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Servitude de tréfonds : Qu’est-ce ? la définition

La servitude de tréfonds est méconnue du grand public, mais elle provoque régulièrement de gros soucis lorsqu’elle s’impose sans prévenir.
Pour savoir comment vous protéger des problèmes liés à la servitude de tréfonds, lisez cet article.

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La servitude de tréfonds et une servitude qui est mal ou non connue.
Quand avez-vous besoin d’une servitude de tréfonds et comment s’en protéger ?

Architecte-PACA.com vous donne les réponses à ces questions primordiales dans un projet d’achat ou de construction.

Définition et explication

Qu’est-ce qu’une Servitude de Tréfonds ?

Dans le lot des servitudes lors de projets de travaux sur existants ou de projets de constructions, il vous faut balayer toutes les options et éviter les erreurs qui pourraient provoquer soit des soucis avec vos voisins, soit des surcoût inconsidérés.

Pour ne pas vous retrouver devant un tribunal à la place d’un cocktail les pieds dans l’eau de votre piscine, il vaut mieux être informé de toutes les contraintes.
La servitude de tréfonds en fait partie.

Mais qu’est-ce me direz-vous ?
Une servitude de tréfonds est une servitude qui grève le terrain d’un droit de passage  (pas des personnes ou des véhicules), mais de réseaux.
Ces réseaux sont en général enterrés et peuvent avoir un impact sur votre projet.

Imaginez quelques secondes que ces réseaux (tuyaux des eaux usées ou d’électricité) passent au beau milieu de la parcelle. Le prix du terrain ne serait pas le même car la servitude de tréfonds vous obligerait à éviter la zone pour construire.

De plus Si le bénéficiaire de cette servitude décide de faire des travaux sur sa canalisation, vous devrez les laisser faire, au risque qu’il mette en pièce tout votre beau gazon.
L’apocalypse dans votre belle pelouse et les odeurs qui pourrait y avoir avec en cas de réseau d’eaux usées.

Donc que faire ?

Et bien, il vous faut prendre les mesures nécessaire pour éviter cela.

La servitude de tréfonds et le voisinage

Que vous soyez d’un côté ou l’autre de la servitude (en mots juridique : que vous soyez sur le fond servant ou fond dominant) seuls des écrits clairs et précis inscrits et signés chez le notaire peuvent vous protéger.

Les servitudes sont actées chez les notaires afin qu’ils soient opposables aux propriétaires successifs sans distinctions et risque de vous retrouver coincé ou ennuyé.

Dès qu’une servitude de tréfonds existe, elle doit faire l’objet d’un avertissement clair lors de passages d’actes. Sans informations claires, cela pourrait être mauvais signe car le vendeur pourrait se soustraire à une information cruciale à communiquer au futurs acheteurs.

Ne soyez pas dupe et demandez des précisions par écrit.

Comment la servitude de tréfonds doit-elle être présentée ?

Une servitude de ce type est différente en plusieurs points d’une servitude de cours commune par exemple, car elle doit impérativement être située sur un plan de géomètre et représentée de manière certaine.
Il ne peut et il ne doit pas y avoir d’ambiguïté possible sur :

  • Le tracé (position),
  • La profondeur,
  • La qualité des ouvrages enterrés..

Demandez au notaire qu’il vous précise noir sur blanc si il existe ou non ce type de servitude. Car comme je vous l’ai dit plus haut, le fond servant (celui qui doit laisser passer la servitude) devra accepter sans rechigner que le voisin vienne chez lui pour faire des travaux au cas ou.

Qui paie quoi ?

Il est en général compris dans ce type de servitude, que les personnes bénéficiant de la servitude de tréfonds paient les frais de remises en état initial après travaux. Mais il vaut mieux que tout soit écrit au préalable.
Donc encore un petit conseil d’architecte, faites bien stipuler (par le notaire) qu’en cas de travaux sur les réseaux liés à la dite servitude de tréfonds, la remise en état initial sera entièrement et totalement à la charge de la personne à qui bénéfice cette servitude.
Ainsi vous serez au clair et protégé contre des ennuis.

De plus cet écrit indiscutable et indissociable de l’acte fera fois devant un tribunal, au cas ou vous seriez dans l’obligation d’en arriver là.

Quel est le prix d’une telle servitude ?

Il n’existe pas de réel base de calcul du prix pour une servitude de tréfonds.
Cela est basé sur la contrainte générée (la largeur, la position), mais aussi sur le prix moyen du mètre carré de terrain dans le secteur.

Car sachez le, la servitude vous empêchera de jouir totalement de votre terrain. Cela implique donc une compensation cohérente à la « gêne » occasionnée.

Ne soyez pas trop gourmand non plus, car il faut éventuellement vous mettre à la place de la personne ayant besoin de cette servitude pour pouvoir avoir son logement raccordé.

La cerise sur le gâteau

Voilà une situation que je ne vous souhaite pas de vivre.
Un jour, une personne me sollicite pour un projet d’extension d’une maison (jusqu’à cet instant tout va bien), je lui demande (comme je le fais toujours) si elle dispose de plans professionnels de sa maison pour vérifier certains points.

Elle me répond qu’elle dispose de certains documents qui datent un peu, mais n’est pas certaines d’avoir tout en mains ou qu’ils soient lisibles.
J’entame alors une analyse de ces documents et là….. quelques chose attire mon attention.

Ni une, ni deux, je décide de ré-effectuer une visite minutieuse du terrain.
J’avais déjà vu certaines petites choses pouvant faire grimper le prix des travaux, mais alors là… cela dépassé largement tout ce que j’avais imaginé.

En scrutant plus précisément les alentours de la maison, certains végétaux n’avaient pas la même couleur et le même ratio de croissance. Pourtant rien de ne pré-disposés ces végétaux à grandir aussi bien.
Vous me voyez venir….

Le terrain était grévé d’une servitude de tréfonds sans que cette dame en soit au courant. La bâtisse était tellement vieille et tous les voisins étaient nouveaux également.
Il n’y avait plus trace nulle part de cette servitude de tréfonds.

Alors quelle relation avec l’extension et les végétaux me demanderiez vous ?
Tout simplement, la canalisation d’eaux usée était rompue car en vieux fibrociment amianté.
Les eaux usées se déversées dans le sol et apportées des « nutriments » aux végétaux au dessus, la terre étant plus riche.

Sauf que par effet domino, il eu fallut trouver le voisin (qui n’était pas non plus au courant) et l’informer des faits pour que tout soit corrigé en bonne et due forme.
Je vous passe certains détails et les discussions sur les frais engendrés, car pour couronner le tout, le réseau passé à l’endroit même du projet d’extension souhaité par le maître d’ouvrage.

La surprise fut donc de taille et les milliers d’euros dépensés à dévoyer cette servitude de tréfonds (en accord avec le voisin « fond dominant ») eu été bien employé ailleurs si tout était prévu et annoncé.
Seulement personne n’en savait rien.

En conclusion, soyez observateur, ne faites pas simplement confiance à de simples documents imprécis. Et si vous avez le moindre doute, missionnez un architecte pour vous accompagner en amont d’un achat.

Au fait…. et la hauteur de la maison…
Vous savez qu’une servitude peut exister contraignant la hauteur maximale en plus défavorable que le PLU ?

Si vous avez des questions, des interrogations ou souhaitez des précisions sur le sujet, posez moi vos questions en utilisant le formulaire en bas d’article, je vous répondrais avec plaisir.

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228 Réponses à vos questions
frederic fournier

Bonjour, au dessus d’une servitude trefoncière, pour passage de réseaux, puis je construire en porte a faux ( à 2.5 m de haut) ?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Frederic,
Cela dépendra des contraintes d’accès et de ce qui a été acté sur l’acte notarié.

Répondre
Chantal

Bonjour,
J’ai un terrain qui était enclavé et bénéficiait d’une servitude de passage pendant 45 ans. La construction à été faite en 1975. Beaucoup plus tard Le terrain qui subit la servitude à été construit. Aujourd’hui je suis en train de créer un accès et de désenclaver mon terrain. Le compteur d’eau se trouve sur la servitude et le tout à l’égout aussi. Le propriétaire me demande de déplacer le compteur d’eau et le tout à l’égout. Si je suis consciente que le compteur d’eau doit se trouver sur mon terrain, Le tout à l’égout ne gêne pas car il se trouve sous un passage qui dessers deux maisons et cela ferait des travaux énormes et financièrement impossible à assumer. J’ai regardé dans l’acte notarié et si la servitude de passage est bien précisé, je n’ai pas relevé de servitude de tréfond. Ma question: est ce que mon voisin le propriétaire peut m’obliger à le déplacer? et qu’est ce que je risque si je ne le fait pas?
Merci de votre réponse

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Chantal,
Si un acte notarié a été clairement rédigé sur les servitudes et qu’il n’a jamais été contesté cette servitude, il est fort probable que vous puissiez arguer une prescription acquisitive.
Renseignez-vous auprès de votre notaire.
En ce qui concerne le désenclavement, seule la mairie pourrait exigée un raccordement sur le tout à l’égout si celui-ci n’existait pas.

Je ne connais pas de règle vous contraignant à substituer un état qui est acté depuis des années.

Voyez éventuellement avec un avocat spécialisé pour bien être dans votre droit.

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BOUILLAUD

Bonjour
Nous avons une servitude de trefond qui longe tout le bord de notre terrain (passage eau brute) nous souhaitons construire une piscine qui longerait à 1m ce reseau. Qui determine a combien nous pouvons installer notre piscine? qui determine de la grandeur du passage a laisser ? la servitude se situe t elle uniquement au dessus du réseau ou est ce qu il faut compter un dimensionnement autour (passage tractopelle par exemple)? si nous avons le permis de la communauté de commune , sommes nous couvert de tous soucis?
Merci d’avance

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Tout est normalement indiqué dans les clauses notariales concernant la servitude de tréfonds.
C’est ce document qui fait foi et rien d’autre.
Tout ce qui ne serait pas écrit clairement serait donc possiblement autorisé.
Faites cependant attention, à ne pas compromettre cette servitude car les frais de remise en état pourraient coûter cher.

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Patrice

Bonjour Maitre
Nous avons acheté un terrain sur lequel il y a dans la future allée une servitude de tréfonds au profit de notre voisin pour passage d’un câble EDF. La maison du voisin étant collée à cette allée le constructeur demande que lors du terrassement il soit construit une dalle de compression sur la longueur de la maison du voisin et la largeur de l’allée. Est il en droit de me demander cela alors que cette servitude apparaissait sur le plan de masse en possession du constructeur et que cela n’a pas été mis dans le PCMI mais dans le travaux annexes à ma charge? Celui ci me dit que si nous ne construisons pas cette dalle il y aura coltinage car la toupie ne pourra pas accéder. A qui reviendrait la charge du coltinage ? Selon moi au constructeur puisque le prix convenu dans le PCMI est définitif et qu’ils avaient toutes les clefs en main au départ pour chiffrer cela ?

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Pascal CAMLITI

Bonjour Patrice,
Si les clauses de la servitude ne prévoit pas de contraintes pour vous autre que laisser passer le câble, vous n’avez pas subir quoi que ce soit d’autre.
Le constructeur doit à son client de fournir un résultat, il n’a pas à imposer aux voisins des mises en oeuvre…. C’est à lui de prévoir et anticiper pour réaliser ses travaux.
Donc pas d’impact et encore moins de frais.
Il se débrouille et trouve des solutions annexes sans impacter qui que ce soit. Sinon cela serait trop facile.

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Alain

Bonjour monsieur,
Je me permet de vous solliciter pour m’éclairer sur un cas de tréfonds.

Mon voisin a chez moi un passage de tréfonds qu’il utilise pour l’eau et l’électricité.
Alors que le tréfonds devrait être invisible et sous-terrain, celui-ci laisse apparaître en bordure de propriété un compteur linky qui n’est accessible que de chez moi.
Ma question est de savoir s’il en a le droit ou s’il doit le faire modifier pour qu’il soit accessible de la route sans rentrer chez moi pour cela.
Cordialement.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir Alain,
Il vous faut lire vos actes et la nature des possibilités laissées par la servitude signée.
Si rien n’est interdit, alors cela serait potentiellement autorisé… c’est ainsi que fonctionne la loi Française.

Répondre
R.

Bonjour
Nous avons signé un compromis en novembre 2019 pour l’achat d’un terrain viabilisé pour les EU et EP. L’acte authentique est prévu fin juillet Les 2 tuyaux passent par une servitude de tréfonds sur le terrain voisin dont est propriétaire la sœur de la dame qui nous vend ce terrain.
Cette servitude est notifiée sur l’acte et sur un plan de géomètre sur 1 m de large par 18 m de long et en mitoyenneté avec un autre voisin. mais les tuyaux passent à coté de cette servitude, sa sœur a raccordé les eaux pluviales de sa maison sur le réseau des eaux pluviales desservant notre futur terrain. Il est écrit qu’aucune plantation d’arbre ne doit être réalisée dans les 3 mètres de cette servitude or plusieurs arbres existent dont des cèdres, un figuier et des arbustes.
. De plus ce réseau n’est pas dans les normes au niveau profondeur et réalisation. Suis-je en droit de l’annuler pour visse caché? ou demander de mettre le réseau et servitude en état?
Merci pour votre réponse
Cdt

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Si vous estimez que le contrat n’a pas été respecté malgré les stipulations des actes, vous êtes en droit de demander réparation.
En ce qui concerne une annulation pure et dure, il va vous falloir avoir de très bons arguments démontrant ce que vous dites.
Si le prix est intéressant, négociez pour couvrir les frais de correction, sinon voyez avec un avocat comment casser le compromis.

Répondre
M.

Bonjour Monsieur,
J’aimerais avoir vos connaissances quand à ma situation.
Ce jour, en mon absence, la mairie (et communauté de communes) c’est permis de déplacer les 3 pierres de l l’enrochement de mon terrain (en cassant 1 au passage et sans les remettre) pour entrer sur mon terrain avec un gros camion pour intervenir sur la bouche qui se trouve sur le terrain de mon voisin.
Je suis tout à fait d accord que j ai un zone de tréfonds sur mon terrain pour autant je ne suis pas d’accord pour qu’on rentre en mon absence et sans accord et sans même avoir essayé de me prévenir.
J ai plusieurs questions :
– est que je peux légitimement demander à ce qu’on ne passe sur mon terrain QUE si on intervient sur MON terrain. Et donc refuser si c est sur le terrain voisin et exiger à ce qu’ils passent ailleurs ?
– est que je peux exiger également d’être prévenu car là pour moi on est sur une violation de domicile quand on se permet de rentrer ainsi ?
– est ce que je peux légalement demander à ce que soit remis en état ma pelouse qui a été écraser et marqué par ce gros camion, mes pierres cassées et non remises en place ?
Je vous remercie pour cette aide très précieuse.
M.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour M.,
La propriété privée est une chose, les servitudes en sont une autre.
Il faudrait relire les documents qui précise qu’elles sont les autorisations données quant à la servitude.
Si celle-ci ne précise rien de précis alors, tout est faisable…
Je pense que vous devriez vous tourner vers un avocat spécialisé, si vous souhaitez mettre les choses à plat, cela sera plus efficace !

Répondre
Laurent

Bonjour
Puis-je construire sur mon terrain un muret avec semelle en béton sur un tuyau d’eaux usées qui sert à mon voisin + à nous. ?Cette servitude est présente dans l’acte.
Merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Laurent,
La réalisation d’ouvrage au dessus d’une servitude de tréfonds est complexe, certes il est potentiellement réalisable de clôturer, mais avec une semelle béton, c’est risqué.
Si votre ouvrage venait à détériorer le réseau, vous seriez dans l’obligation de prendre à votre charge les travaux de remise en état.
De plus, même si vos ouvrages ne sont pas la cause totale de défaut, un avocat pourrait engager votre responsabilité pour vous faire payer tout ou partie de travaux.
Donc si vous souhaitez réaliser une clôture, étudiez les solutions légères et vérifier quelles sont les solutions possibles actées dans votre acte de servitude de tréfonds.

Répondre
Allan

Bonjour,
J’ai acheté une maison il y a maintenant 3 ans, nous avons un affaissement de notre terrain depuis 1 mois et nous nous sommes rendus compte que les canalisations de nos eaux usées sont également utilisées par 3 de nos voisins. Du fait que ce soit à la base un lotissement communal (1973) notre notaire nous tipule qu’il n’y a pas besoin de servitude qu’elle y est de fait. A t’il raison? Ces canalisations sont-elles dû domaines publiques du fait qu,elles desservent plusieurs logement? Si non, Dois-je supporter les frais seul ou à plusieurs. Merci de vos éclaircissements .

