est vrai que pour les fondations toute la terre a été évacuée, ceci pour préciser qu’il y aura un vide sous cette terrasse mais qui ne sera pas exploité et non visible de l’extérieur.
Je précise que je souhaite réaliser cette terrasse sur plancher c’est à dire des poutrelles reliées directement entre le mur de soutènement et des piliers collés au bout de la maison. Par la suite toute la terre sera remblayée autour de la maison. A la fin du projet, le jardin sera au même niveau que la terrasse ( correspondant au niveau initial du remblais). C’est à dire que le vide en dessous de la terrasse ne se verra pas de l’extérieur.
Si on considère que le sol naturel est le niveau du remblais initial comme cela a été le cas au niveau de l’urbanisme lors de l’acceptation du PC: cette terrasse est elle considérée comme une construction? Si non, pourquoi l’urbanisme me limite a une longueur de 8mètres.
Cette future réforme de mars 2012, pourrait elle m’être favorable?
Merci de votre réponse

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,
La construction d’une terrasse est considérée comme un ouvrage et est donc soumise aux même règles d’urbanisme qu’une maison. La différence entre votre permis de construire initial et votre projet de terrasse réside dans le fait que le mur de soutènement devait être une des conditions de faisabilité de votre ouvrage, donc indispensable à la tenue des terres dominantes.
L’ouvrage de terrasse envisagé est un ouvrage de « confort » donc j’imagine que la considération est tout autre. Le PLU impose cette longueur pour les constructions et peut être pas pour les ouvrages permettant d’assurer la pérennité de votre maison.
Concernant l’aspect extérieur, même si votre support de terrasse demeure invisible après remaniement des sols, la construction est belle et bien mise en œuvre, donc la règle du PLU doit s’appliquer.
La réforme de l’urbanisme, ne prévoit pas pour le moment de modifier ces termes et je ne pense pas que celle-ci vous soit plus favorable qu’actuellement.

Répondre
yves

Dans mon message précédent j’ai oublié d’indiquer que dans la commune où est situé le terrain le passage du POS en PLU est en cours avec la procédure dite «normale».

Répondre
yves

Bonjour,

Je suis en cours d’acquisition d’un terrain qui est constitué d’une parcelle de 801 m² constructible et d’une parcelle de 1785 m² non constructible. La parcelle de 801 m² dispose d’un SHON de 330 m2 suffisant pour mon projet de construction mais d’un CES de 0,2 donc 162 m² qui lui n’est pas suffisant.
Le PLU de la commune sur laquelle est situé le terrain est en cours de modification et le maire me dit que, suite au textes du grenelle de l’environnement, le CES passera de 0,2 à 0,3 (voire plus). Je ne voudrais pas acquérir ce terrain sans être certain de ne pas pouvoir mener à bien mon projet ? Quel est votre avis sur la question ? Je ne pense pas que le maire décide seul de l’augmentation du CES ?
Merci par avance pour votre réponse

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,
Dans le cadre d’un passage de POS à PLU, le maire à tous les pouvoirs pour définir les COS, CES ainsi que l’ensemble des données d’urbanisme sur sa commune, bien évidemment cela est soumis à approbation du commissaire enquêteur.
Donc OUI, le maire peut décider de créer des zones à fort CES en tenant compte du grenelle.
Concernant votre projet le CES impose une surface d’emprise au sol, mais si les gabarits de hauteurs vous permettent de construire un étage, vous pourrez exploiter les 330m2 de surface de plancher SHON.
Pour la décision finale, comme toujours il serait préférable de passer par la case étude de faisabilité sur la base d’un PLU finalisé.
La question la plus importante à ce poser dans votre cas est :  » Est-ce que la parcelle me permettra à minima de réaliser mon projet dans le POS actuel et est-ce que le PLU offrira un gain ?  » ensuite il ne vous reste plus qu’à prendre votre décision !
Espérant vous avoir éclairé dans votre démarche.

