Disparition de la SHON au profit de la surface de plancher
La surface de plancher replace l’ancienne surface SHON qui a pour conséquence de bousculer les esprits et les lignes de taxation.
La suppression de la Surface Hors Oeuvre Nette (S.H.O.N) depuis mars 2012 génère des questionnements et une nécessaire évolution ou recalcul des anciennes surfaces lorsqu’un projet se fait jour.
La disparition de la surface SHON depuis le mois de Mars 2012 :
Depuis plus de 6 mois maintenant, la surface de plancher des constructions a remplacé la surface SHON (Surface Hors Oeuvre Brute).
Ce changement fait couler beaucoup d’encre et n’est pas forcément compris par tous.
Architecte-PACA.com répond à vos questions
La surface SHON supprimée purement et simplement
Depuis le 1er Mars 2012, la surface de plancher des constructions c’est substitué à la surface SHON.
Ce changement est dû principalement au fait que la surface SHON n’était pas si simple à calculer ( Exemple de calcul de la surface SHON ou Vidéo tutorielle du mode de calcul de la surface SHON ).
A présent, le mode de calcul de la surface de plancher est plus simple et se rapproche de la surface habitable.
Qu’est-ce que la surface de Plancher ?
Vous vous posez à présent la question : Mais qu’est-ce que la SDPC ?
Nous avons rédigé des articles dans notre blog ou un explicatif point par point sur le calcul de la surface de plancher. En termes simples, la surface de plancher des constructions se calcul au nu des murs intérieurs et non plus à l’extérieur des murs.
Les surfaces déductibles sont identiques à celles de l’ancienne surface SHON. Ces déductions sont importantes car elles permettent de bénéficier de surface supplémentaire en rapport au COS.
La surface de plancher et la surface Taxable :
Une nuance est tout de même apparue dans cette réforme de l’urbanisme de Mars 2012, l’apparition de la surface taxable.
La surface taxable est une surface induite par la surface de plancher mais ne tenant pas compte des déductions. En termes simples, la surface taxable est supérieure à la SDPC.
Nous avons rédigé un article sur la différence entre la surface taxable et la surface de plancher des constructions.
Avec toutes ces évolutions, bon nombre d’internautes y perdent leurs repères, Architecte-PACA.com est là pour répondre à vos questions.
Prenez donc vos souris et claviers et posez nous toutes les questions via l’encadré ci-dessous, nous prendrons comme d’habitude quelques instants pour vous répondre le plus précisément possible.
Superbe réponse, vous parlez de subterfuges, sans même répondre à la question. Il s’agit là d’un véritable cas, et la question de savoir si c’est important ne se pose même pas. dans bien des cas c’est important, car par exemple dans le cas d’une cession à un bailleur, le fait d’avoir au final moins de surface de plancher que déclaré peut poser un problème, tant dans sa rentabilité locative par exemple, que d’un point de vue de la conformité architecturale, qui, si remise en question, peut avoir de lourdes conséquences.
Bonjour,
La surface de plancher se calculant au nu intérieur à présent, il n’apparait plus de nécessité de calculer autrement. Donc qu’il y ai un mur entre deux bâtisses ou pas ne changera pas le résultat final. Seule l’emprise au sol et son calcul changera.
Il est évident qu’il faut s’assurer du bon calcul en se basant sur les dernières normes et règles pour ne pas se retrouver dans une situation complexe d’un point de vue juridique.
Bonjour,
le bouton répondre ne fonctionnant pas, je poste via un nouveau message
Dans mon cas précis:
– tout les plans ont été faits pour respecter le COS du terrain qui est limité
– l’étude de sol préconise un joint de dilatation à cet endroit
– compter ce double mur rajoute 1m2 (2m de long sur 56cm de large en comptant isolation, double mur, joint de dilatation) qui me fais dépasser le COS avec mes plans actuels, et je préfère allouer ces 1m2 à de la surface « utile »
Indépendamment de mon cas précis, ma question n’est pas de trouver des subterfuges, mais est un cas que je souhaite clarifier en ligne avec l’application de la circulaire du 3 février 2012. En gros: est ce qu’un joint de dilatation crée un espace suffisant pour considérer ces 2 murs comme extérieurs et non plus comme intérieurs. Si ce n’est pas le cas, quel espace devrait être mis entre ces deux murs pour que cela soit le cas.