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Allan,
Si la servitude perdure depuis plus de 40 ans et que personne ne l’a dénoncée, effectivement elle s’imposerait (sauf si des documents autres permettraient de voir les choses autrement, exemple : remarque dans assemblée générale du lotissement).
Par contre, il eut été normale que vous en soyez informé avant d’acheter…. cela aurait été plus claire pour vous acheteur de connaitre réellement les tenants et aboutissants. Mais cela est un autre débat.
En règle général, ce sont aux bénéficiaires concernés par l’usage des éléments qui sont de fait également concerné par l’entretien et le maintien en bon état de fonctionnement.
Donc SI aucuns agissement extérieur ayant pu détériorer la canalisation (travaux, passage de véhicule lourd, etc…), il devrait pouvoir y avoir une répartition des frais de remise en état. MAIS, faites signer un document actant cela avec toutes les personnes concernées.
N’engagez aucuns frais sur la paroles de co-lotis, sans un écrit clair ! Cela permettrait de créer un précédent pour les futurs propriétaires également en cas de récidive du problème.

Répondre
Tony

Bonjour,

Les servitudes d’évacuation des eaux usées passage font partie des servitudes discontinuent.
L’article 691 du code civil stipule que :
Les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres.

Votre notaire est donc dans le faux.
Je vous encourage à remettre les choses en ordre sur papier concernant cette servitude.

Par contre, ce n’est pas à vous de supporter tous les frais inhérents à la servitude bien au contraire.

Trouvez vous un bon avocat et faites jouer votre assistance juridique si vous en avez une.

bon courage car, droit de la propriété et servitudes, c’est très compliqué

Répondre
Anais

Bonjour lors de l’achat de notre maison le notaire ainsi que les propriétaire nous on préciser que le réseau d’eau et d’électricité de notre voisin traverser notre terrain mais aussi notre maison sans être acté sans réellement savoir qui a autoriser quoi et quand.. Nous avons entamé des travaux paysagé et boum nous voilà bloqué dans nos travaux car nous somme pile sur le réseau, nous souhaitons les faire retiré ou dévié , cela me parais évident que ceci doit être au frais du propriétaire de ses câble suis je dans mon bon droit ?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Anais,
Cela n’est pas si simple que vous le pensez.
Non cela n’est pas forcément à la charge du bénéficiaire de la servitude de tréfonds de payer les travaux, car c’est bien vous qui souhaitez modifier un état actuel qui est fonctionnel et pour lequel le bénéficiaire n’a rien demandé.
Donc, sauf si les actes précises clairement qui doit payer quoi et dans quelles conditions, j’ai bien peur que vous deviez aviser le fond dominant, recevoir son accord, faire acter le nouveau tracé des réseaux et qui paiera.
Il serait intéressant de voir si ces travaux de dévoiements ou de retraits sont plus intéressant pour le bénéficiaire, car si vous savez bien présenter les choses, vous pourrez vous dégager aisément de cette ornière.

Répondre
Benoit

Bonjour, suite à des travaux effectués pour la remise aux normes des eaux usées de mon voisin, nous avons trouvé un accord entre nous.
Il a du faire passer son réseau d ‘E.U dans mon terrain pour se raccorder au tabouret d’évacuation sur le domaine publique , vu avec la Mairie .
Je dois lui faire une autorisation de servitude( continue,de tréfonds,…) en attendant d’ aller chez le notaire à la vente de sa maison.
Quelle type de lettre dois-je lui faire signer.
Il y a un regard à sortie de sa maison et sur mon terrain pour accéder en cas de problèmes d’évacuation.
Merci de votre réponse.
cordialement.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Benoit,
Il vous faut écrire ce que vous avez accepté et qu’il doit respecter.
Les termes juridiques sont important sur ce type de documents, rapprochez vous de votre notaire même avant le passage de l’acte, il vous conseillera au mieux pour éviter les erreurs.

Répondre
Chaima

Bonjour monsieur,
Nous sommes dans le cadre d’une acquisition d’un terrain avec une servitude de tréfonds (fonds servant). Cette servitude se situe le long du terrain du sud au Nord et aussi le long de notre terrain de l’est à l’ouest ( tout deux dans la limite de propriété à 2m de la limite du terrain) y’a t’il une réglementation qui régi la construction autour d’une servitude de tréfonds , nous sommes inquiets pour la construction de notre mur de clôture et notre raccordement EDF TEL ect qui doivent croisé cette servitude est-ce un problème ? Merci d’avance

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Chaima,
En terme de contrat privé, il n’y a pas de règles sauf celles qui sont liées à la loi à proprement parlé.
Mais c’est à vous de définir quelles sont les contraintes dans ce type de situation.
Il est très important de faire noter clairement sur l’acte et les règles de servitudes, ce que vous pouvez faire et comment le faire.

Répondre
Pascal

Bonjour,idem position que Chaima, la vraie question c’est peut on cloturer avec léger scellement pour clôture sur cette servitude de trefonds ou doit on décalé par rapport au tréfond ?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La réponse est dans les actes qui ont été signés, si les accords de servitude de tréfonds laissent cette possibilité alors vous en disposez, sinon vous n’y êtes pas autorisé.
Si rien n’est précisé clairement, il faut donc établir un document mettant au clair cette situation pour les personnes concernées et les éventuelles futures personnes à l’être (concernées).
Ce sont des actes qui privés et ententes entre les parties, il n’existe pas à ma connaissance de règle générale comme pour le code civil.

Répondre
Virginie

Bonjour, mon voisin agriculteur souhaite construire un bâtiment agricole et prévoit que les câbles électriques qui l alimenteront traverse tout notre terrain. Quelles contraintes seront engendrées par ce projet : désagréments des travaux, liberté sur cette zone du terrain à l avenir… Nous n avons pas encore donné notre accord car nous ne mesurons pas vraiment les conséquences de ceci.
Merci de nous éclairer.
Cordialement.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Virginie,
Les contraintes de la servitude de tréfonds sont celles que vous définiraient vous.
Donc il vous faut bien réfléchir sur ce que vous allez rédiger et faire inscrire dans cette servitude, sans quoi vous serez ennuyée.
Si ce n’est pas vous qui avez rédigé les clauses, lisez les bien à tête reposée (tranquillement chez vous) et demandez des explications claires si vous ne comprenez pas les choses.
Des explications par écrit, pas à l’oral, car il pourrait vous être annoncé une chose et écrite une autre.

Répondre
Samuel

Bonjour,
Je travaille sur un projet immobilier et pour la réalisation de celui ci, des parois provisoires doivent être faites pour réaliser le génie civil car il y a 2 niveau de sous sol (-6m), les parois provisoires sont maintenues par des clous provisoires (environ H : 5 m et V de -2 à -5m )chez le voisins. Quel document faut il réaliser sachant que ces clous à terme ne serviront à rien ?
Est il nécessaire de réaliser un acte notarial ?
Merci de votre retour
Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Samuel,
Vous ne pouvez et devez pas traverser le sous sol du voisin sans son accord express et écrit.
Les termes doivent être clairs.
Si cela est temporaire, il n’est pas à mon humble avis nécessaire de faire acter cela par un notaire.
Par contre, si vous comptez laisser les ouvrages en places à long termes, il vous faut un acte précisant la servitude et les indemnités qui vont avec. Et celle-ci doit être actée chez un notaire cette fois-ci.

Répondre
Philippe

Bonjour, je suis propriétaire d’une parcelle avec servitude de tréfonds. Une canalisation des eaux usées a été implantée en sous-sol. Lors de la réalisation des travaux, pour soutenir un talus la mairie a fait réalisé un enrochement qui depuis s’est effondré. Pouvez-vous me dire vers quelle juridiction me tourner pour obliger la mairie à réaliser les réparations ? Je me bats avec eux depuis 10 ans et je n’arrive pas à trouver une solution.
Merci pour votre réponse.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Avez vous un avocat ?
Pouvez-vous prouver de manière indiscutable que ce sont les travaux engagés par la mairie qui ont provoqué ce souci ?
Car ce sont ces réponses qui solutionneront la problématique.
Les instances juridiques sont nombreuses et variées, seul un avocat pourra vous assister dans la reconnaissance du préjudice et de son indemnisation.

Répondre
Julien

Bonjour,
J’achète un terrain avec une servitude de canalisation des eaux usées et pluviales du voisin, les canalisations se situe à 30 cm de la limite de propriété de mon terrain.
Puis je construire un préau voiture en limite de propriété au dessus de cette servitude ?
Merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Julien,
Tout cela va dépendre de la rédaction de l’acte et ce qu’il comporte.
Il vous faut bien lire ce que vous avez signé chez le notaire afin de vérifier vos droits.
Parfois si rien n’est stipuler, il vous faut tout de même prendre garde de ne pas bâtir un ouvrage qui pourrait être couteux à démonter au cas ou, mais aussi qui pourrait endommager les canalisations en dessous.
Même si les travaux sont correctement exécutés, il se pourrait qu’en cas de soucis, les assurances vous chargent en disant que vous avez endommagé le réseau… et pour prouver le contraire cela sera compliqué.

Répondre
Samuel

Bonjour,
Il existera une servitude de tréfonds le long de la limite du terrain sur deux mètres de large. Est-il possible que cette servitude existe à partir du bord intérieur de la fondation du mur de clôture qui devra être construit ?
Merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Samuel,
Il est important que les conditions de création, d’usage et de dimensionnements soient clarifiés sur l’acte notarié.
Si la distance est spécifiée à la limite, cela doit être à la limite séparative et non sur le pied du mur ou la fondation SAUF si c’est cette partie qui créé la limite séparative.
Un plan de géomètre et des bornes doivent être annexées à l’acte afin que tout soit clair et indiscutable ultérieurement.

Répondre
Féd

Bonjour mon voisin veut planter des arbuste alors qu’il y a une des canalisations eaux usé électricité eaux potable enterré a t il le droit ?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Féd,
Votre voisin souhaite planter des végétaux sur votre servitude de tréfonds qui passe chez lui, est-ce cela ?

Répondre
Nicolas

Bonjour,

je suis un fond servant d’une servitude de canalisation des eaux usées et souhaite la dévier pour rendre le terrain constructible sur une grande partie.
doit on obligatoirement avoir l’accord du fond dominant (notre voisin) pour réaliser la déviation? celui ci n’a pas l’air ouvert a la discutions et est âgé.
merci pour votre retour.
bonne journée

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Nicolas,
Dès lors qu’un acte est signé entre deux parties, vous ne pouvez en aucune manière agir sans son consentement écrit et éclairé (cela signifie que la personne doit avoir compris et ait toute sa tête).
Donc non vous ne pouvez pas agir simplement.
Sauf si les actes signés prévoient cette hypothèse…. relisez bien vos documents et agissez en fonction.

Répondre
annne

bonjour, nous avons acheté un terrain avec une servitude de passage en trefond uniquement pour réseaux au bénéfice du voisin sur une bande de 1 metre de large. mon voisin va faire ses viabilité et me dit qu il a le droit à faire 2 mètres de large car il y a une haie au bord du terrain chez le voisin. en a t-il le droit? alors qu au notaire est bien stipulé exclusivement sur une bande 1 m’être de large et comme sur le dessin? de plus il veut mettre ses compteurs chez moi? en a til le droit?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Non, le voisin doit respecter ce qui est acté, si 1 mètre est précise, il doit respecter les 1 mètre pas plus.
En ce qui concerne les compteurs, il faut lire l’acte pour voir ce qui est autorisé ou pas.
Seuls les écrits donnent ou pas des droits.
En matière juridique, ce qui n’est pas interdit est donc autorisé (si cela ne s’oppose pas à autre chose ou à une loi).

Répondre
Christelle

Bonjour,
Voila ma maman a une importante fuite d’eau sur sa canalisation. Elle a fait venir un terrassier et il faut faire une grosse tranchée sur un chemin où elle a une servitude de passage mais apparament pas de tréfonds. Nous avons du mal à remettre les mains sur les papiers car le terrain était aux parents de ma mère, les propriétaires étaient déjà en places le père est décédé et les enfants sont toujours les propriétaires de ce chemin. Ma mère a envoyée un recommandé aux propriétaires pour avoir l’autorisation de creuser pour réparer la fuite. Le terrassier a fait la demande à la mairie qui a été acceptée. Mais le propriétaire refuse de la laisser faire! Quel recours a t’elle, l’eau continue de couler … ce que je ne comprends pas c’est qu’elle est pu mettre ses canalisations sur le chemin et maintenant elle ne peut plus les entretenir?
Je vous remercie sincèrement de l’aide que vous pourrez nous apporter
Cordialement
Christelle

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La servitude de tréfonds est particulière et n’est pas forcément liée à la servitude de passage que votre mère aurait pu avoir.
Si aucuns documents prouvent qu’elle dispose de ce droit, alors elle n’a qu’une seule possibilité passer chez elle pour atteindre le réseau.
Qu’est-ce qui empêche cette solution ?
Est-que le réseau coupe la servitude de passage perpendiculairement ou est-ce sous toute la longueur ?
Le terrain de votre mère est-il enclavé vis à vis de l’accès aux divers réseaux ?
Toutes ces questions doivent avoir des réponses pour savoir quoi faire et comment le faire.

Répondre
Jonathan

Bonjour, j’ai acheté une maison et il se trouve toute les évacuations du bâtiment à côté passe en dessous de mon bâtiment et aucun droits de tréfonds existe nul part, ces évacuations me gêne pour pouvoir faire un fausse dans mon garage, est ce que j’ai le droit de les couper et de les boucher en obligeant mes voisin à les faires passer par chez eux?? Surtout que certes cela a un coup mais est facilement réalisable…

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Jonathan,
Alors dans ce type de situations, il ne faut pas s’énerver et bien garder son calme.
Certes vous êtes propriétaire du sur-sol et sous sol de votre propriété, mais il faut surtout définir comment ces réseaux sont arrivés là ?
Car si ils sont en dessous, ils étaient antérieur à votre construction, donc pour ne pas avoir de soucis juridiques, vous devez démarcher le/s voisin/s pour savoir si ils ont un document prouvant qu’ils ont un droit de tréfonds acté.
Si cela n’est pas le cas, alors il faudrait vérifier si une jurisprudence n’existe pas couvrant ce souci.
Une jurisprudence pourrait vous obliger à la laisser en l’état.
Autre chose, est-ce que le dévoiement de ces réseaux pourrait-il se faire chez le voisin et non chez vous ?
Les conditions techniques s’y prêtent-elles ?
Toutes ces questions doivent avoir des réponses avant d’engager des travaux qui mettraient hors service un réseau.

Répondre
Emmanuel

Pour une raison inconnue, une commune souhaite consentir une servitude au profit d’un promoteur privé qui permettrait à ce dernier de consolider un mur partie de son projet au moyen d’ancrages passant sous un chemin piétonnier communal.
1) Cette servitude est-elle une servitude de tréfonds ?
2) La commune peut-elle consentir une telle servitude qui ne profite qu’à un privé ?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Emmanuel,
Dès lors que le bien appartient à la commune, elle a le pouvoir de décider d’octroyer ou non un usage par acte sur ces biens qui sont imprescriptibles.
Si la commune décide d’abonder dans le sens du promoteur c’est certainement qu’elle pourra récupérer des administrés et des taxes… donc bon pour la commune au final.
Il est évident que tout cela doit se faire dans les règles de l’art et en respect des lois.
En ce qui concerne la qualification exacte, cela est complexe de répondre par messages, je ne pourrais donc pas me prononcer.

Répondre
isabelle

je me suis mal exprimée au dessus mon voisin qui vend aux promoteurs n’a que la servitude de passage et non du tréfonds, et justement il me dit de passer chez le notaire avec lui, pour faire la servitude de tréfonds, qui va servir en fait pour les promoteurs , et que je suis obligée de signer car je ne peux pas bloquer la vente , pouvez vous m’aider a comprendre merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Je ne vois pas en quoi, vous seriez obligé « d’aggraver » (c’est le terme légal) une servitude existante.
Les servitudes sont d’ordre d’entente entre privé et ne peuvent être imposées.
Le terrain du voisin vendeur au promoteur est-il enclavé ?
Dispose-t-il d’autres accès possible à la voie publique ?

Répondre
Jacques

Bonjour,

Je suis actuellement propriétaire d’une maison dans un lotissement possédant des servitudes de tréfonds en cascade. Mon terrain possède donc une servitude de tréfonds servant. Dedans le cadre d’une construction, je dois devier mon évacuation des eaux usées. Je souhait savoir si j’avais le droit de me connecter sur le tuyau de mon voisin. Quels sont les procédures que je dois mettre en oeuvre pour obtenir cette autorisation. En vous remerciant par avance pour vos éléments de réponses.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
A priori cela est impossible dans ce que vous décrivez.
Il est important de vérifier certains points afin que cela ne devienne un vrai « bazar ».
Dans l’hypothèse ou cela serait réalisable techniquement, vous devez obtenir l’accord de votre voisin et acter cela chez un notaire.
Mais pourquoi souhaitez vous vous connecter ainsi ?

