Les divisions parcellaires
Diviser un terrain ou découper une parcelle, comment réaliser cela ? Est-ce un permis valant division ou un lotissement ?
Que choisir pour réussir à vendre son terrain scindé ?
Lisez notre article pour en savoir + et posez nous vos questions en bas, nous vous répondrons.
Bonne lecture et à toute à l’heure 😉
Pourquoi effectuer une division ou des divisions parcellaires ? Quels en sont les avantages ou les inconvénients ? Comment faire, quels sont les éléments à prendre en compte ? Comment calcule-ton le cos de la nouvelle parcelle ? Toutes ces questions et bien d’autres ? Architecte PACA vous informe.
Pourquoi division de parcelle ?
Le principe : Il s’agit de séparer une parcelle en un ou plusieurs morceaux.
Le pourquoi : ce principe s’applique volontiers lorsque :
- une personne possède un terrain trop grand et souvent difficile à vendre.
- une personne possède un terrain avec une partie non utilisée.
- par manque de moyens ou d’énergie pour l’entretient de la totalité du foncier.
- dans une volonté d’épargne.
- pour financer un projet.
- etc.
Les avantages :
- Diviser une parcelle trop grande et donc souvent trop chère permet de réduire la taille des lots, donc leur prix, et par là même le nombres d’acquéreurs potentiels.
- Au lieu d’un bien à vendre, il y en a deux, ce qui génère une plus-value.
- C’est une réponse à l’étalement urbain.
- L’État et les Collectivités ont une recette fiscale supplémentaire.
Attention : Une parcelle ne doit pas être divisée au hasard si l’on veut en tirer une plus-value et éviter les problèmes de voisinage. Une étude de faisabilité est indispensable. Elle devra comprendre :
- L’étude des éléments cadastraux.
- L’étude du PLU
- L’élaboration de l’enveloppe financière
- L’étude des choix architecturaux afin de ne pas être gêné par la construction future du lot créé.
Comment faire une division parcellaire ?
Les procédure ne sont pas très compliquées dés lors que l’on sait qu’elles existent :
- Déposer une demande de Certificat d’Urbanisme Opérationnel.
Ce certificat permet de connaître le droit de l’urbanisme applicable à un terrain, les limitations administratives au droit de propriété ainsi que les taxes et participations d’urbanisme. Il indique si le terrain peut être réalisé pour la création d’un projet précis, ainsi que l’état des équipements publics existants ou prévus.
Et surtout, il gèle l’application de ces règlements pendant 18 mois, ce qui rassure l’acquéreur sur ses droits en cas de changement de législation.
Il est aussi appelé CU « opération déterminée » ou « projetée » ou CU de type b. - Déposer une Déclaration Préalable valant lotissement.
Elle permet de déclarer en mairie la création d’un nouveau terrain à bâtir suite à une opération de lotissement, c’est-à-dire d’une division parcellaire.
- OU déposer un Permis d’aménager C’est un acte administratif qui autorise les travaux, installations et les aménagements affectant l’utilisation du sol d’un terrain donné.
- Le choix entre les deux dépend du nombre de lots issus de la division, des espaces communs ou non, de la protection des secteurs, etc.
- Tel quel.
- Avec des grèves (hauteurs, de tréfonds, de vues ou de surfaces… afin de contrôler votre futur environnement).
- Viabilisé ou non (prix du terrain change).
- Avec un permis de construire valide.
Vous pouvez ensuite vendre votre terrain.
Savez-vous qu’un terrain peut avoir deux permis de construire valides sur une même parcelle ?
Ceci est tout à fait légal, complexe, mais légal.
Donc lorsque vous imaginez diviser votre terrain, pensez permis de construire sur les lots divisés.
Quel cos appliquer à une parcelle issue d’une division ?
Une fois en possession du terrain à diviser, il est nécessaire de bien étudier le PLU. Les renseignements suivants sont à prendre en compte :
- La surface minimum de terrain pour débloquer le droit à construire.
Certains PLU autorisent la constructibilité à partir d’un seuil minimum. Il faut donc être certain que le lot détaché sera d’une surface suffisante. - Le cos restant sur la parcelle.
Le cos à appliquer sur un terrain issue d’une division parcellaire datant de plus de 10 ans est déterminé par la surface dudit terrain, comme tout terrain ordinaire.
Attention, si la division a moins de 10 ans, le PLU peut prévoir que le cos à appliquer soit le cos résiduel de la parcelle d’origine. (article L.123-1-11). Si aucun cos ne reste, la parcelle peut être indivisible.
NOTA BENE : Depuis la promulgation de la loi ALUR, le COS est supprimé dans quasiment tous les secteurs en France.
Vous avez des questions, des interrogations ? N’hésitez pas à nous les poser! Utilisez sans retenue le cadre ci-dessous, nous vous répondrons …
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je dépose une Déclaration Préalable valant lotissement
Bonjour
Si on est en possession d’un certificat d’urbanisme informatif de la parcelle Mère en cours de validité au moment d’un depot de permis sur une parcelle fille issue de la division de cette parcelle mère, est il applicable sur cette parcelle fille ( notamment cristallisation des taxes) meme si c’est la reference cadastrale de la parcelle mère qui figure sur le certificat d’urbanisme?
Merci par avance pour votre aide.
Bonjour,
Dans le cadre de l’urbanisme en France, la question de l’applicabilité d’un certificat d’urbanisme (CU) informatif sur une parcelle issue de la division d’une parcelle mère est assez technique et dépend de plusieurs facteurs. Voici quelques éléments de réponse :
Définition et portée du Certificat d’Urbanisme Informatif: Le certificat d’urbanisme informatif indique les dispositions d’urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété (servitudes d’utilité publique, droit de préemption, etc.), et la liste des taxes et participations d’urbanisme (comme la taxe d’aménagement).
Division de parcelle et certificat d’urbanisme: Lorsqu’une parcelle est divisée (création de parcelles « filles » à partir d’une parcelle « mère »), le certificat d’urbanisme délivré pour la parcelle mère avant la division peut ne pas refléter totalement les conditions d’urbanisme applicables aux parcelles filles. Les réglementations, les servitudes ou les taxes applicables peuvent varier en fonction des spécificités de chaque nouvelle parcelle.
Cristallisation des taxes et références cadastrales: La cristallisation des taxes mentionnées dans un certificat d’urbanisme s’applique à la situation existante à la date de sa délivrance. Si la division de la parcelle survient après cette date, il est possible que les conditions fiscales énoncées dans le certificat ne s’appliquent pas intégralement à la parcelle fille, en particulier si les références cadastrales ont changé.
Conseil pratique: Il est généralement recommandé de demander un nouveau certificat d’urbanisme pour chaque parcelle fille après une division, afin d’avoir des informations précises et actualisées. Cette démarche permet d’éviter toute ambiguïté ou problème lors du dépôt de permis de construire ou d’autres démarches administratives.
Consultation d’experts: Pour des cas spécifiques, il est toujours préférable de consulter un expert en urbanisme ou un avocat spécialisé pour obtenir des conseils adaptés à la situation particulière.
Bonjour Pascal,
J’ai une question dont je n’arrive pas a trouver la réponse nul part. J’ai un permis de construire qui a été validé mais attaqué part un voisin. afin de ne pas attendre la fin du recours j’aimerais déposer un nouveau permis. Sauf que j’ai acquis une nouvelle bande de terrain depuis le dépôt du 1er permis. Ma question est donc: peut t’on déposer un permis sur une seul parcelle du terrain d’assiette? En d’autre termes, ai-je le droit d’implanter ma maison sur la parcelle d’origine, sans tenir compte du nouveau morceau de terrain que j’ai acheté? Merci beaucoup pour ton blog, c’est très enrichissant
Bonjour,
Si le PLU est respecté, vous pouvez tout à fait déposer un second permis sur votre terrain sans que cela nuise au premier.
Merci pour votre réponse, j’avais bien saisie votre explication sur le dépôt d’un 2eme permis. Mais ce qui me pose problème c’est de savoir si je peux implanter ma maison sur les limite séparatives d’une parcelle alors que mon terrain est composé de deux parcelles. Est-on obligé de prendre en compte la totalité du terrain d’assiette pour implanter la maison ou peut-on l’implanter sur une seul parcelle, sans tenir compte de la 2eme. Merci
Il vous faut tenir compte de l’unité foncière dans son entièreté, si une implantation en limite est imposée, alors vous devrez utiliser la limite correspondante.
Il faut être cohérent.
Merci pour votre réponse
Avec plaisir
Bonjour, dans une parcelle de terre agricole il y a un petit jardin entièrement clos, celui ci peut t’il être vendu seul ?
Bonjour Josette,
Pour vendre une parcelle, celle-ci doit respecter des règles du PLU et être indépendante et non enclavée (sauf avec servitudes établies chez un notaire).
Le statut de terre agricole impose aussi une acceptation de la SAFER
Bonjour,
Un couple d’amis et nous souhaiterions nous porter acquéreurs d’une parcelle de terrain venant d’être créée par division en début d’année d’environ 600m². Nous ne sommes pas dans un lotissement, il s’agit d’une parcelle découpée du jardin d’une maison.
L’idée serait serait de diviser de nouveau cette parcelle pour construire chacun une petite maison qui serait mitoyenne l’une à l’autre en résidence secondaire.
J’imagine qu’il existe de nombreux éléments qui entrent en ligne de compte, mais théoriquement, cette opération est-elle envisageable ?
L’agent immobilier nous indique que ce serait possible mais j’ai des doutes…
Je vous remercie de votre retour,
Antoine
Bonjour Antoine,
Afin de pouvoir vous répondre clairement, il serait nécessaire d’analyser les pièces et échanger.
Pour cela je propose une solution rapide et efficace, le coaching en ligne, pour ce faire cliquez ici > https://plans-maisons.architecte-paca.com/conseils-personnalise-visio
Je vous répondrais avec plaisir et précision lors de notre échange, car via un BLOG, les conditions sont trop peu précises pour vous apporter des réponses satisfaisantes.
Bonjour
Je souhaite faire l’acquisition dune parcelle et dans lu PLU il est précisé les constructions doivent être implantées à 7.50m des limites de propriétés
Selon les dires du vendeur on peut-être implanté à 3m à partir de l’égout du toit
Merci de me faire un retour
Bonjour Jean-Claude,
SI la PLU dit 7.50m / aux limites alors vous ne pouvez pas être à 3.00m.
Lisez bien le PLU et ne confondez pas avec la Hauteur de construction , c’est différent, même si cela est lié dans certains cas.
Je vous propose pour vous simplifier la vie de commander une mission de conseils d’architecte en visio… ainsi vous serez fixé avec des conseils professionnels avant de vous engager financièrement sur un bien.
Bonjour Monsieur,
Est il de faire une division parcellaire quand des travaux de construction ( une maison) ont été entrepris mais qu’ils n’ont pas encore été achevés ?
Bonjour Melissa,
Quel est l’objectif visé ?
Habituellement, le projet est lié à une parcelle et les divisions foncières se font a postériori.
Car les services contrôlent les distances et respect du code de l’urbanisme en fin de travaux. Si la parcelle est modifiée, cela pourrait induire en erreur les contrôleurs.
Bonjour,
Est-ce qu’un grand terrain ( 15000 m2 environ ) peut etre divisé par un propriétaire en 3 parcelles? et que la personne qui achète l’une de ces parcelles peut tout de suite faire un lotissement ( sur cette parcelle) sans tenir compte de delai ( 10 ans) ?
Nous avons entendu parler qu’une propriété ne peut pas être divisée 2 fois de suite en l’espace de moins de 10 ans, est-ce vrai?
Merci d’avance
Bonjour Emilie,
Il est complexe de répondre à votre question simplement.
Sachez que selon le cas, le secteur et les orientations + destinations des futures parcelles jouent dans le processus.
Je vous conseillerai de lire l’article sur le blog de ce géomètre : ici beaucoup d’informations vous seront explicitées.
Bonjour,
Dans le cadre d’un PLU dans un petit village, un géomètre a réalisé la division de notre parcelle en 4 lots d’environ 1500 m chacun et a fait toutes les démarches administratives. Pour ne pas rentrer dans le système du lotisseur, nous voulons vendre l’ensemble de la parcelle. Un acheteur interéssé souhaite que cette division soit repensée et veut 3 lots : un grand lot de 3000 m et deux autres lots de 1500 m chacun. Est ce possible ?
Merci pour votre réponse. Cordialement.
Bonjour Maryse,
Je ne vois pas d’impossibilité, le mieux serait que vous contactiez le géomètre afin qu’il vous conseille sur le meilleur processus.
Bonjour,
Nous souhaitons diviser un terrain de 1035m carré comprenant une habitation.
Afin que le lot créer puisse avoir une construction de maison.
Mais d’après le PLU, la futur construction doit être reculer de 2 mètres de la limite séparative.
Ma question est donc la suivante : peut on placer la limite séparative/propriété au ras du mur de l’habitation déjà existente. Donc autrement dit placé notre limite la ou on le souhaite.
Ou bien alors cette limite doit se située à 2m de l’habitation déjà présente et à 2 mètre de la futur construction.
Merci de votre réponse
Bonjour Tiffany,
Pour la division de parcelle, si le PLU n’exige rien en terme de surface minimale de parcelle (restante ou à venir), alors vous pouvez faire ce que bon vous semble.
Bonjour, je suis sur l’achat d’une grange avec un terrain de 1400m, on voudrais faire avec notre ma fille une division parcellaire pour y construire ca maison. Ma question faut il acheter le terrain ensemble et faire la division ensuite, ou le contraire? Merci beaucoup, cordialement.
Bonjour Éléonore,
Cela dépend de plusieurs critères et principalement de votre fiscalité, sur ce point vous devriez vous tourner vers votre notaire.
En divisant avant, vous obtiendrez deux entités légales et fiscales distinctes, mais des contraintes urbanistiques possiblement plus compliqués (a vérifier) selon le cas.
Donc je ne puis pas vous conseiller l’une ou l’autre des solutions, car pour économiser du temps et de l’argent cela doit passer par une étude de faisabilité architecturale.
C’est très largement préférable pour vous.
Bonjour, nous souhaitons acheter un terrain dont la division parcellaire a été établie il y a presque 3 ans, il y a eu un CU d’établi au début, puis le PLU a changé, est ce que nous pouvons bénéficier tout de même de la reconduction de 1an puis 1an concernant la division parcellaire ?
Merci de votre réponse
Bonjour,
Le certificat d’urbanisme peut être prolongé pour une année sa validité. Une prolongation est possible aussi longtemps que les règles d’urbanisme, les servitudes d’utilité publique et les taxes applicables au terrain n’ont pas changé. Etant donné que le PLU a changé, alors cela n’est pas possible.
Si vous souhaitez déposer une demande de prolongation, elle doit être adressée à la mairie au moins 2 mois avant l’expiration du certificat.
Bonjour, je m’apprête à acquérir une maison sur une unité foncière comportant 2 maisons, et dont la division va ou vient d’être effectuée. Cependant, je vois que la limite du terrain du voisin se trouve à moins d’1 mètre de mes fenêtre en contre-haut. Ce dernier souhaite je le pense amenager un accès voiture et je le crains des emplacements de parking qui se trouveront donc juste au-dessus de ma maison. Or le voisin possède déjà un accès voiture et piéton par le haut de sa maison. Puis-je demander que la division du terrain se fasse à 3 mètres du mur de ma maison? Y a-t-il une loi? Quels sont mes recours? Merci par avance.
Bonjour Anne,
Il n’existe pas de loi quant à la division de parcelles. Seul le PLU peut limiter éventuellement la surface de parcelle pour éviter les mouchoirs de poches, mais rien sur le découpage (enfin pas à ma connaissance).
Par contre, la nuisance ou dit trouble anormal de voisinage quant aux gaz d’échappement pourrait être un argument à mettre en avant.
Voyez avec un avocat comment éventuellement sollicité cet axe pour protéger votre bien.
Espérant avoir répondu à votre question.
Merci pour votre retour. Je vais me rapprocher d’un avocat.
BJ. j’ai signer un compromis de vente d’un térrain a batir rédiger de cette facon.( une Parcelle de térrain a batir D’environ 2670M2) le fait d’avoir mentionner ,Environ si en final le terrain est de 2300M2 que se passe il.Merci d’avance de votre aide
Bonjour,
Il est dangereux de faire ce type d’approximation, vous devez fournir un plan de géomètre présentant la contenance exacte de la parcelle vendue.
Sans quoi vous pourriez devoir rembourser la valeur de la surface différentielle.
Bonjour, ma question concerne la division parcellaire ( en 2 lots). Une fois les deux lots créés, avec no et autorisations mairie, est on tenu de mettre en bordure des 2 parcelles un panneau indiquant cette division (Sans projet de construction) et doit on également le faire constater par huissier ( 3 fois), merci de votre réponse
Bonjour,
Dès lors que vous obtenez une autorisation administrative, celle-ci doit être opposable au tiers et ce panneau affiché de manière réglementaire visible de la voie publique.
Le constat d’huissier est une sécurité permettant de prouver de manière incontestable votre affichage du panneau et le justifier.
Lisez les articles en liens, ils vous aideront à comprendre les tenants et aboutissants ces exigences légales.
Bonjour
Je souhaite séparer un terrain en quatre lot et faire construire deux maisons et vendre deux terrains,la mairie me dit qu’un des terrain devra être un logement sociale même si ils sont séparer les personnes qui achèterons devrons construire un logement sociale cela est vrai ou pas je ne trouve aucun article la dessus, merci.
Bonjour,
Dans le cadre de projets tel que vous le décrivez, il est fort probable que la loi de cohésion sociale adoptée le 13 décembre 2000 s’applique vis à vis.
Je ne sais pas comment votre projet est préparé, mais cela doit être le cas.
Merci pour votre site.
Il y a quelques années, un particulier pouvait faire un division parcellaire tous les 10 ans. Est-ce que cela existe-t-il toujours ? Si je veux diviser en 3 est-ce automatiquement un lotissement ou puis-je le faire après cette purge du délais de 10 ans? Merci
Bonjour Robert,
Les règles ont évoluées et il est à présent exigé un permis d’aménagé selon les zones, certaines conditions de surfaces, divisions et accès.
De plus, si vous divisez votre parcelle en 3, vous devrez une viabilisation et des accès.
Pour finir, les conditions de taxations sont de plus en plus complexes selon Impôts sur les sociétés ou Impôts sur le Revenu.
Je pense que vous devriez missionner un architecte pour une étude de faisabilité architecturale et voir avec lui comment optimiser votre projet.
Bonjour,
Nous avons signé une promesse de vente pour un terrain issu d’une division parcellaire.
En parallèle, nous avons engagé des démarches avec Enedis pour le déplacement d’un poteau électrique situé sur le terrain.
Enedis prend bien en charge le déplacement du poteau à ses frais car il gêne la construction, cependant une partie n’est pas prise en charge concernant le terrassement de câbles électriques.
En effet les câbles du branchement de la maison voisine passe sur notre terrain et cela pose problème pour notre construction.
Il n a était mentionné nulle part l’existence de ces câbles, pas même sur le plan du géomètre pour la division parcellaire.
Qui doit payer ses frais ? Les vendeurs ? Les acheteurs ?
De plus on se demande désormais s’il n y a pas d’autres réseaux comme les télécoms, l’eau, etc.
Est on en droit d’avoir un plan des réseaux souterrains ?
Je précise que bien évidemment aucune servitude n est mentionnée, ni sur notre promesse ni sur l’acte des acheteurs qui ont acheté la maison initiale, après le détachement de parcelle.
En espérant avoir été Claire, je vous remercie pour votre retour.
Bonjour Marine,
Si je comprends bien, vous souhaitez acheter un terrain issu d’une division dans lequel des réseaux sont enterrés et desservent d’autres terrain, mais vous ne savez pas ou ceux-ci sont situés, est-ce bien cela ?
Dans ce cas, il est bien évident que tous les frais inhérents à la recherche, aux marquages et signalisations de ces réseaux doivent être au frais du vendeur… car ils doit informé clairement l’acheteur des contraintes de ce qu’il achète sinon cela pourrait être qualifié de dole (c’est à dire vice caché).
En ce qui concerne ENEDIS, ils n’interviennent pas sur les propriétés privés sur les réseaux enterrés, trop de risque, il faut donc « très souvent » faire appelle à une entreprise pour ces travaux.
Bonjour, super ce site
je vends une parcelle car ma propriété est trop grande à entretenir. La parcelle est déjà définie au niveau surface. Elle est classée terrain à construire . Ses limites sont définies par la voie publique et un large fossé. Pour établir le bornage et la déclaration, le géomètre demande 5000 euros, je trouve ça très exagéré. Que contient cette déclaration, est ce que je suis habilité à la faire , Où puis je trouver un modèle ? je précise que j’étais conseil juridique avant d’être retraitée et ça me parait pas sorcier …
merci d’avance
Bonjour France,
Ravi que vous trouviez mon site intéressant et que vous ayez pris le temps de me solliciter.
En ce qui concerne votre demande, vous n’avez d’autre choix que de passer par un géomètre expert, afin qu’il effectue un bornage contradictoire.
Seule cette profession est habilité à réaliser ces actes qui deviennent incontestable d’un point de vue juridique dès lors que les parties les ont signées (vous savez de quoi je parle, j’imagine 😉 )
Donc, même si cela vous paraît être accessible et de vos compétences, sauf à devenir géomètre, vous devez en passer par là.
Si la rémunération vous semble trop élevée, sollicitez d’autres géomètres en précisant les mêmes points devisés, pour pouvoir effectuer un comparatif correct.
Est-ce plus clair pour vous ?
Au plaisir de vous lire.
Bonjour,
Nous avons acheté un bas de villa dans une copropriété avec jouissance exclusive d’une partie du terrain. Le second copropriétaire a effectué, avec notre accord et sous réserve qu’il demeure notre droit à construire, des extensions sur le terrain qui est lui aussi en copropriété. Or, nous venons de découvrir qu’il a utilisé tout le COS du terrain et qu’il ne nous reste plus rien! Une division de terrain est-elle souhaitable pour régler ce problème de COS »perdu », sinon que faire?
Merci par avance pour votre retour
Bonjour,
Si le dit terrain est en copropriété, alors celui-ci fera partie de l’entité global de la copropriété avec les contraintes que cela génère.
Si a contrario, un terrain est issu d’une division, il faut vérifier quelles sont les possibilités de bâtir en terme de constructibilité.
En d’autres termes, si le copropriétaire ayant obtenu l’accord en AG a bâti dans son bon droit et que vous ne pouvez pas détacher une parcelle libre, alors vous n’avez plus droit à rien apparemment.
Il eut fallu s’assurer que vos droits à bâtir étaient bien conservés avant de donner votre accord final.
bjr! nous sommes deux soeurs voulant faire l,acquisition d’un terrain de 910m2 avec deux maisons existantes ! nous voulons diviser le terrain pour que chacunes se retrouve bien chez soi. pouvons nous le faire dés le compromis signé? vers qui se tourner pour les metrages, geometre? et ou faire enregistrer cette division? bref je n’y comprend rien! chacune veut faire donc son credit perso avec un apport perso mais il s’agit pour l’instant d’un seul bien sur lequel se trouve deux maisons! un credit unique serait peut etre mieux avec le meme apport chacune? qu »elle est la meilleure solution d’apres vous? merci bcoup par avance
Bonjour,
Premièrement, en ce qui concerne le bornage et la division c’est auprès d’un géomètre qu’il vous faut vos tourner.
Celui-ci réalisera pour vous les démarches nécessaires à l’arpentage et au dépôt des demandes d’enregistrement auprès des services fiscaux.
En ce qui concerne à présent le crédit et les frais inhérents, le mieux serait de vous tourner vers un conseillé patrimonial fiscaliste afin qu’il vous oriente sur la meilleure solution en rapport avec vos statut respectifs (à vous et votre soeur) et ainsi éviter de payer des taxes trop importantes.
Le bon phasage de l’achat et de la division dépendra de plusieurs facteurs. Donc prenez également conseils auprès de votre notaire pour étudier toutes les pistes.
Est-ce que chaque maisons dispose de ces propres réseaux (électricité, téléphone, eau et assainissement) ou pas ?
Bonjour ,
Je suis propriétaire d’une maison avec un jardin sur lequel je voudrais construire, puis revendre la maison actuelle pour habiter la nouvelle construction. Je me demande si je dois diviser le terrain puis construire ou bien construire et diviser en fin de construction,cette derniere solution pouvant etre risquée je ne sais pas. Quelle est la demarche habituellement selon vous ? ,ou celle qui est la plus sur, par avance merci de vos conseils
Bonjour Laurent,
Cela dépend de plusieurs cadre, mais si le PLU est favorable ainsi que les règles s’appliquant à votre bien + au futur, il est préférable de diviser la parcelle pour créer une entité indépendante dès le départ.
Ainsi ayant une parcelle numéroté et portant ses propres contraintes vous pourrez gérer plus aisément les taxes et diverses possibilités de reventes.
Ceci est la démarche standard.
Si au contraire, le projet ne peut être réalisé via une division initiale, alors il faut étudier soigneusement le positionnement du projet pour éviter les taxations importantes et problématiques d’accès aux réseaux concessionnaires.
La meilleure des solutions dans votre position serait de faire réaliser une étude de faisabilité architecturale, qui vous permettra de trouver le bon axe pour partir du bon pied.
Nous pouvons également vous proposer une mission de conseils en ligne pour dégrossir les interrogations, cela est rapide, simple et efficace.
Dans le cas d’une division parcellaire, les normes PLU (UD2) s’appliquent t’elles à la construction existante ? COS par exemple (40%) – hauteur & longueur de la construction existante pour le chemin d’accès – classé actuellement en servitude de passage ?
Bonjour,
Depuis la loi ALUR, le COS a été supprimé est n’est plus utilisable sur les commune sous PLU en zone Urbaine.
Les espaces soumis à des servitudes d’une parcelle font partie intégrante de la parcelle est ont un statut identique au reste sauf que l’usage est différencié par acte notarié.
Bonjour, nous somme dans un hameau privé de 80 copropriétaires, la règlementation du hameau interdit de diviser une parcelle à moins de 1500m² il faut donc un minima de 3000 m² pour diviser cette parcelle. cependant la loi allure autorise cette division. Cette loi prévôt elle sur le règlement de copropriété? Merci beaucoup pour votre aide
Bonjour Tatiana,
Si votre bien est situé dans un lotissement dont une ASL est existante, dont les assemblées générales et les réglementations spécifiques sont maintenues alors vous devez vous y contraindre.
Par contre, si aucune association et assemblée n’existent et que le « hameau » est lié à la règle du PLU et aux lois, alors cela est tout autre.
Dans quel cas est votre bien ?
bonjour,
J’ai une parcelle de 851 m2 avec un COS de 0.30.
Nous avons 1/4 d’un chemin d’accès de 553m2.
A ce jour nous avons 239m2 d’emprise au sol sur les 255.3 autorisés pour notre terrain .
je souhaite faire une piscine de 32m2 seulement il me reste 16.3 m2 d’emprise au sol. Pouvons nous bénéficier d’un dépassement du cos en incluant le 1/4 le chemin? merci
Bonjour,
C’est étrange que le COS soit encore appliqué, les Coefficient d’Occupation du Sol est normalement supprimé. Etes vous en zone soumise à PLU ?
En ce qui concerne l’Emprise au sol limitée, il faut définir quelle est la nature juridique de cette partie de chemin.
Pourriez-vous m’en dire plus sur ce qui est écrit sur votre acte notarié concernant ce chemin ?
Bonjour merci de votre réponse.
Oui dans ma zone il y a un PLU dont le cos pour nous est de 0.30. Pour info notre commune est Beaune dans le 21200.
Ce chemin est en indivision nous avons 1/4. (un chemin pour 4 terrains).
Merci d’avance
isabelle
Bonjour Isabelle,
Si vous êtes soumise à un PLU, le COS a été supprimé, donc a priori, vous ne devriez pas avoir à vous y reporter.
C’est ce qui est donné par le gouvernement depuis 2014.
En ce qui concerne le chemin, si celui-ci passe sur votre parcelle, si celui-ci est contigue à celle-ci ET vous appartient pour partie dans les actes notariés (ce qui semble être le cas); alors vous bénéficiez de sa surface.
Par contre, il va vous falloir être extrêmement claire et limpide dans la création de votre dossier de demande d’autorisation afin de ne pas « mal » orienter l’instructeur.
Merci beaucoup de votre réponse
Le chemin nous appartient pour 1/4 et il passe à coté de mon terrain pour de servir 3 autres terrains et le mien.
Auriez vous une source officielle à me transmettre concernant cette régle? pour faire valoir notre droit au service urbanisme.
Merci d’avance
isabelle
Bonjour Isabelle,
Il faudrait pour cela que vous vous tourniez vers un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme, je n’ai pas accès à toutes les jurisprudences en la matière.
Mais il est de notoriété public que la jouissance d’une surface destinée à recevoir un droit de passage, ne déduit aucunement cette même surface de la parcelle à la propriété.
Votre propriété pleine et entière est calculée y compris ce droit octroyé à autrui, certes mais ne vous en dépossède pas.
Autre option, demandez un écrit à votre notaire précisant que cette surface n’est pas déductible.
Ce type de droit impose parfois des reculs ou des impossibilités de bâtir, mais ne peuvent aucunement réduire la surface de votre parcelle pour tous les calculs liés aux CES ou autres coefficients.
Bonjour
Pour procéder à la demande d’un détachement parcellaire, dois-je attendre la fin de la purge de tous recours de mon PC ou dois-je attendre la conformité de la fin de ma construction?
je vous remercie
Bonjour Laurent,
Vous disposez d’un terrain sur lequel vous avez déposé une demande de permis de construire, cette parcelle est grande et vous souhaitez détacher une partie pour la revendre ?
Est-ce cela le scénario envisagé pour votre terrain ?
Bonjour,
Nous souhaiterions acheter un terrain de 1500m2 à 2 couples, pour y construire ensuite 2 maisons jumelées par le garage. Afin d’être indépendants au niveau administratif et financier, doit on demander au propriétaire la division avant la vente du terrain? (En prenant à notre charge le frais de géomètre et autres taxes éventuelles?). Ou la construction de maisons mitoyennes implique-t-elle une division parcellaire dans l’aprés coup? Merci pour votre aide.
Bonjour Delphine,
La meilleure chose à faire selon moi serait de faire diviser les terrains avant afin que vous puissiez déposer deux demande de permis de construire séparés (si la réglementation permet de construire en limite séparative), si cela n’est pas le cas, alors il faudrait réfléchir autrement.
Le plus simple serait d’étudier le PLU ou la réglementation s’appliquant au terrain pour définir quel axe est préférable pour vous.
Mais partons dans l’hypothèse positive, alors le mieux étant que vous soyez chacun chez vous dès le départ, ainsi que ce soit pour les taxations ou autres problématiques financières, cela sera plus limpide et évitera les comptes d’apothicaires à faire ensuite.
Avez-vous étudier la réglementation pour savoir si le projet de maison jumelé serait réellement compatible avec le terrain en question ?
Bonjour Laurent et Delphine,
Laurent j’aiun projet un peu similaire à celui de Delphine dans la mesure où je cherche à acheter un terrain pour construire 2 maisons mitoyennes. A la différence que ça sera dans un but locatif puis de revente. C’est à dire que je mettrai en location les 2 maisons dans un premier temps (5-6ans) puis j’en revendrai une pour amortir le crédit de la première qui restera en location.
Avant tout, dans quelle rubrique du PLU se trouvent les informations relatives aux possibilités de division d’une parcelle?
Puis dans le cas où je ne trouverais pas d’information dans le PLU, quelle règle s’applique?
Puis dans le cas où cela serait possible, comment procéder selon vous? Une fois propriétaire du terrain, faut-il déposer un permis de construire valant division, ou construire les 2 maisons d’un bloc puis faire diviser la parcelle?
Vos conseils me seront d’une grande aide dans mes recherches de terrains, puis pour ne pas planter le projet..
Merci d’avance.
Bonjour,
Un projet de division dans le but d’un investissement, il est important de ne pas se tromper effectivement.
Dans les PLU vous avez les règles sur la densité il vous faut surtout lire les articles 5,8 et 9.
Mais les articles 13 et 14 peuvent aussi limiter la constructibilité.
Pour un projet comme le votre, une simple lecture du PLU ne suffit pas, il vous faudra vérifier plus de choses encore, comme l’accessibilité.
Autre conseil, si vous avez la possibilité et la parcelle initiale le permet, divisez au départ ainsi les permis seront différenciés, les réseaux aussi et pour une revente future tout sera plus simple.
Espérant avoir éclairé votre démarche, si besoin était, rappelez vous que nous proposons des études de faisabilité architecturale pour éviter les erreurs qui coutent chères.
Bonjour, jai acheter il y a 3 ans avec mon frère une parcelle avec 2 maisons dessus pour le prix de 240000€.
Aujourd’hui je souhaite diviser la parcelle afin de revendre ma maison.
Jai contacter un geometre pour la separation au cadastre.
Les frais de notaire sont de 2,5%, mais de quelle prix ? Faut til que je refasse estimer la parcelle et ces 2 maisons, ou puis-je reprendre mon prix d’achat de 240000€ ?
Merci pour vos réponses je suis perdu.
Bonjour,
En général, le pourcentage s’applique à la valeur du bien vendu. Donc je dirais que si la parcelle à vendre est divisée, c’est celle-ci dont il s’agit.
Il serait illogique de vous faire payer sur les deux biens alors que vous n’en vendez qu’un seul non ?
Bonjour, merci pour votre reponse, je reviens vers vous car jai eu le devis du notaire:
Je vous remet les détailles :
-Achat dun terrain avec 2 maison dessus en 2016 a 240.000e .
-Estimation recente du terrain avec les 2 maison 430.000e.
-Estimation 1ere maison : 270.000e
– estimation 2eme maison 300.000.
Le notaire a calculer les frais a 20.500e a partir du prix des 2 maisons additionner..
Il me semble que cela fait tres chere pour diviser une parcelle… un autre notaire ma mis 24.000e… je ne sais plus comment faire….
Aparament il nest pas possible de reprendre le prix de base de l’achat a 240.000e… je trouve cela dommage mais je ne comprend pas comment ils font leur calculs… pour moi meme si lon prend les 2 maison additionner 270+300=570.000€/2.5%= 14250e de frais ou alors si lon prend la nouvelle estimation du terrain : 430000/2.5%=10750e de frais…
Je ne sais plus comment faire mais je trouve cela abusé.
Aidez moi svp
Bonjour,
Au regard des retours que vous avez eu, il serait peut être intéressant pour vous de vous tourner vers l’ADIL la plus proche de chez vous pour rencontrer des experts dans le domaine ou de prendre contact avec un gestionnaire de patrimoine qui est aussi spécialisé dans l’optimisation fiscal.
Ainsi vous obtiendrez une réponse plus orientée vers votre propre intérêt.
Bonjour,
Est-il possible d’acheter un terrain de 2200m2 et ensuite le diviser en 4 terrains (525m2) pour de la revente individuelle?
Bonjour,
Tout est possible, sauf si la réglementation l’interdit ou les conditions d’accès rendent la division impossible.
Plusieurs cas sont possible et les conditions de réalisations sont différentes selon la configuration des lieux.
Vous pourriez soit réaliser un lotissement (ce qui implique des assurances et des frais) qui permet de vendre plus cher un lot, soit de vendre des lots individuels sans viabilisation, mais pour cela il faut que le contexte s’y prête.
Dans tous les cas, je vous conseillerais de missionner un architecte pour l’établissement d’une étude de faisabilité architecturale avant toutes choses.
Voir même avant d’acheter le bien ou signer quoi que ce soit.
Bonjour Monsieur,
J’envisage d’acheter un terrain de 2450m² afin de le parcelliser, d’en garder une parcelle pour moi de 1200m² et de vendre la ou les deux autres car le prix initial du terrain entier est trop élevé pour moi et ne me permet pas de faire construire ma maison sans revente de parcelle.
En tant que particulier, avons nous le droit de faire cette démarche ou faut il être lotisseur ? est ce vraiment très compliqué et y a t’il des pièges à éviter.
Pensez-vous que ça soit très risqué sachant qu’il me faudrait un prêt relais étant propriétaire de ma maison actuelle ? Merci. Bonne journée.
Bonjour,
Plusieurs cas se présentent à vous.
Selon ce que vous souhaitez faire, ce que vous pouvez ou pas financer et ce qu’impose la réglementation au regard du nombre de lots à créer.
Ainsi, pour éviter toute erreurs qui pourraient être pénalisante, une étude de faisabilité architecturale me semble la solution pour vous.
Le lotissement via un permis d’aménager s’impose sur plusieurs critères, réseaux, accès, voiries et autres.
La complexité réside dans la nécessité (suivant la configuration du terrain, de la topographie et des réseaux à créer ou pas) d’optimiser le projet pour que les dépenses soient limitées pour vous et ainsi tirer le bénéfice de cette potentielle revente.
Il existe toujours des risques, mais afin de limiter ceux-ci il est conseiller d’analyser toutes les solutions, solliciter les services d’instructions pour obtenir une réponse claire et écrite.
Si vous n’êtes pas habitué(e) à ce type de démarches, faites vous accompagner par un architecte, vous gagnerez en tranquillité.
bonjour
peux t on diviser un terrain, y faire construire une maison, appartenant aux grands parents (le grand père), obtenir un numéro de cadastre sans passer par un notaire et ne pas demander l’accord de l’ensemble des futurs héritiers en sachant déjà que l’un deux est décédé (le grand père) depuis plusieurs années, ces grands parents ont eu 3 enfants (Dont deux décédés)
bien cordialement,
Bonjour,
Toutes les situations sont envisageables.
Une division de parcelle ou division foncière n’a pas besoin d’être actée par un notaire.
Une intervention d’un géomètre suffit à déposer une demande officielle auprès des services administratifs et fiscaux et le tour est joué.
En ce qui concerne les actes d’ordre privé, les services de l’administration ne s’en mêlent pas et c’est mieux ainsi, donc si le demandeur n’informe pas les autres personnes concernées, rien ne sera annoncé.
Quel est votre problématique ?
Bonjour,
mon voisin viens de faire l’acquisition de son bien suite à une vente aux enchères, une société x avait fait la demande de détachement d’une parcelle il y a 3 ans. Ne pouvant proroger cette demande de détachement, la société x à demandé a la mairie l’achèvement de ce détachement alors que la bien était saisi par la banque.
La mairie a autorisé ce détachement avant le vente aux enchères.
C’est une société y qui a acheté le bien et compte construire sur la parcelle détachée.
Y-a-t-il un recours envisageable auprès de la mairie pour annulation de l’achèvement des travaux ?
Bonjour,
Pour quelle raison souhaitez vous l’annulation de cette division ?
La question est là.
A vous lire.
Pour enter la construction de 2 maisons avec vue donnant chez moi!
Bonjour,
En zone dite « tendue », si les distances liées au code civil sont respectées, il est fort à parier que le recours ne soit pas recevable.
Contactez un avocat et demandez lui conseils avant d’engager quoi que ce soit… cela sera préférable pour vous.
Bonjour,
Mes parents possèdent un terrain où est construit leur maison RP, le terrain avait été divisé pour me donner une partie afin que je construise ma maison. (Donation chez notaire) (2 numéro de lots et servitudes ont été crééés lors de cette donation).
Aujourd’hui ils souhaitent refaire une nouvelle division parcellaire mais en 3. pour donner a mon frère sa part de terrain. Donc le premier terrain de départ serait rediviser en 3 parts égales et non plus en 2 comme actuellement.
Le terrain est constructible dans son intégralité.
Mon frère insiste pour faire une division parcellaire mais je ne comprends pas la finalité pouvez vous m’éclairer sur ce point.
Autre question quels avantages et inconvénients cela me procurerait de valider cette nouvelle division ?
Faut-il faire une déclaration à la mairie ? Cette dernière peut-elle s’y opposer ?
Le géomètre contacter pour cette division n’a pas abordé ce type de sujet avec mes parents.
Merci pour votre retour.
Bonjour,
La division parcellaire permet d’octroyer des droits à chaque parcelle indépendamment des autres.
Ainsi (selon la configuration) les parcelles peuvent bénéficier d’une facilité accrue de construction ou pas.
Pour savoir que faire, il faut bien étudier les lieux et la configuration pour s’assurer que les réseaux et autres contraintes ne provoqueront pas un risque d’inconstructibilité.
Il est à proscrire si possibles les servitudes de tréfonds ou autres contraintes pénalisant la/les parcelle(s).
La mairie peut s’opposer à une division si elle considère celle-ci comme dangereuse, mais ne se prononcera pas sur de l’illogisme qui imposera ou provoquera une inconstructibilité partielle ou totale.
Le géomètre n’a pas nature à considérer toutes les informations, si vous ne lui demandez pas conseils ou n’allez pas vers un professionnel comme vous le faites, vous n’obtiendrez pas de réponses.
IL faut bien analyser les tenants et aboutissants de cette demande de votre frère pour affirmer ou infirmer cette requête.
Nous sommes moi et ma compagne en indivision et nous avons décidé de parcelliser notre propriété pour avoir notre part légale.
Nous avons obtenu la servitude de passage pour accéder à la partie qui sera détachée (acte chez le notaire signé) .
Nous avons obtenu par géomètre expert les nouveaux numéros des parcelles le bornage est fait tout est ok .
Combien de temps cela va prendre au notaire pour établir l’acte notarié puis signature stipulant que nous sommes chacun seul propriétaire de notre lot ?
Merci pour votre réponse;
Bonjour,
Le délai légal d’enregistrement est variable.
Pour connaître les délais seul le notaire pourra vous les fournir.
Vous pouvez le solliciter, il vous informera sur le processus qu’il a dû enclencher et faire en sorte que tout soit acté en bonne et due forme légalement.
Bonjour,
Nous allons signer un promesse de vente d’une maison sur un terrain qui va être divisé, le vendeur nous a dit que ceci est en cours…
Pouvez-vous nous conseiller à quoi nous devons faire attention ? Car nous avons peur que cette division soit refusé, comment cela se passe pour nous pour la suite concernant la vente du bien, du dépôt de garantie ?
Dans l’attente de vous lire,
Cordialement
Bonjour,
Premièrement, il vous faut vérifier avant de signer, même si cela est un peu complexe lors du rendez-vous, que tout soit bien rédigé en votre faveur et pas seulement pour le vendeur.
Il y a beaucoup de choses à vérifier, mais principalement, il faut vous assurer que tout est bien borné, acté et que les services fiscaux ont pris en compte cette division à la charge du vendeur.
Vous devez aussi vous assurer qu’aucune servitude de quelques nature existe ou est inscrite pour ne pas que vous soyez redevable et soyez simplement chez vous.
Pour pouvoir récupérer éventuellement votre dépôt de garantie, il vous faut faire inscrire des clauses suspensives.
En général, l’obtention du prêt en est une, mais vous pouvez en faire ajouter.
Comme une confirmation écrite des services fiscaux et administratifs qui confirme que le terrain est bien totalement indépendant et dont la division est actée.
Prenez le temps de lire et ne signez rien (vraiment ne signez rien) si vous avez un doute ou ne comprenez pas quelques chose.
Il est parfois préférable de reporter une signature plutôt que d’avoir des doutes ou vous retrouver dans une mauvaise situation.
Merci pour votre réponse rapide !
J’ai eu plus d’information concernant cette division parcellaire. Ils nous ont dit qu’étant donné que l’autre terrain ne va pas être constructible, la division parcellaire se fera sans aucun problème, sans déclaration préalable à la mairie et que personne ne peux s’y opposer, vous confirmez leur dire ?
Cordialement
Bonjour,
Je ne puis aucunement confirmer quoi que ce soit concernant des dires qui ont été prononcés sans ma présence.
Je vous informe simplement qu’il faut toujours être vigilant et demander des preuves écrites. Seuls des documents pourront être utilisés devant une juridiction judiciaire ou autre.
« Les écrits restent, les paroles volent »
A vous de décider ce qu’il vous faut obtenir ou pas, mais ne croyez que ce que vous voyez et que l’on vous laisse en pièces justificatives.
C’est la base surtout lorsque des sommes importantes sont en jeux.
Bonjour, Monsieur l’Architecte
Il s’agit de la succession de papa.
Suite à une longue procédure judiciaire, très compliquée, après de nombreuses expertises, Il y a eu une première division, avec la concubine de notre père
(non mariée), qui a obtenu un legs particulier conséquent.
Nous sommes trois enfants. Pour ne pas retourner en justice, je tente d’obtenir, à l’amiable, le partage en trois d’un terrain que la justice nous laisse en indivision (2000m2, constructibles, dans le Gard).
Espérant que je cède ma part, mon frère s’y opposait.
Après plus de 11 ans, je reçois une proposition de partage, par e biais de son notaire : Il décide de garder en indivision, avec ma sœur ainée, les 2/3, du terrain, situé en amont, et, de me laisser, la parcelle du bas, qui est boisée.
Il s’agit d’un terrain en pente, la partie haute étant une ancienne décharge..
J’ai trouvé quelques articles à ce sujet, mais c’est trop technique.
Auriez vous la gentillesse de me dire, quelles sont, les contraintes, les précautions, et, les garanties, à prendre avant de donner mon accord,
Que pouvez me dire, à propos du PLU, du, COS, du Cub ? d’une étude sur la nature du sol, des eaux de ruissellement, d’un mur de soutènement ?
Je n’obtiens pas de réponse du notaire, quand à la nature de leur projet.
Je pense que mon frère, et, ma sœur, ont passé un accord avec le promoteur, qui, a deux reprises me demandait si je céderais ma part, pour la construction d’un lotissement sur la totalité du terrain, les 2000m2…
Pouvez vous me dire, la différence entre la vente à un promoteur, pour la construction d’un lotissement, et, la vente à un particulier ,
Je vous remercie par avance pour les conseils que vous pourrez m’apporter.
Cordialement.
LAC
Bonjour,
Je vous remercie de me solliciter ainsi, mais vos questions sont nombreuses et multiples.
Le PLU définit les régles de constructibilité du terrain via une zone, le COS n’existe plus si la commune est sous PLU.
Concernant un CUb, cela sert à concrétiser un projet succinct et le proposer aux services instructeurs pour qu’ils répondent par écrit sur les tenants et aboutissants de votre projet.
L’étude de sol elle sert à définir les contraintes de résistance du sol et éviter que l’ouvrage ne se dégrade suite à un mauvais positionnement en profondeur ou dimensionnement des fondations.
Concernant les eaux et le ruissellement, c’est en analysant les lieux que vous pourrez en déterminer quels sont les contraintes inhérentes à cela.
Un mur de soutènement sert à tenir les terres et doit être en relation avec le projet et la nature du sol (cf. étude de sol).
En ce qui concerne la différence entre un promoteur et un particulier, l’un est un professionnel de la construction cherchant à optimiser la rentabilité, le second recherche en général un lieu où il peut se sentir bien et tranquille.
Donc deux visions opposées, même si le particulier a bien évidemment un regard bien veillant sur sont portefeuille aussi.
Espérant avoir répondu clairement à votre questionnement.
SI cela n’est pas le cas, revenez ici même sur le blog pour compléter votre question.
Bonjour,
J’ai acheté une maison en 2010 à une agence immobilière.
Ma maison est une maison de ville avec une cour qui était à l’époque déjà clôturé aux soins de l’agence qui est propriétaire aussi du terrain à coté de ma cour sur lequel ils ont fait construire un lotissement.
Il y a quelques jours je viens de me rendre compte après avoir consulté le cadastre et mon acte notarié que je suis propriétaire la parcelle 1215 mais qu’une partie de ma cour est sur partie de la parcelle 1216 dont l’agence est propriétaire.
Le reste de la parcelle servant d’accès au lotissement et d’espace vert.
J’ai pris contact avec l’agence pour l’instant pas de réponse mais je souhaitais me renseigner en avant des démarches à entreprendre.
Par avance merci.
Bonjour,
Qu’est-ce qui vous gêne ?
La cour est amputée d’une partie de sa surface est-cela ?
C’est exactement cela je ne suis pas propriétaire au niveau du cadastre de la totalité de ma cour.
J’ai eu une réponse entre temps l’agence qui m’a vendu la maison et construit le lotissement a revendu depuis le lotissement qui est géré par un syndic de copropriété je dois donc me débrouiller avec eux alors qu’ils ne sont pas la cause du problème initiale..
Le géomètre qui a suivi la construction du lotissement et donc la clôture du terrain a reconnu qu’il avait clôturé au plus logique mais qu’une division parcellaire aurait du être fait…
Maintenant que dois je faire? faire la division ? et qui en a la charge FINANCIERE?
Bonjour,
La discussion avec les autres copropriétaires risque d’être compliquée.
Il faut savoir amener les choses et axer le discours vers une économie financière pour eux si vous récupérez la totalité de la cour.
Les autres copropriétaires doivent passer par cette cour pour accéder à leurs biens ou est-ce totalement détachable ?
Y a-t-il des réseaux enterrés ? car cela pourrait engendré des contraintes de servitudes de tréfonds.
La partie de la cour qui est à vous possède un numéro indépendant au cadastre, si cela est le cas, il faudrait voir avec le notaire qu’elles sont les possibilités juridiques de clarifier les choses.
Concernant la charge financière c’est en général la personne qui demande qui doit payer.
