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Les divisions parcellaires

Diviser un terrain ou découper une parcelle, comment réaliser cela ? Est-ce un permis valant division ou un lotissement ?
Que choisir pour réussir à vendre son terrain scindé ?

Lisez notre article pour en savoir + et posez nous vos questions en bas, nous vous répondrons.

Bonne lecture et à toute à l’heure 😉

Division-parcellaire

Pourquoi effectuer une division ou des divisions parcellaires ? Quels en sont les avantages ou les inconvénients ? Comment faire, quels sont les éléments à prendre en compte ? Comment calcule-ton le cos de la nouvelle parcelle ? Toutes ces questions et bien d’autres ? Architecte PACA vous informe.

 

Pourquoi division de parcelle ?

Le principe : Il s’agit de séparer une parcelle en un ou plusieurs morceaux.

Le pourquoi : ce principe s’applique volontiers lorsque :

  • une personne possède un terrain trop grand et souvent difficile à vendre.
  • une personne possède un terrain avec une partie non utilisée.
  • par manque de moyens ou d’énergie pour l’entretient de la totalité du foncier.
  • dans une volonté d’épargne.
  • pour financer un projet.
  • etc.

Les avantages :

  • Diviser une parcelle trop grande et donc souvent trop chère permet de réduire la taille des lots, donc leur prix, et par là même le nombres d’acquéreurs potentiels.
  • Au lieu d’un bien à vendre, il y en a deux, ce qui génère une plus-value.
  • C’est une réponse à l’étalement urbain.
  • L’État et les Collectivités ont une recette fiscale supplémentaire.

Attention : Une parcelle ne doit pas être divisée au hasard si l’on veut en tirer une plus-value et éviter les problèmes de voisinage. Une étude de faisabilité est indispensable. Elle devra comprendre :

  • L’étude des éléments cadastraux.
  • L’étude du PLU
  • L’élaboration de l’enveloppe financière
  • L’étude des choix architecturaux afin de ne pas être gêné par la construction future du lot créé.

Comment faire une division parcellaire ?

Les procédure ne sont pas très compliquées dés lors que l’on sait qu’elles existent :

  • Déposer une demande de Certificat d’Urbanisme Opérationnel.
    Ce certificat permet de connaître le droit de l’urbanisme applicable à un terrain, les limitations administratives au droit de propriété ainsi que les taxes et participations d’urbanisme. Il indique si le terrain peut être réalisé pour la création d’un projet précis, ainsi que l’état des équipements publics existants ou prévus.
    Et surtout, il gèle l’application de ces règlements pendant 18 mois, ce qui rassure l’acquéreur sur ses droits en cas de changement de législation.
    Il est aussi appelé CU « opération déterminée » ou « projetée » ou CU de type b.
  • Déposer une Déclaration Préalable valant lotissement.
    Elle permet de déclarer en mairie la création d’un nouveau terrain à bâtir suite à une opération de lotissement, c’est-à-dire d’une division parcellaire.

 

  • OU déposer un Permis d’aménager C’est un acte administratif qui autorise les travaux, installations et les aménagements affectant l’utilisation du sol d’un terrain donné.
  • Le choix entre les deux dépend du nombre de lots issus de la division, des espaces communs ou non, de la protection des secteurs, etc.
  • Tel quel.
  • Avec des grèves (hauteurs, de tréfonds, de vues ou de surfaces… afin de contrôler votre futur environnement).
  • Viabilisé ou non (prix du terrain change).
  • Avec un permis de construire valide.
    Vous pouvez ensuite vendre votre terrain.

Savez-vous qu’un terrain peut avoir deux permis de construire valides sur une même parcelle ?
Ceci est tout à fait légal, complexe, mais légal.
Donc lorsque vous imaginez diviser votre terrain, pensez permis de construire sur les lots divisés.

Quel cos appliquer à une parcelle issue d’une division ?

Une fois en possession du terrain à diviser, il est nécessaire de bien étudier le PLU. Les renseignements suivants sont à prendre en compte :

  • La surface minimum de terrain pour débloquer le droit à construire.
    Certains PLU autorisent la constructibilité à partir d’un seuil minimum. Il faut donc être certain que le lot détaché sera d’une surface suffisante.
  • Le cos restant sur la parcelle.
    Le cos à appliquer sur un terrain issue d’une division parcellaire datant de plus de 10 ans est déterminé par la surface dudit terrain, comme tout terrain ordinaire.
    Attention, si la division a moins de 10 ans, le PLU peut prévoir que le cos à appliquer soit le cos résiduel de la parcelle d’origine. (article L.123-1-11). Si aucun cos ne reste, la parcelle peut être indivisible.

NOTA BENE : Depuis la promulgation de la loi ALUR, le COS est supprimé dans quasiment tous les secteurs en France.

Vous avez des questions, des interrogations ? N’hésitez pas à nous les poser! Utilisez sans retenue le cadre ci-dessous, nous vous répondrons …

 

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je dépose une Déclaration Préalable valant lotissement

Les divisions parcellaires
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649 Réponses à vos questions
VERS

Bonjour Monsieur,
J’envisage d’acheter un terrain de 2450m² afin de le parcelliser, d’en garder une parcelle pour moi de 1200m² et de vendre la ou les deux autres car le prix initial du terrain entier est trop élevé pour moi et ne me permet pas de faire construire ma maison sans revente de parcelle.
En tant que particulier, avons nous le droit de faire cette démarche ou faut il être lotisseur ? est ce vraiment très compliqué et y a t’il des pièges à éviter.
Pensez-vous que ça soit très risqué sachant qu’il me faudrait un prêt relais étant propriétaire de ma maison actuelle ? Merci. Bonne journée.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Plusieurs cas se présentent à vous.
Selon ce que vous souhaitez faire, ce que vous pouvez ou pas financer et ce qu’impose la réglementation au regard du nombre de lots à créer.
Ainsi, pour éviter toute erreurs qui pourraient être pénalisante, une étude de faisabilité architecturale me semble la solution pour vous.

Le lotissement via un permis d’aménager s’impose sur plusieurs critères, réseaux, accès, voiries et autres.
La complexité réside dans la nécessité (suivant la configuration du terrain, de la topographie et des réseaux à créer ou pas) d’optimiser le projet pour que les dépenses soient limitées pour vous et ainsi tirer le bénéfice de cette potentielle revente.

Il existe toujours des risques, mais afin de limiter ceux-ci il est conseiller d’analyser toutes les solutions, solliciter les services d’instructions pour obtenir une réponse claire et écrite.
Si vous n’êtes pas habitué(e) à ce type de démarches, faites vous accompagner par un architecte, vous gagnerez en tranquillité.

Répondre
DESCAMPS

bonjour
peux t on diviser un terrain, y faire construire une maison, appartenant aux grands parents (le grand père), obtenir un numéro de cadastre sans passer par un notaire et ne pas demander l’accord de l’ensemble des futurs héritiers en sachant déjà que l’un deux est décédé (le grand père) depuis plusieurs années, ces grands parents ont eu 3 enfants (Dont deux décédés)
bien cordialement,

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Toutes les situations sont envisageables.
Une division de parcelle ou division foncière n’a pas besoin d’être actée par un notaire.
Une intervention d’un géomètre suffit à déposer une demande officielle auprès des services administratifs et fiscaux et le tour est joué.

En ce qui concerne les actes d’ordre privé, les services de l’administration ne s’en mêlent pas et c’est mieux ainsi, donc si le demandeur n’informe pas les autres personnes concernées, rien ne sera annoncé.
Quel est votre problématique ?

Répondre
PLORMEL

Bonjour,
mon voisin viens de faire l’acquisition de son bien suite à une vente aux enchères, une société x avait fait la demande de détachement d’une parcelle il y a 3 ans. Ne pouvant proroger cette demande de détachement, la société x à demandé a la mairie l’achèvement de ce détachement alors que la bien était saisi par la banque.
La mairie a autorisé ce détachement avant le vente aux enchères.
C’est une société y qui a acheté le bien et compte construire sur la parcelle détachée.
Y-a-t-il un recours envisageable auprès de la mairie pour annulation de l’achèvement des travaux ?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Pour quelle raison souhaitez vous l’annulation de cette division ?
La question est là.
A vous lire.

Répondre
PLORMEL

Pour enter la construction de 2 maisons avec vue donnant chez moi!

Répondre
Aurélie

Bonjour,
Mes parents possèdent un terrain où est construit leur maison RP, le terrain avait été divisé pour me donner une partie afin que je construise ma maison. (Donation chez notaire) (2 numéro de lots et servitudes ont été crééés lors de cette donation).
Aujourd’hui ils souhaitent refaire une nouvelle division parcellaire mais en 3. pour donner a mon frère sa part de terrain. Donc le premier terrain de départ serait rediviser en 3 parts égales et non plus en 2 comme actuellement.
Le terrain est constructible dans son intégralité.
Mon frère insiste pour faire une division parcellaire mais je ne comprends pas la finalité pouvez vous m’éclairer sur ce point.
Autre question quels avantages et inconvénients cela me procurerait de valider cette nouvelle division ?
Faut-il faire une déclaration à la mairie ? Cette dernière peut-elle s’y opposer ?
Le géomètre contacter pour cette division n’a pas abordé ce type de sujet avec mes parents.
Merci pour votre retour.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La division parcellaire permet d’octroyer des droits à chaque parcelle indépendamment des autres.
Ainsi (selon la configuration) les parcelles peuvent bénéficier d’une facilité accrue de construction ou pas.

Pour savoir que faire, il faut bien étudier les lieux et la configuration pour s’assurer que les réseaux et autres contraintes ne provoqueront pas un risque d’inconstructibilité.
Il est à proscrire si possibles les servitudes de tréfonds ou autres contraintes pénalisant la/les parcelle(s).

La mairie peut s’opposer à une division si elle considère celle-ci comme dangereuse, mais ne se prononcera pas sur de l’illogisme qui imposera ou provoquera une inconstructibilité partielle ou totale.
Le géomètre n’a pas nature à considérer toutes les informations, si vous ne lui demandez pas conseils ou n’allez pas vers un professionnel comme vous le faites, vous n’obtiendrez pas de réponses.

IL faut bien analyser les tenants et aboutissants de cette demande de votre frère pour affirmer ou infirmer cette requête.

Répondre
Patrick

Nous sommes moi et ma compagne en indivision et nous avons décidé de parcelliser notre propriété pour avoir notre part légale.
Nous avons obtenu la servitude de passage pour accéder à la partie qui sera détachée (acte chez le notaire signé) .
Nous avons obtenu par géomètre expert les nouveaux numéros des parcelles le bornage est fait tout est ok .
Combien de temps cela va prendre au notaire pour établir l’acte notarié puis signature stipulant que nous sommes chacun seul propriétaire de notre lot ?
Merci pour votre réponse;

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Le délai légal d’enregistrement est variable.
Pour connaître les délais seul le notaire pourra vous les fournir.
Vous pouvez le solliciter, il vous informera sur le processus qu’il a dû enclencher et faire en sorte que tout soit acté en bonne et due forme légalement.

Répondre
patricia

Bonjour,

Nous allons signer un promesse de vente d’une maison sur un terrain qui va être divisé, le vendeur nous a dit que ceci est en cours…

Pouvez-vous nous conseiller à quoi nous devons faire attention ? Car nous avons peur que cette division soit refusé, comment cela se passe pour nous pour la suite concernant la vente du bien, du dépôt de garantie ?

Dans l’attente de vous lire,

Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Premièrement, il vous faut vérifier avant de signer, même si cela est un peu complexe lors du rendez-vous, que tout soit bien rédigé en votre faveur et pas seulement pour le vendeur.
Il y a beaucoup de choses à vérifier, mais principalement, il faut vous assurer que tout est bien borné, acté et que les services fiscaux ont pris en compte cette division à la charge du vendeur.

Vous devez aussi vous assurer qu’aucune servitude de quelques nature existe ou est inscrite pour ne pas que vous soyez redevable et soyez simplement chez vous.

Pour pouvoir récupérer éventuellement votre dépôt de garantie, il vous faut faire inscrire des clauses suspensives.
En général, l’obtention du prêt en est une, mais vous pouvez en faire ajouter.

Comme une confirmation écrite des services fiscaux et administratifs qui confirme que le terrain est bien totalement indépendant et dont la division est actée.
Prenez le temps de lire et ne signez rien (vraiment ne signez rien) si vous avez un doute ou ne comprenez pas quelques chose.

Il est parfois préférable de reporter une signature plutôt que d’avoir des doutes ou vous retrouver dans une mauvaise situation.

Répondre
Patricia

Merci pour votre réponse rapide !
J’ai eu plus d’information concernant cette division parcellaire. Ils nous ont dit qu’étant donné que l’autre terrain ne va pas être constructible, la division parcellaire se fera sans aucun problème, sans déclaration préalable à la mairie et que personne ne peux s’y opposer, vous confirmez leur dire ?
Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Je ne puis aucunement confirmer quoi que ce soit concernant des dires qui ont été prononcés sans ma présence.
Je vous informe simplement qu’il faut toujours être vigilant et demander des preuves écrites. Seuls des documents pourront être utilisés devant une juridiction judiciaire ou autre.
« Les écrits restent, les paroles volent »

A vous de décider ce qu’il vous faut obtenir ou pas, mais ne croyez que ce que vous voyez et que l’on vous laisse en pièces justificatives.
C’est la base surtout lorsque des sommes importantes sont en jeux.

Répondre
Lopez

Bonjour, Monsieur l’Architecte
Il s’agit de la succession de papa.
Suite à une longue procédure judiciaire, très compliquée, après de nombreuses expertises, Il y a eu une première division, avec la concubine de notre père
(non mariée), qui a obtenu un legs particulier conséquent.

Nous sommes trois enfants. Pour ne pas retourner en justice, je tente d’obtenir, à l’amiable, le partage en trois d’un terrain que la justice nous laisse en indivision (2000m2, constructibles, dans le Gard).
Espérant que je cède ma part, mon frère s’y opposait.
Après plus de 11 ans, je reçois une proposition de partage, par e biais de son notaire : Il décide de garder en indivision, avec ma sœur ainée, les 2/3, du terrain, situé en amont, et, de me laisser, la parcelle du bas, qui est boisée.
Il s’agit d’un terrain en pente, la partie haute étant une ancienne décharge..

J’ai trouvé quelques articles à ce sujet, mais c’est trop technique.
Auriez vous la gentillesse de me dire, quelles sont, les contraintes, les précautions, et, les garanties, à prendre avant de donner mon accord,
Que pouvez me dire, à propos du PLU, du, COS, du Cub ? d’une étude sur la nature du sol, des eaux de ruissellement, d’un mur de soutènement ?

Je n’obtiens pas de réponse du notaire, quand à la nature de leur projet.
Je pense que mon frère, et, ma sœur, ont passé un accord avec le promoteur, qui, a deux reprises me demandait si je céderais ma part, pour la construction d’un lotissement sur la totalité du terrain, les 2000m2…
Pouvez vous me dire, la différence entre la vente à un promoteur, pour la construction d’un lotissement, et, la vente à un particulier ,

Je vous remercie par avance pour les conseils que vous pourrez m’apporter.
Cordialement.
LAC

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Je vous remercie de me solliciter ainsi, mais vos questions sont nombreuses et multiples.
Le PLU définit les régles de constructibilité du terrain via une zone, le COS n’existe plus si la commune est sous PLU.
Concernant un CUb, cela sert à concrétiser un projet succinct et le proposer aux services instructeurs pour qu’ils répondent par écrit sur les tenants et aboutissants de votre projet.
L’étude de sol elle sert à définir les contraintes de résistance du sol et éviter que l’ouvrage ne se dégrade suite à un mauvais positionnement en profondeur ou dimensionnement des fondations.
Concernant les eaux et le ruissellement, c’est en analysant les lieux que vous pourrez en déterminer quels sont les contraintes inhérentes à cela.
Un mur de soutènement sert à tenir les terres et doit être en relation avec le projet et la nature du sol (cf. étude de sol).

En ce qui concerne la différence entre un promoteur et un particulier, l’un est un professionnel de la construction cherchant à optimiser la rentabilité, le second recherche en général un lieu où il peut se sentir bien et tranquille.
Donc deux visions opposées, même si le particulier a bien évidemment un regard bien veillant sur sont portefeuille aussi.

Espérant avoir répondu clairement à votre questionnement.
SI cela n’est pas le cas, revenez ici même sur le blog pour compléter votre question.

Répondre
COSTE

Bonjour,

J’ai acheté une maison en 2010 à une agence immobilière.
Ma maison est une maison de ville avec une cour qui était à l’époque déjà clôturé aux soins de l’agence qui est propriétaire aussi du terrain à coté de ma cour sur lequel ils ont fait construire un lotissement.
Il y a quelques jours je viens de me rendre compte après avoir consulté le cadastre et mon acte notarié que je suis propriétaire la parcelle 1215 mais qu’une partie de ma cour est sur partie de la parcelle 1216 dont l’agence est propriétaire.
Le reste de la parcelle servant d’accès au lotissement et d’espace vert.
J’ai pris contact avec l’agence pour l’instant pas de réponse mais je souhaitais me renseigner en avant des démarches à entreprendre.
Par avance merci.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Qu’est-ce qui vous gêne ?
La cour est amputée d’une partie de sa surface est-cela ?

Répondre
COSTE

C’est exactement cela je ne suis pas propriétaire au niveau du cadastre de la totalité de ma cour.
J’ai eu une réponse entre temps l’agence qui m’a vendu la maison et construit le lotissement a revendu depuis le lotissement qui est géré par un syndic de copropriété je dois donc me débrouiller avec eux alors qu’ils ne sont pas la cause du problème initiale..
Le géomètre qui a suivi la construction du lotissement et donc la clôture du terrain a reconnu qu’il avait clôturé au plus logique mais qu’une division parcellaire aurait du être fait…
Maintenant que dois je faire? faire la division ? et qui en a la charge FINANCIERE?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La discussion avec les autres copropriétaires risque d’être compliquée.
Il faut savoir amener les choses et axer le discours vers une économie financière pour eux si vous récupérez la totalité de la cour.
Les autres copropriétaires doivent passer par cette cour pour accéder à leurs biens ou est-ce totalement détachable ?
Y a-t-il des réseaux enterrés ? car cela pourrait engendré des contraintes de servitudes de tréfonds.
La partie de la cour qui est à vous possède un numéro indépendant au cadastre, si cela est le cas, il faudrait voir avec le notaire qu’elles sont les possibilités juridiques de clarifier les choses.
Concernant la charge financière c’est en général la personne qui demande qui doit payer.

Répondre
Montrose

Mon père est sur le point de partager son terrain
Pour ses enfants, maintenant on aimerait savoir si le géomètre peut tracer sur le plan le partage avec la même superficie pour tout le monde, et faire valoir ce plan au notaire, sans l’implantation. Merci d’avance pour votre reponse

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Vous souhaitez savoir si un géomètre peut réaliser un projet de division sans que ces mêmes divisions ne soient bornées ?
Et utiliser ce document devant un notaire. Est-ce bien cela votre question ?

A vous lire,

Répondre
Montrose

Oui, c’est cela

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Je pense que tout est envisageable, mais il faudra donc que le notaire précise bien que ce document n’est qu’indicatif et que les éléments définitifs de divisions seront pris en compte dès lors que le bornage sera réalisé et acté auprès des services de l’état.

Répondre
BABA

Bonjour,
J’ai acheté une maison à usage d’habitation comprenant 5 logements.
Elle est implantée sur une parcelle et je suis également propriétaire du terrain attenant sur lequel se trouve les garages.
Ces deux parcelles sont desservies par deux accès différents.
Il se trouve que la parcelle contenant les garages étant suffisamment grande, je souhaiterai en diviser une partie pour la revendre aux voisins (je précise qu’ils ne souhaitent pas construire dessus).
J’ai déposé une déclaration préalable pour les travaux de la maison et des garages qui m’a été refusé car j’ai déjà édifié le mur de séparation avec les voisins.
Le maire prétends que le mur n’a pas un recul de 4m par rapport aux limites séparatives et me refuse ma DP. Il m’informe également que la division de parcelle ne sera pas acceptée car je n’aurai plus 50% d’espaces verts.
Or, il n’y avait déjà pas 50% d’espaces verts sur l’existant. De plus, il restera 50% d’espaces verts sur la parcelle contenant les garages mais pas celle contenant la maison.
Ont ils le droit de m’imposer 50% d’espaces verts sur l’ensemble des deux parcelles même si celles-ci sont bien distinctes ?
Avec mes remerciements

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Après lecture de votre descriptif de situation, il semblerait que la nature du refus réside dans la construction du mur de manière non conforme au PLU.
Tant que cette situation n’est pas réglée, il est fort probable que toutes demandes d’autorisations se verra refusée.
La loi en France est ainsi faite.
Concernant le Coefficient d’Emprise au Sol et Espaces verts, il faudrait étudier précisement le découpage et le PLU pour déterminer pourquoi cette réserve est faite.

Répondre
BABA

Bonjour,

Merci beaucoup pour votre retour.
En effet, le refus de la DP concerne le mur car ils sont tout à fait partant pour le reste des travaux.
Voici donc le motif du refus « « La distance (d) comptée horizontalement de tout point d’une construction ou installation au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d’altitude (h) entre ces deux points (d > h/2), sans pouvoir être inférieure à 4 m.»
Or, dans le PLU, il est stipulé que :
« Les constructions et installations sont admises entre 0 et 4 m de la limite séparative dans les cas suivants :
Constructions annexes non accolées au bâtiment principal, à usage de dépendances dont la hauteur maximum n’excède pas 3,5 m, et la longueur cumulée des façades ou des toitures bordant ou en vis-à-vis des propriétés privées voisines ne dépasse pas 12 m, sans qu’aucune façade ni toiture ne dépasse 8 m »
Peut-on faire valoir ce mur, considéré comme une construction par la mairie, comme construction non accolée au bâtiment, inférieure à 3.5m de haut et inférieure à 12m linéaire ?
Est-ce interdit de construire un mur sur son propre terrain ?

Sachant que la parcelle a détacher (environ 230m²) ne peut pas être constructible ni par moi ni par mon voisin en raison du pourcentage d’espaces verts, elle restera donc toujours perméable, il y a t’il une solution pour pouvoir quand même leur céder celle-ci ?

Dernièrement est-il possible de redéposer une DP uniquement sur la parcelle de la maison pour les travaux et une autre DP pour la parcelle contenant les garages et le terrain? si elles ont deux accès distincts pourquoi la mairie m’impose de les lier pour tout opération de rénovation ?

Je vous remercie par avance pour vos précieux conseils.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Première chose, les clôtures, murs et autres ouvrages sont soumis aux mêmes règles de reculs et calculs.
Donc non, il n’est pas possible de bâtir un mur chez soi sans se conformer au PLU. Un mur n’est pas une annexe.
La scission et la vente ne devrait pas poser de problèmes car la mairie ne peut s’opposer à celle-ci SAUF si la réglementation applicable précise cette situation.
En terme de droit, ce qu’y n’est pas interdit est autorisé de fait.

Si vraiment le dossier est bien ficelé en bonne et due forme, vos devriez obtenir ce que vous souhaitez.
Le litige du mur est un obstacle, il suffirait de trouver la résolution de ce point pour libérer la suite.

Répondre
BABA

Bonjour,

Merci pour vos rapides réponses qui sont très explicites et professionnelles.
En résumé:
1/ Je re-dépose une DP pour les travaux de la maison sur l’unique parcelle sur laquelle elle est bâtie ?
La mairie a t’elle le droit de me refuser mes travaux de rénovation si je ne fait pas mention du mur ?
2/ Je dépose ensuite une demande de division parcellaire pour vendre la parcelle, par quel document puis-je le faire en sachant qu’il n’y aura pas de constructions derrière ?
La mairie peut-elle me refuser ma division parcellaire à cause des espaces verts?
Si elle accepte celle-ci, mon mur devient un mur de clôture et devrait donc être accepté par la mairie.

Merci d’avance.

Pascal CAMLITI

Bonjour,
Ce qu’il vous faut faire c’est de régulariser le mur qui est bloquant.
La mairie a la droit de bloquer toutes démarches si un ouvrage litigieux existe.
Il n’y a pas de solutions et résolutions tant que vous ne résolvez pas ce problème.

Concernant la division, il est possible de réduire une parcelle (selon les règles du PLU pour la constructibilité, à vérifier donc).
En diminuant la surface de parcelle et supprimant le ratio d’espace verts, toutes évolution du bien risquera d’être gelée… c’est tout de même bloquant de manière importante.
Prenez bien le temps de réfléchir avant.

sylvain

bonjour,

je suis propriétaire d’un terrain de 1950m2 avec une façade de 20.50m en zone bâtiment de France.
je souhaiterais diviser ce terrain en deux lot:
-1 lot:
lot avant avec maison existante de 80m2 sur terrain d’une surface de 450m2 et d’une façade de 16.90m sur rue
-2 lot:
lot arrière terrain en drapeau façade de 3.60m sur rue,une allée prive de la rue jusqu’au derrière du lot 1,pour construire ma maison sur les 1500m2 restant(1200m2 constructible 300m2 en zone N)
Mes question sont les suivantes:
quel sont les possibilité d’avoir un refus sur ce type de projet?
La future construction sera a 35m de la rue et le PLU dit :

Les constructions neuves sur terrain nu doivent être implantées en totalité dans une bande comprise entre 5 et 30m comptés
depuis la limite avec la voie de desserte. La valeur de 30m pourra être dépassée si la surface du terrain est supérieure à
1500m²

mon terrain fait 1200 en constructible et le reste non donc compte t’il l’ensemble du terrain ?

je vais me servir d’un permis d’aménager pour faire cette demande je suis bien avec le bon document ?

merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Avant toutes choses, il serait préférable pour vous de déposer une demande de certificat d’urbanisme opérationnel, ainsi vous gagnerez du temps sur l’instruction.
L’administration étudiera votre projet et se prononcera sur les possibles lectures de distances et autres.
En lecture directe sans connaitre le lieu exact et les configurations de desserte, SI la parcelle est à plus de 30m et n’a pas la surface nécessaire de 1500m2 exigée, j’ai bien peur que vous n’ayez pas de bonnes nouvelles.
La constructibilité se calcul sur la parcelle concernée et une interprétation quant au rattachement des 300m2 dans la zone N me semble tendue.
C’est pour cela qu’il vous faudrait mieux déposer une demande de CUb pour que l’administration se positionne par écrit.

J’insiste un peu là dessus, mais si vous posez la question à un/une instructeur/rice il est possible qu’oralement il accepte, mais par la suite en commission d’urbanisme votre dossier soit rejeté.
Vous aurez alors perdu du temps et de l’argent.
Donc autant poser les bonnes questions officiellement via un CUb.

Répondre
Necer

Bonjour,

On vient de répondre négativement à un certificat d’urbanisme opérationnel que j’avais déposé.
Les faits sont les suivants. Un propriétaire est d’accord pour me louer un terrain nu afin que j’y construise une station de lavage auto.
Ce terrain est composé de deux parcelles cadastrées, d’une surface totale de 1000m2.
Pour respecter le PLU qui exige 20% d’éspaces verts, j’avais prévu 200m2 d’espaces verts.
Or, attenant à ce terrain, le propriétaire en possède un autre d’une surface de 1500 m2 ( sur lequel se trouve un gros bâtiment industriel ), quasiment dépourvu de tout espace vert.
Cet autre terrain est composé d’une seule parcelle, cadastrée.
Le motif du refus du maire est qu’il considère que j’aurais dû prévoir 20% d’espaces verts de 1000m2 + 1500m2, soit 500m2! Il me resterait donc seulement 500m2 pour construire ma station, ce qui est complètement infaisable.
Pourriez-vous m’éclairer?
Le maire a-t-il le droit de prendre en compte un terrain sur lequel mon projet ne porte pas du tout et avec lequel je n’ai rien à voir?
Merci beaucoup pour votre réponse.

Un lecteur.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La prise en considération de l’ensemble des deux parcelles doit certainement venir du fait qu’il ne doit y avoir qu’un seul est même accès au terrain global, est-ce le cas ?
Lors du dépôt de la demande de CUb avez-vous mentionné les deux parcelles ou une seule ?

Selon ce que vous répondrez, il se peut que vous ayez « mal » présenté la demande (c’est un métier l’architecture 😉 ) qui par effet domino à provoqué le refus.
Il est toujours préférable de passer par une étude de faisabilité architecturale pour entériné les choses avant.

Ensuite, si vous considérez que le maire ne respecte pas les règles, vous pouvez toujours déposer une requête auprès du préfet comme cela doit être indiqué sur le document que vous avez reçu.

Répondre
Necer

Bonjour,

Merci beaucoup pour votre réponse.
Si, chacun des deux terrains à sa propre entrée indépendante et cadastrée.
Lors du dépôt, la parcelle sur laquelle se trouve le bâtiment a été évoquée comme une simple voisine ( dans la vue d’ensemble ).
Avec ces nouveaux éléments, que pensez-vous de la situation?
Je n’hésiterai pas à faire valoir mon droit au recours. Avant cela, je voudrais être sur d’être dans mon droit.
Merci pour tous vos éclairages.

Necer

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il n’y a pas lieu de prendre en compte les deux parcelles SI chaque parcelle est indépendante.
La règle est la règle, il ne peut y avoir deux poids/deux mesures…. Si la demande porte sur une parcelle, l’administration doit répondre et instruire sur cette seule et unique parcelle.
Comme toujours, selon la représentation et la présentation des éléments, cela pourrait être sujet à interprétation.
Donc pour ne pas risquer d’avoir des interprétations, il faut se mettre à la place de l’instructeur pour tenter de clarifier les choses.

Répondre
Altunkulak

N est ce pas plutot un abus de pouvoir?

Répondre
Pascal CAMLITI

Il ne m’est pas possible de vous répondre, il ne tient qu’à vous de vous faire votre opinion et contacter les supérieurs à ces personnes si vous considérez que celles-ci abusent de leur mandat.

Répondre
Altunkulak

Je trouve surprenant cette situation
Depuis de nombreuse annee modification du plu vers une modification de zonage
De 2aum vers ud
Pour faire simple de reserve fonciere verd urbanisable
Plu modifier en ce sens expressement valide par enquete public puis CM.
Vous savez la suite comme precedament evoquez.
Presence des reseaux fait a mes frais depuis des annees
Concertation avec geometre puis depots dossier complet
Reponse en attente ??

Division terrain dans les regles de l art
Plu valide
Declaration prealable tacite
Absence de reponse a reclamation

Répondre
Altunkulak

Merci par avance pour votre clarte et professionalisme.
Effectivement le dialogue est tres important.dabors par respect et eu egard a votre attention.
Mon geometre dans le cadre de cette division parcellaire me dit delais un mois comme le stipule le recepice declaration prealable.
On est dans le cas TACITE
apres appel telephonique on lui aurais dit qu ils envisage une annulation du fait des reseaux…. sans trop explication explicite.
Le terrain est desservie par l ensemble des reseaux .
Etant moi meme un particulier jai fait appel aux service dun geometre urbaniste expert en la matiere .surpris lui meme de la reponse apportez par le service urbanisme.
Nous sommes restez perplexe .
Je me suit rapprochee du service urbanisme silence pour le moment ont attend suite a notres reclamations du certificat de non opposition.
Curieux de la situation je fais mes recherche personelles.je suit un administrez mais pas specialiste
C est vrais qu il difficile de tous cernez
Mais que faire dans ces situations
Voila pourquoi je suit obligees de chercher?la reponse de l administration.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
Très bien, donc il apparaîtrait que l’administration souhaite opposer un refus en liaison avec la « non présence » des réseaux.
Il eu été intéressant de déposer une demande de certificat d’urbanisme avant le dépôt de la demande, ainsi le service aurait répondu par écrit et n’aurait pu revenir en arrière.
Effectivement, il faut attendre le délai de transit de courrier et si un refus vous est opposé et que vous considérez celui-ci comme non fondé, vous pourrez vous tourner vers la préfecture.

Si l’administration persiste, il faudra alors que vous trouviez les contre arguments indiscutable pour imposer votre projet (si vous le souhaitez bien évidemment).

Répondre
Altunkulak

Proprietaire dun terrain 3250m2
Declaration prealable division parcellaire
En date du 13 10 17 aucune reponse urbanisme a ce jour 22 11 17
Jai exiger in certificat de non opposition
Par ecrits mails telephoniqie geometre rien.
Administration silence
Un droit tacite?
Que faire dans ce cas?
Attendre le refus administration alors que plu approuve suivant enquete publique puis CM PLU VALIDE

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Une toute première chose, serait-il possible que vous puissiez rédiger des phrases, cela serait plus lisible pour tout le monde et moi également.
Que dit votre géomètre ? Je ne saisi pas ?

La division foncière non soumise à un permis d’aménager est déposée auprès de la mairie via le formulaire CERFA 13702-05, sur lequel est stipulé les clauses suivantes :

Délais et voies de recours : La décision de non-opposition peut faire l’objet d’un recours gracieux ou d’un recours contentieux
dans un délai de deux mois à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain d’un panneau
décrivant le projet et visible de la voie publique (article R. 600-2 du code de l’urbanisme).
L’auteur du recours est tenu, à peine d’irrecevabilité, de notifier copie de celui-ci à l’auteur de la décision et au bénéficiaire de la
non-opposition (article R. 600-1 du code de l’urbanisme).

La décision de non-opposition est délivrée sous réserve du droit des tiers : Elle vérifie la conformité du projet aux règles et
servitudes d’urbanisme. Elle ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne
s’estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d’autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir
ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si la déclaration préalable respecte les règles d’urbanisme.

Si vous n’avez aucunes nouvelles demandez le certificat de non opposition par lettre recommandée avec accusé de réception.

Répondre
Rubbino

Bonjour, je suis impressionné par les réponses que vous donner et la simplicité de celles ci.
J’ai eu l’autorisation pour un permis valant division et je voudrais savoir si il faut construire tous les lots (4) ou si je peux construire chaque lot et le vendre au fur et à mesure.
Je suis allé chez un notaire et il me dit de prendre une société d’expert comptable car le projet équivaut à de la vente immobilière professionnelle.
En tant que particulier je ne peux construire et vendre chaque lot ? en prenant une dommage ouvrage bien sûr.
Pouvez vous me donner un conseil ?
ce terrain se trouve près de Colmar en Alsace et fait 30 ares. merci pour la réponse.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
Un Permis de Construire Valant Division Parcellaire est un cas particulier, car la division sera actée de manière définitive dès lors que tout sera bâti, c’est une des conditions du PCVD.
Donc il n’est pas envisageable à ma connaissance de vendre au fur et à mesure.
Il faudrait donc vendre sur plan, ce qui revient donc à basculer dans un cadre juridique de commercialisation avec tout ce que cela comporte comme impact juridique et financier.
Le point de départ que vous avez choisi n’a pas été le bon, si vous souhaitiez vendre lot par lot.
Peut-être n’aviez vous pas d’autres choix.