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CHRISTIAN

Bonjour je suis expert en batiment et j’aurais une question sur le TREFONDS ?
Mes clients ont achetés un terrain sur fond dominant et il existe deux fonds servant
sur l’acte il existe un SERVITUDE DE PASSAGE dénommée ainsi
je pense que le droit de passage et la servitude de passage sont différents
pas de detail sur le TREFOND
Pour instruire le permis de construire , la mairie me demande ce tréfonds
a qui dois je m ‘adresser?
Est ce que les proprietaires des fonds servant peuvent refuser ?
MERCI DE VOTRE RETOUR

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Christian,
La servitude de tréfonds est souvent liée à une servitude+droit de passage car nécessairement lorsque le fond dominant doit intervenir pour réparer doit pouvoir passer.
Mais il est parfois omis ou convenu que les deux servitudes soient distinctes.
C’est le notaire qui possède les documents présentant les servitudes, c’est donc vers lui que vos clients doivent se tourner. Il possède les antériorités si elles ont été actées.

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Laurent

A quel organisme ou institution s’adresse t-on pour connaître l’existence ou non d’une servitude de tréfonds ? ou est elle enregistrée? s’il existe un écrit un titre, comment fait on pour en obtenir une copie une référence …? Ayant hérité de la maison de mon père des tuyaux d’eaux pluviales traverseraient mon terrain constructible selon ses dires. Je n’ai trouvé qu’un accord amiable sur papier libre entre lui et mon père datant d’une dizaine d’années. Etant devenu propriétaire du terrain cet accord est à mon avis caduc. Mais j’aimerais néanmoins avoir la certitude qu’il n’existe pas un enregistrement officiel.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir Laurent,
Il n’existe pas d’organisme a proprement parlé qui enregistre et stock ce type d’informations.
Les ententes entre personnes privées sont inscrites par actes notariés pour être opposable ou par document signés entre particuliers, mais cela est poins fiable et contestable juridiquement car il faudrait faire authentifier l’écriture et signature.
Donc si rien n’est opposable depuis un document chez un notaire, la servitude pourrait ne pas être réellement justifiée.
Vous parlez d’un voisin qui vous annonce cela, nous sommes d’accord ? Ou est-ce une administration ?

Répondre
Mélanie

Bonsoir , nous avons fait construire une maison dans un lotissement , au fond de notre terrain nous avons une servitude de canalisation d’eaux usées ( 3 m sur toute la largeur de notre terrain ) nous avons fait la demande pour clôturer ( acceptée par la mairie ) mais stipulée que nous devons avoir l’autorisation du sidec ( ceux qui s’occupe des canalisations ) ainsi que de nos voisins qui en bénéficient. Le sidec est ok mais nos voisins ont fait un recours car ils refusent que l’on clôture sur la servitude ainsi que de mettre notre portail alors qu’il laisse justement l’accès si y’a soucis .

Sur notre acte signé au notaire il n’y en aucuns cas marqué que nous avons pas le droit de mettre telle cloture et portail . Auriez vous des articles de lois ? Que faire ? Merci pour vos réponses

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Mélanie,
Les servitudes représentent des « contraintes » de droit privé. Le droit est lié à ce que vous avez signé chez le notaire.
Si rien n’est spécifié, en droit cela signifie que vous avez la possibilité de le faire dans le respect de la loi et règles d’urbanisme.
Tout ce qui n’est pas interdit est par défaut autorisé.
Cette servitude de tréfonds est-elle utilisée pour un passage ?
Est-ce que les deux servitudes ne se cumulent pas ?

Il faut vous poser la question des contraintes que cela implique et surtout pourquoi le voisin s’y oppose ?
La clef est là…

Répondre
Sophie

Bonjour,
Nous souhaitons acheter une maison pour laquelle nous avons fait une offre d’achat. Quelques jours après la signature de ce document, la propriétaire nous informe qu’il y a une canalisation qui passe juste devant la maison, sur le terrain, mais qu’elle n’est pas actée comme une servitude…
Inquiets de cette nouvelle, car nous avions des projets de véranda…. Après vérification auprès du notaire pour qui la servitude n’est pas actée, ni représenté sur un schéma, et auprès de la mairie qui nous explique qu’il s’agit bien d’une servitude de passage…
Que peut-on faire ? Quels sont nos droits ?
A combien peut se négocier le prix avec une telle servitude ?
A combien de mètres sommes nous tenues de ne rien construire autour de cette canalisation ?
Que se passe-t-il si la canalisation vient à céder ?
En vous remerciant par avance pour votre réponse.
Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Sophie,
Premièrement, cela est bien que vous ayez pu vous en rendre compte avant…
Ensuite, vous faut voir qu’est-ce qui implique le passage de cette canalisation et que contient-elle ?
Car selon le cas, vous ne pourrez RIEN bâtir dessus, au risque de créer un sinistre important.

Cette découverte, implique une réfaction importante du prix au regard des contraintes que cela engendre.
Cela étant entre particuliers, c’est une négociation à avoir entre vous et le vendeur; selon ce que vous considérez comme inconvénient majeur ou mineure.

Si rien n’a été acté, serait-il possible de dévier cette canalisation sans pénaliser le bénéficiaire ? A quels frais ? Cela serait une bonne base de négociation.
Parlez sur des chiffres, cela est toujours plus efficace.

Normalement, lors d’une servitude de tréfonds et de passage pour entretien, vous êtes contraint de ne rien bâtir dessus, laisser l’accès libre au fond dominant pour entretien et réparations.
Ce qui revient à ne rien pouvoir faire chez vous sur cette zone dont la dimension précise est à définir.
Dans tous les cas, le bénéficiaire de la servitude de tréfonds doit être impliqué dans le processus.
Sachez dors et déjà qu’en généralité, les personnes refusent que les modifications soient apportées à ce qui existe et fonctionne ainsi depuis des années.
Cela pourrait donc prendre du temps…. et voir faire annuler des ventes.

En cas de rupture, le bénéficiaire doit réparer en accédant à la canalisation, mais si rien n’est acté nulle part… cela va vite devenir le bazar pour ne pas dire autre chose.
Donc prenez le temps de clarifier la situation par écrit et anticipez bien les problématiques, tracés et actez cela chez un notaire (faites lui bien savoir qu’il doit vous protéger).

Espérant avoir été limpide dans mes explications 😉

Répondre
Fanny

Bonjour,
Je suis propriétaire depuis un an, aucune servitude existante sur mon terrain.
Mais voilà que les propriétaires du terrain d’à côte veulent construire 5 ou 6 logements.
La communauté des communes veut donc faire passer la canalisation pour les eaux usées par mon terrain.
J’avais des projets d’agrandissement de ma maison en quoi cela va-t-il l’impacter ?
Quelle est la distance à respecter entre la canalisation et une construction ?
Merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Fanny,
La première question à vous poser est : »Est-ce que les terrains devant recevoir les 5 à 6 logements est enclavé ? »
Si la réponse est non, alors vous pouvez exiger qu’ils ne passent pas par chez vous (sauf si un document acté dit le contraire).
Ensuite, dans votre cas, je prendrais rendez-vous avec un architecte pour une mission de conseils sur place afin de voir quelles sont les contraintes qui pourraient limiter votre projet d’extension vis à vis de cette donnée de servitude de tréfonds.
Dans tous les cas, vous devez bien préparer les choses pour éviter de vous retrouver coincée plus tard.
Les canalisations doivent être suffisamment éloignées pour éviter de toucher les fondations ou risquer de décomprimer le terrain sous votre maison en cas d’intervention ou de réparation des réseaux.

Sachez aussi bien faire rédiger l’acte de servitude de tréfonds pour ne pas qu’il soit écrit des banalités négatives pour vous.
Je puis vous apporter des réponses personnalisées si vous le souhaitez, pour cela il vous suffit de cliquer sur le lien : j’ai besoin d’un conseil personnalisé

Répondre
Jp

Bonjour
mon père à demandé et obtenu l’agrandissement de sa maison,puis fait une donation partage et la part qui me revient est celle de l’agrandissement ,c’est moi qui ai payé les travaux donc la maison m’appartient depuis cette époque (plus de 20 ans) je suis branché sur son réseau d’eau (j’ai un petit compteur du commerce) et je règle depuis cette date la moitié du prix de l’abonnement plus l’équivalent de ce que je consomme.Aujourd’hui après sa disparition le partage doit être fait et c’est mon frère qui hérite de sa maison, malheureusement ma maison et mon terrain sont enclavés et n’ai pas la possibilité d’accéder à la route ou est le compteur principal ,je n’accède à la route que par un chemin de terre mitoyen à 5 autres personnes.est ce que je peux faire valoir la servitude de tréfonds ?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour JP,
La réponse est oui, il vous faut faire notifier chez le notaire une servitude de tréfonds qui vous permettra de conserver les accès et réseaux ou possiblement créer vos propres accès sans être définitivement enclavé.
Cela est indispensable pour l’avenir et votre sérénité d’esprit.

Répondre
Florence

qu’elles sont les exigences que l’on peut demander avant que le voisin face les travaux du tout à l’égout (servitude de tréfonds)
un plan d’implantation du réseau sur le terrain et un plan de la coupe longitudinale du réseau avec les niveaux du réseau et de TN (terrain naturel)

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Pourriez-vous me préciser le contexte s’il vous plait ?
Est-ce vous qui devez passer vos réseaux chez le voisin ou lui qui doit passer chez vous ?

Répondre
Lucille

Bonjour, voilà nous avons acheté notre maison avec une servitude de branchage. La maison voisine est constrite et il est venu le temps de faire ces eaux usées qui doivent donc passer dans la servitude.
Mais voilà ils ne veulent pas utilisé la servitude jusqu’au bout car en bas de notre terrain nous avons un gros saul-pleureur qui les « gêne ». Doit on accepter?
De plus ils veulent installer leur regard en limite de propriété mais sur notre terrain et non sur la voie publique. Sont-ils en droit?
Merci par avance

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Lucille,
C’est bien vous qui êtes bénéficiaire de la servitude de tréfonds ? Je ne sais pas ce qu’est une servitude de « branchage » …. est-ce écrit ainsi sur votre acte notarié ?
Pourriez-vous éclaircir ces points afin que je puisse vous répondre au mieux svp ?

Répondre
Lucille

Et la servitude est sur mon terrain c’est mon futur voisin qui va bénéficier de cette servitude

Répondre
Lucille

Non effectivement il est inscrit servitude de trefonds réseaux et non servitude de branchage

Répondre
yann

Bonjour;
je me permets de revenir vers vous, car nous avons grandement besoin de vos conseils.
Pour rappel, nous avons engagé une procédure en référé contre nos voisins qui ont bâti sur notre servitude de tréfonds. Nous nous en sommes aperçus suite à des problèmes récurrents d’évacuation des eaux usées.
Nous avons engagé une société à nos frais pour vérifier l’état des canalisations grâce à une caméra.
Constats de cette société : affaissement des canalisations à plusieurs endroits. (nécessitant le remplacement de ces tuyaux)
À ce jour il nous est impossible d’accéder à nos canalisations par l’emprise des constructions.
À notre grande surprise, nous avons perdu en référé, le juge estimé que l’acte a été mal rédigé car il n’est pas précisé l’interdiction de ne pas construire sur cette servitude. l’intervention d’une société)
Il est précisé sur l’acte du notaire :
« à titre d’accessoire nécessaire à l’usage de cette servitude de canalisation le propriétaire du fonds dominant) bénéficie d’un droit de passage sur une bande de 1m50 de large afin d’effectuer ou de faire effectuer tous les ouvrages nécessaires, toutes les vérifications utiles ainsi que tous les travaux d’entretien, de réparation et de reconstruction de tout ou partie de la canalisation. Ce droit de passage pourra être exercé à pied ou avec tout engin nécessaire ».

Quels sont nos recours ? Vers qui doit-on se tourner ?
Merci par avance pour votre retour

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Yann,
Cela est problématique si dans les actes rien n’est notifié clairement et encore plus cette interdiction de bâtir sur cette servitude.
Pour le référé, vous avez dû faire appelle à un avocat non ? Cet avocat est-il spécialisé en droit de l’urbanisme ?
Il faudrait voir comment corriger le souci afin de permettre un usage serein de la servitude.
Et faire modifier l’acte pour que cela ne se reproduise plus.

Je pense que l’avocat est votre meilleur alliè à l’heure actuelle pour faire valoir vos droits et déterminer les suites juridiques pour clarifier tout ceci.
L’avocat ne vous a-t-il pas conseillé sur les recours possibles ?

Répondre
Lucille

La servitude est dans mon terrain et c’est mon futur voisin qui doit en bénéficier.
Dans l acte il est précisé droit de branchages pour tout ce qui est eau, électricité…
Merci d’avance

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir Lucille,

Droit de « branchage », il doit y avoir un problème, soit c’est branchement ou autre, mais branchage, je n’ai jamais lu ou entendu cela pour une servitude de tréfonds.
Si vous avez des végétaux qui dérangent le passage des réseaux enterrés, alors il est possible que vous deviez le déterrés pour laisser le passage.
Concernant le regard, celui-ci ne peut être que sur une parcelle privée, pas dans le domaine public.
La servitude vous impose donc de laisser libre accès et le positionnement des ouvrages.
Il vous faut trouver un accord et des solutions pour résoudre la problématique.

Répondre
Lucille

Il s’agit du tabouret de raccordement à l’égout qu’ils veulent mettre sur notre terrain de dimention 600 x 600. Et pour les végétaux il s’agit d’un saul-pleureur de plus de 5 m de haut

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Lucille,
Toutes les conditions doivent être mise en place pour respecter ce qui a été déclaré dans l’acte notarié.
Le bénéficiaire de la servitude doit pouvoir agir sans contraintes sur cette servitude.

Régine

Bonsoir acheté une maifon au Antilles en novembre 2018 . Sur actes de vente aucune servitude sur notre terrain. En octobre installation avec permis de construire d une piscine coque .Seulement problème,en creusant l entrepreneur a arraché un cable de 20000 volts deservant l’île de la désirade. Le cable passe sous notre maison font crlle ci à été consttuite en 2011. Je voudrais savoir ou passe exactement ce cable car je suis dans résidence sécurisée qui a été réalisée en 2010 et personne n a connaissance de ce cable. Sue dois je faire car la mairie n a soit dissant pas de plan des servitude de EDF et EDF font le « mort »
Merci de votre réponse

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Régine,
Le mieux serait de prendre contact avec l’entreprise qui a effectué les travaux.
Est-ce que cette résidence a été construite par la mairie ? Si la réponse est non, alors elle peut ne pas avoir les documents.
Tournez vous vers la personne qui a gérer le chantier de cette résidence, lui seul peut avoir toutes les informations.

Répondre
Pascal

un voisin a une servitude de tréfond chez nous pour le passage du réseau d’eaux usées de sa maison d’habitation et il souhaite vendre 4 lots en plus et se connecter sur le réseau déjà existant et profiter du passage de 1 à 5 habitations…a-t-il le droit? quels sont les obligations? doit-il verser une indemnité? doit-il avoir un accord de notre part?
merci pour votre réponse .

Répondre
Pascal CAMLITI

Premièrement Bonjour Pascal,
Dans le cas de servitudes, qui sont des actes privés en général, vous devez relire les actes précisant les conditions d’usage de cette servitude de tréfonds.
Il doit y être mentionné ce qui est autorisé et ce qui ne l’est pas.
En droit, ce qui n’est pas interdit est autorisé dans la limite du respect des droits d’autrui.
Donc si rien n’est stipulé sur l’aggravation de cette servitude et que cela n’a pas d’impact physique sur ce qui est déjà en place, quel serait le souci ?
Que serait la problématique pour vous ?

Répondre
Anne-Laure

Bonjour,

Merci pour vos explications. Grâce à vous je comprends un peu mieux comment fonctionnent les servitudes.
Pourriez vous me confirmer que dans mon cas il s’agit bien d’une servitude non altius tollendi et d’une servitude de tréfonds ?
Voici un extrait du mail de la notaire :
« Par ailleurs, je vous remercie également de bien vouloir me confirmer votre accord sur la création de deux servitudes, à savoir :
-servitude de non altius tollendi afin de respecter l’harmonie des constructions du lotissement « —— » avec une limitation des constructions ou surélévations à une hauteur maximale de 8 mètres au faîtage,
-servitude d’appui d’un compteur d’eau présent sur la parcelle objet de la vente dont les modalités sont à définir. »

Que signifie « dont les modalités sont à définir » ?

En espérant que vous aurez le temps de répondre à mes questions.

Bien cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Anne-Laure,
Dans les écrits que vous soumettez, il est bien écrit servitude de non altius tollendi, cependant il est important qu’il soit précisé (avant que vous donniez votre accord) ou sera situé le point de calcul de cette hauteur de 8.00m, car selon l’endroit choisi, vous pourriez ne rien pouvoir construire ou être très limitée dans vos possibilités.

Le second point précise que les modalités, qui paie quoi ou cela sera situé, est-ce que cela va générer d’autres contraintes, est-ce que vous ne pourrez pas bâtir à une certaine distance d’un tracé définit limitant la constructibilité.
Tout cela me parait bien flou et non cadré.

