Urbanisme · Droits à bâtir · ALUR
Transfert de COS : ce qu’il en reste
Acheter les droits à bâtir d’un voisin pour construire plus : l’idée revient souvent.
Depuis la loi ALUR, le COS n’existe plus. Je vous dis ce qui subsiste et ce qui le remplace.
« M. Camliti a réalisé le PC de l’extension de ma maison. Très professionnel, il a toujours été réactif lorsque nous souhaitions des modifications. »★★★★★ Client, avis Google
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01 Fin du COS
Le COS a disparu en 2014
La loi ALUR du 24 mars 2014 a supprimé le coefficient d’occupation des sols. Le transfert de COS entre deux terrains urbains n’a donc plus d’objet.
La constructibilité dépend désormais des autres règles du PLU : emprise au sol, hauteur, reculs, espaces verts. Voir la suppression du COS.
Vous voulez savoir ce que votre terrain permet ? Je l’analyse avec vous.
Je réserve une visio02 Transfert
Le transfert de constructibilité
L’article L151-25 du Code de l’urbanisme conserve un transfert, uniquement dans les zones à protéger pour la qualité de leurs paysages.
- Prévu par le PLULe règlement doit l’organiser. Sinon, aucun transfert.
- Même zoneLes possibilités de construire passent d’un terrain à un autre de la zone.
- ServitudeLe terrain émetteur devient inconstructible, par acte authentique publié au fichier immobilier.
Le dispositif reste rare. Il sert à regrouper les constructions pour préserver le paysage.
Votre terrain est en zone naturelle ? Je lis le PLU avec vous.
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Construire plus : les vraies pistes
Pour gagner des mètres carrés, regardez d’abord les règles de votre zone.
- Acheter une bande de terrainL’emprise au sol autorisée augmente avec la surface du terrain.
- Les bonus du PLUCertains PLU majorent les droits pour les constructions performantes.
- SuréleverLa hauteur permet parfois ce que l’emprise refuse.
Vous cherchez à construire plus ? Je fais l’étude de faisabilité.
Je décris mon projet04 Questions
Vos questions sur le transfert de COS
Peut-on encore acheter du COS à son voisin ?
Non, le COS n’existe plus depuis 2014.
Le transfert de constructibilité existe-t-il encore ?
Oui, dans les zones protégées pour leurs paysages, si le PLU le prévoit.
Que devient le terrain qui cède ses droits ?
Il devient inconstructible par une servitude publiée.
Quel article prévoit le transfert ?
L’article L151-25 du Code de l’urbanisme.
Comment construire plus sur mon terrain ?
Par l’emprise, par la hauteur ou en achetant du terrain.
Qui vérifie la faisabilité ?
Un architecte, avec le règlement du PLU.
Votre situation est particulière ? Exposez-la-moi en 15 minutes de visio. Vous repartez avec une réponse claire.
Je réserve une visio05 Pour aller plus loin
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Savoir ce que votre terrain permet
Avant d’acheter, une lecture du PLU évite les erreurs. Je vous guide, personnellement.
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33 replies to "Transfert de COS : ce qu’il en reste depuis la loi ALUR"
Très surprise que vos textes soient truffés de fautes d’orthographe…
Bonjour,
Merci pour ce beau commentaire et constructif 😉
Bonjour, après avoir lu votre article sur le transfert de COS, comment peut-on et où doit-on se renseigner sur ca faisabilité ? En mairie surement ?
Mon problème actuel :
Je fais construire sur la commune de 27400 PINTERVILLE, le COS est de 20% + petit supplément, mon terrain est de 837m².
La maison en cours de construction est de 186m² et j’ai le droit à 190m².
Je souhaite construire un garage de 42m².(dalle existante car autorisée)
Ma 1ére idée était d’anticiper sur le prochain PLUi « 2020 », pour le moment aucune avancé de ce côté,
Ma 2ème idée était d’acheter une partie d’une parcelle voisine, mais aucun voisin ne veut céder de m² de parcelle.
Donc en lisant votre article je me pose la question …Est-ce faisable si l’un de mes voisins aurait utilisé qu’en parti son COS.
Cordialement
Bonjour,
Premièrement, est-ce que la commune est sous POS actuellement ou PLU, je dirais PLU a priori étant donné que les POS ont été supprimés.
Si le PLUi arrive, ce doit être l’intercommunalité qui gère les demandes d’urbanisme, c’est donc vers eux qu’il faudra vous tourner.
