Garage et surface habitable : Explications
La surface habitable est la surface dans laquelle vous vivez, mais lorsque vous achetez un bien la question revient souvent :
Est-ce que le garage fait partie de la surface habitable ?
Je vous explique tout cela !
Pensez à poser vos questions en bas de l’article afin que je puisse apporter des précisions si besoin était.
Le garage et la surface habitable :
Depuis de nombreuses années, j’explique et décrypte pour vous la réglementation Française qui est parfois un peu « compliquée ».
Aujourd’hui nous allons aborder ensemble la question du GARAGE.
Lorsque que vous mesurez une maison, vous devez prendre tellement de choses en compte que l’on s’y perd de temps en temps.
Donc voyons le sujet qui nous importe ici, le garage.
Commençons par le commencement…
Qu’est-ce qu’un garage ?
Effectivement, cela va vous paraître au premier abord logique et complètement inutile d’écrire/de lire ceci, mais je préfère bien préciser les choses afin que tout soit bien clair.
Le Français à tendance à « interpréter » les choses et plus particulièrement les lois et textes.
Donc un garage est un espace clos/couvert destiné EXCLUSIVEMENT au stationnement des véhicules.
Je fais se distingo, car je lis souvent dans les commentaires en bas de certains de mes articles expliquant les différentes surfaces d’une maison, que certains « pseudo garage » sont des ateliers, des buanderies, des espaces divers et variés.
Mais attention, le garage est le garage…. si de la surface n’est pas dédiée à autre chose qu’au stationnement d’un point de vue strictement juridique cette surface pourrait être comptabilisée en surface habitable.
Surface Habitable ou pas alors ?
La loi précise que la surface habitable correspond au cumul des surfaces closes/couvertes dont la hauteur fait plus de 1.80m (Attention, certaines nuances existent sur cette hauteur).
Une fois ce cumul réalisé, vous pouvez déduire les surfaces ci-dessous :
- Les garages (locaux exclusivement destinés aux stationnements de véhicules),
- Les caves et les sous sol (ne bénéficiant pas du confort pouvant amené à changer la destination de ces pièces),
- Les parties communes et dépendances externes,
- Les terrasses, loggias et balcons si ils sont ouverts,
- Les combles si elles sont non aménagées et ne pouvant pas recevoir une pièce,
- Les espaces dont la hauteur est inférieure à 1.80 m.
Les surfaces de garages sont donc à déduire de la surface habitable, mais comme je vous le précisé plus haut, sachez bien prendre en compte les bonnes surfaces.
Comment contrôler la surface habitable d’une maison ?
Si vous avez un doute sur une surface (je vous conseillerais de toujours réaliser une prise de mesures pour vérifier) prenez le temps de vous assurer des bonnes dimensions pour calculer vous même la surface habitable.
Pourquoi ?
Tout simplement car il n’existe pas de loi protégeant les acheteurs de maisons.
La loi CARREZ n’existe pas pour les maisons.
Dès lors que vous achetez une maison, en l’ayant visité, vous acceptez tacitement la surface qui vous est annoncée, donc si la surface est plus petite ou beaucoup plus petite, vous ne pourrez pas ou très difficilement prouver que cela l’erreur est flagrante.
Bon, avec un peu de finesse, la fiche de l’agent immobilier comportant la surface, vous pourrez éventuellement le mettre en cause, si il n’a pas pris le temps de mesurer correctement la maison, mais de particulier à particulier, l’histoire est tout autre.
Donc prenez garde de bien mesurer la maison et calculer la surface habitable correctement.
Bon, je pense avoir fait le tour de cette question du Garage et de la surface habitable… si vous avez des questions ou vous souhaitez des précisions sur le sujet.
Cliquez en dessous dans le formulaire et posez moi vos questions j’y répondrai avec plaisir.
Pour les plus anciens d’entre vous :
Si vous avez acheté ou construit une maison construite avant 2012, votre surface devait être calculée en surface SHON.
Cette surface dites HORS OEUVRE NETTE avait pour contrainte d’appliquer un coefficient de réduction de 5% sur la surface calculée SHOB.
Le ratio ou la proportion entre la surface de plancher désormais applicable et la surface SHON est intéressant à calculer.
Si d’aventure, vous souhaitiez aller plus loin et calculer la surface qui servira à la base de vos taxes et impôts, je vous conseillerai vivement de lire notre article s’y référent.
Bonjour,
Je loue ce pavillon de 128m2 dont 90 habitable avec un garage coller à ma maison depuis 2016. Hier le bailleur m’a téléphoné pour m’informer qu’ils avaient oublié de prendre en compte le garage et que 50e par mois seront ajouté à mon loyer. Et aussi qu’il fallait que je m’estime heureuse de ne pas rembourser depuis 2016.
Ont ils le droit de faire ça, car ils ont menacé d’expulser mon voisins qui a refusé et s’est énervé. Je suis mère isolé de 4 ados et j’ai très peur.
Par avance merci pour votre réponse.
Bonjour,
Prenez contactes avec l’ADIL de votre secteur, ils sauront vous renseigner précisément sur la situation liée à votre secteur.
