PLU · Nice Côte d’Azur · À jour 2026
PLU de Nice : le PLU métropolitain
À Nice, les permis sont instruits selon le PLU métropolitain (PLUm) de la Métropole Nice Côte d’Azur. Il a été approuvé le 25 octobre 2019 et modifié plusieurs fois depuis. Une révision générale est en cours.
Voici où trouver le zonage de votre parcelle, comment ouvrir le règlement de votre zone et les points à vérifier avant tout projet.
« Notre dossier ayant eu quelques rebondissements, il a pu être réactif dans l’aide apportée. Positif : Réactivité, Qualité, Professionnalisme. »★★★★★ Client, avis Google
Vous avez un projet à Nice ou sur la Côte d’Azur ? Je lis le PLUm pour votre parcelle avec vous, en visio. Ou appelez-moi au 06 61 53 65 75.
Une question sur le PLU de Nice ? Posez-la ici
Je réponds personnellement. Chaque message est relu avant publication et votre adresse e-mail n’est jamais affichée. Les réponses déjà publiées sont en bas de page.
01 Le document en vigueur
Quel PLU s’applique à Nice ?
Le PLU métropolitain de Nice Côte d’Azur, approuvé le 25 octobre 2019. Il couvre Nice et les autres communes de la Métropole. Il vaut aussi plan de déplacements urbains.
Il a connu plusieurs modifications depuis 2019. Une révision générale a été prescrite en octobre 2021 et suit son cours. Tant qu’elle n’est pas approuvée, c’est le PLUm modifié qui s’applique.
Consultez toujours la version en vigueur sur le site de la Métropole.
Votre projet date d’avant une modification ? Je vérifie avec vous les règles qui s’appliquent aujourd’hui.
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Comment trouver la zone de votre parcelle ?
Saisissez votre adresse sur le Géoportail de l’urbanisme ou sur la carte interactive de la Métropole. Cliquez sur la parcelle : la zone et ses prescriptions s’affichent.
- Ouvrez geoportail-urbanisme.gouv.fr et tapez votre adresse.
- Cliquez sur la parcelle pour afficher la zone.
- Repérez les surimpressions : risques, espaces boisés, emplacements réservés, périmètres autour des transports.
- Téléchargez le règlement de votre zone et ses annexes.
La carte est difficile à lire ? Je la lis avec vous en 15 minutes de visio.
Je réserve une visio03 Ce qu’il faut vérifier
Les règles à vérifier en priorité
Pour une maison, une extension ou une piscine, six points décident de votre projet.
| Règle | Ce qu’elle fixe |
|---|---|
| Destination | Ce qui est autorisé dans la zone |
| Implantation | Reculs par rapport à la voie et aux limites |
| Emprise au sol | La part du terrain constructible |
| Hauteur | La hauteur maximale autorisée |
| Espaces verts | La part du terrain à garder en pleine terre |
| Stationnement | Le nombre de places exigées |
À Nice, vérifiez aussi les risques (inondation, mouvements de terrain, incendie) et les secteurs protégés au titre du patrimoine. Méthode générale : l’emprise au sol expliquée.
Un terrain en pente ou en zone de risque ? Je vous dis ce qui reste possible avant d’acheter.
Je réserve une visio04 Sécuriser son projet
Avant d’acheter ou de déposer
Demandez un certificat d’urbanisme opérationnel : il fige les règles applicables à votre projet pendant 18 mois, même si le PLU change entre-temps.
C’est particulièrement utile pendant la révision du PLUm. Au-delà de 150 m² de surface de plancher, l’architecte est obligatoire.
Vous voulez un avis avant de vous engager ? Exposez-moi votre projet en visio.
Je réserve une visio05 Questions
Vos questions sur le PLU de Nice
Quel PLU s’applique à Nice ?
Le PLU métropolitain de Nice Côte d’Azur, approuvé le 25 octobre 2019 et modifié depuis.
Où consulter le plan de zonage de Nice ?
Sur le Géoportail de l’urbanisme ou sur la carte interactive de la Métropole Nice Côte d’Azur.
Le PLU de Nice va-t-il changer ?
Oui, une révision générale a été prescrite en 2021. Tant qu’elle n’est pas approuvée, le PLUm actuel s’applique.
Comment figer les règles pour mon projet ?