Mon père est sur le point de partager son terrain
Pour ses enfants, maintenant on aimerait savoir si le géomètre peut tracer sur le plan le partage avec la même superficie pour tout le monde, et faire valoir ce plan au notaire, sans l’implantation. Merci d’avance pour votre reponse
Bonjour,
Vous souhaitez savoir si un géomètre peut réaliser un projet de division sans que ces mêmes divisions ne soient bornées ?
Et utiliser ce document devant un notaire. Est-ce bien cela votre question ?
A vous lire,
Oui
Oui, c’est cela
Bonjour,
Je pense que tout est envisageable, mais il faudra donc que le notaire précise bien que ce document n’est qu’indicatif et que les éléments définitifs de divisions seront pris en compte dès lors que le bornage sera réalisé et acté auprès des services de l’état.
Bonjour,
J’ai acheté une maison à usage d’habitation comprenant 5 logements.
Elle est implantée sur une parcelle et je suis également propriétaire du terrain attenant sur lequel se trouve les garages.
Ces deux parcelles sont desservies par deux accès différents.
Il se trouve que la parcelle contenant les garages étant suffisamment grande, je souhaiterai en diviser une partie pour la revendre aux voisins (je précise qu’ils ne souhaitent pas construire dessus).
J’ai déposé une déclaration préalable pour les travaux de la maison et des garages qui m’a été refusé car j’ai déjà édifié le mur de séparation avec les voisins.
Le maire prétends que le mur n’a pas un recul de 4m par rapport aux limites séparatives et me refuse ma DP. Il m’informe également que la division de parcelle ne sera pas acceptée car je n’aurai plus 50% d’espaces verts.
Or, il n’y avait déjà pas 50% d’espaces verts sur l’existant. De plus, il restera 50% d’espaces verts sur la parcelle contenant les garages mais pas celle contenant la maison.
Ont ils le droit de m’imposer 50% d’espaces verts sur l’ensemble des deux parcelles même si celles-ci sont bien distinctes ?
Avec mes remerciements
Bonjour,
Après lecture de votre descriptif de situation, il semblerait que la nature du refus réside dans la construction du mur de manière non conforme au PLU.
Tant que cette situation n’est pas réglée, il est fort probable que toutes demandes d’autorisations se verra refusée.
La loi en France est ainsi faite.
Concernant le Coefficient d’Emprise au Sol et Espaces verts, il faudrait étudier précisement le découpage et le PLU pour déterminer pourquoi cette réserve est faite.
Bonjour,
Merci beaucoup pour votre retour.
En effet, le refus de la DP concerne le mur car ils sont tout à fait partant pour le reste des travaux.
Voici donc le motif du refus « « La distance (d) comptée horizontalement de tout point d’une construction ou installation au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d’altitude (h) entre ces deux points (d > h/2), sans pouvoir être inférieure à 4 m.»
Or, dans le PLU, il est stipulé que :
« Les constructions et installations sont admises entre 0 et 4 m de la limite séparative dans les cas suivants :
Constructions annexes non accolées au bâtiment principal, à usage de dépendances dont la hauteur maximum n’excède pas 3,5 m, et la longueur cumulée des façades ou des toitures bordant ou en vis-à-vis des propriétés privées voisines ne dépasse pas 12 m, sans qu’aucune façade ni toiture ne dépasse 8 m »
Peut-on faire valoir ce mur, considéré comme une construction par la mairie, comme construction non accolée au bâtiment, inférieure à 3.5m de haut et inférieure à 12m linéaire ?
Est-ce interdit de construire un mur sur son propre terrain ?
Sachant que la parcelle a détacher (environ 230m²) ne peut pas être constructible ni par moi ni par mon voisin en raison du pourcentage d’espaces verts, elle restera donc toujours perméable, il y a t’il une solution pour pouvoir quand même leur céder celle-ci ?
Dernièrement est-il possible de redéposer une DP uniquement sur la parcelle de la maison pour les travaux et une autre DP pour la parcelle contenant les garages et le terrain? si elles ont deux accès distincts pourquoi la mairie m’impose de les lier pour tout opération de rénovation ?
Je vous remercie par avance pour vos précieux conseils.
Bonjour,
Première chose, les clôtures, murs et autres ouvrages sont soumis aux mêmes règles de reculs et calculs.
Donc non, il n’est pas possible de bâtir un mur chez soi sans se conformer au PLU. Un mur n’est pas une annexe.
La scission et la vente ne devrait pas poser de problèmes car la mairie ne peut s’opposer à celle-ci SAUF si la réglementation applicable précise cette situation.
En terme de droit, ce qu’y n’est pas interdit est autorisé de fait.
Si vraiment le dossier est bien ficelé en bonne et due forme, vos devriez obtenir ce que vous souhaitez.
Le litige du mur est un obstacle, il suffirait de trouver la résolution de ce point pour libérer la suite.
Bonjour,
Merci pour vos rapides réponses qui sont très explicites et professionnelles.
En résumé:
1/ Je re-dépose une DP pour les travaux de la maison sur l’unique parcelle sur laquelle elle est bâtie ?
La mairie a t’elle le droit de me refuser mes travaux de rénovation si je ne fait pas mention du mur ?
2/ Je dépose ensuite une demande de division parcellaire pour vendre la parcelle, par quel document puis-je le faire en sachant qu’il n’y aura pas de constructions derrière ?
La mairie peut-elle me refuser ma division parcellaire à cause des espaces verts?
Si elle accepte celle-ci, mon mur devient un mur de clôture et devrait donc être accepté par la mairie.
Merci d’avance.
Bonjour,
Ce qu’il vous faut faire c’est de régulariser le mur qui est bloquant.
La mairie a la droit de bloquer toutes démarches si un ouvrage litigieux existe.
Il n’y a pas de solutions et résolutions tant que vous ne résolvez pas ce problème.
Concernant la division, il est possible de réduire une parcelle (selon les règles du PLU pour la constructibilité, à vérifier donc).
En diminuant la surface de parcelle et supprimant le ratio d’espace verts, toutes évolution du bien risquera d’être gelée… c’est tout de même bloquant de manière importante.
Prenez bien le temps de réfléchir avant.
bonjour,
je suis propriétaire d’un terrain de 1950m2 avec une façade de 20.50m en zone bâtiment de France.
je souhaiterais diviser ce terrain en deux lot:
-1 lot:
lot avant avec maison existante de 80m2 sur terrain d’une surface de 450m2 et d’une façade de 16.90m sur rue
-2 lot:
lot arrière terrain en drapeau façade de 3.60m sur rue,une allée prive de la rue jusqu’au derrière du lot 1,pour construire ma maison sur les 1500m2 restant(1200m2 constructible 300m2 en zone N)
Mes question sont les suivantes:
quel sont les possibilité d’avoir un refus sur ce type de projet?
La future construction sera a 35m de la rue et le PLU dit :
Les constructions neuves sur terrain nu doivent être implantées en totalité dans une bande comprise entre 5 et 30m comptés
depuis la limite avec la voie de desserte. La valeur de 30m pourra être dépassée si la surface du terrain est supérieure à
1500m²
mon terrain fait 1200 en constructible et le reste non donc compte t’il l’ensemble du terrain ?
je vais me servir d’un permis d’aménager pour faire cette demande je suis bien avec le bon document ?
merci
Bonjour,
Avant toutes choses, il serait préférable pour vous de déposer une demande de certificat d’urbanisme opérationnel, ainsi vous gagnerez du temps sur l’instruction.
L’administration étudiera votre projet et se prononcera sur les possibles lectures de distances et autres.
En lecture directe sans connaitre le lieu exact et les configurations de desserte, SI la parcelle est à plus de 30m et n’a pas la surface nécessaire de 1500m2 exigée, j’ai bien peur que vous n’ayez pas de bonnes nouvelles.
La constructibilité se calcul sur la parcelle concernée et une interprétation quant au rattachement des 300m2 dans la zone N me semble tendue.
C’est pour cela qu’il vous faudrait mieux déposer une demande de CUb pour que l’administration se positionne par écrit.
J’insiste un peu là dessus, mais si vous posez la question à un/une instructeur/rice il est possible qu’oralement il accepte, mais par la suite en commission d’urbanisme votre dossier soit rejeté.
Vous aurez alors perdu du temps et de l’argent.
Donc autant poser les bonnes questions officiellement via un CUb.
Bonjour,
On vient de répondre négativement à un certificat d’urbanisme opérationnel que j’avais déposé.
Les faits sont les suivants. Un propriétaire est d’accord pour me louer un terrain nu afin que j’y construise une station de lavage auto.
Ce terrain est composé de deux parcelles cadastrées, d’une surface totale de 1000m2.
Pour respecter le PLU qui exige 20% d’éspaces verts, j’avais prévu 200m2 d’espaces verts.
Or, attenant à ce terrain, le propriétaire en possède un autre d’une surface de 1500 m2 ( sur lequel se trouve un gros bâtiment industriel ), quasiment dépourvu de tout espace vert.
Cet autre terrain est composé d’une seule parcelle, cadastrée.
Le motif du refus du maire est qu’il considère que j’aurais dû prévoir 20% d’espaces verts de 1000m2 + 1500m2, soit 500m2! Il me resterait donc seulement 500m2 pour construire ma station, ce qui est complètement infaisable.
Pourriez-vous m’éclairer?
Le maire a-t-il le droit de prendre en compte un terrain sur lequel mon projet ne porte pas du tout et avec lequel je n’ai rien à voir?
Merci beaucoup pour votre réponse.
Un lecteur.
Bonjour,
La prise en considération de l’ensemble des deux parcelles doit certainement venir du fait qu’il ne doit y avoir qu’un seul est même accès au terrain global, est-ce le cas ?
Lors du dépôt de la demande de CUb avez-vous mentionné les deux parcelles ou une seule ?
Selon ce que vous répondrez, il se peut que vous ayez « mal » présenté la demande (c’est un métier l’architecture 😉 ) qui par effet domino à provoqué le refus.
Il est toujours préférable de passer par une étude de faisabilité architecturale pour entériné les choses avant.
Ensuite, si vous considérez que le maire ne respecte pas les règles, vous pouvez toujours déposer une requête auprès du préfet comme cela doit être indiqué sur le document que vous avez reçu.
Bonjour,
Merci beaucoup pour votre réponse.
Si, chacun des deux terrains à sa propre entrée indépendante et cadastrée.
Lors du dépôt, la parcelle sur laquelle se trouve le bâtiment a été évoquée comme une simple voisine ( dans la vue d’ensemble ).
Avec ces nouveaux éléments, que pensez-vous de la situation?
Je n’hésiterai pas à faire valoir mon droit au recours. Avant cela, je voudrais être sur d’être dans mon droit.
Merci pour tous vos éclairages.
Necer
Bonjour,
Il n’y a pas lieu de prendre en compte les deux parcelles SI chaque parcelle est indépendante.
La règle est la règle, il ne peut y avoir deux poids/deux mesures…. Si la demande porte sur une parcelle, l’administration doit répondre et instruire sur cette seule et unique parcelle.
Comme toujours, selon la représentation et la présentation des éléments, cela pourrait être sujet à interprétation.
Donc pour ne pas risquer d’avoir des interprétations, il faut se mettre à la place de l’instructeur pour tenter de clarifier les choses.
N est ce pas plutot un abus de pouvoir?
Il ne m’est pas possible de vous répondre, il ne tient qu’à vous de vous faire votre opinion et contacter les supérieurs à ces personnes si vous considérez que celles-ci abusent de leur mandat.
Je trouve surprenant cette situation
Depuis de nombreuse annee modification du plu vers une modification de zonage
De 2aum vers ud
Pour faire simple de reserve fonciere verd urbanisable
Plu modifier en ce sens expressement valide par enquete public puis CM.
Vous savez la suite comme precedament evoquez.
Presence des reseaux fait a mes frais depuis des annees
Concertation avec geometre puis depots dossier complet
Reponse en attente ??
Division terrain dans les regles de l art
Plu valide
Declaration prealable tacite
Absence de reponse a reclamation
Bonjour,
Vous n’avez d’autres choix que ceux exposés précédemment.
Merci par avance pour votre clarte et professionalisme.
Effectivement le dialogue est tres important.dabors par respect et eu egard a votre attention.
Mon geometre dans le cadre de cette division parcellaire me dit delais un mois comme le stipule le recepice declaration prealable.
On est dans le cas TACITE
apres appel telephonique on lui aurais dit qu ils envisage une annulation du fait des reseaux…. sans trop explication explicite.
Le terrain est desservie par l ensemble des reseaux .
Etant moi meme un particulier jai fait appel aux service dun geometre urbaniste expert en la matiere .surpris lui meme de la reponse apportez par le service urbanisme.
Nous sommes restez perplexe .
Je me suit rapprochee du service urbanisme silence pour le moment ont attend suite a notres reclamations du certificat de non opposition.
Curieux de la situation je fais mes recherche personelles.je suit un administrez mais pas specialiste
C est vrais qu il difficile de tous cernez
Mais que faire dans ces situations
Voila pourquoi je suit obligees de chercher?la reponse de l administration.
Bonsoir,
Très bien, donc il apparaîtrait que l’administration souhaite opposer un refus en liaison avec la « non présence » des réseaux.
Il eu été intéressant de déposer une demande de certificat d’urbanisme avant le dépôt de la demande, ainsi le service aurait répondu par écrit et n’aurait pu revenir en arrière.
Effectivement, il faut attendre le délai de transit de courrier et si un refus vous est opposé et que vous considérez celui-ci comme non fondé, vous pourrez vous tourner vers la préfecture.
Si l’administration persiste, il faudra alors que vous trouviez les contre arguments indiscutable pour imposer votre projet (si vous le souhaitez bien évidemment).
Proprietaire dun terrain 3250m2
Declaration prealable division parcellaire
En date du 13 10 17 aucune reponse urbanisme a ce jour 22 11 17
Jai exiger in certificat de non opposition
Par ecrits mails telephoniqie geometre rien.
Administration silence
Un droit tacite?
Que faire dans ce cas?
Attendre le refus administration alors que plu approuve suivant enquete publique puis CM PLU VALIDE
Bonjour,
Une toute première chose, serait-il possible que vous puissiez rédiger des phrases, cela serait plus lisible pour tout le monde et moi également.
Que dit votre géomètre ? Je ne saisi pas ?
La division foncière non soumise à un permis d’aménager est déposée auprès de la mairie via le formulaire CERFA 13702-05, sur lequel est stipulé les clauses suivantes :
Si vous n’avez aucunes nouvelles demandez le certificat de non opposition par lettre recommandée avec accusé de réception.
Bonjour, je suis impressionné par les réponses que vous donner et la simplicité de celles ci.
J’ai eu l’autorisation pour un permis valant division et je voudrais savoir si il faut construire tous les lots (4) ou si je peux construire chaque lot et le vendre au fur et à mesure.
Je suis allé chez un notaire et il me dit de prendre une société d’expert comptable car le projet équivaut à de la vente immobilière professionnelle.
En tant que particulier je ne peux construire et vendre chaque lot ? en prenant une dommage ouvrage bien sûr.
Pouvez vous me donner un conseil ?
ce terrain se trouve près de Colmar en Alsace et fait 30 ares. merci pour la réponse.
Bonsoir,
Un Permis de Construire Valant Division Parcellaire est un cas particulier, car la division sera actée de manière définitive dès lors que tout sera bâti, c’est une des conditions du PCVD.
Donc il n’est pas envisageable à ma connaissance de vendre au fur et à mesure.
Il faudrait donc vendre sur plan, ce qui revient donc à basculer dans un cadre juridique de commercialisation avec tout ce que cela comporte comme impact juridique et financier.
Le point de départ que vous avez choisi n’a pas été le bon, si vous souhaitiez vendre lot par lot.
Peut-être n’aviez vous pas d’autres choix.
Je vous remercie pour votre commentaire sur mon implication et le fait que je présente les choses naturellement.
Pensez à LIKER, PARTAGER un max, cela nous aide à continuer ainsi 😉
Merci pour la réponse, oui je n’avais pas le choix pour le permis VD sinon j’aurais du faire une aire de retournement. Mais je peux me mettre en SCCV (société civile de vente). Et vendre à l’avancement des travaux. J’ai RDV avec un notaire, pour qu’il me conseil. Merci bien !
Bonjour,
Je vous en prie. Je vous souhaite une bonne commercialisation alors.
Bonjour,
Mes parents et ma soeur avec son mari ont fait l’achat d’un terrain de 6000m2 il y 20 ans.
Sur ce terrain a été construit deux maisons mais aucune division n’a été faites depuis.
Ma soeur et mon beau-frére ayant disparus leurs enfants aimerais vendre ce bien, maison et terrain de 3000m2, comment mes parents doivent ils procéder pour faire diviser cette parcelle et à moindre coût?
Le PLU de la commune leur permet cette division.
D’autre part d’après vous quels sont les frais de géomètre, si obligatoire, ainsi que ceux du notaire?
Merci de votre réponse
Cordialement
Bonjour,
Une division se réalise au travers d’un bornage qu’un géomètre réalisera.
Toutes les personnes concernées doivent être d’accord et cela doit faire l’objet d’un écrit officiel selon la nature de la transmission du bien.
Si vos parents sont seuls propriétaires sans autres règles à appliquer, ils peuvent engager les démarches en leur nom.
Concernant la rémunération des différents intervenants, cela est lié au secteur et aux personnes, je ne puis donc pas vous communiquer quoi que ce soit sur les frais.
Le géomètre est obligatoire et selon ce qui a été écrit en amont chez le notaire concernant la propriété du bien, il est possible qu’il faille acter cette division et propriété chez votre notaire.
Chaque cas est particulier, il faudrait étudier les documents pour plus de précisions.
Lisez les actes et vérifiez qui est propriétaire de quoi, cela vous fournira la démarche à suivre.
Espérant avoir été clair dans mes explications.
Bonjour, un grand merci pour votre réponse.
Je viens donc d’adresser une demande d’un projet d’acte auprès d’un notaire local.
Cordialement.
Bonjour,
Très bien ravi de vous avoir aidé, c’est toujours avec plaisir que je réponds aux questions.
Pensez à LIKER, PARTAGER afin que je puisse continuer ainsi.
Bonjour,
Je suis propriétaire de 3 parcelles qui sont en continuités en Ariège, une de 2072 m2, la seconde de 4490 m2 et la troisième de 4965 m2.
Je vais demander le CU opérationnel sur ces trois parcelles pour ensuite projeter de les vendre.
Ma question est : vaut il mieux les vendre séparément en ayant fait faire le bornage des deux plus grandes ou bien les vendre dans l’état actuel comme lotissement à construire.
Est il aussi plus judicieux de les viabilisées avant de trouver un acquéreur ?
Habitant loin à qui je peux confier cette mission de vente de terrain ?
Je vous remercie beaucoup pour votre réponse.
Bien cordialement
Bonsoir,
Toutes les solutions sont envisageables, seule la dépense ou votre volonté d’investissement vous permettra de décider.
Selon l’une ou l’autre des solutions les délais varient aussi.
Un CUb est une bonne solution pour démontrer que votre bien est constructible et dans quelles conditions.
Concernant le bornage (contradictoire) cela est réellement préférable afin que l’acquéreur soit rassuré et puisse visualiser in situ les limites (non discutables) des parcelles concernées par la vente.
C’est aussi une source d’économie pour l’acquéreur et un levier psychologique indéniable à mettre en avant.
Concernant la viabilisation, c’est aussi un cran supplémentaire permettant de présenter un bien constructible, mais il vous faut cependant bien définir le projet en amont et cela pourrait limiter les options pour l’acquéreur.
Pour l’aspect vente, une agence immobilière locale est la meilleure solution, mais concernant le CUb, il est préférable de missionner un architecte local avant de présenter quoi que ce soit à une agence immobilière.
Pour définir le prix de vente, contacter votre notaire afin qu’il vous précise les prix pratiqués dans le secteur afin que vous sachiez où aller d’un point de vue financier.
Voilà, j’espère avoir pu vous éclairer.
Bonjour,
J’ai acheté en 1982 un terrain de 3000m2 de 120m de long et entièrement constructible.
– 1983 ma maison y est construite en premier rideau.
– 1984 un permis de construire obligé et accordé par la mairie pour un grand abri de jardin
– 2014 nouveau plu et déclassement de la moitié de mon terrain en zone agricole. Disparition de notre construction au plan cadastral.
– courrier AR adressé à M. Le Maire concernant le déclassement du zonage et la disparition de notre contruction en fond du jardin.
– Réponse de M. Le Maire : pas vu la construction lors de la visite de l’enquêteur et si erreur elle sera rectifiée en 2025 à la révision du PLU.
– 2017 rdv avec le maire et responsable de l’urbanisme pour division parcellaire afin de vendre pour construire en second rideau. Je leurs fourni le permis de construire accordé en 1984. Malgré la copie du permis, refus du responsable car le terrain est maintenant en zone agricole (gêne de M. Le Maire ).
– octobre 2017 dépôt à la mairie d’un CU opérationnel afin de demander une division parcellaire avec accès voie privé ( création chemin côté de ma maison sur mon terrain) pour une future construction.
J’ai un permis de construire en fond de parcelle sur un terrain qui à l’époque était entièrement constructible,
comme son nom l’indique, rien ne peut être bâti sur un terrain inconstructible. En réalité, à défaut d’une définition claire – un terrain est inconstructible par défaut.
Une Contruction et terrain inconstructible sont a priori antinomiques.
Ma question est : comment Le Maire pourrait refuser une division et une construction en second rideau alors qu’il y a une construction avec permis de construire depuis 1984 ? Est-ce qu’il doit rectifier rapidement l’erreur de zonage ?
Je vous remercie pour votre réponse.
Bien cordialement ‘
Bonjour,
La réponse ne peut être claire car le cas est particulier (comme toujours au demeurant).
Lors du changement de PLU, la population est normalement informée et/ou elle doit se tenir au courant pour faire valoir ces droits et éviter de découvrir un « déclassement » de zone pour une zone inconstructible.
Le découpage des zones se réalise selon un processus précis et des échanges avec le commissaire enquêteur.
Si aucune remarque ou recours dans le délai légal n’a été fait, il y a peu de chance que les choses évoluent.
La souci du déclassement avec une maison existante est complexe, il serait souhaitable pour vous de solliciter des instances supérieures au maire (préfecture) pour tenter de trouver une réponse légale à ce couac.
Le maire n’a plus trop la main mise dès que tout est verrouillé.
Espérant avoir éclairé votre demande
Bonjour,
D’abord merci pour tout ce que vous faites…
J’ai une question concernant ma récente acquisition d’une parcelle.
Celle ci comprend également un chemin d’accès en pleine propriété à 50%.
J’ai prévu à moyen terme de diviser ma parcelle.
Tout est prévu, passage de 3,50m pour maison de derrière, de toutes façons le projet de construction global (sans division) établi sur PC a ete validé par la mairie.
Ma question concerne la futur division par rapport aux normes et surtout au chemin d’accès.
Merci d’avance.
Cordialement
Bonjour,
Je vous remercie pour votre sollicitation et vos encouragement.
Par contre, je ne vois pas de question, que souhaitez-vous savoir ?
A vous lire,
Bonjour M CAMLITI,
Ma question porte sur la division avec l’éventuelle contrainte du chemin d’accès en pleine propriété à 50%.
Et aussi mon accès de 3m50 pour la maison du fond.
Merci d’avance bonne journee
Bon, je vais tenter de comprendre, votre question.
Vous souhaitez savoir quels sont vos droits vis à vis de ce chemin d’accès en servitude à 50%, est-ce cela ?
oui c’est exactement cela. c’est vrai qu’il n’est pas toujours aisé de retranscrire nos pensées…
et la possible division avec le passage de 3m50.
merci
L’exercice n’est pas toujours évident, je vous l’accorde, surtout à travers des échanges sur Internet.
Donc, lorsque vous disposez d’une servitude de passage et de tréfonds, il nécessaire et indispensable de faire notifier clairement cela sur un acte notarié afin que toutes les règles, distances et usages en soient limpides.
Je veux dire par là, qu’il faut que tout soit couché sur le papier pour le(s) propriétaire(s) actuel(s) et futur(s). Ainsi, l’usage, de qui peut faire quoi et comment, en sera indiscutable.
Par la même, si les actes prévoient les différentes possibilités, cela s’imposera et aucune discussion ne pourra entacher un usage par l’un des bénéficiaires.
Ai-je été clair, car parfois cela me parait logique et simple pour moi qui utilise ces éléments, mais pas pour tout le monde 😉
Donc il faut que je me rapproche de mon notaire si je comprends bien
Bonjour,
Effectivement c’est bien vers lui que vous devez vous tourner.
Sachez lire et relire le projet avant signature.
Demandez à votre notaire le projet en amont afin d’avoir toutes les cartes en mains et éventuellement faire corriger certaines petites choses le cas échéant.
Les écrits sont pour vous. Le Notaire ne fait que retranscrire légalement vos attentes.
Il est parfois nécessaire de leurs demander des réajustements, si la lecture n’est pas claire.
Une SCI a fait trois lots dans une parcelle et le tout a été déclaré en mairie en bonne et due forme.
Pour les lots A et C, ils ont un certificat d’urbanisme valable encore 6 mois.
Le PLU de la ville a changé le 15 août.
J’achète ces lots A et C : * je signe chez le notaire mercredi 10 octobre
*et je dépose un permis de construire le 15 octobre et je veux bénéficier de l’ancien PLU qui met plus favorable.
Au moment de la vente, quelles formalités remplir en relation avec le vendeur pour bénéficier de l’ancien PLU ?
Le vendeur doit-il me rétrocéder son certificat d’urbanisme, doit-il me le transférer
doit-il m’autoriser à en utiliser les droits et en particulier à bénéficier de l’ancien PLU pendant quelques mois.
Comment articuler la chose pour que je bénéficie de l’ancien PLU
Merci. Cordialement
Bonsoir,
Le certificat d’urbanisme est lié exclusivement au terrain et non à la personne, c’est ce qui a été jugé et a par conséquent créé une jurisprudence en la matière.
Cependant pour plus de tranquillité, faites notifier dans l’acte notarié que le certificat d’urbanisme délivré en date du… par la mairie de… sera fourni avec le compromis à vous acheteur.
Ainsi si l’instructeur ce montre un peu tatillon, vous pourrez lui présenter cette pièce ainsi la jurisprudence du CAA. Lyon, 15 octobre 2013, Cne de Saint-Cergues, req. n°13LY01052.
J’espère avoir pu vous éclairé et rassuré.
La commune de Saint-Cergues a été débouté devant les 3 juridictions administratives.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2025
Tribunal Administratif de Grenoble, , 28 février 2013, n° 1106179
(introuvable)
Cour Administrative d’Appel de Lyon, 1ère chambre – formation à 3, 15 octobre 2013, n° 13LY01052
https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriAdmin.do?idTexte=CETATEXT000028107746
La commune de Saint-Cergues demande à la cour :
1°) d’annuler le jugement du tribunal administratif de Grenoble n° 1106179 du 28 février 2013 qui, à la demande de la société civile immobilière (SCI) Saint-Cergues Les Hutins, a annulé l’arrêté, en date du 3 octobre 2011, par lequel son maire a refusé de délivrer à cette société un permis de construire ;
2°) de rejeter la demande présentée au tribunal administratif de Grenoble par la SCI Saint-Cergues Les Hutins.
Article 2 : La requête de la commune de Saint-Cergues est rejetée.
Conseil d’État, 1ère / 6ème SSR, 15 décembre 2015, n° 374026
https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriAdmin.do?idTexte=CETATEXT000031640699
Par un pourvoi sommaire, un mémoire complémentaire et un nouveau mémoire, enregistrés les 16 décembre 2013, 12 mars 2014 et 23 décembre 2014 au secrétariat du contentieux du Conseil d’État, la commune de Saint-Cergues demande au Conseil d’État :
1°) d’annuler cet arrêt ;
2°) réglant l’affaire au fond, de faire droit à son appel.
Article 1er : Le pourvoi de la commune de Saint-Cergues est rejeté.
Bonjour Régis,
Merci pour ces précisions… je n’avais pas tout mis pour ne pas surcharger les commentaires, mais certainement que cela sera utile à Martin au cas ou.
Bonne journée
Bonjour,
Nous allons faire l’acquisition a deux couples d’un terrain de 3000m². Ce terrain sera divisé en 3 parcelles. 1 par chaque acquéreur et une parcelle en indivision qui sera le chemin d’accès. Dans ce projet nous serons lotisseurs acquéreurs, et nous créerons un lotissement à 2 maisons.
Ma question est la suivante pouvons nous tenir compte à moitie de la surface du terrain en indivision pour le calcul de l’emprise au sol?
Bonjour,
Afin de ne pas commettre d’impair, dans ma réponse, parlez-vous bien de la parcelle de circulation dont vous souhaiteriez bénéficier du CES correspondant ?
A vous lire,
Oui tout à fait, cette parcelle commune sera une voie d’accès uniquement pour nos deux terrains. Comme nous sommes en zone UHD l’emprise au sol est limitée et nous voudrions si c’est possible nous servir de cette parcelle pour le calcul des CES des deux terrains.
Merci de l’attention que vous portez à ma question.
Cordialement.
Bonjour,
Si vous devez créer le lotissement, il vous faut bien déterminer qualifier la partie de circulation comme un droit de passage et non une voie individuelle.
Cela permettra de conserver le bénéfice de l’emprise au sol.
Soyez donc bien vigilant(e) lors de la création de votre projet.
La demande de permis d’aménagé a été déposé en mairie il y a une dizaine de jours. Sur le projet est noté : « Les lots seront desservis par une voie d’accès en impasse à réaliser par les aménageurs.
Une petite placette au bout de l’impasse permettra le retournement des véhicules. » Es ce bon? Si jamais ce n’est pas le cas, le projet peut-il être modifié ou es ce trop tard?
Merci.
Bonjour,
Les modifications sont toujours complexes à faire surtout lors de ce type de projets.
Il faudrait voir plus précisément comment cela est réalisé graphiquement et étudier le dossier pour être à 100% sûr.
La notification des espaces et aires, divisions ou autres est à préciser très spécifiquement si vous souhaitez que ces surfaces fassent parties des lots (avec des servitudes actées chez le notaires) sans quoi, c’est une parcelle individuelle s’appliquant en soustraction des parcelles de départ.
Il eut été intéressant de missionner un architecte à la base pour concevoir l’optimisation du projet, ainsi vous auriez eu un bénéfice de surface et de CES.
Consultez les services instructeurs pour voir quelles sont les solutions envisageable pour corriger le tir au cas ou.
Tentez d’obtenir des écrits, car selon le cas, ils ne vous donneront que des conseils oraux et pourront se rétracter si cela leur est plus agréable.
A vrai dire nous avons un géomètre, un notaire et un archi sur ce projet mais personne n’a su nous répondre. Je vais les relancer avec vos informations.
Je vous remercie d’avoir pris le temps de nous éclairer.
Bonsoir,
Je suis surpris… il y a dû avoir un oublie ou peut-être avez vous mal saisi ce qui vous a été dit.
Questionnez les c’est la meilleure chose à faire effectivement.
nos voisins ont divisée une parcelle en deux et leur fils a construit sur la première;sa villa , sur la deuxième partie du terrain ils envisagent de construire plus tard.
ils n’ont pas fait de lotissement et la deuxième partie est désormais enclavée.
la parcelle initiale avait un droit de passage sur notre chemin, auraient ils dû réclamer un droit de passage sour la deuxième parcelle et devaient il créer un lotissement ?
en cas de fraude de leur paret quels sont nos recours ?
Bonsoir,
Un terrain enclavé n’est normalement pas constructible. Toutes demandes de permis serait refusée par les services instructeurs (si ils sont un peu vigilant).
Ensuite concernant le droit de passage, il vous faut vérifier quels sont les termes légaux définissant les règles d’usage de ce droit.
Peut-être est-il autorisé au travers de l’acte notarié vous liant de raccorder un second terrain ?
Peut-être ont-ils déclarés une simple division de parcelle sans définir si il sera bâtit par le dépôt de la Déclaration Préalable ?
Il vous faut éclaircir ces points avant de penser à un recours.
Récupérer les documents auprès du service concerné et analysez ceux-ci pour en tirer des conclusions.
Analysez également vos actes notariés pour savoir si ils ont ou non le droit d’utiliser ce droit pour un second terrain.
Espérant vous avoir éclairé sur les points décrits.
en fait il s agit d une ‘unité foncière divisée en deux. sur cette unité il y a un droit de passage actée sur la voie d ‘accès qui nous appertient, mais la division et la création possible de deux habitation aggrave-t-elle pas la servitude
il est clair que nous ne pouvons leur refuser un droit de passage mais peut on réclamer une indemnité ?
Bonjour Tartary,
Le fait que le droit de passage soit acté et clair, il n’aggrave pas la servitude.
En quels termes souhaiteriez vous réclamer une indemnité ? Qu’est-ce que cela ajoute une contrainte hormis un peu plus de passages ?
C’est la question que vous devez vous poser et en tirer les conclusions.
Ainsi vous saurez que faire et dire à vos voisins.
Bonjour
Je suis propriétaire d un terrain de 6600 m2
Je voulais le partager en 3 parts une pour moi et les 2 autres pour mes 2 filles
On a déposé par l intermédiaire d un géomètre une demande urbanisme, le maire nous a convoqué en nous disant qu il fallait changer la formulation de la demande qui etait : le projet consiste à diviser une unité foncière
afin de créer 3 terrains à bâtir pour construire une maison à usage d habitation sur chaque terrain créé , dans le respect du PLU.
Il souhaite que l on note DES maisons et non pas une maison sur chaque terrain
Aujourd hui compte tenu de la grandeur des parcelles on nous dit que la seule solution est de faire un lotissement
Avec 12 maisons dessus dont 3 logements sociaux
(Une parcelle de 1000 m2 pour une fille,une parcelle 2 fois 500 m2 pour l autre, et moi 450 m2 seraient détachées du lotissement)
Superficies imposées maxi,1000 m2
C est La douche froide !( densification de la population,)
Y a t il une solution pour éviter le lotissement ?
Merci par avance
Bonjour,
C’est étrange, qu’il vous ai été conseillé de faire cela… Qui a déposé la demande complète, le géomètre ?
Ne vous a-t-il pas conseillé de faire ce que vous souhaitiez ?
Je suis surpris de ce que vous décrivez.
Il faudrait analyser les documents pour définir quelles solutions s’offrent à vous.
Vous êtes pleinement propriétaire et devez être conseillée au mieux. Un architecte aurait été une bonne solution.
Missionnez un architecte pour analyser les documents et voir comment vous sortir de ce mauvais pas dans lequel vous avez été mise.
Bonjour, je possède un terrain de 1200 m2 qui est issue dans très grande parcelle de 15 000 m2 en zone NB2.
Cette zone est constructible à partir de 1000 m2
Sur le POS il est inscrit ceci :
« Le COS est fixé à 0,10
La surface plancher hors d’oeuvres net de construction ne doit pas excéder néanmoins 250 m2 par parcelle ou par lot résultant d’un lotissement ou de morcellement »
J’ai un peu de mal à comprendre la deuxième partie. Es ce que cela veux dire que comme ma parcelle résulte d’un morcellement, j’ai droit de construire 250 m2 au lieu de 120 m2 ?
Cordialement
Bonjour,
Le POS …. (normalement les POS n’existent plus à présent, ils sont remplacés par les PLU), indique que les parcelles constituées ne peuvent excéder 250m2, qu’elles soient issues d’un lotissement ou d’un morcellement.
Cela n’indique pas que vous pouvez le faire sur votre parcelle si le règlement d’un lotissement indique le contraire ou si les actes notariés précises aussi le contraire.
Si rien n’est indiqué clairement ou s’oppose à cette règle alors, il est envisageable de construire 250m2 de SHON (qui elle aussi n’existe plus remplacée par la surface de plancher).
Je vous conseillerai de bien vérifier que ce règlement est toujours applicable auprès des services concernés, voir même de déposer une demande de Certificat d’urbanisme informatif, ainsi vous éviterez les mauvaises surprises en concevant un projet inadéquat.
Bonjour,
J’habite une maison mitoyenne. Nos jardins sont donc contigus. Mes voisins souhaitent me vendre une partie de leur terrain (le fond, qui comprend la piscine) et je souhaite l’acheter pour agrandir mon jardin (aucun projet de construction et il n’y en aura JAMAIS). Je lis tout et son contraire sur les autorisations nécessaires, notaire, géomètre et mairie ne me disent pas la même chose… Quelle est la bonne démarche (la plus simple et la plus rapide, les voisins sont très pressés de vendre)?
Merci beaucoup pour votre aide et votre site!
Emeline
Bonjour,
Effectivement, cela parait un peu confus pour beaucoup de personnes.
La démarche la plus rapide, simple et efficace est :
– La réalisation d’un bornage par un géomètre,
– Définition d’un document d’arpentage par le géomètre + dépôt officiel pour création d’une nouvelle parcelle,
– Acte d’achat chez notaire de la dite parcelle détachée.
Il n’y a rien de plus à faire.
Géomètre + Notaire, rien d’autre ainsi vous serez propriétaire d’une nouvelle parcelle avec les droits s’y afférent.
Je vous remercie à mon tour de vous lire et si vous souhaitez d’autres éclaircissements, vous pouvez revenir sur Architecte-PACA.com 😉
Likez, Partagez un max (quelques clics, nous aident à continuer ainsi) merci d’avance.
Bonjour,
Je me permets de solliciter votre aide car je suis actuellement en train de faire construire une maison de type R+1 suite à une division parcellaire de 3 lots. Il s’avère que le mur nord de ma maison n’est pas à 4m de la limite séparative mais à 3,90m. J’ai informé mon constructeur suite à l’intervention d’un géomètre expert que j’ai mandaté pour contrôler l’implantation. Ce dernier m’a répondu qu’étant donné que le lot acquis etait issue d’une Division parcellaire, alors la limite nord avec mon voisin (qui fait l’objet d’une DP et de la rénovation d’un bâtiment transformé en logement) n’etait pas appréciée comme une véritable limite et que seul compte l’article 8.1 qui indique » La distance en tout point d’une construction par rapport à une autre construction non accolée est au moins égale à 4 m sans pouvoir être inférieure : à la moitié de la hauteur de la construction la plus haute au même point. » L’article 7.1 du PLU zone UR indique « le retrait des constructions par rapport aux limites séparatives doit être au moins égal en tout point à la moitié de la hauteur totale de la façade de la construction projetée en ce point minorée de 4m dans les autres cas, sans pouvoir être inférieur à 4m ».
La distance entre les deux habitations issues de la même division parcellaire indique une distance supérieure à 8m.
J’ai informé l’urbanisme mais ils m’ont répondu :
« Le permis de construire ne gère pas les histoire de mur brut ou enduit. Votre bâtiment doit se trouver à 4 m EN TOUT POINT des limites périmétriques de la division accordée, mais aussi à 4 m EN TOUT POINT de toute construction voisine (celle du lot derrière vous notamment). Si ce critère n’est pas respecté, votre projet ne sera pas régularisable ».
Vous remerciant pour votre aide,
Cordialement
Bonjour,
Je pense que vous avez la réponse claire et nette des services de l’urbanisme. Il vous faut donc signifier clairement à votre constructeur par LRAR du constat que vous avez fait et lui demander de ce conformer aux règles d’urbanisme.
Il n’y a pas d’appréciations possible ou d’interprétations.
Faites en sorte que tout soit traçable et écrit pour vous protéger.
Le constructeur va tenter de faire « passer la pilule » en menaçant ou esquivant les choses. Soyez ferme, car premièrement vous serez au final le seul responsable légal en cas de litige avec un voisin et si il faut intervenir, c’est toujours le plus tôt possible.
Vous pouvez revenir ici même nous présenter la suite de votre situation afin que d’autres internautes puissent bénéficier de votre expérience et évite les mêmes écueils. C’est pour cela que j’ai créé Architecte-PACA.com le BLOG.
Merci pour votre retour. J’ai fait intervenir un géomètre expert pour constater l’implantation de la maison. J’ai tout envoyé en LRAR au constructeur, au garant et à la DO. J’ai du prendre un avocat en parallèle qui a commencé à envoyer des courriers, mais le constructeur nie et considère que la limite nord de mon terrain n’est pas une véritable limite séparative. Nous attendons le retour de congés du constructeur pour avancer. La maison est au satde de l’achèvement du hors d’eau. Le constructeur propose de me faire signer un PC modificatif, chose que je ne souhaite pas. Est ce qu’un rachat d’une bande de 10cm chez mon voisin est envisageable pour régulariser la situation, sachant qu’il serait ok ? Si oui savez vous les étapes à suivre, je sais qu’il faut un nouvelle intervention du geometre + frais de notaire à minima, mais est ce que cela a une incidence sur le PC actuel ?
Monsieur,
Toutes les solutions sont bonnes à prendre et surtout, il vous faut procéder par ordre.
Le constructeur à un devoir de résultat, même si vous trouvez des solutions c’est à lui d’en assurer les conséquences.
Concernant la porte de sortie (si je puis me permettre) effectivement ce serait très confortable pour vous. La démarche serait de signifier à la mairie cette situation et la solution proposée pour qu’elle entérine, en amont au moins, avant que vous vous engagiez plus en avant.
Donc, vous avez fait les choses comme il fallait, prenez le temps à présent de revoir la mairie et les services concernés (si ils ne sont pas seuls décisionnaire DDT par exemple) avant d’acheter quoi que ce soit.
Pour finir, demandez également à la mairie si il vous faudra déposer une demande de permis de construire modificatif (ce qui est fortement possible) afin qu’il soit acté les numéros de parcelles correspondantes.
Merci pour votre retour, si je dois aller vers un éventuel rachat d’une bande de 10 cm cela se fera à la charge du constructeur qui engagera sa responsabilité et qui me la cédera gratuitement. Je dois voir en septembre le service de l’urbanisme pour reposer le problème de distance de la limite et voir une solution de sortie ainsi que les démarches éventuelles vers cette solution de sortie. Le seul problème est qu’aujourd’hui le constructeur nie les faits et invoque l’article 8 du PLU sachant que je ne suis pas propriétaire de la parcelle avant division. Mon avocat et moi même attendons un retour du constructeur. Signer un PC modificatif avec une distance ne respectant pas celle du PLU me mettrai t elle en défaut vis a vis du garant et des tiers ?
Bonsoir,
Je ne suis pas certain que la démarche soit la bonne, car donner l’opportunité au constructeur d’être propriétaire de cette bande de terrain avant de vous la céder, vous mets dans une mauvaise position.
Demandez plutôt à votre avocat de rédiger un protocole vous permettant d’obtenir la totalité de la somme à engager pour devenir propriétaire de cette bande nécessaire.
Rappelez-vous que c’est lui le fautif, n’ayant pas pris les précautions nécessaires et éléments en compte pour être sûr de ne pas vous mettre dans une mauvaise situation. La mauvaise foi en terme de litige et légion surtout quant la personne en face peut clore sa société sans sourciller.
C’est hélas régulier (comme d’autres personnes ici même ont pu le raconter), vous n’êtes pas le premier et le dernier à tomber dans le panneau du « il est tout beau mon CCMI, faites nous de beaux chèques, vous êtes assuré… »
Demandez l’avis clair de votre avocat, mais ne signez rien sans son accord préalable pour être certain que d’un point de vue juridique vous soyez protégé. Le constructeur joue sur tous les tableaux.
Vérifiez également qu’il soit bien assuré passé le mois de septembre, certains filous utilisent les vacances d’été pour mettre les voiles.
Concernant les distances ou autre, vous n’êtes pas responsable, le constructeur avait l’obligation légale de faire confirmer les éléments d’implantation de l’ouvrage. Cela est impératif !
Est-ce plus limpide pour vous à présent ?
Bonjour;
Il y a un an, j’ai acheté le lot A d’une propriété divisée en 2 lots avec un permis valant division. Le permis est toujours en cours puisque les travaux ne sont pas finis. Nous (propriétaires des lots A et B) souhaitons déposer un permis modificatif pour ajouter des extensions. Ces extensions modifient l’emprise au sol des deux lots. Savez-vous si le calcul de l’emprise au sol se ferait pour chaque lot distinctement ou si elle sera prise en compte sur la globalité des deux lots, sachant que le permis valant division est toujours en cours (les travaux ont commencé mais ne sont pas finis, par contre la division est enregistrée au cadastre).
Lors du dépôt du PC d’origine, on nous a dit que le calcul se fait sur la totalité du terrain et que les deux lots n’étaient pas pris en compte de manière distinctes pour les calculs. Par contre, il se peut qu’à partir du moment où les travaux ont commencé, la division soit considérée comme effective.
Confirmez-vous cette lecture? et surtout le fait que dans un permis valant division, la division devenait effective dès le moment où les travaux ont débuté (dès le dépôt de la déclaration d’ouverture du chantier)?
Merci d’avance pour votre réponse.
Bonjour,
La réalisation d’un permis de construire valant division parcellaire est une situation particulière, qui octroie des droits de parcelles divisées dès que les travaux sont achevés et conformes.
Un permis de construire modificatif se fera sur la base initiale, soit la totalité de la parcelle avant division.
L’acte marquant la division sera l’achèvement total accompagnée de la conformité non contestée.
Bonjour,
Je possède un terrain en zone agricole de 6050m2. Je souhaiterai savoir s’il était possible de le diviser, dans le but d’en conserver une partie pour moi (quasiment la moitié, pour loisirs perso) et de découper en 6 autres parcelles le restant afin de les vendre (à destination de petits terrains de loisirs/jardin). Si oui, comment puis-je procéder et quelles sont les différentes étapes à respecter ? Merci beaucoup d’avance !!
Cordialement
Bonjour,
Je vous conseillerai d’obtenir un plan de géomètre comportant :
1. La topographie complète,
2. Les limites bornées.
Ensuite avec ce plan précis de l’état des lieux, missionnez un architecte pour qu’il étudie avec vous les solutions qui seraient les meilleures en termes d’optimisation d’aménagement et de découpage.
Les permis d’aménager de plus de 2500 m2 doivent à présent être réalisé par un architecte, vous obtiendrez un projet optimisé répondant à vos attentes et contraintes terrain.
Ceci vous permettra dans le cadre d’une revente ultérieure de bénéficier d’un projet commercialisable aisément.
Bonjour
J’ai un terrain constructible de 5000m2 et je veux le diviser en plusieurs lots pour les revendre ensuite. Chaque lot pourra avoir son accès individuel. Je ne veux pas les viabiliser pour la vente. Quelle est la procédure à suivre ? Juste un déclaration préalable pour la division ?
Si je fais plus de deux lots je ne veux pas être obligé de faire des voiries des espaces communs etc… je n’ai pas d’argent pour lotir. Est ce que si chaque terrain peut avoir son accès individuel ça me dispense de faire cela. Je veux juste vendre des parcelles individuelles les unes à côté des autres.
Merci
Bonjour,
Dans votre cas et ne connaissant pas les contraintes liées à la proximité et qualification des voiries de desserte de votre bien, il serait souhaitable que vous déposiez une de demande de certificat d’urbanisme opérationnel à la mairie, ceci afin qu’elle étudie votre projet et vous réponde par écrit.
Si le résultat est positif, vous pourrez alors engager les dépenses de divisions avec toutes les demandes s’y afférentes.
Bonjour
Dans un lotissement conformément au permis de construire le lotisseur a réalisé une division parcellaire par un Géomètre expert pour vendre les maisons qu’il à construit .Je suis propriétaire d’une place de stationnement qui figure sur le plan arpentage avec les dimensions lot cadastré et N° de section mais pas borné de quelle manière puis je faire valoir mes droits sur ma parcelle car les dimensions sur le terrain ne sont pas conforme au plan ,puis je faire réaliser par un géomètre expert un bornage équivalant au plan arpentage de ma propre initiative à mes frais pour faire valoir mes droits sur le terrain et retracer ma place conformément au plan Merci
Bonjour,
Dans un lotissement des règles et droits s’appliquent à tous les colotis. Il vous faut lire les documents en questions pour savoir ce que vous pouvez et ne pouvez pas faire.
Ensuite, rien de nous empêche de faire venir un géomètre pour qu’il réalise un relevé qui vous permettra de faire constater l’état de fait dont vous faite état.
Le bornage est une autre chose, car celui-ci a un impact juridique fort lié à des taxations et partages de surfaces entre propriétaires.
Il vous faudra alors sur la base du plan de géomètre démontrant l’erreur, demander la correction au lotisseur.
Si il n’accepte pas ou fait traîner les choses, la démarche judiciaire sera alors la seule voie à prendre pour vous faire entendre.
Bonjour,
Nous avons signé un compromis pour l’achat d’une maison sur un terrain de 2600.
La surface initiale du terrain est de 3600, il y a donc une division parcellaire en cours détachant une parcelle de 1000 (que nous n’achetons donc pas).
La demande préalable a été faite auprès de la mairie, un affichage de 2 mois sur la parcelle est en cours pour les tiers.
Notre notaire nous annonce qu’il va falloir attendre encore un mois à la suite de cet affichage au cas ou le mairie se rétracte. Confirmez vous ce délais supplémentaire d’un mois d’attente?
Je vous remercie pour votre réponse.
Bonjour,
Le notaire fait état du délai lié au contrôle de légalité qui pourrait être engagé par le préfet.
Il vous faut donc vous y plier pour plus de sérénité.
Le délai octroyé au préfet est de 2 mois.
