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Surface Habitable et surface SHON : débat

Lors du changement de réglementation en Mars 2012, la surface SHON et la surface taxable avaient deux modes de calculs complexes et différents.
Depuis cette date, les choses ont évoluées et la surface base des taxations a changée.
Vous pourrez lire et voir quel a été le débat qui s’est inscrit suite à ce bouleversement réglementaire des surfaces dans l’acte de construire.

surface habitable explications

Les surfaces de projet : SHON et SHAB

Il persiste une difficulté dans l’ensemble des esprits des personnes que je rencontre en mon agence, sur les différences fondamentales entre la surface habitable et la surface SHON ou surface hors oeuvre nette.

Architecte-paca.com va vous présenter un éclaircissement sur les différences et vous préciser les définitions des deux surfaces SHAB et SHON.

Les surfaces règlementaires en architecture

Il existe plusieurs surfaces et les fondamentales sont la SHON et la SHAB pour l’habitat. Il est vrai que ces deux surfaces sont proches tout en étant différentes.

La Surface Hors Oeuvre Nette est une surface strictement ADMINISTRATIVE servant de base pour le calcul des impôts et diverses taxes liées à la habitation.

La Surface Habitable correspond simplement à la surface cumulée des pièces du bien immobilier.

La nuance entre les deux surfaces est trop souvent mal comprise et donc crée des erreurs lorsque les personnes complètes les formulaires CERFA correspondant aux autorisations de construire.

La surface habitable expliquée en vidéo :

 

Architecte-PACA.com ouvre le Débat

Comment être sur de bien remplir son formulaire CERFA et payer les impôts correspondants à la surface réelle ?

La première des solutions consiste à effectuer le relevé d’état des lieux précis de votre maison, afin d’obtenir une surface exacte sans qu’il puisse y avoir de discussion. Oui, mais comment effectuer un relevé d’état des lieux ? Et qu’est-ce qu’un relevé d’état des lieux ?

Le relevé d’état des lieux correspond à la prise de mesure complète et précise de votre bien immobilier, cette étape est très importante car elle vous permettra de connaitre la surface Habitable et par déduction la surface SHON et par conséquence ce dont vous disposez encore à construire.

Qui effectue le relevé d’état des lieux ? Vous pouvez vous même (si vous êtes équipé) réaliser votre propre état des lieux comme un professionnel, mais étant donné l’importance du résultat nous vous conseillons de prendre contact avec un architecte pour obtenir un résultat précis et indiscutable.

Les personnes qui ont lu cet article ont aussi lu :  Construire sa maison avec des plans d'architecte

Qu’est-ce qu’exactement la surface habitable ?

La surface habitable n’est pas la surface utile ! Usuellement la surface habitable est définit par les surfaces des pièces étant utilisée en habitation ou pouvant devenir habitables sans modifications lourdes.

surface habitable explications

La quasi totalité des pièces peuvent devenir habitable, l’appellation ou la destination permettront de définir la prise en compte ou non de celle-ci dans le mode de calcul.

Après la valeur de destination, il est à prendre en compte la structure et technicité de la pièce; c’est à dire qu’une pièce ne peut être définit comme habitable si et seulement si sa structure lui permet de supporter une charge normale soit à minima 250kg/m2.

Il est donc important que votre état des lieux soit précis quant à la structure porteuse pour savoir si oui ou non votre pièce doit être incluse dans la surface habitable. La surface shon intègre certaines de ces données et viens en ajouter d’autres telles que la déduction des trémies et paramètres de hauteurs similaires à celles exploitées pour le calcul de la loi carrez.

La surface habitable recoupe toutes ces données mais ne sont pas identique pour certaines parties à celles de la surface hors oeuvre nette.

 

Vous n’avez pas compris ou cherchez une précision ? Posez nous vos questions par l’intermédiaire du cadre ci-dessous, nous répondrons.

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Surface Habitable et surface SHON : débat
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144 Réponses à vos questions
le dain

Bonjour,
Je suis propriétaire d’une maison sur sous-sol enterré depuis 2008. Sur le dépôt du permis de construire il figure une surface en SHON de 109.44m² mais la surface habitable de mon rez-de-chaussée est de 99.89m².
D’autre part, je fais actuellement aménager mes combles dits-perdus et il en résulte une surface habitable de 29.73m² (loi Carrez) supplémentaire. D’après la mairie de ma commune cela porte la surface habitable à 109.44+29.73 soient 139.17m².
J’envisage d’aménager un bureau de 15m² dans mon sous-sol (sans aucune création d’ouverture ou modification de l’aspect extérieur de la maison) et je souhaite savoir si je devrais avoir recours à un architecte ou pas car 139.17m² + 15m² =157.17m² dans ce cas je dépasse les 150m² mais cela ne me paraît pas clair car je pense qu’au départ il y a une partie de mon sous-sol qui a été prise en compte dans la surface habitable exprimée en SHON.
Pouvez-vous m’éclairer?
Merci d’avance.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
La surface SHON n’existe plus depuis Mars 2018, à présent le calcul des surfaces s’effectue en Surface de Plancher des Constructions ou SDPC, il vous faut donc résonner avec ces nouvelles surfaces pour déterminer le recours à l’architecte.

Dès lors que le cumul des surfaces atteint 150 m2, vous devrez alors missionner un architecte.
Ce n’est donc pas seulement la surface habitable que vous devez mesurer, mais bel et bien la surface de plancher. Ainsi vous serez fixée.

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Guigui54

Bonjour,
ma maison créée en 2012 comportait un garage. par commodité, au fond du garage, j’ai créé une cloison + porte, pour faire une buanderie.

j’ai découvert par hasard que j’avais ainsi créé de la SHON.

Je doute qu’un contrôle se fasse à mon domicile (travaux qui ont déjà quelques années) mais c’est plus en cas de revente de la maison que je m’interroge. Et que cette SHON Créé posera problème.

Est-ce que si j’ôte alors la porte garage-buanderie, cette dernière redevient du garage ?
Faudra t’il casser la cloison avant la vente pour que cette buanderie redevienne du garage ?

Précision : cette buanderie créé avec une cloison+porte, ne comporte aucune fenêtre, pas d’isolation au sol (dalle brute + carrelage) et permet d’accéder à la cuisine depuis le garage, ainsi qu’au jardin.

Merci pour vos éléments de précision

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Effectivement, le fait de transformer un espace de stationnement en autre chose provoque un changement et une taxation différenciée.
Cependant, le fait de supprimer une porte ne corrige pas l’état de fait.

Si vous souhaitez être au clair, autant remettre en l’état initial ainsi vous n’aurez aucune explication à donner ou justification quelle qu’elle soit.
Sinon, étudiez la réglementation pour voir quelles sont les solutions possible pour régulariser la situation.

Répondre
Rharib

Pour compléter ma demande
Est ce que la shon correspond à la surface plancher???

Répondre
Rharib

Bonjour
Je possède une maison de 2007 , à l’époque j’ai déclaré 162m2 de shon.
Actuellement je souhaite la vendre et pour etre en règle j’ai déposé un modificatif de permis car on a fermé notre abri voiture donc je crée 27m2 habitable en plus . Dans le cerfa du modificatif dois je mettre 162+27 soit 189m2 de surface plancher???
En mesurant je me rend compte qu’il y a un écart , ma maison ne fait que 165m2 habitable en comptant l’abri.
Merci pour votre aide

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La surface SHON et la surface de plancher sont deux surfaces distinctes et ne sont pas identiques.
Avez-vous déclaré l’achèvement des travaux pour la première partie de 2007 ?

Répondre
RHARIB

Bonsoir
Merci pour votre réactivité.
Non nous n’avons pas fait d’achèvement des travaux pour la première partie.

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laetitia

Bonjour,
sur mon compromis de vente d’un terrain artisanal il est écrit « la SHON du logement ne doit pas dépasser 70m² » or c’est un immense terrain donc je ne comprends pas. Je ne peux pas faire un batiment de plus de 70m² ?? c’est pour créer une entreprise alors cela me fait peur. ou un hangar pour stocker les camions c’est possible ?

Merci beaucoup pour votre aide je suis perdue

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Si il est spécifié 70 m2 de SHON maximale pour le logement, ce doit être respecté. Il est précisé cela pour éviter que des zones d’activités soient utilisées pour construire des maisons de 400m2, qui ne seraient pas liées à l’activité économique directement.
Vous devriez consulter la mairie et le PLU, afin de voir si la parcelle n’est pas sous une réglementation particulière liée à la ZAE. Mais cela n’enlève pas la capacité pour l’activité, qui elle est indépendante du logement.
Sinon appelez le notaire chez qui vous avez signé le compromis pour avoir de plus amples précisions.

