Comment se calcul le coefficient d’emprise au sol ?
Le calcul de l’emprise au sol : Comment se calcul le coefficient ?
Qui le détermine et comment calculer ce coefficient ?
Je vous décortique tout cela et vous rappelle, que vous pouvez poser toutes vos questions en bas de l’article.
Pensez aussi à LIKER et PARTAGER largement. Ainsi vous pourrait continuer à obtenir des réponses, claires, précises et professionnelles sur comment se calcul le coefficient d’emprise au sol pour un terrain.
La règle est limpide, simple et sans contours.
Si vous recherchez à savoir comment se calcul le coefficient d’emprise au sol, vous êtes au bon endroit.
Déterminer la bonne surface à ne pas dépasser pour respecter le CES est nécessaire; ainsi vous pourrez être certain que sur ce point votre demande de permis de construire sera conforme à la règle.
Même en cas de projet d’extension ou de rénovation de certains bâtiments, il vous faut calculer correctement et justement le C.E.S.
Allons ensemble prendre nos calculettes et outils de mesures appropriés.
Lisez ce qui suit pour tout comprendre sur sujet.
Commençons par le commencement :
Le CES et le Terrain
Il était une fois un gentil monsieur, que nous appellerons Mister X pour la démonstration, souhaitant vendre un joli terrain.
Ce gentil Mister X souhaitait valoriser son bien et pour ce faire avait dessiné une jolie maison et déposer une belle demande de permis de construire.
Tout se passe parfaitement bien jusque là.
Mais la sournoise réglementation était à l’affût pour lui mettre des bâtons dans les roues.
Notre Mister X avait presque pensé à tout, mais il avait mal évalué le CES.
Tout simplement parce qu’il ne savait pas comment se calcul de coefficient d’emprise au sol.
L’instructeur de sa demande de permis de construire décida d’être clément et lui appris quelques ficelles, mais ne lui dit pas tout….
Ce charmant instructeur devait rendre des comptes à ces supérieurs, dont la vénérable chef de service, qui veillait aux grains pour éviter qu’il ne soit délivré des permis tacites.
Pour gagner un peu de temps et laisser 3 mois à Mister X, le temps pour tout le monde de s’y retrouver et puisse souffler, une demande de pièces complémentaires fut envoyée par l’administration.
Mister X et calcul le Coefficient d’Emprise au Sol
Notre cher vendeur de terrain et son permis de construire avait omis quelques données.
Il ne savait pas réellement comment se calcul le coefficient d’emprise au sol; alors il l’avait interprété à sa manière, qui rappelons le, n’est pas celle du gentil instructeur et de sa chef.
Alors, venait à présent le temps d’apprendre le calcul du CES.
Mais au fait, qu’est-ce que ce C.E.S. ?
L’acronyme C.E.S signifie en réalité Coefficient d’Emprise au Sol, rien de plus, rien de moins.
Pour ne pas se voir attribué une mauvaise nouvelle et un refus de permis de construire, Mister X pris son Kutch pour ne pas commettre d’erreur lors de la prise de mesure car il avait bien fait attention de dessiner son plan de maison à la bonne échelle , et reprit toutes ses dimensions et calculs.
Il vous faut savoir pour l’histoire que le Coefficient d’Emprise au Sol peut être calculé de différentes manières.
La base étant que le coefficient s’applique sur la totalité de la parcelle ou des parcelles, si le terrain est constitué de plusieurs entités foncières jointives faisant parti d’une même zone de PLU.
Ok, ok, cela se corse un peu, je vous l’accorde.
Donc en d’autres termes, si un terrain à plusieurs morceaux qui se touchent entre eux et que le PLU définit une seule et unique zone sur toutes les parcelles, l’on peut considérer que la totalité a le même C.E.S.
Donc, notre sympathique Mister X, cumule la surface de ces parcelles en prenant en compte deux données pour être certain (la capacité fournie par le cadastre et la capacité fournie par son géomètre préféré).
Son résultat est proche, mais que doit-il à présent calculer ?
Il se pose alors cette question :
Comment se calcul le coefficient ?
Alors je ferais simple pour ne pas vous noyer dans les détails, car l’histoire de Mister X est pleins de rebondissements.
Voici donc comment il est indispensable de calculer correctement le C.E.S.
Le Coefficient est fourni par …. roulement de tambours. Monsieur le ….. P…. L …. U et oui, mais pas que !
Le Plan Local d’Urbanisme définit le CES. Dans son article 9, il est précisé le coefficient qui doit être appliqué.
C’est un bon point de départ, pensez-vous certainement.
Effectivement, nous avons donc deux données ou valeurs, la surface de ou des parcelle(s) et un coefficient.
