Surface habitable dans la maison
Comment se calcul la surface habitable d’une maison individuelle ? Quelle erreur ne pas commettre ? Architecte-PACA.com vous explique tout.
Le mode de calcul de la surface SHAB
La surface SHAB ou surface habitable s’exprime clairement dans la maison individuelle, mais il existe quels points posant souvent des interrogations.
La surface habitable d’un logement est-elle différente d’une maison individuelle ?
Architecte-paca.com répond à quelques interrogations et attend vos questions !
Podcast: Play in new window
Abonnez-vous gratuitement sur : Email | RSS
Découvrez la surface habitable sous tous ces angles :
Comment calculer les m2 d’une pièce ?
Comment calculer rapidement la surface habitable ?
Quelles surfaces compter ou pas ?
Le Cellier et la buanderie : Surface habitable ?
Faut-il tout compter dans la salle de bain ?
Sachez différencier les surfaces
Protégez-vous des voleurs de surfaces
La taxe d’habitation et la surface habitable
Les astuces pour ne pas se tromper en calculant
Explications en vidéo :
Qu’est-ce que la surface habitable ?
La surface habitable est comme son nom l’indique une surface non administrative comme l’est la surface taxable à présent, et est beaucoup plus facile à calculer.
La surface SHAB ne correspond pas tout à fait non plus à la surface déterminée dans le calcul de la loi carrez.
Calculer la surface habitable d’une maison relève d’une règle simple, il suffit de prendre les dimensions internes des pièces, la longueur multipliée par la largeur ce qui vous donnera la surface habitable.
Exemple : une chambre faisant 3 mètres de largeur par 4 mètres de longueur fera 12 mètres carrés. Cette surface est utilisée pour déterminer les normes d’habitabilités.
Il convient de bien comprendre et assimiler deux points :
- La surface d’une pièce dont la hauteur est inférieure à 2.30m ne peut être considérée comme habitable
- Une pièce dont les planchers ne peuvent supporter une charge d’exploitation dite standard ne pourra être prise en compte
Comment calculer les m2 d’une pièce ?
Rien de plus simple pour calculer les mètres carrés d’une pièce, il vous suffit de prendre les dimensions intérieures de la pièce en longueur et en largeur pour ensuite les multiplier entre eux.
Exemple dans cette vidéo :
Calculer la surface rapidement :
Pour calculer rapidement la surface habitable d’une habitation, il est tout a fait possible de prendre en compte quelques côtes de longueur et de largeur en déduire un pourcentage du résultat, cela vous donnera une estimation de la surface habitable; par contre si vous souhaitez calculer précisément une surface habitable il en faudra passer par la réalisation d’un relevé d’état des lieux.
Quelles surfaces prendre en compte dans le calcul ?
Dans le calcul de la surface habitable, il vous faut cumuler TOUTES les surfaces de chaque niveau dès que celui-ci est fermé et couvert (clos et couvert).
Ensuite, il vous faut déduire les surfaces suivantes :
- Les garages (locaux exclusivement destinés aux stationnements de véhicules),
- Les caves et les sous-sols (ne bénéficiant pas du confort pouvant amener à changer la destination de ces pièces),
- Les parties communes et dépendances externes,
- Les terrasses, loggias et balcons s’ils sont ouverts,
- Les combles si elles sont non aménagées et ne pouvant pas recevoir une pièce (surtout dans le cas d’extension par création d’étage)
- Les espaces dont la hauteur est inférieure à 1.80 m.
Concernant la hauteur de 1.80 m, celle-ci se calcul à compter des éléments visibles immédiats, par exemple du sol au faux plafond si un faux plafond existe.
De plus, Il est possible bien évidemment de déduire les surfaces des cloisons, des embrasures de portes et fenêtres.
Le cas du Cellier et de la Buanderie
Un bon nombre de personnes se posent la question des pièces annexes comme le cellier ou la buanderie qui peuvent être situées dans un garage ou en zone limitrophe de celui-ci. Donc ce cellier et/ou cette buanderie sont-ils des surfaces habitables ?
Je vous dirais que OUI selon ou elles sont situées, mais dans la grande majorité des cas, c’est la positive qui l’emporte.
Attention, toutes les surfaces qui répondent à la réglementation peuvent prétendre à être habitables. Seul bémol, si ces pièces font partie intégrante du garage et n’ont pas de division physique et claire avec cette pièce dédiée aux stationnements des véhicules, alors elle n’est pas habitable.
La Salle de Bain est-elle totalement incluse ?
Dans le calcul de votre surface dite habitable, vous devez inclure toutes les surfaces, vous ne pouvez pas déduire la surface sous la baignoire par exemple.
Car cette surface pourrait être exploitée en cas de modification des équipements.
La seule surface déductible, si elle est présente, serait celle d’une colonne de ventilation ou surface de la gaine technique.
Je m’explique, si vous réalisez des travaux et trouvez un trou dans le plancher laissant apparaître des tuyaux, alors la surface liée à cette gaine est à déduire.
Par contre, si vous rebouchez cette gaine (déconseillé sauf si vous la recréez ailleurs), alors la surface sera à comptabiliser dans la surface habitable.
A ne pas confondre :
Trop de personnes pensent et assimilent la surface habitable à la surface de plancher, il n’est pas tout à fait exact de définir ou dire que la surface de plancher est identique à la surface habitable.
La surface de plancher se définit par un calcul au nu intérieur des murs périmétriques de la maison, mais ne tient aucunement compte de l’emprise des murs intérieurs et cloisons.
Pour déterminer la surface habitable, il est donc indispensable de déduire les surfaces d’emprises des murs et cloisons intérieures.
Pour ne pas vous faire avoir sur la surface :
La surface habitable comme je vous l’ai exposé ci-dessus comporte une note importante liée à la hauteur sous plafond, vous l’avez, je pense, compris.
Donc pour ne pas tomber dans le panneau de certains vendeurs peu scrupuleux, soyez vigilant.
Comment ?
Tout simplement en étant informé correctement.
La surface habitable liée à la hauteur de plafond conditionne l’accès à certaines aides de l’état.
Il vous faut évidemment bien vérifier ce point crucial qui pourrait bien être pénalisant si vous loupez le coche.
Le terrain et la surface constructible
Voyons à présent un autre aspect de la surface habitable.
La surface constructible d’un terrain qui par effet domino vous permettra de définir la surface habitable finale.
La constructibilité d’un terrain s’analyse en amont de la signature de l’acte de vente chez le notaire.
Si vous avez des doutes sur comment étudier les règles constructives, ne vous laissez pas bercer par les blablas des vendeurs de rêves.
Soyez éclairés et à l’affût des pièges potentiels. Car rien ne sert de rêver à votre maison idéale si cela vous amène droit dans le mur financier.
Le calcul de la surface d’une maison à étage
Qu’en est-il du calcul de cette fameuse surface habitable pour les maisons non pas de plain-pied, mais pour les maisons disposant d’un ou plusieurs étages ?
Et bien rien de très compliqué, il vous suffit de procéder par ordre et par niveau.
Je vous conseillerai de partir du rez-de-chaussée, dont la surface habitable sera la plus importante (la plupart du temps).
Pourquoi est-ce que je précise ceci ?
Car dans certains cas, la surface habitable de la maison est supérieure dans le niveau, car ceux-ci ont des porte à faux.
Donc, faites votre mesure étage par étage sans rien oublier.
Prenez les dimensions les unes après les autres et annotés votre plan au fur et à mesure.
Si vous procédez ainsi, vous ne pourrez pas oublier de surface et ainsi en déduire la surface habitable totale de votre maison individuelle.
La surface Utile Vs Surface Habitable
Vous avez peut être entendu parlé, par ci, par là de la surface utile… et bien ceci est encore une surface supplémentaire pour définir une surface exploitable et non pas de service.
En règle général, cette surface utile est désignée dans les locaux professionnels de bureaux pour préciser à l’acheteur ou locataire la surface qui lui sera réellement livrée pour user des lieux.
Les aires de stationnement sont comptabilisées pour 50% dans ces types de surfaces à l’opposé de la surface habitable qui elle est déduite totalement les surfaces destinées aux garages.
La taxe d’habitation liée à la surface habitable
Si vous souhaitez calculer au plus juste votre taxe d’habitation, vous devez donc bien calculer préalablement la surface habitable.
C’est ainsi que vous devez fournir les surfaces habitables de pièces précisément.