Répondre
laetitia

Merci beaucoup pour votre réactivité mais ce que vous me dites me fait vraiment peur.
La mairie m’a simplement répondu : Zone UY2, notre PLU stipule que les constructions à usage d’habitation sont autorisées à condition d’être liées ou nécessaires aux activités édifiées dans la zone dans la limite d’un logement par activité sous réserve qu’il soit intégré dans la bâtiment à usage d’activités et que sa construction soit entreprise pendant ou après la réalisation de l’établissement auquel il se rapporte. La SHON du logement ne devra pas dépasser 70m²

Donc si je prouve qu’il s’agira d’un hangar et non pas d’une habitation je peux obtenir l’autorisation de dépassé ces 70m² ? Car pour stocker des camions c’est un peu juste…

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
La surface d’un hangar n’est pas liée à la surface SHON du logement (gardien ou autre) lié à l’activité.
La surface d’activité doit être spécifiée dans le PLU. Ne soyez pas apeurée, ils limitent le logement à 70m2 voilà tout.

Pour le hangar c’est une autre règle qui doit certainement s’appliquer.
Est-ce plus clair ?

N’oubliez pas de cliquer sur les partages et votes pour nous aider à continuer ainsi 😉

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laetitia

Mille merci et je n’hésiterai pas une seconde pour le partage

Emmanuelle

Bonjour monsieur,

Je vous avez déjà posé quelques questions à propos de mon projet sur l’aménagement de mon garage en habitation et je vous remercie pour vos réponses si précieuses.

J’ai récemment trouver une attestation sur le permis de construire de l’époque, et il est préciser SHON 226M2 et SHOB il n’y a rien d’écrit. Sur l’attestation il est précisé « villa+atelier » et non garage.
La maison est construite sur le garage (atelier) et les deux font à peu près la même superficie ( la maison en haut fait 98m2 et le garage est un peu plus grand).
Je sais que l’on parle de surface de plancher maintenant mais j’aurai aimé avoir des renseignements sur mon projet.
Je me doute que le permis de construire sera obligatoire par rapport aux ouvertures que nous voulons créer mais qu’en est il pour la transformation du garage en habitation ? Peut on demander un dossier d’aménagement de garage et non permis de construire vu que l’on parle de SHON pour le garage aussi ?

Le PLU précise :
–  » constructions à usage d’habitation individuelle, groupées ou non :
1 place pour 50 m² de surface de plancher (cette norme minimale imposée est plafonnée
à 2 places par logement).  »

Donc le garage (spécifié atelier sur l’attestation du permis de construire de la maison) faisant parti de la SHON, nous n’avons que 2 places de stationnement imposé et non 4 ?
Quel formulaire devons nous demander pour réaliser nos travaux ?

Je vous remercie par avance pour vos réponses.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Je changement d’affectation avec modification d’aspect architectural vous oblige à déposer une demande de permis de construire.
De plus si vous supprimez des aires de stationnements (Garage-atelier) vous devrez les compenser sur votre parcelle.
Si cela n’est pas possible, il vous faut voir si le PLU permet ou non de « déporter » les places dans une location longue durée dans un périmètre précis en partant de votre logement ou vous autorise à payer une taxe pour non création de stationnement.

Sachez que vous ne pouvez plus du tout vous baser sur la surface SHON autre que pour les calculs thermiques. Concernant la taxation et les calculs de stationnements seule la surface de plancher compte.

Répondre
Emmanuelle

Merci de votre reponse si rapide.
Un détail me perturbe, la fonction première d’un atelier n’est pas d’accueillir des voitures.
La surface de plancher remplace la SHON et la SHOB, vu que sur le papier de construction la SHON englobe la maison et le rez fe chaussée, ne peut on pas considéré le rez de chaussee comme un « prolongement » de la maison ou en faisant partie ?
Comment peut on tourner le dossier de manière à ce que les places de parkings ne soient plus un problèmes ?
Merci beaucoup

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il n’y a hélas pas de solutions pour contourner les obligations de créations d’aires de stationnements.
Missionnez un architecte afin qu’il étudie avec vous les solutions (si elles existent).

Répondre
Bouamara

Monsieur bonjour,
j’ai un projet de créer deux chambres avec salles de bains + un hall séjour et couloir au rez de chaussée de ma maison individuelle, qui se compose de 2 niveaux (soit un RCZ + 1 étage) dans une zone urbaine.
sachant que j’ai déjà une chambre existante de 14 m² au RCZ et la surface totale de ce niveau est de 120 m²(shon).
et la surface shon du projet à créer est de 70 m² environ sous un plafond de hauteur 2.17m nu.

pouvez vous m’indiquer qu’elle demande de permis ou d’autorisations à effectuer auprès des services d’urbanisme SVP?
merci d’avance

Répondre
emmanuelle

Monsieur,

Nous avons le projet de transformer notre garage en habitation. Nous avons déposé une déclaration préalable de travaux mais aujourd’hui ils nous demandent 2 places de stationnements en plus.
Si on loue un garage dans les alentours, le dossier peut il être accepté ?
Sachant que la maison en haut fait 98m2 et la partie du garage que nous souhaitons aménager (nous même) fera 94m2, y a t’il des contre indications que le service d’urbanisme nous aurait caché ?

Vous remerciant par avance

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
Il vous faut relire le PLU ou POS afin de vérifier quelles sont les conditions autorisant la non création d’aires de stationnements sur votre parcelle, suite à potentielle suppression de celles existantes.
Si la réglementation accepte la location longue durée d’un stationnement dans un périmètre restreint, il est vous sera possible d’envisager cette solution, sinon votre projet est compromis.
Il n’y a pas de contre indications, il y a seulement une instruction qui se réalise sur la base des règles. Lorsque vous allez voir un instructeur pour un conseil, il n’étudie pas le dossier à fond et parfois (hélas) les conseils donnés ne sont pas totalement fiable.
Il est donc préférable soit de réaliser une demande de certificat opérationnel avant de déposer votre demande officielle, soit de missionner un architecte pour qu’il réalise une étude de faisabilité architecturale et vous donne les solutions possibles.

Répondre
Emmanuelle

Merci de votre réponse.
Aujourd’hui j’ai reçu un mail de l’instructeur qui dit qu’il est sur le point de refuser notre déclaration préalable car, portant la surface totale de plancher à 192m2 il fallait faire appel à un architecte et par rapport aux places de stationnement manquantes.
Si nous optons pour réduire cette surface totale à 170m2 nous n’aurons pas à faire appel à un architecte. Et en ce qui concerne la place de parking, l’instructeur me précise qu’il faut que la place soit concidérées comme un excédent d’un projet, non comme un élément inclus dans un programme immobilier. Mais comment justifier cela ?
En mettant en places ces possibilités (réduire le nombre de mètres carré et en achetant un garage ou place de stationnement) notre dossier aurait il des chances d’être accepter ?
Auriez vous des conseils à nous proposer pour ce cas de figure ?

Merci encore de votre réponse et dans l’attente de vous lire

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
Votre cas est un peu particulier, mais pour être certain que vous puissiez aller dans le bon sens, il est nécessaire de bien lire le PLU ou réglementation applicable car certaines clauses peuvent donner des directives claires sur les stationnements à louer ou acheter.
La location longue durée peut être envisagée, mais il faut vous assurer préalablement que c’est envisageable avec l’instructeur.
Parfois, le paiement d’une taxe par place manquante est possible également (environ 18000 euros pour la ville de Marseille).

Toutes les pistes sont donc à étudier avec l’instructeur, pour qu’il vous donne son avis préalable avant d’engager des frais.

Répondre
HERR

Bonjour ,
Artisan maçon depuis 1984, j’ai acheté en 1994 un terrain de 780 m2 en zac(zone d’aménagement concertée) avec un cos de 0.60 . compte tenu des zones de non aedificandi, je n’ai pu faire qu’un entrepôt de 200m2. La shon attribuée était de 260m2 . Il y a 3 ans , la hauteur à l’égout du toit étant de 6,50m je voulais faire un plancher intérieur pour augmenter ma surface utile.La mairie me demandait de racheter le complément de shon., soit 140m2 Qu’en est-il de la loi Alur sur ce sujet aujourd’hui?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La loi ALUR à modifiée certains points en créant des PAZ (Plans d’Aménagement de Zone) ancienne ZAC, mais qui n’influe a priori pas sur les surfaces constructibles attribuées par lots. A l’heure actuelle, je n’ai pas d’informations allant en ce sens.
La surface SHON c’est donc transformée en Surface de Plancher, mais cela ne change pas les définitions fournies dans le règlement de la ZAC auquel il faut vous reporter.

Répondre
Tatiana GOLDBERG

Bonjour,
Nous avons un projet d’agrandissement d’une maison en zone rural. 2500m2 de terrain. Une petite maison construite sur deux étages mansardée.
J’ai besoin de savoir quel est la surface que nous devons tenir en compte pour l’additionner à la nouvelle surface de 70m2 au sol d’extension. La somme de ces deux surfaces nous permettront de savoir si nous sommes obligés ou pas de payer un architecte.
Nous avions l’intention de faire appel bien sur à un architecte pour la partie construction, mais on nous dit que nous serions forcés de payer un architecte tout au long de l’oeuvre si la superficie totale depasse 150m2.
Quelle superficie? : SHON? SHAB? SHOB?
je vous remercie infiniment de me donner les informations pour mener a bien ce projet tout en respectant les règles si besoin est….
cordialement
Tatiana Parrau
06 85 .. .. ..