Pour calculer le résultat, il vous suffit simplement de multiplier la surface par le coefficient.
Le résultat final fournira le MAXIMUM à ne pas dépasser en Emprise au Sol.
Bon ceci étant dit, maintenant passons au calcul de l’emprise de son projet de maison, c’est là que les choses se sont embrouillées chez Mister X.
En fait, le mode de calcul légal définit par la loi, peut varier selon les PLU.
Vous devez donc bien lire les généralités liées au PLU et fournies par la commune afin de vous assurer que le mode de calcul pris en compte correspond à la règle générale.
Pas de panique :
Je vais vous apporter des éléments de réponses qui vous permettront de comprendre simplement les choses.
Ce que je vous ai précisé plus haut est que le CES fourni par le PLU à l’article 9 de celui-ci se calcul selon la règle du gouvernement .
Vous pouvez donc prendre pour base ce mode de calcul :
Surface de Terrain x CES = Surface d’Emprise au Sol à ne pas dépasser
Sauf que les PLU sont parfois capricieux et je vous conseille grandement de vous assurer que celui-ci ne tient pas compte d’autres données comme par exemple les débords de toitures.
Car les débords de toitures (si ils ne sont pas posés sur des poteaux) sont à déduire, mais parfois le PLU en tient compte pour limiter l’emprise au sol.
Bon voilà pour ces explications, alors si vous souhaitez en savoir plus et me poser vos questions… Utilisez le cadre en bas de l’article.
Je vous attends !
Taux communal5.00%
Taux départemental 2.50%
Redevances archéologie préventive 0.40%
Ce que me donne le plu sur un terrain de 6200m2 que l’on divise en 3
Quelle sera mon éprise au sol de chaque maison sachant que les terrains font 1000m2 2000m2 3200 m2 merci
Bonjour Bernard,
L’emprise au sol se calcul vis à vis de votre projet et ce que permet le PLU par parcelle.
Les taxes c’est autre chose.
Missionnez un architecte sinon vous risquez de faire des erreurs
Bonjour,
Voilà avec ma compagne nous avons signé un compromis pour un terrain et nous avons actuellement un soucis avec le projet du constructeur, à priori dépassement de l’emprise au sol par rapport au PLU.
Ma question : j’ai vu sur le PLU de la commune qu’il y avait plusieurs pourcentage d’emprise au sol en fonction du zonage de la parcelle, j’aimerais savoir avec certitude quel est le zonage qui correspond à ma parcelle cadastrale? je ne trouve rien sur internet. Existe-t-il un site qui permet de trouver la cartographie des différentes zones de la commune?
Par ailleurs le Maire de la commune nous annonce que l’emprise au sol augmentera sur le PLU en Mai 2020 (qui décide de cette augmentation? peut-on se fier aux dires du Maire?)
je vous remercie.
Bonjour Jonathan,
Premièrement, il est étrange que le constructeur n’ait pas fait attention à cette contrainte d’emprise au sol qui est rédhibitoire et provoque souvent un refus de permis.
Alors vous disposez de plusieurs possibilités pour trouver les informations :
La mairie elle même qui peut vous fournir les informations précises par une copie de la zone
Le site Géoportail urbanisme
ou plus officiellement via une demande de certificat d’urbanisme
En ce qui concerne les changements, tant qu’un PLU n’est pas validé par le commissaire enquêteur et que les délais de recours ne sont pas purgés, il n’est pas conseillé de compter dessus.
Pour vérifier ses dires, il faut vous procurer les planches et documents prouvant le changement dans la zone concernée.
Rappelez vous tout de même que les élections municipales approchent et qu’en cas de changement de municipalité, tout peut repartir de zéro…
Bonjour,
en fait on a double discours : le premier constructeur nous a affirmé qu’il avait vérifié et le 2eme constructeur nous a dit que l’emprise au sol était dépassée… c’est pour cette raison que je voulais vérifier par moi-même qui a raison.
Je suis allé sur Géoportail déjà mais pas de plan qui indique les différents zonages. Pour le CU on est assez pressé par le temps pour le dépôt du permis par rapport au compromis. Est-il possible de se déplacer directement au service urbanisme afin de vérifier les plans?
Merci.
Bonjour,
Oui, vous pouvez tout à fait vous rendre au service de l’urbanisme et demander les documents précisant cela.
Encore une fois, les délais de compromis sont toujours trop court…. il faut à minima 2 à 3 mois pour assurer un projet correct et bien ficelé.
Ce qui est proposé par les notaires et agents immobiliers ne tiennent pas compte des aléas et possible mauvaises surprises.