Répondre
yves

Merci beaucoup Monsieur Camliti pour votre réponse.
Dans mon cas la décision est difficile à prendre car c’est le terrain est actuellement en vente et le PLU sera finalisé fin 2012. De plus, ce terrain est rare car la parcelle non constructible est au sud de la constructible sans vis à vis !
Par contre je ne veux absolument pas construire « en hauteur » ; mon projet est de 140 m2 habitable au RDC + 50 m² habitable à l’étage + 60 m² garage.
Savez-vous à quelle instance de l’état appartiennent les commissaires enquêteur et s’ils s’opposent souvent aux doléances des maires ?

Dans la configuration actuelle (POS avec CES à 0,2) pourrais je obtenir un bonus de 20 % du fait que je vais faire la production d’eau chaude sanitaire et une partie du chauffage avec des panneaux solaires thermiques ?
Qu’en sera t-il du bonus de CES dans le PLU (en supposant que le CES reste à 0,2)
Savez-vous s’il sera possible d’installer les panneaux solaires sur le partie non constructible du terrain ?

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,
Le commissaire enquêteur (me semble-t-il ) est un indépendant missionné par la commune et cette indépendance permet la gestion d’une enquête sans conflits d’intérêts.
Concernant vos questions :

  • Votre projet nécessite une étude plus poussée afin de pouvoir répondre à toutes vos questions.
  • Pour bénéficier de la bonification du COS, il est nécessaire que le POS le notifie
Répondre
yves

Encore merci pour votre réponse.
J’ai contacté le maire de la commune et il m’a indiqué que le bonus du COS/CES n’était pas dans le POS donc je dois attendre le PLU mais il est très optimiste sur l’augmentation du CES du fait des directives du grenelle.
Concernant l’installation des panneaux solaires il m’a dit qu’il était judicieux de faire la demande de permis en plaçant les panneaux sur le toit et une fois celui ci accordé de demander une modification de permis en les plaçant sur le terrain non constructible ; ceci afin d’éviter une perte de temps en cas de refus.

Pascal CAMLITI

Monsieur,
Je suis ravi que nous ayons pu vous aider dans votre démarche. Et restons à votre disposition pour de nouvelles questions, Pensez à parler autour de vous d’Architecte-PACA.com !
Cela représente le plus grand remerciement.

tetard

Madame, Monsieur,

D’aprés ce que j’ai compris concernant la réforme du calcul des surfaces :
calcul au nu intérieur en remplacement des shon et shob, il ne sera plus possible de déduire les surfaces de stationnement de véhicule notamment en sous-sol des pavillons individuels.
Lors d’une déclaration de travaux, La surface devra être calculée au nu intérieur sous déduction uniquement des surface inférieures à 1.80m et des trémies d’escalier : Pouvez-vous me confirmer si d’autres déductions seront toujours possible (cave, cellier, garage, sous-sol de pavillon destiné au stationnement, chaufferie de pavillon…) ?

Je vous remercie par avance.
Cordialement

Pascal CAMLITI

Monsieur,
La réforme du calcul de la surface de plancher conserve les déductions actuelles, seules la SHOB et la SHON disparaissent. La prise en compte de la surface de base n’est plus le nu du mur extérieur et périmètre.
La surface de plancher de constructions sera comptabilisé au nu intérieur des murs.
Je le répète, toutes les surfaces déductibles actuellement le seront également : Définition complète de la surface de plancher des constructions, le calcul et déductions

julien

Bonjour Monsieur,
Concernant les surfaces qui sont déductibles actuellement, il me semble bien que certaines ne seront plus déductibles…
Je pense en particulier aux caves qui ne seront déductibles que pour les logements collectifs, donc pas pour les maisons individuelles.
Est ce que vous confirmez cela ?
Merci par avance.

