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servitude non altius tollendi : permis de construire

Vous découvrez le terme SERVITUDE DE NON ALTIUS TOLLENDI et souhaitez en savoir plus ? Architecte-PACA.com vous explique clairement en quelques mots clairs et synthétique, qu’est-ce que cette servitude impose et comment elle est calculée.

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Tout sur la servitude non altius tollendi

Il est une servitude qui n’est pas souvent utilisée, mais qui peut être pénalisante selon le terrain. Qu’est-ce que la servitude non altius tollendi ? et comment est-elle calculée ? Architecte-PACA.com vous fourni toutes les informations sur cette servitude.

Qu’est-ce que la servitude non altius tollendi ?

La servitude de non altius tollendi créée une contrainte importante qui ne faut surtout pas négliger, car le non respect pourrait provoquer l’obligation de démolition. Tous les PLU imposent « une non altius tollendi » sans être une servitude. Cette servitude nécessite une précision au centimètre prêt. La servitude se base sur une HAUTEUR (altius signifie altitude)  et la servitude non altius tollendi  interdit de bâtir au delà d’une certaine hauteur fixée par un contrat ou acte notarié.

Comment calculer la servitude non altius tollendi ?

La base du calcul de hauteur est basée sur une altimétrie fournie par un plan de géomètre et RIEN d’autre. Car cette règle est très stricte. Toutes erreur d’appréciation vous mènera au tribunal, si le bénéficiaire ou fond dominant impose le respect de cette contrainte. En général, lorsqu’une servitude de non altius tollendi est fixée, cela intervient  lorsqu’un terrain (situé en partie supérieur à un autre) vend une partie de parcelle située au dessous, ET ne souhaite pas perdre la vue par la construction d’une nouvelle maison dont la hauteur serait autorisée au PLU ou toutes autres réglementations. La prise de mesure par le géomètre doit s’effectuer sur un terrain avant remaniement et terrassement. Donc, ne tentez pas de jouer avec le feu, un grand nombre de personnes s’y sont brûlés les ailes. Si vous construisez en dehors du volume définit par cette servitude, vous serez en infraction et votre construction sera alors qualifiée d’illégale.

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Qui décide de créer cette servitude ?

La non altius tollendi est un principe lié au droit civil entre les parties et n’est pas une application liée au PLU ou POS directement, ce qui peut provoquer des « conflits » lors de la délivrance d’autorisations administratives tels que les permis de construire. Car par principe, la mairie ne contrôle pas les obligations liées au droit civil. La commune ou service instructeur s’astreint à étudier les règles d’urbanismes et n’est pas forcément au fait des contraintes ce sur-ajoutant aux règles administratives. Il convient donc de toujours demander l’ensemble des pièces administratives au notaire afin de ne rien omettre et ne pas entamer quelques travaux pouvant générer des procédures judiciaires ultérieures.

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22 Réponses à vos questions
Cédric

Bonjour,

J’ai une maison sous servitude non altius tolendi et j’ai la volonté de faire un toit terrasse sans dépasser la hauteur limite de construction. Si je mets des arbres et plantes sur le toit terrasse, qui eux dépassent la hauteur limite, est-ce légal ?

Merci d’avance,

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
La règle du NON ALTIUS TOLLENDI impose que rien ne vienne obturer la vue et/ou qu’aucuns éléments n’apparaissent au delà de cette hauteur.
Ce qui implique tous les éléments même ceux qui pourraient y être rapportés.

Je ne sais pas si des jurisprudences existent concernant la vue et l’usage de toitures terrasses en non altius tollendi, mais dans tous les cas, rien ne doit s’imposer au dessus de cette limite.
Cela demande une recherche plus poussée pour vérifier ce point d’usage partiel de l’ouvrage.

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SEVETTE christine

BONJOUR
je suis propriétaire d’un terrain en vue dominante ,puis je faire établir une servitude de non altus tolendi sur des terrains, actuellement en zone agricole, jouxtant ma propriété , dont je ne suis pas propriétaire , mais qui vont passer constructibles à la prochaine révision du PLU .Les propriétaires peuvent ils s’y opposer ?
Merci pour votre réponse

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il m’apparaît complexe de demander aux voisins de limiter la hauteur des futures constructions des futures construction via un Non Altius Tollendi.
Cela dévaloriserait le prix des parcelles et engendrerait une perte pour le propriétaire.
Par contre, il est peut-être envisageable de demander dans la révision du PLU que les prospects (contraintes réglementaires) soient limitatifs en hauteur pour éviter les masques.
La mairie peut proposer dans ces articles du PLU des règles limitantes, mais ceci doit aller dans le sens de la communauté et non pas pour un seul bénéficiaire.

