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Servitude de tréfonds : Qu’est-ce ? la définition

La servitude de tréfonds est méconnue du grand public, mais elle provoque régulièrement de gros soucis lorsqu’elle s’impose sans prévenir.
Pour savoir comment vous protéger des problèmes liés à la servitude de tréfonds, lisez cet article.

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La servitude de tréfonds et une servitude qui est mal ou non connue.
Quand avez-vous besoin d’une servitude de tréfonds et comment s’en protéger ?

Architecte-PACA.com vous donne les réponses à ces questions primordiales dans un projet d’achat ou de construction.

Qu’est-ce qu’une Servitude de Tréfonds ?

Dans le lot des servitudes lors de projets de travaux sur existants ou de projets de constructions, il vous faut balayer toutes les options et éviter les erreurs qui pourraient provoquer soit des soucis avec vos voisins, soit des surcoût inconsidérés.

Pour ne pas vous retrouver devant un tribunal à la place d’un cocktail les pieds dans l’eau de votre piscine, il vaut mieux être informé de toutes les contraintes.
La servitude de tréfonds en fait partie.

Mais qu’est-ce me direz-vous ?
Une servitude de tréfonds est une servitude qui grève le terrain d’un droit de passage  (pas des personnes ou des véhicules), mais de réseaux.
Ces réseaux sont en général enterrés et peuvent avoir un impact sur votre projet.

Imaginez quelques secondes que ces réseaux (tuyaux des eaux usées ou d’électricité) passent au beau milieu de la parcelle. Le prix du terrain ne serait pas le même car la servitude de tréfonds vous obligerait à éviter la zone pour construire.

De plus Si le bénéficiaire de cette servitude décide de faire des travaux sur sa canalisation, vous devrez les laisser faire, au risque qu’il mette en pièce tout votre beau gazon.
L’apocalypse dans votre belle pelouse et les odeurs qui pourrait y avoir avec en cas de réseau d’eaux usées.

Donc que faire ?

Et bien, il vous faut prendre les mesures nécessaire pour éviter cela.

 

La servitude de tréfonds et le voisinage

Que vous soyez d’un côté ou l’autre de la servitude (en mots juridique : que vous soyez sur le fond servant ou fond dominant) seuls des écrits clairs et précis inscrits et signés chez le notaire peuvent vous protéger.

Les servitudes sont actées chez les notaires afin qu’ils soient opposables aux propriétaires successifs sans distinctions et risque de vous retrouver coincé ou ennuyé.

Dès qu’une servitude de tréfonds existe, elle doit faire l’objet d’un avertissement clair lors de passages d’actes. Sans informations claires, cela pourrait être mauvais signe car le vendeur pourrait se soustraire à une information cruciale à communiquer au futurs acheteurs.

Ne soyez pas dupe et demandez des précisions par écrit.

Comment la servitude de tréfonds doit-elle être présentée ?

Une servitude de ce type est différente en plusieurs points d’une servitude de cours commune par exemple, car elle doit impérativement être située sur un plan de géomètre et représentée de manière certaine.
Il ne peut et il ne doit pas y avoir d’ambiguïté possible sur :

  • Le tracé (position),
  • La profondeur,
  • La qualité des ouvrages enterrés..

Demandez au notaire qu’il vous précise noir sur blanc si il existe ou non ce type de servitude. Car comme je vous l’ai dit plus haut, le fond servant (celui qui doit laisser passer la servitude) devra accepter sans rechigner que le voisin vienne chez lui pour faire des travaux au cas ou.

Qui paie quoi ?

Il est en général compris dans ce type de servitude, que les personnes bénéficiant de la servitude de tréfonds paient les frais de remises en état initial après travaux. Mais il vaut mieux que tout soit écrit au préalable.
Donc encore un petit conseil d’architecte, faites bien stipuler (par le notaire) qu’en cas de travaux sur les réseaux liés à la dite servitude de tréfonds, la remise en état initial sera entièrement et totalement à la charge de la personne à qui bénéfice cette servitude.
Ainsi vous serez au clair et protégé contre des ennuis.

Les personnes qui ont lu cet article ont aussi lu :  COUPE permis de construire PCMI 03 : Exemple et definition

De plus cet écrit indiscutable et indissociable de l’acte fera fois devant un tribunal, au cas ou vous seriez dans l’obligation d’en arriver là.