Demandez que tout soit beaucoup plus clair avec des documents sur lesquels vous puissiez réfléchir (pas le jour de la signature, mais bien avant chez vous à tête reposée) et faire d’éventuelles demandes de modifications si les conditions ne sont pas positives pour vous.
Certes, il faut faire des compromis, mais pas à n’importe quel prix.

Espérant avoir été clair dans mes réponses.

Répondre
anne-laure

très clair et très rapide !
Merci beaucoup !

Répondre
Kohler

Bonjour,
Nous sommes en phase de construction de maison individuelle dans un lotissement.
Il existe une servitude de tréfonds stipulè en acte notarié. Une attestation de parfait achèvement et conformité du lotissement à été délivrée avec un zonage de cette servitude. Il n’y est pas mention de largeur dans l’acte notarié mais le règlement du lotissement lui stipule dans les 2m de la limite parcellaire et les plans de recollent montrent une limite de construction à 3m! Mais voilà qu’on me refuse de construire ma maison à moins de 2m des réseaux eaux usées. Ils n’ont pas été enterrés au bon endroit. Le problème c’est que cela empiète sur ma zone de constructibilité avec un bornage et zonage de ces servitudes pourtant accepté par le syndicat des eaux ! Comment est ce possible?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Premièrement, entre ceux qui mettent en oeuvre et les personnes qui réalisent les plans de recollements, il y a parfois un délai et une « trop large » variabilité.
Cela impose donc des contraintes importantes et parfois de gros soucis.
Il faut réunir toutes les personnes et demander des explications afin de définir une solution, car si la constructibilité est réduite, le vendeur pourrait être ennuyé sauf si dans les écrits que vous avez signé tout est clairement et explicitement précisé.

Il convient donc que vous vous plongiez dans les actes que vous avez signé et en tirer les conclusions qui s’impose pour savoir ce que vous devez faire ensuite ou pas.

Répondre
Coffin

Ok mais le plan a été modifie a une certaine date pourquoi? Cela me semble suspect? Ou je deviens parano?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Je ne sais pas ce qui a été fait et quand ils l’ont fait, ni pourquoi ils ont fait cela.
Demandez aux personnes concernées.
Si ils ont quelques chose à cacher peut-être botteront-ils en touche ?

Répondre
flore coffin

ok merci de vos réponses

Répondre
Serge

Bonjour, j’ai acheté une maison il y a 6ans. Après achat j’ai constaté qu’une canalisation d’eau usée du voisin passe au milieu de mon terrain. Cette canalisation, après vérification n’a pas été actée chez le NOTAIRE. Celle ci m’empêche de creuser pour poser ma piscine. Les voisins qui bénéficient de cette canalisation ne souhaitent pas payer pour la détourner. Puis je la détourner, dans les règles de l’art sans leur consentement ? Je ne souhaite pas la reboucher mais suis je dans mon droit si tel était le cas. Merci de votre réponse.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Serge,
Il est très étrange que rien n’ait été acté.
Vous devriez demander au notaire de contacter celui du voisin pour vérifier ces actes et être CERTAIN que rien n’a été signé avant.
Ensuite si vraiment rien n’est écrit et que cet usage est considéré comme non prescrit par prescription trentenaire acquisitive, alors vous devez engager une discussion avec le voisin pour voir quelles sont les solutions amiable.
En dernier lieu si rien ne bouge, alors il vous faudra prendre « le taureau par les cornes » et agir comme bon vous semblera selon la loi.
Surtout ne rendez pas la canalisation inutilisable sans être au clair sinon cela pourrait vous couter cher.

Coffin

Bonjour , non pas de marge d erreur de noté..j ai une autre question un geometre expert est il oblige de faire apparaitre la canalisation lors de la division de parcelles? Car sur le plan que le vendeur nous a donné celui ci a été modifie et la canalisation n apparait pas?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Non, je ne pense pas qu’il soit dans l’obligation de faire apparaitre quoi que ce soit qui ne lui soit pas demandé.
De plus tout ce qui est enterré, n’est généralement pas relevé et indiqué par un géomètre sauf à ce qu’il soit missionné expressément pour cela.

Répondre
Coffin

Bonjour ,je reviens vers vous car nous avons contacté la personne qui a effectuée la detection de reseau pour l informer qu il y avait une erreur de 2m par rapport au plan qu il a effectué et que cette canalisation se trouve a 4m20 de la cloture , il est donc revenu prendre les mesures et d aprés il y a bien un obstacle a 2m mais il n avait pas détecte le canal de provence a 4m20? Cela me semble assez bizarre et encore plus maitenant car les ouvriers ont donc creusés pour voir ce qui se trouvait a 2m et la …Rien! Nous ne savons plus quoi penser, est possible que ces organismes puissent se tromper a ce point? N ont ils pas des appareils performants?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
C’est effectivement étrange qu’il y ait des variations entre ce qui est annoncé et la réalité étant donné qu’ils doivent disposer de la technologie adéquate.
Je ne sais quoi vous répondre.
Cette société précise des variations (marge d’erreur) dans ces éléments écrits ?

Répondre
Eric

Bonjour,
nous avons fait l’acquisition d’une maison dont le terrain a été divisé en 2.
La 2ème partie du terrain a été rendue constructible.
Dans la promesse de vente, nous avons dû accepter la création d’une servitude gratuite et perpétuelle pour les canalisations et réseau électrique, en faisant préciser dans la promesse qu’elle devrait être réalisée en limite de propriété pour limiter la gêne.
Il est stipulé qu’il y aura une remise en état à ses frais par le propriétaire du fonds dominant. Comment pourrais-je sécuriser cette remise en état sachant que plusieurs arbres adultes vont disparaître (donc non remplaçables) et qu’il n’y a pas d’indemnisation prévue ?
Merci
Cdt,
Eric

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Eric,
En règle générale, c’est dans les actes et les précisions apportées dans la rédactions de la servitude, qu’il est précisé comment doivent se faire les choses.
Si cela n’est pas clair, effectivement les portes sont ouvertes au n’importe quoi.
Il vous faut alors bien lire et faire corriger les engagements concernant l’indemnisation ainsi que le mode de transmission de celle-ci.
Si vous ne procédez pas ainsi, il est fort à parier que cela aboutisse à une esquive de celui qui devra payer.

Répondre
Coffin

Merci beaucoup pour vos réponses..

Répondre
Flore

Et l architecte qui lui a fait le plan de la maison ne devait pas tenir compte de cette canalisation a savoir l emplacement exacte de celui avant de lui délivrer les plans?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Et non…. la seule personne a incriminer serait éventuellement la personne qui a réalisé les travaux de cette canalisation.
Et je vous répète une DICT est à demander avant tous travaux ou il est supposé avoir des réseaux.
L’architecte ne peut être tenu responsable des mises en œuvre antérieures, cela serait trop aisé.

L’entreprise doit s’assurer avant d’engager les travaux d’avoir toutes les informations en mains et prendre les garanties nécessaires en cas de doute.
Si il ne l’a pas fait, il doit en assumé les conséquences.

Répondre
Coffin

Ok mais si cette canalisation est au canal de provence ..l architecte doit tout de même en tenir compte , le proprietaire du terrain aussi pour deposer un permis de construire car aujourd hui il nous a vendu ce terrain et il se trouve que la canalisation est placé sous la maison si on suit le plan! Hors il y a des distances a respecter pour que les agents du canal puissent intervenir en cas de soucis..je ne trouve pas normal que le proprietaire ai le droit de vendre ce terrain avec un plan de maison qui ne pourra pas etre realisable ! Il savait ou se trouvait cette canalisation car il y a eu une detection de reseau tout de meme! Pour moi quelque chose ne tourne pas rond ,

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Peut-être est-ce pour cela que le vendeur s’est « débarrassé » du terrain par cette contrainte encombrante ?
Je ne sais quoi vous dire d’autre, à part peut-être d’entamer des démarches judiciaires qui tenteront de prouver qu’il y a eu manifestement une volonté de vous vendre un projet non constructible…
Si vous avez des preuves irréfutables que le vendeur a tenté de vous tromper, faites ce qui vous semble nécessaire pour faire valoir vos droits.
Prenez attache auprès d’un avocat avant d’entamer des démarches judiciaires et voyez avec lui ce qu’il pense de la situation à la lecture de tous les documents.

Répondre
Nicolas

Bonjour
Je suis proprietere d’une parcelle qui a un droit de passage pieton pour mon voisin , celui ci a vendu son bien il y a quelques temps et les nouveaux proprietaires veulent creer 5 appartements dans la partie combles dont l’acces se ferait depuis ma cour , les combles ne sont desservies ni par l electricite ni par l eau et ils veulent egalement faire passer les canalisations par ma cour , je leur ai exprime mon refus par lettre recommandee que ce soit pour l acces aux 5 logements ou le passage des cables et canalisations , en ont il le droit? Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Nicolas,
Tout dépend de comment ont été rédigés les actes notariés et le droit de passage.
Si il est stipulé que le droit comprend les tréfonds et qu’il n’est pas fait mention de limitation, alors vous ne pourrez pas vous y opposé.
Dans le cas contraire, vous pourrez demander le respect stricte du droit de passage qui leur a été octroyé.

Répondre
flore

Merci de votre reponse mais je ne comprends pas pourquoi la canalisation sur le plan que le vendeur nous a donné n est pas placé au meme endroit que nous l avons trouvée?il avait fait faire une detection de reseaux pour viabiliser le terrain et la canalisation apparait mais pour lui aucuns soucis, elle n empêchait pas la construction …est ce un vis caché?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Je ne crois pas que vous puissiez vous prévaloir de ce type de vis caché étant donné que vous aviez connaissance d’une présence de canalisation enterrée.
Dès lors que vous devenez propriétaire, vous devenez seul(e) responsable de ce que vous y faites et comment cela se réalise.
Vous devez mettre tous les moyens en oeuvre pour éviter ce type de situation.
Les tribunaux tranchent ainsi, donc (sauf cas exceptionnel) je crains que vous ne soyez coincée.

Répondre
Sandy

Bonjour nous avons acheté un terrain en 2010 nous avons construit notre maison. ce terrain possède un réseau souterrain de tout-à-l’égout au profis de 3 voisins . Au bout de notre clôture à l’extérieur de notre Terrain (2 0 cm)nous avons une borne d’accès au tout-à-l’égout. Aujourd’hui deux maisons se construisent juste à côté ils ont pour objectif de se brancher à cette borne qui est certes à l’extérieur de chez moi mais qui vient s’écouler dans mon réseau à l’intérieur de chez moi(A t’il le droit) On doit une servitude déjà avec ses trois voisins.
Mon acte de notaire stipule:
Le vendeur déclare qu’il existe une servitude de passage de canalisation de tout-à-l’égout au profit de divers implantée le long de la confrontation sud du bien objet des présentes.
L’acquéreur, informer de cette situation déclare en faire son affaire personnelle.
Il sera constitué le jour de la réitération des présentes par acte authentique, À titre de servitude réelle et perpétuelle, par les acquéreurs sur le bien objet des présentes Au profit du vendeur . Un droit de passage perpétuel en tréfonds de toute canalisationS de raccordement au tout-a l’égout .

En clair nous laissons la servitude de Ce réseau aux 3 implantés.
Avec le ces deux constructions à côté notre terrain va devenir une autoroute souterraine .
Pouvons-nous nous Y poser sachant que la borne est à l’extérieur de notre clôture mais qui coule vers notre réseau

Merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Sandy,
Dès lors que le raccordement est sur le domaine public ou chez le voisin, il vous faut accepter les nouveaux raccordements.
Cependant, selon le cas et le dimensionnement du réseau actuel, peut-être est-ce qu’il faudrait s’assurer que le tuyau est suffisant pour supporter ces ajouts.
Sinon, il faudra qu’ils envisagent une autre solution.

Répondre
coffin

bonjour ns avons achetés un terrain avec permis de construire ,sur ce terrain il y a une servitude ‘canal de provence) le vendeur nous l’a signalait mais cette canalisation etait normalement a quelques métres de la future maison hors lorsque les travaux de terrassement ont débutés le terrassier est tombée sur cette canalisation il a du stopper les travaux et depuis nous sommes dans le néant ,pourquoi la mairie a t ‘elle accépté un permis en sacant qu’il y avait cette canalisation et n’a pas prit la peine de se renseigner auprés du canl de provence,le vendeur a fait faire une detection de raison donc il devait le savoir et connaitre l’emplacement exact?? il nous a menti et en plus il fait l’étonné! quels recours ?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La mairie ne recherche pas les informations liées aux éléments sur le domaine privé, donc elle délivre une autorisation au regard des règles d’urbanisme et uniquement cela.
Concernant la situation et la canalisation, il faut normalement que l’entreprise et/ou vous demandiez une DICT (lien ici) afin d’avoir toutes les informations à vote disposition.

En tant que propriétaire engageant les travaux à c’est à vous (étant informé) de faire les démarches… à personne d’autre hélas.

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Mélodie

Bonsoir ,
J’ai fait construire ma maison sur une parcelle de terrain de mes parents que je leur ai acheté à moitié (part pour ma sœur) et l’autre partie donnée j’ai eu les clefs le 5 juillet 2018 je viens donc de finir de payer la taxe d’aménagement ( réglée en 2 partie) et je viens de recevoir un courrier pour une taxe de 3000€ pour le PAC de la part de la mairie mais jamais on nous en a parlé ni notaire ni constructeur ni mairie rien … je suis rebranché sur le tout à l’égout de mes parents avec une pompe de relevage car j’étais trop loin … problème de hauteur … est ce que je dois tout de même payer cette taxe ?? Je suis perdue c’est ça être propriétaire payer tout le temps 😥merci d’avance

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Pascal CAMLITI

Bonjour Mélodie,
La PAC (Participation à l’Assainissement Collectif) est d’ordre public et cette taxe est exigée dans votre cas, car vous accentuez la charge d’eaux usées existantes.
Donc même si vos parents ont payé la taxe initialement, au titre d’une augmentation de charges des eaux usées, elle sera à payer.
Je suis navré, mais en étant propriétaire d’une maison, vous aurez toujours des dépenses et récurrentes en plus.
Il est illusoire de croire qu’une maison fait faire des économies, il y a toujours des travaux à faire.
Par contre, les dépenses sont pour vous et cela est toujours agréable de savoir que nous investissons dans nos propres biens.

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Cécile

Bonjour
Nous avons découvert il ya 5 ans qu’il y avait sur notre terrain des cables électriques entérrés lorsque ERDF nous ont demandé de signer la servitude.
Or nous sommes propriétaires de ce terrain depuis plus de 10 ans.
A aucun moment il nous a été signalé lors de l’achat du terrain la présence de ce réseau sur notre terrain.
Il me semble même que si ERDF se réveille 7 ans après pour nous faire signer cette servitude c’est certainement que rien n’avait été signé auparavant par l’ancien propriétaire du terrain?
Est-ce le cas? que puis-je faire aujourd’hui?
Un notaire nous a contacté ce jour pour signer une servitude sur mon terrain à ENEDIS pour les autoriser à faire passer des canalisations ( 3 m) sur mon terrain pour atteindre un transformateur qui est sur mon terrain alors que les travaux ont déjà été faits il y a 3 mois…
Est ce la règle? Ils font d’abord les travaux et ensuite ils demandent l’autorisation???
Tout cela m’interpelle.
La notaire me dit que cela se fait toujours comme ça car les délais sont trop longs et les nouveaux acquéreurs voisins ont besoin d’électricité rapidement..
Ai-je un moyen de recours?

Merci beaucoup pour votre attention

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Pascal CAMLITI

Bonjour Cécile,
C’est très étrange en effet.
Quiconque ne peux et ne doit accéder chez vous pour réaliser des travaux sans votre accord écrit.
Si ils le font c’est une violation de propriété punissable pénalement.
Ensuite, le notaire initial a été un peu light dans ces démarches et recherches (c’est hélas trop souvent le cas (rentabilité oblige)).
Vous êtes propriétaire du sur sol et sous sol de votre propriété, alors vous pouvez accepter ou refuser.
Il est impératif que vous aillez des traces de ce qui passe chez vous car en cas de soucis, qui sera responsable, d’autant plus que si cela est raccordé à un transformateur, il doit y avoir de la puissance électrique avec tout ce que cela comporte comme risques potentiels.

La zone est-elle bien balisée ou visible ?
Est-ce pénalisant pour vous à l’heure actuelle ?

Je pense que selon le cas, il serait préférable pour vous d’avoir un conseil juridique poussé (avocat) car il me semble bien à la lecture de votre description que certaines personnes n’ont pas fait leur travail.

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LARMANJAT

Bonjour,
J’aurais une question concernant la servitude de passage de tréfonds.
Celle-ci est elle exclusive à un seul fonds ?
Le propriétaire du fonds servant peut il signer une seconde servitude de passage de tréfonds à un autre fond dominant mais qui passerait au même endroit ?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Les servitudes de tréfonds ou autres sont des actes privés qui peuvent tout à fait se cumuler.
L’aggravation de servitude doit être en accord avec les différentes personnes, si le fond servant doit subir des contraintes supplémentaires qui n’existent pas déjà, il doit en être informé.
C’est un peu un effet domino entre les différents fonds (ou propriétés).