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Fleur

Bonjour,

Quelle est la validité d’une telle clause dans un compromis de vente pour un terrain ?
Si nous acceptons d’acheter ainsi, est-ce qu’à la revente par exemple, ou quand nos enfants en hériterons, ils seront aussi bloqué pour ajouter un étage éventuel ?
Merci pour votre aide.

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
La clause de non altius tollendi s’applique à tous les propriétaires successifs. Elle est appliquée en général au bien et non à la personne.
Il faut donc bien réfléchir et vérifier quelles sont le possibilités d’extension éventuelles du bien autre que par l’élévation.

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MAILLOT Brigitte

Bonjour, sur un terrain pentu , est ce qu’on peut compter la hauteur de la maison sur la partie la plus haute du terrain ou y a t’il une autre façon de faire ? Merci d’avance pour votre réponse.

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
La hauteur d’une bâtisse se calcul en général en utilisant la partie la plus défavorable soit la partie basse en rapport au terrain naturel avant remaniement.
Cette hauteur doit être calculée IMPÉRATIVEMENT au travers d’un relevé topographique de géomètre expert.
Certains PLU offrent des solutions plus souples, proposant de calculer la hauteur des ouvrages en suivant le profil en coupe du terrain naturel. Il vous faut donc analyser scrupuleusement le PLU.

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Poichotte

Bonjour,
Une personne propose à ma mère depuis plusieurs années déjà d’acheter un terrain en face de sa maison.
Celle-ci pour éviter d’entretenir le terrain serais prête aaccepter mais désirerais continuer à profiter de sa vue.
Le futur propriétaire lui a indiqué que c’était pour planter des arbres fruitiers et que leurs hauteurs devraient être limitée à
3 mètres.
Comment dès lors que la vente aura été signée pourra ton contrôler que la hauteur ne dépasse pas 3 mètres et que peut on faire si jamais c’est le cas.
En vous remerciant pour votre réponse.
Cordialement.

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
Lorsque tout est fixé sur acte notarié et bien précisé juridiquement, l’acheteur potentiel n’aura pas d’autres choix que de se plier aux règles.
La difficulté dans votre situation sera d’imposer une hauteur à des arbres, qui eux ne sont pas « contrôlable ». Donc il faudrait voir avec votre notaire comment rédiger la clause de « non altius tollendi » pour qu’elle ne génère pas de contraintes pour votre mère.
Selon la configuration des lieux, il est habituel de fixé un niveau topographique sur un point fixe accessible par le fond dominé (acheteur potentiel) afin de gérer le contrôle du niveau, mais il est également souhaitable de faire apposer un point de contrôle dans une zone non accessible au fond dominé pour éviter tout risques de « modification » de ce point référence.
Donc en résumé, sollicitez le notaire pour étudier une solution agréable pour tous les intervenants.

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chountal

Bonjour, je viens de retrouver un acte notarié de la fin des années 1890 qui établi le partage d’un terrain en 2.
Il est dit dans cet acte que les deux parties auront le droit de construire un mur de clôture entre les deux terrains « qui ne pourra jamais dépasser 1.50m de hauteur pour ne pas faire d’ombrage » , le muret est localisé par rapport aux point cardinaux. C’est une servitude de « non altius tollendi » dont je n’avais pas connaissance quand j’ai acheté le terrain il y a 8 ans.Je ne veux pas me retourner contre les anciens propriétaires.
Mon pbm est que j’ai déposé un permis de construire sur la limite séparative entre les deux terrains (le mur n’existe plus). Mon voisin a voulu faire annuler le permis auprés du TA pour motif qu’un bornage judiciaire était en cours » ; il a était débouté sans autre recours possible auprès du TA.

Le bornage judiciaire est toujours en cours.
La configuration du terrain et les exigences du PLU/POS font que je ne peux construire qu’à cet endroit précis.

Comment interpréter cette servitude ? Comment l’annuler ?
Bien sûr pas de compromis possible avec le voisin.

Merci de votre aide car j’ai déjà débourser une belle somme entre l’architecte et l’expertise B.BIO 2015..