Comment obtenir un justificatif de surface habitable ?
Vous disposez de plusieurs solutions, la première étant de missionner un architecte afin qu’il réalise un relevé d’état des lieux et vous fournisse en retour un document précisant la surface habitable précise.
Ainsi vous pourrez avoir deux documents qui seront opposables, c’est-à-dire que vous pourrez présenter à quiconque vous demandera la surface habitable de votre appartement, maison individuelle ou autre local professionnel.
Donc, si dans le cadre d’une vente de maison, vous pourrez donner aux acquéreurs potentiels un document qui prouvera votre sérieux et qu’ils ne se feront pas avoir sur la surface.
Je tiens à rappeler ici, que les maisons individuelles ne sont pas soumises au calcul de surface loi carrez, ce qui signifie qu’une personne annonçant 150m2 peut vous mentir .
Et que vous ne mesurez pas par vous même ou faites réaliser le relevé d’état des lieux, alors vous ne pourrez pas vous retourner contre le vendeur…. Sachez-le et ne vous faites pas avoir.
Attention des variations importantes et certaines règles sont strictes en ce qui concerne les sous-sols (caves) et véranda.
Un architecte pourra vous fournir une attestation de surface habitable conforme aux attentes de la loi BOUTIN précisant ceci :
Objet de la mission:– La présente mission consiste à établir une attestation relative à la surface habitable des biens ci– dessous désignés, afin de satisfaire aux dispositions de la loi n° 2009– 323 du 25 mars 2009 au regard du code de la construction et de l’habitation, en vue de reporter leur superficie dans le bail d’habitation d’un logement vide en résidence principale.– Extrait du CCH : R.111- 2-La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées les par les hauteurs sous plafond.Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 111- 10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre
Calculer la surface depuis un plan de maison :
Réussir à bien calculer la surface habitable est une chose, mais savoir le faire sur un plan de maison est une autre paire de manches.
Il est indispensable de savoir lire un plan de maison correctement.
Comment est-ce qu’il faut représenter un plan ?
Quels sont les éléments représentés et comment le sont-ils ?
Pourquoi dessiner un plan de cette façon et pas autrement ?
Tout est expliqué dans l’atelier destiné à vous montrer les bases du dessin en architecture ici :
Les astuces pour calculer sans se tromper
Dans le calcul de la surface habitable, vous devez bien respecter un processus clair et ainsi éviter les erreurs les plus grossières.
Pourquoi ?
Tout simplement, car si vous devez vérifier la surface habitable de votre logement, appartement, maison ou autre, il ne faut pas commettre d’erreurs.
- La première étape sera de prendre une feuille de papier et un crayon,
- dessinez succinctement le plan de la pièce à la bonne échelle dans laquelle vous vous situez,
- commencez par mesurer les côtés de la pièce,
- annotez votre plan afin que les dimensions soient lisibles
- Mesurez ensuite les recoins, sans oublier les placards
- Continuez d’annoter les dimensions jusqu’à avoir fait le tour complet
Ce sont les 7 étapes majeures, mais cela n’est pas terminé.
Une fois ces étapes passées, vous devez ensuite relier ces plans de pièces entre eux.
Pour ce faire, prenez des dimensions totales et recoupées avec les plans individuels.
Pour continuer à ne pas omettre des dimensions qui pourraient être importantes, si vous le souhaitez, mesurez les épaisseurs de murs.
Vous pourrez ainsi vous assurer que vous n’avez pas commis de grosses omissions.
Une astuce d’architecte réside aussi dans l’action de prendre des dimensions de diagonales.
Dans chaque pièce mesurez les diagonales vous permettra de vérifier si la maison est orthogonale.
Vous allez vite découvrir si votre maison ou appartement est ancien ou pas 😉
Enfin et, je crois, le point d’orgue est le calcul de la surface habitable en fonction de la hauteur sous plafond.
Rappelez-vous ce que je vous ai partagé dans mon article sur lié à la hauteur de plafond réduisant la surface habitable.
D’autres sujets aussi intéressants :
Abonnez-vous
Bonjour, nous avons en sous sol contiguës aux caves , une salle de jeu en sous sol avec une fenêtre donnant sur un sas et une buanderie avec une fenêtre donnant sur un escalier extérieur. Est ce que ces pièces sont considérées comme habitables.?
Bonjour,
Il est très compliqué de vous répondre ici, je vous propose de missionner un architecte afin qu’il effectue une mission de déplacement/conseils et voit sur site pour vous répondre précisément.
Cela sera plus efficace et ainsi vous obtiendrez des réponses précises.
bonjour Mr
Je voudrais avoir des renseignements suite à la vente d’une maison
L’agence immobilière a mesurer la superficie 137 m² ,.sur l’acte notarial il y a marqué cents 120 m² . apres mesure en loi Carrez elle fait 120 m²
Si l’agence vend la maison pour 137 m²
Sur quatre estimations d’agence deux n’ont pas les mêmes mesures
qui est fautif l’agence ou le vendeur ???
Car je pense que le prix de vente est différent ????
Je vous remercie pour la réponse cordialement
Bonjour Mil,
Les agents immobiliers sont de simples intermédiaires et dans les clauses qu’ils font signer lors des visites généralement, les informations ne sont qu’indicatives.
Donc seul une vraie prise de mesure légale avec un professionnel (architecte par exemple) vous assurera d’avoir le métrage exact.
D’autant plus que pour les maisons, la loi carrez ne s’applique pas obligatoirement !!!
Bonjour pascal camliti
Vous remercie pour la réponse.
J’ai fait intervenir un architecte qui a mesurer la superficie . j’ai une dépendance qui est aménagé avec WC lavabo électricité chauffage l’architecte me dit que ça augmente la superficie en loi carrez qui est pris en compte avec la dépendance . Sur l’acte notarial , il y a marqué qu’il y a une dépendance sans la superficie. j’ai regardé le plan cadastral et ça n’apparaît pas . la maison a été acheté il y a 22 ans ma question est-ce que je dois faire des démarches précises , ou lors de la vente ça sera à rajouter chez le notaire ???
cordialement
Bonjour Mil,
Si tout n’est pas déclaré correctement, vous devez entamer les démarches administratives pour régulariser.
Ainsi tout sera cadastré et enregistré, et le notaire aura toutes les informations juridiques qui vous protégeront.
Rappelez l’architecte et faites le point avec lui sur le comment faire 😉
Bonjour, ma fille est dans le projet d’une acquisition d’une maison individuelle. Elle se pose la question sur la surface renseignée sur l’annonce (82m2) et celle dite sur les documents fournis (60m2). Je pense que la différence est dû aux chambres sous combles qui n’ont pas pour hauteur 1,80 sur toute la surface. Qu’est ce que cela change pour elle de cette différence écrite ? Qu’elle est l’impact sur l’achat de ma fille ? Vous remerciant d’avance
Bonjour Laetitia,
La différence réside dans le fait que les agences immobilières jouent sur plusieurs tableaux, l’un « attrape mouche » par des surfaces annoncées importantes et un prix qui semble intéressant.
Et l’autre la réalité juridique.
Cette différence fait que si vous souhaitez revendre, la plupart du temps vous devrez vous aligner sur la surface dite CARREZ (même si pour les maisons individuelles cette surface n’est pas prise réellement en compte).
Donc un prix qui sera revu à la baisse potentiellement.
A vous de voir si le rapport qualité/prix/surface en vaut la peine ou pas.
Bonsoir Pascal je voudrais bien comprendre comment fait-on le calculé pour les toitures de la maison.
Bonjour,
Je ne saisie pas trop votre question, est-ce pour des travaux de toiture ou pour calculer la surface habitable ?
Bonjour, j’ai une maison avec une véranda donnant sur le séjour. Celle ci est isolée et chauffée. Elle fait 15 M2 et plus de 2,20 de hauteur. Rentre t’elle dans la surface habitable.
Merci
Bonjour Stéphane,
Si elle répond aux critères d’habitabilité et cela semble être le cas, je dirais oui.
Bonjour,
Je fais construire une maison en demi-niveau.
J’ai 7 marches dans mon couloir pour absorber le dénivelé du terrain.
Ces marches doivent-elles être comprises dans la surface habitable ou pas?
Car j’ai lu pas mal d’articles et certains disent que l’on enlève les marches d’autres non.
Merci
Bonjour Alexandra,
La surface habitable répond à des critères, donc si vous disposez d’une structure qui respecte les charges d’usage d’une habitation et que la hauteur est conforme, alors cette surface est à additionner.
