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servitude non altius tollendi : permis de construire

Vous découvrez le terme SERVITUDE DE NON ALTIUS TOLLENDI et souhaitez en savoir plus ? Architecte-PACA.com vous explique clairement en quelques mots clairs et synthétique, qu’est-ce que cette servitude impose et comment elle est calculée.

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Tout sur la servitude non altius tollendi

Il est une servitude qui n’est pas souvent utilisée, mais qui peut être pénalisante selon le terrain. Qu’est-ce que la servitude non altius tollendi ? et comment est-elle calculée ? Architecte-PACA.com vous fourni toutes les informations sur cette servitude.

Qu’est-ce que la servitude non altius tollendi ?

La servitude de non altius tollendi créée une contrainte importante qui ne faut surtout pas négliger, car le non respect pourrait provoquer l’obligation de démolition.

Tous les PLU imposent « une non altius tollendi » sans être une servitude.

Cette servitude nécessite une précision au centimètre prêt et est basée sur un point précis acté localement.

La servitude se base sur une HAUTEUR (altius signifie altitude)  et la servitude non altius tollendi  interdit de bâtir au delà d’une certaine hauteur fixée par un contrat ou acte notarié.

Comment calculer la servitude non altius tollendi ?

La base du calcul de hauteur est basée sur une altimétrie fournie par un plan de géomètre et RIEN d’autre.

Car cette règle est très stricte. Toutes erreur d’appréciation vous mènera au tribunal, si le bénéficiaire ou fond dominant impose le respect de cette contrainte.

En général, lorsqu’une servitude de non altius tollendi est fixée, cela intervient  lorsqu’un terrain (situé en partie supérieur à un autre) vend une partie de parcelle située au dessous, ET ne souhaite pas perdre la vue par la construction d’une nouvelle maison dont la hauteur serait autorisée au PLU ou toutes autres réglementations.

La prise de mesure par le géomètre doit s’effectuer sur un terrain avant remaniement et terrassement.

Donc, ne tentez pas de jouer avec le feu, un grand nombre de personnes s’y sont brûlés les ailes. Si vous construisez en dehors du volume définit par cette servitude, vous serez en infraction et votre construction sera alors qualifiée d’illégale.

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Qui décide de créer cette servitude ?

La non altius tollendi est un principe lié au droit civil entre les parties et n’est pas une application liée au PLU ou POS directement, ce qui peut provoquer des « conflits » lors de la délivrance d’autorisations administratives tels que les permis de construire.

Car par principe, la mairie ne contrôle pas les obligations liées au droit civil.

La commune ou service instructeur s’astreint à étudier les règles d’urbanismes et n’est pas forcément au fait des contraintes ce sur-ajoutant aux règles administratives.

Il convient donc de toujours demander l’ensemble des pièces administratives au notaire afin de ne rien omettre et ne pas entamer quelques travaux pouvant générer des procédures judiciaires ultérieures.

Quelles sont les autres servitudes possible ?

Il existe un grand nombre de servitudes existantes et pouvant être appliquées à une parcelle en plus de la Non altius tollendi.
Vous avez très certainement entendu parlé de la fameuse servitude de vue, mais également la servitude qui est plus fourbe, la servitude de tréfonds qui ne se verra jamais sauf en cas de terrassements.

Donc encore une fois, si vous ne voulez pas vous retrouver dans une très mauvaise posture, je vous conseillerai de bien vous renseigner et ne pas croire sur parole le vendeur.
Demandez des écrits et des engagements.

Cela sera votre garantie.

Vous n’avez pas saisi quelque chose, vous avez une question… Utilisez le cadre ci-dessous, il est là pour vous ! Usez et abusez… 

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67 Réponses à vos questions
Gabriel

Bonjour,
Merci pour ce post très instructive.
Cependant j’aurais une petite question au sujet de cette sevitude, ma résidence (fond dominant) a cédé un terrain (fond servant) sur lequel une servitude non altius tollendi a été faite par acte notarié sans limite de durée.
Si j’ai bien compris, une servitude peut être prescrite si un bâtiment (dépassant la hauteur autorisée par la servitude) est construit sur le fond servant et que durant 30 ans le fons dominant n’entame aucune action, est-ce bien cela ?
Deuxièmement, le fond servant peut-il invoquer le non-usage de la servitude par le fond dominant pour faire expirer la servitude au bout de 30 ans ? Comment peut-on user de sa servitude de non altius tollendi ?

