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Emprise définition, calcul, exemple et architecte

Qu’est-ce que l’emprise au sol ?
Comment calculer la surface d’emprise au sol et surtout comment définir quelle est la surface d’emprise autorisée ?
Le calcul de l’emprise au sol répond à certaines règles qui ont évoluées et montre que vous devez éviter les erreurs majeures pour être en conformité avec la loi.
Architecte-PACA.com vous explique cela et vous donne la définition de l’emprise au sol.

exemple-definition-emprise-au-sol

Qu’est-ce que l’emprise au sol ?

L’emprise au sol devient une base de calcul et de seuil d’obligation de consulter un architecte. Comment se calcul l’emprise au sol ?
Une extension d’emprise au sol m’oblige-t-elle a faire appelle à un architecte ?
Qu’est-ce que l’emprise au sol ? Définition, exemple ?

Architecte-PACA.com vous informe et vous explique le mode de calcul de l’emprise au sol

Définition de l’emprise au sol ?

L’emprise au sol correspond à une projection verticale de tous les éléments bâtis. Pour comprendre l’emprise au sol, il suffit de s’imaginer s’envoler au dessus de sa maison voir tout ce qui est construit.

La surface de l’emprise au sol correspond à la différence faite entre le jardin (espace vert) et le reste du terrain.

Cette notion d’emprise au sol est aisée à comprendre, pour cela il vous suffit de projeter verticalement toutes les constructions ou parties étanchées sur la parcelle.

La surface représentée par la projection verticale représentera alors la surface d’emprise au sol dès lors que les éléments sont portés par des poteaux.

exemple-emprise-au-sol-construction

Comment est définit l’emprise au sol ?

La surface d’emprise au sol est définit par un coefficient.
Ce coefficient est un chiffre ou plus généralement un pourcentage exprimé dans les PLU ou Plan Locaux d’Urbanisme.

Le PLU exprime donc une limite constructive en imposant de respecter ce pourcentage.
Cette valeur peut varier de 10 à 70%, voir même 100% selon les secteurs très denses.

Normalement ce pourcentage d’emprise au sol est déclaré dans l’article 09 sous le titre : Emprise au sol des constructions.
Ce qui est exprimé est la valeur maximale pouvant être atteinte sauf contre indication.

Comment Calculer la surface d’emprise au sol d’une maison ?

La surface d’emprise au sol d’un existant se calcul en réalisant une projection de tous les ouvrages qui ont un contact avec le sol ou étant porté par des poteaux.

Les balcons et les débords de toits ne sont pas à inclure dans le calcul de l’emprise au sol.

Le terrasses maçonnées ou ouvrages ayant des supports et/ou fondations sont à inclure dans le calcul global d’emprise au sol.

Vous ne devez pas exclure des surfaces, car les services de l’urbanisme peuvent venir contrôler et cela sera donc considéré comme de la construction illégale.

Dois-je missionner un architecte ?

Dans le cadre d’une extension ou construction réalisant une emprise au sol de 150 m2, vous devez missionner un architecte afin qu’il établisse la demande de permis de construire.
La loi est stricte et doit être respectée.

Si votre projet atteint cette limite et que vous n’avez pas missionné un architecte, l’autorisation délivrée est alors illégale. Un voisin pourrait tout à fait vous faire stopper votre projet, voir démolir les ouvrages.
Ne jouez donc pas avec le feu.

A quoi avez-vous droit ?

Alors comment calculer ce à quoi vous avez droit de bâtir ?
Il vous suffit simplement de prendre la surface de votre parcelle fournie par le relevé du géomètre, puis multiplier la surface par le coefficient ou pourcentage.

Ainsi cela donnerait par exemple pour une surface de parcelle de 1000 m2 avec un coefficient de 30% un calcul comme celui-ci :

1000 m2 x 30% = 300 m2 d’emprise au sol

Le résultat ne vous donne uniquement que la surface maximale que vous pouvez atteindre et pas plus.
Vous pouvez bâtir moins, mais en aucune manière plus que la surface trouvée.

Quelle autorisation déposer selon l’emprise au sol ?

Construction créant de la surface de plancher (SP) et/ou d’emprise au sol (ES)Pas de formalitéDéclaration préalablePermis de construire
Construction nouvelleSP et ES <= 5 m2SP ou ES > 5 m2 mais SP et ES <= 20 m2SP ou ES > 20 m2
Construction en extension d’une construction existante et en zone U d’un PLU *(DP pour modification
d’aspect extérieur)
SP ou ES > 20 m2 mais SP et ES <= 40 m2SP ou ES > 40 m2
Habitations légères de loisirs
Dans un terrain de camping, parc
résidentiel de loisirs ou village de
vacances classé en hébergement léger
ou dépendances d’une maison
familiale de vacances
SP <= 35 m2SP > 35 m2
* sauf lorsque le projet conduit au dépassement du seuil obligatoire d’architecte (SP ou ES totale au delà de 150 m2)

J’espère que ces informations vous seront utiles et rappelez vous que vous pouvez nous suivre sur les réseaux sociaux ainsi que sur notre chaîne Youtube.

La PERGOLA et l’emprise au sol

La couverture d’une terrasse est comprise dans l’emprise au sol car toutes les surfaces ayant des appuis (poteaux) couvrant ou non une terrasse seront à comptabiliser.

Donc une pergola avec des poteaux sera à additionner dans votre calcul d’emprise au sol.

La taxe d’habitation ne sera pas impactée si votre pergola n’est pas close (fermée).

 

VIDÉO exemple de l’emprise au sol

Vous pouvez visualiser en vidéo l’exemple et la définition de l’emprise au sol.

Vous n’avez compris l’ensemble des informations fournies dans cette vidéo, une interrogation, posez nous toutes vos questions dans le cadre ci-dessous, nous vous répondrons.

Emprise définition, calcul, exemple et architecte
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166 Réponses à vos questions
jarnage david

Bonjour,

tout d’abord merci pour ce site qui nous permets de combler bien des lacunes dans la lecture du code de l’urbanisme.
Voici ma question : soit une maison dont le CES maximum est atteint et ayant le rdc donnant sur jardin semi enterré. Est il possible de réaliser une terrasse surélevée en prolongement du r+1 dont les bords seraient en gabion (et donc sans fondation), totalement remblayée par apport de terre et engazonnée. Ce remblai/terrasse constitue t il de l’emprise au sol ?

En vous remerciant pour votre réponse,
cordialement,

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Merci pour vos encouragements et de venir ici poser votre question.
Je ne pense pas que cette technique soit recevable pour être exclue du coefficient d’emprise au sol.
Seul un port à faux sans aucuns points d’appuis au sol pourraient être considéré (éventuellement selon le projet) comme exclu du calcul du CES.

Votre surface d’emprise au sol maximale est-elle dépassée ou atteinte ?

Répondre
THIERRY

Bonjour
Je dispose d’une emprise au sol résiduelle d’environ 120 m2 pour agrandir ma villa ou créer une 2ème maison sur mon terrain
Mon voisin souhaiterait construire un garage enterré sur mon terrain afin de pouvoir loger ses véhicules
Mon terrain étant pentu, la dalle du garage enterré sera apparente et une partie de ce garage sera situé au dessus du terrain naturel
Est ce que cette dalle ou la partie au dessus du terrain naturel constituent de l’emprise au sol

Merci par avance et bien cordialement

Répondre
THIERRY

Merci beaucoup pour votre réponse et j’apprécie aussi votre célérité

Répondre
TOLLINI

Bonjour, mes parents ont un terrain de 2928 m2 avec une maison sur la commune de mouans sartoux,
Nous voudrions faire une extension à cette maison afin de pouvoir venir y habiter et faire ensuite une séparation en 2, une pour mon frère et une pour moi.
Au niveau de l’emprise au sol aucun problème par contre dans le PLU ils nous demande un quota au niveau des espaces libres:

Les espaces libres:

Les espaces libres doivent être aménagés en espace de pleine terre plantés et végétalisés, à l’exclusion des aires de stationnement, des aménagements de voirie et d’accès.
Ne sont donc pas comptabilisées dans les espaces libres, les structures alvéolées remplies de terre, pouvant être enherbées.
Les espaces libres devront être aménagés en jardin familiaux ou partagé chaque fois que l’assiette foncière le permet.

75% de l’unité foncière pour notre zone.

Que comprenez vous?
Les voies d’accès et aires de stationnement sont ils à déduire dans le calcul des espaces libres ou sont seulement exclus de l’obligation de la pleine terre végétalisée?

Car ayant une voie d’accès goudronnée d’environ 200M2 et une aire de stationnement goudronnée également d’environ 50M2 , plus la maison déjà construite ainsi que l’extension, nous ne rentrerons plus dans les 75% d’espace libre.

Leur phrase explicative est assez ambiguë et je ne comprends pas si ce chemin d’accès et cette aire de stationnement est à déduire ou s’ils peuvent quand même rentrés dans les espaces libres?

Merci de votre réponse,

Cordialement.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Les surfaces d’espaces verts sont à maximiser surtout dans la région PACA.
Concernant la phrase, ils semblent dire que si vous réalisez des circulations qui permettent le passage de l’eau au travers et sont possiblement engazonnées, vous pouvez les comptabilisés en espace vert.
Dans le cas contraire, elles ne sont pas comptabilisées.
Des aires et surfaces goudronnées sont à exclure, cela limite les espaces verts et réduisent considérablement la perméabilité des parcelles.

Regardez du côté des équipements alvéolés qui permettent de rouler et marcher sans réduire les surfaces d’espaces verts. Le rapport qualité/prix en comparaison d’espaces goudronnés ne doit pas être trop important.

Répondre
Laudrin

Là saillie du toits gouttières sont elles prises en comptes dans l’emprise ausol

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Deux réponses possibles.
La règle générale veux que ces éléments ne soient pas comptabilisés.
Mais si le PLU ou autre règlement demande à les compter vous devrez alors en prendre compte.
Lisez donc bien les règles s’appliquant au bien concerné.

Répondre
Julien Haudry

Bonjour,

Nous venons d’acheter une maison duplex (co-propriété de 2 personnes) en VEFA où nous avons signé pour un jardin de 100m2 où finalement il y a que 49m2, aussi dans le contrat de vente c’est écrit 158m2 surfaces annexes, le constructeur essaie de nous embobiner. Nous avons aussi une attestation de son architecte qui confirme avoir compter la terrasse 2 fois, ce qui nous fait 19,5m2 en moins, même avec tous les calculs, le compte est loin d’être bon. Quels sont les recours pour ce genre de situation?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Si les termes du contrat initial ne sont pas respecté, vous pouvez engager une procédure à l’encontre du promoteur.
Il vous faut définir avant les termes et le but que vous recherchez.
Avant d’aller au tribunal, vous pouvez tenter une conciliation amiable si cela vous semble possible.
Dans tous les cas, il faut vous faire entendre et obtenir quelque chose qui vous convienne.

Répondre
PIERRE soalhat

bonjour, j’ai un terrain de 5000m2 de mon grand-père qu’il m’a légué en 1993. Jeune et n’ayant pas d’argent pour construire, je le conservais pour plus tard.
En 2001 il est devenu inconstructible, zone rouge, dans les alpes maritimes. Maintenant que je peux m’offrir une maison à bâtir, je ne peux plus. Je suis très triste.
Avez vous un conseil pour peut être faire bouger les choses ? vers qui s’adresser ? la mairie de Pégomas ne peux rien y faire.
merci beaucoup
Pierre Soalhat

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Je suis navré pour vous, mais la situation est complexe.
La première chose à faire serait de déterminer la nature de cette zone rouge (inondation, feu, effondrement) ??
Ensuite, quelle est la date de la dernière mise à jour du PLU dans le secteur.

Car en matière d’évolution ou modification de constructibilité, seule une modification de zone pourrait intervenir.
Il est même parois envisageable de faire acter lors d’une évolution de PLU d’un découpage partiel permettant d’obtenir une partie constructible afin de pouvoir y construire (sous certaines conditions bien sûr) une habitation.