Je vous remercie pour votre commentaire sur mon implication et le fait que je présente les choses naturellement.
Pensez à LIKER, PARTAGER un max, cela nous aide à continuer ainsi 😉

Répondre
Rubbi

Merci pour la réponse, oui je n’avais pas le choix pour le permis VD sinon j’aurais du faire une aire de retournement. Mais je peux me mettre en SCCV (société civile de vente). Et vendre à l’avancement des travaux. J’ai RDV avec un notaire, pour qu’il me conseil. Merci bien !

Répondre
Eric Le Jacques

Bonjour,
Mes parents et ma soeur avec son mari ont fait l’achat d’un terrain de 6000m2 il y 20 ans.
Sur ce terrain a été construit deux maisons mais aucune division n’a été faites depuis.
Ma soeur et mon beau-frére ayant disparus leurs enfants aimerais vendre ce bien, maison et terrain de 3000m2, comment mes parents doivent ils procéder pour faire diviser cette parcelle et à moindre coût?
Le PLU de la commune leur permet cette division.
D’autre part d’après vous quels sont les frais de géomètre, si obligatoire, ainsi que ceux du notaire?
Merci de votre réponse
Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Une division se réalise au travers d’un bornage qu’un géomètre réalisera.
Toutes les personnes concernées doivent être d’accord et cela doit faire l’objet d’un écrit officiel selon la nature de la transmission du bien.
Si vos parents sont seuls propriétaires sans autres règles à appliquer, ils peuvent engager les démarches en leur nom.
Concernant la rémunération des différents intervenants, cela est lié au secteur et aux personnes, je ne puis donc pas vous communiquer quoi que ce soit sur les frais.
Le géomètre est obligatoire et selon ce qui a été écrit en amont chez le notaire concernant la propriété du bien, il est possible qu’il faille acter cette division et propriété chez votre notaire.

Chaque cas est particulier, il faudrait étudier les documents pour plus de précisions.
Lisez les actes et vérifiez qui est propriétaire de quoi, cela vous fournira la démarche à suivre.

Espérant avoir été clair dans mes explications.

Répondre
Eric Le Jacques

Bonjour, un grand merci pour votre réponse.
Je viens donc d’adresser une demande d’un projet d’acte auprès d’un notaire local.
Cordialement.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Très bien ravi de vous avoir aidé, c’est toujours avec plaisir que je réponds aux questions.
Pensez à LIKER, PARTAGER afin que je puisse continuer ainsi.

Répondre
CAMBUS

Bonjour,
Je suis propriétaire de 3 parcelles qui sont en continuités en Ariège, une de 2072 m2, la seconde de 4490 m2 et la troisième de 4965 m2.
Je vais demander le CU opérationnel sur ces trois parcelles pour ensuite projeter de les vendre.
Ma question est : vaut il mieux les vendre séparément en ayant fait faire le bornage des deux plus grandes ou bien les vendre dans l’état actuel comme lotissement à construire.
Est il aussi plus judicieux de les viabilisées avant de trouver un acquéreur ?
Habitant loin à qui je peux confier cette mission de vente de terrain ?

Je vous remercie beaucoup pour votre réponse.

Bien cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
Toutes les solutions sont envisageables, seule la dépense ou votre volonté d’investissement vous permettra de décider.
Selon l’une ou l’autre des solutions les délais varient aussi.
Un CUb est une bonne solution pour démontrer que votre bien est constructible et dans quelles conditions.
Concernant le bornage (contradictoire) cela est réellement préférable afin que l’acquéreur soit rassuré et puisse visualiser in situ les limites (non discutables) des parcelles concernées par la vente.
C’est aussi une source d’économie pour l’acquéreur et un levier psychologique indéniable à mettre en avant.

Concernant la viabilisation, c’est aussi un cran supplémentaire permettant de présenter un bien constructible, mais il vous faut cependant bien définir le projet en amont et cela pourrait limiter les options pour l’acquéreur.

Pour l’aspect vente, une agence immobilière locale est la meilleure solution, mais concernant le CUb, il est préférable de missionner un architecte local avant de présenter quoi que ce soit à une agence immobilière.
Pour définir le prix de vente, contacter votre notaire afin qu’il vous précise les prix pratiqués dans le secteur afin que vous sachiez où aller d’un point de vue financier.

Voilà, j’espère avoir pu vous éclairer.

Répondre
Lemoine

Bonjour,

J’ai acheté en 1982 un terrain de 3000m2 de 120m de long et entièrement constructible.

– 1983 ma maison y est construite en premier rideau.
– 1984 un permis de construire obligé et accordé par la mairie pour un grand abri de jardin

– 2014 nouveau plu et déclassement de la moitié de mon terrain en zone agricole. Disparition de notre construction au plan cadastral.

– courrier AR adressé à M. Le Maire concernant le déclassement du zonage et la disparition de notre contruction en fond du jardin.

– Réponse de M. Le Maire : pas vu la construction lors de la visite de l’enquêteur et si erreur elle sera rectifiée en 2025 à la révision du PLU.

– 2017 rdv avec le maire et responsable de l’urbanisme  pour division parcellaire afin de vendre pour construire en second rideau. Je leurs fourni le permis de construire accordé en 1984. Malgré la copie du permis,  refus du responsable car le terrain est maintenant en zone agricole (gêne de M. Le Maire ).

– octobre 2017 dépôt à la mairie d’un CU opérationnel afin de demander une division parcellaire avec accès voie privé ( création chemin côté de ma maison sur mon terrain) pour une future construction.

J’ai un permis de construire en fond de  parcelle sur un terrain qui à l’époque était entièrement constructible,
comme son nom l’indique, rien ne peut être bâti sur un terrain inconstructible. En réalité, à défaut d’une définition claire – un terrain est inconstructible par défaut.
 Une Contruction et terrain inconstructible sont a priori antinomiques.

Ma question est : comment Le Maire pourrait refuser une division et une construction en second rideau alors qu’il y a une  construction avec permis de construire depuis 1984 ? Est-ce qu’il doit rectifier rapidement l’erreur de zonage ?

Je vous remercie pour votre réponse.

Bien cordialement ‘

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

La réponse ne peut être claire car le cas est particulier (comme toujours au demeurant).
Lors du changement de PLU, la population est normalement informée et/ou elle doit se tenir au courant pour faire valoir ces droits et éviter de découvrir un « déclassement » de zone pour une zone inconstructible.
Le découpage des zones se réalise selon un processus précis et des échanges avec le commissaire enquêteur.
Si aucune remarque ou recours dans le délai légal n’a été fait, il y a peu de chance que les choses évoluent.
La souci du déclassement avec une maison existante est complexe, il serait souhaitable pour vous de solliciter des instances supérieures au maire (préfecture) pour tenter de trouver une réponse légale à ce couac.

Le maire n’a plus trop la main mise dès que tout est verrouillé.
Espérant avoir éclairé votre demande

Répondre
LEROUEIL

Bonjour,

D’abord merci pour tout ce que vous faites…

J’ai une question concernant ma récente acquisition d’une parcelle.
Celle ci comprend également un chemin d’accès en pleine propriété à 50%.
J’ai prévu à moyen terme de diviser ma parcelle.
Tout est prévu, passage de 3,50m pour maison de derrière, de toutes façons le projet de construction global (sans division) établi sur PC a ete validé par la mairie.
Ma question concerne la futur division par rapport aux normes et surtout au chemin d’accès.

Merci d’avance.
Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Je vous remercie pour votre sollicitation et vos encouragement.
Par contre, je ne vois pas de question, que souhaitez-vous savoir ?
A vous lire,

Répondre
LEROUEIL

Bonjour M CAMLITI,
Ma question porte sur la division avec l’éventuelle contrainte du chemin d’accès en pleine propriété à 50%.
Et aussi mon accès de 3m50 pour la maison du fond.
Merci d’avance bonne journee

Répondre
Pascal CAMLITI

Bon, je vais tenter de comprendre, votre question.
Vous souhaitez savoir quels sont vos droits vis à vis de ce chemin d’accès en servitude à 50%, est-ce cela ?

Répondre
leroueil

oui c’est exactement cela. c’est vrai qu’il n’est pas toujours aisé de retranscrire nos pensées…
et la possible division avec le passage de 3m50.
merci

Pascal CAMLITI

L’exercice n’est pas toujours évident, je vous l’accorde, surtout à travers des échanges sur Internet.
Donc, lorsque vous disposez d’une servitude de passage et de tréfonds, il nécessaire et indispensable de faire notifier clairement cela sur un acte notarié afin que toutes les règles, distances et usages en soient limpides.

Je veux dire par là, qu’il faut que tout soit couché sur le papier pour le(s) propriétaire(s) actuel(s) et futur(s). Ainsi, l’usage, de qui peut faire quoi et comment, en sera indiscutable.
Par la même, si les actes prévoient les différentes possibilités, cela s’imposera et aucune discussion ne pourra entacher un usage par l’un des bénéficiaires.

Ai-je été clair, car parfois cela me parait logique et simple pour moi qui utilise ces éléments, mais pas pour tout le monde 😉

LEROUEIL

Donc il faut que je me rapproche de mon notaire si je comprends bien

Pascal CAMLITI

Bonjour,
Effectivement c’est bien vers lui que vous devez vous tourner.
Sachez lire et relire le projet avant signature.
Demandez à votre notaire le projet en amont afin d’avoir toutes les cartes en mains et éventuellement faire corriger certaines petites choses le cas échéant.
Les écrits sont pour vous. Le Notaire ne fait que retranscrire légalement vos attentes.

Il est parfois nécessaire de leurs demander des réajustements, si la lecture n’est pas claire.

MARTIN

Une SCI a fait trois lots dans une parcelle et le tout a été déclaré en mairie en bonne et due forme.
Pour les lots A et C, ils ont un certificat d’urbanisme valable encore 6 mois.
Le PLU de la ville a changé le 15 août.

J’achète ces lots A et C : * je signe chez le notaire mercredi 10 octobre
*et je dépose un permis de construire le 15 octobre et je veux bénéficier de l’ancien PLU qui met plus favorable.

Au moment de la vente, quelles formalités remplir en relation avec le vendeur pour bénéficier de l’ancien PLU ?
Le vendeur doit-il me rétrocéder son certificat d’urbanisme, doit-il me le transférer
doit-il m’autoriser à en utiliser les droits et en particulier à bénéficier de l’ancien PLU pendant quelques mois.
Comment articuler la chose pour que je bénéficie de l’ancien PLU
Merci. Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
Le certificat d’urbanisme est lié exclusivement au terrain et non à la personne, c’est ce qui a été jugé et a par conséquent créé une jurisprudence en la matière.
Cependant pour plus de tranquillité, faites notifier dans l’acte notarié que le certificat d’urbanisme délivré en date du… par la mairie de… sera fourni avec le compromis à vous acheteur.
Ainsi si l’instructeur ce montre un peu tatillon, vous pourrez lui présenter cette pièce ainsi la jurisprudence du CAA. Lyon, 15 octobre 2013, Cne de Saint-Cergues, req. n°13LY01052.

J’espère avoir pu vous éclairé et rassuré.

Répondre
Régis

La commune de Saint-Cergues a été débouté devant les 3 juridictions administratives.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2025

Tribunal Administratif de Grenoble, , 28 février 2013, n° 1106179
(introuvable)

Cour Administrative d’Appel de Lyon, 1ère chambre – formation à 3, 15 octobre 2013, n° 13LY01052
https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriAdmin.do?idTexte=CETATEXT000028107746

La commune de Saint-Cergues demande à la cour :
1°) d’annuler le jugement du tribunal administratif de Grenoble n° 1106179 du 28 février 2013 qui, à la demande de la société civile immobilière (SCI) Saint-Cergues Les Hutins, a annulé l’arrêté, en date du 3 octobre 2011, par lequel son maire a refusé de délivrer à cette société un permis de construire ;
2°) de rejeter la demande présentée au tribunal administratif de Grenoble par la SCI Saint-Cergues Les Hutins.

Article 2 : La requête de la commune de Saint-Cergues est rejetée.

Conseil d’État, 1ère / 6ème SSR, 15 décembre 2015, n° 374026
https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriAdmin.do?idTexte=CETATEXT000031640699

Par un pourvoi sommaire, un mémoire complémentaire et un nouveau mémoire, enregistrés les 16 décembre 2013, 12 mars 2014 et 23 décembre 2014 au secrétariat du contentieux du Conseil d’État, la commune de Saint-Cergues demande au Conseil d’État :
1°) d’annuler cet arrêt ;
2°) réglant l’affaire au fond, de faire droit à son appel.

Article 1er : Le pourvoi de la commune de Saint-Cergues est rejeté.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Régis,

Merci pour ces précisions… je n’avais pas tout mis pour ne pas surcharger les commentaires, mais certainement que cela sera utile à Martin au cas ou.

Bonne journée

Répondre
Yoana Lafitte

Bonjour,
Nous allons faire l’acquisition a deux couples d’un terrain de 3000m². Ce terrain sera divisé en 3 parcelles. 1 par chaque acquéreur et une parcelle en indivision qui sera le chemin d’accès. Dans ce projet nous serons lotisseurs acquéreurs, et nous créerons un lotissement à 2 maisons.
Ma question est la suivante pouvons nous tenir compte à moitie de la surface du terrain en indivision pour le calcul de l’emprise au sol?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Afin de ne pas commettre d’impair, dans ma réponse, parlez-vous bien de la parcelle de circulation dont vous souhaiteriez bénéficier du CES correspondant ?
A vous lire,

Répondre
Yoana

Oui tout à fait, cette parcelle commune sera une voie d’accès uniquement pour nos deux terrains. Comme nous sommes en zone UHD l’emprise au sol est limitée et nous voudrions si c’est possible nous servir de cette parcelle pour le calcul des CES des deux terrains.
Merci de l’attention que vous portez à ma question.
Cordialement.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Si vous devez créer le lotissement, il vous faut bien déterminer qualifier la partie de circulation comme un droit de passage et non une voie individuelle.
Cela permettra de conserver le bénéfice de l’emprise au sol.
Soyez donc bien vigilant(e) lors de la création de votre projet.

Répondre
Yoana.

La demande de permis d’aménagé a été déposé en mairie il y a une dizaine de jours. Sur le projet est noté : « Les lots seront desservis par une voie d’accès en impasse à réaliser par les aménageurs.
Une petite placette au bout de l’impasse permettra le retournement des véhicules. » Es ce bon? Si jamais ce n’est pas le cas, le projet peut-il être modifié ou es ce trop tard?
Merci.

Pascal CAMLITI

Bonjour,
Les modifications sont toujours complexes à faire surtout lors de ce type de projets.
Il faudrait voir plus précisément comment cela est réalisé graphiquement et étudier le dossier pour être à 100% sûr.
La notification des espaces et aires, divisions ou autres est à préciser très spécifiquement si vous souhaitez que ces surfaces fassent parties des lots (avec des servitudes actées chez le notaires) sans quoi, c’est une parcelle individuelle s’appliquant en soustraction des parcelles de départ.

Il eut été intéressant de missionner un architecte à la base pour concevoir l’optimisation du projet, ainsi vous auriez eu un bénéfice de surface et de CES.
Consultez les services instructeurs pour voir quelles sont les solutions envisageable pour corriger le tir au cas ou.
Tentez d’obtenir des écrits, car selon le cas, ils ne vous donneront que des conseils oraux et pourront se rétracter si cela leur est plus agréable.

Yoana.

A vrai dire nous avons un géomètre, un notaire et un archi sur ce projet mais personne n’a su nous répondre. Je vais les relancer avec vos informations.
Je vous remercie d’avoir pris le temps de nous éclairer.

Pascal CAMLITI

Bonsoir,
Je suis surpris… il y a dû avoir un oublie ou peut-être avez vous mal saisi ce qui vous a été dit.
Questionnez les c’est la meilleure chose à faire effectivement.

tartary

nos voisins ont divisée une parcelle en deux et leur fils a construit sur la première;sa villa , sur la deuxième partie du terrain ils envisagent de construire plus tard.
ils n’ont pas fait de lotissement et la deuxième partie est désormais enclavée.
la parcelle initiale avait un droit de passage sur notre chemin, auraient ils dû réclamer un droit de passage sour la deuxième parcelle et devaient il créer un lotissement ?
en cas de fraude de leur paret quels sont nos recours ?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
Un terrain enclavé n’est normalement pas constructible. Toutes demandes de permis serait refusée par les services instructeurs (si ils sont un peu vigilant).
Ensuite concernant le droit de passage, il vous faut vérifier quels sont les termes légaux définissant les règles d’usage de ce droit.
Peut-être est-il autorisé au travers de l’acte notarié vous liant de raccorder un second terrain ?
Peut-être ont-ils déclarés une simple division de parcelle sans définir si il sera bâtit par le dépôt de la Déclaration Préalable ?

Il vous faut éclaircir ces points avant de penser à un recours.
Récupérer les documents auprès du service concerné et analysez ceux-ci pour en tirer des conclusions.
Analysez également vos actes notariés pour savoir si ils ont ou non le droit d’utiliser ce droit pour un second terrain.

Espérant vous avoir éclairé sur les points décrits.

Répondre
BUREAU

Bonjour
Je suis propriétaire d un terrain de 6600 m2
Je voulais le partager en 3 parts une pour moi et les 2 autres pour mes 2 filles
On a déposé par l intermédiaire d un géomètre une demande urbanisme, le maire nous a convoqué en nous disant qu il fallait changer la formulation de la demande qui etait : le projet consiste à diviser une unité foncière
afin de créer 3 terrains à bâtir pour construire une maison à usage d habitation sur chaque terrain créé , dans le respect du PLU.
Il souhaite que l on note DES maisons et non pas une maison sur chaque terrain
Aujourd hui compte tenu de la grandeur des parcelles on nous dit que la seule solution est de faire un lotissement
Avec 12 maisons dessus dont 3 logements sociaux
(Une parcelle de 1000 m2 pour une fille,une parcelle 2 fois 500 m2 pour l autre, et moi 450 m2 seraient détachées du lotissement)
Superficies imposées maxi,1000 m2
C est La douche froide !( densification de la population,)

Y a t il une solution pour éviter le lotissement ?
Merci par avance

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
C’est étrange, qu’il vous ai été conseillé de faire cela… Qui a déposé la demande complète, le géomètre ?
Ne vous a-t-il pas conseillé de faire ce que vous souhaitiez ?
Je suis surpris de ce que vous décrivez.
Il faudrait analyser les documents pour définir quelles solutions s’offrent à vous.
Vous êtes pleinement propriétaire et devez être conseillée au mieux. Un architecte aurait été une bonne solution.
Missionnez un architecte pour analyser les documents et voir comment vous sortir de ce mauvais pas dans lequel vous avez été mise.

Répondre
Emeline BURY

Bonjour,

J’habite une maison mitoyenne. Nos jardins sont donc contigus. Mes voisins souhaitent me vendre une partie de leur terrain (le fond, qui comprend la piscine) et je souhaite l’acheter pour agrandir mon jardin (aucun projet de construction et il n’y en aura JAMAIS). Je lis tout et son contraire sur les autorisations nécessaires, notaire, géomètre et mairie ne me disent pas la même chose… Quelle est la bonne démarche (la plus simple et la plus rapide, les voisins sont très pressés de vendre)?

Merci beaucoup pour votre aide et votre site!
Emeline

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Effectivement, cela parait un peu confus pour beaucoup de personnes.
La démarche la plus rapide, simple et efficace est :
– La réalisation d’un bornage par un géomètre,
– Définition d’un document d’arpentage par le géomètre + dépôt officiel pour création d’une nouvelle parcelle,
– Acte d’achat chez notaire de la dite parcelle détachée.

Il n’y a rien de plus à faire.
Géomètre + Notaire, rien d’autre ainsi vous serez propriétaire d’une nouvelle parcelle avec les droits s’y afférent.

Je vous remercie à mon tour de vous lire et si vous souhaitez d’autres éclaircissements, vous pouvez revenir sur Architecte-PACA.com 😉
Likez, Partagez un max (quelques clics, nous aident à continuer ainsi) merci d’avance.

Répondre
CHRIS

Bonjour,

Je me permets de solliciter votre aide car je suis actuellement en train de faire construire une maison de type R+1 suite à une division parcellaire de 3 lots. Il s’avère que le mur nord de ma maison n’est pas à 4m de la limite séparative mais à 3,90m. J’ai informé mon constructeur suite à l’intervention d’un géomètre expert que j’ai mandaté pour contrôler l’implantation. Ce dernier m’a répondu qu’étant donné que le lot acquis etait issue d’une Division parcellaire, alors la limite nord avec mon voisin (qui fait l’objet d’une DP et de la rénovation d’un bâtiment transformé en logement) n’etait pas appréciée comme une véritable limite et que seul compte l’article 8.1 qui indique  » La distance en tout point d’une construction par rapport à une autre construction non accolée est au moins égale à 4 m sans pouvoir être inférieure : à la moitié de la hauteur de la construction la plus haute au même point. » L’article 7.1 du PLU zone UR indique « le retrait des constructions par rapport aux limites séparatives doit être au moins égal en tout point à la moitié de la hauteur totale de la façade de la construction projetée en ce point minorée de 4m dans les autres cas, sans pouvoir être inférieur à 4m ».
La distance entre les deux habitations issues de la même division parcellaire indique une distance supérieure à 8m.
J’ai informé l’urbanisme mais ils m’ont répondu :

« Le permis de construire ne gère pas les histoire de mur brut ou enduit. Votre bâtiment doit se trouver à 4 m EN TOUT POINT des limites périmétriques de la division accordée, mais aussi à 4 m EN TOUT POINT de toute construction voisine (celle du lot derrière vous notamment). Si ce critère n’est pas respecté, votre projet ne sera pas régularisable ».

Vous remerciant pour votre aide,

Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Je pense que vous avez la réponse claire et nette des services de l’urbanisme. Il vous faut donc signifier clairement à votre constructeur par LRAR du constat que vous avez fait et lui demander de ce conformer aux règles d’urbanisme.
Il n’y a pas d’appréciations possible ou d’interprétations.
Faites en sorte que tout soit traçable et écrit pour vous protéger.

Le constructeur va tenter de faire « passer la pilule » en menaçant ou esquivant les choses. Soyez ferme, car premièrement vous serez au final le seul responsable légal en cas de litige avec un voisin et si il faut intervenir, c’est toujours le plus tôt possible.

Vous pouvez revenir ici même nous présenter la suite de votre situation afin que d’autres internautes puissent bénéficier de votre expérience et évite les mêmes écueils. C’est pour cela que j’ai créé Architecte-PACA.com le BLOG.

Répondre
CHRIS

Merci pour votre retour. J’ai fait intervenir un géomètre expert pour constater l’implantation de la maison. J’ai tout envoyé en LRAR au constructeur, au garant et à la DO. J’ai du prendre un avocat en parallèle qui a commencé à envoyer des courriers, mais le constructeur nie et considère que la limite nord de mon terrain n’est pas une véritable limite séparative. Nous attendons le retour de congés du constructeur pour avancer. La maison est au satde de l’achèvement du hors d’eau. Le constructeur propose de me faire signer un PC modificatif, chose que je ne souhaite pas. Est ce qu’un rachat d’une bande de 10cm chez mon voisin est envisageable pour régulariser la situation, sachant qu’il serait ok ? Si oui savez vous les étapes à suivre, je sais qu’il faut un nouvelle intervention du geometre + frais de notaire à minima, mais est ce que cela a une incidence sur le PC actuel ?

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,

Toutes les solutions sont bonnes à prendre et surtout, il vous faut procéder par ordre.
Le constructeur à un devoir de résultat, même si vous trouvez des solutions c’est à lui d’en assurer les conséquences.

Concernant la porte de sortie (si je puis me permettre) effectivement ce serait très confortable pour vous. La démarche serait de signifier à la mairie cette situation et la solution proposée pour qu’elle entérine, en amont au moins, avant que vous vous engagiez plus en avant.

Donc, vous avez fait les choses comme il fallait, prenez le temps à présent de revoir la mairie et les services concernés (si ils ne sont pas seuls décisionnaire DDT par exemple) avant d’acheter quoi que ce soit.

Pour finir, demandez également à la mairie si il vous faudra déposer une demande de permis de construire modificatif (ce qui est fortement possible) afin qu’il soit acté les numéros de parcelles correspondantes.

Répondre
CHRIS

Merci pour votre retour, si je dois aller vers un éventuel rachat d’une bande de 10 cm cela se fera à la charge du constructeur qui engagera sa responsabilité et qui me la cédera gratuitement. Je dois voir en septembre le service de l’urbanisme pour reposer le problème de distance de la limite et voir une solution de sortie ainsi que les démarches éventuelles vers cette solution de sortie. Le seul problème est qu’aujourd’hui le constructeur nie les faits et invoque l’article 8 du PLU sachant que je ne suis pas propriétaire de la parcelle avant division. Mon avocat et moi même attendons un retour du constructeur. Signer un PC modificatif avec une distance ne respectant pas celle du PLU me mettrai t elle en défaut vis a vis du garant et des tiers ?

Pascal CAMLITI

Bonsoir,
Je ne suis pas certain que la démarche soit la bonne, car donner l’opportunité au constructeur d’être propriétaire de cette bande de terrain avant de vous la céder, vous mets dans une mauvaise position.
Demandez plutôt à votre avocat de rédiger un protocole vous permettant d’obtenir la totalité de la somme à engager pour devenir propriétaire de cette bande nécessaire.

Rappelez-vous que c’est lui le fautif, n’ayant pas pris les précautions nécessaires et éléments en compte pour être sûr de ne pas vous mettre dans une mauvaise situation. La mauvaise foi en terme de litige et légion surtout quant la personne en face peut clore sa société sans sourciller.
C’est hélas régulier (comme d’autres personnes ici même ont pu le raconter), vous n’êtes pas le premier et le dernier à tomber dans le panneau du « il est tout beau mon CCMI, faites nous de beaux chèques, vous êtes assuré… »

Demandez l’avis clair de votre avocat, mais ne signez rien sans son accord préalable pour être certain que d’un point de vue juridique vous soyez protégé. Le constructeur joue sur tous les tableaux.
Vérifiez également qu’il soit bien assuré passé le mois de septembre, certains filous utilisent les vacances d’été pour mettre les voiles.

Concernant les distances ou autre, vous n’êtes pas responsable, le constructeur avait l’obligation légale de faire confirmer les éléments d’implantation de l’ouvrage. Cela est impératif !

Est-ce plus limpide pour vous à présent ?

valérie

Bonjour;
Il y a un an, j’ai acheté le lot A d’une propriété divisée en 2 lots avec un permis valant division. Le permis est toujours en cours puisque les travaux ne sont pas finis. Nous (propriétaires des lots A et B) souhaitons déposer un permis modificatif pour ajouter des extensions. Ces extensions modifient l’emprise au sol des deux lots. Savez-vous si le calcul de l’emprise au sol se ferait pour chaque lot distinctement ou si elle sera prise en compte sur la globalité des deux lots, sachant que le permis valant division est toujours en cours (les travaux ont commencé mais ne sont pas finis, par contre la division est enregistrée au cadastre).
Lors du dépôt du PC d’origine, on nous a dit que le calcul se fait sur la totalité du terrain et que les deux lots n’étaient pas pris en compte de manière distinctes pour les calculs. Par contre, il se peut qu’à partir du moment où les travaux ont commencé, la division soit considérée comme effective.
Confirmez-vous cette lecture? et surtout le fait que dans un permis valant division, la division devenait effective dès le moment où les travaux ont débuté (dès le dépôt de la déclaration d’ouverture du chantier)?
Merci d’avance pour votre réponse.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La réalisation d’un permis de construire valant division parcellaire est une situation particulière, qui octroie des droits de parcelles divisées dès que les travaux sont achevés et conformes.
Un permis de construire modificatif se fera sur la base initiale, soit la totalité de la parcelle avant division.

L’acte marquant la division sera l’achèvement total accompagnée de la conformité non contestée.

Répondre
TR

Bonjour,

Je possède un terrain en zone agricole de 6050m2. Je souhaiterai savoir s’il était possible de le diviser, dans le but d’en conserver une partie pour moi (quasiment la moitié, pour loisirs perso) et de découper en 6 autres parcelles le restant afin de les vendre (à destination de petits terrains de loisirs/jardin). Si oui, comment puis-je procéder et quelles sont les différentes étapes à respecter ? Merci beaucoup d’avance !!

Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Je vous conseillerai d’obtenir un plan de géomètre comportant :
1. La topographie complète,
2. Les limites bornées.

Ensuite avec ce plan précis de l’état des lieux, missionnez un architecte pour qu’il étudie avec vous les solutions qui seraient les meilleures en termes d’optimisation d’aménagement et de découpage.
Les permis d’aménager de plus de 2500 m2 doivent à présent être réalisé par un architecte, vous obtiendrez un projet optimisé répondant à vos attentes et contraintes terrain.
Ceci vous permettra dans le cadre d’une revente ultérieure de bénéficier d’un projet commercialisable aisément.

Répondre
OREM

Bonjour
J’ai un terrain constructible de 5000m2 et je veux le diviser en plusieurs lots pour les revendre ensuite. Chaque lot pourra avoir son accès individuel. Je ne veux pas les viabiliser pour la vente. Quelle est la procédure à suivre ? Juste un déclaration préalable pour la division ?
Si je fais plus de deux lots je ne veux pas être obligé de faire des voiries des espaces communs etc… je n’ai pas d’argent pour lotir. Est ce que si chaque terrain peut avoir son accès individuel ça me dispense de faire cela. Je veux juste vendre des parcelles individuelles les unes à côté des autres.
Merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Dans votre cas et ne connaissant pas les contraintes liées à la proximité et qualification des voiries de desserte de votre bien, il serait souhaitable que vous déposiez une de demande de certificat d’urbanisme opérationnel à la mairie, ceci afin qu’elle étudie votre projet et vous réponde par écrit.
Si le résultat est positif, vous pourrez alors engager les dépenses de divisions avec toutes les demandes s’y afférentes.

Répondre
benar

Bonjour
Dans un lotissement conformément au permis de construire le lotisseur a réalisé une division parcellaire par un Géomètre expert pour vendre les maisons qu’il à construit .Je suis propriétaire d’une place de stationnement qui figure sur le plan arpentage avec les dimensions lot cadastré et N° de section mais pas borné de quelle manière puis je faire valoir mes droits sur ma parcelle car les dimensions sur le terrain ne sont pas conforme au plan ,puis je faire réaliser par un géomètre expert un bornage équivalant au plan arpentage de ma propre initiative à mes frais pour faire valoir mes droits sur le terrain et retracer ma place conformément au plan Merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Dans un lotissement des règles et droits s’appliquent à tous les colotis. Il vous faut lire les documents en questions pour savoir ce que vous pouvez et ne pouvez pas faire.
Ensuite, rien de nous empêche de faire venir un géomètre pour qu’il réalise un relevé qui vous permettra de faire constater l’état de fait dont vous faite état.
Le bornage est une autre chose, car celui-ci a un impact juridique fort lié à des taxations et partages de surfaces entre propriétaires.
Il vous faudra alors sur la base du plan de géomètre démontrant l’erreur, demander la correction au lotisseur.
Si il n’accepte pas ou fait traîner les choses, la démarche judiciaire sera alors la seule voie à prendre pour vous faire entendre.

Répondre
Virginie

Bonjour,
Nous avons signé un compromis pour l’achat d’une maison sur un terrain de 2600.
La surface initiale du terrain est de 3600, il y a donc une division parcellaire en cours détachant une parcelle de 1000 (que nous n’achetons donc pas).
La demande préalable a été faite auprès de la mairie, un affichage de 2 mois sur la parcelle est en cours pour les tiers.
Notre notaire nous annonce qu’il va falloir attendre encore un mois à la suite de cet affichage au cas ou le mairie se rétracte. Confirmez vous ce délais supplémentaire d’un mois d’attente?
Je vous remercie pour votre réponse.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Le notaire fait état du délai lié au contrôle de légalité qui pourrait être engagé par le préfet.
Il vous faut donc vous y plier pour plus de sérénité.
Le délai octroyé au préfet est de 2 mois.

Répondre
Alain Tamavond

Bonjour,

J’ai un terrain de 550m2 (avec un cos de 194m2) je pense faire 2 maisons.

Je souhaite céder la moitié de ce bien à une sci.

Mes questions sont les suivantes :

Dois-je demander un permis de construire en indivision ? dans ce cas quels sont mes obligations envers les impôts.

Dois-je construire et vendre a la sci après ? comment puis-je.

Dois-je lotir avant et vendre un lot a la sci ?

Merci de votre retour.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Cela dépend de nombreux facteurs et votre situation personnelle.
Premièrement l’acte de lotir intervient si vous avez des parties communes et un accès commun sur une voie publique, sinon cela est une simple division.
Concernant le volet fiscal, il vous faut définir quelle solution est la meilleure pour vous, sachant que le montage d’une SCI permet de gérer les choses avant et optimiser les démarches.
Si la SCI gère et vends, elle devrait payer moins d’impôt car celle-ci est soumise à l’impôt sur les sociétés.

Répondre
franck

Bonjour,
dans le cadre d’un détachement de propriété, je dois déposer un permis de construire.
Cependant, un permis a déjà été déposé depuis peu
Un terrain peut-il supporter plusieurs permis de construire en « même temps » ?

Est-ce une obligation d’annuler le permis précédent avant de déposer un nouveau ?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Nous avons répondu à plusieurs questions concernant la possibilité de déposer deux demandes de permis de construire sur un seul et même terrain, en suivant le lien vous pourrez en prendre connaissance.

L’annulation de la demande initiale n’est pas obligatoire, mais généralement demandée par l’administration. Tout est question de tact et de persuasion. Lisez notre article et réponses aux questions en bas d’article, vous y verrez certainement plus clair.

