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La Suppression COS loi ALUR | Loi Duflot

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COS supprimé par la LOI ALUR :

La loi ALUR à décidée la suppression pure et simple du COS. Cette suppression du Coefficient d’Occupation du Sol  a-t-elle des répercussion ?

Qui est concerné ? Pouvez-vous réaliser des extensions ? Comme profiter de cette aubaine… Architecte-PACA.com vous dit TOUT !

Premièrement qu’est-ce que le COS ?

Le COS est le Coefficient d’Occupation du Sol, c’est un chiffre précisé dans les POS et PLU qui permettait de définir la surface de plancher constructible.

Ce chiffre était précisé en règle général en 0,20 ou 0,50 etc… selon que la commune souhaitée densifier ou pas les parcelles.

Ce coefficient, était générateur de transfert, de discussions, etc… mais c’est désormais fini. Fini le COS ? Mais pour quels terrains ?

La LOI ALUR votée en 2014, propose donc la suppression totale du COS et de la surface minimale de terrain.

Ces deux éléments sont nécessaires pour provoquer un déclencheur à bâtir et construire +.

Le COS proposait un ratio à appliquer sur la surface de parcelle : Surface de parcelle 1000 m² x 0.20 = 200 m² de surface de plancher constructible, c’est donc cette donnée qui est supprimée.

 

Qui est concerné par la suppression du COS ?

Le Coefficient d’Occupation du Sol n’existe plus sur les commune ayant un PLU (Plan Local d’Urbanisme). Vous trouverez la fiche d’information du gouvernement.

Cette donnée modifie l’ARTICLE 123-1-5 du code de l’urbanisme, provoquant un coup de boost possible aux parcelles divisées ou aux biens existants soumis à la limite établie par cet ancien COS.

Donc toutes propriétés sur des communes ayant adoptées un PLU et souhaitant agrandir ou étendre leurs biens, pourront le faire tout en analysant les autres contraintes du PLU.

Pouvez-vous réaliser une extension ou agrandir ?

Comme je le précise plus haut, dès que votre bien est situé dans une commune sous PLU, vous bénéficiez de cette suppression de COS votée par la loi ALUR, MAIS car il y a un mais, il faut être vigilant.

De nombreuses communes calculent la constructibilité via d’autres biais.

Il ne faudra plus simplement ce baser sur une simple donnée comme certaines personnes (non professionnelles le faisaient) car malgré la présence du COS, ce n’était pas le cas, mais dans la grande majorité des cas, les vendeurs de terrains ou de bien annoncés « COS résiduel »,etc…

Les personnes qui ont lu cet article ont aussi lu :  Construire avec la RT 2012 : maison ou renovation

La constructibilité d’un bien s’analyse et s’analysera d’autant plus sur différents critères à entre couper pour affirmer si oui ou non l’agrandissement est possible.

Prenons un exemple simple :

Une parcelle de 600 m² d’une longueur de 30ml par 20ml ayant des contraintes d’emprise au sol de 50% + 15 mètre de recul / limites séparatives, provoquera une constructibilité impossible !

Donc un terrain inconstructible … Si l’on ne prend qu’une règle, les 50% offrirait une surface d’emprise de 300m², mais la règle de recul aux limites interdit toutes constructions.

 

COS Supprimé : Qui va profiter de cette aubaine ?

Les grands gagnants vont être les propriétaires de biens bâtis dont la constructibilité était limitée par ce coefficient rétrograde.

Les grandes parcelles si le PLU est dirigé en ce sens… ou toutes autres parcelles à diviser dont la densification est possible via les autres prospects.

Comment être certain de pouvoir construire + ou agrandir votre bien ? Il suffit pour cela d’analyser toutes les règles et y projeter vos attentes.

Les architectes font cela par l’intermédiaire d’une étude de faisabilité.

Vous n’avez pas tout suivi, vous souhaitez poser des questions concrètes ! Usez et abusez du cadre ci-dessous. Nous répondrons à vos questions.

 

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195 Réponses à vos questions
ANDREOTTI

Bonjour,
Je suis propriétaire d’un terrain de 2000m2 en zone U2.Le nouveau PLU de la commune permet de créer de nouvelles parcelles.avec un coefficient de 0,10 d’emprise au sol.
Je compte donc créer une parcelle de 1000m2 pour mon fils qui aura donc 100m2 d’emprise au sol;
Mais il me resterait donc 1000m2 sur lesquels est positionnée ma maison construite il y a 25 ans et qui dépasse ce coefficient de 10% d’emprise au sol.
Ma question est :cela est il possible, ne va t on pas me dire que selon le nouveau plu je n’ai pas assez de terrain?
Et deuxièmement si je souhaite agrandir cette habitation en la surélevant (donc sans augmenter l’emprise au sol, en aurais-je le droit

Un grand merci pour ce blog si utile
Bien cordialement .

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
Merci à vous de me solliciter, pensez à LIKER et Partager un maximum, cela m’aide à continuer.
A présent, pour vous répondre, dès lors que vous divisez une parcelle, si le PLU ne limite pas la surface (ce qui normalement devrait être le cas), l’ancienne parcelle ne pourrait plus bénéficier d’extension par emprise, mais possiblement par respect des autres prospects tels que les hauteurs au sol, les reculs etc… etc…

Concernant la nouvelle parcelle, elle est « vierge » si je puis m’exprimer ainsi, donc celle-ci doit respecter toutes les contraintes réglementaires de la zone et du code civil.
Pensez à bien vérifier la possibilité de raccordement, d’accès et autres espaces de retournements avant d’entamer les démarches officielles de division.

Le mieux étant de procéder par phases :

Faire réaliser un relevé d’état des lieux du terrain par un géomètre, avec points topographiques,
Réaliser une étude de faisabilité architecturale (avec un architecte) pour vérifier si tout est ok sur la base du plan du géomètre,
Déposer une demande de certificat d’urbanisme opérationnel, qui permettra à l’administration d’analyser le projet et vous répondre par écrit,
Si tout est bon, borner le terrain
Entamer les démarches de division
Faire vos deux projets

Voilà, espérant avoir répondu à votre question, si cela n’était pas le cas, vous pouvez bien évidemment compléter et revenir pour d’autres questions 😊

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Flo144

Monsieur, nous sommes sur le point de signer une promesse de vente pour un terrain avec une magnifique vue pour lequel nous mettons le prix. Nous avons appris à l’urbanisme que le terrain en face pouvait être constructible mais avec un risque faible. Il s’agit d’un « jardin » (460 m²) accolé à une grande maison. Nous imaginons que l’ensemble de la parcelle pourrait être divisée et que le « jardin » revendu pourrait être construit avec dans le pire des cas une maison de 9 m de haut qui couperait notre vue. Avons-nous un quelconque pouvoir pour empêcher cette division ou cette construction ? Le futur acquéreur peut-il faire la maison qu’il souhaite devant chez nous et la monter jusqu’à 9 m comme l’autorise le PLU? D’avance merci pour votre prompt retour (nous devons nous décider ce week-end…). Avec mes meilleures salutations,

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Si le PLU autorise la construction à 9m de hauteur, il est tout à fait possible et envisageable que l’acquéreur bâtisse une maison à cette hauteur.
Il n’existe aucun moyen pour empêcher cela, sauf à acquérir le terrain pour vous assurer que rien n’y soit construit.

Bon week-end.
Pensez à Liker, Partager cela m’aide à continuer ainsi.

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Ferro

Bonjour,
J’ai fait une offre d’achat pour un appartement au RDC d’un immeuble situé aux Chartreux à Marseille (13004) de 67m2. Le rdc ouvre sur un jardin privatif. Il y a 2 constructions cadastrées, l’une de 13m2, l’autre de 10m2. Si accord de la copropriété, je souhaiterai faire une véranda qui lie l’appartement à la dépendance de 13m2. La véranda devrait faire environ 12 ou 13m2 au maximum. Est-ce que le PLU de Marseille autorise une telle construction au sol? Le jardin fait 56m2. Je vous remercie pour votre réponse.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Le quartier des Chartreux étant un secteur dense de Marseille, je ne pourrait être certain à 100% de ma réponse qu’en effectuant une étude de faisabilité architecturale complète.
Cependant ce que je puis vous dire, c’est qu’il existe dans certaines zones du secteur concerné des limites de constructibilité, hauteurs dans une bande dite constructible vis à vis de la limite sur rue.
Ce qui implique que tous les ouvrages hors de cette zone sont soit refusé ou très limités architecturalement; même si la surface est minimale.

D’autant, plus qu’étant en copropriété, le fait de vouloir créer une surface, il vous faudra par la même faire recalculer les tantièmes pour que la ventilation des taxes vous soient attribuées.

Missionnez un architecte pour une étude complète, que vous pourrez faire entérinée lors d’une assemblée générale ainsi vous serez plus au fait des tenants et aboutissants de votre projet.

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Nono

Bonjour, je voulait savoir quelque renseignement sur le CES parce que dans le plu de la zone où je vais faire construire il dise que les construction annexe type garage ou abri de jardin,… Ne sont pas pris en compte dans CES
Le CES peut il être majoré ?
Merci des renseignements

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Le C.E.S comme je le précise dans mon article associé peut avoir des adaptations selon les communes.
Si le PLU de la commune précise que les annexes et autres ne sont pas comptabilisés, alors ils ne le sont pas et s’oppose à la règle globale.

Il n’y a pas de majoration possible pour l’instant, mais les nouvelles Règlementation Environnementale RE2018 et ensuite RE 2020 changeront certainement les choses pour bonifier les zones déjà bâties.

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MOUROCQ SEVERINE

Bonjour,

Habitant dans un petit chalet d’une surface de plancher <40m2 et en secteurs Ah2 en zone agricole nous souhaiterions faire un une extension avant cela nous étions en zone constructible en zone N.C le PLU à été modifié en fevrier 2017
nous ne savons vraiment plus quoi faire pour faire avancer les choses
Pouvez vous vous nous apporter votre avis sur cette situation

Dans l"attente d'une réponse

Bien cordialement

Mme Mourocq

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,

Pourriez-vous nous préciser le titre de l’article du PLU correspondant à la zone Ah2 ?

A vous lire,

Répondre
PENOEL

Bonjour,

Un promoteur immobilier m’a fait une offre de rachat sur un lot d’ appartement
non habitable en l’ état reçu via un héritage.Je dispose de 25% de la totalité de ce lot. La surface au sol de la totalité de l’ensemble de ce lotissement est de 400 m2 (Cadastre). Sachant que le COS a été supprimé( initialement 3 à Paris), de combien de surface de droit à construire disposera-t-il. Ce lotissement se situe dans le 20ème près du cimetière du Père Lachaise. Merci pour votre réponse.
Cordialement.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
Pour pouvoir vous répondre, il faudrait étudier le PLU ainsi que les contraintes liées à votre parcelle, pour en déduire la possibilité de bâtir résiduelle.

De plus la proximité du Père Lachaise doit apporter son lot de contraintes. Nous pouvons vous proposer de vous accompagner pour cette étude.
N’hésitez pas à nous contacter.

Répondre
Tessier

Bonjour , bonsoir

Je suis l heureux propriétaire d un terrain de 24 000m2 sur le lequel j ai réhabilité une ancienne fermette et sa grange ( 2 bâtiments ne font plus q un maintenant )

Le haut du terrain en zone A ( 50% de la surface )
le bas du terrain en zone N
Une seule et unique parcelle mais deux zonages : A et N

Ma maison d’habitation se situe en zone N. L accès de cette dernière se fait via la partie agricole.

La loi ALUR peut elle m aider à rendre une partie ( 5 000m2 ) de mon terrain( zone A) en terrain constructible ? En le divisant ?
( voisin à droite de celui ci …)

Dernière info. Je suis sur une commune avec un PLU de 2010 , qui doit passer en PLUI.

Merci de votre aide !

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La réponse est NON, seul le changement de zonage lors du basculement du PLU en PLUi pourrait vous permettre d’obtenir un terrain constructible.
A l’heure actuelle, si la zone est inconstructible, il n’y a rien à faire.

Répondre
catherine coutan

Je suis propriétaire d’un terrain dont je désire vendre une partie de 380 m² à mon voisin comme jardin d’agrément. Bien que le terrain soit constructible, il ne veut rien construire dessus. Le géomètre m’indique que je ne peux vendre ce terrain que comme jardin d’agrément car trop petit de toutes façons pour construire dessus. Si on ne peut construire, je ne suis pas soumise à la plus-value. Comment être sûre qu’on ne peut pas construire ?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La vente de parcelle ou portions de parcelles provoque un transfert de droits à bâtir vers l’acquéreur qui pourrait (peut être pas votre acheteur potentiel à ce jour, mais le suivant éventuellement), agrandir ou modifier son bien au regard de ces nouvelles surfaces.
Donc par effet domino rentrerait dans le cadre d’un bien ou terrain constructible avec toutes les taxations allant avec.
Pour être claire et sereine, consultez votre notaire et exprimez votre souhait. Il trouvera certainement un montage juridique vous permettant de vendre en limitant les frais associés. Les notaires sont des professionnels de la réglementation dans de tels cas.

Répondre
Nanou

Bonjour,

Par définition, une unité foncière est un ensemble de parcelles contigües ayant le même propriétaire (ce qui semble être le cas de Nicolas). De nombreuses décisions sont prises à l’échelle de l’unité foncière et non pas de la parcelle.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
L’utilisation de « l’unité foncière » n’est pas toujours très simple à analyser comme vous pouvez le lire dans cet article très bien écrit, les cas sont multiples et complexes selon les différents cas.
Il n’est pas possible de généraliser sans étudier de près les documents. En tout cas, merci pour votre intervention qui permet de clarifier ces points un peu complexe.

Répondre
couturier

Bonjour,

J’habite une ville où le POS est toujours en vigueur. Le PLU devrait être mis en place d’ici la fin de l’année 2016 (projet lancé en décembre 2015).
J’ai présenté un permis de construire qui a été rejeté pour COS atteint.
En effet, sur le terrain de 370m2 (en copropriété), il y a actuellement 150m2 de surface plancher construite (2 maisons).
Je précise que j’avais l’accord de l’autre propriétaire.