C’est surtout dommageable pour les personnes s’étant engagées à déposer leurs demandes, sans avoir conscience réellement dans quoi elles se lancent.
oui effectivement. Nous allons demander de prolonger les délais pour le compromis afin de retravailler le projet.
Merci pour vos réponses
Bonjour,
C’est toujours préférable.
Bonne continuation dans votre projet.
Bonsoir, architecte, je bute néanmoins sur une situation encore jamais rencontré. Un client s’apprête à faire une proposition pour une unité foncière composé d’un terrain de 900m2 constructible et issu d’une division de parcelle déjà construite, et d’une parcelle de 875m2 boisé, non constructible. J’ai bien lu dans la loi qu’il fallait bien se renseigner sur la zone restant réellement à construire, mais ma question concerne le droit d’emprise. Ce droit issu du CES tient-il compte de l’unité foncière complète et donc de la surface boisée non constructible ou bien uniquement de la zone constructible. En l’espèce, cela rend le projet intéressant ou inintéressant. Je ne trouve rien à ce sujet.
Vous remerciant par avance.
HVD
Bonsoir,
Le calcul de l’emprise au sol se réalise sur la propriété dans sa totalité sauf contre indication.
Dans votre cas, la surface boisée (non constructible) ne doit pas être bâtie, mais peut éventuellement être incluse étant donné qu’elle fait partie (a priori) de l’unité foncière.
Il vous faut solliciter les instructeurs via une demande de certificat d’urbanisme opérationnel (CUb) ainsi vous obtiendrez une réponse écrite et motivée.
Sinon une réponse orale vous sera faite sans possibilité d’utiliser cela en cas de retour négatif.
Bj
Pouvons nous sur une parcelle de 6000 m2 en plein centre du village faire d’un terrain constructif pour pavillons une résidence.
Avez vous la possibilité de nous conseiller sur les passages obligatoires pour les pompiers( existe t’il un texte de loi expliquant les obligations du constructeur.
Bien à vous
Bonjour,
Pour vous répondre clairement, il faut étudier des documents.
Ce ne sont pas des règles générales qui pourront vous aider.
Si le PLU l’autorise, ce sera certainement réalisable.
A voir donc.
Comment peut écrire autant de bla-bla pour une simple formule !!!
Bonjour Tom,
Merci pour ce précieux commentaire, très intéressant.
Bonjour
je suis dans une zone de ma commune ou le CES est de 10% + 50m2 pour les annexes
PAr ailleurs, une « extension mesurée ne dépassant pas 30% de l’existant » figure au PLU.
Pour un terrain de 1000M j’ai une habitation de 100m2 en emprise au sol accolée à un garage.
Je souhaiterais transformer ce garage en chambre.
Est-ce que cela est possible?
Merci
Bonjour,
Si l’emprise au sol est atteinte, il pourrait être envisageable que la transformation d’un garage en pièce habitable puisse être admise, mais cela peut poser souci selon la réglementation.
Avant toutes choses réalisez une étude de faisabilité architecturale pour y voir plus clair et/ou déposez une demande de certificat d’urbanisme opérationnel.
Bonjour
mon PLU fait la distinction en le CES de 10% pour les constructions à usage d’habitation et 15% pour les autres usages.
La mairie me dit que les terrasses couvertes ou non sont à prendre en compte de le CES
Que devons nous inclure dans le CES de 10% à usage d’habitation.
Les terrasses, garage, piscine sont considérés comme autres usages ?
Merci de votre réponse
Bonjour,
Cela dépend des règles du PLU appliqué à votre bien.
Il y a la règle générale et les conditions du PLU qui prédomine et prennent le dessus.
La calcul se fait selon les règles de la mairie.
Relisez bien le PLU et vous pourrez en déterminer quelles sont les surfaces prises en compte.
Si rien n’est spécifié clairement (accepté ou interdit) c’est donc autorisé.
Tous les ouvrages liés à une habitation qui n’ont pas d’affectation autre est par définition destiné à usage d’habitation.
Bonjour et merci pour les renseignements que vous pourrez m’apporter suite à la réponse du service urbanisme à une demande pour une extension.
Nous avons un terrain de 715 m², l’article 9 – emprise au sol – du PLU de la commune indique que « la surface maximale d’emprise des constructions par rapport à la superficie du terrain, soit le coefficient d’emprise au sol, représente le rapport exprimant le nombre de m2 SHON susceptible d’être construit par m2 de sol, et ne peut excéder 25 % ».
A noter que ce sur ce point nous avions un certificat SHON de 286 m² (cf. fichier joint), notion qui n’existe effectivement plus.
La réponse du service d’urbanisme est de me dire que nous avons 178,75 m² d’emprise au sol (à noter que nous avons une piscine de 36 m²) et nous refuse un projet d’extension.