Avec un certificat d’urbanisme opérationnel, valable 18 mois.
Que signifient les zones U, AU, A et N ?
Zones urbaines, à urbaniser, agricoles et naturelles. Chacune a son règlement.
Faut-il un architecte pour construire à Nice ?
Oui au-delà de 150 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol.
Votre situation est particulière ? Exposez-la-moi en 15 minutes de visio. Vous repartez avec une réponse claire.
Je réserve une visio06 Pour aller plus loin
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Un PLU bien lu, un projet accepté
Avant d’acheter ou de déposer à Nice, faites lire le PLUm pour votre parcelle. Je le lis avec vous, personnellement.
Une question sur le PLU de Nice ? Posez-la en haut de page. Je réponds personnellement et vous pouvez lire les réponses déjà publiées ci-dessous.
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48 replies to "PLU de Nice : le PLU métropolitain, zonage et règlement"
Bonjour,
J’espère avoir une réponse j’ai vue que cela fait un moment que la dernière question a été posée.
Nous voulons acquérir une pacerelle ET87 en UFb8 mais impossible de savoir l’emprise au sol pour la construction, à la métropole personne ne veut nous répondre a part par courrier avec une réponse sous 1 à 2 mois. Et j’ ai beaucoup du mal à comprendre la carte du PLUM.
Je vous remercie par avance pour votre réponse.
Angélique
Bonjour,
Votre bien est placé dans une zone Nb qui impose une extension mesurée :
« Extension mesurée :
Extension de 30% maximum de la surface de plancher existante, limitée ‡ une fois ‡ compter de la date
d’approbation du PLUm, étant entendu que le bâti existant doit avoir une existence physique et administrative
(soit sans permis de construire si édifié avant la loi du 15 juin 1943 instituant son obligation, soit ultèrieurement
grâce à une autorisation d’urbanisme). Cette extension relative est assortie d’une limite absolue de 30 m2 de
surface de plancher. »
Ce doit être une habitation impérativement.
Concernant l’emprise au sol dans la zone Nb elle est décrite comme non réglementé mais il serait préférable de déposer une demande de certificat d’urbanisme opérationnel.
Je pourrais vous proposer ce service si vous le souhaitez.
Bonjour,
Je suis intéressé par l’acquisition d’un terrain à Nice Cimiez (Zone UFb6) où il est prescrit une hauteur maximale des constructions à la goutière de 7 m.
Or le terrain visé est en pente en-dessous de la voie publique . Cette hauteur est-elle mesurée au sol naturel a niveau de la voie,? Au point bas du terrain? Au point médiant de la construction?
En d’autres termes, est-il envisageable de considérer une hauteur de 7 m au niveau de la voie, et prévoir une construction en « escaliers » de facon à ce que la hauteur de façade « basse » soit également de 7 m?
En espérant que la question est suffisament claire, je vous remercie de votre réponse.
Cordialement
Bonjour Eric,
Pour vous répondre clairement, il faudrait établir une étude de faisabilité architectural.
C’est une mission d’architecte, il serait hasardeux de répondre sur un blog sans étudier correctement le projet sur la base d’un relevé topographique de géomètre.
Bonjour
Pourriez vous m’expliquer comment on calcule la hauteur maximale autorisée pour un bâtiment à construire sur une parcelle située ans le secteur Ucc du PLU de Nice où la servitude de vue SV12 à 15% s’applique?
Merci d’avance pour votre aide
Bonjour Matthieu,
Afin de pouvoir visualiser plus simplement et vous répondre, il me faudrait situer le bien car la ville de Nice et grande et les secteurs UCc aussi.
A vous lire,
Bonjour Pascal
Il s’agit des parcelles 175 et 180 du cadastre situées au 27 chemin du Vinaigrier, à proximité du chemin alexandra à Nice.
Merci d’avance
Cordialement
Bonjour Matthieu,
Navré de ne pas pouvoir vous répondre plus précisément.
Il faudrait y consacrer du temps et plutôt basculer sur une étude de faisabilité.
Merci pour votre compréhension.
C’est noté,
Merci pour votre réponse
Cordialement
Bonjour Madame,Monsieur,
Pourriez vous m’informer sur le minimum de surface de terrain à acquérir pour construire une maison sur un terrain situé chemin de la Costiere à Nice colline. Et sur ce minimum, quelle surface d’habitation puis je construire.