Merci en tout cas pour votre temps pris pour répondre aux questions.
Bonjour,
L’interprétation des textes, même si vous êtes « au carré », les services instructeurs peuvent toujours interpréter et votre cas particulier rentre dans ce cadre.
La suppression du COS est effective à présent pour toutes les communes pourvues d’un PLU et doivent exclure cette donnée pour tus nouveaux projets. Explorez cette piste.
Merci pour votre réponse rapide
J’ai un deuxième cas de figure:
sur le plan suivant:
-http://imageshack.com/a/img835/4797/9bsz.jpg
Au rez de chaussée, il y a 2 structures cote à cote (un corps de batiment + une cuisine dans mon cas qui aura ses propres fondations et une liaison au batiment principal avec un joint de dilatation).
Est ce que les murs en rouge sont à compter dans la surface de plancher? Si il y en avait un seul, je dirais que oui (car mur intérieur)
Mais dans ce cas précis, il y a un double mur avec un joint de dilatation. Est ce que l’espace du joint de dilatation suffit à reclasser ces murs en murs de facade (tels que décrit dans la Circulaire du 3 février 2012), et ne pas prendre en compte leur surface pour le calcul de la surface de plancher?
Merci
Bonjour,
Je ne saisi pas le but final, est-ce que déduire ces quelques centimètres carrés sont important ? Tenter de trouver des subterfuges pour calculer des micros surfaces… je suis perplexe.
Bonjour,
dans le cas d’une construction d’un garage collé à la maison, mais séparé par un double mur (un mur pour la maison et un mur pour le garage) et un joint de dilatation de 4cm entre les deux murs, est ce qu’il faut également compter le mur de la maison dans la surface de plancher?
Si oui, quelle est la distance minimale entre les 2 murs pour que cela ne soit pas le cas?
Merci d’avance
Bonjour,
La surface de plancher se calcul au nu intérieur des murs, donc plus besoin de s’occuper des épaisseurs. De plus un garage est à déduire de la surface de plancher.
Désolé, c’est un peu abscons pour un novice comme moi! 😉
« Si vous pouvez prouver que la grange est inhabitable. La surface taxable sert de référence et est déclarative. »
-> Mais la grange est actuellement inhabitable et inhabitée, mais après ma rénovation, elle sera habitable et habitée.
Donc ma question en fait est celle-là: « à l’heure actuelle, càd avant les travaux, dois-je inclure la surface dans la grange dans mon calcul de surface taxable de l’ensemble de ma propriété ou ne dois-je tenir compte que de ma maison à proprement parler? »
Appelez-moi, je tenterai de vous éclairer oralement ce sera certainement plus clair.
Si je vous suis bien:
_ les impôts se basent sur la surface taxable pour nous taxer
_ habitable ou non, une surface non-habitée peut très bien être taxable (c’est le cas de ma grange, comme les murs sont supérieurs à 1,80m et qu’elle est couverte et close)
Cela voudrait dire que, que je rénove ou non ma grange, la surface taxable n’évoluera pas (je ne créer pas de plancher), donc je ne devrais pas payer plus cher en taxe foncière. Cependant les impôts viennent de m’envoyer une simulation et ils me disent que la taxe foncière augmentera bien (cela varie selon plusieurs critères évidemment, d’abord selon le fait que je la relie à ma résidence principale ou que je la laisse en dépendance) si je rénove ma grange. Je ne comprends pas : si la surface taxable est la seule chose qui les intéresse, qu’est-ce que cela peut leur faire que je l’aménage ou non cette grange?
La taxation n’est pas basé sur les mêmes bases selon la destination de lieux. Si vous pouvez prouver que la grange est inhabitable. La surface taxable sert de référence et est déclarative.
La taxe foncière est basée sur une valeur locale des terrains couplé également sur la valeur locative locale.
Donc un immeuble non habitable mais taxable, n’a pas la même valeur au niveau des impôts qu’un immeuble habitable. J’espère avoir été limpide.
J’allais oublier: la grange, en tant que dépendance non habitable, est quand même soumise à la surface taxable ou non?
Comme le précise le PDF fourni par les services de l’état, il n’est pas nécessaire que la surface soit habitable pour être taxable.
Cette surface doit comporter la somme de toutes les surfaces de planchers de chaque niveaux moins les déductions autorisées.
