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Comment calculer et définir la surface constructible

Pour déterminer si un terrain est capable de recevoir votre projet, vous devez étudier la constructibilité et l’ancien COS en faisait parti.
Si à présent vous souhaitez en savoir plus sur comment se passe le calcul de la surface à construire sur une parcelle, vous pouvez lire, regarder la vidéo et nous poser vos questions en bas de l’article.

Je répondrais avec grand plaisir.

La définition et le calcul de la surface constructible d’un terrain :

Lors de l’achat d’un terrain, il est indispensable de définir clairement la surface pouvant être construite afin de ne pas s’engager sur une parcelle ne répondant pas à vos attentes en termes de surfaces.

Nous allons décrire ci-dessous les différents points à contrôler et vous éclairer sur les différentes surfaces liées à l’acte de bâtir.

Est-ce possible d’augmenter la surface constructible ?  La surface constructible maximum pour faire appel à un architecte ; ou y a-t-il une surface maximum pour les annexes de la maison, Abri de jardin et surface constructible …

Les surfaces liées au bâtiment :

Vous trouverez diverses surfaces liées à la maison ou à la construction, le COS, le CES, la SHOB, la SHON, la SHAB. Toutes ses surfaces peuvent être contraintes et liées au règlement local d’urbanisme article espaces libres ou surfaces végétales.

Le Coefficient d’emprise au Sol permet de déterminer la surface SHON ou Surface Hors Oeuvre Nette d’un terrain, qui elle même découle de la surface SHOB ou Surface Hors Oeuvre Brute liée elle même au Coefficient d’Emprise au Sol définissant les surfaces libres d’une parcelle.

Pourquoi vous préciser cela ?

Nous tenons à alerter le plus grand nombre sur le fait de ne pas se lancer corps et âme sur l’achat d’un terrain offrant un COS élevé mais après une rapide étude préliminaire, celui-ci se montrera rapidement limitatif et ne permettra en fin de compte qu’une construction toute petite.

Lors de la lecture d’annonces, prenez du recul et analysez toutes les contraintes règlementaires du terrain. Cela vous évitera les mauvaises surprises.

La surface habitable est une surface elle même déduite des autres précédemment dénommées.

Comprendre les surfaces administratives :

Nous avons préparé un petit schéma permettant de comprendre les surfaces règlementaires et ainsi assimiler quelle surface définie quelle surface.

Il est important de comprendre les liaisons, sachant que chaque calcul implique une taxation future de votre logement et peut vous interdire la réalisation d’un projet.

Le cheminement inverse, partant de la surface habitable, peut être étudié également afin de calculer la surface SHON ou SHOB dont vous aurez besoin.

Les personnes qui ont lu cet article ont aussi lu :  Extension de maison Bois : Possible en France ?

La meilleure des stratégies reste le calcul depuis une étude de faisabilité ou esquisse, cette démarche vous permettra d’obtenir un projet clairement défini.

Sachez prendre du recul et vous faire conseiller par un architecte avant de signer un compromis pour l’achat d’un bien qui pourrait ne pas correspondre à vos attentes.

Quelle surface maximale puis-je construire sans architecte ?

La surface de plancher (ex SHON) est la surface administrative définissant le seuil légal vous obligeant à faire appel à un architecte.

Le seuil est fixé à 150m2 surface de plancher. Cette surface est cumulative, si votre habitat comptabilise une surface de 150 m2 et vous souhaitez augmenter cette surface de 20,50m2 le projet devra être signé par un architecte.

Les annexes et leurs surfaces :

Les constructions annexes doivent répondre aux même normes et réglementation que le reste du bâti, seul petites nuances selon les communes la surface admise pour les annexes telles que les garages. Les garages sont sources de polémique et pour ne pas voir une maison de 50m2 transformée en maison de 200m2 sans autorisations et taxes s’y afférentes, les communes limites ces annexes au stricte minimum sauf exceptions.

En règle général, la surface admise pour une aire de stationnement correspond à 2.50m x 5.00m de longueur soit 12.50m2 par voiture. Vous pouvez espérer intégrer de 25 à 30m2 mais guère plus. Il est possible d’intégrer 5.00m2 au titre de surface de chaufferie ou atelier, soit 35m2 au total.

A voir aussi :

Comment calculer et définir la surface constructible
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142 Réponses à vos questions
Georges

Bonjour Pascal,

Avant tout, merci pour votre blog, c’est vraiment utile.

On a une unité foncière composé de deux parcelles (parcelle 91 = 7300 m2 et parcelle 92 = 6100 m2) en zone UDb. Toutes les deux ont été malheureusement classées comme Espace Boisé à conserver sauf une portion de 1350 m2 dans la parcelle 91 où on a actuellement un permis de construire approuvé pour une maison de 250 m2.

C’est un terrain familial et on est deux frères, donc on aimerait faire construire deux maisons pour pouvoir nous installer dans le future avec nôtres familles.

Est que on a le droit de déposer un deuxième permis de construire pour un deuxième maison dans la même portion pas Boisé dans la parcelle 91? On aurais toujours assez de surface constructible (Surface constructible parcelle 91 = 7295 x 0.2 = 1459 m2)

Le article UD5 du PLU semble dire qu’il faudrait faire un détachement de terrain pour faire construire un deuxième maison:
ARTICLE UD5 : SUPERFICIE MINIMALE DES TERRAINS CONSTRUCTIBLES
Tout terrain, pour être constructible, et ce à raison d’un seul logement par terrain (unité foncière), devra avoir une superficie minimale, en propriété et en jouissance, de 1500 m2
En cas de détachement de terrain, chaque unité foncière issue de ce détachement devra présenter cette superficie minimale en propriété et en jouissance

Dans ce cas, est-ce que on a le droit de faire un détachement de une portion d’une parcelle ou il y a un permis de construire en vigueur sans l’affecter?

Le problème à cet égard c’est aussi la géométrie des parcelles. La parcelle 91 est à l’Est de la parcelle 92 a exception de la portion pas Boisé, localisé comme un appendice au Nord du parcelle 92.
Est-ce qu’on pourrait changer la division des parcelles dedans notre unité foncière en détachant la moitié de la portion pas Boisé de la parcelle 91 et en la reliant a la parcelle 92?

Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Premièrement, je suis ravi que mes éclairages vous apportent des réponses et soit utile à vous comme à d’autres Internautes; c’est aussi pour cela que je le fait 😁
Ensuite, concernant votre questionnement qui est un peu complexe, il est toujours possible pour obtenir des réponses claires de déposer une demande de certificat d’urbanisme opérationnel.
Ce n’est pas trop lourd à réaliser et permet d’avoir une réponse claire, écrite et argumentée des services instructeurs qui vous éviteront les dires ou déclarations verbales farfelues qui ne vous mèneront nulle part.

Donc un projet simple et concret, sans dépenser des milliers d’euros en études, cela pour obtenir une réponse ferme sur la faisabilité.
De plus, si le certificat est positif, il est opposable à l’administration 18 mois en cas d’évolution réglementaire ou autres… donc tout le bénéfice est pour vous.

Espérant avoir été limpide dans mes explications.
Si cela n’était pas le cas, faites moi signe en répondant sous ce message sur le blog.

Répondre
Georges

Bonjour Pascal,

Merci de votre réponse, la demande de certificat d’urbanisme opérationnel me semble une bonne idée.

On va essayer d’aller voire le service d’urbanisme en personne avant de déposer la demande de certificat pour mieux comprendre leur approche a cet sujet et savoir comment l’envisager, car on est dans le cas de une extension de terrain UDb très grand (en principe constructible mais après classé Boisse) que sera très difficile a conserver pour une sole maison.
Tout d’abord on aimerais bien comprendre les implications normatives et procédure en termes de détachement et union des parcelles dedans une unité foncière. Est-ce que vous savez ou on peux trouver cette information?

Merci encore.

Cordialement,

Répondre
SAINTCRISTOPHE

Bonjour
Le PLU de ma commune indique que :
Pour les constructions existantes à usage d’habitation qui disposent d’une SHON minimale de 75 m2, leur extension se limite à 300m2 de SHON maximum, extension comprise.
Est-ce légal de limiter ainsi la surface de plancher sans tenir compte de la superficie totale du terrain ?
Dans la négative, pourriez-vous m’indiquer les textes de loi et articles qui pourraient étayer ma demande de PC ?
Merci d’avance pour vos conseils éclairés.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La surface SHON n’existe plus (concernant la constructibilité) cette surface a été remplacée par la surface de plancher des constructions depuis mai 2012.
Dans le cadre d’extension dites mesurées, il m’apparaît peu probable que vous puissiez passer de 75 m2 à + de 300m2 de surface de plancher. Il serait souhaitable de vous assurer que votre compréhension du PLU est correcte, les communes limitent ce types d’extensions.
Il est tout à fait légal qu’une limitation soit appliquée, car le COS a été supprimé lui aussi.
Dans quelle zone est située votre bien ? zone N ? autre ?

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SAINTCRISTOPHE

Bonjour et merci beaucoup pour votre réponse.
Je vous précise que je savais que la surface de plancher (censée être plus favorable) avait remplacé la SHON et que le COS n’existait plus. Aussi, pour être plus clair, je vous cite le texte exact concernant ma question :

Article NL 2 : occupations et utilisations du sol soumises à des conditions particulières
Sont admises les occupations et utilisations du sol définies ci-après :
5. Dans toutes zones NL :
– Pour les constructions existantes :
Pour les constructions à usage d’habitation qui disposent d’une SHON minimale de 75 m2, leur extension jusqu’à 300 m2 de SHON maximum, extension comprise.