Même si cela est un simple passage en escalier à l’heure actuelle.
Bonjour, je réfléchis à acheter une maison individuelle (pas de copro) affichée à 130m2 par le propriétaire, qui se compose d’un sous sol semi-enterré et d’un étage. L’étage fait 115m2 et le propriétaire y ajoute les 15m2 d’une pièce qu’il définit comme une chambre et qui se trouve au sous sol. Cette pièce fait moins de 2.20m de hauteur sous plafond, comporte une fenêtre de taille normale donnant sur le jardin et un chauffage.
Ma question est la suivante : cette pièce doit-elle être considérée comme une surface habitable, et faut-il donc intégrer les 15m2 à la surface habitable totale de la maison ?
J’ai vu sur votre site qu’il faut exclure les pièces dont la hauteur est inférieure à 2.20m mais je ne trouve aucun texte réglementaire l’indiquant clairement. Pourriez-vous le cas échéant me donner la référence du texte ? Par avance merci !
Bien cordialement
Bonjour Claire,
Le calcul de la surface habitable passe par plusieurs filtres et éléments juridiques, c’est pour cela que c’est un peu complexe à saisir.
SI la pièce respecte la norme d’habitabilité qui définit la hauteur et les éléments concrets alors elle est additionnable.
Pour la hauteur de 2.20m lisez la norme d’habitabilité.
Décret no 2002-120 du 30 janvier 2002, modifié par le décret 2017-312 du 9 mars 2017
Un « abri de jardin » (30m2, 2,50m sous plafond) isolé et détaché de la maison, avec fenêtres, eau C et F, chauffé peut-il être considéré comme SH supplémentaire?
Merci pour cette précision.
Bonjour Loic,
Dès lors que l’ouvrage répond aux exigences légale d’habitabilité et est déclaré légalement, la structure extérieure importe peu.
Quel est le fond de votre interrogation, pourriez-vous m’en dire plus ?
Bonjour,
Nous avons le projet d’aménager nos combles et une pièce existante en R+1 au dessus de notre garage (pour l’instant non communicante avec la maison).
Actuellement la surface loi carrez donnée sur notre DPE est de 114 m² environ. La surface au sol dans ce même DPE est de 122 m² environ. Enfin le garage y est déclaré en surface annexe de 29 m² environ (par contre le plancher existant en R+1, auquel nous accédons via une échelle n’a pas été comptabilisé dans cette surface annexe). A savoir qu’il y a même déjà une fenêtre à ce niveau.
Les combles n’ont actuellement pas de plancher (grille à plafond seulement). Selon la circulaire de 2012 nous devrions créer 12 m ² de plancher (en soustrayant trémie + hauteur sous 1,8 m). Mais nous supprimerons 1,5 m² de plancher au niveau en dessous (hauteur création de niveau supplémentaire ???
Description: aménagement de comble + aménagement d’une pièce annexe au dessus du garage?
Surface de plancher existante: 114 m²
surface de plancher crée: 35 m² ou 10,5 m² (??? j’ai peur qu’on me demande un PC inapproprié…)
Surface supprimée: 1,5 m²
Par avance merci pour vos éléments de réponse.
Bonjour Barnabé,
Ce qu’il faut comprendre c’est qu’en créant un étage dont la hauteur sous plafond au dessous passe est réduit à -1.80m vous créez la suppression de la surface au dessous.
1.79m de hauteur pour un garage est étrange non ?
Cela va très certainement provoquer une grande suspicion des services instructeurs.
Au dessus par contre, toutes les surfaces de plancher en déduisant ce qui est légal de déduire conduira à la résultante.
Pour finir, ne vous fiez pas au DPE qui n’est qu’une surface indicative, rien ne vaut un relevé d’état des lieux dans les règles de l’art et un plan dessiné à la bonne échelle.
J’ai dû mal m’exprimer concernant la nature des travaux, je voulais juste détailler que j’ai déjà bien pris en compte dans le calcul des surfaces la circulaire de 2012 relative aux surfaces de plancher.
Nature des travaux:
1- Aménagement de combles : création d’un plancher (actuellement grille à plafond). La surface de plancher crée (au sens de la circ de 2012) est de 12 m².
2- Autre pièce / complètement distincte des combles :
Aménagement d’une pièce annexe de 24 m² de surface de plancher (tjs au sens de la circ de 2012). Cette pièce est déjà existante, elle est au dessus du garage (donc en R+1, elle a déjà une fenêtre) mais pour l’instant non communicante avec la maison. Et non comptabilisée en tant que surface de plancher dans DPE.
Quel est le statut de cette pièce?
Du coup il me semble que je dois faire une DP pour les combles car aménagement de moins de 20 m². Quant à l’aménagement de la pièce au dessus du garage du coup je ne vais que changer la fenêtre et créer un velux et forcément isoler etc…
Toutefois soucieux de bien déclarer les choses je ne sais comment réaliser ma DP précisément et le code de l’urbanisme n’est pas clair pour ces cas particuliers…
Sauriez-vous me renseigner?
Surface de plancher existante (dois-je directement comptabiliser la pièce annexe au dessus du garage)
Surface crée: 12 m² de combles?
surface supprimée (ça c’est du détail c’est parce que je suis pointilleux) ça correspond à une partie de l’encombrement de l’escalier pour aller aux combles: 1,5 m²
PS:
le DPE n’est certainement pas parfait, toutefois j’ai remétré certaines pièces au LASER et il semble globalement dans les clous.
Bonjour,
Si les surfaces n’existaient nulle part, elles sont donc créées à additionner en totalité.
Ce n’est pas parce que physiquement elles sont là qu’elles ne doivent pas s’additionner.
Donc cela revient à 12+24 = 36 m2 qui se cumulera avec la surface de la maison existante.
Ce qui implique si vous atteignez les 150m2 = demande de permis de construire et mission d’architecte.
Pour éviter d’avoir à perdre du temps et ne pas être au clair vis à vis de l’administration, missionnez un architecte, vous gagnerez en tranquillité d’esprit c’est certain.
Merci beaucoup pour ces éléments de réponse
Je vous en prie.
Avec plaisir.
Bonjour,
J’ai une maison individuelle, que je souhaite vendre, je l’ai faite estimer par un agent immobilier, il se trouve que j’ai un sous sol aménagé avec 2,20m de plafond et des fenêtres dans chaque pièce et pour lequel on y accède par l’intérieur de la maison, je souhaiterai savoir si la surface retenue est exacte
Surface pondération surface utile brute
65m2 0,2 13m2
Et pour le garage independant
21m2 0,4 8m2
D’avance, Je vous remercie
Bonjour Maryvonne,
Dans une maison individuelle, nous ne comptabilisons pas les surfaces utiles et ne pondérons pas les surfaces du garage.
Les surfaces sont calculées en fonction de la hauteur sous-plafond comme indiqué dans l’article ici : Quelle surface habitable compter suivant la hauteur du plafond ?
Et surtout prendre en compte les contraintes d’un sous sol qui pourrait ne pas être accepté comme pièces habitables.
Les surfaces de garages sont également à déduire totalement.
Merci pour votre réponse
Cordialement
Je vous en prie, c’est toujours avec plaisir.
Bonjour,
J’ai réalisé une salle de cinéma dans mon sous sol :
– 25m2
– hauteur 2.34m
– sans fenêtre
– avec ventilation
– isolée thermiquement et chauffée
Est-ce que cette pièce peut être comptée dans la surface habitable ?
Je compte mettre en vente et le négociateur me demande cette valeur.
La réponse ne me paraît pas évidente, j’ai pourtant lu l’article 111.2 du code de la construction et de l’habitation
Merci par avance de vos avis.
Bonjour,
La surface que vous avez créé, est à intégrer dans la surface de plancher et la surface taxable.
Concernant la surface dite habitable, l’article 111.2 précise les données qui doivent être prises en compte, mais ce n’est pas tout.
Sachez qu’une pièce fermée, ne sera jamais comptabilisée en pièce principale, même si elle fait 25 m2.
Donc en résumé, elle pourrait être (a vérifier sur place) comptabilisée en surface habitable, mais aucunement en pièce dans le type.