(le bouton « Répondre » ne marchant pas, je dois répondre en lieu et place d’un nouveau message, désolé)
Merci pour ces précisions. J’ai trouvé les définitions pour les surfaces taxables et de plancher, mais la hauteur de 1,80 m est un peu difficile à juger car je vais par exemple avoir des combles sous un toit à deux côtés qui est à moins de 1,80 m sauf au centre de la pièce ou le toit pointe plus haut: comment calculer?? De même j’ai actuellement un pan de toit en surface utile non habitable qui possède un côté à 1,80m sur environ 50 cm, puis tombe en passant sous la barre des 1,80 m.
J’aurais voulu aussi savoir autre chose: dois-je faire une déclaration préalable de travaux pour rénover l’intérieur de ma grange? Pour les ouvertures, ça oui, je le sais, mais dois-je aussi le faire pour le reste des travaux intérieurs, sachant que l’extérieur du bâtiment (hors les ouvertures) ne sera pas modifié?
Bonjour,
Tout dépend de la création ou non de surface de plancher. Si vous ne savez pas calculer, missionnez un architecte pour l’élaboration d’un relevé d’état des lieux et établissement d’un tableau de surfaces.
Cela vous permettra d’avoir une base de travail claire, précise et plus d’ambiguïté. Vous gagnerez du temps et tous les conseils qui pourront vous être prodigués vous aideront dans votre projet.
Bonjour.
Une questions…
Pour la taxe foncière et d’habitation, l’Etat prend-il en compte la surface habitable ou la surface plancher? Ainsi, je compte rénover une grange pour en faire une zone habitable (mais pour moi, pas à louer), est-ce que cela va changer quelque chose dans la taxe foncière/habitation?
De plus, quand sur la déclaration préalable (de travaux) on me demande la surface taxable et de plancher de mon logement actuel, dois-je prendre en compte ma grange ou non?
Si je comprends bien, la surface de plancher ou taxable n’a rien à voir avec la surface habitable et donc que je rénove ou non ma grange pour en faire une habitation (ou la laisser telle qu’elle), cela ne devrait pas changer mes taxes, mais j’ai un doute…
Merci pour votre réponse.
Bonjour,
Concernant la surface prise en compte pour vos impôts, c’est la surface taxable qui est prise en compte. Concernant votre taxation sur la taxe foncière, toutes les évolutions vont influencées le montant de vos taxes, c’est la base.
Concernant le CERFA de déclaration préalable, il faut calculer la surface de plancher existante et trouver la correspondance en surface taxable. Toutes les surfaces sont à prendre en compte conformément aux directives visible dans le PDF diffusé par l’état et que vous trouverez dans notre article sur la surface taxable.
La valeur d’une taxe sur un bien inhabitable (prouvé auprès des services fiscaux) est moindre qu’une surface réellement habitable, mais ne tentez pas de mentir ou tricher, cela vous couterai cher ! L’état ne rigole plus sur ce type de recettes.
Bonjour, J’ai acheté avec mon comjoint une petit maison ou le terrain est en co-proprièté. Donc nous sommes 2 maisons pour une même parcelle. Je souhaiterai savoir si je peu réhaussé mon mur côté rue car nous nous sommes aperçu que lorsque les poits lourd passe, il touche le coin de mon toît, de plus vu que mon toit est bas n’importe qui peu me torde mes gouttières. Je souhaiterai avant tous trouvé une solution pour réhaussé cette parti pour ne plus être embêté et par la même occasation pouvoir créer un éspace de vie en plus. Je souhaitersai savoir si la consultation d’un architect coute qq chose? si oui, combien? Car je ne comprent pas tous. Merci.
Bonjour,
La consultation d’un architecte est facturée afin de prendre connaissance des possibilités offertes par votre bien et discuter des solutions à envisager.
Nous proposons un service de consultation, pour cela vous pouvez remplir notre formulaire à cette adresse :
http://www.architecte-paca.com/devis-service-architecte-marseille.php
Bonjour, nous avons repéré un terrain dont le COS est extrêmement faible. Pour 1300m², la maison ne pourra pas dépasser 150m² de surface plancher (ce qui est un peu juste au vue de notre projet initial). Sachant que le garage n’ai pas compté dans la SP est-il possible de construire un garage qui servirais éventuellement à autre chose (buanderie, salle de sport, ou rangement ..)? Par ailleurs les surface garage sont-elles limitées?