Le service de la mairie est certainement juste une « boite à lettres ». Ai-je raison ?
Il vous faut déterminer dans quelle zone du PLU votre bien est situé, car dans ce cas si vous êtes en zone U, il est possible que le COS soit purement et simplement à oublier étant donné sa suppression avec la loi ALUR.
Si avec chance, il a bien été supprimé, alors peut-être une ouverture de faisabilité s’offre à vous.
Bonjour,
Pour faire un transfert de droit à bâtir les deux terrains doivent-ils obligatoirement se toucher (même s’ils sont dans une même zone urbaine)?
Merci d’avance pour votre aide.
Laurie.
Bonjour Laurie,
Les informations sont multiples et complexes, je vais tenter d’être simple.
Pour une simplification d’instruction, le terrain émetteur et le terrain récepteurs sont de préférence dans le même secteur.
Si cela n’est pas le cas, cela va forcément complexifier les justifications et pièces écrites + graphiques permettant de faire comprendre la situation à l’instructeur/rice.
Le mieux, comme vous le précisez étant qu’elles soient dans une zone U (dite Urbaine) du PLU et qu’elles soient jointives.
Le transfert de constructibilité impose par la suite à la parcelle émettrice « une servitude administrative d’interdiction de construire ».
Pour clarifier les choses, je pense que vous devriez passer par une étude de faisabilité architecturale accompagnée d’une demande de certificat d’urbanisme opérationnel (CUb).
Ainsi les services instructeurs prendront connaissance de votre demande et vous répondront par écrit. Car dans ce type de situations, ils vous diront verbalement « OK », mais dans les faits possiblement « non désolé ».
Le CUb engage les instructeurs et fige leur accord durant 18 mois… ils réfléchissent donc avant d’écrire 😉
Espérant avoir été clair dans ma réponse, si vous avez d’autres questions, je reste à votre écoute.
Bonjour,
Nous avons signé un compromis pour une parcelle de 750m² issue d’une division parcellaire.
La parcelle est vendue avec un garage de 45m² d’emprise au sol et le CES de la zone est de 0.15 ce qui nous laisserait uniquement 67.5m² d’emprise au sol pour notre future construction ce qui est incompatible avec notre projet.
Dans quelle mesure est-il possible de transférer du CES de la parcelle des vendeurs ?
Bonsoir,
Il n’existe pas à ma connaissance de droit à transférer du CES d’un terrain à un autre.
A l’époque ou le COS existait, cela avait été prévu par la loi, mais en matière d’emprise au sol, seule la parcelle concernée est susceptible de servir de support de calcul.
Je vais me renseigner plus avant, mais je n’y crois guère.
Bonjour
J ai acheté un terrain dont l emprise au sol est de 5% Ma voisine et amie possède un terrain inconstructible
Nous envisageons de déposer un permis de construire ensemble pour augmenter mon cos La construction se ferait uniquement sur ma parcelle constructible
Sommes nous dans la légalité et quelles pourraient être les conséquences?
Merci pour votre réponse
Bonjour,
Le transfert de COS est réglementé, mais avant toutes choses, il vous faut vérifier dans quel secteur est situé votre bien, car les COS a été supprimé lorsque la commune est sous PLU.
Ensuite, pour plus de sécurité et éviter des engagements + perte de temps, il est préférable dans le cas présenté de déposer une demande de certificat d’urbanisme opérationnel (CUb) en mairie.
Ainsi, vous obtiendrez une réponse claire et écrite des services instructeurs.
Bonjour,
Nous sommes propriétaires d’un parcelle classée UPc de 4000m².Pour construire une maison il faut 1500 m². Sur ce grand terrain je ne peux mettre que deux maisons. Je possède, également,contigü à ce terrain une parcelle également classée UPc 1500/0,15. Ce terrain est toutefois « surclassé » Espace Boisé Classé.
Ce terrain UPc/EBC possède t’il des droits de construction?
Ces droits sont-ils transférables sur le premier terrain?
D’avance merci.Cordialement
Bonsoir,
En règle général les EBC sont des zones sur une parcelle et les droits à bâtir de la parcelle ne sont pas supprimés ou réduits pour autant. Je précise cependant que certaines communes n’acceptent que les surfaces hors Espaces Boisées Classées pour tenir compte des droits à bâtir.
De nombreuses jurisprudences existent en termes d’EBC, il est donc conseillé de missionner un architecte afin qu’il vous assiste sur la réalisation d’une étude de faisabilité.