Bonjour,
J’ai un terrain de 550m2 (avec un cos de 194m2) je pense faire 2 maisons.
Je souhaite céder la moitié de ce bien à une sci.
Mes questions sont les suivantes :
Dois-je demander un permis de construire en indivision ? dans ce cas quels sont mes obligations envers les impôts.
Dois-je construire et vendre a la sci après ? comment puis-je.
Dois-je lotir avant et vendre un lot a la sci ?
Merci de votre retour.
Bonjour,
Cela dépend de nombreux facteurs et votre situation personnelle.
Premièrement l’acte de lotir intervient si vous avez des parties communes et un accès commun sur une voie publique, sinon cela est une simple division.
Concernant le volet fiscal, il vous faut définir quelle solution est la meilleure pour vous, sachant que le montage d’une SCI permet de gérer les choses avant et optimiser les démarches.
Si la SCI gère et vends, elle devrait payer moins d’impôt car celle-ci est soumise à l’impôt sur les sociétés.
Bonjour,
dans le cadre d’un détachement de propriété, je dois déposer un permis de construire.
Cependant, un permis a déjà été déposé depuis peu
Un terrain peut-il supporter plusieurs permis de construire en « même temps » ?
Est-ce une obligation d’annuler le permis précédent avant de déposer un nouveau ?
Bonjour,
Nous avons répondu à plusieurs questions concernant la possibilité de déposer deux demandes de permis de construire sur un seul et même terrain, en suivant le lien vous pourrez en prendre connaissance.
L’annulation de la demande initiale n’est pas obligatoire, mais généralement demandée par l’administration. Tout est question de tact et de persuasion. Lisez notre article et réponses aux questions en bas d’article, vous y verrez certainement plus clair.
Bonjour,
Nous avons acheté une maison à rénover de 180m2 sur une parcelle de 565m2, parcelle qui à l’origine mesurait plus de 2000m2 et qui a donc été séparée en 3: 2 terrains constructibles et notre parcelle avec une maison à rénover.
Le PLU dont dépend notre parcelle fixe un coefficient d’emprise au sol de 10% pour les constructions situées en secteur bord de mer. Actuellement Une dérogation est accordée aux seules constructions qui dépassaient déjà ce seuil à la date d’approbations du PLU… hors à la date d’approbation de ce PLU le coefficient d’emprise au sol était inférieur à 10% ( en effet la division parcellaire n’avait pas encore été faite donc la maison était sur sa parcelle d’origine soit 2000m2) Ainsi considérant aujourd’hui et suite à la division parcellaire que le coefficient d’emprise au sol sur notre lot est déjà supérieur à la limite autorisée, notre demande de déclaration préalable pour une extension de 15m2 a été refusée. Nous avons alors sollicité un rdv avec le directeur de l’urbanisme de notre commune pour tenter de déposer une demande préalable pour une terrasse suspendue mais il n’y a rien à faire…considérant que nos droits à construire ont été entièrement consommés! La maison est une maison des années 60 avec vie au 1er étage l’extension nous permettait de pouvoir bénéficier d’une terrasse au 1er étage et donc de bénéficier d’un accès vers l’extérieur depuis celui-ci. On nous a répondu qu’il faudrait se contenter du balcon existant :-(…
Cette opposition vous semble-t-elle légitime ?
Merci d’avance pour le temps que vous prendrez à me répondre
Bonjour,
Hélas, oui, l’opposition en terme d’emprise au sol et de dépassement, voir de consommation de l’ensemble des droits ou contraintes est légitime.
Si un ouvrage entre dans une parcelle, puis suite à une division se voit réduire ces droits, il n’y a pas de parade surtout concernant l’emprise au sol.
Je vous remercie à mon tour de nous avoir sollicité et vous rappelle que vous pouvez partager sur les réseaux sociaux, cela nous donne un coup de pouce pour continuer ainsi à éclairer le plus grand nombre d’Internautes.
Merci pour votre réponse , bien à vous, julie
C’est avec Plaisir Julie.
Bonjour Pascal, dernière petite question: comme notre emprise au sol est au max, nous ne pouvons pas non plus bénéficier d’un agrandissement de terrasse suspendue inférieur à 5m2 sans dépôt d’une DP ?
Il s’agirait finalement d’agrandir un des balcons existant mais de moins de 5m²…
Merci d’avance pour votre réponse .
Bien à vous,
Julie
Bonjour,
Il faudrait étudier les conditions techniques de votre projet d’agrandissement de balcon pour déterminer si oui ou non celui-ci est générateur d’emprise au sol.
Missionnez un architecte afin qu’il vous établisse une étude de faisabilité architecturale.
Bonjour
Merci pour votre site et pour vos réponses
Je prévois de réaliser une division parcellaire de mon terrain bâti et de vendre la partie située en fond de propriété sans possibilité d’accès sur la voie publique. Je prévoyais de réaliser un chemin d’accès sur mon terrain restant avec un droit de passage et de tréfond. Les services d’urbanisme de la mairie m’indiquent que le CU peut être refusé si l’accès n’est pas rattaché à cette nouvelle parcelle, autrement dit je dois céder le passage.
Si tel est le cas, puis je demander un droit de passage pour pouvoir aménager éventuellement une seconde parcelle détachée ?
Merci pour votre réponse
Bonjour,
Le fait de diviser des parcelles de manières successives impose certaines contraintes et les communes préfèrent (parfois) que les voies appartiennent aux parcelles desservies pour des questions de facilités de gestion.
Il est peut être envisageable de conserver une partie en commun, permettant de desservir les différentes parcelles pour ensuite rendre privé les accès.
Je pense que vous devriez contacter votre notaire afin de voir avec lui dans les actes comment rédiger ceux-ci pour vous permettre d’obtenir ce que vous souhaitez.
Bonjour,
Nous avons visité un terrain (en seine et marne) qui se trouve en deuxième position et qui est actuellement en cours de division (selon les dires de l’agent immobilier).
Ce terrain nous plaît dans la mesure où les terrains de cette surface (700m2) sont rare et chers en île de france et se situe près de la gare.
Nous souhaitons construire avec une facade de 23m et une maison d’environ 150/ 200 m2 (avec étage).
Mais nous hésitons du fait qu’il soit en deuxième position.
En fait ce terrain appartient aux propriétaires de la maison situé devant ce terrain et fait usage de jardin.
Y-a-t-il des choses/ particularités/ contraintes auxquelles nous devrions
Bonsoir,
Je pense qu’il manque une partie de votre message, mais je pense avoir compris.
Pour être certain de ne pas faire d’erreur ou d’impair, je vous conseillerai de missionner un architecte pour une mission de déplacement/conseils afin qu’il visite les lieux avec vous cette parcelle. Il pourra alors vous donner ces ressentis pour vous éviter de gros risques ou problèmes ultérieurs.
Les points à vérifier en général dans ce types de situations sont :
– Par ou vont passer les réseaux ?
– Quelles sont les contraintes d’ensoleillement et de voisinage direct ?
– Les sols sont-ils stables ou pas ?
– Quelles sont les conditions d’accès (servitudes, largeurs, longueur) ?
– Qui devra prendre en charge les frais de raccordement ?
– Si servitude il y aura, est-ce des servitudes de tréfonds ?
– et bien d’autres points.
Il est préférable de missionner un architecte pour un conseil avant achat, c’est vraiment une bonne solution.
Bonjour,
nous souhaiterons acquérir un terrain de 336m2 issus d’une DP, mais comme je n’y connais rien du tout de ce pratique, j’hésite à rédiger ma proposition d’achat. L’agent immobilier et le commercial de notre CST nous disent que le terrain ne sera disponible qu’au mois de Janvier 2018 (passage devant le notaire pour signer l’acte définitif), mais que nous pouvons d’ores et déjà, faire une proposition d’achat afin de bloquer la vente du terrain.
Aussi, le commercial du CST, nous assure qu’il n’y a rien à craindre, que le permis de construire sera bien déposer en mairie après la signature du CCMI.
Ma question est donc la suivante: pouvons-nous faire cette proposition en sachant que nous pourrions acquérir le terrain définitivement que dans un peu moins d’un an? Y-a-il des risques?
Je vous remercie par avance de votre retour.
Bonjour,
Afin de bien comprendre et ne pas commettre d’erreur, pourriez-vous m’éclairer sur le terme « CST » ?
A vous lire,
Bonjour,
Nous souhaitons acheter un terrain d’environ 1000m². Le PLU autorise une emprise au sol de 20%. Notre projet immobilier est de construire notre maison avec une emprise au sol de 150m² sur une moitié du terrain. Nous diviserons par la suite le terrain en 2 parcelles de 500m² afin de revendre la 2ème parcelle non construite.
Est-ce que cette 2ème parcelle de 500m² récupèrera un droit à construire totale (soit 100m²) ou bien celle-ci n’aura-elle plus que 50m² d’emprise au sol autorisée ?
Merci d’avance pour votre aide.
Cordialement,
Augustin
Bonjour,
Dans le cas de divisions de parcelles, la nouvelle parcelle créée se voit attribuée les mêmes règles qu’une ancienne parcelle. Elle ne bénéficie donc pas de transfert de potentiel constructible.
Pour une parcelle de 500m2, elle se verra attribuée la même contrainte d’emprise au sol de 20%.
Bonjour Monsieur,
Je suis intéressé par un terrain qui a été détaché d’une propriété bâtie plus importante. Le terrain en l’état bénéficie d’un coefficient d’emprise au sol de 20%. Je souhaiterais diviser ce terrain pour y édifier deux maisons.
Le problème est que la division en 2 fait basculer les terrains dans une tranche de superficie ne permettant qu’une emprise au sol réduite à 10%, légèrement insuffisante. Pensez vous que déposer un permis valant division constituerait une solution?
Dans ce cas l’article 8 du PLU (espace entre deux bâtiments) s’applique-t-il? Auriez-vous d’autres pistes explorables pour solutionner ce problème?
Merci d’avance pour votre réponse, et pour votre blog.
Bonjour,
Le permis de construire valant division (PCVD) est souvent mal accueilli par les communes et instructeurs, il faut donc bien ficeler le dossier avant dépôt en mairie.
Ceci étant dit, cela peut être une option qui permettrait de pallier au basculement, mais avec un bémol lié aux contraintes ultérieures dont les actes juridiques.
Que ce soit sur un permis complet ou PCVD, les règles du PLU sont toutes applicables.
Pour trouver une solution précise, il faudrait que nous ayons une mission d’étude de faisabilité pour analyser et rechercher la meilleure solution.
Je vous remercie à mon tour pour vos sollicitations et pensez à nous suivre sur Facebook également.
bonjour,
nous avons un terrain de 6600m² pour 250m² de constructibilité en Guadeloupe, en zone NBa, selon cette zone, nous ne pouvons diviser – de 2000m².
sachant que le changement du PLU ne devrait tarder et passer cette zone en U, comment pouvons nous faire pour le diviser sans devoir le lotir en sachant qu’il est desservie par une servitude.
si le PLU ne passait pas, que pourrait on en faire?
merci
Bonjour,
Si vous souhaitez diviser votre terrain en plusieurs lots, vous n’avez pas le choix, il vous faudra respecter les règles et réaliser un permis d’aménager avec tout ce que cela implique.
De plus, si votre terrain divisible n’est seulement accessible par une servitude de passage, il vous faudra vérifier en préalable à toutes demandes de divisions de parcelles que les dimensions et autorisations du fond dominant vous le permettent.
Concernant le changement de zone du PLU, il vous faut prendre contact avec la mairie ou les services afin de faire valoir que vous souhaitez que votre parcelle passe en zone U (selon les premières réflexions) et que cela soit acté dans la prochaine mouture du PLU.
Ne soyez pas spectateur et agissez pour vous renseigner et solliciter les personnes décideuses.
Si au final, la zone reste identique, il vous faudra accepter et éventuellement demander une évolution des règles de votre zone (cela se fait lors de modification ou création de PLU).
Bonjour, je suis dans l’attente d’un CU demandé par le géomètre via le propriétaire.
Le projet, il s’agit d’une parcelle de terrain que le propriétaire fait diviser en 2 lots.
Je me porterais acquéreur d’un seul lot.
Il y a un chemin sur le côté de ce terrain qui dessert une habitation ( ce chemin appartient au voisin du fond ) et servira à desservir « ma » future parcelle 740M2.
Le terrain restant sera vendu par la suite par le propriétaire.
Est-il possible que ce chemin serve à desservir les 3 futures maisons ?
Ou bien un chemin en servitude doit-il obligatoirement ne pas servir plus de 2 lots ?
Car l’autre terrain, peut techniquement avoir sa propre sortie, mais il donne sur une départementale, et j’ai peur que le département refuse une sortie direct sur l’avenue.
Merci de votre aide et réponses.
Cdlt,
Bonjour,
La dimension de la voie peut déterminer une possibilité ou pas de desserte de plusieurs parcelles.
Ensuite, si le propriétaire actuel de la parcelle supportant la servitude, ne souhaite pas que plusieurs parcelles soient desservies, il pourrait s’y opposer.
Effectivement, la dangerosité est un critère prépondérant dans la possibilité ou non d’accéder sur une parcelle depuis une voie de nature départementale.
Il faut vous assurer que le « future » voie de desserte propose une servitude de tréfond qui vous permettra d’intervenir éventuellement sur les réseaux si ceux-ci passent au travers.
Bonjour,
j’ai fait l’acquisition d’une parcelle classée actuellement en zone à urbaniser.
Je souhaite diviser cette parcelle, viabiliser chacune d’elles, es passer constructible et les vendre.
Je possède le plan d’urbanisme de la commune mais j’ai un peu de mal étayer la chronologie des différentes étapes à réaliser.
Pouvez-vous s’il vous plaît m’éclairer sur l’ordre des démarches que je dois entreprendre.
Je vous remercie par avance pour votre réponse.
cordialement,
Bonsoir,
La meilleure des solutions est :
1. Obtenir un plan de géomètre avec un bornage précis de l’entité à diviser,
2. Missionner un architecte afin d’étudier la meilleure des solution pour optimiser les surfaces et créer des divisions commercialisable aisément,
3. Réaliser par l’intermédiaire du géomètre un document d’arpentage pour déclarer la division optimum,
4. Obtenir l’autorisation, afficher celle-ci, purger les recours et ensuite entamer les travaux de viabilisations,
5. Commercialiser les parcelles.
Espérant avoir été suffisamment clair, sinon revenez sur le blog pour compléter votre demande.
Bonjour,nous nous voulons faire un détachement de terrain de 300m2 avec un batiment de 70m2 cadastré dessus.Nous avons lu qu’un détachement de terrain déja bati n’est pas réglementé. le détachement est en zone uc avec plu,il y a un accés indépendant.Apres la vente,le future acquéreur pour t’il déposer un permis pour un changement de destination et agrandissement?doit on faire une déclaration préalable avant le détachement?
cordialement
Bonjour,
Afin de pouvoir répondre complètement, il faudrait étudier le PLU et ces contraintes, car selon le cas, la zone, la surface, les prospects applicable à la future parcelle à détachée, la faisabilité pourrait être négative.
Il est donc conseillé de missionner un architecte proche de la parcelle pour qu’il vous établisse une étude de faisabilité architecturale et ainsi vous pourrez vendre votre parcelle en toute quiétude.
Sur la base du résultat de l’étude de faisabilité architecturale, vous pourrez décider avec l’architecte de la meilleure démarche à réaliser.
Bonjour,
J’aimerais transformer un permis de construire 4 maisons sur une unité foncière en un permis valant division parcellaire, est-ce possible et comment s.v.p. ? C’est urgent car le permis de construire sera périmé dans quelques mois et j’ai besoin de vendre une partie de ce terrain pour pouvoir construire car les banques ne prêtent pas et j’ai perdu mon travail alors que je suis locataire, c’est donc une situation catastrophique si je ne revends pas des parcelles de mon terrain, mon seul bien…
Merci de vos réponses fiables et précises s.v.p.
Bonjour,
Je n’ai jamais étudié un cas comme le votre.
En première lecture, je me tournerais vers votre notaire afin qu’il vous propose une solution légale pour subdiviser votre bien.
Je pense qu’une intervention de géomètre est indispensable pour réaliser la future division, ensuite concernant les démarches les délais sont incompréhensibles hélas.
Contactez vite votre notaire pour voir si quelque chose est jouable.
Bonjour,
Par avance merci pour l’aide que vous apportez ici.
J’aurais besoin de vos lumières sur ma situation actuelle si cela est possible.
J’ai construit ma maison sur une parcelle qui fait 774m2 (info pris sur l’acte de propriété) dont je ne suis pas propriétaire.
Cette parcelle fait partie d’une succession dont je suis héritière tout comme ma mère et mes 8 autres frères et soeurs. (nous sommes 9 enfants en tout et nous sommes en indivision).
Mon père décédé a laissé deux parcelles qui sont chacune numérotées bien distinctement.
L’une fait donc 774m2 et l’autre 1129m2.
Je serai intéressé par une partie de la parcelle à 774m2 mais pas pour la totalité.
Juste ou j’ai construit ma maison avec un bout de cour.
Je sais qu’il faut aller devant notaire et obtenir l’accord des autres enfants et de ma mère pour faire ma démarche.
Mais ce que j’aimerai savoir c’est est ce que je pourrai faire intervenir un géomètre juste pour évaluer la superficie sur laquelle ma maison est construite sans que je n’ai à demander l’autorisation des autres ?
Car ce serait juste à titre informatif avant que je n’entame réellement les démarches pour sortir de l’indivision et savoir quelle surface de terrain j’occupe.
Par avance merci.
cordialement
Bonjour,
Oui, il vous est tout à fait possible de faire intervenir un géomètre, mais vous pouvez également faire intervenir un architecte pour qu’il étudie avec vous la meilleure solution pour que le découpage soit optimisé.
Ensuite, lorsque vous aurez définit clairement les limites de découpes et obtenu l’accord de toutes les personnes concernées sur l’esquisse de découpage, vous pourrez faire intervenir le géomètre pour acter cela auprès des services concernés.
La toute dernière étape se fera donc chez le notaire.
Dans ce type de situations, sachez procéder par étape et écrits pour que l’ensemble des ayants droits soient informés et ne changent pas d’avis au dernier moment.
Une mission de conseils d’architecte est toujours préférable avant de dépenser de l’énergie et des démarches administratives qui pourraient s’avérer sans suites.
Si je n’avais pas été clair, revenez sur le blog poser vos questions complémentaires.
merci bien pour le retour.
Vous avez été très clair.
J’en prends bonne note pour mes futures démarches.
cordialement,
Bonsoir,
C’est parfait et n’hésitez pas à partager l’adresse de notre site Architecte-PACA.com et vous abonner à nos réseaux sociaux.
A très bientôt
Bonjour,
j ai acheté l an dernier une maison issue d une division fonciere ,
l ancien proprietaire a pris un geometre qui a divisé la maison du terrain et deposer un declaration prealable
la maison se situe du coup a 1 metre de la limite separative avec le terrain detaché
ma question est la suivante
les futurs acquereurs du terrain peuvent t il me reprocher que ma maison soit a 1 metre de la limite de leur terrain ?
sachant que les limites pour les nouvelles construction dans ce secteur sont de 5 metres
en vous remerciant par avance pour vos reponses
Bonsoir,
La division ayant été actée, il n’y a pas matière à s’inquiéter. La seule contrainte générée, est que les acquéreurs ne pourrons certainement pas modifier, agrandir ou réaliser d’autres choses dans le secteur concerné.
Une reconstruction après sinistre pourrait être compromise selon les règles d’urbanisme applicable à la parcelle.
merci pour votre reponse
vous voulez dire que si ma maison prenez feu ou autre je ne pourrai pas la reconstruire a l identique ? alors que je l ai acheté telle qu elle l est aujourd hui?
Bonjour,
Je tenais simplement à attirer votre attention sur le fait que lorsque les règles de constructibilités sont comme vous le décrivez, il arrive parfois que certaines communes demandent que ces prospects soit respectés pour une reconstruction. Je n’affirme rien, c’est simplement un constat.
Les mairies ayant toujours leurs mots à dire, cela est envisageable.
Dans de telles circonstances, les mairies sont plutôt conciliantes, mais certains voisins moins… cela peut amener à des situations ubuesques, voir très désagréables pour le propriétaire du bien ayant subit le sinistre.
Merci pour votre reponse j entend bien , mais comme je vous disais ma maison a fait l objet d un permis de construire , la division fonciere avec le terrain voisn a fait l objet d un declaration prealable etablit par un geometre et validée par la mairie , tout ayant etant fait en regles je suis etonnée qu un possibilité de recours de quiquonque dans une situation de sinistre soit possible ,
a quoi servirait les permis les DP ect dans ce cas…
ca semble tres incoherents
Monsieur,
Lorsqu’un sinistre parvient, il arrive qu’il faille déposer une demande d’autorisation de reconstruction… donc recours des tiers.
Voilà la cohérence qu’il vous manque.
apres avoir contacter ce jour le service urbanisme de ma commune je vous confirme qu en cas de sinistre compte tenue de tout les elements que je vous avez transmis qu en cas de sinistre je pourrai reconstruire a l identique et sans aucun recours
Bonjour,
Parfait et tant mieux pour vous. Votre commune est plus enclin à respecter une certaine éthique que d’autres.
je precise que ma maison a fait l objet d une permis de construire en 1970 qui est annéxé a l acte
vous imaginez lorsqu on on a un petit terrain et qu en respectant les nouvelles reglementations de limites on se retrouve avec une maison de moitié de tailles alors que l on a un pret a rembourser , vous pensez reellement que ces criteres ne sont pas considerée , si tel est le cas c est tres grave .
Je comprends votre point de vue, mais les tribunaux voient les choses différemment… j’en suis également navré.
Bonjour,
J’ai lu avec intérêt les informations données sur votre site. Pouvez-vous nous apporter quelques précisions ?
Suite au décès de notre père, nous (3 enfants héritiers) souhaitons vendre sa maison sise au centre d’un terrain de 2100m² dans une zone qui s’est fortement urbanisée. Nous avons appris qu’un tiers avait déposé une demande de certificat d’urbanisme opérationnel pour séparation de 4 lots (en plus de la maison), projet qui n’est pas à notre initiative et que nous ne voulons pas suivre. Nous avions confié mandat de vente non exclusif à des agences et craignons d’être contraints à accepter un acheteur portant ce projet. Nous avons 2 questions :
1/ Si nous déposons une demande de certificat d’urbanisme pour la séparation d’un lot, cette demande peut-elle bloquer l’autre projet ?
2/ L’accès se fait par un chemin dont une partie se trouve sur une parcelle commune(indivision) à la propriété de notre père et à celle de ma sœur, propriétaire de la maison voisine. Celle-ci peut-elle s’opposer au passage des 5 futurs propriétaires potentiels sur cette parcelle dès l’offre d’achat éventuelle de l’agence ?
Nous vous en remercions par avance.
Cordialement
Bonjour,
Un certificat d’urbanisme est un acte d’informations au regard d’un projet ou non, mais en aucun cas, celui n’octroie un droit définitif au pétitionnaire.
Il est tout a fait possible qu’une personne faisant partie d’une indivision s’oppose à une autorisation de passages SI cela n’a pas été prévu dans les actes antérieurs.
Il est souhaitable de clarifier la situation avec le notaire avant d’engager quoi que ce soit en relisant les clauses des actes déjà signés dans l’indivision.
j’ai construit en 1980 ma maison sur une parcelle de +- 800m2 , ensuite en 2005 j’ai fait un agrandissement de 70m2 avec PC ; maintenant je voudrait vendre ma premiere maison et faire une division parcellaire ( une de 500m2 et l’autre de 300m2 ) pour pouvoir vendre la premiere et garder la seconde qui est plus petite.
ai je le droit de diviser le terrain en deux parcelle avec une maison sur chaque parcelle de terrain bien qu’elle soit mitoyenne par un coté .
je vous remercie
Bonjour,
La division de parcelle n’est pas contre indiquée et est même possible selon le secteur et les règles applicables à la zone. Si vous créez une parcelle très petite, cela signifie que vous ne pourrez peut-être pas répondre aux contraintes minimales.
Il vous faut donc vérifier certains points tels que les accès et aires de stationnements disponible, les dessertes en réseaux afin que les deux parcelles soient indépendantes, ainsi que quelques points techniques liés aux reculs et code civil.
Il est tout à fait envisageable de diviser même de petites parcelles, mais soyez vigilant pour ne pas vous créer des contraintes qui ne seraient pas acceptables par la suite par quiconque.
Missionnez un architecte pour qu’il étudie avec vous les solutions les plus cohérentes à la configuration des lieux.
Bonjour,
Nous avons acheté en 2012, une maison desservie par un chemin issue d’une division parcellaire. 6 terrains sont desservies par ce chemin mais seulement 4 propriétaires ont participé au financement des travaux du chemin (télécom, électricité et bétonnage. La participation a été calculé par rapport à la surface de chaque terrain participant.
Cette année, un des deux propriétaires qui n’ont pas financé le chemin a parcellisé son terrain en 3 parcelles et l’une d’elle a été vendu. Le nouveau propriétaire est en train de construire sa maison et il emprunte le chemin pour faire les travaux, il a notamment fait une tranchée pour l’électricité le jour même ou il a mis un mot dans la boite aux lettres lorsque tous le monde étaient absent bien entendu.
Les nouveaux propriétaires évitent à chaque fois les réunions que l’on essaie d’organiser pour voir comment procéder pour le chemin suite à l’acquisition de leur terrain.
nous sommes à 2 doigts de bloquer le chemin pour qu’ils ne terminent pas leur travaux tant qu’on ne se sera pas mis d’accord sur l’utilisation du chemin et de son entretien.
quels sont nos droits, est-ce que nous avons un recours? nous souhaitons bien entendu qu’ils réparent tout dommages causés sur le chemin, voir même qu’ils nous remboursent au prorata de sa parcelle, le coût des travaux du chemin qui serait inexistant ou en boue si nous n’aurions pas fait les travaux à l’époque.
le chemin a été créé et viabilisé en 2009.
merci pour votre réponse;
cordialement.
Bonjour,
Il vous faut vous reporter au contrat signé et règles de servitudes. Selon le cadre et les règles définit lors de la signature initiale, les propriétaires (anciens) doivent normalement informer des contraintes liées à cette voie.
Si rien n’est précisé, il ne peut être imposé une quote part, si au contraire tout est précisé, il faut donc faire valoir les droits et obligations auprès de ces nouveaux arrivants. Une notification et constatation d’huissier des dégâts peut être un point de départ.
La transmission ou non des informations pourrait être la cause de ces « petits » arrangements. Sachez être clair et non vindicatif. Un règlement amiable est toujours préférable à de longues procédures, mais si les interlocuteurs font la sourde oreille, alors un accompagnement par un professionnel du droit s’avérera indispensable.
Lisez bien vos actes et tirez en les conclusions qui s’impose.
Bonjour,
J’ai acheté il y a 35 ans un terrain de 6500 m² sur lequel j’ai construit ma résidence principale. Il est situé en zone NB2 dont le minimum pour construire est de 4000 m². En 2007 grâce à la loi SRU j’ai pu détaché 4000 m² que j’ai donné à mes enfants pour construire.
Ils veulent vendre cette maison en 2017 mais conserver une partie du terrain car il encercle ma maison. Est ce que c’est possible ? la commune peut elle refuser cette nouvelle division et est ce que la maison qui sera alors sur une surface inférieure pourra être vendue sans problème.
Un PLU est en cours sur la commune mais il semble que la surface minimum soit maintenu.
Bien cordialement
Bonjour,
La division de parcelle est toujours possible. De plus si la commune est sous PLU, qui produirait le fait (au travers de la loi ALUR) de supprimer les surfaces minimales de parcelles. Cependant, il faut noter qu’une telle modification réglementaire a été compensée par une limitation de l’emprise au sol.
Il faut donc étudier correctement avec un architecte le découpage pour obtenir une cohérence permettant de vendre bien et terrains aisément. Si la commune n’a pas de PLU actuellement, la loi ALUR ne s’applique pas.
La mairie va très certainement opter pour une compensation d’emprise au sol pour contenir l’urbanisation dans les zones N. Suivez bien l’évolution de l’enquête publique du PLU pour y adjoindre éventuellement vos « doléances » si besoin et tenter de vous faire entendre.
Bonjour
Merci tout d’abord pour toutes les informations très utile de votre site.
Ma question concerne l’achat d’une grange rénover achetée en 2012.
J’ai fait l’acquisition de cette grange totatlement a rénover qui comprenait sur une première parcelle N°1 la grange et sur la N°2 une seconde parcelle afin de pouvoir parquer 2 voitures( obligation de la mairie de créer des places de parking pour tout nouveau logement).
Le vendeur avait donc 2 parcelles qui m’ont été vendue en 2012.
En 2012 j’ai déposé le permis pour aménager la grange et faire un garage sur la parcelle N°2.
Faute de moyens, je n’ai que rénover la grange et donc déposé un permis modificatif pour annuler le permis du garage.
En 2016, ayant les finances pour construire le garage, je reviens vers la mairie afin de déposer un nouveau permis pour le garage et il me dise oralement désormais que ca ne sera pas possible, car ils ont fait une erreur en 2012.
En effet, ils considèrent que comme le garage est sur une parcelle différente, le plu s’applique et donc les limites de propriété. La surface de la parcelle N°2 étant de 6mx6m, 40m2 environ, si on applique les reculs de 3 mètres, il ne reste plus rien à construire!
Mon argumentaire est de dire que c’est un garage et donc une annexe sur une parcelle différente. Que faire ? avez-vous un argumentaire pour ce type de cas ? La mairie n’est pas trop sur de son coup et expose oralement le fait pour le moment de la différenciation des parcelles.
Je ne sais plus quoi penser
Merci d’avance pour votre aide précieuse.
Bonsoir,
La situation n’est pas commune.
La configuration des lieux présente une limite commune aux deux parcelles ? Si cela est le cas, la demande de permis doit être réalisée afin de faire apparaître clairement ce fait et que la propriété contient deux parcelles, mais n’est qu’une seule et même entité.
Une étude de faisabilité architecturale serait la bienvenue pour définir quelles sont les meilleures solutions réglementaires.
Bonjour
j’envisage d’acquérir un bien immobilier dans 06.
il s’agit d’une villa sur un terrain de 3300m2. Le prix d’achat est de 700000 euros.
j’ai la possibilité de détacher une parcelle de 1500 m2 en terrain à bâtir. le prix de vente de ce terrain serait autour de 250000 euros.
je crois comprendre que je serai imposable au titre de la taxe sur la plus value immobilière. je crois aussi comprendre que cette taxe sera de 34,5% (+6% si la plus value est supérieure à 50000 euros).
en revanche, je ne comprends pas comment calculer cette plus value. Quelle est le calcul qui permet de valoriser le prix d’achat de la parcelle que je vais vendre afin de déterminer la plus value?
merci pour votre éclairage
cordialement
David
Bonsoir,
En matière de taxation, il serait préférable de solliciter votre notaire qui pourrait éventuellement vous donner des conseils sur les meilleurs montages légaux et financiers. Ils sont aguerri à ce type de processus.
La plus value est en générale calculée sur la base de la valeur du bien moyen dans le secteur concerné et ce sont les notaires qui ont toutes les informations en ce domaine.
Bonjour,
Nous avons acheter un terrain de 640m2 nous avons construits deux maisons mitoyennes entre elles.
Aujourd’hui nous souhaiterions vendre les maisons séparément (plus facile à vendre) sachant que chacune à son propre accès à la voie publique, chacune à son entrée,… Elles sont totalement indépendante.
Quelle est la procédure à suivre svp? L’intervention du géomètre est elle nécessaire? Celle du notaire? Le coût approximatif de la demarche?
Je vous remercie.
Bonjour,
Il vous faut vous rapprocher d’un géomètre pour effectuer une division de parcelle, afin de créer deux entités distinctes, mais auparavant il serait souhaitable de vérifier certains points avec votre notaire concernant les frais à engager pour acter cette scission.
Le coût de ce type de procédure est fonction de trop nombreux critères, il est donc impossible de vous donner une base, voir une fourchette.
Sollicitez le service de l’urbanisme concerné par le bien pour vous assurer que tout est viable, car certaines communes sont un peu tatillonne sur des divisions (réseaux et autres..).
Espérant avoir été clair dans mes explications.
Bonjour
Nous sommes en zone naturelle NE, nous avons la possibilité d extension usage habitation et annexes dans la mesure où il ne faut pas dépasser 30% de surface de plancher existant donc à priori nous pourrions faire une piscine ? Celle ci est elle considéré comme surface plancher ou seulement emprise au sol?
Merci beaucoup!!
Bonjour,
Une piscine (bassin non fermé et non couvert) ne constitue pas de surface de plancher. Concernant l’emprise au sol, selon les zones et communes, il vous faut vérifier comment la réglementation précise ce point.
Certaines communes dans leurs PLU acceptent de ne pas comptabiliser les surfaces de bassins (hors plages bien sûr), mais d’autres les comptabilisent… faites donc bien attention à la réglementation applicable dans votre cas.
Bonjour,
Je suis propriétaire d’un terrain pour lequel a été déposée et revenue positive une demande de CU opérationnelle pour y bâtir 2 maisons d’habitation.(sur les conseils de mon notaire).
Nous souhaitons mon fils et moi y construire chacun notre résidence principale et je veux donc lui faire une donation pour la moitié du terrain.
Pouvons-nous déposer un PCVD avec les plans de l’architecte, l’aménagement prévu avec chacun notre chemin d’accès. Les 3 géomètres rencontrés se contredisent certains nous informent que nous devons obligatoirement passer par une déclaration préalable (lotissement) , un autre nous dit qu’un PCVD est possible. Cette solution nous ferait grandement gagner du temps, en conjuguant la division et les demande de permis de construire. A aucun moment initialement mon notaire m’a parlé de cette procédure de lotissement juste qu’il fallait déposer une demande de CU opérationnel, que nous ferions la donation puis la demande de permis de construire.
Merci de nous éclairer car nous sommes perdus avec tout ce que nous pouvons lire sur le net et les différents conseils qui se contredisent.
D’autre part si le PCVD est possible, pouvons-nous faire la division et donation aussitot le retour positif des permis et entamer les travaux de construction.
Merci
Cordialement
C&A
Bonjour,
Le permis de construire valant division parcellaire est mal ou pas apprécié des services de l’urbanisme en général, car un peu plus complexe à gérer juridiquement.
Le lotissement ou division de terrain initial permet de gérer et obtenir des entités distinctes permettant une instruction indépendante. Cela à un certain avantage d’un point de vue d’un recours éventuel.
Concernant les donations et transfert de propriétés, il est toujours souhaitable d’attendre la purge du délai de recours des tiers.
bonjour,
la division parcellaire définitive est elle nécéssaire pour obtention PC ou peut on faire demande de PC sur projet de division parcellaire?
merci
Bonjour,
La réponse est normalement oui, mais certaines communes acceptent d’instruire des demandes de permis de construire sur des divisions non encore actée de manière définitive.
Il vous faut donc vérifier auprès des services concernés.
Bonjour,
nous regardons pour l acquisition d un bien qui a ce jour est sur une seule parcelle qui comprend deux lots . le propriétaire actuel va detâcher pour que nous puissions acquérir notre lot.
Avant division il y a un cos résiduel nous nous demandons si celui ci existera toujours après détachement.
Je vous précise qu après détachement la surface du terrain n aurait pas permis une construction.
Merci et bravo pour votre site.
Cordialement
Bonjour,
Je vous remercie pour vos encouragements et pensez à cliquer sur nos liens (votes, étoiles, partages) cela nous aide à poursuivre et démontrer que les architectes sont des professionnels à consulter pour tout ce qui touche à l’habitat sous toutes ces formes.
Maintenant, concernant votre question de transfert de COS lors d’un détachement en général, la nouvelle parcelle bénéficie de son propre Coefficient d’Occupation du Sol, mais selon le cas, la zone et les conditions réglementaires le transfert est envisageable.
Lisez notre article en lien dans ma réponse, vous y trouverez certainement la piste qu’il vous faut.
A très bientôt et pensez à cliquer sur les petites étoiles 😉
Bonjour;
Je possède en indivision avec mon frère un terrain, d’un peu plus de 8000 m².
Suite au nouveau PLU ; le terrain est passée en zone N ( n’habitant pas la commune , nous n’avons pas été avisés de l’enquête publique ).
A savoir; une partie du terrain ( 1/4 en bordure de rivière est en zone inondable).
Nous avons lu sur le PLU ; qu’en zone N ; il était possible ; de faire un terrain de caravanage et camping ( ? ) ; mais rien de précis sur les HLL.
En effet notre projet serait de faire un PRL en vente parcellaire ( pas de régime hotelier ! ).
Questions:
– Cela est-il possible selon la nature du terrain
– Quelles démarches techniques et administratives
– Quelles peuvent être les oppositions à ce projet et quels recours
Merci de vos réponses et suggestions.
Cordialement.
Bonjour,
Avant d’engager quoi que ce soit, et au vu de la nature de la zone, il serait souhaitable que vous déposiez en mairie une demande de Certificat d’Urbanisme Opérationnel afin que la commune ou la direction départementale du territoire se positionne.
Ainsi vous obtiendrez une réponse claire quant à votre projet.
Afin de vous donner toutes vos chances d’obtenir une réponse allant dans votre sens, il est conseillé de missionner un architecte afin qu’il vous établisse les documents en bonne et due forme.
Sachez qu’il est toujours possible et envisageable que vous receviez un refus ou une opposition selon les règles locales (PPRI, PPRN etc..).
Un architecte à vos côtés vous évitera de perdre du temps dans les méandres administratifs et éclaircira certains points indispensables.
Bonjour,
j’ai fait l’acquisition via une sci (compromis signé//signature de l’acte définitif sous quinzaine) d’un immeuble comprenant une maison d’un coté de la route et un terrain plus une grange de l’autre côté de la route. Chaque « lot » in-dissocié aujourd’hui bénéficie d’une parcelle cadastrale distincte située de part et d’autre de la rue.
Existe t il une procédure « simplifié » dans ce cas (sans faire appel au géomètre etc… afin de limiter les frais) pour dissocier ces deux ensembles? Je compte rester propriétaire de ces deux immeubles.
Pour info la maison aurait vocation à être louée en tant que maison d’habitation. La grange aurait vocation à être louée en tant que local/entrepôt de stockage pour les surplus de marchandise d’une entreprise. Et pourquoi pas utiliser le terrain sur lequel se trouve la grange pour la construction d’une maison (terrain constructible).
Par avance merci de votre expertise
Bonjour,
Je vous dirais « hélas non », il n’y a pas de solutions autres que le passage par un géomètre pour effectuer une telle « division / dissociation » car la division par lot est principalement gérée par ces professionnels.
Il serait peut être souhaitable de consulter le notaire réalisant l’acte pour lui demander quelle est la meilleure procédure pour scinder ce LOT. Il aura peut être, voir surement une solution à vous apporter étant donné que les parcelles sont elles distinctes.
Merci beaucoup pour votre conseil.
Je vais prendre rendez-vous avec le Maire, pour trouver une solution favorable.
Cordialement.
Bonjour,
Avec plaisir. A très bientôt et pensez à venir nous informer de la solution trouvée, cela pourrait être utile à d’autres Internautes dans la même situation.
Bonjour,
Sur un projet de partage d’un terrain de 1 300 m2 avec une petite maison dans un angle en façade, nous souhaitons séparer la petite maison sur une parcelle de 400 m2 environ et une seconde parcelle d’environ 900 m2 constructible (en ville).
L’accès actuel de la totalité sur la voie publique est unique et en bordure, sur une largeur d’un grand portail qui se trouverait en limite dans le projet de partage entre les parcelles.
La mairie accepte le partage de parcelle, mais en demandant de nous arranger de l’accès unique sur la voie publique pour les 2 parcelles, à cause des trottoirs récemment faits. Elle refuse donc un second accès direct à la voie publique, en bordure, à destination de la grande parcelle non construite mais constructible.
Nous pensons que l’ouverture unique vers les 2 nouvelles propriétés, risque d’occasionner un trouble de voisinage et nous oblige à prévoir une surface type 1/2 cercle intérieur pour permettre l’accès de chacun (cette petite surface de surcroît ne serait la propriété d’aucun des 2 nouveaux propriétaires, mais il me semble, resterait notre propriété sur le cadastre ce qui serait plutôt ridicule.
La Mairie a-t-elle le droit de refuser un second accès direct sur la voie publique pour cette parcelle constructible ?
Merci.
Bonjour,
Le maire à tout à fait le droit de refuser la création d’un second accès si les conditions de sécurité exige ce refus.
Il faudrait étudier le dossier et présenter un projet qui serait indiscutable ou tout du moins argumenté pour la création de ce second accès. Il arrive parfois qu’un bon projet bien ficelé en étude de faisabilité soit le meilleur argument.
Dans tous les cas, il ne faut pas se braquer et entrer en conflits, il faut trouver des solutions qui répondent aux attentes du maire et aux règles d’urbanisme. Sachez qu’un bon compromis et une solution qui satisfait partiellement les deux parties.
Bonjour
J’ai un voisin qui procède un terrain de 6500 mètres carré sur lequel elle a construit une maison il y a 10 ans
Le PLU à ce jour indiqué un terrain minimum de 4000 mètre pour construire .
Aujourd’hui elle divide son terrain (4000 pour la vente , il lui reste donc 2500)pour construire une nouvelle maison
Est ce légal dans la mesure où il lui reste que 2500 sur lequel sa maison est construite
Merci de votre réponse
Bonjour,
Dans le cadre de la loi ALUR de Mai 2014 nouvelle version, il apparait que la surface minimale de terrain est supprimée pour les communes sous PLU.
Vous trouverez le lien vers le document du gouvernement en faisant état ICI.
Bonjour,
Mon oncle possède un très grand terrain derrière sa maison et m’à demandé de jeter un coups d’oeil, avant de se lancer dans quoi que ce soit, en vue d’une division de parcelle, afin de diviser pour construire et vendre.
Mais je me bute à un problème pour lui donner un avis car je ne sais pas exactement comment séparer la parcelle.
Le Plu précise que les construction implanté en retrait des limites séparatives doivent être implanté :
– En retrait de 8m pour les baies principale
– En retrait de 3m OU H/2 ( soit 3,5 dans ce que j’envisage ) pour les baies secondaire.
La maison est ceinturé de baie principales sur 3 coté, en façade et sur le coté le salon, et derrière la cuisine.
Dois je donc prendre compte ces retraits pour le bornage et pour définir les limites futur du terrain comme ceci ? :
-http://www.hostingpics.net/viewer.php?id=115004divisionparcelle1.png
Nous feront bien entendu appel à un géomètre mais savoir ceci me permettra de voir si cela vaux le coups ou si c’est du temps et de l’argent perdu.
Merci de votre aide par avance.
Bonjour,
La meilleure des solutions serait que vous missionniez un architecte afin qu’il établisse le projet de découpage le plus cohérent au regard de vos attentes. Ceci afin de ne pas commettre d’erreurs et des dépenses inutiles.
En base de travail, avez-vous un plan de géomètre comportant des points d’altimétrie ? Car ces données sont très importantes.
Une mission d’étude de faisabilité d’architecture est généralement conseillée dans ce type de situation.
Une fois tout calé et entériné, vous pourrez confié votre projet de division au géomètre afin qu’il établisse le bornage et le dépôt des divisions aux services concernés.
Bonjour,
J’ai une ancienne ferme qui a été progressivement morcelée entre différents propriétaires. Suite à cette division, un des des corps de bâtiment (indépendant du reste) se trouve contigue à la voie publique (route) sur sa façade principale, mais conserve néanmoins une porte d’accès à l’arrière de la maison et qui donne sur un chemin séparant sa maison de la mienne. Ce chemin fait partie de notre jardin et se trouve sur notre parcelle. Cette servitude n’a jamais été notifié par acte. Différents propriétaires ce sont succédés sans réclamer de droit de passage. Le propriétaire actuel, qui vend aujourd’hui sa maison, revendique ce droit. Peut-il légalement y prétendre, alors que sa maison donne directement sur la voie publique ?
Bonjour,
Selon le code civil un usage « paisible » trentenaire peut faire naître sur une propriété privé (non public) une servitude dite trentenaire.
Il est donc envisageable que cette servitude puisse demeurer et être imposée à un fond servant (vous en l’occurrence).
je suis vendeur d’un bien – mon acheteur ne souhaite pas modifier le terrain existant (constructible) il n’a aucun projet – pourquoi la DP est refusée par la mairie ?
Bonjour,
Je ne saisi pas ou est le souci avec un déclaration préalable ? Qu’avez-vous demandé dans cette DP ?
Bonjour,
j’ai une propriété qui a du mal à se vendre au prix fixé par les agence. J’envisage de diviser 367 m2 de terrain sur les 2163 m2 , j’ai demandé une autorisation préalable de diviser en mairie qui a été accepté en février 2015. J’envisage de construire un plain pied que je souhaite revendre en état futur d’achèvement. Le terrain avait une valeur lorsque j’ai acheté ma maison de 100000 euros. La construction devrait me couter 100 à 120000 euros tout compris et le prix de vente devrait se situer entre 290000 et 310000 euros. quelle serait la plus value et l’impôt en découlant. Merci de votre réponse éclairée. Philippe
Bonjour,
Il est impossible de vous répondre hélas, car les impositions sont liées aux communes, départements etc… Seul un Certificat d’Urbanisme pourrait vous donner quelques informations, mais le niveau de taxation n’est calculable que par le service des impôts de la commune concernée par votre projet.
Il n’existe pas à l’heure actuelle de simulateur de taxation de l’imposition d’un bien bâti. Peut-être est-ce une idée à faire suivre au gouvernement… je vais tenter de souffler l’idée au gouvernement sur les réseaux sociaux.
Bonjour,
J’envisage d’acquérir un terrain de 1600m² environ avec un CES de 15% soit 240 m² qui seront totalement utilisés pour la construction de maisons mitoyennes plus annexes (garages).
J’ai déjà pas mal étudié le PLU local qui m’offre des éléments indicatifs quant à mon projet etc.
1- je souhaite ensuite diviser le terrain pour réutiliser 800m² pour un autre projet (voir revente)
le futur projet prendra t’il en compte les 1600m² d’origine (donc inconstructible)ou repartirons nous sur de nouveau 120m² d’emprise au sol (15% de 800m²)?
Des éléments du PLU renvoient à l’article R 123-10-1 du code de l’urbanisme mais difficile à comprendre pour un novice comme moi.
Merci pour votre réponse
Bonjour,
En résumé de l’article R123-10-1 du Code de l’Urbanisme, il est précisé que le PLU prévoit des contraintes d’emprise comme vous le précisez, l’assiette totale du terrain sera la base pour le ou les projets.
Pour ne pas faire d’erreurs d’interprétations, il serait plus judicieux (et cela vous permettra de vous protéger juridiquement), vous pouvez déposer une demande de certificat d’urbanisme opérationnel sur la totalité de votre projet (soit 2 phases) ainsi la mairie pourra vous répondre clairement et facilitera ensuite les démarches pour le/les permis de construire.
svp comment restructuré le tissu urbain !!!!!
Bonjour,
Votre question est trop générique, il donc très compliqué de répondre à celle-ci.
Bonjour on est sur 2 projets nous avons achetés une maison inhabitable en l état sur un terrain de 1798 m^2 qui est constructive et divisible au prix de 171000euros.soit on la rénové soit on détruit et reconstruire qu’elle démarche effectuer et combien de temps cela prend il
On compte vendre 2 parcelles cela vaut il coût par rapport à la plus value
Merci
Bonjour,
Afin de répondre sans erreur, il faudrait réaliser une étude de faisabilité architecturale, ce qui permettrait d’obtenir une réponse ferme et claire sur la meilleure solution ainsi que sur le budget à allouer à vos options.
Pour ce faire, missionnez un architecte afin qu’il étudie les lieux et documents pour vous trouver LA solution correspondant à vos attentes.
Bonjour
J’ai une parcelle de terrain a vendre pour construction
Elle a une superficie de 4200 m²
J’ai fait une demande de CU pour une construction
or j’ai trouvé des acquéreurs mais pour des surfaces plus petites
J’envisage d’effectuer une division parcellaire en 3 parties avec un géomètre afin de satisfaire les acheteurs.
Dois refaire une demande de CU en précisant la division et le nb de parcelles ou bien le CU originel est il valable pour les 3 ?
Merci pour votre réponse
Bonjour,
Un Certificat d’urbanisme est lié à une parcelle, si vous divisez, les parcelles différentes seront renumérotées et auront des entités indépendantes.
Il convient donc d’obtenir des CU en correspondance exacte avec les parcelles. Cela sera plus clair pour toutes les personnes et supprimera les ambiguïtés.
Bonjour,
Je suis intéressée par l’achat d’une maison, cependant la propriétaire est en possession également d’une maison située à quelques mettre de celle mise en vente. Problème : au cadastre, le lot du propriétaire comprend les deux maison, mais la propriétaire, une personne âgées, n’en vend qu’une.
Nous souhaitons démolir la maison qui est une ruine et reconstruire du neuf, mais nous avons peur de rencontrer des problèmes car en demandant le certificat d’urbanisme, nous faisons la demande pour un terrain de 475m2 qui contient deux maisons ( puisque au cadastre il y a deux maisons) alors qu’en réalité notre demande concerne un terrain de 325m2 avec une seule maison. Cela peut il avoir une incidence sur la démarche?