Merci pour votre réponse.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Gabriel,
La servitude de tréfonds en général est pérenne par sa spécificité sauf si l’acte notarié en fait état autrement.
Il n’y a donc pas de prescription à ma connaissance sur cela.
De plus comment prouver que le fond dominant n’en fait pas usage ?
Je pense que juridiquement cela est ambitieux.

Répondre
Jean

Bonjour,
Je souhaite acheter un terrain adjacent au mien pour y mettre une cloture, un carport et une piscine hors sol. Ce terrain subit la servitude suivante :
le fond vendu est frappé d’une servitude de non altius tollendi dans son ensemble pour permettre le libre exercice de toute les vue d’aspect existant actuellement.
Aucune hauteur chiffrée ou pount de référence ; cela n’a donc aucune valeur ? A la base u’ immeuble avait divisé son terrain pour la construction d’un autre immeuble et moi je rachète le fond du terrain inutilisé à ce second immeuble qui fait 4 étages de haut.
Merci d’avance pour votre réponse.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Jean,
Une servitude de non altius tollendi sans référence sera difficilement applicable en effet.
Il est donc indispensable de voir avec le notaire qui a rédigé l’acte, comment avoir l’information, c’est normalement de son ressort de vérifier cela avant que les actes soient signés.

Répondre
Fanny Drezen

Bonjour, la servitude non altius tollendi a t’elle une durée dans le temps ?

Répondre
BOURGEOIS

Bonjour,

Nous avons une servitude altius tollendi sur notre maison en construction qui stipule de ne pas dépasser 6 m de haut ce qui est respecté puisque nous avons dû faire passer un expert géomètre et que notre maison soit plain pied nous avons créer une cave dans notre vide sanitaire et notre voisine nous attaque en justice car elle dit que ce n’est plus une maison plain pied du à la cave comment peut on se défendre en sachant que nous avons regardé sur internet et que la définition d’une maison plain pied peut comporter une cave … ? Merci par avance pour votre réponse

Répondre
LAB

Bonjour ! Mon voisin vient de construire une terrasse surélevée à 1m90 du sol ayant pour appui notre mur mitoyen : vue plongeante directe sur notre cour et jardin ; Pour ne pas appliqué le code 678 du code civil ‘il va construire un mur de 4m de h par 6 m de long . alors ds ce cas là, se sera une servitude d’ensoleillement – préjudice énorme pour nous et nos arbres et plantes et ainsi qu’une valeur vénale car on habite en campagne , -ligne de maisons mitoyennes; Au plaisir de vs lire. Merci

Répondre
Sophie

Bonjour,
Est-ce que je peux faire-valoir cette servitude en tant que futur voisin.
Mon terrain est légèrement en contrebas.
Le terrain au dessus à été divisé en 2 parcelles.
Une est déjà construite depuis un an.un vide sanitaire a été fait pour rattrapé la différence sur leur terrain.
Du coup on se retrouve avec une maison de plein pied rehaussé de 80 cm de vide sanitaire.
A t on la possibilité d agir sur l autre parcelle?
En vous remerciant d’avance pour votre retour.
Tres cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Sophie,
Je ne comprends pas ?
Vous souhaitez interdire à vos voisins de rehausser leur maison ?
Cette servitude de non altius tollendi a-t-elle était signée par toutes les parties ?
Désolé, mais je ne saisie pas trop la situation.

Répondre
Auguste

Bonjour,
Une partie de ma maison est constituée d’un toit terrasse, ce toit est une terrasse d’agrément depuis l’origine de la construction dans les années 60, j’ai un seul voisin mitoyen dont sa maison à également été construite dans la même période avec un toit plat non accessible, (d’après un autre voisin le choix du toit plat était pour ne pas cacher la vue des occupants de mon habitation, je n’ai pas d’écrits de cela).
Ce cher voisin vient de transformer son toit plat en terrasse d’agrément. Il a eu l’accord de la maire suite à DP.
Nous avons tenté un recours gracieux afin de tenter de calmer ce monsieur car ses aménagents allaient avoir de lourdes conséquenses sur les conditions d’occupations de notre habitation: vis à vis, nuisances sonores, pertes d’intimité, perte de vue …
Ce monsieur sans aucuns scrupules vient d’installer des brises vues de 1.80m de hauteur entre nos 2 terrasses, de ce fait nous n’avons plus de vue sur le village et les montagnes et nous subissons les nuisances sonores et la perte d’intimité aux heures des repas où quand ils occupent leur terrasse.
Tout cela est-il bien légal, sachant que notre terrasse est là depuis 60 ans avec toutes les servitudes s’y rattachant…
Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Auguste,
Je ne comprends pas, vous disposez de droits de servitudes signées et actées interdisant l’usage de la terrasse et d’y bâtir quoi que ce soit ?
Est-ce bien cela ?