La cerise sur le gâteau

Voilà une situation que je ne vous souhaite pas de vivre.
Un jour, une personne me sollicite pour un projet d’extension d’une maison (jusqu’à cet instant tout va bien), je lui demande (comme je le fais toujours) si elle dispose de plans professionnels de sa maison pour vérifier certains points.

Elle me répond qu’elle dispose de certains documents qui datent un peu, mais n’est pas certaines d’avoir tout en mains ou qu’ils soient lisibles.
J’entame alors une analyse de ces documents et là….. quelques chose attire mon attention.

Ni une, ni deux, je décide de ré-effectuer une visite minutieuse du terrain.
J’avais déjà vu certaines petites choses pouvant faire grimper le prix des travaux, mais alors là… cela dépassé largement tout ce que j’avais imaginé.

En scrutant plus précisément les alentours de la maison, certains végétaux n’avaient pas la même couleur et le même ratio de croissance. Pourtant rien de ne pré-disposés ces végétaux à grandir aussi bien.
Vous me voyez venir….

Le terrain était grévé d’une servitude de tréfonds sans que cette dame en soit au courant. La bâtisse était tellement vieille et tous les voisins étaient nouveaux également.
Il n’y avait plus trace nulle part de cette servitude de tréfonds.

Alors quelle relation avec l’extension et les végétaux me demanderiez vous ?
Tout simplement, la canalisation d’eaux usée était rompue car en vieux fibrociment amianté.
Les eaux usées se déversées dans le sol et apportées des « nutriments » aux végétaux au dessus, la terre étant plus riche.

Sauf que par effet domino, il eu fallut trouver le voisin (qui n’était pas non plus au courant) et l’informer des faits pour que tout soit corrigé en bonne et due forme.
Je vous passe certains détails et les discussions sur les frais engendrés, car pour couronner le tout, le réseau passé à l’endroit même du projet d’extension souhaité par le maître d’ouvrage.

La surprise fut donc de taille et les milliers d’euros dépensés à dévoyer cette servitude de tréfonds (en accord avec le voisin « fond dominant ») eu été bien employé ailleurs si tout était prévu et annoncé.
Seulement personne n’en savait rien.

En conclusion, soyez observateur, ne faites pas simplement confiance à de simples documents imprécis. Et si vous avez le moindre doute, missionnez un architecte pour vous accompagner en amont d’un achat.

Au fait…. et la hauteur de la maison…
Vous savez qu’une servitude peut exister contraignant la hauteur maximale en plus défavorable que le PLU ?

Si vous avez des questions, des interrogations ou souhaitez des précisions sur le sujet, posez moi vos questions en utilisant le formulaire en bas d’article, je vous répondrais avec plaisir.

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14 Réponses à vos questions
Tony

Bonjour,

J’ai acheté fin 2017 une maison 1930 qui a été divisée en 2008. Cette division a notamment générée une servitude en tréfonds sur mon terrain pour l’évacuation des eaux usées.
Il est fait mention sur l’acte de vente de cette servitude mais aucune information sur le tracé, la profondeur ou la qualité de l’ouvrage.
Le Notaire me dit qu’il n’a pas d’élément en sa possession pouvant figurer l’emprise des réseaux.

Est-ce que le Notaire est tenu de faire les recherche nécessaires ou dois-je me débrouiller avec les procès verbaux d’actes notariés ?
Faut-il que je fasse appel à un géomètre ? à mes frais ?

Sachant que le voisin n’est pas enclavé, aurai-je une solution pour le contraindre à dévier cette canalisation et ainsi supprimer cette servitude ?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Dans un premier temps le géomètre ne vous servira pas à grand chose.
En ayant acheté le bien, vous avez (comme précisé sur votre acte) pris connaissance des lieux et des contraintes s’y appliquant, ainsi les tréfonds avec.
Selon comment a été rédigé la servitude de tréfond, il n’y a peut être pas de possibilité de faire modifier celle-ci par le voisin.

La démarche serait déjà de trouver la position exacte de cette canalisation en partant du point de départ (soit le voisin, soit le lieu de sortie).
Il existe du matériel permettant de retrouver des canalisations, mais celui coûte cher. La location ou missionner un professionnel est certainement préférable.