Voyez déjà ces points et ensuite, faites m’en part, nous verrons ce qu’il serait envisageable pour vous.

Répondre
Edith OLIVE

Bonjour, dans le calcul de l’emprise au sol, la vidéo inclut les débords de toiture, et le texte dit qu’il ne faut pas en tenir compte …. , mes débords de toiture sont inclus dans les terrasses situées au dessous, Comment dois je faire mon calcul d’emprise pour savoir ce qu’il reste de  » possible à batir » pour un batiment annexe ( piscine, cuisine d’été et local technique ?
d’avance merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
La règle générale définit à présent un calcul d’emprise au sol hors débords de toits, sauf que certaines communes ont dans leurs PLU le calcul du débord de toit inclus.
Il faut donc bien lire le PLU et les annexes générales (pas seulement le règlement de zone) pour vous assurer que CES est bien respecté.
Ensuite concernant votre question sur les « possibilités » de bâtir restante, certaines communes dans leurs PLU ne comptabilisent pas les piscines enterrées, comme d’autres les totalisent.
Il vous faut donc bien lire toutes les pages du PLU de la commune concernée par le projet.

Si vous avez un doute ou ne voulez pas commettre d’erreur, missionnez un architecte pour qu’il vous établisse une étude de faisabilité architecturale.

Répondre
Laurent

Bonjour,
Je possède une maison d’emprise(avec piscine) de 257 m², de surface taxable de 195 m², et de surface de plancher de 168 m². Je souhaite adosser à ma maison, sur la terrasse, une pergola de 18 m². A priori, une Déclaration Préalable suffit, mais ai-je besoin d’un architecte ? (+ de 150 m² pour la globalité)

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
Dans le cadre d’une emprise au sol ou d’une surface de plancher atteignant 150m2, vous devez faire appelle à un architecte pour votre projet.
L’article R431-2 du code de l’urbanisme le précise en fin de celui-ci : Lecture ici

Répondre
Laurent

Bonjour,
merci pour la rapidité de votre réponse, mais lorsque je regarde le formulaire CERFA de la DP (13703*6), je ne vois aucune case concernant l’architecte.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Je souris en lisant cela, car nos amis du gouvernement faisant des lois et ceux qui réalisent les formulaires CERFA ne doivent pas communiquer hélas… C’est ainsi. La France, créée parfois de incohérences, qui ma foi me laisse perplexe.
Dans tous les cas, la loi est voté et le décret d’application publié, donc il faut appliquer les règles, même si il faut remplir des cases qui n’existent pas dans nos beaux formulaires.

Répondre
AURELIE

Bonjour,

voici notre problème :
le taux d’impermabilisation de notre parcelle est atteint par la construction maison actuellement en cours.

Nous aurions souhaité, après l’obtention de notre certificat de conformité, construire une piscine (pas en béton), prioritairement une coque de moins de 10m2 (qui ne nécessite logiquement pas de déclaration préalable), seulement l’architecte et le lotisseur nous indiquent que cela n’est pas possible. Nous souhaiterions savoir si d’autres ont rencontré ce problème et comment s’est-il résolu ?

Nous sommes craintifs de réaliser une piscine, ne nécessitant pas de déclaration préalable, qui dépasserait notre taux d’imperméabilisation. En effet, en cas de dénonciation ou autres (catastrophes naturelles …), serions nous obligés de de la démonter ?

Merci pour votre retour.

Piscinement vôtre.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La création de piscine est réglementée et doit répondre aux règles du lotissement ou de la zone concernée.
Il vous faut vous référer à ce que vous annonce votre architecte, il a dû étudier la chose.
Seule une piscine hors sol démontable serait susceptible d’être acceptée (à vérifier auprès de la mairie), mais une piscine enterrée a priori sur ce que vous annoncez vous prenez un énorme risque en vous engageant dans une construction illégale.

Les risques sont financiers, mais également d’un point de vue pénal. La démolition est possible + paiement des frais de justice que la commune pourrait engagée à vos dépens.
Ne jouez pas, cela peut vous coûter extrêmement cher.

Répondre
MAGLIA Nathalie

Bonjour,

Je possède un terrain de 3 799 m² ou est implanté une villa d’environ 260 m² (emprise au sol).
Je suis sur la Commune de Callian (83), et au regard du PLU, je cite « Dans le secteur UDb, l’emprise au sol des constructions ne peut excéder 7% de la superficie des terrains ». La rédaction de cette phrase m’interpelle quelque peu car il est noté « des terrains » !! et de plus, je trouve que cela fait très peu de droit à construire au regard de la surface dudit terrain (266m²).

Je veux bien privilégier les espaces verts tel que décrit dans le PLU, je cite « la surface des espaces verts doit être supérieure à 80% de la superficie totale du terrain », soit donc 3 040m² d’espaces verts !

Entre donc, les 3 040m² + les 266m² faisant un total de 3 306m², les 493m² restant sont voués à quoi ?

Cependant, à la lecture du CES, je dois comprendre que je n’ai vraiment plus d’emprise au sol ! Est-ce-bien exacte ? Y a t’il un moyen d’y remédier ?

Mes calculs sont-ils correct et la compréhension de l’emprise au sol tel qu’énoncé dans le PLU semble plus que restrictive. Qu’en pensez vous ?

Merci encore pour votre retour,
Cordialement,
Nathalie

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Je connais bien CALLIAN pour y avoir réalisé une étude de lotissement il y a quelques années et déjà à l’époque, la constructibilité y était restrictive car cette commune souhaite conserver la végétation et son aspect verdoyant (ce qui est une bonne chose).
Concernant le CES, effectivement le calcul s’applique bien à la parcelle ou aux terrains, même si certaines rédactions sont parfois hasardeuses ou interprétables, il faut tenter de lire cela sur un axe pénalisant, cela évite les mauvaises surprises.
Attention, il vous faut également bien assimiler les autres contraintes autre que le Coefficient d’Emprise au Sol pour tirer des conclusions de possibilités de construire ou étendre votre bien.

Il ne faut pas réagir en simple analyse axée sur une seule donnée, mais c’est le cumul des prospects et contraintes réglementaires qui donnent la constructibilité d’un terrain.
Les points les plus défavorables régissent donc le reste à bâtir, quand celui-ci existe.

Les PLU sont fait ainsi et nous devons nous y contraindre. Pas d’autres choix.
Espérant avoir répondu à votre demande.

N’oubliez pas de cliquer sur nos liens et nos petites étoiles, puis partagez sur les réseaux sociaux nos articles, cela nous aide à continuer ainsi.
A très bientôt pour d’autres questions ou précisions.

Répondre
MAGLIA Nathalie

Merci pour votre réponse.
La donnée essentielle dans mon cas de figure est l’emprise au sol, qui au regard des informations communiquées précédemment semble atteinte, la surface plancher n’a que peu ou pas d’incidence, à moins que son interprétation porte à croire que c’est l’une ou l’autre de ces conditions ?

Quant à la différence entre le CES et les espaces verts, à quoi correspond-elle ?

Merci encore…et je m’en vais cliquer de ce pas !!!

Répondre
Pascal CAMLITI

Avec plaisir,
Effectivement, le « une ou l’autre » ou « le premier et pas le second » peut être également une contrainte dans les termes.
C’est pour cela que lorsque j’étudie un PLU dans le cadre d’un projet j’analyse toutes les phrases, car un simple mot de liaison peut tout changer.
L’emprise au sol définit par le CES donne des orientations de masse constructible au sol en ratio de la ou les parcelle(s). Les espaces verts quant à eux définissent une obligation de conserver une surface minimale de couvert végétal.
Sans conservation de ce couvert végétal, l’on arrive à voir et constater ce que nous avons vécu il y a quelques mois, des villes entière sont inondées par ruissellement et imperméabilisation des sols.
De plus ce couvert végétal régule la température et offre un air plus sain…. que du bénéfice pour nous humains qui vivons quelques années sur cette chère Terre mère.
Du haut de mes quelques années, j’ai pu voir évoluer la densification urbanistique et vous avoue que les espaces verts sont plus que de simples espaces verts.
Enfin, l’évolution des mentalités et un peu plus orientée vers le confort des habitants de nos jours, cela avance dans le bon sens.

Répondre
Aymar

Bonjour,
J’habite dans immeuble au 1er étage. Je viens d’acquérir un jardin au RdC. Le RdC de l’immeuble est un parking sans ouverture sur le jardin.
J’aimerais réaliser une escalier de mon appartement au jardin. Seulement le PLU ne m’autorise plus à construire car sur la parcelle le taux d’occupation des sols est au-dessus de ce que le PLU autorise. Comment puis-je réaliser un escalier sans que cela rentre dans l’emprise au sol ? Escalier en caillebotis, escalier démontable, … ?
Merci pour votre futur réponse.
Bonne journée
Aymar

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Je ne vois pas de solution à votre problématique. Si vous créez un escalier quel qu’il soit, vous créez de l’emprise au sol. Donc si l’emprise au sol est déjà atteinte ou dépassée, votre projet ne peux pas se réaliser.

Répondre
Arnaud

Bonjour,

Concernant l’installation d’une pergola de plus de 40 m² et lorsque celle-ci a une toile amovible, cela génère t-il de l’emprise au sol ?
La définition de l’emprise au sol au sens du code de l’urbanisme est la projection verticale du volume de la construction. Donc quand la toile est replié, la projection verticale ne comprend-elle que la structure de la pergola, c’est à dire les poteaux et glissières ?
Merci pour votre retour.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
L’emprise au sol ne tient pas compte de la couverture amovible ou pas.
Dès que la dite Pergola est fixée au sol, elle génère de l’emprise au sol.

Répondre
Arnaud

Bonjour et merci pour votre réponse.
Si je comprends bien, je ne tiens compte que de la structure pour calculer l’emprise au sol, ce qui représente quelques m² au pire des cas.
D’autre part, si j’envisage de fermer les côtés de la pergola avec des pare-vents ou baies coulissantes, doit-on considérer que cela génère de la surface de plancher et le projet est donc soumis à un permis de construire ?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Non, l’emprise au sol se calcul en périmétrie totale de la pergola.
Si vous la pergola est fermée et couverte cela génère de la surface de plancher, avec tout ce que cela implique.

Répondre
Arnaud

Merci pour votre réponse.
Une dernière question, après promis je ne vous embête plus 😉
Considère t-on que la pergola est couverte lorsqu’il s’agit d’une toile amovible ? Car lorsque la toile est repliée, la pergola n’est plus couverte. Savez-vous s’il existe une jurisprudence spécifique aux pergolas ? J’essaie de défendre mon dossier 🙂

Pascal CAMLITI

Une pergola est une pergola, qu’elle comporte ou non de couverture amovible.
Concernant les jurisprudences visitez le site Jurisprudentes. net ils ont un forum bien complet.

Gaëlle

Bonjour,
Ma commune me demande d’enlever une structure « type pergola » d’environ 9m² au motif qu’elle est non conforme, alors que celle-ci n’est fixée NI au sol NI au mur, et me dit que j’aurais du faire une DP.
J’ai lu plus haut que vous disiez « Dès que la dite Pergola est fixée au sol, elle génère de l’emprise au sol ». Ma structure mérite t’elle le non de pergola? Le fait de n’être pas fixée (elle est enclavée au millimètre près dans un espace formé des 3 murs qui la bordent) ne me donne t’il pas voie de recours?
Merci d’avance pour votre réponse.
Dans l’attente urgente de vous lire.

Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il vous faut demander des autorisations pour les éléments architecturaux modifiant l’aspect de la maison.
La mairie est certainement vigilante pour éviter les évolutions (fermetures et création de pièces par la suite)… sachez faire les démarches, cela pourrait vous éviter de devoir vous justifier devant un tribunal.

Emi

Bonjour et merci pour votre site qui est une grande source de donnée.

J’ai une maison que nous avons entièrement rénové en secteur inondable.
Le Plu indique pour la zone inondable « L’extension d’une maison d’habitation sera limitée à 20 m² d’emprise au sol » et « Les annexes sous réserve qu’elles soient réalisées en poteaux et couverture » avec un cos de 0.50.