Article NL 5 : superficie minimale des terrains constructibles
a) Pour être constructible, tout terrain du secteur NLd doit avoir une superficie égale ou supérieure à 2.000 m2

Je précise que mon terrain fait 7.000 m2, que ma maison fait 250 m2. Je crois comprendre donc qu’une extension de plus de 50 m2 m’est interdite.

Espérant avoir apporté les éléments manquants à votre analyse,
Merci encore pour votre réponse.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Alors, après avoir pris connaissance de vos explications, il apparaîtrait que votre SP (Surface de Plancher) est bien au delà du minimal requis donc 75m2 et que vous puissiez agrandir jusqu’à 300m2.
Mais dans une zone N (Naturelle) même si elle comporte des adaptations ce type de projets sont généralement soumis à une limitation en pourcentage de l’existant.
Pour plus de facilité, je vous conseillerai de missionner un architecte afin qu’il vous établisse un projet et que vous déposiez une demande de certificat d’urbanisme de type B (dit opérationnel) ainsi la mairie vous répondra par écrit sur la base de votre projet d’extension.
Sans passer par une demande de CUb vous risquez d’avoir une réponse orale et un résultat non conforme à vos attentes.
Il vaut mieux patienter et obtenir une réponse ferme, cela vous fera économiser des deniers.

Répondre
langevin Salomé

Bonjour
Je viens de trouver un terrain a acheter dont une partie est constructible et une autre partie est en zone ND.
Pouvez vous me dire sur quelle superficie se calcule le SHON ?
Est ce sur la totalité du terrain ou seulement sur la partie constructible ?
Si vous avez des articles correspondant à vos réponses, cela serait un plus. Merci beaucoup pour votre aide, je n’arrive pas à avoir une réponse.
Et même au service de l’urbanisme, les avis diverges…..
Merci beaucoup pour votre aide.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Premièrement la surface SHON n’existe plus (à l’exception de la SHON RT pour le calcul de la RT2012), cette surface est remplacée depuis MARS 2012 par la surface de plancher.
Ensuite, concernant la surface constructible, SI la commune est sous PLU, le COS n’existe plus non plus en tant que tel et est remplacé par la surface d’emprise au sol ou par un gabarit constructible lié aux prospects (contraintes réglementaires).
Sur ces bases, en général, la surface constructible est attribuée au ratio de la parcelle, mais interdit de bâtir sur les zones ND (sauf spécifications du PLU).
Les zones ND ayant des contraintes plus importantes, il faut donc bien analyser la parcelle.

Dans votre cas, il serait intéressant de missionner un architecte pour la réalisation d’une étude de faisabilité architecturale. Vous y gagnerez en clarté et pourrez avoir toutes les cartes en mains pour décider sereinement.
Un bon conseil vous fera économiser de l’argent et beaucoup de stress.

Répondre
Sophie

Bonjour,
Je vais acheter à la mairie un terrain avec une partie constructible et une partie non constructible La mairie viabilise le terrain avant signature chez le notaire mais dans le calcul de la viabilisation elle englobe la partie constructible ET celle non constructible, un cout de 7€ par m² au total. Ceci ne nous avait pas été dit au départ. Est-ce normal de payer sur une surface globale?
Je vous remercie.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Effectivement la surface globale de la parcelle est commercialisable. Vous pouvez (selon le cas) bénéficier du CES en correspondance et des bénéfices de cette surface même si celle-ci est définit comme non constructible.
Si vous avez un trop gros doute, mentionnez le avant de signer et demandez avant des explications écrites afin d’avoir toutes les cartes en mains pour pouvoir décider sereinement.
Il est toujours important dans un achat de lever toutes les zones d’ombres afin d’être tranquille et serein.

Répondre
SAUGUERET

Bonjour,

Je souhaiterais savoir si dans le calcul de l’emprise au sol, lorsque je ramène sur la surface de mon terrain dois-je prendre en compte que la partie constructible ou la surface totale cad les parties classées en zone verte protégée?

Merci d’avance pour votre réponse.

cordialement.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Lorsqu’une parcelle comprend plusieurs zones, des jurisprudences précises ceci :

Il s’agit du terrain que le pétitionnaire présente comme étant le terrain d’assiette du
projet. Même si, depuis la réforme du permis de construire issue de l’ordonnance
du 8 décembre 2005 et du décret du 5 janvier 2007, l’administration n’a plus à
vérifier que le pétitionnaire justifie d’un titre l’habilitant à construire sur le terrain
figurant dans la demande, l’appréciation du droit à construire au regard des règles
de l’article 9 du plan local d’urbanisme peut donner lieu à des difficultés lorsque
des parties du terrain sont régies par des règles différentes.
Ainsi lorsque le terrain d’assiette du projet est à cheval sur plusieurs zones, il faut
distinguer deux hypothèses :
– Ou bien la construction est implantée dans une seule zone : seule la superficie
du terrain comprise dans cette zone est prise en compte pour l’application de la
règle propre à cette zone, à l’exclusion de la partie du terrain située dans l’autre
zone1
;
– Ou bien la construction est elle-même implantée à cheval sur les deux zones :
« il convient alors d’appliquer, pour chaque partie de la construction considérée
isolément, les règles d’emprise au sol et d’occupation des sols propres à la
zone dans laquelle elle se trouve, avec pour référence de superficie, celle de la
part de terrain située dans cette même zone ».

Il faut donc rencontrer les services instructeurs et voir avec eux quels applications font-ils de la jurisprudence en la matière. C’est un peu complexe en France, mais c’est ainsi, car chaque service pourrait lire les choses différemment. Espérant que cela sera assez clair.

Répondre
Michel

bonjour,
je possède une maison avec un terrain de 3600 m2 ; j’envisage de détacher deux parcelles d’environ 800 m2 chacune , plus une troisième parcelle pour créer un chemin d’accès pour les deux terrains ; ai-je intérêt à créer parcelles pour deux chemins d’accès contigus , un pour chaque parcelle , ou une seule en indivision ?
et si je crée un seul chemin en indivision , comment la surface de sa parcelle est-elle affectée à chaque lot pour calculer le CES ?
merci de votre réponse , et de la précision de vos interventions.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Cela dépend de votre objectif commercial, mais la solution de fournir des surfaces indépendantes est une solution à privilégier car cela donnera une plus value à chaque parcelle et propriété.
Les acheteurs de terrains à bâtir souhaitent être indépendant et une contrainte d’indivision ajoute une problématique et contrainte de gestion, pouvant engendrer des conflits, qu’il faut éviter.
Concernant l’option de mise en commun de la parcelle d’accès, la règle devra être établie par un acte notarié.

Répondre
BENOIT

les surfaces des terrasses et trottoirs carrelées autour de la maison entrent-elles dans la zone limite des 4 mètres du mur mitoyen de deux constructions dans un lotissement ? Merci,

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La réponse à votre question est peut être dans le règlement du lotissement, sinon, il vous faut vous tourner vers la réglementation applicable à la zone dont dépend le bien concerné.
Si aucune mention n’est faite sur ces ouvrages et contraintes, les terrasses ne sont comptabilisées que selon leurs hauteurs ou structure (ayant des fondations ou non).

Répondre
ggtvtvy

Bonjour,
J’ai une parcelle aàtToulousedont la valeur cadastrale est de 792m2.
Quelle est la superficie au plancher et la superficie de construction possible ?

Merci

Répondre
Giordano

Bonjour,
Je viens de faire l’acquisition d’un terrain de 1077m² avec une surface de plancher autorisée de 168m².
Je rencontre un problème par rapport à la surface de mes espaces verts, la mairie impose 50% d’espaces verts or sur mon terrain se trouve de grosse servitudes de passages (35%) de la surface de celui-ci ces voies sont constituées de tout venant. Après la déduction de ma maison j’arrive à 43% d’espaces verts.
Existe-t-il une dérogation que je pourrais faire valoir pour valider mon permis?
Un de ces chemin est plus petit, si je l’engazonne (même si les voitures roulent dessus) est-ce que ça marche?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La surface d’espace verts va devenir la règle comme pour l’emprise au sol, la LOI ALUR ayant supprimé la notion de COS pour certains terrains.
En ce qui concerne la surface d’espaces verts, en règle général (à contrôler avec le service instructeur concerné) la surface doit être de pleine terre ou est toléré un pourcentage d’herbe non en pleine terre.
Ce qui permet parfois lorsque le pourcentage est difficilement atteignable de créer des épaisseurs moindres. Des systèmes de circulations de véhicules en caillebotis permettent de résoudre certaines contraintes et retrouver la proportion demandée.
Il n’y a pas de dérogations, mais des solutions et discussions permettant de trouver la réponse adéquate, assurant une protection contre tous les recours des tiers.
La demande de permis de construire doit être claire et bien montée afin qu’il ne puisse y avoir d’interprétation à la lecture.
Espérant avoir répondu clairement à votre demande.

Répondre
helene

Bonjour.

Nous venons d’acheter un terrain de 419m2, pour y faire construire une maison de 83,56m2. Par contre je ne sais pas ce qu’est la superficie d’assise du terrain.
cordialement.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Selon vos éléments, il semblerait que la superficie d’assise corresponde tout simplement à la surface de la parcelle.
EN règle général, l’assise fait appelle à une emprise de construction et non à un terrain.