Bonsoir,
et merci de vos conseils judicieux, ma question porte sur la loi carrez pour les logements en copro, sur cette fameuse hauteur de 1,80m,cà j’ai compris, donc hors copro vous avez dit pour mesurer la SHAB,là aussi a 1,80m, donc il n’y a pas de différence, cordialement merci de votre réponse, ça porte à confusion merci bien cordialement
Bonjour Jean-Michel,
La confusion vient du fait que les textes sont un peu compliqués.
La surface prise en compte dans la loi carrez est une surface qui prend en compte effectivement les mêmes contraintes de base que la surface habitable dans le texte.
Cependant concernant cette surface habitable, il est dit aussi via la norme d’habitabilité que la hauteur minimale serait fixée à 2.20m (voir 2.30m dans les petits volumes).
Car il est précisé également dans cette même norme que le volume doit être pris en compte également.
Si vous souhaitez plus de précisions, vous pouvez lire le décret 87-149 du 6 mars 1987.
Pour conclure, sachez que ces modes de calculs de surfaces CARREZ, SHAB et autre surface taxable ne s’annulent pas, elles se superposent.
Bonjour,
J’ai une maison avec un étage.
Au rez-de-chaussée la hauteur sous plafond est de 2m10.
Puis-je comptabiliser en surface habitable les pièces de ce rez-de-chaussée pour une vente et cumuler cette surface avec celle des pièces de l’étage dont la hauteur sous plafond est de 2m50 ?
Merci pour votre réponse.
Bonjour,
J’ai une réponse, mais qui ne va peut être pas vous convenir.
D’un point de vue fiscal, la réponse est oui, dès que la hauteur sous plafond est supérieure ou égale à 1.80m, la surface est comptabilisable.
D’un point de vue de la norme d’habitabilité, c’est plus nuancé, la hauteur ou le volume global doit être pris en compte.
Le décret 87-149 du 6 mars 1987 qui détermine la norme d’habitabilité renvoi vers l’article R111-2 du code de la construction et de l’habitation qui dit ceci :
Je nuancerais cependant le texte, car certaines jurisprudences démontrent que les surfaces dont les hauteurs sont inférieures à 2.20m peuvent être retoquées en correspondance avec le décret.
Extrait du décret :
J’espère que c’est plus clair pour vous.
Sinon, vous pouvez revenir ici sur le blog pour poser vos questions complémentaires.
je souhaite faire construire une maison individuelle, je souhaitais faire des rangements donc une buanderie au bout du garage mais j’ai lu dans vos commentaires qu’il s’agissait dune pièce à compter dans la surface habitable mais pour ne pas dépasser les 150 m² puis-je laisser ces rangements ouverts sur le garage pour ne pas quelle compte en surface habitable ?
les couloirs reliant les escaliers sont-ils a compter dans la surface habitable ?
Merci d’avance
Bonjour,
La surface habitable prend en compte toutes les surfaces après déductions de celles-ci :
La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.
Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R*. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
Vous trouverez le lien vers l’article R111-2 qui reprend ces informations : ici
Concernant la surface des 150 m2, si vous parlez du seuil de recours à l’architecte, c’est non pas la surface habitable que vous devez prendre en compte, mais la surface de plancher.
Bonsoir,
J’ai une question concernant le calcul pour les escaliers… j ai bien compris qu a l étage on déduit la trémie, mais au Rez de chaussée est ce que je dois déduire la hauteur sous les 1,80m?
Merci de votre reponse
Bonsoir,
Le réponse est oui. Toutes les surfaces dont la hauteur est inférieure ou égale à 1.80m est à déduire.
bonjour, je souhaiterai savoir quel sont les tranches de surfaces habitables qui nous font payer plus?
Au delas de 110m² ou plus?
Merci d’ avance.
Bonsoir,
Il n’y a pas de tranches concernant la surface habitable.
La surface taxable déclenche un montant avec la taxe d’aménagement multipliée par une valeur locale.
Pour savoir combien va vous coûter la taxation seule une demande de certificat d’urbanisme, vous fournira ces données.
Il n’y a donc pas de seuil en surface habitable.
Bonjour Mr CAMLITI,
si un promoteur propose de me construire une villa de 128m2, le deck extérieur non couvert doit-il être pris en compte dans cette superficie? Sachant que la surface de plancher couverte (pièces intérieures) n’est que de 97,43m2 et que je trouve cela un peu petit ,puis-je légalement diminuer sur le deck et augmenter les pièces fermées sans surcoût?
Cordialement
Bonjour,
Vous ne pouvez pas transformer une terrasse en surface habitable sans surcoût … cela serait trop facile, hélas.
De plus cela modifie l’aspect architectural et les autorisations administratives qui s’y réfèrent.
bonsoir
je voudrais savoir en prenant un exemple simple de surface on vas dire une construction de 7 mètres par 7 mètres de coté soit un total de 49 m2 murs d enceintes compris évidement , ces murs d enceintes font 250 mm ou ( 0.25 m ) soit un total si je ne me trompe pas de 6.87 m2.
Ces m2 sont-ils déductible de la surface habitable ainsi que la surface des cloisons intérieurs
autre petite question les placards encastrés d une surface au sol de 1 m2 sont ils aussi déductibles de la surface habitable
merci de vos réponses
cordialement Sylvain
Bonjour,
Pour calculer simplement la surface habitable, il vous suffit de cumuler les dimensions des pièces en intérieur.
La surface Brute n’a pas d’incidence sur ce calcul.
Concernant les placards, ils sont également à prendre en compte.
JE REVIENS VERS VOUS POUR UNE QUESTION qui me trotte vraiment et qui peut aider les autres l empreinte de la construction au sol par exemple pour rester sur mes 7×7 de coté ( maison de plein pied sans mezzanine ) au dépôt du permis de construire ce sera compté comme une construction de 49 m2 alors qu en réalité la surface habitable elle ne sera que de environ 42 m2 donc ma question est la suivante , les constructions de moins de 50 m2 sont exonérées de la RT 2012 si je ne me trompe pas , alors dites moi si ces 50 m2 sont ceux de l empreinte de la construction au sol ou bien des m2 réels de l habitation car la différence est énorme environ 7 m2 ( épaisseur des murs d enceinte et des cloisons intérieures !!!) merci de votre réponse a ce sujet et merci pour celle déjà donnée c est super ce que vous faites cdt Sylvain
Bonjour,
Pour répondre à votre question, il semble que vous mélangiez les informations (c’est tout à fait normal, vu la complexité).
La surface habitable est la surface que vous vivez et utilisez.
La surface de Plancher est une surface permettant de calculer les possibilités de construire liée aux PLU
La surface taxable est la surface qui sert de base d’application des taxes
La surface d’emprise au sol est la surface permettant à présent de contrôler le développement architectural et l’emprise des ouvrages sur les espaces libres
La surface SHONRT est encore une autre surface servant comme base de calcul pour les études thermiques
Concernant la limitation de la surface d’un ouvrage pour appliquer ou pas la RT2012 est décrite dans notre article.
J’espère que toutes ces précisions vous permettront d’y voir plus clair.
Afin que je puisse continuer à vous aider ainsi que d’autres Internautes, prenez le temps de LIKER, PARTAGER et abonnez vous à ma chaine Youtube
re effectivement dans ces surfaces une vache n y retrouverait pas son veau !!! cependant j ai omis de vous dire que je voulait construire une maison de plein pied sans mezzanine ; en bois ( poteaux poutres ) car c est mon métier , sur un terrain de 2400 m2 viabilisé donc 7×7 de coté etc etc je suis soumis a la RT 2012 dans sont application initiale c est bien cela ??? toutes c est lois ne donnent vraiment pas envie de se lancer dans un projet !!! vive la France !!!
Bonjour,
La France est hélas une terre ou les habitants ne souhaitent évoluer que lorsque les lois les y contraignent.
Cela provoque donc une avalanche de lois et réglementations qui se cumulent par strates
Concernant votre question, si l’ouvrage est neuf, vous devez respecter la totalité de la RT2012. La limitation ne s’applique qu’aux ouvrages d’extensions sur un ouvrage déjà existant de puis plus de 2 années.
Les architectes sont là pour vous conseiller et éclairer dans ces méandres.
Nous ne sommes pas assez sollicités (par peur peut-être que nous mangions certain(e)s d’entre vous ????).
Nous sommes formés pour gérer cela tous les jours, une simple mission de conseil évite de perdre du temps, de l’argent et évacue le stress que vous pourriez ressentir.