Nous souhaitions réalisé un carport accolé à la maison et un extension de l’habitation d’ici quelques années.

J’ai soumis notre projet à l’urbanisme (pensant que le carport serait considéré comme annexe) mais il le refuse indiquant que le carport générant de l’emprise au sol et étant accolé à la maison (il sera considéré comme une extension de maison d’habitation), et donc l’addition d’une extension supplémentaire ne serait pas possible.
J’ai donc proposé de réalisé une pergola non couverte à la place du carport afin de conservé mes 20 m² pour le futur.
Mais il refuse également, il me propose de réaliser mon carport détacher de ma maison. (En effet, nous avons beaucoup de terrain sur l’arrière mais un recul de 10 m à l’avant et la maison est en limite d’un côté et à 3.00 m de l’autre, donc le carport trouvait logiquement sa place).

Donc ma question est: une pergola non couverte rentre elle vraiment dans l’emprise au sol (j’ai lu tout et son contraire sur ce point)
et peut on travaillé sur le faite qu’un carport ou une pergola soit considéré comme des annexes et non pas comme une extension de maison d’habitation. (comme le stipule le PLU).

Merci d’avance pour votre retour.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La réalisation d’une PERGOLA au regard de l’emprise au sol ou même de carport sont pris en compte car il est considéré qu’un ouvrage ayant des poteaux au sol.
Concernant la notion d’annexe, il réside beaucoup de contentieux sur ce thème. L’interprétation doit se faire au cas par cas et l’instructeur peut l’interpréter.
Les jurisprudences en la matière existent et il serait peut être souhaitable de tenter de trouver une jurisprudence qui pourrait faire basculer l’interprétation en votre faveur.

Attention, la lecture de jurisprudences reste un peu « spéciale », ne vous trompez pas en lisant et collectez les bonnes informations.
Si vous trouvez une jurisprudence en la matière, n’hésitez pas revenir sur le BLOG d’Architecte-PACA.com pour nous en faire part, cela pourrait aider d’autres Internautes dans la même situation que vous.

Répondre
Philippe

Bonjour,
Je souhaite rajouter un escalier d’accès à ma cave(aménagement de ma cave en local professionnel) qui se trouvera à 2m de la limite avec mon voisin. Mon voisin m’informe que je dois respecter la limite des 4m et ma architecte me dit que non puisque l’escalier est « enterré ».
Pour une piscine, la règle des 4m s’applique mais pour un escalier ?
Dans l’attente de vous lire.
Merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
Si votre architecte vous précise que cela est possible, c’est qu’elle ou il a dû étudier cela. Fiez vous à votre architecte.
Sinon demandez lui des explications ou précisions.
Pour préciser, chaque PLU impose ces propres règles de distances et mesures. Il faut donc vous référer au PLU qui régit votre parcelle pour définir, si oui ou non, cet escalier est possible.

Répondre
Sandrine

Merci pour votre réponse.
Nous avons prit Rdv avec la com de com qui instruit les permis.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Parfait, tenez nous au courant ici sur le BLOG Architecte-PACA.com, votre expérience pourrait servir à d’autres Internautes dans la même situation.
A vous lire,

Répondre
Sandrine

Bonsoir,

Je souhaite faire construire une maison sur une commune ou le PLU (datant de 2013) dit pour la définition d’emprise au sol : « il s’agit de la projection verticale au sol du volume de la construction tout débords et surplombs inclus. »

Votre article parle de la nouvelle définition (2016) et le Décret correctif de 2014 dit la même chose que vous.

Or, la commune nous dit qu’il faut compter les débords de toit. Je précise que se sont de simple débords de toit (pas de poteaux).

Le PLU indique dans les dispositions générales la phrase suivante : « Effets respectifs du règlement et des autres législations et réglementations relatives à l’occupation du sol : 1- les dispositions du code de l’urbanisme demeurent applicables et se superposent à celles du présent règlement. »

Pouvez-vous me dire, si je dois ou non, compter les débords de toit dans l’emprise au sol de notre projet de construction ?

Si je suis la logique de tous ces textes, le code de l’urbanisme prévaut sur le PLU.

Merci d’avance pour votre réponse.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La phrase dont vous faite mention dans votre question précise que les dispositions « demeurent applicables et se superposent« , cela ne signifie pas qu’elles se substituent. Donc en lecture transversale, cela pourrait signifier que lorsqu’il y a un manque ou une contradiction l’un pourrait prévaloir sur l’autre.
La meilleure des solutions serait de poser la question à l’instructeur du secteur afin qu’il vous précise comment il lira cette phrase et éventuellement qu’il vous l’écrive noir sur blanc. En terme de double lecture, certains instructeurs ont la fâcheuse tendance à faire la « danseuse » selon l’humeur.
Vous pouvez également déposer une demande de certificat d’urbanisme opérationnel (CUb) afin qu’il vous soit notifier par écrit une réponse précise au regard de votre projet.

Répondre
Soso

Bonjour et si je fais un debord de toit de 2m que sur un seul pan cela passe?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Je suis désolé, mais cela me parait complexe et difficilement acceptable par les services concernés. Réalisez un esquisse précise et soumettez leurs votre dossier avant de déposer officiellement, vous verrez bien ce qu’ils vous répondrons.

Répondre
Soso

Bonjour j’aurais une question. Si nous faisin un terrasse avec un toit qui n’est pas soutenu par des poteaux est ce que cela vompte en emprise au sol? Nous somme du département 83.

Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La définition de l’emprise au sol opposable au tiers en date du 29 janvier 2016 dit ceci :

Emprise au sol d’une construction
Définition mise à jour le 29 janvier 2016

Projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Les ornements tels que les éléments de modénature (moulure, par exemple) et les marquises en sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements.

Je ne suis pas certain que la définition prenne en compte les terrasses.Les éléments constitutifs architecturaux tels que les encorbellements sont souvent limités aux balcons et non des terrasses.
Il faudrait étudier le projet plus finement pour se positionner de manière ferme, mais au regard de ce que vous décrivez, je pense que la réponse est négative.

Répondre
Romero

Bonjour Monsieur,

Merci pour toutes ces informations pertientes.

Voici ma question :

Projet d’une construction neuve.
Limite emprise au sol de 190m2.

Emprise au sol maison-garage-débords de toit-local de plage et enfin 6 poutres traversantes reliant la maison au local de plage pour casser le visuel de la profondeur de chant (surface retenu comme un bloc, et non poutre par poutre) = 165,65m2

Piscine enterrée de 24,5m2
Prise en compte de la piscine pour le calcul de l’emprise au sol ?

Souhait d’ajouter une pergola bioclimatique alu et démontable sans murs et à lames de toit orientables. La pergola serait adossée à la maison et d’une surface de 19,25m2 et d’une hauteur de 2,70m.

Spécialiste pergola m’indique que la pergola ne nécessite pas d’autorisations particulières car elle est à toit ouvert sans murs et démontable.
Le constructeur de la maison indique quand à lui que la pergola est soumise aux règles de l’emprise au sol maximale et de distance à la limite séparative du terrain.

Dois-je réduire la surface de piscine dans un premier temps pour être juste en dessous des 190m2

Est ce que ce type de pergola est soumi à règlementation ?

Quid des 6 poutres traversantes qui totalisent une surface de près de 20m2 ? (De la première à la dernière)

Merci encore pour les excellentes réponses que vous apportez.

Cordialement.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Concernant l’emprise au sol des piscines, cela est dépendant du PLU ou règlement applicable localement. Chaque commune a une façon de calculer ou pas cette emprise de bassin (piscine).
Concernant les pergolas, la réglementation impose les reculs légaux et doivent respecter les règles applicables, en ce qui concerne l’emprise au sol si la surface dépasse 5m2 elle doit être déclarée.

Les pergolas sont soumises aux règles instituées par le gouvernement, mais celles-ci sont plus souple. Attention, si vous êtes dans un lotissement, ce sont les règles du lotissement qui prévalent.

Donc :

Les règles du lotissement si elles existent,
Les règles locales,
Les règles du code civil,
Les règles générales.

C’est comme ceci qu’il faut analyser la chose. A mon humble avis, il vous faudrait un architecte, car le cumul de ces surfaces atteint le seuil légal de recours à l’architecte.

Répondre
Jean

Taxe sur une pergola !!!

Bonjour ,
dernièrement j’ai installé une pergola aluminium couverte en polycarbonate( avec autorisation de la mairie ) attenante à ma maison ,elle a une surface au sol de 27m2 ( 3 cotés ouverts ),
j’ai déclaré la fin des travaux ( plutôt le service des impôts m’a contacté pour me demander si mes travaux étaient finis ). J’ai eu la surprise d’apprendre qu’après calculs j’étais imposable de 8 m2 , j’ai demandé pourquoi et j’ai expliqué qu’une pergola était ouverte et non close voir le site : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F23263

Un bâtiment non clos (ouvert sur l’extérieur avec une cloison de façade en moins, pergola ou tonnelle par exemple) ou une installation découverte (une terrasse par exemple) n’est pas compris dans la surface taxable. Par contre, une véranda couverte et close est taxable.

j’ai eu comme explication que ses sources étaient dans le code des impôts !!!

Toutes les constructions réputées immeubles par nature, au sens de l’article 518 du Code civil, ne
sont pas imposables à la taxe foncière sur les propriétés bâties. Pour qu’une imposition soit établie,
il est en effet nécessaire que ces constructions remplissent certaines conditions :
• elles doivent être fixées au sol à perpétuelle demeure

Dans mon cas , la personne m’ a expliqué que la pergola était fixée au sol .

En effet , elle est repose sur 4 piliers en aluminium de 10*10 au sol avec des spits ( chevilles acier ), les piliers ne sont donc pas scellés ni pris dans une chape ( dans ce cas c’est du goudron ) .. les chevilles sont plus par sécurité que fixation.( presque l’équivalent de sardines pour une toile de tente !!!)

Pouvez vous me dire si les propos de l’agent des impôts sont valables ?? et dans le cas contraire que dois je lui fournir comme texte , par avance merci pour vos réponse

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Nous ne trouvons pas d’articles ou autres références faisant état de taxation d’espace ouvert comme les pergolas. Le seul fait d’avoir une fixation au sol ne peut à priori pas être la seule condition.
Il serait souhaitable de demander à votre interlocuteur la copie du texte sur lequel il se base et nous en informé par retour afin que nous puissions lire et examiner cela.

Répondre
Patrick

Bonjour,
il serait bon d’éclaircir les « on dits » sur par exemple la pergola simplement posée au sol ou bien monté sur roues qui ne doit ni être taxé, ni être considéré comme une construction, c’est un élément amovible.
Y a t’il un texte de loi qui précise cela ?
Merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Patrick,
Je vais chercher et tenter de vous trouver des informations précises concernant ce sujet, mais il me semble que les ouvrages même amovible sont taxés à l’instar des HLL.
Je reviendrais ici pour éclaircir ce point concernant les PERGOLA.
Merci pour votre demande

Répondre
Christophe MALHERBE

Bonjour, Excellent site en effet. Je viens d’acquérir un rez-de-jardin a Toulon dans un quartier ou le PLU indique que le coefficient d’emprise au sol (75 m2) est de 30% de l’unité foncière (220m2). Le RDJ fait parti d’une maison 1930 qui dépasse déjà ce maximum (35%). Qu’elle en sont les conséquences? Je pense aussi que c’est la cas de 90% des maisons alentour. Je souhaitais faire une véranda mais j’imagine que cela ne sera pas possible? Merci de vos lumières et encore bravo!