Le PLU est en zone U .
Quelles démarches entreprendre?
J’espère avoir été claire dans mon explication,
Merci d’avance pour votre réponse et de vos lumières.
Cordialement
Bonjour,
La règle étant de déposer une demande de CU sur la parcelle qui vous intéresse. Il faudrait idéalement avoir un numéro de parcelle indépendant ne concernant que ce que vous convoitez.
La division doit être actée ou au moins un document d’arpentage de géomètre peut être joint à la demande de CU pour obtenir les bonnes informations.
Il vous faut donc obtenir les documents issue de ce que vous souhaitez acheter et rien d’autre, ce qui implique le passage d’un géomètre pour une division.
Pensez à bien coordonner le découpage afin de ne pas créer des contraintes réglementaires rendant votre projet de démolition / construction complexe. Il serait souhaitable de missionner un architecte afin qu’il étudie avec vous le découpage optimal et que vous sollicitiez le vendeur sur la base de ce document.
J’ai déposé il y a presque 2 mois un permis de construire valant division pour 2 maisons.
J’ai dans l’objectif de revendre les 2 parcelles avec le permis purgé.
Cependant, je viens d’apprendre que nos amis les banquiers ne financent pas ce genre de projet sauf si je construisais et vendait en finalité 1’ensemble villa et terrain.
Je pense déposer Une déclaration Préalable . Qu’en pensez-vous ? Il y a 2 terrains à créer avec un chemin d’accès privé commun.
Est-ce toléré de déposer presque concomitamment des permis de construire sur chacune de ce parcelles ?
Ou suis-je obliger d’attendre la confirmation ?
Merci pour vos lumières et le temps consacré. Votre site est intéressant.Une pépite pour moi 🙂
Bonsoir,
Je vous remercie pour vos encouragements et vous précise que pour nous aider à continuer, vous pouvez cliquer sur les liens et partager ainsi aux plus grand nombre sur les réseaux sociaux.
Concernant votre question, toutes les situations sont envisageables, cependant il est toujours demandé que les autorisations soient affichées et purgées de recours pour déposer d’autres autorisations . Certaines communes acceptent de recevoir de front les demandes, mais si la première est annulée ou refusée, le seconde pourrait suivre.
Prenez conseil auprès des instructeurs de la commune concernée afin de « tâter le terrain » et avoir leurs ressenti sur ce type de démarches.
Bonjour,
Nous souhaitons construire une maison dans notre région mais le prix du terrain est très élevé. Nous avions l’idée d’acheter un terrain plus grand (moins cher au m²) et de le diviser pour en revendre une partie. Et ainsi garder la deuxième partie pour faire notre construction.
Est-ce possible et quelles sont les démarches à suivre, et devons-nous faire un prêt pour le grand terrain seul ou déjà faire un prêt pour le terrain + construction ?
Merci par avance de vos réponses.
Bien cordialement.
Bonsoir,
Afin de vous organiser au mieux et résoudre ce type de dilemmes, prenez contact avec votre notaire afin qu’il vous explique quelles sont les démarches les plus avantageuses fiscalement au regard de votre situation.
Ensuite, ces éléments en mains missionnez un architecte pour qu’il vous établisse une étude de faisabilité en relation avec vos attentes et contraintes.
Division parcellaires et permis d’aménager :
Bonjour,
je vais déposer un permis d’aménager pour 4 maisons à bâtir.
Quelles sont les obligations de finitions ?
Par exemple, suis-je obliger de finaliser le chemin d’accès avec un enrobé ? OU un chemin gravillonné est il acceptable ?
Évidemment, le cout est bien différent !
Bonsoir,
La règle établie que les lots doivent être viabilisés et les accès réalisés.
En général, les personnes effectuant des travaux de viabilisations intègre deux phases, la première la voirie carrossable (pas de revêtement final, pour éviter les dégradations des engins de chantier) et la phase de mise en oeuvre des revêtements.
Les communes acceptent que les lots soient viabilisés et les voies de désertes carrossable sans le revêtement final, mais attention toutes les communes n’ont pas le même point de vue. Renseignez-vous auprès de la commune dans laquelle est situé la division avec voirie commune.
Bonjour, Je suis propriétaire d’une unité foncière sur laquelle existent une maison ancienne et une maison neuve, chacune donnant sur rue avec ses propres réseaux, donc pas de servitudes. Je souhaite diviser en deux parcelles comprenant chacune une maison. Le document d’arpentage est en cours de finalisation. J’ai un acquéreur qui attend de signer un compromis pour la partie de terrain où se situe la maison ancienne. Je conserve l’autre partie.
Cet acquéreur envisage soit de raser la maison ancienne pour reconstruire, soit de ne conserver qu’une partie, rénover et agrandir, mais que ce soit l’une ou l’autre des options, dans un délai d’un an environ, pour des raisons personnelles.
J’ai informé le notaire du projet de l’acquéreur. Ce notaire me dit dans un premier temps de faire une déclaration préalable de division, et seulement à l’issue de l’instruction et du délai d’affichage de signer un compromis, puis autre proposition, faire une demande de Cub et à l’issue de l’instruction de signer un compromis.
Cela dure depuis plusieurs semaines… et toujours pas de compromis en vue. Quelle est la meilleure solution?
N’est il pas possible de diviser tout simplement, de vendre la partie ancienne et que l’acquéreur mentionne lors de sa demande de permis de construire que le terrain est issu d’une division? Ce qui éviterait le délai de la DP de division, ou du Cub, ou bien peut-on mettre en conditions suspensives du compromis l’obtention de non-opposition à cette division ou l’obtention d’un Cub positif?
Merci beaucoup… j’avoue que tout ce qui me paraissait simple est devenu bien compliqué pour moi
Cordialement
Bonjour,
Les solutions proposées sont toutes bonnes. Une signature de compromis est envisageable avec une clause suspensive, cependant cela « fige » la situation tant que l’autorisation n’est pas délivrée et purgée.
Sollicitez votre notaire concernant cette option, qui protège toutes les parties et vous rassurera sur l’engagement initial de votre acheteur.
Bonjour,
il y a quelques années un marchand de biens (ou sarl) a achete la ferme de mes parents et fait 3 lots en aménageant des dépendances. je pense que j’ai été lesée sur le prix de vente. j’ai recherché cette sarl mais elle a disparu et l’agence immobilière qui s’est occupée de la transaction a fermé 2 mois après. de plus les dimensions de la parcelle ne me paraissent pas les bonnes. Quelles démarches peut on entreprendre ? Peut on connaitre les membres de cette sarl ?
Merci de nous répondre
Bonsoir,
Je ne vois pas de solution à posteriori. Il serait souhaitable pour vous de vous tourner vers un avocat afin qu’il trouve (si cela est possible) une solution ou angle d’attaque.
Le site -societe.com répertorie les sociétés même liquidées. Les informations des dirigeants sont visibles parfois.
Il existe également le site -infogreffe.fr
Bonjour,
Votre site est passionnant (merci !). Ma question concerne toutefois une opposition à un projet de construction (mais peut intéresser des personnes qui craindraient de soulever une opposition à leur propre projet et voudraient désamorcer les craintes de riverains).
Voilà : un de nos voisins envisage de parcelliser massivement un vaste terrain nouvellement acquis dans notre petit (et si joli) village, dans le cadre d’une grosse opération spéculative.
Les pressions exercées sur la mairie sont telles que les élus ne prennent même plus la peine de débattre sur le fond et valident toutes les demandes (« pour qu’on les laisse tranquilles »), rejetant sur les autres instances (Bâtiments de France notamment) les arbitrages ultérieurs.
La zone en question est d’ores et déjà l’objet d’un recours auprès du TA suite à la dernière évolution du P-O-S.
Quels sont les leviers à disposition des riverains, pour s’opposer à cette demande de parcellisation ? Un recours gracieux suivi d’un second recours auprès du TA ? Quelles étapes devraient être suivi par le porteur de ce projet immobilier et pourraient faire l’objet d’un recours si elles n’étaient pas suivies ?
Merci par avance de votre réponse.
Bonsoir,
La seule démarche est le recours à un avocat après avoir regroupé l’association de riverains concernés.
L’avocat vous apportera les éléments de détails pour vous constituer et enclencher les démarches dans l’ordre et en bonne et due forme, vis à vis du cas rencontré.
Ne faites rien seuls, ce serait la meilleure solution pour perdre toutes vos chances d’obtenir une issue allant dans votre sens.
bonjour,
deux parcelles distinctes ont été réunies en une seule sur laquelle a été édifié 8 pavillons 3 garages et un bâtiment collectif de 16 appartements. suite à litige au niveau syndical, etafin de retrouver une indépendance, il serait envisagé de diviser cette parcelle unique.
Ne pourrait-on pas reprendre la dénomination des anciennes parcelles afin d’éviter tous frais de géomètres,notaire, etc… puisque l’identité initiale est conservée auprès du cadastre et hypothèque.
Cette(re) division dans un but d’indépendance au point de vue syndical.
Merci de votre réponse.
Bonsoir,
Le fait de décider en interne de rediviser une parcelle n’est pas possible. Il faut passer par toute la procédure légale, bornage, document arpentage et notaire. Ceci afin qu’il ne puisse être contester la légitimité des données, surfaces, taxes et autres impôts.
La gestion d’une copropriété étant très compliquée, ne rajoutez pas de problèmes complémentaires. Suivez bien le processus légal.
Bonjour, d’un terrain m’appartenant de 1383 m² se surface cadastrale, j’ai cèdé 125 m² à la commune pour élargissement de la voirie en contrepartie,le droit a batir sur les 125m² à été reporté sur la surface restante (1258m)
J’envisage de réaliser une division de la parcelle restante en deux lots de surface égale pour les vendre en terrain à batir; pouvez vous me dire si le droit à batir reporté sur la parcelle unique peut être reporté par moitié sur chacun des lots après division.
Merci de votre réponse.
Bonjour,
D’un point de vue juridique, le droit à bâtir était lié au COS, mais selon la loi ALUR (si votre parcelle est concernée) le COS est supprimé ce qu’y lève les contraintes liée à la surface de plancher constructible.
A présent, le CES (l’emprise au sol) et les prospects (reculs aux limites, hauteurs et gabarits) sont les bases de conception + les limites liées aux stationnements et surfaces de sol en cas d’assainissement non collectif.
Donc pour être certains de ne pas commettre d’erreurs, il serait souhaitable que vous missionniez un architecte afin qu’il réalise une étude de faisabilité architecturale partielle ou pas selon vos besoins et attentes, pour en extraire le bon projet.
Bonjour,
J’ai signé un compromis de vente pour une pacelle de 691m² comprenant une habitation existante. L’acheteur de cette parcelle a obtenu une DP pour une parcelle détaché de 327m² de terrain constructible.Les délais de recours sont aujourd’hui purgés. Cette personne au final n’a pas obtenu le financement pour l’achat. Comment faire pour récupérer cette DP à mon nom pour vendre deux lots distinct.
Merci.
Bonjour,
Dans le cadre d’un transfert de déclaration préalable, il n’existe pas de formulaire CERFA. Il vous faut donc réaliser un écrit signé par les deux parties concernées pour ensuite déposer cette demande auprès des services d’urbanisme.
Bonjour,
Nous avons fait lotir un terrain à bâtir, nous appartenant, pour maison jumelée en Brabant flamand en 2008. L’un des 2 lots a été donné en donation à l’un de nos enfants qui y a construit en 2011. L’autre lot n’intéresse pas nos 2 autres enfants pour y construire et nous le gardons. Devrons-nous payer une plus value sur le terrain non construit et si oui, laquelle?
Merci.
Bonjour,
Concernant les plus values liées à la non transmission de biens, il vous faut vous rapprocher de votre notaire afin qu’il vous conseille sur la meilleure démarche juridique et fiscale.
De trop nombreuses personnes se sont trouvées à devoir payer de très grosses sommes sans avoir réellement pris la mesure initiale de leurs décisions.
Consultez votre notaire, il vous apportera très certainement la bonne solution pour votre situation personnelle.
Bonjour
Pourriez vous me dire qui doit viabilisé un terrain vendue en 3 lots avec une cours commune d’une vingtaine de mètres pour accéder à chaque terrain. Sur quel site je peux trouvé les derniers textes de loi sur le sujet car l’agence qui est chargé de vendre les terrains nous dit que la loi a changé et que ce n’ est plus au vendeur de viabilisé mais au acheteur.
Merci d’avance pour votre réponse
Cordialement
Bonjour,
A la lecture de l’article R442-18 du code de l’urbanisme, il est précisé clairement ceci :
Donc je pencherais pour une viabilisation du vendeur et non de l’acheteur… mais cela reste mon point de vue d’architecte défendant les intérêts de maîtres d’ouvrages en général acquéreurs de lots à bâtir.
Bonjour,
j’ai acheté un bail à cession partielle à construction, il y a de cela Huit ans,dans un parc de loisir résidentielle, pour habitation légère, Ce parc à été édifié dans les années 80. Depuis cette acquisition, j’ai procédé à l’amélioration de mon habitat avec consentement du conseil syndical et de la mairie. Sur ce terrain ce trouvait deux chalets, que j’ai fais démolir et reconstruire, le plu n’impose pas de limite de séparation, donc je les ais accolé, puis fait une extension pour mon bois. Ma voisine m’assigne en justice, car d’après elle, un poteau de soutènement empièterais sur sa parcelle, or nos deux parcelles mitoyennes sont séparées par un grillage édifiée depuis plus de 20 ans, il existe sur la voie commune une borne et de l’autre côté un piquet, la mairie détient un plan cadastral, mais pas de bornage. Ma voisine veut bien sur faire appel à un géomètre judiciaire.
Qui doit en supporter le cout, moi ou l’entité complète
Bonjour,
Dans le cadre d’un bornage judiciaire, les frais initiaux sont supportés par la partie se sentant lésée et après le jugement, selon la décision du tribunal les frais sont soient divisés, soit répercuté sur l’une des deux parties concernées par le litige.
Bonjour,
je m’apprête à déposer un permis de construire valant division pour 2 maisons( PCVD)
J’entends parler autour de moi de permis d’aménager….
Est-ce une obligation de passer par un permis d’aménager dés 2 maisons ?
Bonjour,
Premièrement il faut différencier les choses et vérifier dans quel cadre votre projet rentre :
Pour un Permis de construire valant division l’article R.442-1 d) prévoit la possibilité de diviser une unité foncière en plusieurs suivant un processus amenant à une propriété définit dans l’article R431-24 du code de l’urbanisme.
Si vous n’entrez pas dans le cadre ci-dessus dénommé, alors le permis d’aménager est exigé. En cas de doute, consulter votre géomètre afin qu’il vous éclair sur le mode de division le plus approprié et confiez tout de même à un architecte la conception de la division au regard des prospects quitte à esquisser des volumes d’implantations de maisons.
bonjour, j’a oublié de vous demander, comment savoir lorsqu’un terrain agricole devient constructible, à qui le demander? merci de votre réponse.cordialement
Bonjour,
Vous disposez de deux solutions, soit la commune est dotée d’un PLU ou POS et il vous suffit alors de demander dans quelle zone est située votre bien pour en déterminer les possibilités constructibles ou pas.
Sinon vous pouvez vous rapprocher de la DDT (Direction Départementale du Territoire) pour qu’elle vous renseigne sur la spécificité de votre parcelle.
Bonjour, je possède un terrain agricole de 6000m2 , j’ai arrêté mon exploitation et je désirerai faire des parcelles de jardin à louer, soit 20 parcelles de 250 m2 au total, garder une partie pour moi pour mes loisirs. Est ce possible? si oui quelles démarches à suivre? où dois-je m’adresser?. Je vous remercie à l’avance de la réponse apportée à ma demande.
Bonsoir,
Je n’ai jamais eu à traiter ce cas précis, dans le cadre d’une exploitation de jardins à but commercial en location, je ne connais pas les modes d’applications liés à votre statut.
Il serait souhaitable de vous tourner vers le ministère de l’Agriculture pour définir avec eux le mode de reconversion de votre exploitation.
Bonjour,
Pourriez-vous nous indiquer si lors d’un achat immobilier une partie de terrain peut-être vendu en même temps chez le notaire, ou bien si, il faut attendre avant de revendre une parcelle.
En vous remerciant,
Cordialement
Bonjour,
La division et revente doit être étudiée puis envisagée avec votre notaire pour éventuellement voir si cette procédure peut être engagée en même temps.
Les conditions doivent être requises pour qu’une parcelle puisse être revendue. Elle doit avoir sa propre entité et bénéficier d’un numéro de parcelle indépendant. Si cela n’est pas le cas, je ne vois pas comment le notaire pourrait acter une vente ?
Soit la parcelle initiale est préalablement (en ayant bien réfléchit) découpée et cela semble assez simple à gérer, soit la parcelle à découper est issue d’une seule et même entité, le bornage et le document d’arpentage doit être fourni à l’acte mais doit-il être enregistré préalablement ? La réponse précise se trouve chez votre notaire.
Bonjour,
Le terrain est actuellement non constructible mais pourrait le devenir. Aussi, nous envisagerions une division parcellaire pour nous permettre de vendre une partie de ce terrain.
Cdt
Bonjour,
Toutes les situations sont envisageable, il faudrait connaitre les contraintes du futur PLU afin de déterminer la meilleure solution et dimensions de division.
Si un découpage de terrain est réalisé avant, il est possible que vous ne puissiez bâtir ce que vous souhaitez. Une étude plus poussée des tenants et aboutissants liés à la réglementation actuelle et future serait préférable pour en tirer le meilleur.
Bonjour,
nous avons signé une promesse de vente pour un terrain à bâtir issue d’une déclaration préalable de division foncière. Il y a un chemin d’accès privé de 3,50m de large qui amène à 3 lots (2 maisons existantes et à notre terrain à construire). La mairie nous a dit qu’elle considère la voie d’accès comme ‘ouverte à la circulation automobile’ (et donc comme ‘alignement’). De ce fait, s’appliquent des règles favorables pour nous pour positionner notre maison sur le terrain et pour pouvoir construire notre maison (alignement et pas de fond de parcelle). La mairie nous a également averti que l’on ‘risque un recours’ sur ce fait. Quelqu’un pourrait contester le fait que la voie est ‘ouverte à la circulation’. (D’ailleurs il y aura un portail au bout de la voie, c’est une voie privée qui appartient au propriétaire des 2 autres lots)
Y aurait-il des jugements faits là-dessus? Quel risque courons-nous réellement? Merci d’avance pour votre réponse!
Bonjour,
Sur des situations d’interprétation juridique, il est toujours possible qu’un recours soit intenté à votre encontre et selon le cas de recevabilité, votre permis pourrait être annulé.
Le risque principal est la perte de temps, d’argent et que vous ne puissiez construire, voir même détruire ce que vous auriez réalisé si vous ne respectez pas pleinement la purge totale des délais de recours légaux.
Il est plus qu’important de pondérer le gain et si vous vous engagez dans cette voie, bien afficher le permis obtenu de manière légal (si la mairie l’accorde) attendre la purge totale des recours avant de donner le moindre coup de pelle.
Bonjour,
Nous avons acheté une maison sur un terrain de 2700m² classé en zone non constructible (à cheval sur un zonage N et un zonage A). La mairie a lancé une procédure de révision générale de PLU au cours de laquelle la constructibilité du terrain pourrait être déclarée. La division parcellaire doit-elle être réalisée avant l’approbation du futur PLU et le probable changement de zonage du terrain?
Merci de votre réponse.
Bonsoir,
Je ne saisi pas la démarche ? Pourriez-vous préciser vos attentes ?
Vous bénéficiez d’une parcelle et souhaitez diviser celle-ci pour construire dessus ?
Bonjour,
Nous avons acheté une grande parcelle avec une maison. Nous sommes deux acquéreurs. Nous avons décidé de diviser la parcelle afin que les deux acquéreurs puissent avoir chacun leur parcelle. Pour ce faire, une DP a été déposée en mairie avec des plans de division que l’on a joint au compromis de vente. Pour notre part, nous avons acheté la parcelle avec la maison et l’autre acquéreur la parcelle nouvellement créée. Avant la signature de l’acte authentique et après la validation de la DP par la Mairie, l’autre acquéreur a fait modifier, sans notre accord, le plan d’arpentage en indiquant au géomètre expert qu’il était le seul acquéreur. Suite à cette modification, nous perdons environs 50m² et surtout nous avons une borne situé à moins de deux mètre de notre maison.
Le second acquéreur pouvait-il faire modifier les plans de division sans notre accord ?
Est-il possible de modifié les plans d’arpentage une fois que la décision de la DP est prise ?
Quels sont nos recours pour faire respecter nos droits et faire appliquer les plans de la DP.
D’avance merci pour vos réponses.
Bonjour,
La situation est assez particulière, SI le vendeur du bien procède à des modifications du terrain après signature du compromis sur la base de plans de bornages, il est très périlleux de sa part de procéder à une modification sans informer les parties.
Il serait conseillé de vous rapprocher de votre notaire afin de clarifier la situation au regard du compromis que vous avez signé chez lui.
Si vos droits sont lésés, il ne vous reste plus qu’à signifier à la personne indélicate par lettre recommandé avec accusé de réception vos doléances pour tenter de parvenir à un accord amiable. Si cela n’est pas possible un recours à la justice semble la suite logique.
bonjour, avec mon epouse , nous souhaitons acquerir une maison individuelle, le proprietaire a demande un aggrandissement et la mairie lui a accepte, l’architecte a dessine un projet, mais le proprietaire nous propose de finance les travaux dans un premier et dacquerir la parcelle dans un second temps, est ce realisable, d’un point de vue notarial, et si oui, que devons nous faire pour avance dans ce projet
Bonjour,
Il est à exclure le financement de tous travaux dont vous ne pourriez prétendre la propriété.
La démarche raisonnable est l’achat et transfert de l’autorisation délivrée à votre nom, puis financement des travaux.
Sinon, prenez attache auprès de votre propre notaire afin qu’il vous expose les solutions juridiques pouvant vous protéger.
Dépôt de permis de construire pour 2 maisons contre permis d’aménager
Bonjour,
Le fait de déposer ce permis pourrait-elle être refuser au profit d’un permis d’aménagement pour 2 lots ?
Qu’en pensez-vous ?
Bonjour,
Une demande de permis de construire peut toujours être refusé ou faire l’objet d’un recours des tiers. Dans n’importe qu’elle situation.
Cub pour 2 maisons contre dépôt de permis pour 2 maisons
Le permis accepté ne fait-il pas « office » de Conformité aux règlementations ?? En somme une forme de Cub, non ?
Si tel est le cas, on gagne en temps pour concrétiser son projet (vendre ou acheter)
Et merci pour le temps consacré.
Bonsoir,
Un permis peut être refusé et le ou les motifs de refus doivent être écrits explicitement depuis Août 2015.
Vous avez la possibilité de solliciter les services en déposant directement un permis pour 2 maisons, mais une phase intermédiaire est en générale préférable.
Tout est possible, c’est à chacun de décider comment il souhaite avancer à petits pas ou grands pas.
Le tout est réellement de se protéger sur le papier en signant chez un notaire un compromis protégeant l’acquéreur en cas de refus.
Cu opérationnel b contre le PLU
Bonjour,
j envisage d’acheter un terrain permettant la réalisation de 2 maisons.
La propriétaire a demandée un Certificat d ‘Urbanisme B dans lequel est demandé le droit à la construction POUR 1 maison.Il a été accepté.
est-ce que le CU b est prédominant vis à vis du PLU ?
Si la réponse est Oui, je ne peux alors réaliser 2 maisons
Merci pour votre attention
Franck
Bonjour,
Le certificat d’urbanisme est établi pour un projet et informe le pétitionnaire sur une demande précise.
Si le PLU permet effectivement la création de 2 maisons, il vous est toujours possible de solliciter un CUb pour les deux maisons afin que vous puissiez être certain de la faisabilité de votre projet.
Une clause suspensive dans le compromis sur l’obtention d’un CUb positif pour votre projet de 2 maisons serait une bonne chose.
Bonjour,
nous sommes intéressés par l’achat d’une maison qui passe de copropriété à division en deux lots.J’attends de consulter le certificat d’urbanisme opérationnel, un géomètre a borné le terrain.
Il n’y a qu’un compteur de gaz ,d’électricité et d’eau. Le vendeur nous dit que c’est à nous de faire créer les autres pour finaliser la division.
Est-ce légal?
Merci.
Bonjour,
Sur la base du certificat d’urbanisme, il sera notifié les informations nécessaire à votre décision d’acquisition. Le plan de bornage sera également utile à la visualisation précise des limites. Vérifiez que ce soit un bornage contradictoire afin qu’il n’y ai pas de soucis ultérieurs avec des voisins.
Le vendeur doit vendre un bien raccordable. SI une exigence est faite pour « finaliser » exigez de votre côté la signature dans le compromis d’une clause suspensive de retrait de l’achat en cas d’impossibilité de raccorder sur la base d’un délai et d’un montant de frais.
Bonjour nous souhaiterions acheter un morceau du jardin (constructible)de notre voisin, situé tout au fond de son terrain, attenant à notre mur de maison, qui elle, est construite en limite de propriété. Cette parcelle est donc isolée de la rue et non viabilisée je pense? puis je m’en servir pour argument de négociation du prix, car hors mis moi même, personne ne pourrait acheter cette parcelle qui serait enclavée? de quel pourcentage pensez vous que je puisse faire baisser le prix par rapport à une terrain constructible et viabilisé classique? merci de votre réponse. cordialement.
Bonjour,
En terme de négociations toutes les pistes sont bonnes à exploiter et utiliser des arguments d’enclavement est l’une d’entre elles.
Concernant le pourcentage ou montant, cela est basé sur le point de départ de la négociation. SI le prix est hors champ ou non cohérent au regard des prix pratiqués habituellement dans le secteur, la négociation peut être importante. Si par contre, le prix est cohérent, il faut faire preuve de beaucoup plus de tact.
Bonjour,
Ne trouvant pas de terrain à construire dans notre zone de recherche, nous envisageons d’acheter une maison avec un grand terrain, de séparer une parcelle pour nous et de revendre la maison. Ce projet est il possible? Devons nous demander des accords préalables?
Merci beaucoup.
Bonjour,
Il est tout à fait envisageable de diviser une parcelle SI toutes les conditions sont requises pour réaliser ce projet.
Je m’explique afin d’obtenir une réponse préalable à votre projet, vous pouvez réaliser une demande de certificat d’urbanisme opérationnel (CUb) afin que l’administration se positionne sur votre projet de manière claire et écrite.
A l’issue de cette démarche vous pourrez décider en toutes connaissances de causes.
Il n’est pas nécessaire de s’engager fermement ou sinon avec clause suspensive afin de vous permettre de vous rétracter en récupérant votre dépôt financier.
Bonjour, avec un projet d’eco-construction (+eco-gite) nous avons en vu l’achat d’un terrain de 4000m2 avec le désir d’en revendre la moitié, ce qui permettrait un meilleur financement. Mais par où doit-on commencer concernant les démarches administratives d’une éventuelle division. Peut-on prétendre à un financement de l’intégralité du projet (achat terrain, division, construction sur les 2 terrains et revente)
Merci de nous éclairer
Bonsoir,
La toute première chose à faire est de vous assurer que la division est réellement envisageable et ne pénalisera pas votre objectif final.
Pour cela, vous pouvez réaliser une demande de certificat d’urbanisme opérationnel (CUb) ainsi les services instructeurs vous donneront des réponses administratives écrites.
Il vous faut vérifier dans quel cadre vous allez donc vous retrouver et ainsi en déterminer les solutions ou axes à suivre.
Nous pouvons vous accompagner sur la réalisation de cette démarche administrative.
Bonsoir,
Nous habitons un immeuble dont 5 lots avec 4 appartements et un lot d une parcelle de qui a été achetée par un voisin pour agrandir son terrain. Nous n avons pas d ‘espaces verts. Celui ci veut faire un détachement de parcelle et sortir du réglement de copropriété
En a t il le droit ? MERCI DE VOTRE REPONSE
Bonsoir,
Pour pouvoir vous répondre clairement, il faudrait étudier des documents afin de vérifier si légalement, la personne concernée est en droit de réaliser cette démarche.
Par contre, il faut savoir que toutes démarches concernant une copropriété est soumise au vote d’une assemblée générale dont tous les propriétaires sont appelés à voter. Il est donc important de vérifier si une assemblée générale à acter cette demande de « scission » de la copropriété et dans quel cadre cette « sortie » a été demandée.
Dans le doute, contactez votre syndic pour avoir plus de précisions sur votre questionnement.
Bonjour,
Mon voisin vend son bien en découpant en 2 parties : une maison et un terrain constructible. Le terrain est collé à notre maison.
Nous allons nous porter acquéreur de ce terrain constructible.
1) Est-ce possible de conserver 2 parcelles bien distinctes et non les réunir ?
Le but serait de pouvoir bénéficier des règles du PLU sur un terrain plus petit qui nous permettrait de construire une maison collée aux 2 limites
2) Si nous faisons cela, est-ce possible de revenir en arrière et inclure la surface sur notre parcelle en vue d’agrandir notre maison ?
3) En achetant un terrain constructible avons nous obligation de construire quelque chose dans un délai ?
Merci pour tout
Olivier
Bonjour,
Toutes les hypothèses sont possibles.
Que ce soit de conserver les biens séparément ou de construire sur l’ensemble. Il vous faut simplement vous assurer que la réglementation applicable à votre bien (terrain+bâti) offre ces solutions.
Seule une étude de faisabilité permettrait de fixer un axe à suivre plutôt qu’un autre.
Missionnez un architecte afin qu’il vous accompagne dans cette démarche d’étude initiale.
En finalité, je divise en 2 mon terrains pour le vendre.
la viabilisation est elle obligatoire pour 2 lots ?
Bonjour,
La viabilisation n’est pas forcément obligatoire selon le cadre et le cas particulier de votre projet.
Il résulte une obligation de viabilisation , lorsqu’un lotissement ou permis d’aménager est créer et engendre des lots à bâtir. Ces lots pour pouvoir bénéficier d’autorisations de construire doivent être viabilisés.
Certaines communes exigent à raison pour délivrer des permis de construire que les lots soient raccordable sans travaux.
Il est donc important que tous les lots à vendre bénéficient au moins ou à minima d’un certificat d’urbanisme.
Bonjour ,
J’habite dans le 06 .
J’ai entendu dire que la validité des droits à construire suite à une division parcellaire etait de 5 ans . Puis-je attendre la fin de ce delai pour deposer un permis de construire , et si ce dernier m’est octroyé , est il valable 3 ans ?
Merci pour votre reponse .
MR
Bonjour,
En effet, la réglementation permet une cristallisation des droits à bâtir sur une parcelle durant 5 ans après une l’accord de la déclaration préalable de division.
src : -http://www.developpement-durable.gouv.fr/IMG/Fiche%20les%20lotissements%20%C3%A0%20partir%20du%201er%20mars%202012.pdf cas n°04
Concernant la fin des délais, il ne faut pas confondre conservation des droits à bâtir et acter la division.
Le fait d’obtenir une autorisation par déclaration préalable provoque une obligation de déclarer l’ouverture et l’achèvement des travaux, ceci dans les 2 ans suivant la délivrance de l’autorisation. Sans interrompre pendant plus d’une année les travaux.
Ensuite, la parcelle issue de cette division conserve les droits bâtir à la date de la délivrance de la DP durant 5 années.
Concernant les permis de construire la validité à évoluée temporairement, mais pour plus de précisions lisez notre article concernant cette rallonge de délai de validité des permis de construire.
Espérant avoir été clair dans mes explications, si ce n’était pas le cas, revenez sur le blog compléter votre demande.
Bonjour,nous voulons faire un détachement de terrain sur lequel est édifié un batiment cadastré de notre résidence principale.
Devons nous demander un cu à la mairie ou faire une demande de permis de construire sur la nouvelle parcelle?
devrons nous payer de la plu value sur la vente du terrain (détachement de notre résidence principale acquis en 2014)
merci de vos conseils cordialement
Bonjour,
Le détachement de parcelle passe par un processus de bornage et de déclaration préalable auprès de la mairie via un géomètre expert qui réalise un document d’arpentage.
Concernant la plus value, elle s’applique selon certaines conditions qui serait complexe de développer ici tellement les cas sont nombreux (cf. ici).
Pour plus de simplicité et de clareté, rapprochez vous de votre notaire pour un conseille avisé vous permettant d’optimiser votre projet d’un point de vue fiscal. Les notaires sont vos meilleurs conseillers fiscaux dans ce cadre là.
Bonjour,
Nous sommes propriétaires d’une maison de ville à Toulon sans possibilité de rentrer la voiture dans le jardin.Il est très difficile de se garer dans notre rue,de ce fait nous souhaiterions faire une proposition d’achat d’un bout de terrain à notre voisine qui se trouve de l’autre côté de la rue, en face de chez nous.Son terrain étant frappé d’alignement,il nous faudrait acheter la partie qui est frappée d’alignement plus environ 25m2 ce qui nous permettrait de garer la voiture et de mettre un portail après la zone frappée d’alignement. Pourriez-vous nous indiquer la démarche à suivre afin d’avoir tout les éléments avant de lui en parler. Pouvez-vous également nous dire si la partie qui est frappée d’alignement à un coût différent du reste du terrain? Par avance merci de votre attention. Cordialement
Bonjour,
Pour étudier un dossier et vérifier tous les points, il vous faut obtenir le plan cadastral, le PLU (plans et règlements + annexes). Sur ces bases vous pouvez élaborer votre projet en phase préalable.
Ensuite, si tout corrèle correctement, vous pouvez vous tourner vers votre notaire afin qu’il vous indique précisément dans le secteur concerné quelle est la valeur de biens dans ce type de situation.
Les notaires sont les plus à même de vous indiquer le prix d’un terrain au regard des transactions qu’ils voient passer dans leurs études.
Bonjour,
Je désire acheter une habitation qui provient de la division d’une grande maison de ville (sans terrain) en 3 lots.
Cette division semble avoir été faite de manière improvisée, puisque chaque lot ne possède pas en propre: de compteur électrique, de compteur d’eau, et il n’existe que la seule évacuation de tout-à-l’égout de l’ancien corps unique.
Quelles sont les obligations du vendeur pour cette vente, nécessite-t-elle un CU préalable, le vendeur peut-il se décharger de toutes ces contraintes de viabilisation sur le dos des acheteurs?
Merci pour votre réponse
Bonjour,
La division d’une habitation en lots séparés provoque la création d’une copropriété avec tout ce que cela implique comme contraintes réglementaires et juridiques.
La séparation en plusieurs appartements implique souvent la création d’aires de stationnements et les dimensionnements des réseaux en rapports. La situation semble complexe dès le départ, est-ce une bonne solution de s’engager dans un achat d’un bien litigieux sur la présentation ? Je n’en suis pas sûr, même si le prix semble intéressant.
Il est toujours préférable d’obtenir un certificat d’urbanisme opérationnel pour vérifier en amont si le projet est viable.
Certaines personnes s’exonèrent de tout ceci pour vendre rapidement et laissent les acheteurs se débrouiller entre eux après coup.
Bonjour,
j’ai trouvé un terrain pour construire notre maison.
Nous pouvons le diviser en 3 . Même en 4 !
Sommes nous obliger de vendre ces terrains viabilisés ??
Car dans tous les cas,dés la division effectué on rentre bien dans le cadre d’un lotissement ?
Merci pour votre réponse
Franck
Bonjour,
Dans le cadre de la réalisation d’un lotissement, il est à présent exigé que les lots soient viabilisé pour permettre à l’administration la délivrance de permis de construire.
Seule la fourniture d’une attestation de d’achèvement de travaux et de conformité contrôlée par l’administration permettra la délivrance de permis de construire pour les lots ainsi créés.
Il n’y a donc qu’une solution, viabiliser les lots à vendre.
Bonjour,
Je voudrais réaliser un lotissement comprenant 8 lots sur 2ha 500a. Le POS autorise 6 lots à l’hectare, donc la possibilité de réaliser 12 Lots. Dans un premier temps je réaliserai 7 lots d’environ 1 500 M² et le 8ème lot de d’environ 6000 M² . Concernant le dernier lot de 6000 M²,j’aimerais savoir si il y a délai minimum avant de pouvoir diviser en 4 Lots cette parcelle ?
Cordialement
Bonjour,
Afin de répondre de manière claire, il faudrait étudier les textes précisément afin qu’il ne puisse y avoir d’interprétation juridique.
La division successives de parcelles n’a pas de délai minimum entres elles SI la réglementation le permet (suivants les différents secteurs ex: périmètre protégé, secteur sauvegardé…). La seule contrainte réside dans les délais d’instructions et consultations des différents services.
Il est toujours préférable d’anticipé au plus tôt pour obtenir une meilleure optimisation globale lors de la création de lotissements se jouxtant.
Bonjour
Nous souhaitons acheter un terrain a un particulier . Le propriétaire ´ a pas encore délimité via un géomètre le terrain mais a déposée sa demande en mairie . Peut on signer un compromis de vente ? Peut on du. Coup déposer
Un permis de
Construire ??
Cordialement
Ingrid
Bonjour,
Il est toujours préférable d’attendre que toutes les démarches préalables et autres autorisations soient délivrées pour permettre de partir sur des bases saines. Car en cas de problèmes toutes les dépenses engendrées ou autres petits soucis pourraient mettre à mal votre projet.
La vitesse et la précipitation dans le bâtiment font toujours des malheureux.
Procédez par étapes et vous y gagnerez en tranquillité.
Bonjour
Je suis actuellement propriétaire d’une propriété de 5000m2 sur laquelle est bâtie une maison en pierre habitée encore récemment et raccordée aux différents réseaux.
Suite à un grave accident, j’envisage de revendre la maison avec 2500 m2 de terrain, la maison étant en fond de terrain, je suis dans l’obligation de créer un nouvel accès sur une route départementale, pour la partie à vendre, le maire peut il s’y opposer si j’ai l’accord da l’agence routière départementale?
Autre question, le maire de cette commune c’est mis en tête de préempter l’ensemble de la propriété si nous vendons celle ci dans sa totalité, ce qui dans ce cas ne nous poserait pas problème. Mais nous souhaitons conserver la partie du terrain qui ne fait pas partie du lot à vendre pour y construire un pavillon pour nous même, le terrain est pour une partie constructible, j’ai d’ailleurs obtenu un premier CU en Octobre 2014, mais suite à la modification de division parcellaire j’ai déposé un nouveau CU opérationnel en Avril 2015, CU que le maire n’a pas envoyé à l’instruction auprès des services de la DDTM sans m’ en avoir averti et préciser la ou les raisons-, celui ci m’ayant fait part de sa volonté de préempter la partie du terrain que nous souhaitons conserver et dont nous sommes propriétaire, en à t’il le droit?
N’est ce pas un abus de pouvoir, que doit la loi à ce sujet?
Cordialement
Bonjour,
Les maires ont de larges pouvoirs sur leurs communes mais ne peuvent se soustraire à la loi.
Le fait de ne pas transmettre un CU est de mon point vue une méconnaissance des règles. Vous pouvez vous adresser au préfet pour votre demande.
Le maire peut tout à fait s’opposer à la réalisation d’un nouvel accès, mais pour cela il faudrait un argumentaire très bien étayé SI la direction départementale dit le contraire.
Je ne pourrais me positionner sur les termes légaux d' »abus de pouvoir », seul un juge peut qualifier les décisions prises par un maire.
Bonjour,
nous sommes actuellement en train de déposer un permis d’aménager pour diviser une parcelle en 2 lots constructibles.
Il convient de créer une voie d’accès pour accéder à ces parcelles. Le géomètre hésite entre créer un chemin clairement identifié comme tel au cadastre, qui serait en indivision entre les propriétaire des 2 parcelles, ou créer une servitude réciproque de passage, sans délimiter précisément le chemin d’accès sur les plans.
Que nous conseillez-vous ? Quelles sont les conséquences de chacune des possibilités ?
Par ailleurs, a-t-on l’obligation de créer une aire de retournement sur ce chemin, qui ne desservira que 2 parcelles constructibles ?
Merci pour votre réponse.
Bonjour,
Le cadre d’une division parcellaire créant des servitudes est un cadre légal qui permet de créer des obligations d’entretien lié intrinsèquement à chaque parcelle. Le fait de créer une entité indépendante créer un flou pouvant amener des conflits (ce n’est qu’un point de vue).
Concernant l’obligation de retournement cela dépend de plusieurs critères liés aux distances. Les pompiers préfèrent cette solution et permet également aux services de la commune (éboueurs) puissent manœuvrer sans soucis.
Si vous souhaitez vous exonérer d’aire de retournement, il faut étudier au cordeau le projet afin que tous les services instructeurs y trouvent leurs compte.
Rapprochez vous d’un architecte proche du lieu concerné par la division de terrain et missionnez le pour une étude de faisabilité afin qu’il vous propose le découpage le plus cohérent et optimise ainsi la surface à vendre… vous gagnerez plus si les parcelles sont optimisées.
Bonjour, je possède un terrain de 600m2 issu d’une division parcellaire.
Puis-je le diviser à nouveau ?
A noter que l’acceptation du certificat d’urbanisme est pour 1 maison.
Cependant la règlementation permet de construire plus ( cos 0.50 et ces 0.4)
Qu’en pensez-vous
Bonjour,
Les divisions sont en générales possible après la question à ce poser est : « Est-ce qu’une nouvelle construction sera possible sur cette nouvelle parcelle ? »
Si vous avez déjà fait une demande initiale de CU, pour connaitre la réponse officielle à votre question, vous pouvez redéposer une demande de CUb (opérationnel) prenant en compte votre nouveau projet.
Ainsi vous obtiendrez de l’administration une réponse claire et écrite.
Ensuite, le cadre de la loi ALUR si il est applicable à votre parcelle créer une suppression du COS, il conviendrait également de vérifier ce point important.
Si vous ne vous en sortez pas avec toutes ces règles et normes qui se superposent, missionnez un architecte pour l’établissement d’une étude de faisabilité, il analysera tout cela pour vous et vous remettra un rapport clair. Ainsi vous pourrez décider en toutes connaissances de cause.
Bonjour, je suis actuellement propriétaire d’une maison sur un terrain de 1400m2 composé de 2 parcelles cadastrées. J’aurai souhaité faire une division parcellaire afin de vendre la maison d’un côté, et le terrain de l’autre. Or à ce jour le POS impose en cas de division une surface minimum de 750m2 et une moyenne des 2 parcelles de minimum 900m2 (par conséquent, si je comprend bien, on ne peut séparer un terrain de 750m2 qu’à partir d’une parcelle de 1800m2 minimum, ce qui serait donc impossible dans mon cas).
Aussi ma question est la suivante, étant déjà propriétaire de 2 parcelles, est il possible de détacher une partie de terrain sur une parcelle pour l’annexer à l’autre parcelle sans que cela ne soit considéré réellement comme une division ? Et dans ce cas, est ce que les règles du POS indiquées ci dessus restent applicables ou non ?
En espérant être à peu près clair dans mes propos. Merci d’avance de votre réponse.
Cordialement
Bonjour,
Votre démarche semble complexe et aléatoire. Par contre la loi ALUR à définit la caducité des POS au 31 décembre 2015 et obligerait les communes à basculer en PLU donc par effet d’application de la loi ALUR (suppression des surfaces minimales de terrains et suppression de la notion de COS).
Renseignez-vous sur la commune concernée pour voir si les démarches sont entamées pour le passage au PLU pour le 1er Janvier 2016 ou pas. Si cela n’est pas le cas la commune basculera en RNU et cela n’est pas une bonne nouvelle.
Bonjour,
Je voudrais vendre une partie de mon terrain via une division parcellaire. L’entrée du terrain se fait par un chemin qui est en indivision avec mon voisin. Ma question : le voisin peut-il s’opposer au passage d’un nouveau propriétaire sur le chemin ?
Je vous remercie de votre réponse.
Cordialement,
Bonjour,
Effectivement selon le cas et le cadre réglementaire de l’indivision, il est possible que le voisin puisse s’opposer au passage d’un nouveau propriétaire.
Pour être certain de ce que vous pouvez et ne pouvez pas faire, tourner vous vers votre notaire afin de voir avec lui quelles solutions juridiques s’appliquent à votre bien et définir les opportunités légales.
Bonjour,
je suis en copropriété sur un terrain de 1500m2; ma maison fait 90m2
Pour la surélévation de ma maison (création d’un étage de 50m2)sans création d’emprise au sol, la mairie me demande de passer par un architecte parcequ’ils tiennent compte de la surface de la maison voisine env. 80m2 et que cela dépassera les 170m2. Est-ce normal?Alors que l’entrepreneur pouvait se charger de présenter la demande de permis
Bonjour,
Effectivement, si le projet d’agrandissement est situé dans une copropriété, c’est bien l’entité complète qui selon le règlement de copropriété fait foi.
Il est donc indispensable de missionner un architecte si le seuil des 170m2 de surface de plancher ou d’emprise au sol est atteint.
bonjour
Voici ma question
je suis propriétaire depuis 2005 d’un terrain de 8500 m² près de Nice.
J’avais un projet de construction d’une habitation, mais avant toutes démarches j’ai effectué dernièrement une demande de CU b
Terrain en zone RNU instruction effectué par les services de la DDTM.
Aussi, en retour un refus vient de mettre notifié pour les motifs suivant:
Attendu que la parcelle est située en dehors des parties actuellement urbanisées de la commune, considérant qu’en dehors des ZU seule l’extension mesurée des constructions dûment autorisées peuvent être accordée.
Considérant que la propriété n’est pas desservie par une voie publique ou privée dans les conditions répondant à l’importance ou a la destination de la construction.
Le terrain objet de la demande ne peut pas être utilisé pour la réalisation de l’opération envisagée.
Pourtant,d’une part une voie privée est existante et de surcroit 4 propriétaires d’habitations principales usent au quotidien d’un droit de passage octroyé par mon fond dominant.
D’autre part, le service du SDIS a exigé sur ce secteur dans les années 2000 la création d’une plate forme en extrémité de cette voie pour faciliter le retournement des engins ou 4 habitations principales y sont édifiées traduisant de fait de l’urbanisation.
Qu’en pensez-vous ?
Puis-je entreprendre un recours gracieux ?
dois-je saisir le Tribunal administratif ?
Pourriez-vous m’éclairer sur cette incohérence
je vous remercie par avance pour votre avis.
Bonjour,
Il apparait dans votre cas que seule une extension mesurée pourrait être acceptée SI tous les ouvrages de desserte sont existants et suffisant.
Hors a priori, il semblerait qu’il n’existe pas d’habitation pouvant prétendre à cette extension mesurée. Donc déjà une impossibilité apparaît.
Ensuite concernant l’accès, si vous pouvez prouver que la voirie existe et est conséquente, cela aurait pu vous aider, mais hélas le caractère de l’extension mesurée et intraitable.
Je ne sais pas si un recours ou action au tribunal vous apportera une solution recevable par la DDTM.
Il serait souhaitable que vous vous tourniez vers un juriste afin qu’il vous donne son ressentit sur étude de pièces.
je vais acheter un terrain agricole de 3000 m2 avec une maison j ai demander un agrandissent qui m accorde de 250m2 mais moi j ai besoin 150m2 cet possible de couper le terrain en deux avec un morceaux de mon agrandissement de 100 m2 bien sur le faire borner et que l autre maison sois attenant a ma maison sa serait possible de le vendre
Bonjour,
Pour procéder à une division de parcelle, il faut bien vérifier quelles sont les contraintes réglementaires liées à la zone concernée.
Même si vous détachez une portion de terrain issue de la parcelle initiale, il peut y avoir des impossibilités liées à l’assainissement, à la destination des locaux etc…
Il serait préférable de missionner un architecte afin qu’il établisse une étude de faisabilité.
Bonjour
J aurai besoin d un petit éclaircissement si cela est possible. Nous avons acheté un terrain en 2012, déposé un permis de construire accepte aussi au 14 décembre 2012. Suite a des problème personnelle nous n avons pas pu commencer la construction. En septembre 2014, nous avons demande une prorogation de permis qui nous as été refusee car deux mois apres avoir obtenue notre permis de construire , le terrain qui était classe en zone nb a été déclassé en zone naturel suite a l entree en vigueur du nouveau plu. Grosse découverte pour nous. Nous nous sommes donc retrouvée coincée. Nous avons fait une ouverture de chantier afin de gagner un peu de temps. Ne voyant pas la situation s arranger pour nous nous allons prendre la décision d annuler ce permis afin de récupère la taxe d emmenagement que nous avons payer. Le terrain étant classé naturel nous ne pourrons plus rien faire dessus. Mais en cherchant , notre terrain a fait l objet d une division de terrain accepte en janvier 2012 ( les vendeur ont fait appel a un géomètre et nous avons en notre possession la déclaration préalable , la parcelle avec un nouveau numéro, l autorisation de défrichement valable jusqu en 2017). Dans le code de l urbanisme il parle d un droit cristallise pendant 5 ans. Et la nous sommes perdues , pendant 5 ans , sommes nous sous les anciennes règles du pos en zone nb donc constructible ou est ce le nouveau plu qui s applique soit inconstructible zone naturelle? Nous nous sommes rapprochés du service d urbanisme qui se renseigne car la personne n en est pas sur. Elle nous as expliqué que le terrain venant d une division il s agirait d un lotissement . Les droits étant valables 5 ans. On pourrait annuler le permis de construire et soit revendre le terrain soit redeposer un permis de construire bcq plus petit afin que cela puisse convenir a notre nouveau cadre de vie. Pour l instant nous n avons pas déposer l annulation du permis , nous essayons de trouver une réponse afin de ne pas faire n importe quoi et de ne pas fermer nos chances de s en sortir de cette impasse. Auriez vous des éléments de réponse ou des conseils sur la démarche a suivre? Je vois remercie pour cette lecture .