CB

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
La connaissance tardive de cette donnée importante rend les choses très compliquées. Seule un accord écrit et notarié entre le propriétaire du fond dominant et le propriétaire du fond servant peut être accepté. Sinon, cet acte prévaut sur les règles d’urbanismes.
Il n’y a a priori pas de solution miracle ou échappatoire possible. Contactez votre avocat et soumettez lui le cas afin qu’il étudie les possible jurisprudences en la matière. Peut-être trouvera-t-il une solution juridique ?
Tenez nous informé, votre cas particulier pourrait intéressé des Internautes dans le même cas que vous. A vous lire.

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Marjolaine

Bonjour,
ma maison est en vis à vis avec une grange de hauteur de toit inférieure, ce qui m’ offre un dégagement visuel.
Cette grange est convoitée par un voisin pour être transformée en maison d’habitation avec surélévation du toit.
La propriétaire actuelle de la grange souhaite la vendre ( en même temps que sa maison située de l’autre côté de la rue) et m’a proposé de poser une servitude non altius tollendi sur cette grange.

Voilà ma question : L’acheteur de cette grange pourra -t-il facilement supprimer cette servitude au cas où il la revende au voisin qui la convoite ?

Merci d’avance pour votre retour Marjolaine

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Pascal CAMLITI

Bonjour,

La servitude de non altius tollendi doit être indiquée comme perpétuelle et clairement rédigé par le notaire afin que le prochain propriétaire ne puisse pas s’y soustraire.
Il faut donc vous tourner vers votre notaire afin qu’il vous précise les termes exacts à faire inscrire sur l’acte.

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Frédéric NICOLAS

Bonjour,

Ma question est la suivante :

peut-on ériger des bâtiments provisoires (installations de chantier en l’occurence, hauteur d’environ 3 mètres )dans une zone « non altus tollendi », alors que la hauteur autorisée y est limitée à 1,80 m ?

Merci pour votre réponse.

F.NICOLAS

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
Je n’ai pas connaissance d’interdiction réglementaire, mais étant donné qu’une servitude non altius tollendi est un acte passé entre deux personnes privés, il faut se référer aux textes édictant la servitude.
Dans le doute consultez le notaire ayant rédigé l’acte afin qu’il vous précise quels sont vos droits en l’espèce.

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loisel

Bonjour,
Peut-on modifier par un nouvel acte une servitude de non altius tollendi ?
Cette servitutude est elle perpetuelle ou bien définie dans le temps (30ans?)
Bien à vous
sandrine

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La servitude de Non altuis tollendi comme toutes servitudes actée notarialement est perpétuelle et suit les propriétaires successifs.
Elle ne peut être supprimée (si elle définit entre particuliers, car les communes ou services de l’état refusent de revenir en arrière), qu’avec un acte notarié actant la modification.
Attention, certaines modifications peuvent amenées des contraintes supplémentaires.

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MCO

Merci pour votre réponse. Toutefois j’aurai besoin d’une précision, puisque le mur existant est à 9,5 mètres et que la servitude d’Altius non Tollendi décrit une hauteur à 5 mètres, le propriétaire du mur doit-il détruire ce mur jusqu’au 5 mètres de l’acte notarié dans son projet de rénovation du batiment ?
Encore merci d’avance,
Cordialement,

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La servitude de non altius tollendi se base sur une référence altimétrique de départ, il faut donc trouver cette référence et celle-ci fera foi pour le calcul de la hauteur.

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MCO

Bonjour,
Quelle valeur a un altius non tollendi définit à 5 mètres sur un mur existant qui en fait 9,5 ?
Dans le détail, le mur du voisin fait actuellement 9,5 m et ce voisin nous a vendu une partie du terrain avec pour projet de descendre son mur à 5m pour modifier la construction.
Ceci a donc été noté dans l’acte notarié en servitude Altius non tollendi.
Aujourd’hui le projet a changé (le voisin aussi) et le nouveau projet va conserver la hauteur du mur actuel sans tenir compte de la servitude d’Altius non tollendi présente dans notre acte notarié. Est-ce régulier ?
Merci d’avance pour votre retour.
Cordialement,

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La hauteur du non altius tollendi est normalement définit dans l’acte notarié et il doit y être adjoint un plan de géomètre spécifiant ou est fixé le point de base de calcul.
Tous nouveaux acquéreurs doivent respecter les règles établies et ne peut se prévaloir d’autres règles, sauf si les parties modifient (chez un notaire) les contraintes.
Il faut aussi contrôler que tout est respecté au regard des règles d’urbanismes qui peuvent être différentes et ne se substituent pas aux règles de droits privées.
Espérant avoir été clair dans mes explications.

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