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Je vous remercie pour vos encouragements et félicitations, nous tentons de démontrer que les architectes sont compétents dans de nombreux domaines et sommes accessibles (à contrario de ce qui est largement répandu dans les esprits).
Concernant votre question, effectivement, l’emprise au sol est une donnée réglementaire exploitée pour pallier à la disparition du COS dans la loi ALUR (pour certaines communes) et conditionne donc la constructibilité.
Dans le cas d’une construction existante depuis de nombreuses années, il n’est pas possible aux communes de demander une réduction de cette emprise (sauf en cas de gros de démolition partielle), mais elle n’autorise pas non plus l’extension de cette emprise qui est déjà dépassée.
La création d’une véranda est assujetti à cette contrainte d’emprise et il faudrait étudier si sur l’emprise déjà existante la création de cette extension est envisageable. Une étude de faisabilité peut être une base de départ pour vérifier quelle est la solution.

Répondre
jean

Bonjour,
Super site, j’ai tout de même une petite question :
!dans notre PLU tout ce qui dépasse de 60 cms par rapport au terrain naturel est considéré comme emprise au sol, hors ma terrasse sur certain point / au terrain naturel dépasse ces 60 cms (environ 75, 80 cms).
Qu’est ce que je risque si lors de la conformité la mairie ou un voisin dépêche un geometre expert pour mesurer l’altitude de la terrasse, et pour ses 15 cms je serai au dessus de mon emprise autorisé.*Quel est le risque, démolition, amende?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
Dans le cadre d’un contrôle provoqué par délation, il est fort probable que l’on vous ordonne de démolir et si vous ne respectez pas cet ordre, vous serez contraint à une condamnation pénale accompagnée en généralement d’une amende journalière importante jusqu’à ce que vous puissiez prouver par acte d’huissier que les démolitions sont effectives.
Le procureur de la république, ne se limite pas à un simple avertissement. Trop de personnes ont abusées et à présent l’état tape fort !

Répondre
Frederic

Bonjour,
J’aurai un point à confirmer au sujet de l’emprise au sol. Je projète de faire une maison de plain pied à toit plat. Est ce que les débords de celui ci ( qui formeront comme des casquettes d’environ 1 metre de profondeur et non soutenu par des poteaux) feront partis de l’emprise au sol. Si j’ai bien compris ce n’est pas le cas.
Je vous remercie d’avance.
Bien à vous, Frederic .

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

La définition prévue par l’art. R. 420-1 – « L’emprise au sol au sens du présent livre est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. » – ne vaut que pour l’application du livre IV du code de l’urbanisme, c’est ce que signifie l’expression « au sens du présent livre ».

Cette définition a pour seul objet de s’appliquer, d’une part, aux articles R. 421-1 et suivants qui fixent le champ d’application des autorisations d’urbanisme et, d’autre part, à l’article R.431-2 qui concerne les modalités du recours à l’architecte. La rédaction des articles précités a d’ailleurs été profondément modifiée par le décret du 29 décembre 2011 pris pour l’application de l’ordonnance du 16 novembre 2011 relative à la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l’urbanisme.
Cette définition ne doit donc pas être substituée aux définitions fixées par les documents d’urbanisme qui font référence à la notion d’emprise au sol. Pour ce qui est des documents qui
omettraient de fixer une définition précise de cette notion bien qu’y faisant référence pour l’application de certaines de leurs règles, la définition prévue par l’art. R.420-1 ne saurait leur
être appliquée de façon systématique. Toutefois, cette définition pourra être retenue dès lors qu’elle est en cohérence avec les objectifs et la motivation de la règle concernée qui sont déterminés par l’autorité compétente.

Il convient donc de ne pas généraliser les applications avant analyse du PLU ou POS référent à la parcelle concernée.

Répondre
Frederic

Bonjour,
J’aurai quelques questions à vous soumettre pour mon futur projet de construction.
J’envisage avec ma sœur d’acheter un terrain à Nice de 6600m2 dont 2400 constructible et le reste en zone verte.
Le PLU indique que l’emprise au sol est de 10% donc ici 240m2. Nous envisageons de faire une division égale pour profiter de 120m2 chacun.
Quel type de permis nous conseillez vous?
Le terrain est en contre bas de la route, il existe déjà un accès de type rampe, comment envisager le permis en gardant cet accès commun? Et celui ci fera t il parti de l’emprise au sol? ( je ne pense pas et ne l’espère pas)
Faudra t il déduire des stationnements extérieur de l’emprise au sol?
Et pour ma part, je souhaite réaliser un sous sol, il y aura donc une rampe d’accès, empiétera t elle sur l’emprise au sol si je ne la bétonne pas, si je la laisse en terre, gazon, gravier ou pavés et si elle permet d’accéder à la partie basse du terrain?
En attendant de vous lire.
Bien à vous Frederic.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La commune de Nice est compliquée et n’offre pas beaucoup de latitude lors des instructions de permis de construire.
En tout état de cause, l’emprise au sol des voiries est prise en compte si celles-ci sont étanchées.
Quant au choix du type de permis de construire, il faudrait plutôt vous tourner vers votre notaire afin de déterminer la meilleure solution technique/fiscale pour organiser une division éventuelle.
Les montages sont multiples et peuvent apporter des avantages et inconvénients selon les différents cas (société familiale, sci, autre…).
Vous pouvez toujours solliciter la commune en déposant un CUb (certificat d’urbanisme opérationnel) afin qu’ils vous répondent sur la base d’un projet précis.

Répondre
seby

Bonjour,

j’aurais une petite question parce que la je suis un petit peu perdu.

J’ai une tonnelle de moins de 20m² (mesure prise au niveau des pattes)
et une chappe de plus de 20m² (25,84m²)

Le permis compte a partir d’ou ?
projection depuis le ciel en incluant ou pas la chape ?

merci 🙂

Répondre
ASCEDU Sébastien

Bonjour,
aprés avoir essuyé plusieurs rejets de PC de mon ERP( surdensité existante d’environ300%), je proposes au service d’urbanismede ma commune ,de remplacer certaines parties par une pergola bioclimatique .Ceux ci reconsiderent cette pergola à titre de création d’emprise supplémentaire.
Est ce juste ?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
L’emprise au sol est interprétable d’un point de vue juridique.
Selon l’état :

Surface au sol résultant de la projection de la construction, tous débords et surplombs inclus (balcons, loggias…)

source : https://www.service-public.fr/particuliers/glossaire/R15257

Selon le code de l’urbanisme :

Article R*420-1
Modifié par Décret n°2014-253 du 27 février 2014 – art. 4
L’emprise au sol au sens du présent livre est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus.

Toutefois, les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements.

NOTA : Décret n° 2014-253 du 27 février 2014 article 9 : Les présentes dispositions sont applicables aux demandes d’autorisation déposées à compter du 1er avril 2014.

source : http://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do;jsessionid=8FFCBF59F17E86460E8A1C855AFA2FAC.tpdila16v_2?cidTexte=LEGITEXT000006074075&idArticle=LEGIARTI000025095630&dateTexte=&categorieLien=cid

Une pergola est donc créatrice d’emprise au sol.

Répondre
PALET Laurent

Bonjour,
Une antenne-relais va être construite derrière chez moi, de 27 m de haut.
Dans le déclaration de travaux, il est indiqué que l’emprise au sol sera de 2,52 m2.
Il y a de très fortes chances que les fondations débordent largement cette surface annoncée, pour qu’un pylône de cette hauteur puisse tenir droit.
Ma question est simple : dans ce cas précis, le calcul de l’emprise au sol ne doit-il pas tenir compte de la surface des fondations ?
Merci de votre réponse.
Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Une telle situation se base sur de nombreuses jurisprudences.
Mais il apparaîtrait que pour une Pylone de plus de douze mètres de hauteur une demande de permis de construire soit exigée
Cf : http://www.courrierdesmaires.fr/13854/antennes-relais-la-reglementation-apres-la-reforme-de-2012/

Il faut donc bien vérifier les dimensions spécifiées sur le dossier de demande.
Il est possible que cette demande soit liée à un existant, ce qui pourrait changer la donne.
Ensuite, concernant l’emprise, un ouvrage profond et bien dimensionné pourrait faire l’affaire.
Consultez le dossier et tirez en les conséquences.

Répondre
Jerome

Bonjour,
très bon site, continuer ainsi.
Je possède une maison avec sous-sol enterré. A coté de ma maison dans la descente de garage, je souhaiterai faire un garage enterré de 6*3m. Celui-ci dépasserait de 60 cm la hauteur de mon terrain naturel. Sachant que j’habite dans un site classé, doit je faire une déclaration ?
Cordialement
Jérôme

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Dès que l’emprise au sol est comptabilisée et visible, il est évidemment impératif d’en informer préalablement tous les services instructeurs avant d’entamer quoi que ce soit et bien évidemment obtenir les autorisations en adéquations.
Je vous remercie pour votre compliment et pensez à cliquer sur les petites étoiles en bas d’article et partager au plus grand nombre sur les réseaux sociaux, cela nous aide à continuer de répondre.
A bientôt

Répondre
olivier

Réponse parfaite…

J’en conclu donc que, la partie aérienne des annexes n’étant pas visibles puisque situées à 1.80 m de profondeur, elles ne constituent pas de l’emprise au sol !

J’ai tout bon Monsieur CAMLITI?? rires

Merci pour tout

Répondre
Pascal CAMLITI

Avec plaisir, si nous pouvons aider c’est toujours avec plaisir.
Pensez à parler de nous autour de vous et sur les réseaux sociaux, cela nous aidera à continuer ainsi.
A bientôt ! 😉

Répondre
olivier

Et bien oui, vous êtes limpide,

Peut etre suis-je confus…

J’ai bien compris au travers de vos lectures et de la réglementation, la différence entre surface de plancher et emprise au sol.

Je vous donnai la hauteur a titre indicatif.

En effet, étant des annexes (caves),ces dernières ne sont pas prises en compte dans le calcul de la surface de plancher.

Ces annexes ne sont pas situées sous le bâtiment ni sous la projection verticale de celui-ci mais bel et bien en dessous de la restanque constituant l’aire de stationnement de la partie supérieure, restanque existante.

Je vous indiquais que celles-ci sont visibles en partie rez-de-chaussée aux fins de tenter d’être clair, ce sont donc des caves enterrées vis a vis de la restanque mais apparente quand l’on se place au rez de chaussée.

Je me suis adressé a mon architecte qui n’a su me dire si celles-ci créent de l’emprise au sol.

En effet, elles ont été crée autour de l’emprise du bâtiment, sous les restanques.

Pour être schématique, mon entrepreneur a crée une ceinture autour du bâtiment, puis a reconstitué les restanques par dessus cette ceinture.

Cette ceinture ayant pour lui plusieurs fonctions bien que discutables, de manière pratique utile à savoir, prévenir la poussée des terres (la maison étant construite adossée à la restanque existante après l’avoir creusée, sorte de dent creuse dans laquelle la maison a été assise puis reconstitution de la restanque), lutter contre les eaux qui ne seraient plus en contact direct avec la parois arriere et les parois enterrées latérales, et création d’annexes de surcroît pour le confort.

Là encore je me suis efforcé d’être clair, mais la mise en perspective par des mots est O combien plus facile à vous lire qu’à l’écrire …

Répondre
Pascal CAMLITI

Si je comprends bien donc les annexes ne sont pas incluses dans la projection verticale de la maison, donc elles sont à part, donc créées de l’emprise au sol SI elles sont visibles.

QUESTION : Comment mesurer l’emprise au sol d’une construction enterrée ?
REPONSE : Une construction ou partie de construction enterrée ne constitue pas d’emprise au
sol. Les éléments aériens d’une telle construction, en revanche, sont constitutifs d’emprise au
sol
, comme par exemple dans le cas où la partie supérieure de la construction est visible en
surface.

Vous trouverez une réponse du gouvernement sur l’emprise au sol et les constructions enterrées en dernière article Page 7 du PDF.

Pensez à cliquer sur les petites étoiles pour voter et à cliquer sur nos liens, cela nous aide à partager nos connaissances au plus grand nombre.

Répondre
olivier

Merci pour votre réponse éclairante et éclairée…

S’agissant des annexes, « caves », celles-ci apparaissent en dessous de la restanque, assise de l’étage…

Elles ne débordent pas de celles-ci, de sorte que seule la construction en partie rez-de-chaussée revêt une projection verticale du projet initial.