Pascal CAMLITI

Monsieur,
Les déductions définit dans la réforme sur surface de plancher des construction, précise à l’article R.112-2 toutes les déductions et les caves en font parties :
e) Des surfaces de plancher des locaux à usage de cave ou de cellier et ne comportant pas d’ouverture sur l’extérieur, des locaux techniques à usage commun nécessaires au fonctionnement technique d’un ou plusieurs bâtiments, y compris les locaux de stockage des déchets ;

julien

Bonjour Monsieur,
Merci pour votre grande réactivité.
C’est toujours appréciable de pouvoir bénéficier aussi rapidement des conseils d’un professionnel…

Effectivement, concernant les caves, elles sont déductibles en considérant votre version de l’article R.112-2. Par contre, j’ai trouvé d’autres versions de cet article…

Par exemple :
-http://www.adden-leblog.com/?p=1064 (où les caves sont explicitement indiquées comme n’étant plus déductibles pour les maisons individuelles)
ou faites une recherche pour « decret_surface_V05-08-11 » sur google.

Du coup, quelle est la bonne version de cet article R.112-2 ?
Selon les uns ou les autres, ça change tout…

Merci
Cordialement

Julien

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,

J’ai bien pris note de votre information, mais il semblerait que l’interprétation soit encore possible selon les lecteurs.
Après relecture des différents articles, nous avons eu nos informations auprès des services de l’état, -http://www.developpement-durable.gouv.fr/Seminaire-de-Benoist-Apparu-des-26.html , je pense qu’il eu étudié leurs écrits avant de les publier en ligne.
Donc c’est un point qui demande des compléments d’information, car cela jouera dans le calcul de la surface de plancher des constructions et surtout pour les maisons individuelles.

julien

J’avais également récupéré les même informations que vous par rapport au séminaire de Benoist Apparu… Mais les autres interprétations m’ont interpellé.
Etant donné que la réforme du code de l’urbanisme est prévu pour le 1er mars 2012, à votre avis quand est ce que les textes et les décrets officiels seront publiés afin d’éliminer tout doute ?

Cordialement
Julien

Pascal CAMLITI

La réforme de l’urbanisme est un gros chantier et son entrée en vigueur prévue le 1er Mars 2012, il est fort à parier que tout devrait être figé au plus tard avant la fin de l’année.
Espérons que cela le soit, afin d’éviter les conflits avec les services instructeurs pour des lectures interprétatives !

julien

C’est difficile de plancher sur un dossier de permis de construire pour le début d’année prochaine en n’étant pas sûr à 100% du contour exact de cette reforme de l’urbanisme. Espérons effectivement que l’on aura des informations officielles avant que cette réforme soit mise en application.
Merci pour vos réponses en tout cas

Pascal CAMLITI

90% de la réforme de l’urbanisme est là, reste quelques points de détails… Comme toujours rien n’est parfait.
Afin d’être averti des informations que j’aurai pu trouver en complément de ceux déjà en ligne, suivez nous sur Twitter : ArchitectePACA ou sur notre page FaceBOOK : Architecte.PACA.Marseille .

julien

Je vais donc suivre votre Twitter pour être au courant des évolutions, merci !

Je profite de votre disponibilité pour une dernière question.
Je dépose une demande de permis de construire fin février en me basant sur le code d’urbanisme actuel pour le calcul de la SHON. Mais cette demande sera examinée par les services instructeurs après le 1er mars. Du coup est ce que les autorités vont se baser sur l’ancien ou le nouveau code d’urbanisme pour autoriser ou non notre permis de construire ? (ça change pour le calcul de la surface de la construction)…

Nous ne sommes pas d’accord avec notre notaire sur ce point.