Bonjour,
Notre PLU indique «l’emprise au sol ne pourra pas excéder 10% de la surface du terrain toute extension comprise « nous souhaitons avoir un garage est il comptabilisé dans l’emprise au sol et donc considéré comme une extension?
En vous remerciant par avance
Bonjour,
Le garage représente un ouvrage qui entre bien évidemment dans le cadre d’une emprise au sol, donc si la surface cumulée des ouvrages dépasse les 10%, vous ne pourrez pas réaliser votre garage.
Bonjour,
J’ai un garage de 48 M2 divisée en 2 pièces. Nous avons effectué des travaux et avons transformé tout cet espace en buanderie et chambre avec portes fenêtres. Peut-on comptabiliser ces M2 dans la revente ?
Merci
Bonjour Lam,
Est-ce que ces travaux étaient précédés d’une demande d’autorisation et validation de cette autorisation par les autorités administratives ?
J’ai une maison avec garage intégré, est ce que je peux les faire louer separement. le garage en annexe ?
Bonjour,
Vous souhaitez louer votre garage à des personnes étrangères à votre famille ?
Si cela est le cas, même si cela n’est pas (à ma connaissance interdit sauf si cela est stipulé dans un règlement de lotissement ou autre copropriété), votre assurance aura beaucoup de réticence à vous couvrir, voire même à ne pas le faire en cas de sinistre.
Donc éviter de faire cela, c’est très risqué pour votre sécurité.
Bonjour Pascal
Ayant un garage extérieur (servant de débarras) sur ma propriété, comment dois-je le déclarer auprès des impôts? (Résidence principale, secondaire etc…)
Merci d avance
Bonjour Alex,
Tous les immeubles et leurs destinations doivent être déclarés auprès des services de l’état bien évidemment.
Et en fonction de l’immeuble, si ce garage appartient à l’usage de la résidence principale il faut qu’il y soit rattaché et également si il est « lié » par usage à la résidence secondaire, etc…
Bonjour, j’habite une maison de 138m² habitable. j’ai pour projet de faire construire un garage en extension avec toit terrasse accessible couverte d’un toit une pente. La surface du garage fera a peu près de 38m² donc soit en tout 176m². Dois-je faire appel à un architecte pour valider mon dossier en sachant que la surface créée n’est pas comptabilisée dans la surface de plancher ? merci de votre réponse
Bonjour Carole,
Dans tous les cas, faire appel à un architecte pour une demande d’autorisation administrative vous sera bénéfique car plus claire dans l’établissement du projet.
Missionnez un architecte, cela vous fera gagner du temps, même si potentiellement la règlementation pourrait vous permettre de ne pas le faire.
Bonjour,
Mes voisins ont déposé un permis de construire pour une maison de 200 m2 et leur garage est de 170 m2 ( cette surface n’est pas dans la surface plancher ). Je m’étonne de cette superficie pour garer 2 voitures et soupçonne l’aménagement de futurs studios à l’intérieur. Le mur de ce garage est de 22 mètres de long et 3 mètres de haut, sans fenêtre, et avec des vélux , sera la limite de nos 2 propriétés. Les règles d’urbanismes sont respectées mais je ne veux pas d’un palais à coté de chez moi!! Le garage peut il être aussi grand ??
Merci de votre réponse
Bonjour,
La réponse est OUI, lors de l’instruction la destination annoncée est déclarative, donc si le PLU l’autorise, rien ne vous empêche d’avoir un très grand garage, peut-être votre voisin aime les voitures et en auras plusieurs ou même des motos…. je connais des personnes qui ont de très très grands garages car ont à titre personnel de nombreuses motos de collection.
Donc, si le PLU et le code civil sont respecté, rien ne s’oppose à ce projet.
Par contre, si il triche alors c’est du Pénal et à ce titre répréhensible…. mais il ne faut pas projeter quelque chose sans preuves réelles et irréfutables.
Malheureusement, j’ai visité le local !
Alors je vais devoir payer un local de 34 m² au prix de 68 ?!
Et ce pendant un an ?
Je suis atterrée !
Merci pour votre réponse
Cordialement
La loi est ainsi faite, si rien n’est caché, il vous appartient de vérifier et prendre toutes les mesures nécessaires.
Navré pour vous.
OK ! Je le saurai pour la prochaine fois !
Encore merci
Bonjour,
Je viens de louer un garage de 68 m² pour y stocker des affaires (meubles, objets divers), or j’ai l’impression que ce local est beaucoup plus petit car il n’est pas rectangulaire mais en forme de triangle. Si c’est le cas, puis-je demander une réduction ou résilier le bail, sachant que le bailleur impose une durée mimimale d’un an.
Je vous remercie, cordialement
Bonjour Yvonne,
Avez-vous visité le local ?
Si la réponse est oui, vous ne pouvez rien changer aux termes.
Bonjour, nous avons trouvé une maison à louer qui nous correspond parfaitement, mais le propriétaire veut conserver l’usage du garage non attenant en fond de cour (terrain clos avec portail)
Nous cherchons partout si cela est légal, sans trouver la réponse.. il s’agit d’une maison individuelle, il faut donc rentrer en passant par le portail, longer toute la maison pour accéder à ce garage.