Le DO IT Yourself (je le fais moi même (pour le non anglophone)) est une bonne chose, mais seulement si vous savez ou trouver les informations et SURTOUT comprendre celles-ci sans vous tromper.
Je vais très bientôt proposer des ateliers par thèmes sur la conception d’une maison.
bonjour, la buanderie est-elle compter dans la surface de plancher, certain architecte dise non et d autres oui, alors?
Bonjour,
Toutes les surfaces clauses et couvertes d’une hauteur de plus de 1.80m sont à comptabiliser dans la surface de plancher.
Les déductions sont claires : cf document du gouvernement
J’ai une maison individuelle. La cuisine étant trop petit alors j’ai fait rajouter une petite pièce contre le mur extérieur de celle ci d’une largeur de 2m et d’une longueur de 3m80. Est ce que cette pièce peut-être considéré comme une pièce à part entière? Ma maison est un f4, est ce que avec cette pièce je peux dire que j’ai un f5?
Bonjour,
La classification se réalise en tenant compte du nombre de chambre et du séjour.
Donc pour un T4 ou F4, il vous faut 3 chambres et un séjour.
Le fait d’avoir une petite pièce supplémentaire comme vous le décrivez n’incrémente pas le type.
Bonjour
En tenant compte du nouveau décret applicable depuis le 1er Mars de cette année et obligeant de passer par un architecte pour une surface habitable à 150 m2, le garage (lieu de stationnement uniquement pour le véhicule) doit-il être inclus dans cette surface de 150 m2.
Merci
Bonjour,
La garage créant de la surface d’emprise au sol et non de la surface de plancher (si uniquement destiné au stationnement) si le seuil de 150 m2 est atteint, il vous faut missionner un architecte.
Attention, la surface de plancher et la surface habitable sont deux surfaces différentes.
Je vends ma maison de 3 niveaux sous sol de 108 m2 carrelé cave.
Atelier garage laverie escalier
1 étage même surface 3 chambres cuisine ou salle salon salle de bain WC.
Puis un étage 3 chambres WC salle de bain
Les évaluations énergétique affiche 153 m2 et la surface habitable des agences 200m2
comment puis je m y retrouver ?
Merci
Bonjour,
Il est normal qu’il y ait une différence entre les surfaces CARREZ et la surface du bureau d’étude thermique, les calculs ne sont pas identique.
Certaines pièces sont exclues pour les calculs thermique.
Par contre, je vous conseillerais de missionner un architecte afin qu’il vous établisse des plans sur lesquels vous pourrez vous fier, car les agents immobiliers ne sont pas métreurs ou compétents pour réaliser des calculs.
Si une erreur venait à apparaître, ils feraient vite pour vous dire qu’ils ne sont pas compétents.
Vous pourrez alors écrire clairement la surface et proposer aux acheteurs potentiels des plans avec lesquels ils pourront se projeter plus aisément, voir à imaginer des potentiels travaux aussi.
Bonjour,
Pouvez-vous me dire comment calculer la surface habitable d’une pièce mansardée ? (maison individuelle)
Devons-nous exclure du calcul les surfaces de la pièce qui sont inférieures à 2.30m de hauteur ?
Vous remerciant de l’intérêt que vous voudrez bien porter à ma demande. Bien cordialement.
Élodie
Bonjour,
Cela dépend de ce que vous recherchez.
Je m’explique, en France, nous disposons de beaucoup de règles concernant les calculs de surfaces, celle pour les taxes, l’autre pour les règles d’emprise au sol, etc… etc..
Donc concernant la surface dite habitable, cette surface est liée à une norme définit pour (principalement les locations) garantir aux personnes prenant possession du bien qu’une surface est conforme, cela permet également au preneur (locataire) de pouvoir percevoir des aides.
Si vous êtes plus dans le cadre d’une vente, c’est plus la surface dite CARREZ, qui n’est pas normalement applicable aux maisons individuelles, mais qui par défaut d’autre chose clairement précisé est utilisé, les surfaces sont comptabilisées à partir de 1.80m.
Les hauteurs des pièces mansardées sont à minima « utilisable » à partir de 1.80m, l’on pourrait donc par ricochet en déduire que l’usage permet une taxation et habitation, mais elle doit entrer dans les critères de la norme d’habitabilité pour être dite vraiment habitable.
J’espère ne pas vous avoir perdu dans tout ceci, cela étant vraiment un sacré mikado de lois, normes et règles Française.
Est-ce plus clair ?
Bonjour,
Merci beaucoup pour la rapidité de votre retour. Votre réponse est très claire.
Je pose cette question car nous essayons de calculer la surface de la maison, pièce par pièce, dans le but de la mettre en vente prochainement. Les pièces mansardées sont conformes, nous avons 2m70 de hauteur. La largeur est de 4.227 et la longueur 3.322. Si il n’y avais pas le toit en pente, cela fera environ 14m2, mais j’imagine que cela change la donne donc j’aurai aimé pouvoir calculer au plus juste…
C’est avec plaisir que nous répondons aux Internautes.
Donc mesurez en fonction des hauteurs minimales de 1.80m en spécifiant bien que ce sont ces surfaces que vous avez prises en compte, ainsi l’acheteur potentiel sera informé que la base de calcul est « assimilée à de la loi CARREZ ».
Si tout les autres critères sont remplis, bien évidemment.
Pensez à LIKER, PARTAGER et Abonnez vous à notre Chaine Youtube nous sommes en train de préparer quelques petites choses pouvant intéresser beaucoup d’entre vous.
Bonjour, je suis intéressé pour acheter une maison ancienne mais ma question est la suivante:
il y a une arrière cuisine de 7m² et au dessus de celle-ci une pièce de 28m² accessible par une échelle escamotable. Il y a une grande hauteur sous plafond, une petite fenêtre et un parquet en moyen état. Il y a aussi la chaudière dans cette pièce.
De plus le sol est sur 2 niveaux.
Est ce que ces 2 surfaces (7m² + 28m²) doivent être comptées dans la surface habitable car le prix de vente peut changer du tout au tout….
merci pour votre aide.
Bonjour,
La norme d’habitabilité définit des volumes et hauteurs, mais à ma connaissance pas de conditions d’accès dans les ouvrages existants.
Si la maison bénéficie de ces surfaces, elles pourraient être comptabilisées si elles répondent aux normes, car peut-être qu’une modification ou création d’un vrai escalier permettrait de rendre plus viable cette communication.
Espérant avoir été clair dans mes précisions.
Vous pouvez cliquez sur le lien pour vous abonner à notre chaine Youtube ou je vais bientôt réaliser une vidéo sur le sujet.
Merci pour votre réponse.
La création d’un escalier me parait difficile car l’echelle donne dans l’arriere cuisine de 7m2 donc il y a peu de place.
Pour moi c’est plus un grenier. De plus je me vois pas faire une chambre dans cet espace qui est au dessus du garage et n’est pas rattaché aux autres chambres à l’étage.
Est ce qu’ un grenier est comptabilisé dans les m2 habitable?
A quelles normes doivent répondre ces surfaces pour être comptabilisées?
En vous remerciant.
Bonjour,
Toutes les surfaces répondant aux normes peuvent faire l’objet d’une addition et entre donc dans la surface habitable.
Les normes sont la hauteur, la structure porteuse (si elle peut supporter une charge d’exploitation standard), la ventilation, les vues et ouvertures sur l’extérieur, etc… cette notion de surface habitable est ambigue, car elle joue sur plusieurs tableaux (proche de la loi CARREZ sans s’appliquer pour les maisons individuelles) et sur l’habitabilité définit par la loi.
Cela dépend donc du point de vue d’ou l’on se pose.
Si l’accès ne peut être modifié, cela peut générer une moins value au bien, sans toute fois supprimer le potentiel.
Bonjour,
j’ai reçu en donation une maison décrite: RDC comprenant Séjour-salon avec coin cuisine, deux chambres, salle de bain WC, garage, grenier aménageable déjà carrelé et alimenté électriquement (escalier en dur existant , 1 fenêtre et velux existants).
Ce grenier est-il comptabilisé dans la surface habitable, comment le savoir?
Enfin, ne créant pas de surface de plancher supplémentaire,et ne modifiant pas l’aspect extérieur de la maison, si j’aménage cet espace j’imagine que je n’ai rien de particulier à faire sur le plan administratif?
Merci pour vos éléments de réponse.
Bonjour,
Pour vérifier que tout est ok, vous devriez aller aux services des impôts et demander la matrice cadastrale faisant apparaître la surface imposable.