Sollicitez également les services d’instructions afin qu’ils vous précisent en quels termes ils étudieraient votre demande. Cela pourrait vous donner la bonne piste à suivre.
Bonjour,
Pourriez vous m’aider je recherche un architecte et des conseils pour pouvoir construire.
J’ai acheté un terrain de famille d’une superficie totale de 9.000 m2 dans les BduR, et je dois trouver 1.000 m2 restants afin de construire.
La Zone ou se trouve ce terrain était une Zone NB2 ( campagne ) sous le POS et est constructible à 10.000 m2.
Conseillè par l’urbanisme de la commune, J’ai déposé 2 Certificats d’Urbanisme opérationnel qui ont été accepté courant 2013 car 2 voisins possèdent des terres à côté de ce terrain.
Il m’ont conseillé de ne pas déposer une demande de permis de construire car elle aurait été refusée.
Le PLU est rentré en vigueur après l’approbation des 2 CU et cette zone est maintenant un zone Nn et donc en Zone Naturelle.
Nous avons fait des propositions aux 2 autres voisins qui ne souhaitent ni vendre, ni trouver une solution en signant par exemple une simple promesse de vente . Le notaire les a même contacté mais sans succès.
Ce terrain est entretenu de puis plus de 20 ans par un agriculteur qui récolte du foin 3 ou 4 fois par an.
Je suis actuellement demandeur d’emploi et je souhaite trouver une possibilité de me mettre à mon compte et de créer un domaine agricole, ainsi que DEUX EMPLOIS ( le mien et un salarié).
Il est précisé en page 138 du PLU de la commune que : « SONT AUTORISES SOUS CONDITION , LES CONSTRUCTIONS ET INSTALLATIONS NECESSAIRES A L’EXPLOITATION AGRICOLE ET FORESTIERE SOUS RESERVE D’UNE INSERTION PAYSAGERE ET ENVIRONNEMENTALE SATISFAISANTE. »
LE CODE DE L’URBANISME ARTICLE R 123-8 : EN ZONE N, peuvent seules être autorisées LES CONSTRUCTIONS ET INSTALLATIONS NECESSAIRES A L’EXPLOITATION AGRICOLE ET FORESTIERE.
1 er question :Pensez vous que je puisse construire en créant une « réelle et vraie » exploitation agricole ?
2ème question : j’ai lu l’article R 123-4 et 10 du code de l’urbanisme sur les transferts des possibilités de constructions.
Mais je ne comprends pas vraiment. Pensez vous qu’il y a une possibilté de ce côte avec ces 2 articles.
Merci pour votre aide.
Si toutefois , vous pouvez me trouver une solution fiable , je m’engage à travailler avec vous.
Dans l’attente de vous lire.
Bien à vous.
M
Bonjour,
Nous vous tenons informé par email suite à votre appel de ce matin.
Cordialement
Bonjour,
nous sommes potentiellement acquéreur d’un groupe de parcelles pour lesquelles un CU favorable a été délivré.
Cependant, ce CU n’indique pas la surface constructible totale simplement les COS de chaque parcelle qui varient entre 0.1 et 0.25.
La totalité de la surface constructible serait par calcul 113m, mais pouvons nous implanter librement notre maison sur le groupe de parcelle?
Pour être plus précise l’implantation prévue serait d’environ 80m sur une parcelle offrant 51m de constructible (COS 0.1), et 20m sur deux autres parcelles adjacentes offrant 40m constructible (COS 0.25)
Le POS précise que le dépassement de COS n’est pas autorisé.
Qu’en pensez-vous?
Bonjour,
Il est vrai que la situation est particulière, pour vous assurer que votre projet est envisageable, il conviendrait de déposer une demande de certificat d’urbanisme opérationnel (CUb), ceci afin de vous garantir la bonne faisabilité de votre implantation.
En règle général, ce qui conditionne le COS c’est l’appartenance d’une parcelle à une zone spécifique et conditionne des reculs aux limites, etc… le fait d’acheter un lot de parcelle, ne transforme pas ou ne modifie en aucune manière la zone dans lesquelles elles sont implantées.
Le CUb me semble donc nécessaire et une clause suspensive incluse dans le compromis, reste la meilleure des protections.
Bonjour, Nous avons un projet de construction sur un terrain composé de deux lots côte à côte, le premier constructible de 1500m², COS de 0.1, en zone UE, le second non constructible car espace boisé classé de 500m², COS non réglementé en ZONE N.