Répondre
G.

Je bénéficie d’une servitude non altius tollendi sur une villa qui s’agrandit en largeur et non en hauteur. Cette villa étant située entre nous et la mer. Pour ces travaux ils ont installé une grue qui est deux fois plus haute que la hauteur de la servitude autorisée. Devaient ils demander l’autorisation avant de placer la grue et y a t’il une durée maximale. Cette grue est installée depuis septembre 2019 et est encore en place alors que les travaux sont interrompus pour l’été par arrêté municipal et cette grue nous empêche de prendre des photos ou des films du paysage. Merci d’avance pour votre réponse

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Seuls les ouvrages sont habituellement inscrit dans les servitudes de non altius tollendi, les équipements « temporaires » n’en font généralement pas partie et sont plus des « nuisances » qu’il faut régler autrement.
Cela pourrait être potentiellement (à voir avec un avocat) comme trouble anormal de voisinage.

Répondre
michelle

Bonsoir,
La servitude « Non altius tollendi » est-elle applicable également dans le cadre de transformation d’un toit plat actuellement en toit-terrasse ?
Merci par avance de votre retour. Je peux vous adresser un plan si ma demande n’est pas suffisamment claire.
Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Michelle,
Cela va dépendre de la rédaction de l’acte encore une fois, mais si seul les dimensions sont incluses dans la servitude de non altius tollendi, alors l’usage pourrait être tout autre.
A priori un toit plat non accessible doit le rester et les ouvrages de sécurités pourraient être hors volume de contraintes de la servitude…. à étudier donc !

Répondre
MOHA

Bonjour, que pensez-vous de cette phrase.
XXX acquiert la partie orientale et ZZZZ la partie
occidentale ; ils feront à la première réquisition d’un d’eux
une muraille de séparation d’un mètre quatre-vingt
centimètres de hauteur sur terre, qui ne pourra jamais
être réhaussée d’avantage pour qu’elle ne donne pas
de l’ombrage, elle sera const

XXX acquiert la
partie orientale et YYYYY la partie
occidentale du ténement ; ils feront à la première réquisition d’un d’eux
une muraille de séparation d’un mètre quatre-vingt
centimètres de hauteur sur terre, qui ne pourra jamais
être réhaussée d’avantage pour qu’elle ne donne pas
de l’ombrage.
Servitude ou charge presonnelle.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Que vous dire ???
Je ne connais aucunement le contexte et les tenants et aboutissants de l’application voulue exactement.
Je ne pourrais donc pas me prononcer, navré.

Répondre
Moha

Pensez vous que cela veut dire qu’il y a une servitude de non altius tollendi donc sur le fond et perpétuelle ou une charge personnelle entre les deux acheteurs du terrain (le ténement est divisé en deux à la vente) et que par la suite si cette mention n’est pas reprise dans les actes de vente elle s’éteint . Merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour, comme tout acte notarié, cela s’entend entre les personnes concernées uniquement sauf une mention autre apparait.
Dans le texte une servitude qui s’apparenterait à de la non altius tollendi, mais aucun point de base de référence n’est inscrit dans ce que vous communiquez.
Il faudrait que l’acte soit plus explicite sur les contraintes et la longévité de cette règle.

Répondre
Moha

Merci ,il n’y a que la localisation du muret qui est précisée rien d’autre.
D’ailleurs ce muret n’a jamais été édifié, juste un grillage de 80 cm de haut.
Aucune publicité foncière, aucune reprise dans les actes d’un côté comme de l’autre. Le juge a considéré que  » Jamais  » voulait dire toujours….