Bonjour,
Effectivement le fait d’avoir déposé une déclaration préalable (sous le cas d’un lotissement) cristallise les droits à bâtir pendant une durée de 5 ans.
Il faut donc bien s’assurer du cadre de la division parcellaire initial.
Bonsoir,
Je souhaite acheter avec mon petit frère une maison qui a aussi un studio en fond de parcelle complètement indépendant! Je souhaiterais diviser le terrain en deux, la maison pour moi et le studio pour mon frère, clôturer et faire deux entrées bien distinct que chacun soit propriétaire de son logement sans avoir de compte a rendre a l’autre!! Il faudra donc faire un changement cadastral!? Pensez vous que ce soit possible? Et si oui, quel sont les démarches a suivre!
Cordialement
Bonjour,
Pour définir si votre projet est possible, il faudrait étudier des documents comme le PLU et/ou règles régissant la parcelle.
Si le projet est réalisable, il vous faut définir les dispositions des accès et réfléchir à la position de la division permettant aux deux parcelles de pouvoir réaliser d’éventuels futurs travaux.
La recherche de l’optimisation doit être réalisée afin de ne pas pénaliser les deux parcelles et provoquer une perte ou baisse de la valeur en cas de revente.
Une étude de faisabilité est nécessaire pour vérifier et valider les options.
Une fois la décision et position définit clairement, la réalisation d’un bornage et d’un document d’arpentage réalisé par un géomètre expert doit être effectué.
j’espère avoir été clair dans mes propos, car j’effectue ce type d’étude régulièrement et il m’arrive d’être trop succinct. Si c’était le cas, n’hésitez pas à revenir poser vos questions sur ce blog.
Bonjour,
Nous somme deux couples souhaitant acheter une maison à diviser en deux habitations. Nous avons trouvé une maison qui répond à nos critères, des travaux étant à effectuer. Le PLU de la ville précise que l’on ne peut pas créer de nouvelle habitation dans une existante. Nous souhaiterions faire une copropriété; ce qui entrainerait la création de lots distinct. Peuvent-ils nous en empêcher?
Merci de votre aide
Bonjour,
La commune a le pouvoir de décidé s’ils acceptent ou non une autorisation administrative et donc empêcher un projet, c’est tout à possible.
Il faudrait étudier les termes juridiques et voir quelles sont les solutions administratives possible à travers la réalisation d’une étude de faisabilité.
Je vous conseille de vous rapprocher d’un architecte afin qu’il vous accompagne dans cette démarche d’analyse, un conseil avisé vous permettra d’y voir plus clair et vous permettra de prendre votre décision en toutes connaissances de causes.
Bonjour,
Nous souhaiterions acheter une parcelle d’un terrain sur lequel il y a une maison. Existe-t-il une distance minimale à respecter vis-à-vis de la maison? ou bien peut-on parcelliser au pied de celle-ci?
Bonjour,
Le détachement de parcelles ou le découpage d’un bien comportant un immeuble déjà bâti est assez libre dans le tracé des limites futures. Il est nécessaire de conserver des positionnements cohérents permettant au bien de pouvoir intervenir sur ces murs ou permettant de créer des ouvertures futures en respect du code civil principalement.
La parcelle ainsi détachée aura plus de valeur à la vente (éventuelle).
bonjour,
je suis intéressée par l’achat d’une maison situe sur un terrain de 2000m2 mais le propriétaire souhaite diviser le terrain en deux lot
un lot avec la maison de 230m2 au sol (207 m2 en surface habitable) et 1350m2 de terrain
un terrain de 650m2 pour construire une autre maison
le PLU de cette zone va changer torse rapidement pour mettre un coefficient d’emprise au sol de 0,15 donc la maison ne respectera pas le nouveau PLU ? est ce que la division est quand meme possible ??
Merci de vos réponse
Bonjour,
Dans le cas ou un détachement est réalisé avec un bien existant, les évolutions du PLU ne s’imposeront qu’en cas de projet sur ce même bien. Mais il ne pourra être demandé à la bâtisse déjà construite de modifier quoi que ce soit.
Si le Coefficient d’Emprise au Sol est déjà hors futur PLU, la contrainte de la dimension de parcelle fera que le bien ne pourra pas évoluer.
Suis-je clair ?
Bonjour,
nous sommes deux couples d’amis qui recherchons à acheter une maison pour la partager en deux logements. Nous avons trouvé une vielle maison (185°) qui pourrait facilement être divisée en deux. Seulement, cette maison se situe à proximité d’un cours d’eau et a été classée en zone N (Naturelle) par le dernier PLU de 2007. Par ailleurs, selon le propriétaire, la maison n’a jamais été inondée par le passé (depuis plus de 150 ans). Le problème, c’est que selon le service d’urbanisme de la Ville, il ne serait pas possible de réaliser deux logements dans une maison classée en zone N qui ne comporte actuellement qu’un seul logement.
Pensez-vous qu’il soit possible de trouver une formule pour contourner cet obstacle? Par exemple, en achetant cette maison avec une SCI?
Merci.
Bonjour,
Le contournement des règles est une très mauvaise solution, car en cas de revente ou de souhaits d’effectuer des travaux, de divorce, de problèmes ultérieurs, la situation deviendra inextricable voir complètement absurde.
Il ne faut donc pas s’arc-bouté sur un projet complexe dès le départ. Si la situation n’est pas propice ou claire, il vaut mieux éviter de se rajouter des contraintes.
Ce n’est que mon point de vue. La vie est assez complexe pour en ajouter des couches superflues.
Bonjour,
Nous avons signé il y a deux jours notre compromis de vente car ma compagne et moi achetons une maison en indivision.
Je me suis donc rendu au service de l’urbanisme pour demander une autorisation préalable de travaux. Après avoir trouvé l’adresse, ils m’ont demandé le papier du géomètre, chose que nous n’avons pas.
Dans le cas une indivision pour l’achat d’une partie de maison et d’un terrain est-ce au vendeur ou aux acquéreurs de payer le géomètre ?
Doit-on avoir le dit papier du géomètre avant la signature du compromis de vente ?
Ps: nous passons par une agence immobilière
Merci d’avance
Bonjour,
Lors de la création d’une division de bâtisse avec création d’une indivision, le notaire a du s’appuyer sur des documents pour la rédaction du compromis. Il devrait y avoir les éléments juridique minimum avec dossier géomètre.
Si cela n’est pas le cas, cela est ambiguë. Il est toujours souhaitable d’avoir tous les éléments pour décider posément. Il est indispensable que l’indivision soit clarifiée avant signature pour ne pas se retrouver avec des découpages absurdes.
La charge financière (dans la logique) serai à la charge de la personne réalisant l’indivision. C’est généralement une entente entre les parties.
Bonjour,
J’envisage d’acheter une maison avec 1600 m2 de terrain en zone UE2 (soit un CES à 20%) donc une emprise au sol autorisée de 320m2.
La maison actuelle représente environ 190 m2.
Le découpage me libèrerai un terrain de 600m2 sur lequel je pourrais donc construire normalement 120m2.
1 –
Sur le cadastre, je constate que la maison actuelle est entourée de tirets ==> le reste du terrain étant donc en subdivision fiscale « a ».
Qu’est ce que cela veut dire, après des recherches, je ne comprends pas ce que cela a comme impact sur la constructibilité du terrain…
Le service urba de la commune m’indique ne pas savoir ce qu’est une subdivision fiscale (ce qui ne me rassure pas)…
Pourriez vous m’éclairer sur ce point et ses impacts sur mon projet ?
2 – Le terrain résultant de ce découpage ferait 15m*40m, Est-ce suffisant pour envisager une construction d’après vous ? En sachant que l’entrée sur le terrain se ferait sur la largeur de 15m et que l’idée est de mettre la maison tout au fond du terrain pour ne pas gêner la maison existante (vis à vis) et pour avoir le terrain plein Sud.
Merci d’avance pour vos réponses.
Cordialement,
David
Bonjour,
La subdivision fiscale signifie qu’une parcelle est divisée en différentes parties de natures fiscales différentes. Vous trouverez la définition sur le site du gouvernement ICI.
Les classifications a, b, c et d sont liées à la taxe appropriée. Les définitions des natures fiscales sont lisibles ici.
Concernant la faisabilité ou non d’un projet seule une mission d’étude de faisabilité permettrait de répondre clairement sur des éléments précis.
Bonjour, je me permet de vous envoyer ce message car avec mon mari on va faire construire notre maison. Le terrain appartient à ma belle mère. Est ce obligatoire de faire un détachement de parcelle ? Peut – on construire sur le terrain familial en ayant l’accord écrit des propriétaires ?
Merci d’avance pour votre réponse.
Bonjour,
Le détachement de parcelle permet une plus grande liberté car cela créer une entité indépendante. Ce qui implique une facilité d’instruction vis-à-vis des règles d’urbanisme, pour les réccordements Eau, Electricité, Télécom, assainissement, tout est plus clair.
Et ce qui n’enlève rien, d’un point de vue fiscal, tout est attribué à la parcelle elle même, moins de contraintes de diviser soit même les montants au prorata des sommes dues.
Si la réglementation vous autorise à bâtir sur une même parcelle, vous pouvez le faire, mais réaliser un détachement est tout de même préférable SI cela ne créer pas de nouvelles contraintes. A analyser pour définir quelle est la meilleure solution selon votre propre cas.
En règle général, le détachement a de très nombreux avantages.
Bonjour,
Nous avons achetée récemment un terrain de 748 m² sur lequel nous avons commencé à bâtir une maison jumelé par garage et jardin individuelle. Nous avons acheté ce lot à un lotisseur, nous avons obtenue le permis de construire pour 2 maisons. Nous sommes au début des travaux, nous avons une borne de viabilisation et nous voulons savoir les démarches à connaître pour en créer une seconde afin que la deuxième maison soit indépendante. Dans un premier temps nous souhaitons la mettre en location mais il se peux que nous la mettions en vente plus tard donc je voulais aussi connaître les démarches pour faire de notre lot, deux lots différents.
Cordialement
Bonjour,
Il vous faut prendre contact avec les services de la voirie de la commune concernée pour demander un second branchement pour les eaux usées, contacter ErDF pour le réseau électrique pour obtenir un second compteur (sachant que des contraintes techniques inhérentes à l’électricité et au consuel s’y rapportant peuvent créer des soucis), concernant les télécoms, il vous faut contacter les services adéquat de la commune concernée.
Sollicitez votre lotisseur, il doit avoir toutes les coordonnées des différents services, cela vous fera gagner du temps.
Bonjour,
Je suis confrontée à une situation que je ne maitrise pas.
Il s’agit d’une même unité foncière constituée de 2 parcelles et le propriétaire vend une partie de cette unité foncière en la divisant en deux. Il garderait la partie avec sa maison et vend l’autre partie sur laquelle se trouve une dépendance que nous devons aménager en maison individuelle (sans démolition) avec donc une demande de permis de construire car changement d’affectation.
A ce jour, il ne veut pas faire les démarches concernant la division mais nous demande de rédiger un PC valant division alors que le bornage n’est même pas encore réalisé et qu’il n’y a pas eu de CU délivré.
Est-ce bien la démarche à suivre ?
Pour ma part j’en doute, je ne peux même pas dessiner un plan de masse !!!
Qu’elles sont alors les garanties que l’acquéreur aura ?
Avec mes remerciements
Bonjour,
La démarche est inhabituelle et risquée pour l’acquéreur. Il faudrait déposer une demande de certificat d’urbanisme opérationnel (CUb) pour avoir une réponse sur la faisabilité, ensuite proécéder soit par division initiale, qui est la meilleure solution pour créer des droit à bâtir individuels, soit réaliser une demande de permis de construire valant division moins confortable.
Il serait conseillé de vous rapprocher de votre propre notaire pour définir avec lui la meilleure démarche vous protégeant.
Bonjour, j ai acheter un terrain ou j ai fait ma maison avec un chemin pour y accéder donc déjà existant, j ai diviser le terrain en trois, un a son propre acces et les deux passeront par mon chemin, je vais donc leur donner une servitude de passage. Le lotissement des 3 lots a était déposer en déclaration préalable, mais n inclut pas le chemin ni ma maison, donc je ne créer pas de chemin communs puisqu il est privé et existant, on m a refuser en me disant que je passais en permis d amenager. Sachant en plus que les lots sont vendus déjà viablisé, la déclaration préalable valant lotissement ne suffit pas normalement dans mon cas ? Merci de vos réponses cdt Mr loriou
Bonjour,
Vous trouverez toutes les réponses claires sur le lotissement sur le site du gouvernement. Des schémas clairs sont présents en bas de page.
Il semblerait que vous entriez dans le cas n°01 ou 02. Si vous souhaitez de plus amples précisions, revenez sur notre blog nous solliciter à nouveau.
Bonjour,
Nous avons acheté un terrain en indivision en 1990 , avec un couple d’étrangers avec lesquels nous sommes devenus amis, quelques semaines avant la signature ils se sont désistés et nous avons signé avec un homme inconnu avec lequel le courant ne passait pas! Les maisons ont été construites avec moult problèmes de voisinage, déjà ! Pendant plusieurs années nous avons tenté de sortir de l’indivision sans succès! Aujourd’hui nous retentons la sortie: le terrain comporte une( sa) partie totalement utile du côté de notre voisin, et notre partie comporte une grande parcelle perdue dans un pan impraticable ( forêt extrêmement pentue)!
Il reste pour signer la séparation, d’être d’accord sur un morceau de 656 ms (308 pour lui 348 pour nous) , ce terrain sur lequel nous garons nos voitures n’est pas totalement plat, il y a donc une partie non utile( très pentue sur une route) ! Le géomètre veut séparer le terrain de sorte que notre voisin se trouvera avec la partie utile et nous encore un terrain inutilisable et certainement pas possible pour garer des voitures! Notre voisin séparé de sa femme ne vit pas dans l’indivision depuis plusieurs années mais compte revenir cette année!Le compromis de vente est mal engagé car il dit qu’on squatte son terrain, ( la parcelle de 656m ) ! J’aimerais savoir si dans le partage on prend en compte le fait qu’il y a des parcelles que j’appelle ( non utiles)? Et pour le terrain qui reste à séparer doit on encore se retrouver avec un morceau inutilisable ? j’espère que ma demande est claire ! merci de votre réponse
Bonjour,
La situation n’a pas l’air très simple et s’exprimer par écrit sur celle-ci tout aussi malaisée.
La partage ou division de parcelles, prend en compte les désidératas de chacune des parties et le résultat est un compromis pour tous.
Il faudrait étudier les textes et actes signés pour voir quelles sont les solutions envisageables. La meilleure des solution, reste la consultation du notaire ayant rédigé les actes. Il pourra très certainement vous conseiller sur la solution la plus adéquate à votre situation.
Bonjour,
Nous habitons une villa sur 2002 m2 en lotissement en zone UC et souhaiterions vendre une partie de notre terrain.
Est-ce possible?
Merci de votre réponse
Bonjour,
Pour vous répondre, il faudrait étudier la réglementation applicable au bien concerné afin d’en définir les possibilités.
Il vous faut définir, si les accès sont conformes, si la desserte en réseau est suffisante, si la loi ALUR peut s’appliquer…. etc… etc… Il serait conseillé de vous rapprocher d’un architecte afin qu’il établisse une étude de faisabilité et sur cette base, vous pourrez prendre toutes vos décisions.
Bonjour,
Nous allons signer un compromis pour l’acquisition d’une maison et d’un terrain de 3 000m². nous avons eu la confirmation par le service urbanisme de la commune qu’il était possible de faire un détachement de parcelle.
Je souhaiterai savoir s’il est possible le meme jour de la signature de l’acquisiton du bien de vendre une parcelle ?
en vous remerciant.
Bonjour,
La procédure doit anticiper le découpage et permettre aux différents intervenants pour procéder à la signature.
Il faudrait donc que le bornage eut été réalisé et validé, puis apporter lors de la signature les éléments juridiques pour acter les ventes. Mais pour cela, il faudrait que le vendeur initial donne son accord écrit pour que ce process ai lieu.
Sinon, sollicitez votre notaire afin qu’il vous donne son conseil avisé sur la meilleure procédure juridico-financière.
Bonjour,
En attendant la suite Merci pour votre réponse.
Dans une division de terrain l’article R442-2 du CU précise que ne sont pas pris en compte les terrains bâtis pour le calcul des lots.
Comment est constatée la présence d’un bâtiment au sens de cet article?
Quel genre de construction?
Surface minimale?
Bonjour,
La constatation de présence d’un bâti se réalise en générale avec un plan de géomètre. Ensuite le terme bâti recouvre beaucoup de choses, la jurisprudence à due faire son oeuvre. Il en va de même pour le « genre » de construction et la surface considérée.
Bonjour,
Je cite votre réponse du 02/12/2014: Le fait de créer un détachement de parcelle peut également bloquer les règles d’urbanisme durant 5 années.
Qu’advient-il si pendant cet intervalle le PLU venait à être remis en cause voire à ce que le POS antérieur redevienne le document officiel?
Bonjour,
La Déclaration Préalable fige les droits à bâtir et règles s’y rapportant durant 5 ans. Si le PLU change, ce sont les règles antérieures qui sont d’usage. Cependant, il faut s’assurer qu’une annulation légale ne remette pas cela en cause. Je vais tenter de solliciter mon réseau, car je n’ai jamais eu le cas à ce jour.
Si l’information me parvient, j’en ferai part sur ce blog ou sur nos pages de réseaux sociaux (Facebook et/ou Twitter)
Bonjour,
Je souhaiterais diviser mon terrain en 2 parcelles afin d’y construire 2 maisons individuelles.
Le notaire m’a conseillé de construire le 1ère maison puis de diviser après construction.
Or un ami m’a dit que la division du terrain contenant les maisons me coutera plus chère (frais notaire) que la division du terrain nu.
Pouvez- vous me confirmer ces dires et m’éclairer sur les frais inhérents à la division parcellaire ?
Merci.
Bonjour,
Créer deux parcelles en divisant un terrain initial, va créer des droits à bâtir distincts et simplifiera les démarches administratives ultérieures.
Je ne sais pas quelle serait la meilleure démarche pour votre projet, n’ayant pas la totalité des contraintes. La valeur d’un bien non bâti est logiquement inférieure à la valeur d’un terrain bâti.
Il faudrait demander un complément d’informations au notaire pour qu’il s’exprime sur son conseil, il peut y avoir une raison fiscale autre applicable à votre bien.
Les frais sont en général liés à la démarche auprès du géomètre pour le relevé + bornage et dépôt du document d’arpentage.
Les frais suivants notariés en cas de vente aux futurs propriétaires à moins que ce soit pour vous dans le cadre d’une gestion personnelle.
Il est également possible que votre bien soit propriété d’une société ou autre personne morale, qui ferait donc orienté le notaire dans son discours.
Mais la base reste les frais liés au géomètre. SI cela n’était pas clair, n’hésitez pas à compléter votre question sur le BLOG.
Bonjour
Je suis propriétaire d’un terrain de plus de 5000m2
Ce terrain sur le cadastre est sur une seule et même parcelle
Ce terrain est en zone de protection éloigne d’un puit de captage ( pour 1500m2 ou nous avons construit notre maison )
Et le reste en zone de protection rapproché d’un puit de captage
La mairie , pour la révision du PLU veut classer ce terrain en zone rapprochée en terrain agricole .
Comme il s’agit d’une seule et même parcelle , ont ils le droit ? À l’époque , avaient ils le droit de classer une partie et pas une autre en zone de protection rapprochée ?
merci de vos lumière , nous sommes en pleine concertations dans notre commune et beaucoups d’erreurs ( volontaires ou non !) on surgient .
Cordialement
Richard
Bonjour,
Le découpage des zones d’un PLU peut tout à fait diviser en 2 parties ou plus une seule et même parcelle.
Lors de la consultation ou évolution d’un PLU, c’est LE moment pour faire valoir vos droits et souhaits auprès des services concernés.
Il est impératif d’avoir de solides arguments et ne pas simplement annoncer que vous n’êtes d’accord.
» Les écrits restent et le paroles volent » soyez clair, précis et justifiez vos arguments.
bonjour,
ma mère souhaiterait vendre la maison dont elle est usufruitière suite au décès de mon beau père mais le parc attenant à la maison est en partie sur le lot à vendre et une partie sur une autre parcelle cadastrée séparément. l’acquisition de ce parc est la condition sine quanone pour l achat de la maison. Comment peut elle faire, Faut il faire passer un géomètre pour reborner le terrain? doit elle avoir l’approbation du nu-propriétaire? Trop de questions se posent et cela serait bien que vous me donniez des réponses. Merci beaucoup
Bonjour,
Votre dossier semble avoir des réponses dites à tiroirs, qui peuvent selon le cas avoir plusieurs possibilités. Je pense très sincèrement, qu’il serait souhaitable que vous sollicitiez votre notaire afin qu’il vous conseille sur la meilleure démarche juridco administrative et ceci en gardant à l’esprit le côté financier (taxation et divers frais).
Mes parents âgés sont installés dans une copropriété familiale. En son temps, mon grand-père avait vendu une partie de son terrain en trois lots, désormais construits. Le reste a été donné en héritage aux 6 enfants de ce grand-père.
Une clause figurait au cahier des charges du lotissement indiquant que la parcelle restante (celle sur laquelle se trouvent l’habitation de mes parents, celle d’une de mes tantes et plusieurs logements loués, leur appartenant) était indivisible. Cette indivisibilité a été actée par un arrêté préfectoral (il y a 50 ans).
A ce jour, ma tante habitant une partie de cette parcelle souhaite sortir de la copropriété (la configuration de sa part du terrain en copropriété le permettant facilement).
Les copropriétaires sont tous d’accord.
Il ne s’agit en aucun cas de construire ou modifier les équipements (l’ensemble de cette parcelle est classée en zone verte non constructible dans le PLU de la commun).
Quelles démarches sont nécessaires, et quels coûts cela peut-il induire ?
Bonjour,
Il vous faut étudier les possibilités avec votre notaire qui possède tous les actes et antériorités. Si un arrêté préfectoral a été émit, il devrait certainement avoir une démarche auprès des services de la préfecture si le projet de division est envisageable.
Donc, premièrement prenez conseils auprès de votre notaire, secondairement faites vous épauler par un architecte pour les démarches à suivre.
Espérant avoir été clair.
Bonjour,
J’ai repéré une maison qui m’intéresse dont je souhaiterais diviser le terrain de plus de 2000m2 pour revendre une parcelle.
Le problème est que cette parcelle serait au bord d’un cours d’eau et je m’interroge sur la constructibilité?
Comment s’assurer que la parcelle sera constructible? Faut-il consulter en mairie le PLU ou le POS?
Merci d’avance pour la réponse.
Bonjour,
Pour savoir ce que vous pouvez faire, il faut bien-sûr consulter le PLU/POS et ne pas oublier les PPR (plans de prévention des risques).
Ensuite, le plus sécurisant sans trop s’engager , vous pouvez déposer une demande de certificat d’urbanisme qui regroupera toutes les informations.
Il vous est possible également de déposer un CUb pour obtenir une réponse des services instructeurs sur un projet précis.
Bonjour,
Je dois acquérir une parcelle de 790m2 selon le compromis signé, pour un projet de construction d’une maison dont je dois avoir le permis de construire très prochainement.
Or, la largeur de la voie d’accès (face à ma parcelle) a été amputée par le voisin d’en face de 1,50m et une clôture (mur et grillage) a été construit il y a moins de trente ans.
Ma parcelle de 790m2 devrait être amputée de ces 1,50m pour respecter une voie d’accès de 4m.
Sous quelles conditions dois-je accepter ou puis-je imposer de faire reculer la clôture du voisin d’en face à la limite de propriété.
Que me conseillez-vous ?
Bonjour,
Il faut premièrement prouver les limites réelles via un bornage contradictoire voir judiciaire.
Dès que la position de la limite définit, vous pourrez éventuellement faire valoir vos droits.
Donc L’appel à un géomètre expert est la première étape.
Bonjour,
nous avons acheté en commun ,mon épouse et moi même en 2008 une maison de 130m2 sur un terrain de 400m.
sur le fond du terrain ,cote nord,nous avons demander une extension de construction d un poulailler de 9m2 cadastre a une surface totale de 27 m2 qui nous a été accordé et nous l avons aménager et viabilise en studio,déclaré aux impôts et pu avoir une autorisation d’accès indépendant de la maison principale en un portillon donnant sur la rue de derrière. Nous l’avons terminé en août 2014 et il est loué depuis septembre 2014.
Nous souhaiterions diviser notre terrain en deux,et après accord mutuel ,j aimerai faire donation de la maison principale a ma femme et elle me fais donation du studio de 27m2 dans le cadre d un future divorce l’année prochaine…
Nous aimerions faire une division parcellaire?comment doit on procéder? A qui doit on s adresser?quelle démarches doit on entreprendre?nous sommes tjrs maries sous la communauté de bien….
Merci pour votre précieuse réponse,
Bernard Brun.
Bonsoir,
La démarche est très simple, il vous suffit de contacter un géomètre expert pour procéder à une division de parcelle et faire ainsi avoir deux parcelles différentes. Ensuite, il vous faudra passer chez le notaire pour procéder aux donations respectives.
Bonjour,
je suis confronté à une période de révision de PLU alors que nous avions signé la vente de notre terrain de 2900 m à un promoteur pour la réalisation de 4 lots. La commission d’urbanisme qui avait donné son accord au projet a subitement fait volte face en exigeant des conditions plus restrictives et aberrantes comme la création d’une zone verte.
Néanmoins, aucun projet de PLU n’est disponible pour savoir exactement quelle vont être les nouvelles règles dans notre zone.
Le promoteur demandant une réduction de prix de vente de notre terrain pour satisfaire aux exigences de la mairie, nous avons pensé à un autre projet sous la forme d’une division parcellaire en 2 du terrain (avec vente à des particuliers).
Néanmoins, nous ne savons pas si cela est réalisable, le terrain ayant 2 accès distincts (un accès existant de 5 mètres en pleine propriété et l’autre accès en servitude de 4 m), mais les dimensions sont inférieures aux exigences du PLU actuel de notre zone (toute voie nouvelle créée doit faire 7 m).
Comment savoir dans cette période de révision de PLU (qui va durer plus de 2 ans) quelles sont les (nouvelles) règles applicables et si le projet de division est réalisable pour que chaque terrain soit constructible avec des accès exploitables/autorisés ? Faut il que nous consultions un architecte, un avocat ?
Merci d’avance pour vos conseils
Bonjour,
Deux solutions, si la PLU est en cours de révision, cela ne rends pas forcément les demandes impossibles à déposer. Une demande de certificat d’urbanisme opérationnel pourrait aider dans le bon sens en figeant les règles actuelles. Il faut savoir qu’une commune peut appliquer un sursoit à statuer pendant 2 ans maximum, ce qui contraint pas mal certains dossiers.
Mais le plus sage et rapide, s’avère le CUb… ils auront l’obligations de répondre argumenté clairement et expliquer leurs oppositions, sans quoi l’autorisation sera tacite et donc permettra de faire un précédent juridique exploitable.
DONC missionnez rapidement un architecte pour qu’il vous établisse ce CUb afin de vous faire avancer dans le bon sens. SI le dossier coince par la suite, un avocat pourra prendre le dossier en mains.
Bonsoir,
Nous nous sommes portés acquéreurs d’un terrain de 530m² bâti d’une maison individuelle de 73m² au sein d’une copropriété horizontale de 4 maisons individuelles et totalement séparées. La copropriété horizontale date de 1957 et ne vit pas (pas de règlement, pas de syndic, pas d’AG connus à ce jour).
Nous souhaitons mener les démarches pour le vendeur (qui devra tout de même être physiquement présent et signer) afin de détacher la parcelle de la copropriété puis l’acquérir.
Nous allons conditionner l’acte d’achat lors du compromis avec une clause suspensive de détachement.
Après consultation des services de l’urbanisme de ma mairie, rien ne s’oppose au détachement au titre du PLU.
Nous avons pour projet de mener les démarches suivantes :
– recueillir (en AG extraordinaire) l’autorisation des autres copropriétaires pour la sortie de la copropriété à nos frais exclusifs
– conserver la servitude de passage (voie d’accès existante mais séparée en bordure de notre future parcelle)
– réaliser un arpentage par géomètre expert
– réaliser un acte notarié
Mes questions :
1- faut-il envisager le certificat d’urbanisme type B ?
2 – doit-on passer par une DP ?
3 – même question si on envisage de poser un PC rapidement ?
4 – est-on fondé à déposer un PC si nous ne sommes pas encore propriétaire du terrain ?
5 – peut-on mener les deux actions (détachement et achat) en une seule et même action notariale ?
Bonjour,
Il est toujours préférable d’obtenir un maximum d’éléments allant dans votre sens.
Concernant le CU, il est conseillé d’avoir un CUb qui permettra d’obtenir des réponses précises et écrites des services instructeurs sur un projet précis, mais cela contraint à concevoir un projet cohérent et complet en amont. Cette procédure peut être longue pour ne rien omettre. Une étude de faisabilité peut être éventuellement un bon point de départ.
Pour déposer une demande de permis de construire, il faudra que la DP initiale soit validée par les services instructeurs. Il arrive parfois que les différentes demandes soient déposées simultanément, mais certaines communes n’apprécient pas (parfois) ce type de démarches.
Pour déposer une demande de permis de construire sur une parcelle, il est au minimum apprécié d’avoir un compromis de signé ce qui rend légitime la démarche de demande d’autorisation.
Concernant la double démarche, il est conseillé de solliciter le notaire pour définir la meilleure procédure juridique et légale réduisant les coûts associés.
La déclaration préalable permet au géomètre de
Bonjour,
Je souhaiterai acheter une maison avec un terrain supérieur à un hectare afin de lancer un petit projet agricole dessus. Afin de pouvoir avoir le statut d’agriculteur, il faut que je passe une partie du terrain en terrain agricole pour satisfaire la condition de la surface minimum d’installation.
Puis je découper mon terrain en 2 parcelles (une pour la maison et le jardin, l autre pour l’activité agricole) ? Puis je choisir la taille des parcelles comme je l’entend ?
Merci !
Bonjour,
L’activité agricole et la construction de bien étant affilié à ces métiers est désormais assez stricte suite aux nombreux abus.
Concernant votre projet c’est la chambre de commerce et services de l’état, avec lesquels ils vous faudra échanger avant toutes démarches définitives afin d’obtenir un avis préalable.
Ensuite sur le découpage, il faut s’assurer que le fait de créer une parcelle indépendante, ne va pas à l’encontre du lien avec l’activité.
Il est donc conseillé de dessiner un projet précis pour le soumettre en amont aux différents services qui pourront sur la base de pièces se prononcer.
Bonjour, voilà j’ai une propriété de 8000 M2 à la Valette du Var et j’ai décidé de faire un détachement de parcelle de 800 M2. La demande préalable auprès de la Mairie a été acceptée. Cependant, sur cette parcelle détachée de 800 M2, je ne peux faire qu’une maison de 77 M2. La Mairie m’applique le COS qui est de 0,08 car on est en zone UDF. C’est une maison de poupée ! La mairie n’applique pas la loi ALUR à moitié on va dire car elle m’a autorisé un détachement de 800 au lieu de 2000 mais m’applique toujours le COS, elle ne veut rien savoir !
De plus, avant de faire ce détachement, mon géomètre n’a pas demandé un certificat d’urbanisme. Est-ce normal ? grosse magouille au sein de la Mairie, ça c’est sur car un voisin plus loin à déposé un permis de 130 M2 pour un terrain de 1000 M2 et apparemment la Mairie ne dit rien. Merci de m’apporter quelques réponses pour y voir plus clair dans cette histoire.
Bien cordialement
Bonjour,
La loi ALUR supprime les COS et la surface minimale de terrain pour les communes dotées de PLU, ce qui semble être le cas.
La loi est la loi… la commune ne peut se prévaloir d’une adaptation à sa convenance.
Déposez une demande de permis de construire en bonne et due forme, en prenant garde de ne rien omettre pour éviter le refus sur la base d’un projet ayant omis un point important. Et si le refus n’est pas motivé clairement, vous pourrez vous tourner vers le préfet afin que les services suivent les lois.
Bonjour, je souhaite renover la toiture de ma maison et amenager mon garage (isolation murs, dale beton…)
Je rencontre DEUX problèmes majeurs.
PB 1:
Ma maison m’a été vendu de la sorte: La partie de mon garage se situe sur une extremité de la maison. Le pignon de ma maison est utilisé par mon voisin (propriètaire du terrain d’à coté) comme abri à bois. Cet abri a bois lui appartient sur les cadastres. la pente du toit de son abri penche vers son terrain mais le toit nest pas soutenu par le mur du pignon. Il est CONTRE le pignon. A qui appartient le pignon? Son abri ne doit il pas être à un minimum d’écart de ma maison?
PB 2:
La parcelle de mon terrain a larriere de ma maison a été découpé de facon a ce que mon garage (m’appartenant sur les cadastre) depasse de la cloture. Mon garage, à larriere de la maison est donc SUR SON TERRAIN.
Une partie de ma toiture (pan arriere de ma maison) n’est « pas accessible » Le bout de maison m’appartient mais n’est pas sur mon terrain…
Aidez moi…
Bonjour,
Effectivement la situation semble complexe.
Premièrement, la division des parcelles a due être réalisée par un géomètre expert qui a (normalement) dû faire état des bâtiments existants ainsi que des limites.
Donc il faut se référer aux plans adjoints à l’acte de propriété pour définir a qui appartient quoi… ensuite concernant les constructions en limites de propriétés, si la réglementation exige que les édifices doivent être en limite de propriété, un abri doit répondre à ces exigences.
Il suffit de lire la réglementation applicable aux parcelles pour avoir la réponse claire.
En ce qui concerne le pignon, il appartient (normalement) au propriétaire de l’ouvrage, mais il faut tout de même s’assurer que l’ouvrage est bien bâti sur une parcelle dont le bénéfice est bien au propriétaire de l’ouvrage.
Si les bâtiments ne sont pas bâtis sur la propriété, mais dépasse chez le voisin, cela pose un problème qu’il faut éclaircir avec le notaire ayant signé les actes.
Il serait souhaitable de collecter toutes les informations auprès du géomètre ayant réalisé les divisions ainsi que ceux du notaire pour pouvoir y voir plus clair, une fois cette synthèse faite, vous pourrez décider de la marche à suivre pour clarifier votre situation.
sur une propriete de 2200m° on a fait une division en 2 lots,le premier de 1170m° comprenant la maison; derriere un terrain à batir de 600m° avec un chemin d’acces de 4.60m sur 65m appartenant au terrain à batir;je voudrai savoir si le prix du terrain à batir inclus la surface du passage soit au total 900m°(terrain de 600m° + PASSAGE DE 267M°) ;peut-on vendre le terrain à batir ave une surface de 900m°?
Bonjour,
Pour définir si une surface est exploitable sur une parcelle, il faut que celle-ci soit la propriété du bénéficiaire du lot.
Deux cas de figures, soit le propriétaire possède deux parcelles, soit la parcelle + le chemin d’accès ne constituent qu’une seule et même entité. Dans tous les cas, les surfaces « à vendre » doivent correspondre à la surface arpentée fournie par le géomètre expert.
Si par contre le passage est une servitude, selon le montage et précisions sur l’acte notarié, la surface du passage pourrait ne pas à être prise en compte.
L’ambiguïté réside dans le fait de donner des droits à un acquéreur et au vendeur (diviseur), il faut donc bien discuter avec le notaire et géomètre sur le mode division de parcelle(s) le plus adéquat afin de tirer le meilleur pour tous les intervenants.
Bonjour,
Je voudrai savoir lorsque qu’un notaire envoi un courrier pour une separation d’un terrain en indivision .combien De temps avons nous entre la reception du courrier et le retour avec l’accord des 2parties
on a fait geometre les terrains et nous avons des voisins en mitoyenneter….dans l’attente dune reponse.bien cordialement .
P.gaonach
Bonjour,
Je ne saurais quoi vous répondre, mis à part que le délai dépend de la réactivité des personnes et de ce qui est conclu dans les actes avec le notaire.
SI la procédure prévoit un accord des voisins cela peut être plus long. D’expérience, dès que le géomètre expédie les convocations au bornage contradictoire le délai s’écoule.
Solliciter votre notaire afin qu’il vous précise tout cela selon le cas spécifique à votre projet.
Bonjour,
Je posséde un terrain constructible sur lequel je souhaiterais y faire construire 2 maisons individuelles destinées à la vente. Une dans un premier temps et ensuite la 2nde après avoir vendu la 1ère.
Pensez-vous qu’il est plus judicieux (financièrement et administrativement parlant) de decouper mon terrain avant ou après construction de la 1ere maison.
Merci d’avance pour vos conseils.
Bonjour,
Il faut analyser le cas précisément en rapport aux contraintes, mais si le terrain et règles le permettent, la division initiale en deux est la plus favorable afin de créer des droits à bâtir spécifiques à chaque parcelles permettant une vente également plus aisée car totalement et juridiquement indépendantes.
Ensuite, pour les raccordements et divers frais liés aux travaux de la première maison, cela semble plus simple si une société gérant les biens et montée.
En plus d’un architecte, il serait intéressant de solliciter votre notaire sur le montage juridique associé, afin qu’il vous aide dans ces méandres juridico-légal et vous aide à optimiser votre projet d’un point de vue financier (conseils sur le type de société la plus adéquate pour ce projet).
Merci,
Nous avons un compromis (ce n’est pas le premier….) mais la municipalité refuse tous lotissement.
Ortolani
Bonjour,
Il est complexe de s’opposer à la volonté d’une commune, mais si les règles sur le papier les autorisent… un conseil d’un avocat spécialisé pourrait être nécessaire pour tenter de trouver le bon cap à suivre.
Bonjour,
Nous avons en commun avec mon frère et mes sœurs, un terrain constructible de plus d’un Hectare et demis, tout est OK avec d’éventuels promoteurs pour projet d’aménager une dizaines de maisons (toutes les démarches administrative ont été réalisées…études du sol etc…)et une demande d’aménagement déposée.
La municipalité s’y oppose sans raison particulière si ce n’est qu’ils ne veulent pas de « complication, de futur étranger dans la commune,et ne pas pouvoir supporter la charge de plusieurs nouveaux arrivant dans la commune.
Que faire ? A qui m’adresser pour de plus amples renseignement.
Merci
Bonjour,
Les refus doivent être motivés sur la base de règles précises, il ne peut y avoir de refus sans raison(s) valable. Si la mairie persiste dans son refus sans s’appuyer sur des textes concrets, un recours auprès du préfet est envisageable.
Bonjour,
Je suis actuellement en train d’acheter un lot sur un terrain comportant 3 lots. Le cabinet de géomètre a déposé il y a peu un permis d’aménager sur ces 3 lots, et, le délais afin d’avoir la validation de ce permis est de 3 mois.
Etant pressé par le temps afin de bénéficier du PTZ, je dois donc boucler le financement d’ici la fin de l’année, lequel nécessite bien entendu un compromis de vente d’un terrain…
Est-il possible de signer un compromis, ou tout acte faisant office de compromis qui puisse être accepté par les banques, en l’absence de validation du permis d’aménager ?
Merci pour votre aide.
Bonjour,
Un acte signé chez notaire spécifiant toutes les clauses liées à la spécificité de la situation peut être rédigé SI toutes les clauses permettant de protéger l’acquéreur sont inscrites.
Il faut prévoir les mauvaises situations et toutes les possibilités de replies sans perdre la somme versée. Il faut fournir au notaire toutes les informations claires afin qu’il rédige les actes dans le sens de la défense des intérêts de l’acquéreur, lire à tête reposée les actes avant de les signer.
Concernant les banques, elles sont toujours frileuses à se projeter sur des éléments non ficelées, ce qui n’arrange personne pour avancer et produire de la richesse en France (cela est un autre débat).
Il est donc préférable de se tourner vers un courtier (compétent) qui trouvera l’organisme financeur au meilleur rapport pour la situation donnée.
suite de ma demande du 29/11
Merci pour votre réponse mais avant de deposer un permis
Dois je commencer par demander un certificat d’urbanisme operationnel, ce qui bloquerait si j’ai bien compris ma zone UV pendant 18 mois renouvelable? car le PLU va changer d’ici 1 ou 2 ans et je pense que la mairie veut faire passer la zone UV en zone verte donc inconstructible!!!! ensuite dois je demander une division parcellaire?
Bonjour,
Un certificat d’urbanisme vous octroiera des droits constants sur le délai de 18 mois effectivement et vous permettra de gérer votre dossier plus calmement.
Le fait de créer un détachement de parcelle peut également bloquer les règles d’urbanisme durant 5 années. A vous de choisir quelle méthode souhaitez vous engager.
Il est toujours préférable d’anticiper au plus tôt afin de limiter et/ou éviter le sursoit à statuer dans le cadre de changement de statuts de zones.
Bonjour à tous. Alors je vous expose mon problème. Mon oncle à un chai en ruine de 300m2. Je vais en récupérer 160m2 car le reste il le garde pour y faire un garage. Que dois je faire pour diviser ce bâtiment en 2 parcelles ? Géomètre, mairie ect ?? Je vous remercie d’avance pour vos réponse.
Bonjour,
Premièrement il vous faut vous assurer que votre projet est réalisable de manière réglementaire avant d’entamer les démarches administratives de division.
Ensuite, il faut procéder par étape, créer la division via un géomètre expert pour ensuite déposer en mairie les demandes d’autorisations adéquates.
Bonjour,
je possède un terrain en zone UV , limité par le COS avant la loi Allur , mais maintenant constructible
Je suis allé voir la mairie qui s’oppose à mon projet de construction d’une maison , argumentant le fait de ne pas vouloir densifier la construction dans ma commune , pour préserver l’environnement et la qualité de vie ;
Que dois je faire pour me défendre ?
Dois je déposer une demande de division parcellaire ( La mairie m’a déjà informé qu’elle s’y opposerait !! )
Dans ce cas qu’elle est la procédure à suivre ,?
Quels sont les documents et pièces à fournir à la Mairie ?
Y a t-il selon vous d’autres choses et recours à faire ?
Merci pour votre prompte réponse par retour
cordialement
Bonjour,
La meilleure chose à faire dans votre cas reste de missionner un architecte pour qu’il vous accompagne.
Car la vue d’un dossier réaliser par un professionnel montra à la mairie votre détermination et vous assurera un montage de dossier en bonne et due forme.
La moindre erreur permettra aux services de prononcer un refus.
Un refus mal motivé ou non motivé sera contestable au tribunal.
Entourez vous de personnes compétentes et ne tentez rien seul, vous y perdrez au final.
Bonjour,
Suite à une DP de division de terrain j’ai obtenu 2 lots;
> un lot a été vendu
> avec la loi ALUR le 2eme pourrait-être divisés encore en 2
Comment faire?
Merci pour votre réponse,
Bonjour,
IL serait souhaitable que vous vous tourniez vers le géomètre expert ayant réalisé la première division afin qu’il étudie avec vous la possibilité de subdiviser à nouveau.
Il vous faut prendre en compte toutes les données légales afin de vérifier si le nouveau découpage pourra ou non être accepté par la commune comme parcelles constructibles.
Un dépôt de certificat d’urbanisme opérationnel (CUb) est envisageable pour obtenir une réponse claire et écrite des services instructeurs.
Bonjour.
Nous effectuons les démarches pour notre 1ère accession à la propriété.
Nous avons effectué une offre d’achat sur un terrain, offre acceptée.
Cependant, un problème se présente.
Il s’agit à l’origine d’un terrain unique, divisé en 3 terrains bornés par un géomètre.
Mais en consultant le cadastre, nous nous apercevons qu’il n’existe que 2 parcelles….. Notre terrain futur et celui de notre future voisine ne forment qu’une seule parcelle cadastrale.
Question 1: Je pense comprendre que la propriétaire souhaite s’éviter le passage en lotissement, puisque 3 parcelles à vendre, et donc viabilisations à sa charge, mais Est-ce bien conforme?
Question 2: Que se passe-t-il demain pour les 2 terrains sur une même parcelle?
Merci d’avance. Cordialement
Bonjour,
Il faut demander des explications claires et par écrit. Il ne faut pas ce fier à la bonne foi des personnes vendeuses (même si elles le sont), mais aux écrits que vous pourrez produire au cas ou.
Ensuite demandez des précisions écrites à votre notaire afin qu’il vous indique clairement ce qu’il en ai.
Il ne faut pas s’engager sur des investissements aussi importants, si vous n’avez pas les idées claires ou toutes les informations en mains. Ne vous laissez pas mettre la pression, prenez du recul sur l’ensemble du processus.
Vous dormirez mieux et serez plus serein.
Toutes les informations doivent être en possession du notaire qui connait toutes les procédures des biens à la vente. Si vous manquez d’informations sollicitez les ! Si vous ne comprenez pas tout ce qui vous est fourni. Prenez rendez-vous avec le notaire pour vous faire expliquer les engagements que vous allez prendre.
Et Si, lors de l’entrevue des explications ne vous semblent pas claires, redemandez une autre formulation (moins technique éventuellement). Il est impératif que vous ayez tout saisi avant de signer.
bonjour,
Nous sommes 4 co-héritiers d’un terrain de 1800m2 ; ce terrain est divisible en 4 lots ( le PLU imposant une superficie minimum de 400 m2) et nous avons obtenu un CU informatif.
Nous envisageons de le diviser pour le vendre en 4 lots ; j’ai fait un plan de division ( simple à réaliser , le terrain étant rectangulaire et le long d’une route , donc pas de soucis d’accès ni de découpage).
J’ai téléchargé le document CERFA pour une demande préalable , mais j’ai du mal à le remplir ! dois-je indiquer des renseignements sur de futures constructions éventuelles alors que nous ne vendons que les terrains ?
plus concrètement dois-je remplir le cadre 4 sur des projets d’aménagements ? est-ce que je coche « lotissement » au paragraphe 4-1 et je remplis le 4-2 ?
je suppose que je ne remplis pas le cadre 5 pour « demande comprenant un projet de construction »?
et enfin dans les pièces complémentaires est-ce que je ne fournis que les plans des parcelles , sans prévoir de bâtiments ?
Vos réponses nous éviteront dans un premier temps de faire inutilement des frais d’un géomètre si la réponse de la mairie est négative ; bien entendu nous aurons ensuite besoin d’un géomètre pour le bornage.
Avec tous mes remerciements
Bonjour,
Je ne saisi pas la démarche, pour demander une division, il faut un document d’arpentage réalisé par un géomètre… c’est une des conditions indispensable. Vous ne pouvez pas vous passer de cette étape.
La division doit être réfléchie pour pouvoir permettre aux futurs propriétaires de bâtir sans trop de contraintes et surtout afin de valoriser votre bien.
N’essayez pas de faire les choses vous même, vous y perdrez au final, car tout risque d’être à refaire et vous risquez de doubler les frais.
Partez sur des bases saines et de bons conseils de professionnels.
Bonjour,
Nous allons acheté un terrain qui est divisible, les maisons seront les unes derrière les autres, nous devons faire un chemin de servitude (je crois que c’est comme ça que l’on dit), je suis sur le 1er lot donc je dois donner une partie de mon terrain pour faire ce chemin que je n’utiliserais
pas puisque mon garage sera à côté du chemin, ma question est : puis je demandais à mon voisin de me donner une partie de son terrain pour compenser la perte. Le terrain fait 1427 m2, donc il ne me restera environ que 635 m2 et mon voisin 792 m2 que l’on paye chacun au même prix.
Merci de votre réponse.
Cordialement.
Bonjour,
Il faut vérifier quelles sont les possibilités légales et solutions envisageables pour tenter de récupérer de la surface de terrain, si cela n’est pas possible au regard des contraintes vous pouvez aussi envisager l’achat d’une autre parcelle si les conditions ne vous conviennent pas.
Monsieur Camliti bonjour,
Je souhaiterais diviser un terrain de 600 m2 (avec emprise au sol de 30%) en deux lots :
– l’un avec une vielle maison à un niveau de 68 m2 en arrière lot + la voie d’accès y menant (3,5 m * 24 m = 84 m2 ) + le minimum de terrain possible autour.
– l’autre avec le reste, soit au moins 400 m2 dans l’idéal.
Mon interrogation porte sur l’application ou non des règles afférents à la construction dans le cas de cette division de lot :
L’imposition de l’exigence de 50% de surfaces vertes est-elle applicable sur ce premier lot?
Les 2 places de parking peuvent-elles être en enfilade dans l’allée de 84 m2, dans le cas contraire, la participation pour non réalisation de places de parking est-elle à la discrétion des services municipaux ou bien dans mon plein droit?
Quelle distance de terrain doit-elle être incluse au 1er lot, devant une baie vitrée (sachant que sur l’autre lot il n’y aura aucun vis à vis avec)?