Si vous souhaitez faire dévoyer ou supprimer de votre terrain cette canalisation, les frais seront très certainement à votre charge étant donné que c’est vous qui sollicitez cette suppression.
Pourquoi souhaitez vous faire supprimer cette servitude de tréfonds à la base ?

Répondre
Tony

Bonjour,

Merci pour votre réponse rapide.

Notre voisin est conflictuel, il refuse toute discussion.
Connaissant l’article 685-1 du code civil, je me suis dis que j’avais peut-être une opportunité de supprimer cette servitude, ou à minima un ‘moyen de pression’ pour le calmer à défaut d’engager une procédure.

Répondre
Pascal CAMLITI

Effectivement, cela est possiblement une solution, mais comme vous le précisez, si le voisin est un peu « tatillon sur les bords », cela risque fort de coincer.

Une missive d’un avocat bien écrite est parfois indispensable afin de mettre les points sur les i….
Vérifiez tout de même que le désenclavement est total surtout auprès des services de la commune ou communauté de commune pour vous assurer que le tout à l’égout existe pour qu’il puisse s’y raccorder.

Ensuite, expliquez lui clairement les choses…. vous pourrez ensuite certainement respirer.
Mon expérience dans ce type de conflits fait apparaître qu’il faut toujours une tierce partie qui explique avec des termes clairs que vous êtes dans votre bon droit.

Si vous tentez par vous même d’expliquer à ce « gentil personnage » qu’il a tort, il vous fera devenir chèvre. Donc préférez un tiers (avocat) de préférence.

Répondre
Tony

Encore merci pour votre réponse rapide et claire.
Si la situation se dégrade je suivrai vos conseils en passant par un tiers.
Je vais me renseigner pour le désenclavement.

Bonne continuation et au plaisir de vous lire encore.

Pascal CAMLITI

Merci à vous de m’avoir sollicité et j’espère très sincèrement que tout s’arrangera pour vous.

A bientôt sur Architecte-PACA.com, vous pouvez liker et partager largement sur les réseaux sociaux, cela m’aide continuer ainsi et ne prend que quelques secondes 😉

Mimi

Bonjour,
Un voisin, avec un droit de passage pour accéder à sa parcelle, s’est arrogé la permission de creuser ce passage privé afin d’alimenter sa parcelle en eau.
Y-a-t’il un délai au-delà duquel ce voisin ce verrait attribuer un « droit d’usage », voir une servitude de tréfonds, de fait ?
Est-ce contestable , sachant que le service des eaux a posé son compteur dans une fosse creusée par lui-même sur ce passage privé, en limite de voirie, toujours sans l’accord des 2 seuls propriétaires indivis de ce passage ?
Merci d’avance pour votre réponse, et j’en profite, félicitations pour votre site !!

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Mimi,
La propriété Française impose des écrits surtout concernant ce type de servitude.
Je ne sais pas si la prescription trentenaire pourrait s’appliquer dans le cas que vous donnez.
C’est l’usage sans contestation qui peut éventuellement prescrire un servitude de fait.

Il faudrait fouiller dans les jurisprudences pour en avoir la certitude.
Enfin, dans tous les cas, si cette personne abuse d’un droit et s’octroie d’autres droits qu’elle n’a pas, il faut que les propriétaires concernés se manifestent par écrit en LRAR.

La lecture de l’acte notarié pourrait apporter des réponses, car certains actes sont flous et mal rédigés, ce qui peut également amener à ce type de dérives.
Il faut donc éplucher tous les documents et signifier (aimablement à cette personne) que des questions se posent et qu’il doit justifier de son bon droit.
Si il ne réagit pas ou fait la sourde oreille, une action en justice pourrait être nécessaire.

Je vous remercie pour vos félicitations et aime à les lires; cela m’aide à continuer ainsi à informer le plus grand nombre, tout en aidant individuellement les Internautes me lisant.
Pensez à Liker et partager, cela montre à Google que vous appréciez et donne un coup de pouce qui ne prend que quelques secondes.