Répondre
Ugo

Bonjour,
Je vais faire l’acquisition d’un terrain soumis à une servitude de non altius tollendi. Cependant dans le projet d’acte cette servitude est mentionnée comme suit : « Le droit de non altius tolendi est consenti par le fonds servant sur le fonds dominant, sur toute la portion du terrain grevée par la servitude.
Il ne pourra jamais être édifié, par le propriétaire du fonds servant, ou ses futurs ayants droit, aucune construction quelconque d’une hauteur totale supérieure à un rez-de-chaussée pour une maison à usage d’habitation.
Tout aménagement de cette servitude ne pourra intervenir que d’un commun accord entre les propriétaires des deux fonds concernés. »
Aucune hauteur, aucun point de référence de calcul ou cote de géomètre n’est jointe. Je ne sais donc pas à quelle hauteur je peux construire ma maison de plain pied et accessoirement cette clause semble m’interdire même de pouvoir aménager d’éventuelles combles.
Est ce normal ? La rédaction me semble floue et imposer une contrainte sur l’aménagement intérieur de la maison alors que le non altius tollendi a vocation à gérer la hauteur extérieur de la maison. Qu’en pensez vous ?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Ugo,
Effectivement cela est étrange… Si une contrainte est posée, elle doit se réaliser au travers de données sinon cela ne sert pas à grand chose.
Demandez des précisions par écrit au notaire ayant rédigé l’acte.
Ne signez rien si vous n’êtes pas clair et serein.

Répondre
Ugo

Merci pour votre réponse. Effectivement la clause été trop vague et à finalement été modifié comme suit : Il ne pourra jamais être édifié, par le propriétaire, aucune construction supérieur à un rez-de-chaussée pour une maison à usage d’habitation avec une hauteur de façade de 4m maximum plus toiture ou acrotère conforme au PLU en vigueur ».
Je reste toute fois dans le doute par rapport à l’aménagement de combles ou la création d’une mezzanine dans la mesure où la façade de la maison ne dépasse pas la limite autorisée et la pente préconise par le plu pour le toit.
Qu’en pensez vous ?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Ugo,
Comme toujours tout est une question de lecture, mais dans une servitude de non altius tollendi, il faut fixer une hauteur max tout inclus, ce qui ne semble pas être le cas, même si le PLU va limiter la hauteur de toiture par le pourcentage.
Le must étant d’avoir un point NGF fixé au regard d’un ouvrage fixe (immuable) qui servirait de point de base.
Ainsi les choses seraient entérinés sans aucuns doutes possible.

Répondre
Francis

Bonjour,
J’occupe un appartement dans une petite résidence située en surplomb (de 2m environ) d’une route départementale à VEYRIER DU LAC (74290).

Dans l’alignement de mon appartement et en contrebas de la départementale, se trouve une parcelle de terrain qui jouxte cette voie.

J’ai découvert récemment que cette parcelle, jusqu’à ce jour inoccupée,
supporte un cône de vue détaillé dans le PLU de la commune.
Ce cône de vue commence à partir de la départementale et donne largement sur le lac d’ANNECY…

Une vue qui pourrait être très jolie s’il n’y avait pas à cet endroit, en limite entre la départementale et la parcelle, une rangée épaisse de grands sapins (de 30 mètres de haut) qui occultent entièrement la vue sur le lac.

Ces arbres qui n’ont jamais été entretenus, ont grandi au fil des années.
De par leur hauteur, ils sont maintenant dangereux quant à la circulation sur la départementale et au niveau de potentielles constructions qui seraient à venir.

– Est-il possible à ce jour de faire valoir l’existence du cône de vue pour bénéficier de la vue souhaitée en réclamant l’abattage de ces arbres ?
– Comment faut-il s’y prendre ?
– En cas d’abattage qui en serait responsable ? Le propriétaire de la parcelle ou la commune de VEYRIER ?

Je vous remercie sincèrement pour l’aide et l’attention que vous voudrez bien apporter à mon message.
Cordialement.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Francis,

Il n’existe pas à ma connaissance une règle sur les hauteurs d’arbres qui se trouveraient de l’autre côté d’une route départementale.
Je pense que vous devriez explorer la piste du code civil article 671 et suivants.
Il doit y avoir des jurisprudences en la matière, j’en suis certain.
Si vous souhaitez réellement aller plus loin, la prise de contact avec un avocat sera plus aisé et efficace.

Répondre
Francis LAURENT

Bonjour,

Merci pour la réponse que vous avez bien voulu apporter à ma(es) question(s).