Répondre
Keyser

Bonjour,
Nous avons acheté une maison à rénover de 180m2 sur une parcelle de 565m2, parcelle qui à l’origine mesurait plus de 2000m2 et qui a donc été séparée en 3: 2 terrains constructibles et notre parcelle avec une maison à rénover.
Le PLU dont dépend notre parcelle fixe un coefficient d’emprise au sol de 10% pour les constructions situées en secteur bord de mer. Actuellement Une dérogation est accordée aux seules constructions qui dépassaient déjà ce seuil à la date d’approbations du PLU… hors à la date d’approbation de ce PLU le coefficient d’emprise au sol était inférieur à 10% ( en effet la division parcellaire n’avait pas encore été faite donc la maison était sur sa parcelle d’origine soit 2000m2) Ainsi considérant aujourd’hui et suite à la division parcellaire que le coefficient d’emprise au sol sur notre lot est déjà supérieur à la limite autorisée, notre demande de déclaration préalable pour une extension de 15m2 a été refusée. Nous avons alors sollicité un rdv avec le directeur de l’urbanisme de notre commune pour tenter de déposer une demande préalable pour une terrasse suspendue mais il n’y a rien à faire…considérant que nos droits à construire ont été entièrement consommés! La maison est une maison des années 60 avec vie au 1er étage l’extension nous permettait de pouvoir bénéficier d’une terrasse au 1er étage et donc de bénéficier d’un accès vers l’extérieur depuis celui-ci. On nous a répondu qu’il faudrait se contenter du balcon existant :-(…
Cette opposition vous semble-t-elle légitime ?
Merci d’avance pour le temps que vous prendrez à me répondre

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Hélas, oui, l’opposition en terme d’emprise au sol et de dépassement, voir de consommation de l’ensemble des droits ou contraintes est légitime.
Si un ouvrage entre dans une parcelle, puis suite à une division se voit réduire ces droits, il n’y a pas de parade surtout concernant l’emprise au sol.

Je vous remercie à mon tour de nous avoir sollicité et vous rappelle que vous pouvez partager sur les réseaux sociaux, cela nous donne un coup de pouce pour continuer ainsi à éclairer le plus grand nombre d’Internautes.

Répondre
Keyser

Merci pour votre réponse , bien à vous, julie

Répondre
Keyser

Bonjour Pascal, dernière petite question: comme notre emprise au sol est au max, nous ne pouvons pas non plus bénéficier d’un agrandissement de terrasse suspendue inférieur à 5m2 sans dépôt d’une DP ?
Il s’agirait finalement d’agrandir un des balcons existant mais de moins de 5m²…
Merci d’avance pour votre réponse .
Bien à vous,
Julie

Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il faudrait étudier les conditions techniques de votre projet d’agrandissement de balcon pour déterminer si oui ou non celui-ci est générateur d’emprise au sol.
Missionnez un architecte afin qu’il vous établisse une étude de faisabilité architecturale.

Francis PETITJEAN

Bonjour

Merci pour votre site et pour vos réponses

Je prévois de réaliser une division parcellaire de mon terrain bâti et de vendre la partie située en fond de propriété sans possibilité d’accès sur la voie publique. Je prévoyais de réaliser un chemin d’accès sur mon terrain restant avec un droit de passage et de tréfond. Les services d’urbanisme de la mairie m’indiquent que le CU peut être refusé si l’accès n’est pas rattaché à cette nouvelle parcelle, autrement dit je dois céder le passage.
Si tel est le cas, puis je demander un droit de passage pour pouvoir aménager éventuellement une seconde parcelle détachée ?

Merci pour votre réponse

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Le fait de diviser des parcelles de manières successives impose certaines contraintes et les communes préfèrent (parfois) que les voies appartiennent aux parcelles desservies pour des questions de facilités de gestion.
Il est peut être envisageable de conserver une partie en commun, permettant de desservir les différentes parcelles pour ensuite rendre privé les accès.
Je pense que vous devriez contacter votre notaire afin de voir avec lui dans les actes comment rédiger ceux-ci pour vous permettre d’obtenir ce que vous souhaitez.

Répondre
Ram

Bonjour,
Nous avons visité un terrain (en seine et marne) qui se trouve en deuxième position et qui est actuellement en cours de division (selon les dires de l’agent immobilier).
Ce terrain nous plaît dans la mesure où les terrains de cette surface (700m2) sont rare et chers en île de france et se situe près de la gare.
Nous souhaitons construire avec une facade de 23m et une maison d’environ 150/ 200 m2 (avec étage).
Mais nous hésitons du fait qu’il soit en deuxième position.
En fait ce terrain appartient aux propriétaires de la maison situé devant ce terrain et fait usage de jardin.
Y-a-t-il des choses/ particularités/ contraintes auxquelles nous devrions

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,

Je pense qu’il manque une partie de votre message, mais je pense avoir compris.
Pour être certain de ne pas faire d’erreur ou d’impair, je vous conseillerai de missionner un architecte pour une mission de déplacement/conseils afin qu’il visite les lieux avec vous cette parcelle. Il pourra alors vous donner ces ressentis pour vous éviter de gros risques ou problèmes ultérieurs.
Les points à vérifier en général dans ce types de situations sont :
– Par ou vont passer les réseaux ?
– Quelles sont les contraintes d’ensoleillement et de voisinage direct ?
– Les sols sont-ils stables ou pas ?
– Quelles sont les conditions d’accès (servitudes, largeurs, longueur) ?
– Qui devra prendre en charge les frais de raccordement ?
– Si servitude il y aura, est-ce des servitudes de tréfonds ?
– et bien d’autres points.

Il est préférable de missionner un architecte pour un conseil avant achat, c’est vraiment une bonne solution.

Répondre
RAZA

Bonjour,
nous souhaiterons acquérir un terrain de 336m2 issus d’une DP, mais comme je n’y connais rien du tout de ce pratique, j’hésite à rédiger ma proposition d’achat. L’agent immobilier et le commercial de notre CST nous disent que le terrain ne sera disponible qu’au mois de Janvier 2018 (passage devant le notaire pour signer l’acte définitif), mais que nous pouvons d’ores et déjà, faire une proposition d’achat afin de bloquer la vente du terrain.
Aussi, le commercial du CST, nous assure qu’il n’y a rien à craindre, que le permis de construire sera bien déposer en mairie après la signature du CCMI.

Ma question est donc la suivante: pouvons-nous faire cette proposition en sachant que nous pourrions acquérir le terrain définitivement que dans un peu moins d’un an? Y-a-il des risques?

Je vous remercie par avance de votre retour.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Afin de bien comprendre et ne pas commettre d’erreur, pourriez-vous m’éclairer sur le terme « CST » ?
A vous lire,

Répondre
Gusgus

Bonjour,
Nous souhaitons acheter un terrain d’environ 1000m². Le PLU autorise une emprise au sol de 20%. Notre projet immobilier est de construire notre maison avec une emprise au sol de 150m² sur une moitié du terrain. Nous diviserons par la suite le terrain en 2 parcelles de 500m² afin de revendre la 2ème parcelle non construite.
Est-ce que cette 2ème parcelle de 500m² récupèrera un droit à construire totale (soit 100m²) ou bien celle-ci n’aura-elle plus que 50m² d’emprise au sol autorisée ?
Merci d’avance pour votre aide.
Cordialement,
Augustin

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Dans le cas de divisions de parcelles, la nouvelle parcelle créée se voit attribuée les mêmes règles qu’une ancienne parcelle. Elle ne bénéficie donc pas de transfert de potentiel constructible.
Pour une parcelle de 500m2, elle se verra attribuée la même contrainte d’emprise au sol de 20%.

Répondre
Dupard

Bonjour Monsieur,
Je suis intéressé par un terrain qui a été détaché d’une propriété bâtie plus importante. Le terrain en l’état bénéficie d’un coefficient d’emprise au sol de 20%. Je souhaiterais diviser ce terrain pour y édifier deux maisons.
Le problème est que la division en 2 fait basculer les terrains dans une tranche de superficie ne permettant qu’une emprise au sol réduite à 10%, légèrement insuffisante. Pensez vous que déposer un permis valant division constituerait une solution?
Dans ce cas l’article 8 du PLU (espace entre deux bâtiments) s’applique-t-il? Auriez-vous d’autres pistes explorables pour solutionner ce problème?
Merci d’avance pour votre réponse, et pour votre blog.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Le permis de construire valant division (PCVD) est souvent mal accueilli par les communes et instructeurs, il faut donc bien ficeler le dossier avant dépôt en mairie.
Ceci étant dit, cela peut être une option qui permettrait de pallier au basculement, mais avec un bémol lié aux contraintes ultérieures dont les actes juridiques.
Que ce soit sur un permis complet ou PCVD, les règles du PLU sont toutes applicables.
Pour trouver une solution précise, il faudrait que nous ayons une mission d’étude de faisabilité pour analyser et rechercher la meilleure solution.

Je vous remercie à mon tour pour vos sollicitations et pensez à nous suivre sur Facebook également.

Répondre
lahaye

bonjour,

nous avons un terrain de 6600m² pour 250m² de constructibilité en Guadeloupe, en zone NBa, selon cette zone, nous ne pouvons diviser – de 2000m².
sachant que le changement du PLU ne devrait tarder et passer cette zone en U, comment pouvons nous faire pour le diviser sans devoir le lotir en sachant qu’il est desservie par une servitude.

si le PLU ne passait pas, que pourrait on en faire?

merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Si vous souhaitez diviser votre terrain en plusieurs lots, vous n’avez pas le choix, il vous faudra respecter les règles et réaliser un permis d’aménager avec tout ce que cela implique.
De plus, si votre terrain divisible n’est seulement accessible par une servitude de passage, il vous faudra vérifier en préalable à toutes demandes de divisions de parcelles que les dimensions et autorisations du fond dominant vous le permettent.

Concernant le changement de zone du PLU, il vous faut prendre contact avec la mairie ou les services afin de faire valoir que vous souhaitez que votre parcelle passe en zone U (selon les premières réflexions) et que cela soit acté dans la prochaine mouture du PLU.
Ne soyez pas spectateur et agissez pour vous renseigner et solliciter les personnes décideuses.

Si au final, la zone reste identique, il vous faudra accepter et éventuellement demander une évolution des règles de votre zone (cela se fait lors de modification ou création de PLU).

Répondre
Etienne

Bonjour, je suis dans l’attente d’un CU demandé par le géomètre via le propriétaire.
Le projet, il s’agit d’une parcelle de terrain que le propriétaire fait diviser en 2 lots.
Je me porterais acquéreur d’un seul lot.
Il y a un chemin sur le côté de ce terrain qui dessert une habitation ( ce chemin appartient au voisin du fond ) et servira à desservir « ma » future parcelle 740M2.
Le terrain restant sera vendu par la suite par le propriétaire.
Est-il possible que ce chemin serve à desservir les 3 futures maisons ?
Ou bien un chemin en servitude doit-il obligatoirement ne pas servir plus de 2 lots ?
Car l’autre terrain, peut techniquement avoir sa propre sortie, mais il donne sur une départementale, et j’ai peur que le département refuse une sortie direct sur l’avenue.
Merci de votre aide et réponses.
Cdlt,

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La dimension de la voie peut déterminer une possibilité ou pas de desserte de plusieurs parcelles.
Ensuite, si le propriétaire actuel de la parcelle supportant la servitude, ne souhaite pas que plusieurs parcelles soient desservies, il pourrait s’y opposer.
Effectivement, la dangerosité est un critère prépondérant dans la possibilité ou non d’accéder sur une parcelle depuis une voie de nature départementale.

Il faut vous assurer que le « future » voie de desserte propose une servitude de tréfond qui vous permettra d’intervenir éventuellement sur les réseaux si ceux-ci passent au travers.

Répondre
BLAISE

Bonjour,

j’ai fait l’acquisition d’une parcelle classée actuellement en zone à urbaniser.
Je souhaite diviser cette parcelle, viabiliser chacune d’elles, es passer constructible et les vendre.
Je possède le plan d’urbanisme de la commune mais j’ai un peu de mal étayer la chronologie des différentes étapes à réaliser.
Pouvez-vous s’il vous plaît m’éclairer sur l’ordre des démarches que je dois entreprendre.
Je vous remercie par avance pour votre réponse.
cordialement,

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
La meilleure des solutions est :
1. Obtenir un plan de géomètre avec un bornage précis de l’entité à diviser,
2. Missionner un architecte afin d’étudier la meilleure des solution pour optimiser les surfaces et créer des divisions commercialisable aisément,
3. Réaliser par l’intermédiaire du géomètre un document d’arpentage pour déclarer la division optimum,
4. Obtenir l’autorisation, afficher celle-ci, purger les recours et ensuite entamer les travaux de viabilisations,
5. Commercialiser les parcelles.

Espérant avoir été suffisamment clair, sinon revenez sur le blog pour compléter votre demande.

Répondre
nicolas

Bonjour,nous nous voulons faire un détachement de terrain de 300m2 avec un batiment de 70m2 cadastré dessus.Nous avons lu qu’un détachement de terrain déja bati n’est pas réglementé. le détachement est en zone uc avec plu,il y a un accés indépendant.Apres la vente,le future acquéreur pour t’il déposer un permis pour un changement de destination et agrandissement?doit on faire une déclaration préalable avant le détachement?
cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Afin de pouvoir répondre complètement, il faudrait étudier le PLU et ces contraintes, car selon le cas, la zone, la surface, les prospects applicable à la future parcelle à détachée, la faisabilité pourrait être négative.
Il est donc conseillé de missionner un architecte proche de la parcelle pour qu’il vous établisse une étude de faisabilité architecturale et ainsi vous pourrez vendre votre parcelle en toute quiétude.
Sur la base du résultat de l’étude de faisabilité architecturale, vous pourrez décider avec l’architecte de la meilleure démarche à réaliser.

Répondre
Patrick ROIZOT

Bonjour,

J’aimerais transformer un permis de construire 4 maisons sur une unité foncière en un permis valant division parcellaire, est-ce possible et comment s.v.p. ? C’est urgent car le permis de construire sera périmé dans quelques mois et j’ai besoin de vendre une partie de ce terrain pour pouvoir construire car les banques ne prêtent pas et j’ai perdu mon travail alors que je suis locataire, c’est donc une situation catastrophique si je ne revends pas des parcelles de mon terrain, mon seul bien…

Merci de vos réponses fiables et précises s.v.p.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Je n’ai jamais étudié un cas comme le votre.
En première lecture, je me tournerais vers votre notaire afin qu’il vous propose une solution légale pour subdiviser votre bien.
Je pense qu’une intervention de géomètre est indispensable pour réaliser la future division, ensuite concernant les démarches les délais sont incompréhensibles hélas.
Contactez vite votre notaire pour voir si quelque chose est jouable.

Répondre
CESAR

Bonjour,

Par avance merci pour l’aide que vous apportez ici.

J’aurais besoin de vos lumières sur ma situation actuelle si cela est possible.
J’ai construit ma maison sur une parcelle qui fait 774m2 (info pris sur l’acte de propriété) dont je ne suis pas propriétaire.
Cette parcelle fait partie d’une succession dont je suis héritière tout comme ma mère et mes 8 autres frères et soeurs. (nous sommes 9 enfants en tout et nous sommes en indivision).
Mon père décédé a laissé deux parcelles qui sont chacune numérotées bien distinctement.
L’une fait donc 774m2 et l’autre 1129m2.
Je serai intéressé par une partie de la parcelle à 774m2 mais pas pour la totalité.
Juste ou j’ai construit ma maison avec un bout de cour.
Je sais qu’il faut aller devant notaire et obtenir l’accord des autres enfants et de ma mère pour faire ma démarche.
Mais ce que j’aimerai savoir c’est est ce que je pourrai faire intervenir un géomètre juste pour évaluer la superficie sur laquelle ma maison est construite sans que je n’ai à demander l’autorisation des autres ?
Car ce serait juste à titre informatif avant que je n’entame réellement les démarches pour sortir de l’indivision et savoir quelle surface de terrain j’occupe.

Par avance merci.

cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Oui, il vous est tout à fait possible de faire intervenir un géomètre, mais vous pouvez également faire intervenir un architecte pour qu’il étudie avec vous la meilleure solution pour que le découpage soit optimisé.
Ensuite, lorsque vous aurez définit clairement les limites de découpes et obtenu l’accord de toutes les personnes concernées sur l’esquisse de découpage, vous pourrez faire intervenir le géomètre pour acter cela auprès des services concernés.
La toute dernière étape se fera donc chez le notaire.
Dans ce type de situations, sachez procéder par étape et écrits pour que l’ensemble des ayants droits soient informés et ne changent pas d’avis au dernier moment.
Une mission de conseils d’architecte est toujours préférable avant de dépenser de l’énergie et des démarches administratives qui pourraient s’avérer sans suites.

Si je n’avais pas été clair, revenez sur le blog poser vos questions complémentaires.

Répondre
CESAR

merci bien pour le retour.
Vous avez été très clair.
J’en prends bonne note pour mes futures démarches.

cordialement,

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
C’est parfait et n’hésitez pas à partager l’adresse de notre site Architecte-PACA.com et vous abonner à nos réseaux sociaux.
A très bientôt

Répondre
marc picolet

Bonjour,
j ai acheté l an dernier une maison issue d une division fonciere ,
l ancien proprietaire a pris un geometre qui a divisé la maison du terrain et deposer un declaration prealable
la maison se situe du coup a 1 metre de la limite separative avec le terrain detaché
ma question est la suivante
les futurs acquereurs du terrain peuvent t il me reprocher que ma maison soit a 1 metre de la limite de leur terrain ?
sachant que les limites pour les nouvelles construction dans ce secteur sont de 5 metres
en vous remerciant par avance pour vos reponses

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
La division ayant été actée, il n’y a pas matière à s’inquiéter. La seule contrainte générée, est que les acquéreurs ne pourrons certainement pas modifier, agrandir ou réaliser d’autres choses dans le secteur concerné.
Une reconstruction après sinistre pourrait être compromise selon les règles d’urbanisme applicable à la parcelle.

Répondre
marc picolet

merci pour votre reponse
vous voulez dire que si ma maison prenez feu ou autre je ne pourrai pas la reconstruire a l identique ? alors que je l ai acheté telle qu elle l est aujourd hui?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Je tenais simplement à attirer votre attention sur le fait que lorsque les règles de constructibilités sont comme vous le décrivez, il arrive parfois que certaines communes demandent que ces prospects soit respectés pour une reconstruction. Je n’affirme rien, c’est simplement un constat.
Les mairies ayant toujours leurs mots à dire, cela est envisageable.
Dans de telles circonstances, les mairies sont plutôt conciliantes, mais certains voisins moins… cela peut amener à des situations ubuesques, voir très désagréables pour le propriétaire du bien ayant subit le sinistre.

Répondre
picoleto

Merci pour votre reponse j entend bien , mais comme je vous disais ma maison a fait l objet d un permis de construire , la division fonciere avec le terrain voisn a fait l objet d un declaration prealable etablit par un geometre et validée par la mairie , tout ayant etant fait en regles je suis etonnée qu un possibilité de recours de quiquonque dans une situation de sinistre soit possible ,
a quoi servirait les permis les DP ect dans ce cas…
ca semble tres incoherents

Pascal CAMLITI

Monsieur,
Lorsqu’un sinistre parvient, il arrive qu’il faille déposer une demande d’autorisation de reconstruction… donc recours des tiers.

Voilà la cohérence qu’il vous manque.

picoleto

apres avoir contacter ce jour le service urbanisme de ma commune je vous confirme qu en cas de sinistre compte tenue de tout les elements que je vous avez transmis qu en cas de sinistre je pourrai reconstruire a l identique et sans aucun recours

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Parfait et tant mieux pour vous. Votre commune est plus enclin à respecter une certaine éthique que d’autres.

marc picolet

je precise que ma maison a fait l objet d une permis de construire en 1970 qui est annéxé a l acte

Répondre
picoleto

vous imaginez lorsqu on on a un petit terrain et qu en respectant les nouvelles reglementations de limites on se retrouve avec une maison de moitié de tailles alors que l on a un pret a rembourser , vous pensez reellement que ces criteres ne sont pas considerée , si tel est le cas c est tres grave .

Répondre
Pascal CAMLITI

Je comprends votre point de vue, mais les tribunaux voient les choses différemment… j’en suis également navré.

Clarus Mons

Bonjour,
J’ai lu avec intérêt les informations données sur votre site. Pouvez-vous nous apporter quelques précisions ?
Suite au décès de notre père, nous (3 enfants héritiers) souhaitons vendre sa maison sise au centre d’un terrain de 2100m² dans une zone qui s’est fortement urbanisée. Nous avons appris qu’un tiers avait déposé une demande de certificat d’urbanisme opérationnel pour séparation de 4 lots (en plus de la maison), projet qui n’est pas à notre initiative et que nous ne voulons pas suivre. Nous avions confié mandat de vente non exclusif à des agences et craignons d’être contraints à accepter un acheteur portant ce projet. Nous avons 2 questions :
1/ Si nous déposons une demande de certificat d’urbanisme pour la séparation d’un lot, cette demande peut-elle bloquer l’autre projet ?
2/ L’accès se fait par un chemin dont une partie se trouve sur une parcelle commune(indivision) à la propriété de notre père et à celle de ma sœur, propriétaire de la maison voisine. Celle-ci peut-elle s’opposer au passage des 5 futurs propriétaires potentiels sur cette parcelle dès l’offre d’achat éventuelle de l’agence ?
Nous vous en remercions par avance.
Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Un certificat d’urbanisme est un acte d’informations au regard d’un projet ou non, mais en aucun cas, celui n’octroie un droit définitif au pétitionnaire.
Il est tout a fait possible qu’une personne faisant partie d’une indivision s’oppose à une autorisation de passages SI cela n’a pas été prévu dans les actes antérieurs.

Il est souhaitable de clarifier la situation avec le notaire avant d’engager quoi que ce soit en relisant les clauses des actes déjà signés dans l’indivision.

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bourdouze

j’ai construit en 1980 ma maison sur une parcelle de +- 800m2 , ensuite en 2005 j’ai fait un agrandissement de 70m2 avec PC ; maintenant je voudrait vendre ma premiere maison et faire une division parcellaire ( une de 500m2 et l’autre de 300m2 ) pour pouvoir vendre la premiere et garder la seconde qui est plus petite.
ai je le droit de diviser le terrain en deux parcelle avec une maison sur chaque parcelle de terrain bien qu’elle soit mitoyenne par un coté .
je vous remercie

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La division de parcelle n’est pas contre indiquée et est même possible selon le secteur et les règles applicables à la zone. Si vous créez une parcelle très petite, cela signifie que vous ne pourrez peut-être pas répondre aux contraintes minimales.
Il vous faut donc vérifier certains points tels que les accès et aires de stationnements disponible, les dessertes en réseaux afin que les deux parcelles soient indépendantes, ainsi que quelques points techniques liés aux reculs et code civil.
Il est tout à fait envisageable de diviser même de petites parcelles, mais soyez vigilant pour ne pas vous créer des contraintes qui ne seraient pas acceptables par la suite par quiconque.
Missionnez un architecte pour qu’il étudie avec vous les solutions les plus cohérentes à la configuration des lieux.

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VIENNE Jean-Rémi

Bonjour,

Nous avons acheté en 2012, une maison desservie par un chemin issue d’une division parcellaire. 6 terrains sont desservies par ce chemin mais seulement 4 propriétaires ont participé au financement des travaux du chemin (télécom, électricité et bétonnage. La participation a été calculé par rapport à la surface de chaque terrain participant.
Cette année, un des deux propriétaires qui n’ont pas financé le chemin a parcellisé son terrain en 3 parcelles et l’une d’elle a été vendu. Le nouveau propriétaire est en train de construire sa maison et il emprunte le chemin pour faire les travaux, il a notamment fait une tranchée pour l’électricité le jour même ou il a mis un mot dans la boite aux lettres lorsque tous le monde étaient absent bien entendu.
Les nouveaux propriétaires évitent à chaque fois les réunions que l’on essaie d’organiser pour voir comment procéder pour le chemin suite à l’acquisition de leur terrain.
nous sommes à 2 doigts de bloquer le chemin pour qu’ils ne terminent pas leur travaux tant qu’on ne se sera pas mis d’accord sur l’utilisation du chemin et de son entretien.
quels sont nos droits, est-ce que nous avons un recours? nous souhaitons bien entendu qu’ils réparent tout dommages causés sur le chemin, voir même qu’ils nous remboursent au prorata de sa parcelle, le coût des travaux du chemin qui serait inexistant ou en boue si nous n’aurions pas fait les travaux à l’époque.
le chemin a été créé et viabilisé en 2009.

merci pour votre réponse;

cordialement.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il vous faut vous reporter au contrat signé et règles de servitudes. Selon le cadre et les règles définit lors de la signature initiale, les propriétaires (anciens) doivent normalement informer des contraintes liées à cette voie.
Si rien n’est précisé, il ne peut être imposé une quote part, si au contraire tout est précisé, il faut donc faire valoir les droits et obligations auprès de ces nouveaux arrivants. Une notification et constatation d’huissier des dégâts peut être un point de départ.
La transmission ou non des informations pourrait être la cause de ces « petits » arrangements. Sachez être clair et non vindicatif. Un règlement amiable est toujours préférable à de longues procédures, mais si les interlocuteurs font la sourde oreille, alors un accompagnement par un professionnel du droit s’avérera indispensable.
Lisez bien vos actes et tirez en les conclusions qui s’impose.

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BATTINI Danielle

Bonjour,

J’ai acheté il y a 35 ans un terrain de 6500 m² sur lequel j’ai construit ma résidence principale. Il est situé en zone NB2 dont le minimum pour construire est de 4000 m². En 2007 grâce à la loi SRU j’ai pu détaché 4000 m² que j’ai donné à mes enfants pour construire.
Ils veulent vendre cette maison en 2017 mais conserver une partie du terrain car il encercle ma maison. Est ce que c’est possible ? la commune peut elle refuser cette nouvelle division et est ce que la maison qui sera alors sur une surface inférieure pourra être vendue sans problème.
Un PLU est en cours sur la commune mais il semble que la surface minimum soit maintenu.

Bien cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La division de parcelle est toujours possible. De plus si la commune est sous PLU, qui produirait le fait (au travers de la loi ALUR) de supprimer les surfaces minimales de parcelles. Cependant, il faut noter qu’une telle modification réglementaire a été compensée par une limitation de l’emprise au sol.
Il faut donc étudier correctement avec un architecte le découpage pour obtenir une cohérence permettant de vendre bien et terrains aisément. Si la commune n’a pas de PLU actuellement, la loi ALUR ne s’applique pas.
La mairie va très certainement opter pour une compensation d’emprise au sol pour contenir l’urbanisation dans les zones N. Suivez bien l’évolution de l’enquête publique du PLU pour y adjoindre éventuellement vos « doléances » si besoin et tenter de vous faire entendre.

Répondre
BC

Bonjour

Merci tout d’abord pour toutes les informations très utile de votre site.

Ma question concerne l’achat d’une grange rénover achetée en 2012.

J’ai fait l’acquisition de cette grange totatlement a rénover qui comprenait sur une première parcelle N°1 la grange et sur la N°2 une seconde parcelle afin de pouvoir parquer 2 voitures( obligation de la mairie de créer des places de parking pour tout nouveau logement).
Le vendeur avait donc 2 parcelles qui m’ont été vendue en 2012.

En 2012 j’ai déposé le permis pour aménager la grange et faire un garage sur la parcelle N°2.
Faute de moyens, je n’ai que rénover la grange et donc déposé un permis modificatif pour annuler le permis du garage.

En 2016, ayant les finances pour construire le garage, je reviens vers la mairie afin de déposer un nouveau permis pour le garage et il me dise oralement désormais que ca ne sera pas possible, car ils ont fait une erreur en 2012.

En effet, ils considèrent que comme le garage est sur une parcelle différente, le plu s’applique et donc les limites de propriété. La surface de la parcelle N°2 étant de 6mx6m, 40m2 environ, si on applique les reculs de 3 mètres, il ne reste plus rien à construire!

Mon argumentaire est de dire que c’est un garage et donc une annexe sur une parcelle différente. Que faire ? avez-vous un argumentaire pour ce type de cas ? La mairie n’est pas trop sur de son coup et expose oralement le fait pour le moment de la différenciation des parcelles.

Je ne sais plus quoi penser

Merci d’avance pour votre aide précieuse.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
La situation n’est pas commune.
La configuration des lieux présente une limite commune aux deux parcelles ? Si cela est le cas, la demande de permis doit être réalisée afin de faire apparaître clairement ce fait et que la propriété contient deux parcelles, mais n’est qu’une seule et même entité.
Une étude de faisabilité architecturale serait la bienvenue pour définir quelles sont les meilleures solutions réglementaires.

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David De Paula

Bonjour
j’envisage d’acquérir un bien immobilier dans 06.
il s’agit d’une villa sur un terrain de 3300m2. Le prix d’achat est de 700000 euros.
j’ai la possibilité de détacher une parcelle de 1500 m2 en terrain à bâtir. le prix de vente de ce terrain serait autour de 250000 euros.
je crois comprendre que je serai imposable au titre de la taxe sur la plus value immobilière. je crois aussi comprendre que cette taxe sera de 34,5% (+6% si la plus value est supérieure à 50000 euros).
en revanche, je ne comprends pas comment calculer cette plus value. Quelle est le calcul qui permet de valoriser le prix d’achat de la parcelle que je vais vendre afin de déterminer la plus value?
merci pour votre éclairage

cordialement
David

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
En matière de taxation, il serait préférable de solliciter votre notaire qui pourrait éventuellement vous donner des conseils sur les meilleurs montages légaux et financiers. Ils sont aguerri à ce type de processus.
La plus value est en générale calculée sur la base de la valeur du bien moyen dans le secteur concerné et ce sont les notaires qui ont toutes les informations en ce domaine.

Répondre
Ducros

Bonjour,

Nous avons acheter un terrain de 640m2 nous avons construits deux maisons mitoyennes entre elles.
Aujourd’hui nous souhaiterions vendre les maisons séparément (plus facile à vendre) sachant que chacune à son propre accès à la voie publique, chacune à son entrée,… Elles sont totalement indépendante.
Quelle est la procédure à suivre svp? L’intervention du géomètre est elle nécessaire? Celle du notaire? Le coût approximatif de la demarche?

Je vous remercie.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il vous faut vous rapprocher d’un géomètre pour effectuer une division de parcelle, afin de créer deux entités distinctes, mais auparavant il serait souhaitable de vérifier certains points avec votre notaire concernant les frais à engager pour acter cette scission.
Le coût de ce type de procédure est fonction de trop nombreux critères, il est donc impossible de vous donner une base, voir une fourchette.
Sollicitez le service de l’urbanisme concerné par le bien pour vous assurer que tout est viable, car certaines communes sont un peu tatillonne sur des divisions (réseaux et autres..).
Espérant avoir été clair dans mes explications.

Répondre
Greg

Bonjour
Nous sommes en zone naturelle NE, nous avons la possibilité d extension usage habitation et annexes dans la mesure où il ne faut pas dépasser 30% de surface de plancher existant donc à priori nous pourrions faire une piscine ? Celle ci est elle considéré comme surface plancher ou seulement emprise au sol?
Merci beaucoup!!

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Une piscine (bassin non fermé et non couvert) ne constitue pas de surface de plancher. Concernant l’emprise au sol, selon les zones et communes, il vous faut vérifier comment la réglementation précise ce point.
Certaines communes dans leurs PLU acceptent de ne pas comptabiliser les surfaces de bassins (hors plages bien sûr), mais d’autres les comptabilisent… faites donc bien attention à la réglementation applicable dans votre cas.

Répondre
DELAMARE

Bonjour,

Je suis propriétaire d’un terrain pour lequel a été déposée et revenue positive une demande de CU opérationnelle pour y bâtir 2 maisons d’habitation.(sur les conseils de mon notaire).
Nous souhaitons mon fils et moi y construire chacun notre résidence principale et je veux donc lui faire une donation pour la moitié du terrain.
Pouvons-nous déposer un PCVD avec les plans de l’architecte, l’aménagement prévu avec chacun notre chemin d’accès. Les 3 géomètres rencontrés se contredisent certains nous informent que nous devons obligatoirement passer par une déclaration préalable (lotissement) , un autre nous dit qu’un PCVD est possible. Cette solution nous ferait grandement gagner du temps, en conjuguant la division et les demande de permis de construire. A aucun moment initialement mon notaire m’a parlé de cette procédure de lotissement juste qu’il fallait déposer une demande de CU opérationnel, que nous ferions la donation puis la demande de permis de construire.
Merci de nous éclairer car nous sommes perdus avec tout ce que nous pouvons lire sur le net et les différents conseils qui se contredisent.
D’autre part si le PCVD est possible, pouvons-nous faire la division et donation aussitot le retour positif des permis et entamer les travaux de construction.
Merci
Cordialement
C&A

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Le permis de construire valant division parcellaire est mal ou pas apprécié des services de l’urbanisme en général, car un peu plus complexe à gérer juridiquement.
Le lotissement ou division de terrain initial permet de gérer et obtenir des entités distinctes permettant une instruction indépendante. Cela à un certain avantage d’un point de vue d’un recours éventuel.
Concernant les donations et transfert de propriétés, il est toujours souhaitable d’attendre la purge du délai de recours des tiers.

Répondre
treguier

bonjour,

la division parcellaire définitive est elle nécéssaire pour obtention PC ou peut on faire demande de PC sur projet de division parcellaire?
merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La réponse est normalement oui, mais certaines communes acceptent d’instruire des demandes de permis de construire sur des divisions non encore actée de manière définitive.
Il vous faut donc vérifier auprès des services concernés.

Répondre
Greg

Bonjour,
nous regardons pour l acquisition d un bien qui a ce jour est sur une seule parcelle qui comprend deux lots . le propriétaire actuel va detâcher pour que nous puissions acquérir notre lot.
Avant division il y a un cos résiduel nous nous demandons si celui ci existera toujours après détachement.
Je vous précise qu après détachement la surface du terrain n aurait pas permis une construction.
Merci et bravo pour votre site.
Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Je vous remercie pour vos encouragements et pensez à cliquer sur nos liens (votes, étoiles, partages) cela nous aide à poursuivre et démontrer que les architectes sont des professionnels à consulter pour tout ce qui touche à l’habitat sous toutes ces formes.
Maintenant, concernant votre question de transfert de COS lors d’un détachement en général, la nouvelle parcelle bénéficie de son propre Coefficient d’Occupation du Sol, mais selon le cas, la zone et les conditions réglementaires le transfert est envisageable.
Lisez notre article en lien dans ma réponse, vous y trouverez certainement la piste qu’il vous faut.
A très bientôt et pensez à cliquer sur les petites étoiles 😉

Répondre
Clamens

Bonjour;

Je possède en indivision avec mon frère un terrain, d’un peu plus de 8000 m².