Merci profondément de votre attention, cordialement,
Armand N.
Bonjour,
La division de parcelle comportant un bien déjà édifié sur l’assiette foncière est un peu particulière. Si le lot bâti n’a pas les surfaces ou reculs nécessaires respectant le PLU, toutes demandes d’autorisation se verra refusée. A l’inverse si le découpage tient compte d’une possible évolution, il pourrait apporter une plus value certaine au bien en question.
Concernant les stationnements, les communes ont tendance à refuser ce type de contraintes. Il doit exister des jurisprudences sur ce cas précis, mais je ne connais pas les références.
Les distances minimales sont les distances légales et éventuellement celles édictées sur le PLU afin de laisser un espace vital au bien. Tout est question d’équilibre et de logique commerciale.
Je pense qu’il est souhaitable que vous confiez une étude de faisabilité à un architecte afin qu’il étudie avec vous les différentes possibilités et tirer le meilleur ratio de tout ceci.
Espérant avoir été clair.
Bonjour,
Je souhaite diviser mon terrain, nous avons eu tous les accords de la mairie, le géomètre a fait les plans, bornage contradictoire etc.
Néanmoins, après une visite chez le notaire il s’avère que ma maison est considéré comme étant en lotissement avec celle de mon voisin, en effet il y a 40 ans lors de l’achat de notre terrain celui-ci aurait apparement été divisé en deux avec l’ancien voisin.
A ce jour, nous ne pouvons pas mettre en vente le terrain sans l’accord écrit de notre voisin, celui-ci n’avait comme nous pas connaissance que nous étions en lotissement, la mairie non plus.
Néanmoins, celui-ci refuse de signer et bloque notre projet, n’y a t-il donc aucun recours?
Ce même voisin a réaménager tout son terrain, piscine enterré, abris de piscine, puit perdu etc sans nous demander l’autorisation, dans la mesure ou nous sommes en lotissement, ne devrait-il pas nous demander l’autorisation comme nous devons la lui demander pour diviser notre terrain?
Merci d’avance pour votre réponse.
Bonjour,
La situation est complexe. Il faudrait obtenir le cahier des charges du lotissement afin de vérifier quelles sont les contraintes et si celles-ci peuvent être mises en avant vis-à-vis de votre projet.
Si les cahier des charges et règles n’ont ou ne sont pas respectées, un négociation pourrait être engagée.
Le conseil d’un avocat spécialisé, me semble la seule et unique solution, une fois tous les éléments du dossier regroupés. Bonne continuation dans votre projet, n’hésitez pas à revenir nous informer des suites et résultats de votre projet, cela pourrait intéresser d’autres Internautes dans le même cas que vous.
A bientôt.
Bonjour,
Nous avons un propriétaire foncier qui a pas mal de terrain, il a fait une division de parcelles pour ses enfants au nombre de 3, nous avons acheté une de ces parcelles à une de ces filles (env 2000m²). Le propriétaire, possède encore d’autre grands terrains autour et attenant (environ 6000m² au moins), il s’est limité à 3 parcelles pour éviter d’être en lotissement et donc de viabiliser les terrains (surtout eviter d’avoir l’obligation de faire venir le tout à l’égout et donc d’éviter de payer pour cela). Il semblerait qu’il essaye de vendre les autres parcelles, en a t’il le droit ? alors que ça ne fait même pas un an, que nous avons acheté, que l’on soit obligé de faire une fosse septique (nous sommes toujours en cours de construction), et que surtout, à la base on nous avait assuré de ne pas avoir de vis à vis pendant « 10 ans » (sur les terrains restant).
A qui dois-je m’adresser pour être certain de ne pas me fourvoyer, et être dans mon bon droit si je dois intenter une action ou pas.
Le notaire par qui on est passé est le notaire du propriétaire et se connaisse depuis de longues années, et je n’ai pas envie pour le moment de montrer que je veuille interférer dans ses combines ou prévisions !! Je ne veux pas être le dindon de la farce dans ce cas. Surtout que sur notre terrain nous avons une partie (un chemin menant sur notre terrain) qui deviendra une servitude pour normalement un seul lot… j’ai de plus en plus peur
Merci de bien vouloir m’éclaircir un peu
Cordialement
Bonsoir,
Je vous conseille le site jurisprudentes.net qui est un site d’avocats et leur forum regorge de réponses étayées. Si vous ne trouvez pas votre bonheur, n’hésitez pas à revenir vers nous, nous vous orienterons ailleurs.
Bonjour,
Je possède un terrain de 800m², après demande de permis refusée pour cause qu’il fallait 1000m², Est-ce-que maintenant avec le nouveau décret mon permis pourra être accepté?
Cordialement
Bonjour,
SI vous parlez de la loi ALUR, il vous faut vérifier les conditions d’application, comme être soumis à un PLU, être dans une zone couverte par l’application de la loi ALUR… etc.. si tout corrèle, vous pourrez déposer votre demande.
Si vous avez des doutes, missionnez un architecte pour qu’il réalise une étude de faisabilité.
je possède une parcelle de terrain d’un seul tenant de 6900 m2.
Sur une partie de cette parcelle est édifié un garage(avec permis de construite) depuis 5 ans.
J’envisage de vendre ce terrain en trois parcelles qui seront destinées à la construction d’habitations. Le certificat d’urbanisme vient de me parvenir avec avis favorable.
La parcelle avec le garage, pour lequel le certificat d’urbanisme prévoit la transformation en maison d’habitation, aura son accès directement sur la voie publique.
Les deux autres parcelles auront un accès commun à la voie publique.
Quelles sont les formalités à accomplir : simple déclaration préalable, ou permis d’aménager ? qui doit prendre en charge les travaux d’amener d’eau, électricité, évacuation des eaux usées…)Vendeur ou acquéreurs ?
Quelles seraient les formalités dans l’hypothèse où il serait créée une parcelle d’accès communes aux trois lots qui serait donnée à la commune, à charge pour elle de réaliser les travaux relatifs à cette extension de voirie et d’entretien futur de cette voie d’accès.
J’aurais aimé pour faire parvenir un plan, mais pour cela il faudrait que je le fasse par mail. Merci pour votre réponse .
Bonjour,
Lors de la création de parties communes, le permis d’aménager prévaut. Les frais assujettis à la viabilisation des lots est à la charge du vendeur. Seuls les lots viabilisés et présentant une attestation d’achèvement de travaux pourront rendre les lots constructibles. Si les travaux ne sont pas réalisés et validés, les permis de construire des lots ne seront pas délivrés.
Les communes rechignent à recevoir une voirie en « donation », il faut en discuter avec le maire… mais les frais étant élevés, ils acceptent rarement SAUF à avoir un intérêt électoral important.
Bonjour,
J’aurais une question, je suis intéressé par un terrain qui est vendu par une agence immobilière, l’annonce dit a vendre terrain, plat, viabilisé, borné, chemin créé, possibilité de faire deux maisons individuelles, 1427 m2, shon 0,30.
Ma question est je veux acheter juste une partie du terrain car il est possible de faire deux maisons est ce possible .
Bonjour,
Premièrement la SHON n’existe plus depuis 2 ans. Il est a priori fait mention du COS pour un coefficient de 0.30.
L’achat partiel d’une partie de parcelle doit passer par un processus de bornage et un document d’arpentage. Il serait intéressant pour vous de solliciter un rendez-vous pour analyser les pièces (plans et autres documents) pour tenter de trouver une solution éventuelle.
Si vous ne vous sentez pas d’analyser les documents, missionnez un architecte qui vous accompagnera et vous conseillera sur la meilleure des solutions possible.
Bonjour,
J’ai actuellement un terrain de 12000M² que je voudrai diviser pour vendre. J’ai déjà sur ce terrain deux sorties. Je ne veux pas passer en lotissement et par conséquent demander un permis d’aménager. Je vais donc vendre que 2 parcelles qui auront une sortie chacune. Mais pour la suite? il me semble que je serais obligé de vendre deux autres parcelles que dans 10 ans? Pourront elles sortir sur les mêmes chemins que celles vendues auparavant? Serai-je obligé de demander un permis d’aménager pour le reste?
Merci pour vos réponses.
Bonjour,
Afin de préciser et bien interpréter les significations de chaque mots, je vous conseil de lire ce fichier : ICI.
Vous trouverez toutes les informations sur comment s’exclure d’une demande de permis d’aménager, si c’est cela que vous souhaitez.
Concernant la seconde phase, l’Article L442-1
Concernant la faisabilité de diviser le terrain une seconde fois, sera orienté selon la qualification de la voie et des réseaux. Il faut s’assurer préalablement que les équipements pourront recevoir les nouveaux lots et futurs projets avant d’engager une procédure de division.
Espérant avoir été clair.
Bonjour, je voudrai agrandir ma maison (surface actuelle 65 m2),mais celle ci fait suite à une division parcellaire constructible d’une surface globale de 225 m2 (ref:UDa)totalement utilisés divisée en trois lots qui a été effectué en 2008 donc moins de dix ans quant à la délivrance du permis de construire . Donc ma question est; aurai je l’autorisation d’agrandir et quelle surface maximum et dois je attendre obligatoirement 10 ans après la délivrance du permis soit encore 4 ans ; de plus est ce que le permis peut m’être refusé par la mairie pour quelque raison que ce soit .Merci infiniment ,bien à vous lire .
Bonjour,
Il faut déjà vérifier dans quel cadre est situé votre bien, est-ce un lotissement ou une parcelle indépendante. Si le terrain est indépendant sans cadre réglementaire lié à un lotissement, la situation est plutôt positive.
Ensuite, il faut analyser le PLU pour vérifier quelles sont les conditions de constructibilité liée à votre parcelle. Pour enfin définir quelle éventuelle surface pourrait être construite.
Une demande de permis de construire peut évidemment être refusée, mais la raison doit être motivée et sérieuse.
Consultez un architecte proche de votre bien et missionnez le pour étude de faisabilité afin qu’il détermine vos possibilités, sur la base de cette étude vous pourrez prendre toutes les décisions qu’il convient.
Monsieur,
L’accès au foncier en vue de construire rendu difficile en Guyane pousse à rechercher des solutions pour contourner ce problème. Pouvez-vous me dire s’il vous plaît :
1) si l’achat à plusieurs (10 personnes par exemple) d’un terrain agricole (1ha) est autorisé ?
2) Si oui et à défaut que le vendeur accepte de parcelliser ledit terrain, est-il possible aux acquéreurs potentiels (les 10) de procéder aux divisions souhaitées par la suite ?
Cordialement !
Bonjour,
La division en nombreux lots, contraint la réalisation d’une demande de permis d’aménager. Il pourrait être autorisé de divisé, si le projet et règles sont respectées.
Concernant les suites, cela dépend des règles édictées lors de l’achat du terrain. Il convient donc de ce tourner vers un notaire afin qu’il vous épaule dans ce types de démarches.
Je voudrais acheterun terrain de 500m2 en deux .quel procédure pourla séparation et acquisition du terrain sans se faire arnaquer?
Bonjour,
Il faut obtenir un certificat d’urbanisme précisant quelles sont les règles applicables au bien convoité afin de s’assurer ensuite si le terrain est ou restera constructible, si cela est votre choix.
J’espère avoir répondu à votre question qui est assez générique.
Bonsoir,
Mes parents avaient 2ha et demi sur lequel ils ont bati leur maisons. En 2009 ils ont créé un lot de 2800m2 pour m’en faire donation. Aujourd’hui nous souhaiterions recréer un lot de 2800m2 de facon à construire des residences locatives au sein d’une sarl familiale. Peut on re faire un lot? Y a t’il un délais pour cela?
Merci pour vos réponses
Bonjour,
Les divisions successives à court intervalles dans le temps peuvent être assimilées à la création d’un lotissement déguisé.
Il faut vous rapprocher du géomètre ayant réalisé le premier détachement afin de vérifier quel est le meilleur processus pour le détachement éventuel de la nouvelle parcelle.
bonjour,
j’envisage d’acheter une parcelle de 105m², en zone UHB, dans une commune ayant un POS, le cos est 0,40, à cette parcelle s’ajoute un chemin pour un quart indivis de 385 m².
un PLU est en cours, et sera applicable sous un an ou deux.
ma question concerne le droit de construire, peut-on prendre en compte la surface du chemin dans le calcul(385/4+105)*0,40=80m².
l’urbanisme local dit qu’il ne prenne pas la surface du chemin pour le calcul de la surface constructible et m’accorde seulement 42 m². or en 2010, j’ai construit une maison a côté en ajoutant à un terrain la moitié de la surface de ce même chemin dont je suis propriétaire.
la municipalité à changée de bord depuis.
dans le CU autorisant les 42 m², il est écrit, la parcelle 2063 (le chemin) permettant l’accès de plusieurs propriétés et ouverte au public, considérant de ce fait, cette parcelle ne peut être prise en compte dans le calcul des droits à construire.
je suis étonné de ces mots « ouverte au public », le chemin dessert 3 maison, dont la mienne dont je suis propriétaire du chemin pour 1/2 indivise et la parcelle de 104 m² pour 1/4, l’autre 1/4 appartient à la deuxième maison, et la troisième n’a qu’un droit de passage.
avec cette prochaine acquisition je vais devenir propriétaire des 3/4 du chemin, aurais je plus de droit?
merci
Bonjour,
Il semble que les actes notariés puissent être mis en avant, mais concernant le droit à bâtir, il faut vous tourner vers la loi ALUR et la suppression du COS qui pourrait dès l’élaboration du PLU vous être favorable (à vérifier et surveiller).
Si cela n’ai pas le cas ou si votre projet est trop urgent, il faudrait vous adresser à un juriste (jurisprudenres.net) pour vérifier si des jurisprudences correspondantes à votre cas existent.
Dans la positive, vous pourrez prétendre à faire valoir vos droits.
Bonsoir , ma mere agée de 82 ans à signée procés verbal de géomètre expert pour échange de parcelle avec son voisin et n’a jamais été finalisé ce document chez le notaire.Dix ans aprés le voisin relance ma mere par le biais d’un avocat pour que celle ci aille chez le notaire.Elle n’est plus d’accord pour finaliser ce document. Que dois faire ma mere? merci beaucoup
recevez mes salutations
Bonjour,
Le contrat de droit privé est vaste, il est souvent complexe et créer de nombreuses jurisprudences.
Il faut vous rapprocher d’un avocat pour lui faire étudier les pièces pour définir la portée juridique de ce qui a été signé et voir quelles sont les possibilités légales de refus, si cela est possible.
Bonjour,
Je suis proprietaire d’une maison sur un terrain de 3000 m2.Je vais faire donnation à mes 2 enfants de 1000 m2 chacun. Ils pourront construire normalement une maison sur chaque parcelle de 100 m2 d’emprise au sol.Actuellement ma maison se situe en bout de chemin et lors de la realisation du PLU la commune a déposé sur le plan un endroit reservé pour une aire de retournement.Ma question est : cette air de retournement doit être à partie égale sur le terrain de mon voisin qui fait face à mon entrée ? A qui incombe les frais de cette aire de retournement? et quels sont les délais de construction de cette aire. Et une derniere question est ce que c’est bligatoire ? Merci beaucoup de me repondre
mes salutations
Bonjour,
Les aires de retournements sont prévus pour la sécurité des personnes, en fait, cette zone permet aux pompiers de faire demi tour et repartir rapidement.
La surface permet également aux services municipaux (éboueurs ou autres) de manœuvrer sans encombre.
Cet ouvrage futur permettra également de gérer les futurs flux de véhicules venant en bout de chemin. La mise en oeuvre peut être imposée par la commune lors d’un dépôt de demande de permis de construire d’une maison supplémentaire ou d’agrandissement d’un bien existant, cela peut être une prescription.
Si la surface est divisée sur deux propriétés, il serait logique que les frais soient partagés, mais il apparaît certaine fois que le consensus soit de rigueur.
Concernant l’obligation, il vous faut vous renseigner auprès de la commune pour définir quelles sont les limites de cette obligation ou pas.
Bonjour,
J’ai récemment visité une maison bâtie sur 3.000 m2. Compte tenu de son prix, j’avais pour projet de diviser la parcelle en 3 afin d’alléger le coût de l’opération.
Le hic, c’est que l’accès actuel à la parcelle se fait par une servitude, par un « chemin » appartenant au voisin. Si je divise le terrain, l’accès aux nouvelles parcelles devra donc se faire par cette servitude (en pratique 3m de chemin).
Dans ces conditions, est-il possible de parcelliser? Quelles en sont les modalités? Que faut-il vérifier?
Merci d’avance pour votre retour,
Ben
Bonjour,
Dans ce type de projets, il faut vérifier quelles sont les règles et distances limites aux accès des secours. Ensuite, il faut vérifier que les réseaux ou divisions puissent accueillir les futurs projets.
La meilleure des solutions reste la demande de certificat opérationnelle qui permettra de définir clairement par une réponse officielle, si oui ou non votre projet est viable.
Merci bien pour votre réponse. Aucune réglémentation ne semble s’ opposer à la division; tous les réseaux (EDF, eau, téléphone…) sont individuels et à l’extérieur. Le seul hic était des terrains min. constructibles de 1000m2 et non 500m2 ce qui serait le cas en cas de division. Mais actuellement, cette contrainte n’n’existe plus(loi Alur), puis-je donc me baser dessus pour entamer la procédure?
Crdlt
Bonjour,
Si le cadre de la loi est respecté, il pourrait être procédé à une division, mais il faut s’assurer que les règles édictées précédemment par le constructeur ne peuvent aller à l’encontre de la loi ALUR.
Vous pouvez vous rapprocher d’un architecte qui étudiera votre dossier pour en définir les possibilités. Certaines communes travaillent au cas par cas sur ce type de projets. Renseignez-vous bien avant et ceci sur pièces.
Bonjour,
Nous avons une question: peut on sortir d’une indivision d’un terrain,nous sommes proprietaire d’une villa sur une copropriete a deux, montee de toutes pieces par le promoteur pour contourner le PLU n’autorisant qu’une seule construction sur un terrain min. De 1000m2? Depuis la loi Alur, ceci n’existe plus et nulne peut etre contraint de rester dans l’indivision. Le voisin est d’accord bien entendu. Est-on condamne a rester dans l’indivision toute notre vie?
Merci de votre lumiere experte….
Bonjour,
Plusieurs axes de réflexions sont à aborder dans votre question. Il faut premièrement définir si rompre l’indivision est envisageable vis-à-vis des contraintes réglementaires, vérifier si les réseaux sont divisible, etc… avant d’engager quelconques démarches.
Bonjour,
J’ai besoin d’aide.
Mon voisin souhaite me vendre pour l’euro symbolique une portion de son terrain (50m²)qui sera rattachée au mien.
Comment dois-je procéder ?
Je dois tout d’abord contacter un géomètre expert puis faire appel à un notaire et cette portion de terrain sera à moi.
Est ce aussi simple que cela ? le géomètre est il obligatoire ?
Comment sont évalués les frais de notaire en sachant que le montant de la vente est d’un euro ?
Merci par avance
Cdt
Alexou
Bonjour,
Effectivement cela est simple, géomètre expert pour la réalisation du bornage et document d’arpentage, puis passage chez le notaire.
Concernant les frais d’enregistrement, il faut vous renseigner auprès de votre notaire ou celui du vendeur, à votre convenance.
Le géomètre est obligatoire, car c’est lui qui définira les positions des bornes et le métrage exact de surface de terrain vendu.
Bonjour,
Mon cousin et moi souhaitons acheter un terrain de 800m2, suite à une division d’une parcelle de 2500 m2 en 03 lots.
Donc on passera devant le notaire à deux, pour une parcelle (01 lot).
La surface minimum pour construire est de 400m2 (POS) pour la zone UB ou se situe le terrain, et le COS est de 0,5. Je voudrais savoir s’il sera possible de partager le terrain en 2 x 400 par la suite sachant que la parcelle est au bord de la route donc accessible aux réseaux (Eau, électricité…)sans aménagement à faire particulièrement.
Nous cherchons toutes les possibilités pour faire aboutir ce projet car ce terrain est sur une île donc prix élevé et il n’est pas facile d’avoir l’opportunité d’acheter un bout du cailloux. Merci de me donner votre avis surtout sur la meilleure manière de conduire ce dossier.
Merci de votre collaborations
Bonsoir,
Le partage est une chose complexe surtout sur la base d’un détachement de lots initial. Afin de pouvoir valider votre idée un dépôt de certificat d’urbanisme opérationnel, vous permettrez d’obtenir une position des administrations.
Il vous est également possible de faire préciser sur un compromis une clause suspensive d’obtention de division pour pouvoir réaliser votre projet. Cela vous permettra au cas ou le projet n’aboutirait pas comme vous le souhaitez de vous désengager sans perdre des deniers.
Bonjour
Je viens de visiter une maison avec beaucoup de terrain.
Les propriétaires actuels ont décidé de découper la parcelle.
Jusque là pas de problème.
Seulement l’agent immobilier nous indiquait qu’après le découpage fait celui ci coupait en deux des dépendances qui sont d’un seul tenant. Ce qui veut dire que nous avons des dépendances mitoyennes.
Ces dépendances sont en mauvaises état et si j’achète ce bien je souhaiterais les rénover mais si le bâtiment ne m’appartient pas complément comment faire.
Mes questions sont les suivantes.
Est ce que le propriétaires à le droit de découper son terrain de la sorte?
Si oui comment faire les travaux de rénovation sur ces bâtiments très vieux sachant qu’ils sont d’un seul tenant et sans séparation physique à l’intérieur .
Merci de m’aider à résoudre ce problème.
Bonjour,
Si vous décidez d’acheter un bien il faut impérativement que tout soit écrit et acté devant un notaire.
Concernant la division, il faudrait étudier le dossier de près pour définir, si le propriétaire à le droit ou pas de découper comme il semble vous être annoncé par l’intermédiaire.
Ensuite, rien ne vous empêche de demander qu’il soit précisé sur le compromis des clauses suspensives vous permettant d’obtenir ce que vous souhaitez.
Ne vous précipitez pas, c’est la meilleure solution pour faire des erreurs.
Un achat doit être pondéré par des exigences et solutions claires pour toutes les parties, si cela n’est pas le cas, il y aura des problèmes au final. Donc, écrivez et demandez des réponses écrites à vos questions aux différents intermédiaires et vendeurs afin que personne ne puisse se défausser après coup.
Si les éléments ne sont pas clairement établis ou si les personnes ne veulent pas écrire, méfiez vous ! Même si le montant est attrayant, cela est suspect.
Bonjour
J’ai fait une séparation de terrain. J’ai reçu un accord du CU avec délivrance eau et électricité.
J’ai donc fait le bornage du terrain pour la vente.
Aujourd’hui l’acquéreur du compromis de vente, a son permis de construire refusé car en fait il faut faire une extension de réseau et le maire veut pas payer… Pire, le notaire à fait une nouvelle demande de CU information et là la case électricité n’est plus cochée.
Les 18 mois arrivent bientôt et je refuse de céder et perdre de l’argent devant un maire qui nous a meme motivé à l’époque pour vendre les grands terrains.
Que faire svp?
Cdt
Bonsoir,
Si les motifs du maire, ne sont pas recevables selon vous, il vous faut vous tourner vers le préfet et faire valoir vos droits. SI le délai des 18 mois a bientôt expiré, ne tardez pas pour acter votre désaccord.
bonjour, je possède une grande propriété avec deux villas l’une ayant un (droit de passage) et un autre accès sans droit de passage sur l’acte notarié, puis je créer une nouvelle parcelle afin de vendre la villa qui a l’accès (droit de passage notarié) et ainsi demander le droit de passage pour la seconde sans quoi je serais enclavée ? merci pour vos réponses,
Brigitte
Bonjour,
Créer un enclavement peut amener à un refus ou situation complexe juridiquement, il serait souhaitable de procéder par étape via un CUb (dit certificat d’urbanisme opérationnel) afin de demander aux services leur avis tranché. Cela vous évitera des dépenses et des tracas administratifs en cas de refus.
Bonjour,
Oui, le dossier est complexe, le refus du maire suivi par la DDE et ensuite le tribunal, est motivé par « une construction en 2ème ligne ».
Il y a un accès direct sur la voie communale de plus de 4m.
Est-ce que ce pourrait être un abus du maire?
Cordialament.
Bonjour,
Il est difficile de définir réellement qui freine des pieds volontairement ou pas, mais dans tous les cas une analyse par un avocat est très certainement la solution.
Bonjour,
Mon père a vendu sa résidence principale en 1980, celle-ci trop chère, il a divisé la parcelle et conservé environ 15 ares. Au début le maire voulait y construire un petit lotissement, mon pères a fait réalisé beaucoup d’expertises pour la faisabilité et surprise refus du maire. Le maire a toujours refusé de lui donner le certificat d’urbanisme sous des prétextes toujours fallacieux, terrain instable (rapport fait par un expert qui dit le contraire), pas d’eau, etc.. les papiers prouvant le contraire, lui ont été fournis, 5 refus, et enfin le tribunal administratif, refus également. Depuis sur le Cos est apparu un paragraphe interdisant les constructions en seconde ligne, alors que dans le code de l’urbanisme, ça n’y figure pas.
Nous sommes très désemparés par cette situation qui dure depuis plus de 30 ans. Que puis-je faire pour résoudre cette situation selon vous?
Bonjour,
La situation semble complexe, si le tribunal administratif a débouté la demande faite, il peut y avoir un problème dans le montage du dossier ou peut être est-ce la faisabilité qui est tout simplement non réalisable.
Seul un avocat spécialisé en urbanisme pourrait vous conseiller sur les éventuelles solutions à trouver si elles existent.
Bonjour,
A qui demander désormais un certificat d’urbanisme, le maire ou le président des communautés?
Merci par avance.
Bonjour,
Les demandes de certificat d’urbanisme comme toutes demandes d’autorisations se déposent en mairie. Les formulaires sont téléchargeables en ligne sur le site du gouvernement.
Tout est ICI
Bonjour,
Mes parents détiennent un terrain de 10000m2, où est construite leur résidence principale. Ils souhaiteraient me donner 500m2 afin d’y construire ma maison.
Or c’est une zone à 10000. Existe t-il un moyen, afin de pourvoir avoir l’accord de construire ma maison, meme si c’est une zone à 10000? est ce possible que la zone change un jour? merci de votre réponse.
Bonjour,
Si la parcelle est située dans un secteur soumise à la LOI ALUR supprimant la surface minimum de terrain pour bâtir, le problème est réglé. Dans le cas contraire, il faut vérifier si la réglementation applicable au terrain de vos parents permet de construire une seconde maison sur la même parcelle, dans la positive, vous pourriez éventuellement entamer les démarches en ce sens.
Il est certain que cela n’est pas forcément la meilleure des conditions, mais vous pourriez avoir votre maison.
Il faudrait vous tourner vers votre notaire et un géomètre pour définir comment éventuellement avoir une entité juridique vous permettant d’être propriétaire de cette maison sur un terrain appartenant à vos parents.
Donac il faut analyser les possibilités offertes par le terrain et ensuite, vous déterminerez l’axe à prendre pour avoir votre chez vous.
Bonjour,
Je viens d’acheter une maison qui sera divisée en logement locatif, sur ce même terrain se trouve une dépendance qui sera également transformée en logement. Il y a un grand terrain d’environ 5000m2, j’aimerai par la suite construire ma maison et diviser la parcelle en 3 avec une servitude. Pensez vous que se soit possible ? Quelles sont mes démarches ?
Merci d’avance.
Bonjour,
La toute première chose à faire et d’obtenir un relevé de géomètre précis afin de pouvoir bien établir les limites de chaque entités sur la zone concernée par votre projet.
Ensuite, afin de déterminer si cela est possible ou non, il faut analyser les contraintes réglementaires et urbanistiques, pour ensuite élaborer une esquisse de projet.
Sur cette esquisse, vous pouvez déposer une demande de certificat d’urbanisme opérationnel auprès des services instructeurs dont dépend le bien afin qu’ils se positionnent sur les contraintes annexes, principalement ceux liés aux réseaux.
Dans tous les cas, missionnez un architecte afin qu’il vous épaule sur cette esquisse ou faisabilité, cela sera plus clair pour tous et les services instructeurs donneront un avis plus précis.
Espérant avoir été clair dans la démarche à effectuer.
Bonjour, voici ma question,
nous envisageons d’acheter un terrain constructible de 1127 m2, sans POS et sans PLU, seule le code de l’urbanisme est applicable. Puis nous souhaitons le diviser en 2 afin de revendre l’autre partie.
Quelles sont les démarches que nous devons effectuer pour revendre l’autre partie?
Bonjour,
La division dans le but d’une vente de terrain doit s’effectuer par l’intermédiaire d’un géomètre qui réalisera un document d’arpentage permettant aux services fiscaux de prendre connaissance de cette nouvelle entité.
Il faut cependant, ne pas oublier que la division doit répondre à certaines règles même en zone RNU. Il faut donc étudier le découpage précisément avant dépôt de la division foncière. Un architecte pourra vous épauler dans cette démarche.
Bonjour,
Pourriez-vous me renseigner ?
Une habitation sise sur un terrain de 1400m² respecte les règles de prospect du PLU de ma commune: les murs doivent être érigés à 4m des limites séparatives.
Le propriétaire veut diviser ce terrain en 2 pour construire une deuxième maison.
Est-ce que la division peut aboutir à ce que l’habitation initiale ne respecte plus les règles de prospect de 4 mètres ? la maison construite se trouverait d’un côté à 0,5 m des limites de la nouvelle parcelle créée et à 2,5m sur une autre face.
Par avance je vous remercie de votre réponse
Cordialement
Bonjour,
La division et donc création de nouveaux droits à bâtir ne tiennent pas compte des existants. Seuls les nouveaux terrains créés seraient dans l’obligation de respecter ces retraits.
Il est cependant très important de réfléchir à deux fois, car une division apporte des solutions mais aussi des problèmes de passages de réseaux et divers autres contraintes.
La suppression du COS par la loi ALUR permet plus de choses, mais il ne faut pas tout faire sans réfléchir et pondérer. Prenez contact avec un architecte local que vous pourrez missionner pour une étude de faisabilité afin de ne pas engager une division problématique.
Bonjour
ayant reçu une donation gratuite d’un bout de terrain de la part de ma grand-mère (1600m2) j’ai donc voulu construire une maison sur celle ci.
il s’avère que cette donation semble être une co propriété avec ma soeur.
il m’est donc impossible de construire car la garantie de mon prêt immobilier serait l’hypothèque de la maison plus celle du terrain ce qui pénaliserait ma soeur si elle devait construire sur ce même terrain.
mon conseiller immobilier m’a donc proposé plusieurs options soit que ma soeur me vend sa parcelle ou encore de délimiter le terrain par un géomètre mais elle me demande si le terrain peut être divisé d’où ma question comment peut-on savoir si une parcelle peut-être diviser en deux?
Merci beaucoup
Bonjour,
Il suffit de faire réaliser une étude de faisabilité par un architecte qui analysera toutes les données et vous déterminera si le terrain est divisible ou pas.
Dans tous les cas, avoir chacun une parcelle définissant des droits à bâtir distincts est mieux pour tous, cela évite de nombreuses discussions et soucis éventuels.
A vérifier donc auprès d’un architecte.
Bj, je vends un terrain à bâtir issue d’un détachement de parcelle.
Le COS demande un minimum de 5000 m2 pour construire.
Le terrain fait juste la superficie pour être constructible.
Celui ci fait l’objet d’une servitude de passage et de réseau pour une assiette de 869 m2 au profit de la parcelle restante.
Peut on après construction détaché cette assiette qui resterai non constructible et la vendre ? sachant que le restant du terrain serait inférieur au 5000 m2. quels en serai les conséquences ?
Merci pour votre réponse, cdlt
Bonjour,
Il faut analyser clairement plusieurs points :
Est-ce que le bien concerné est situé sous l’égide d’un PLU et hors lotissement ?
Si cela est le cas, il est possible que la Loi ALUR supprimant le COS est la surface minimale de parcelle puisse être appliquée (a vérifier auprès de la mairie dont dépend la parcelle concernée).
Ce qui pourrait donner d’autres perspectives au bien, si celui-ci est situé dans une zone répondant aux critères de constructibilité.
Si cela n’est pas le cas et les éléments, ne permettent pas de bâtir, le bien perdra de sa valeur et il faut également lire consciencieusement les règles régissant le bien pour définir quels usages ou destinations cette parcelle pourrait avoir.
Espérant avoir été clair.
Bonjour, voilà nous avons signé un compromis de vente avec un promoteur en avril 2014, pour la vente de notre maison sur 3480 m2 de terrain constructible en zone ud ,celui-ci à présenté son avant projet au dde ,et après à demander l’accord du maire de ma commune pour faire 8lots, le maire à répondu et la mairie y gagne quoi, par téléphone, donc il a dit non 4 ou 5.le promoteur a refait une demande écrite avec l’aménagement de 6lots, le maire répond non 4 seulement afin de conserver l’harmonie du site.Que devons nous faire pour imposés ces 6lots, et contester cet abus de pouvoir, etant donné qu’avec 4lots ce serait invendables car trop chers, et le promoteur ne s’y retrouve fait pas financière ment et donc cassera la vente.
Bonsoir,
Il n’ai pas aisé de répondre sur un sujet comme celui-ci. Cependant, le refus du projet doit être motivé clairement par le maire de la commune. Si la densification ou les réseaux actuels ne peuvent supporter les 6 lots, il est tout à fait possible que le projet doivent être limité.
Il conviendrait de déposer une demande (Certificat d’urbanisme opérationnel) dans le sens ce que vous souhaitez et vous obtiendrez une réponse officielle et motivée. Comme ceci, il n’y aura plus de doutes et vous pourrez éventuellement (si les motifs ne sont pas clairement motivés) en débattre avec le maire.
Bonjour,
Propriétaires d’une résidence principale, nous souhaitons procéder à une division parcellaire pour y faire construire une nouvelle maison. Ensuite , nous comptons revendre l’actuelle résidence principale pour habiter la maison construite sur le terrain issu de la division.
Serions-nous imposés au titre des plus-values dans ce cas ?
Merci pour votre réponse,
Cordialement
Bonjour,
Concernant les optimisations fiscales, il est préférable que vous vous tourniez vers votre notaire qui est le plus à même de vous trouver la bonne solution juridique et pratique.
Ce sont les notaires qui règles les frais et connaissent sur le bout des doigts les ficelles permettant de trouver le meilleur rendement.
Bonjour,
N’ayant pas trouvé mon cas dans les questions, je me permets de vous le décrire:
Nous sommes sous compromis pour un terrain classé en zone 1AUH1, de 16400m². La notaire nous a demandé notre projet :nous souhaitions faire construire une maison et un local agricole.
Ce terrain à un cas particulier c’est qu’il a une zone de retrait de loi barnier. Ce qui le coupe en deux: 8000m² constructibles et 8000² agricole.
Or nous avons reçu ce matin, un mois et demi après le délai pour un certificat d’urbanisme opérationnel, une lettre de la mairie nous disant que le terrain devait faire partie d’un projet de construction d’ensembles pour au moins 10 maisons.
Mes questions sont les siuvantes :
– la notaire est-elle en tord de nous avoir fait signer le compromis sans nous avertir du caractère de « construction d’ensemble?
– Peut on annuler la vente sans frais?
– En quoi consiste cette construction d’ensemble?
– Devons nous faire tout de suite 10 maisons? ou seulement faire une division parcellaire du terrain?
– une non réponse dans les délais de ma mairie n’est-elle pas un accord tacite?
Merci beaucoup pour votre réponse.
Bonne journée à vous.
Très cordialement.
Bonjour,
Il est vrai que la situation est ambiguë, il conviendrait de prendre rendez-vous et demander des éclaircissements précis aux différents interlocuteurs.
Concernant la possibilité de sortir du processus, il faut vous référer aux clauses de votre compromis.
Concernant le caractère de construction d’ensemble, il serait intéressant de solliciter la mairie afin qu’il vous précise quelle et la nature de cet ensemble.
Un lotissement de 10 maisons impose des règles et des contraintes de mises en oeuvre de réseaux, dessertes et alimentations, demandez à la mairie si les équipements actuels peuvent recevoir un tel projet ?
L’aspect tacite d’une déclaration peut être contesté, donc il est important dans un contexte difficile de ne pas rajouter de difficultés ou risques pouvant engendrer des procédures.
Donc prenez des rendez-vous avec chacun des interlocuteurs afin de définir de visu l’axe à suivre et trouver une solution qui vous convienne.
Bonjour M. CAMLITI.
je reprends mon message du 12 juin et votre réponse.
Après vérification, le règlement du lotissement n’est pas plus contraignant.
Mon notaire m’annonce, sur une base de valeur de 400 k€, des frais de 16 k€ !
je ne comprends toujours pas à quoi correspondent de tels frais ; le service foncier des impôts m’informant qu’ils ne perçoivent aucune taxe sur cette opération.
Avez-vous une explication ??
Bonjour,
Concernant les frais notariés, il vous faut demander à votre notaire le détail.
En règle général, il y a toutes les démarches, inscriptions aux différents registres et frais divers. Sollicitez votre notaire pour connaitre précisément le détail des frais facturés.
Bonjour,
J’ai un terrain constructible hors lotissement, et un de mes voisins fait procéder à la division foncière de son terrain à laquelle j’ai été invité. Lors de cette rencontre ma voisine m’a demandé de lui concéder la clôture sous prétexte que c’est son père qui l’avait posé, sur le moment j’ai dit oui et le géomètre en a pris note.
Quelques jours plus tard je reçois le plan de division à signer et à retourner au cabinet avec une appartenance de la clôture en faveur de ma voisine, mais entre temps j’ai changé d’avis au sujet de cette dernière, c’est-à-dire que je souhaite la conserver.
1. Je voudrais savoir quelles seraient les conséquences si malgré tout je la concède ?
2. Si je ne suis pas en accord avec l’appartenance la clôture, puis-je apporter des modifications manuellement sur ce documents avant de le signer et si oui ces modifs auront- ils une quelconque valeur ?
Merci, cordialement.
Bonjour,
Un bornage contradictoire, fait force de loi et prend une dimension juridique. Donc le fait d’accepter rendra non contestable la position de la limite.
Le fait de concéder la clôture (selon comment le plan est présenté), déplacera la limite du terrain d’un côté ou de l’autre de la clôture et non au milieu.
SI vous n’êtes pas satisfait de cet accord, signifiez à votre voisine votre changement de décision et expliquez votre décision.
Il est préférable de demander au géomètre (via la voisine) la modification sur ce qui convient aux deux parties.
J ai acheté mon terrain suite à une division parcellaire d’un des membres de ma famille en octobre 2013 (bien sur chez notaire etc)
À jour d aujourd’hui je n ai toujours pas fait la déclaration d achèvement des travaux, je voulais savoir si cela avait une incidence pour l ancien propriétaire du terrain ?
Je suppose que terrain moins grand pour lui = moins d impôts ?
Bonjour,
Lors du passage chez le notaire, les actes d’achats sont enregistrés aux services des impôts, donc tout devrait être acté. SI cela n’est pas le cas (a vérifier auprès de votre notaire) effectivement la personne ayant le terrain le plus grand paiera plus que la personne ayant un terrain plus petit. Sauf si les terrains n’ont pas la même destination fiscale (un terrain constructible, l’autre non ou toutes autres raisons).
Bonjour.
après avoir lu les messages, je ne trouve pas mon cas.
j’ai acheté une maison dans un lotissment.
les terrains de ce lotissement regroupent deux à deux les maisons. c’est une seule et même parcelle et les maisons sont en copropriété deux à deux.
mon terrain fait 1000 m2, celui de mon voisin aussi. la parcelle commune est donc de 2000 m2.
je souhaite diviser cette parcelle pour pouvoir faire agrandir ma maison. le règlement d’urbanisme de la zone stipule en effet que les constructions ne peuvent dépasser 250 m2 habitables par parcelle. nos deux maisons font 125 m2 chacune. nous sommes donc au maximum.
Pouvez-vous m’indiquer les démarches à faire. j’ai compris que je devais faire faire cette division à un géomètre.
la grosse question que je me pose sont les taxes que je vais devoir payer chez le notaire. on m’a parlé d’un pourcentage de la valeur du terrain et vu le prix des terrains constructible chez moi, ca pourrait dépasser 10 000€.
pouvez-vous m’éclairer ?
merci.
Bonjour,
Attention… il ne faut pas confondre PLU et règlement du lotissement. Le règlement prédomine sur le PLU sauf stipulation contraire. Donc avant toutes démarches, il faut s’appuyer sur le lotissement pour vérifier la divisibilité. Lisez bien toutes les pages du règlement, même si celui-ci est ancien, des règles peuvent être très contraignantes et vos démarches, dépenses pourraient être sans résultat positif.
Bonjour,
Mes grands parents ont une maison de 65m2 sur un terrain de 2347m2. Ils souhaitent vendre car cela devient trop difficile à entretenir.
Le POS dit que:
« Aucune division en pleine propriété ou en jouissance, concernant des unités foncières destinées à la construction ne doit avoir pour effet de créer des unités foncières ne pouvant contenir 1 cercle de 20m de diamètre, dont la façade sur le bassin soit inférieur à 25m et dont la superficie soit inférieur à 800m. »
J’ai déposé avec l’aide d’un géomètre une déclaration préalable découpant 2 lots à bâtir de 800m2 et 1 lot déjà bâti avec la maison de 747m2. Une agence a déjà trouvé acquéreur pour les 2 lots et il nous reste la maison. La mairie dit à mes grands parents que nous ou les futurs acquéreurs ne pourront pas agrandir la maison car l’un des critères n’est pas respectés (la surface mini de 800m2). Le géomètre nous répond que cela dépend du bon vouloir de la mairie. Pourtant quand je lis la disposition du POS, il est bien indiqué « concernant des unités foncières destinées à la construction ». Or cette dernière parcelle est déjà construite.
Je vais me déplacer à la mairie semaine prochaine mais je suis tombé sur votre forum et je me suis dit que j’aimerai bien avoir votre avis.
Merci d’avance.
Bonjour,
Si la mairie applique strictement le POS, une des conditions ne sera pas remplie donc tous projets amenant à modifier ou revoir l’existant provoquera immanquablement un refus.
Le terme « destiné à la construction » peut être lu comme projet de construction, donc création d’un garage, d’un abri, d’une véranda… etc… cela ne signifie pas simplement maison neuve.
Bonjour,
Mon vendeur a construit 2 maisons sur 1700 m2 de terrain pour une surface de 272m2 (187 + 85m2) avec un cos de 0.2 en 2010.
J’ai acheté une parcelle de ce terrain d’une surface de 1032m2 avec la maison de 85m2 en 2011.
Je souhaiterais effectuer une division parcellaire pour vendre la maison et et une parcelle séparément.
Quel est la surface constructible restante sur ma parcelle avec le cos de 0.2 ?
1- (1032*0.2)-85 = 121 m2
2- (1700*0.2)-187-85 = 68 m2
Merci de votre aide,
Cordialement,
Bonjour,
Il vous faut vérifier dans un premier temps, si votre parcelle est soumise à la loi ALUR qui supprime le COS.
Il ne faut pas réduire la constructibilité d’une parcelle au seul COS, car d’autres critères sont importants, les accès, les dessertes en réseaux, les vues, l’éclairement… Une parcelle pourrait avoir 500m2 de surface de plancher en lecture pure du COS, mais serait inconstructible au regard des formes et surfaces d’espaces verts à conservé ou encore vu le nombre de stationnements à créer.
Donc, si une parcelle est créée elle bénéficiera d’un ratio plein en terme de COS et la parcelle restante comportant la bâtisse existante sera grevée de la surface de plancher à déduire.
Une étude de faisabilité me semble la bonne solution pour appréhender la bonne démarche.
Espérant avoir été clair.
Sur le point de signer pour l achat d un terain en indivision avec mon fis et son epouse pour construction en indivision de 2 logements pourriez vous nous donner la marche a suivre pour sortir de l indivision de la maniere la moins couteuse ou sortir indivision ou realiser copro ou rester en indivision puisque achat a parts egales en famille
Bonjour,
Concernant les questions fiscales, tournez vous vers votre notaires, ce sont les plus compétents pour vous conseiller sur les procédures les plus avantageuses.
Je pense (sans certitudes) que tout doit être acté dans les compromis et actes définitifs. Mais pour être certaine de faire les choses correctement, sollicitez un conseil avisé de votre notaire. Pas celui du vendeur, le votre (de notaire).
Merci pour votre retour,
Suis-je obligé de viabiliser les 2 terrains ?
Cdlt
Bonjour , la viabilisation est une condition de constructibilité.
La mairie pourrait refuser un permis pour motif de non viabilisation. Il faut étudier au cas par cas.
Bonjour,
Merci pour tous ces renseignements. J’ai essaye de lire toutes les questions et réponse et n’ai pas réussi à trouver exactement le même cas.
Je suis en train d’acheter une parcelle de 1600m² totalement constructible mais afin de financer la construction de ma future habitation, je souhaiterais revendre une parcelle de 600m².
Le terrain étant sur la longueur, il faudra que je crée un passage commun au niveau de la route afin de créer un cône d’entrée (imposé par la métropole) et une entrée pour les 2 terrains.
Le terrain de 600m² sera proche de la route, le mien sera donc après dans la longueur mais je souhaiterais garder en propriété la surface du passage commun afin de coller à mon projet de construction et du calcul de l’emprise au sol … bien que ce passage sera plutôt accolé au nouveau terrain et non au mien.
Bien sur, tous les travaux de viabilité seront fait pour les 2 terrains.
Quelle procédure vous semble la plus appropriée ?
Vous en remerciant par avance.
Bonjour,
La meilleure des solutions serait de missionner un architecte pour une étude de faisabilité afin d’analyser quelle serait la meilleure solution pour votre projet de division. Sur la base de cette étude, vous pourrez alors ensuite faire appel à un géomètre afin qu’il effectue le document d’arpentage légal actant la division.
Il vous est aussi possible de déposer une demande de certificat d’urbanisme opérationnel sur la base de l’étude de faisabilité pour obtenir une décision des services de l’urbanisme.
Bonjour,
Je souhaite acheter un terrain de 5400 M2 et le diviser en 4 lots, dont un pour ma résidence principale, d’après la mairie la division est possible . Ma question quel documents faut il poser à la mairie et combien de temps en moyenne faut il pour que les lots soient constructible ?
Pour les mettre en vente, pour financer ma construction .
Merci de votre attention
Bonjour,
Pour faire simple et synthétique : Il vous faut réaliser une demande de permis d’aménager. Ensuite, il vous faudra réaliser les travaux de viabilisation, déclarer la fin de travaux de viabilisation, ce qui rendra alors les parcelles constructibles après contrôle des services concernés.
Bonjour,j’ai signer un compromis de vente avec une division de parcelle mais l urbanisme n’a pas valider ce changement et le refuse donc de clôturer ?quel recours??
Bonjour,
Si la division n’est pas actée, il faut analyser le refus qui doit être notifié clairement et voir quelles autres solutions sont possibles. Désolé, mais je ne saisi pas le lien avec « Clôturer » ?
Il faut prendre connaissance des clauses du compromis pour vérifier quelles sont les engagements et leurs limites.
Bonjour,
Je souhaite partager ma parcelle en deux : l’une ou ma maison est située et l’autre que je vais vendre en terrain à bâtir.
Quels sont les démarches à effectuer ? A partir de quand je peux signer un compromis de vente avec les futur acquéreurs ?
Merci par avance.
Bonjour,
Premièrement, sur la base d’un plan de géomètre, il est conseiller de consulter un architecte pour une mission d’étude, qui permettra de définir quelle découpage est le plus approprié au regard des règles d’urbanisme applicable à votre bien. Car un mauvais découpage rendrait votre parcelle complexe à bâtir et la vente serait plus complexe ainsi que le bénéfice en serait réduit.
Une fois cette démarche passée, vous pouvez faire appelle au géomètre afin qu’il effectue un document d’arpentage et le dépose auprès des services fiscaux créant ainsi une nouvelle entité indépendante.
Cette entité pourra alors être revendue et toutes les démarches pourront être entamées pour la vente et signatures d’actes.
Bonjour,
Je n’ai pas été assez précise en effet.
Ce lot fais partie d’un lotissement, déjà viabilisé.
Voici un lien avec la documentation du projet :
-http://www.hectare.fr/produit/341324542752/documents/ftab_documentation341324542752.pdf
Nous avons un budget un peu serré et une seul partie nous correspondrait bien.
Si nous signons le compromis de vente, sommes nous dans l’obligation d’attendre que l’autre parcelle soit vendu pour commencer la construction?
N’y a t il pas un autre recours?
Merci d’avance pour votre attention
Bonjour,
Il faut vous adresser au notaire pour définir quelles sont les modalités de constructibilités. Si le lot qui vous intéresse est détaché correctement et devient une entité indépendante, sa constructibilité est libre de tout autres terrains.
Vous pouvez vous rendre également en Mairie avec le document pour vous renseigner sur la démarche entreprise par le vendeur du terrain et les possibilités offertes par chaque parcelles au regard du PLU. Si tout cela vous est opaque, il serait souhaitable de missionner un architecte pour une étude préliminaire sur la parcelle convoitée, il en ressortira une analyse claire.