Cependant je reviens vers vous pour souligner le « Cône de vue »
occulté par l’écran d’arbres évoqué :
Ce cône de vue largement évoqué dans le PLU de VEYRIER semble
malheureusement ignoré par le service urbanisme de la commune.

C’est à effet que je vous avais laissé mon précédent message en vous demandant s’il existait à votre connaissance une démarche qui me permettrait de solutionner la situation :
Courrier à la Mairie – au Département – à la Région

Ou plus simplement l’appui d’un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme.

A l’écoute de vos conseils,
Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Je pense que vous devriez prendre contact avec un avocat spécialisé afin qu’il vous aide dans vos démarches, cela sera plus efficient et accélérera très certainement les choses.

Répondre
JEAN CLAUDE

Je vends un terrain de ma propriété situé devant ma maison et je souhaiterai conserver la vue sur les montagnes. Peut on exiger une servitude ALTUS-TOLLENDI sur une partie seulement du terrain que je détache, dans la mesure ou cette partie sera matérialisée sur un plan et annexée à l’acte notarié. Merci de votre réponse

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Jean-Claude,
La servitude de Non altius Tollendi est tout à fait applicable à une seule partie de la parcelle concernée par la revente et tout devra être expressement et clairement notifié par des annexes à l’acte notarié.
Il est important également qu’il y soit fait mention que cetet servitude s’appliquera à tous les acheteurs du bien ou successeurs des acheteurs.
Bordez bien les actes et relisez le projet avant de le signer.
Faites intervenir un géomètre afin de voir avec lui quel est le point de hauteur maximale que vous êtes prêt à accepter et le caler en fonction d’un POINT PRÉCIS et qui ne bougera jamais !
C’est ce point et ce document qui feront foi pour les actes et contraindront les acheteurs.
Cette contrainte se substituera au PLU et autres règles d’urbanisme.

Répondre
michael

Bonjour,
est-il possible de définir plusieurs hauteurs différentes de servitude dans la même parcelle ou devrais-je diviser la parcelle ?
cdt

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Michael,
Oui, il est tout à fait possible de réaliser une servitude non altius tollendi fractionnée selon différentes positions sur la même parcelle.
Il vous faut par contre réaliser un plan très précis qui sera annexé et fourni avec les actes à qui cette servitude devra s’imposer.

Répondre
Boltz

Bonjour,
Je suis propriétaire d’une maison bénéficiant d’un statut non altius tollendi car nous avons de très belles vues au sud et à l’ouest. Des maisons ont été construites tout autour qui respectent la hauteur autorisée. En revanche, les arbres plantés commencent à pousser et à entraver les vues. J’ai contacté les voisins pour leur demander de bien vouloir les tailler. Pour l’instant ils refusent. Quel est mon droit ? Ma vie est très fragilisée par ces arbres persistants. Merci pour votre aide. Bien à vous

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Deux points se font jour dans votre question.
Le premier concerne la conservation de la vue vis à vis de la servitude de Non Altius Tollendi. Il vous faut vérifier la clause notariale, pour vous assurer qu’elle concerne tout ce qui est situé sur les parcelles concernées ou est-ce simplement lié aux ouvrages bâtis ?
Ensuite concernant la distance des plantations, il existe l’article 671 du code civil qui impose un recul minimal de 2.00m par rapport à la limite de propriété pour les arbres de plus de 2.00m de hauteur et 50cm pour les arbres inférieurs à 2.00m de hauteur.
Si ces distances ne sont pas respectées, alors vous pouvez contraindre le voisin via l’article 673 du code civil.

Vous pouvez signifier clairement aux voisins ces différentes informations si il n’est pas informé.

Répondre
GOUPIL

Bonjour,
La clause de servitude de non altius tollendi du terrain indique une hauteur limite de construction qui ne doit pas excéder 5,50 m sans autre indication. Pas de référence au point ± 0,00 ni de référence NGF. Comment légalement déterminer ce point.

Merci d’avance.

Huguette

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Huguette,
C’est effectivement étrange. La clause de Non Altius Tollendi doit être accompagnée du point de référence de base, sinon celle-ci est difficilement applicable.
Peut-être que dans le texte de la servitude, il a été fait mention d’un ouvrage ou d’un élément qui pourrait servir de point NGF ±0.00 de départ.
Cette clause a été signée chez un notaire ou entre particuliers ?