J’ai effectué à l’urbanisme du village une demande non formelle de capcaité de COS en m’appuyant sur l’article R*123-10 du Code de l’urbanisme, modifié par Décret n°2012-290 du 29 février 2012 – art. 26, disposant sur les superficies des terrains faisant l’objet du calcul de COS. Nous pensions donc par l’exeption réglementé des espaces boisés protégés bénficier du repport des 500m² soit un cos de 200m² au total, sans avoir recours au PLU. Hors ils nous répondent ceci : »
Les 500 m² d’espace boisé classé sont situés en zone N du PLU de L….. dont le COS n’est pas règlementé puisqu’aucune construction nouvelle ou extension à usage d’habitation n’y est autorisée. De ce fait, il ne peut y avoir de transfert de COS de la zone N sur la zone UE, le règlement du PLU de Loriol n’ayant pas envisagé cette possibilité.
Vous ne pourrez donc bénéficier que du COS résultant du terrain situé en zone UE . »
Pouvez-vous nous donnez votre avis. Merci pour votre site et vos explications très claires.
Bonjour,
En règle et en droit, tout ce qui n’est pas écrit ou interdit spécifiquement est autorisé. Ce qui pourrait être utilisé selon le cas et la situation particulière rencontrée en urbanisme.
Il faut également se rapprocher des jurisprudences du domaine pouvant appuyer votre requête ou au contraire la rejeter.
Il est fréquent que certains instructeurs ne souhaitent pas aller chercher plus loin que leurs connaissances et s’arc-boutent sur des erreurs.
Par contre, il ne faut pas perdre de vue qu’une zone N est spécifiquement définit comme INconstrustible (dans une certaine mesure) donc le transfert de droit à bâtir pourrait être en ballottage.
Il faudrait se pencher plus profondément dans les méandres des jurisprudences. Consultez ce forum très fourni dont les avocats répondent très professionnellement : ici
N’hésitez pas à revenir poster la réponse que vous aurez pu avoir, afin de permettre à d’autres Internautes de bénéficier de votre expérience.
Je vous remercie à mon tour pour vos encouragements et pensez à cliquer et partager largement nos articles afin que nous puissions continuer à vous répondre GRATUITEMENT.
Bonjour,
J’ai 2 parcelles contiguës, d’environ 200 m²chacune.
L’une en limite zone village, sans COS (donc constructible sur toute sa surface), sur laquelle est implantée une maison occupant environ 70 m² au sol (130 m² de terrain libre).
L’autre avec un COS de 0,30, ne permettant donc de construire que 60 m² de plancher.
Comment faire pour construire environ 100 m² sur la seconde parcelle ? Est-il possible de transférer du COS de la première parcelle sur la seconde ?
Cordialement
Bonsoir,
Pour pouvoir répondre à votre question, il serait nécessaire de réaliser une étude de faisabilité afin de définir clairement quelles sont les possibilités offertes.
En tout état de cause, vous pouvez déjà lire le POS ou PLU de la commune pour définir si le transfert de COS est autorisé, si cela n’est pas le cas, le projet pourrait être avorté.
Bonjour,
je suis sur le point d’acheter une maison de surface 180m2. Celle-ci se trouve aujourd’hui sur une parcelle de 1850m2. Le COS de cette parcelle est de 0,1 donc tout va bien.
Par contre, l’actuel propriétaire me propose de détacher 200m2 de cette parcelle pour la vendre à la propriété voisine. Cela permettrait de réduire le prix de a maison en vente et arrange en meme temps le propriétaire voisin.
Au bilan, j’achéterais une maison de 180m2 de surface sur un terrain de (1850-200)=1650m2.
Dans ce cas, le COS ne serait pas respecté puisqu’on dépasse 0.1.
Pouvez vous me dire si ceci reste légal ?
cordialement
Bonjour, La meilleure des solutions reste le conseil auprès d’un notaire afin qu’il s’assure de bien être dans la légalité. Mais rien n’empêche la revente d’une partie de parcelle sur un bien déjà bâti.