Répondre
Steph

Bonjour,
Ayant pour projet de construire un chalet sur un terrain de loisir, j aimerai savoir si la surface de 20m carres maxi s entend au sol ou si il y a possibilite de construire un chalet sur deux etages soit 40 m carres.
Merci pour votre reponse.
Cordialement

Répondre
Marie

Bonjour,

Je possède un terrain grevé d’un droit de passage très ancien (passage pour char-rettes et bestiaux…), dont la surface n’est pas mentionnée dans l’acte notarié.

Comment connaître la surface de ce droit de passage; est-elle déjà incluse dans la surface du terrain ou sera-t’elle à ajouter lors d’une éventuelle vente de ce terrain ?

Merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il faut faire appelle à un géomètre expert qui pourra établir un bornage précis et quantifier la surface allouée au lieu précité.
Concernant l’ajout ou le retranchement, il faut vous rendre sur le site geoportail.fr ou cadastre.gouv.fr pour visualiser si la partie de parcelle apparaît ou pas, avec la parcelle principale.
Dans le cas d’une cession, seules les parcelles dont vous détenez la propriété notariale pourront être vendues. Si le droit de passage bénéficie à un tiers, il faudra donc voir quelle règle peut être appliquée avec votre notaire.

Répondre
Alice

De plus, pouvez vous me dire si nous devons tenir compte du pourcentage d’espace vert pour faire une terrasse?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il faut analyser le projet pour vous répondre précisément, mais en règle général une terrasse créée de l’emprise au sol et donc entame la surface d’espace vert.

Répondre
Alice

Bonjour,
Avec mon conjoint nous avons fait construire une maison qui autorisait 75m2 de plancher.
Nous voulions faire une terrasse derriere mais le service urbanisme refuse meme avant que l’on fasse la demande en disant que nous n’avons meme plus 1m2 de possible. Pourtant sur le site service public.fr on se rend contre que le garage est deductible de la surface de plancher (dans nos 75m2 nous avons un garage de 15m2 inclus dans la maison). Donc logiquement il nous resterait 15m2 pour faire une terrasse.

ma question est
Pour faire une terrasse, doit on tenir compte de la surface de plancher autorisé? Car s’il s’agit de l’emprise au sol, nous n’avons pas de reglementation dans le PLU.
Pensez vous que nous avons le droit de faire une terrasse de 15m2?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Concernant la surface de plancher, effectivement les surfaces dédiées aux stationnements sont déductibles. Concernant les terrasses, si elles sont non closes elles ne sont pas génératrices de surface de plancher mais d’emprise au sol.
Pour savoir quelles sont vos possibilités, il faudrait réaliser une étude de faisabilité.

Répondre
Margoux

Bonjour, j’ai réservé un terrain sur un plan commercial, lors de la signature chez le notaire lorsque nous avons obtenu le permis de construire nous apprenons la présence d’une servitude de trois mètres (GRDF) Mais bon permis accepté donc ras.problème la maison se trouve sur la servitude malgré l’accord du permis. Nous réalisons une réunion entre le Notaire, le lotisseur, le géomètre, notre constructeur et la DDTM qui n’est pas venue.
Lors de cette réunion, nous trouvons une solutions afin de modifier le règlement du lotissement ainsi que notre permis de construire, sauf que la servitude et passé de 1m50 à 3m, la surface constructible est donc encore diminuée mais notre maison loge dedans.
Ma questions est: le prix de notre terrain doit-il être revue à la baise du fait de l’agrandissement de la servitude ou est-ce à GRDF de nous dédommager malgré le fait que nous avons accepté celle-ci. Qui à la base été moindre.
Je vous remercie par avance de vos réponses.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Un impact quel qu’il soit sur un bien, peu permettre de prétendre à une réduction du prix. Cependant, il vous faudra trouver les interlocuteurs réceptifs à vos demandes.

Répondre
Anthony

Bonjour, je souhaiterais avoir une solution à mon problème j’ai une maison avec une emprise au sol de 53m2 et un garage indépendant de 20m2 qui sont séparés de 1,50 mètres l’un de l’autre pour monter un étage à ma maison la mairie me demande de casser mon garage puisque il n’y a pas 4 mètres entre le projet et le garage. Ma solution était de joindre ma maison avec le garage mais l’emprise au sol est au total de 73m2 alors que j’ai le droit a 69m2 ( mon terrain est de 274m2 et le ces est de 25% ) par contre un terrain est devant moi est me procure une servitude de passage puis je utiliser ces m2 la pour calculer à la hausse mon ces ou pas ? Pour 4 m2 est ce que la mairie pourrais me laisser faire mon projet sans détruire mon garage ? Je vous remercie de votre réponse cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
L’utilisation du droit à bâtir via une servitude ne pourrait être envisageable que si cette portion de parcelle vous appartient. Si vous êtes bénéficiaire du droit sans être propriétaire, le bénéfice n’est pas possible.
Voyez à acheter la portion de parcelle qu’il vous faudrait pour pouvoir réaliser votre projet, d’autant plus que cette servitude grève la parcelle et elle ne peut en jouir du point de vue du passage.
A étudier avec votre notaire et vous assurer de la faisabilité totale sur tous les points urbanistiques et autres avant de réaliser des frais importants.

Répondre
loyer cynthia

Bonjour,
mon compagnon et moi aimerions acquérir une petite maison (année de construction inférieure à 1950) qui selon le vendeur mesure approximativement 50m²(nous n’avons pas encore les mesures exactes) sur une surface de 202m². Je suis donc partie me renseigner au service de l’urbanisme de cette ville afin de savoir si nous pouvions faire une surélevation de la maison de la même superficie. Ils m’ont répondu qu’au niveau du sol ce n’était pas possible mais apparemment ça ne l’est pas non plus en hauteur.
Pourtant, ils m’ont donné une fiche d’aide pour le calcul de la surface de plancher et de la surface taxable en m’expliquant qu’il fallait que je note toutes les côtes de la maison et que je revienne ensuite les voir avec mon projet et ce papier et que là, le permis « pourrait » être accepté (en fonction de la superficie exacte déjà présente je suppose…ce qui m’étonne c’est qu’au niveau du cadastre, il n’est pas déjà les dimensions et que ce soit à moi de les calculer!).
Bref, ils m’ont également fourni des papiers concernant leur législation sur le plan d’occupation des sols. Hors, sur ce document, je lis que le coefficient global d’occupation du sol est égal à 0.6 pour un terrain de moins de 300m² (dans le cas de parcelles existantes avant la date d’approbation du PLU). Pour moi ( peut être que je me trompe et dans ces cas là, je comprend le refus) la surface constructible est de 202*0.6 égal à 121.2m
Disons que la surface déjà présente mesure bien 50m² alors la réserve de COS est de 121.2-50, c’est à dire 71.2m.
Donc pour moi, je peux encore construire 71.2m en étage.
Est ce que je me trompe?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Votre analyse n’est que partielle et ne comporte pas tous les éléments. Effectivement un COS peut très bien autoriser une surface de plancher, mais d’autres contraintes comme l’article 12 sur les aires de stationnements peut obliger à créer 3 places voir plus sur le terrain (rendant le projet non réalisable par manque de place).
Ou encore, une hauteur au terrain naturel trop contraignante ne permettant pas de surélévation…. etc.. etc… les exemples sont nombreux. Donc ne vous laissez pas engager dans un projet sur le simple COS. Il est conseillé de missionner un architecte pour réaliser un VRAI relevé d’état des lieux afin de connaitre clairement la surface de plancher existante (car pour les maisons individuelles la loi CARREZ n’existe pas) et ensuite réaliser une étude de faisabilité succincte.
Mettez en face le prix et l’engagement sur 20 ans ou plus et la petite dépense d’un conseil avisé par un professionnel indépendant défendant VOS intérêts. L’Architecte devrait être le réflexe. Vous avez passé la première étape en passant sur notre BLOG Architecte-PACA.com, ne perdez pas le bénéfice d’une bonne démarche initiale.
SI vous avez d’autres questions, n’hésitez pas une seconde … A bientôt.

Répondre
FUGIER

Bjr,
Bien que je n’ai pas trouvé de texte toute la littérature vous donne raison: il n’y a pas de lien entre ce qui relève du droit privé et des règles d’urbanisme.
Mais la mairie a refusé le détachement de parcelle au motif de la création d’une discontinuité de la propriété du droit de passage.
Elle demande qu’appartir de notre parcelle nous achetions le terrain support de la suite du droit de passage déservant plusieurs tiers.
La Mairie se mèle donc bien de droit privé…
Le terrain est trop petit sans l’assise de ce droit de passage.

Répondre
FUGIER

Bonjour,
Je vous remercie pour votre réponse.
J’espère beaucoup de votre réseau car depuis votre réponse j’ai cherché
mais les réponses du CE ne collent pas du tout avec ma servitude de passage conventionelle.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Afin de gagner du temps et trouver une réponse au plus vite, vous pouvez vous rendre sur notre page : Les bonnes adresses d’Architecte-PACA.com et cliquer sur le 7ème lien. Il s’agit d’un forum de juriste très pointu et répondent aussi aux questions des internautes.
Tenez-nous informé du résultat de vos recherches cela pourrait servir à d’autres Internautes dans la même situation que vous.