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Les surfaces prisent en compte pour définir si vous devez missionner un architecte sont la surface de plancher fixée à 150 m2 et l’emprise au sol également à 150 m2.
Dès l’un de ces seuil atteint, la présence pour la réalisation des autorisations d’urbanisme est nécessaire.

La surface SHON n’existe plus depuis le 1er Mars 2012 sauf en ce qui concerne certains calculs de la RT2012.

Espérant avoir été clair dans mes explications. Si ce n’était pas le cas, revenez sur notre blog pour compléter la question.

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CROS

Bonjour, je suis actuellement en train de remplir une déclaration de travaux pour ma futur habitation, j’aurais voulu savoir si une écuries rentrait en compte pour la surface de plancher?

Cordialement.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La réponse est OUI et NON, selon le cas et l’architecture de l’ouvrage.
Dans tous les cas, la surface d’emprise au sol sera à prendre en compte.
La surface de plancher d’une écurie serait comptabilisée si l’ouvrage est clos / couvert, dans le cas contraire si le projet présente simplement une toiture et 4 poteaux en RDC, cela n’est pas comptabilisé dans la surface de plancher de votre écurie.

Répondre
BOUDES

merci pour ces renseignements très clairs ; savez-vous à peu près le montant que peut prendre un architecte pour ce type d’intervention ? on a aucune idée du prix ; par contre si sans faire une cloison on peut déjà entreposer des machines… c’est déjà bien et mis à part l’isolation, on laisserait alors le garage comme il est c’est à dire sans envisager des cloisons ; ce qui compte surtout c’est qu’il y fasse moins froid et qu’on puisse stocker des choses en plus de voiture, moto…

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La rémunération des architectes est libre, il est donc impossible de vous fournir un prix. Il vous faut solliciter un architecte proche du bien concerné et lui demander un devis de prestation.
Il est indispensable que la destination des lieux ne changent pas, ainsi si les véhicules continuent de stationner dans votre garage, vous ne devriez pas être ennuyé.

Répondre
BOUDES

On a acheté une maison avec garage attenant ; il y a une porte de communication du garage à la maison ; cette porte donne au fond d’un couloir, ce dernier desservant les chambres et sdb ; la partie « à vivre », cuisine/séjour donnant à l’opposé.
Les anciens propriétaires avaient au fond du garage placés le lave linge et autres appareils et rangement (le garage est grand 35 m2) ; ils avaient aussi fait un plafond permettant de remiser des choses au-dessus comme un grenier ouvert accessible par une échelle.
Comme on a pas de cellier ni possibilité de mettre la moindre machine à la sdb, on voudrait au fond du garage, y entreposer nous aussi des choses vu la place comme cave à vin, machine à laver et sèche linge, 2 congélateurs ; doit-on considérer alors qu’on a rajouté de la surface habitable ? Si on fait un plafond pour ce cellier (appellons-le ainsi)avec une hauteur de juste 1m80, pas plus, pourra-ton éviter de demander un permis ou autorisation ? Mon mari souhaiterait isoler ce garage par la même occasion ; pour l’instant, il est composé que des parpins et on voit les tuiles sauf la partie où il y a ce plafond ; il y a l’électricité, un cumulus et l’arrivée d’eau puisque les anciens propriétaires y avaient branchés des appareils ; le garage comporte d’un côté une porte de garage ouverture à la française, à l’opposé (la partie cellier qu’on veut faire) d’une porte de sortie et sur la longueur de 2 abattants. Pour accéder à ce cellier par la maison, il faudra aller au fond du couloir, rentrer dans le garage par la porte de communication et à droite au fond on atteindrait ce cellier. La porte de communication est centrée sur la longueur de garage. Merci pour les renseignements.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Tous les changements de destinations doivent faire l’objet de demandes d’autorisations.
En l’occurrence, la mise en oeuvre d’équipements (lave-linge ou autre) dans un garage ne qualifie pas un changement de destination. Par contre, le fait d’isoler, aménager, cloisonner engendre l’obligation de contrôler la possibilité de pouvoir réaliser ces travaux et obtenir les autorisations avant.
La meilleure des solutions pour vous serait de missionner un architecte pour un déplacement/conseils afin qu’il visualise in situ et puisse vous conseiller sur les démarches éventuelles.

Répondre
daniel Bereau

bonjour,

pour la construction d’un chalet habitable à l’année, supérieur à 20 m2 il est nécessaire de faire une demande de permis de construire.Mais dans ce cas précis, si la surface au sol est de 20 m2 et que je prévois un aménagement des combles ( 2 chambres ) est-ce la SHON ou la SHAB qui est retenue, autrement dit est-ce que mon projet est de 20 m2 ou supérieur à 20 m2 et est-ce que je peux me passer du permis de construire ?

merci de votre réponse

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La surface SHON n’est plus d’actualité pour le calcul des surfaces autres que pour la RT2012. Il s’agit à présent (depuis 2012) de surface de plancher dont il s’agit.
Donc c’est le cumul des surfaces et non simplement celles liées à la projection, qu’il vous faut prendre en compte pour vos calculs.
Donc si vous créez 20 + 20 en R+1, la surface totale est de 40 m2.
Si dans tous les cas, vous construisez une nouveau bâtiments qui n’est pas lié physiquement à l’existant, le permis de construire sera de rigueur.

Répondre
REGIS

Bonjour,

J’ai une propriété sur un terrain de 1815 m2 constitué d’une maison sur trois niveaux d’un total de 105m2 et d’une grange non attenante à la maison et sans aménagement spécifique, sur deux niveaux d’un total de 200m2.

Je souhaiterai construire une véranda en « L » adossée à la maison, de 39,75 m2.

Est-ce que la grange compte dans la surface habitable totale, autrement dit, est ce que je dois faire appel à un architecte à cause d’une surface habitable qui dépasserai 170m2 ?

Merci d’avance pour votre réponse.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Dans le cadre d’une extension d’un existant dès que le seuil des 170m2 est atteint le recours à l’architecte est nécessaire, ce qui semble être le cas pour vous.
L’emprise au sol ou la surface de plancher existante sont les bases de calcul des seuils de recours à l’architecte.

Répondre
rossi

Bonjour,
je suis en cours de construction avec un permis qui a été délivré avec un vide sanitaire < 1,8m en partie basse, car la maison est située sur 2 restanques.
Au cours des travaux de terrassement, le bon sol pour les fondations a été trouvé plus profond que prévu, et on a donc prévu pour le futur, de réaliser un plancher afin d'avoir la possibilité de pouvoir exploiter une partie de celui-ci en habitation dans le futur.
On a donc en réalité, 1 vide sanitaire de 0,6m + "sous-sol" de 3m avec plancher et puis, la partie habitable au dessus.
Il n'y aura que les évacuations d'eau et desserte elec / alarme…
Le vide sanitaire decrit au permis est accessible que par une trappe de visite extérieure (1mx0,8m) qui reste le seul accés.
Ce "sous sol" représente la meme surface que la partie habitable, doit-il être déclaré en shon ?
dois-je le condamner en supprimant l'accés (trappe de visite)afin de ne pas être déclaré ?

Merci par avance pour votre avis.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour, La surface SHON pure n’existe plus, c’est la surface de plancher qui prévaut à l’heure d’aujourd’hui.
Le mode de calcul des surfaces est définit dans la circulaire du 3 février 2012. Concernant les éléments déclarés au permis de construire, ceux-ci doivent être respectés et vous devez vous y conformer. Un accès au vide sanitaire par un trou d’homme pour visite et entretien, reste envisageable réglementairement.

Répondre
GROSJEAN Nadège

Bonjour,

J’ai pu lire sur d’autres sites que pour qu’une surface soit considérée comme habitable par le service des impots il faut qu’il y ait (entre autre) une ouverture avec une vue dégagée. J’aimerai savoir si dans le cas de l’aménagement d’un grenier si l’on pose des plaques de toit pvc translucide cela permet de ne pas être considéré comme surface habitable ?

merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour, une fenêtre se caractérise par un vitrage clair, un vitrage translucide ne me semble pas répondre a cette exigence pour une pièce dite principale.

Répondre
Pierre

Bonjour

j’aimerais avoir une reponse concernant un probleme pour moi sur la SHON et surface habitable
j’ai un immeuble dont le shon serait de 419m2
celui ci comprend 2 garage au rdc
2 f6 de 140 m2 chacun au premier et 2eme
plus comble

si je calcule j’ai donc 280 m2 carre habitable,
est il possible de passer les garage en appart vu la difference entre le shon et le shab ? et si oui que faut il faire un PC ou juste une DP modificatif ?

Merci
Pierre

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour, la possibilité de bâtir de la surface de plancher (ex. Surface SHON) et la surface habitable sont liées via un calcul. Mais le fait de pouvoir changer de destination un garage est lié au droits a bâtir définit dans le PLU.
Il faut donc étudier toutes les règles afin de définir quelle surface résiduelle ou pas vous permettrez de changer de destination vos surfaces.
Renseignez vous auprès d’un architecte proche de la parcelle concernée en lui confiant une mission d’étude de faisabilité.