Grossièrement, de profil, seul le rez de chaussée est apparent, surplombé d’une terrasse dont l’emprise a été prise en compte.

La restanque, sur le plan masse, est bien apparente, les annexes étant en dessous de celle-ci.

La projection verticale de la restanque n’est pas prise en compte dans le calcul de l’emprise au sol du fait que celle-ci était existante et a été reconstituée.

Ces annexes, dans ce cas précis, dont l’ouverture est visible, (hauteur 2.30), ne figurent donc pas au PC, et leur accès se fait uniquement par l’extérieur.

Sont elles à prendre en compte dans le cadre du calcul de l’emprise au sol, ou bien dois-je les fermer?

Bien à vous…

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il me semble lire que vous confondez emprise au sol et calcul de la surface de plancher.
Toutes les surfaces dont la hauteur est supérieure à 1.80m et ne faisant pas partie de la liste des déductions doit être comptabilisée dans la surface de plancher.
Concernant l’emprise au sol, si tout est couvert par une partie de bâtiment, ce qui est au dessous est inclus a fortiori dans l’emprise initiale.
Espérant avoir été limpide.

Répondre
olivier

BOnjour Monsieur, Madame,

Et merci pour votre site passionnant et pertinent.

je viens de faire construire une maison individuelle en R+1 sur restanque.

la partie nuit est à l’étage, et l’accès de la maison également.

Au rez de chaussée se situe la partie « vie », et la piscine en extérieur.

L’étude d’eaux à délimiter une surface imperméabilisée de 150 m2, correspondant peu ou proue il me semble à l’emprise au sol de la maison.

Le terrain est en restanque l’étage est construit sur la partie haute du terrain comme vous l’imaginez.

Le rez de chaussée est donc a moitié enterré dans sa partie arriere, jusque là pas de difficultés, aucun doute sur l’emprise au sol délimitée par la projection verticale du batiment en ce compris la terrasse du 1er étage.

Mais voilà, de chaque coté de la maison, mon constructeur a fait deux caves, qui sont enterrées sous la restanque, mais du coup visible au niveau rez de chaussée.

je vais déposer un modificatif aux fins, conformément à la loi alur, de bénéficier d’une surface habitable supplémentaire en y incluant pour partie le garage, situé à l’étage, déjà compté dans l’emprise au sol.

Ces caves décrites seront elles comptabilisées dans l’emprise au sol de la maison malgré le fait qu’elles soient enterrées sous la restanque déjà délimitée par le PC (reconstitution de la restanque initiale)?

je compte créer un escalier extérieur aux fins de descendre d’une restanque à l’autre…

Est-ce de l’emprise au sol?

Merci à vous,

Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Le calcul de l’emprise au sol se réalise au regard de la surface verticale projetée. Si votre projection verticale initiale avait pris en compte la surface des ces nouvelles annexes, l’emprise au sol ne devrait pas être modifiée.
SI ces annexes dépassent de l’emprise initiale, le calcul est à revoir.
L’emprise au sol comptabilise toutes les surfaces projetées mais certaines nuances sont apportées sur les terrasses et modes de fondations des terrasses. Par raisonnement, les escaliers n’étant pas de plain pied, la surface de ceux-ci est à inclure dans l’emprise au sol.
Pour plus de précisions avant tous dépôts de demandes d’autorisations officielles, missionnez un architecte pour un conseil en lui présentant les éléments.
Merci pour vos encouragements et pensez à partager nos articles, mais aussi votez sur les petites étoiles en bas d’article. Cela prend quelques secondes et nous aident à vous répondre.

Répondre
levade

Bonjour,

Ma construction a une emprise au sol de 147 m2, et accolé à la maison, j’envisage de créer un abris voiture (type carpot non clos d’environ 30m2) et un cabanon de jardin clos (15m2). Tout cela dans une continuité Maison/carpot/abris jardin.

Dois je avoir recours à un architecte? les nouvelles constructions (abri voiture et cabanon) sont elles représentatives d’une emprise au sol?

Le service urbanisme de la mairie me dit que l’emprise au sol dépassera les 170m2 et que je dois faire intervenir un architecte. Mais d’après mes lectures, le décret n° 2012-677 du 7 mai 2012 me permettrais de ne pas dépasser les 170m2.

Pouvez vous s’il vous plait m’apporter un éclairage…
dans l’attente de votre réponse
cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Le décret dont vous parlez fixe bien le calcul de l’emprise au sol au regard de la surface de plancher constituée. Ce qui exclut donc du calcul les aires de stationnements et espaces non clos et ouverts.
Pour toutes les autres surfaces, la surface de plancher et l’emprise au sol sont comptabilisées.

Répondre
soleau

Bonsoir,j ai un terrain avec maison dont la surface est au maximum de l ’emprise au sol. C’est a dire 90m2. Je voudrais un abris de jardin de 5m2, je sais qu’il n’y a pas besoin de demande préalable a la mairie mais le maire peut il me le faire démonter vu que du coup je dépasserais l’emprise au sol du PLU.
Merci de votre réponse.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

La réponse est OUI, si vous ne respectez pas toutes les règles le Procureur de la République pourra vous contraindre à remettre en l’état initial le bien.
De plus, tous les frais de procédures devront être réglés… par la personne fautive.

Répondre
Emprise au sol quel décret mars au mai 2012

Bonjour,

Avant mai 2012 la partie garage attenante à la maison faisait partie de l’emprise au sol et maintenant si je lis cette article:

Voici un extrait:

« Le texte définit donc l’emprise au sol qui servira à valider le recours à l’architecte ainsi : l’emprise au sol de la seule partie de la construction constitutive de surface de plancher.
J’en conclu comme le garage de génère pas de surface au plancher donc il ne fait pas partie de l’emprise au sol.

Le décret du 7 mai 2012 fait aujourd’hui l’objet d’un recours en annulation auprès du Conseil d’Etat.
Les architectes y perdent beaucoup puisque le recours obligatoire à l’architecte est largement restreint, et la notion d’emprise au sol privée de son intérêt pour le calcul du seuil.
Au final, ce texte équivaut à un relèvement du seuil du recours obligatoire de 20m², ce qui revient à dire que ce décret n’est pas à droit constant.
C’est la raison pour laquelle l’Ordre demande un abaissement du seuil à 150 m².
En réponse, le gouvernement a mis en place une mission d’inspection pour évaluer les impacts chiffrés de la réforme « surface de plancher » et les incidences du recours à l’architecte. Elle est chargée de proposer des mesures correctives.

Donc le garage aujourd’hui ne compte pas dans l’emprise au sol.

J’aimerai savoir sur quel décret ce baser celui de mars 2012 ou mai 2012

Merci

Bernard

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Pour le particulier construisant pour lui même, la règle de calcul de l’emprise au sol liée au seuil de recours à l’architecte, ne prend pas en compte les surfaces d’emprise au sol des garages.

Répondre
fiorucci

un muret de parpaing de 20 cm d’épaisseur et de 40 cm de haut, et de 13 m de long, support de clôture,est-il à compter dans l’emprise au sol ????

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

L’article R. 420-1 du code de l’urbanisme définit la notion d’emprise au sol utilisée pour l’application du livre IV du dit code, relatif au champ d’application des autorisations d’urbanisme, comme « la projection verticale de la construction,tous débords et surplombs inclus »
Une information importante sur la notion d’emprise au sol parle de surface minimale de 5m2 pour prendre en compte celle-ci dans une demande d’autorisation cf: article gouvernement

Répondre
vincent

Bonsoir,

après avoir consulté un de vos collègues près de chez moi, il y a une précision à apporter sur l’emprise au sol. En effet il y aurait 2 notions d’emprise. En plus de celle décrite par votre vidéo, il y a celle qui sert au calcul du seuil de 170 m² qui impose le recours à un architecte.
Cette dernière est limitée à la même surface que la surface de plancher de la maison individuelle, autrement dit = sans les murs et leur isolation.
Ceci ressort du nouveau décret 2012-677 du 7 mai 2012.
Cela parait d’ailleurs logique puisque sinon les maisons très isolées seraient lourdement pénalisées.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Effectivement l’emprise au sol a deux nuances et certaines personnes n’ont pas assimilés celle-ci.
Mais il est en cours de discussion au gouvernement dans le cadre du choc de simplification, qu’il n’y ai plus qu’une seule emprise au sol et un seuil de recours à l’architecte porté à 150m2.

Répondre
vincent

Bonjour,

tout d’abord merci pour votre site, assez complet.
Je me permets de vous faire un retour d’expérience assez douloureux (pour le moment…).
J’ai posé un permis pour une maison de plain pied de 169,18 m² très exactement, sur un terrain en lotissement.
Je ne pensais pas avoir trop de problèmes avec ce dossier mais on vient de m’opposer un refus au motif que je n’ai pas eu recours à un architecte…
Or, ma surface de plancher est bel et bien exacte, et d’ailleurs le refus se réfère uniquement à un dépassement d’emprise au sol…
Mais n’importe laquelle, en fait le fonctionnaire que j’ai rencontré a comptabilisé l’intégralité de mes murs, or comme vous pouvez l’imaginer, sur un plain pied de cette taille ça fait mal, surtout avec des murs de 36 cm !
Il me semble qu’un erreur manifeste a été commise et comme je suis dans l’urgence (prêt + compromis de vente avec condition suspensive)j’aimerai connaître mes possibilités pour réagir le plus rapidement possible.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Je vous remercie pour vos encouragements et vous précise que vous pouvez largement diffuser le nom d’architecte-PACA.com sur tous les réseaux sociaux en cliquant sur les liens appropriés, cela représente vos plus grands remerciements.
Concernant l’emprise au sol, le seuil des 170m2 est effectivement toujours d’actualité. Il ne s’agit pas simplement de la seule surface de plancher.
Vous trouverez toutes les explications concernant l’emprise au sol dans la Circulaire du 3 février 2012 relative au respect des modalités de calcul de la surface de plancher des constructions définie par le livre I du code de l’urbanisme : chapitre III L’application de la nouvelle surface de plancher en droit des sols.

Il ne vous reste guère de solutions si votre projet nécessite, le recours à un architecte. Le problème réside dans le fait qu’il est INTERDIT (code de déontologie) de signer des plans qu’une autre personne à réalisé.
Sollicitez donc un architecte proche du lieu concerné par le projet afin qu’il puisse vous proposer une solution. Voir adapter votre projet, sans tout refaire. Dans tous les cas, le processus repart à zéro avec un nouveau dépôt.

Bon courage !

Répondre
BoisdOlivier

Cher monsieur,
Merci pour votre intéressante vidéo !
Vous semblez inclure le dépassement du toit dans l’emprise au sol ; or j’ai pu trouver quelques croquis contradictoires : https://www.architecte-paca.com/media/images/emprise-au-sol-calcul-surface.jpg
En fait mon interrogation concerne le petit bijou suivant : http://www.flickr.com/photos/jybool/7982855696/in/pool-hector_guimard ; les verrières de la marquise et de la couverture sont-elles à prendre en compte dans l’emprise au sol ?
Merci d’avance !
Olivier

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Effectivement, lors de la réalisation de la vidéo et sa mise en ligne, la Circulaire du 3 février 2012 relative au respect des modalités de calcul de la surface de plancher des constructions définie par le livre I du code de l’urbanisme n’était pas encore définitive et de larges discussions sur certains points étaient encore en cours au gouvernement.
A présent, l’emprise au sol ne prend en compte que l’emprise du bâti, selon les secteurs. Attention, certaines communes interprètent dans leurs PLU le mode de calcul de l’emprise au sol.