Espérant avoir été limpide dans mon explication

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ELISA

mais du coup, par exemple si mon fonds (donc dominant) bénéficie d’une servitude en tréfonds pour des canalisations, le propriétaire du fonds servant peut signer une convention de servitude de passage avec une société pour faire passer des canalisations au même endroit que les miennes sans que j’en ai été informée?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Elisa,
Si la servitude impacte son fond uniquement et ne vous créer pas de préjudice ou n’accentue pas les contraintes, il en a le droit; il est chez lui.
Je ne saisie pas ou est le problème, votre servitude de tréfonds est imposée sur le fond de cette personne via un acte, si il accepte de subir une servitude complémentaire sur le même passage, et que tout est fait dans les règles de l’art (entreprise assurée et compétente), alors tout est ok.
Qu’est-ce qui vous « chiffonne » ?

Répondre
Elisa

Je suis propriétaire d’une parcelle enclavée laquelle bénéficie d’une servitude en tréfonds qui passe devant le mur d’enceinte de ma propriété. Or je me suis aperçue que le propriétaire du fonds servant a signé une convention de servitude avec EDF pour faire passer des câbles exactement où passent les miens. Ils ont alors déterrés mes canalisations pour installer leurs câbles sans m’en avoir informée et se sont raccordés au compteur que j’avais fait installer à mes propres frais.

Pascal CAMLITI

Bonjour Elisa,
Est-ce que cela occasionne une gêne au fonctionnement chez vous ?
Avez-vous eu des soucis depuis ?
Si cela est le cas, vous devez le signifier par écrit au propriétaire concerné, sinon… il n’y a pas matière à s’alarmer outre mesure.

Tony

Bonjour Elisa,

De ma compréhension, ce qui vous dérange c’est que le propriétaire du fond servant a utilisé les gaines pour lesquelles vous avez engagé des frais sans vous avoir demandé votre accord et sans contre partie financière de ce que vous ont coûté vos travaux ?

Pascal CAMLITI

Bonjour,
Je ne pense pas que le prestataire ait prévu un fourreau suffisamment important pour passer plusieurs réseaux au travers, sinon il ne devrait pas réintervenir.
Mais peut-être, me trompes je ?

janet

Bonjour et bravo pour votre forum sur les problèmes de droit de passage, servitude et tréfonds dont j’ai lu chaque question et chaque réponse avec beaucoup d’intérêt. Je n’ai pas vraiment trouvé une réponse précise à mon interrogation : le droit de passage sur notre terrain que nous donnons (acte notarié) à nos voisins enclavés peut-il engendré un droit de tréfonds?
Une propriété enclavée peut-elle cumuler 2 servitudes de passage ?
merci pour vos réponses

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Janet,
Merci pour vos compliments, cela me fait toujours chaud au cœur de lire et voir que ce que je fais profite et aide de nombreuses personnes.
En ce qui concerne votre question, un droit de passage ne donne pas forcément une servitude de tréfonds, par contre l’inverse est souvent lié par la nécessité de devoir intervenir si besoin était.
Pour une parcelle enclavée, il faut voir si oui ou non les réseaux peuvent passer par ailleurs ou pas, mais dans tous les cas, si vous laissez passer autant tout autoriser, si c’est entendu et conclu sans vous léser.
Autant être en bons termes avec ces voisins non ?
Par contre sachez bien défendre vos intérêts en incluant une clause résolutoire de sortie ou annulation de cette servitude SI une évolution permettrait de raccorder et accéder par ailleurs dans le futur.
Cela ne coute pas plus cher de l’écrire et au moins vous pourrez faire valoir vos droits et récupérer la totalité de votre propriété…

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Janet

Bonjour et Merci pour votre reponse qui éclaire notre problématique, je reviens sur une question, si une propriété possède un droit de passage et accède à un deuxième droit de passage plus important et contiguë au premier peut-on retirer l’existant plus etroit ou cumuler les 2
En ce qui concerne un permis d’aménagerACCEPTE et affiché sans recours, le règlement est bien souvent très compliqué et flou doit-on avoir une conformité suite au VRD pour déposer le permis de construire, peut on le déposer en meme temps ou dans quel délai, ou faut il attendre le recours des tiers, quels sont vraiment nos droits
Encore merci pour votre réactivité de vos réponses

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
En ce qui concerne votre première question, si les conditions du deuxième passage répondent aux contraintes initiales et déportées et que tout le monde est ok, je ne vois pas de contre indications.
Ce sont des ententes privées, mais il faut que cela soit acté pour ne pas entrer en opposition avec ce qui avait été validé de manière antérieure.
Concernant le PA, les mairies veulent (et elles ont raison) que les éléments de raccordements soient mis en oeuvre et déclarés comme terminés pour la phase de passage des réseaux pour délivrer des permis de construire des habitations.
Le dépôt de permis en même temps, ne sert pas à grand chose étant donné que les instructions ne démarreront qu’après avoir la certitude que les terrains soient raccordés et viabilisés correctement.
Ceci n’est pas fait pour ennuyer les personnes, mais au contraire pour les protéger contre des personnes vendant des terrains viabilisés (à prix fort) et partent avec les fonds sans mettre en oeuvre ce qu’il faut.
Donc si ils veulent vendre leurs terrains, ils doivent la viabilisation complète du lot acté et déclaré pour contrôle, puis la mairie instruira les permis des lots.

Est-ce limpide ce que je vous explique ? Car parfois cela est clair pour moi, mais pas forcément pour les néophytes 😉

Répondre
Jean

Bonjour,
Nous rencontrons également un problème similaire.
En effet nous sommes sur le point d’acheter un terrain issue d’une division d’une seule et même parcelle en pente sur lequel il y a une maison occupée sur le terrain situé en amont.
Le propriétaire de cette maison n’est pas le propriétaire de la parcelle que nous convoitons en contrebas.
Cette dernière possède une servitude parfaitement définie par acte notarié pour les EU.
Par contre nous nous rendons compte que la maison du dessus n’est pas raccorder pour ses EP.
Celles-ci s’épandent donc dans le sol sur sa parcelle mais impossible de savoir si elles ne vont pas s’écouler sur notre terrain car nous souhaitons construire un sous-sol à 3m de la limite de propriété.
On ne sait même pas si on ne va pas tomber sur un drain ou autre en creusant…
Le voisin n’a aucun plan de recollement et ne sait pas ou vont ses EP. Nous lui proposons de créer un réseau EP en servitude en parallèle du réseau EU existant pour qu’il se raccorde sur le réseau public en contrebas mais il ne veut rien prendre en charge.
Nous lui proposons de payer mais on sent une réticence pour ce qui concerne l’intervention sur son terrain.
Comment pouvons nous nous sortir de cette affaire ?
Quels conseils nous donneriez vous ?
Quels sont les risques à faire intervenir une entreprise à notre charge sur son terrain même s’il nous l’autorise ?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Jean,
Premièrement, si les écoulements de eaux pluviales de son terrain coulent sur le terrain au dessous depuis plus de 30 ans, il est considéré par le code civil comme prescription acquisitive trentenaire (SI et seulement SI il n’y a jamais eu de soucis ou problèmes écrits à ce sujet).
Ensuite concernant une intervention sur la propriété directement, cela est impossible sans un accord écrit du propriétaire (car si j’ai bien compris l’usager n’est pas le propriétaire).
Vous ne pouvez aucunement intervenir chez autrui sans un accord précis, écrit et précisant ce que vous allez faire et comment le faire.
Des solutions techniques existent pour capter les eaux de ruissellement, car ce sont elles qui en générales sont les plus contraignantes.

Je vous conseillerai de missionner un architecte pour qu’il puisse étudier avec vous les solutions et ne pas vous engager dans des options qui ne seraient pas cohérentes vis à vis de la situation.

Répondre
Fanny

Bonjour,
Mon voisin souhaite traverser ma parcelle pour passer une réseau d’eau pluviale et de drainage.
Suite à notre demande, son notaire vient de nous transmettre le projet d’acte de servitude de tréfonds.
Dans cet acte est stipulé :
Le fond dominant bénéficie d’un droit de passage sur une bande de …. large afin d’effectuer ou de faire effectuer tous les ouvrages nécessaires, toutes les vérifications utiles ainsi que tous les travaux d’entretien, de réparation ou de reconstruction de toute ou partie de la canalisation. Ce droit de passage est exercé à pied ou avec tout engin nécessaire.

Est ce que ce droit de passage est obligatoire pour ce type de servitude ?

Autre point il est indiqué qu’aucune plantation sur le tracé de la servitude.
Qu’en pensez vous sachant que c’est un réseau EP?
Ne peuvent-ils pas le mettre suffisamment profond pour me permettre de planter des arbustes ?

Merci pour votre aide

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Fanny,
Dès lors qu’il passe chez vous vous pouvez imposer ce que vous souhaitez, soit juste à pied ou avec une machine d’une certaine largeur.
Les actes proposés sont modifiables pour vous convenir.
Ensuite, en ce qui concerne le droit de passage, il doit être précisé que vous devez être informé préalablement pour éviter que votre voisin se promène chez vous à n’importe quelle occasion sous l’excuse qu’il a un droit de passage.
Pour les plantations, c’est une autre chose, la servitude de tréfonds fait en sorte que le fond servant (donc vous qui devez laisser passer le(s) réseau(x)) du voisin (fond dominant) qu’en cas d’intervention il aura le droit à ses frais de réaliser tous travaux s’avérant nécessaire et indispensable, si vous plantez, cela complexifie les choses et rend plus onéreux les travaux.
Il serait peut-être souhaitable de faire réaliser par un professionnel (architecte en l’occurrence) un plan de tracé des réseaux précis et pas juste un texte, afin de vous permettre de planter si besoin était et rester chez vous malgré tout.
De plus cela aura pour effet de bien cibler le lieu de passage et cadrer les choses en cas de revente ou successions.

Répondre
yann

Bonjour,
Une servitude de tréfond est-elle attachée à la non aedificandi ?
En effet, notre voisin à construit sur notre servitude de canalisation et d’après leur avocat ils sont dans leur bon droit!?
Merci d’avance pour votre retour

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Yann,
Je ne pourrais pas être certain à 100%, quant à la non aedificandi de la zone dès lors que les tréfonds sont conservés et puissent être entretenus.
Il serait intéressant que vous me communiquiez le texte avancé par l’avocat pour déterminer quel est le degré réel de son affirmation.
Dans tous les cas, le propriétaire du fond impacté par la servitude reste propriétaire de sa parcelle dans sa totalité, la servitude est seulement une contrainte appliquée à celle-ci.
Pouvez-vous nous communiquer l’information svp ?

Répondre
Lydia

Bonjour, merci infiniment pour cet article très intéressant. Nous sommes tout à fait dans le cas que vous énoncez à la fin de l’article, à la différence près que nous n’avons pas encore acheter la maison sur laquelle nous projetons d’ajouter une extension. Nous avons découvert, heureusement avant la signature du compromis, l’existence de réseau traversant le terrain et donc, une servitude de tréfonds doit être instaurée avant la vente. Il est évident que nous ne pourrons donc pas construire notre extension en l’état, mais nous aimerions savoir s’il est possible de lever une telle servitude (le propriétaire du réseau peut-il s’y opposer?) et lorsque vous parlez de milliers d’euros pour dévier cette servitude, je pâlis: à combien cela s’estime environ selon vous? j’imagine que cela doit dépendre du métrage, mais avez-vous un ordre d’idée? Merci d’avance !

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Lydia,
Le prix de travaux en tréfonds est impossible à connaitre à l’avance, étant donné sa nature et les éventuelles complexité qui pourraient apparaitre durant les travaux.

D’autant plus que les travaux de modifications obligent en général à couper les réseaux existants, créer des regards et autres évolutions.
Il faut vraiment bien analyser avant et avoir un budget aléas.

Quelle est la nature du sol ? Terre, argile, roche, sable ?

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DE SOUSA

Bnjoour
je viens d’acheter un terrain, sur lequel passe une canalisation de gaz donc il y a des contraintes.
cependant lors de la signature de l’acte d’achat, notre notaire n’a trouvée aucune servitude enregistrée par GRDF, iIl nous a donc affirmé que nous pouvons contacté GRDF afin d’obtenir le déplacement de cette canalisation, voire sa suppression qu’en pensez vous ? d’avance merci cordialement
jds

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour JDS,
Cela est étrange tout de même, il serait souhaitable de faire le tour des voisins pour savoir qui est alimenté par le GAZ et ou sont situés les branchements.
Ensuite, la démarche auprès de GRDF est aussi utile pour qu’ils vous fournissent le tracé des réseaux à leur connaissance.
Est-ce qu’il y a eut des divisions de parcelles ?
Et peut-être des servitudes de tréfonds, mais entre personnes sans qu’il y ait eu d’écrits, c’est également possible.

Si après toutes ces analyses, vous constatez que la canalisation est vierge, non raccordée et purgée de gaz, alors vous pourrez faire appel à un professionnel du gaz pour neutraliser celle-ci

Répondre
Nathalie

Bonjour
J’ai construit une maison en 2000 pour laquelle je n’ai pas eu d’autre choix que de faire passer mes eaux pluviales chez deux voisins. Le premier y trouva son compte en raccordant les eaux de pluie d’une construction qu’il était en train de bâtir, la seconde personne était une vieille dame qui depuis est dcd. Le problème c’est que nous n’avions pas eu le temps de passer devant un notaire pour officialiser l’acte.
C’était le maire de l’époque qui l’avait convaincu de nous laisser passer ce tuyau à travers sa cour car il n’y avait aucune autre solution techniquement possible (pente insuffisament inclinée d’un côté et sinon, le terrain est trop rocailleux pour des puits).
A l’époque nous avions écrit cet accord à la main sur le plan du tracé de la servitude, signé par nous trois, ce dernier a été tamponé ensuite d’un numéro de « permis de construire » le validant auprès de la mairie.
Il y a env 4 ans un couple à acheté la maison de la vieille dame. Je les ai alors informé oralement du passage du tuyau. Très vite ils ont eu des problèmes de voisinage avec le voisin chez qui mon tuyau passe en premier. Alors un jour, ils décidère de régler leurs compte à leur manière et on « bouché » le regard qu milieu de leur cours. Résultat, durant les pluies l’eau de mon premier voisin a été refoulé chez moi et cela plus mes propres eaux de pluie ont inondés le sous-sol de ma maison.
J’ai subi deux inondations en quelques mois avant d’apprendre par mon premier voisin que c’était le second qui avait volontairement bouché le regard.
Évidemment, en apprenant cela je suis allée de suite les voir, ils ont niés avoir fait quoi que ce soit dans ce sens. Quand j’ai demandé à ce qu’une société de TP vienne voir si quelque chose était bouché ils m’ont demandé un temps de réflexion. Et comme par hasard, 1/2h après le niveau de l’eau s’est enfin remis à baisser alors que cela faisait 3 jours que malgré 2 pompes et l’intervention des pompiers le niveau ne bougeait pas.
Bref, à ce moment là, je pense qu’ils n’étaient sincèrement pas conscient des conséquences de leurs actes.
Depuis, le terrain de mon premier voisin a été vendu.
A présent, mon deuxième voisin est également en désaccord avec le nouveau et le menace de lui « interdir » le passage des eaux de pluie, ce qui par conséquent, impliquerai de boucher également le passage des mes eaux de pluie puisque que nos tuyaux se rejoigne chez le premier voisin avant d’arriver chez le second.
Quand je lui en ai rappelé les conséquences pour moi (à savoir que j’avais tout perdu ce qui était dans mon sous-sol 2x et que depuis la maison est encore tellement humide que malgré avoir traité et repeint les murs, ils moisissent) il m’a répondu que ce n’était pas son problème car aucun acte notarié ne mentionnait cette servitude de tréfonds et qu’il n’était donc obligé en rien et qu’il faisait bien ce qu’il voulait chez lui.
Le problème c’est qu’à l’époque, nous n’avions pas eu le temps de passer devant un notaire pour officialiser le document signé par la vieille dame.
Ma question est, puis-je faire reconnaître malgré tout ce droit de passage de tréfonds ?
A noter que le maire de l’époque ainsi que le maire actuel sont d’accord d’attester de l’authenticité de l’accord de la propriétaire de l’époque.
De même, est-ce que le fait que cela fait bientôt 20 ans que le tuyau est en place plaiderait à sa légitimité?
Je suis désespérée à l’idée de revivre une inondation.
S’il-vous-plaît, pourriez-vous m’aider à savoir si j’ai des droits et comment procéder ?
En vous en remerciant par avance
Nathalie

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Nathalie,
Je n’ai hélas pas de solution miracle pour résoudre votre problème.
Seul un vrai acte notarié précisant la servitude de tréfonds aurait été la solution qui réglerait cette problématique.
Comme toujours, vitesse et précipitation dans le domaine du bâtiment ne font jamais bon ménage.
Les documents en votre possession pourrait -éventuellement- devant un juge servir pour orienter une décision, mais la prescription acquisitive trentenaire est la seule réponse valable en l’état.
La personne prenant un malin plaisir à boucher la canalisation, utilise aussi ce réseau ou pas du tout ?