Répondre
Madame MASSON

Bonjour,

Les placards (plus de 1,80m) à l’intérieur de l’appartement, sont-ils compris dans la surface habitable ?

Merci. Sincères salutations. B. Masson

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir, Les surfaces de placard sont comptabilisées dans la surface habitable, étant donné qu’un placard peut être (selon le cas) supprimé et agrandir la pièce à laquelle il est attribué.

Répondre
gwendoline lecat

Bonjour, j’ai une question a vous poser : je suis actuellement locataire d’une maison plein-pied. Celle-ci dispose d’un grenier mais qui, a ce jour, n’est pas habitable car pas aménagé pour. Il n’a d’autres utilités que celle de grenier.

J’aimerai savoir si mon propriétaire a le droit de considéré la surface de ce grenier comme « superficie habitable ». En effet, mon bail indique une superficie habitable de 96m2. Or, si on ne prend en compte que les pièces rééllement « habitable », on est a environ 70m2.

Merci de votre réponse.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour, Pour considérer une surface habitable, celle-ci doit répondre à certains critères techniques, de ventilation, de hauteur et d’éclairage.
Les nuances peuvent être grandes et il faut définir également quelle est la portée de cette surface sur les charges du bailleur et du locataire.
Il est complexe de répondre à votre question via le blog. La réponse est donc mi figue mi raisin, je vous l’accorde mais je ne puis faire autrement.
Il est toujours important de bien mesurer l’appartement et relire plusieurs fois le bail avant de s’engager. Si vous avez un litige avec le bailleur, tournez vous vers une association de défense des consommateurs ou un avocat afin d’obtenir des conseils avisés ce ce types de différents.

Répondre
Christophe

bonjour.
Sur mon terrain, une « dépendance de jardin » de 30m2 non attenante à l’habitation principale va être remaniée :
réfection de toiture à l’identique, isolation des sols et des parois intérieures, création et modifications d’ouvertures, pose velux. Tout ceci est bien sur présenté dans la déclaration de travaux déposée en mairie.

Mais, bien qu’une canalisation d’évacuation d’eaux usées existe, branchée en servitude sur la canalisation d’un voisin (donc servant) avant de rejoindre le réseau de la ville, il sera impossible d’utiliser cette canalisation pour évacuer de futures eaux usées (cas d’une servitude trentenaire acquise sur les pluviales mais pas sur les usées qui constituent une servitude de type discontinu pour laquelle la prescription trentenaire ne peut s’appliquer.).
Ceci pour dire que cette pièce indépendante ne pourra bénéficier d’eau courante puisque pas d’évacuation possible.

D’ou ma question: une telle construction peut elle quand même être déclarée habitable,
– alors que:
elle est indépendante par rapport à la maison principale et ne peut être raccordée au réseau d’évacuation de celle ci (en contrebas, donc pas d’évacuation gravitaire possible)
– et bien que:
elle sera isolée
elle bénéficie d’un raccordement électrique sur la maison principale
elle sera utilisée en « espace de vie auxiliaire », sans sanitaires ni point d’eau possible.

La lecture des précédents avis me laisseraient le croire, mais chaque cas étant particulier, j’aimerais en avoir la confirmation, d’ou la description détaillée de mon cas!
Merci pour votre éclairage!

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
La norme d’habitabilité précise clairement qu’une pièce doit comporter tout le confort minima.
L’Arrêté du 1er mars 1978 modifié relatif aux normes de surface et d’habitabilité des logements précise qu’il est indispensable que tous les éléments sanitaires doivent être raccordés au réseau d’eau usé, l’eau potable (froide et chaude) doit être présente, etc… il existe des caractéristiques de ventilation et d’apport de lumière minimale également.

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Isa

J’ai fait une petite erreur de rédaction dans ma question précédente, et celle-ci n’est plus très claire. Voilà ce qu’il fallait lire (et comprendre):

Je crois comprendre que si la grange, le cellier et l’écurie restent « non aménagés », il ne faut pas les compter.
Si c’est le cas, doit-on:
– ne pas les compter dans la surface taxable;
– les déduire dans le calcul de la surface de plancher (seulement)?
Je vous en remercie.

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Isa

Bonjour,
Je viens d’acheter une ferme (emprise au sol 210 m²).
Je souhaite aménager pour habitation une partie limitée (70m² au sol + 70m² sous combles). Le reste de l’emprise au sol (140 m², correspondant à 210-70, et comprenant une grange, un cellier et une écurie) restera en l’état, non aménagé.
Pourriez-vous m’apporter un éclairage sur votre réponse du 12 mars 2012 à 18h10 faite à M. Bouilloux: « La grange et l’écurie et toute pièce close et couvertes sont comptées dans la surface de plancher si elles sont aménagées. »

Je crois comprendre que si la grange, le cellier et l’écurie restent « non aménagés », il ne faut pas les décompter.
Si c’est le cas, doit-on:
– ne pas les compter dans la surface taxable;
– les déduire dans le calcul de la surface de plancher (seulement)?
Je vous en remercie.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La règle de calcul des surfaces de planchers ne permet pas de déduire des espaces « non aménagés », seuls les stationnements ou garages peuvent être déduits ainsi que les trémies ou vides.
Une pièce vide mais ayant une destination autre que du stationnement, garage, trémie ou vide dot être comptabilisé dans la surface de plancher.
La formulation de la phrase précédente dans la réponse du 12 mars, aurait du être  » La grange et l’écurie et toute pièce close et couvertes sont comptées dans la surface de plancher selon leurs destinations« .
Donc toutes les pièces ne rentrant pas dans le cadre des déductions autorisées par le gouvernement doivent être comptabilisées dans la surface de plancher et surface taxable.

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marylou

bonjour
je voudrais savoir ce que je dois déclarer si je transforme mon grenier en chambre merci d’avance pour votre réponse

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Si vous transformez votre grenier en chambre, vous devez préalablement vérifier si la surface de plancher résiduelle vous permet d’effectuer cette extension.
Secondairement réaliser une déclaration préalable ou une demande de permis de construire selon le cas et après obtention de l’autorisation administrative purgée de recours de tiers, vous pourrez entamer les travaux.
Vous devrez déclarer toute la surface de plancher créée.

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paroielle

Bonjour,
Nous avons acheté il y a quinze ans une maison d’habitation à restaurer(longère ) en Bretagne.
Les toitures des bâtiments étaient toutes au sol.
Nous avons refait nous même toutes les charpentes et couvertures en ardoise.
Maintenant, nous voudrions aménager le partie qui était l’habitation différament.
Création d’un niveau dans les combles, percement de quatre ouvertures pour Velux.
Changement des menuiseries du rez de chaussée, (mais sans en changer la taille)
Je voudrai savoir quel statu je dois demander.
Permis de construire, ou autorisation, sachant que cette maison avant d’être une quasi ruine avait été habité avant guerre?
Merci de me répondre
Cordialement
Paroielle Bernard

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Plusieurs éléments doivent être pris en compte, mais a priori selon les données que vous fournissez, il semblerait que cela soit soumis à demande de permis de construire et peut être obligation de passer via un architecte.
La date d’habitation préalable importe peut.

Répondre
Elina

Bonjour,
je dois déposer en mairie un PC pour un garage. L’entreprise qui effectuera la construction s’est occupée des papiers, mais il me reste une case à remplir : La surface taxable existante conservée.

Le garage sera sur notre terrain mais pas accolé à la maison.
La surface crée est de 121m2.
Dois-je déclarer ces 121m2 ?
Ou dois-je prendre en compte la surface de ma maison + la surface du garage, sachant que l’emprise au sol de la maison est de 24mx9m, mais que nous vivons seulement dans 3 pièces (env.60m2) pour l’instant ?

Cordialement,
Elina

Répondre
Julie

Bonjour,
Toutes les surfaces de planchers sont concernées sauf les trémies et les surfaces à moins de 1.80m de hauteur de plafond. Ce qui revient à la surface de plancher existante taxable.
A la vue des surfaces annoncées, le recours à l’architecte est obligatoire pour le dépôt de permis de construire.

Répondre
Elina

Donc, même si le garage sera complétement indépendant je dois déclarer maison + garage ?
Pourtant, l’entreprise n’a pas accolé le garage à la maison ( il y aura 3.55m entre la maison et le garage ) justement pour éviter le recours à l’architecte. Enfin, c’est ce qu’ils m’ont dit….

Répondre
Julie

Accolé ou non un permis concerne un logement.
Vous n’avez pas besoin de faire appel à un architecte si vous construisez un second logement sur une seule parcelle car c’est un logement indépendant. Mais encore une fois libre interprétation de la municipalité. Voyez avec eux, ils peuvent refuser un permis s’ils estiment que vous auriez dut faire appel à un architecte et que ce n’est pas le cas.
Dans tous les cas, accolé ou non, sur le plan de masse la maison devra être figurée, puisque existante. Ne serait ce que pour pouvoir indiquer les distances entre existants qui doivent respecter le plu.
Et pour les taxes, ce qui était la question de départ, vous êtes imposée sur toutes les constructions. Même si vous ajoutez un garage, vous devez quand même payer vos taxes d’habitation. Il est mentionné il me semble « surface taxée initiale » et « surface taxée après travaux », si vous n’en ajoutez pas, les deux peuvent être identiques.