Il est préférable de dépenser une petite somme avec un architecte et connaitre à l’avance vos possibilités plutôt que de signer un engagement ferme vous obligeant à construire même si vous ne pouvez pas réaliser ce que vous souhaitez.
Bonsoir,
Mon compagnon et moi avons le projet de construire une maison, nous avons repéré un lot de 725 m2 vendu par un promoteur.
Ce lot peut être divisé en deux. Nous sommes fortement intéressé pour prendre une parcelle de ce lot.
Ma question, si nous achetons cette parcelle, doit on attendre que la seconde parcelle soit vendu pour déposer le permis de construire?
Bonjour,
La situation n’est pas clairement explicite. Est-ce un lot dans un lotissement ? Est-ce un lot libre ?
Quelle est réellement la situation de ce lot, est-il issue d’une division antérieure ? Sera-t-il viabilisé ?
Un certain nombre de questions reste à éclaircir. De plus si le lot est libre, il faut étudier précisément le PLU à appliquer sur cette future parcelle car une petite parcelle réduit les champs de constructibilités au regard des règles (code de l’urbanisme, code civil et PLU)…. donc il est indispensable de bien réfléchir avant de signer un engagement.
Bonjour,
j’ai actuellement une maison en SCI sur un terrain de 2200M2. Je souhaite vendre 450M2 à l’arrière de ce terrain. le problème est que le PLU ne permet plus les bandes d’acces pour un terrain en 2eme ligne.
On me dit qu’une solution serait de construire et vendre ensuite mais cela ne m’est pas possible . Par contre on me parle de passer tout le lot en copropriété car dans ce cas il serait possible à l’acheteur de construire et qu’une fois la construction achevée, chaque copropriétaire peut demander la cessation de l’indivision et retrouver la pleine propriété de sa parcelle . pouvez vous m’éclairer sur le sujet ?
Je vous remercie d’avance pour les explications que vous pourrez m’apporter .
Cordialement
Bonjour,
Dans le cas de division a postriori, il est important de clarifier les règles et droits à bâtir par l’intermédiaire d’écrits clairs. Pour être certain de procéder dans les règles de l’art et bien obtenir ce que vous souhaitez, il est important de vous rapprocher de votre notaire.
Le notaire pourra vous aiguiller sur la méthodologie et limiter ainsi les dépenses fiscales inutiles. Il faut aussi vous assurer de la faisabilité par lecture précise du PLU afin d’être complètement sûr de pouvoir bâtir une seconde entité sur la parcelle.
Espérant avoir été clair.
Merci pour votre réponse rapide.
Je me permets de formuler ma question autrement :
L’unicité de charpente et toiture ne sera-t-elle pas un obstacle à la constitution de deux unités foncières
(maison d’un côté, copropriété de l’autre) ?
Quelles seraient alors les servitudes que vous évoquez ?
Madame,
Il est indispensable que tout soit protégé au niveau sécuritaire (incendie), il est complexe de répondre via un blog. Une étude de faisabilité serait plus appropriée afin de définir comment techniquement mettre en oeuvre les choses.
Il faut différencier, le technique et le juridique… et ne pas faire d’amalgame.
Toutes sortes de divisions sont envisageables et la toiture commune (tout en étant séparée pour éviter des risques de propagations d’incendies) peut être une solution comme beaucoup d’autres. Missionnez un architecte afin qu’il vous épaule dans la définition précise de vos attentes et éclaircisse tous les points qui pourraient vous paraitre nébuleux.
Bonjour,
Ma maison se prolonge par une grande dépendance attenante.
Je souhaiterais « scinder » ma propriété : garder maison + 1/4 de la dépendance et faire aménager
les 3/4 restant en appartements.
L’élévation d’un mur de séparation intérieur (sans aménagement de toiture) serait-elle suffisante pour faire faire la division foncière ?
(les entrées et alimentations diverses seraient indépendantes)
Merci.
Bonjour,
La division de parcelle peut être réalisée de différentes manières. Si les contraintes urbanistiques vous permettent de créer votre projet, il vous faudra déposer une demande de permis de construire afin de solliciter l’autorisation de changer de destination la dépendance en logements.
Il ne faut pas confondre changement de destination et division foncière. Si vous souhaitez créer une entité juridique indépendante et créer des lots, tout en conservant des servitudes, il vous faudra alors vous adresser à un géomètre, puis un notaire.
J’espère avoir était limpide, dans le cas contraire, n’hésitez pas à revenir sur ce même blog et poser vos questions complémentaires.
Bonjour,
Merci pour cette article très intéressant. J’aurais besoin de votre avis sur un problème qui me préoccupe :
J’ai 4 servitudes actives et actées sur le fond de mon voisin (vue, puisage, droit d’égout et d’échelle avec entretien au pied de mes fenêtres). Le jardin de mon voisin était jusqu’à présent non constructible et est devenu constructible avec le passage du PLU. Pour profiter d’une plus valu intéressante, mon voisin a décidé de vendre sa propriété en divisant, de son terrain sur lequel nous avons nos servitude, sa maison (mitoyenne à la notre par le pignon et pour laquelle il a encore une cour à l’arrière). Pour se faire, la mairie l’oblige à découper une parcelle de terre devant sa maison pour permettre un espace de parking pour 2 voitures. Notre façade donnant directement sur son terrain, étant dans le prolongement (vers le bas du terrain), il nous propose de nous vendre une langue de terrain longeant notre façade (ce qui lui permet de s’affranchir des servitudes) en respectant le minimum légale des distances séparatives imposées par le PLU, soit un couloir de 4m sur une longueur de 25m, à laquelle nous aurons accès via la petite porte (60cmX 160m) réservée à la servitude de passage. Cette parcelle fera env. 100m2 et sera donc enclavée. Mon voisin veut nous la vendre au prix du m2 auquel il estime la valeur de sa parcelle principale (qui a 17m en façade et viabilité sur rue et une surface de 740m2 restant après découpage). Ma question : est-ce correct de vouloir nous vendre cette parcelle de 100m2 comme terrain constructible au même titre et prix que sa parcelle principale alors que nous ne pourrons nous en servir, aprioris, que pour faire un potager? Existe-t-il des règles ou des lois qui régissent ce cas précis?
Merci d’avance pour vos conseils et bonne soirée. Cordialement
Bonjour,
La vente d’une partie de parcelle au montant d’une parcelle constructible est tout à fait envisageable. Il n’existe pas de règle ou de lois régissant les ventes et leurs montants. Il ne tient qu’à vous de négocier, mais si vous êtes en position de demande, le vendeur sera en position de force. C’est l’offre et le demande qui (hélas) régissent les prix.
Bonjour,
Merci pour cet article très clair sur la division parcellaire. Cependant j’ai lu qu’il existait une demande de « permis de construire valant division », pouvez-vous nous informer sur cela s’il vous plait ?
Nous (2 couples d’une même famille) souhaitons acquérir un terrain et le diviser en deux parties sensiblement égales pour y construire chacun notre maison principale. Le PLU nous indique que le terrain est constructible et que la division parcellaire est possible. Quelle est donc la différence entre le permis de demande d’aménagement (le terrain est situé à coté d’un monument inscrit aux monuments historiques de France)et le permis de construire valant division? Quelle est la demande la plus appropriée à notre projet?
Bonjour,
Un permis de construire valant division, est une procédure pas très appréciée des communes, car plus complexe dans la démarche.
Ce type de permis provoque une division de la parcelle lorsque la réalisation des ouvrages est effective.
Le permis d’aménager provoque la nécessité de réaliser les ouvrages de voirie et raccordements aux réseaux, pour pouvoir ensuite rendre les parcelles constructible et pouvoir déposer ensuite les demandes de permis de construire de chaque parcelles.
Je complèterai ma réponse ensuite sur les solutions les plus appropriées selon les délais.
Bonjour,
petite question concernant la division d’un terrain de 2000m2 avec une maison dessus.
le propriétaire souhaite diviser le terrain en deux.
peut on coller la bordure de terrain a la maison existante genre 50 cm ou doit on respecter un minimum de 3 metre comme pour une construction neuve.
de plus une grande fenetre avec vue mont blanc donne directement sur le futur nouveau terrain divisé.
Quelles sont les regles sachant que personne n’habite la maison et que le propriétaire est le même.
Le géomètre va t’il prendre en compte cette fenetre dans la détermination du périmètre constructible ou est a la demande du propriétaire?
merci et bon week end.
Bonjour,
Dans la division de parcelles et les distances en cas de division secondaire, il n’y a pas réellement de règle car cela devient du ressort du civil. Donc, pour être certain de ne pas avoir de voisin collé à sa fenêtre ou avoir des fenêtres donnant sur un mur, il est conseillé de bien réfléchir sur le découpage.
Le code civil impose un recul de 1.90m par rapport au limite pour un terrain dominant (vue directe), donc il faut étudier la division pour avoir une cohérence et ne pas se créer de nuances pouvant dévaloriser le bien détachant la parcelle.
Bonjour,
Je souhaite acquérir un bout de terrain de mon voisin afin de pouvoir agrandir la surface de ma maison actuelle, car je suis au Max du cos sur mon terrain. Le bout de terrain de mon voisin que je souhaite acquérir est enclavé (aucun accès à la rue). J’ai plusieurs questions: comment puis je savoir si je pourrais bien construire sur ce terrain si je l’achète (par construire je veux dire agrandir ma maison), et quelles démarches devrais je effectuer? (Parcellisation, géomètre, notaire?)
Merci beaucoup pour votre aide.
Bonjour,
Un rattachement de parcelle à votre propriété engendrera un surcroît de surface de plancher. Par contre pour définir si oui ou non cette augmentation peux vous permettre d’agrandir votre bien actuel, seule une étude de faisabilité pourrait le dire.
Car il faut analyser les reculs, les hauteurs, le profil du terrain, l’emprise au sol, le raccordement ou non à l’assainissement, etc… etc… en théorie tout est possible, seulement si un des critères ne rentre pas dans les cases, l’achat ne servira à RIEN !
bonjour
j habite dans une copropriete de 10 lots ayants chaqun un bout de jardin .il reste du cos constructible.comment diviser ce cos constructible calculer sur l ensemble du terrain? ESTIMONS SE COS A 200M CARRE.
chaque lot possede 20m carre constructible ,ou alors celui qui demande a la mairie en premier est le premier servi?
C EST UNE COPRO qui appartenait a un seul proprietaire avant et cette construction a 8ans.il n y as rien de stipuler dans le reglemet de copro.
je vous en remercie
cordialement
Bonjour,
L’exploitation de COS résiduel est à diviser selon les tantièmes et selon le cas voir entre les propriétaires pouvant bénéficier de cette augmentation de surface de plancher.
Le cas est différent selon l’architecture et la complexité de la copropriété. SI celle-ci est horizontale, le calcul est plus simple, si par contre les logements sont imbriqués, le cas est plus complexe.
Une étude est donc nécessaire.
Dans tous les cas, l’utilisation d’un COS de copropriété doit se réaliser au se décider au travers d’une Assemblée Générale et votée. Le vote doit être soumis par l’intermédiaire d’un projet bien établi.
Espérant avoir été limpide.
N’hésitez pas à cliquer sur nos liens et partager les articles ou réponses, cela représente une petite contribution mais permet à tous de comprendre le rôle de l’architecte. Merci.
Bonjour,
Je souhaite diviser mon terrain en 2 lots : 1 lot contenant la maison et 500 m2 de terrain et un autre lot de 900 m2. Je suis allée voir le maire et celui-ci m’a dit que j’avais obligation de tirer tous les tuyaux pour amener l’eau et l’électricité sur le terrain à bâtir et que le chemin desservant les 2 terrains mesurent minimum 6 m. Ces obligations sont-elles normales?
Je précise que la maison est reliée à l’assainissement.
Merci de votre réponse.
Bonjour,
La création de lots peut être soumise au raccordement aux réseaux afin d’assurer la constructibilité de la parcelle. La mairie peut donc créée cette obligation. Une attestation de fin de chantier prouvant le raccordement devra certainement être produit afin de permettre à cette nouvelle parcelle pouvoir recevoir une autorisation administrative.
bonjour,
ma mère dispose d’un terrain avec une maison et une grange mitoyenne. elle vit dans la maison et a permis à ma sœur de rénover et habiter la grange. à présent, ma mère souhaite diviser le terrain en deux pour donner la moitié (partie avec la grange) à ma sœur, et garder l’autre partie + la maison. nous ne souhaitons pas construire de nouveau sur les futures deux parcelles, simplement les diviser pour que chacun soit chez soi.
par ailleurs, ma mère souhaiterait que plus tard sa partie de terrain et la maison me reviennent.
nous ne savons absolument pas comment faire et sommes un peu perdus.
merci par avance de votre attention.
Bonjour,
La meilleure des choses à faire est de prendre contact avec votre notaire afin d’éclaircir et mettre à plat toutes les options légales pour une succession ou donation claire.
Bonjour
J’ai un terrain construit tout en longueur (environ 15m x 70m).
Un de mes voisins mitoyen au fond du terrain désire acheter une partie de mon terrain, le fond de la parcelle, non accessible de ma rue en cas de division parcellaire.
Une telle division parcellaire est-elle possible ?
La parcelle ainsi créée peut-elle être vendue comme constructible à mon voisin dans la mesure où elle augmentera d’autant la superficie de sa propriété et donc augmentera ses possibilités de construction ?
Sinon, devra t-il re-cadastrer sa parcelle avec celle qui a été créée pour en constituer une nouvelle plus grande ?
Bonjour,
Toutes les parcelles créées donnent un droit à construire (si celles-ci sont en zone constructible bien évidemment) et lors d’un projet d’extension d’une bâtisse existante en liant une nouvelle parcelle à l’existante pourrait permettre un projet.
Les règles de reculs, de vues, de hauteurs, d’accès, etc… doivent être tout de même étudiées pour ne pas détacher une parcelle inutilement. Une étude de faisabilité est donc conseillée, voir une demande de certificat d’urbanisme opérationnel.
Le fait de détacher une parcelle et la vendre, un nouveau numéro sera attribué accompagné du plan d’arpentage au service du cadastre et impôts. Il ne restera plus qu’à inscrire les numéros de parcelles pour l’éventuelle demande d’autorisation.
Espérant avoir été clair 😉
Pensez à cliquer sur nos liens et partager au maximum, cela représente votre participation à nos efforts de rendre l’Architecture accessible à tous malgré ces très nombreuses « couches » de normes.
Bonjour,
Je suis un peu dans le cas du message du 27 Janvier 2014, futur acquéreur d’une parcelle sur laquelle sont implantés une maison d’habitation et une dépendance. Je souhaite diviser la parcelle en deux parties afin de vendre dans le futur la dépendance. Le long de cette parcelle se trouve un chemin privé(parcelle en indivision) partant de la voie publique et desservant la parcelle et trois voisins. Si je divise ma parcelle, le chemin passera devant les deux nouvellement crées. Le chemin conduit également à un terrain faisant partie de l’ensemble immobilier que je souhaite acquérir.
Comment faire entrer dans l’indivision du chemin, une nouvelle quote part afin de pouvoir vendre plus tard la dépendance avec un accès à la voie publique via ce chemin, et pouvoir présenter à la vente la dépendance avec son accès ? Je souhaiterais pouvoir présenter la dépendance à la vente sans que le futur acheteur n’ait le risque d’essuyer un refus d’entrée dans l’indivision de la part des autres indivis ou sente l’opération risquée, car conditionné à cette acceptation. De plus, une division de parcelle pourrait ne pas m’être accordée, si elle ne bénéficie d’emblé pas d’un accès à la voie publique. Tant qu’elle est ma propriété, elle bénéficierait de ma quote part dans le chemin, mais après ??? Je pensais racheter une partie de la quote part des autres propriétaires indivis du chemin mais comment faire en sorte que cette quote part n’augmente pas celle que je détiens déjà, mais apparaisse comme une nouvelle entrée dans l’indivision aux fins de permettre l’accès à la dépendance ?
En vous remerciant, de tous les éclaircissements que vous pourrez m’apporter,
Pat
Bonjour,
Tout cela m’apparaît plus comme une démarche initiale entre indivisaires et sur ce point seul un notaire averti des antécédents pourrait vous renseigner au mieux. D’un point de vue urbanistique, la création d’une parcelle avec toutes ses dessertes d’accès et de réseaux devra être justifiable pour permettre la division. Le point de vue civil entre indivisaires et le point de vue réglementaire sont distincts.
Prenez donc un RDV avec votre notaire afin qu’il vous explique comment procéder au mieux si cela est possible, mais n’engagez rien sans avoir la certitude d’obtenir ce que vous souhaitez.
Bonjour,
Nous sommes limitrophes à un terrain de 1680m2 sur lequel est implantée une villa de 163m2.Ce terrain s’étire toute en longueur, en son milieu la villa.
Cette propriété a été vendue et parcellisée…..une villa devant la maison, une derrière. Pour permettre l’accès à la parcelle enclavée, un chemin d’accès sera créé en supprimant toute la végétation existante ; le service de l’urbanisme impose une largeur de 4 mètres.Une fois ce chemin créé, la clôture du chemin sera à moins de 2,26m des baies vitrées de la maison existante . Lors du passage de l’acte notarié, il est noté dans celui-ci que les nouveaux propriétaires devront démonter leur terrasse pour permettre la création de cette voie d’accès.
Par le passé, il a été nécessaire , à plusieurs reprises,d’intervenir auprès de l’urbanisme car ceux-ci ne respectaient pas les règles du PLU.
Le service de l’urbanisme affirme qu’il est légal de voir , en Zone UD, s’ériger une clôture aussi proche de la façade de la villa.Je lis sur les règles de l’urbanisme, le contraire.(chemin 4m + 4m de la clôture du chemin , à l’aplomb de la façade. Où est la Vérité?
Alors que la mairie impose à nouvelle construction de prévoir deux places de stationnement, là, en accordant ce projet, elle supprime les stationnements de la villa existante.
Le promoteur qui impose ses constructions , a essayé de négocier avec le chemin d’accès privé voisin un droit de passage ; ce droit aurait évité la création de ce chemin d’accès.Les 2 chemins sont parallèles.Il a donc fait le forcing avec cette solution qui retire toute qualité de vie confortable à la villa existante.Toutes les fenêtres donnent sur ce chemin d’accès ou sur le mur aveugle de la nouvelle construction à l’avant de la villa.
Cette situation est légale?
Le délai de deux mois permettant de contester un PC ayant expiré , que peut-on faire si on s’aperçoit que les règles d’Urbanisme ne sont pas appliquées ?
Merci d’avance pour ces éclaircissements.
Bonjour,
Plusieurs éléments ce conjuguent et orientent la constructibilité d’un bien. La règle d’urbanisme et le code civil se juxtaposent pour fournir un cadre légal à ce type de projets de divisions foncières.
En général ce sont les nouvelles créations et futures constructions qui sont soumises aux prospects du PLU, le découpage est plus libre sauf à être contraint par une surface minimale, ce qui est rarement le cas.
Concernant les distances et droits de passages, cela n’est pas du ressort de la mairie mais de l’entente entre les parties donc du civil et la commune ne peut s’immiscer dans ce types de négociations (sauf si l’un des terrains est communal bien évidemment).
Si le délai de recours des tiers de deux mois après apposition du panneau légal sur le terrain est purgé, il n’y a hélas pas de possibilité d’intervenir sauf auprès du préfet. Prenez garde de vous assurer que votre recours est bien fondé, sans quoi il pourrait vous être reproché d’avoir déposer un recours abusif.
Bonjour,
Est il juridiquement possible de se voir refuser une déclaration préalable de division parcellaire par la commune , au motif de l’accès à ces dites parcelles ?
Création de deux parcelles en zone constructible au pos et dont deux accès distincts se font via un terrain communal prive.(non éligible à construction , simple bande étroite)
Bonjour,
L’enclavement d’une parcelle est le point important de la division de parcelle, si la parcelle n’a pas d’accès à une voie privée ou publique sur un de ces côtés, la commune peut refusée la division surtout si cet accès se réaliserait au détriment d’un bien communal.
Il faudrait préciser ce que vous entendez par « terrain communal privé » ???
J’ai un terrain de 1714 m2, un cos de 0.18 et une maison sur celui ci de 212 m2 de plancher.je ne souhaite pas vendre la maison existante ( 212 m2 ) mais je voudrai détacher 1000 m2 pour que je puisse construire une autre maison de 160 m2 de plancher.puis-je diviser ainsi sachant que si j’applique le cos pour la maison exitante le terain n’est pas assez grand ? Les voisins peuvent-ils faire un recour.
Merci pour la ou les réponse s
Bonjour,
La règle définit qu’une parcelle divisée, créée son droit à construire et devient indépendante de l’ancienne. L’ancienne parcelle ne devrait pas être contrainte. Cependant dans certains secteurs et communes, il n’en va pas de même. Il vous faut donc étudier toutes les contraintes liées à votre projet de division. Pour cela, je vous conseil de vous rapprocher d’un architecte qui pourra étudier avec vous le meilleur compromis et trouver la solution adéquate.
Concernant le recours, comme toutes démarches et demandes d’autorisations administratives, le recours des tiers est toujours envisageable SAUF que ce recours doit être fondé et recevable.
Si tout est réalisé dans les règles de l’art et ce projet n’entraîne pas nuisance importantes autre qu’avoir un nouveau voisin, l’autorisation est difficilement attaquable.
Encore une fois, l’architecte est l’homme de l’art en terme de projets immobiliers, il ne faut pas hésiter à pousser la porte d’une agence d’architecture ! L’architecte peut vous accompagner de A à Z.
Bonjour
Je souhaiterais avoir votre avis sur une division parcellaire.
Actuellement proprietaire d une maison sur un vaste terrain, Je souhaite faire construire sur l unite fonciere globale puis effectuer ma division parcellaire apres attestation d achèvement des travaux.
Ma question est la suivante: pourrais je diviser en limite de propriete, sachant que le pos de la commune me demande 4 metres en limite de propriete.
Bonjour,
La division de parcelle en limite est envisageable selon certaines contraintes et secteurs.
Il est important de vérifier la faisabilité en interprétant le PLU ou POS, voir le code civil pour ne pas être hors la loi sur tout ces points.
Afin d’être clair et obtenir des réponses engageant la mairie sur 18 mois, vous pouvez réaliser un projet et le présenter en commune (CU b).
Bonsoir, ayant un héritage bloqué en cours depuis des années, je vous pose une question après lecture très intéressante de votre site. Le terrain en question est d’une surface de 3300m2 avec une habitation de 60m2 environ des années 40. Après consultation du plu il apparait qu’il est en zone UC avec 500m2 mini pour construire. Est il possible de demander ma part en terrain au lieu de numéraire (suivant l’estimation c’est a peu près 500m2) donc de demander une division parcellaire de celui-ci et a qui faut il faire cette demande, notaire, avocat, mairie…? Un des membres de ma famille possède la moitié et nous (7 heiriters) le reste. Merci de vos éclaircissement bien utile et intéressant.
Cordialement
Bonsoir,
La procédure de division parcellaire peut certainement être imaginée selon le cadre. Il est important de vous rapprocher de votre notaire afin de définir le cadre légal et juridique.
Si une « fenêtre » est ouverte envers vos co-héritiers, il vous faudra engager le processus. Mais cette division devra être réfléchit dans un projet global, pour ne pas pénaliser les co-héritiers, car le PLU, les accès, les dimensions de parcelles… tout tout être posé et pensé, sans quoi cette démarche sera vouée à l’échec sans l’aval de toutes les parties concernées.
Un projet de division dessiné par un architecte sera la meilleure des solutions, afin de présenter une étude de division équilibrée et intéressante pour tous.
Nous sommes 3 indivisaires sur un terrain de 3500 m² et voudrions sortir de l’indivision en le divisant en 3 parcelles distinctes. Quelle est la procédure et les démarches obligatoires chez le notaire et le géomètre pour que chacun soit propriétaire. Est-il possible de faire le partage et le tracé de voie commune sur un plan existant déjà borné sur les angles à l’époque par un géomètre. De quelle largeur doit être la voie commune?
Merci de vos réponses.
Bonsoir,
Un projet de division est à réfléchir avec un architecte afin de procéder à une division équilibrée valable pour tous les indivisaires. La base à fournir à l’architecte est bien évidemment le plan du géomètre initial.
Ensuite, une fois le plan de division réalisé par l’architecte sera à fournir au géomètre pour réalisation d’un plan d’arpentage qui sera acté par le notaire.
Donc : 1 – Architecte, 2 – Géomètre, 3 – Notaire !
Concernant, les largeurs de voies selon le cas et contraintes de sécurités, la dimension peut variée. La largeur de voie n’est pas la seule contrainte, des aires de retournement pompier, des aires de stationnements visiteurs peuvent être exigées selon les secteurs. Consultez un architecte, qui vous établira le meilleur projet afin de trouver le bon équilibre entre la technicité et le budget commun. Optimiser les terrains pour permettre des constructions aisées à prix raisonnable. Ne croyez pas qu’il faille simplement tracer des traits sur un plan pour diviser des parcelles, de nombreuses autres contraintes doivent être intégrées.
Bonjour,
Suite à une recherche de mon logement principal, j’ai trouvé une maison sur un terrain de 600m2. Dans les faits, elle était bâti sur un terrain de 1400m2, qui doit être diviser. Le deuxième lot, non bâti, est déjà borner via géomètre.
Le promoteur immobilier, qui s’occupe de vendre les deux lots, me dit que je ne pourrais pas obtenir l’acte de vente, et donc les clefs du logement déjà bâti, tant qu’il n’a pas le permis de construire valide sur le deuxième terrain divisé.
Cela peut pendre plusieurs mois pour trouver une personne qui soit intéressè par le deuxième terrain à construire, et d’obtenir un PC.
Pourriez-vous me dire, si ce genre de projet et courant, quels seraient les problèmes annexes qui pourrait subvenir, et si il a une solution pour obtenir la jouissance du lot bâti, sans attendre le PC?
Merci beaucoup de votre aide.
Bonjour,
Si les lots sont séparés mais que le contrat signé entre le promoteur et le vendeur précise des clauses de permis obtenu, il n’y a guère de recours.
Il n’est pas cohérent de bloquer une vente pour cela, mais des contraintes de réseaux, de droits de passages, etc… peuvent être des facteurs bloquants. De plus, si vous deveniez propriétaire du bien bâti, vous pourriez (sauf contrat stipulant le contraire) être opposé au projet voisin, ce qui mettrait en péril tout le projet du promoteur.
Donc beaucoup trop de facteurs que le promoteur ne maîtrisent pas, alors il préfère « borner » les choses avant, ce qui est tout à fait compréhensible.
Demandez audience au vendeur du bien en présence du promoteur et éclaircissez les choses directement, cela pourrait faire gagner du temps à toutes les parties.
Bonjour,
Je m’interresse à la division parcellaire. Comment diviser en 2 propriétés distinctes un bien immobilier existant dont la partie habitable serait conservée et l’autre partie non habitable à ce jour serait vendue. Les 2 parties existantes ne forment qu’actuellement qu’un seul bâtiment (comme une longere) et disposent de terrain au pourtour pouvant être indépendant du fait de la division recherchée.
De quelle division s’ agit il pour arriver à ce résultat ? Comment faire ? Est ce au notaire de faire cette division au moment de la vente ? doit on faire appel à un géomètre au préalable ? Ou est ce que les futurs travaux dans la partie non habitable aujourd’hui peuvent suffire à diviser la propriété du fait de son changement de destination ?
Merci par avance des eventuelles précisions que vous pourrez apporter.
Jean
Bonjour,
La division de parcelle doit s’effectuer par l’intermédiaire d’un géomètre. Le notaire actera la division qui lui sera présentée. Les actes de ventes seront donc montés séparément afin d’assurer une entité juridique indépendante et conférant à chaque parcelles sa propre constructibilité.
Bonjour,
Je vais acheter une parcelle de terrain ayant fait l’objet d’une DP de division.
La mairie a répondu favorablement à la DP.
Je souhaite signer le sous-seing de vente avant la fin du délai de 2 mois faisant suite au début de l’affichage réglementaire.
Est-ce possible?
Cordialement
Bonjour,
Signer un acte n’est pas un acte anodin et s’engager sur une parcelle qui n’est pas purgée représente un risque important.
Si des clauses suspensives sont précisées sur l’acte et qu’une porte de sortie existe, il ne tiens qu’à vous de prendre vos responsabilités.
En tout état de cause, prenez conseil auprès d’un notaire qui rédigera les pièces dans les règles de l’art et vous assurant une protection optimale.
Bonjour
Je suis étonné que vous fassiez état d’une déclaration préalable pour le détachement de parcelle d’une propriété déjà bâtie! J’ai lu ce qui suit dans le code de l’urbanisme : « Je détache de ma proriété 1e lot bâti et conserve,dans un premier temps, la partie non bâtie de la propriété.L’aliénation ultérieure du solde de la propriété ne constitue pas détachement de parcelle,et n’est donc pas soumise à déclaration préalable ».Je pense que tout dépend de la méthode utilisée pour un détachement de parcelle.
Bonjour,
Effectivement, cela dépend des objectifs et de la base initiale. Il est important de savoir, qu’une division doit être actée à tous les échelons administratifs afin que cette nouvelle parcelle puisse bénéficier de tous ces droits.
ET cela évite également quelques erreurs ou oublis malencontreux qui amènent à des situations complexes. Il faut également noter qu’un détachement de parcelle, n’est pas forcément LA seule solution pour valoriser un bien et cette division peut être contraignante, voir rendre impossible la construction d’une nouvelle entité bâtie.
Il faut donc bien réfléchir et trouver la bonne solution avant de déclarer aux impôts la division.
Bonjour,
Merci pour cet article. J’ai le projet de diviser avec mon frère une propriété dont nous avons hérité : lui prendrait la maison d’habitation et le terrain devant et moi je prendrais la grande grange que j’aménagerai en habitation et la partie de terrain devant. Nous avons défini ensemble un tracé de limites des deux lots qui permette un accès à chaque lot. Mais ces limites ne respectent pas le PLU de la commune : les limites de nos lots ‘pré-supposés’ ne respecte pas la limite minimale entre un bâtiment et la limite de propriété telle qu’exigée dans le PLU. Idem pour les ouvertures pré-existantes de la grange qui seront trop près de la limite de propriété. Ce point met-il d’office un terme à notre projet tel qu’il est actuellement ?
Merci d’avance pour votre réponse.
Bonjour,
La position des limites au regard des bâtiments existants ne sont a priori pas de nature à interdire la division. Seuls les projets futurs seront contraints voir interdits au regard des limites de propriétés, toutes ouvertures ou modifications des existants pourraient être refusés par l’administration et le code civil.
La meilleure des solutions serait de réaliser une demande de certificat d’urbanisme opérationnel (CUb). Il faut également souligner le fait que seul un géomètre est habilité à effectuer un arpentage permettant que la division soit actée légalement.
Bonsoir, nous sommes deux jeunes couples est avons pour projet d’acheter ensemble un terrain de 2000m2 que nous voulons diviser en deux est ce possible ? Ou vaut il mieux faire diviser le terrain avant achat ? Merci de votre réponse
Bonjour,
La réponse ne peut être tranchée si facilement, car certains objectifs doivent être étudiés en préalable pour définir la stratégie.
Une division de parcelle en deux peut contraindre à laisser un droit de passage et la création de nouvelles limites provoquer l’impossibilité, voir contraindre très fortement la constructibilité de la nouvelle parcelle créée.
Une construction puis une division en second temps, peut être plus aisée, mais les délais peuvent laisser le temps à la réglementation locale d’évoluer et interdire toutes constructions ultérieures. Donc pour conclure, les deux solutions peuvent être positives ou pas.
L’avantage de diviser en amont (tout en réfléchissant bien avant) reste que la parcelle divisée et la première dont elle est issue, bénéficient d’une constructibilité propre au regard des règles d’urbanisme et limite les interférences futures.
Un point important à contrôler également qui pondère la décision finale, reste les raccordements aux réseaux (Electricité, Eau, Égout, Télécom, etc…) ces points sont cruciaux car pouvant générés des frais importants.
Il est donc souhaitable de procéder par ordre et confier une mission d’étude de faisabilité à un architecte proche de la parcelle concernée pour analyser tous ces points et vous remettre une étude claire, afin que vous puissiez prendre votre décision en toutes connaissances de causes.
N’hésitez pas à solliciter un confrère ou consoeur, ils vous établiront une proposition d’honoraires qui ne vous engage en rien. Un architecte est un professionnel du conseil, ne l’oubliez pas !
Bonjour
En pleine aquisition d’un terrain sur lequel nous effectuons une division avant achat(compromis signé valant division)
Le geometre ayant deja borné le terrain une premiere fois doit effectuer cette division au proratat des m2 voulu par chacun des parti. Nous aimerions simplement savoir le prix de cette seule division vu que le bornage a deja ete fait…merci (le geometre nous a dit 800e ce qui nous parait bcp)
Cordialement
Bonjour,
Nous ne pouvons pas nous positionner sur le montant d’une prestation d’un confrère ou même un géomètre. Si le montant vous semble trop important, rien ne vous empêche de consulter un second géomètre.
Vous pouvez également solliciter le géomètre et lui demander un éclaircissement sur le montant.
Il ne s’agit pas simplement de planter trois « clous » et envoyer un rapport, toute une procédure va s’en suivre et la responsabilité (donc assurance) du géomètre est engagée.
Construire apparaît cher, car toutes ces sommes viennent à se cumuler, il faut en avoir conscience et bien se faire conseiller en préalable.
Espérant avoir répondu à votre question suffisamment clairement.
Bonjour,
Je suis propriétaire d’une maison de 131 m² et d’un garage isolé de 74,50 m² sur une parcelle de terrain de 1100 m², dans le cadre d’un divorce la propriété a été mise en vente.
Je suis sollicitée par deux couples qui souhaiteraient acheter ensemble, l’un la maison, l’autre le garage pour le transformer en habitation.
Le POS de ma commune ne permet pas la division en vue de la construction si les parcelles ont une superficie inférieures à 900 m². Je ne peux donc pas diviser avant de vendre.
L’idée est de passer un compromis de vente avec les deux couples, chacun finance son acquisition (pour info pas moitié moitié), qu’ils déposent le PC ensemble pour le changement de destination du garage en habitation (l’accord du permis étant une clause suspensive dans le sous-seing)après l’accord du permis on signe l’acte de vente, puis les travaux terminés ils font la division pour que chacun est sa propre propriété. Le PLU étant en cours d’élaboration dès qu’il sera approuvé, il n’y aura plus de conditions s’ils veulent agrandir par la suite.
Qu’en pensez-vous ?
Je vous remercie pour vos réponses.
Valérie.
Bonjour,
Pour être certain de ne rien omettre, il faut s’assurer que le PLU accepterai les deux logements et que les réseaux desservants les futures constructions soient suffisants.
Ensuite concernant le montage, il faudrait solliciter le notaire afin qu’il se positionne et donne son avis clair sur la faisabilité et recevabilité d’un tel projet.
Des démarches en amont afin de tout valider préalablement sont indispensable sur ce types de projets.
Un certificat d’urbanisme opérationnel pourrait être la solution afin que le service instructeur puisse donner un avis.
N’hésitez pas à cliquer sur les liens et partager nos informations/articles et réponses afin que tous puissent en bénéficier.
Surtout, revenez nous informer des suites de votre dossier, d’autres internautes pourraient eux aussi bénéficier de votre expérience. Internet sert également à cela 😉
bonjour
j’ai déposé un permis de construire sur une partie de parcelle de 320m2 en cours d’achat et bornée par un géomètre expert faisant partie d’un terrain de 1700m2 avec une construction existante depuis plus de 20 ans.la mairie de mon village a refusé mon permis de construire car il n’y avait pas de division parcellaire déposé au préalable.
je tiens a préciser que le PC a été déposé en février 2012 et que j’ai été obligé de redéposer un nouveau PC donc sur la base du nouveau calcul des taxes d’aménagement ce qui me fait une différence de 3000€. je penses que la mairie a délibérément refusé le permis au lieu de demander un complément de pièces afin de passer sur le nouveau calcul des taxes.
pensez vous que j’ai un recours ???
Merci par avance
Bonsoir,
Si vous n’êtes pas satisfait de la décision de la mairie, vous pouvez contester l’arrêté devant les tribunaux. Il vous faut donc prendre un avocat et faire valoir vos droits. Par contre, si la décision est motivée valablement, je ne vois pas comment vous pourriez obtenir gain de cause.
Bonjour,
J’ai actuellement un terrain de 1900 m2 et je souhaite faire un détachement de parcelle de 1200 m2 que je souhaite vendre et garder 700 m2 (pour ma maison). Le géomètre me dit que cela est possible, au cadastre aussi mais un agent immobilier me dit qu’avec ma fosse septique sur mon terrain de 700m2 cela n’est pas possible. Dois je continuer les démarches ou a t il raison ?
Bonjour,
Tous le monde à raison, car d’un point de vue administratif, il est possible de détacher une parcelle et d’un point de vue du PLU tout est OK, MAIS si la surface et l’emplacement d’un assainissement non collectif, cela peut compromettre le projet.
Il existe des assainissements non collectifs ne prenant pas beaucoup de surface au sol, mais il est important d’étudier cette piste. Donc , ne foncez pas tête baissée, étudiez tous les points avant.
Espérant avoir été clair.
bonjour j’ai acheter ma residence principale en octobre 2007 sur un terrain de 4080 m2 aujourdhui j’ai divisé ce terrain et je voudrais vendre une parcelle de 2000m2 qui est viabiliser donc constructible vais je payer de la plus value en sachant que le tout m’est revenue a 138000 euro et je vends le terrain 56000 euro
Bonjour,
Dans le cadre d’une réalisation de plus value, il est quasi certain que vous devrez vous acquitter de droits sur cette somme. Il est important que vous preniez contact avec votre notaire afin de valider et orienter au mieux votre projet pour tenter d’optimiser cette opération.
Bonjour,
Pour la division et le bornage d’une unité foncière en deux pour détacher un terrain constructible, le PLU impose des distances à respecter avec l’habitation déjà construite, dans mon cas le minimum parcellaire imposé n’est pas respecter donc ce n’est pas possible.
Par contre peut on faire construire une seconde maison sur l’unité foncière puis délimiter, diviser où l’on souhaite sans distances de limites séparatives imposées et en respectant le minimum parcellaire.
Merci
Bonsoir,
La division d’un parcelle bâtie est possible dans le cadre d’un projet de création d’une nouvelle parcelle d’une surface réglementaire vis à vis du PLU.
La contrainte créée va gelée tous les droits à bâtir sur la parcelle résiduelle déjà construite. Il faut tout de même s’assurer de la faisabilité et vérifier toutes les contraintes d’une nouvelle construction à proximité de la bâtisse existante.
A étudier de près : Un géomètre, un architecte et un notaire pourront être vos conseils dans ce type de projet, afin d’éviter les erreurs pouvant couter chères.
Bonjour,
Sur un terrain de 3400 m², j’ai fais construire en 2009 2 maisons louées en plus de mon habitation principale. Sur le cadastre, ce terrain occupe jusqu’à présent 2 parcelles.
Afin que nos enfants puissent si besoin vendre les biens séparément, je souhaite aujourd’hui séparer ce terrain en 3 selon les clotûres que nous avons établies entre les 3 maisons.
Le recours à un géomètre et à un notaire sont-ils est-il nécessaires ?
Comment estimer le budget et les délais d’une telle opération ?
Merci pour votre éclairage.
Bonjour,
La division de parcelle, doit être effectuée via une déclaration préalable ou un permis d’aménager selon le cas. Les intervenants sont le géomètre et le notaire pour acter tout cela clairement.
Le budget est en fonction de la surface et cas particuliers.
Pour le point de vue fiscal, faites vous conseiller auprès de votre notaire afin qu’il vous oriente vers le meilleur choix et optimiser la procédure.
Bonjour,
De la même manière que Caroline nous sommes également à la recherche d’un terrain à acheter à deux, nous pour construire mon ami pour un placement financier.
J’ai bien noté la réponse néanmoins comment s’assurer que la division sera accordé? Si celle-ci ne l’est pas comment pouvoir se rétracter (car dans ce cas le projet tombe à l’eau dans son intégralité!) la mitoyenneté est-elle obligatoire dans ce types de cas?
L’accord de la division ne présume en rien de l’obtention d’un permis de construire. Comment se rassurer également sur ce point car, encore une fois si il n’est pas obtenu l’opération tombe à l’eau pour l’un et/ou l’autre.
Concernant mon ami sous combien de temps peut-il revendre cette future nouvelle parcelle?
D’avance merci pour votre aide,
Bonne soirée,
Bonjour,
Dans toutes transactions liées à l’achat de terrains, il faut faire inscrire des CLAUSES SUSPENSIVES.
Ces clauses ne sont pas limitatives et si il vous parait nécessaire de vous protéger par une clause d’accord de division de la parcelle par les services administratifs et par une obtention de permis de construire purgé de recours, vous pouvez tout à fait faire préciser celles-ci.
Concernant une revente, cela peut être rapide, mais les services fiscaux de l’état pourraient assimiler cela à une activité professionnelle de marchand de biens avec toutes les clauses légales s’y afférents.
Il est donc important de vous rapprocher de votre notaire qui vous conseillera (tous deux) sur la meilleure démarche et sur les clauses à inscrire.
Vous pouvez faire confiance aux notaires, mais pensez tout de même à relire plusieurs fois les pièces fournies et vous faire expliquer clairement chaque paragraphes nébuleux. Le termes légaux et articles de lois sont parfois difficiles à appréhender pour des non initiés. Ne signez RIEN si vous n’êtes pas certains d’avoir tout compris, et ne vous précipitez pas.
Ce type de projets sont générateurs de stress et il est inutile d’en rajouter sur des doutes liés à la compréhension d’écrits légaux.
Espérant avoir été clair.
bonjour
je suis propriétaire d’un terrain de 1500 m² près de lyon. l’unique accés de ce terrain à la voie public est étroit. Le PLU donne une largeur minimum pour la création d’un accés mais pas pour un existant donc ce sera au service instructeur de décider si l’accès permet un permis (il y a déjà une maison dessus a raser)
J’avais un projet de construction multiple et ayant rencontré le maire au sujet de ce projet il m’a clairement dit qu’il ne donnerais jamais le permis en prenant comme pretexte l’étroitesse du chemin.
j’ai donc annulé mon projet. Je souhaite vendre la moitié de ce terrain mais l’obtention d’un éventuel terrain bloque toute transaction possible car l’agent immobilier a appelé le maire qui lui a rappelé que même pour une maison il ne donnerai pas de permis… ce ne sont que des paroles, donc je me disais que pour être sure et pouvoir avancer, il me fallait déposer un permis valant division afin de pouvoir mettre en vente (avec le permis donc) une de mes 2 parcelles ainsi crées… pensez vous a une autre solution qui m’échapperai?
je vous remercie par avance pour votre avis
Bonjour,
Les accès minimum permettent d’assurer un certain nombre de prestations dont l’accès aux services de secours.
Le refus de permis de construire doit toujours être motivé sur une base claire, si vous déposez un permis de construire valant division parcellaire, vous aurez donc une réponse claire de l’administration sur le point posant souci.
Vous pouvez également déposer une CU b (dit certificat d’urbanisme opérationnel) afin d’obtenir une réponse plus rapidement.
A vous de voir quelle option correspond le mieux à vos attentes.
bonsoir mon beau père est en train d acheter un bas de villa car la maison principale comportait 2 appartement le tout sur un terrain de 500m environ avec le bas de villa le vendeur met 400 m de terrain et un grand portail pou y accéder et seulement 100 pour le haut en vente aussi et aucun accès voiture .l’agence immobilière m’ a dit qu ils allaient créer un copro.sur le cadastre la maison est sur une parcelle de 4 habitations.
mes questions sont :
1/ le vendeur peut il attribuer plus de terrain a un qu a l autre ?
2/ mon beau père aura t il plus de tantième, enfin devra t il payer plus pour les travaux de copropriété?
3/ doit il y avoir des actes spéciaux ou des papiers particuliers a faire pour cette acquisition .
Bonjour,
Un vendeur propriétaire peut diviser comme il le souhaite sa parcelle sauf à rentrer en contradiction avec des règles d’urbanismes ou autres.
Dans une copropriété, le règlement de celle-ci définit des tantièmes qui sont en règle général liés aux surfaces. Il faut donc être vigilant sur la rédaction du règlement et attribution des parts de chaque lots.
Tous les actes doivent être présentés et lus via un notaire afin qu’il ne puisse pas y avoir de mauvaise surprises ou mauvaises rédactions.
Il faut toujours lire et comprendre ce qui est présenté avant de signer. Si une incompréhension apparaît, il faut savoir dire : » Je n’ai pas compris ceci ou cela », afin que cela soit expliqué.
L’achat de biens immobiliers est un acte important, il ne faut donc rien négligé et la confiance n’exclu pas le contrôle.
Enfin, si une clause vous semble mal rédigée ou non claire, il faut le préciser avant la signature. Trop de personnes se laissent emmenées dans des engagements signés qu’ils ne peuvent plus contester ensuite (ou très difficilement).
Vitesse et précipitation dans le bâtiment, plus précisément lors d’un achat, ne font pas bon ménage.
Bonsoir,
J’envisage d’acheter un terrain d’environ 800 m² à une personne faisant alors un détachement parcellaire à Marseille 12ème (il a en tout 1900 m²).
Ce détachement n’est pour l’heure qu’un projet.
Concernant le tracé de la parcelle à détacher, je me demande quelle distance devrons-nous respecter par rapport à la (seule) maison existante ?
Devrons-nous respecter les 3 mètres imposés également entre la limite séparative et la maison à construire sur la parcelle détachée ?
Merci pour votre aide,
Cédric
Bonjour,
Un détachement de parcelle s’étudie dans les moindres détails en liaison étroite avec le PLU en vigueur. Car il est toujours préférable de laisser l’opportunité ultérieure de pouvoir modifier la bâtisse existante, tout en lui octroyant les reculs nécessaires précisés sur le PLU.
Le tout est une question de bon sens, car en cas de revente de l’immeuble existant, celui-ci aura une plus grande valeur si des projets sont encore possible. A étudier donc !
bonjour
Nous habitons dans le sud ouest ou les terrains sont assez cher.Nous avons trouves un terrain de 3400 m2 qui adeja ete divisé par le vendeur il y a 3 mois , nous souhaitons avec ma soeur acheter ce terrain pouvons nous faire un permis valant division ?
ce terrain ce trouve derriere l autre parcelle et la proprietaire a creer un chemin d acces privé pour cette parcelle du fond donc vu qu il y aura eventuellement qu un seul chemin privé qui decervira les 2 terrains pouvons nous toujours faire un permis valant division dans ses conditions
merci
Bonsoir,
Le permis de construire valant division parcellaire est toujours envisageable, mais ce sont les conditions de droit privé: dimensions de voies, nature et raccordements qui peuvent bloquer le dossier.
Je m’explique, il faut avant tout vous assurer que la largeur du chemin desservant les « futures éventuelles » parcelles soient en adéquations avec la réglementation pompier. De plus, il faudra également s’assurer de la possibilité d’obtenir les servitudes nécessaires pour passer et raccorder les réseaux aux concessionnaires (ErDF, télécom, etc..).
Etant donné que ces règles sont des règles de droit privé, une autorisation administrative pourrait être délivrée sous conditions, mais il est indispensable que tout soit clairement établi entre les parties (privées) avant d’engager une démarche auprès de l’administration.
Une demande de certificat d’urbanisme opérationnelle peut être une bonne solution afin d’obtenir une réponse claire et précise de l’administration sur la faisabilité de votre projet.
Bonjour,
Mon mari et moi-même souhaiterions acheter un terrain pour y faire construire notre maison. Les terrains dans notre région sont très chers (alentour d’Aix en Provence)nous nous sommes donc orientés vers un « achat groupé », un couple d’amis cherchant également un terrain dans le même périmètre que nous. Nous avons vu certaines annonces notamment une d’un terrain de 4000 mètres carrés. Si nous effectuons cet achat à deux couples, peut-on parcelliser ce terrain en deux terrains « indépendants » afin que chaque couple puisse faire la maison de ses rêves? Qu’en ai-t-il du cos? Quelles types de démarches devons-nous faire avant l’achat du terrain pour savoir si on peut le parcelliser?
Merci par avance pour votre réponse.
Cordialement
Caroline
Bonjour,
votre idée est bonne car à l’heure actuelle cette démarche reste une bonne manière de faire construire à un coût raisonnable avec l’achat du terrain 🙂
Cependant il faut être certain de pouvoir réaliser 2 habitations sur une même parcelle (cela peut-être un détachement 2x2000m² et chacun sa maison ou bien 1 maison divisée en 2).
Pour cela il faut vous rendre au service urbanisme de la commune sur laquelle se situe le terrain et demander le règlement de la zone concernée. Si la personne est sympa elle pourra même vous aider. Là vous pourrez voir les possibilités en terme du nb de logements, de la taille minimum pour pouvoir construire, du COS, de l’emprise au sol, etc…
Bon courage 😉
bonjour,
nous avons déposé une demande de détachement de parcelle le 5 mai 2011; celle-ci a été acceptée par la mairie. Depuis, la mairie refuse les PC déposés pour des motifs douteux. Combien de temps la demande de détachement reste-t-elle valable dans la mesure où la mairie fait échouer les demandes de PC ?
Merci de votre réponse.