Merci
Cordialement

Pascal CAMLITI

Monsieur,
La réforme appliquera l’évolution de la surface de plancher des constructions sur les dossiers déposés APRÈS cette date (selon déclaration des autorités), toutes les demandes d’autorisation antérieure devrait être instruites sous l’ancien régime.
Si vous réalisez votre demande de permis de construire avant le 1er Mars la SHON sera applicable.

julien

Je suis en phase avec vous sur ce point. C’est bien notre notaire qui se trompe.
De toute façon c’est une question de bon sens. Sinon toutes les demandes déposées 2 mois avant cette date seraient systématiquement refusées (puisque changement de la façon de calculer les surfaces à déclarer entre SHON et surfaces de plancher)…
Merci de votre confirmation !

stefkr34

Bonjour

Nous souhaiterions faire l’acquisition d’un terrain de 945 m² dont nous cherchons à connaitre la surface habitable maximum possible pour pouvoir commencer à travailler sur mon plan.

Le terrain réservé n’est constructible qu’à 38 %

Soit 945 m2 X 0.38 = 359.1 m2 constructible – le cos étant de 0.30
359.1 X 0.30 = 107.73 de SHON , environ !

Vous parlez de la réforme de l’urbanisme qui modifierait les critères de calculs de SHOB, SHON et surface habitable,
qui deviendraient la SURFACE DE PLANCHERS DE CONSTRUCTION.

Pourriez vous nous préciser les pièces prises en compte dans cette surface ? Ne concerne-t-elle que les pièces d’habitation, le garage en fait il partie ?
Car si nous avons bien compris nous aurions une SDPC plus ou moins équivalente à la SHON soit 107,73 m². Le garage qui aurait un « plancher » de 35 m² serait il a comptabiliser dans ces 107,73 m2 ?
Ce qui réduirait considérablement la surface des pièces de vie !

merci par avance de votre éclairage

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,
Le calcul de la surface de plancher des constructions est quasi le même dans les déductions que la surface de plancher SHON actuelle, donc concernant votre garage il ne sera pas comptabilisé puisque déduit.
Concernant le calcul et les déductions tout est inscrit dans l’article dont le lien apparait sur cette réponse.
Bon projet !

Répondre
stefkr34

Un grand merci pour cette réponse claire et rapide et surtout …. rassurante quant à la viabilité de notre projet .

Répondre
MONACELLI GREGORY

Bonjour,

J’ai un terrain de 2900 m² divisée en 2 parcelles constructibles.
j’ai re-divisé le total en 3 parcelles pour les vendre.
Dois je demander un nouveau CU et vers qui dois je le demander (la mairie ????)

Merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,
Diviser des parcelles et réaliser une demande de CU, quel est le lien ? Nous ne comprenons pas ? Quel est votre objectif ?
Dans l’attente de votre réponse

Répondre
Chirouze

Bonsoir,
J’envisage de faire une extension d’une maison. Le PLU prévoit une limitation à 30% de la SHOB existante sans pouvoir dépasser 150m² de SHON (en tenant compte de l’existant).
Pour le calcul de la SHOB, la mairie m’indique qu’il faut tenir compte des terrasses à rez-de-chaussée. Lors de notre passage en commission d’urbanisme l’architecte conseil de la Commune nous a précisé qu’il ne fallait pas en tenir compte. Pourriez-vous m’éclairer?
Avec mes remerciements anticipés.
Cdt

Répondre
MELENDEZ

Je vous remercie de votre réponse, mais j’ai dû mal m’expliquer en fait j’ai acheter la maison déjà construite avec 1240 m2 de terrain alors habitée par la propriétaire. Donc le terrain restant correspondait à la zone COS 1 pour 1500 m2 minimum. ce qui maintenant je comprends était une bonne aubaine pour cette propriétaire, Ce dernier a été construit sans probleme par les nouveaux propriétaires.
Mais mon terrain est devenu trop petit, lui ne fait que 1240 M2 , dans cette zone à 1500 m2 minimum et donc la mairie m’interdit toute amenagement ou agrandissement. Que puis-je faire je ne peux même pas vendre car cela devient difficile de présenter la maison sans possibilité d’y faire une piscine ou un abri de jardin.
Merci de votre aide !!!