Répondre
Nathalie

Bonjour,
Merci pour la rapidité de réponse.
Non, cette personne n’utilise pas cette évacuation d’eau pour lui même malheureusement.
Bien cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Je vous en prie, c’est avec plaisir.
Tentez de prendre contact avec un avocat spécialisé dans le domaine de l’immobilier et présentez lui les faits pour voir, ce qui est envisageable juridiquement ou pas.
Tenez nous au courant ici sur le BLOG, cela pourrait aider d’autres personnes dans le même cas que vous

Répondre
Nathalie

Merci beaucoup Pascal, je vais faire ainsi et vous informerai de la suite.
Encore merci du temps passé et du partage de vos connaissances.
Avec mes meilleurs remerciements

Hubert

Bonjour,
suite à de nombreux problèmes d’évacuations des eaux usés , nous nous sommes aperçus que notre à voisin à construit sur notre servitude de tréfond une extension (t2) et une partie sa piscine. Est il dans l’obligation de remettre en état la servitude ? (sachant qu il n ‘est pas possible de changer le tracé )
Merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Une servitude de tréfonds doit être préservée et l’entretien est à la charge du fond dominant (celui à qui bénéficie la servitude).
Si votre voisin a bâti sans tenir compte de la servitude, il doit faire le nécessaire pour pallier au problème.
Était-il informé clairement de cette servitude ?

Répondre
Hubert

Bonjour,

nous leur avons vendu cette parcelle il y a 20 ans. cette servitude non aedificandi était clairement indiquée sur l ‘acte notarial .
Merci pour vos réponses!
Cordialement,

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il est donc bon de rappeler à cette personne de manière claire, les faits et les engagements légaux.
Il doit respecter la servitude.

Si besoin faite intervenir le notaire pour lui permettre d’avoir un courrier officiel.

Répondre
Tony

Bonjour, vous dites que l’entretien est à la charge du fond servant, hors la servitude bénéficie au fond dominant.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Oups… a écrire rapidement, j’ai interchangé les termes.
Merci pour votre vigilance. 😉 C’est modifié !
Bien évidement que l’entretien doit être réalisé par celui à qui bénéficie la servitude donc le fond dominant et non servant.

Répondre
Tony

Merci pour votre confirmation 🙂

Winkelman

Bonjour,

Je suis en train de achete un terrain pour construire ma future maison. Le bornage a etait fait et le maire qui est venu sur place a dit au geometre de mettre un servitude pour l’eau use dans leur dossier pour le notaire. le tuyau de l’eau uses ce trouve au fond de ma terrain et non pas a la route. Quels sont des consequents pour moi pour construire ma maison a 3- 4 meter de la route, concernant les chemins/ la terrasse autour de ma maison, la clôture que je veux faire pour mes chiens, etc.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
LA question à vous poser est est-ce que vous achetez le terrain dont la surface n’inclut pas le passage du réseau et la servitude de tréfonds ou est-ce que le terrain contient ces ouvrages ?
Car si le bornage est bien fait, il ne contiendra pas les réseaux.
Ensuite, la distance pour construire est généralement précisée sur les règles du PLU ou dans les généralités.
Relisez bien le PLU pour savoir ou sera la limite constructible du terrain.
Il vous faudra bien prendre en compte les deux contraintes, la route et la limite du terrain modifiée ou pas par le bornage.

Répondre
Lynda

Bonjour,
J’ai un gros problème, j’ai une servitude eau de pluie et usées dans mon jardin. Cette servitude est pour les tuyaux de l’immeuble à la gauche de mon terrain et qui continuent à droite de mon terrain chez un voisin. Dans l’acte notarié il est écrit « un droit de passage pour canalisation le long de la limite Sud du cadastre n1535. Cela fait 9 ans que nous avons acheté la maison et que l’ancien propriétaire nous dit que les tuyaux passent au fond du jardin. Récemment nous avons reçu un courrier comme quoi le tuyau est bouché à cause de notre arbre dans le jardin. En creusant il s’avère que les tuyaux ne sont pas dans la limite Sud du cadastre et donc du terrain mais bien plus proche de la maison et pile poile sous l’arbre que l’ancien propriétaire avait planté.
Ma première question est qui doit payer les travaux pour le creusage, debouchage et changement d’une partie de tuyaux? Et deuxième question, le debouchage côté voisin est-il à ma charge puis que c’est mon arbre qui est incriminé ? Merci par avance pour votre aide. Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La servitude et les contraintes qui s’y appliquent sont à la charge du bénéficiaire, cependant si un élément vient à perturber le bon fonctionnement de cette servitude, en l’espèce votre arbre (même si celui-ci a été planté par l’ancien propriétaire), vous devez participer à la remise en l’état sur votre propriété.
De plus maintenant que c’est vous qui êtes propriétaire, vous avez accepté les lieux en l’état avec les conditions de la servitude, même si cela n’était pas clair.
Il faut donc toujours en amont d’une signature faire préciser les choses sur un acte notarié.

Vous pourrez trouver les conseils spécifiques sur les achats immobiliers ici : Évitez les pièges d’un achat immobilier

Répondre
Hélène

Bonjour,
J’ai acheté une maison il y a maintenant deux ans.
J’avais le projet de faire un accès direct à ma maison pour ma voiture, car il en existait aucun.
A ma grande surprise, il y a un an, on me dit que j’ai un servitude d’aqueduc pour les réseaux EP et EU.
Rien de noter dans mon acte notarial, bien évidemment.
Je poursuit le notaire à l’amiable et il me propose un petite somme de 2000 euros. Que me conseilleriez-vous ?
Cordialement
Hélène

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Hélène,
Tout dépend de ce que cela implique pour vous et des conséquences de cet omission.
Qui est le bénéficiaire de cette servitude de tréfonds ? Un voisin ?
Par ou passe cette servitude qui grève votre terrain ?
Car selon le cas, la valeur de votre bien pourrait bien être amoindrie en cas ou souhait de revente.

Avant tout accord, il est indispensable de vous renseigner sur ces différents points.
Le notaire fautif, vous a-t-il écrit ou vous a-t-il proposé cette transaction oralement ?
Car là aussi, cela en dit long sur le positionnement de la personne et de la hauteur de la faute commise.

Répondre
Hélène

Bonsoir,
Le réseau est à un mètre environ sur le long de ma clôture, qui fait 32 mètre de long. Elle dessert des voisins, et la mairie me dit que je ne dois pas faire de construction ou de dalle de béton au cas où il y aurait des travaux à faire sur le réseau existant sur mon terrain. Par contre, la mairie ne peut pas me faire un courrier selon quoi le bout de ma parcelle ou il y a la servitude est inconstructible.
C’est le monde à l’envers, je découvre une servitude caché depuis 3 actes notariaux, étant la cinquième propriétaire, et la mairie ne me soutient pas. L’assureur du notaire me propose une modic somme, et elle souhaite me faire taire aussi.
Cordialement
Hélène

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Hélène,
C’est hélas récurrent, beaucoup de personnes et intervenants font en sorte de ne pas se casser la tête et ne défendent pas les intérêts de l’acheteur.
Seuls les architectes le font, nous sommes assermentés et avons comme mission de défendre les intérêts de ceux qui nous missionnent, mais souvent trop tard en passant faire des économies !
Ceci étant dit, il vous faut exiger une conciliation qui s’oriente dans votre intérêt et ceci de manière juridiquement fiable.
Je veux dire par là que vous devez vous faire accompagner par un avocat spécialisé pour ne pas dire/écrire quelque chose qui pourrait vous être préjudiciable sans le vouloir.
Donc si vous vous sentez lésée par la situation et avez des écrits des personnes ayant été un peu « light » dans leur approche professionnelle, prenez un avocat pour des conseils et si les choses se cristallisent, car vous n’obtenez pas un dédommagement à la hauteur du préjudice, alors vous pourrez faire appel à la justice pour trancher.

Répondre
Hélène

Merci pour vos conseils
Hélène

Berenger

La mairie a fait passer des grosses buses de réseaux pluvial sur un chemin privé ou l on est 10 propriétaire de villa on nous dit que ce chemin est privé car la route est abîmée il faudrait ré goudronner. Avec cette buse est-ce que maintenant c est communal

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Pour savoir a qui appartient ce chemin, renseignez vous au service des impôts ou auprès du notaire qui vous a vendu la maison, ils vous diront alors qui en est le propriétaire.
Si la mairie intervient sur des propriétés qui ne lui appartiennent pas, alors cela est vraiment étrange.
N’a-t-elle pas reçue une demande du propriétaire et est-ce réellement la mairie ou des services de la mairie qui ont effectué ces travaux ?

Répondre
Marc

Bonjour et bravo pour votre forum sur ce sujet dont j’ai lu chaque question et chaque réponse avec beaucoup d’intérêt.

Malgré la diversité des sujets abordés, je n’ai pas trouvé de réponse à un problème qui m’a été posé.
Nous avons pour projet de creuser une tranchée chez l’un de nos voisins pour y passer les réseaux d’eau potable et d’eaux usées. Cette tranchée va passer au plus près de la limite de propriété de ce voisin afin de minimiser l’impact des travaux sur son terrain
De ce fait cette tranchée passera à proximité de la limite de propriété du voisin contigu.

La question qui m’est posée est la suivante :
Y a t’il des contraintes de distance à respecter vis à vis de la limite de propriété ? Peut-on creuser « sur limite » ?
Le corollaire de cette question est : que me conseillez-vous en terme de conditions de servitudes de tréfonds pour ce projet ? A quelle distance de la limite de propriété vaut-il mieux positionner cette tranchée ? Quelle largeur doit on donner à cette servitude ?

D’avance merci de vos réponses

Bien cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Marc,
En ce qui concerne les éléments enterrés, il n’y a pas à ma connaissance de reculs minimal aux limites (sauf si cela est inscrit dans les actes ou règles du secteur).
Même le code civil ne précise pas cela à ma connaissance (il faudrait vérifier plus précisément, c’est une excellente question).
Dans tous les cas, il ne faut JAMAIS creuser SUR la limite, mais à l’intérieur de la propriété qui vous autorise via la servitude de tréfonds à enfouir vos ouvrages sur sa parcelle.
En ce qui concerne la typologie et la largeur de la tranchée, cela dépend des éléments quelle doit contenir, pour cela tournez vous vers les DTU et règles des VRD.

Répondre
Marc C

Merci pour cette réponse et bravo pour blog !

Cordialement

MC

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Marc,
Merci pour vos encouragements… cela fait plaisir à lire.
Pensez à partager l’article sur les réseaux sociaux, ça donne un coup de pouce, facile et rapide !
A très bientôt

Répondre
Thomas

Bonjour,
J’ai une servitude de tréfonds pour l’alimentation en eau potable de ma propriété, sur le champ voisin, appartenant à la commune.
Or des fuites répétées dues à la vétusté de l’installation m’impose de changer la canalisation. La commune refuse que je rouvre la tranchée car ils ont rendu la zone protégée après avoir découvert des vestiges archéologiques mais non exploités. Ils veulent m’imposer de contourner le champs et de creuser sous la voie publique, via une entreprise agréée, tout en déplaçant mon compteur, et tout à mes frais. Solution évaluée à 26 000 euros, (sans compter les milliers de m3 de fuites que je dois payer) quand rouvrir la tranchée de la servitude dans le champs ne me couterai que 2500 euros.
Sont ils en droit de me refuser la réfection de ma canalisation sur le tréfonds asservi, au motif de la zone protégée, cette tranchée existant déjà ?
En vous remerciant

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Thomas,
Votre situation semble un peu complexe effectivement.
Déjà si vous bénéficiez d’une servitude de tréfonds actée, il n’est pas possible que les parties s’y opposent.
D’un point de vue juridique, si ils vous interdisent de réaliser les travaux, ils sont en faute.
Donc dans votre situation, je ne vois guère d’options, vous devez faire entendre raison au service concerné qui vous oppose son refus (ceci au travers d’un avocat qui rappellerait la loi), tout en précisant que plus le temps passe, plus les frais qui seront à leur charge au final (en dehors d’une consommation « normale »).
Sachez présenter les choses par l’intermédiaire d’un vrai avocat, pas de représentant de votre assureur, il ne défendrait pas réellement vos intérêt (car cela ne lui rapportera rien).

Ne vous laissez pas balader, car les services administratifs savent (parfois) faire traîner les choses quand cela les arrangent.
Soyez ferme et donner un ultimatum pour qu’ils soient contraint d’agir dans un sens ou dans l’autre sans laisser pourrir la situation qui vous coûte de l’argent.
Dépensez cet argent avec un bon avocat, vous y gagnerez en tranquillité et à long terme.

Ils vont certainement jouer la carte de : »Ce n’est pas notre service…. appelez untel… »
Laissez l’avocat gérer cela, ils savent atteindre leurs objectifs, ils sont formés pour cela.

J’espère avoir été limpide, n’hésitez pas à revenir sur le BLOG pour nous donner des nouvelles.

Répondre
Thomas

Je vous remercie, cela me réconforte dans mon idée de faire valoir mon droit. Je vous tiendrai informé. en vous remerciant

Répondre
Salem

Bonjour,
Je viens de trouver une maison à acheter , il y a 2 cadastres, la maison sur un cadastre et le jardin sur l’autre.
Dans le compris de vente j’ai vu qu’il y a UNE SERVITUDE DE TREFONDS sur le 2eme cadastre (jardin) sans d’autre précision.
Ma question est ce que j’achète cette maison ou non ?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Les mentions sans autres précisions sont ennuyeuses car elles laissent interprétable les règles, positions et autres contraintes futures.
Il faut que le vendeur se débrouille pour avoir le tracé précis (il existe de moyens techniques pour identifier la position des réseaux) et le retranscrire sur un plan avant achat.
Sans cela, les problèmes possible seront tout à votre charge.

Répondre
Marc

Bonjour,
Ma voisine me doit la servitude de passage et de tréfond sur 30m. de long et 4m. de large Acte notarial de vente.
Le souci que j’ai, elle ne fait ni l’entretient herbes très hautes, ne dénége pas l’ hiver , ne fait rien concernant l’entretien de la partie qui la concerne et c’est moi qui m’y colle ???? et cela depuis 15 ans Pas même un remerciement Doit elle couper l’herbe, dénéger l’hiver, combler les trous du passage??? Merci de m’informer.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Marc,

Deux choses sont à relever dans votre propos.
La première concernant la servitude de tréfonds, étant donné que cela concerne des parties enterrées, il ne devrait pas y avoir de soucis.
La seconde, plus ennuyeuse étant la servitude de passage qui vous est due et qui ne peux pas être remise en cause par votre voisine.
L’entretien de la dite servitude est dévolue à votre propriété, provoque par la même occasion l’entretien total de celle-ci.
Ce qui implique que le propriétaire du fonds désenclavé ou ayant le bénéfice de la servitude de passage doit supporter les dépenses d’aménagement, puis d’entretien du passage, conformément aux articles 697 et 698 du Code civil. Toutefois, en cas de communauté d’usage de l’assiette d’une servitude de passage, les propriétaires des fonds dominant et servant doivent chacun contribuer aux frais d’entretien et de réparation (cour de cassation, 3ème chambre civile, 14 novembre 1990).
Cela signifie en clair, que si le passage vous est destiné et que son usage est exclusif, vous en avez la charge d’entretien totale.

Répondre
Isabelle

Bonjour,

Nous aimerions acquérir un terrain pour construire une maison individuelle, ce terrain est enclavé derrière une résidence et des jardins de maisons existantes.
Une servitude de passage a été établie il y a des années car les deux terrains ( celui de la résidence et celui que nous aimerions acquérir) appartenait au même propriétaire.. il avait prévu la construction d’une deuxième résidence et à finalement changé d’avis et mis le deuxième terrain en vente. Le problème qui se pose c’est toutes les canalisations sont tirées abord du terrain sauf les conduites d’eau qui arrivent à 1m50, soit sur le terrain de la résidence mais impossible de trouver la servitude de tréfonds car à l’époque (2006), Le notaire aurait oublié de rédiger ce document.
Sans ce document , le terrain sera considéré comme non constructible.
Pensez vous qu’il existe une possibilité d’obtenir cette servitude de tréfonds ?

Merci d’avance pour votre réponse

Bien cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir Isabelle,

Une piste qui mériterait d’être suivie serait de demander une copie du permis de construire à la mairie ou encore dans un service de l’administration ayant archivé celui-ci.
Ces documents, les réseaux devant être notifiés cela pourrait être une solution à votre problème.
Le notaire ayant a priori commis une erreur, ne veux pas corriger celle-ci ? Ou tout du moins vous aider à résoudre la situation ?

Répondre
Isabelle

Bonjour,

Merci pour votre réponse.
Le propriétaire actuel du terrain a pris rendez-vous avec le notaire pour en discuter dans quelques jours.