Répondre
Maigné Pascal

Bonjour
Une pièce isolée qui n’est pas rattachée à la maison principale qui a l’électricité mais pas l’eau, est-elle considérée comme habitable?
merci pour votre réponse
bien cordialement
Pascal Maigné

Répondre
Julie

Bonjour,
Le hors d’eau hors d’air étant assuré, le local est taxable. Toutefois étant un bâtiment isolé, il n’est pas considéré seul comme habitable car il ne répond pas aux normes d’habitabilité (aspect sanitaire).
Cordialement
Julie Boisse

Répondre
Maigné Pascal

Merci pour votre réponse
cordialement

Répondre
Maxime

Bonjour,

Nous avons fais construire une maison de plain pied avec des combles aménageables.
Sur le Permis de construire, il est stipulé :
Pour la partie RdC : 131.08 m² en Surface Habitable
+ le garage (41.03m²) en surface utile
+ les combles récupérables (22m²) en surface Utile

Pour le calcul de la SHON, le permis de construire stipule ceci:
SHOB :
RDC : 199.32 – 41.03 (déduction) soit 158.29 m² de SHON (-5% = 150.38)
Etage : 45.03 – 20.07 (déduction) soit 24.96m² de SHON (-5% = 23.71)

1ère question : Notre étage est-il déjà déclaré et payons nous déjà des impôts sur cette surface ?

2ème question : Est-il nécessaire de faire un permis de construire ou une déclaration préalable si nous souhaitons aménager l’étage tout en installant un velux ?

Merci d’avance

Maxime

Répondre
Julie

Monsieur, nous avons déjà répondu à votre question du 7mai, regardez plus bas.
Cordialement

Répondre
Maxime

Bonjour,

Nous avons fais construire une maison de plain pied avec des combles aménageables.
Sur le Permis de construire, il est stipulé :
Pour la partie RdC : 131.08 m² en Surface Habitable
+ le garage (41.03m²) en surface utile
+ les combles récupérables (22m²) en surface Utile

Pour le calcul de la SHON, le permis de construire stipule ceci:
SHOB :
RDC : 199.32 – 41.03 (déduction) soit 158.29 m² de SHON (-5% = 150.38)
Etage : 45.03 – 20.07 (déduction) soit 24.96m² de SHON (-5% = 23.71)

1ère question : Notre étage est-il déjà déclaré et payons nous déjà des impôts sur cette surface ?

2ème question : Est-il nécessaire de faire un permis de construire ou une déclaration préalable si nous souhaitons aménager l’étage tout en installant un velux ?

Merci d’avance

Monsieur BECU

Répondre
Julie

Bonjour,
Nous ne pouvons être précis sans voir la coupe du projet mais il semblerait suivant ces calculs que les surfaces de l’étage ont été comptées : les 20m déduits doivent correspondre aux hauteurs inférieures à 1,80m. Votre étage étant comptabilisé en shon, vous payez en principe déjà vos impôts dessus. Vous êtes donc en règle à priori. Vous pouvez éventuellement aller au centre des impôts pour vérifier sur quelle surface vous payez (en principe sur la shon donc 150.38+27.71) afin d’en être certain.
Concernant l’aménagement d’intérieur, il n’y a pas besoin de faire quoi que ce soit auprès des administration lorsque les surfaces sont déjà déclarées. C’est comme si vous redécoriez votre chambre. Cependant pour les fenêtres de toit, vous devez aller voir les services de l’urbanisme et déposer une déclaration préalable. Cela suffit en général mais il se peut que suivant votre secteur on vous demande un permis.
Cordialement

Répondre
Guyot

Bonjour,

Nous souhaiterions faire construire une véranda sur une de nos terrasse déjà existantes. La surface serait d’environ 30 m2.
Notre maison fait 132m2 de SHON, nous avions initialement droit à 140m2 de SHON à la construction en 2005.
Si nous faisons établir ladite véranda, le SHON de cette dernière va-t-elle poser problème car nous aurions 22m2 de plus que le SHON initial autorisé sur notre parcelle ?
Nous savons que les véranda comptent en SHON mais pas en surface habitable, c’est assez confus…

Merci d’avance

M. et Mme GUYOT

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Premièrement depuis le 1er Mars 2012, la surface SHON n’existe plus, il faut à présent dire surface de plancher des constructions.
Secondairement, basiquement si vous n’avez pas droit à plus de 140m2, vous ne pouvez pas créer votre véranda.
Les surfaces comptabilisées sont toutes les surfaces closes et couvertes de plus de 1.80m de hauteur, donc votre véranda serait comptabilisée comme surface de plancher.

Répondre
hul

bonjour,
J’aurai besoin d’un renseignement:
Je construis une maison avec combles amenageables et je vais mettre une isolation sous toiture avec placo autour des fenetre et du toit que je mettrais en avance pour un futur aménagement ainsi qu’un plancher mavopan afin de faire des pieces dans deux ans, je n’ai pas d’escalier d’accès au combles et je voulais savoir si je devais declarer ses combles comme surface habitable lorsque j’enverais le papier de fin de chantier et la declaration au centre des impots?
Merci d’avance pour votre reponse.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Toutes surfaces pouvant devenir habitable doit être déclarée, si vous ne le faite pas cela devient du ressort du procureur de la république et sur Marseille, la sanction s’élève à 1500 euros/m2 à régler en cas de fausse déclaration + tous les problèmes liés aux frais de justices…. Ne commettez pas l’imprudence de croire qu’une commune est aveugle.
Il faut obtenir toutes les autorisations administratives avant de réaliser les travaux et respecter précisément les autorisations obtenues.

Répondre
Franck

Bonjour.
J’ai beau avoir lu tous les posts, je n’ai rien vu qui donnait réponse à ma question. Après avoir aménagé les combles, nous obtenons une pièce de 22m² de surface au sol, avec 8m² uniquement supérieur ou égal à 1.80m de hauteur. Dans le CERFA 10867 (Impot locaux – locaux d’haitation) je dois prendre en compte 22m² ou 7m² en plus dans la case 41.A.6 ?
Ou autrement dit est-ce que les surfaces > à 1.80m de hauteur sont considérées comme surfacse d’habitation? Le centre d’imposition m’a dit de prendre la surface au sol…
merci.

Répondre
Julie

Bonjour,
La surface à prendre en compte dans le cadre d’aménagement de combles est la surface de plancher dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80m.
Cordialement.

Répondre
sandrine maier

bonjour,
nous allons construire une extension à la maison de 4 x 4 =16m2, nous sommes entrain de remplir les documents de la déclaration péalable.
mais une question me pose problème : quelle est la surface taxable conservée?
sachant que notre maison fait 120m2 et que nous avons une maison d’amis de 15m2 et que allons construire l’entrée à la maison principale,
dois-je tenir compte de la maison d’amis ?
merci

Répondre
Julie

Bonjour,
la maison d’amis sur votre parcelle est habitable donc taxée, jointe ou non, elle est soumise à imposition donc à déclarer.
Cordialement.

Répondre
Bouilloux

bonjour, je rebondis sur mon ancien post. Mon emprise au sol est donc de 216m2(24x9m). donc, même si je fais un changement de destination, si petit soit-il, je dépasserais forcement les 170 m2 d’emprise au sol, puisque je ne démolis rien ? ou dois-je déduire le garage qui sera inchangé. Ma nouvelle surface de plancher sera inférieure à ces 170 m2. merci par avance en espérant être assez précis.

Répondre
Julie

Bonjour,
l’emprise au sol englobe toutes les constructions y compris les garages.
Tous les changements de destination ou extensions inférieure ou égale à 5m² SP ou emprise sont exemptés de toute formalité selon la circulaire du 03 février 2012 émanant du ministère (p26). Le lien vers cette circulaire est disponible dans l’article de la réforme de l’urbanisme 2012 . Cette formulaire vous permettra aussi de vérifier que votre emprise au sol soit bien calculée.
Cordialement.

Répondre
Bouilloux

Bonjour;la maison que j’envisage d’acquerrir fait 24mx9m ext soit 216 m carrés. dans celle-ci,1 écurie de 11m carré,1 poulaillé de 13m carrés, 1 garage de 47m carré et un autre ou grange de 34m carrés ( toutes ces surfaces ont une hauteur de2.2m mini). il resterait donc 111m carrés de pièces à vivre. Serait-ce ma SHOB? Puis-je déduire les 5% d’isolation pour ma SHON? Ensuite, je voudrais rénover l’écurie,le poulailler et la grange en pièce a vivre soit 58m carrés de plus.Quelles seraient mes SHON et SHOB? Permis de construire ou simple déclaration ? merci par avance pour vos conseils bien utiles!