Bonsoir, la transformation de garage peut être admise dans certaines limites mais si le seuil maximal de surface de plancher et atteint, il n’y a guère de réponses possible.
Restez dans le droit chemin, cela évitera bien des tracas.
Merci de votre réponse. Sans exagérer ou pousser le vis à l’extrême il s’agissait plus d’aménager un petit coin buanderie au fond du garage …
Bonsoir, il est toujours complexe et triste de ce voir refuser une modification si infime soit-elle, mais la règle est la règle en urbanisme ! Je ne puis vous répondre autre chose. A vous de définir quelle risques vous souhaitez prendre ou pas, car les sanctions s’avèrent de plus en plus lourde.
Bonjour,
à partir de quelle surface dois-je faire appel à vous pour mon extension de maison ? quels types de surfaces est concernées par le calcul svp ?
ma maison actuelle fait 98m² hors tout sans retirer la surface de la trémie d’escalier (maison sur 2 niveaux et hauteur plafond étage >1,80m)
Par avance merci de votre aide.
Bonjour, Dès le premier mètre carré, il est possible de faire appel à un architecte afin d’être conseillé au mieux. Concernant le seuil légal de recours à l’architecte celui-ci est fixé à 170 m2 de surface de plancher.
Bonjour,
Etant totalement novice, je tente ma question!!!
Nous sommes entrain de faire construire une maison il est noté sur le permis de construire surface de plancher 99m2 sur le contrat que nous avons avec le constructeur il est noté surface habitable 96 m2!
Ce qui m’interpelle c’est lorsque je prend mon plan la surface des 96 m2 comprend l’epaisseur des murs extérieurs est ce normal? Merci pour votre réponse
Bonsoir, La surface de plancher est calculée au nu intérieur des murs, la surface habitable correspond au cumul des surfaces intérieures des pièces. Il est possible qu’une mauvaise lecture ou une impression de titre peut être erronée. Il faut solliciter la personne ayant édité le plan pour savoir si une erreur s’est glissée.
Je vous remercie de votre réponse, je vais faire appel au bureau d’étude qui a fait les plans afin de comprendre leur méthode de calcul.
Calcul de la surface de plancher et escaliers.
Je possède dans ma maison un escalier maçonné qui forme un U pour aller à l’étage. Une seule partie du dessous de l’escalier est accessible (l’autre étant fermée) et un wc y est installé.
Que faut il compter comme surface de plancher? seulement la partie du wc ou le plafond dépasse les 1.80m? Quant est il de la partie même des escaliers pour le rez de chaussée? pour l’étage il s’agit de la trémie donc pas de surface à comptabiliser?
Merci pour votre réponse
Bonsoir, la surface de plancher s’apparente à la surface SHON en terme de calcul des escaliers.
Vous devez prendre en compte la totalité de la surface de plancher du premier niveau de départ de l’escalier même si une partie est inférieure à 1.80m, ensuite bien évidemment la surface de trémie de l’étage est déduite.
merci pour votre réponse, mais je n’ai pas d’accès possible à la surface sous l’escalier (hormis le wc) faut il compter toute la surface quand même?
et donc même celle qui a une hauteur inférieure a 1.80m (pas d’accès donc pas de hauteur???)
merci
salut pascal je crois qu’on peut déduire sous les 1m80 des escaliers en tout cas je le fais depuis la réforme…
Julien tu as raison, une Circulaire du 3 février 2012 relative au respect des modalités de calcul de la surface de plancher des constructions définie par le livre I du code de l’urbanisme précise ces éléments :
http://www.architecte-paca.com/media/images/surface-plancher-deduction-escalier.png
Une circulaire du 3 février avait précisé ce point que j’avais zappé, vous pouvez donc déduire la surface située au dessous de l’escalier dont la hauteur est inférieure à 1.80m … Désolé pour les précédentes déclarations.
Nous sommes des humains 😉
Bonjour,
j’ai acheté en avril 2011 un terrain constructible de 1300m2 avec un cos de 0.15 .La vendeuse de l’agence m’avait confirmé qu’une maison de 160m2 était possible puisque nous avions un CU avec une shon de 195 m2.
Je me renseigne comment on calcule le shon et on me confirme que garage, abris voiture et terrasse couverte ne se compte pas.
Je dépose un permis de construire le 1er aout 2012,j’ai du refaire mon plan de masse et mon plan de situation ,ce qui a tout repoussé au 20/09.