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,
Une zone à 1500m2 imposée par la mairie ne peut être contournée. Par contre concernant la piscine enterrée celle-ci ne constitue pas de surface et d’emprise au sol (tout du moins sur Marseille), donc vous devriez pouvoir construire une piscine si les conditions d’urbanisme en regard des reculs et diverses autre règles sont applicables.
Mais effectivement ayant une surface de parcelle inférieure à 1500m2 vous vous trouvez sans possibilités de bâtir.

Répondre
TZYACK

Bonjour,
Le SHON de ma villa bâtie en 1961 sur 400m2 de terrain est de 100m2 pour un COS de 0,25 (PLU).
J’envisage de l’élever d’un étage de la même surface, par transfert de SHON, en achetant une partie du terrain de mon voisin dont le COS est de 0,50 (Démembrement)
Sachant que je peux bénéficier d’une majoration de 20% du COS total en cas de villa en HPE, combien dois-je lui acheter de terrain pour pouvoir réaliser cette extension ?

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,
L’achat de terrain doit premièrement être bien réalisé dans les règles afin de vous permettre de pouvoir construire cette surface de plancher SHON supplémentaire.
Il faut vérifier :

La surface SHON disponible sur la parcelle souhaitant détachée, afin de s’assurer de la faisabilité
S’assurer auprès de la mairie que le transfert est possible (certains secteurs refusent le transfert de SHON)
Contrôler que le PLU offre la bonification du COS de 20%
Calculer la surface d’emprise au sol (a priori pour une surélévation dans votre cas pas de problèmes)
Faire corréler la taille des réseaux EU / EV en cas d’extension conséquente et éventuellement redimensionnement de la fosse septique, si absence de tout à l’égout

Donc si vous souhaitez bénéficier de 100 m2 SHON supplémentaire, il faudrait acquérir à minima 200 m2 de terrain pour une villa sans bonification et 160 m2 si vous obtenez une augmentation du COS via les possibilités offertes par le grenelle de l’environnement. Attention, ce calcul doit être entériné par une étude précise sur la base d’une étude de faisabilité réalisée par un professionnel.

Répondre
valtaud

Bonjour,
Je voudrais faire construire une maison sur un terrain de 400m2 que je viens d’acquérir à Port des Barques(17).Le règlement d’urbanisme relatif au lotissement fixe un COS de 0,30 applicable à la surface du lotissement qui fait 6357m2,ce qui donne 6357×0,30=1907m2 de SHON constructible.D’après un tableau fourni dans le règlement la SHON attribuée à mon terrain est de 147,68m2 arrondie à 148m2.Je voudrais savoir si cette SHON constructible correspond à l’emprise au sol à laquelle je peux prétendre pour construire ma maison
Merci pour votre réponse.

Répondre
Pascal CAMLITI

Madame,Monsieur,
La surface de plancher SHON définit dans le cadre d’un permis d’aménager est bien divisé selon le tableau annexé, qu’importe votre surface de parcelle (sauf si le règlement stipule l’application du COS).
La surface SHON décrite dans votre règlement de lotissement correspond à la surface de plancher SHON et non une emprise au sol. L’emprise au sol est définit par un CES ou par déduction d’une surface d’espace vert obligatoire.
Exemple :
Un terrain fait 1000 m2 avec un COS de 0.5 permet de construire 500m2 SHON MAIS impose une surface d’espace vert de 70% du terrain, donc une fois les voiries déduites, il ne devrait plus rester qu’environ 250 m2 d’emprise au sol.
Cette contrainte obligera le projet de 500m2 de SHON à s’effectuer sur 1 rez de Jardin + 1 étage.