Répondre
GOUPIL

Bonjour,

Cette clause a bien été signée chez un notaire pas d’autres références pour fixer le point ± 0.00. Quelles démarches faut-il entreprendre pour légaliser ce point ?

Encore merci pour votre aide.

Huguette.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Si vous avez signé la clause de Non Altius Tollendi chez le notaire, toutes les informations auraient dû y apparaître.
Il est donc fortement conseillé de vous rapprocher de votre notaire pour demander des précisions et éventuellement explications quant à cet omission plus qu’importante !
Il faut qu’il vous soit précisé cette donnée, car sans celle-ci, tout ouvrage qui sera mis en oeuvre pourrait être frappé d’une demande de démolition, par le bénéficiaire de la servitude en question.
Il y a donc un complément d’information à faire préciser sans surplus financier…. un contrôle en amont doit être réalisé.

Je vous en prie Huguette, vous pouvez revenir sur le blog quand vous voulez pour poser toutes vos questions liés à l’architecture.
A très bientôt

Répondre
Jean Luc JOST

Bonjour,

Mon voisin a une mention de servitude non altius tollendi concernant mon bien.
Or, je n’ai pas de mention de servitude non altius tollendi sur mon acte de vente.
Suis je soumis à cette servitude ?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
Il est très étrange que vous n’ayez pas les mêmes informations.
Est-ce que votre bien auquel la servitude Non Altius Tollendi s’appliquerait est issue d’une division d’une parcelle plus grande ?

Répondre
JEAN LUC

Bonsoir,
En effet, c’est bien mon bien qui est en cause, issue d’une division, et un arrangement entre le vendeur et du 1er acquéreur au dessus de mon bien.
Pas de point de référence précis, pas de relevé altimétrique maximum d’un expert géomètre, juste une phrase mentionnant la hauteur maximale de la construction au faîtage par rapport au sol naturel, sachant que le sol est en pente. J’ai eu connaissance de cette mention une fois les murs édifiés.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
C’est bien donc cela qui doit être fait normalement, fournir une altimétrie claire via un point de base non modifiable.
Je comprends bien la situation et il serait souhaitable pour vous de vous rapprocher du notaire chez qui vous avez signé votre acte d’achat afin que le point soit fait.
Exigez des écrits afin que tout soit traçable et qu’il ne puisse pas y avoir d’ambiguïté sur la teneur et la compréhension de la situation.

Répondre
Cédric

Bonjour,

J’ai une maison sous servitude non altius tolendi et j’ai la volonté de faire un toit terrasse sans dépasser la hauteur limite de construction. Si je mets des arbres et plantes sur le toit terrasse, qui eux dépassent la hauteur limite, est-ce légal ?

Merci d’avance,

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La règle du NON ALTIUS TOLLENDI impose que rien ne vienne obturer la vue et/ou qu’aucuns éléments n’apparaissent au delà de cette hauteur.
Ce qui implique tous les éléments même ceux qui pourraient y être rapportés.

Je ne sais pas si des jurisprudences existent concernant la vue et l’usage de toitures terrasses en non altius tollendi, mais dans tous les cas, rien ne doit s’imposer au dessus de cette limite.
Cela demande une recherche plus poussée pour vérifier ce point d’usage partiel de l’ouvrage.

Répondre
SEVETTE christine

BONJOUR
je suis propriétaire d’un terrain en vue dominante ,puis je faire établir une servitude de non altus tolendi sur des terrains, actuellement en zone agricole, jouxtant ma propriété , dont je ne suis pas propriétaire , mais qui vont passer constructibles à la prochaine révision du PLU .Les propriétaires peuvent ils s’y opposer ?
Merci pour votre réponse

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il m’apparaît complexe de demander aux voisins de limiter la hauteur des futures constructions des futures construction via un Non Altius Tollendi.
Cela dévaloriserait le prix des parcelles et engendrerait une perte pour le propriétaire.
Par contre, il est peut-être envisageable de demander dans la révision du PLU que les prospects (contraintes réglementaires) soient limitatifs en hauteur pour éviter les masques.
La mairie peut proposer dans ces articles du PLU des règles limitantes, mais ceci doit aller dans le sens de la communauté et non pas pour un seul bénéficiaire.