Répondre
FUGIER

Monsieur, Bonjour.
Je voudrai acquérir un terrain de 600 m² exactement.
Le PLU de la zone impose 600 m² minimum ( dispositif d’assainissement non collectif).
Mais ce terrain est grevé d’une servitude de passage de 60 m². La partie constructible n’est plus – à proprement parlé – que de 540 m² ce qui ne me gène pas.
Le droit de passage est donc sur la même unité foncière donc inclus dans le terrain et je vais payer des impôts dessus mais le PLU considère t-il bien ces 600 m² ou les 540 restant.
Notaires, Architectes et autres sont un peu secs et s’en remettent à la Mairie que j’ai interrogé et dont j’attends la réponse.
Mais vu des affaires récentes une réponse en ma valeur n’éliminera pas entièrement un recours et une TRES mauvaise surprise…
Connaissez-vous un texte ; loi, jurisprudence, etc. qui assoirait définitivement ma position ?
Merci d’avance.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il n’existe pas de connexions entre une règle d’urbanisme et une règle privée.
Cela est différent, si ce n’est pas une servitude mais un emplacement réservé et encore, cela est discutable selon le cas et la mairie concernée.
Je sollicite mon réseau pour tenter de vous trouver un texte précis appuyant cela.

Répondre
nicot

bonjour,
nous avons vu un terrain et nous nous posons une question. Pour accéder au terrain, nous avons un chemin d’environ 80m2 (qui fait partie de la partie constructible), la personne qui s’ocuupe de nous faire les plans nous dit que ce chemin est à deduire de la surface de l’emprise au sol.
Cette surface de l’emprise au sol est de 155m2; si on prévoit un garage 10m2, une piscine 40m2, cela voudrait dire qu’il ne nous resterait plus rien en emprise au sol!!!
car, 80 de chemin, 40 de garage, 40 de pisicne on est déjà à plus de 155m2!!!!
cCe chemin est il ou non à déduire de cette emprise au sol? car du coup on ne pourrait donc pas y construire grand chose!!!
mERCI BEAUCOUP

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Concernant l’emprise au sol, la circulaire du 3 février 2012 définie ce qui suit :


A titre d’exemple, une rampe d’accès extérieure constitue de l’emprise au sol. Il en va de même s’agissant du bassin d’une piscine (intérieure ou non, couverte ou non) ou encore d’un bassin de rétention. En revanche, une aire de stationnement extérieure non couverte ne constitue pas d’emprise au sol.
En ce qui concerne les terrasses de plain pied, elles ne constituent pas d’emprise au sol au sens du livre IV du code de l’urbanisme dès lors qu’aucun élément ne dépasse du niveau du sol et que par conséquent, il est impossible d’en réaliser une projection verticale. La superficie d’une terrasse de plain pied n’entre ainsi pas en compte pour déterminer à quel type d’autorisation est soumis un projet comprenant une telle terrasse.
Les terrasses qui, sans être strictement de plain pied, ne présentent ni une surélévation significative par rapport au terrain, ni des fondations profondes doivent également être considérées comme non constitutives d’emprise au sol.

Il faut donc vérifier la typologie des différents éléments afin de définir précisément s’ils constituent ou pas de l’emprise au sol. Comme toujours, un terrain ayant un gros COS mais une emprise au sol réduite, ne génère pas forcément une parcelle facilement constructible.

Répondre
Pascale

Bonjour,
Propriétaire d’un terrain de 1200m2 placé en zone UA, le calcul du prix de vente se fait-il au prix du M2 X 1200 ou pas?

Merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Le calcul d’un terrain ne se réalise pas seulement par le ratio prix/surface. D’autres éléments sont à prendre en compte :

  • La situation géographique
  • les réseaux à proximité ou pas
  • la topographie
  • la proximité des dessertes et commerces
  • la typologie du sol
  • etc….etc…

ET pour finir la conjoncture 😉

Répondre
Lesueur

Bonjour,
Ma parcelle initialement en zone U lors de la construction de ma maison en 2004 a ensuite été classée en zone N quelques années plus tard car le milieu naturel considéré (berges d’un lac + 100 mètres) s’étend pour un seul mètre sur ma parcelle. Bien sûr, je n’ai jamais été informé de ce remaniement du PLU et aujourd’hui, je ne peux donc plus construire sur mon terrain l’annexe que je prévoyais de faire en 2004 !
Puis-je faire subdiviser mon terrain en deux parties par un géomètre afin d’avoir au final une parcelle zone U qui serait au delà des 100 m de la berge et une parcelle zone N en deçà des 100 m ?

Merci d’avance pour vos conseils que je trouve très judicieux.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour, il est complexe de répondre via un blog a cette question précise.
Il est conseiller de prendre contact avec un géomètre afin de lui soumettre votre projet. Il vous conseillera sur les meilleures options qu’offre votre parcelle actuelle. Vous pouvez également déposer un certificat d’urbanisme opérationnel afin que la mairie se positionne clairement.

Répondre
Pacay

Voici ma question:
sur le règlement de lotissement daté de 1974 et maintenu par l’ASL il est noté que « la surface bâtie (annexes comprises) ne pourra excéder le cinquième de la superficie du lot ».
Que faut-il comprendre par surface bâtie? Est-ce la surface plancher ou bien l’emprise au sol?
Merci d’avance pour vos éclaircissements.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir, la surface bâtie comprend la surface d’emprise au sol des éléments dits bâtis.

Répondre
ANNE CHEZE

Bonjour,
Nous avons un emplacement réservé sur notre terrain par la mairie (inscrit au plu), on nous dit que nous n’avons pas de droit à construire sur cette partie, quelqu’un connaitrait il l’article du code del’urbanisme qui pourrait me confirmer cette information?
Merci d’avance…
Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour, Les emplacements réservés sont des zones ou parties de parcelles destinés à être réservées dans le cadre d’un développement des infrastructures de la commune concernée. Ces espaces réservés sont établis et tracés lors du vote par la municipalité ou l’état selon le cas, lors d’évolutions des règles d’urbanismes.
Ces espaces sont interdit à la construction car destinés aux projets d’utilité publique. Un pétitionnaire ne puis s’opposer à ces espaces que lors des votes des nouvelles règles par voies de recommandés afin d’exprimer sa désapprobation. Si vous souhaitez plus d’informations vous pouvez consulter cette article : ici

Répondre
remi Bertin

Bonjour,
Savez vous si la surface d’une allée de passage carrelée est prise en compte pour le calcul de l’occupation de sol (allée reliant le portail et la maison ?)
Idem pour l’allée autour de la maison ?

Et merci pour ce site qui est très intéressant.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour et merci pour le compliment, pensez à cliquer sur « J’aime » ou sur « tweeter » afin de nous encourager. Vous pouvez aussi diffuser le lien de notre site sur vos réseaux sociaux ou blog respectif.
Concernant votre question, elle nécessite deux nuances, la première le COS est générateur de surface de plancher alors qu’une allée (non close et non couverte) ne créée pas de surface de plancher.
Vous devez peut être confondre avec l’emprise au sol, car là une allée maçonnée génère une emprise au sol.

Espérant avoir était clair 😉

Répondre
Isabelle

Bonjour,
Nous venons d’acheter une maison et pour le calcul du cos , la mairie nous avait dit dans un premier temps ( avant achat) que nous pouvions prendre en compte les 40 m² de chemin que nous possédons en copropriete avec un voisin. Nous avons fait une déclaration préalable et on nous dit le contraire ( nous voulons transformer un garage existant en pièce de vie). Pouvons nous compter notre partie du chemin ( noter sur l’acte de notaire pour le calcul du cos? Merci pour avance pour votre aide.

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Briolet

Bonjour
Je dois faire construire prochainement une maison, mais afin d’avoir un peu plus d’aisance pour rentrer dans mon garage je souhaiterais implanter ma maison un peu plus loin qu’une n’a été prévus au départ.
Quel sont les risques encourus?
Merci de votre réponse

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il faut respecter strictement le permis de construire délivré dans toutes ces conditions et informations fournies à l’administration.
Si vous désirez modifier votre implantation, il vous faut demander une permis de construire modificatif, l’obtenir, l’affiché et attendre la purge du recours des tiers pour pouvoir réaliser les travaux autorisés.

Répondre
WANG

Bonjour,

Nous aimerions faire construire une maison sur une petite surface, le coin où nous habitons ne permettant pas d’avoir plus grand.Nous avons vu une offre de vente de terrain de 117m2 et il y est indiqué donnant sur rue, façade de 7m23 de long et de 16,17m de profondeur, il y est indiqué constructibilité de 60m2+ garage. Ma question est : comment calcule-t-on la surface de la maison?l’étage doit-il y être intégré, sachant que nous aimerions faire construire 3 chambre avec garage intégré. Ne doit-il pas y avoir une limite avec les maisons d’à côté? La viabilisation est-elle moins chère si cela donne sur rue? merci d’avance

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour, Concernant le calcul des surfaces de plancher toutes les surfaces doivent être prise en compte pour réaliser le calcul précis des surfaces à prendre en compte et déduire celles qui peuvent l’être.
Concernant les reculs aux limites voisines, il faut lire et analyser la réglementation afférente à la parcelle.
Concernant la viabilisation, plus la distance aux réseaux est courte moins chers sont les travaux. Il faut tout de même avoir à l’esprit que certaines communes appliquent des participations aux frais de développement du réseau (Taxe d’aménagement) importante qu’il faut prendre en compte.
Nous avons rédigé un article sur les frais annexes à la construction qu’il faut intégrer afin de ne pas se retrouver sans pouvoir les financer.