Suite au nouveau PLU ; le terrain est passée en zone N ( n’habitant pas la commune , nous n’avons pas été avisés de l’enquête publique ).

A savoir; une partie du terrain ( 1/4 en bordure de rivière est en zone inondable).

Nous avons lu sur le PLU ; qu’en zone N ; il était possible ; de faire un terrain de caravanage et camping ( ? ) ; mais rien de précis sur les HLL.

En effet notre projet serait de faire un PRL en vente parcellaire ( pas de régime hotelier ! ).

Questions:
– Cela est-il possible selon la nature du terrain
– Quelles démarches techniques et administratives
– Quelles peuvent être les oppositions à ce projet et quels recours

Merci de vos réponses et suggestions.

Cordialement.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Avant d’engager quoi que ce soit, et au vu de la nature de la zone, il serait souhaitable que vous déposiez en mairie une demande de Certificat d’Urbanisme Opérationnel afin que la commune ou la direction départementale du territoire se positionne.
Ainsi vous obtiendrez une réponse claire quant à votre projet.
Afin de vous donner toutes vos chances d’obtenir une réponse allant dans votre sens, il est conseillé de missionner un architecte afin qu’il vous établisse les documents en bonne et due forme.
Sachez qu’il est toujours possible et envisageable que vous receviez un refus ou une opposition selon les règles locales (PPRI, PPRN etc..).
Un architecte à vos côtés vous évitera de perdre du temps dans les méandres administratifs et éclaircira certains points indispensables.

Répondre
POLLET

Bonjour,
j’ai fait l’acquisition via une sci (compromis signé//signature de l’acte définitif sous quinzaine) d’un immeuble comprenant une maison d’un coté de la route et un terrain plus une grange de l’autre côté de la route. Chaque « lot » in-dissocié aujourd’hui bénéficie d’une parcelle cadastrale distincte située de part et d’autre de la rue.
Existe t il une procédure « simplifié » dans ce cas (sans faire appel au géomètre etc… afin de limiter les frais) pour dissocier ces deux ensembles? Je compte rester propriétaire de ces deux immeubles.
Pour info la maison aurait vocation à être louée en tant que maison d’habitation. La grange aurait vocation à être louée en tant que local/entrepôt de stockage pour les surplus de marchandise d’une entreprise. Et pourquoi pas utiliser le terrain sur lequel se trouve la grange pour la construction d’une maison (terrain constructible).
Par avance merci de votre expertise

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Je vous dirais « hélas non », il n’y a pas de solutions autres que le passage par un géomètre pour effectuer une telle « division / dissociation » car la division par lot est principalement gérée par ces professionnels.
Il serait peut être souhaitable de consulter le notaire réalisant l’acte pour lui demander quelle est la meilleure procédure pour scinder ce LOT. Il aura peut être, voir surement une solution à vous apporter étant donné que les parcelles sont elles distinctes.

Répondre
Le Loir

Merci beaucoup pour votre conseil.
Je vais prendre rendez-vous avec le Maire, pour trouver une solution favorable.
Cordialement.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Avec plaisir. A très bientôt et pensez à venir nous informer de la solution trouvée, cela pourrait être utile à d’autres Internautes dans la même situation.

Répondre
Le Loir

Bonjour,
Sur un projet de partage d’un terrain de 1 300 m2 avec une petite maison dans un angle en façade, nous souhaitons séparer la petite maison sur une parcelle de 400 m2 environ et une seconde parcelle d’environ 900 m2 constructible (en ville).
L’accès actuel de la totalité sur la voie publique est unique et en bordure, sur une largeur d’un grand portail qui se trouverait en limite dans le projet de partage entre les parcelles.
La mairie accepte le partage de parcelle, mais en demandant de nous arranger de l’accès unique sur la voie publique pour les 2 parcelles, à cause des trottoirs récemment faits. Elle refuse donc un second accès direct à la voie publique, en bordure, à destination de la grande parcelle non construite mais constructible.
Nous pensons que l’ouverture unique vers les 2 nouvelles propriétés, risque d’occasionner un trouble de voisinage et nous oblige à prévoir une surface type 1/2 cercle intérieur pour permettre l’accès de chacun (cette petite surface de surcroît ne serait la propriété d’aucun des 2 nouveaux propriétaires, mais il me semble, resterait notre propriété sur le cadastre ce qui serait plutôt ridicule.
La Mairie a-t-elle le droit de refuser un second accès direct sur la voie publique pour cette parcelle constructible ?
Merci.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Le maire à tout à fait le droit de refuser la création d’un second accès si les conditions de sécurité exige ce refus.
Il faudrait étudier le dossier et présenter un projet qui serait indiscutable ou tout du moins argumenté pour la création de ce second accès. Il arrive parfois qu’un bon projet bien ficelé en étude de faisabilité soit le meilleur argument.
Dans tous les cas, il ne faut pas se braquer et entrer en conflits, il faut trouver des solutions qui répondent aux attentes du maire et aux règles d’urbanisme. Sachez qu’un bon compromis et une solution qui satisfait partiellement les deux parties.

Répondre
Alain

Bonjour
J’ai un voisin qui procède un terrain de 6500 mètres carré sur lequel elle a construit une maison il y a 10 ans
Le PLU à ce jour indiqué un terrain minimum de 4000 mètre pour construire .
Aujourd’hui elle divide son terrain (4000 pour la vente , il lui reste donc 2500)pour construire une nouvelle maison
Est ce légal dans la mesure où il lui reste que 2500 sur lequel sa maison est construite
Merci de votre réponse

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Dans le cadre de la loi ALUR de Mai 2014 nouvelle version, il apparait que la surface minimale de terrain est supprimée pour les communes sous PLU.
Vous trouverez le lien vers le document du gouvernement en faisant état ICI.

Répondre
kobaa

Bonjour,
Mon oncle possède un très grand terrain derrière sa maison et m’à demandé de jeter un coups d’oeil, avant de se lancer dans quoi que ce soit, en vue d’une division de parcelle, afin de diviser pour construire et vendre.

Mais je me bute à un problème pour lui donner un avis car je ne sais pas exactement comment séparer la parcelle.

Le Plu précise que les construction implanté en retrait des limites séparatives doivent être implanté :
– En retrait de 8m pour les baies principale
– En retrait de 3m OU H/2 ( soit 3,5 dans ce que j’envisage ) pour les baies secondaire.
La maison est ceinturé de baie principales sur 3 coté, en façade et sur le coté le salon, et derrière la cuisine.
Dois je donc prendre compte ces retraits pour le bornage et pour définir les limites futur du terrain comme ceci ? :

-http://www.hostingpics.net/viewer.php?id=115004divisionparcelle1.png

Nous feront bien entendu appel à un géomètre mais savoir ceci me permettra de voir si cela vaux le coups ou si c’est du temps et de l’argent perdu.
Merci de votre aide par avance.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La meilleure des solutions serait que vous missionniez un architecte afin qu’il établisse le projet de découpage le plus cohérent au regard de vos attentes. Ceci afin de ne pas commettre d’erreurs et des dépenses inutiles.
En base de travail, avez-vous un plan de géomètre comportant des points d’altimétrie ? Car ces données sont très importantes.
Une mission d’étude de faisabilité d’architecture est généralement conseillée dans ce type de situation.
Une fois tout calé et entériné, vous pourrez confié votre projet de division au géomètre afin qu’il établisse le bornage et le dépôt des divisions aux services concernés.

Répondre
christophe

Bonjour,

J’ai une ancienne ferme qui a été progressivement morcelée entre différents propriétaires. Suite à cette division, un des des corps de bâtiment (indépendant du reste) se trouve contigue à la voie publique (route) sur sa façade principale, mais conserve néanmoins une porte d’accès à l’arrière de la maison et qui donne sur un chemin séparant sa maison de la mienne. Ce chemin fait partie de notre jardin et se trouve sur notre parcelle. Cette servitude n’a jamais été notifié par acte. Différents propriétaires ce sont succédés sans réclamer de droit de passage. Le propriétaire actuel, qui vend aujourd’hui sa maison, revendique ce droit. Peut-il légalement y prétendre, alors que sa maison donne directement sur la voie publique ?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Selon le code civil un usage « paisible » trentenaire peut faire naître sur une propriété privé (non public) une servitude dite trentenaire.
Il est donc envisageable que cette servitude puisse demeurer et être imposée à un fond servant (vous en l’occurrence).

Répondre
Mr Marsella Florent

je suis vendeur d’un bien – mon acheteur ne souhaite pas modifier le terrain existant (constructible) il n’a aucun projet – pourquoi la DP est refusée par la mairie ?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Je ne saisi pas ou est le souci avec un déclaration préalable ? Qu’avez-vous demandé dans cette DP ?

Répondre
brami

Bonjour,

j’ai une propriété qui a du mal à se vendre au prix fixé par les agence. J’envisage de diviser 367 m2 de terrain sur les 2163 m2 , j’ai demandé une autorisation préalable de diviser en mairie qui a été accepté en février 2015. J’envisage de construire un plain pied que je souhaite revendre en état futur d’achèvement. Le terrain avait une valeur lorsque j’ai acheté ma maison de 100000 euros. La construction devrait me couter 100 à 120000 euros tout compris et le prix de vente devrait se situer entre 290000 et 310000 euros. quelle serait la plus value et l’impôt en découlant. Merci de votre réponse éclairée. Philippe

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il est impossible de vous répondre hélas, car les impositions sont liées aux communes, départements etc… Seul un Certificat d’Urbanisme pourrait vous donner quelques informations, mais le niveau de taxation n’est calculable que par le service des impôts de la commune concernée par votre projet.
Il n’existe pas à l’heure actuelle de simulateur de taxation de l’imposition d’un bien bâti. Peut-être est-ce une idée à faire suivre au gouvernement… je vais tenter de souffler l’idée au gouvernement sur les réseaux sociaux.

Répondre
MIK

Bonjour,

J’envisage d’acquérir un terrain de 1600m² environ avec un CES de 15% soit 240 m² qui seront totalement utilisés pour la construction de maisons mitoyennes plus annexes (garages).

J’ai déjà pas mal étudié le PLU local qui m’offre des éléments indicatifs quant à mon projet etc.

1- je souhaite ensuite diviser le terrain pour réutiliser 800m² pour un autre projet (voir revente)

le futur projet prendra t’il en compte les 1600m² d’origine (donc inconstructible)ou repartirons nous sur de nouveau 120m² d’emprise au sol (15% de 800m²)?

Des éléments du PLU renvoient à l’article R 123-10-1 du code de l’urbanisme mais difficile à comprendre pour un novice comme moi.

Merci pour votre réponse

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
En résumé de l’article R123-10-1 du Code de l’Urbanisme, il est précisé que le PLU prévoit des contraintes d’emprise comme vous le précisez, l’assiette totale du terrain sera la base pour le ou les projets.
Pour ne pas faire d’erreurs d’interprétations, il serait plus judicieux (et cela vous permettra de vous protéger juridiquement), vous pouvez déposer une demande de certificat d’urbanisme opérationnel sur la totalité de votre projet (soit 2 phases) ainsi la mairie pourra vous répondre clairement et facilitera ensuite les démarches pour le/les permis de construire.

Répondre
henni

svp comment restructuré le tissu urbain !!!!!

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Votre question est trop générique, il donc très compliqué de répondre à celle-ci.

Répondre
Laka

Bonjour on est sur 2 projets nous avons achetés une maison inhabitable en l état sur un terrain de 1798 m^2 qui est constructive et divisible au prix de 171000euros.soit on la rénové soit on détruit et reconstruire qu’elle démarche effectuer et combien de temps cela prend il
On compte vendre 2 parcelles cela vaut il coût par rapport à la plus value
Merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Afin de répondre sans erreur, il faudrait réaliser une étude de faisabilité architecturale, ce qui permettrait d’obtenir une réponse ferme et claire sur la meilleure solution ainsi que sur le budget à allouer à vos options.
Pour ce faire, missionnez un architecte afin qu’il étudie les lieux et documents pour vous trouver LA solution correspondant à vos attentes.

Répondre
DESTRAIT

Bonjour
J’ai une parcelle de terrain a vendre pour construction
Elle a une superficie de 4200 m²
J’ai fait une demande de CU pour une construction
or j’ai trouvé des acquéreurs mais pour des surfaces plus petites
J’envisage d’effectuer une division parcellaire en 3 parties avec un géomètre afin de satisfaire les acheteurs.
Dois refaire une demande de CU en précisant la division et le nb de parcelles ou bien le CU originel est il valable pour les 3 ?
Merci pour votre réponse

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Un Certificat d’urbanisme est lié à une parcelle, si vous divisez, les parcelles différentes seront renumérotées et auront des entités indépendantes.
Il convient donc d’obtenir des CU en correspondance exacte avec les parcelles. Cela sera plus clair pour toutes les personnes et supprimera les ambiguïtés.

Répondre
Capucine L

Bonjour,
Je suis intéressée par l’achat d’une maison, cependant la propriétaire est en possession également d’une maison située à quelques mettre de celle mise en vente. Problème : au cadastre, le lot du propriétaire comprend les deux maison, mais la propriétaire, une personne âgées, n’en vend qu’une.
Nous souhaitons démolir la maison qui est une ruine et reconstruire du neuf, mais nous avons peur de rencontrer des problèmes car en demandant le certificat d’urbanisme, nous faisons la demande pour un terrain de 475m2 qui contient deux maisons ( puisque au cadastre il y a deux maisons) alors qu’en réalité notre demande concerne un terrain de 325m2 avec une seule maison. Cela peut il avoir une incidence sur la démarche?
Le PLU est en zone U .
Quelles démarches entreprendre?
J’espère avoir été claire dans mon explication,
Merci d’avance pour votre réponse et de vos lumières.

Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La règle étant de déposer une demande de CU sur la parcelle qui vous intéresse. Il faudrait idéalement avoir un numéro de parcelle indépendant ne concernant que ce que vous convoitez.
La division doit être actée ou au moins un document d’arpentage de géomètre peut être joint à la demande de CU pour obtenir les bonnes informations.
Il vous faut donc obtenir les documents issue de ce que vous souhaitez acheter et rien d’autre, ce qui implique le passage d’un géomètre pour une division.
Pensez à bien coordonner le découpage afin de ne pas créer des contraintes réglementaires rendant votre projet de démolition / construction complexe. Il serait souhaitable de missionner un architecte afin qu’il étudie avec vous le découpage optimal et que vous sollicitiez le vendeur sur la base de ce document.

Répondre
Franck

J’ai déposé il y a presque 2 mois un permis de construire valant division pour 2 maisons.
J’ai dans l’objectif de revendre les 2 parcelles avec le permis purgé.

Cependant, je viens d’apprendre que nos amis les banquiers ne financent pas ce genre de projet sauf si je construisais et vendait en finalité 1’ensemble villa et terrain.

Je pense déposer Une déclaration Préalable . Qu’en pensez-vous ? Il y a 2 terrains à créer avec un chemin d’accès privé commun.

Est-ce toléré de déposer presque concomitamment des permis de construire sur chacune de ce parcelles ?
Ou suis-je obliger d’attendre la confirmation ?

Merci pour vos lumières et le temps consacré. Votre site est intéressant.Une pépite pour moi 🙂

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
Je vous remercie pour vos encouragements et vous précise que pour nous aider à continuer, vous pouvez cliquer sur les liens et partager ainsi aux plus grand nombre sur les réseaux sociaux.
Concernant votre question, toutes les situations sont envisageables, cependant il est toujours demandé que les autorisations soient affichées et purgées de recours pour déposer d’autres autorisations . Certaines communes acceptent de recevoir de front les demandes, mais si la première est annulée ou refusée, le seconde pourrait suivre.
Prenez conseil auprès des instructeurs de la commune concernée afin de « tâter le terrain » et avoir leurs ressenti sur ce type de démarches.

Répondre
INAUDI

Bonjour,
Nous souhaitons construire une maison dans notre région mais le prix du terrain est très élevé. Nous avions l’idée d’acheter un terrain plus grand (moins cher au m²) et de le diviser pour en revendre une partie. Et ainsi garder la deuxième partie pour faire notre construction.
Est-ce possible et quelles sont les démarches à suivre, et devons-nous faire un prêt pour le grand terrain seul ou déjà faire un prêt pour le terrain + construction ?
Merci par avance de vos réponses.
Bien cordialement.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
Afin de vous organiser au mieux et résoudre ce type de dilemmes, prenez contact avec votre notaire afin qu’il vous explique quelles sont les démarches les plus avantageuses fiscalement au regard de votre situation.
Ensuite, ces éléments en mains missionnez un architecte pour qu’il vous établisse une étude de faisabilité en relation avec vos attentes et contraintes.

Répondre
Franck

Division parcellaires et permis d’aménager :

Bonjour,
je vais déposer un permis d’aménager pour 4 maisons à bâtir.
Quelles sont les obligations de finitions ?
Par exemple, suis-je obliger de finaliser le chemin d’accès avec un enrobé ? OU un chemin gravillonné est il acceptable ?
Évidemment, le cout est bien différent !

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
La règle établie que les lots doivent être viabilisés et les accès réalisés.
En général, les personnes effectuant des travaux de viabilisations intègre deux phases, la première la voirie carrossable (pas de revêtement final, pour éviter les dégradations des engins de chantier) et la phase de mise en oeuvre des revêtements.
Les communes acceptent que les lots soient viabilisés et les voies de désertes carrossable sans le revêtement final, mais attention toutes les communes n’ont pas le même point de vue. Renseignez-vous auprès de la commune dans laquelle est situé la division avec voirie commune.

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Basilicia

Bonjour, Je suis propriétaire d’une unité foncière sur laquelle existent une maison ancienne et une maison neuve, chacune donnant sur rue avec ses propres réseaux, donc pas de servitudes. Je souhaite diviser en deux parcelles comprenant chacune une maison. Le document d’arpentage est en cours de finalisation. J’ai un acquéreur qui attend de signer un compromis pour la partie de terrain où se situe la maison ancienne. Je conserve l’autre partie.
Cet acquéreur envisage soit de raser la maison ancienne pour reconstruire, soit de ne conserver qu’une partie, rénover et agrandir, mais que ce soit l’une ou l’autre des options, dans un délai d’un an environ, pour des raisons personnelles.
J’ai informé le notaire du projet de l’acquéreur. Ce notaire me dit dans un premier temps de faire une déclaration préalable de division, et seulement à l’issue de l’instruction et du délai d’affichage de signer un compromis, puis autre proposition, faire une demande de Cub et à l’issue de l’instruction de signer un compromis.
Cela dure depuis plusieurs semaines… et toujours pas de compromis en vue. Quelle est la meilleure solution?
N’est il pas possible de diviser tout simplement, de vendre la partie ancienne et que l’acquéreur mentionne lors de sa demande de permis de construire que le terrain est issu d’une division? Ce qui éviterait le délai de la DP de division, ou du Cub, ou bien peut-on mettre en conditions suspensives du compromis l’obtention de non-opposition à cette division ou l’obtention d’un Cub positif?
Merci beaucoup… j’avoue que tout ce qui me paraissait simple est devenu bien compliqué pour moi
Cordialement

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
Les solutions proposées sont toutes bonnes. Une signature de compromis est envisageable avec une clause suspensive, cependant cela « fige » la situation tant que l’autorisation n’est pas délivrée et purgée.
Sollicitez votre notaire concernant cette option, qui protège toutes les parties et vous rassurera sur l’engagement initial de votre acheteur.

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PAGE

Bonjour,
il y a quelques années un marchand de biens (ou sarl) a achete la ferme de mes parents et fait 3 lots en aménageant des dépendances. je pense que j’ai été lesée sur le prix de vente. j’ai recherché cette sarl mais elle a disparu et l’agence immobilière qui s’est occupée de la transaction a fermé 2 mois après. de plus les dimensions de la parcelle ne me paraissent pas les bonnes. Quelles démarches peut on entreprendre ? Peut on connaitre les membres de cette sarl ?
Merci de nous répondre

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
Je ne vois pas de solution à posteriori. Il serait souhaitable pour vous de vous tourner vers un avocat afin qu’il trouve (si cela est possible) une solution ou angle d’attaque.
Le site -societe.com répertorie les sociétés même liquidées. Les informations des dirigeants sont visibles parfois.
Il existe également le site -infogreffe.fr

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Quichotte

Bonjour,
Votre site est passionnant (merci !). Ma question concerne toutefois une opposition à un projet de construction (mais peut intéresser des personnes qui craindraient de soulever une opposition à leur propre projet et voudraient désamorcer les craintes de riverains).

Voilà : un de nos voisins envisage de parcelliser massivement un vaste terrain nouvellement acquis dans notre petit (et si joli) village, dans le cadre d’une grosse opération spéculative.
Les pressions exercées sur la mairie sont telles que les élus ne prennent même plus la peine de débattre sur le fond et valident toutes les demandes (« pour qu’on les laisse tranquilles »), rejetant sur les autres instances (Bâtiments de France notamment) les arbitrages ultérieurs.
La zone en question est d’ores et déjà l’objet d’un recours auprès du TA suite à la dernière évolution du P-O-S.
Quels sont les leviers à disposition des riverains, pour s’opposer à cette demande de parcellisation ? Un recours gracieux suivi d’un second recours auprès du TA ? Quelles étapes devraient être suivi par le porteur de ce projet immobilier et pourraient faire l’objet d’un recours si elles n’étaient pas suivies ?
Merci par avance de votre réponse.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
La seule démarche est le recours à un avocat après avoir regroupé l’association de riverains concernés.
L’avocat vous apportera les éléments de détails pour vous constituer et enclencher les démarches dans l’ordre et en bonne et due forme, vis à vis du cas rencontré.
Ne faites rien seuls, ce serait la meilleure solution pour perdre toutes vos chances d’obtenir une issue allant dans votre sens.

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maury

bonjour,
deux parcelles distinctes ont été réunies en une seule sur laquelle a été édifié 8 pavillons 3 garages et un bâtiment collectif de 16 appartements. suite à litige au niveau syndical, etafin de retrouver une indépendance, il serait envisagé de diviser cette parcelle unique.
Ne pourrait-on pas reprendre la dénomination des anciennes parcelles afin d’éviter tous frais de géomètres,notaire, etc… puisque l’identité initiale est conservée auprès du cadastre et hypothèque.
Cette(re) division dans un but d’indépendance au point de vue syndical.
Merci de votre réponse.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
Le fait de décider en interne de rediviser une parcelle n’est pas possible. Il faut passer par toute la procédure légale, bornage, document arpentage et notaire. Ceci afin qu’il ne puisse être contester la légitimité des données, surfaces, taxes et autres impôts.
La gestion d’une copropriété étant très compliquée, ne rajoutez pas de problèmes complémentaires. Suivez bien le processus légal.

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tassel

Bonjour, d’un terrain m’appartenant de 1383 m² se surface cadastrale, j’ai cèdé 125 m² à la commune pour élargissement de la voirie en contrepartie,le droit a batir sur les 125m² à été reporté sur la surface restante (1258m)
J’envisage de réaliser une division de la parcelle restante en deux lots de surface égale pour les vendre en terrain à batir; pouvez vous me dire si le droit à batir reporté sur la parcelle unique peut être reporté par moitié sur chacun des lots après division.
Merci de votre réponse.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
D’un point de vue juridique, le droit à bâtir était lié au COS, mais selon la loi ALUR (si votre parcelle est concernée) le COS est supprimé ce qu’y lève les contraintes liée à la surface de plancher constructible.
A présent, le CES (l’emprise au sol) et les prospects (reculs aux limites, hauteurs et gabarits) sont les bases de conception + les limites liées aux stationnements et surfaces de sol en cas d’assainissement non collectif.
Donc pour être certains de ne pas commettre d’erreurs, il serait souhaitable que vous missionniez un architecte afin qu’il réalise une étude de faisabilité architecturale partielle ou pas selon vos besoins et attentes, pour en extraire le bon projet.

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thourault

Bonjour,
J’ai signé un compromis de vente pour une pacelle de 691m² comprenant une habitation existante. L’acheteur de cette parcelle a obtenu une DP pour une parcelle détaché de 327m² de terrain constructible.Les délais de recours sont aujourd’hui purgés. Cette personne au final n’a pas obtenu le financement pour l’achat. Comment faire pour récupérer cette DP à mon nom pour vendre deux lots distinct.
Merci.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Dans le cadre d’un transfert de déclaration préalable, il n’existe pas de formulaire CERFA. Il vous faut donc réaliser un écrit signé par les deux parties concernées pour ensuite déposer cette demande auprès des services d’urbanisme.

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Bury

Bonjour,
Nous avons fait lotir un terrain à bâtir, nous appartenant, pour maison jumelée en Brabant flamand en 2008. L’un des 2 lots a été donné en donation à l’un de nos enfants qui y a construit en 2011. L’autre lot n’intéresse pas nos 2 autres enfants pour y construire et nous le gardons. Devrons-nous payer une plus value sur le terrain non construit et si oui, laquelle?
Merci.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Concernant les plus values liées à la non transmission de biens, il vous faut vous rapprocher de votre notaire afin qu’il vous conseille sur la meilleure démarche juridique et fiscale.
De trop nombreuses personnes se sont trouvées à devoir payer de très grosses sommes sans avoir réellement pris la mesure initiale de leurs décisions.
Consultez votre notaire, il vous apportera très certainement la bonne solution pour votre situation personnelle.

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DALLA ROSA

Bonjour

Pourriez vous me dire qui doit viabilisé un terrain vendue en 3 lots avec une cours commune d’une vingtaine de mètres pour accéder à chaque terrain. Sur quel site je peux trouvé les derniers textes de loi sur le sujet car l’agence qui est chargé de vendre les terrains nous dit que la loi a changé et que ce n’ est plus au vendeur de viabilisé mais au acheteur.

Merci d’avance pour votre réponse
Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
A la lecture de l’article R442-18 du code de l’urbanisme, il est précisé clairement ceci :

Le permis de construire des bâtiments à édifier sur les lots peut être accordé :

a) Soit à compter de l’achèvement des travaux d’aménagement du lotissement, constaté conformément aux articles R. 462-1 à R. 462-10 ;

b) Soit à compter de la délivrance de l’autorisation de procéder à la vente ou à la location des lots avant exécution des travaux, à condition que les équipements desservant le lot soient achevés.

Le lotisseur fournit à l’acquéreur un certificat attestant, sous sa responsabilité, l’achèvement des équipements mentionnés au b ci-dessus. Ce certificat est joint à la demande de permis de construire.

Donc je pencherais pour une viabilisation du vendeur et non de l’acheteur… mais cela reste mon point de vue d’architecte défendant les intérêts de maîtres d’ouvrages en général acquéreurs de lots à bâtir.

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Bunnens

Bonjour,
j’ai acheté un bail à cession partielle à construction, il y a de cela Huit ans,dans un parc de loisir résidentielle, pour habitation légère, Ce parc à été édifié dans les années 80. Depuis cette acquisition, j’ai procédé à l’amélioration de mon habitat avec consentement du conseil syndical et de la mairie. Sur ce terrain ce trouvait deux chalets, que j’ai fais démolir et reconstruire, le plu n’impose pas de limite de séparation, donc je les ais accolé, puis fait une extension pour mon bois. Ma voisine m’assigne en justice, car d’après elle, un poteau de soutènement empièterais sur sa parcelle, or nos deux parcelles mitoyennes sont séparées par un grillage édifiée depuis plus de 20 ans, il existe sur la voie commune une borne et de l’autre côté un piquet, la mairie détient un plan cadastral, mais pas de bornage. Ma voisine veut bien sur faire appel à un géomètre judiciaire.
Qui doit en supporter le cout, moi ou l’entité complète

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Dans le cadre d’un bornage judiciaire, les frais initiaux sont supportés par la partie se sentant lésée et après le jugement, selon la décision du tribunal les frais sont soient divisés, soit répercuté sur l’une des deux parties concernées par le litige.

Répondre
Franck

Bonjour,
je m’apprête à déposer un permis de construire valant division pour 2 maisons( PCVD)
J’entends parler autour de moi de permis d’aménager….

Est-ce une obligation de passer par un permis d’aménager dés 2 maisons ?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Premièrement il faut différencier les choses et vérifier dans quel cadre votre projet rentre :
Pour un Permis de construire valant division l’article R.442-1 d) prévoit la possibilité de diviser une unité foncière en plusieurs suivant un processus amenant à une propriété définit dans l’article R431-24 du code de l’urbanisme.

Si vous n’entrez pas dans le cadre ci-dessus dénommé, alors le permis d’aménager est exigé. En cas de doute, consulter votre géomètre afin qu’il vous éclair sur le mode de division le plus approprié et confiez tout de même à un architecte la conception de la division au regard des prospects quitte à esquisser des volumes d’implantations de maisons.

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Lopez

bonjour, j’a oublié de vous demander, comment savoir lorsqu’un terrain agricole devient constructible, à qui le demander? merci de votre réponse.cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Vous disposez de deux solutions, soit la commune est dotée d’un PLU ou POS et il vous suffit alors de demander dans quelle zone est située votre bien pour en déterminer les possibilités constructibles ou pas.
Sinon vous pouvez vous rapprocher de la DDT (Direction Départementale du Territoire) pour qu’elle vous renseigne sur la spécificité de votre parcelle.

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Lopez

Bonjour, je possède un terrain agricole de 6000m2 , j’ai arrêté mon exploitation et je désirerai faire des parcelles de jardin à louer, soit 20 parcelles de 250 m2 au total, garder une partie pour moi pour mes loisirs. Est ce possible? si oui quelles démarches à suivre? où dois-je m’adresser?. Je vous remercie à l’avance de la réponse apportée à ma demande.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
Je n’ai jamais eu à traiter ce cas précis, dans le cadre d’une exploitation de jardins à but commercial en location, je ne connais pas les modes d’applications liés à votre statut.
Il serait souhaitable de vous tourner vers le ministère de l’Agriculture pour définir avec eux le mode de reconversion de votre exploitation.

Répondre
Mme Secondo

Bonjour,

Pourriez-vous nous indiquer si lors d’un achat immobilier une partie de terrain peut-être vendu en même temps chez le notaire, ou bien si, il faut attendre avant de revendre une parcelle.

En vous remerciant,

Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La division et revente doit être étudiée puis envisagée avec votre notaire pour éventuellement voir si cette procédure peut être engagée en même temps.
Les conditions doivent être requises pour qu’une parcelle puisse être revendue. Elle doit avoir sa propre entité et bénéficier d’un numéro de parcelle indépendant. Si cela n’est pas le cas, je ne vois pas comment le notaire pourrait acter une vente ?
Soit la parcelle initiale est préalablement (en ayant bien réfléchit) découpée et cela semble assez simple à gérer, soit la parcelle à découper est issue d’une seule et même entité, le bornage et le document d’arpentage doit être fourni à l’acte mais doit-il être enregistré préalablement ? La réponse précise se trouve chez votre notaire.

Répondre
Benjamin

Bonjour,
Le terrain est actuellement non constructible mais pourrait le devenir. Aussi, nous envisagerions une division parcellaire pour nous permettre de vendre une partie de ce terrain.
Cdt

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Toutes les situations sont envisageable, il faudrait connaitre les contraintes du futur PLU afin de déterminer la meilleure solution et dimensions de division.
Si un découpage de terrain est réalisé avant, il est possible que vous ne puissiez bâtir ce que vous souhaitez. Une étude plus poussée des tenants et aboutissants liés à la réglementation actuelle et future serait préférable pour en tirer le meilleur.

Répondre
Sabine

Bonjour,

nous avons signé une promesse de vente pour un terrain à bâtir issue d’une déclaration préalable de division foncière. Il y a un chemin d’accès privé de 3,50m de large qui amène à 3 lots (2 maisons existantes et à notre terrain à construire). La mairie nous a dit qu’elle considère la voie d’accès comme ‘ouverte à la circulation automobile’ (et donc comme ‘alignement’). De ce fait, s’appliquent des règles favorables pour nous pour positionner notre maison sur le terrain et pour pouvoir construire notre maison (alignement et pas de fond de parcelle). La mairie nous a également averti que l’on ‘risque un recours’ sur ce fait. Quelqu’un pourrait contester le fait que la voie est ‘ouverte à la circulation’. (D’ailleurs il y aura un portail au bout de la voie, c’est une voie privée qui appartient au propriétaire des 2 autres lots)
Y aurait-il des jugements faits là-dessus? Quel risque courons-nous réellement? Merci d’avance pour votre réponse!

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Sur des situations d’interprétation juridique, il est toujours possible qu’un recours soit intenté à votre encontre et selon le cas de recevabilité, votre permis pourrait être annulé.
Le risque principal est la perte de temps, d’argent et que vous ne puissiez construire, voir même détruire ce que vous auriez réalisé si vous ne respectez pas pleinement la purge totale des délais de recours légaux.
Il est plus qu’important de pondérer le gain et si vous vous engagez dans cette voie, bien afficher le permis obtenu de manière légal (si la mairie l’accorde) attendre la purge totale des recours avant de donner le moindre coup de pelle.

Répondre
Benjamin

Bonjour,
Nous avons acheté une maison sur un terrain de 2700m² classé en zone non constructible (à cheval sur un zonage N et un zonage A). La mairie a lancé une procédure de révision générale de PLU au cours de laquelle la constructibilité du terrain pourrait être déclarée. La division parcellaire doit-elle être réalisée avant l’approbation du futur PLU et le probable changement de zonage du terrain?
Merci de votre réponse.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
Je ne saisi pas la démarche ? Pourriez-vous préciser vos attentes ?
Vous bénéficiez d’une parcelle et souhaitez diviser celle-ci pour construire dessus ?