Dans votre cas, il vous faudra vérifier les contraintes extérieures au Coefficient d’Occupation du Sol.
Espérant avoir était clair

Répondre
valtaud

Bonjour,
Merci de m’avoir répondu rapidement.Après vous avoir questionné,j’ai pris rendez vous avec la DDTM de Rochefort pour connaître exactement l’emprise au sol à laquelle je peux prétendre.En fait si le COS retenu est de 0,30 sur l’ensemble du lotissement,chaque copropriétaire à droit à un COS de 0,36 pour déterminer l’emprise au sol de la future construction.
J Valtaud

Répondre
NIKOS

Bonjour et merci pour vos informations,

dans le cadre de la législation actuelle ou future (2012), comment considérer une cave voutée transformée en chambre (en fait il s’agit d’une ancienne bergerie).
La cave en question donne sur une cour d’un niveau inférieur, par une porte partiellement vitrée. Il n’y a pas d’aération possible sauf a laisser la porte ouverte.

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,
La transformation de surface de plancher brute en surface habitable dans le cadre d’une cave voutée est disons spécifique.
Si l’on applique la loi au sens strict du terme, les surfaces de planchers comportant des ouvertures vers l’extérieure doivent être comprise dans la surface de plancher SHON actuelle .
Il est important de préciser quelle est la hauteur sous plafond et quelle surface fait la pièce en rapport à une hauteur de plus de 1.80m, une nuance pouvant être trouvée.

Répondre
nathalie laurent-peretti

bonjour,

je possède un terrain agricole à roche en isère ou se trouve des fondations car un permis a été délivré il y a 30 ans environ. je voudrais savoir s’il serait possible de terminer ce début de construction, j’ai l’intention de demander au maire mais s’il refuse que puis-je avoir comme recours. merci cordialement

n l-p

Répondre
Pascal CAMLITI

Madame,
Même si la question posée n’est pas au bon endroit, je vais tenter de répondre à votre question :
Un permis de construire à une durée de 2 années après son obtention et est prorogeable d’une année supplémentaire donc un permis de construire est valable 3 ans maximum.
Au delà de 3 ans (si les travaux n’ont pas commencés) le permis devient caduque, cela signifie que vous ne pouvez plus construire avec cette autorisation et devez en redemander une autre.
Dans votre cas, il semblerait que les travaux est étaient entamés donc le permis de construire devrait être encore valable, cependant il faut pourvoir prouver que la déclaration d’ouverture de chantier à bien était enregistrée par les services de la mairie ou services instructeurs, sans quoi cette construction risque d’être considérée comme construction illégale.
Donc si tout est réalisé en bonne et due forme, votre permis de construire devrait être valable même après ce délai. Un complément d’information me semble important de préciser, il faut également pouvoir prouver qu’il n’y a pas eu d’interruption de travaux pendant plus d’une année !

Répondre
Eric RAIMONDEAU

Bonsoir
Je trouve votre site intéressant

Certaines questions sont particulièrement pertinentes. Et vos réponses riches d’enseignement pour les demandeurs.

Il est certain que la réforme de la fiscalité va simplifier un certains nombre de choses dans le maquis actuel du financement de l’aménagement.

Atteindra t elle son objectif de lutter contre l’étalement urbain pour préserver la ressource naturelle. ??? l’avenir nous le dira.

Quel sera son impact sur la forme urbaines? Je pense notamment à la disposition qui prévoit de taxer les places de stationnement à ciel ouvert non intégré à la surface imposable du bâtiment au titre de la taxe d’aménagement
Eric RAIMONDEAU
URBANISTE QUALIFIE OPQU
-http://urbanismeamenagementfiscalite.wordpress.com/