Répondre
Julie

Monsieur,
la shob et la shon n’existent plus. On parle aujourd’hui de surface de plancher et d’emprise au sol.
La surface de plancher se calcule au nu intérieur des murs périphériques des constructions pour chaque étage. vous déduisez les surfaces dédiées au stationnement (garage). Il n’y a rien d’autre à prendre en compte pour les surfaces de plancher.
Vous devrez sans doute aussi mentionner l’emprise au sol qui elle se calcule au nu extérieur des murs périphériques de toute construction. Vous comptabilisez en emprise au sol également les grands débords de toiture (terrasse couverte par exemple) ou les terrasses surélevées par rapport au niveau du sol ainsi que tout abri de jardin de plus de 5m² couvert.
La grange et l’écurie et toute pièce close et couvertes sont comptées dans la surface de plancher si elles sont aménagées.
Vous devrez faire appel à un architecte si vous dépassez les 170 m² d’emprise au sol ou les 170 m² de surface de plancher. Vous devrez déposer un permis de construire pour aménager ces surfaces (car 58m² d’après vous).
Votre architecte si vous en prenez un sera à même de faire les relevés de votre maison, les plans et les nouveaux calculs de surface ainsi que de vous éclairer quant à la faisabilité de votre projet.
Cordialement

Répondre
LEFEBVRE DOMINIQUE

Bonsoir, j’ai l’intention de créer une extension sur ma maison existante en forme de L. Sur le plan cadastral, il y a un batiment agricole répertorié que je souhaite démolir pour reconstruire l’extension. A votre avis, est-ce que dans mon permis de construire dans la rubrique  » destination des constructions et tableau des surfaces » je dois compléter la colonne C: création de SHOB en SHON, en sachant que le batiment est entièrement détruit.

Merci par avance de votre réponse

Répondre
Julie

Monsieur,
Si vous démolissez la grange pour faire votre extension à sa place, vous devez indiquer qu’il y a démolition, et vous devez spécifier la nouvelle surface créée. (Actuellement, shon et shob ont disparu avec à la place les surfaces de plancher. Les formulaires ont changé)

Répondre
Danielle Haag

Bonjour Monsieur.
Suite a notre maison il y a une grange agricole ds laquelle il n’y a plus d’activite agricole deupuis plus de 40ans. Avant demande du pemis j’ai trouve sur internet un texte de loi (par le conseil d’etat: puisque plus aucune activite n’existe plus ds cette grange sa surface doit etre consideree dans la shon) Donc permis de construire avec rehaussement de toiture et extension sur un cote puisque grange moins large que la maison pour alligner la construction a la maison. Donc pour nous il n’y avait que environ 29m2 de creation de shon moitie au rez de chaussee (entree fermee escalier piece de rangement et a cote garage non ferme.Au premier appartement. Cependant lors de l’obtention nous avons constate que
l’architecte nous avait calculer ainsi:
A shon existant av tavaux: 207,5m2
B shon constuite: 28,6m2
C shon construite par transformation: 86,5m
donc B plus C = 115m2 de shon costruite donc 3400E de taxe a payer.
Alors que nous oensions ne faire que 28,6m2 de creation de shon.
J’ai appele l’instructeur de notre dossier qui me dit transformation ou changement de destination vaut creation de shon.
Je ne comprends pus rien. Et le texte du conseil d’etat?
Ce taxe de 3400e est tres lourde pour nous. Que faire? Ou m’adesser?
Ou ai je tort sur tout?
MERCI DE ME REPONDRE. NOUS ALLONS VOIR LE MAIRE CE SOIR ET JE NE SAIS PLUS QUELS ARGUMENTS DONNER!!! SINCERES REMERCIEMENTS

Répondre
Julie

Si votre grange n’est plus une surface agricole, elle devient en effet de la shon. Elle doit donc être comptabilisée si elle est utilisée à vocation d’habitat. Ce qui n’est pas le cas si elle est transformée en garage. Je ne vois pas quel recours vous pourriez avoir pour les taxes, bien qu’elles me semblent élevées, je ne connais pas le cours des taxes dans votre commune. Je vous souhaite bonne chance avec le maire. Si vous arrivez à trouver une solution à ce problème, merci de nous en tenir informés.

Répondre
Sempe

Bonjour, je cherche à comprendre une chose.
de la SHOB on peut en déduisant quelques surface, obtenir un calcul intermédiaire de la SHON et de cette valeur intermédiaire retier 5% pour avoir la SHON. mais c’est une approximation, car les murs et isolation peuvent être plus important que c’est 5%. Ne peut-on pas calculer les surfaces exactes du SHON en supprimant toutes les surfaces d’isolation et cloison ?

Répondre
Julie

Bonjour,
Non pour la SHON ces 5% sont forfaitaires, c’est pour cette raison que la réforme met en place la surface de plancher qui remplace la SHON, la SP déduit toutes les isolations, cela permet de bien isoler sa maison sans perte de surface habitable.

Répondre
brune

Bonjour,

Je souhaite agrandir l’espace habitable de ma maison en aménageant l’étage qui autrefois était un grenier à foin.
La surface finale sera supérieure à 180m2 mais sera équipée sur plusieurs années. Dans la demande d’autorisation de travaux pour l’ouverture de fenêtres, je dois confirmer la SHON. Que dois je déclarer au niveau de la SHON? Faut-il validation par un architecte?

Merci de vos réponses.

SLts

Mr BRUNE

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur, Dès le seuil de 170m2 de SHON atteint vous devez faire appelle à un architecte. Concernant la surface vous devez déclarer la surface créée mais votre architecte le fera.
Cdt

Répondre
Ludivine

Monsieur,

Nous avons pour projet de rénover une grange en habitation. Cette grange a une SHON de 70m² et elle repose sur une cave sans ouvertures sur l’extérieur de 60m². Nous souhaitons ajouter une extension, sachant que notre terrain nous permet une SHON max de 150m².

Nous ne sommes pas d’accord avec les services d’urbanisme de notre ville, qui indiquent que :

1) D’une part, nous devons compter la cave dans le calcul de notre SHON (alors qu’elle ne dispose d’aucune ouverture outre aération)… Alors que selon nous, elle ne devrait pas être comptabilisée dans la SHON comme l’indique la circulaire n°90-80 du 12 novembre 1990.

2) D’autre part, ils maintiennent que peu importe si l’on compte ou non la cave, puisque SELON EUX, on ne fait pas application du COS dans le volume existant avant l’approbation du PLU. Donc, ils nous disent que notre extension peut, si on le souhaite, faire 150m². Cela nous semble étrange de ne pas retrancher le plancher de la grange et les éventuelles mezzanines qui y seront de la SHON de 150m²…

BREF, pour nous : la cave ne doit pas être comptabilisée dans la SHON, et la SHON max totale doit inclure l’extension + les aménagements de la grange… Qui a raison ?? C’est un vrai sac de noeuds !!!

Un grand merci par avance.

Répondre
Pascal CAMLITI

Madame,
Si je comprends bien, la commune n’est pas pourvue pour le moment de PLU puisque vous parlez d’approbation de PLU… donc comment est-ce que le COS et la SHON sont-ils définit ?
Concernant la comptabilisation de la surface de cave, les sous-sols ne bénéficiant d’aucune ouverture vers l’extérieure ne peut être comptabilisée. Cependant, il est vrai que certaines ventilations peuvent vite devenir des fenêtres, donc ils doivent avoir un doute sur la finalité de la chose…. L’application de la loi demeure  » interprétable  » sur certains points, l’utilisation de la cave en pièce à vivre en fait partie.
Ensuite la surface de plancher SHON totale est belle et bien prise en compte sur la totalité des ouvrages répondant aux normes, codes et règlementations.

Répondre
Baptiste GOUACHON

Bonjour,

Une question toute simple =

Nous souhaitons renover une grange. Ainsi, nous allons déposer un PC car il y a un changement de destination pour un usage d’habitation.

Voici ce que nous avons rempli
SHON EXISTANTE = 80 m2
SHON APRES TRAVAUX = 80 m2

Dans l’onglet fiscalité, du coup nous ne mentionnons rien car
Surface changeant de destination
(création de SHON)
(A) = 0
Surface nouvelle hors
oeuvre nette construite
(B) = 0

Est ce que notre raisonnement est le bon ?
Merci,
Baptiste

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur, Comme vous le précisez dans votre commentaire/question vous changez de destination, donc le formulaire devra faire apparaitre cet état de changement.

Répondre
padine

bonjour, je suis interessée par l’achat d’une maison, mais avant de m’engager,je souhaiterais être sure qu’une extension par véranda est possible.
selon l’agent immobilier la surface hab. est de 158 m² mais on me dit aussi que la SHON est de 180 m², car l’épaisseur des murs est prise en compte, ce qui d’après le COS ne laisserait qu’une marge de manoeuvre de 6m²(maxi 186 m²)autrement dit rien.

est-il normal qu’il y ait un tel écart entre les deux (SHON et SHAB)?

avec la nouvelle réglementation de mars 2012, pensez-vous que nous aurions une marge de manoeuvre plus importante et si oui, dans quel ordre de grandeur ?
merci de votre prompte réponse

Répondre
Pascal CAMLITI

Madame,
La ratio SHON SHAB est d’environ 80% selon la conception de la maison, donc 158 m2 SHAB pour 180 m2 SHON semble cohérent.
Si le COS vous autorise 186 m2 et la maison actuelle fait 180 m2, il vous reste seulement 6m2 SHON environ 4.8m2 SHAB.
La règlementation visant à modifier le calcul de la surface de plancher de Mars 2012, sera favorable étant donné que la surface de plancher approchera plus la surface SHAB.
Concernant l’ordre de grandeur, cela est difficile à préciser pour l’instant, mais il est précisé par le gouvernement un gain d’environ 10%.