Répondre
Fleur

Bonjour,

Quelle est la validité d’une telle clause dans un compromis de vente pour un terrain ?
Si nous acceptons d’acheter ainsi, est-ce qu’à la revente par exemple, ou quand nos enfants en hériterons, ils seront aussi bloqué pour ajouter un étage éventuel ?
Merci pour votre aide.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La clause de non altius tollendi s’applique à tous les propriétaires successifs. Elle est appliquée en général au bien et non à la personne.
Il faut donc bien réfléchir et vérifier quelles sont le possibilités d’extension éventuelles du bien autre que par l’élévation.

Répondre
MAILLOT Brigitte

Bonjour, sur un terrain pentu , est ce qu’on peut compter la hauteur de la maison sur la partie la plus haute du terrain ou y a t’il une autre façon de faire ? Merci d’avance pour votre réponse.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La hauteur d’une bâtisse se calcul en général en utilisant la partie la plus défavorable soit la partie basse en rapport au terrain naturel avant remaniement.
Cette hauteur doit être calculée IMPÉRATIVEMENT au travers d’un relevé topographique de géomètre expert.
Certains PLU offrent des solutions plus souples, proposant de calculer la hauteur des ouvrages en suivant le profil en coupe du terrain naturel. Il vous faut donc analyser scrupuleusement le PLU.

Répondre
Poichotte

Bonjour,
Une personne propose à ma mère depuis plusieurs années déjà d’acheter un terrain en face de sa maison.
Celle-ci pour éviter d’entretenir le terrain serais prête aaccepter mais désirerais continuer à profiter de sa vue.
Le futur propriétaire lui a indiqué que c’était pour planter des arbres fruitiers et que leurs hauteurs devraient être limitée à
3 mètres.
Comment dès lors que la vente aura été signée pourra ton contrôler que la hauteur ne dépasse pas 3 mètres et que peut on faire si jamais c’est le cas.
En vous remerciant pour votre réponse.
Cordialement.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Lorsque tout est fixé sur acte notarié et bien précisé juridiquement, l’acheteur potentiel n’aura pas d’autres choix que de se plier aux règles.
La difficulté dans votre situation sera d’imposer une hauteur à des arbres, qui eux ne sont pas « contrôlable ». Donc il faudrait voir avec votre notaire comment rédiger la clause de « non altius tollendi » pour qu’elle ne génère pas de contraintes pour votre mère.
Selon la configuration des lieux, il est habituel de fixé un niveau topographique sur un point fixe accessible par le fond dominé (acheteur potentiel) afin de gérer le contrôle du niveau, mais il est également souhaitable de faire apposer un point de contrôle dans une zone non accessible au fond dominé pour éviter tout risques de « modification » de ce point référence.
Donc en résumé, sollicitez le notaire pour étudier une solution agréable pour tous les intervenants.

Répondre
chountal

Bonjour, je viens de retrouver un acte notarié de la fin des années 1890 qui établi le partage d’un terrain en 2.
Il est dit dans cet acte que les deux parties auront le droit de construire un mur de clôture entre les deux terrains « qui ne pourra jamais dépasser 1.50m de hauteur pour ne pas faire d’ombrage » , le muret est localisé par rapport aux point cardinaux. C’est une servitude de « non altius tollendi » dont je n’avais pas connaissance quand j’ai acheté le terrain il y a 8 ans.Je ne veux pas me retourner contre les anciens propriétaires.
Mon pbm est que j’ai déposé un permis de construire sur la limite séparative entre les deux terrains (le mur n’existe plus). Mon voisin a voulu faire annuler le permis auprés du TA pour motif qu’un bornage judiciaire était en cours » ; il a était débouté sans autre recours possible auprès du TA.

Le bornage judiciaire est toujours en cours.
La configuration du terrain et les exigences du PLU/POS font que je ne peux construire qu’à cet endroit précis.

Comment interpréter cette servitude ? Comment l’annuler ?
Bien sûr pas de compromis possible avec le voisin.

Merci de votre aide car j’ai déjà débourser une belle somme entre l’architecte et l’expertise B.BIO 2015..

CB

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La connaissance tardive de cette donnée importante rend les choses très compliquées. Seule un accord écrit et notarié entre le propriétaire du fond dominant et le propriétaire du fond servant peut être accepté. Sinon, cet acte prévaut sur les règles d’urbanismes.
Il n’y a a priori pas de solution miracle ou échappatoire possible. Contactez votre avocat et soumettez lui le cas afin qu’il étudie les possible jurisprudences en la matière. Peut-être trouvera-t-il une solution juridique ?
Tenez nous informé, votre cas particulier pourrait intéressé des Internautes dans le même cas que vous. A vous lire.