Administrateur au CFDU

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,
La réforme de l’urbanisme devrait simplifier certaines choses, mais il est important de préciser qu’il ne faut pas confondre ou amalgamé : simplification et simplicité.
Je précise ma pensée; même si de nombreux maîtres d’ouvrages réalisent maintenant leurs propres demandes de permis de construire, les nombreuses normes architecturales et règlementations architecturales s’entre-coupants les autorisations deviendront plus difficile à obtenir (si les administrations font leurs travailles de contrôle, ce qui est de plus en plus le cas).
Ce préambule effectué, nous vous remercions pour votre participation et vos compliments.
Concernant l’impact de la réforme de l’urbanisme, il a fort à parier que l’évolution risque de nous amener vers une paupérisation de la qualité architecturale globale des villes et leurs banlieues. La qualité de certaines réalisations en région PACA est triste, je vous l’assure pour avoir visité l’Espagne cet été, il nous ai demandé de conservé des lieux n’ayant aucune âme mais l’immobilisme intellectuel rassure donc ne bougeons pas et permettons un grand n’importe quoi au service d’une simplification administrative.
Concernant la taxe sur le stationnement, elle existe déjà sur Marseille depuis longtemps et est appliquée sur de nombreuses communes de la région Provence Alpes Cote d’Azur, il est rare que l’état donne quelque chose sans retour, nous vous leurrez pas (surtout dans le contexte économique global actuel).

Répondre
blanc

Veuillez accepter mes excuses pour le caractère injuste de ma réaction et mes remerciements pour votre réponse.

Répondre
Pascal CAMLITI

@blanc : Monsieur,
Je ne vous tiens aucunement rigueur de votre réaction, mais Internet engendre un phénomène et sentiment d’immédiateté auquel il n’est pas toujours possible de répondre.
(Vous voyez 5 minutes après votre message, la réponse est là, car je suis devant mon ordinateur 😉 )
Merci à vous pour votre soutien et vos messages, à bientôt !

Répondre
Richard GRIECO

BONJOUR
Je possede un terrain constructible de 1510m2 en zone 1NAB (mini 800m2 pour construire).
Sur ce terrain ce trouve ma maison principale de 173m2 de shon.
Ma question est la suivante:
Puis-je construire une autre maison (pour location) sur ce terrain sachant que le COS est de 0.25 ?

en vous en remerciant par avance

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,
Construire une seconde maison sur un terrain doit répondre à certaines règles du PLU de votre commune, cette possibilité n’est pas simplement liée à un coefficient d’occupation du sol.
Il vous faut vérifier dans le règlement du PLU régissant votre parcelle s’il vous est possible de construire et dans quelles conditions (recul vis-à-vis des limites séparatives, recul en rapport à la bâtisse existante, accès, dessertes en réseaux possible ou non, emprise au sol limitée ?).
La meilleure des solutions pour vous serait de réaliser une demande de certificat d’urbanisme opérationnel, dans votre cas un plan de masse accompagné d’un projet de découpage de parcelle devrait être suffisant.
Ce certificat d’urbanisme vous permettra sous 1 mois (si vous n’êtes pas soumis à un architecte des bâtiments de France) d’obtenir une réponse précise à votre interrogation et vous fera bénéficier d’un gel de la règlementation pour 18 mois.
Concernant le calcul du cos appliqué à votre parcelle : 1510 x 0.25 = 377.50 m2 SHON actuels qui deviendront 377.50m2 de surface de plancher des constructions après la réforme.

Espérant avoir était limpide ! 😉

Répondre
blanc

bonjour,

Les deux communications que j’ai faites récemment(règlementation par rapport au projet prise en compte de la de surface au sol) ont été censurées. Pourrais-je en connaître les raisons?
Dans un de vos posts vous indiquez que d’après vous laisser penser quelqu’un à votre place s’apparente à de la dictature..alors que dire de la suppression pure et simple d’éléments contradictoires dans le cadre d’un débat que vous dites vouloir tenir sur votre site.

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,
Je ne censure que les commentaires inutiles et/ou agressifs, je n’ai donc censuré aucun de vos posts, je suis simplement en vacances et prends du temps pour ma famille et moi même.
Je viens de prendre note des nombreux messages déposés sur le blog et réponds dans l’ordre.