Répondre
Sébastien

Bonjour,
Nous avons acheté une grande parcelle avec une maison. Nous sommes deux acquéreurs. Nous avons décidé de diviser la parcelle afin que les deux acquéreurs puissent avoir chacun leur parcelle. Pour ce faire, une DP a été déposée en mairie avec des plans de division que l’on a joint au compromis de vente. Pour notre part, nous avons acheté la parcelle avec la maison et l’autre acquéreur la parcelle nouvellement créée. Avant la signature de l’acte authentique et après la validation de la DP par la Mairie, l’autre acquéreur a fait modifier, sans notre accord, le plan d’arpentage en indiquant au géomètre expert qu’il était le seul acquéreur. Suite à cette modification, nous perdons environs 50m² et surtout nous avons une borne situé à moins de deux mètre de notre maison.
Le second acquéreur pouvait-il faire modifier les plans de division sans notre accord ?
Est-il possible de modifié les plans d’arpentage une fois que la décision de la DP est prise ?
Quels sont nos recours pour faire respecter nos droits et faire appliquer les plans de la DP.
D’avance merci pour vos réponses.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La situation est assez particulière, SI le vendeur du bien procède à des modifications du terrain après signature du compromis sur la base de plans de bornages, il est très périlleux de sa part de procéder à une modification sans informer les parties.
Il serait conseillé de vous rapprocher de votre notaire afin de clarifier la situation au regard du compromis que vous avez signé chez lui.
Si vos droits sont lésés, il ne vous reste plus qu’à signifier à la personne indélicate par lettre recommandé avec accusé de réception vos doléances pour tenter de parvenir à un accord amiable. Si cela n’est pas possible un recours à la justice semble la suite logique.

Répondre
piroddi

bonjour, avec mon epouse , nous souhaitons acquerir une maison individuelle, le proprietaire a demande un aggrandissement et la mairie lui a accepte, l’architecte a dessine un projet, mais le proprietaire nous propose de finance les travaux dans un premier et dacquerir la parcelle dans un second temps, est ce realisable, d’un point de vue notarial, et si oui, que devons nous faire pour avance dans ce projet

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il est à exclure le financement de tous travaux dont vous ne pourriez prétendre la propriété.
La démarche raisonnable est l’achat et transfert de l’autorisation délivrée à votre nom, puis financement des travaux.
Sinon, prenez attache auprès de votre propre notaire afin qu’il vous expose les solutions juridiques pouvant vous protéger.

Répondre
Franck

Dépôt de permis de construire pour 2 maisons contre permis d’aménager

Bonjour,
Le fait de déposer ce permis pourrait-elle être refuser au profit d’un permis d’aménagement pour 2 lots ?
Qu’en pensez-vous ?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Une demande de permis de construire peut toujours être refusé ou faire l’objet d’un recours des tiers. Dans n’importe qu’elle situation.

Répondre
Franck

Cub pour 2 maisons contre dépôt de permis pour 2 maisons

Le permis accepté ne fait-il pas « office » de Conformité aux règlementations ?? En somme une forme de Cub, non ?

Si tel est le cas, on gagne en temps pour concrétiser son projet (vendre ou acheter)
Et merci pour le temps consacré.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
Un permis peut être refusé et le ou les motifs de refus doivent être écrits explicitement depuis Août 2015.
Vous avez la possibilité de solliciter les services en déposant directement un permis pour 2 maisons, mais une phase intermédiaire est en générale préférable.
Tout est possible, c’est à chacun de décider comment il souhaite avancer à petits pas ou grands pas.

Le tout est réellement de se protéger sur le papier en signant chez un notaire un compromis protégeant l’acquéreur en cas de refus.

Répondre
Franck

Cu opérationnel b contre le PLU

Bonjour,
j envisage d’acheter un terrain permettant la réalisation de 2 maisons.
La propriétaire a demandée un Certificat d ‘Urbanisme B dans lequel est demandé le droit à la construction POUR 1 maison.Il a été accepté.

est-ce que le CU b est prédominant vis à vis du PLU ?
Si la réponse est Oui, je ne peux alors réaliser 2 maisons

Merci pour votre attention
Franck

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Le certificat d’urbanisme est établi pour un projet et informe le pétitionnaire sur une demande précise.
Si le PLU permet effectivement la création de 2 maisons, il vous est toujours possible de solliciter un CUb pour les deux maisons afin que vous puissiez être certain de la faisabilité de votre projet.
Une clause suspensive dans le compromis sur l’obtention d’un CUb positif pour votre projet de 2 maisons serait une bonne chose.

Répondre
A.Frivi

Bonjour,
nous sommes intéressés par l’achat d’une maison qui passe de copropriété à division en deux lots.J’attends de consulter le certificat d’urbanisme opérationnel, un géomètre a borné le terrain.
Il n’y a qu’un compteur de gaz ,d’électricité et d’eau. Le vendeur nous dit que c’est à nous de faire créer les autres pour finaliser la division.
Est-ce légal?
Merci.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Sur la base du certificat d’urbanisme, il sera notifié les informations nécessaire à votre décision d’acquisition. Le plan de bornage sera également utile à la visualisation précise des limites. Vérifiez que ce soit un bornage contradictoire afin qu’il n’y ai pas de soucis ultérieurs avec des voisins.
Le vendeur doit vendre un bien raccordable. SI une exigence est faite pour « finaliser » exigez de votre côté la signature dans le compromis d’une clause suspensive de retrait de l’achat en cas d’impossibilité de raccorder sur la base d’un délai et d’un montant de frais.

Répondre
fernando

Bonjour nous souhaiterions acheter un morceau du jardin (constructible)de notre voisin, situé tout au fond de son terrain, attenant à notre mur de maison, qui elle, est construite en limite de propriété. Cette parcelle est donc isolée de la rue et non viabilisée je pense? puis je m’en servir pour argument de négociation du prix, car hors mis moi même, personne ne pourrait acheter cette parcelle qui serait enclavée? de quel pourcentage pensez vous que je puisse faire baisser le prix par rapport à une terrain constructible et viabilisé classique? merci de votre réponse. cordialement.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
En terme de négociations toutes les pistes sont bonnes à exploiter et utiliser des arguments d’enclavement est l’une d’entre elles.
Concernant le pourcentage ou montant, cela est basé sur le point de départ de la négociation. SI le prix est hors champ ou non cohérent au regard des prix pratiqués habituellement dans le secteur, la négociation peut être importante. Si par contre, le prix est cohérent, il faut faire preuve de beaucoup plus de tact.

Répondre
Diane

Bonjour,
Ne trouvant pas de terrain à construire dans notre zone de recherche, nous envisageons d’acheter une maison avec un grand terrain, de séparer une parcelle pour nous et de revendre la maison. Ce projet est il possible? Devons nous demander des accords préalables?
Merci beaucoup.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il est tout à fait envisageable de diviser une parcelle SI toutes les conditions sont requises pour réaliser ce projet.
Je m’explique afin d’obtenir une réponse préalable à votre projet, vous pouvez réaliser une demande de certificat d’urbanisme opérationnel (CUb) afin que l’administration se positionne sur votre projet de manière claire et écrite.
A l’issue de cette démarche vous pourrez décider en toutes connaissances de causes.
Il n’est pas nécessaire de s’engager fermement ou sinon avec clause suspensive afin de vous permettre de vous rétracter en récupérant votre dépôt financier.

Répondre
Bonboutemps

Bonjour, avec un projet d’eco-construction (+eco-gite) nous avons en vu l’achat d’un terrain de 4000m2 avec le désir d’en revendre la moitié, ce qui permettrait un meilleur financement. Mais par où doit-on commencer concernant les démarches administratives d’une éventuelle division. Peut-on prétendre à un financement de l’intégralité du projet (achat terrain, division, construction sur les 2 terrains et revente)
Merci de nous éclairer

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
La toute première chose à faire est de vous assurer que la division est réellement envisageable et ne pénalisera pas votre objectif final.
Pour cela, vous pouvez réaliser une demande de certificat d’urbanisme opérationnel (CUb) ainsi les services instructeurs vous donneront des réponses administratives écrites.
Il vous faut vérifier dans quel cadre vous allez donc vous retrouver et ainsi en déterminer les solutions ou axes à suivre.
Nous pouvons vous accompagner sur la réalisation de cette démarche administrative.

Répondre
AUBERNON

Bonsoir,

Nous habitons un immeuble dont 5 lots avec 4 appartements et un lot d une parcelle de qui a été achetée par un voisin pour agrandir son terrain. Nous n avons pas d ‘espaces verts. Celui ci veut faire un détachement de parcelle et sortir du réglement de copropriété
En a t il le droit ? MERCI DE VOTRE REPONSE

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
Pour pouvoir vous répondre clairement, il faudrait étudier des documents afin de vérifier si légalement, la personne concernée est en droit de réaliser cette démarche.
Par contre, il faut savoir que toutes démarches concernant une copropriété est soumise au vote d’une assemblée générale dont tous les propriétaires sont appelés à voter. Il est donc important de vérifier si une assemblée générale à acter cette demande de « scission » de la copropriété et dans quel cadre cette « sortie » a été demandée.
Dans le doute, contactez votre syndic pour avoir plus de précisions sur votre questionnement.

Répondre
Olivier

Bonjour,
Mon voisin vend son bien en découpant en 2 parties : une maison et un terrain constructible. Le terrain est collé à notre maison.
Nous allons nous porter acquéreur de ce terrain constructible.
1) Est-ce possible de conserver 2 parcelles bien distinctes et non les réunir ?
Le but serait de pouvoir bénéficier des règles du PLU sur un terrain plus petit qui nous permettrait de construire une maison collée aux 2 limites
2) Si nous faisons cela, est-ce possible de revenir en arrière et inclure la surface sur notre parcelle en vue d’agrandir notre maison ?
3) En achetant un terrain constructible avons nous obligation de construire quelque chose dans un délai ?
Merci pour tout
Olivier

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Toutes les hypothèses sont possibles.
Que ce soit de conserver les biens séparément ou de construire sur l’ensemble. Il vous faut simplement vous assurer que la réglementation applicable à votre bien (terrain+bâti) offre ces solutions.
Seule une étude de faisabilité permettrait de fixer un axe à suivre plutôt qu’un autre.
Missionnez un architecte afin qu’il vous accompagne dans cette démarche d’étude initiale.

Répondre
Franck

En finalité, je divise en 2 mon terrains pour le vendre.
la viabilisation est elle obligatoire pour 2 lots ?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La viabilisation n’est pas forcément obligatoire selon le cadre et le cas particulier de votre projet.
Il résulte une obligation de viabilisation , lorsqu’un lotissement ou permis d’aménager est créer et engendre des lots à bâtir. Ces lots pour pouvoir bénéficier d’autorisations de construire doivent être viabilisés.
Certaines communes exigent à raison pour délivrer des permis de construire que les lots soient raccordable sans travaux.
Il est donc important que tous les lots à vendre bénéficient au moins ou à minima d’un certificat d’urbanisme.

Répondre
ROUCHON

Bonjour ,

J’habite dans le 06 .
J’ai entendu dire que la validité des droits à construire suite à une division parcellaire etait de 5 ans . Puis-je attendre la fin de ce delai pour deposer un permis de construire , et si ce dernier m’est octroyé , est il valable 3 ans ?

Merci pour votre reponse .

MR

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
En effet, la réglementation permet une cristallisation des droits à bâtir sur une parcelle durant 5 ans après une l’accord de la déclaration préalable de division.

IMPORTANT : si une demande de permis de construire est déposée sur une parcelle issue d’une division qui aurait du
faire auparavant l’objet d’une déclaration préalable de lotissement, il est désormais possible, en application du nouvel
article R.442-2, de considérer que la demande de permis de construire vaut régularisation de la déclaration préalable de
division.
En effet, la déclaration préalable de lotissement est une garantie apportée à l’acquéreur du lot, puisqu’elle atteste du
caractère constructible du terrain et entraîne l’obligation de bornage ainsi que la « cristallisation » des droits à construire
pendant 5 ans. Si l’acquéreur n’en a pas bénéficié mais que le permis de construire peut être accordé, il n’y a aucun intérêt,
que ce soit pour la collectivité comme pour l’acquéreur, de réclamer l’exécution de la formalité oubliée.

src : -http://www.developpement-durable.gouv.fr/IMG/Fiche%20les%20lotissements%20%C3%A0%20partir%20du%201er%20mars%202012.pdf cas n°04

Concernant la fin des délais, il ne faut pas confondre conservation des droits à bâtir et acter la division.
Le fait d’obtenir une autorisation par déclaration préalable provoque une obligation de déclarer l’ouverture et l’achèvement des travaux, ceci dans les 2 ans suivant la délivrance de l’autorisation. Sans interrompre pendant plus d’une année les travaux.
Ensuite, la parcelle issue de cette division conserve les droits bâtir à la date de la délivrance de la DP durant 5 années.
Concernant les permis de construire la validité à évoluée temporairement, mais pour plus de précisions lisez notre article concernant cette rallonge de délai de validité des permis de construire.

Espérant avoir été clair dans mes explications, si ce n’était pas le cas, revenez sur le blog compléter votre demande.

Répondre
Nicolas

Bonjour,nous voulons faire un détachement de terrain sur lequel est édifié un batiment cadastré de notre résidence principale.
Devons nous demander un cu à la mairie ou faire une demande de permis de construire sur la nouvelle parcelle?
devrons nous payer de la plu value sur la vente du terrain (détachement de notre résidence principale acquis en 2014)
merci de vos conseils cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Le détachement de parcelle passe par un processus de bornage et de déclaration préalable auprès de la mairie via un géomètre expert qui réalise un document d’arpentage.
Concernant la plus value, elle s’applique selon certaines conditions qui serait complexe de développer ici tellement les cas sont nombreux (cf. ici).
Pour plus de simplicité et de clareté, rapprochez vous de votre notaire pour un conseille avisé vous permettant d’optimiser votre projet d’un point de vue fiscal. Les notaires sont vos meilleurs conseillers fiscaux dans ce cadre là.

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echer

Bonjour,
Nous sommes propriétaires d’une maison de ville à Toulon sans possibilité de rentrer la voiture dans le jardin.Il est très difficile de se garer dans notre rue,de ce fait nous souhaiterions faire une proposition d’achat d’un bout de terrain à notre voisine qui se trouve de l’autre côté de la rue, en face de chez nous.Son terrain étant frappé d’alignement,il nous faudrait acheter la partie qui est frappée d’alignement plus environ 25m2 ce qui nous permettrait de garer la voiture et de mettre un portail après la zone frappée d’alignement. Pourriez-vous nous indiquer la démarche à suivre afin d’avoir tout les éléments avant de lui en parler. Pouvez-vous également nous dire si la partie qui est frappée d’alignement à un coût différent du reste du terrain? Par avance merci de votre attention. Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Pour étudier un dossier et vérifier tous les points, il vous faut obtenir le plan cadastral, le PLU (plans et règlements + annexes). Sur ces bases vous pouvez élaborer votre projet en phase préalable.
Ensuite, si tout corrèle correctement, vous pouvez vous tourner vers votre notaire afin qu’il vous indique précisément dans le secteur concerné quelle est la valeur de biens dans ce type de situation.
Les notaires sont les plus à même de vous indiquer le prix d’un terrain au regard des transactions qu’ils voient passer dans leurs études.

Répondre
CENDRES

Bonjour,

Je désire acheter une habitation qui provient de la division d’une grande maison de ville (sans terrain) en 3 lots.

Cette division semble avoir été faite de manière improvisée, puisque chaque lot ne possède pas en propre: de compteur électrique, de compteur d’eau, et il n’existe que la seule évacuation de tout-à-l’égout de l’ancien corps unique.

Quelles sont les obligations du vendeur pour cette vente, nécessite-t-elle un CU préalable, le vendeur peut-il se décharger de toutes ces contraintes de viabilisation sur le dos des acheteurs?

Merci pour votre réponse

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La division d’une habitation en lots séparés provoque la création d’une copropriété avec tout ce que cela implique comme contraintes réglementaires et juridiques.
La séparation en plusieurs appartements implique souvent la création d’aires de stationnements et les dimensionnements des réseaux en rapports. La situation semble complexe dès le départ, est-ce une bonne solution de s’engager dans un achat d’un bien litigieux sur la présentation ? Je n’en suis pas sûr, même si le prix semble intéressant.
Il est toujours préférable d’obtenir un certificat d’urbanisme opérationnel pour vérifier en amont si le projet est viable.
Certaines personnes s’exonèrent de tout ceci pour vendre rapidement et laissent les acheteurs se débrouiller entre eux après coup.

Répondre
Franck

Bonjour,
j’ai trouvé un terrain pour construire notre maison.
Nous pouvons le diviser en 3 . Même en 4 !

Sommes nous obliger de vendre ces terrains viabilisés ??
Car dans tous les cas,dés la division effectué on rentre bien dans le cadre d’un lotissement ?

Merci pour votre réponse

Franck

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Dans le cadre de la réalisation d’un lotissement, il est à présent exigé que les lots soient viabilisé pour permettre à l’administration la délivrance de permis de construire.
Seule la fourniture d’une attestation de d’achèvement de travaux et de conformité contrôlée par l’administration permettra la délivrance de permis de construire pour les lots ainsi créés.
Il n’y a donc qu’une solution, viabiliser les lots à vendre.

Répondre
JUILLET

Bonjour,
Je voudrais réaliser un lotissement comprenant 8 lots sur 2ha 500a. Le POS autorise 6 lots à l’hectare, donc la possibilité de réaliser 12 Lots. Dans un premier temps je réaliserai 7 lots d’environ 1 500 M² et le 8ème lot de d’environ 6000 M² . Concernant le dernier lot de 6000 M²,j’aimerais savoir si il y a délai minimum avant de pouvoir diviser en 4 Lots cette parcelle ?

Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Afin de répondre de manière claire, il faudrait étudier les textes précisément afin qu’il ne puisse y avoir d’interprétation juridique.
La division successives de parcelles n’a pas de délai minimum entres elles SI la réglementation le permet (suivants les différents secteurs ex: périmètre protégé, secteur sauvegardé…). La seule contrainte réside dans les délais d’instructions et consultations des différents services.
Il est toujours préférable d’anticipé au plus tôt pour obtenir une meilleure optimisation globale lors de la création de lotissements se jouxtant.

Répondre
Tranl

Bonjour
Nous souhaitons acheter un terrain a un particulier . Le propriétaire ´ a pas encore délimité via un géomètre le terrain mais a déposée sa demande en mairie . Peut on signer un compromis de vente ? Peut on du. Coup déposer
Un permis de
Construire ??
Cordialement
Ingrid

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il est toujours préférable d’attendre que toutes les démarches préalables et autres autorisations soient délivrées pour permettre de partir sur des bases saines. Car en cas de problèmes toutes les dépenses engendrées ou autres petits soucis pourraient mettre à mal votre projet.
La vitesse et la précipitation dans le bâtiment font toujours des malheureux.
Procédez par étapes et vous y gagnerez en tranquillité.

Répondre
GILLES M.

Bonjour
Je suis actuellement propriétaire d’une propriété de 5000m2 sur laquelle est bâtie une maison en pierre habitée encore récemment et raccordée aux différents réseaux.
Suite à un grave accident, j’envisage de revendre la maison avec 2500 m2 de terrain, la maison étant en fond de terrain, je suis dans l’obligation de créer un nouvel accès sur une route départementale, pour la partie à vendre, le maire peut il s’y opposer si j’ai l’accord da l’agence routière départementale?
Autre question, le maire de cette commune c’est mis en tête de préempter l’ensemble de la propriété si nous vendons celle ci dans sa totalité, ce qui dans ce cas ne nous poserait pas problème. Mais nous souhaitons conserver la partie du terrain qui ne fait pas partie du lot à vendre pour y construire un pavillon pour nous même, le terrain est pour une partie constructible, j’ai d’ailleurs obtenu un premier CU en Octobre 2014, mais suite à la modification de division parcellaire j’ai déposé un nouveau CU opérationnel en Avril 2015, CU que le maire n’a pas envoyé à l’instruction auprès des services de la DDTM sans m’ en avoir averti et préciser la ou les raisons-, celui ci m’ayant fait part de sa volonté de préempter la partie du terrain que nous souhaitons conserver et dont nous sommes propriétaire, en à t’il le droit?
N’est ce pas un abus de pouvoir, que doit la loi à ce sujet?
Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Les maires ont de larges pouvoirs sur leurs communes mais ne peuvent se soustraire à la loi.
Le fait de ne pas transmettre un CU est de mon point vue une méconnaissance des règles. Vous pouvez vous adresser au préfet pour votre demande.
Le maire peut tout à fait s’opposer à la réalisation d’un nouvel accès, mais pour cela il faudrait un argumentaire très bien étayé SI la direction départementale dit le contraire.
Je ne pourrais me positionner sur les termes légaux d' »abus de pouvoir », seul un juge peut qualifier les décisions prises par un maire.

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elodie

Bonjour,
nous sommes actuellement en train de déposer un permis d’aménager pour diviser une parcelle en 2 lots constructibles.

Il convient de créer une voie d’accès pour accéder à ces parcelles. Le géomètre hésite entre créer un chemin clairement identifié comme tel au cadastre, qui serait en indivision entre les propriétaire des 2 parcelles, ou créer une servitude réciproque de passage, sans délimiter précisément le chemin d’accès sur les plans.
Que nous conseillez-vous ? Quelles sont les conséquences de chacune des possibilités ?
Par ailleurs, a-t-on l’obligation de créer une aire de retournement sur ce chemin, qui ne desservira que 2 parcelles constructibles ?
Merci pour votre réponse.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Le cadre d’une division parcellaire créant des servitudes est un cadre légal qui permet de créer des obligations d’entretien lié intrinsèquement à chaque parcelle. Le fait de créer une entité indépendante créer un flou pouvant amener des conflits (ce n’est qu’un point de vue).
Concernant l’obligation de retournement cela dépend de plusieurs critères liés aux distances. Les pompiers préfèrent cette solution et permet également aux services de la commune (éboueurs) puissent manœuvrer sans soucis.
Si vous souhaitez vous exonérer d’aire de retournement, il faut étudier au cordeau le projet afin que tous les services instructeurs y trouvent leurs compte.
Rapprochez vous d’un architecte proche du lieu concerné par la division de terrain et missionnez le pour une étude de faisabilité afin qu’il vous propose le découpage le plus cohérent et optimise ainsi la surface à vendre… vous gagnerez plus si les parcelles sont optimisées.

Répondre
Franck

Bonjour, je possède un terrain de 600m2 issu d’une division parcellaire.
Puis-je le diviser à nouveau ?
A noter que l’acceptation du certificat d’urbanisme est pour 1 maison.
Cependant la règlementation permet de construire plus ( cos 0.50 et ces 0.4)
Qu’en pensez-vous

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Les divisions sont en générales possible après la question à ce poser est : « Est-ce qu’une nouvelle construction sera possible sur cette nouvelle parcelle ? »
Si vous avez déjà fait une demande initiale de CU, pour connaitre la réponse officielle à votre question, vous pouvez redéposer une demande de CUb (opérationnel) prenant en compte votre nouveau projet.
Ainsi vous obtiendrez de l’administration une réponse claire et écrite.
Ensuite, le cadre de la loi ALUR si il est applicable à votre parcelle créer une suppression du COS, il conviendrait également de vérifier ce point important.
Si vous ne vous en sortez pas avec toutes ces règles et normes qui se superposent, missionnez un architecte pour l’établissement d’une étude de faisabilité, il analysera tout cela pour vous et vous remettra un rapport clair. Ainsi vous pourrez décider en toutes connaissances de cause.

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renault

Bonjour, je suis actuellement propriétaire d’une maison sur un terrain de 1400m2 composé de 2 parcelles cadastrées. J’aurai souhaité faire une division parcellaire afin de vendre la maison d’un côté, et le terrain de l’autre. Or à ce jour le POS impose en cas de division une surface minimum de 750m2 et une moyenne des 2 parcelles de minimum 900m2 (par conséquent, si je comprend bien, on ne peut séparer un terrain de 750m2 qu’à partir d’une parcelle de 1800m2 minimum, ce qui serait donc impossible dans mon cas).

Aussi ma question est la suivante, étant déjà propriétaire de 2 parcelles, est il possible de détacher une partie de terrain sur une parcelle pour l’annexer à l’autre parcelle sans que cela ne soit considéré réellement comme une division ? Et dans ce cas, est ce que les règles du POS indiquées ci dessus restent applicables ou non ?

En espérant être à peu près clair dans mes propos. Merci d’avance de votre réponse.

Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Votre démarche semble complexe et aléatoire. Par contre la loi ALUR à définit la caducité des POS au 31 décembre 2015 et obligerait les communes à basculer en PLU donc par effet d’application de la loi ALUR (suppression des surfaces minimales de terrains et suppression de la notion de COS).
Renseignez-vous sur la commune concernée pour voir si les démarches sont entamées pour le passage au PLU pour le 1er Janvier 2016 ou pas. Si cela n’est pas le cas la commune basculera en RNU et cela n’est pas une bonne nouvelle.

Répondre
NONOTTE

Bonjour,
Je voudrais vendre une partie de mon terrain via une division parcellaire. L’entrée du terrain se fait par un chemin qui est en indivision avec mon voisin. Ma question : le voisin peut-il s’opposer au passage d’un nouveau propriétaire sur le chemin ?
Je vous remercie de votre réponse.
Cordialement,

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Effectivement selon le cas et le cadre réglementaire de l’indivision, il est possible que le voisin puisse s’opposer au passage d’un nouveau propriétaire.
Pour être certain de ce que vous pouvez et ne pouvez pas faire, tourner vous vers votre notaire afin de voir avec lui quelles solutions juridiques s’appliquent à votre bien et définir les opportunités légales.

Répondre
BOTTO

Bonjour,

je suis en copropriété sur un terrain de 1500m2; ma maison fait 90m2
Pour la surélévation de ma maison (création d’un étage de 50m2)sans création d’emprise au sol, la mairie me demande de passer par un architecte parcequ’ils tiennent compte de la surface de la maison voisine env. 80m2 et que cela dépassera les 170m2. Est-ce normal?Alors que l’entrepreneur pouvait se charger de présenter la demande de permis

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Effectivement, si le projet d’agrandissement est situé dans une copropriété, c’est bien l’entité complète qui selon le règlement de copropriété fait foi.
Il est donc indispensable de missionner un architecte si le seuil des 170m2 de surface de plancher ou d’emprise au sol est atteint.

Répondre
dersahakian

bonjour
Voici ma question
je suis propriétaire depuis 2005 d’un terrain de 8500 m² près de Nice.
J’avais un projet de construction d’une habitation, mais avant toutes démarches j’ai effectué dernièrement une demande de CU b

Terrain en zone RNU instruction effectué par les services de la DDTM.

Aussi, en retour un refus vient de mettre notifié pour les motifs suivant:
Attendu que la parcelle est située en dehors des parties actuellement urbanisées de la commune, considérant qu’en dehors des ZU seule l’extension mesurée des constructions dûment autorisées peuvent être accordée.
Considérant que la propriété n’est pas desservie par une voie publique ou privée dans les conditions répondant à l’importance ou a la destination de la construction.
Le terrain objet de la demande ne peut pas être utilisé pour la réalisation de l’opération envisagée.

Pourtant,d’une part une voie privée est existante et de surcroit 4 propriétaires d’habitations principales usent au quotidien d’un droit de passage octroyé par mon fond dominant.
D’autre part, le service du SDIS a exigé sur ce secteur dans les années 2000 la création d’une plate forme en extrémité de cette voie pour faciliter le retournement des engins ou 4 habitations principales y sont édifiées traduisant de fait de l’urbanisation.

Qu’en pensez-vous ?
Puis-je entreprendre un recours gracieux ?
dois-je saisir le Tribunal administratif ?
Pourriez-vous m’éclairer sur cette incohérence

je vous remercie par avance pour votre avis.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il apparait dans votre cas que seule une extension mesurée pourrait être acceptée SI tous les ouvrages de desserte sont existants et suffisant.
Hors a priori, il semblerait qu’il n’existe pas d’habitation pouvant prétendre à cette extension mesurée. Donc déjà une impossibilité apparaît.
Ensuite concernant l’accès, si vous pouvez prouver que la voirie existe et est conséquente, cela aurait pu vous aider, mais hélas le caractère de l’extension mesurée et intraitable.
Je ne sais pas si un recours ou action au tribunal vous apportera une solution recevable par la DDTM.
Il serait souhaitable que vous vous tourniez vers un juriste afin qu’il vous donne son ressentit sur étude de pièces.

Répondre
godeau

je vais acheter un terrain agricole de 3000 m2 avec une maison j ai demander un agrandissent qui m accorde de 250m2 mais moi j ai besoin 150m2 cet possible de couper le terrain en deux avec un morceaux de mon agrandissement de 100 m2 bien sur le faire borner et que l autre maison sois attenant a ma maison sa serait possible de le vendre

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Pour procéder à une division de parcelle, il faut bien vérifier quelles sont les contraintes réglementaires liées à la zone concernée.
Même si vous détachez une portion de terrain issue de la parcelle initiale, il peut y avoir des impossibilités liées à l’assainissement, à la destination des locaux etc…
Il serait préférable de missionner un architecte afin qu’il établisse une étude de faisabilité.

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Bastien

Bonjour
J aurai besoin d un petit éclaircissement si cela est possible. Nous avons acheté un terrain en 2012, déposé un permis de construire accepte aussi au 14 décembre 2012. Suite a des problème personnelle nous n avons pas pu commencer la construction. En septembre 2014, nous avons demande une prorogation de permis qui nous as été refusee car deux mois apres avoir obtenue notre permis de construire , le terrain qui était classe en zone nb a été déclassé en zone naturel suite a l entree en vigueur du nouveau plu. Grosse découverte pour nous. Nous nous sommes donc retrouvée coincée. Nous avons fait une ouverture de chantier afin de gagner un peu de temps. Ne voyant pas la situation s arranger pour nous nous allons prendre la décision d annuler ce permis afin de récupère la taxe d emmenagement que nous avons payer. Le terrain étant classé naturel nous ne pourrons plus rien faire dessus. Mais en cherchant , notre terrain a fait l objet d une division de terrain accepte en janvier 2012 ( les vendeur ont fait appel a un géomètre et nous avons en notre possession la déclaration préalable , la parcelle avec un nouveau numéro, l autorisation de défrichement valable jusqu en 2017). Dans le code de l urbanisme il parle d un droit cristallise pendant 5 ans. Et la nous sommes perdues , pendant 5 ans , sommes nous sous les anciennes règles du pos en zone nb donc constructible ou est ce le nouveau plu qui s applique soit inconstructible zone naturelle? Nous nous sommes rapprochés du service d urbanisme qui se renseigne car la personne n en est pas sur. Elle nous as expliqué que le terrain venant d une division il s agirait d un lotissement . Les droits étant valables 5 ans. On pourrait annuler le permis de construire et soit revendre le terrain soit redeposer un permis de construire bcq plus petit afin que cela puisse convenir a notre nouveau cadre de vie. Pour l instant nous n avons pas déposer l annulation du permis , nous essayons de trouver une réponse afin de ne pas faire n importe quoi et de ne pas fermer nos chances de s en sortir de cette impasse. Auriez vous des éléments de réponse ou des conseils sur la démarche a suivre? Je vois remercie pour cette lecture .

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Effectivement le fait d’avoir déposé une déclaration préalable (sous le cas d’un lotissement) cristallise les droits à bâtir pendant une durée de 5 ans.
Il faut donc bien s’assurer du cadre de la division parcellaire initial.

Répondre
flofly

Bonsoir,
Je souhaite acheter avec mon petit frère une maison qui a aussi un studio en fond de parcelle complètement indépendant! Je souhaiterais diviser le terrain en deux, la maison pour moi et le studio pour mon frère, clôturer et faire deux entrées bien distinct que chacun soit propriétaire de son logement sans avoir de compte a rendre a l’autre!! Il faudra donc faire un changement cadastral!? Pensez vous que ce soit possible? Et si oui, quel sont les démarches a suivre!
Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Pour définir si votre projet est possible, il faudrait étudier des documents comme le PLU et/ou règles régissant la parcelle.
Si le projet est réalisable, il vous faut définir les dispositions des accès et réfléchir à la position de la division permettant aux deux parcelles de pouvoir réaliser d’éventuels futurs travaux.
La recherche de l’optimisation doit être réalisée afin de ne pas pénaliser les deux parcelles et provoquer une perte ou baisse de la valeur en cas de revente.
Une étude de faisabilité est nécessaire pour vérifier et valider les options.

Une fois la décision et position définit clairement, la réalisation d’un bornage et d’un document d’arpentage réalisé par un géomètre expert doit être effectué.

j’espère avoir été clair dans mes propos, car j’effectue ce type d’étude régulièrement et il m’arrive d’être trop succinct. Si c’était le cas, n’hésitez pas à revenir poser vos questions sur ce blog.

Répondre
Aurélie

Bonjour,

Nous somme deux couples souhaitant acheter une maison à diviser en deux habitations. Nous avons trouvé une maison qui répond à nos critères, des travaux étant à effectuer. Le PLU de la ville précise que l’on ne peut pas créer de nouvelle habitation dans une existante. Nous souhaiterions faire une copropriété; ce qui entrainerait la création de lots distinct. Peuvent-ils nous en empêcher?

Merci de votre aide

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La commune a le pouvoir de décidé s’ils acceptent ou non une autorisation administrative et donc empêcher un projet, c’est tout à possible.
Il faudrait étudier les termes juridiques et voir quelles sont les solutions administratives possible à travers la réalisation d’une étude de faisabilité.
Je vous conseille de vous rapprocher d’un architecte afin qu’il vous accompagne dans cette démarche d’analyse, un conseil avisé vous permettra d’y voir plus clair et vous permettra de prendre votre décision en toutes connaissances de causes.

Répondre
MORON

Bonjour,

Nous souhaiterions acheter une parcelle d’un terrain sur lequel il y a une maison. Existe-t-il une distance minimale à respecter vis-à-vis de la maison? ou bien peut-on parcelliser au pied de celle-ci?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Le détachement de parcelles ou le découpage d’un bien comportant un immeuble déjà bâti est assez libre dans le tracé des limites futures. Il est nécessaire de conserver des positionnements cohérents permettant au bien de pouvoir intervenir sur ces murs ou permettant de créer des ouvertures futures en respect du code civil principalement.
La parcelle ainsi détachée aura plus de valeur à la vente (éventuelle).