Le projet consistait à surélever la maison pour atteindre une hauteur au faîtage de 9,60m (hauteur au faitage autorisée par le POS : 10m).

D’après la mairie, ce projet est envisageable avec le PLU, seulement avec ce nouveau plan d’urbanisme, la hauteur au faîtage autorisée passe à 9m, et à cette hauteur mon projet n’est plus viable.

Je suis donc dans l’impasse.

Je pensais qu’au 1er janvier 2016, le COS disparaissait définitivement ?

Merci pour votre avis.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Comme vous avez dû le lire dans notre article ci-dessus, les COS a été supprimé pour les communes déjà sous PLU. Donc, je vous conseillerai de missionner un architecte afin qu’il étudie avec vous les solutions annexes pour répondre à vos attentes d’extension.

Répondre
Charles

Bonjour,

Je réside en Guadeloupe, plus précisement au Lamentin.
Je posséde une maison sur un terrain de 3700 m2. En 2012 je souhaitai vendre une parcelle de 850m2, cependant le POS de ma commune m’impose de vendre une parcelle de 1000m2 pour quel soit constructible.
Puis-je maintenant avec la loi ALUR vendre cet parcelle de 850m2 et est elle constructible de suite? Sachant que ma commune fonctionne toujours sur un POS qui passera normalement en PLU le 24 Mars 2017.
Merci d’avance pour votre réponse.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La loi ALUR ne s’applique qu’aux communes étant sous PLU. Vous ne pouvez donc pas vous prévaloir de la suppression de surface minimale pour la construction d’un ouvrage définit dans la loi ALUR.

Répondre
nicolas

Bonjour, j’ai trois questions. Merci de prendre le temps de m’y répondre.

1) je suis propriétaire d’un terrain composé de deux parcelles. Une maison sur la 1ere parcelle de 700m² et un appartement sur la parcelle de 200m²
D’après la mairie, pour toute demande de construction ou d’agrandissement je dois prendre en compte ces deux parcelles comme une unique parcelle (ou unique terrain). Pouvez vous me le confirmer ? c’est important car ma deuxième parcelle est pas très large, donc si j’agrandie sur cette 2ème parcelle,je pourrais avoir des distances de retrait inférieure et donc agrandir plus.

2) Ensuite si je souhaite séparer mon terrain en deux unités foncières, ai-je besoin d’un géométrie ? alors que les parcelles sont déjà bien distincts sur le cadastre. Quels sont les procédures ?

3) Une fois les terrains séparés et actsé chez le notaire je suppose, je voudrais agrandir l’appartement (a ce jour 28m² au sol) qui est sur la petite parcelle de 200m² . MAIS, le PLU de ma ville dit :
Surface d’occupation du sol maximum : 25% du terrain. Donc je pourrais avoir un appartement de 50 m². Le PLU dit aussi, extension maximal : 10% de la surface au sol existante. Je pourrais donc agrandir 2,8 m². Ce qui est aberrant. Ca veut dire aussi que je pourrais faire tous les trois mois des demandes d’agrandissement de 10% pour au final obtenir mes 50m².

Quels sont mes recours ? que dois je faire ?

je vous remercie

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Après lecture de vos questions, je suis surpris que la mairie vous indique qu’il faille tenir compte de l’ensemble des deux parcelles et non de chacune indépendamment.
En règle général, sauf cas particulier, chaque unité foncière à sa propre autonomie et les règles s’y appliquant sont indépendantes.
Je ne peux pas vous confirmer ou infirmer sans étudier toutes les contraintes et règles applicable à vos biens.

Concernant les divisions, si les unités foncières ont des numéros et qu’aucune construction n’est à cheval sur les parcelles, il ne devrait pas y avoir lieu de faire intervenir un géomètre (cependant ce sont bien des géomètres qui effectuent les divisions de parcelles avec bornages).

Concernant le PLU et l’emprise au sol limité à 25%, cela n’a qu’un lien de limitation d’étalement de l’urbanisation. Ensuite concernant les 10%, cela s’appelle habituellement de l’extension mesurée dans des secteurs agricoles, proche ou dans des zone NA (NAturelle). Il n’y a pas de dérogation possible j’en ai bien peur.

Le mieux que vous puissiez faire serait de réaliser une demande de certificat d’urbanisme opérationnel (CUb) afin que les services instructeurs répondent par écrit sur un projet précis.
Missionnez un architecte afin qu’il vous établisse une étude de faisabilité et si cette étude sort positive, déposez une demande de CUb.

Répondre
Marsli

Bonjour,

je viens d’apprendre que l’on ne pouvait pas faire de piscine,
il faut garder 80% d’espaces verts par rapport à notre secteur d’habitation.

Nous sommes vraiment frustrés car nous sommes chez nous et avons un grand espace pour pouvoir la faire et on nous le refuse,

apparemment ce qui nous porte préjudice c’est notre servitude de passage sans cela il y aurait peut être encore de possibilités de la faire,
nous avons alors pensé à une piscine semi-enterrée mais on nous dit que c’est la même réglementation,

je me tourne vers vous pour savoir s’il y avait une solution ou une possibilité de recours,

merci de votre réponse,

Cordialement,

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il n’y a pas de solutions, seule une piscine hors sol est démontable peut être la réponse à vos attentes. La règle d’emprise au sol et de superficie d’espaces verts doit être scrupuleusement respectée.

Répondre
THIERRY

Bonjour,

je suis propriétaire d’un terrain de 2500 m2 sur lequel j’ai bâti en 1996 une villa
A l’époque, le terrain était divisé en 2 parties sensiblement égales, l’une constructible, l’autre non
Depuis, le terrain est devenu entièrement constructible et j’aurais la possibilité d’agrandir la villa d’une superficie à peu près identique à sa superficie actuelle (projet que je n’ai pas réalisé)
Mon voisin me demande l’autorisation de construire sur mon terrain un garage souterrain en prolongement du sien car il n’a a pas la possibilité d’agrandir son propre garage sur son terrain
Est ce que cette opération peut m’être nuisible et réduire mon cos résiduel et l’agrandissement de ma villa

Merci par avance et cordiales salutations

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
La situation n’est pas souhaitable pour vous, car tous les éléments qui seraient bâti sur votre parcelle vous incomberaient financièrement d’un point de vue taxations.
De plus, le fait de laisser votre voisin bâtir chez vous pourrait provoquer un précédent qui le rendrait propriétaire in fine au bout de 30 ans d’usage.
Donc pour faire simple, si votre voisin souhaite bâtir, vendez lui le terrain en bonne et due forme, mais ne laissez pas bâtir chez vous, cela vous pénaliserez.

Répondre
Luk

dans le cadre d’une petite copropriété (3copro), un des copropriétaires désire créer une véranda (17m2) sur 2 niveaux, plus un sas d’entrée et un mur délimitant sa parcelle.Pour sa DP, il se prévaut de l’ensemble du terrain et non de sa parcelle, supprimant aux autres copropriétaires la possibilité de toute extension.Outre que son projet est esthétiquement discutable (énorme vérue noire sur une façade ton pierre)peut-il agir de la sorte?
dans ce cas de figure, les règles de la copropriété prévalent elles sur le PLU ou l’inverse ?
les limites séparatives à considérer sont-elles celles de la parcelle ou celle du terrain dans son ensemble ?
le droit à bâtir est-il assujetti à la parcelle ou à l’ensemble du terrain ?
merci de me répondre rapidement,svp,
cdlt

Répondre
Pascal CAMLITI

Premièrement, Bonjour,
Secondairement, afin de déterminer quelle est la règle applicable, il vous faut vous reporter au règlement de la copropriété et ainsi vérifier quelles sont les règles à respecter dans ce type de projet.
Ensuite, il est en général, de mise qu’une AG de copropriété accepte ou non le projet et cet élément d’accord est fourni à la demande de permis de construire, mais certaines communes ne se mêlent pas de ce type de contraintes et n’étudient que le projet au regard des règles d’urbanisme.
Tout est donc dans les actes qui régissent votre copropriété. Il vous faut ressortir vos documents et les étudier, analyser si la réglementation a évoluée en la faveur du pétitionnaire ou pas via la loi ALUR et sur ces bases définir si il a le droit de réaliser son projet.

Si vous rencontrez des problèmes ou n’arrivez pas trouver la réponse facilement, missionnez un architecte proche du bien concerné afin qu’il vous accompagne dans cette démarche d’analyse.

Répondre
cyril

Bonjour,
Voici notre situation, nous avons un terrain de 1400 m2 en zone Nba (zone verte), nous avons construit en 2012 une maison de 90 m2 et un garage dans le prolongement de 24 m2, nous étions en COS 0,1 qui est passé automatiquement en 0,3 du fait de construire en BBC. Cela nous permettait de faire construire 420m2.
Nous sommes passé récemment du COS au PLU.
Et là c’est le drame! nous souhaitons agrandir de 45 m2 afin d’accueillir des personnes âgées mais le PLU est passé, à la mairie ils nous expliquent que nous pouvons plus construire que 30% de la surface habitable existante!!! Soit 30m2!!
Donc de 420 m2 initiaux nous pouvons faire que 120 m2.
Sachant qu’impossible de savoir si les 30% s’appliquent uniquement sur la maison ou sur l’ensemble maison + garage.
Est il possible de construire 30m2 puis un garage en sus?
Si malgré les 30m2 imposés je fais 45m2 que risque t’on?
Si cette extension est destinée au logement de personnes âgées, existe t-il une dérogation?
Depuis ce PLU nous avons perdu les acquis que nous avions lors de notre achat et construction quel recours existe t’il?

Voici le problème que nous avons et qui nous agace fortement car dans cette belle France, vous achètez un terrain pour y faire votre nids douillé et le lendemain vous ne pouvez plus rien faire!!
Une situation très frustrante car un projet évolue et la mairie te dit: « vous auriez dû poser un permis avant »!!
cette blague! si je savais se que je ferais dans 5 ans!! madame soleil quoi!
Pourriez vous me conseiller.
Je vous remercie d’avance.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Je comprends votre frustration, mais hélas la loi Française est faite ainsi et même si la mairie vous annonce « ironiquement » que vous auriez dû vous soucier de cela avant, c’est une triste réalité réglementaire.
Trop de propriétaires ne se font conseillés par des architectes qu’une fois les soucis présents, alors qu’il serait si simple d’anticiper.
Concernant l’extension de 30%, cela doit être une extension dite mesurée.
Cette extension est liée à la surface seul le texte lié au PLU peux clarifier réellement l’interprétation légale de la base. De très nombreuses jurisprudences existent en l’espèce et le conseil d’état précise clairement que l’extension doit rester « subsidiaire par rapport à l’existant ». Le Conseil d’Etat refuse le qualificatif de « mesuré » en fonction de l’importance de l’extension et de sa nature.
La meilleure des solutions reste le dépôt d’un certificat d’urbanisme opérationnel avec l’aide d’un architecte afin qu’une réponse claire vous soit notifiée.

Répondre
GAL ODILE

Bonjour, j’ai un terrain tout en longueur dont les 2/3 de la partie haute sont constructibles(le dernier tiers est en terrain agricole), je voudrais construire en partie basse (en limite du terrain agricole) pour pouvoir dans l’avenir construire une seconde maison en partie haute.
Pour ce faire je voudrais faire mon accès dans la partie agricole pour ne pas avoir une route de 100 mètres à faire et qui de plus grèverai la partie du haut.Je suis en bordure d’une voie communale qui est devenue un ruisseau (non entretenu depuis plus de 80 ans).La commune me refuse l’accès depuis ma partie agricole, mais m’autorise à buser la voie communale (à mes frais bien entendu) pour faire ma route d’accès= coût 50/60000€.
Ont-ils le droit de refuser mon accès sur la zone agricole?
La commune peut-elle me vendre cette VC,

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Si la commune décide de ne pas donner un accès via une zone, cela signifie certainement que le terrain pourrait être enclavé ou difficilement desservi.
La vente d’un bien communal est envisageable si ce terrain ne dessert que votre bien.

Répondre
dezecot

Mr bonjour.
suite a une demande de permis de demolir une dependance nom attenante
a la maison d une surface de120 m2
projet de construire un garage de 55 m2 a la place de la depedance
reponse de la mairie vous pouvez demolir et reconstruire 30 pour cent de la dependance soit 40 m2 maxi le terrain est 3280 m2 et la maison d habitation fait 240 m2 emprise au sol situe en campagne sarthoise sans voisins a moins de 500 m qui peut me dire pourquoi je peut demolir 120 m2 et ne reconstruire que 40 m2 merci d avance pour votre avis

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Vous devez certainement être dans un secteur protégé ou zone naturel/Agricole qui limite les extensions. Nous appelons cela des secteurs à extensions mesurées.
Dans ces secteurs les extensions sont limitées à 30% des surfaces existantes pour contenir le « grignotage » et la suppression/démolition d’ouvrages ne donnent aucun droits de bâtir ou re-bâtir les mêmes surfaces.
Seule un changement de zone pourrait éventuellement vous permettre de bénéficier de plus de surfaces de plancher.

Répondre
Leslie

Bonjour,

Mon compagnon et moi même avons déposé un permis de construire pour une terrain d’une surface totale de 1250m carré dont 700m carré constructible.
Le cos étant de 0,20, le permis vient de nous être refusé car notre emprise au sol (maison + terrasse) est de 270m carré. Nous sommes sur une commune qui dispose d’un PLU, pensez-vous qu’il nous est possible de contester ce refus avec la loi ALUR ? De plus savez-vous s’il se base sur la totalité de la parcelle ou seulement sur m carré constructible pour leur calcul puisqu’ils nous spécifient que notre COS est de seulement 109 m carré, autant dire rien du tout sur un terrain aussi grand…

En vous remerciant par avance.

Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il ne vous faut pas confondre COS et CES, les deux sont différents. Le COS (n’existe plus pour les zones Urbaines sous PLU dont la loi ALUR est applicable), mais le coefficient d’emprise au sol, lui, persiste bel et bien. Il est donc tout à fait envisageable que l’on vous ai refusé votre demande de permis pour dépassement du CES.
La loi ALUR ne limite pas la taille de la parcelle mais n’influe en rien le Coefficient d’Emprise au Sol.
Il serait souhaitable que vous confiiez votre étude à un architecte afin qu’il vous établisse une mission d’étude de faisabilité.

Répondre
kaehlin jacqueline

bonjour,
je souhaite construire en limite de propriété : je dispose de 4,50m. le PLU m’oppose que je ne peux construire à moins de 3,50m de la limite si je fais un toit 2 pans et qu’il dépasse 2,50 de hauteur maxi, ce qui est infaisable car le toit actuel (que je prolongerais) est à 4.48m au faîtage. Sinon, il faut que j’aie un toit 1 pan (si je veux être en limite) pour moins de 20 m2.. La loi ALUR prévoit-elle quelque chose à ce sujet ou le PLU prend-t-il le pas ?
merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

La loi ALUR et les PLU ne sont pas en contradictions, mais sont des compléments l’un à l’autre. Il faut donc respecter le PLU et les distances/hauteurs imposées par le PLU.

Répondre
GBO

Bonjour,
Désirant agrandir une petite habitation de 52m2 de 30%, un refus m’a été opposé car le POS indique que seules les habitations existant lors de la promulgation du POS (Il y a 36 ans !) peuvent y prétendre. Y a t-il des possibilités d’y déroger ou des jurisprudences qui se satisferaient des 15 années d’âge de la construction ?
La mise en place d’un PLU dans les prochains mois permettra t-elle de résoudre automatiquement le problème en fixant une nouvelle date de promulgation ? Sous réserve bien entendu que l’actuelle zone NC (Naturelle Agricole Protégée) ne devienne pas plus contraignante sous PLU (A ou N).
Merci pour votre avis.
Salutations.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Les règles sont les règles et les évolutions dans un sens positif sont rares.
Il faut donc lors de l’élaboration du PLU négocier avec la mairie et les services un zoning plus favorable en étant diplomate.
Il n’y a pas à ma connaissance à l’heure actuelle de règles souhaitant assouplir les zones N ou A.

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maurice

Bonjour,

Nous souhaitons ragrandir notre maison de 25m², sauf que le côté ou nous souhaitons agrandir est en limite constructive, a t on le droit à un ragrandissement ?
Merci

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
Si votre bien est situé en limite de propriété, il est interdit d’agrandir au delà de la limite.
Si vous souhaité réaliser une surélévation, il vous faut vérifier quelles sont les règles applicables au regard des hauteur au terrain naturel et aux vues.
Seule une étude de faisabilité pourrait vous donner les réponses à vos questions. Missionnez un architecte afin qu’il vous accompagne dans cette démarche.

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Moodymann

Bonjour,

Lors d’un détachement de parcelle effectué il y a 1 an, la mairie m’a envoyé une non opposition à la DP. Par contre elle imposait une surface plancher constructible de 120m2 pour la parcelle détachée de 500m2.

Comment a été déterminée cette surface ?

Dans le cadre de la loi Alur, et si les autres règles d’urbanisme le permettent, puis je construire plus de 120m2 ?

Merci par avance pour votre réponse.

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
La loi ALUR ne s’applique que dans certains secteurs et selon certains critères. Si vous le bien concerné rentre dans les bons critères et que la loi ALUR s’applique, le COS est inexistant donc la surface de plancher est signifiée à travers les autres prospects.

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reche

Bonjour

Je viens de recevoir un refus de la mairie pour une construction d une piscine considérant que l article ub 9 du PLU stipule que l emprise au sol ne doit pas excéder 20 %.Moi avec ma piscine je suis à 23 %.

Ce qui m embete dans ce refus c’est que quand j ai acheté mon terrain en 2010 j avais une shon de 270 M2 soit 30 %.

Puis je faire valoir ce droit

Merci pour votre réponse

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
La réglementation antérieure n’est pas une source pouvant être utilisée SAUF si la parcelle bénéficie d’un CU ou d’une déclaration préalable de division de moins de 5 ans.
Tout cela est complexe, je vous l’avoue, mais légalement la stabilité des droits peut selon le cas faire force de loi : Cf site juridique.
Lisez bien vous pourriez peut être entrer dans une de ces catégories.
Sinon, il vous faudra respecter la règle applicable le jour du dépôt de votre demande.

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BURTON Ernest

Bonjour,

Ma fille et moi souhaitons acheter à Roquebrune sur argens au lieu dit la Bouverie (quartier des terrasses du Blavet), une propriété de 1900 m² sur laquelle sont construites deux villas (une de 120 m² et l’autre de 88 m²) qui sont séparées par un porche. Ma fille payera 65% de la somme et moi les autres 35%.Nous souhaitons ensuite effectuer la division de la parcelle en deux parties (une de 700 m² et l’autre de 1200 m²). Vu qu’il n’y a qu’une seule allée pour voiture qui passe actuellement devant la villa que je souhaite acquérir, nous envisageons avec ma fille de prévoir une seconde allée qui accéderait directement à sa villa. Lorsque je suis allé avec les plans au service de l’urbanisme à Roquebrune, on m’a répondu que la division de la parcelle ne poserait aucun problème et que nous pourrions prévoir une entrée sur chaque parcelle. Par contre le notaire prétend que cette division ne sera pas possible et qu’une seule entrée est autorisée. Pour votre information, la parcelle voisine a déjà pourtant été divisée. Qui a raison? Je vous remercie déjà pour votre réponse et pour la qualité de votre site. Bien cordialement.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
La seule réponse que je puis vous faire est : « Demandez des explications claires à votre notaire afin qu’il vous exprime sa position ».
Car si votre notaire donne son point de vue en opposition à la commune, il doit posséder des informations que n’a pas la commune. Une servitude ou autre acte notarial antérieur lié à la parcelle peut contraindre fortement le(s) bien(s).

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LEGOURD

Question :

J’ai un certificat d’urbanisme operationnel pour un bien dont je souhaite la division en 2 lots dans le cadre d’une sortie d’indivision successorale car il y a grand de terrain et je souhaite construire, l’autre indivisaire voulant vendre en un lot sans rien garder…
Ce certificat d’urbanisme est-il ou non un document opposable qui prouve que ce terrain est divisible ?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
Le CUb est et présente des informations liées à un projet précis. SI vous respectez le projet décrit dans le Certificat d’Urbanisme Opérationnel, celui-ci est opposable. Si par contre, votre projet et autre que celui décrit dans le CU, vous ne pouvez pas prétendre à utiliser celui-ci.

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mathieu

Bonsoir,

nous avons réservé par le biais d’un constructeur un terrain dans le haut var dans un nouveau lotissement. Or, après quelques mois d’attente et le passage du géologue dûment payé ayant analysé le terrain, le notaire m’apprends que le lot que j’avais réservé est tout simplement annulé au titre de la « loi sur l’eau » (terrain devenu bassin de rétention), le promoteur a donc modifié ses plans et m’a proposé un nouveau terrain qui ne nous a finalement pas convenu.
J’aimerais ce jour récupérer le chèque du géologue (qui lui a effectué son travail) mais ni le constructeur ([censuré pas de nom de société] en l’occurrence) ni le promoteur ne veulent pour le moment me rembourser…qui est fautif? le constructeur, le promoteur? ai je une chance de récupérer cet argent perdu?

cordialement.

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
Si une prestation a été réalisée, le prestataire doit être payé, ceci est un premier point. Ensuite, si le terrain réservé n’est pas conforme ou ne peut être bâti comme convenu, il faut relire le contrat que vous avez signé pour vérifier quelles sont les solutions.
Il en va de même pour les clauses liées aux dépenses et versements. Si rien n’est inscrit clairement seule une tentative de résolution amiable ou judiciaire permettra d’y voir plus clair.

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Patrick BEDIGIE

Bonjour,

Jai un problème avec un terrain dit indivisible, c’est un terrain sur la commune d’ISSOUDUN dans l’Indre (36)

Sur ce terrain de 6 hectares, j’en ai 200 m2, mais je ne peux rien en faire, vu que mes oncles le loue a un agriculteur et ne me remette même pas un seul centime, ils disent que c’est pour les frais des tombes et des impôts, mais je n’ai aucune idée des sommes perçu par eux.

J’ai essayé de contacter l’agriculteur pour savoir combien il payait par année mes oncles, mais je n’y suis pas arriver.

J’ai demander au notaire comment je pouvais vendre cette partie, mais aucune réponse de sa part.

Part contre la mairie d’Issoudun sait m’écrire quand il veulent vérifier un branchement d’eau de la ville sur ce terrain.

Donc, je voudrais m’en séparer et comme mes oncles ne veulent pas me racheter cette petite partie, je ne sais plus quoi faire.

Cette partie de terrain m’a été légué en héritage suite au décès de ma grand-mère, mais comme j’en ai aucune jouissance, ni revenu, comment le vendre, je parle de ma partie soit mes 200 m2, je pense qu’il y a de l’injustice quelque part, donc vos infos seront les bienvenus.

Merci de votre réponse

Patrick BEDIGIE

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
La situation semble très complexe, il serait souhaitable que vous vous tourniez vers un notaire avec vos documents pour le solliciter sur les solutions légales qui pourraient s’offrir à vous.
Seule une démarche stricte et précise pourrait vous permettre d’envisager une issue à votre situation.

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Chou

Bonjour à tous
J’ai acheté récemment une petite maison de 62m2 et je souhaitais l’agrandir de 28m2 de plein pied sur la face Est.
L’agrandissement aurait amener ma maison en limite de propriété avec une hauteur de 3.5m maximum.
La mairie de la boisse 01120 étant doté d’un Plu refuse cette extension en prétendant que la zone UB du plu à mal été rédiger et qu’elle prête à confusion.
La mairie s’appuis sur les lignes suivante :
« L’implantation des constructions peut être autorisée :
– soit en limite seperative si la hauteur du bâti n’excède pas 3.50m
– soit avec un retrait de 3m. »
La mairie refuse car ma maison dépasserait 3.5 M sur ça partie ancienne.
3.5 M est ce la construction entière ( extention + bâti existant) ou seulement la nouvelle extension ?
Leur refus est il légales ?
Merci d’avance pour vos réponses
Chou

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Pascal CAMLITI

Bonjour CHOU,

La lecture de PLU est toujours (hélas) interprétable. Alors en les termes que vous énoncez, effectivement l’ambiguïté demeure et peut profiter à l’une ou à l’autre des parties en présence.
En règle général, il est d’usage de considérer l’application du PLU pour les projets à bâtir, mais tout en tenant compte des existants.
Si ambiguïté il y a, le maire peut tout à fait maintenir sa position.
Est-ce contestable, surement mais à quel prix et dans quel délai… la question est là ! Ils ont tout le temps devant eux, pas vous.
Je vous propose de contacter le CAUE le plus proche du lieu concerné par le projet et si la réponse converge dans votre sens un avocat spécialisé pourra analyser votre point de vue et définir si la persévérance est la solution.

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DEPREE

Bonjour,

Nous avons une maison en copropriété de sol avec 4 autres maison regroupées en une seule copropriété de gestion.
Les autres propriétaires refusent que la copropriété de sol soit dissoute sous prétexte de l’utilisation du COS. Hors, le COS a été supprimé, alors nous voudrions savoir ce qui – en dehors de frais de dissolution- pourrait faire valoir l’existence de cette copropriété de sol.
Nous précisons que nous ne partageons aucune contrainte, ni aucune charges avec la copropriété de gestion (poubelles, entrée, eau, Edf, etc…étant clairement séparés)
D’autre part, nous avons un trottoir contigu et les autres propriétaires nous interdissent de nous garer sur notre bateau sous prétexte que notre voiture gène la circulation des vélos et piétons et que leur responsabilité est engagée en cas d’incident sur notre trottoir. Ils invoquent le fait que la copropriété de sol paie une assurance – à laquelle ils ne souhaitent pas que nous soyons financièrement associés- qui comprend aussi les dommages de notre trottoir.
difficile de s’y retrouver dans les différents textes et comme – en bons voisins, nous souhaitons être à la fois en règle et adopter une attitude responsable, nous aimerions savoir ce qu’il en est.

Merci pour votre éclairage ou pour vos conseils de démarches.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Effectivement, les parties dites communes ne peuvent être utilisées que dans le cadre de ce que le règlement vous autorise.
Il est également précisé dans le cadre de l’assurance de la copropriété les couvertures et risques. Vous pouvez demander à obtenir la copie de l’assurance afin de lire et vérifier quelles sont les limites assurantielles.
En termes de « bons voisinage », il est évident qu’un trottoir doit permettre la libre circulation sans obliger les utilisateurs à descendre sur la chaussée, cela est du civisme plus que du niveau légal.
Concernant la dissolution de la copropriété, la loi ALUR à créer une nouveauté rendant caducs les règlements à l’issue du délai des 10 ans à compter de la délivrance du permis d’aménager.
Vous pouvez éventuellement présenter les documents officiels à votre copropriété après une lecture assidue pour vérifier si le cadre s’applique bien à votre cas.

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papillon

bonjour je souhaite construire un garage en faite remonte un batiment en bois que j ai demonte ailleurs sa surface est de 40m2 j ai donc realiser un permis de construire et la on m annonce que depuis 2013 le plu a changer et je suis passe en zone n (naturel) donc le permis est refuse comment faire autrement?? 2 batiment de 20m2???tout en sachant que mon voisin qui est agriculteur lui a le droit de fair tout les batiment qu il veut oui c sont metier mais bon c pas logic enfin c la loi . Et oui pour en finr mon terrain fait 3600m2 merci .

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
SI le PLU à changé la zone pour la passer en zone N ( Naturelle ), il peut être envisagé des extensions dites mesurées dans une certaine limite.
Je vous conseillerai de missionner un architecte afin qu’il puisse visiter les lieux et réalise une demande de certificat d’urbanisme opérationnel (CUb) afin que la commune vous réponde officiellement sur un projet.
La loi ALUR ne s’applique que sur les zones Urbaines et souhaite préserver les zones N (naturelles).