Pour mesurer l’emprise au sol, les débords et surplombs doivent être pris en compte à l’exception des éléments de modénature tels que bandeaux et corniches et des simples débords de toiture, sans encorbellement ni poteaux de soutien. (croquis 18)
Contrairement à la surface de plancher, l’emprise au sol de la construction comprend l’épaisseur des murs extérieurs (matériaux isolants et revêtements extérieurs compris). (croquis 19)
A titre d’exemple, une rampe d’accès extérieure constitue de l’emprise au sol. Il en va de même s’agissant du bassin d’une piscine (intérieure ou non, couverte ou non) ou encore d’un bassin de rétention. En revanche, une aire de stationnement extérieure non couverte ne constitue pas d’emprise au sol.
En ce qui concerne les terrasses de plain pied, elles ne constituent pas d’emprise au sol au sens du livre IV du code de l’urbanisme dès lors qu’aucun élément ne dépasse du niveau du sol et que par conséquent, il est impossible d’en réaliser une projection verticale. La superficie d’une terrasse de plain pied n’entre ainsi pas en compte pour déterminer à quel type d’autorisation est soumis un projet comprenant une telle terrasse.
Les terrasses qui, sans être strictement de plain pied, ne présentent ni une surélévation significative par rapport au terrain, ni des fondations profondes doivent également être considérées comme non constitutives d’emprise au sol.

En lecture simple, l’élément de décor précité dans l’annexe 5 de la présente circulaire, les marquises ne sont pas comptabilisées.

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STIVAL

Bonjour,

Je souhaiterai acheter une maison mais avant de m’engager je voudrais être sur de pouvoir réaliser une extension quelques années plus tard. L’emprise au sol de la maison est d’environ 50m2 et il y a un petit appentis attenant mesurant environ entre 10 et 15m2. Le PLU vient de sortir et est en cour d’analyse, ci-dessous extrait du PLU :

Pour les habitations existantes sous réserve qu’il s’agisse de bâtiments dont le clos (murs) et le couvert (toiture) sont encore assurés à la date de la demande et dont l’emprise au sol avant travaux est supérieure à 65 m²:
– les changements de destination.
– l’extension des constructions à usage d’habitation existantes hors du volume bâti existant dans la limite de 170 m² de surface de plancher totale comprenant l’existant + l’extension.

1er question : Pouvons-nous passer l’appentis « construction existante dans le PLU » au statut de bâtiment d’habitation pour que sa surface d’emprise au sol soit pris en compte ?

2ème question : Ces surfaces sont approximatives puisqu’elles sont issues d’un relevé d’une vue aérienne, mais il est bien possible que la surface totale des deux emprises au sol soient juste inférieur au 65 m2 (60 m2). Existe il une règle de marge d’erreur en pourcentage et/ou une tolérance de surface manquante ?

Merci d’avance,
Loïc

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
Le cas décrit semble ressembler à une zone d’extension dite « mesurée ». Il est parfois complexe de comprendre cette notion étant située sur des zone N (Naturelles) ou zone à Urbanisée dans le future.
Ces conditions sont établies pour conserver l’aspect VERT de la commune ou encore car les dessertes en réseaux (Télécom, voirie, assainissements, etc..) ne sont pas encore suffisants pour accueillir plus de constructions et habitants.
En tout état de cause, il faut vous assurer de la qualification de l’appentis, car selon le mode de construction, il pourrait ne pas être recevable en tant que construction d’un point de vue légal et donc son emprise future non comptabilisée.
Les surfaces approximatives ne peuvent pas être bien évidemment prises en compte, seul un relevé réalisé par un géomètre expert pourrait attester des surfaces. Il n’y a pas (surtout dans ce type de zones) de latitude vis-à-vis des contraintes.
Il faut caler les choses pour créer les conditions qui mènent à un résultat positif et pérenne, il ne faut pas laisser de possibilités à quiconque de remettre en cause des éléments de dossier. La rigueur est la meilleure défense contre les recours possibles.
Donc, il est faut procéder par étapes :

  • Relevé de géomètre
  • Dépôt d’une demande de certificat d’urbanisme opérationnel pour vérifier la faisabilité du projet

Avec, un CUb positif, vous aurez la certitude que votre projet et viable.

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benedicte

Bonsoir,
Je suis architecte et travaille actuellement sur un projet de maison individuelle. On souhaite mettre une pergola tout le long de la facade sud de la future maison. dans quelle cas peut elle ne pas être prise en compte dans l’emprise au sol? est ce que si elle est fixée au mur, sans poteaux, on peut la décompter de l’emprise au sol? ou quel type de protection solaire alors sont acceptés sans rentrer dans l’emprise au sol?
Merci de votre aide.

Benedicte

Répondre
Pascal CAMLITI

Chère consoeur,
L’emprise au sol est liée aux ouvrages bâtis et selon le cas la pergola peut être exclue du champ d’application pour le calcul de l’emprise.
Tous les éléments de modénatures ou surplomb ne sont pas pris en compte, par définition le reste l’est.

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dasskor

Bonjour,

En limite Nord et Ouest, mon terrain est contourné par un chemin piéton avec une séparation par un mur de soutènement.

Ma question concerne l’article UC6 d’un POS qui mentionne l’implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques. L’article précise que les constructions sont implantées :

– soit dans l’alignement des voies et emprises publiques, …
– soit à une distance minimum de 4 mètres de l’alignement des voies publiques, les passages et cheminement piéton n’étant pas considéré comme des voies.

Que signifie cette dernière phrase « les passages et cheminement piéton n’étant pas considéré comme des voies »?

Est ce que je peux coller ma construction au mur de soutènement ou bien me tenir à une distance inférieure à 4 mètres?

Dans l’attente, sincères salutations.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour, Si le PLU stipule clairement que les cheminements piétons ne sont pas des voies, cela semble indiquer que seules les voies de circulation permettant de laisser passer des véhicules sont considérées comme voies.
Concernant l’implantation de vos ouvrages, missionnez un architecte proche de votre projet pour une consultation, car il est complexe de répondre via un blog, d’autres éléments peuvent se rajouter à cette simple phrase et une mauvaise interprétation pourrait en être faite.

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Kika

Bonjour,
Un terrain à vendre avec comme shon 185 m² est à vendre. Est ce que le sous sol est comptabilisé même si c.est juste pour installer la chaudière et garer nos voitures, bref cela ne sera pas habitable.
Je vous remercie d’avance pour votre réponse.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour, Les surfaces liées aux stationnements des véhicules est déduit de la surface de plancher (ex surface hors oeuvre nette). Par contre, les espaces ou surfaces de chaufferie doivent être comptabilisées dans le cadre de maisons individuelles.

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NOVAS

Bonjour,

Je souhaite faire une dalle beton de 3m x 3m et d’environ 10cm d’épaisseur dans l’angle de mon terrain et à 60cm d’un côté et 80cm de l’autre du grillage avec mon voisin.
Celui-ci n’est pas d’accord et me dit que je dois respecter le POS qui prévoit que toute construction doit être à 4m des limites séparatives.
Une dalle comme ça est-elle une construction?
Dois-je respecter les limites séparatives?
La mairie a l’air d’accord avec lui et dit que le nouveau decret 2012-274 dit qu’il n’y a pas d’emprise au sol mais qu’il faut respecter la limite?
Qu’en pensez-vous?

Et si c’est le cas, puis-je agrandir ma dalle pour la mettre en limite, en effet le POS dit qu’il est possible de construire un batiment annexe jouxtant la limite?

Eventuellement si une dalle n’est pas un batiment je peux mettre 4 piliers et une toiture ?

Merci de vos réponses.

Meilleures salutations
Jean Novas

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour, Si le POS prévoit un recul de 4m par rapport à la limite séparative tous les ouvrages maçonnés doivent respecter cette prérogative.
Une dalle béton peut être considérée comme un ouvrage et donc contraintes par le POS.
Concernant le rapprochement aux limites, seule une lecture fine des règles d’urbanisme pourrait définir si cela est envisageable ou pas.
Lisez bien le POS et respectez aussi le code civil.
Si vous ne vous sentez pas suffisamment à l’aise missionnez un architecte afin qu’il réalise une étude de faisabilité et vous précise clairement quelles sont les possibilités s’offrant à vous.

Répondre
Isabelle

Bonjour,

Je souhaite acheter un terrain de 200 m2. Le PLU prévoit une marge de recul de 4 mètres et un coefficient d’emprise au sol de 0,40. Cette marge de recul est prévue car la mairie va sans doute préempter la zone concernée. D’où ma question : doit-on tenir compte de cette zone imposée par la marge de recul pour calculer l’emprise au sol autorisée?

Je vous remercie par avance pour votre réponse.
Isabelle

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir, Les surfaces devant être déduites par projets de la commune ne permettent pas de bénéficier des caractéristiques liées aux règles d’urbanisme. Il ne faut donc compter que la surface résiduelle après déduction de la surface préemptée par la mairie.

Répondre
andré

Bonjour,
dans le nouveau PLU de ma commune, mon terrain (non bâti) serait en zone UH2 avec une emprise au sol de 15%, une hauteur maximale de 3m, une espace libre de 40% et un COS de 0.08.
Il fait 1600m² mais nous souhaiterions le diviser en 2 parcelles de 800m².

Quel est le calcul à faire pour savoir quelle serait la superficie constructible? totale et habitable? sur le terrain globale et sur chaque parcelle?
Merci de votre aide.

Répondre
Julie Boisse

Bonjour,
pour connaitre la surface de plancher totale à laquelle vous avez droit, multipliez la surface de votre terrain par le cos, cela vous donnera la surface que vous avez le droit de construire, à condition bien sur de respecter le PLU sur le reste de la règlementation (emprise au sol, espaces libres, etc.)
exemple : parcelle de 800 m², cos de 0.08 : 0.08×800=64m² de surface de plancher (soit un petit peu moins en surface habitable car il faut enlever l’épaisseur des cloisons entre autres.)
Attention, si vous envisagiez des étales, à la hauteur maximale qui semble être de trois mètres.
Cordialement

Répondre
Franck

Bonjour,
Je souhaiterai contruire un escalier exterieur maçonné donc fermé ( acces 1er étage) d’une surface inférieure à 5m2 d’emprise au sol.
Le plu indique un retrait de 4 m pour une extension ou 1 m pour une annexe comme un garage.
Dans quel cas se situe un escalier de – de 5 m2 d’emprise , sans permis de construire mais avec une autorisation simple ?
Merci de votre réponse

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Un escalier couvert et fermé entre dans le calcul de l’emprise au sol et doit répondre au règle de retraits car n’étant pas une annexe.
Si l’aspect architectural est modifié et la surface de plancher créée inférieure à 20m2, il faut alors réaliser une déclaration préalable.
Il faut tout de même être certain de ne pas être soumis à une règle particulière (zone ABF ou protégé) et si vous touchez à la structure, un permis de construire sera alors exigible.

Répondre
MANUE

BONJOUR
MA MAISON SE SITUE EN ZONE AGRICOLE J AI UNE SURFACE HABITABLE DE 105 M2 ET LA SURFACE DE PLANCHER ET DE 144 M2 QUEL EXTANSION POURRAIS JE EFFECTUER SANS DEPOSER DE PERMIS DE CONSTRUIRE EN EFFET MON HABITATION ET EN FORME DE U ET JE VOUDRAIS L ETENDRE EN FERMANT

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il est impossible de vous répondre comme ceci, il,faut prendre en compte un bon nombre de critères tels que :
– la surface de la parcelle
– les prospects
– le COS
– les reculs
– l’emprise au sol
– la surface d’espaces verts
– le mode d’assainissement
Etc….
Missionnez un architecte afin qu’il vous établisse une étude de faisabilité qui vous permettra d’obtenir une réponse claire à votre projet.

Répondre
francois

Bonjour,
j’ai une pièce en rdc qui est couverte par un solarium accessible (par deux escaliers latéraux en dur).
Je voudrais le couvrir en dur pour faire une pièce supplémentaire de la même surface que la pièce existante en dessous car j’ai des pbs d’étanchéité. Cette pièce (du rdc) est mitoyenne avec une pièce de la maison de mon voisin.
Le PLU de ma ville dit que pour construire :
« Les bâtiments doivent s’implanter (tel que défini à l’article 8.3 des dispositions générales) par rap-
port aux limites séparatives:
– à une distance au moins égale à la moitié de leur hauteur calculée de l’égout du toit au sol naturel
ou projeté dans le cas des excavations, avec un minimum de 4 mètres, dans les secteurs UDa (dont je fais partie).