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Mamadi

Bonjour
Sur quoi ,on se base pour determiner le COS;LE CES?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour, le COS et le CES sont fournis dans le POS ou PLU réglementant la parcelle concernée par le projet.
Si l’information n’est pas clairement précisée elle peut être déduite par l’article imposant une surface minimale d’espaces verts.
Si vous rencontrez des difficultés ou souhaitez être certain des capacités d’un bien, missionnez un architecte afin qu’il vous assiste sur cette démarche.
Cdt

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Julie

Bonjour,
j’ai une maison sur un terrain qui est en cours de division parcellaire. Je souhaite donc diviser la maison en deux, faire une extension de chaque côté de celle-ci afin de vendre deux maisons mitoyennes. Je vais donc poser un permis de construire pour chaque maison. Comme je suis actuellement propriétaire des deux maisons, même s’il s’agit de deux maisons distinctes suite à la division (en cours d’enregistrement)sur deux parcelles distinctes, y a-t’il quand même cumul des deux surfaces? Car si c’est le cas, je dépasse les 170m² et je vais devoir avoir recours à un architecte!
Croyez-vous que chaque projet est bien isolé de l’autre?
Merci pour votre réponse.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour, concernant le recours à l’architecte, il est fortement conseillé de faire appelle à celui-ci afin d’être certain qu’il n’y ai pas de soucis technique pour une séparation et extension.
De plus, vous me posez la question sur l’isolation de ces maisons dont je ne connais aucunes conditions techniques de conception et mise en œuvre, je ne puis donc pas vous répondre.
Je vous conseille de consulter un architecte qui vous accompagnera afin d’éclaircir pas mal de points nébuleux.
Cordialement

Répondre
Christian GUIGNET

Bonjour,

Je suis membre du Conseil syndical d’une copropriété de 25 maisons individuelles mais où chacun n’est pas proprétaire exclusif de son jardinet.
Cette copropriété comprend aussi 25 parkings individuels privés ainsi qu’une voie d’accès totalement privée.
Pour faire simple, nous sommes en copropriété comme dans un immeuble, mais à l’horizontal.
Questions : Comment déterminer le respect du coefficient d’emprise au sol des constructions en dur et fermées ? Il est actuellement de 0,30 (CES).
Pour cette détermination, ces surfaces de parkings non couverts non fermés et celles de la voie d’accès et trottoirs sont-elles à exclure pour calculer le respect du CES ?

Ces questions nous subordonnent une réponse à des copropriétaires qui veulent adosser un appenti en dur fermé et couvert à leur maison.
Si les 25 copropriétaires font de même, avec une surface d’appenti de 4 mètres carré environ par maison, nous allons probablement percuter le CES.

Je vous remercie d’avance de vos réponses.

Bien cordialement.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
Dans un premier temps, il faut vérifier si le CES comprenant les projets d’appentis est possible mais a priori pas, selon ce que vous précisez.
Ensuite, il faut voir si le règlement de la copropriété horizontale permet également ce type d’ouvrages.
Tout doit être inscrit dans le règlement ou faire référence à une règle d’urbanisme du PLU ou POS dont dépend la copropriété. Donc il faut vérifier tous les documents afin de contrôler ce à quoi vous avez droits et ce qui n’est pas autorisé.
A la suite de ce constat, vous pourrez prendre une décision en toutes connaissances de cause.

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benjamin

bonjour j’ai acheté un corps de ferme constitué de 3 granges en parfait état et d’une maison (le tout à un CES de 320m² (et tout a un étage) sur un terrain de 5000m² mais je ne pense pas que tout le terrain soit constructible car il est composé de plusieurs parcelles, le corps étant que sur une d’entre elles de 600m² environ. je sais que le COS de fait s’impose mais ce que j’aimerais savoir c’est si le COS de fait me permet de restaurer les granges que en granges ou si il me permet de les transformer en habitation après évidemment une demande de permis . et je voudrais savoir si pour le COS on compte le terrain au total ou que les parcelles habitables ou que celle où il y a le corps.
merci de votre aide.

Répondre
Julie

Bonjour,
Le cos utilisable se calcule en fonction de la surface constructible de la parcelle. Les parcelles inconstructibles ne comptent pas. Vous saurez en fonction du cos restant si vos granges doivent rester des granges ou si vous pouvez les transformer.
cordialement

Répondre
Charrier Franck

Bonjour

J essaye de definir precisemment la surface habitable d’un logement en cours d’aquisition. J ai consulté votre film expliquant la shon et la shob. Bravo car c est clair et ludique.
Dans mon cas ma maison est sur sous sol complet, soit 125m2 a l etage et donc 125m2 en rdc dont la moitié en garage. Ma question concerne la cage d escalier. De la surface habitable j ai retirer la surface de la tremie du plafond intermediaire mais faut il egalement retirer la surface d emprise au sol de l’escalier au rdc ?
Par avance merci pour cette precision
Salutations
Mr Charrier

Répondre
Julie

Bonjour,
Merci du compliment ^^
En ce qui concerne les escaliers, vous enlevez de la surface habitable du rdc la zone au sol dont la hauteur est inférieure à 1,8m et conservez le reste.
Bien cordialement
Julie Boisse

Répondre
harmonie abadia perez

bonjour

je voudrais construire 2 maison non mitoyenne pour des locations de 90m2 chacune, sur le meme terrain ,me faut il passait par un architecte ? les 2 maisons sont indentique mais l’une est inversé doit je pour chaque maison faire les tous plans ? et pour la photographie 3d je dois faire une pour chaque maison puis ensuite une avec les 2 ?
merci de votre aide

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Vous devez passer par un architecte pour réaliser votre projet étant donné que la surface dépasse la surface de plancher de 170m2. Votre réalisera les pièces administratives comme il se doit.

Répondre
Pasquier

J’ai acheté un terrain à un propriétaire qui a divisé son terrain en deux parcelles.J’ai déposé un permis de construire, deux refus car non respect du plu, troisième accordé. La maison d’à côté a donc démarré avant la mienne. C’est alors que je m’aperçois que cette construction ne respecte pas certaines règles pour lesquelles mon permis a été refusé la deuxième fois. Je suis allée voir le maire avec le maître d’oeuvre qui me demande de prendre contact car il a fait confiance à la DDT. Il semblerait que le permis de mes voisins n’ait pas fait l’objet d’autant d’études que le mien et qu’il a été délivré sans respecter le PLU de la commune.Les conséquences sont que leur maison est reculée dans le terrain de 4 mètres par rapport à la mienne (perte d’ensoleillement sur une partie de la maison car construite en limite de notre terrain -de plus j’ai des panneaux solaires), le patio et les terrasses ne sont pas comptabilisées dans la surface constructible autorisée, alors qu’on nous a refusé une pergola non couverte pour mettre notre voiture…… Nous avons donc perdu 3 mois pour commencer notre projet, les taux d’intérêts de prêt ont augmenté, le PTZ a changé entre temps. La pilule est dure à avaler. Avons nous un recours et si oui contre qui ? Merci de votre réponse.

Répondre
Pascal CAMLITI

Madame, Comme toujours une règle est une règle et tout le monde doit s’y appliquer. Si vous considérez être lésé par une construction voisine vous pouvez déposer un recours envers le permis accordé.
Il est tout de même conseillé de prendre conseille auprès d’un avocat afin de faire valoir vos droits.

Répondre
glain

bonjour,
Nous avons un terrain d’une superficie de 1045 m2 . Celui-ci se compose de 580 m2 de terrain constructible et le reste est non constructible.
Le cos est de 0.25. Quelle pourrait être la surface constructible?
Merci de vos renseignements.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour, Pour vous répondre clairement il faudrait connaitre le PLU et les règles afférentes à votre parcelle. En règle générale, il suffit de multiplier votre surface de parcelle par le Coefficient d’Occupation du Sol pour obtenir la surface de plancher constructible. Cette surface constructible ne pourra être construite que sur la zone constructible avec les contraintes s’y afférentes.

Répondre
william

j’ai une parcelle de 420m2 avec un shon de170m2 la shon construite est de 111.09 je souhaite construire un abris de jardin de 12m2
ma question est ai-je le droit ou la commune peut-elle refuser?
merci de vos réponse

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur, Si vous bénéficiez de 170m2 de surface de plancher SHON et avez seulement 111.09m2 construit vous pouvez construire la différence si et seulement si toutes les conditions administratives annexes vous le permettent. Exemple: Emprise au sol, recul par rapport aux limites, hauteurs, etc… etc…
La commune peut toujours refusé, il ne tient qu’à vous de respecter toutes les règles.

Répondre
Alain

Bonjour Mr Pascal CAMLITI

Après avoir lu votre réponse( ( 17 MAI 2011/ Dossier MICHALON ) relative à une demande de récupération d’une surface de terrain appartenant à une servitude de passage .
Je voudrai savoir , comment cela ce passe quand l’acte notarial stipule que la parcelle de terre à usage d’accès commun , formant la parcelle XXXX reste en indivision entre les 2 copartageants .
Avons nous le droit de récupérer l’un et l’autre : la moitié , la totalité ;ou cette parcelle est perdue pour toujours lors de futures demandes de travaux en Mairie ,

En vous remerciant.
A.V.

Répondre
marielle

bonjour
nous avons reserve un terrain de 314m² avec shon de 150m², 2 questions est ce que le garage compte dans la shon et doit il etre dans la partie constructible?
d’avance merci

Répondre
Julie

Bonjour, le garage est déduit de la SHON, mais doit évidemment respecter les zones constructibles de votre terrain. Certains plu imposent des reculs, d’autres les autorisent en limite de propriété à condition de ne pas dépasser certaines hauteurs, consultez la règlementation en vigueur dans votre commune.