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David

Bonjour,

nous sommes propriétaire d’une maison dans le var, terrain 1500m², surface du plancher existant d’environ 100m². Maison construite en 2005.
Le PLU 2015 de notre zone d’habitation prévoit 5% d’emprise au sol et 80% d’espace libre. La seule autre contrainte est une hauteur max de 5m pour un premier niveau et 7m pour un second niveau sur 30% de l’emprise totale.

Nous souhaitons agrandir notre maison: quelle peut être la surface d’agrandissement ?

Merci pour votre réponse
Cordialement

Répondre
GUILBERT

bonjour

j’ai acheté un corps de ferme dans le Calvados , celui ci est classé en zone N , lorsque je l’ai acheté pas de problème tout était possible
j’ai demandé un cu opérationnel pour elargir une partie longère attenant à la maison (cette agrandissement de 4 metres de large donne sur mon jardin ) pas de voisins , aujourd’hui refusé a cause de la loi ALUR du mois d’octobre 2014
que puis je faire ? dois je avoir recours au tribunal administratif ?
Merci de votre réponse
C GUILBERT

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Je ne saisi pas le lien avec la loi ALUR ? A quel pan de la loi faites vous référence ?

Répondre
Julie

Bonjour,

nous avons acheté un terrain (1300m2)dans le Tarn (une commune proche d’Albi), en 2011.
Le permis de construire pour une maison d’habitation (136 m2) a été obtenu en janvier 2012, la maison a été bâtie et terminée en décembre 2013.
Par ailleurs nous avons fait une demande de permis de construire pour un garage ( 36 m2, indépendant de la maison)en avril 2014, celui ci nous a été refusé, le terrain serait passé inconstructible ?!
Nous nous sommes heurtés à de lourdes difficultés de communication avec notre mairie,et à ce jour, nous ne savons pas comment procéder pour pouvoir jouir de notre terrain .
Le projet que nous avions déposé respectait les normes, et ne génait en aucun cas l’activité agricole voisine.
Est-il possible qu’en modifiant le projet initial de garage indépendant, et donc en proposant un garage qui viendrait agrandir la maison bâtie ; l’avis au permis de contruire soit rendu favorable ?

Merci par avance de votre réponse,
Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Il est tout à fait possible d’analyser la situation pour contrôler et définir quelles solutions s’offrent à vous. Le changement de zonage est parfois complexe surtout dans des secteurs pouvant être soumis à l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France comme à Albi ou à proximité.
Si vous le souhaitez, nous pouvons convenir d’un rendez-vous à mon agence dans le Tarn afin que nous puissions échanger sur pièces.

Répondre
Pierre

bonjour,

nous possédons un terrain agricole non constructible de 1 hectare et demi.
La loi ALUR permet-elle de construire sur ce terrain une maison en bois sans fondations pour en faire notre résidence principale? Si oui, quelle doit être la surface maximale de l’habitation?
Quelles autorisations devons-nous obtenir?
Le Maire peut-il s’opposer au projet?

Merci beaucoup pour votre aide

cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La construction en zone agricole est très réglementée selon l’activité et le secteur concerné. La loi ALUR a bien fait évoluer les choses mais ne permet pas de s’affranchir des règles non plus.
Ensuite, même si un projet est réalisable, un Maire peut tout à fait s’opposer à la réalisation d’un projet sur sa commune, la seule exigence serait d’avoir un refus motivé et précis juridiquement.
Donc pour répondre clairement à votre demande, seule une étude de faisabilité précise pourrait faire ressortir une réponse claire.

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galland

bonjour
ma parceelle suite donaiton patage 1371 m2 ;;;une maison a renover 5m2 un garag ideendant 20 m2

la communune « les pennes mirabeau 13

je voudrais renover lancienne masion ..detruire le garae et remplacer par une peite maiso bois de 75 m2

le plus? ne pas plu cae la commune semble peu coopertive pour donner des infos
biensur je prendras un architecte mais presse et curieux je tente la questio
sur cette cmmune puis j contruitre une masin son bois toit plat ? ou beton ? de cette surface
la masionest a 60 du pportail et la new one serait a 40
c s en vrac mais je viens des usa et ne comprends pas tres ie toutes ces directions et contraintes
mercidem’eduquer
cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Hello,
We can exchange in English.
But the answer is not simple.
To answer correctly , the project must be studied before.

Répondre
Duport

C’est un syndic bénévole.
Point important, dans le réglement de copropriété, il y a trois lots indépendants. Donc, on peut considérer que nous sommes dans une copropriété horizontale.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Certaines solutions pourrait être envisageable. N’hésitez pas à me contacter au 09 54 480 580.

Répondre
Duport

Bonjour,

J’habite à Montreuil dans une ancienne maison de gardien et une copropriété d’une dizaine de logement (ancienne usine). Je désire surélever une partie de la maison pour avoir une pièce supplémentaire. Problème, trois propriétaires ayant plus de 30% des millième bloquent la procèdure.
Quels sont les recours possibles ?
Merci d’avance

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il n’y a pas de recette miracle pour ce types de cas, si votre propriété est issue d’un copropriété et que vous n’obtenez pas les votes nécessaires afin de pouvoir réaliser votre projet, votre projet risque fort d’être avorté.
Y a-t-il un syndic bénévole ou professionnel ?

Répondre
Duhamel

Bonjour
je suis propriétaire d’un appartement en dernier étage à Paris, et j’ai racheté à la copro les combles et le droit de mettre des velux, il y a qques années. La semaine dernière une société a fait le tour des appartements (c’est la 2ème approche que nosu avons) pour proposer de racheter à la copro la possibilité de constuire des étages au dessus contre de scontre-parties pour la copro (ravalement, mise en place d’ascenceurs, etc).
Etant donnée que je suis déjà propriétaire des combles, que puis négocier et comment? faut-il que je revende mes combles en plus?
a priori je pense qu’ils ne peuvent pas faire le projet sans mon accord, vu que jh’abite les combles maintenant, contrairement à mes autres voisins qui n’ont pas racheté les combles…
Y a-t-il moyen une association de copropriétaires parisiens qui aident sur ce genre de problématique?
Merci pour vos lumières
Josette

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il serait souhaitable de vous tourner ver l’ADIL de votre secteur. Ils vous apporteront des réponses précises connaissant votre secteur.

Répondre
lambert

bonjour propriétaire d un terrain de 7300 m2 ds une zone a 4000 je désire séparer et vendre 4000 avec un permis cependant une fois le permis obtenu et la vente faite ,puis récupérer ds un accord quelques 300 m2 sur les 4000 m2 en effet la limite de propriété pas très prés de la piscine lors de la séparation merci
Deuxième question que peut on faire sur un ZNIEF DE 47 HECTARE SUR UN PLU MERCI

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Concernant votre première question, il serait préférable de voir avec votre notaire quelle démarche juridique serait la plus judicieuse.
La démarche me semble périlleuse.
Concernant la zone naturelle d’intérêt écologique faunistique et floristique, il existe deux types de zones la ZNIEFF I et II, qui statut sur deux axes différents de protections. Qu’entendez-vous par:

que peut on faire sur un ZNIEF DE 47 HECTARE

??
Je ne saisi pas trop le sens de votre question. Pouvez-vous développer ? Pensez à bien répondre sur le blog afin que tous les Internautes bénéficient de nos réponses.

Répondre
alain

Bonjour,

Une disposition de mon PLU (2008, commune du 13) prévoie une surface maximale de construction:

« Sont admises dans le secteur N2a l’extension des constructions existantes à condition que la shob résultante n’excède pas 240m2 et la shon résultante ne dépasse pas 160m2. » (l’appellation « surface de plancher » n’est pas encore utilisée, mais peu importe)

De plus les conditions d’encadrement de la construction dans ce même PLU sont les suivantes: distance par rapport aux limites séparatives et hauteur des constructions.
L’emprise au sol et le cos(qui je crois n’existe plus depuis ALUR) ne sont pas réglementés. Ni la notion de densité ni celle d’implantation ne sont évoquées.

Mais si je m’en tiens aux textes de loi en particulier le L123-1-5 il n’est nulle part question d’une disposition limitant la surface constructible telle qu’elle existe dans ce PLU.(Sauf le R 123-9 alinéa 14 qui n’autorise une telle limite qu’en ZAC par îlot)

Sachant que toute disposition d’un PLU doit avoir un fondement juridique je souhaiterais avoir votre avis quant à l’opposabilité (voire la légalité) de cette disposition, car j’ai un projet d’extension de ma maison qui irait au delà de ce seuil de 160m2.

Tous mes remerciements pour l’aide que vous pourrez m’apporter.
Cordiales salutations.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Dans ce type de situations, l’extension est dite mesurée surtout en secteur N d’un PLU. Cette disposition est prévue pour préserver les espaces naturels.
Le plus sage serait de missionner un architecte afin qu’il vous établisse une étude de faisabilité précise en étudiant toutes les pièces dont vous disposez.

Répondre
RAIMOND

Bonjour, Ma maison est construite sur un terrain de 4000 m2 (dans une zone classée Ucb dans le PLU). Je souhaite détacher une parcelle de 1500m2 pour la vendre en terrain constructible.
Avec les nouvelles dispositions de la loi ALUR, suis-je toujours soumis à la réglementation des 4000 m2 du PLU?
Puis-je vendre cette parcelle en terrain constructible?
Merci de vos conseils.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Si la loi ALUR s’applique bien à votre parcelle actuelle, il serait envisageable de diviser la parcelle. Il faut s’assurer tout de même que le PLU ne prévoit pas d’autres conditions restrictives comme l’emprise au sol ou une notion de pourcentage lié aux espaces verts.
Avant d’engager une procédure de division parcellaire, missionnez un architecte afin qu’il vous établisse une étude de faisabilité.

Répondre
SGR

Concernant mon message précédent, il est à noter que le PLU ne contient aucune disposition concernant les emprises

Répondre
SGR

Bonjour,

Je m’interroge sur les possibilités d’extension de mon habitation.

Situé en zone U dans un commune dotée d’un PLU depuis 2006 modifié en 2008.
l’art. 2 du règlement de la zone prévoit :
« … les constructions sont implantées à une distance de l’alignement au moins égale à 5m ».

Ce que ne respecte pas mon habitation, construite en 1802.

Une extension de la maison principale respectant ces « nouvelles » règles d’alignement pourrait-elle être acceptée sur ce seul fondement ?

Le même règlement art 3 prévoit également ceci:
« L’extension mesurée de constructions qui existent avant l’entrée en application du présent règlement et qui ne respectent pas les dispositions précédentes est autorisée dès lors qu’elle ne réduit pas la distance de l’ensemble par rapport à l’alignement. »

Ce dernier § aurait-il un impact sur l’extension à projeter même si la distance par rapport à ces 5m est bien respectée ou bien n’aurait-il d’intérêt que pour éviter de réduire encore les distances d’alignement et d’autoriser à titre dérogatoire le prolongement de l’existant ?

Par ailleurs, le service urbanisme de ma commune semble avoir une lecture quelque peu restrictive voire arbitraire de l’expression « extension mesurée » puisque cela correspondrait à 20% de la surface de plancher existant actuellement.

A vous lire dans un commentaire précédent, j’en déduis que mon impression n’est pas dénuée de réalisme : »Concernant l’extension mesurée, méfiez-vous que le taux de 20% rend “variable” la surface possible. Renseignez-vous bien. » ou ais-je mal compris votre propos ?

Enfin, dans l’hypothèse où l’extension se trouve contrainte à respecter ces 20% (soit une extension de 24m2), dans quelle mesure puis-je déposer un autre projet permettant de porter l’extension à un niveau habitable (40m2) ? Simultanément ?

Par avance, merci de votre aide.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il faudrait analyser le plan de géomètre pour affirmer ou infirmer quoi que ce soit, tout est lié à possibilités d’interprétations dans ce type de situations.
Il est très important de respecter les reculs et les règles liées aux extensions mesurées. Une étude de faisabilité serait la bien venue afin de trouver LA solution (si elle existe).
Missionnez un architecte afin qu’il vous conseil et apporte ses réponses.

Répondre
David

Bonjour,

j’ai un projet d’extension, qui agrandirais en surface au sol, plus de 70% la surface au sol existante de ma maison. Or le PLU de ma commune (pour une extension) impose pas plus de 30% de la surface d’emprise au sol du bâtiment existant. Je me retrouve donc bloqué. Est ce que la loi ALUR peut jouer en ma faveur?

sachant que l’employé de mairie m’a dit que le PLU était en train d’être revu, mais n’a pas put me renseigner sur les modifications…

merci par avance pour votre réponse.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
Si la règle définit 70% maximum pour tous les ouvrages, vous devez vous y soumettre. La loi ALUR offre la suppression du COS et de la surface minimum de terrain pour bâtir, mais aucunement sur les emprises au sol.
Si le PLU de votre commune vient à évoluer, renseignez vous bien durant la phase d’enquête publique afin de pouvoir éventuellement faire valoir vos droits et ne pas y perdre en constructibilité.

Répondre
nans13

Bonjour,

Mon voisin a affiché 2 panneaux (donc autorisation de la mairie):
– 1 DP de division
– 1 PC de construction maison

En regardant les plans à la mairie:
– sur la parcelle détachée où va être construit la maison pas de soucis par rapport au PLU.
– sur la parcelle avec le bâti, la surface est de 930m² et le plan ne mentionne qu’une partie du bâtiment existant (110m²).

En réalité, il y a 190m² d’emprise au sol (soit 20%) mais le PLU interdit au delà de 15% en zone UD. Même chose pour les espaces verts à 30% (au lieu de 70% dans le PLU).

Pourquoi la mairie ne prend pas en compte les règles du PLU sur la parcelle détachée ? La mairie me dit que tout est en règle sans même regarder les photos que je leur montre…

merci.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La mairie n’a pas la possibilité de vérifier vos dires vis-à-vis de ceux du pétitionnaire.
Si vous n’êtes pas d’accord sur les autorisations délivrées, il vous faut constituer un recours à l’encontre de l’autorisation qui vous semble illégale. Pour cela, missionnez un avocat afin qu’il rédige un recours dans les règles de l’art sans quoi vous serez débouté.