Répondre
marion

bonjour,
je suis intéressée par l’achat d’une maison situe sur un terrain de 2000m2 mais le propriétaire souhaite diviser le terrain en deux lot
un lot avec la maison de 230m2 au sol (207 m2 en surface habitable) et 1350m2 de terrain
un terrain de 650m2 pour construire une autre maison
le PLU de cette zone va changer torse rapidement pour mettre un coefficient d’emprise au sol de 0,15 donc la maison ne respectera pas le nouveau PLU ? est ce que la division est quand meme possible ??
Merci de vos réponse

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Dans le cas ou un détachement est réalisé avec un bien existant, les évolutions du PLU ne s’imposeront qu’en cas de projet sur ce même bien. Mais il ne pourra être demandé à la bâtisse déjà construite de modifier quoi que ce soit.
Si le Coefficient d’Emprise au Sol est déjà hors futur PLU, la contrainte de la dimension de parcelle fera que le bien ne pourra pas évoluer.
Suis-je clair ?

Répondre
Lullig

Bonjour,

nous sommes deux couples d’amis qui recherchons à acheter une maison pour la partager en deux logements. Nous avons trouvé une vielle maison (185°) qui pourrait facilement être divisée en deux. Seulement, cette maison se situe à proximité d’un cours d’eau et a été classée en zone N (Naturelle) par le dernier PLU de 2007. Par ailleurs, selon le propriétaire, la maison n’a jamais été inondée par le passé (depuis plus de 150 ans). Le problème, c’est que selon le service d’urbanisme de la Ville, il ne serait pas possible de réaliser deux logements dans une maison classée en zone N qui ne comporte actuellement qu’un seul logement.
Pensez-vous qu’il soit possible de trouver une formule pour contourner cet obstacle? Par exemple, en achetant cette maison avec une SCI?
Merci.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Le contournement des règles est une très mauvaise solution, car en cas de revente ou de souhaits d’effectuer des travaux, de divorce, de problèmes ultérieurs, la situation deviendra inextricable voir complètement absurde.
Il ne faut donc pas s’arc-bouté sur un projet complexe dès le départ. Si la situation n’est pas propice ou claire, il vaut mieux éviter de se rajouter des contraintes.
Ce n’est que mon point de vue. La vie est assez complexe pour en ajouter des couches superflues.

Répondre
Michel

Bonjour,
Nous avons signé il y a deux jours notre compromis de vente car ma compagne et moi achetons une maison en indivision.
Je me suis donc rendu au service de l’urbanisme pour demander une autorisation préalable de travaux. Après avoir trouvé l’adresse, ils m’ont demandé le papier du géomètre, chose que nous n’avons pas.
Dans le cas une indivision pour l’achat d’une partie de maison et d’un terrain est-ce au vendeur ou aux acquéreurs de payer le géomètre ?
Doit-on avoir le dit papier du géomètre avant la signature du compromis de vente ?
Ps: nous passons par une agence immobilière
Merci d’avance

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Lors de la création d’une division de bâtisse avec création d’une indivision, le notaire a du s’appuyer sur des documents pour la rédaction du compromis. Il devrait y avoir les éléments juridique minimum avec dossier géomètre.
Si cela n’est pas le cas, cela est ambiguë. Il est toujours souhaitable d’avoir tous les éléments pour décider posément. Il est indispensable que l’indivision soit clarifiée avant signature pour ne pas se retrouver avec des découpages absurdes.
La charge financière (dans la logique) serai à la charge de la personne réalisant l’indivision. C’est généralement une entente entre les parties.

Répondre
David

Bonjour,

J’envisage d’acheter une maison avec 1600 m2 de terrain en zone UE2 (soit un CES à 20%) donc une emprise au sol autorisée de 320m2.
La maison actuelle représente environ 190 m2.

Le découpage me libèrerai un terrain de 600m2 sur lequel je pourrais donc construire normalement 120m2.

1 –
Sur le cadastre, je constate que la maison actuelle est entourée de tirets ==> le reste du terrain étant donc en subdivision fiscale « a ».

Qu’est ce que cela veut dire, après des recherches, je ne comprends pas ce que cela a comme impact sur la constructibilité du terrain…
Le service urba de la commune m’indique ne pas savoir ce qu’est une subdivision fiscale (ce qui ne me rassure pas)…

Pourriez vous m’éclairer sur ce point et ses impacts sur mon projet ?

2 – Le terrain résultant de ce découpage ferait 15m*40m, Est-ce suffisant pour envisager une construction d’après vous ? En sachant que l’entrée sur le terrain se ferait sur la largeur de 15m et que l’idée est de mettre la maison tout au fond du terrain pour ne pas gêner la maison existante (vis à vis) et pour avoir le terrain plein Sud.

Merci d’avance pour vos réponses.
Cordialement,
David

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

La subdivision fiscale signifie qu’une parcelle est divisée en différentes parties de natures fiscales différentes. Vous trouverez la définition sur le site du gouvernement ICI.
Les classifications a, b, c et d sont liées à la taxe appropriée. Les définitions des natures fiscales sont lisibles ici.

Concernant la faisabilité ou non d’un projet seule une mission d’étude de faisabilité permettrait de répondre clairement sur des éléments précis.

Répondre
Angiolini Laetitia

Bonjour, je me permet de vous envoyer ce message car avec mon mari on va faire construire notre maison. Le terrain appartient à ma belle mère. Est ce obligatoire de faire un détachement de parcelle ? Peut – on construire sur le terrain familial en ayant l’accord écrit des propriétaires ?
Merci d’avance pour votre réponse.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Le détachement de parcelle permet une plus grande liberté car cela créer une entité indépendante. Ce qui implique une facilité d’instruction vis-à-vis des règles d’urbanisme, pour les réccordements Eau, Electricité, Télécom, assainissement, tout est plus clair.
Et ce qui n’enlève rien, d’un point de vue fiscal, tout est attribué à la parcelle elle même, moins de contraintes de diviser soit même les montants au prorata des sommes dues.
Si la réglementation vous autorise à bâtir sur une même parcelle, vous pouvez le faire, mais réaliser un détachement est tout de même préférable SI cela ne créer pas de nouvelles contraintes. A analyser pour définir quelle est la meilleure solution selon votre propre cas.
En règle général, le détachement a de très nombreux avantages.

Répondre
sabrina

Bonjour,

Nous avons achetée récemment un terrain de 748 m² sur lequel nous avons commencé à bâtir une maison jumelé par garage et jardin individuelle. Nous avons acheté ce lot à un lotisseur, nous avons obtenue le permis de construire pour 2 maisons. Nous sommes au début des travaux, nous avons une borne de viabilisation et nous voulons savoir les démarches à connaître pour en créer une seconde afin que la deuxième maison soit indépendante. Dans un premier temps nous souhaitons la mettre en location mais il se peux que nous la mettions en vente plus tard donc je voulais aussi connaître les démarches pour faire de notre lot, deux lots différents.

Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Il vous faut prendre contact avec les services de la voirie de la commune concernée pour demander un second branchement pour les eaux usées, contacter ErDF pour le réseau électrique pour obtenir un second compteur (sachant que des contraintes techniques inhérentes à l’électricité et au consuel s’y rapportant peuvent créer des soucis), concernant les télécoms, il vous faut contacter les services adéquat de la commune concernée.
Sollicitez votre lotisseur, il doit avoir toutes les coordonnées des différents services, cela vous fera gagner du temps.

Répondre
FILEZ

Bonjour,

Je suis confrontée à une situation que je ne maitrise pas.
Il s’agit d’une même unité foncière constituée de 2 parcelles et le propriétaire vend une partie de cette unité foncière en la divisant en deux. Il garderait la partie avec sa maison et vend l’autre partie sur laquelle se trouve une dépendance que nous devons aménager en maison individuelle (sans démolition) avec donc une demande de permis de construire car changement d’affectation.
A ce jour, il ne veut pas faire les démarches concernant la division mais nous demande de rédiger un PC valant division alors que le bornage n’est même pas encore réalisé et qu’il n’y a pas eu de CU délivré.

Est-ce bien la démarche à suivre ?
Pour ma part j’en doute, je ne peux même pas dessiner un plan de masse !!!
Qu’elles sont alors les garanties que l’acquéreur aura ?

Avec mes remerciements

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La démarche est inhabituelle et risquée pour l’acquéreur. Il faudrait déposer une demande de certificat d’urbanisme opérationnel (CUb) pour avoir une réponse sur la faisabilité, ensuite proécéder soit par division initiale, qui est la meilleure solution pour créer des droit à bâtir individuels, soit réaliser une demande de permis de construire valant division moins confortable.
Il serait conseillé de vous rapprocher de votre propre notaire pour définir avec lui la meilleure démarche vous protégeant.

Répondre
Loriou

Bonjour, j ai acheter un terrain ou j ai fait ma maison avec un chemin pour y accéder donc déjà existant, j ai diviser le terrain en trois, un a son propre acces et les deux passeront par mon chemin, je vais donc leur donner une servitude de passage. Le lotissement des 3 lots a était déposer en déclaration préalable, mais n inclut pas le chemin ni ma maison, donc je ne créer pas de chemin communs puisqu il est privé et existant, on m a refuser en me disant que je passais en permis d amenager. Sachant en plus que les lots sont vendus déjà viablisé, la déclaration préalable valant lotissement ne suffit pas normalement dans mon cas ? Merci de vos réponses cdt Mr loriou

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Vous trouverez toutes les réponses claires sur le lotissement sur le site du gouvernement. Des schémas clairs sont présents en bas de page.
Il semblerait que vous entriez dans le cas n°01 ou 02. Si vous souhaitez de plus amples précisions, revenez sur notre blog nous solliciter à nouveau.

Répondre
Barbato

Bonjour,

Nous avons acheté un terrain en indivision en 1990 , avec un couple d’étrangers avec lesquels nous sommes devenus amis, quelques semaines avant la signature ils se sont désistés et nous avons signé avec un homme inconnu avec lequel le courant ne passait pas! Les maisons ont été construites avec moult problèmes de voisinage, déjà ! Pendant plusieurs années nous avons tenté de sortir de l’indivision sans succès! Aujourd’hui nous retentons la sortie: le terrain comporte une( sa) partie totalement utile du côté de notre voisin, et notre partie comporte une grande parcelle perdue dans un pan impraticable ( forêt extrêmement pentue)!
Il reste pour signer la séparation, d’être d’accord sur un morceau de 656 ms (308 pour lui 348 pour nous) , ce terrain sur lequel nous garons nos voitures n’est pas totalement plat, il y a donc une partie non utile( très pentue sur une route) ! Le géomètre veut séparer le terrain de sorte que notre voisin se trouvera avec la partie utile et nous encore un terrain inutilisable et certainement pas possible pour garer des voitures! Notre voisin séparé de sa femme ne vit pas dans l’indivision depuis plusieurs années mais compte revenir cette année!Le compromis de vente est mal engagé car il dit qu’on squatte son terrain, ( la parcelle de 656m ) ! J’aimerais savoir si dans le partage on prend en compte le fait qu’il y a des parcelles que j’appelle ( non utiles)? Et pour le terrain qui reste à séparer doit on encore se retrouver avec un morceau inutilisable ? j’espère que ma demande est claire ! merci de votre réponse

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
La situation n’a pas l’air très simple et s’exprimer par écrit sur celle-ci tout aussi malaisée.
La partage ou division de parcelles, prend en compte les désidératas de chacune des parties et le résultat est un compromis pour tous.
Il faudrait étudier les textes et actes signés pour voir quelles sont les solutions envisageables. La meilleure des solution, reste la consultation du notaire ayant rédigé les actes. Il pourra très certainement vous conseiller sur la solution la plus adéquate à votre situation.

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christelle

Bonjour,

Nous habitons une villa sur 2002 m2 en lotissement en zone UC et souhaiterions vendre une partie de notre terrain.
Est-ce possible?

Merci de votre réponse

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
Pour vous répondre, il faudrait étudier la réglementation applicable au bien concerné afin d’en définir les possibilités.
Il vous faut définir, si les accès sont conformes, si la desserte en réseau est suffisante, si la loi ALUR peut s’appliquer…. etc… etc… Il serait conseillé de vous rapprocher d’un architecte afin qu’il établisse une étude de faisabilité et sur cette base, vous pourrez prendre toutes vos décisions.

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Emilie

Bonjour,

Nous allons signer un compromis pour l’acquisition d’une maison et d’un terrain de 3 000m². nous avons eu la confirmation par le service urbanisme de la commune qu’il était possible de faire un détachement de parcelle.
Je souhaiterai savoir s’il est possible le meme jour de la signature de l’acquisiton du bien de vendre une parcelle ?
en vous remerciant.

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
La procédure doit anticiper le découpage et permettre aux différents intervenants pour procéder à la signature.
Il faudrait donc que le bornage eut été réalisé et validé, puis apporter lors de la signature les éléments juridiques pour acter les ventes. Mais pour cela, il faudrait que le vendeur initial donne son accord écrit pour que ce process ai lieu.
Sinon, sollicitez votre notaire afin qu’il vous donne son conseil avisé sur la meilleure procédure juridico-financière.

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paul

Bonjour,

En attendant la suite Merci pour votre réponse.
Dans une division de terrain l’article R442-2 du CU précise que ne sont pas pris en compte les terrains bâtis pour le calcul des lots.
Comment est constatée la présence d’un bâtiment au sens de cet article?
Quel genre de construction?
Surface minimale?

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Pascal CAMLITI

Bonjour,

La constatation de présence d’un bâti se réalise en générale avec un plan de géomètre. Ensuite le terme bâti recouvre beaucoup de choses, la jurisprudence à due faire son oeuvre. Il en va de même pour le « genre » de construction et la surface considérée.

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paul

Bonjour,

Je cite votre réponse du 02/12/2014: Le fait de créer un détachement de parcelle peut également bloquer les règles d’urbanisme durant 5 années.

Qu’advient-il si pendant cet intervalle le PLU venait à être remis en cause voire à ce que le POS antérieur redevienne le document officiel?

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
La Déclaration Préalable fige les droits à bâtir et règles s’y rapportant durant 5 ans. Si le PLU change, ce sont les règles antérieures qui sont d’usage. Cependant, il faut s’assurer qu’une annulation légale ne remette pas cela en cause. Je vais tenter de solliciter mon réseau, car je n’ai jamais eu le cas à ce jour.
Si l’information me parvient, j’en ferai part sur ce blog ou sur nos pages de réseaux sociaux (Facebook et/ou Twitter)

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itsmi

Bonjour,

Je souhaiterais diviser mon terrain en 2 parcelles afin d’y construire 2 maisons individuelles.
Le notaire m’a conseillé de construire le 1ère maison puis de diviser après construction.
Or un ami m’a dit que la division du terrain contenant les maisons me coutera plus chère (frais notaire) que la division du terrain nu.
Pouvez- vous me confirmer ces dires et m’éclairer sur les frais inhérents à la division parcellaire ?

Merci.

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Pascal CAMLITI

Bonjour,

Créer deux parcelles en divisant un terrain initial, va créer des droits à bâtir distincts et simplifiera les démarches administratives ultérieures.
Je ne sais pas quelle serait la meilleure démarche pour votre projet, n’ayant pas la totalité des contraintes. La valeur d’un bien non bâti est logiquement inférieure à la valeur d’un terrain bâti.
Il faudrait demander un complément d’informations au notaire pour qu’il s’exprime sur son conseil, il peut y avoir une raison fiscale autre applicable à votre bien.
Les frais sont en général liés à la démarche auprès du géomètre pour le relevé + bornage et dépôt du document d’arpentage.
Les frais suivants notariés en cas de vente aux futurs propriétaires à moins que ce soit pour vous dans le cadre d’une gestion personnelle.
Il est également possible que votre bien soit propriété d’une société ou autre personne morale, qui ferait donc orienté le notaire dans son discours.

Mais la base reste les frais liés au géomètre. SI cela n’était pas clair, n’hésitez pas à compléter votre question sur le BLOG.

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Gauthier

Bonjour
Je suis propriétaire d’un terrain de plus de 5000m2
Ce terrain sur le cadastre est sur une seule et même parcelle
Ce terrain est en zone de protection éloigne d’un puit de captage ( pour 1500m2 ou nous avons construit notre maison )
Et le reste en zone de protection rapproché d’un puit de captage
La mairie , pour la révision du PLU veut classer ce terrain en zone rapprochée en terrain agricole .
Comme il s’agit d’une seule et même parcelle , ont ils le droit ? À l’époque , avaient ils le droit de classer une partie et pas une autre en zone de protection rapprochée ?
merci de vos lumière , nous sommes en pleine concertations dans notre commune et beaucoups d’erreurs ( volontaires ou non !) on surgient .
Cordialement
Richard

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Pascal CAMLITI

Bonjour,

Le découpage des zones d’un PLU peut tout à fait diviser en 2 parties ou plus une seule et même parcelle.
Lors de la consultation ou évolution d’un PLU, c’est LE moment pour faire valoir vos droits et souhaits auprès des services concernés.
Il est impératif d’avoir de solides arguments et ne pas simplement annoncer que vous n’êtes d’accord.
 » Les écrits restent et le paroles volent  » soyez clair, précis et justifiez vos arguments.

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cadut

bonjour,

ma mère souhaiterait vendre la maison dont elle est usufruitière suite au décès de mon beau père mais le parc attenant à la maison est en partie sur le lot à vendre et une partie sur une autre parcelle cadastrée séparément. l’acquisition de ce parc est la condition sine quanone pour l achat de la maison. Comment peut elle faire, Faut il faire passer un géomètre pour reborner le terrain? doit elle avoir l’approbation du nu-propriétaire? Trop de questions se posent et cela serait bien que vous me donniez des réponses. Merci beaucoup

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Votre dossier semble avoir des réponses dites à tiroirs, qui peuvent selon le cas avoir plusieurs possibilités. Je pense très sincèrement, qu’il serait souhaitable que vous sollicitiez votre notaire afin qu’il vous conseille sur la meilleure démarche juridco administrative et ceci en gardant à l’esprit le côté financier (taxation et divers frais).

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HOUBEN M.P.

Mes parents âgés sont installés dans une copropriété familiale. En son temps, mon grand-père avait vendu une partie de son terrain en trois lots, désormais construits. Le reste a été donné en héritage aux 6 enfants de ce grand-père.
Une clause figurait au cahier des charges du lotissement indiquant que la parcelle restante (celle sur laquelle se trouvent l’habitation de mes parents, celle d’une de mes tantes et plusieurs logements loués, leur appartenant) était indivisible. Cette indivisibilité a été actée par un arrêté préfectoral (il y a 50 ans).
A ce jour, ma tante habitant une partie de cette parcelle souhaite sortir de la copropriété (la configuration de sa part du terrain en copropriété le permettant facilement).
Les copropriétaires sont tous d’accord.
Il ne s’agit en aucun cas de construire ou modifier les équipements (l’ensemble de cette parcelle est classée en zone verte non constructible dans le PLU de la commun).
Quelles démarches sont nécessaires, et quels coûts cela peut-il induire ?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Il vous faut étudier les possibilités avec votre notaire qui possède tous les actes et antériorités. Si un arrêté préfectoral a été émit, il devrait certainement avoir une démarche auprès des services de la préfecture si le projet de division est envisageable.
Donc, premièrement prenez conseils auprès de votre notaire, secondairement faites vous épauler par un architecte pour les démarches à suivre.

Espérant avoir été clair.

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Guillaume

Bonjour,

J’ai repéré une maison qui m’intéresse dont je souhaiterais diviser le terrain de plus de 2000m2 pour revendre une parcelle.

Le problème est que cette parcelle serait au bord d’un cours d’eau et je m’interroge sur la constructibilité?

Comment s’assurer que la parcelle sera constructible? Faut-il consulter en mairie le PLU ou le POS?

Merci d’avance pour la réponse.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Pour savoir ce que vous pouvez faire, il faut bien-sûr consulter le PLU/POS et ne pas oublier les PPR (plans de prévention des risques).
Ensuite, le plus sécurisant sans trop s’engager , vous pouvez déposer une demande de certificat d’urbanisme qui regroupera toutes les informations.
Il vous est possible également de déposer un CUb pour obtenir une réponse des services instructeurs sur un projet précis.

Répondre
BEHAR Colette

Bonjour,
Je dois acquérir une parcelle de 790m2 selon le compromis signé, pour un projet de construction d’une maison dont je dois avoir le permis de construire très prochainement.
Or, la largeur de la voie d’accès (face à ma parcelle) a été amputée par le voisin d’en face de 1,50m et une clôture (mur et grillage) a été construit il y a moins de trente ans.
Ma parcelle de 790m2 devrait être amputée de ces 1,50m pour respecter une voie d’accès de 4m.
Sous quelles conditions dois-je accepter ou puis-je imposer de faire reculer la clôture du voisin d’en face à la limite de propriété.

Que me conseillez-vous ?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il faut premièrement prouver les limites réelles via un bornage contradictoire voir judiciaire.
Dès que la position de la limite définit, vous pourrez éventuellement faire valoir vos droits.
Donc L’appel à un géomètre expert est la première étape.

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Brun

Bonjour,
nous avons acheté en commun ,mon épouse et moi même en 2008 une maison de 130m2 sur un terrain de 400m.
sur le fond du terrain ,cote nord,nous avons demander une extension de construction d un poulailler de 9m2 cadastre a une surface totale de 27 m2 qui nous a été accordé et nous l avons aménager et viabilise en studio,déclaré aux impôts et pu avoir une autorisation d’accès indépendant de la maison principale en un portillon donnant sur la rue de derrière. Nous l’avons terminé en août 2014 et il est loué depuis septembre 2014.
Nous souhaiterions diviser notre terrain en deux,et après accord mutuel ,j aimerai faire donation de la maison principale a ma femme et elle me fais donation du studio de 27m2 dans le cadre d un future divorce l’année prochaine…
Nous aimerions faire une division parcellaire?comment doit on procéder? A qui doit on s adresser?quelle démarches doit on entreprendre?nous sommes tjrs maries sous la communauté de bien….
Merci pour votre précieuse réponse,

Bernard Brun.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,

La démarche est très simple, il vous suffit de contacter un géomètre expert pour procéder à une division de parcelle et faire ainsi avoir deux parcelles différentes. Ensuite, il vous faudra passer chez le notaire pour procéder aux donations respectives.

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Florian

Bonjour,

je suis confronté à une période de révision de PLU alors que nous avions signé la vente de notre terrain de 2900 m à un promoteur pour la réalisation de 4 lots. La commission d’urbanisme qui avait donné son accord au projet a subitement fait volte face en exigeant des conditions plus restrictives et aberrantes comme la création d’une zone verte.

Néanmoins, aucun projet de PLU n’est disponible pour savoir exactement quelle vont être les nouvelles règles dans notre zone.

Le promoteur demandant une réduction de prix de vente de notre terrain pour satisfaire aux exigences de la mairie, nous avons pensé à un autre projet sous la forme d’une division parcellaire en 2 du terrain (avec vente à des particuliers).

Néanmoins, nous ne savons pas si cela est réalisable, le terrain ayant 2 accès distincts (un accès existant de 5 mètres en pleine propriété et l’autre accès en servitude de 4 m), mais les dimensions sont inférieures aux exigences du PLU actuel de notre zone (toute voie nouvelle créée doit faire 7 m).

Comment savoir dans cette période de révision de PLU (qui va durer plus de 2 ans) quelles sont les (nouvelles) règles applicables et si le projet de division est réalisable pour que chaque terrain soit constructible avec des accès exploitables/autorisés ? Faut il que nous consultions un architecte, un avocat ?

Merci d’avance pour vos conseils

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Deux solutions, si la PLU est en cours de révision, cela ne rends pas forcément les demandes impossibles à déposer. Une demande de certificat d’urbanisme opérationnel pourrait aider dans le bon sens en figeant les règles actuelles. Il faut savoir qu’une commune peut appliquer un sursoit à statuer pendant 2 ans maximum, ce qui contraint pas mal certains dossiers.

Mais le plus sage et rapide, s’avère le CUb… ils auront l’obligations de répondre argumenté clairement et expliquer leurs oppositions, sans quoi l’autorisation sera tacite et donc permettra de faire un précédent juridique exploitable.
DONC missionnez rapidement un architecte pour qu’il vous établisse ce CUb afin de vous faire avancer dans le bon sens. SI le dossier coince par la suite, un avocat pourra prendre le dossier en mains.

Répondre
gsusini

Bonsoir,

Nous nous sommes portés acquéreurs d’un terrain de 530m² bâti d’une maison individuelle de 73m² au sein d’une copropriété horizontale de 4 maisons individuelles et totalement séparées. La copropriété horizontale date de 1957 et ne vit pas (pas de règlement, pas de syndic, pas d’AG connus à ce jour).
Nous souhaitons mener les démarches pour le vendeur (qui devra tout de même être physiquement présent et signer) afin de détacher la parcelle de la copropriété puis l’acquérir.
Nous allons conditionner l’acte d’achat lors du compromis avec une clause suspensive de détachement.
Après consultation des services de l’urbanisme de ma mairie, rien ne s’oppose au détachement au titre du PLU.
Nous avons pour projet de mener les démarches suivantes :
– recueillir (en AG extraordinaire) l’autorisation des autres copropriétaires pour la sortie de la copropriété à nos frais exclusifs
– conserver la servitude de passage (voie d’accès existante mais séparée en bordure de notre future parcelle)
– réaliser un arpentage par géomètre expert
– réaliser un acte notarié

Mes questions :

1- faut-il envisager le certificat d’urbanisme type B ?
2 – doit-on passer par une DP ?
3 – même question si on envisage de poser un PC rapidement ?
4 – est-on fondé à déposer un PC si nous ne sommes pas encore propriétaire du terrain ?
5 – peut-on mener les deux actions (détachement et achat) en une seule et même action notariale ?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Il est toujours préférable d’obtenir un maximum d’éléments allant dans votre sens.
Concernant le CU, il est conseillé d’avoir un CUb qui permettra d’obtenir des réponses précises et écrites des services instructeurs sur un projet précis, mais cela contraint à concevoir un projet cohérent et complet en amont. Cette procédure peut être longue pour ne rien omettre. Une étude de faisabilité peut être éventuellement un bon point de départ.
Pour déposer une demande de permis de construire, il faudra que la DP initiale soit validée par les services instructeurs. Il arrive parfois que les différentes demandes soient déposées simultanément, mais certaines communes n’apprécient pas (parfois) ce type de démarches.
Pour déposer une demande de permis de construire sur une parcelle, il est au minimum apprécié d’avoir un compromis de signé ce qui rend légitime la démarche de demande d’autorisation.
Concernant la double démarche, il est conseillé de solliciter le notaire pour définir la meilleure procédure juridique et légale réduisant les coûts associés.

La déclaration préalable permet au géomètre de

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Jack

Bonjour,
Je souhaiterai acheter une maison avec un terrain supérieur à un hectare afin de lancer un petit projet agricole dessus. Afin de pouvoir avoir le statut d’agriculteur, il faut que je passe une partie du terrain en terrain agricole pour satisfaire la condition de la surface minimum d’installation.
Puis je découper mon terrain en 2 parcelles (une pour la maison et le jardin, l autre pour l’activité agricole) ? Puis je choisir la taille des parcelles comme je l’entend ?
Merci !

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
L’activité agricole et la construction de bien étant affilié à ces métiers est désormais assez stricte suite aux nombreux abus.
Concernant votre projet c’est la chambre de commerce et services de l’état, avec lesquels ils vous faudra échanger avant toutes démarches définitives afin d’obtenir un avis préalable.
Ensuite sur le découpage, il faut s’assurer que le fait de créer une parcelle indépendante, ne va pas à l’encontre du lien avec l’activité.
Il est donc conseillé de dessiner un projet précis pour le soumettre en amont aux différents services qui pourront sur la base de pièces se prononcer.

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nathalie

Bonjour, voilà j’ai une propriété de 8000 M2 à la Valette du Var et j’ai décidé de faire un détachement de parcelle de 800 M2. La demande préalable auprès de la Mairie a été acceptée. Cependant, sur cette parcelle détachée de 800 M2, je ne peux faire qu’une maison de 77 M2. La Mairie m’applique le COS qui est de 0,08 car on est en zone UDF. C’est une maison de poupée ! La mairie n’applique pas la loi ALUR à moitié on va dire car elle m’a autorisé un détachement de 800 au lieu de 2000 mais m’applique toujours le COS, elle ne veut rien savoir !
De plus, avant de faire ce détachement, mon géomètre n’a pas demandé un certificat d’urbanisme. Est-ce normal ? grosse magouille au sein de la Mairie, ça c’est sur car un voisin plus loin à déposé un permis de 130 M2 pour un terrain de 1000 M2 et apparemment la Mairie ne dit rien. Merci de m’apporter quelques réponses pour y voir plus clair dans cette histoire.
Bien cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La loi ALUR supprime les COS et la surface minimale de terrain pour les communes dotées de PLU, ce qui semble être le cas.
La loi est la loi… la commune ne peut se prévaloir d’une adaptation à sa convenance.
Déposez une demande de permis de construire en bonne et due forme, en prenant garde de ne rien omettre pour éviter le refus sur la base d’un projet ayant omis un point important. Et si le refus n’est pas motivé clairement, vous pourrez vous tourner vers le préfet afin que les services suivent les lois.

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Pomart

Bonjour, je souhaite renover la toiture de ma maison et amenager mon garage (isolation murs, dale beton…)

Je rencontre DEUX problèmes majeurs.
PB 1:

Ma maison m’a été vendu de la sorte: La partie de mon garage se situe sur une extremité de la maison. Le pignon de ma maison est utilisé par mon voisin (propriètaire du terrain d’à coté) comme abri à bois. Cet abri a bois lui appartient sur les cadastres. la pente du toit de son abri penche vers son terrain mais le toit nest pas soutenu par le mur du pignon. Il est CONTRE le pignon. A qui appartient le pignon? Son abri ne doit il pas être à un minimum d’écart de ma maison?

PB 2:
La parcelle de mon terrain a larriere de ma maison a été découpé de facon a ce que mon garage (m’appartenant sur les cadastre) depasse de la cloture. Mon garage, à larriere de la maison est donc SUR SON TERRAIN.

Une partie de ma toiture (pan arriere de ma maison) n’est « pas accessible » Le bout de maison m’appartient mais n’est pas sur mon terrain…

Aidez moi…

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
Effectivement la situation semble complexe.
Premièrement, la division des parcelles a due être réalisée par un géomètre expert qui a (normalement) dû faire état des bâtiments existants ainsi que des limites.
Donc il faut se référer aux plans adjoints à l’acte de propriété pour définir a qui appartient quoi… ensuite concernant les constructions en limites de propriétés, si la réglementation exige que les édifices doivent être en limite de propriété, un abri doit répondre à ces exigences.
Il suffit de lire la réglementation applicable aux parcelles pour avoir la réponse claire.

En ce qui concerne le pignon, il appartient (normalement) au propriétaire de l’ouvrage, mais il faut tout de même s’assurer que l’ouvrage est bien bâti sur une parcelle dont le bénéfice est bien au propriétaire de l’ouvrage.

Si les bâtiments ne sont pas bâtis sur la propriété, mais dépasse chez le voisin, cela pose un problème qu’il faut éclaircir avec le notaire ayant signé les actes.
Il serait souhaitable de collecter toutes les informations auprès du géomètre ayant réalisé les divisions ainsi que ceux du notaire pour pouvoir y voir plus clair, une fois cette synthèse faite, vous pourrez décider de la marche à suivre pour clarifier votre situation.

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gogora

sur une propriete de 2200m° on a fait une division en 2 lots,le premier de 1170m° comprenant la maison; derriere un terrain à batir de 600m° avec un chemin d’acces de 4.60m sur 65m appartenant au terrain à batir;je voudrai savoir si le prix du terrain à batir inclus la surface du passage soit au total 900m°(terrain de 600m° + PASSAGE DE 267M°) ;peut-on vendre le terrain à batir ave une surface de 900m°?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Pour définir si une surface est exploitable sur une parcelle, il faut que celle-ci soit la propriété du bénéficiaire du lot.
Deux cas de figures, soit le propriétaire possède deux parcelles, soit la parcelle + le chemin d’accès ne constituent qu’une seule et même entité. Dans tous les cas, les surfaces « à vendre » doivent correspondre à la surface arpentée fournie par le géomètre expert.
Si par contre le passage est une servitude, selon le montage et précisions sur l’acte notarié, la surface du passage pourrait ne pas à être prise en compte.
L’ambiguïté réside dans le fait de donner des droits à un acquéreur et au vendeur (diviseur), il faut donc bien discuter avec le notaire et géomètre sur le mode division de parcelle(s) le plus adéquat afin de tirer le meilleur pour tous les intervenants.

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GAONACH pgao01

Bonjour,
Je voudrai savoir lorsque qu’un notaire envoi un courrier pour une separation d’un terrain en indivision .combien De temps avons nous entre la reception du courrier et le retour avec l’accord des 2parties
on a fait geometre les terrains et nous avons des voisins en mitoyenneter….dans l’attente dune reponse.bien cordialement .
P.gaonach

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Je ne saurais quoi vous répondre, mis à part que le délai dépend de la réactivité des personnes et de ce qui est conclu dans les actes avec le notaire.
SI la procédure prévoit un accord des voisins cela peut être plus long. D’expérience, dès que le géomètre expédie les convocations au bornage contradictoire le délai s’écoule.
Solliciter votre notaire afin qu’il vous précise tout cela selon le cas spécifique à votre projet.

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itsmi

Bonjour,

Je posséde un terrain constructible sur lequel je souhaiterais y faire construire 2 maisons individuelles destinées à la vente. Une dans un premier temps et ensuite la 2nde après avoir vendu la 1ère.

Pensez-vous qu’il est plus judicieux (financièrement et administrativement parlant) de decouper mon terrain avant ou après construction de la 1ere maison.

Merci d’avance pour vos conseils.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il faut analyser le cas précisément en rapport aux contraintes, mais si le terrain et règles le permettent, la division initiale en deux est la plus favorable afin de créer des droits à bâtir spécifiques à chaque parcelles permettant une vente également plus aisée car totalement et juridiquement indépendantes.
Ensuite, pour les raccordements et divers frais liés aux travaux de la première maison, cela semble plus simple si une société gérant les biens et montée.
En plus d’un architecte, il serait intéressant de solliciter votre notaire sur le montage juridique associé, afin qu’il vous aide dans ces méandres juridico-légal et vous aide à optimiser votre projet d’un point de vue financier (conseils sur le type de société la plus adéquate pour ce projet).

Répondre
Ortolani

Merci,

Nous avons un compromis (ce n’est pas le premier….) mais la municipalité refuse tous lotissement.