Répondre
christophe

Bonjour,
J’aimerais acquérir un terrain de 13.76 ares dont 10 ares en zone constructible le reste non. donc impossiblité de construire 2 maisons sur ce terrain car il faut 6 ares constructiles pour une maison dans la commune. à coté de ce terrain un emplacement réservé à la commune qui ferais 2.45 ares, si je rachète ce terrain au propriétaire est ce qu’il compteras dans mes ares constructiles (je m’en servirais comme chemin d’accès pour la maison du fond car pas le droit de bâtir dessus )
merci de votre réponse

Répondre
Julie

Bonjour,

D’un point de vue d’ordre général, si vous achetiez la parcelle d’à côté, vous pourriez bénéficier du cos de celle ci en la rattachant à la votre. Cependant, il est nécessaire d’aller en mairie pour en connaître la constructibilité, ainsi que les éventuelles gréves, et, étant donné que c’est une parcelle réservée à la commune, savoir si ladite commune vous autorise à bénéficier de ses droits à construire.

Répondre
Sylvie

Bonjour,
je ne comprends pas la notion d’emprise au sol par rapport aux sous sols.
si je prévois un sous sol plus grand que la maison, quelle sera la surface à retenir? celle du sous-sol ou du rez de chaussée dans l’emprise au sol? sachant que j’installe dans mon sous sol un atelier, accessible par l’intérieur de mon logement et éclairé par un puit de lumière dans mon jardin? merci

Répondre
Julie

Madame,
L’emprise au sol est une projection verticale d’un élément de construction. Si l’on s’en suit à cette stricte définition et que le sous sol est enterré, c’est à dire sous une épaisseur de terre et non couvert par un toit terrasse, on pourrait en déduire que son emprise ne compte pas, et que seul le puits de lumière serait comptabilisé. Cependant, cette notion est laissée à l’entière appréciation des autorités locales qui pourraient exiger une certaine épaisseur de terre ou encore réfuter ce point de vue. Je vous conseillerais donc de prendre contact avec les services de l’urbanisme de votre commune pour plus de renseignements.

Répondre
touf

bonsoir

J AI TROP DE MAL A COMPRENDRE COS SHON SHOB JE SUIS INTERESSER PAR UN TERRRAIN DE 454M2 QUEL EST LA SURFACE HABITABLE QUE JE PEUX CONSTRUIRE EXACTEMENT ET L EMPRISE AU SOL C EST QUOI SUR CE TERRAIN LE COS EST DE 0,3

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,
Il est impossible de vous répondre sans étudier le PLU.
En résumé:
La SHOB correspond aux surfaces de planchers à l’extérieur des murs,
La SHON est égale à la SHOB moins les déductions autorisées,
Le COS est une donnée fournie par l’administration permettant de connaître la surface de plancher SHON constructible sur une parcelle,
Le CES est un coefficient permettant de limiter la surface au sol des constructions
Pour connaître la surface habitable d’une parcelle, il est indispensable de réaliser une étude de faisabilité complète.
Espérant avoir pu vous éclairer.

Répondre
magali

Bonjour,
Je suis interessée par l’achat d’une parcelle.
La parcelle est situé environ pour 1/3 en zone constructible Ue et le reste en zone N
Le PLU zone Ueb stipule que pour être constructible, le terrain doit avoir une superficie mini de 1200m²
S’agit il de 1200m² en zone constructible ou l’important est que la totalité de ma parcelle (y compris zone inconstructible) fasse cette taille?
Merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Madame,
La réponse à votre question est difficile, car selon le cas ou la situation juridique (lotissement ou non) les règles ou normes peuvent être différentes.
En général, seule la superficie définit dans la zone en U peut être urbanisée donc construite.
Le COS s’appliquera donc sur la surface de parcelle en U et pas sur la totalité (ce qui parait être logique).

Répondre
bredeche

bonjour,

je souhaiterai savoir quelle est l’article dans le code de l’urbanisme pour pouvoir répartir l’emprise au sol

merci de votre aide

Répondre
Pascal CAMLITI

Madame, Monsieur,
Pouvez vous préciser ce que vous entendez par « répartir » ?

Répondre
jean luc

Bonjour
nous voulons construire un plain pied sur notre de terrain de 1080 m2
la mairie nous indique un COS de 0,15.
cela voudrais t-il dire que notre construction sera de
1080 X 0,15 = 162m2
hors mur et garage ? ou s’agit-il de l’amprise au sol ? cela voudrait il dire que nous pourrions prevoir une surface de dalle plus importante ?
merci par avance pour votre reponse

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,
Le COS appliqué à la surface du terrain vous donne de la surface de plancher SHON, décrite dans la vidéo sur la SHON ou sur notre page comment calculer la surface de plancher SHON.
La SHON est une surface administrative appliquée à partir de la surface Murs inclus, l’emprise au sol est tout autre chose.
Si après le visionnage de la vidéo et la lecture des informations des questions persistent, revenez vers nous et posez toutes vos questions sur le BLOG 😉

Répondre
Mlb

Bonjour,

Nous sommes sur le point d’acquérir un terrain de 2000 m² dont le COS actuel permet une construction de 200 m² soit un coefficient 0.1.A ce jour là mairie nous annonce que le COS doit passer au cours du premier trimestre 2012 à un coefficient de 0.07 soit une surface de 140 m².
Notre projet actuel porte sur une construction d’environ 110 m².
Pouvez-vous nous dire si cela signifie que dans l’avenir notre surface ne pourra pas excéder 140 m² ?
merci pour votre réponse

Répondre
Pascal CAMLITI

Madame, Monsieur,
Le COS définit actuellement une surface de plancher SHON constructible de 200 m2 et Oui, lorsque le PLU changera à 0.07, votre surface de plancher se verra réduite à 140 m2.
La meilleure des solutions pour conserver votre COS actuel, reste de réaliser le dépôt d’une demande de permis de construire sur 200 m2 SHON afin de bloquer les droits sur 2 années + 1 année prorogeable.
Vous devez entamer les travaux dans les 3 années maximum, mais n’êtes pas obligé de tout réaliser. Vous pouvez lire notre article sur la validité du permis de construire en France.
Attention cependant, certaines communes impose des sursis à statuer sur des demandes de permis de construire dans les zones soumises à réductions de COS, renseignez vous avant toutes démarches !
Espérant avoir pu vous éclairer.

Répondre
Frédéric

Bonjour,

Nous avons un souci de permis de construire.
Nous possédons une parcelle de 275 m² , et une parcelle en indivision (1/2) de 177 m² pour l’accès à notre terrain et celui de notre voisin.
Actuellement, la maison fait 113.28 m de SHOB, nous avons le droit à une emprise au sol de 50%, et nous voulons faire un agrandissement de 39.39 m² de SHOB.
La surface après travaux sera de 152.67 m² de SHOB et d’emprise au sol.
En considérant que notre seule parcelle de 275 m², nous dépassons le droit d’emprise au sol.
Question : pouvons-nous prendre en compte la parcelle en indivision pour avoir droit à la moitié des 177 m² d’emprise au sol ?

Merci d’avance pour votre réponse.

Frédéric.

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,
Concernant l’usage d’un droit à bâtir sur la base d’une parcelle en indivision, la logique voudrait que la parcelle indivis puisse vous faire bénéficier de tous ses droits inhérents à son statut, à la condition que le second bénéficiaire valide par écrit ce fait.
Il est impératif que la construction soit sur votre parcelle et non celle en indivision sans quoi, votre construction pourrait devenir pour part propriété de votre indivisaire.
D’un point de vue urbanistique cela semble réalisable, d’un point de vue pénal, prenez garde de border les choses par l’intermédiaire d’un acte notarié clair.

Répondre
Goudenège Pierre

BONJOUR,

Au titre du voisinage ,nous avons déposé un recours contre un PC ; La parcelle objet du PC a une surface de 1005m2 ; le CES prévu au PLU est de35% ,ce qui donne 351,75 M2 possibles
Or le propriétaire a pris en compte pour le calcul du CES uniquement la surface de projection du R de C et de la rampe d’accès au sous sol, alors que le sous sol qui abrite les parking imposés « déborde » du R de C et a une surface d’emprise de 480m2 avec la rampe

MA Question: Doit-on prendre pour le calcul du CES la projection de la surface de l’emprise au sol du sous sol, même si elle est partiellement engazonnée( surface prise en compte pour le calcul du coef. d’espaces vert ?
Merci d’avance de votre réponse Très cordialement PG

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,
Suite à la consultation d’un avocat spécialisé en urbanisme, la réponse est sans équivoque :

Rapport de la surface occupée par la projection verticale du volume hors oeuvre du bâtiment en sous-sol à la surface de la parcelle, suivant arrêt du Conseil d’Etat du 31 janvier 1990 et jugement du Tribunal-administratif de Versailles du 6 octobre 1998 (constructions en sous-sol ne comportant pas d’emprise au sol), solution confirmée par l’arrêt C.E. du 14 oct. 2002.

En terme plus clair, toutes les surfaces en sous sols, ne sont pas comptabilisées dans l’emprise au sol.

Répondre
winq

Bonjour,

j’habite une maison avec un COS totalement utilisé. Pourtant nous disposons de combles aménageables. Ne pouvant les utiliser et ayant besoin d’une bibliothèque nous avons pensé à monter un escalier bibliothèque avec un tout petit palier en haut de celui ci. Me confirmez vous que l’escalier n’impacte pas le COS. De combien de m2 peut être le palier d’arrivée?

Cordialement.

Répondre
Pascal CAMLITI

Madame, Monsieur,
L’occupation de surface créant de la surface de plancher de hauteur inférieure à 1.80m n’est pas comptabilisée, donc si vous créez un aménagement de combles ayant une hauteur inférieure à ces 1.80m, vous restez dans la légalité.
Concernant votre question sur l’impact du calcul de la surface d’emprise d’un escalier, il faut prendre en compte la surface sur le niveau de départ de l’escalier, ce qui équivaut à comptabiliser une fois son emprise. Pour finir si votre palier d’arrivée comporte une surface suffisante et une hauteur de plus de 1.80m, celle-ci sera à prendre en compte et donc deviendra illégale.
Espérant avoir répondu le plus clairement possible.