Les demandes d’autorisations sont faites sous déclaration sur l’honneur du pétitionnaire la demandant et cela fait foi pour les services instructeurs. Si le pétitionnaire ment en toutes connaissances de causes, cela est punissable au pénal.
A vous de décider comment faire valoir vos droits, si ceux-ci sont lésés.

Répondre
MELANIE

Bonjour,

Nous vous remercions de votre réponse.

La parcelle voisine comporte une construction mais dont l’implantation est très éloignée de la limite séparative. Aussi, nous ne pouvons pas bâtir sur la limite.

Pensez-vous qu’il soit possible de réaliser notre extension adossée à la maison existante dans le prolongement direct des murs de celle-ci ? Les murs neufs de l’extension prolongeraient les murs anciens existants qui sont à 0,80 mètre de la limite de parcelle. L’extension serait donc alignée à 0,80 mètre de la limite séparative. Sommes-nous soumis aux 3 mètres de la limite séparative ou est-il possible de s’adosser et poursuivre une construction neuve dans le prolongement architectural de l’existant ?

D’avance un grand merci.

Répondre
Melexpat

Bonjour,

Je projette d’acheter un bien immobilier en zone UT a Mazargues (13009).

Il s’agit d’une parcelle de 365 m2 avec une maison existante d’environ 50m2 en surface au sol, 65 m2 surface habitable avec un etage.

Je souhaiterai réaliser une extension a ce bâtiment existant mais je suis confronté a un problème a la lecture du PLU.

La maison existante n’est pas en limite de propriété ( environ 1 m).

Le PLU zone UT article 7 indique que la construction doit être a 3 mètres minimum de la limite séparative, sauf si elle s’adosse a une construction existant en limite parcellaire.

Qu’en est il dans mon cas ? La maison est petite et si je dois respecter l’article 7 et ses 3 metres, mon extension se retrouverait au milieu de la maison existante et partagerait donc mon terrain en 2 (construction finale en T).

Merci de votre conseil sur la lecture de cet article, un peu obscur pour moi…

Mel

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Le secteur de Mazargues (13009) est assez particulier surtout sur le coeur du village.
La difficulté dans ce secteur réside sur deux ou trois choses, les stationnements et les reculs aux limites, voir les surfaces d’espaces verts.
La zone UT et l’article 7 précise plusieurs choses en ratio de la hauteur vis-à-vis des limites séparatives, du voisinage et des vues.
Une porte est ouverte pour les extensions au regard d’une continuité architecturale.

Il faut donc étudier le projet pour en définir réellement le potentiel. Une simple lecture du PLU n’est pas suffisante pour donner un bon axe de réflexion.
Dans le quartier de Mazargues à Marseille, suivant l’environnement direct du bien existant, le projet peut changer du tout au tout.

La réalisation d’une étude de faisabilité me semble indispensable dans votre cas.

Répondre
Florence AUTRET

Bonjour,

Je suis propriétaire d’une maison ancienne (1800 environ) sur un terrain d’environ 2000 m². Je souhaiterais vendre cette maison qui me coûte cher en réparations diverses et variées, accompagnée d’un petit morceau du terrain (environ 200 m²) et souhaiterais garder la plus grande partie (non constructible). Cette opération est-elle réalisable et si oui, comment dois-je procéder? La commune où se situe la maison dispose d’un PLU fixant une surface de 800 m² pour qu’un terrain soit constructible. Merci par avance de votre réponse. Cordialement.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Si la commune est soumise à PLU et à la loi ALUR, la suppression du COS et de la surface minimale de terrain doit pouvoir s’appliquer.
Pour diviser une parcelle, il faut passer par un géomètre expert, qui réalisera un document d’arpentage et une déclaration préalable correspondante à cette démarche. C’est aussi simple que cela.

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G.Roure

Bonjour,
Je suis propriétaire depuis 2010 d’une (ancienne) petite maison (de 1825 environ) dans la commune de Moirans, en Isère, commune ayant un PLU. Cette maison se trouve sur un terrain de 480m2 et une extention avait été faite en 2006, le bâti arrivait, à l’époque, au maximum du COS autorisé.

Aimant beaucoup la localisation de la maison, mais n’ayant pas suffisament de place, nous nous demandons si il était possible d’agrandir… Nous envisagion la sur-élévation du toi afin de créer un étage supplémentaire. soit, environ une 30ène de m2 en plus.

Pensez-vous si cela est faisable ou, tout du moins, légalement envisageable ?

Je vous remercie par avance.

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Pascal CAMLITI

Bonjour,

Il n’est pas possible de vous répondre ainsi, il faut réaliser une étude de faisabilité pour définir les tenants et aboutissants. Il est conseiller de missionner un architecte afin qu’il vous accompagne dans cette démarche.
Tous projets peuvent être étudiés, mais il faut vérifier la légalité d’application de la loi ALUR pour votre projet d’extension.

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MissBrit

Bonjour monsieur Camliti,

J’ai fait une offre sur un terrain de 435 m2 dans le but de construire, dans la commune de Sartrouville (Yvelines).
Il existe un PLU dans cette ville.
Le terrain que je convoite est issu d’une division de deux lots. J’ai en ma possession un « permis d’aménager » délivré par la mairie, qui stipule que « le lotisseur devra remettre aux candidats acquéreurs de lot un exemplaire du présent arrêté et des pièces d’y rapportant et une attestation mentionnant la surface hors oeuvre nette de plancher constructible sur le lot qui le concerne – article R422-11 du CU ».

Ma question: où est ce que le lotisseur (qui ne nous vend « que » le terrain, nu sans projet de construction) se procure t’il cette attestation? Comment est elle calculée?
Le truc c’est que si ils définissent une emprise au sol maximale par rapport au PLU, cela ne sera pas valide pour nous car nous achetons en parallèle un bout de terrain attenant (de + de 100 m2) à un voisin, dans le but de positionner la maison comme nous le souhaitons en respectant le PLU avec ces deux parcelles réunies.

Est ce que ça nous posera problème par la suite, pour construire, si nous construisons PLUS que la surface hors oeuvre nette de plancher indiquée dans la fameuse attestation que nous attendons?

j’espère que je suis claire….

merci beaucoup par avance pour votre aide,
Bonne journée,
MB

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Pascal CAMLITI

Bonsoir,

La surface SHON (maintenant transformée en SDPC) est liée au permis d’aménager. Elle doit être disponible dans les pièces, mais une attestation doit être délivrée par l’aménageur pour le lot concerné.
La surface de plancher constructible attribuée au lot est définit soit par un COS ou librement selon les désidératas de l’aménageur.
Concernant une emprise, il faut s’y contraindre et respecter les définitions du lotissement. Si vous souhaitez modifier cela, il faudrait modifier le permis d’aménager. Sauf, si aucun règlement de lotissement n’existe, mais cela ne semble pas être le cas.
Si vous ne respectez pas les règles, les sanctions peuvent être très importantes lors de constructions illégales.
Il est important de respecter scrupuleusement toutes les règles ! sans écarts.

Il serait souhaitable que vous vous fassiez épauler par un architecte pour tenter de trouver la bonne démarche au regard des contraintes liées au terrain.

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sally

bonjour,

Devenue propriétaire d’une maison à Bagnolet d’une surface de terrain de 155.40 m2 surface construit 70 m2 emprise au sol. Je souhaite créer un hall d’entrée
devant ma maison de 5 m2 environ car n’ayant pas pas d’entrée c’est un gouffre au niveau énergie d’autant que cette maison se situe dans les hauteurs de Bagnolet. La maison dispose de 4 mètres linaire devant(limite de terrain)face à la rue. Est ce que cette distance me permet de faire cette extension.
sachant que cette distance sera ramené à 2.80 metres sur une partie de la maison

La ville de Bagnolet dispose d’un PLU.Que prévoit le code d’urbanisme dans ce cas
vu que c’est pour isoler au mieux cette maison trop exposée au intempéries.
Merci pour votre réponse et vos conseils
cdlt
sally

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Pascal CAMLITI

Bonjour,

La question que vous posez est pointue et demande une étude de votre projet précisément.
Il vous faut lire le PLU et en extraire les données liées aux hauteurs, reculs par rapport aux limites, emprise au sol (si celle-ci est mentionnée) et éventuellement aires de stationnements.
Une fois cette synthèse réalisée entre l’existant et le projet d’extension pour créer votre sas, vous aviserez si celui-ci est envisageable.
Si vous nous vous sentez pas de faire cette étude de faisabilité, missionnez un architecte afin qu’il vous accompagne dans cette étape.

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Clouzeau

Bonjour,
Je cherche à vendre à Méounes(83) un garage de 50m², indépendant, sur une parcelle de 1000m².
Tous mes acheteurs veulent le rendre habitable intérieurement, l’extérieur, lui, est conforme au permis actuellement et necessite aucune transformations.
Ce garage était situé sur un terrain de 5000m² comprenant villa et garage sur le PC initial. J’ai déjà vendu la villa seule avec 4000m².
La mairie refuse le changement de destination officiel du garage en tant qu’habitation, et fait fuir tous mes acheteurs. (On ne peut pas agrandir, et surtout ne pas y habiter sans risquer de très gros ennuis, disent ils
Il y a l’eau de ville et l’électricité; cette ancienne zone agricole mais résidentielle maintenant est décrétée Zone N.
Que faire pour obtenir que la destination soit changée ou quels moyens de rassurer mes acheteurs qui veulent tous l’habiter?
Il y a -t-il réellement besoin de ce changement de destination, vu que le permis initial global était celui d’une habitation?
(le garage ressemble plus à un bastidon qu’à un garage)
Merci infiniment de votre réponse et de vos compétences, JLuc.

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il faudrait analyser précisément le contexte légal pour voir ce qu’il y aurait lieu de faire. Mais en zone N, il y a peu d’espoirs, les contraintes sont très fortes.
Une étude de faisabilité me semble indispensable pour voir si oui ou non le projet est envisageable. Désolé de ne pas pouvoir vous apporter plus de précisions ou solutions, mais certains dossiers demandent une lecture pointue et non de simples échanges sur un blog.
Donc missionnez un architecte pour qu’il analyse toutes vos pièces et vous rédige un rapport sur la situation réelle.

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chauchois jc

Bonjour,

j’ai acheté il y a 3 ans une maison de 150 m2 de SHOB (avec 85 m2 de SHON) et un très grand garage de 163m2 de SHOB en fond de parcelle, le tout sur un terrain de 260 m2.
A cette même époque, j’ai obtenu un PC pour transformer et agrandir la maison à 115 m2 de SHON ce que m’autoriser le PLU (Zone UE avec un COS de 0,5).
Ma parcelle actuelle me permettant de maintenir les 2 places de stationnement obligatoires (garage 2 places existantes avec la maison), puis je maintenant grâce à la loi ALUR (donc à la suppression du COS) transformer la SHOB de mon très grand garage en fond de parcelle en SHON et ainsi le rendre habitable?
En vous remerciant par avance pour votre retour.
Très cordialement.
JC

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Pascal CAMLITI

Bonsoir,
Il faut analyser les contraintes réglementaires autre que le simple fait qu’il y ai eu une évolution vis-à-vis du COS ou surface de terrain.
Une étude de faisabilité du point de vue des servitudes, dessertes en réseaux, emprise ou espaces verts, aires de stationnements, pourraient interdire votre projet.
Il est conseillé de missionner un architecte afin qu’il étudie précisément votre projet et vous fournisse un rapport complet.
Vous pouvez également déposer une demande de certificat d’urbanisme opérationnel afin que les services instructeurs se prononcent.

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Laudier Martine

Bonjour,
J’habite en seine et marne sud
Bonjour, Je souhaite un avis au sujet de l’étendue des pouvoirs des Mairies. Dans quelle mesure un conseiller municipal peut téléphoner à un Notaire pour lui interdire de procéder à la vente d’un bien dépendant du Plan d’Occupation des Sols encore en vigueur sous prétexte qu’il va être remplacé par le PLU qui n’est pas encore voté? En tant que vendeur, je subis un grave préjudice!
J’habite depuis 1983, un endroit qui s’appelle Saint Louis dépendant de la commune de Poligny.
Je suis retraitée et mes revenus sont très modestes, j’ai un crédit immobilier et un crédit travaux, jusqu’à présent, j’arrivais à les honorer en prenant dans mon livret A, mais j’arrive au bout de mes économies…
J’ai donc décidé en juin 2014 de mettre en vente une dépendance, qui est chez moi, afin rembourser tout ou partie de mes crédits…
Dans le contexte immobilier actuel ça n’est pas chose facile !
J’ai quand même trouvé des acquéreurs, séduis par l’endroit, nous avons signé une promesse de vente le 17/12/2014.
Tout allait bien, et ayant rencontré le nouveau Maire de Poligny sur le site de Saint Louis au mois de juin 2014, je lui avais dis que je comptais vendre mon hangar… Monsieur le Maire m’avais répondu, qu’il souhaitait que ce soit à destination d’habitation…
Bien évidemment, pour moi il n’était pas question d’autre chose, puisque tout autour il n’y à que des habitations…
1/ Par correction j’ai pris soin de confirmer à la Mairie par écrit le 27/11/2014 mon intention de vendre,
2/ Le 8 janvier 2015, une voisine qui est 1ère adjointe au Maire me téléphone en me disant avoir une lettre à me remettre en main propre, qu’elle est obligée de la signer, car la conseillère en Urbanisme, partie en congés a oublié de le faire!
Cette lettre est incompréhensible, car elle reprend des bouts de phrases du POS qui ne font pas partie du même chapitre!
3/ J’ai pris rendez-vous avec Monsieur le Maire afin qu’il m’explique la teneur de ce courrier, il n’en avait pas eu connaissance et m’a répondu qu’il verrait ça au prochain Conseil Municipal… Mais il a ajouté qu’il n’avait aucun pouvoir sur son conseil municipal, et qu’il ne pouvait pas aller contre leur décision…
4/ Le 23 janvier 2015,la clerc de mon Notaire à Nemours, me téléphone pour me dire qu’une personne de la Mairie,vient de l’appeler pour lui dire qu’elle s’opposait à la vente envisagée, et qu’elle surveillerait personnellement s’il y avait des travaux dans ma propriété!!!
De plus la Clerc de Notaire me dit qu’elle a prévenu immédiatement les acheteurs par téléphone afin qu’ils annulent leur achat!!!
5/ Cette conversation téléphonique m’a laissée sans voix… Car après tout, comment peut-on, sur un coup de fil d’une personne quelconque, casser une vente en cours?
Après réflexion, j’ai envoyé une lettre recommandée à l’Office Notarial
6/ Après avoir demandé l’avis de la DDT et de mon Géomètre, dans l’état actuel du POS, ils ne voient pas ce qui s’oppose à l’aménagement de ce bâtiment… Qui, de plus, est mitoyen avec des habitations…
Je suis extrêmement désemparée et j’ai besoin qu’on me dise quelle sorte d’acquéreurs je dois trouver?
L’annulation de cette vente me cause un très grave préjudice financier et moral.
Pardonnez moi la longueur de mes explications, mais c’est tout un contexte… Merci de votre réponse…

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
Effectivement la situation est complexe. Le premier conseil serait de prendre contact avec un avocat pour voir SI un abus de pouvoir n’est pas en cours.
Fournissez lui tous les éléments dont vous disposez afin que la situation soir clarifiée.