Il faut s’assurer de respecter toutes les autres contraintes autre que simplement le COS !
bonjour,
je voudrais agrandir mon habitation mais j’ai un terrain de 13347 M2
Composé d’une partie 10 000 m2 NON CONSTRUCTIBLE classé boisé et le reste en zone constructible j’ai 1 cos de 0.03 pour la partie boisée et 1 cos de 0.05 pour l’autre partie comment dois je calculer la surface totale possible à agrandir et puis je faire un transfert de cos de la partie boisée classée à l’autre partie merci pour votre aide
Bonjour,
Je ne saisi pas trop, les différents COS sont stipulés dans le POS ou PLU ?
La règle établit la surface constructible de surface de plancher par parcelle. Si toute la parcelle, n’est qu’une seule entité, elle bénéficie de la surface de plancher totale liée aux COS et n’est constructible bien évidemment que la zone constructible. Si par contre, la parcelle est scinder, la zone constructible reste constructible, l’autre reste NON constructible. Suis-je assez clair ?
bonsoir ,
Je souhaite construire sur le terrain de mes parent qu il doivent m donner mais puis jedépose le permis tant que la donnation n est pas fete .
Merci paravance
Bonjour, A priori rien ne s’oppose au dépôt de la demande de permis de construire, sachant que vous serez le bénéficiaire. Cependant, des pièces importantes ou justificatives peuvent vous être demandées par sollicitations de pièces complémentaires et si l’avancée des évènements ne vous permet pas de fournir ces pièces vous risquez un refus.
Il parait donc logique de procéder par ordre et passer par la donation afin que le notaire vous produise toutes les pièces qui pourraient être indispensables à la suite de votre projet.
bonjour, un conseil peut-être avant de déposer un PC si vous n’avez pas encore officialisé la donation etc… déposez un Certificat d’Urbanisme en décrivant votre projet dedans, s’il est positif vous aurez 18 mois pour ensuite déposer votre PC et surtout en cas de changement de règlement vous ne perdrez pas ce droit à construire
Bonjour,
je suis négociateur immobilier; Mon client vendeur me met devant un dilemme. En effet, je vend deux parcelles, adjacentes (un coté qui se touche)et soit disant constructible, dont une de 2150 et une de 1200 et des poussières. Une parcelle appartient au maire de la commune, l’autre à une autre personne. Seulement celle de l’autre personne est viabilisée. D’après le maire de la commune, les terrains seraient constructibles seulement si ils étaient joints, car il dit que dans ce secteur, il faut un minimum de 3000 m² de terrain pour que ça soit constructible… Il m’a annoncé ça alors que je faisais une visite pour des clients. Je ne doute pas trop de la sincérité de ce maire, mais bon, c’est quand même un peu bizarre. Devrais je vérifier la constructibilité de sa parcelle avant tout.? Et donc, d’après lui, si je comprend ce qu’il dit, ça rendrait l’autre parcelle non constructible car elle ne fait que 1200 m². alors qu’elle est viabilisée… (on ne viabilise pas un terrain non constructible, si? Et moi qui avait confiance… J’avance dans le noir avec ses gens. comment dois je m’y prendre, cher Monsieur?
J’espère avoir été suffisamment clair.
cordialement
Gabriel
Bonsoir Gabriel,
Je suis ravi que vous preniez contact avec un architecte en tant que négociateur immobilier, pas mal de vos confrères devraient faire de même avant d’annoncer certaines choses à de possible acquéreurs.
Comme il semble être indiqué dans votre description, la surface de parcelle peut être fixée avec un minima pour limiter la densification tout azimut.
Il est toujours important de vérifier la constructibilité d’une parcelle via un certificat d’urbanisme a minima afin de pouvoir commercialiser un bien en toutes connaissances de causes.
La viabilisation est un terme qu’il faut employer avec modérations… La présence de réseaux à proximités n’induit pas la constructibilité intrinsèque de cette parcelle.
Prémunissez vous de tous recours contre vous en donnant des informations fiables.
bonjour,
Je suis en zone naturelle d’un plu, comment puis-je savoir s’il y a possibilité d’un transfert de cos?
Merci
Cordialement
Bonjour,
Premièrement vous devez vous procurer le PLUS ou POS concernant la parcelle concernée et ensuite lire l’article n°15 (normalement) précisant Dépassement de COS.
Ensuite s’y le PLU ou POS autorise cela, il vous faut voir avec la parcelle émettrice si elle peut transférer du COS.
Renseignez vous auprès des services de l’urbanisme dont dépend la parcelle concernée, ils devraient pouvoir vous éclairer précisément.
Merci beaucoup pour cette réponse on ne peut plus claire.
Cordialement
Alain
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