Répondre
blanc

je reviens vers vous après mûre reflexion sur votre remarque citée dans mon message précédent. En effet un principe élémentaire du droit de l’urbanisme est que tout projet doit être en adéquation avec la législation en cours. Je ne vois donc pas comment on pourrait appliquer des législations différenres pour des demandes d’autorisation.Exemple: un permis modificatif n’est accordé que s’il est fait dans le respect de la législation en cours, même si le permis d’origine avait été accordé dans le cadre d’une réglementation différente. Autre exemple: comment pourrait-on profiter d’un changement de réglementation favorable à une demande d’autorisation pour de nouveaux travaux de construction pour accroître l’existant qui permettraient d’obtenir une surface plus importante grâce à un nouveau cos supérieur(donc différent) à l’ancien?

J’attends donc de voir le contenu des textes et je reste quand même assez dubitatif sur ce point là…

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,
Après lecture de vos différents messages, je tiens à vous préciser que la règlementation d’urbanisme en cours s’applique à l’autorisation délivrée sous son application et toutes les adaptations du projet initial seront vouées à respecter cette règle.
Mais comme vous le dite, la loi est parfois adaptative et les décrets d’applications offrent certaines solutions ! Donc attendons voir ce que nos chers ministres nous produiront.

Répondre
blanc

Bonjour,

je vous cite:
« Il ne sera pas autorisé de remise à niveau ou réinterprétation des autorisations, toutes les autorisations postérieures au 1er mars 2012 la nouvelle réforme de l’urbanisme s’appliquera, mais pour une modification d’une autorisation antérieure, la règlementation antérieure sera utilisée. »

Je vais demander une autorisation de construire pour une extension d’existant dont l’importance requiert un nouveau permis et non un simple modificatif. A votre avis si je dépose ma demande après le 1er mars 2012 ce permis sera-t-il accordé sur les bases de la réforme concernant les surfaces de plancher ou sur celles de l’ancienne législation?

Merci pour vos lumières.

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polley martine

bonjour
je dois vendre ma maison qui a ete batti sur un terrain de 2500 M2
je souhaite me garder une parcelle de 500 M2.
ai je le droit par la suite de depose un permis pour y depose un chalet d habitation?
si oui quelle demarche dois je faire en premier?contacter mon geometre ?
mon notaire?
merci de me repondre

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Pascal CAMLITI

Madame,
Le détachement de parcelle est un acte important, la première démarche est a effectuer auprès de la mairie afin de vérifier la possibilité règlementaire. Vous pouvez réaliser un certificat d’urbanisme opérationnel afin de faire entériner la règlementation sur le projet pour 18 mois.
Ensuite, si la règle vous autorise ce détachement, contactez un géomètre et votre notaire.
Espérant avoir répondu à vos questions.

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MELENDEZ

Madame, Monsieur,
J’aurais besoin de vos lumières, à savoir, j’ai achete en 09/2004 une maison de 70 m2 habitable avec garage 20M2 accolé, terrain 1240m2?
Le terrain total était de 2750 M2 et la propriétaire à effectué une division, donc restait un terrain de 1500 M2 constructible, (zone à COS 1 minimum 1500 m2). Ce terrain a été vendu construit….. mais recemment j’ai voulu demander un permis d’aménager mon garage en chambre supplémentaire, la mairie m’a dit que cela n’est pas possible car mon terrain étant trop petit je n’avais plus de droit à agrandir, ni amenager, ni même un cabanon pour mettre mes outils de jardin, est-ce possible ???? Le notaire ne devait-il pas le spécifier sur mon acte de vente ??? que puis-je faire.
Merci de votre réponse à venir.

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Pascal CAMLITI

Madame, Monsieur,
Concernant la division d’une parcelle, il est tout a fait plausible que le propriétaire et conservé la totalité du droit à bâtir pour sa parcelle et donc par la même interdire toutes possibilités de construire sur la seconde parcelle. Il est également possible que la règlementation ait changé entre le moment où l’acquisition s’est faite et le projet de construction.
Selon le cas, les informations sont spécifiées sur le compromis d’achat ou l’acte authentique, mais ne sont pas dissimulées surtout dans le cadre de droit à bâtir.
Vous devriez prendre contact avec votre notaire afin de vous faire expliquer cela clairement.

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