Ensuite, une commune peut préempter ou opposer un sursoie à statuer, mais il ne m’a jamais été reporté de tels faits avec prise de contacts directs entre les notaires et les mairies.
Il doit y avoir des intérêts sous-jacent ou autres choses que vous n’avez pas apprécié. Ou peut-être est-ce une volonté de mise en sécurité des lieux ? Une prise de position avec un conseil juridique adéquat me semble indispensable à ce niveau.
Il faut étudier les pièces et se focaliser sur des éléments concrets, non des ressentis.

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Alexandre

Bonjour,
J’ai actuelement une vielle longere de 80m2 dans une zone UAi d’environ 1000m2.
Le PLU indique deux possibilités d’extension : la première donne droit à 50m2 dont 25m2 maximum pour les pièces d’habitation, alors que la seconde définit un plafond de 10% de la surface du terrain au titre des constructions nouvelles.
Ma question pose sur la seconde possibilité, pour un terrain de 1000m2 ai-je le droit de construire 10% de 1000m2 (soit 100m2) ou seulement 20m2 puisque ma maison en fait déjà 80 ? Cordialement

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Pascal CAMLITI

Bonjour,

Il semble apparaître dans ce que vous écrivez que le PLU propose une extension dite mesurée. Il faudrait vérifier auprès des services instructeurs, si la seconde possibilité offerte se base sur une parcelle nue ou pas.
La rédaction de l’article du PLU concernant le secteur peut éventuellement donner la réponse.
Si la surface d’emprise au sol est limitée à 10% de l’assiette du terrain selon le PLU, il faut vérifier cela également via le plan du géomètre de la parcelle. Ce plan permettra également de valider la surface d’arpentage réelle et par la même la surface pouvant y être bâtie.

Il serait souhaitable de réaliser une étude de faisabilité préalable afin de définir précisément quelles sont les opportunités offertes par votre bien.
Il est possible que le PLU précise cela :

La surface d’extension est limité à 50m2 maximum dont 25m2 dédiée à l’habitation ET une surface d’emprise maximum de 10% de l’assiette de la parcelle

Seule une étude précise permettra d’y voir clair pour ne pas se tromper. Missionnez un architecte afin qu’il vous établisse cette étude de faisabilité, vous aurez ensuite toutes les cartes en mains pour décider des suites à donner à votre projet d’extension.
N’hésitez pas à revenir vers nous si besoin était.

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Sergio

Nous faisons partie d’un lotissement privé. nous gérons aussi les évacuations vers le réseau public entretenons nos voiries etc… Toutes nouvelles constructions requerrait l’assentiment de tous les co-propriétaires.
Est-ce qu’un propriétaire, avec la nouvelle loi ALUR peut construire maintenant une extension, un studio,sans demandé l’avis des autres propriétaires? nous sommes en zone UB. Si oui à quelle distance du voisin doit il se tenir ?

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Pascal CAMLITI

Bonjour,

La loi ALUR à fait évoluée la densification possible de lotissements. Il est précisé que tous les lotissements n’ayant pas fait les démarches peuvent basculer dans les règles du PLU applicable à la commune et au secteur concerné.
La validation des colotis ou copropriétaires est réduit à la règle des 2/3 expliquée ICI dans le PDF du gouvernement.
Concernant votre question, il faut vous rapprocher du service de l’urbanisme de la commune concernée pour identifier en zone UB quelles sont les distances réglementaires au limites séparatives. N’ayant pas d’indications sur la commune, je ne puis être plus précis.

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VERO

De plus à l’heure actuelle la mairie m’a emputé mon terrain de 24m ² pour le donner aux voisins sans me prévenir, sans aucune indemnisation.

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Pascal CAMLITI

Bonjour,

Il est tout de même surprenant que la mairie ai « emputée » votre terrain de 24m2 au profit de particuliers sans qu’il n’y ai quoi que ce soit acté.
Un droit de préemption devait être présent, mais en règle général, ce droit est au profit de la commune et non de particuliers…. Cela demande à être étudié de plus près.
Consultez votre notaire afin de faire rapidement le point sur cette « perte » de surface.

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VERO

Bonjour,

J’ai acheté il y a 2 ans une maison de 60m² sur un terrain de 476m² avec possibilité d’agrandissement de 30m² certifiée par l’agence.
Or je viens de demander l’autorisation de construire un garage et la mairie me l’a refusé pour cause de zone inondable.
Quels sont mes recours ?

Cordialement.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Dans le cadre de vente de bien, il faut vérifier en préalable la faisabilité d’un projet par adjonction d’un certificat d’urbanisme opérationnel. Si cela n’est pas fait comme cela, il est fort probable que le projet ne puisse (pour une raison ou une autre) ne voir le jour.
Il faut vérifier auprès de la commune depuis quand la zone inondable existe et fait état de risques qui pourraient compromettre un projet quel qu’il soit.
SI l’antériorité est avéré et que l’agence n’a pas fait son travail en vous conseillant correctement, vous pourrez alors voir ce qu’il y a lieu de faire ou pas.

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Renée Malais

Bonjour,

Je possède un terrain de 1200 m2 situé sur le département du Gard en Zone ND ,le PLU devrai bientôt etre revu,peut-il y avoir un changement positif dans la classification de ce terrain,comment faire valoir mes droits ,sinon que puis-je faire sur ce terrain,activitée agricole ,ou petite construction?

En vous remerciant par avance,
Cordiallement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il est toujours préférable de bien se renseigner et tenter de voir si un changement de zone est envisageable, ce qui donnerait de la plus value à la parcelle.
Concernant les possibilités offertes au bien en l’état actuelle des choses, il faudrait réaliser une étude de faisabilité ou étude préliminaire pour en tirer une réponse claire.

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Vaissié Georges

Bonjour. J ai un terrain de 10000m dont 3000 constructible. La surface construite est de 200m2 ce qui était a l époque de mon permis le maximum. Je souhaite aménager mon sous sol et une mezzanine existante mais dont la hauteur sous plafond est de 1.80 afin de créer 100 m2 en sous sol et 60 en mezzanine.
Bien sur sans modifier quoique ce soit sur les ouvertures ou sur l apparence eextérieure. Es ce possible maintenant avec la nouvelle loi?? Merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il faut vous assurer que la nouvelle loi ALUR est applicable sur votre secteur et votre bien. Si c’est le cas, votre projet pourrait être envisageable.
Je vous conseille de prendre rendez-vous avec un architecte et le missionner dans un premier temps pour un conseil puis éventuellement une étude de faisabilité.
Cela vous permettra d’être certain de vous engager dans un processus clair.

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Madec Hervé

Bonjour,

Dans le cadre d’un projet immobilier,je suis intéressé par une parcelle en zone N sur laquelle une maison de 90m2 a été bâtie en 1974 avec permis de construire. Le propriétaire a eu la bonne idée de faire un plancher porteur permettant d’utiliser les combles perdues.Le toit en PST et chevrons devra être refait. Je voudrais réduire la pente de toit (qui est trop importante pour la région > à 40%) mais pas la hauteur du faîtage en rajoutant 2 ou 3 rangées d’agglos et réaliser une génoise inexistantes actuellement. Compte tenu de la loi ALUR, ce type de projet est-il envisageable ? Si oui quelles sont les étapes à respecter.

Merci pour votre réponse

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Il est complexe de répondre simplement, il serait préférable de solliciter les services instructeurs via une demande de certificat d’urbanisme opérationnel (CUb). Car la création de surface de plancher par modification de l’aspect architectural pourrait être compromise.
Il faut également s’assurer que l’assainissement est dimensionné correctement pour pouvoir assurer l’accueil des eaux issues des nouveaux occupants.
Les zones N dites Naturelles sont particulières et dans la loi ALUR, ces zones sont à traitées au cas par cas. Donc le CUb est LE moyen le plus efficace pour connaitre la position des instances.
Un montage de dossier professionnel par un architecte est la solution, afin de présenter un dossier allant dans votre sens pour obtenir un résultat orienté.

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David Meheust

Bonjour,

J’ai déposé en 2013 une demande de permis pour une extension en zone UCa. Le permis a été refusé sur le fondement de l’article UC5 du PLU disposant :
ARTICLE UC 5 – SUPERFICIE MINIMALE DES TERRAINS CONSTRUCTIBLES
Dans les secteurs UCa, UCaf1, UCai1 et UCai3 une superficie minimum de 2000 m² est nécessaire pour assurer une épuration correcte des eaux usées.
Mon terrain fait en effet 1740 m2 mais le SPANC avait bien validé la conformité du système d’épuration des eaux (fosse septique).
Je voulais donc savoir si un nouveau dépot de mon permis de construire serait validé grace à la loi alur qui supprime les minima de surface.
Cordialement,
Merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Si votre terrain rendre dans les conditions d’application de la loi ALUR alors vous devriez pouvoir bénéficier de cette évolution. L’affranchissement de la surface minimale de terrain est de plus en plus possible sur de nombreuses communes.
Étudiez à nouveau le projet avec un architecte proche du bien concerné, cela vous permettra d’y voir plus clair.

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Pascal David

Bonjour, je mets en vente un terrain constructible en zone UD dont les contraintes sont déterminées par un PLU en vigueur. La taille des parcelles et le COS sont imposés par la municipalité dans le cadre du PLU. Un permis d’aménager a été obtenu en juin 2014. La taille des parcelles ( 800m carrés) et le cos (0.15) bloquent la commercialisation dans cette région ( parcelle trop grande, surface plancher trop petite). Dans le cadre de la loi Alur est il possible de s’affranchir du cos ? Et dans une moindre mesure, de redéfinir le découpage en parcelles plus petites, sachant que la municipalité n’ y est pas forcément favorable ( choix d’aménagement du territoire communal).

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Le cadre des lotissements dans la loi ALUR est particulière, le gouvernement à spécifié certains points à ce sujet. Le cahier des charges d’un lotissement est la base de travail et de réflexion. La subdivision peut être envisagée selon les conditions décrites dans le PDF du gouvernement dont le lien ci-dessus est fourni.
Il est complexe d’obtenir de nouvelles divisions sauf à faire corréler tous les points via une assemblée générale des colotis pour obtenir des accords clairs sur la base des règles définit.

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melissa

Bonjour,

Mes parents ont acheté il y a un peu plus de 10 ans un terrain de 950 m2 non constructible car il se situe dans une zone ou le tout à l’égout ne passe pas.

De ce fait, une taille de terrain minimale de 2000 m2 était requise afin d’accueillir une construction avec fausse sceptique.
Aujourd’hui, le tout à l’égout n’y est toujours pas, et ce terrain est toujours vide.

Peut on envisager une construction dessus ?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La loi ALUR supprime certaines conditions créant la possibilité ou non de construire dans les zones de PLU urbaines principalement. Concernant les zones de PLU hors zones urbaines, il est à étudier le dossier au cas par cas, tout en gardant en vue les contraintes d’accessibilités aux réseaux.
La meilleure des solutions pour obtenir une réponse claire serait de déposer une demande de certificat d’urbanisme opérationnelle (CUb) afin de solliciter un avis écrit des services. De cette manière vous serez fixé par écrit et officiellement.

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Zaz

Bonjour,

Concernant cette nouvelle loi, il m’a été proposé un terrain d’une superficie de 400m2 par un particulier. Puis-je également construire (car plus de COS) si je respecte les limites séparatives ?
Est-ce que le fait qu’une commune est un PLU, modifie à ce jour (novembre 2014) le minimum de superficie pour construire ?
En vous remerciant.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La LOI ALUR ne permet pas tout et n’importe quoi. Toutes les autres règles sont applicables telles que l’emprise au sol, les espaces verts, les hauteurs. Seule la position aux limites séparatives ne peut pas le seul critère.
Il faut étudier chaque cas à la loupe pour ne pas s’engager dans un processus erroné. L’étude de faisabilité est là pour cela. Donc missionnez un architecte afin qu’il vous établisse une proposition d’étude de faisabilité.

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Cyril

Bonjour
On possède une petite maison sur Fayence dans le var et on voudrais faire une extension de 18 m2 ( fermer une terrasse ) on a eu un refus de la mairie car on se trouve en zone nd (la zone a été modifié en 2009 car avant lors de la construction du lotissement on se trouvait en zone U) et le plu est entrain d être révisé . Je voudrais savoir si la alur peut nous aidez dans ce cas merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il faut envisager une requête écrite auprès des services concernées afin que votre bien soit éventuellement reclassé en zone plus favorable.
Il faut étayer votre demande par des documents et pièces indiscutables.