Toutefois dans la circulaire du 3 février 2012 qui précise les modalités d’application de l’ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 et prise dans le décret n° 2011-2054 du 29 décembre 2011, il est indiqué que :
– « La surface de plancher se substitue ainsi, à compter du 1er mars 2012, à la fois à la surface de plancher développée hors œuvre brute (SHOB) et à la surface de plancher développée hors œuvre nette (SHON) des constructions » p.2 de la circulaire.
– que si la commune n’a pas engagé de procédure de modification simplifiée de son document (PLU) avant le 1er mars 2012 : « Il y a alors lieu, à compter de cette date, d’appliquer le document d’urbanisme en substituant automatiquement la nouvelle surface de plancher à la SHOB et à la SHON partout où ces deux notions sont citées ».
Bref, à la lecture de ce texte nous comprenons que nous aurions droit à 178,75 m² mais de surface plancher.
Serions-nous dans notre droit ou loupons nous quelques subtilités.
Nous vous remercions par avance,
Olivier et Myriam
Bonsoir,
La règle dont vous faites état précise un CES de 25%, la relation avec la SPDC précise simplement qu’à l’époque de la SHON, cela complété le calcul et le plus défavorable prenait le pas sur l’autre.
Donc si la mairie focalise sur les 25%, il vous faut respecter cette contrainte.
De plus si la mairie n’est pas passée au PLU, alors elle doit être à présent sur RNU ou Carte communale… ce qui est très contraignant sur les extensions.
Vérifiez bien sous quel régime sont instruits les demandes d’autorisations, peut-être une extension dite mesurée pourrait résoudre l’interrogation selon le cadre réglementaire et juridique s’appliquant au bien.
Merci pour ces informations, nous avons bien un PLU sur la commune. Concernant notre problème nous ne remettons pas en cause le 25% mais la surface utilisée par rapport à ces 25%. Pour le service urbanisme, ils tiennent compte d’une surface « emprise au sol » alors que nous comprenions en appliquant la circulaire du 3 février 2012 (substitution automatique de la nouvelle « surface de plancher » à la SHOB et à la SHON partout où ces deux notions sont citées), une surface de 25% de « surface plancher » (en référence à l’ancienne notion de SHON indiqué dans le PLU).
Au final on se retrouverait avec une surface SHON de 286 m², puis avant 2011, 25% de m² SHON par rapport à la surface totale du terrain à aujourd’hui 25% de m² d’emprise au sol par rapport à la surface totale du terrain (et donc piscine ou garage qui n’était pas prise en compte avant…).
Merci pour votre réponse.
Olivier et Myriam
Bonjour,
Les services instructeurs utilisent la règle la plus défavorable, donc vous ne pouvez vous prévaloir d’un ancien mode de calcul.
En l’espèce, si la surface SHON transformée en SPDC est supérieure aux 25%, le mode de calcul légal s’applique…..
Vous ne pouvez y déroger.
C’est le « ….et ne peut excéder 25 % » qui fait toute la différence.
Si ce petit bout de phrase n’était pas présent, pas de soucis pour contester, mais là !!! pas le choix.
C’est 25% max d’emprise SHON ou pas SHON, SPDC ou pas. Navré.
Bonjour,
Quid du COS versus CES ?
Jean-Luc DEBRAY
Bonjour,
Le COS était un coefficient générique applicable, mais non adapté à la réalité du développement de l’urbanisme.
Le CES est lié à une réalité physique sur le terrain qui s’alliant au pourcentage d’espaces verts permet de conserver des villes plus vertes.
La suppression du Coefficient d’Occupation du Sol a orienté la construction dans un volume constructible et non plus en rapport de surface de terrain simplement.
Le gabarit constructible laisse plus de champs à l’architecture et aux possibilités de bâtir qu’un simple chiffre lié à une surface sans tenir compte de l’environnement bâti.
J’espère avoir été clair, car effectivement cette notion est assez tarabiscoté pour les non habitués.
Bonjour
Comment calcul t’on l’emprise au sol d’un balcon avec un escalier extérieur qui le lie au sol , est ce coprésider comme si c’était des poteaux de support dans lequel cas il serait a prendre dans la surface d’emprise au sol et si il n’a pas de poteaux il n’ai pas pris dans cette surface .
Cordialement
Bonjour,
Vous serait-il possible de me communiquer un exemple visuel en me transmettant une adresse Internet afin que je puisse mieux comprendre votre question ?
Pour simplifier et être pragmatique, dès que l’élément en hauteur a un lien avec le sol, il est considéré comme emprise au sol et à ajouter dans le calcul.