Répondre
jeanrobert

Merci Monsieur Camliti,
Là c’est très clair et je pense que la précision sera utile à d’autres personnes ; en fait on ne retire QUE LA SURFACE INTERIEURE DES ZONES NON REPUTEES SHON ; la surface de murs est conservée pour tout ou partie (cette précision devrait à mon sens être précisée dans le didacticiel).
Salutations

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,
La réforme de 2012 arrivant à grand pas, dans le calcul de la surface de plancher les murs seront exclus donc il n’y aura plus lieu de préciser cette variante.
Dans tous les cas, je vous remercie pour vos sollicitations.

Répondre
jeanrobert

Bonsoir Monsieur Camliti,
J’ai bien lu votre réponse mais je crois connaitre ces notions et les méthodes de calcul ; voila pourquoi l’affirmation de ce constructeur me surprend et à mon avis il se trompe car la surface de garage ne doit pas être prise en compte dans la SHON ; mais lui ne me parle pas de la surface intérieure mais de celle des murs du garage (0.20 m x ML).
Donc vous partagez mon avis ? Est ce bien ok ?
Merci à vous.
Salutations

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,
Le calcul de la surface de plancher SHON déduit les surfaces dédiées aux aires de stationnement dans un immeuble, la déduction prend en compte la surface de plancher dédiée aux aires de stationnement et non la structure.
Si vous appliquez le calcul règlementaire, les murs doivent être intégrés dans la SHON, mais certaines personnes ne comptabilisent que la moitié des murs soit 0.10m dans votre exemple.

Répondre
jeanrobert

Bonjour,
J’ai décidément pas mal de soucis avec ces notions de SHON et SHOB :
Pour la construction d’une MI, un MO me dit que le garage extérieur (construction maçonnée de 6m x 6m)en tant que surface intérieure ne sera pas pris en compte dans le calcul de la SHON (pour le COS) mais que la surface représentée par la maçonnerie elle même (les murs) elle sera bien ajoutée à la partie habitation !!
Qu’en pensez vous ?
Merci

Répondre
LECLERC

Bonjour,
J’ai une construction en cours de 88 m² habitable, ultérieurement je dois construire une charreteries (sans dalle beton et sans porte) sur chacun des 2 pignons, soit un total de 99m². La Mairie a enregistré mon SHON à 99m². Ont-ils fait une erreur. La SIARNC a calculé ma participation au raccordement sur cette dernière surface. J’ai peur d’être imposé sur le SHON.
Merci,
slts.

Répondre
Pascal CAMLITI

Madame, Monsieur,
La surface de plancher SHON comptabilisée par la mairie est celle inscrite sur le formulaire que vous devez avoir rempli et cette surface SHON est utilisée pour le calcul des taxes.
Il ne peut y avoir d’erreur de leur part, si c’est vous qui avez rempli le formulaire CERFA.
Je vous confirme que les base de taxations s’effectuent bien sur la surface SHON qui est une surface administrative.

Répondre
christian

bonjour a tous.

j’ai construit un bâtiment annexe de plus de plus de 20M2 déclaré
dans mon PC comme (abri de jardin )j’ai reçu récemment un document
de la part du service des impôts pour la déclaration d’achèvement
des travaux et dans ce document il me le déclare comme garage.
(précision : le bâtiment n’ai pas accolé a la maison)

ma question est donc la suivante:

qu’est ce qui fait la différence entre les deux(abri de jardin et garage) en terme d’imposition? et est ce que c’est imposable a la fois sur la taxe d’habitation et la taxe foncière? merci de bien vouloir me répondre précisément et rapidement . cordialement chris merci a tous.

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,
En terme de taxation, a priori, la surface SHOB quelle soit de garage ou abri de jardin elle devrait être la même.
Afin d’en être certain (car nous ne sommes pas des professionnels des impots) demandez auprès du service concerné et percevant vos taxes, cela est la meilleure chose à faire.

Répondre
JP

Bonjour,
pour savoir si l’on doit demander un permis de construire, c’est la SHOB ou la SHON que l’on utilise ?
merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,
Selon votre permis de construire, vous pouvez avoir a préciser les deux (SHOB et SHON).
il faudrait avoir plus de précisions pour vous répondre plus précisément.

Répondre
Dupel Y

Bonjour,

Un Abri de Jardin de 12m² (dimension extérieure) pour entreposer des outils de Jardin, vélo, (sans aucune alimentation eau, électricité …)crée t-il de la SHON ?
Merci d’avance de votre aide.
Cordialement
Mr Dupel.

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,
Un abri de jardin est un local assimilé à un stationnement selon le positionnement et l’architecture, donc si l’abri ne propose pas d’ambiguïté celui-ci ne créer pas de surface de plancher SHON.

Répondre
Dupel Y

RE,

Que voulez vous dire par « ne propose pas d’ambiguïté  » ?

Merci de votre aide,

Cordialement
Mr Dupel Y

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,
Nous précisons : « pas d’ambiguïté » car certaines mises en œuvre peuvent laisser à penser que le « local à vélo » sera une chambre et donc le contrôle des services de l’urbanisme d’autant plus sévère en cas de construction illégalement déclarée.

Répondre
Lafitte

Construction d’une véranda avec tva à 5,5 (condition de 10 %)

Dans le cas d’une propriété avec deux bâtiments sur la même parcelle, peut on prendre en compte la shob et la shon de l’ensemble des deux bâtiments pour calculer le ratio de 10 %
La véranda ne sera accolée qu’a un seul des deux bâtiments

Bien cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Madame, Monsieur,
Je n’ai pas bien saisi votre question, vous souhaitez réaliser une construction de véranda et souhaitez connaitre le pourcentage de surface applicable à cette future construction ?

Répondre
lafitte

oui c’est pour verifier que mon ratio (surface de la veranda/shon) est bien inferieur à 10 %
si je considere un seul batiment le ratio est superieur à 10%
si j’englobe les deux batiments il est inferieur

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nicolas

Bonjour,

Je viens d’installer un bungalow de chantier dans ma cour qui fait office de débarras puisque je n’ai pas de garage(il a bien sûr été repeint et orné afin de fondre dans le paysage). Il fait 12m2.

Dois je demander une autorisation préalable ?

Merci !

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Pascal CAMLITI

Monsieur,
Poser un bungalow ou toute autres éléments temporaires dot faire l’objet d’une autorisation et est totalement interdit dans bon nombre de communes, même si votre décor vaut le détour 😉
Il faut vous tourner vers la commune dont dépends votre terrain afin de faire valider cette possibilité. Concernant la déclaration préalable vis-à-vis de la surface de plancher SHOB, si la commune accepte « votre ouvrage », la déclaration préalable devrait être la réponse.

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ZEGO

Bonjour,

Dans le cas d’une parcelle contenant plusieurs bâtiments, pouvez-vous me confirmer que la SHON doit être calculée pour l’ensemble des bâtiments et non bâtiment par bâtiment (et, si possible, m’indiquer une référence officielle de la méthode de calcul).

Je souhaite installer des panneaux photovoltaïques sur mon garage qui est dissocié de ma maison, mais sur la même parcelle.
Hors, l’arrêté qui régit les conditions d’achat de l’électricité produite précise:

« Un bâtiment est considéré comme étant à usage principal d’habitation, d’enseignement ou de santé, lorsque plus de 50 % de la surface hors d’oeuvre nette est dédiée à un usage d’habitation, d’enseignement ou de santé ».

Certains installateurs m’affirment que le garage n’est pas éligible car ne constituant que de la SHOB, d’autres m’affirment que peu importe où sont situés les panneaux dès lors que 50% la SHON globale est à usage d’habitation.

Quelle est votre lecture?

Je vous remercie par avance.

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Pascal CAMLITI

Monsieur,
La surface de plancher SHON est bien calculée sur l’ensemble des bâtiments sur une entité parcellaire. La surface SHON ce calcul via un COS et sur la base d’une surface de parcelle. Donc qu’importe le nombre de bâtiments, vous devez calculer pour l’ensemble.
Concernant votre installation de panneaux, la meilleure solution serait de vous rapprocher d’ErDF et demander clairement si la considération de votre garage dévolue à votre habitation peut convenir ou non.
Chaque artisan vous donnera sa propre interprétation, préférez un seul interlocuteur et le bon.
Nous lisons une veille juridique et technique via des sites dédiés aux professionnels de l’architecture et du bâtiment. Nous vous conseillons, si cela vous intéresse de vous abonner au moniteur, l’un des plus complet.