Répondre
Juliette Nioré

Bonjour,
Merci pour ce précieux forum.
En ce qui nous concerne, nous sommes propriétaires d’un appartement en dernier étage à Paris. Nous souhaiterions faire une extension au dessus de chez nous. Il y a quelques années nous avions consulté le COS et constaté qu’il ne restait plus de droit à construire sur notre parcelle. Donc le projet était tombé à l’eau avant même d’avoir sollicité l’autorisation de la co-pro. Avec la suppression du COS, la situation change-t-elle à PAris?
Merci beaucoup!

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La loi ALUR est applicable sur tout le territoire Français, la région Parisienne fait a priori partie intégrante de la France ( 😉 ), donc il est tout à fait possible que vous puissiez à nouveau engager une démarche d’analyse de votre projet d’extension.
Avant de vous engager fermement dans des démarches et sollicitations d’AG, il est conseillé de déposer une demande de certificat d’urbanisme opérationnel (CUb) auprès de la mairie concernée par le bien afin qu’elle étudie et se prononce.
Ensuite, sur la base de cet réponse (si favorable), vous pourrez déposer une demande officielle auprès de votre syndic pour une inscription à l’ordre du jour de votre prochaine assemblée générale.

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Isabelle lusso

Bonjour , je suis en train de construire sur un terrain sous plu .
Lors de la demande de permis le cos ne me permettait que 95 m habitable
J’ai choisi un bâtiment de 2 étages. De 135 m de plancher dont 40 m de garage .
Puis je avec la loi allur demander une modification au permis me permettant d’ aménager la totalité de la surface de plancher avec transformation de porte de garage en porte d’entrée ( quitté à refaire une étude thermique pour rester conforme àl la Rt 2012 . Et plus tard une demande d’extension pour le garage
Merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Suivant l’évolution de la loi ALUR, il vous faudrait vérifier si votre bien est situé dans une zone concernée (zone U de préférence) pour éventuellement bénéficier des aménagements de la nouvelle loi.
Ensuite, il vous faut vérifier si votre projet pourrait entrer dans les clous vis-à-vis de la RT2012, car de nombreuses contraintes pourrait rendre vos travaux non conforme, ce qui serait très ennuyeux.
Si tout corrèle dans le bon sens, alors vous pourrez déposer une nouvelle demande de permis de construire pour intégrer ces nouvelles données.

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trouilhas

Ayant une bâtisse situe en zone N, et un plu autorisant les extensions limites a 20% de la surface existante, puis je réalisai ce projet ou est ce que la loi ALUR peut me bloquer?

Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

La loi ALUR gèle les zone Naturelle, seule une étude qu cas par cas peut être réalisée sur la base d’un projet.
Concernant l’extension mesurée, méfiez-vous que le taux de 20% rend « variable » la surface possible. Renseignez-vous bien.

Répondre
Nijman

Bonjour, nous souhaitons vendre une partie (250m²) de notre terrain (576m²)et en regardant le PLU, il ne semble pas y avoir de contre-indication. Pouvez-vous me confirmer qu’avec la loi ALUR, il est normal de ne plus voir figurer la surface minimale constructible sur ma zone (UG
D’autre part, notre terrain (dont la parcelle que nous souhaiterions vendre) est bordé de 2 sentiers communaux, est-ce bien avec la mairie que nous ferons le relevé contradictoire du géomètre?
Merci par avance pour votre réponse

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Si la commune est bien dotée d’un PLU et la zone dans laquelle est située votre parcelle correspondent bien aux contraintes de la loi ALUR, alors oui la surface minimale n’est plus d’actualité.
Le relevé contradictoire permettant le bornage est à effectuer avec tous les voisins, qu’ils soient privés ou public.
Avant d’engager des frais de découpage, il pourrait être envisagé de déposer une demande de CUb afin que la commune ou DDT se positionne clairement sur la faisabilité de votre détachement. Cette pièce sera demandée par le notaire, autant l’avoir en amont.

Répondre
trouillas

Bonjour,
Possédant une grange en zone N, je souhaite rehabilite l existant et créer une extension mesurée comme stipuler dans le PLU de ma commune. Ai je le droit ou la loi alur l interdit?
Cordialement
Merci d avance

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

La loi ALUR gèle les zone N (Naturelle) ce qui permet aux communes ou services instructeurs d’étudier au cas par cas, les demandes d’extensions mesurées.
Missionnez un architecte afin qu’il vous accompagne sur les démarches et sur la création d’un dossier si besoin était.

Répondre
herard

bonjour, ma mairie ma signaler une modification concernant la loi alur, apparement plus aucune éxtention de maison ne serra accepté dans les zones Naturelle. Mais je ne trouve aucun article sur internet pour m’aider a éclaircir cela. Les plans de la maison et tout le dossier de permis de construire est complet, il me manque juste des précisons sur cette loi pour déposer mon permis… en attente d’une réponse.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Les extensions en zones dites naturelles (Zone N) des POS ou PLU ont toujours étaient complexes. Ce sont des zones destinées à conserver des espaces naturels ou agricoles.
La loi ALUR ne permet pas un mittage des zones naturelles et conditionne par conséquent des refus pour des projets d’extensions.
Par contre, il faut vérifier le cadre initial qui pourrait permettre selon le cas un extension dite mesurée ou étudier avec la commune quelles sont les solutions envisageables.
Il ne faut en aucun cas se heurter à la mairie, cela n’apporterait que des contraintes supplémentaires.

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richard

Bonjour,
Nous avons un terrain de 535m2 , dessus une maison sur 3 etages avec chaques pieces de 20m2 donc 66m2 au total, nous sommes sur une zone N classé parc du pilat. Nous nous etions renseigné il y aquelques mois pour faire une extension, nous n’avons le droit qu’a 35% de la surface habitable soit seulement 20m2 mais etions pret a faire tout de meme cette e tension. Est ce qu’acause de cette loi nous devons renoncer a notre projet ou y a t-il une solution pour detourner cette loi? Je penser faire appel aux architectes de france, pouront-ils fairequelque chose pour nous?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il est conseillé de missionner un architecte proche de votre bien afin qu’il étudie et vous conseil sur l’option la plus cohérente pour vous. Une étude de faisabilité vous permettra de définir précisément ce qu’il est possible ou pas à réaliser.
Pour entériné cette étude avant de déposer une demande de permis de construire, vous pouvez toujours déposer une demande de certificat d’urbanisme opérationnel (CU b) afin que les services instructeurs se positionnent.

Répondre
lefebvre

Bonjour,

Pour une copropriété, la suppression du COS s’applique aux droits à construire du permis de construire de la Résidence?
Nous sommes propriétaires d’un appartement en copropriété horizontale qu’il nous serait possible d’agrandir car nous ne sommes mitoyen que d’un côté. Seulement, la Commune nous a toujours refusé l’agrandissement à cause des droits à construire qui ont été totalement utilisé par le promoteur lors de la construction de la Résidence. Avec la Loi Alur, nous pourrions agrandir notre logement? Merci.

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
Un copropriété correspond à un « partage », toutes les évolutions réglementaires et administratives sont donc partagées au prorata des tantièmes détenus SI le cahier des charges est rédigé en ce sens.
Il faut s’appuyer sur le règlement de copropriété et s’orienter vers la solution correspondante au cadre définit initialement.
Si la copropriété bénéficie d’une évolution, il faudra dans tous les cas que cela soit acté par une assemblée générale.

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bousiges

Bonjour j’ai obtenu mon permis de construire il y a peu et je vais donc pas tardé à construire, j’ai pour envie de faire un vide sanitaire plus important que prévu (environ 2.5m de hauteur au lieu de 0.90m prévu) est ce que j’ai le droit de faire cela? ou je risque d’etre attaqué?
cela restera sur la surface compléte de la maison.

Merci par avance pour vos réponses.

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
La création de surface de plancher supplémentaire doit passer par une autorisation administrative et le cadre RT2012. DOnc il faut obtenir préalablement les accords des services ensuite vous pourrez réaliser vos travaux en correspondance de l’autorisation positive délivrée.
Si vous ne respectez pas le cadre légal, vous encourez une procédure devant le procureur de la république qui ne fait pas deux poids/deux mesures dans ce genre de cas. En règle générale, c’est une amande assortie d’une obligation de se conformer à l’autorisation délivrée accompagnée d’une astreinte financière journalière très coûteuse.
Ne prenez pas le risque de jouer avec le feu et vos deniers… car il faudra également payer un avocat et rembourser les frais de justice engagés par le procureur pour vous poursuivre.
Il est donc intelligent de dépenser son argent en déco et plaisirs, plutôt qu’en tracas et tribunaux.
C’est mon point de vue !

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NEVES Joana

Bonjour,nous envisageons de construire une maison sur un terrain de 250 m2. N’étant pas au courant de la suppression du COS, nous avions prévu une habitation avec RDC et combles aménageables le tout ne dépassant pas les m2 autorisés.Du fait que le COS n’existe plus, pourrions nous construite notre maison avec RDC et 1er étage sans aménager les combles.Nous gagnerions ainsi de l’espace en hauteur sans avoir à changer la surface au sol.
Nous sommes propriétaires depuis peu et sommes complètement novices en la matière.Merci de me répondre le plus rapidement possible.

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il vous faut vérifier avant toutes choses dans quel cadre juridique est situé le terrain concerné. Si le terrain est soumis à un PLU dans une zone Urbaine, la suppression du COS devrait vous êtes favorable.
Cependant, il ne faut pas se focaliser que sur cette donnée, qui n’est qu’une des contraintes liée à la constructibilité d’un terrain.
A priori, si la création d’un sous-sol est l’objectif, l’emprise au sol ne devrait pas être impacté outre mesure, mais ce point est à contrôler. Ensuite, il faut vérifier les possibilités liées à la création d’aires de stationnements car sur de toutes petites parcelles, il est probable que le nombre de stationnements exigés au regard du PLU peut conditionner la création ou non de surface de plancher supplémentaire.
Il faut également, s’assurer de la faisabilité financière du projet, car réaliser un simple vide sanitaire à un prix, réaliser un sous-sol viable en est un autre. La contrainte majeure viendra de la nécessité absolue d’évacuer les terres excédentaires…. Donc il faut avant tout vérifier si vos envies peuvent être financées et si cela est possible, regardez la faisabilité administrative et juridique.
Espérant avoir été suffisamment réactif.

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DURIN Hervé

Bonjour,
L’augmentation du COS permet-elle de modifier le cahier des charges?
Merci

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Pascal CAMLITI

Bonjour,

La suppression du COS de la loi ALUR ne modifie pas les règles édictées dans un cahier des charges. Une relecture doit se réaliser au cas par cas et selon les procédures définit par le gouvernement.
Il ne faut pas faire de raccourcis simpliste, surtout en termes de droits à bâtir.

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Yves

Voici l’adresse du lien pour la fiche
-http://www.territoires.gouv.fr/IMG/pdf/alur_fiche__mobilisation_des_terrains_issus_de_lotissement_vf.pdf

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Catherine de neuville

Questions
La loi ALUR annule t elle le COS dans un domaine prive qui fonctionne avec un cahier des charges ?
Que peut on faire pour maintenir un droit à construire le plus proche du cahier des charges ?

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
L’adaptation en zone lotissement comportant un cahier des charges est particulière. Vous trouverez une réponse sur la loi ALUR et le lotissement dans la réponse faite le 09 septembre à 10h35.
Bonne lecture.

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Yves

Je reviens vers vous au sujet de votre réponse au sujet des lotissements et du COS.
Une autre fiche Loi Alur : Mobilisation des terrains issus de lotissements- semble préciser que dans notre cas d’interdiction de morceler en terrains < 1000m2 cette obligation soit annulée par la loi Alur.

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
Auriez-vous l’URL (adresse internet) ou cette fiche est visible ?

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peggy

Bonjour,
Merci pour cette plateforme de questions.
J’aurai plusieurs questions précises:
Quelle différences existe il entre un POS et un PLU?
Une ville ayant un POS n’est donc pas soumis à la loi alur?
Si j’achète avec un collègue une propriété sur terrain de 4000m2 (je garde la maison et 1000M2) et lui laisse 3000m2) Est il possible pour lui d’y construire une ou plusieurs maisons en respectant les impératifs du POS de la ville? Aujourd hui la maison a atteint son maxdu POS.
Merci d’avance pour vos reponses.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La différence entre le POS et le PLU réside dans la rédaction et les règles internes.
Les PLU sont tous calqués sur la même forme Article 2 : OCCUPATION ET UTILISATION DU SOL ADMISES, Article 2 : OCCUPATION ET UTILISATOIN DU SOL INTERDITES ; Article 12 : STATIONNEMENT, etc… Ce qui confère une analyse plus claire pour toutes personnes lisant un PLU. Les POS sont plus anarchiques et moins claires.
Effectivement, les communes sous POS ne sont pas soumises pour le moment à la loi ALUR.
Concernant la division de parcelle, il faut analyser les contraintes liées au bien pour pouvoir définir la faisabilité du projet. Ou vous pouvez réaliser une demande de certificat d’urbanisme opérationnel pour obtenir des services concernés une réponse claire sur la faisabilité de la division.
Si la surface de terrain n’est pas limité, créer une nouvelle parcelle confère des droits à bâtir neuf et pourrait permettre un nouveau projet. Mais procédez par ordre afin de ne pas vous engager dans une division que vous pourriez regretter.

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fabien

Bonjour,

je suis depuis 2012 dans une maison de 105m² sur un terrain de 250m² malgré un COS de 0,30 contourné par le promoteur grâce à l’utilisation d’un bout de parcelle d’un voisin rétrocédée après la construction.

Avant la loi ALUR, j’étais sûr (je pense) de me faire refouler pour une demande de changement de destination pour transformer une partie de mon garage en pièce habitable.