Par déduction, vous pourrez ainsi définir SI oui ou non, les combles ont été déclarées.
Si tout est bel et bien déclaré, vous n’avez pas à faire de démarches. Assurez-vous tout de même que les ouvrages peuvent supporter une charge d’exploitation standard et assurez bien toutes les pièces dans voter contrat habitation.
Cela vous permettra d’être plus serein.
Merci beaucoup pour votre éclairage, je précise que ces éléments figurent sur les plans d’origine déposés pour le PC.
Oui l’ouvrage est une dalle béton isolante.
Si ces surfaces n’ont pas été déclarées ou prises en compte, quelles sont les conséquences ou démarches à entreprendre?
Merci d’avance.
Bien cordialement.
Bonjour,
Si les surfaces n’ont pas fait l’objet de démarches, il vous faut vérifier quelles sont les possibilités de régularisation en étudiant le PLU ou règlement applicable à votre bien et en tirer les conclusions qui s’impose.
Concernant les démarches, cela dépend du contexte, cela peut être une simple déclaration préalable ou une demande de permis de construire selon la surface à régulariser.
Bonjour je vais acquérir une maison individuelle ancienne de 1850 en bon état. Une agence affichait :surface habitable 260m2 et l’autre agence 340m2. La différence vient de l’intégration ou non des combles. Ces combles sont isolés. Il y a l’électricité et une toute petite fenêtre. Le plancher est en bois et en bon état. Il n’y a aucune cloison (ressemble à un grenier). Il y a une partie de l’espace qui fait plus de 1m80 de hauteur. Il n’y a pas d’arrivée d’eau ni de wc ni aucune tuyauterie dans cet espace qui permettent d’installer lavabo, douche, WC. … Il faudrait engager des travaux à partir de l’étage en dessous. Cet espace peut-il être considéré comme une surface habitable ? La différence est importante et change considérablement le prix au m2. Qu’en pensez-vous ?
Bonjour,
Comme toujours, les surfaces sont interprétables selon le point de vue.
En calcul de type LOI CARREZ, même si celle-ci n’est pas applicable à la maison individuelle, le hauteur calculée est de 1.80m pour prendre en compte la surface.
Ensuite, la surface dite habitable doit répondre aux critères de hauteurs, d’ouvertures, de ventilation et volume.
Tout est décrit dans la norme dite norme d’habitabilité.
Si le prix de vente est accessible, le point de négociation pourrait venir des travaux à mettre en oeuvre pour faire évoluer cet espace.
Mais dans tous les cas, vérifiez auprès des services fiscaux quelle est la surface réellement déclarée dont les taxes sont payées, car en cas de contrôle suite à la vente, si une différence substantielle existe, ils pourront demander au nouveau propriétaire des arriérés sur 4 années…. cela peut être lourd de conséquences financières.
bonjour. j’ai plus ou moins déjà mon plan de fait je compte le mettre au propre. on ne doit pas dépasser les 160m2 habitable si l’on ne veut pas payer un archi cest bien sa? La hauteur d’une pièce minimal est de 2.20 j’ai lu plus haut et plus de 2.30 pour que la pièce soit compter comme surface habitable. j’en conclu que si l’on veu faire des chambre annexes il faut une hauteur de 2.29 pour ne pas les compter en surface habitable , es ce bien cela? et au niveau des assurance cela peut il devenir un problème ou autre ? merci et désoler pour l’orthographe.
Bonjour,
Vous vous trompez complètement, le recours à l’architecte n’est pas forcément lié à une surface de plancher. Mais effectivement à compter de 150 m2, l’architecte est désormais obligatoire.
Concernant la hauteur habitable, cela est une question légale et de revente, non pas d’architecte.
La hauteur standard est de 2.50m ce qui est confortable. Au dessous de cette hauteur, l’ambiance est moins agréable.
Bonjour.
Dans votre texte vous dites :
« La surface d’une pièce dont la hauteur est inférieure à 2.30m ne peut être considérée comme habitable »
Cela contredit le chiffre de 1.8m !
Bonjour,
Il ne faut pas confondre la loi CARREZ qui précise le mode de calcul des surfaces pour les appartements, ainsi que le mode de calcul de la surface de plancher mode de calcul de la surface de plancher qui est une base de calcul pour la taxation et la construction.
La norme d’habitabilité est autre chose. Celle-ci définit une hauteur minimale de 2.20m et j’aime à préciser 2.30m pour plus de confort.
Bonjour,
je vais faire construire, la surface habitable à ne pas dépasser est pour mon cas de 117m², je souhaite savoir svp, quelles sont les astuces pour créer de la surface mais qui ne soit pas comptabilisé dans cette surface habitable. on m’a parlé de cellier avec ouverture sur cuisine et vers l’exterieur? est ce vrai? y en a t il d’autres?
Merci d’avance pour votre retour
Bonjour,
NON, le cellier n’est pas une pièce déductible dans un calcul de surface de plancher, car c’est cette surface qui sert de base pour la déclaration sur le formulaire CERFA de demande de permis de construire.
Seules les surfaces inférieures à 1.80m de hauteur, non closes et non couvertes ou destinées au stationnement des véhicules sont des surfaces déductibles. Toutes les autres surfaces sont donc à prendre en compte.
Bonjour,
Je vis en GUADELOUPE …
Et j’aimerai faire construire une petite maison
Qu’elle surface minimale doit avoir une maison pour qu’elle soit non imposable?
mERCI POUR VOTRE R2PONSE.
Bonjour,
Toutes les surfaces à créer sont taxables. Je ne vois pas de solution concernant votre requête.
Bonjour,nous sortons du centre des impôts pour déclarer notre aménagement des combles et on nous signale de déclarer les m2 au sol de plinthe à plinthe.La hauteur maximum se trouvant au milieu de la piece est de 2m et la forme de la pièce étant en triangle nous décendons rapidement en dessous des 2m.Quelle surface devons nous déclarer?selon les impôts la hauteur n’est absolument pas prise en considération seule la surface au sol compte!
Bonjour,
Les services fiscaux analysent comme ils le veulent la loi, car la surface fiscale est basée sur l’article 2 duodecies de l’annexe III du Code Général des Impôts cf. PDF, cet article fait lui même référence à la surface tirée de l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation en lien ici.
Ce qui précise donc un calcul basé sur :
Donc une surface de plancher pondérée….. c’est compliqué donc ils préfèrent demander des surfaces de plinthes à plinthes.
A discuter avec une personne à l’écoute sinon, cela devient complexe pour se faire entendre.
je souhaite créer des chambres d’hôtes dois je déclarer les sanitaires qui seront rajoutés?
Bonjour,
La présentation de votre situation et votre question est trop incomplète pour y répondre clairement. Je vais tenter d’interpréter votre demande.
Si des la surface est créée lors de vos travaux, effectivement, il faut la déclarer préalablement et obtenir le cas échéant l’autorisation adéquate.
Si le projet n’est qu’un remaniement, lors de votre déclaration aux services concernés pour l’ouverture de votre projet tout devra apparaître et les nouveaux éléments créés seront à inclure bien évidemment.
Espérant avoir bien cerné votre demande.
bonjour
je souhaite aménager mon garage et ma cave en habitation dois le déclarer ? je souhaite également créer une ouverture afin d’accéder dans un atelier dois je demander une autorisation ? dois je demander un permis ou demander une autorisation pour supprimer le toit afin de faire une terrasse et dois la déclarer ?
Bonjour,
Il est impératif d’obtenir les autorisations administratives nécessaires pour votre projet. Toutes les créations de surfaces en changement de destinations doivent être déclarées. Concernant le type d’autorisation, il faut étudier de près le dossier, mais si un changement d’architecture comme la suppression d’une toiture au profit d’un toit terrasse, la demande de permis de construire est la règle.
Dans tous les cas, il faut obtenir une autorisation administrative et la purgée de recours de tiers avant d’entamer les travaux.
Bonjour à tous
Je veux faire un plan dont la Surface habitable est comprise entre 150 m2 et 170m2.
Ce plan doit comporter un garage.
Est ce que sa surface est aussi prise en compte ?