En vous en remerciant par avance
Bonjour Alain,
Vos critères sont beaucoup trop larges.
Pour pouvoir répondre à cette question, il faudrait réaliser une étude de faisabilité architecturale.
Sur cette base l’étude capacitaire serait possible en corrélation avec vos attentes personnelles.
Bonjour, nous allons acquérir un bien au 19 avenue valombrose à Nice. La parcelle HE88 qui se trouve juste à côté, que peut il être construit dessus, car elle est quadrillée en bleu et je ne suis pas spécialiste.
Merci par avance
Bonjour,
La parcelle concernée cf. image précise que la zone hachurée est une zone réservée pour un équipement public.
Donc en zone de préemption urbaine…
Il est précisé que l’équipement public pourrait être une crèche, espace vert, une école primaire, équipement de santé…
Espérant avoir pu vous aidé.
Si tel est le cas, pensez à liker et partager + cliquez ici : Chaine Youtube ArchitectePACA
Merci, ce ne peut pas être une déchèterie ou un immeuble de 10 étages Alors?
C’était la ma plus grande inquiétude
Bonjour,
Rien n’est figé dans ce domaine, j’ai pu voir à Marseille un terrain dans la même situation qui était destiné à une crèche et dont la ville à revendue celui-ci à un promoteur immobilier.
Il faudrait étudier le PLU pour vérifier les potentialités et en tirer des hypothèses de constructibilités.
Mais si la mairie de Nice souhaite « optimiser » la parcelle, elle pourrait très bien changer la zone pour augmenter la hauteur ou la destination possible…
Donc hélas, à l’heure actuelle, rien ne s’oppose vraiment ou de manière pérenne à ce qu’un ouvrage que vous ne souhaitez pas se réalise sur cette parcelle.
Sur le plu la zone est en UCc.
Cela peut il etre change surtout qu’on est dans le quartier résidentiel de cimiez.
Oui, la mairie peut changer la zone ou la destination au travers d’une décision administrative.
Cela est rare, mais possible.
Bonsoir,
En zone UBc, le coefficient d’emprise au sol est de 30%. Si une parcelle faisant 525m2 a une maison qui fait 125m2 d’emprise au sol et un garage fermé qui en fait 30, existe-t-il une exception qui me permettrait de construire une piscine non couverte supérieure à 10m2 (environ 25-30) ou non?
Merci de votre réponse
Bonjour,
Dans le cadre d’une emprise au sol de 30%, au regard de ce que vous demandez, il apparaît, a priori, une surface résiduelle de 2 m2.
Donc, non il n’y a pas d’exception hélas.
De plus, n’oubliez pas de vérifier la surface d’espaces vert (article UB 13 du PLU de Nice) qui précise qu’en zone UBc, la parcelle doit contenir 50% d’espace VERT dont 35% en pleine terre.
Seule une piscine hors sol pourrait être envisageable dans la limite des surfaces autorisées par la réglementation.
Bonjour,
Je ne comprends pas toutes les représentations du plan PLU de NICE. Existe-il une page ou fichier légende permettant de mieux comprendre ? Sur le site en ligne l’onglet « legende » ne fonctionne pas …
Merci par avance pour votre réponse
Bonjour,
En cliquant sur la carte à l’aide de la punaise bleue, une légende apparait lorsque que vous avez choisi d’afficher plan directeur et autres dans les options de cartes : Cliquez ICI pour en voir plus
Bonjour , je suis en cours d’acquisition d’un bien situé au 258 avenue de Fabron , parcelle 69 , savez vous si il y a dans les alentours proches ( 200 metres ) des constructions susceptibles d’apparaitre ( logements sociaux, ? je crois comprendre que un emplacement réservé V278 correspondant à un élargissement de voie , quelle sera la contrainte pour la parcelle/bien ?
Sur la dite parcelle il y a une maison de 170m2 , savez vous si on peut étendre la construction et si oui de combien ? sinon pour toutes mes questions quel organisme de la mairie de Nice je dois contacter , merci et à bientot
Bonsoir,
Vous posez des questions très précises et je vous en remercie.
La parcelle est située dans un secteur UCb, qui définit quelles sont les conditions et la constructibilité de la parcelle définit.