Suite à la suppression du COS, j’aimerais savoir si cette transformation devient réglementaire et possible.
Pour info, ma commune a un PLU (sur le site de la commune, le document fait toujours référence au COS : « le COS maximal est de 0.30 »)

merci

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il est possible effectivement que le projet soit envisageable. Le fait que le COS apparaisse est certainement dû au fait que les communes ne modifient pas au pied levé leurs pièces d’urbanisme. Les lois évoluent tellement vite que cela prendrait trop de temps.
La loi ALUR supprime effectivement le COS et les surfaces minimales de terrains mais dans certaines zones, donc prenez garde de vérifier que vous rentrez bien dans les clous.
Afin de vous assurer que vous êtes éligible à cette évolution, déposez un CUb (certificat d’urbanisme opérationnel) afin que l’administration ce positionne avant de déposer toutes autres demandes.
Espérant avoir répondu clairement

Répondre
Yves

J’habite un lotissement dont la cahier des charges date de 1926.
Art 8 Précise que le morcellement des terrains est interdit si la surface créée est inférieure à 1000m2.
Je précise que nous sommes en bord de mer et que je vois mal une densification de tels secteurs.
Question : La loi Alur s’applique t-elle aux vieux lotissements.(antérieur à 1965)

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La loi alur tient compte des lotissement et respecte les règles initiales de ceux-ci. Il n’y a pas de passe droit ou évolution pour le moment pour les lotissements.

Répondre
Brigitte Balletti

Bonjour,
proprietaire d une maison a marseille sur 5000 m2 de terrain en zone nh anciennement nb,
j aimerai construire une habitation pour la famille est ce posible ?
Cordialement.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Pour répondre précisément, il faudrait analyser les contraintes liées à la parcelle et aux prospects.
Les zone N ou zones naturelles sont a priori exclues de cette loi ALUR supprimant le COS.
La fiche du gouvernement n’est pas claire sur ce point, j’éclaircie cela et rajouterai un encart sur mon article dès que possible.

Répondre
Brigitte MOMBOUCHET

bonjour, je possède une maison d’habitation de 80 m2 environ en zone Ne, je souhaite l’agrandir par une extension pour obtenir une superficie totale de 120 m2 environ. La loi ALUR l’autorise t-il? merci pour votre réponse

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Je dirais simplement qu’une Zone Naturelle ou Zone Ne, reste une zone naturelle et d’autant plus lorsqu’elle est qualifiée en écologiquement sensible.
Je pense que seules les zones Urbaines (zone U) sont impactées par cette évolution de la loi ALUR.
Votre zone est peut être soumise à une extension mesurée, ce qui permettrait éventuellement d’envisager une extension.
Si vous hésitez sur la procédure, missionnez un architecte pour l’établissement d’une étude de faisabilité, il vous épaulera et conseillera au mieux.

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bertrand

bonjour,

je suis propriétaire d’un terrain assez important en centre ville, terrain maintenant totalement ceinturé de constructions.
Ma ville dispose d’un PLU et d’un SCOT.
Sur ce PLU mes parcelles toutes regroupées (un peu plus de 3 hectares sont en zone de protection paysagère.
Cette appellation fut retenue en 1993 (sans que j’en soit avisé, résidant alors dans une autre ville), parce que existait alors sur le terrain un corps de ferme très ancien, aujourd’hui démoli en grande partie.

Je souhaite faire une demande de modification de la zone telle qu’elle est inscrite au PLU, ce dernier est prévu comme devant être révisé en 2015,
je souhaite que mes terrains se trouvent en zone à bâtir, car cette protection paysagère compte tenu de leur emplacement et maintenant de leur environnement immédiat n’a plus besoin d’être, ce serait incohérent et contraire au but recherché par l’ALUR.

Comment rédiger ma demande de changement, je souhaite que le terrain puisse recevoir un EHPAD et créer une centaine d’emplois.

Faut-il que je rédige une déclaration préalable.

Merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Je vous conseil de vous rapprocher d’un architecte proche du bien concerné, il vous apportera toute l’aide dont vous avez besoin pour préparer et réaliser un dossier bien étayé afin que votre bien puisse éventuellement bénéficier d’un changement de zonage.
Un dossier réalisé par un professionnel sera toujours mieux perçu qu’un dossier réalisé par un particulier n’ayant pas l’habitude de s’adressé à des administrations dans le domaine de l’urbanisme.

Répondre
Lopez

Bonjour,
j’habite actuellement une maison scindée en deux (copropriété) d’une surface totale de 120m2 (60m2 par appartement) sur un terrain de 300m2.
J’ai fais une demande d’agrandissement ou plutôt fermeture de terrasse (environ 12 m2), la mairie m’a répondu que c’était impossible dans la mesure où la surface habitable était déjà trop importante vis a vis du cos.
La commune ou j’habite (les pennes mirabeau) bénéficie d’un PLU.
Est-il possible avec la loi ALUR de faire cet agrandissement?
Merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

La loi ALUR a supprimée les termes de COS et surface minimale de terrain pour toutes communes ayant un PLU approuvé. Par contre d’autres contraintes peuvent interdire ce projet, il convient de bien vérifier toutes les autres règles.
Seule une étude de faisabilité complète permettrait de définir si le projet est réalisable ou pas.

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MARTIN

Bonjour

Je suis en train de construire une maison de 130 m2 de SHON, vu la nouvelle loi est il possible que je fasse une extension de 8 m2 qui se trouvent sous
un haut vent bâti (4 piliers ) accolé à une chambre, ce qui me permettrai de faire une ouverture dans le mur de cette pièce et de créer une salle de bain. Celà ne change pas l’emprise au sol puisque la partie à bartir est couverte par la toiture du hautvent.

Merci

Répondre
emilie

bonjour, j’ai pour projet de construire une maison de 85 m2 sur un terrain de 1600m2 où est déjà une maison de 130m2.(cos 0.50)en centre ville. J’ai fais un plan … je m’apprêtais a monter un dossier afin de déposer un permis de construire…et en parlant avec un collègue archi me dit que désormais et depuis peu il est obligatoire de passer par un cabinet d’architecte car la superficie totale du bâti dépasse 170m2. une nouvelle loi serai passées ???

je suis jeune et je n’est pas envie de me faire avoir…je vous remercie par avance de prendre le temps de me répondre, je peux vous donner plus d’informations si besoin, je ne suis pas sure d’avoir été très claire.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La loi de 1977 fixe le seuil de 170m2 de surface de plancher (ex. surface SHON) pour le recours à l’architecte. Donc cette loi n’est pas nouvelle ) mon sens.
Dès lors qu’il est édifié sur une seule et même parcelle un cumul de surface de plancher (existant + projet) atteignant les 170m2, le recours à l’architecte est nécessaire.

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Le Bâcle Nicole

Bonjour,
Mon fils vient d’acquérir une maison à Ivry Sur Seine et envisage de faire tomber les vieux murs de l’arrière garage afin de faire monter de nouveaux murs (pour aménagement en pièces de vie) sur ce même emplacement.
Pouvez-vous me dire si le COS est applicable dans le calcul puisqu’il n’y aura pas agrandissement au sol mais reconstruction de murs en trop mauvais état et construction au-dessus ?
Je vous en remercie.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Premièrement la démolition de murs doit s’effectuer très précautionneusement afin d’éviter tous risques, il est donc conseillé que ces ouvrages soient réalisés par un professionnel compétent.
Ensuite concernant le COS, si la commune bénéficie d’un PLU et que le projet est situé en zone dite Urbaine, le COS n’existe plus. Par contre si cela n’est pas le cas le COS est toujours applicable.
Le calcul de la surface de plancher (si c’est là votre question) s’effectue au nu intérieur du mur, donc en réduisant l’épaisseur des murs, il est possible que la surface augmente. Il convient donc de vérifier si le projet est envisageable avant toutes choses.

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MERCIER Ingrid

Merci de votre réponse.
Pour rebondir à votre interrogation, lors du permis d’aménager le lotisseur a obtenu un surface plancher totale d’environ 630m2 pour 6 lots donc les tarrains varient de 500 à 1000m2.
dans notre cas, il nous a toujours été dit que c’est la surface plancher qui primait soit 105m2 et non le cos 0.1 (en effet un cos de 0.1 sur un terrain de 500m2 = 50m2 !!!).

Comme vous le dites, certaines communes « interprètent » cette nouvlle loi qui pour nous est une aubaine de réaliser un agrandissement.

Je souhaiterais donc savoir si concernant les constructions neuves (d’environ 2 ans), ectte loi s’applique à effet immédiat dans les communes dotées d’un PLU ?
A l’urbanisme, on nous a répondu qu’il fallait attendre que notre maison ait 5 ans, or je ne trouve cette information nul part.

Je vous remercie de voter réponse.

IM

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Les règles de la loi ALUR liée aux lotissement est différente du cadre général sur les communes dotées de PLU. Dans les lotissements existants la lOI ALUR ne remet pas en cause les règles du lotissement et ne supprime pas la surface déclarée pour le LOT.
Par contre cela change pour les futurs permis d’aménager et lotissement. Vous trouverez la fiche PDF du gouvernement expliquant cela en cliquant que le lien.

Répondre
MERCIER Ingrid

Bonjour,

Nous habitons une commune proche de Toulouse (commune dotée d’un PLU), et avons fini de construire notre maison fin 2012.
Notre surface plancher créée est de 102m2 (nosu disposions de 105m2).
Notre terrain mesure environ 900m2, avec un COS de 0.1, mais c’est la surface plancher qu’il faut considérer.

A ce jour, nosu souhaitons agrandir (de moins de 20m2) grâce à la loi ALUR qui supprime les cos, mais l’urbanisme nosu a répondu que cela était impossible car il fallait attendre 5 ans pour les constructions neuves.
je ne trouve cette information nulle part !

Que devons nous faire ?

En vous remerciant d’avance (j’ai lu votre article en entier, page 6 y compris)

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Premièrement, je ne saisi pas comment vous aviez pu construire 102m2 de Surface de plancher avec un COS permettant 90m2 ?? enfin, concernant votre question, il est vrai que certaines communes « interprètent » la loi.
Je sollicite le gouvernement via Twitter et écrirai un complément d’information sur l’article dès réception de la réponse.

Répondre
Bruno

Bonjour,

N’arrivant pas à trouver de réponse claire sur l’interrogation suivante, je me permets de vous la soumettre.
J’aimerais si possible détacher une parcelle de 1000m² d’un terrain familial bati en zone NB1 (zone naturelle de campagne) de 6000 m² pour pouvoir y construire une maison. Le PLU précise une surface minimale de 4000 m² de terrain et COS borné à 150 m² constructible applicable au terrain (épuisée par la construction).
La loi alur supprime les alinéas 12 et 13 de l’article 123-5 qui mentionnaient les surfaces minimales et COS aussi bien pour les zones à urbaniser que naturelles. Hors le service urbanisme répond que la suppression du COS et de la surface minimale n’est valable que pour les zones urbaines ?
Le nouvel alinéa 6 du même article mentionne la possibilité (à titre exceptionnel) de fixer des règles de densité des constructions dans les zones naturelles, cela signifie-t-il que la surface minimale et le COS du PLU sont toujours applicables pour le terrain détaché ?

En vous remerciant par avance pour le temps que vous voudrez consacrer à cette question.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Comme pour toutes règles toutes nouvelles, des ajustements et lectures interprétées des services est possible.
D’après ma lecture : La règle précise que la suppression du COS est applicable aux projets déposés après la promulgation de la loi. Pour les anciens projets, l’ancienne règle est conservée.
Vous pouvez lire aussi l’article publié sur le site de l’ordre des architecte.

Répondre
Ajev

Bonjour cas concret:
Nous avons un terrain de 801 m2 nous voulons faire une extension de 18 m2 mais nous sommes au maximum de cos grâce à cette loi pourrons nous faire cette extension ( je précise que notre commune , notre terrain est en zone inondable)
Merci d’avance de votre réponse
Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La suppression des COS est uniquement applicable aux communes dotées de PLU. Ensuite, cette nouvelle règle ne vient pas supprimer les autres contraintes définissant la constructibilité d’une parcelle.
Si la parcelle est située en zone inondable et que le PPRI prévoit des restrictions, elles doivent être respectées.

Répondre
Delahaye René

Bonjour,
Habitant en région IDF (petite couronne), je dispose d’un bien bâti ayant à ce jour optimisé sa SHON admissible, soit 158.5 m2 (terrain de 317 m2 avec COS de 0,5). Aucune extension (exemple réalisation d’une véranda) n’est plus possible. Les règles en vigueur dans le PLU permettent cependant à des propriétaires de terrains de plus petite surface (<200 m2)d'étendre (ex. suréléver)leur habitation pour atteindre des SHON comparables à celle à laquelle, je suis plafonné. Qu'est ce que la loi ALUR change à cette situation? Merci. Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il est autorisé par la loi alur de bâtir dans la limite de gabarits définit par des reculs, hauteurs et emprise (le COS étant supprimé). La surface minimale de parcelle étant elle aussi supprimée.
La surface SHON n’existe plus depuis Mars 2012, c’est la surface de plancher qui la remplace. Donc pour définir à présent votre potentiel constructible, il serait souhaitable de recalculer la surface de plancher de votre bien et analyser les règles de constructibilités de votre bien.
Dans tous les cas, la LOI ALUR s’applique à toutes les communes dotées d’un PLU (Plan Local d’Urbanisme).

Répondre
alain

Bonjour,

La suppression du COS mais aussi de la superficie minimale des terrains constructibles sont actés dans cette nouvelle loi.Ce qui pourrait rendre possible,suite à un détachement de parcelle,l’édification de constructions supplémentaires, surtout sur des parcelles importantes.

Cordiales salutations

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Vous avez totalement raison. La surface minimale de parcelle est également supprimée. Mais cela fait quelques années que les communes avaient décidées de ne plus imposer de surface minimale.

Répondre
nadine debayle castillon

bonjour
A partir de quand le COS est supprimé ?
merci cordial

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
L’application est immédiate suite à la publication de la loi ALUR.
Une certaine nuance peut s’appliquer selon certaines conditions liées et décrites en page 6 de la fiche fournie par le gouvernement, que vous pourrez lire en cliquant sur lien dans notre article.

Répondre
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