Mes questions sont le suivantes,.
Est ce le genre de document qui peut être créér, si jamais cela n’avait pas été fait à l’époque ? Le notaire doit il s’entretenir avec les propriétaires de la résidence sur laquelle la servitude passe ? Ils sont huit en tout et parmi eux, un nous a fait comprendre qu’il n’était pas pour.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Isabelle,
Si les réseaux existent et que la servitude est de faite existante aussi, il faudra réaliser un acte.
Heureusement que tout n’est pas figé ad vitam, sinon nous ne pourrions jamais faire évoluer les bien et réaliser des divisions de parcelles.
Donc soyez confiante !
En ce qui concerne le voisin, il faut la majorité, donc si elle est atteinte, le voisin devra suivre. De plus si les frais sont pris en charge par d’autres, je ne vois pas ce qui pourrait gêner.
Une parcelle, ne créée pas des milliards nuisances non plus… donc il faut être convaincant voilà tout.

Répondre
tama

bonjour,

je suis propriétaire d’un terrain et mon voisin a le droit de passage sur mon terrain mais je vais construire au dessus de la servitude et la le voisin refuse car il doit passer avec son camion (sachant que je suis a plus de 3m d’hauteur) le voisin peut refuser que je fasse un portafaux au dessus de la servitude ? merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Tama,
Alors, cela va dépendre de plusieurs facteurs.
Premièrement, qu’est-il inscrit dans l’acte notarié qui octroi la servitude de passage, car selon le cas et la rédaction plusieurs lectures (d’un point de vue juridique) peuvent être faites.
Il est donc plus qu’important de vous poser les bonnes questions et analyser ces documents.
Ensuite selon ce que vous y trouverez, il faudra voir si cette servitude laisse ou pas le champ des interprétations.
Le refus ou l’impossibilité de bâtir au dessus de cette servitude est tout à fait possible.

Répondre
Dominique

Le propriétaire du terrain fond servant doit-il régler l’eau potable à la compagnie des eaux ayant installé les canalisations pour le fond dominant avec accord tacite du propriétaire décédé (mon père).
Merci
Bien cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Dominique,
Le terrain qui est desservi par le réseau d’eau doit réglé ses propres factures même si la canalisation passe au travers d’un terrain bénéficiant d’une servitude de tréfonds.
Je ne saisi pas trop votre question, pourriez-vous développer svp ?

Répondre
Cécile

Bonjour,
Suite à une division de parcelle, j’ai fait l’acquisition d’une maison sur le fond dominant avec une servitude de tréfonds sur le fond servant qui était à bâtir. Aujourd’hui mon voisin a quasiment terminé sa construction et il vient de me montrer que mes canalisations d’eaux usées et pluviales et mes canalisations de gaz passent à moins de 50 cm de sa piscine. De plus, il m’indique qu’il va faire une grande dalle carrelée (avec des carrelages de « luxe ») sur une grande surface au dessus des canalisations. Je m’inquiète car en cas de problème sur les canalisations, ça va me couter une vraie fortune de remettre son terrain en état vu son projet…. Est-ce bien moi qui devrait prendre en charge ces frais ? Je trouve ça vraiment injuste car c’est lui qui construit sa terrasse au dessus de mes canalisations ! (elles sont clairement identifiées sur mon acte de vente et le sien je suppose) Merci pour vos conseils. Cordialement. Cécile

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Cécile,
La première question à vous poser est :
Qu’est-ce qui est écrit dans mon acte notarié précisément ?
Car c’est là que tout réside. Si le notaire à bien fait les choses, il devrait y être précisé clairement, qui doit faire quoi et comment.
En règle générale, il est écrit que les réseaux doivent rester accessible et pouvant bénéficier d’un entretien sans contraintes.
Hors il semble que la configuration et ce que vous exposez n’est pas le cas.
Le fond servant doit avoir des contraintes claires, si cela n’est pas le cas, alors effectivement cela commence à devenir problématique.
Si le voisin créer des contraintes, il devra en assumer les conséquences car il est sur un fond servant.

Je pense que vous devriez vous entretenir (sans animosité) avec votre voisin et consulter en parallèle le notaire afin qu’il vous explique et vous écrive noir/blanc un document à opposer au voisin en cas de nécessité d’intervention sur vos réseaux en tréfonds.

La servitude de tréfonds est très encadrée, je pense même qu’il existe des jurisprudences en la matière pour clarifier les choses.

Répondre
SEGURA

Bonjour,
j’ai acheté un terrain et il doit y avoir une servitude en tréfond, pour le passage de l’électricité sur mon terrain « pour moi même » mais également pour desservir mon voisin. Que se passera t-il si il y a une rupture de câble qui alimente mon voisin, voir pour mon alimentation ? Qui paie les dommage engendrés ? Il a t-il deux alimentations bien distinctes, c’est à dire, deux câble pour chaque terrain et donc deux fourreaux pour chacune des propriétés ?

cordialement.
merci.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Par toute logique, vous devriez avoir deux câbles séparés, même si ceux-ci sont dans la même tranchée.
Sauf si le projet prévoit un câblage unique et deux compteurs par la suite, mais comme dans tout réseaux si l’alimentation centrale est touchée, plus personne n’est desservi.
Il vous étudier le projet de raccordement pour vérifier ce qui est prévu pour voir si ce sont des câbles distincts ou non.
Dans l’acte notarié précisant la servitude de tréfonds, cela devrait être stipulé.

Répondre
EVE

bonjour

Suite à une demande d’ assainissement fosse septique (ancien) le Spanc me demande d’obtenir des autorisations administratives
avant de commencer les travaux : servitude de passage, servitudes de tréfonds, accord de la mairie, dérogations, actes notariés

effectivement il y a un droit de passage sur ma parcelle desservant deux maisons derrière la mienne
des canalisations eaux longent ce chemin

je n’ai jamais entendu parler de servitudes de tréfonds et je n’ai reçu aucun document lors de la vente sur ce sujet
sauf un document de l’ancien propriétaire qui a fait lui même un croquis des canalisations d’eaux

dois je me rendre chez le notaire afin de régulariser cette situation ?

dois je demander l’autorisation de mes voisins, avant de commencer les travaux, la fosse se trouvant devant la maison, les maisons se trouvant derrière

merci pour vos réponses

cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Eve,
Dès lors que vous êtes soumises à des servitudes, vous devez effectivement en avoir connaissance et le notaire aurait dû vous alerter clairement sur cet état de fait.
Ensuite, le notaire aurait peut être dû faire les sollicitations qu’il convient afin qu’il puisse rédiger des actes en ce sens et l’ancien propriétaire aurait lui aussi dû informer l’ensemble des personnes (ce qui semblerait être le cas au regard du croquis).
Ce étant dit, si des risque des coupures existent, vous devez en informer les personnes concernées par cette servitude que vous allez démarrer des travaux.
Normalement l’acte précise qu’est-ce qui est faisable et comment ! Donc dans le cas qui vous concerne cela à l’air d’être « FREE STYLE ».
Mettez bien les choses à plat sur papier afin que toutes les parties soient informé et ne puissent dire qu’elles ne savaient pas.
Entourez vous de professionnels qui vous conseilleront au mieux dans votre intérêt (comme un architecte par exemple) ainsi vous pourrez recréer un contexte favorable et sans stress.

Répondre
Christelle

bonjour
j’ai acheté un terrain suite à une division de parcelle – les propriétaires gardent l’avant du terrain et vendent le jardin
nous avons 2 hypothèses de servitude de passage en tréfond pour nos réseaux .
nous avons choisi l’hypothèse 2 acté dans le compromis de vente et visibles sur les plans remis lors du dépôt de PC
Enedis ne veut pas passer par cette servitude là et passera sur l’hypothèse 1
nous avons donc demandé une modification sur l’acte de vente.
Par contre qu’en ai t il du permis de construire ?
la mairie nous demande un permis modificatif mais cette servitude est sur le domaine privé donc doit on faire un permis modificatif juste parce que l’on change de servitude ?
d’avance merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Christelle,
Si les services concernés sont consultés comme cela est l’obligation légale, il est possible que le fait de ne pas déposer une demande de permis modificatif puisse rendre l’arrêté que délivrerait la mairie attaquable par un tiers.
Je vous conseillerais donc de suivre la demande de la mairie et de déposer une demande de permis de construire modificatif afin que tout soit acté et au carré.
Vous serez ainsi plus sereine pour la suite des événements.
D’autant plus que cette servitude peut rendre le projet impossible si elle ne se faisait pas si je comprends bien la situation donc c’est d’autant plus important de « rester dans les clous » (si vous me permettez cette expression.

Répondre
marolleau stephane

bonjour
nous avons le projet d invertir un terrain evec une batisse de 120 m2 d emprise au sol sur eune parcelle de 1200 m2
pour y acceder nousnpassons sur le terrain du voisin donc servitude de passage.cette servitude exsiste depuis plus de 30 ans mais n’a jamais été mise sur papier.nous avons demandé dans le compromis a ce que cette servitude soit actée;le soucis c’est que les voisins veulent reduire la servitude actuelle de 6m a 3 m;qui dit cloture dit portail ce qui nous ferait une entrée entre deux poteaux de 2m50 ce qui devient ridicule car un camion de pompier ou de livraison ne passe plus
de plus le réseau des eaux usées passe sous la servitude actuelle et se trouve a 5m du bornage de la dite servitude et au final passerait sous le terrain du fond servant si la servitude etait reduite a 3m
exsite il un droit poir les servitudes ditent de tréfond
merci pour votre réponse
cordialement
mr Maeolleau

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Stéphane,
Les servitudes de droits privé comme les servitudes tréfonds ou toute autre servitude dépendent d’accord entre les personnes.
Il n’existe pas réellement de cadre global et sont étudiées au cas par cas.
Comme vous le précisez fort justement, il est indispensable que tout ceci soit inscrit noir sur blanc et de manière précise.
Les largeurs d’accès concernant les services de secours sont généralement fixés à 3.50m.

Donc, non il n’existe pas de règle en la matière, cela dépend de tout les participants concernés par se questionnement et reste du droit privé.

Répondre
Francois

Bonsoir,
J’ai signé un compromis de vente il y a peu.
J’ai découvert lors de la signature de cet acte que mon terrain était grevé d une servitude de tréfonds de 3 mètres de large sur toute la longueur de mon terrain et à hauteur de son milieu environ.
Sur un plan, je vois que cette servitude se prolonge sur la parcelle de mon voisin mitoyen et qu elle est précédée par une autre servitude qui longe le côté droit de ma maison située sur le terrain d un deuxième voisin.
Je vous avoue que je ne comprends pas quels sont les risques de cette servitude qui passe dans mon terrain vis à vis des autres voisins ?
Pourriez-vous m’éclairer ?
Merci de votre aide

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Une servitude de tréfonds impose que vous laissiez le total accès aux personnes bénéficiant de cette servitude pour au cas ou, pouvoir intervenir et réparer un tuyau ou câble enfoui sur votre terrain.
Il faut bien lire dans les actes qui est le fond dominant (c’est à dire lequel bénéficie de la servitude) car c’est lui qui pourrait demander un accès et creuser votre terrain.
Ensuite, cela impose aussi que vous ne puissiez pas construire au dessus (à vérifier selon les éléments qui y sont enterrés).
Est-ce que cette servitude coupe en 2 votre terrain par le milieu ?

Répondre
mag

Bonjour Monsieur,

Nous avons acheté un terrain afin de faire construire. Dans ce contexte, nous avons réalisé une étude de sol qui a conclu, le terrain étant en pente, que nous devions réaliser une paroi clouée pour assurer la stabilité du terrain en phase de construction. La paroi a été dimmensionnée, et il s’avère que les clous transversaux à la paroi doivent mesurer 6m de long.
Du coup, ils vont très légèrement dépasser dans le sous-sol de notre voisin : environ 70cm à 6 m et 8m de profondeur (il y a 2 rangées de clous).
Nous avons besoin d’établir une servitude de tréfonds avec notre voisin .

Me questions :
1. Comment doit-on établir cette servitude ? Est ce nécessaire de passer chez le notaire ? ou est ce qu’un acte sous sein privé peut suffire ?

2. Notre voisin a donné la nu propriété à ses 4 enfants. Il est juste usufruitier. Si nous devons passer chez le notaire, qui doit être présent ?

3. Si les enfants doivent être présents, peuvent ils donner une procuration à leurs parents car ils sont aux 4 coins de la France 🙁

Merci pour votre réponse

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Mag,

La meilleure manière d’établir une servitude de tréfonds comme toutes servitudes et de le faire sous contrôle d’un notaire afin que celle-ci soit annexée aux contraintes du bien concerné.
Si vous ne procédez pas ainsi, le futur ou nouveau propriétaire potentiel pourrait annuler cette servitude par voie légale.
Donc toutes les personnes qui ont à décider doivent donner leurs accords écrits et appliquer cela par voie notariale afin que cette servitude ne puisse plus vous être contestée.
Le mieux étant de voir avec le notaire quelle est la meilleure solution légale pour que tout soit acté juridiquement dans les règles et éviter les possibles soucis ultérieurs.

Répondre
Jean-Marc

Bonjour Mr
voici mon probleme: mes parents ont achete un terrain en 1965, construit une maison.
Aucune servitude. Apres décès de ceux ci j’ai racheté en 2006 a mes frères, la maison.
Toujours aucune servitude.
Je viens de demander la parcellisation du terrain qui m’a été refuse car une canalisation traverse de part en part celui ci. La Mairie me propose une servitude de tréfonds invoquant une installation de plus de trente ans et n’évoque aucune compensation financière.
Je pense qu’il faut accorder cette servitude et  »bordant » l’acte notarié mais puis je demander une indemnisation.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Jean-Marc,
Si effectivement, il a été réalisé la mise en oeuvre d’une canalisation d’usage public sur le terrain, cela est compliqué.
Premièrement, demandez les preuves que cette canalisation à plus de 30 ans ! Et des preuves indiscutables….
Le droit de propriété est l’un des plus défendu en France et comporte beaucoup de jurisprudences, donc soyez ferme et ne vous laissez pas embarquer par des explications verbales. Demandez des écrits et engagements de la personne responsable.
Dès lors que la situation ne sera pas très claire, ils seront moins fiers et n’auront que des explications générales.
Ils diront très certainement qu’il n’existe plus de documents de cette époque. Peu importe, c’est chez vous, ils doivent prouver qu’ils ont le droit d’user de cette servitude.
Ensuite, si après tout cela, il s’avère que effectivement, la prescription trentenaire s’applique, alors il me parait peu probable que vous obteniez quoi que ce soit.
Un acte notarié est toujours le bien venu pour tracer ces situations et ainsi transmettre ce patrimoine en toutes connaissances de causes.
Les servitudes de tréfonds sont encore plus complexes car non visible à l’oeil nu.

Répondre
Audrey

Nous avons acheté un maison avec une servitude de tréfonds avec notre voisin, afin qu’en cas de besoin il puisse faire passer ces réseaux électriques et eaux.
A ce jour, sur la passerelle concernée, notre voisin a une maison abandonnée. Il souhaite la vendre en 2 maisons. Il souhaite donc faire passer sur notre terrains 2* 2 réseaux (eaux usée et pluviales *2).
Sommes-nous en droit de refuser qu’il mette 2 * 2 réseaux pour son projet de partage de maison ?
Nous estimons que sur sa passerelle, il a actuellement qu’une maison, donc sommes-nous en droit d’accepter qu’il passe sur notre terrain uniquement les réseaux nécessaires pour 1 maison ?
Merci,
Bien cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Lorsque vous parlez de passerelle, j’imagine que vous souhaitez dire « parcelle ».
Donc cela va dépendre de la manière dont est rédigé la servitude de tréfonds dans l’acte.
Si il est précisé clairement que cela n’est destiné qu’à une seule construction, pas de soucis.
Par contre si il est simplement spécifié que vous devez laisser passer les réseaux en servitude de tréfonds pour la parcelle n°… sans plus de précisions alors cela devient possiblement ouvert à toutes les possibilités pour le voisin.
Relisez bien votre acte spécifiant la clause de servitude de tréfonds et voyez si vous pouvez ou non vous y opposer.
Légalement, ce qui n’est pas interdit ni par la loi, ni par une convention entre les parties offre des opportunités que certaines personnes mettent à profit.
Ensuite, il est possible aussi que cette servitude soit limité en impact sur votre terrain si c’est cela qui vous inquiète, même si les deux réseaux passent au même endroit.

Qu’est-ce qui vous dérange le plus exactement ?

Répondre
Bahlinger Philippe

Bonjour,
je suis propriétaire d’une maison mitoyenne,est l’autre propriétaire a sont tout a l’égout raccorder sur mon tuyau.Je n’ai aucune servitude,comment je doit faire pour qu’il se raccorde de son coté,sachant que si sa se bouche les frais vont être pour ma pomme.
Merci
Bien Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
C’est étrange cette situation.
Comment est-ce possible ? Cela signifierai qu’il n’a pas dû payer la taxe de raccordement à l’égout étant donné qu’il est relié à votre réseau.
Est-ce une maison que vous avez bâti ou l’avez vous acheté ainsi ?
Il faut éclaircir certains points concernant la construction des maisons mitoyennes.
Tout porte à croire que pour économiser des frais, un seul raccordement a été effectué.