A proximité juste au dessus une parcelle est en Zone Ube, les documents sont actuellement inaccessible via le site de la SIGNCA.
Je pense que vous devriez déposer une demande de certificat d’urbanisme d’information sur la parcelle concernée afin d’obtenir tous les détails et taxations s’y afférents.
Pour définir les possibilités d’étendre ou non le bien, pour ce faire une étude de faisabilité architecturale serait nécessaire.
Contactez la mairie service urbanisme ici :
Accueil et renseignement du public au 5-7 place Général de Gaulle (entrée Borriglione-Theuriet) du lundi au jeudi de 8h30 à 12h30 et de 13h30 à 16h30 et le vendredi de 8h30 à 12h30 et de 13h30 à 15h30.
Accueil téléphonique : 04.97.13.55.55 – choix 1 – de 10h à 12h et de 14h à 16h (15h30 le vendredi).
Il vaut mieux vous déplacer et vous renseigner. Sinon pour plus de tranquillité, missionnez un architecte pour qu’il effectue la synthèse pour vous.
Bonjour,
Suite au changement de réglementation nous dépassons actuellement la nouvelle réglementation du PLU (emprise au sol). Peut-on conserver cette emprise au sol (supérieur à celle autorisée) en faisant des remplacements de construction (démolition/construction) tout en restant dans la même emprise au sol que précédemment?
Cordialement
MG Medici
Bonjour,
Le secteur Niçois est tatillon… Effectivement si le projet est monté correctement, il pourrait y avoir une possibilité.
Pour ce type de projet, la seule solution fiable est et reste la réalisation d’une étude de faisabilité architecturale pour solliciter la mairie via une demande de CU B (opérationnel) avant dépôt d’une de permis de construire.
Ceci afin que les services vous répondent par écrit.
Il est impératif d’y aller sur des oeufs et bien présenter le dossier sans quoi, vous n’aurez purement et simplement comme réponse qu’un refus.
bonjour hériter un bien immobilier cadastre section ODn°6 secteur UAe 21 bd paul montel nice fait il partie une zone réservée ou préemption de la part de la mairie merci de votre réponse salutations
Bonjour,
Afin d’obtenir une réponse officielle, je ne saurais vous conseiller que de déposer une demande de certificat d’urbanisme sur la parcelle afin que la mairie vous réponde par écrit.
Ainsi, vous pourrez vous prévaloir des règles d’urbanisme pendant 18 mois et aurez toutes les précisions officielles.
Bonjour,
Je vous remercie pour cet article. Un PC a été octroyé pour la construction d’un immeuble zone UBa (Baumettes) zone cadastrale KW0012. Dans le PLU il est indiqué que la hauteur maximale de cet immeuble est de 15m. Mais cette parcelle est en pente. Il n’est pas clair si ces 15m sont à partir de la partie « haute » ou « basse » du terrain Le PLU dit: A l’exception de l’excavation nécessaire à l’aménagement de la rampe d’accès au sous-sol, la hauteur au dessus du sol des bâtiments, mesurée jusqu’à l’égout du toit depuis le terrain naturel ou excavé apparent après travaux.
Pourriez vous peut etre clarifier cette phrase ?
Bonjour,
Le mode de calcul des hauteurs est propre à chaque PLU, car certaines communes prévoient des calculs de hauteur maximum depuis le bas du terrain en limite et d’autres communes calculent la hauteur à prendre en compte, point par point selon le profil du terrain existant avant travaux.
Dans certaines communes des hauteurs sont parfois à calculer à l’axe et pied de l’ouvrage à bâtir… donc pour être clair et concis, il faut lire attentivement les clauses générales du PLU et article précis de la zone concernée.
La prise de mesure sur l’Égout, la Panne Sablière ou autre sont également des précisions données dans le PLU.
Concernant la phrase, il est difficile à lire et interpréter en dehors du contexte global. Un PLU est un ensemble de données qui ne peuvent en aucune manière être dissociées sous peine de mal comprendre ou lire l’article.
Des alinéas sont souvent présent et donne des indications.
Il semblerait (sous couvert d’avoir toutes les données et à vérifier tout de même avec un instructeur du service de l’urbanisme concerné) que cela signifie que la hauteur se calcul à l’égout du toit soit sur la base du terrain naturel (si celui-ci n’a pas été modifié) soit sur la base du terrain remanié après travaux.