Est-ce qu’une DP ou PC me sera refusé par le fait que je suis trop prés du voisin ? ou alors étant donné que la pièce du RDC est « existante » donc ancienne, je ne rentre pas dans ce cadre ?
Quand le PLU parle de « bâtiment », est-ce que ma pièce ajoutée en fait partie ou non de par le fait qu’une construction existe déjà ?

J’espère avoir était clair.
Merci d’avance pour vos informations et bravo pour toutes ces infos.

Cordialement Francois

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Le calcul du recul par rapport aux limites séparatives se calcul pour le projet à réaliser et non pas sur l’existant.
Si vous ne respectez pas les reculs en rapport à la hauteur, l’autorisation pourra vous être refusée et un recours de votre voisin serait recevable si malgré tout vous obteniez l’autorisation qui pourrait ne pas être instruite correctement.
La qualification de bâtiment correspond aux ouvrages construits de plus de 60cm par rapport au sol.
Dans tous les cas un relevé de géomètre précis comportant toutes les altimétries ceci afin de garantir une parfaite correspondance avec la règle édictée du PLU.

J’espère également avoir était le plus clair possible.
Cordialement

Répondre
Ronan

bonjour,
je souhaite faire une extension de 30 m2 de ma maison. .Celle-çi est située dans un vieux lotissement où l’emprise au sol règlementée par des règles anciennes) ne me permet pas en l’état de faire ces travaux alors que le nouveau PLU le permettrait.Comment faire ?J’ajoute qu’il n’y a pas de syndic , ni de vie syndicale , ni de charges ni même de partie commune saut les limites de propriété.De plus l’accès est direct à la voie publique. Dois-je m’adresser à un administrateur judiciaire ?? Merci pour votre réponse.

Répondre
Julie

Bonjour,
Lorsque le lotissement n’est plus suivit, normalement au bout de 10ans ce sont les règles publiques qui reprennent le dessus. En principe les services de l’urbanisme savent si le lotissement est encore actif ou pas. Allez les voir directement, ils vous renseigneront.

Répondre
Ronan

A Julie , merci d’avoir répondu . J’ai effectivement rencontré le service cadastre à la mairie :Ce lotissement a voulu conservé son ancien règlement et donc refusé le nouveau PLU(+libéral)dixit le cadastre… Cependant après avoir rencontré plusieurs voisins, personne n’est au courant du nouveau PLU. Je ne sais donc pas ce qui s’est passé : est-ce que du fait de l’inanité de ce lotissement , la mairie a décidé du maintien en l’ état ?Ne devait-il pas y avoir une enquête auprès des colotis ?Dois-je leur demander leur accord ? vraiment 30 m2 de ° sur un terrain qui en fait 900m2 , je serai à une emprise au sol de 85 m2 sans toutefois dépasser 120 m2 de SH .Il y a des règlements qui méritent d’être revisités .

Répondre
Julie

Il faut que tous les colotis acceptent le basculement dans le régime général, en particulier si l’association de lotissement n’existe plus. Je ne connais pas les démarches exactes cependant, voyez avec un notaire ou un avocat dont c’est le domaine de compétence.

Répondre
Roman

Bonsoir, est-ce la règle des 2/3 3/4 ou 3/4 2/3. Ou l’unanimite qui. Prévaut Dans une modification du cahier de charges,? Apparament, selon certains renseignements ,ce serait la règle des tiers. Et non pas ll’unanimite. Que faut il comprendre ??… Merci .

Pascal CAMLITI

Bonjour,
Nous ne sommes pas des spécialistes des règles de copropriétés mais me semble-t-il que le règlement de copropriété pour être changé doit être voté à l’unanimité.
Seul un notaire ou un spécialiste de la rédaction de tels actes pourra vous renseigné de manière ferme et précise.
Si vous avez une réponse précise, nous vous serions gréer de bien vouloir nous la poster ici même afin que tous les internautes dans votre cas puissent en prendre bonne note.

BISCHOFF

Bonjour

Effectivement le nouvelle loi permet de construire 30% en plus que ce que le PLU ou reglementation actuelle autorise. Mais cette loi n’est applicable qu’après réflexion des Elus de votre commune (qui ont jusque fin d’année pour se prononcer).Il faut savoir que les Elus peuvent s’y opposer par décision municipale.

il faut donc que vous vous rapprochiez de votre commune pour conna^^itre leur avis & attendre leur décision pour déposer une demande de PC.

Cordialement

Répondre
Françoise

Bonjour,

Nous avons déposé un permis de construire pour un agrandissement, petit chalet de 30m2 construit en façade de notre ancien chalet. Pour pouvoir monter cette nouvelle construction, une base en beton avec vide-sanitaire et agrandissement du balcon initial ont dû être construits pour soutenir cette nouvelle construction. Un permis de construire a été déposé en bonne et dû forme avec plan et visa d’architecte. Lors des travaux, nous avons fait agrandir légèrement la partie balcon pour pouvoir avoir une terrasse un peu plus large en façade (env. + 4m2) mais un pilier de soutien a dû être construit pour soutenir cette terrasse qui a un vide nu en dessous. De plus, mon mari a eu l’idée d’ouvrir par une porte le VS pour entreposer du bois (non prévu). Aujourd’hui nous recevons un refus de conformité de la Mairie à cause de cette agrandissement de terrasse et de l’ouverture de ce VS. Elle nous demande un permis de construire modificatif. Questions et conseils:
– Doit-on passer par un architecte ou peut-on modifier nous-même le plan en rajoutant cet agrandissement et le pilier?
– Pour ce qui est de cette ouverture du VS, ce local étant totalement borgne et l’entrepôt du bois n’étant vraiment pas idéal, nous envisageons de reboucher cette porte. Que pourrait dire la Mairie? Cette partie de construction compte-t-elle pour l’emprise au sol?
Merci par avance de votre avis.
Bien cordialement,

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Votre question comporte deux points, le premier concerne la nécessité de faire appelle à un architecte, je vous conseille de faire appel à mon confrère afin de vérifier et valider votre construction non conforme. Il vous faut être certain que le dossier soit correctement monté car la construction illégale est fortement sanctionnable pénalement.
Concernant, votre choix de modifier à nouveau l’aspect et la destination d’un espace, si la réglementation vous permet cela, faite comme bon vous semble, la mairie ne pourra pas s’opposer à un aspect respectant les règles et l’architecture (sauf en secteur ABF ou secteur Protégé ).
Prenez contact avec votre architecte, il pourra vous conseiller au mieux connaissant votre dossier par cœur.

Répondre
Berriere

Bonsoir Monsieur,

Votre site se veut informatif en matière de construction et d’urbanisme.
Bien que les dernières précisions concernant la réforme de l’urbanisme appliquée depuis le 1er mars 2012 ne vous satisfassent pas; il eut été intéressant d’informer vos lecteurs des précisions apportées par le décret n° 2012-677 du 7 mai 2012 publié au JO du 8 mai 2012 et concernant les conditions du recours à un architecte au regard de l’emprise au sol des constructions.
Si vous publiez mon message, l’ommission sera réparée.
Cordialement
jp Berriere

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,

Nous tentons de répondre au plus grand nombre, apprécions les participations des internautes comme vous. Nous vous remercions donc pour votre complément d’information.
Concernant l’emprise au sol, c’est un débat en cours et l’ordre des architectes suit cela, car le changement du statut de la surface SHON à la surface de plancher anéanti la loi de 1977 sur l’architecture.
L’emprise au sol devait rendre pour les architectes neutres cette réforme or ce n’est pas le cas.

Répondre
Berriere

Bonjour,
Le renchérissement du cout de la construction imposé par des normes de plus en plus contraignantes, l’augmentation de la fiscalité actée par le remplacement de la TLE par la TA sont des freins à la construction.
Le recours systématique à un architecte avec son cout supplémentaire contriburait à écarter les futurs modestes accédants à leur logement.
Actuellement les professionnels de la construction sont à la peine, pourront-ils supporter encore longtemps un effondrement du nombre des permis de construire ?
jpb

Répondre
Julie

Bonjour,
le coût d’un architecte n’est pas plus élevé que la marge de vente d’un constructeur, bien au contraire.
La différence, c’est que nous, le tarif est affiché, pour un constructeur, il est englobé dans la facture.
Le recours à un architecte n’influera pas la construction, c’est surtout les banques qui refusent les prêts et les volontés politiques favorables ou non qui peuvent être un frein ou un moteur dans notre domaine d’activité.
Cordialement

Répondre
BISCHOFF

Bonjour
J’ai un projet dont la commune est doté d’un PLU, qui précise une emprise au sol maxi de 25% du terrain.
Jusqu’à avant le 1/03/2012: on calculait l’emprise au sol au droit des murs extérieurs. On ne comptait pas les débords de toiture ou auvents non supportés par des poteaux.En tout cas les débords inférieurs à 1,OOml n’étaient pas comptés
Qu’en pensez vous ?
Le calcul ancien reste t’il bon pour respecter le PLU, cela bien sur endehors de la nouvelle notion d’emprise au sol qui vise a determiner le type d’autorisation d’urbanisme
Merci par avance
J.Bischoff

Répondre
Julie

Bonjour,
réforme ou non, l’emprise au sol comptabilise pour les autorisations d’urbanisme toute la surface projetée de la maison, débords inclus, et parfois terrasses suivant leur nature. Ces débords ne comptent pas toutefois pour le recours à l’architecte.
Après il se peut que votre commune interprète à sa manière les calculs et autorise les débords non comptabilisés, mais c’est de son fait.
Le mode de calcul ancien et nouveau de l’emprise au sol reste le même : « une projection verticale de tout élément de construction »
Cordialement

Répondre
camille

Bonjour,
Nous avons déposé aujourd’hui un permis de construire pour une maison individuelle. Aprés le calcul avec la nouvelle réforme de plancher nous arrivons à 129 m² en comptant toutes les surfaces habitables ( RDC et étage ) … Cependant l’urbanisme de notre commune ne sait pas s’il faut pas compter ds les surfaces de plancher la terrasse en bois située au RDC ainsi que le bacon et le toit végétalisé situés à l’étage..Qu’en pensez-vous ?? Sachant qu’aucune de ces surfaces ne sont couvertes ni closes et la terrasse en bois ne sera pas maçonnée..
Merci d’avance pour votre réponse. Cordialement Camille

Répondre
Julie

Bonjour,
Le calcul des surfaces de plancher ne concernent aucunement les toits balcons et terrasses non couvertes. Par compte on les prend en considération dans l’emprise au sol ce qui n’est pas pareil. Le COS concerne les surfaces de plancher, le CES celles d’emprise au sol, ce qui n’est pas du tout la même chose.
Pour être sure de bien calculer vos surfaces de plancher, consultez la circulaire officielle à la fin de notre article sur la réforme.
Bien cordialement
Julie

Répondre
Hervé

Bonjour, je voulais avoir votre avis sur deux points :

1/ Emprise au sol : Est-ce qu’une cave totalement enterrée (chape non visible) constitue de l’emprise au sol ? et si la chape est à fleur de terre ?
2/Hauteur sous plafond d’1m80 : Dans le cas d’un plafond bois sur poutres apparentes, doit’on prendre en considération le nu intérieur à partir de la partie inférieure de la poutre vers le sol pour calculer la hauteur ou à la base du plafond (plus haut que la poutre) ? mon projet est d’avoir des poutres dont la face intérieure serait à 1m80 du sol mais le lambris (au dessus des poutres) serait à environ 2m du sol

Merci pour votre temps et votre réponse. Hervé

Répondre
Julie

Bonjour,
1/ Pour l’emprise au sol, la cave totalement enterrée n’en est pas constitutive. Pour une chape à fleur de terre, de terrasse par exemple, elle n’est – pour le recours à l’architecte – pas constitutive d’emprise au sol. Par contre elle l’est pour l’emprise au sol règlementaire du plu, sauf si la mairie dont dépend votre projet estime que non. (En espérant avoir été claire). Vous pouvez directement leur poser la question.
2/ En principe la mesure se fait au plafond (donc au plus défavorable), dans votre cas à 2m.
Cordialement
Julie

Répondre
MichelC

Une piscine est-elle comprise dans l’emprise au sol?