Étiez-vous au début du projet ?
Etes-vous en copropriété dans un lotissement ?
Voilà des questions auxquelles il faut répondre en préalable.

Répondre
Viktor

Bonjour,
L’annee Dernière j’ai acheté une maison , l’ancien Propriétaire a parcelé le terrain.m avant de vendre
Il a vendu:
d’un côté ma maison avec son terrain et
en dessous un terrain avec un permis de construire, le futur acheteur devant se tenir à ce permis.
Aujourd’hui je reçois un procès verbal de huissier avec photo du nouveau propriétaire du terrain , construction de la villa en cours, il découvre lors du chantier que un bassin de rétention d’eau pluvial ainsi que mes alimentation en eau potable ne passe pas par la servitude de tréfonds prévu à cet effet et le demande les avions que j’envisage.
Il est bien évident que j’ai acheter en état, que je n’ai jamais mis un pied sur ce terrain car il avait déjà été parcellé par l’ancien propriétaire.
Est ce à moi d’envisager ces travaux? Est ce la responsabilité de l’ancien propriétaire qui a édifier ces 2 projets et qui est responsable de la division du terrain (il s’agissait d’un seul terrain à l’origine) ?
Est ce au nouveau propriétaire de s’accomoder Avec l’existant?
Je vous remercie de votre attention
Bon week end

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La réponse est multiple, car cela dépend de la rédaction des actes et comment le notaire a rédigé ceux-ci.
Pour faire simple, si le notaire a écrit que vous êtes responsable des réseaux et leurs positions, vous devez prendre en charge toutes les dépenses pour mettre en conformité cela.
Par contre, si il est écrit que les réseaux sont situés dans l’emprise de la servitude de tréfonds alors, ce n’est pas de votre ressort financier. L’ancien propriétaire aurait dû vous vendre un terrain avec une servitude qui n’impacte pas votre maison et pouvant la rendre « impropre à sa destination » (terme légal) si les réseaux n’étaient pas au bon endroit.

Donc relisez bien les actes notariés et assurez vous de ce qui est écrit pour définir ce qu’il vous faut faire, mettre ou pas en cause le vendeur.
Si les réseaux ne sont pas au bon endroit, le nouveau voisin n’a pas à s’accommoder de leurs positions (sauf si cela est écrit dans son acte notarié)….. c’est toujours une question d’écriture et de lecture.

Pouvez-vous me dire ce qui a été écrit dans votre acte ?

Répondre
Atlan

Bonjour Monsieur,
J’ai un souci de voisinage voila: Il y a une canalisation d’eau de source qui traverse plusieurs habitation donc la mienne.
Je suis propriétaire de l’avant dernière maison, la dernière maison n’est plus habitée et laisser a l’abandon car le propriétaire est décédé .

J’ai recu il y a un mois un courrier du voisin de la maison du dessus, me disant que la canalisation etait bouchée sur mon terrain et que cela venait certainement des racines de mes arbres, et que ca provoquer un geyser et provoquer des dégâts chez lui ??
il me demande de déboucher car sinon il m’assigne au tribunal.. Il est stipuler sur mon acte notarié que la » parcelle présentement vendue , n’est grevée d’aucune servitude , autre que celle pouvant résulter de la situation des lieux, des plan d’urbanisme ou de la loi » .
Je suis aller a la mairie et il n’y trouve aucun tracé de cette canalisation.
Je précise que je suis sur les fond inférieur et que le terrain a était acheté il y a 40 ans par mes beaux parents qui nous l’on léguer.
Dois je répondre au menace de mon voisin et débouché ou bien je ne suis pas responsable si il s’avérer que se sont vraiment mes racines qui soit en cause.
Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Dans le cadre de vos prérogatives légales, si rien n’est stipulé, vous n’avez aucuns engagements envers qui que ce soit.
Il serait bon de tenter de trouver une solution (qui vous va) afin de conserver des relations de bon voisinage.

Habituellement, c’est à la personne lésée de prouver que le souci vient bien de chez vous.
Je vous conseillerai de contacter un avocat pour conseils sur ce type de souci, peut être existe-t-il une jurisprudence que je ne connais pas.

Utilisez vous cette canalisation pour arroser ou autre ?
Avez-vous un robinet qui fonctionne lorsque vous coupez le compteur d’eau général ?

Faites des investigations non coûteuses de base, afin de voir si effectivement cette canalisation vous offre un bénéfice quelconque.

Répondre
Maud

Bonjour Monsieur et merci de m’avoir répondu.
Non je n’utilise pas cette canalisation.
Par contre le voisin oui il a même percé la canalisation pour en récupérer l’eau dans un puit..

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Si rien de définit que vous êtes responsable et que vous n’avez aucuns soucis sur voter parcelle, je ne vois pas en quoi vous seriez responsable.
Les autres voisins ont-ils connaissance de quelque chose ?

Il faudrait que vous fassiez le tour, pour avoir des éventuels écrits de leurs part pour éclaircir cela.

Répondre
Maud

Non aucun soucis avec les autres voisins..

Pascal CAMLITI

Bonjour,
Je ne vois pas en quoi vous pourriez être contraint(e) à quoi que ce soit, si vous ne générez pas de nuisances directement ou que rien ne peut prouver que cela vient de vous.

Tony

Bonjour,

J’ai acheté fin 2017 une maison 1930 qui a été divisée en 2008. Cette division a notamment générée une servitude en tréfonds sur mon terrain pour l’évacuation des eaux usées.
Il est fait mention sur l’acte de vente de cette servitude mais aucune information sur le tracé, la profondeur ou la qualité de l’ouvrage.
Le Notaire me dit qu’il n’a pas d’élément en sa possession pouvant figurer l’emprise des réseaux.

Est-ce que le Notaire est tenu de faire les recherche nécessaires ou dois-je me débrouiller avec les procès verbaux d’actes notariés ?
Faut-il que je fasse appel à un géomètre ? à mes frais ?

Sachant que le voisin n’est pas enclavé, aurai-je une solution pour le contraindre à dévier cette canalisation et ainsi supprimer cette servitude ?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Dans un premier temps le géomètre ne vous servira pas à grand chose.
En ayant acheté le bien, vous avez (comme précisé sur votre acte) pris connaissance des lieux et des contraintes s’y appliquant, ainsi les tréfonds avec.
Selon comment a été rédigé la servitude de tréfond, il n’y a peut être pas de possibilité de faire modifier celle-ci par le voisin.

La démarche serait déjà de trouver la position exacte de cette canalisation en partant du point de départ (soit le voisin, soit le lieu de sortie).
Il existe du matériel permettant de retrouver des canalisations, mais celui coûte cher. La location ou missionner un professionnel est certainement préférable.

Si vous souhaitez faire dévoyer ou supprimer de votre terrain cette canalisation, les frais seront très certainement à votre charge étant donné que c’est vous qui sollicitez cette suppression.
Pourquoi souhaitez vous faire supprimer cette servitude de tréfonds à la base ?

Répondre
Tony

Bonjour,

Merci pour votre réponse rapide.

Notre voisin est conflictuel, il refuse toute discussion.
Connaissant l’article 685-1 du code civil, je me suis dis que j’avais peut-être une opportunité de supprimer cette servitude, ou à minima un ‘moyen de pression’ pour le calmer à défaut d’engager une procédure.

Répondre
Pascal CAMLITI

Effectivement, cela est possiblement une solution, mais comme vous le précisez, si le voisin est un peu « tatillon sur les bords », cela risque fort de coincer.

Une missive d’un avocat bien écrite est parfois indispensable afin de mettre les points sur les i….
Vérifiez tout de même que le désenclavement est total surtout auprès des services de la commune ou communauté de commune pour vous assurer que le tout à l’égout existe pour qu’il puisse s’y raccorder.

Ensuite, expliquez lui clairement les choses…. vous pourrez ensuite certainement respirer.
Mon expérience dans ce type de conflits fait apparaître qu’il faut toujours une tierce partie qui explique avec des termes clairs que vous êtes dans votre bon droit.

Si vous tentez par vous même d’expliquer à ce « gentil personnage » qu’il a tort, il vous fera devenir chèvre. Donc préférez un tiers (avocat) de préférence.

Répondre
Tony

Encore merci pour votre réponse rapide et claire.
Si la situation se dégrade je suivrai vos conseils en passant par un tiers.
Je vais me renseigner pour le désenclavement.

Bonne continuation et au plaisir de vous lire encore.

Pascal CAMLITI

Merci à vous de m’avoir sollicité et j’espère très sincèrement que tout s’arrangera pour vous.

A bientôt sur Architecte-PACA.com, vous pouvez liker et partager largement sur les réseaux sociaux, cela m’aide continuer ainsi et ne prend que quelques secondes 😉

Mimi

Bonjour,
Un voisin, avec un droit de passage pour accéder à sa parcelle, s’est arrogé la permission de creuser ce passage privé afin d’alimenter sa parcelle en eau.
Y-a-t’il un délai au-delà duquel ce voisin ce verrait attribuer un « droit d’usage », voir une servitude de tréfonds, de fait ?
Est-ce contestable , sachant que le service des eaux a posé son compteur dans une fosse creusée par lui-même sur ce passage privé, en limite de voirie, toujours sans l’accord des 2 seuls propriétaires indivis de ce passage ?
Merci d’avance pour votre réponse, et j’en profite, félicitations pour votre site !!

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Mimi,
La propriété Française impose des écrits surtout concernant ce type de servitude.
Je ne sais pas si la prescription trentenaire pourrait s’appliquer dans le cas que vous donnez.
C’est l’usage sans contestation qui peut éventuellement prescrire un servitude de fait.

Il faudrait fouiller dans les jurisprudences pour en avoir la certitude.
Enfin, dans tous les cas, si cette personne abuse d’un droit et s’octroie d’autres droits qu’elle n’a pas, il faut que les propriétaires concernés se manifestent par écrit en LRAR.

La lecture de l’acte notarié pourrait apporter des réponses, car certains actes sont flous et mal rédigés, ce qui peut également amener à ce type de dérives.
Il faut donc éplucher tous les documents et signifier (aimablement à cette personne) que des questions se posent et qu’il doit justifier de son bon droit.
Si il ne réagit pas ou fait la sourde oreille, une action en justice pourrait être nécessaire.

Je vous remercie pour vos félicitations et aime à les lires; cela m’aide à continuer ainsi à informer le plus grand nombre, tout en aidant individuellement les Internautes me lisant.
Pensez à Liker et partager, cela montre à Google que vous appréciez et donne un coup de pouce qui ne prend que quelques secondes.

Tenez nous informé des résultats de vos recherches, cela pourrait aider d’autres personnes qui seraient dans le même cas.
De mon coté, je vais creuser la question…

Répondre
Mimi

Bonjour,

Je reviens sur mon post avec une nouvelle question.
J’ai lu attentivement les posts publiés sur le sujet après mon 1er message, et j’en conclue que si mon voisin peut prouver qu’il utilise depuis plus de 30 ans le tréfonds du passage pour son alimentation en eau, alors il aura obtenu, de fait, un droit de servitude.

Ma question: cette servitude de tréfonds obtenue est-elle limitée ? A savoir, il l’a « obtenue » pour son alimentation en eau, et uniquement pour cela; si demain il veut creuser le passage pour ses canalisations d’eaux usées, que se passera-t-il ? En a-t-il le droit ? ou bien devra-t-il demander une servitude ? ou au moins une autorisation ?
A vous lire
Merci d’avance

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
Non la prescription acquisitive trentenaire ne s’applique qu’aux seuls éléments acquis et ne permet pas tout non plus…. sinon ce serait la foire d’empoigne.
Par contre il est possible qu’il demande un accès pour entretien des ouvrages, mais ne pourra pas ajouter d’autres choses.
Peut-être existe-t-il des jurisprudences en la question que je ne connaîtrais pas, mais la logique globale est là.

Répondre
Mimi

Merci pour votre réponse….et cette bonne nouvelle.
Hélas quand on a des voisins abusifs, c’est jamais fini, ils n’ont pas de limites autres que celles qu’on leur met.
Je voudrai bien vous « liker » – ne serait-ce que pour vous remercier – mais je ne sais pas comment: un bouton quelque part sur le site ?

Pascal CAMLITI

Bonjour,
Je vous remercie… normalement une petite étoile avec un chargement…plus LIKE apparaît sous le commentaire.
😉

ben

bonjour
je suis propriétaire de deux maisons mitoyennes construites en 2012 aprés un permis de construire accordé par la mairie de st saturnin les avignon.
cette construction se trouve dans une impasse ou tous les propriétaires ont un droit de passage et sont en indivision.
hors pour me raccorder a l’eau potable et aux eaux usées cela a été trés compliqué puisque la premiere propriétaire qui me précede ne m’ a pas donné son accord pour que je puisse faire traverser mes canalisations et du coup la SDEI (distributeur de l’eau..)m’a dit on ne peut pas vous poser de compteur sur la voie publique en début d’impasse sans l’accord des propriétaires qui me précède.
du coup j’ai raccordé mes deux maisons a un seul compteur en passant sous un vieux mas que j’avais acheter en meme temps que le terrain,mais qui depuis n’est plus un mas puisque revendu est devenu 2 nouvelles maisons mitoyennes.
récement j’ai mis en vente mes maison mais avant cela j’ai fait a nouveau une demande a la SDEI pour le raccordement de deux compteurs mais aussi a la mairie pour pouvoir faire les travaux nécessaires sur la voix publique.car impossible d’avoir un seul compteur pour deux maisons et passé sous le plancher d’une maison.donc la mairie m’ayant accordé l’accord la SDEI m’a enfin installé deux regards un avec deux compteurs et l’autre pour les eaux usées en debut d’impasse .
j’ai adréssé un courrier en recommandé avec accusé de réception aux deux propriétaires qui me précèdent afin de leur signaler que j’allais réaliser des travaux de raccordement sur l’impasse .
le premier propriétaire consent a me laisser le passage a condition de présenter une entreprise avec assurance domage ouvrage (ce qui est normal), quand a l’autre propriétaire aucune réponse (dois je prendre cela comme un oui).il s’agit d’une dame trés agée.j’ai meme tenté une méditaion avec une médiatrice de la mairie sans succés puisque la fille de cette dame agée avait accepté que l’on se rencontre pour qua’u final elle refuse toute entrevue et discussion ne comprenant meme pas le dossier.
du coup je vais me retrouver avec une maison sans eau puisque j’ai vendu l’autre.
a t ‘elle le droit de me refuser le passage.
dans l’attente
cordialement.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Votre situation est particulière et complexe.
La référence légale réside dans les actes notariés qui précisent quelles sont vos droits sur ces parties « communes »…. ainsi en vous plongeant dans ces documents, vous pourrez vérifier (avec l’aide d’un avocat ou votre notaire éventuellement) si cette voisine outre passe ces droits ou non.
Car la mairie vérifie de son côté la correspondance avec l’urbanisme, mais ne se penche aucunement sur les droits dits privés (c’est à dire entre vous).
Donc seule une lecture claire, posée et précise des documents pourra vous éclairer.

Il doit également exister des jurisprudences concernant des parcelles en fond d’impasse… cherchez également dans ce sens, peut être que vous y trouverez votre bonheur.

Répondre
Christophe

Lorsque nous cherchions une maison, nous étions tombés sur un bien qui était grévé par une servitude de tréfonds, et donc nous avons été informés au moment de signer le compromis. Le hic est que personne ne pouvait dire exactement où elle passait ni à quelle profondeur. Tout ce que nous avions le droit de faire était de la dévoyer à nos frais si elle nous gênait. Nous avons préféré renoncer à l’achat. A la lecture ce et article je m’en félicite.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Christophe,
Effectivement, vous avez bien fait de ne pas vous engager dans une situation inextricable et complexe, surtout à vos frais.
Il arrive trop souvent que les découvertes se fassent lors de la signature (c’est une technique de vente) pour « forcer » psychologiquement les personnes à signer.
Une démarche volontaire ayant été faite depuis longtemps, un bon nombre de personnes signent tout de même et se laissent avoir.
Vous avez eu la volonté et la clairvoyance de ne pas vous laisser « berner », Bravo à vous.

Si tout le monde s’informe et diffuse la bonne information, les vendeurs de biens ayant des éléments pas clairs se verront vite coincés eux et pas les acheteurs.
Donc partagez un max en cliquant sur les liens ainsi ils seront informés et la grande majorité des potentiels acheteurs feront comme vous.
Ils refuseront de se faire avoir ! Encore bravo pour votre détermination.

Répondre
Gaëtan

Bonjour,
Est-il possible d’avoir une adresse mail à la quel je pourrais vous envoyer un plan de terrain et me dire plus de choses concernant des servitudes de tréfonds ?
Ça nous serais d’une grande aide on ce sans perdu à ce sujet
merci d’avance

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