Tenez nous informé des résultats de vos recherches, cela pourrait aider d’autres personnes qui seraient dans le même cas.
De mon coté, je vais creuser la question…

Répondre
ben

bonjour
je suis propriétaire de deux maisons mitoyennes construites en 2012 aprés un permis de construire accordé par la mairie de st saturnin les avignon.
cette construction se trouve dans une impasse ou tous les propriétaires ont un droit de passage et sont en indivision.
hors pour me raccorder a l’eau potable et aux eaux usées cela a été trés compliqué puisque la premiere propriétaire qui me précede ne m’ a pas donné son accord pour que je puisse faire traverser mes canalisations et du coup la SDEI (distributeur de l’eau..)m’a dit on ne peut pas vous poser de compteur sur la voie publique en début d’impasse sans l’accord des propriétaires qui me précède.
du coup j’ai raccordé mes deux maisons a un seul compteur en passant sous un vieux mas que j’avais acheter en meme temps que le terrain,mais qui depuis n’est plus un mas puisque revendu est devenu 2 nouvelles maisons mitoyennes.
récement j’ai mis en vente mes maison mais avant cela j’ai fait a nouveau une demande a la SDEI pour le raccordement de deux compteurs mais aussi a la mairie pour pouvoir faire les travaux nécessaires sur la voix publique.car impossible d’avoir un seul compteur pour deux maisons et passé sous le plancher d’une maison.donc la mairie m’ayant accordé l’accord la SDEI m’a enfin installé deux regards un avec deux compteurs et l’autre pour les eaux usées en debut d’impasse .
j’ai adréssé un courrier en recommandé avec accusé de réception aux deux propriétaires qui me précèdent afin de leur signaler que j’allais réaliser des travaux de raccordement sur l’impasse .
le premier propriétaire consent a me laisser le passage a condition de présenter une entreprise avec assurance domage ouvrage (ce qui est normal), quand a l’autre propriétaire aucune réponse (dois je prendre cela comme un oui).il s’agit d’une dame trés agée.j’ai meme tenté une méditaion avec une médiatrice de la mairie sans succés puisque la fille de cette dame agée avait accepté que l’on se rencontre pour qua’u final elle refuse toute entrevue et discussion ne comprenant meme pas le dossier.
du coup je vais me retrouver avec une maison sans eau puisque j’ai vendu l’autre.
a t ‘elle le droit de me refuser le passage.
dans l’attente
cordialement.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Votre situation est particulière et complexe.
La référence légale réside dans les actes notariés qui précisent quelles sont vos droits sur ces parties « communes »…. ainsi en vous plongeant dans ces documents, vous pourrez vérifier (avec l’aide d’un avocat ou votre notaire éventuellement) si cette voisine outre passe ces droits ou non.
Car la mairie vérifie de son côté la correspondance avec l’urbanisme, mais ne se penche aucunement sur les droits dits privés (c’est à dire entre vous).
Donc seule une lecture claire, posée et précise des documents pourra vous éclairer.

Il doit également exister des jurisprudences concernant des parcelles en fond d’impasse… cherchez également dans ce sens, peut être que vous y trouverez votre bonheur.

Répondre
Christophe

Lorsque nous cherchions une maison, nous étions tombés sur un bien qui était grévé par une servitude de tréfonds, et donc nous avons été informés au moment de signer le compromis. Le hic est que personne ne pouvait dire exactement où elle passait ni à quelle profondeur. Tout ce que nous avions le droit de faire était de la dévoyer à nos frais si elle nous gênait. Nous avons préféré renoncer à l’achat. A la lecture ce et article je m’en félicite.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Christophe,
Effectivement, vous avez bien fait de ne pas vous engager dans une situation inextricable et complexe, surtout à vos frais.
Il arrive trop souvent que les découvertes se fassent lors de la signature (c’est une technique de vente) pour « forcer » psychologiquement les personnes à signer.
Une démarche volontaire ayant été faite depuis longtemps, un bon nombre de personnes signent tout de même et se laissent avoir.
Vous avez eu la volonté et la clairvoyance de ne pas vous laisser « berner », Bravo à vous.

Si tout le monde s’informe et diffuse la bonne information, les vendeurs de biens ayant des éléments pas clairs se verront vite coincés eux et pas les acheteurs.
Donc partagez un max en cliquant sur les liens ainsi ils seront informés et la grande majorité des potentiels acheteurs feront comme vous.
Ils refuseront de se faire avoir ! Encore bravo pour votre détermination.

Répondre
Gaëtan

Bonjour,
Est-il possible d’avoir une adresse mail à la quel je pourrais vous envoyer un plan de terrain et me dire plus de choses concernant des servitudes de tréfonds ?
Ça nous serais d’une grande aide on ce sans perdu à ce sujet
merci d’avance

Répondre
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