Et plus de nouvelles jusqu’à hier ou je m’en vais chercher mon recommandé le coeur léger les 2 mois étant ecoulés.
Et là stupeur PERMIS REFUSE.
D’abord parce que j’ai accolé le garage à la maison et qu’il est mitoyen par rapport au voisin et ils estiment que le garage fait parti de l’habitation qui elle doit se trouvait à 4m des limites.
Mais la deuxième raison du refus est bien plus grave .Bien que j’ai un CU avec écrit SHON de 195 m, dans la PLU ils parlent de emprise au sol et non pas de surface de plancher qui remplace le shon qui est de 0.15 pour mon terrain de 1300m ça fait 195m2 et là ils disent que je dépasse ! sur un même document on me donne droit à construire 195 m2 de SHON et autant en SHOB.Il y a un soucis.
Dans l’emprise au sol on compte tout garage, terrasse, abris voiture et meme la piscine.
Il faudrait que je supprime tout , en fait il reste que la maison 160 m2 de surface plancher donc à peut pret 184 m2 d’emprise au sol.
J’y comprend plus rien!!!!!
Merci pour vos réponses
Marie
Bonjour,
Ces 195 m² autorisés actuellement sont de la surface de plancher. Les garages, bien que taxés, ne comptent pas dans cette SP, ainsi que les trémies d’escalier, les zones dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80m… Vous trouverez la circulaire ministérielle de la méthode de calcul de ces surfaces à la fin de notre article sur la réforme.
L’emprise au sol est également règlementée par le PLU, je ne sais pas dans quelle mesure ne connaissant pas votre projet. Mais dans le cas où celle ci vous empêcherait d’exploiter la totalité de votre SP ou de faire une piscine ou un garage, pensez à la solution des étages qui utilisent la SP avec moins d’emprise au sol.
Afin d’éviter toute autre déconvenue, il serait préférable de vous reposer sur un architecte pour le dépôt de votre dossier. Ce dernier connaissant parfaitement la règlementation en vigueur dans son secteur ainsi que les exigences des services instructeurs.
Cordialement
Julie
Bonjour,
Nous avons acheté une maison (longère) qui servait d’étable autrefois. L’ancien propriétaire avait fait rénover 70 m2 pour y loger et le reste de la maison est resté en terre battue.La maison date de 1865 sur un terrain de 3600m2. Il y a un étage de 99m2 non aménagé et le bas fait 140m2. Nous avons cassé la partie habitable déja existante afin de pouvoir aménager les 140 m2 à notre gout. Il y a donc toute l’electricité à refaire ainsi que la plomberie la chape et l’isolation. Nous comptons mettre une baie vitrée mais l’ouverture n’est pas existante. Nous faut-il un permis de construire? Que doit-on calculer? La surface habitable,utile ou plancher? Je ne comprends pas trop les différences
Cordialement
Marie NIOR
Bonsoir,
Premièrement, je vous conseille vivement de faire appel à un architecte afin qu’il vous éclaire sur la faisabilité de votre projet, car il n’est pas évident que vous puissiez réaliser toute la surface désirée.
Vous devez vous assurer de bénéficier du COS nécessaire avant de créer une surface de plancher.
Ne prenez pas de risques, sans quoi vous risquez de vous voir contraindre de démolir les éléments devenant illégaux.
Un architecte pourra vous conseiller au mieux
Tout d’abord merci pour votre réponse. Comment peut on calculer l’emprise au sol (je crois qu’e le cos a été remplacé par ce terme…)? C’est la mairie qui doit nous informer de ce cos?
Bonsoir,
L’emprise au sol ce calcul en projection verticale des volumes.
https://plans-maisons.architecte-paca.com/emprise-au-sol-definition-exemple-obligation-architecte
Tout est expliqué dans cette article, une vidéo de présentation y est adjointe.
Le terme dont vous parlez certainement est CES (coefficient d’emprise au sol). Ce CES est fourni par deux règles définies dans les PLU, par la contrainte d’espace vert en pourcentage de la parcelle et les reculs aux limites séparatives.
Espérant avoir était clair.
Bonne soirée
Bonjour,
Pouvez-vous m’expliquer la différence entre une surface de plancher et la surface habitable?
Merci d’avance pour votre réponse.
Cordialement.