Merci
Bonjour,
La surface de garage exclusivement destinée au stationnement est incluse dans la surface taxable, mais non incluse dans la surface de plancher.
bonjour
peut on deduire de la surface habitable un dressing de 3m2?merci
Bonjour,
Pourquoi vouloir déduire la surface habitable de votre dressing ? Je ne saisi pas votre demande ? Quel est l’objectif ?
bonjour;voila je veux faire un devis estimatif pour une construction pour savoir combien ma couter les travaux de modification que j’ai fais.
si c’est possible de me donnez un exemple d’un devis d’une construction pour voir comment faire pour ma construction.
Bonjour, L’établissement de devis estimatif se réalise sur la base d’un descriptif / quantitatif précis afin d’y appliquer des montants unitaire ou surfacique. Le plus simple reste l’utilisation de logiciels spécifiques tels que DEVISOC commercialisé par notre partenaire.
Bonsoir
J’ai reçu un document H1 des impôts fonciers, j’ai des combles avec une terrasse accessible et 3 chambres et 1 wc mais je ne sais pas si je dois déclarer la seule surface qui dépasse 1m80 ou la totalité. Par ailleurs pouvez vous me dire si la surface terrasse ( toit terrasse ) compte pour la moitié ou est pondérée puisqu’elle n’est pas habitable ?
Sur ce sujet connaissez vous la tendance du cadastre sur le comptage des surfaces des combles pou Marseille
Par ailleurs, j’ai fait dans le jardin un abri couvert mais ouvert c’est à dire sans fermeture de 16 m2 est ce qu’il va compter dans la base foncière et forcement dans la taxe d’habitation ?
J’ai aussi un pool house non terminé comment l’indiquer sur le H1 puisqu’il n’est pas fini
Merci pour votre aide
Bien cordialement
Bonsoir, toutes les surfaces d’une hauteur inférieure à 1.80m ne sont pas comptabilisées dans la surface de plancher, ni dans la surface taxable. Les terrasses ou surfaces de toit terrasse, ne sont pas comptabilisées également.
Les combles non aménageables (sous justification de hauteur ou ne permettant pas de supporter des charges standards … a justifier également) ne sont pas comptabilisées dans la surface.
Concernant le pool house, il faut se référer à la date d’ouverture de chantier et y spécifier les ouvrages en cours de travaux ainsi que leurs dates prévues d’achèvement.
Bonjour
Merci pour vos précisions, j’ai omis de vous indiquer que les combles ont une partie supérieure à 1m80 puisqu’il s’agit d’un toît en pente, il y a des poutres placées tous les 1metre et qui soutiennent la couverture. Lorsque l’on dit 1m80 est ce que la mesure doit se prendre du sol à la poutre ou à l’isolant ( placo ) du toit entre les poutres.
Le métrage du toît terrasse accessible ne compte pas pour l’impôt foncier et la taxe d’habitation
Donc lorsque vous parlez de « taxable » il s’agit bien de l’impôt foncier et les informations que vous m’avez communiqué servent bien à remplir le document H1 des service du cadastres ( cadastre ).
Pensez vous qu’il serait utile que je demande la fiche de calcul aux services du cadastre avant d’adresser mon H1 pour après vérifier la différence avec la mise à jour.
Merci de votre attention
Bien cordialement
Bonjour, La hauteur se calcul au plafond en non de la poutre.
Image visible ici : http://www.architecte-paca.com/media/images/calcul-surface-taxable-plancher-hauteur.png
Concernant la surface taxable, tout est expliqué ICI
Si vous avez des doutes, prenez un RDV aux services du cadastre, afin de vous faire conseiller au mieux.
Bonjour et merci de votre réponse.
Je viens de me rendre compte que la différence que je trouve entre ma SHON déclarée et ma surface habitable vient du fait que ma grange a des mûrs très très épais, soit les 20 mètres carrés d’écart (c’était aussi ma surface de sous-pentes de moins de 1,80 d’où ma confusion).
Mon PC a été déposé en décembre 2010. J’ai vu que depuis mars 2012, on ne parle que de la surface de plancher, qui, elle, ne tient compte que des surfaces internes.Est-il possible de demander aux impôts de m’appliquer cette surface de plancher plutôt que la SHON ? Car mes 20 m carré en plus, je vais les payer pour rien.
Merci encore.
Bonjour, il est toujours envisageable de faire corriger une taxation erronée. Il va donc vous falloir faire réaliser un relevé d’état des lieux précis par un architecte et fournir l’attestation de surface aux services concernés afin de faire valoir vos droits.
Il va certainement vous falloir de la patience, mais en règle général cela fonctionne. Pensez a bien fournir toutes les pièces justificatives en LRAR aux services afin que votre dossier ne soit pas perdu dans les méandres des bureaux.
Merci beaucoup !!!
De rien, pensez à partager nos articles en cliquant simplement sur les boutons prévus à cet effet en bas d’article et à diffuser le nom de notre site Architecte-PACA.com, cela représente vos plus grands remerciements 😉
Bonjour, je viens de terminer de rénover une grange en maison d’habitation. Lors de ma déclaration en mairie on m’a demandé la surface hors œuvre nette créée, elle ne tient pas compte de la surface de sous-pentes que j’ai en-dessous de 1,80 m, est-ce normal ?
En quoi diffère-t-elle de la SHAB ? De plus, j’ai une salle de bain dans mes combles, dont seulement 2 mètres carré sont au-dessus des 1,80 m, dois-je la déclarer ?
Merci pde vos lumières.
Bonjour, Les surfaces sont toute comptabilisées de la même manière et les surfaces dont la hauteur est inférieure à 1.80m sont déduite. C’est la règle !
cf : Circulaire du 3 février 2012 relative au respect des modalités de calcul de la surface de plancher des constructions définie par le livre I du code de l’urbanisme
http://www.architecte-paca.com/media/images/surface-plancher-hauteur-1m80_resize.png
bonjour
nous somme entrain d amenage notre grange attenante a notre habitation pour il faire des chambre suplementaire je voulais savoir si les couloir etait comptabliser en surface habitable et est ce qu un grenier amenagable compte aussi merci de votre reponse
Bonjour, Toutes les surfaces pouvant être décloisonnées (couloir) inclus, ayant une hauteur sous plafond supérieure à 1.80m est considérée comme habitable. Seules les pièces ouvertes aux quatre vents sont déductibles (exemple : coursives extérieures de desserte d’appartements).
Concernant les greniers, si le sol peut supporter une charge admissible d’usage standard et que la hauteur est supérieure à 1.80m, ces surfaces sont à intégrer dans la surface habitable.
Les cas sont multiples et nombreux, missionnez un architecte pour une consultation in situ et/ou la réalisation d’un relevé d’état des lieux afin qu’il vous détermine qu’elles sont les surfaces à prendre en compte.
Bonjour,
je suis entrain de faire une déclaration de permis de construire pour un garage, mais sur les document on me demande d’inscrire la surface taxable de mon habitation existante; J’ai voulu me renseigner au centre des impots de louviers mais ils ne veulent pas me répondre. ils me demandent que je le calcule moi même et que je fasse une déclaration aux impot. Cela est-il normal ? et comment procédé ?
Bonjour, Les services des impôts ne peuvent pas répondre car ils ne connaissent pas les surfaces de votre existant. Vous devez établir un calcul par vous même afin de déterminer les surfaces taxables.
Vous pouvez également missionner un architecte afin qu’il vous établisse un état des lieux précis de votre habitation, qui vous permettra de définir rapidement votre surface taxable.
Bonjour,
J’ai besoin d’un petit éclaircissement,
J’ai actuellement une maison en construction et je souhaite y faire une salle de cinéma dédiée au sous-sol, avec une hauteur sous plafond de 2.30m (sans le réagréage nécéssaire de la pièce, donc passage sous le seuil des 2,3m.
Ce genre de pièce est-il imposable ? (Fauteuils et moquette présents)
Bonjour, Premièrement il faut être certain d’en avoir le droit via un contrôle du PLU/POS si ensuite cela vous est possible via les règles et contraintes, il faut réaliser une demande d’autorisation d’urbanisme correspondante.
Une fois les autorisations obtenues en bonne et due forme, vous pourrez éventuellement entamer cette évolution (extension) de surface.
Un petit rappel , tout de même, toutes les hauteurs supérieures ou égale à 1.80m sont taxable et doivent faire l’objet de déclaration et autorisation. DONC attention à ne pas vous retrouver dans une mauvaise situation par méconnaissance des règles.
Il est toujours préférable de vous rendre en mairie et solliciter les éclaircissements des services de l’urbanisme avant d’entamer quoi que ce soit.