Répondre
Isabelle

bonjour,M.CAMLITI
J’ai projeté de construire un magasin de 300m² de SHON, celons vous combien de place de parking dois-je prévoir en zone UD?
j’espére que vous pourrai me répondre et connaissez- vous le n° de cette article ?.merci
Isabelle

Répondre
legéométre

Madame,normalement une place de stationnement par 60m²de shon.Ce nombre est porté à 40m² pour les commerces et services.en cas d’impossibilité reconnue par la CUDL, une participation financière est redevable. article UD12

Répondre
Pascal CAMLITI

Madame,
Sur quelle commune êtes vous ? Si la réponse est Marseille, il vous suffit de vous rendre sur notre page : PLU de Marseille en PDF et télécharger le règlement du PLU.
Ensuite lisez l’article 12 aire de stationnements à la page 136 du PDF ou 132 du règlement.

Répondre
lebonroy

bonjour Monsieur,

je possède un grand terrain qui est constructible de 1.2 hectare , après une étude ,nous envisageons d’en faire un lotissement de 25 lots mais le problème quelles surfaces d’espaces verts doit-on projeter sachant que nous sommes dans une zone UD.
merci de votre réponse par avance.
cordialement.

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,
Réaliser un lotissement doit répondre à certaines normes et exigences de vos futurs acquéreurs. Il faut pondérer la surface de parcelles en fonction du prix de vente, de la réglementation et de la cible visée (clientèle).
Nous pouvons réaliser une étude de faisabilité, si vous le souhaitez.
Contactez nous par l’intermédiaire de notre formulaire de demande de devis d’architecte.
Cordialement

Répondre
Brouillaud

Bonjour,
Nous avons un projet de construction mais sommes un peu perdus dans la shon un abri voiture attenant a la maison suivi d’un garage compte t-il dans la shon. Les terrasses non couvertes autour de maison aussi.
Merci de votre réponse

Répondre
valtaud

Bonjour,
Je vais acquerrir un terrain de 400m2 dont le COS est fixé à 0,30, et la SHON à 148m2.
Quelle sera l’emprise au sol maxi sur ce terrain.
Merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Madame,Monsieur,
Il m’est impossible de vous répondre comme ceci, seul le PLU peut vous apporter cette réponse.
A l’article 9 du PLU (Emprise au Sol) vous devez avoir ces renseignements, si la ligne précise non règlementé l’emprise peut éventuellement être totale sauf si l’article 13 (Espace vert) précise qu’il vous faut conserver (ex: 30% de l’assiette foncière en espace vert) ce qui aurait pour effet de vous autoriser à bâtir sur 70% maximum d’emprise au sol.

Répondre
valerie

Une mezzanine est elle considérée comme surface habitable ?
Une mezzanine compte t elle dans la surface constructible ?
Merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Madame,
Une mezzanine peut tout a fait être comptabilisée dans la surface constructible et faire partie de la surface habitable.
Pour cela, la mezzanine doit :

pouvoir supporter une charge d’exploitation dite standard,
Avoir une hauteur supérieure à 1.80m,
Être ouverte sur une une pièce ventilée avec une vue sur l’extérieure.

Certaines conditions sont à évaluer au cas par cas, mais en règle général si vous répondez positivement à ces questions vous pouvez considérer cette surface comme habitable.

Répondre
Très chère maison

Monsieur,
Je tombe par hasard sur votre site, voilà je voudrais savoir où s’arrête le droit quand on est propriétaire et où commence l’abus de pouvoir d’une mairie.
Ayant acheté une maison avec terrain dans un quartier ouvrier d’une grande ville je me suis retrouvé 3 ans plus tard frappé par une expulsion avec un dédommagement par « les domaines » au tiers de sa valeur, j’ai refusé, mon enfant étant scolarisé en ville j’avais déjà testé pour les déplacements(maison/travail)pendant 10 ans à raison de 2 heures/jour.
Donc refus, mais parcelle classée en ZAC de toute façon, ce qui leur a permis, tout de même, de me prendre un bout de terrain à un prix dérisoire.Finalement après des retards dû à la crise, la mairie engage les travaux de plusieurs immeubles de 5 étages(dont un « adoma »)au raz de chez moi, ils veulent toujours que je leur cède mon bien pour rien sans jamais parler de me reloger.Les prix de l’immobilier deviennent fous, si ça continue je ne pourrais pas m’acheter un studio, et pour autant ils ont gâchés ma vie et celle de mon enfant.Cette situation que je n’accepte plus car injuste et destructrice, est-elle normale et fréquente?
Je tiens à préciser que depuis de nombreuses années je suis seul, que la maison est désormais trop grande et trop chère à entretenir pour moi.Quels sont les moyens de sortir de cette impasse hormis faire cadeau à la mairie de l’unique bien que je possède et pour lequel je rembourse tous les mois(a fonds perdus) 2 crédits. Merci de me lire, a oui, je précise que seulement ma maison à été concernée, toutes les autres ne sont pas touchées par « le trait de crayon » sur le cadastre qui a dérapé chez moi.

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Pascal CAMLITI

Monsieur,
Votre cas d’expropriation n’est pas le seul, il est vrai que cela est difficile lorsque l’on est concerné. La meilleure des solutions serait de s’adresser à un avocat spécialisé en urbanisme afin de trouver la parade et retirer de votre bien une somme au minimum correct.
Nous vous souhaitons bon courage ! et n’hésitez pas à poster sur notre blog l’avancer de vos démarches cela peut aider d’autres personnes dans votre cas.

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MICUN du VAR

Bonjour,

Une piscine compte-t-elle dans la surface constructible d’un terrain ?
Même question pour la plage de la piscine.
Merci pour les réponses !
A bientôt

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Pascal CAMLITI

Monsieur,
La surface d’une piscine selon les communes compte dans la surface d’emprise au sol, se voit donc appliqué un coefficient d’emprise au sol.
Si l’on considère l’emprise au sol comme surface constructible, en général les piscines et annexes sont considérées comme surfaces construites.

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Michalon

Bonjour, je suis propriétaire d’un terrain de 618 m2 et du 1/4 indivis d’une parcelle a usage de voie de circulation de 693 m2.
Je souhaite savoir si le 1/4 des 693 m2 dont je suis propriétaire peuvent s’ajouter à mes 618 m2 pour le calcule de ma surface constructible, s’il vous plait.
D’avance merci.

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Pascal CAMLITI

Monsieur,
Votre terrain grevé d’une servitude de passage (a priori), doit selon le cas et comment la division a était réalisée dans l’acte notarié, vous permettre de bénéficier des surfaces SHON en relation avec cette quote part. Cependant, ATTENTION, certaines division attribue la surface SHON des servitudes à un lot et ne permettent plus l’exploitation d’un seul mètre carré de SHON.

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Souillard Bruno

Bonjour
Nous avons aquis un terrain en 2007 de 2067 M2 sur lequel nous avons construit une maison de 177 m2 en surface totale, SHON à 133 m2 et 115 m2 de surface habitable. En 2009 la commune à voté un COS de 8% uniquement dans notre secteur,je pense, afin de preserver la tranquilité de l’adjoint au Maire qui est mitoyen de notre terrain. le reste de la commune est à 25%. Nous voulons faire une veranda de 40m2 et un petit batiment de 19 m2 mais etant donné le faible COS cela nous a été refusé par la commune. Je me retrouve avec un grand terrain sur lequel je ne peux rien faire. SVP y as t’il un recours? pouvons nous faire valoir le fait que nous avons acheté ce terrain avant le vote du COS?
Il faut savoir qu’il y as une quizaine de maisons neuves qui sont sous le cout de ce COS à 8%.

Par avance, je vous remercie de votre réponse

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Pascal CAMLITI

Monsieur,

Après lecture de votre souci de COS, il n’est pas possible (selon vos déclarations actuelle) de faire valoir un droit qui n’est plus applicable. La seule solution serait de faire valoir une modification du POS ou PLU afin de revenir à une ancienne règle mais a priori cela n’est pas envisageable vis à vis du voisinage.
La meilleure des solutions serait de rencontrer le maire avec les personnes comme vous concernées par le faible COS et voir si celui-ci peut abonder dans votre sens.

Cordialement

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Macia

Bonjour,
nous avons l’intention d’acquérir un terrain: il a une superficie de 1800m², mais il ne dispose d’une zone constructible que de 870m². Le propriétaire actuel nous dit que le cos s’élève à 500m². Je me demande s’ilne faut pas calculer le cos à partir seulement de la partie constructible. Lui fait le calcul à partir de la totalité de la superficie, soit des 1800 m².
Une piscine ou un garage peuvent-ils se trouver sur le partie non constructible du terrain?
Merci

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Pascal CAMLITI

Madame,

Votre cas est assez fréquent et la réponse ne peut être généralisée, cependant il faut appliquer le règlement du PLU dont dépend la parcelle concernée. La règle générale veut que le terrain partiel grévé de sa zone inconstructible bénéficie du COS global, mais selon les zones certaines communes ou règlements en définissent des règles particulières.
Je vous conseillerai de lire le Plan local d’urbanisme et vérifier auprès des services instructeurs que cette zone inconstructible puisse transférée son COS.
Concernant la réalisation d’annexes dans la zone non constructible, la règle générale précise qu’aucune construction même clôture (sauf prescription inverse du PLU) ne puisse être mis en oeuvre dans ces zones.
Il est important de connaitre également la nature de la zone, est-ce une zone boisée classée ? une zone inondable ? une zone à risques géotechniques etc… cela définira les contraintes et autorisations.