Répondre
Julie

Cela dépend des mairies, renseignez vous auprès de celle concernant votre terrain.

Répondre
Daniel

Bonjour,
Un escalier extérieur débordant de l’emprise de la toiture, doit-il être inclus dans l’emprise au sol?

Répondre
Julie

Bonjour,
Il s’agit d’un élément de construction, il a donc une projection verticale au sol qui correspond à son emprise et doit être inclue dans le total de celle ci.

Répondre
Eric Robe

Bonjour,
J’ai un projet de pergola ouverte et couverte avec des plaques alvéolaires de 32 m², le shon de ma maison est de 160 m².
Faut ‘il que je fasse appelle à un architecte ?
Salutations

Répondre
Julie

Bonjour,
En termes de surface de plancher, la pergola étant ouverte, vous n’avez pas besoin d’architecte. Toutefois, mesurez votre emprise au sol telle que décrite dans la formulaire ministérielle dont le lien se trouve en bas de notre article sur la réforme de 2012. Si cette emprise au sol dépasse les 170m², vous devrez faire appel à un architecte.
Cordialement.

Répondre
Chiavelli Maxime

Bonjour,

Avec cette nouvelle réforme, quels sont les changements pour mon projet qui
était à la base le suivant :

– Terrain de 1000m²
– SHON de 120m²
– Garage de 23m² en plus
– cave sous sol de 20m² en plus

Quels sont les points qui vont « jouer » en ma défaveur et puis en ma faveur (s’il y en a !!)?

Le constructeur avec qui nous allons travailler doit déposer le permis de construire très bientôt, cette nouvelle réforme va certainement changer mon projet de base, que dois je prendre en considération pour modifier les plans de ma maison (a l’aide d’un architecte)?

Merci d’avance de vos démarches.

Répondre
Julie

Bonjour,
Avec la réforme, la shon et la shob n’existent plus. Vous devez recalculer votre surface de plancher au nu intérieur des murs, ce qui devrait vous faire gagner de la surface par rapport à la shon. En revanche, le sous sol, s’il fait plus de 1.80m de haut est comptabilisé dans la surface de plancher, ce qui n’était pas le cas avant. Le garage est toujours déduit, mais il est par ailleurs désormais comptabilisé dans la surface taxable.
En outre vous devez mesurer votre emprise au sol qui, si elle dépasse les 170m², vous obligera à faire appel à un architecte. Il en va de même pour la SP.
Le principe pour connaitre votre SP possible est toujours le même : cos x S du terrain = SP autorisée.
Vous trouverez plus de détail dans la circulaire ministérielle dont le lien se trouve à la fin de notre article sur la réforme.
Cordialement.

Répondre
payet

bonjour,
je voudrais construire une maison à étage.
La surface au sol est de 110 m2 . Celle de l’étage est de 80 m2. La surface de l’étage compte t’elle dans le calcul qui nécessite un architecte? ou seule compte l’emprise au sol?

Répondre
Julie

Bonjour,
la surface de l’étage compte dans le calcul. la surface de plancher comptabilise tous les planchers de chaque niveau.

Répondre
camille

bonjour
dans le calcul de l’emprise au sol doit t on compter le garage, l’atelier.
la maison fait 126 m2 en surface de plancher, le garage fait 35 m2 et l’atelier fait 14 m2
dois je avoir recours à un architecte
merci

Répondre
Berriere

Bonjour Monsieur,
Les régles du recours à l’architecte sont t-elle définitivement actées ?
Avez vous les références des textes définitifs ?
merci
jpb

Répondre
Julie

Bonjour,
Vous trouverez le lien vers la circulaire ministérielle relative à la SP et l’emprise au sol à la fin de notre article sur la réforme, ainsi que le texte de recours à l’architecte dans le code de l’urbanisme sur le site du gouvernement et certaines autres informations sur le site de l’ordre des architecte.
(Le seuil de recours à l’architecte est actuellement de 170m² de SP ou d’emprise au sol).
Cordialement.

Répondre
Berriere

Bonjour,
Tout est dans l’appréhension de ces surfaces.
Pour la surface de plancher c’est clair et précis.
Pour l’emprise au sol il est bien difficile de si retrouver :
Le service instructeur de ma commune m’explique :
1 – que l’emprise au sol au regard de l’emprise au sol défini dans le PLU ne comprend pas les avancées et débords si leur largeur est inférieure à 1m
2 – que l’emprise au sol calculée pour faire appelle à un architecte comprend la projection verticale de la construction tous débords et surplombs inclus.
Pouvez-vous m’éclairer ?
merci
jpb

Julie

Bonjour,
En principe c’est l’inverse.
Pour le plu on mesure l’emprise sur le plan de masse
Pour le recours à l’architecte, les simple débords de toit (quelques tuiles) ne comptent pas, seuls les débords soutenus par des poteaux ou à encorbellement comptent (comme une terrasse couverte par exemple).
Vous trouverez les détails de ce mode de calcul dans la circulaire ministérielle relative à la SP et l’emprise au sol dont le lien est disponible à la fin de notre article sur la réforme

Berriere

Bonsoir Julie,
Malgré que cette circulaire ne soit pas encore publiée au journal officiel ou au bulletin officiel elle est applicable ?
merci et bravo pour toutes ces précisions
jpb

Julie

Bonsoir,
De rien pour les infos,
la circulaire est bien sur applicable car diffusée au journal officiel et sur le site du gouvernement (gouv.fr)
Vous pouvez trouver cette information en page 2 de ladite circulaire.
En vous souhaitant une bonne soirée.
Julie

Julie

En complément de réponse, si votre atelier et votre garage sont fermés, ils comptent dans l’emprise au sol

Répondre
Angèle

Bonjour,
Pour les piscines et les plages: d’aprés les nouveaux formulaires ce ne sont pas des constructions donc pas de SP.
que doit on compter en emprise aux sols?
Merci pour votre réponse

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Pascal CAMLITI

Angèle, si votre piscine est enterrée et vos éléments de plages non maçonnées, elles peuvent éventuellement selon les communes être déduites de l’emprise au sol, mais encore une fois cela reste à l’appréciation des instructeurs.
Sur Marseille par exemple, les piscines totalement enterrées ne sont pas comptabilisées en emprise au sol et les plages oui.

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Hervé Mura

Bonjour, l’ordonnance relative à la surface de plancher explique qu’il faut substituer cette notion à l’ancienne SHON, et c’est sur cette base qu’est estimé le recours nécessaire à l’architecte pour les demandes de PC.
Je ne comprends pas où est fait référence à l’emprise au sol dans le calcul du palier des 170m².

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Julie

Bonjour,
Dans les nouveaux textes, au paragraphe des seuils de recours il est mentionné surface de plancher et emprise au sol supérieur ou égal à 170 m². Cet alinéa est visible dans les nouveaux textes du code de l’urbanisme.

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JOSEPH Sébastien

Bonjour, les prospects doivent-ils êtres calculés au nu des façades ou avec les débords (toiture, saillies …)?
Exemple: Le PLU précise qu’il faut un recul minimum de 3 mètres par rapport aux limites séparatives, le mur de ma maison est à 3 mètres de la limite et j’ai un auvent de 80 cm de débord. La mairie a refusée le permis parce-que je ne respecte pas les 3mètres réglementaire. A t-elle raison?

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Pascal CAMLITI

Monsieur, Un recul se calcul en emprise au sol donc en projection plane du plan de masse. Si votre construction ne respecte pas le recul de 3.00m imposé par rapport à la limite imposée par le PLU, la mairie est dans son droit.
La hauteur se calcule généralement en fonction du terrain naturel avant mouvement de terres (pas de modifications avant mesures pour rendre favorable la construction) et ceci à l’égout de toiture.

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vanderbiste

bonjour , j’ai comme projet de r’agrandir ma surface habitable ,je suis autorisé à avoir un shon maximum de 150 m² ,actuellement j’ai 101 m² de shon (86 m² de surface habitable sur étage + 15 m² de garage non isolé = 101 m²)je souhaiterai savoir combien de surface habitable je peux faire pour arrivé au maximum que j’ai droit.
Merci de bien vouloir m’expliquer car je dois remettre les plans mais je ne sais pas vraiment encore jusqu’à quelle surface maximum habitable,j’ai le droit.
Cordiallement

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Julie

Bonjour,
quelques points sont à connaitre :
– votre garage est déductible de la shon, il n’est comptabilisé que dans la shob.
– si vous avez 86m² de surface habitable, cela correspond environ à 110m² shon (puisque le garage est déduit) cela vous laisse 150 – 110 = 40m² shon à bâtir ce qui correspond à environ 32m² habitables.
(Tout ceci sous réserve de la justesse de vos mesures et du respect des règles d’urbanisme en vigueur dans votre commune).
– Pour mesurer votre shon, vous calculez la surface au nu des murs extérieurs de tous vos planchers (ce qui vous donne la shob), et vous enlevez les garages, les trémies d’escalier à l’étage, les terrasses et abris non clos, les balcons, 5m² de cellier et 5% de la surface qui correspond à l’isolation, ainsi que toutes les hauteurs inférieures à 1,8m. Je vous conseille vivement de faire faire ce calcul et les relevés de votre existant par un professionnel, ce qui vous évitera des déclarations de surfaces erronées.
Cordialement

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Angèle

Chére Julie, Les trémies sont déductibles de la SHOB directement et donc n’interviennent pas dans la SHON

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arnaud

bonjour,
Préparant un projet de de construction je me retrouve avec un shon de 110.29m2 et un shob de 174.98m2.
Ma question étant si avec ce projet a partir du 1 mars 2012 je serais obliger de passer par un architecte.
Merci de me répondre

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Julie

Bonjour,
Concernant la shon, transformée un SP, je vous dirais que non. Mais au vu du shob, attention, vous devrez prendre en compte l’emprise au sol qui comptabilise les terrasse et débords de toiture. Cette emprise au sol ne devra pas dépasser les 170m² seuil de recours obligatoire à l’architecte. Si votre maison est de plain pied, avec 175m² environ shob, il vous faudra faire appel à un architecte.

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nader

Bonjour,

Un mur privatif d’une certaine épaisseur clôturant la propriété fait-il partie de l’emprise au sol?

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Pascal CAMLITI

Monsieur, En application du texte pur un mur de clôture pourrait être comptabilisé en emprise au sol. Cependant si le mur est type mur bahut de support de grillage de 20cm d’épaisseur je ne pense pas que la commune comptabilisera cette surface. Par contre, un mur de soutènement de 1.00m d’épaisseur servant de mur de clôture est un ouvrage conséquent qui pourrait être comptabilisé en emprise au sol.
Pour conclure, il faut donc prendre contact avec la commune et vérifier auprès d’eux leur lecture sur ce point précis.

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CHOPIN MARIANNE

Bonjour.
A partir du 1er mars 2012, la notion d' »emprise au sol » va-t-elle changer ?
Les débords de toits seront-ils à inclure dans l’enprise au sol ?
Une surface de moins de 170m² actuellement permet de faire les plans de la construction sans faire appel à un architecte. Qu’en serat-t-il à partir du 01/03/2012 ? la surface va-t-elle changer ?
Je vous remercie par avance de votre réponse.
Marianne Chopin

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Julie

Bonjour,
A partir du 1er mars 2012, la réforme entre en vigueur. Vous devrez faire appel à un architecte si l’emprise au sol dépasse les 170 m² ou si la surface de plancher dépasse ce seuil. Pour les surfaces shon à batir, si vous aviez 150 m² autorisé, vous aurez 150 m² de SP autorisé ça ne change pas, mais le système de mesure étant différent, vous gagnez environ 10% de surface habitable.
L’emprise au sol a toujours compté les débords de toiture, c’est une projection verticale au sol de la construction. Donc débords de toiture terrasses loggias garages, tout compte.

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