Répondre
Marjolaine

Bonjour,
ma maison est en vis à vis avec une grange de hauteur de toit inférieure, ce qui m’ offre un dégagement visuel.
Cette grange est convoitée par un voisin pour être transformée en maison d’habitation avec surélévation du toit.
La propriétaire actuelle de la grange souhaite la vendre ( en même temps que sa maison située de l’autre côté de la rue) et m’a proposé de poser une servitude non altius tollendi sur cette grange.

Voilà ma question : L’acheteur de cette grange pourra -t-il facilement supprimer cette servitude au cas où il la revende au voisin qui la convoite ?

Merci d’avance pour votre retour Marjolaine

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

La servitude de non altius tollendi doit être indiquée comme perpétuelle et clairement rédigé par le notaire afin que le prochain propriétaire ne puisse pas s’y soustraire.
Il faut donc vous tourner vers votre notaire afin qu’il vous précise les termes exacts à faire inscrire sur l’acte.

Répondre
Frédéric NICOLAS

Bonjour,

Ma question est la suivante :

peut-on ériger des bâtiments provisoires (installations de chantier en l’occurence, hauteur d’environ 3 mètres )dans une zone « non altus tollendi », alors que la hauteur autorisée y est limitée à 1,80 m ?

Merci pour votre réponse.

F.NICOLAS

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
Je n’ai pas connaissance d’interdiction réglementaire, mais étant donné qu’une servitude non altius tollendi est un acte passé entre deux personnes privés, il faut se référer aux textes édictant la servitude.
Dans le doute consultez le notaire ayant rédigé l’acte afin qu’il vous précise quels sont vos droits en l’espèce.

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loisel

Bonjour,
Peut-on modifier par un nouvel acte une servitude de non altius tollendi ?
Cette servitutude est elle perpetuelle ou bien définie dans le temps (30ans?)
Bien à vous
sandrine

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
La servitude de Non altuis tollendi comme toutes servitudes actée notarialement est perpétuelle et suit les propriétaires successifs.
Elle ne peut être supprimée (si elle définit entre particuliers, car les communes ou services de l’état refusent de revenir en arrière), qu’avec un acte notarié actant la modification.
Attention, certaines modifications peuvent amenées des contraintes supplémentaires.

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MCO

Merci pour votre réponse. Toutefois j’aurai besoin d’une précision, puisque le mur existant est à 9,5 mètres et que la servitude d’Altius non Tollendi décrit une hauteur à 5 mètres, le propriétaire du mur doit-il détruire ce mur jusqu’au 5 mètres de l’acte notarié dans son projet de rénovation du batiment ?
Encore merci d’avance,
Cordialement,

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
La servitude de non altius tollendi se base sur une référence altimétrique de départ, il faut donc trouver cette référence et celle-ci fera foi pour le calcul de la hauteur.

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MCO

Bonjour,
Quelle valeur a un altius non tollendi définit à 5 mètres sur un mur existant qui en fait 9,5 ?
Dans le détail, le mur du voisin fait actuellement 9,5 m et ce voisin nous a vendu une partie du terrain avec pour projet de descendre son mur à 5m pour modifier la construction.
Ceci a donc été noté dans l’acte notarié en servitude Altius non tollendi.
Aujourd’hui le projet a changé (le voisin aussi) et le nouveau projet va conserver la hauteur du mur actuel sans tenir compte de la servitude d’Altius non tollendi présente dans notre acte notarié. Est-ce régulier ?
Merci d’avance pour votre retour.
Cordialement,

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
La hauteur du non altius tollendi est normalement définit dans l’acte notarié et il doit y être adjoint un plan de géomètre spécifiant ou est fixé le point de base de calcul.
Tous nouveaux acquéreurs doivent respecter les règles établies et ne peut se prévaloir d’autres règles, sauf si les parties modifient (chez un notaire) les contraintes.
Il faut aussi contrôler que tout est respecté au regard des règles d’urbanismes qui peuvent être différentes et ne se substituent pas aux règles de droits privées.
Espérant avoir été clair dans mes explications.

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