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Manu

Bonjour,

Je voudrais savoir a qui je dois demander le COS ou autre lors de l’achat du terrain, à savoir que c’est la mairie qui vend le terrain.

Merci d’avance

Répondre
Pascal CAMLITI

Madame,

Le Coefficient d’Occupation du Sol est définit dans le POS ou PLU de la commune dont dépend le terrain, pour connaitre celui-ci il faut vous adresser à la mairie qui selon le cas répondra par la fourniture des pièces ou vous orientera vers l’administration pouvant vous délivrer l’information.

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Drucke

Monsieur,

Merci de votre conseil dont je ferai bon usage pour nous éviter encore des déboires-surprises de « dernière minute »
Merci également pour l’existence de votre site, qui permet d’avoir un éclairage supplémentaire sur des points litigieux.

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Drucke

Nous vous remercions de vos informations. Nous avions supposé que la surface totale (qualifiée de surface de terrain d’assiette par la DRE) était requise pour des motifs de taxe foncière (mais la maison et les annexes étant construits depuis plus de vingt ans, les services fiscaux se sont chargés de recouvrer les taxes inhérentes !). Pensant au départ que les 110 m² de parcelle n’étaient sans doute pas considérés comme constructibles, puisque indivis de la voie privée et des réseaux divers, nous ne les avions pas comptabilisés dans la surface totale. Nous avons eu un refus de permis, au motif que l’emprise au sol de toutes les constructions était dépassée. La prise en compte de ces 110 m², si elle est autorisée, change complètement les dimensions du projet.

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Pascal CAMLITI

Monsieur,

Si vous me permettez une dernière intervention, prenez soin de bien vérifier que les actes précédemment signés autorise bien l’utilisation du COS ou CES inhérent à la surface de parcelle précitée.
Car il arrive parfois que certaines communes demandent une cession gratuite pour partie pour laquelle tous les droits à bâtir en sont supprimés, il persiste encore (hélas) ici ou là des interprétations de la loi et devons faire avec.

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Drucke

Monsieur,

Notre terrain se situe dans une zone UC, régie par un PLU indiquant un CES de 20%. La DRE, après deux refus de permis, indique que nous POUVONS déclarer la surface du terrain d’assiette (je suppose qu’on doit la mentionner au paragraphe 3.1 du formulaire cerfa 13406*01) et ajoute que nous DEVONS détailler le calcul de l’emprise au sol . Ce terrain est composé de 842 m², et d’un septième indivis de la voie privée et des réseaux divers pour 749 m² (parcelle de voie contiguë à notre parcelle principale de 842 m². Les SHON totales font 141 m² et nous voulons construire un abri pour camping car. Est-il réellement possible de compter le septième de la voie privée, portant ainsi la surface de notre terrain à environ 950 m² ? ce supplément de surface sera-t-il pris en compte dans le calcul de l’emprise au sol de tous les bâtiments existants ? (nous avions seulement pris en considération les 842 m² dans les précédentes demandes de permis)

Merci d’avance pour votre réponse.

D.D.

Répondre
Pascal CAMLITI

Madame, Monsieur,

Si nous avons bien suivi, votre terrain totalise une surface et une partie de cette surface est amputée de diverses voiries et réseaux. En règle d’urbanisme, il est généralement, comptabilisé la superficie totale de votre assiette foncière pour calculer les diverses surfaces CES, SHON etc…. Cette surface totale est utilisée également pour le calcul de votre taxe foncière.
Donc, a priori, sauf information incomplète le Coefficient d’Emprise au Sol s’applique bien sur la totalité de votre terrain.

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berque

Merci pour votr attention a ma preocupation.
oui cette zone de SHON 7700 m2 est définie ainsi que le terrain dans un même secteur UC du PLU ( il semble ne pas avoir de définition de cos ou shon par terrain mais seulement pour l’entière zac.
Cette précision permet elle d’en tirer la relation entre CES et SHON ou SHOB max ?

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Pascal CAMLITI

@berque
Monsieur,

Concernant les ZAC, il est souvent défini une surface SHON globale pouvant être subdivisée et utilisée selon les choix de l’aménageur, votre cas est difficile à analyser et pour en tirer des conclusions claire, objectives sans faire d’erreurs, il serait souhaitable d’effectuer une analyse par l’intermédiaire d’une étude de faisabilité.

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berque

Merci, je vais essayer de préciser avec mon exemple concret :

Terrain = 1400 m2 CES = 0,2 donc 280 m2 d’emprise au sol.

SHON zac =7700 m2 / 35 lots similaires = 220 m2 / lot – 10% d’impact voirie,
soit SHON max d’environ 200 m2 pour le lot.

j’ai actuellement une construction SHON = 154 m2 et SHOB = 200m2.

Cela suppose t’il que l’on peut monter 200m2 SHON ? quelle serait l’estimation d’un SHOB maxi ? ….. ou mon raisonnement est il farfelu ou trop théorique ?

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Pascal CAMLITI

Madame, Monsieur,

Nous ne situons pas bien le lien entre le terrain d’une surface de 1400 m2 et la Zac de 7700 m2, y a-t-il une liaison entre les deux ?
Dans le cadre de votre calcul, la surface SHON n’est pas à impacter par la voirie c’est la surface SHOB qui elle est déterminée par le CES.

Répondre
berque

Bonjour,

Quelle est la regle et / ou les elements permettant de connaitre le S.H.O.B. maxi ( ou le S.H.O.N maxi ) applicable à un terrain dont il est dit :
– C.E.S. = 0,2 pour ce terrain,
– S.H.O.N. = 7700m2 (sachant que 35 lots sont construits sur cette zac)

Merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Madame, Monsieur,

Dans le cadre d’un calcul de Surface Hors Oeuvre Brute, c’est le CES qui prévaut mais pas seulement, certaines parties de circulations et voiries sont parfois incluses, il faut étudier le PLU afin d’en extraire la règle précise.

Répondre
muracciole

bonjour,
je possede un terrain de 4700m²construit d’un batiment de 425m² dans une zone atisanale,commerciale,hoteliere u d le cos est de60% et une hauteur de 9m à l’égout.Puis-je construire UNE RESIDENCE HOTELIER SUR 1 ou 2 etages?
merci de votre réponse
jlm

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Colombet

Bonjour,

Pouvez-vous me dire quelles sont les contraintes en termes de construction (matériaux par exemple) qui permettent de dépasser le CES dans un projet de construction ? Eventuellement, quel document administratif répond à cette question ?
Accessoirement, une piscine entre-t-elle dans le calcul du CES ?

D’avance, merci pour votre réponse.
YC

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,

Le dépassement du coefficient d’emprise au sol peut selon les communes être dépassé dans certains cas ou il est mis en œuvre des terrasses végétalisées. Mais cela est rare et n’est pas une généralité, il est impératif de prendre connaissance du PLU et prendre conseille auprès des services instructeurs.
Concernant votre question sur les documents administratifs, le site du gouvernement en fourni beaucoup, mais il reste préférable de s’adresser directement aux instructeurs ou architecte conseil de la mairie, car n’oubliez pas que chaque cas est unique. Il faut garder à l’esprit qu’un terrain peut avoir des dispositions différentes même s’ils sont voisins.

Pour finir, concernant le CES, toutes surfaces modifiant le terrain et créant un changement de perméabilité peuvent être considéré dans l’emprise au sol.

Espérant avoir été clair.

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agnes

Bonjour ,voici mon problème

J’ai acheté une parcelle d’une superficie de 2087 dans une zone constructible à 2500m2, puis une autre mitoyenne de 457 m 2 sur laquelle un emplacement réservé de 254m2 est prévu pour la création future d’une voie publique . J’ai déposé un permis de construire pour ma résidence principale dans lequel on m’a demandé la cession gratuite de 10% (superficie de l’emplacement réservé) que j’ai acceptée .Le permis de construire m’a été délivré ,mon voisin à déposé un recours devant le tribunal administratif un mois et demi après , le projet de construction ne lui convenait pas ! pour éviter toute polémique j’ai fait étudier un nouveau projet, plus petit, qui éliminait tout les points reprochés dans le recours.
Un nouveau permis de construire à été déposé , accepté par la mairie .
peine perdue,Nouveau recours devant le tribunal administratif, ce projet ne convient toujours pas à mon voisin qui cette fois invoque que, « Les emplacements réservés mentionnées au 8eme de l’article L123-1 sont déduits de la superficie prise en compte pour le calcul des possibilités de construction)
Cela vaut pour le calcul du COS mais également pour toutes les dispositions du règlement d’urbanisme et notamment lorsqu’une superficie minimale est exigée pour qu’un terrain soit constructible ».
Mon notaire m’a dit que la cession intervient après avoir obtenu le permis de construire et que donc il n’y a pas de souci. Mais j’ai bien peur que mon voisin arrive à ses fins, j’attends pour savoir si j’ai le droit de construire.
J’espère que vous pourrai me conseiller, je vous remercie.

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur, je ne puis me prononcer sur un litige en cours, cependant de mon expérience même si il intervient une cession gratuite vous ne devriez pas être lésé du droit à bâtir correspondant.
Je vous conseil quelques lectures sur le sujet sur le site Jurisprudentes, vous pouvez également vous faire assister par un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme.

Répondre
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