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leale

bonjour
Je suis interressé par l’achat d’un appart qui relève de la loi carrez ,le géomètre a mesuré 45 m² habitable , or il y environ 65 m², grace a votre site j’ai compris ce qui a ete déduit.
Sur l’acte il y a possibiliteé d’aménager 2 chambres dans les combles.
Je compte bien les realiser , a ce moment la est ce que la surface habitable changera ? ai-je besoin d’une autorisation ? et au niveau impot quel sera le changemet. merci beaucoup.

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Pascal CAMLITI

Monsieur,
Créer de la surface dans une copropriété doit passer par une assemblée générale afin de valider votre projet.
Ensuite concernant les démarches, je vous conseille de prendre contact avec un architecte qui vous guidera et vous évitera des déconvenues avec les autres copropriétaires.

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montayer

Bonjour,
je souhaiterai installer un abris de jardin de 10.56 m2 exterieur sur une dalle creee a cette occasion de 17 m2 dans le but d installer des recuperateur d’eau de pluie.
lors de la declaration de travaux j’ai precise que l abris serait fait sur une dalle beton mais sans en preciser la taille.
la declaration ne demandai que le shon et j ai indiqué 10.56
Aurai je du me baser sur la surface de la dalle ?
qu’aurais je du declarer pour etre dans les regles

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Pascal CAMLITI

Monsieur,
La construction d’un abri extérieur créer de la surface de plancher SHOB.
La déclaration de la surface de dallage joue sur l’emprise au sol et donc doit corréler avec le CES, si il existe dans votre commune.

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cysano

Bonjour,

Je rebondis sur le calcul de la SHON pour un abri de jardin.
Sachant que mon abri de jardin repose sur une dalle de 3,3m * 3,8m soit 12,54 m2 constituant ainsi le plancher, je suppose que 12,54m2 est la SHOB.
Pour calculer la SHON de mon abris de jardin (entièrement fermé) puis-je appliquer la formule suivante 12,54m2 * 0,95?
En fait est-ce que les 5% de déductions forfaitaires pour l’isolation est applicable pour l’abri de jardin? Vous remerciant sincèrement

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Pascal CAMLITI

Madame,Monsieur,
Un abri de jardin devient-il une pièce habitable ? Si votre abri est destiné à devenir une pièce faisant partie intégrante du logement en annexes et que celui-ci comporte une isolation, alors j’aurai tendance à penser que vous pouvez appliquer l’abattement des 5%.
Dans la cas contraire, ou vous n’entreposez que des objets usuels liés à l’entretien de votre jardin, alors cette construction ne totaliserait de mon point de vue que de la Surface de plancher SHOB.

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thierry danthez

bonjour,
Ou puis je trouver les shob shon shab de mon habitation.
j’ en ai besoin pour remplir une demande préalable de travaux (c’ est pareil qu’une extension??)
d’ avance merci

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Pascal CAMLITI

Monsieur,
Les surfaces SHON, SHOB, SHAB de votre habitation doivent être calculées sur la base des constructions existantes. Si votre habitation est récente et a fait l’objet d’une demande de permis de construire dans les règles de l’art, vous pouvez demander une copie aux archives de votre commune, les informations complètes doivent y figurer.

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Lièvre

Bonjour, je voudrais savoir si dans le cas d’une transformation d’un garage en une partie buanderie et en une autre partie « salle de musique », cette pièce rentrera-t-elle dans le calcul de la SHON?
Merci
Frédéric

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Pascal CAMLITI

Monsieur,
La règlementation et réforme de l’urbanisme d’octobre 2007, permet le changement de destination d’un garage en chambre pour une surface de 10m2 sans formalités si et seulement cela ne modifie pas l’aspect architectural de votre bien.
Concernant l’intégration dans la SHON, la réponse est OUI, dans votre cas cela s’apparente à une transformation de SHOB en SHON. Il faut alors déclarer sur le formulaire cerfa 13409 de Permis de construire article 5.6.

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falentin

Bonsoir,
j’ai le projet de rénover une vieille grange en habitation.Est ce que la cuisine, la salle de baim,les wc, les couloirs, placards, dressing font parti de la SHON.
Merci

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Xavier

oui murs compris

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Xavier

Merci pour tous vos conseils, j’ai des difficulté avec un bien que je viens d’acheter.

Je m’explique c’est une grange avec charretterie de 400 m² au sol il y a un plancher pour un étage je voudrai modifier cette grange en bureau est de la shon de la Shob de l’habitable je ne sais pas pouvez-vous m’aider ? je me pose la question si c’est de la shon pour les impôts en effet cela ferai environ 600 m² de shon est ce que cela est la meme chose que de l’habitable ?
merci de votre aide cordialement.

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Pascal CAMLITI

Monsieur,

La surface SHON est la surface SHAB ou habitable sont deux surfaces proches mais différentes. La surface Habitable comprend la surface des pièces intérieures hors emprise des murs et passages de portes. La surface SHON est une résultante de la surface BRUTE (SHOB) dont les déductions ont étaient appliquées.
Quand vous précisez 400m2 est-ce de l’emprise au sol (murs compris) ?

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ROIG

bonjour, pour établir le dossier en mairie pour poser un abri de jardin de 8 m2 on me demande le shon de la parcelle, j’ai pris la largeur de la maison 8.40 et la longueur 13.50 soit 113 m2 de SHOB * par 2 niveaux. quelle est le calcul de la SHON ? merci

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Pascal CAMLITI

Monsieur,

Concernant le calcul de la SHON existante de votre parcelle, il vous faut bien calculer la surface SHOB des niveaux, déduire les surfaces ouvertes et trémies principalement (certaines autres existent aussi) et multiplier par 0.95 si l’ensemble de la maison à une destination d’habitation.
Ce calcul vous donnera la surface SHON de votre maison existante.

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Nicolas

Bonjour,
Un bureau d’études me pose la questions suivante : « faut-il prendre en compte la SHON réelle ou la SHON administrative dans le cadre du calcul réglementaire BBC Effinergie ? ».
Sauriez-vous me renseigner sur ce point ?
Merci d’avance

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Pascal CAMLITI

Monsieur,
La surface SHON est la même qu’elle soit « administrative » ou « réelle ». Votre question laisse à penser que vous ne déclariez pas la totalité de votre surface SHON. Cela s’apparente à de la construction illégale et la construction sans permis de construire fait courir de gros risques à celui qui acquiesce celle-ci.

La réponse est donc, il faut prendre en compte la surface SHON construite qui doit être la même que celle déclarée auprès des services administratifs.

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TITIZ

Bonjour,
je suis à la recherche d’un terrain pour faire construire, j’en ai trouvé un qui pourrait me convenir, le terrain fait 596 M2 et le vendeur m’indique qu’il a un SHON de 117 M2, comment je dois faire pour savoir quelle surface de maison je pourrais faire construire ?
Merci d’avance

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Pascal CAMLITI

Madame,

Pour connaitre la surface constructible, il vous faut étudier le PLU dont dépend le terrain convoité. Le PLU vous renseignera sur le COS, le CES et les différentes contraintes pouvant générer un espace et volume constructible.
La meilleure des solutions reste la réalisation d’une étude de faisabilité vous permettant d’obtenir une esquisse rapide du potentiel du terrain en rapport à vos attentes.

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LE GAL

Bonjour,

J’aurai besoin d’un complément d’information entre la surface SHON et surface habitable:
Dans le cas d’une surface au sol de 10m² et compte tenu d’une pente de toit, la surface à 1,80m de hauteur n’est que 6m².
Que deviennent la SHON et la surface habitable?
la SHON est-elle égale a la Surface Habitable à 1.80m.

Je vous remercie à l’avance de me donner cette précision.

Lionel LE GAL

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Pascal CAMLITI

Monsieur,
Le terme de surface habitable, correspond à la surface de plancher exploitable avec deux nuances, voir trois. Je m’explique, la surface habitable d’un point de vue de la loi carrez se calcul via la suppression de surfaces de hauteur inférieure à 1.80m a l’instar de la surface SHON. La surface habitable d’un point de vue de la norme d’habitabilité instaure quant à elle une hauteur de 2.20m minimum et pour la surface SHON simple pour l’habitation son calcul se voit appliquer l’application du coefficient de 0.95 concernant la surface d’emprise des isolants.
Pour faire plus simple et rapide sur vos 10m2, si vous prenez une surface de 6m2 dont la hauteur est inférieure à 1.80m, il vous restera :

4m2 loi carrez
3.80m2 SHON
3.50m2 en terme de norme d’habitabilité

Espérant que mon explication soit la plus compréhensible possible.

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BARGAS

Bonjour,

Je viens de voir votre site très intéressant sur les explications SHOB et SHON.
Il me reste une question:
Je veux poser un abris de jardin de 12m2, hauteur 2m sur les côtés et 2m50 au faitage.
Une déclaration de travaux est nécessaire.
Cette surface de 12m2:
– est-elle de la SHOB?
– est-elle de la SHON?

Merci d’avance.

Monsieur BARGAS

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Pascal CAMLITI

Monsieur,

Dans le cadre d’un abri de jardin, les dimensions sont à prendre en partie Extérieure et cela correspond à de la surface SHOB.
Concernant l’autorisation administrative, elle s’appelle depuis octobre 2007 : Déclaration Préalable de Travaux et non plus Déclaration de travaux.

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