Espérant avoir pu vous éclairer.
Je vous remercie pour ces precisions.
merci pour votre réponse. Mais je pense que nous allons essayer de vendre cette parcelle quand même.
Bonjour,
Bonne continuation et n’hésitez pas à revenir sur Architecte-PACA.com pour poser vos questions.
Suite à votre réponse du 10 novembre, pourriez vous m’indiquer une fourchette de prix de vente au m2 pour ledit terrain évoqué MZ 45.
Remerciements
Bonjour,
Pour avoir une estimation réelle du prix au m2, il est préférable que vous vous adressiez à votre notaire qui est au fait des prix réels de ventes de biens dans le secteur concerné.
Je n’habite pas dans la région. je suis à 800Kms, et je ne suis pas sur que mon notaire sache les prix du secteur.
Bonjour,
Les notaires sont en réseau et peuvent avoir accès à une base de donnée (normalement).
Les prix varient selon chaque secteurs effectivement et même dans un même secteur, il peut y avoir des variations.
Seul un notaire a les vrais chiffres. Les agents immobiliers ont une base, mais n’ont pas les chiffres plus globaux étant donné que des ventes se réalisent sans eux. Alors que les notaires sont toujours présents.
Bonjour, Je suis propriétaire d’un terrain sur Nice, chemin de la Madonette de Terron, cadastré MZ 45. Le PLU du 23 décembre 2010, mis à jour en septembre 2012, a été modifié le 19 février 2016. Je ne comprends pas les différentes zones.
Y at’il une partie au moins de ce terrain constructible? ou ne pas y compter du tout.
Je vous remercie pour la réponse que vous m’apporterez
Titi85
Bonjour,
Votre parcelle est située à l’heure actuelle dans une zone N (dite Naturelle) et Nf pour forêt. Vous trouverez les informations précises sur ce que vous pouvez faire en cliquant sur le lien ICI.
Cela semble limiter énormément les choses, la zone est très contraignante.
Bonjour
J’habite un lotissement dans la zone ucb 465 de nice.
j’aimerais faire construire une piece supplementaire à ma maison.
Je souhaite connaitre la distance minimale qui doit separer cette nouvelle construction de la maison du voisin.
J’ai suivi vos recommandations mais pas de fichier pdf à ouvrir…
Pouvez vous regarder pour moi et me donner cette info, svp ?
Si la distance minimale est de 5 m, est ce de maison à maison ou de maison à limite de propriete ?
merci de votre attention
Bonjour,
Sans l’adresse exacte ou référence cadastrale, il est compliqué de pouvoir répondre précisément.
Si des informations n’apparaissent pas, cela est peut être dû au fait que la parcelle concernée fait état du règlement au lotissement et ne se réfère pas au PLU de Nice.
Lisez bien le règlement du lotissement pour déterminer quelles sont les conditions de constructibilités.
Je voudrais connaitre les règles en matière de droit à la vue ( propriétés voisines )
Bonjour,
Vous pouvez prendre connaissance de notre article sur les vues et lire également les nombreuses questions et réponses en bas d’article.
Bonjour,
Je voudrais faire une construction pour maison individuelle quartier port de nice,
Ss-sol en contre bas route et R+1… Environ 100m2 emprise au sol..
Quelle serait la moyenne des honoraires pour le plan et depot PC ?
Et Pour plan + suivi chantier ?
Merci
Bonjour,
Je vous invite à remplir le formulaire de demande de devis en ligne.
Bonjour,
Mes parents habitent au 23,av Lt Charpentier 06100 Nice et ils voudraient savoir si la construction d’un petit immeuble est possible.
Merci d’avance,
A Blua
Bonsoir,
Puis-je vous solliciter par email directement afin que nous vous fassions parvenir une proposition pour l’établissement d’une étude de faisabilité ?
Cordialement
Quelle est la surface du terrain minimum constructible dans la zone ucc de Nice
Bonsoir,
Après lecture rapide du PLU de la ville de Nice, il semblerait que la zone Ucc (page 51) ne précise pas de surface minimale.
De plus, la loi ALUR pourrait s’appliquer étant sous PLU et zone Urbaine.
Il est également précisé que les zone Ucc ont une emprise au sol maximale de 10%.