Bonjour,
la surface de plancher englobe tout à partir du nu intérieur des façades. (Sauf le garage, les trémies d’escaliers et les hauteurs sous plafond inférieures à 1,80m).
La surface habitable fait pareil mais en plus elle ne prend pas en compte l’épaisseur des cloisons.
Cordialement
Bonjour,
Nous souhaitons acquérir un bien d’une surface de 150 m² habitable avec une dépendance attenante de 120 m² le tout sur un terrain de 680 m².
Notre interrogation est la suivante : peut-on aménager la dépendance en diverses pièces, ou est-ce impossible car la surface de plancher maximale autorisée a de fortes chances d’être déjà atteinte ?
Si oui, doit-on demander un permis de construire ou une autorisation ?
Merci de votre réponse.
Cordialement
Bonjour,
Si la surface de plancher est atteinte, il reste plusieurs options à étudier, la bonification du COS ou éventuellement un détachement de parcelle si la surface minimale de parcelle n’est pas contrainte.
La meilleure des solutions reste la réalisation d’une étude de faisabilité via un architecte, afin de déterminer précisément les possibilités offertes par le bien et solutions envisageable pour faire évoluer ou pas la surface.
Bonjour,
je suis sur le point d’acheter un terrain dans les Alpes Maritimes et je cherche a savoir combien de metres carres de surface de plancher je peux y ajouter.
le terrain est une parcelle de 7000 m2 avec un COS de 0,05 mais avec une limitation de SHON de 300 m2.
Le terrain est deja construit avec une villa de 1983 de 135,26 m2 de SHOB et de 99,39 m2 habitables.
Je n’arrive pas a comprendre combien de m2 supplementaires je peux ajouter. L’agent immobilier annonce 180m2 dans son annonce. Apres lui avoir rappele les valeurs de SHOB de 135m2, il a change d’avis pour 165 m2 de surface de plancher.
Je ne comprends pas pourquoi pour l’existant la surface brute serait comptabilise et pour l’extension, ce serait la surface de plancher. Pouvez vous m’aider?
Merci
Bonjour,
La surface de plancher remplace la surface SHON depuis le 1er mars 2012, il faut donc tenir compte dans un premier temps de cette donnée important qui requalifie la surface existante.
Il faut donc que le vendeur fournisse une surface calculée en terme de surface de plancher pour connaitre la surface résiduelle.
Ensuite, il vous faut étudier le PLU afin de connaitre les contraintes liées à l’emprise au sol ou surfaces minimales d’espaces vert pouvant compromettre un projet d’extension, car si la surface d’emprise au sol ou espace vert limite la surface BRUTE à 140m2 maximum (par exemple) il ne restera plus grand chose à bâtir au sol mais seulement en hauteur. Si la hauteur en regard du terrain naturel est déjà atteinte, alors l’extension n’es pas possible.
Sachez que le contexte actuel pousse certaines personnes à annoncer ce que veulent entendre les acheteurs et vendeurs pour réaliser la vente.
Il est donc important de vous protéger et vous faire assister par un architecte en préalable à un engagement.
Cdt
Pour une nouvelle construction et établir un permis de contruire correctement.
Comment déclarer des combles perdus constitués de fermettes en W et ne disposant pas de plancher et de plafond dans la surface taxable? La règle de hauteur > à 1,8 m doit être apparemment être appliquée (indication de la DDT), mais par rapport à quoi ? Pas de plancher, pas de plafond, que des fermettes encombrantes qui ne permettent pas de se déplacer à l’intérieur?
Monsieur,
Il vous faut l’indiquer clairement dans les pièces graphiques et écrites afin que votre projet ne puissent pas prétendre à ambiguïté ou interprétation.
Cordialement
bonjour,
J’ai acheté fin 2012 un terrain de 661m² dont la SHON est de 265m²(COS =0,40) quelle surface de plancher ou/et emprise au sol peut’on, vu la nouvelle réglementation construire sur ce terrain?
merci d’avance poour votre réponse.
Bonjour,
Une parcelle de 661m2 comportant un COS de 0.40 donne 264.40 m2 de surface de plancher. Concernant l’emprise au sol, cela dépend de la règle du POS, PLU ou règlement de lotissement. A vous de vérifier quelle règlementation s’applique à votre parcelle !
La réforme de l’urbanisme de Mars 2012, n’a pas changé cette donnée de COS, pour le reste il faut tout contrôler.