Ortolani

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il est complexe de s’opposer à la volonté d’une commune, mais si les règles sur le papier les autorisent… un conseil d’un avocat spécialisé pourrait être nécessaire pour tenter de trouver le bon cap à suivre.

Répondre
Ortolani

Bonjour,
Nous avons en commun avec mon frère et mes sœurs, un terrain constructible de plus d’un Hectare et demis, tout est OK avec d’éventuels promoteurs pour projet d’aménager une dizaines de maisons (toutes les démarches administrative ont été réalisées…études du sol etc…)et une demande d’aménagement déposée.
La municipalité s’y oppose sans raison particulière si ce n’est qu’ils ne veulent pas de « complication, de futur étranger dans la commune,et ne pas pouvoir supporter la charge de plusieurs nouveaux arrivant dans la commune.
Que faire ? A qui m’adresser pour de plus amples renseignement.

Merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Les refus doivent être motivés sur la base de règles précises, il ne peut y avoir de refus sans raison(s) valable. Si la mairie persiste dans son refus sans s’appuyer sur des textes concrets, un recours auprès du préfet est envisageable.

Répondre
Florian

Bonjour,

Je suis actuellement en train d’acheter un lot sur un terrain comportant 3 lots. Le cabinet de géomètre a déposé il y a peu un permis d’aménager sur ces 3 lots, et, le délais afin d’avoir la validation de ce permis est de 3 mois.

Etant pressé par le temps afin de bénéficier du PTZ, je dois donc boucler le financement d’ici la fin de l’année, lequel nécessite bien entendu un compromis de vente d’un terrain…

Est-il possible de signer un compromis, ou tout acte faisant office de compromis qui puisse être accepté par les banques, en l’absence de validation du permis d’aménager ?

Merci pour votre aide.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Un acte signé chez notaire spécifiant toutes les clauses liées à la spécificité de la situation peut être rédigé SI toutes les clauses permettant de protéger l’acquéreur sont inscrites.
Il faut prévoir les mauvaises situations et toutes les possibilités de replies sans perdre la somme versée. Il faut fournir au notaire toutes les informations claires afin qu’il rédige les actes dans le sens de la défense des intérêts de l’acquéreur, lire à tête reposée les actes avant de les signer.
Concernant les banques, elles sont toujours frileuses à se projeter sur des éléments non ficelées, ce qui n’arrange personne pour avancer et produire de la richesse en France (cela est un autre débat).
Il est donc préférable de se tourner vers un courtier (compétent) qui trouvera l’organisme financeur au meilleur rapport pour la situation donnée.

Répondre
REGIS

suite de ma demande du 29/11
Merci pour votre réponse mais avant de deposer un permis
Dois je commencer par demander un certificat d’urbanisme operationnel, ce qui bloquerait si j’ai bien compris ma zone UV pendant 18 mois renouvelable? car le PLU va changer d’ici 1 ou 2 ans et je pense que la mairie veut faire passer la zone UV en zone verte donc inconstructible!!!! ensuite dois je demander une division parcellaire?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Un certificat d’urbanisme vous octroiera des droits constants sur le délai de 18 mois effectivement et vous permettra de gérer votre dossier plus calmement.
Le fait de créer un détachement de parcelle peut également bloquer les règles d’urbanisme durant 5 années. A vous de choisir quelle méthode souhaitez vous engager.
Il est toujours préférable d’anticiper au plus tôt afin de limiter et/ou éviter le sursoit à statuer dans le cadre de changement de statuts de zones.

Répondre
Daniel

Bonjour à tous. Alors je vous expose mon problème. Mon oncle à un chai en ruine de 300m2. Je vais en récupérer 160m2 car le reste il le garde pour y faire un garage. Que dois je faire pour diviser ce bâtiment en 2 parcelles ? Géomètre, mairie ect ?? Je vous remercie d’avance pour vos réponse.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Premièrement il vous faut vous assurer que votre projet est réalisable de manière réglementaire avant d’entamer les démarches administratives de division.
Ensuite, il faut procéder par étape, créer la division via un géomètre expert pour ensuite déposer en mairie les demandes d’autorisations adéquates.

Répondre
REGIS

Bonjour,

je possède un terrain en zone UV , limité par le COS avant la loi Allur , mais maintenant constructible
Je suis allé voir la mairie qui s’oppose à mon projet de construction d’une maison , argumentant le fait de ne pas vouloir densifier la construction dans ma commune , pour préserver l’environnement et la qualité de vie ;
Que dois je faire pour me défendre ?
Dois je déposer une demande de division parcellaire ( La mairie m’a déjà informé qu’elle s’y opposerait !! )
Dans ce cas qu’elle est la procédure à suivre ,?
Quels sont les documents et pièces à fournir à la Mairie ?
Y a t-il selon vous d’autres choses et recours à faire ?
Merci pour votre prompte réponse par retour
cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La meilleure chose à faire dans votre cas reste de missionner un architecte pour qu’il vous accompagne.
Car la vue d’un dossier réaliser par un professionnel montra à la mairie votre détermination et vous assurera un montage de dossier en bonne et due forme.
La moindre erreur permettra aux services de prononcer un refus.
Un refus mal motivé ou non motivé sera contestable au tribunal.
Entourez vous de personnes compétentes et ne tentez rien seul, vous y perdrez au final.

Répondre
paul

Bonjour,

Suite à une DP de division de terrain j’ai obtenu 2 lots;
> un lot a été vendu
> avec la loi ALUR le 2eme pourrait-être divisés encore en 2

Comment faire?

Merci pour votre réponse,

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

IL serait souhaitable que vous vous tourniez vers le géomètre expert ayant réalisé la première division afin qu’il étudie avec vous la possibilité de subdiviser à nouveau.
Il vous faut prendre en compte toutes les données légales afin de vérifier si le nouveau découpage pourra ou non être accepté par la commune comme parcelles constructibles.
Un dépôt de certificat d’urbanisme opérationnel (CUb) est envisageable pour obtenir une réponse claire et écrite des services instructeurs.

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Pierrick Schotte

Bonjour.
Nous effectuons les démarches pour notre 1ère accession à la propriété.
Nous avons effectué une offre d’achat sur un terrain, offre acceptée.
Cependant, un problème se présente.
Il s’agit à l’origine d’un terrain unique, divisé en 3 terrains bornés par un géomètre.
Mais en consultant le cadastre, nous nous apercevons qu’il n’existe que 2 parcelles….. Notre terrain futur et celui de notre future voisine ne forment qu’une seule parcelle cadastrale.
Question 1: Je pense comprendre que la propriétaire souhaite s’éviter le passage en lotissement, puisque 3 parcelles à vendre, et donc viabilisations à sa charge, mais Est-ce bien conforme?
Question 2: Que se passe-t-il demain pour les 2 terrains sur une même parcelle?
Merci d’avance. Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il faut demander des explications claires et par écrit. Il ne faut pas ce fier à la bonne foi des personnes vendeuses (même si elles le sont), mais aux écrits que vous pourrez produire au cas ou.
Ensuite demandez des précisions écrites à votre notaire afin qu’il vous indique clairement ce qu’il en ai.
Il ne faut pas s’engager sur des investissements aussi importants, si vous n’avez pas les idées claires ou toutes les informations en mains. Ne vous laissez pas mettre la pression, prenez du recul sur l’ensemble du processus.
Vous dormirez mieux et serez plus serein.
Toutes les informations doivent être en possession du notaire qui connait toutes les procédures des biens à la vente. Si vous manquez d’informations sollicitez les ! Si vous ne comprenez pas tout ce qui vous est fourni. Prenez rendez-vous avec le notaire pour vous faire expliquer les engagements que vous allez prendre.
Et Si, lors de l’entrevue des explications ne vous semblent pas claires, redemandez une autre formulation (moins technique éventuellement). Il est impératif que vous ayez tout saisi avant de signer.

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Michelle

bonjour,

Nous sommes 4 co-héritiers d’un terrain de 1800m2 ; ce terrain est divisible en 4 lots ( le PLU imposant une superficie minimum de 400 m2) et nous avons obtenu un CU informatif.

Nous envisageons de le diviser pour le vendre en 4 lots ; j’ai fait un plan de division ( simple à réaliser , le terrain étant rectangulaire et le long d’une route , donc pas de soucis d’accès ni de découpage).

J’ai téléchargé le document CERFA pour une demande préalable , mais j’ai du mal à le remplir ! dois-je indiquer des renseignements sur de futures constructions éventuelles alors que nous ne vendons que les terrains ?
plus concrètement dois-je remplir le cadre 4 sur des projets d’aménagements ? est-ce que je coche « lotissement » au paragraphe 4-1 et je remplis le 4-2 ?
je suppose que je ne remplis pas le cadre 5 pour « demande comprenant un projet de construction »?

et enfin dans les pièces complémentaires est-ce que je ne fournis que les plans des parcelles , sans prévoir de bâtiments ?

Vos réponses nous éviteront dans un premier temps de faire inutilement des frais d’un géomètre si la réponse de la mairie est négative ; bien entendu nous aurons ensuite besoin d’un géomètre pour le bornage.

Avec tous mes remerciements

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Je ne saisi pas la démarche, pour demander une division, il faut un document d’arpentage réalisé par un géomètre… c’est une des conditions indispensable. Vous ne pouvez pas vous passer de cette étape.
La division doit être réfléchie pour pouvoir permettre aux futurs propriétaires de bâtir sans trop de contraintes et surtout afin de valoriser votre bien.
N’essayez pas de faire les choses vous même, vous y perdrez au final, car tout risque d’être à refaire et vous risquez de doubler les frais.
Partez sur des bases saines et de bons conseils de professionnels.

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valérie

Bonjour,
Nous allons acheté un terrain qui est divisible, les maisons seront les unes derrière les autres, nous devons faire un chemin de servitude (je crois que c’est comme ça que l’on dit), je suis sur le 1er lot donc je dois donner une partie de mon terrain pour faire ce chemin que je n’utiliserais
pas puisque mon garage sera à côté du chemin, ma question est : puis je demandais à mon voisin de me donner une partie de son terrain pour compenser la perte. Le terrain fait 1427 m2, donc il ne me restera environ que 635 m2 et mon voisin 792 m2 que l’on paye chacun au même prix.
Merci de votre réponse.
Cordialement.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il faut vérifier quelles sont les possibilités légales et solutions envisageables pour tenter de récupérer de la surface de terrain, si cela n’est pas possible au regard des contraintes vous pouvez aussi envisager l’achat d’une autre parcelle si les conditions ne vous conviennent pas.

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Armand

Monsieur Camliti bonjour,

Je souhaiterais diviser un terrain de 600 m2 (avec emprise au sol de 30%) en deux lots :
– l’un avec une vielle maison à un niveau de 68 m2 en arrière lot + la voie d’accès y menant (3,5 m * 24 m = 84 m2 ) + le minimum de terrain possible autour.
– l’autre avec le reste, soit au moins 400 m2 dans l’idéal.

Mon interrogation porte sur l’application ou non des règles afférents à la construction dans le cas de cette division de lot :

L’imposition de l’exigence de 50% de surfaces vertes est-elle applicable sur ce premier lot?
Les 2 places de parking peuvent-elles être en enfilade dans l’allée de 84 m2, dans le cas contraire, la participation pour non réalisation de places de parking est-elle à la discrétion des services municipaux ou bien dans mon plein droit?
Quelle distance de terrain doit-elle être incluse au 1er lot, devant une baie vitrée (sachant que sur l’autre lot il n’y aura aucun vis à vis avec)?

Merci profondément de votre attention, cordialement,

Armand N.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La division de parcelle comportant un bien déjà édifié sur l’assiette foncière est un peu particulière. Si le lot bâti n’a pas les surfaces ou reculs nécessaires respectant le PLU, toutes demandes d’autorisation se verra refusée. A l’inverse si le découpage tient compte d’une possible évolution, il pourrait apporter une plus value certaine au bien en question.
Concernant les stationnements, les communes ont tendance à refuser ce type de contraintes. Il doit exister des jurisprudences sur ce cas précis, mais je ne connais pas les références.
Les distances minimales sont les distances légales et éventuellement celles édictées sur le PLU afin de laisser un espace vital au bien. Tout est question d’équilibre et de logique commerciale.
Je pense qu’il est souhaitable que vous confiez une étude de faisabilité à un architecte afin qu’il étudie avec vous les différentes possibilités et tirer le meilleur ratio de tout ceci.
Espérant avoir été clair.

Répondre
Jean

Bonjour,

Je souhaite diviser mon terrain, nous avons eu tous les accords de la mairie, le géomètre a fait les plans, bornage contradictoire etc.
Néanmoins, après une visite chez le notaire il s’avère que ma maison est considéré comme étant en lotissement avec celle de mon voisin, en effet il y a 40 ans lors de l’achat de notre terrain celui-ci aurait apparement été divisé en deux avec l’ancien voisin.
A ce jour, nous ne pouvons pas mettre en vente le terrain sans l’accord écrit de notre voisin, celui-ci n’avait comme nous pas connaissance que nous étions en lotissement, la mairie non plus.

Néanmoins, celui-ci refuse de signer et bloque notre projet, n’y a t-il donc aucun recours?

Ce même voisin a réaménager tout son terrain, piscine enterré, abris de piscine, puit perdu etc sans nous demander l’autorisation, dans la mesure ou nous sommes en lotissement, ne devrait-il pas nous demander l’autorisation comme nous devons la lui demander pour diviser notre terrain?

Merci d’avance pour votre réponse.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La situation est complexe. Il faudrait obtenir le cahier des charges du lotissement afin de vérifier quelles sont les contraintes et si celles-ci peuvent être mises en avant vis-à-vis de votre projet.
Si les cahier des charges et règles n’ont ou ne sont pas respectées, un négociation pourrait être engagée.
Le conseil d’un avocat spécialisé, me semble la seule et unique solution, une fois tous les éléments du dossier regroupés. Bonne continuation dans votre projet, n’hésitez pas à revenir nous informer des suites et résultats de votre projet, cela pourrait intéresser d’autres Internautes dans le même cas que vous.
A bientôt.

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Minier

Bonjour,
Nous avons un propriétaire foncier qui a pas mal de terrain, il a fait une division de parcelles pour ses enfants au nombre de 3, nous avons acheté une de ces parcelles à une de ces filles (env 2000m²). Le propriétaire, possède encore d’autre grands terrains autour et attenant (environ 6000m² au moins), il s’est limité à 3 parcelles pour éviter d’être en lotissement et donc de viabiliser les terrains (surtout eviter d’avoir l’obligation de faire venir le tout à l’égout et donc d’éviter de payer pour cela). Il semblerait qu’il essaye de vendre les autres parcelles, en a t’il le droit ? alors que ça ne fait même pas un an, que nous avons acheté, que l’on soit obligé de faire une fosse septique (nous sommes toujours en cours de construction), et que surtout, à la base on nous avait assuré de ne pas avoir de vis à vis pendant « 10 ans » (sur les terrains restant).
A qui dois-je m’adresser pour être certain de ne pas me fourvoyer, et être dans mon bon droit si je dois intenter une action ou pas.
Le notaire par qui on est passé est le notaire du propriétaire et se connaisse depuis de longues années, et je n’ai pas envie pour le moment de montrer que je veuille interférer dans ses combines ou prévisions !! Je ne veux pas être le dindon de la farce dans ce cas. Surtout que sur notre terrain nous avons une partie (un chemin menant sur notre terrain) qui deviendra une servitude pour normalement un seul lot… j’ai de plus en plus peur
Merci de bien vouloir m’éclaircir un peu
Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,

Je vous conseille le site jurisprudentes.net qui est un site d’avocats et leur forum regorge de réponses étayées. Si vous ne trouvez pas votre bonheur, n’hésitez pas à revenir vers nous, nous vous orienterons ailleurs.

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cosaque

Bonjour,

Je possède un terrain de 800m², après demande de permis refusée pour cause qu’il fallait 1000m², Est-ce-que maintenant avec le nouveau décret mon permis pourra être accepté?

Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
SI vous parlez de la loi ALUR, il vous faut vérifier les conditions d’application, comme être soumis à un PLU, être dans une zone couverte par l’application de la loi ALUR… etc.. si tout corrèle, vous pourrez déposer votre demande.
Si vous avez des doutes, missionnez un architecte pour qu’il réalise une étude de faisabilité.

Répondre
CHANOINAT

je possède une parcelle de terrain d’un seul tenant de 6900 m2.
Sur une partie de cette parcelle est édifié un garage(avec permis de construite) depuis 5 ans.

J’envisage de vendre ce terrain en trois parcelles qui seront destinées à la construction d’habitations. Le certificat d’urbanisme vient de me parvenir avec avis favorable.

La parcelle avec le garage, pour lequel le certificat d’urbanisme prévoit la transformation en maison d’habitation, aura son accès directement sur la voie publique.

Les deux autres parcelles auront un accès commun à la voie publique.

Quelles sont les formalités à accomplir : simple déclaration préalable, ou permis d’aménager ? qui doit prendre en charge les travaux d’amener d’eau, électricité, évacuation des eaux usées…)Vendeur ou acquéreurs ?

Quelles seraient les formalités dans l’hypothèse où il serait créée une parcelle d’accès communes aux trois lots qui serait donnée à la commune, à charge pour elle de réaliser les travaux relatifs à cette extension de voirie et d’entretien futur de cette voie d’accès.
J’aurais aimé pour faire parvenir un plan, mais pour cela il faudrait que je le fasse par mail. Merci pour votre réponse .

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Lors de la création de parties communes, le permis d’aménager prévaut. Les frais assujettis à la viabilisation des lots est à la charge du vendeur. Seuls les lots viabilisés et présentant une attestation d’achèvement de travaux pourront rendre les lots constructibles. Si les travaux ne sont pas réalisés et validés, les permis de construire des lots ne seront pas délivrés.
Les communes rechignent à recevoir une voirie en « donation », il faut en discuter avec le maire… mais les frais étant élevés, ils acceptent rarement SAUF à avoir un intérêt électoral important.

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larre

Bonjour,
J’aurais une question, je suis intéressé par un terrain qui est vendu par une agence immobilière, l’annonce dit a vendre terrain, plat, viabilisé, borné, chemin créé, possibilité de faire deux maisons individuelles, 1427 m2, shon 0,30.
Ma question est je veux acheter juste une partie du terrain car il est possible de faire deux maisons est ce possible .

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Premièrement la SHON n’existe plus depuis 2 ans. Il est a priori fait mention du COS pour un coefficient de 0.30.
L’achat partiel d’une partie de parcelle doit passer par un processus de bornage et un document d’arpentage. Il serait intéressant pour vous de solliciter un rendez-vous pour analyser les pièces (plans et autres documents) pour tenter de trouver une solution éventuelle.
Si vous ne vous sentez pas d’analyser les documents, missionnez un architecte qui vous accompagnera et vous conseillera sur la meilleure des solutions possible.

Répondre
LOSLIER

Bonjour,

J’ai actuellement un terrain de 12000M² que je voudrai diviser pour vendre. J’ai déjà sur ce terrain deux sorties. Je ne veux pas passer en lotissement et par conséquent demander un permis d’aménager. Je vais donc vendre que 2 parcelles qui auront une sortie chacune. Mais pour la suite? il me semble que je serais obligé de vendre deux autres parcelles que dans 10 ans? Pourront elles sortir sur les mêmes chemins que celles vendues auparavant? Serai-je obligé de demander un permis d’aménager pour le reste?
Merci pour vos réponses.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Afin de préciser et bien interpréter les significations de chaque mots, je vous conseil de lire ce fichier : ICI.
Vous trouverez toutes les informations sur comment s’exclure d’une demande de permis d’aménager, si c’est cela que vous souhaitez.
Concernant la seconde phase, l’Article L442-1

Constitue un lotissement l’opération d’aménagement qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division, qu’elle soit en propriété ou en jouissance, qu’elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, d’une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l’implantation de bâtiments.

Concernant la faisabilité de diviser le terrain une seconde fois, sera orienté selon la qualification de la voie et des réseaux. Il faut s’assurer préalablement que les équipements pourront recevoir les nouveaux lots et futurs projets avant d’engager une procédure de division.

Espérant avoir été clair.

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fuda

Bonjour, je voudrai agrandir ma maison (surface actuelle 65 m2),mais celle ci fait suite à une division parcellaire constructible d’une surface globale de 225 m2 (ref:UDa)totalement utilisés divisée en trois lots qui a été effectué en 2008 donc moins de dix ans quant à la délivrance du permis de construire . Donc ma question est; aurai je l’autorisation d’agrandir et quelle surface maximum et dois je attendre obligatoirement 10 ans après la délivrance du permis soit encore 4 ans ; de plus est ce que le permis peut m’être refusé par la mairie pour quelque raison que ce soit .Merci infiniment ,bien à vous lire .

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il faut déjà vérifier dans quel cadre est situé votre bien, est-ce un lotissement ou une parcelle indépendante. Si le terrain est indépendant sans cadre réglementaire lié à un lotissement, la situation est plutôt positive.
Ensuite, il faut analyser le PLU pour vérifier quelles sont les conditions de constructibilité liée à votre parcelle. Pour enfin définir quelle éventuelle surface pourrait être construite.
Une demande de permis de construire peut évidemment être refusée, mais la raison doit être motivée et sérieuse.
Consultez un architecte proche de votre bien et missionnez le pour étude de faisabilité afin qu’il détermine vos possibilités, sur la base de cette étude vous pourrez prendre toutes les décisions qu’il convient.

Répondre
Arthur

Monsieur,

L’accès au foncier en vue de construire rendu difficile en Guyane pousse à rechercher des solutions pour contourner ce problème. Pouvez-vous me dire s’il vous plaît :
1) si l’achat à plusieurs (10 personnes par exemple) d’un terrain agricole (1ha) est autorisé ?
2) Si oui et à défaut que le vendeur accepte de parcelliser ledit terrain, est-il possible aux acquéreurs potentiels (les 10) de procéder aux divisions souhaitées par la suite ?

Cordialement !

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

La division en nombreux lots, contraint la réalisation d’une demande de permis d’aménager. Il pourrait être autorisé de divisé, si le projet et règles sont respectées.
Concernant les suites, cela dépend des règles édictées lors de l’achat du terrain. Il convient donc de ce tourner vers un notaire afin qu’il vous épaule dans ce types de démarches.

Répondre
boumbo

Je voudrais acheterun terrain de 500m2 en deux .quel procédure pourla séparation et acquisition du terrain sans se faire arnaquer?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Il faut obtenir un certificat d’urbanisme précisant quelles sont les règles applicables au bien convoité afin de s’assurer ensuite si le terrain est ou restera constructible, si cela est votre choix.
J’espère avoir répondu à votre question qui est assez générique.

Répondre
Detcheverry

Bonsoir,
Mes parents avaient 2ha et demi sur lequel ils ont bati leur maisons. En 2009 ils ont créé un lot de 2800m2 pour m’en faire donation. Aujourd’hui nous souhaiterions recréer un lot de 2800m2 de facon à construire des residences locatives au sein d’une sarl familiale. Peut on re faire un lot? Y a t’il un délais pour cela?
Merci pour vos réponses

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Les divisions successives à court intervalles dans le temps peuvent être assimilées à la création d’un lotissement déguisé.
Il faut vous rapprocher du géomètre ayant réalisé le premier détachement afin de vérifier quel est le meilleur processus pour le détachement éventuel de la nouvelle parcelle.

Répondre
samson

bonjour,
j’envisage d’acheter une parcelle de 105m², en zone UHB, dans une commune ayant un POS, le cos est 0,40, à cette parcelle s’ajoute un chemin pour un quart indivis de 385 m².
un PLU est en cours, et sera applicable sous un an ou deux.
ma question concerne le droit de construire, peut-on prendre en compte la surface du chemin dans le calcul(385/4+105)*0,40=80m².
l’urbanisme local dit qu’il ne prenne pas la surface du chemin pour le calcul de la surface constructible et m’accorde seulement 42 m². or en 2010, j’ai construit une maison a côté en ajoutant à un terrain la moitié de la surface de ce même chemin dont je suis propriétaire.
la municipalité à changée de bord depuis.
dans le CU autorisant les 42 m², il est écrit, la parcelle 2063 (le chemin) permettant l’accès de plusieurs propriétés et ouverte au public, considérant de ce fait, cette parcelle ne peut être prise en compte dans le calcul des droits à construire.
je suis étonné de ces mots « ouverte au public », le chemin dessert 3 maison, dont la mienne dont je suis propriétaire du chemin pour 1/2 indivise et la parcelle de 104 m² pour 1/4, l’autre 1/4 appartient à la deuxième maison, et la troisième n’a qu’un droit de passage.
avec cette prochaine acquisition je vais devenir propriétaire des 3/4 du chemin, aurais je plus de droit?

merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il semble que les actes notariés puissent être mis en avant, mais concernant le droit à bâtir, il faut vous tourner vers la loi ALUR et la suppression du COS qui pourrait dès l’élaboration du PLU vous être favorable (à vérifier et surveiller).
Si cela n’ai pas le cas ou si votre projet est trop urgent, il faudrait vous adresser à un juriste (jurisprudenres.net) pour vérifier si des jurisprudences correspondantes à votre cas existent.
Dans la positive, vous pourrez prétendre à faire valoir vos droits.

Répondre
MORIZUR jean Pierre

Bonsoir , ma mere agée de 82 ans à signée procés verbal de géomètre expert pour échange de parcelle avec son voisin et n’a jamais été finalisé ce document chez le notaire.Dix ans aprés le voisin relance ma mere par le biais d’un avocat pour que celle ci aille chez le notaire.Elle n’est plus d’accord pour finaliser ce document. Que dois faire ma mere? merci beaucoup
recevez mes salutations

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Le contrat de droit privé est vaste, il est souvent complexe et créer de nombreuses jurisprudences.
Il faut vous rapprocher d’un avocat pour lui faire étudier les pièces pour définir la portée juridique de ce qui a été signé et voir quelles sont les possibilités légales de refus, si cela est possible.

Répondre
MORIZUR jean Pierre

Bonjour,
Je suis proprietaire d’une maison sur un terrain de 3000 m2.Je vais faire donnation à mes 2 enfants de 1000 m2 chacun. Ils pourront construire normalement une maison sur chaque parcelle de 100 m2 d’emprise au sol.Actuellement ma maison se situe en bout de chemin et lors de la realisation du PLU la commune a déposé sur le plan un endroit reservé pour une aire de retournement.Ma question est : cette air de retournement doit être à partie égale sur le terrain de mon voisin qui fait face à mon entrée ? A qui incombe les frais de cette aire de retournement? et quels sont les délais de construction de cette aire. Et une derniere question est ce que c’est bligatoire ? Merci beaucoup de me repondre
mes salutations

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Les aires de retournements sont prévus pour la sécurité des personnes, en fait, cette zone permet aux pompiers de faire demi tour et repartir rapidement.
La surface permet également aux services municipaux (éboueurs ou autres) de manœuvrer sans encombre.
Cet ouvrage futur permettra également de gérer les futurs flux de véhicules venant en bout de chemin. La mise en oeuvre peut être imposée par la commune lors d’un dépôt de demande de permis de construire d’une maison supplémentaire ou d’agrandissement d’un bien existant, cela peut être une prescription.
Si la surface est divisée sur deux propriétés, il serait logique que les frais soient partagés, mais il apparaît certaine fois que le consensus soit de rigueur.
Concernant l’obligation, il vous faut vous renseigner auprès de la commune pour définir quelles sont les limites de cette obligation ou pas.

Répondre
Benjamin

Bonjour,

J’ai récemment visité une maison bâtie sur 3.000 m2. Compte tenu de son prix, j’avais pour projet de diviser la parcelle en 3 afin d’alléger le coût de l’opération.

Le hic, c’est que l’accès actuel à la parcelle se fait par une servitude, par un « chemin » appartenant au voisin. Si je divise le terrain, l’accès aux nouvelles parcelles devra donc se faire par cette servitude (en pratique 3m de chemin).

Dans ces conditions, est-il possible de parcelliser? Quelles en sont les modalités? Que faut-il vérifier?

Merci d’avance pour votre retour,

Ben

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Dans ce type de projets, il faut vérifier quelles sont les règles et distances limites aux accès des secours. Ensuite, il faut vérifier que les réseaux ou divisions puissent accueillir les futurs projets.
La meilleure des solutions reste la demande de certificat opérationnelle qui permettra de définir clairement par une réponse officielle, si oui ou non votre projet est viable.

Répondre
M Marvil

Merci bien pour votre réponse. Aucune réglémentation ne semble s’ opposer à la division; tous les réseaux (EDF, eau, téléphone…) sont individuels et à l’extérieur. Le seul hic était des terrains min. constructibles de 1000m2 et non 500m2 ce qui serait le cas en cas de division. Mais actuellement, cette contrainte n’n’existe plus(loi Alur), puis-je donc me baser dessus pour entamer la procédure?
Crdlt

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Si le cadre de la loi est respecté, il pourrait être procédé à une division, mais il faut s’assurer que les règles édictées précédemment par le constructeur ne peuvent aller à l’encontre de la loi ALUR.
Vous pouvez vous rapprocher d’un architecte qui étudiera votre dossier pour en définir les possibilités. Certaines communes travaillent au cas par cas sur ce type de projets. Renseignez-vous bien avant et ceci sur pièces.

Répondre
M Marvil

Bonjour,
Nous avons une question: peut on sortir d’une indivision d’un terrain,nous sommes proprietaire d’une villa sur une copropriete a deux, montee de toutes pieces par le promoteur pour contourner le PLU n’autorisant qu’une seule construction sur un terrain min. De 1000m2? Depuis la loi Alur, ceci n’existe plus et nulne peut etre contraint de rester dans l’indivision. Le voisin est d’accord bien entendu. Est-on condamne a rester dans l’indivision toute notre vie?
Merci de votre lumiere experte….

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Plusieurs axes de réflexions sont à aborder dans votre question. Il faut premièrement définir si rompre l’indivision est envisageable vis-à-vis des contraintes réglementaires, vérifier si les réseaux sont divisible, etc… avant d’engager quelconques démarches.

Répondre
Alexou

Bonjour,

J’ai besoin d’aide.
Mon voisin souhaite me vendre pour l’euro symbolique une portion de son terrain (50m²)qui sera rattachée au mien.
Comment dois-je procéder ?
Je dois tout d’abord contacter un géomètre expert puis faire appel à un notaire et cette portion de terrain sera à moi.
Est ce aussi simple que cela ? le géomètre est il obligatoire ?

Comment sont évalués les frais de notaire en sachant que le montant de la vente est d’un euro ?

Merci par avance
Cdt

Alexou

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Effectivement cela est simple, géomètre expert pour la réalisation du bornage et document d’arpentage, puis passage chez le notaire.
Concernant les frais d’enregistrement, il faut vous renseigner auprès de votre notaire ou celui du vendeur, à votre convenance.
Le géomètre est obligatoire, car c’est lui qui définira les positions des bornes et le métrage exact de surface de terrain vendu.

Répondre
gladys GO

Bonjour,
Mon cousin et moi souhaitons acheter un terrain de 800m2, suite à une division d’une parcelle de 2500 m2 en 03 lots.
Donc on passera devant le notaire à deux, pour une parcelle (01 lot).

La surface minimum pour construire est de 400m2 (POS) pour la zone UB ou se situe le terrain, et le COS est de 0,5. Je voudrais savoir s’il sera possible de partager le terrain en 2 x 400 par la suite sachant que la parcelle est au bord de la route donc accessible aux réseaux (Eau, électricité…)sans aménagement à faire particulièrement.

Nous cherchons toutes les possibilités pour faire aboutir ce projet car ce terrain est sur une île donc prix élevé et il n’est pas facile d’avoir l’opportunité d’acheter un bout du cailloux. Merci de me donner votre avis surtout sur la meilleure manière de conduire ce dossier.

Merci de votre collaborations

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
Le partage est une chose complexe surtout sur la base d’un détachement de lots initial. Afin de pouvoir valider votre idée un dépôt de certificat d’urbanisme opérationnel, vous permettrez d’obtenir une position des administrations.
Il vous est également possible de faire préciser sur un compromis une clause suspensive d’obtention de division pour pouvoir réaliser votre projet. Cela vous permettra au cas ou le projet n’aboutirait pas comme vous le souhaitez de vous désengager sans perdre des deniers.

Répondre
ronvel

Bonjour

Je viens de visiter une maison avec beaucoup de terrain.
Les propriétaires actuels ont décidé de découper la parcelle.
Jusque là pas de problème.
Seulement l’agent immobilier nous indiquait qu’après le découpage fait celui ci coupait en deux des dépendances qui sont d’un seul tenant. Ce qui veut dire que nous avons des dépendances mitoyennes.
Ces dépendances sont en mauvaises état et si j’achète ce bien je souhaiterais les rénover mais si le bâtiment ne m’appartient pas complément comment faire.
Mes questions sont les suivantes.
Est ce que le propriétaires à le droit de découper son terrain de la sorte?
Si oui comment faire les travaux de rénovation sur ces bâtiments très vieux sachant qu’ils sont d’un seul tenant et sans séparation physique à l’intérieur .
Merci de m’aider à résoudre ce problème.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Si vous décidez d’acheter un bien il faut impérativement que tout soit écrit et acté devant un notaire.
Concernant la division, il faudrait étudier le dossier de près pour définir, si le propriétaire à le droit ou pas de découper comme il semble vous être annoncé par l’intermédiaire.
Ensuite, rien ne vous empêche de demander qu’il soit précisé sur le compromis des clauses suspensives vous permettant d’obtenir ce que vous souhaitez.
Ne vous précipitez pas, c’est la meilleure solution pour faire des erreurs.

Un achat doit être pondéré par des exigences et solutions claires pour toutes les parties, si cela n’est pas le cas, il y aura des problèmes au final. Donc, écrivez et demandez des réponses écrites à vos questions aux différents intermédiaires et vendeurs afin que personne ne puisse se défausser après coup.

Si les éléments ne sont pas clairement établis ou si les personnes ne veulent pas écrire, méfiez vous ! Même si le montant est attrayant, cela est suspect.