Bonjour,
J’ai un haut de sous sol en dessous de mon extension de 1m70 de haut, est ce qu’il est pris en compte dans la surface habitable ?
Est ce qu’il est pris en compte dans le calcul de la surface plancher?
Merci pour vos réponses…
Bonjour, les surfaces dont la hauteur est inférieure à 1.80m ne sont pas comptabilisées dans la surface de plancher et ne peuvent être considérées comme habitable d’autant plus dans un sous-sol enterré.
Monsieur,
pouvez-vous m’indiquer si le vide sanitaire de 178 CM de haut est compris dans le calcul de la hauteur totale de la maison (qui ne doit pas excéder 650 CM )
Bonsoir, En règle général, la hauteur totale de la maison se calcul en rapport au niveau du sol naturel.
Il faut donc mesurer la hauteur de la maison y compris les hauteurs inférieures à 1.80m.
Les hauteurs déduites de 1.80m sont déduites seulement dans le calcul de la surface de plancher mais aucunement dans la hauteur de la maison.
Bonjour,
dans le cadre de la construction d’un petit immeuble (3 appartements), les surfaces communes (hall d’entrée, couloir, etc) constituent-elles aussi de la SHAB ou doit-on se limiter à l’addition de la SHAB de chaque logement pour obtenir la SHAB totale?
merci d’avance!
Bonjour, Voici l’article R111-2 définissant clairement quelles sont les surfaces habitables :
Bonjour,
Nous sommes en train d’acquérir une maison en pierre à rénover.
Ma question repose sur la déclaration de la surface taxable à déclarer en sachant que la maison comporte :
– un RdC (pièce de vie, buanderie, WC, placard, garage) et,
– un étage(3 chambres, 1 SdB, WC, dressing, couloir, dégagement),
En prenant compte que le dit étage est mansardé avec une hauteur de mur de 1m70 avant le prolongement de l’inclinaison vers le haut de la toiture.
Est-ce que je dois le déclarer comme surface taxable ?
Merci par avance de votre réponse.
Cordialement
Bonjour,
les pièces du rdc sont à déclarer, attention, c’est la surface de plancher qu’il faut déclarer pas la surface habitable. Le garage est également à déclarer en stationnement. A l’étage, vous ne déclarez que les surfaces dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,8 m.
Cordialement
Madame, Monsieur bonsoir,
J’aimerai savoir si mes taxes foncières et d’habitation vont subir une augmentation pour avoir construit un carport de 3m50 x 7m50 pour abriter un camping-car (simplement un toit en tôles avec 6 poteaux. Il n’y a pas de mur).
Salutations
Bonsoir,
Concernant les taxes, celles-ci sont indexées sur la surface de plancher en règle général, donc si vous ne créez pas de surface de plancher supplémentaire aucune des deux taxes ne devrait être impactée.
Par contre, la construction d’un carpot de plus de 20m2 impose une autorisation administrative. Renseignez vous auprès des services de l’urbanisme dont dépend le futur ouvrage afin de vous assurer de la faisabilité de votre projet.
Pour vous tenir informé des nouvelles questions ou réponses sur tous les sujets liée à votre questions, n’hésitez pas à devenir « amis » sur notre page Facebook : https://www.facebook.com/Architecte.PACA.Marseille
Cordialement
Bonjour Monsieur,
Pour plus de comprenhension, j’ai besoin d’éclaircissements.
J’ai des combles aménagées, dont la hauteur est de 2.15m.
1) Si je vends, pour l’estimation du prix de vente, la superficie habitable à prendre en compte, est à partir de 1.80m ?
2) Pour le calcul des impôts, la hauteur à prendre en compte, est de 2.30m au moins ?
Merci d’avance pour vos lumières.
Bonjour,
Dans votre cas les combles sont aménagées, donc la surface à prendre en compte pour les impôts est toute la surface sous les combles dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m.
Cette zone en l’occurrence correspond également à la surface habitable des combles qui jouera dans le prix de vente.
Cordialement
Bonjour
Pour en revenir à la hauteur sous plafonds
Vous êtes sûr pour les 2,30m sous plafonds ?
car dans ce cas il suffit d’avoir 2,28m et pouf ! plus aucune surface habitable
Monsieur,
L’article R111-20 du code de la construction et de l’habitation définit ceci :
Ce qui donne une hauteur de 2.30m pour une pièce de 14m2.
Bonjour,
Les surfaces de couloirs, dressing, buanderie, salles de bains et garage comptent elles pour la surface habitable et donc pour le calcul de la taxe d’habitation ?
Merci
Madame, toutes les surfaces énumérées dans votre questions hormis le garage sont comptabilisées dans la surface habitable.
La surface habitable se calcul sur l’ensemble des pièces car par décloisonnement et modifications, une buanderie peut devenir une salle de bain de chambre par exemple ou un couloir ou dressing être réintégré dans une chambre.
La surface habitable doit respecter certaines règles ou normes d’habitabilité afin d’être dite « habitable ».
bonjour
si on construit une pièce dans un grenier pour mettre un lit mais dans cette pièce il y aura pas de fenêtre , doit on le déclarer ?
L’aménagement de comble est normalement soumis à déclaration, cependant une certaine latitude est acceptée selon les communes, surtout si la création de surface ne modifie en rien l’aspect architectural.
Premièrement il vous faut vérifier si vous bénéficiez de surface de plancher SHON en calculant via le COS. Dans le cas contraire, vous risquez d’être ennuyé.
La création de surface permet aux communes de percevoir un impôt donc en règle général, celle-ci voient d’un mauvais œil le fait que de la surface ne soit pas déclarée.
Je vous conseil donc de déclarer celle-ci, même si elle ne bénéficie pas d’ouvertures.
Pour le calcul des surfaces imposables doit-on prendre en compte la projection de la hauteur de sous-pente de 1.70 mètre pour les pièces mansardées?
Bonjour Monsieur,
La surface imposable correspond à la surface SHON déclarée. Les hauteurs inférieures à 1.80m sont déduites et donc ne constituent pas de surfaces taxables.
Cordialement
Bonjour,
Qu’en est-il d’une zone dédiée aux équipements techniques (chaudière, ballon VMC…) dans une maison individuelle? Est-ce comptabilisé dans la Shab?
Merci
Mademoiselle,
Il est inclus dans le calcul de la surface SHAB toutes les surfaces pouvant être transformées aisément.
Les locaux techniques sont déduits dans une certaine mesure et selon certaines interprétations des règlementations dans les communes. En règle générale, les chaufferies ou autres sont déductibles sans trop de difficultés entre 5 et 8m2.
ATTENTION ! Aux déclarations de destinations de locaux car les administrations ont pouvoir pour contrôler et éventuellement vous demander de mettre en conformité.
Bonjour,
Nous avons une balcon constitué d’une surface au sol plane de 12,5m2, prolongée par un appui de 0m50 de hauteur et d’une surface 4m2, sur lequel a été implanté la rambarde (coté terrasse et non vers l’extrémité de ce muret.
De ce fait, la surface utile dont je vais pouvoir disposer est bien de 12,5m2 ? Sur les plans, elle apparaît à 16,5m2, c’est également la surface retenue dans les documents liés à la vente…
Merci de bien vouloir m’apporter quelques eclaircissements, je m’y perds un peu…
Cordialement.
Monsieur,
Il est difficile de répondre comme ceci, car les plans de ventes présentent en général des textes protégeant le constructeur.
Dans votre cas il serait souhaitable de vous rapprocher de votre constructeur et l’interroger par écrit afin d’obtenir une réponse pouvant être opposable en cas de conflit d’intérêts
quelles sont les etapes general pour faire un devis estimatif d’une habitation en calculant les quantites.
Monsieur,
Dans un premier temps, il vous faut réaliser un projet concret et quantifiable, c’est à dire que votre projet doit être suffisamment avancé pour permettre un estimatif.
Une esquisse sommaire produira un estimatif sommaire, un projet précis fournira un estimatif précis.
La difficulté d’obtenir des devis estimatif cohérents réside dans la définition la plus précise possible des quantités et la cohérence sur le descriptif/quantitatif.
Donc en résumé :
Dessiner un projet clair et précis
Prescrire au mieux les matériaux et techniques de mises en œuvre attendues
Quantifier au plus proche les surfaces, les volumes et dimensions
Définir un tableau cadre sur lequel les entreprises doivent répondre pour permettre un comparatif aisé
Espérant avoir était le plus clair possible