Bonsoir, suite à un détachement, celui-ci est acté et n’a pas de durée de validité. La nouvelle parcelle est donc créée sans limite de temps.
Si des refus intempestifs et non motivés sont fournis par la mairie, vous pouvez faire valoir vos droits.
Bonjour,
Nous sommes une copropriété avec un terrain en partie commune et en zone inondable dont la mairie vient d’acheter par préemption (sans motivation)58% des millièmes. Donc sans délimitation de son lot. Le maire demande à l’AG de voter « la division parcellaire » sans avoir demandé de bornage, sans fournir de documents relatifs à ses intentions , sans référence au PLU , bref simplement « division parcellaire ».
Que doit-il fournir comme documents, quels sont nos recours pour contrôler et préserver l’environnement des 3 immeubles composant la copro , sur quels textes nous appuyer pour que tout se passe légalement et éviter des dérives futures sur le terrain ?. Un bornage sur des millièmes non définis peut-il être contradictoire ?.
Merci par avance
Bonsoir, il est évident qu’une division doit se réaliser sur la base de documents et plans précis.
De plus une résolution en AG doit impérativement de être structurée sans quoi elle pourrait être contestée dans les 2 mois après la réception du PV.
Même si une personne possède plus de la moitié des tantièmes, des règles existent. Si vous vous sentez floué, prenez attache auprès d’un avocat afin qu’il vous conseille sur les suites à donner.
Bonjour. Lors d une division, la parcelle contenant la partie déjà bâtie doit elle respecter également le minimum parcellaire ? Car dans mon cas mon terrain fait 1500m2 et le minimum est de 800m2. Aussi si je découpe les 800m2 dont je ne me sert pas, ma maison ne sera plus que 700. Ai je le droit ?
Bonjour,
La division de parcelle laissant une surface inférieure à la surface minimale constructible est possible, mais ne laisse aucune possibilité ultérieure de modifier ou étendre la bâtisse existante située sur la parcelle initiale.
Cela nécessite donc une bonne réflexion avant de passer à l’acte. Il faut également s’assurer que la division permettra la construction d’un bien sur la parcelle détachée sans difficultés.
bonjour!j’ai fais construire ma maison sur celle de mes g-parents qui non d’ailleurs, n’ont jamais acheté de terrain,après leur décès j’ai acheté le terrain en entier,est-ce que je suis propriétaire du rez de chaussée?OU faut-il que j’achète la maison pour être propriétaire?merci
Bonsoir,
Le notaire qui a rédigé les actes pour l’achat du terrain a bien dû spécifier les immeubles érigés sur cette parcelle ?? Il faut vous tourner vers votre notaire afin de vérifier quel est votre statut vis à vis de la « maison » sous votre maison.
ET s’il y a lieu ou non d’acheter le bien de vos grands-parents.
Bonjour
J ai hérité d un terrain en zone NA III avec ma tante. Puis je borner ma part (3000m2) pour la clôturer ? Sachant que la mairie a dit que c était un emplacement réservé pour une piscine mais rien de tel n est indiqué dans le POS. De même qu il semble que lors du passage en PLU la mairie veut mettre notre parcelle en zone N alors que le SCOT – approuvé et opposable – classe notre parcelle en zone à urbaniser.
Bonjour,
La situation semble clair pour vous, renseignez-vous auprès du notaire ayant fait la transmission de l’héritage afin d’en savoir un peu plus sur la situation juridique de la parcelle.
Renseignez-vous aussi auprès de votre notaire sur la démarche légale de préemption éventuelle afin de faire valoir vos droits (si besoin). Et si après ces vérifications, rien ne s’oppose au détachement ou division, le processus pourrait être engagé. De mon point de vue, il faut éviter de dépenser des deniers pour une division/bornage/clôture si ces deniers seront mieux utilisés à défendre vos intérêts.
bonjour,
je possède un terrain sur lequel j’ai construit ma maison, je souhaite maintenant y construire 3 appartements supplémentaires dans un but locatif.A votre avis ai-je intérêt à effectuer une division parcellaire(le terrain fait 2200m2,je passe avec le cos actuel).Y a t’il des intérêts notamment financiers.
Par avance merci
olivier
Bonjour,
D’un point de vue fiscale le bon montage doit être étudié avec un avocat fiscaliste ou un notaire.
La division de parcelle permet de scinder les taxations et les règles applicables selon les lots. Il faut également vérifier si la division est possible d’un point de vue raccordement aux réseaux.
D’un point de vue d’architecturale, avoir une nouvelle parcelle permet d’obtenir des droits à bâtir indépendants donc plus souples, plutôt qu’une étude comprenant des états existants et surfaces existantes, emprise au sol existante…etc..
A étudier donc ! 😉 L’étude de faisabilité est là pour cela !
bonjour je voudrai acheter un terrain constructible de 2364 metre carre avec une surface constructible de 1645 metre carre en sachant qu il a etait divise il y a pas longtemp est il possible de le divise en 2 parcelles et savoir quelle surface je pourrai construire
Bonjour,
La subdivision de parcelles déjà divisée il y a peu, peut être contraignante. Une étude de faisabilité est indispensable pour définir les possibilités de divisions, car il faut s’assurer de la divisibilité et constructibilité des futures éventuelles parcelles. Car une division de terrain est faite pour y créer un potentiel constructible, si celui-ci est très limité, la vente de cette parcelle en sera compromise.
Il faut également s’assurer de corrélation avec les réseaux, car dans certains secteurs la division de parcelles peut être faite mais les réseaux insuffisants rendraient les terrains inconstructibles.
J’espère avoir été limpide 😉
Je suis propriétaire d’un terrain de 2000m² en copropriété avec mon voisin qui possède également 2000m².
Mon voisin a construit une maison sur son terrain.
Il a procédé à l’indivision, mais nous sommes toujours en copropriété.
Suite à son décès ses héritiers souhaitent vendre leur parcelle en 2 lots.
Un premier lot avec la maison et un deuxième lot avec un terrain nu pour le moment, et certainement le projet de construire.
Je souhaite également partager dans un futur proche mon terrain en 2 lots.
Est ce que je dois le faire immédiatement pour ne pas être bloquée par les opérations cadastrale de mon voisin, sachant que son géomètre nous demande de signer un plan avec ce partage.
Bonjour,
La question est complexe, car il faudrait lire attentivement les actes passés préalablement pour définir la meilleure marche à suivre et ne pas être coincé ultérieurement.
Il faut bien avoir en tête la raison pour laquelle, la copropriété existe, ce qui doit certainement être encadré via un acte notarié précis.
Le nombre de logement actuel et futur, peut conditionner des largeurs de voies et dimensions de réseaux. Il doit donc être pensé et validé avec tous, le processus correct en étudiant le futur et s’assurer que vous puissiez user d’une opportunité au moins égale à celle de votre copropriétaire.
J’espère avoir été clair.
j’ai acheté un bien il y a 10 ans pour en faire ma résidence principale contenant ma maison et sur le terrain une maison en ruine que j’ai rénové je voudrais faire une division foncière et vendre les 2 maisons en sachant que j’avais acheté ce bien 130 000 euros il y a 10 ans et que si je vends séparément la maison rénovée devient résidence secondaire donc taxée sur plu value mais comment calculer la p value comme j’avais acheter le lot comment estimer cette maison?
Bonjour, votre question dépasse mes compétences. Pour connaître la plus value et la gestion ou organisation la plus appropriée, vous devriez vous tourner vers votre notaire. Il sera le plus compétent pour vous répondre et définir la meilleure option.
Vous pouvez également vous tourner vers un conseiller en patrimoine.
Bonjour,
Je suis en possession d’un terrain d’environ 4000m2 sur lequel est bâti une construction de 155m2 SHON. J’ai un COS de 0,08 qui me permet de construire jusqu’à 300m2 de surface de plancher.
Afin de connaître ma surface résiduelle et le reste à construire, je souhaité savoir comment convertir ma surface SHON en surface de plancher?
Cordialement
Bonsoir,
Il n’existe pas de réelle conversion directe de surface SHON en surface de plancher.
La meilleure solution reste la prise de mesures et le calcul de la nouvelle surface de plancher.
Les seuls ratios pourraient vous amener à trouver un résultat en votre défaveur.
Si la demande de diviser parcellaire est refusée, quel délais avant nous pour faire un recours? Merci d’avance pour votre réponse
Bonjour, le recours a l’encontre d’un refus est notifié en bas du refus. A règle général, il est fixé a 2 mois. Il faut tout de même s’assurer de votre non droit avant d’intenter un recours afin d’être certain d’obtenir une réponse vous convenant. De plus le refus motivé clairement est difficilement contestable.
Bonjour
Avec des amis nous voudrions acheter un terrain constructible pour y construire 2 logements sous le même toit .
A la fin de la construction nous voudrions séparer le bien afin que nous devenions indépendant .
Ma question est:
Quelle est la procédure a effectuer et quel serait le coût des opérations ?
( géomètre, notaire etc…)
Merci beaucoup
Bonjour,
Un tel projet nécessite une organisation claire et limpide pour tous, une conception également très claire afin de permettre la création des lots et tantièmes s’y afférents.
La procédure passe par un architecte afin que la conception de base tienne compte de tous les paramètres, ensuite et en aval (pour le relevé précis du terrain) intervient le géomètre. Pour finir, le notaire afin d’établir les actes notariés tenant compte de toutes les contraintes liées à ce projet de copropriété.
Concernant la rémunération des divers intervenants, celle-ci sera fonction des surfaces, contraintes et règles diverses afférentes à la parcelle concernée. Il est impossible de répondre sans prise de connaissance du dossier complet.
Une étude financière via une étude de faisabilité est envisageable.
bonjour,
je souhaiterais acheter une maison qui est sur une parcelle de terrain de 3500m2 ce qui est beaucoup trop important pour moi….puis je acheter le tout, garder la maison avec 1000m2 de terrain et revendre deux parcelles de 1000m2 chacune et une troisième de 500m2 ??? dois je mettre dans l acte d achat une condition de possibilité de division parcellaire afin d etre certaine de pouvoir le faire?….merci pour vos reponses
Bonjour,
Il est toujours préférable de faire inscrire des clauses suspensives vous protégeant. Ensuite, concernant la faisabilité ou pas de votre projet, un grand nombre de critères sont à prendre en compte (PLU/Code civil/zone ABF ou pas/surface et forme du terrain /etc…etc..).
Une demande de certificat d’urbanisme opérationnel de type B peut être la solution préalable à votre projet, permettant à l’administration devant instruire par la suite (si vous déposez une demande complète) de ce positionner sur votre projet et ceci via une étude rapide.
Bo?njour
Suite a la separation de communaute les juges nous ont attribue une maison a chacun,mais elles se trouvent sur une parcelle indivisible.
Vous dites de faire une coopro orizontale,c’est t’il légal ?
Mon notaire me dit de faire un partage en restant dans l’indivisilité,
c’est quoi ?
Quel est le cout d’un t’el partage .?
Coment sa se passera au niveau des impots fonciers si on reste dans l’indivilite.
D’apres vous quelle est la meilleure formule ya t’il une autre solution?
Merci de votre reponsse.
Bonjour,
Il ne faut pas interpréter des écrits sur un blog, mais trouver la solution via une personne connaissant votre dossier. Il convient donc de suivre les conseils de votre notaire. Si vous avez des doutes, prenez conseils auprès d’un avocat fiscaliste.
Bonjour,
Je suis propriétaire d’une unité foncière de 1241m2, constitué par deux parcelles (1146m2 et 95m2), celle de 95 m2 est issue d’une division parcellaire de moins de 10 ans.
L’article L.123-1-11 est inscrit sur le PLU de la commune.
La parcelle d’origine avant détachement des 95m2 est située dans une zone de hameau sans COS.
Le COS de la plus grande parcelle est de 0.15
Selon vous quelle surface puis-je construire?
Merci d’avance pour votre réponse,
Pierre
Bonjour,
En application de l’article L123-1-11 du code de l’urbanisme, le résiduel à construire en surface de plancher s’applique en faisant la différence entre la possibilité de construire et la surface déjà bâtie avant division.
Bonjour,
je possède une propriété de 2 maisons sur une même parcelle en lotissement je voulais vendre une maison sur les deux
L’agence immobilière nous a fait signer le compromis a l’acheteur et a moi même sans annexer de plan détaillé au compromis en n’indiquant que des surfaces relevées sur un croquis(non annexé au compromis)
Une fois le compromis signé ,mon notaire(en tant que vendeur) n’est pas d’accord sur les limites separatives de la division qui grève la maison restant a vendre et estime que je suis lésé en tant que vendeur
L’agence pouvait elle faire signer un compromis?
N’y avait il pas lieu d’attendre un permis d’aménager car le futur acquéreur devait édifier un mur en parpaings pour séparer les 2 maisons et la maison issue de la division n’avait pas d’électricité ni d’eau en indépendant car reliée sur les compteurs de la première maison
OU avait on besoin d’une déclaration préalable,
puis je invoquer l’article 442-4 qui dit qu’on ne peut pas signer une promesse de vente avant un permis d’aménager ou une déclaration préalable
Comment puis je me sortir en tant que vendeur de cette situation car l’acquéreur me réclame la clause pénale
Comment invoquer la nullité du sous seing?
Merci
Bonsoir, la situation est complexe. Prenez conseil auprès d’un avocat afin de clarifier les choses.
Nous avons 2 maisons sur une parcelle,suite au divorce les juges nous attribuent une maison a chacun,mais le notaire dit qu’il ne peut pas partager car la mairie refuse le partage de la parcelle,coment faire??
Bonjour,
Si l’unité foncière, n’est pas divisible, seule une copropriété horizontale pourrait résoudre la question (sollicitez votre notaire à ce sujet).
Il n’y aura pas réellement de partage physique, mais d’un point de vue légale, deux habitations sur une seule et même parcelle avec des droits attribués par tantièmes.
Bonjour,
j’ai récemment acquis un bien dans un « clos » divisé en 6 habitations. Nous rencontrons des problèmes avec un des voisins qui se trouve être également à l’origine du lotissement, c’est à dire qu’il est promoteur immobilier de profession et que la parcelle cadastrale originale était à lui.
Le 1er problème vient du fait, qu’après vérification au service du cadastre, la parcelle, malgré les 6 habitations avec des propriétaires différents, n’est pas divisée et ressort toujours sous le nom propre du lotisseur.
As t’on un recours pour imposer cette division ? Il est à noter que dans l’accord de permis de construire il est indiqué que « le plan de masse vaut plan de division ».
Notre « clos » datant de 1990, y avait il une obligation de bornage à l’époque pour lotir ? On nous dit que les lots sont bornés mais impossible de trouver une seule borne. Où peut on trouver des infos sur un éventuel bornage ?
Merci par avance pour vos éclaircissements
Cordialement
Bonjour,
Premièrement tout doit être acté dans les actes notariés (plans de lot inclus), de plus dans le permis de construire, les éléments de lots doivent apparaîtrent.
Il faut solliciter les archives de la villes pour obtenir un duplicata du permis de lotir et permis de construire. Il est possible également de solliciter le notaire pour obtenir une copie conforme des éléments annexés aux actes.
Pour finir, si bornage existe initialement, un géomètre expert doit avoir également traces dans ces archives du dossier… une autre piste à suivre, le seul bémol, les coordonnées du géomètre sauf que là encore, le notaire devrait avoir les informations.
Bon courage 😉
Bonjour je suis en vu d une maison sur un terrain de 2400m2 et j aimerai diviser la parcelle pour louer la maison et faire construire la mienne sur l autre parcelle . Peut t on diviser la parcelle avec la maison a 900m2 et l autre 1500 m2 (minimun constructible . Es ce que le chemin d accé peut compter pour le terrain constructible et la largeur minimun , merci d avance
Bonjour,
La division de parcelle permet de bénéficier d’un nouveau COS afférent à cette création, cependant il convient avant toutes choses de se rapprocher de la mairie, car certaines communes n’autorisent pas ce type de divisions densifiant les zones urbaines.
Le cadre 3.3 du CERFA de demande de permis de construire le spécifie. Concernant les chemins d’accès, cela dépend du mode de division et de la nature du montage des actes notariés.
bonjour,
j’envisage d’acheter une maison de 107m2 en tout sur le terrain de 1145m2
ce 1145m2 est composé de 3 parcelles(3 numéros cadastrals)
le 1er 147m2 est surlequel la maison actuel est bati, classé en Zone UC(Cos est illimité)
le 2ème 10m2est un petit cellier, bati, ajacent de le parcelle 1er, classé en zone C
le 3ème est le jardin 988m2 , ajacent de la 1er 2eme, classé en zone UEa
La régle de l’urbanisme : minimum de parcelle doit etre 500m2
Ma question est..
Si je dois batir un nouveau batiment sur le jardin, independant de ler batiment, dois je considerer le parcelle independant ou alor, je dois laisser 500 -157=343m2 au 1er parcelle?
et je dois utiliser seulement 645m2 ou alors, ces parcelles sont consideré comme independants, et je peux utiliser 3ème parcelle en tant que telle ?
merci de me répondre
bien cordialement
Bonsoir,
Une entité foncière peut être composée de différentes parcelles liées à des découpages anciens et ventes / achats de terrain(s), par contre seul les règles appliquées par zone précises selon le découpage via le PLU, vous donnerons la surface constructible.
IL est vrai que cette notion est assez difficile à comprendre, mais rien ne vaut une étude de faisabilité pour éclaircir tout ceci.
Bonjour,
Une question me taraude…… Est-ce que sur un terrain non-constructible, ( mais ayant une construction en regle ) peut-on faire une indivision ( donation aux enfants ) ?????
Merci d’avance pout votre reponse
Bonjour, Une division de parcelle sur une zone insconstructible est toujours envisageable. Concernant le cadre de cette division et les modalités, rapprochez vous de votre notaire afin qu’il vous éclair sur la faisabilité légale et fiscale.
bonjour
ma question est un peu complexe !!!!
mon ami va acquérir un terrain de 10600 (plu constructible a 10000)valeur 320000 euros frais notaire inclus.Sur ce terrain une construction de maison va être engagée
moi même j achète un terrain de 5300 mètres avec une maison dessus et ce terrain est mitoyen de mon ami valeur 600 frais notaire inclus
Une fois le permis de construire déposé mon ami va me céder 9000 mètres et donc mon terrain sera de 14000 m2.
1ere question
Etant donné que les 9000m2 cédés sont inconstructibles peux t on déterminer un prix de vente très bas? qu’en es t il de la plus value?
2eme question
avec mes 14000 m2 j envisage de ceder une fois que le permis de construire aura ete accepté 1000m2?
Quel sera le montant de la plus value si la vente est de 200000 euros?
Comment determine t on le prix au m2 du terrain avec maison que j ai acqueri en 2 étape?
merci d ‘avance
Bonjour, Dans le cadre de transfert de surfaces pour obtenir les minimums requis, il vous faut prendre des précautions car les divisions successives et trop rapprochées peuvent poser quelques soucis (fiscaux principalement).
Le fait que les surfaces soient en zone non constructibles peut toujours être mis en avant pour une négociation, mais si sans cette surface, votre parcelle en zone constructible n’a pas la surface minimum, la surface cédée à un prix bien plus élevé.
Concernant les plus values et prix, il est préférable de vous adresser à votre notaire qui connaitra plus aisément les prix appliqués selon les types de transactions et zones concernées.
comment peut on découper un lot de terrain de 16 mètres de façade sur 21 mètres d’une façon à avoir deux lots de terrains de même superficie ?
comment peut on faire un plan de la partie de cette terrain sachant qu’elle est de 8 mètres sur 21 mètres et merci .
Bonjour, Le découpage de parcelles et la réalisation de plans doit se réaliser avec un géomètre expert et un architecte, afin d’obtenir des parcelles répondants aux contraintes des règlements et permettant l’élaboration de projets futurs.
Bonjour,
Je possède un terrain de 5HA depuis 1986 en zone AUc.
J’ai demandé un détachement parcellaire d’un Hectare à la Mairie. Celle-ci n’a pas mis d(opposition à ce détachement.
Puis-je vendre cette parcelle d’un hectare en deux parties de 5000 M2 chacune?
Merci de votre réponse.
Meilleures salutations.
Gilles MINDEAU
Bonsoir, La division de parcelle après un détachement dans une zone AUc doit certainement répondre aux attentes de la zone à urbaniser. Une étude de faisabilité me semble indispensable pour répondre de manière ferme, en analysant les contraintes réglementaires.
Bonjour,
J’ai un terrain de 1200m2 avec une maison dessus, avec un cos de 0.28, a priori je pourrais détacher une autre parcelle et faire construire une maison dessus. Ma question est la suivante: lors du détachement de la parcelle est-ce que le cos de 0.28 doit encore être respecté pour la parcelle sur laquelle se trouve la maison actuelle?
Ou le cos ne rentre en compte que pour la demande de permis sur la parcelle encore non construite?
Merci beaucoup !
Nicolas Sion
Bonjour, Le détachement ou division sur un terrain déjà bâti n’est pas une contrainte. Il faut respecter d’autres contraintes liées aux emprises, reculs, vues etc… réfléchissez bien avant d’effectuer un détachement. Sur certaines communes, les surfaces de parcelles sont réglementées afin de limiter la densification : à bien étudier donc avant de ce lancer !
Ma femme et moi désirons acheter une maison qui se trouve sur un terrain dont le nouveau propriétaire à procéder à une division parcellaire.A présent un mur comportant deux fenêtres se trouve à un mètre de la limite de propriété. Le maire de la bourgade affirme que le futur acquéreur de la maison devra modifier ces fenêtres. Le vendeur m’affirme que cela ne sera pas obligatoire. La maison nous plait beaucoup mais sans l’assurance de laisser les fenêtres dans l’état nous ne prendrons pas le risque d’acheter ce bien.
Bonsoir,
En terme de vue et jours sur fond voisin ,les règles sont claires mais les situations multiples. Il est conseillé de voir un avocat spécialisé ou un notaire afin qu’il établisse clairement les possibilités offertes par le bien que vous convoitez.
Bonjour,
Nous avons déposé un permis de construire pour une maison individuelle sur un terrain de 450 m² sur lequel nous utilisons la totalité du Cos disponible pour notre construction(0.4 X 450 = 180m²).
Notre voisin souhaiterai nous acheter 50m² de notre terrain en fond de parcelle pour y créer un potager.
Serons nous autoriser à lui vendre cette petite parcelle une fois que la conformité de la maison sera passée?
Cette petite parcelle pourra t elle compter pour le COS de leur terrain en cas d’un agrandissement futur de leur maison ou le fait que nous ayons déjà utilisé le COS pour notre construction ne leur permettra pas de bénéficier de cette acquisition pour augmenter leur COS autorisé?
Merci de votre réponse.
Bien Cordialement.
Gil.
Bonjour, La division de parcelle permet de bénéficier sur cette nouvelle parcelle du COS s’y appliquant. Le fait de revendre une partie de parcelle, bloque et contraint votre propre bien. Plus aucune évolutions du bien sur le terrain initial ne pourra être faite par la suite, le COS étant insuffisant.
Il faut également bien réfléchir aux reculs et vues afin de ne pas être contraire à d’autres règles en terme d’emprise au sol ou toutes autres contraintes liées au code civil. A bien pondéré entre gain financier et finalité juridique.
Bonjour, ma mère souhaite me donner 1500m² sur les 2500m² que compte son terrain sur lequel elle a sa maison.
Question: étant donné qu’il faut 1500m²minimum pour construire une maison dans mon village,a t elle le droit de procéder ainsi? ( car il ne lui resterait que 1000m² autour de sa maison, est ce un problème?)
Merci d’ avance si vous pouvez m’ éclairer sur ce sujet.
Bonjour, les divisions de parcelles permettant d’obtenir suffisamment de surface pour un second projet est réalisable. Il faut s’assurer que le détachement offre toutes les conditions pour obtenir un permis sur cette nouvelle parcelle. Une étude de faisabilité en préalable est parfois nécessaire avant d’engager un détachement officiel.
Bonjour,
Merci pour votre article, très intéressant.
Toutefois je ne trouve pas réponse exacte à la question que je me pose…
Dans une zone constructible à 2000m², le propriétaire d’un terrain de 3500m² peut-il diviser son terrain en 2 : 1500m² pour la maison existante et 2000m² pour la revente d’un terrain constructible ?
La parcelle de sa maison se retrouverait alors en taille inférieur à ce qu’indique le POS pour la constructibilité d’une parcelle (2000m²)
Je vous remercie si vous pouvez me répondre.
Cordialement.
Bonjour, il est toujours envisagebale de diviser une parcelle afin d’obtenir une surface de parcelle nouvelle répondant au PLU. Il faut cependant s’assurer des autres contraintes qui pourraient pénaliser la parcelle comportant le bien bâti. Une division s’étudie posément avant d’acter quoi que ce soit.
C’est chouette que vous répondiez aux questions 🙂
Je viens d’hériter avec mes deux frères et soeurs d’un grand terrain de 10000m² en zone urbaine en moselle.
Ce terrain est situé entre deux rues. Les façades sur les rues sont larges d’à peu près 60m et la profondeur du terrain longue d’à peu près 160m.
Nous nous demandons s’il vaut mieux (financièrement parlant bien sûr) découper le terrain en parcelles rectangulaires sachant que cela nous obligera (je crois) à construire une desserte pour les parcelles qui se retrouveront isolées au milieu du terrain; ou bien découper le terrain en 4 ou 6 longues bandes profondes de 80m perpendiculairement aux rues afin d’éviter la formation de parcelles isolées et la création de dessertes?
Bonjour Gégé, Il n’est pas si simple de répondre à votre question. Il y a plus de critères à prendre en compte sur le PLU, l’ensoleillement, les servitudes qui pourraient être sous-jacentes. Seule une étude de faisabilité pourrait définir clairement la meilleure des solutions rentables.
Je comptais faire appel à un pro de toute façon, mais j’aimerais déjà avoir un petit conseil d’ami sur la meilleure solution. D’une manière générale vous conseilleriez quoi, plutôt la 1ère idée avec desserte ou plutôt la seconde sans ?
Cher Gégé 😉 , il n’est pas possible de donner « un conseil d’ami » via un blog sur une chose aussi importante et ayant un impact financier sur une projet de division.
Chaque parcelle et contraintes sont tellement différentes, qu’il faut tout prendre en compte, les longueurs, les largeurs, les zones d’ombres possibles (pour les futures constructions), etc… etc….
Une bonne étude de faisabilité sera la réponse à toutes vos questions, de plus vous pourrez alors avoir toutes les cartes en mains pour décider au mieux de vos intérêts présent et futur.
Bonjour,
nous habitons, dans un village classé, une maison (sans jardin) attenante à une grange que nous avons commencé à aménager. Seulement les travaux sont coûteux et longs et nous commençons à saturer avec ma compagne. Nous souhaitons donc vendre la maison et utiliser une partie de l’argent pour terminer l’aménagement de la grange et ainsi nous épargner de la fatigue et bien du soucis. Notre notaire nous a dit qu’il suffisait de faire une demande de division parcellaire à la mairie parallèlement à une demande d’aménagement de la surface restante de la grange.
Suite à la lecture des messages sur ce forum, nous aimerions savoir s’il nous faut faire appelle à un professionnel (géomètre, architecte…) pour déposer un dossier en mairie.
Merci de nous éclairer sur les démarches à suivre!
Bonjour, Il est évident qu’il vous faut vous entourer de professionnels afin qu’il soit réalisé toutes les démarches dans le bon sens en respectant les règles de l’art. Cela vous assurera plus de tranquillité.
Bien. Merci de votre réponse TRES rapide.
De rien pensez a diffuser le nom du site ARCHITECTE-PACA.com autour de vous 😉
Bonsoir
Je souhaiterai acquérir un terrain qui est un peu cher (90 000E) pour faire construire ma maison.
Est il possible une fois acheté le terrain, d’en faire deux parcelles une pour la construction et l’autre pour la vente et ainsi diminuer le prix de revient du terrain?
PS: Le terrain a déjà fait l’objet d’une division il y a peu.
Bonjour, La division de parcelles est complexes, car prend en compte les délais des précédentes divisions, les surfaces, l’accessibilité, dessertes en réseaux, etc… etc… Il faut étudier cela de près afin d’établir si oui ou non une énième subdivision est envisageable. Il vous est possible de déposer une demande de certificat d’urbanisme opérationnel auprès de la commune concernée afin qu’elle se positionne sur votre projet ou missionner un architecte proche de la parcelle concernée afin qu’il étudie votre dossier.
bonsoir
Je souhaite acheter un terrain de 1400 m2 pour construire ma maison (le terrain est super cher) sachant que le vendeur vient de diviser son terrain, pourrai je revendre une partie pour réduire le cout du terrain?
Jespere que c’est clair
merci
Bonsoir, la subdivision est toujours complexe et a étudier de près car selon le cas, accès, largeur de voirie, dessertes en réseaux etc… peuvent permettre un détachement supplémentaire mais rendre impossible la construction de toutes nouvelles constructions.
Une étude de faisabilité poussée pourrait vous permettre d’anticiper et vérifier l’opportunité qu’offre la parcelle.
Bonjour,
Je souhaite acquérir un terrain de 2000m2et je souhaiterais le parcelliser sur des petites surfaces (100 ou 200m2). Il n’y aura pas d’habitation sur ces parcelles bien entendu mais un usage de stockage par exemple. Y a t il une surface mini de parcellisation ? Ou des types de terrain sont ils plus adéquats pour cette opération ? Merci pour votre réponse cdlt
Bonsoir, Il faut vous référer à la règlementation applicable sur la parcelle via le POS ou PLU. Le stockage est très réglementé. Contactez la mairie ou faite réaliser une étude de faisabilité par un architecte, ce qui vous permettra d’être fixé sur votre projet lié à la parcelle convoitée.
Bonjour
Je veux faire un détachement de parcelle sur une zone boisée, 2x5000m2.
Le service de l’urbanisme me dit qu’il me faut une autorisation de défrichement pour faire la demande de détachement de parcelle.
Je vois pas pourquoi, et si je voulais les vendre boisées?
Est ce la procédure normale?
Merci
Bonsoir,
Les autorisations de défrichements sont nécessaires comme dispositions communes aux diverses autorisations administratives.
Vous trouverez toutes les informations ainsi que les exemptions ici Principalement à l’article L342-1.
Il est habituelle pour certaines communes de solliciter ces pièces afin de s’assurer du bon entretient des zones boisées.
Si vous doutez encore contacter directement la DDTM dont dépend les parcelles concernées afin qu’ils vous précisent clairement si vous êtes ou non soumis à cette demande.
Bonjour,
J’habite en zone UH, qui a pour objectif de rester peu dense et végétale. Mon voisin veut vendre une parcelle de 950 m2 située devant ma maison, plus une autre de 550 m2 située sur le coté, pour atteindre les 1500 m2 demandés pour construire. La 2ème parcelle servira uniquement pour faire le chemin d’accès en pente. La construction sera donc sur les seuls 950 m2. Mon voisin gardera une surface de 790 m2 seulement, pour sa maison de 180 m2. Le COS est de 20% avec une SHON maxi de 250 m2.
– Le PC pourra-t-il être contesté pour sa surface restante très inférieure au minimum exigible pour les nouvelles constructions ? ou bien pour la construction effective que sur 950 m2 ?
– Le PC pourra-t-il être contesté, dans cette zone peu dense, au motif que la nouvelle construction me privera de la vue que j’ai de mes fenêtres principales ?
D’avance merci.
Bonsoir, Tous les permis de construire peuvent être contestés sur des motifs divers et variés. Par contre seuls les motifs recevables sont étudiés par les autorités.
Si la surface de parcelle minimum pour bâtir doit être de 1500m2 cette surface doit être propriété du bénéficiaire de la demande de permis de construire et c’est sur cette base que la constructibilité sera calculée.
Il faut donc que la surface des parcelles cumulées atteigne les contraintes réglementaires.
Encore moi! J’ai appelé le notaire, il recommande également la modification (j’espère pas seulement pour ses 1200€ d’acte !) + l’achat des m2 correspondants (prix à négocier avec mon frère). Effectivement ça passera en mairie et même au niveau département vu que le site est inscrit, et pour lui le seul risque serait la préemption, mais qui n’a aucune chance d’arriver vu la faible surface en jeu. Il y a une validation tacite de maximum trois mois après le dépôt de la demande mais d’après son expérience les services concernés répondent plus vite.
Si mon expérience peut servir à d’autres tant mieux!
Bien cordialement
Merci beaucoup pour votre participation et retour d’expérience.
Nous prônons toujours l’échange et l’information pour tous.
Bonsoir
J’ai obtenu un permis sur un parcelle en projet de division.
La division effective a légèrement bougé suite à des discussions entre mes parents et le géomètre, et ceux-ci ont oublié le projet de maison !
Il en résulte que si on respecte l’implantation du permis, la maison est à moins de 3m de la limite de ma parcelle.
Que faire ?
1. Modifier le permis pour une nouvelle implantation ?
2. Modifier la division ?
Sachant que c’est mon frère qui est de l’autre côté et que je peux m’arranger avec lui, je préfèrerais la solution 2, quitte à payer pas mal. Je pense qu’il s’agit d’une affaire de 30m2 à rétrocéder.
Les rapports étant « tendus » avec la mairie et le permis ayant été très dur à obtenir (site inscrit), je ne pense pas que je puisse bouger la maison qui est en limite de PLU.
Merci d’avance pour vos lumières
Bonjour, comme vous le précisez il est toujours préférable de se conformer au permis de construire donc faire le nécessaire auprès des notaires et géomètre pour faire en sorte que la limite soit au bon endroit.
Surtout ne bâtissez rien sans être certain des limites et faite intervenir un géomètre afin qu’il implante la maison correctement.
Bonjour et merci pour votre réponse rapide.
C’est le cabinet de géomètre (experts!) qui a fait la division (et le bornage de ma parcelle), qui m’a prévenu de l’erreur ou plutôt de la nouvelle implantation pour respecter le prospect de 3m. Ils m’ont d’ailleurs envoyé la nouvelle implantation prévue, ce qui a fait réagir immédiatement mon maître d’oeuvre, qui m’a parlé de modification de permis.
Donc en y réfléchissant, les géomètres ont fait une bêtise en ne tenant pas compte de mon PC, mais d’un autre côté ce sont mes parents qui ont été les donneurs d’ordres.. Je ne souhaite pas fâcher tout le monde donc si je peux régler cela uniquement avec le notaire je préfère. De toute façon, en termes de coût, vu le risque que j’ai de passer en RT2012 en cas de refus, le coût du notaire devrait être négligeable à côté du coût des demandes de modification de PC. Ma seule crainte est que la nouvelle division repassera par la mairie et que donc ils pourraient contester voire annuler mon PC vu que ma parcelle ne correspond pas au plan de masse PCMI4 !! Je n’ai pas dormi de la nuit du coup!
Je vais essayer de régler cela tout de suite, et je vous tiens au courant.
Bien à vous
Bonjour Pascal, je suis un peu novice en la matière, j’ai un terrain derrière une vieille bâtisse ou j’aimerais construire 2 villas jumelé. Le terrain est divisé en 2 lots. Le premier à un cos de 0,25 et le 2ème n’a pas de cos (zone de l’art.123). On m’a parler de reatribuer de la shon sur la parcelle en cos 0,25. Cela est il possible???? Mer i d’avance. Salutations. Y.B
Bonjour,
Le transfert de COS est possible si et seulement si la commune le permet expressément dans son POS ou PLU.
Les conditions sont strictes et complexes. Suivez bien l’activité du blog, un article est en préparation sur le sujet.
Bonjour,
Mes parents ont une maison sur un terrain d’environ 10600 m2.
Ce terrain est sur une zone constructible à 10000 m2.
Ils attendent depuis des années que celui-ci devienne « divisible » pour donner à mes sœurs et moi même une parcelle constructible afin d’y mettre chacun notre maison ou un batiment destiné à être mis en location.
Or, ils ont eu des échos selon lesquels le terrain pourrait passer en zone naturelle, autrement dit perdre au moins dix fois sa valeur.
Je me suis renseigné et j’ai cru comprendre qu’il était possible de borner autour de la maison par exemple 600 m2 afin que le reste du terrain soit au minimum de 10000 m2 et soit donc à nouveau constructible.
Cette solution me paraît tellement facile que j’ai l’impression de passer à côté d’une subtilité.
Quelqu’un pourrait-il m’éclairer sur ce point ?
Merci d’avance et bon week-end.
Harrry.
Bonjour,
Il est toujours possible de diviser une parcelle pour en créer une seconde mais il faut préalablement vérifier si la parcelle détachée pourra bien être constructible (réseaux, voierie,etc…).
Je vous conseil de confier une mission d’étude de faisabilité à un architecte afin qu’il vous fournisse un état des possibilités s’offrants au bien de vos parents.
Si la parcelle est actuellement constructible, vous pouvez demander un certificat d’urbanisme afin de conserver les règles applicables à la parcelle durant 18 mois (durée de validité du CU).
Bonjour,
La division parcellaire a été accordée par la mairie mais notre architecte a oublié de faire faire le document d’arpentage par son géomètre et donc de le dépose au cadastre pour enregistrement…
Y a-t-il un délai à respecter entre l’accord de la mairie et le dépôt du document d’arpentage au cadastre?
En fait je me souviens que lorsque l’on obtient un PC on a 2 ans – ou qque chose comme ça – pour commencer les travaux sinon le PC n’est plus valide. Du coup je me demandais s’il y avait ce genre de délai avec une division parcellaire? est-ce que, tant qu’elle n’est pas enregistrée au cadastre, elle peut être retirée/annulée?
Merci d’avance pour votre réponse et bonne journée à vous.
Bien cordialement,
Marion
Bonjour, la mairie et le cadastre sont deux choses distinctes et pas forcément liées. Des informations contradictoires peuvent apparaître selon les informations prises dans un service ou l’autre.
La division actée au cadastre permet au services fiscaux de diviser les impôts aux différents propriétaires. Le document d’arpentage faisant foi de la surface de parcelle doit faire l’objet de l’inscription au cadastre mais n’empêche pas le validité du permis de construire.
Le délai de validité d’un permis de construire est de deux ans + une année supplémentaire a faire acter 6 mois avant la caducité du premier délai.
Prenez contact avec votre architecte si vous quelques autres doutes pour votre projet.
Bonjour je suis sur le point d acquérir un terrain de 1500m2. Le PLU est de 1500 m² pour construire je vais faire une maison et un double garage sur le bout du terrain. . Est ce que je peux faire une division de 500 m² avec mes 2 garages de conserver cette parcelle et de vendre celle restante de 1000 m² avec la maison. Quelle est la durée pour pouvoir faire la division ? Dois je attendre combien de mois ou d année ? Ou pas forcément besoin d attendre ? Merci pour votre réponse.
Merci pour votre réponse.
Bonjour,
La division / construction / revente s’apparente à de la promotion immobilière et contraint à respecter des règles strictes.
La meilleure manière de vous assurer de rester dans la légalité et ne pas vous voir affublé de devoir présenter des assurances et garanties aux futurs acheteurs, serait de prendre contact avec votre notaire qui pourra vous conseiller sur la bonne démarche.
Attention, les charges afférentes à ce type de procédures achat / construction / revente avec plus-values, rentre dans des considérations financières importantes.
Bonsoir,
J’aimerais savoir combien de temps prend une demande de division parcellaire, qui constituera LA clause suspensive du compromis de vente. En effet, notre futur potentiel acheteur nous demande un délai de 6 mois pour acheter notre bien (maison +2 terrains). Renseignements pris auprès d’un agent immobilier (qui est aussi sur notre affaire),il me déclare: « s’il met 6 mois, c’est qu’il inclut les permis de construire »!
Pour info,nous accepterons de vendre sans clause suspensive des permis de construire.
Merci pour votre réponse
Bonjour,
Si votre acheteur doit déposer un permis d’aménager, le délai d’instruction de base est de trois mois, qui peuvent être majorés selon la nature du projet ou des services consultés. Le nouveau délais doit être notifié dans le mois qui suit le dépôt en mairie, sans quoi il ne peut plus être majoré. Dans tous les cas il faut au moins deux mois pour monter un dossier correct, car il faut inclure les délais de demande de devis du géomètre, relevés, tracé des plans du site et renvoi des documents. Il est nécessaire de laisser les intervenants faire leur travail correctement. Nous en sommes donc à 2 + 3 mois soit cinq mois minimum, et ce sans les risques de majoration. Le délai demandé me semble donc correct, même sans permis de construire.
Il est possible de réduire d’un mois ce délai en passant par déclaration préalable valant lotissement, mais il faut pour cela être en dehors de tout secteur protégé, et que chaque terrain ait un accès direct à la voie publique.
Dans tous les cas, la division ne doit pas empêcher la constructibilité des terrains sans quoi elle sera refusée.
Cordialement.
Bonjour,
Notre propriété est sur un terrain de 2600 M2
Nous envisageons ( comme de nombreux voisins viennent de le faire ) une division parcellaire.
Dans la probabilité d’une acceptation par la municipalité, pouvons nous laisser les choses en état – à savoir ne pas vendre le terrain constructible de suite ( projet pour 3 ou 4 ans ) ou éventuellement le céder à notre fille dans 2 ou 3 ans quand elle aura les possibilités financières pour construire.
Bonjour,
À priori, il ne doit pas y avoir de problèmes majeurs quant à la division et conservation sans revente directe de la nouvelle partie de terrain.
Je pense que vous devriez vous tourner vers votre notaire qui pourra au mieux vous orienter vers la bonne démarche afin de limiter votre niveau de taxation; d’autant plus si vous décidez de léguer ce terrain à vos ayants droits.
Bonjour,
J’ai acheté une maison sur un terrain de 3400 m2.
J’ai fait réaliser une division parcellaire par mon géomètre en 1500 m2 + 1800 m2 (avec maison).
J’ai un CU opérationnel, la non-opposition du maire et un compteur d’eau sur la parcelle.
Ce terrain est enclavé derrière notre parcelle, il y a une allée d’environ 70 m.
Je viens d’apprendre aujourd’hui par un agent immobilier que depuis mars 2012, la viabilisation (eau + électricité + télecom, selon lui) est OBLIGATOIRE pour réaliser la vente. Et par dessus le marché que l’allée doit être aménagée (gravier etc.) pour être « praticable » par les engins….
Qu’en pensez-vous ?
Merci de votre réponse,
Cordialement
Bonjour,
L’agent immobilier à tort et raison à la fois, car pour qu’une parcelle puisse être déclarée constructible, elle doit pouvoir être raccordée aux réseaux (électricité, eau, télécom) mais rien n’empêche une viabilisation dans l’acte notarié (à frais partagés).
Concernant la voie carrossable, il est évident que le chemin d’accès doit permettre la réalisation d’une construction et l’accès des services de secours.
Il est donc important que vous preniez rendez-vous auprès des services de l’urbanisme dont dépend la parcelle concernée afin qu’il vous soit expliqué clairement les dispositions devant être misés en œuvre pour que cette parcelle soit constructible.
Bonjour,
J’ai un terrain de 1250 m2 ( constructible à la base) dont une partie (500 m²) est passée en zone verte depuis le dernier PLU.
j’ai un cos de 0.08.
Je souhaiterais savoir si quelqu’un peut me dire si je peux prendre en compte la surface totale du terrain( zone verte comprise) soit 1250 m2 pour le calcul de la SHON ou bien si je ne dois prendre en compte que la partie non grevée en zone verte soit 750 m2.
Dans le premier cas, j’ai une SHON de 100 m2
Dans le second cas, j’ai une SHON de 60m2…..moins cool pour moi ! d’où l’importance de la réponse.
Merci pour vos conseils.
Bien à vous tous,
Bonjour,
La surface a comptabiliser et seulement la surface de parcelle hors zone verte ou boisée. La zone verte sert à comptabiliser la surface totale et espace vert mais ne peut bénéficier d’un COS car hors zone constructible.
Il faut tout de même bien lire la règlementation affiliée à votre parcelle car certaines nuances peuvent émerger.
Cordialement
Bonjour,
Merci beaucoup pour cette précision.
J’aurais juste deux autres petites questions svp :
1 / La future petite habitation que j’espère pouvoir faire construire, peut-elle être en limite de la zone verte (NF-ML) ? je m’interroge sur l’éventuelle existence d’une distance à respecter entre l construction et la zone verte de mon terrain ? je ne pense pas mais si vous aviez une info a me donner sur ce sujet …
2 / Ce terrain( mon terrain ) est traversé par une ‘voie privée’ qui est en fait une servitude de passage que je suis obligé de laisser à mon seul et unique voisin (vu dans acte notarié) pour qu’il puisse accéder à sa maison…ce ne me gène pas et de toute façon, je n’ai pas le choix.
Mais sur ce point, en s’agissant de la petite construction projetée, je souhaiterai savoir si cette construction peut être implantée en bordure de cette voie privée ( on va dire a 2 m) ou bien si je dois respecter , encore une fois, une limite de construction ( ex : les fameux 5 m…mais la je suis sur mon terrain…) ? je ne pense pas si vous aviez une info a me donner sur ce sujet …
Merci encore pour vos conseils/avis…ça me permet d’avancer un peu sur ce projet….
Bonjour,
Dans un premier temps, il faut faire intervenir un géomètre afin qu’il précise clairement les choses (limites, surfaces, servitudes) ensuite il vous faut vous plonger dans la lecture du PLU, POS ou autre règlement régissant la ou les parcelle(s) concernée(s).
C’est à la suite de la lecture précise de ces éléments que vous pourrez en déterminer la position de la bâtisse. Il faut également prendre en compte l’acte notarié qui définit la servitude qui peut éventuellement rajouter des contraintes de dimensions ou reculs.
Bonne lecture donc ou missionnez un architecte afin qu’il puisse vous assister dans le décryptage des règles vis-à-vis de votre projet.
Oui en effet, je suis en contact avec 2 géomètres depuis qqs jours…j’attends leurs avis et leurs devis.
Merci pour toute ces précisions, vos conseils, et votre réactivité.
Bien cordialement,
A bientot.
Merci.
J’ai un CU, j’ai donc du faire intervenir les organismes adéquat pour avoir un accord de faisabilité.
Le chemin est parfaitement carrossable (plat en terre) mais certes sans enrobés comme le préconisait notre ami l’agent immobilier.
Un autre agent m’a contre-dit le premier avis.
Merci en tout cas,
Cordialement,
Mickaël
Bonjour,
La meilleure manière d’obtenir un avis clair est de se rapprocher des personnes devant instruire la future demande.
Le certificat d’urbanisme informatif décrit une situation et ne se positionne pas sur le code civil.
Vous pouvez toujours, déposer un certificat d’urbanisme opérationnel, ce qui vous permettra d’avoir en mains un écrit clair émanant des services compétents sur la question.
Bonjour,
J ai un terrain de 3200 m2 avec une villa, est-il possible de faire 3 lots,
1 de 1000m2 avec la villa en accord avec le CU
1 lot de 700m2
1 lot de 1500m2
Si oui,la vente du lot de 700m2 si elle se réalise en premier peut-elle compromettre la vente du lot
avec la villa ? La division parcellaire n’est-elle pas un obstacle ?
Merci .
Bonjour,
La division de parcelle en plusieurs lots et toujours possible mais selon le cas peut générer des contraintes liées à la création d’un lotissement.
Il faut prévoir tous les éléments juridiques dans vos actes avec votre notaire afin que toutes divisions ultérieures ne soient pas un problème.
Concernant la vente de la villa, il est très important que l’acheteur soit informé clairement de vos intentions futures.
Bonjour,
Voici mon problème, j’ai contracté l’achat d’une parcelle de terrain, sur lequel il n’ y a qu’un seul permis de construire pour deux bâtiments distincts.
un bâtiment de 300m² et un autre de 1000m² (env.), cependant entre temps j’ai trouvé un acquéreur pour le plus petit des bâtiments.
Bien évidement les travaux sur ce bâtiment en question seront plus court que sur le « grand bâtiment » puis-je néanmoins vendre avant l’achèvement complet des travaux stipulés au PC ?
Je précise également que n’ayant qu’un PC pour l’ensemble du projet je n’ai également qu’un seul assurance D.O.
J’ai déjà contacté un géomètre afin qu’il réalise la division parcellaire.
Comment faire?
Merci de votre attention.
Bonjour,
Votre projet de revente créer des problèmes de réception et de transfert de responsabilités financières et juridiques.
Premièrement, si vous avez déposé votre déclaration d’ouverture de chantier pour la totalité des travaux et contracté une assurance dommage ouvrage, il me parait complexe, voir impossible de scinder la parcelle accompagnée des bâtiments.
Le permis de construire est affilié à un numéro de parcelle et si vous créez une nouvelle parcelle via un document d’arpentage réalisé par un géomètre, votre permis de construire risque de devenir « bancal » juridiquement.
Concernant la revente d’un ouvrage en état futur d’achèvement équivaut à vous attribuer toutes les responsabilités d’un constructeur. Un constructeur doit fournir de nombreuses garanties financières et techniques.
Prenez contact avec un avocat spécialisé dans ce type de transferts afin de vous assurer être dans les règles.
Il vous faudra également prendre contact avec votre notaire afin de vérifier également la faisabilité du transfert, si celui-ci est possible.
Choisissez un architecte l’a amené à choisir un interlocuteur unique qui prend soin de votre projet en respectant votre budget. Son professionnalisme est rassurant et des conseils sont des professionnels.