Répondre
Sebastien

Bonjour
J’ai fait une séparation de terrain. J’ai reçu un accord du CU avec délivrance eau et électricité.
J’ai donc fait le bornage du terrain pour la vente.
Aujourd’hui l’acquéreur du compromis de vente, a son permis de construire refusé car en fait il faut faire une extension de réseau et le maire veut pas payer… Pire, le notaire à fait une nouvelle demande de CU information et là la case électricité n’est plus cochée.
Les 18 mois arrivent bientôt et je refuse de céder et perdre de l’argent devant un maire qui nous a meme motivé à l’époque pour vendre les grands terrains.
Que faire svp?
Cdt

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
Si les motifs du maire, ne sont pas recevables selon vous, il vous faut vous tourner vers le préfet et faire valoir vos droits. SI le délai des 18 mois a bientôt expiré, ne tardez pas pour acter votre désaccord.

Répondre
Lourdin Brigitte

bonjour, je possède une grande propriété avec deux villas l’une ayant un (droit de passage) et un autre accès sans droit de passage sur l’acte notarié, puis je créer une nouvelle parcelle afin de vendre la villa qui a l’accès (droit de passage notarié) et ainsi demander le droit de passage pour la seconde sans quoi je serais enclavée ? merci pour vos réponses,

Brigitte

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Créer un enclavement peut amener à un refus ou situation complexe juridiquement, il serait souhaitable de procéder par étape via un CUb (dit certificat d’urbanisme opérationnel) afin de demander aux services leur avis tranché. Cela vous évitera des dépenses et des tracas administratifs en cas de refus.

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SIMON

Bonjour,
Oui, le dossier est complexe, le refus du maire suivi par la DDE et ensuite le tribunal, est motivé par « une construction en 2ème ligne ».
Il y a un accès direct sur la voie communale de plus de 4m.
Est-ce que ce pourrait être un abus du maire?
Cordialament.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il est difficile de définir réellement qui freine des pieds volontairement ou pas, mais dans tous les cas une analyse par un avocat est très certainement la solution.

Répondre
SIMON

Bonjour,
Mon père a vendu sa résidence principale en 1980, celle-ci trop chère, il a divisé la parcelle et conservé environ 15 ares. Au début le maire voulait y construire un petit lotissement, mon pères a fait réalisé beaucoup d’expertises pour la faisabilité et surprise refus du maire. Le maire a toujours refusé de lui donner le certificat d’urbanisme sous des prétextes toujours fallacieux, terrain instable (rapport fait par un expert qui dit le contraire), pas d’eau, etc.. les papiers prouvant le contraire, lui ont été fournis, 5 refus, et enfin le tribunal administratif, refus également. Depuis sur le Cos est apparu un paragraphe interdisant les constructions en seconde ligne, alors que dans le code de l’urbanisme, ça n’y figure pas.
Nous sommes très désemparés par cette situation qui dure depuis plus de 30 ans. Que puis-je faire pour résoudre cette situation selon vous?

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Pascal CAMLITI

Bonjour,

La situation semble complexe, si le tribunal administratif a débouté la demande faite, il peut y avoir un problème dans le montage du dossier ou peut être est-ce la faisabilité qui est tout simplement non réalisable.
Seul un avocat spécialisé en urbanisme pourrait vous conseiller sur les éventuelles solutions à trouver si elles existent.

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SIMON

Bonjour,
A qui demander désormais un certificat d’urbanisme, le maire ou le président des communautés?
Merci par avance.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Les demandes de certificat d’urbanisme comme toutes demandes d’autorisations se déposent en mairie. Les formulaires sont téléchargeables en ligne sur le site du gouvernement.
Tout est ICI

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mlle moumtez

Bonjour,
Mes parents détiennent un terrain de 10000m2, où est construite leur résidence principale. Ils souhaiteraient me donner 500m2 afin d’y construire ma maison.
Or c’est une zone à 10000. Existe t-il un moyen, afin de pourvoir avoir l’accord de construire ma maison, meme si c’est une zone à 10000? est ce possible que la zone change un jour? merci de votre réponse.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Si la parcelle est située dans un secteur soumise à la LOI ALUR supprimant la surface minimum de terrain pour bâtir, le problème est réglé. Dans le cas contraire, il faut vérifier si la réglementation applicable au terrain de vos parents permet de construire une seconde maison sur la même parcelle, dans la positive, vous pourriez éventuellement entamer les démarches en ce sens.
Il est certain que cela n’est pas forcément la meilleure des conditions, mais vous pourriez avoir votre maison.
Il faudrait vous tourner vers votre notaire et un géomètre pour définir comment éventuellement avoir une entité juridique vous permettant d’être propriétaire de cette maison sur un terrain appartenant à vos parents.
Donac il faut analyser les possibilités offertes par le terrain et ensuite, vous déterminerez l’axe à prendre pour avoir votre chez vous.

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beb59

Bonjour,
Je viens d’acheter une maison qui sera divisée en logement locatif, sur ce même terrain se trouve une dépendance qui sera également transformée en logement. Il y a un grand terrain d’environ 5000m2, j’aimerai par la suite construire ma maison et diviser la parcelle en 3 avec une servitude. Pensez vous que se soit possible ? Quelles sont mes démarches ?
Merci d’avance.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

La toute première chose à faire et d’obtenir un relevé de géomètre précis afin de pouvoir bien établir les limites de chaque entités sur la zone concernée par votre projet.
Ensuite, afin de déterminer si cela est possible ou non, il faut analyser les contraintes réglementaires et urbanistiques, pour ensuite élaborer une esquisse de projet.
Sur cette esquisse, vous pouvez déposer une demande de certificat d’urbanisme opérationnel auprès des services instructeurs dont dépend le bien afin qu’ils se positionnent sur les contraintes annexes, principalement ceux liés aux réseaux.
Dans tous les cas, missionnez un architecte afin qu’il vous épaule sur cette esquisse ou faisabilité, cela sera plus clair pour tous et les services instructeurs donneront un avis plus précis.
Espérant avoir été clair dans la démarche à effectuer.

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celine

Bonjour, voici ma question,
nous envisageons d’acheter un terrain constructible de 1127 m2, sans POS et sans PLU, seule le code de l’urbanisme est applicable. Puis nous souhaitons le diviser en 2 afin de revendre l’autre partie.
Quelles sont les démarches que nous devons effectuer pour revendre l’autre partie?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La division dans le but d’une vente de terrain doit s’effectuer par l’intermédiaire d’un géomètre qui réalisera un document d’arpentage permettant aux services fiscaux de prendre connaissance de cette nouvelle entité.
Il faut cependant, ne pas oublier que la division doit répondre à certaines règles même en zone RNU. Il faut donc étudier le découpage précisément avant dépôt de la division foncière. Un architecte pourra vous épauler dans cette démarche.

Répondre
EMMANUEL

Bonjour,

Pourriez-vous me renseigner ?
Une habitation sise sur un terrain de 1400m² respecte les règles de prospect du PLU de ma commune: les murs doivent être érigés à 4m des limites séparatives.
Le propriétaire veut diviser ce terrain en 2 pour construire une deuxième maison.
Est-ce que la division peut aboutir à ce que l’habitation initiale ne respecte plus les règles de prospect de 4 mètres ? la maison construite se trouverait d’un côté à 0,5 m des limites de la nouvelle parcelle créée et à 2,5m sur une autre face.

Par avance je vous remercie de votre réponse

Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La division et donc création de nouveaux droits à bâtir ne tiennent pas compte des existants. Seuls les nouveaux terrains créés seraient dans l’obligation de respecter ces retraits.
Il est cependant très important de réfléchir à deux fois, car une division apporte des solutions mais aussi des problèmes de passages de réseaux et divers autres contraintes.
La suppression du COS par la loi ALUR permet plus de choses, mais il ne faut pas tout faire sans réfléchir et pondérer. Prenez contact avec un architecte local que vous pourrez missionner pour une étude de faisabilité afin de ne pas engager une division problématique.

Répondre
thierry

Bonjour
ayant reçu une donation gratuite d’un bout de terrain de la part de ma grand-mère (1600m2) j’ai donc voulu construire une maison sur celle ci.
il s’avère que cette donation semble être une co propriété avec ma soeur.
il m’est donc impossible de construire car la garantie de mon prêt immobilier serait l’hypothèque de la maison plus celle du terrain ce qui pénaliserait ma soeur si elle devait construire sur ce même terrain.
mon conseiller immobilier m’a donc proposé plusieurs options soit que ma soeur me vend sa parcelle ou encore de délimiter le terrain par un géomètre mais elle me demande si le terrain peut être divisé d’où ma question comment peut-on savoir si une parcelle peut-être diviser en deux?

Merci beaucoup

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Il suffit de faire réaliser une étude de faisabilité par un architecte qui analysera toutes les données et vous déterminera si le terrain est divisible ou pas.
Dans tous les cas, avoir chacun une parcelle définissant des droits à bâtir distincts est mieux pour tous, cela évite de nombreuses discussions et soucis éventuels.
A vérifier donc auprès d’un architecte.

Répondre
jchv

Bj, je vends un terrain à bâtir issue d’un détachement de parcelle.
Le COS demande un minimum de 5000 m2 pour construire.
Le terrain fait juste la superficie pour être constructible.
Celui ci fait l’objet d’une servitude de passage et de réseau pour une assiette de 869 m2 au profit de la parcelle restante.

Peut on après construction détaché cette assiette qui resterai non constructible et la vendre ? sachant que le restant du terrain serait inférieur au 5000 m2. quels en serai les conséquences ?

Merci pour votre réponse, cdlt

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il faut analyser clairement plusieurs points :
Est-ce que le bien concerné est situé sous l’égide d’un PLU et hors lotissement ?
Si cela est le cas, il est possible que la Loi ALUR supprimant le COS est la surface minimale de parcelle puisse être appliquée (a vérifier auprès de la mairie dont dépend la parcelle concernée).
Ce qui pourrait donner d’autres perspectives au bien, si celui-ci est situé dans une zone répondant aux critères de constructibilité.
Si cela n’est pas le cas et les éléments, ne permettent pas de bâtir, le bien perdra de sa valeur et il faut également lire consciencieusement les règles régissant le bien pour définir quels usages ou destinations cette parcelle pourrait avoir.
Espérant avoir été clair.

Répondre
Chinni Patricia

Bonjour, voilà nous avons signé un compromis de vente avec un promoteur en avril 2014, pour la vente de notre maison sur 3480 m2 de terrain constructible en zone ud ,celui-ci à présenté son avant projet au dde ,et après à demander l’accord du maire de ma commune pour faire 8lots, le maire à répondu et la mairie y gagne quoi, par téléphone, donc il a dit non 4 ou 5.le promoteur a refait une demande écrite avec l’aménagement de 6lots, le maire répond non 4 seulement afin de conserver l’harmonie du site.Que devons nous faire pour imposés ces 6lots, et contester cet abus de pouvoir, etant donné qu’avec 4lots ce serait invendables car trop chers, et le promoteur ne s’y retrouve fait pas financière ment et donc cassera la vente.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
Il n’ai pas aisé de répondre sur un sujet comme celui-ci. Cependant, le refus du projet doit être motivé clairement par le maire de la commune. Si la densification ou les réseaux actuels ne peuvent supporter les 6 lots, il est tout à fait possible que le projet doivent être limité.
Il conviendrait de déposer une demande (Certificat d’urbanisme opérationnel) dans le sens ce que vous souhaitez et vous obtiendrez une réponse officielle et motivée. Comme ceci, il n’y aura plus de doutes et vous pourrez éventuellement (si les motifs ne sont pas clairement motivés) en débattre avec le maire.

Répondre
thomas

Bonjour,
Propriétaires d’une résidence principale, nous souhaitons procéder à une division parcellaire pour y faire construire une nouvelle maison. Ensuite , nous comptons revendre l’actuelle résidence principale pour habiter la maison construite sur le terrain issu de la division.
Serions-nous imposés au titre des plus-values dans ce cas ?
Merci pour votre réponse,
Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Concernant les optimisations fiscales, il est préférable que vous vous tourniez vers votre notaire qui est le plus à même de vous trouver la bonne solution juridique et pratique.
Ce sont les notaires qui règles les frais et connaissent sur le bout des doigts les ficelles permettant de trouver le meilleur rendement.

Répondre
Chrystelle

Bonjour,

N’ayant pas trouvé mon cas dans les questions, je me permets de vous le décrire:

Nous sommes sous compromis pour un terrain classé en zone 1AUH1, de 16400m². La notaire nous a demandé notre projet :nous souhaitions faire construire une maison et un local agricole.

Ce terrain à un cas particulier c’est qu’il a une zone de retrait de loi barnier. Ce qui le coupe en deux: 8000m² constructibles et 8000² agricole.

Or nous avons reçu ce matin, un mois et demi après le délai pour un certificat d’urbanisme opérationnel, une lettre de la mairie nous disant que le terrain devait faire partie d’un projet de construction d’ensembles pour au moins 10 maisons.

Mes questions sont les siuvantes :
– la notaire est-elle en tord de nous avoir fait signer le compromis sans nous avertir du caractère de « construction d’ensemble?
– Peut on annuler la vente sans frais?
– En quoi consiste cette construction d’ensemble?
– Devons nous faire tout de suite 10 maisons? ou seulement faire une division parcellaire du terrain?
– une non réponse dans les délais de ma mairie n’est-elle pas un accord tacite?

Merci beaucoup pour votre réponse.
Bonne journée à vous.
Très cordialement.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il est vrai que la situation est ambiguë, il conviendrait de prendre rendez-vous et demander des éclaircissements précis aux différents interlocuteurs.
Concernant la possibilité de sortir du processus, il faut vous référer aux clauses de votre compromis.
Concernant le caractère de construction d’ensemble, il serait intéressant de solliciter la mairie afin qu’il vous précise quelle et la nature de cet ensemble.
Un lotissement de 10 maisons impose des règles et des contraintes de mises en oeuvre de réseaux, dessertes et alimentations, demandez à la mairie si les équipements actuels peuvent recevoir un tel projet ?
L’aspect tacite d’une déclaration peut être contesté, donc il est important dans un contexte difficile de ne pas rajouter de difficultés ou risques pouvant engendrer des procédures.
Donc prenez des rendez-vous avec chacun des interlocuteurs afin de définir de visu l’axe à suivre et trouver une solution qui vous convienne.

Répondre
Sylvain

Bonjour M. CAMLITI.

je reprends mon message du 12 juin et votre réponse.

Après vérification, le règlement du lotissement n’est pas plus contraignant.
Mon notaire m’annonce, sur une base de valeur de 400 k€, des frais de 16 k€ !
je ne comprends toujours pas à quoi correspondent de tels frais ; le service foncier des impôts m’informant qu’ils ne perçoivent aucune taxe sur cette opération.
Avez-vous une explication ??

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Concernant les frais notariés, il vous faut demander à votre notaire le détail.
En règle général, il y a toutes les démarches, inscriptions aux différents registres et frais divers. Sollicitez votre notaire pour connaitre précisément le détail des frais facturés.

Répondre
Mathias

Bonjour,

J’ai un terrain constructible hors lotissement, et un de mes voisins fait procéder à la division foncière de son terrain à laquelle j’ai été invité. Lors de cette rencontre ma voisine m’a demandé de lui concéder la clôture sous prétexte que c’est son père qui l’avait posé, sur le moment j’ai dit oui et le géomètre en a pris note.
Quelques jours plus tard je reçois le plan de division à signer et à retourner au cabinet avec une appartenance de la clôture en faveur de ma voisine, mais entre temps j’ai changé d’avis au sujet de cette dernière, c’est-à-dire que je souhaite la conserver.

1. Je voudrais savoir quelles seraient les conséquences si malgré tout je la concède ?
2. Si je ne suis pas en accord avec l’appartenance la clôture, puis-je apporter des modifications manuellement sur ce documents avant de le signer et si oui ces modifs auront- ils une quelconque valeur ?

Merci, cordialement.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Un bornage contradictoire, fait force de loi et prend une dimension juridique. Donc le fait d’accepter rendra non contestable la position de la limite.
Le fait de concéder la clôture (selon comment le plan est présenté), déplacera la limite du terrain d’un côté ou de l’autre de la clôture et non au milieu.
SI vous n’êtes pas satisfait de cet accord, signifiez à votre voisine votre changement de décision et expliquez votre décision.
Il est préférable de demander au géomètre (via la voisine) la modification sur ce qui convient aux deux parties.

Répondre
Julie

J ai acheté mon terrain suite à une division parcellaire d’un des membres de ma famille en octobre 2013 (bien sur chez notaire etc)
À jour d aujourd’hui je n ai toujours pas fait la déclaration d achèvement des travaux, je voulais savoir si cela avait une incidence pour l ancien propriétaire du terrain ?
Je suppose que terrain moins grand pour lui = moins d impôts ?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Lors du passage chez le notaire, les actes d’achats sont enregistrés aux services des impôts, donc tout devrait être acté. SI cela n’est pas le cas (a vérifier auprès de votre notaire) effectivement la personne ayant le terrain le plus grand paiera plus que la personne ayant un terrain plus petit. Sauf si les terrains n’ont pas la même destination fiscale (un terrain constructible, l’autre non ou toutes autres raisons).

Répondre
Sylvain

Bonjour.

après avoir lu les messages, je ne trouve pas mon cas.

j’ai acheté une maison dans un lotissment.

les terrains de ce lotissement regroupent deux à deux les maisons. c’est une seule et même parcelle et les maisons sont en copropriété deux à deux.

mon terrain fait 1000 m2, celui de mon voisin aussi. la parcelle commune est donc de 2000 m2.

je souhaite diviser cette parcelle pour pouvoir faire agrandir ma maison. le règlement d’urbanisme de la zone stipule en effet que les constructions ne peuvent dépasser 250 m2 habitables par parcelle. nos deux maisons font 125 m2 chacune. nous sommes donc au maximum.

Pouvez-vous m’indiquer les démarches à faire. j’ai compris que je devais faire faire cette division à un géomètre.
la grosse question que je me pose sont les taxes que je vais devoir payer chez le notaire. on m’a parlé d’un pourcentage de la valeur du terrain et vu le prix des terrains constructible chez moi, ca pourrait dépasser 10 000€.
pouvez-vous m’éclairer ?
merci.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Attention… il ne faut pas confondre PLU et règlement du lotissement. Le règlement prédomine sur le PLU sauf stipulation contraire. Donc avant toutes démarches, il faut s’appuyer sur le lotissement pour vérifier la divisibilité. Lisez bien toutes les pages du règlement, même si celui-ci est ancien, des règles peuvent être très contraignantes et vos démarches, dépenses pourraient être sans résultat positif.

Répondre
Xavier

Bonjour,
Mes grands parents ont une maison de 65m2 sur un terrain de 2347m2. Ils souhaitent vendre car cela devient trop difficile à entretenir.
Le POS dit que:
« Aucune division en pleine propriété ou en jouissance, concernant des unités foncières destinées à la construction ne doit avoir pour effet de créer des unités foncières ne pouvant contenir 1 cercle de 20m de diamètre, dont la façade sur le bassin soit inférieur à 25m et dont la superficie soit inférieur à 800m. »

J’ai déposé avec l’aide d’un géomètre une déclaration préalable découpant 2 lots à bâtir de 800m2 et 1 lot déjà bâti avec la maison de 747m2. Une agence a déjà trouvé acquéreur pour les 2 lots et il nous reste la maison. La mairie dit à mes grands parents que nous ou les futurs acquéreurs ne pourront pas agrandir la maison car l’un des critères n’est pas respectés (la surface mini de 800m2). Le géomètre nous répond que cela dépend du bon vouloir de la mairie. Pourtant quand je lis la disposition du POS, il est bien indiqué « concernant des unités foncières destinées à la construction ». Or cette dernière parcelle est déjà construite.

Je vais me déplacer à la mairie semaine prochaine mais je suis tombé sur votre forum et je me suis dit que j’aimerai bien avoir votre avis.

Merci d’avance.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Si la mairie applique strictement le POS, une des conditions ne sera pas remplie donc tous projets amenant à modifier ou revoir l’existant provoquera immanquablement un refus.
Le terme « destiné à la construction » peut être lu comme projet de construction, donc création d’un garage, d’un abri, d’une véranda… etc… cela ne signifie pas simplement maison neuve.

Répondre
Payet

Bonjour,

Mon vendeur a construit 2 maisons sur 1700 m2 de terrain pour une surface de 272m2 (187 + 85m2) avec un cos de 0.2 en 2010.
J’ai acheté une parcelle de ce terrain d’une surface de 1032m2 avec la maison de 85m2 en 2011.

Je souhaiterais effectuer une division parcellaire pour vendre la maison et et une parcelle séparément.

Quel est la surface constructible restante sur ma parcelle avec le cos de 0.2 ?
1- (1032*0.2)-85 = 121 m2
2- (1700*0.2)-187-85 = 68 m2

Merci de votre aide,

Cordialement,

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il vous faut vérifier dans un premier temps, si votre parcelle est soumise à la loi ALUR qui supprime le COS.
Il ne faut pas réduire la constructibilité d’une parcelle au seul COS, car d’autres critères sont importants, les accès, les dessertes en réseaux, les vues, l’éclairement… Une parcelle pourrait avoir 500m2 de surface de plancher en lecture pure du COS, mais serait inconstructible au regard des formes et surfaces d’espaces verts à conservé ou encore vu le nombre de stationnements à créer.
Donc, si une parcelle est créée elle bénéficiera d’un ratio plein en terme de COS et la parcelle restante comportant la bâtisse existante sera grevée de la surface de plancher à déduire.
Une étude de faisabilité me semble la bonne solution pour appréhender la bonne démarche.
Espérant avoir été clair.

Répondre
Jean Pierre IBANEZ

Sur le point de signer pour l achat d un terain en indivision avec mon fis et son epouse pour construction en indivision de 2 logements pourriez vous nous donner la marche a suivre pour sortir de l indivision de la maniere la moins couteuse ou sortir indivision ou realiser copro ou rester en indivision puisque achat a parts egales en famille

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Concernant les questions fiscales, tournez vous vers votre notaires, ce sont les plus compétents pour vous conseiller sur les procédures les plus avantageuses.
Je pense (sans certitudes) que tout doit être acté dans les compromis et actes définitifs. Mais pour être certaine de faire les choses correctement, sollicitez un conseil avisé de votre notaire. Pas celui du vendeur, le votre (de notaire).

Répondre
Bbp

Merci pour votre retour,

Suis-je obligé de viabiliser les 2 terrains ?

Cdlt

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour , la viabilisation est une condition de constructibilité.
La mairie pourrait refuser un permis pour motif de non viabilisation. Il faut étudier au cas par cas.

Répondre
BbP

Bonjour,
Merci pour tous ces renseignements. J’ai essaye de lire toutes les questions et réponse et n’ai pas réussi à trouver exactement le même cas.

Je suis en train d’acheter une parcelle de 1600m² totalement constructible mais afin de financer la construction de ma future habitation, je souhaiterais revendre une parcelle de 600m².

Le terrain étant sur la longueur, il faudra que je crée un passage commun au niveau de la route afin de créer un cône d’entrée (imposé par la métropole) et une entrée pour les 2 terrains.

Le terrain de 600m² sera proche de la route, le mien sera donc après dans la longueur mais je souhaiterais garder en propriété la surface du passage commun afin de coller à mon projet de construction et du calcul de l’emprise au sol … bien que ce passage sera plutôt accolé au nouveau terrain et non au mien.

Bien sur, tous les travaux de viabilité seront fait pour les 2 terrains.

Quelle procédure vous semble la plus appropriée ?

Vous en remerciant par avance.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

La meilleure des solutions serait de missionner un architecte pour une étude de faisabilité afin d’analyser quelle serait la meilleure solution pour votre projet de division. Sur la base de cette étude, vous pourrez alors ensuite faire appel à un géomètre afin qu’il effectue le document d’arpentage légal actant la division.
Il vous est aussi possible de déposer une demande de certificat d’urbanisme opérationnel sur la base de l’étude de faisabilité pour obtenir une décision des services de l’urbanisme.

Répondre
Franck

Bonjour,
Je souhaite acheter un terrain de 5400 M2 et le diviser en 4 lots, dont un pour ma résidence principale, d’après la mairie la division est possible . Ma question quel documents faut il poser à la mairie et combien de temps en moyenne faut il pour que les lots soient constructible ?

Pour les mettre en vente, pour financer ma construction .

Merci de votre attention

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Pour faire simple et synthétique : Il vous faut réaliser une demande de permis d’aménager. Ensuite, il vous faudra réaliser les travaux de viabilisation, déclarer la fin de travaux de viabilisation, ce qui rendra alors les parcelles constructibles après contrôle des services concernés.

Répondre
Lulu

Bonjour,j’ai signer un compromis de vente avec une division de parcelle mais l urbanisme n’a pas valider ce changement et le refuse donc de clôturer ?quel recours??

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Si la division n’est pas actée, il faut analyser le refus qui doit être notifié clairement et voir quelles autres solutions sont possibles. Désolé, mais je ne saisi pas le lien avec « Clôturer » ?
Il faut prendre connaissance des clauses du compromis pour vérifier quelles sont les engagements et leurs limites.

Répondre
patricia

Bonjour,

Je souhaite partager ma parcelle en deux : l’une ou ma maison est située et l’autre que je vais vendre en terrain à bâtir.

Quels sont les démarches à effectuer ? A partir de quand je peux signer un compromis de vente avec les futur acquéreurs ?

Merci par avance.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Premièrement, sur la base d’un plan de géomètre, il est conseiller de consulter un architecte pour une mission d’étude, qui permettra de définir quelle découpage est le plus approprié au regard des règles d’urbanisme applicable à votre bien. Car un mauvais découpage rendrait votre parcelle complexe à bâtir et la vente serait plus complexe ainsi que le bénéfice en serait réduit.
Une fois cette démarche passée, vous pouvez faire appelle au géomètre afin qu’il effectue un document d’arpentage et le dépose auprès des services fiscaux créant ainsi une nouvelle entité indépendante.
Cette entité pourra alors être revendue et toutes les démarches pourront être entamées pour la vente et signatures d’actes.

Répondre
khorelle

Bonjour,
Je n’ai pas été assez précise en effet.
Ce lot fais partie d’un lotissement, déjà viabilisé.
Voici un lien avec la documentation du projet :
-http://www.hectare.fr/produit/341324542752/documents/ftab_documentation341324542752.pdf

Nous avons un budget un peu serré et une seul partie nous correspondrait bien.
Si nous signons le compromis de vente, sommes nous dans l’obligation d’attendre que l’autre parcelle soit vendu pour commencer la construction?
N’y a t il pas un autre recours?
Merci d’avance pour votre attention

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il faut vous adresser au notaire pour définir quelles sont les modalités de constructibilités. Si le lot qui vous intéresse est détaché correctement et devient une entité indépendante, sa constructibilité est libre de tout autres terrains.
Vous pouvez vous rendre également en Mairie avec le document pour vous renseigner sur la démarche entreprise par le vendeur du terrain et les possibilités offertes par chaque parcelles au regard du PLU. Si tout cela vous est opaque, il serait souhaitable de missionner un architecte pour une étude préliminaire sur la parcelle convoitée, il en ressortira une analyse claire.
Il est préférable de dépenser une petite somme avec un architecte et connaitre à l’avance vos possibilités plutôt que de signer un engagement ferme vous obligeant à construire même si vous ne pouvez pas réaliser ce que vous souhaitez.

Répondre
Khorelle

Bonsoir,
Mon compagnon et moi avons le projet de construire une maison, nous avons repéré un lot de 725 m2 vendu par un promoteur.
Ce lot peut être divisé en deux. Nous sommes fortement intéressé pour prendre une parcelle de ce lot.
Ma question, si nous achetons cette parcelle, doit on attendre que la seconde parcelle soit vendu pour déposer le permis de construire?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La situation n’est pas clairement explicite. Est-ce un lot dans un lotissement ? Est-ce un lot libre ?
Quelle est réellement la situation de ce lot, est-il issue d’une division antérieure ? Sera-t-il viabilisé ?
Un certain nombre de questions reste à éclaircir. De plus si le lot est libre, il faut étudier précisément le PLU à appliquer sur cette future parcelle car une petite parcelle réduit les champs de constructibilités au regard des règles (code de l’urbanisme, code civil et PLU)…. donc il est indispensable de bien réfléchir avant de signer un engagement.

Répondre
sophie

Bonjour,

j’ai actuellement une maison en SCI sur un terrain de 2200M2. Je souhaite vendre 450M2 à l’arrière de ce terrain. le problème est que le PLU ne permet plus les bandes d’acces pour un terrain en 2eme ligne.
On me dit qu’une solution serait de construire et vendre ensuite mais cela ne m’est pas possible . Par contre on me parle de passer tout le lot en copropriété car dans ce cas il serait possible à l’acheteur de construire et qu’une fois la construction achevée, chaque copropriétaire peut demander la cessation de l’indivision et retrouver la pleine propriété de sa parcelle . pouvez vous m’éclairer sur le sujet ?
Je vous remercie d’avance pour les explications que vous pourrez m’apporter .
Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Dans le cas de division a postriori, il est important de clarifier les règles et droits à bâtir par l’intermédiaire d’écrits clairs. Pour être certain de procéder dans les règles de l’art et bien obtenir ce que vous souhaitez, il est important de vous rapprocher de votre notaire.
Le notaire pourra vous aiguiller sur la méthodologie et limiter ainsi les dépenses fiscales inutiles. Il faut aussi vous assurer de la faisabilité par lecture précise du PLU afin d’être complètement sûr de pouvoir bâtir une seconde entité sur la parcelle.
Espérant avoir été clair.

Répondre
Sybile

Merci pour votre réponse rapide.
Je me permets de formuler ma question autrement :
L’unicité de charpente et toiture ne sera-t-elle pas un obstacle à la constitution de deux unités foncières
(maison d’un côté, copropriété de l’autre) ?
Quelles seraient alors les servitudes que vous évoquez ?

Répondre
Pascal CAMLITI

Madame,
Il est indispensable que tout soit protégé au niveau sécuritaire (incendie), il est complexe de répondre via un blog. Une étude de faisabilité serait plus appropriée afin de définir comment techniquement mettre en oeuvre les choses.
Il faut différencier, le technique et le juridique… et ne pas faire d’amalgame.
Toutes sortes de divisions sont envisageables et la toiture commune (tout en étant séparée pour éviter des risques de propagations d’incendies) peut être une solution comme beaucoup d’autres. Missionnez un architecte afin qu’il vous épaule dans la définition précise de vos attentes et éclaircisse tous les points qui pourraient vous paraitre nébuleux.

Répondre
Sybile

Bonjour,

Ma maison se prolonge par une grande dépendance attenante.
Je souhaiterais « scinder » ma propriété : garder maison + 1/4 de la dépendance et faire aménager
les 3/4 restant en appartements.
L’élévation d’un mur de séparation intérieur (sans aménagement de toiture) serait-elle suffisante pour faire faire la division foncière ?
(les entrées et alimentations diverses seraient indépendantes)

Merci.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

La division de parcelle peut être réalisée de différentes manières. Si les contraintes urbanistiques vous permettent de créer votre projet, il vous faudra déposer une demande de permis de construire afin de solliciter l’autorisation de changer de destination la dépendance en logements.
Il ne faut pas confondre changement de destination et division foncière. Si vous souhaitez créer une entité juridique indépendante et créer des lots, tout en conservant des servitudes, il vous faudra alors vous adresser à un géomètre, puis un notaire.
J’espère avoir était limpide, dans le cas contraire, n’hésitez pas à revenir sur ce même blog et poser vos questions complémentaires.

Répondre
Kathie

Bonjour,
Merci pour cette article très intéressant. J’aurais besoin de votre avis sur un problème qui me préoccupe :
J’ai 4 servitudes actives et actées sur le fond de mon voisin (vue, puisage, droit d’égout et d’échelle avec entretien au pied de mes fenêtres). Le jardin de mon voisin était jusqu’à présent non constructible et est devenu constructible avec le passage du PLU. Pour profiter d’une plus valu intéressante, mon voisin a décidé de vendre sa propriété en divisant, de son terrain sur lequel nous avons nos servitude, sa maison (mitoyenne à la notre par le pignon et pour laquelle il a encore une cour à l’arrière). Pour se faire, la mairie l’oblige à découper une parcelle de terre devant sa maison pour permettre un espace de parking pour 2 voitures. Notre façade donnant directement sur son terrain, étant dans le prolongement (vers le bas du terrain), il nous propose de nous vendre une langue de terrain longeant notre façade (ce qui lui permet de s’affranchir des servitudes) en respectant le minimum légale des distances séparatives imposées par le PLU, soit un couloir de 4m sur une longueur de 25m, à laquelle nous aurons accès via la petite porte (60cmX 160m) réservée à la servitude de passage. Cette parcelle fera env. 100m2 et sera donc enclavée. Mon voisin veut nous la vendre au prix du m2 auquel il estime la valeur de sa parcelle principale (qui a 17m en façade et viabilité sur rue et une surface de 740m2 restant après découpage). Ma question : est-ce correct de vouloir nous vendre cette parcelle de 100m2 comme terrain constructible au même titre et prix que sa parcelle principale alors que nous ne pourrons nous en servir, aprioris, que pour faire un potager? Existe-t-il des règles ou des lois qui régissent ce cas précis?
Merci d’avance pour vos conseils et bonne soirée. Cordialement

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
La vente d’une partie de parcelle au montant d’une parcelle constructible est tout à fait envisageable. Il n’existe pas de règle ou de lois régissant les ventes et leurs montants. Il ne tient qu’à vous de négocier, mais si vous êtes en position de demande, le vendeur sera en position de force. C’est l’offre et le demande qui (hélas) régissent les prix.

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Marie-L

Bonjour,
Merci pour cet article très clair sur la division parcellaire. Cependant j’ai lu qu’il existait une demande de « permis de construire valant division », pouvez-vous nous informer sur cela s’il vous plait ?
Nous (2 couples d’une même famille) souhaitons acquérir un terrain et le diviser en deux parties sensiblement égales pour y construire chacun notre maison principale. Le PLU nous indique que le terrain est constructible et que la division parcellaire est possible. Quelle est donc la différence entre le permis de demande d’aménagement (le terrain est situé à coté d’un monument inscrit aux monuments historiques de France)et le permis de construire valant division? Quelle est la demande la plus appropriée à notre projet?

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
Un permis de construire valant division, est une procédure pas très appréciée des communes, car plus complexe dans la démarche.
Ce type de permis provoque une division de la parcelle lorsque la réalisation des ouvrages est effective.
Le permis d’aménager provoque la nécessité de réaliser les ouvrages de voirie et raccordements aux r