Que se passerait il en cas de départ de feu ? serons nous obligés d’assurer ce garage dont nous n’aurons pas la clé ni l’usage ? merci infiniment s’il vous est possible de nous éclairer
Bonjour SMD,
Si dans le bail, il est stipulé clairement que vous n’êtes pas responsable du garage non attenant et que celui-ci reste sous la responsabilité totale et entière du bailleur, alors vous êtes tranquille. Mais cela doit être bien clair.
Bonjour
Si je transforme mon garage de 20 m2 en cellier , est-ce que la taxe foncière va augmenter?
Cordialement
Bonjour,
Pour toutes les modifications, vous devez demander une autorisation administrative et cela aura un impact sur la taxation.
Bonjour
Pourriez-vous me dire si le garage fait partie de la surface habitable car le cahiers des charges du lotissement stipule
Les façades de construction à usage d’habitation des terrains à bâtir devront avoir une longueur maximale de 12 mètres sur rue.
Cordialement
Bonjour Eve,
La garage ne fait légalement pas partie de la surface habitable étant destiné à un usage de stationnement.
Lorsqu’il est précisé que les façades à usage d’habitation, cela fait référence à la qualité du bien dans sa totalité, ce n’est pas un commerce donc c’est de l’habitation.
Vous devez donc respecter la longueur maximale imposée sur tout ce que vous souhaitez bâtir.
Bonjour,
Je souhaiterais construire un garage de 20M2 avec un étage .
Le garage servira uniquement pour garer voiture, moto et vélos et l’étage sera un bureau. Est ce possible avec une simple déclaration préalable ?
Merci de votre retour
cordialement
Laura
Bonjour Laura,
Cela dépend du projet et de la position de l’ouvrage si celui-ci est une réelle extension d’un existant et si le projet n’est pas situé dans un périmètre particulier (ABF par exemple).
Sinon la grande majorité des cas, ce sera une demande de permis de construire.
Bonjour,
Nous venons d’acheter une maison de 163m2 habitables et 65 m2 de garage attenant. Nous souhaiterions utiliser un bout du garage pour en faire une pièce multi utilisation (arrière cuisine, cellier, buanderie). Je pense qu’elle fera environ 20m2 et ne sera accessible de la maison qu’en passant par le garage. Dans cette configuration, la surface est-elle considérée comme habitable vu que nous devons passer par le garage pour y rentrer? Quelles démarches devont nous faire en fonction si habitables ou non? Cordialement
Bonjour Prieto,
En modifiant une partie de la surface dite de stationnement en espace habitable, alors vous devez demander une autorisation administrative (déclaration préalable) car la taxation varie selon la destination des lieux.
Si vous ne modifiez pas l’aspect extérieur et n’étiez pas dans un secteur particulier attention.
bonjour
la terasse non couverte de la maison fait elle partie de la surface habitable
Bonjour Bernard,
Une terrasse non couverte ouverte aux quatre vents, ne répond pas aux exigences de la loi sur le calcul de la surface habitable.
Donc sans plus de précisions, je dirais que non elle ne s’inclut pas.
Bonjour, au fond de mon garage j’ai posé une cloison afin de faire une buanderie (avec porte). Mon garage qui est très grand est au réz de chaussée de ma maison et je peux y accéder par l’intérieur sans avoir à passer par la porte extérieure. Cette buanderie avec eau et électricité compte t-elle dans la surface habitable de ma maison (la hauteur sous plafond est de plus de 2,50m)
Merci de votre reponse
Bonjour,
Premièrement si vous changez tout ou partie du garage, vous devez le signifier à l’administration dès que la surface dépasse 2m2
Donc si vous avez créé une buanderie vous devriez en avoir l’autorisation préalable.
Ensuite si les critères légaux sont respectés cette surface pourrait entrer dans la surface site habitable effectivement.
bonjour nous venons de faire venir deux agences immobilière l une me compte la loi carrez et l autre non j avoue que je mis perds un peu sachant que c est une maison de 2009 à étage et que sur le plan j ai 88m2 HB 101m2 utile faut il compte le garage en surface habitable aussi sachant qu il fait 20m2 cordialement
Bonjour,
Si c’est un garage destiné au stationnement de véhicule et un local non étanche, alors la surface n’est pas habitable ni comptabilisée en loi carrez.
Bonjour nous avons fait construire en 2019 une maison de 67m2 surface imposée et un garage de 19m2 impératif et demandé par nous non collé à la maison à usage garage surfaces intérieur sur un terrain de 1047m2
le constructeur nous a imposé cette surface totale 86m2 intérieur en nous disant que l’emprise au sol mur extérieur doit être 10% max de la surface du terrain garage +maison!
Nous voulions maison 80m2 et garage 20m2
A lire les commentaires du site j’ai le doute par rapport à la surface imposée de la maison si constructeur a tort que puis je faire ?
Bonjour Fifi,
Pourquoi ne pas demander clairement à votre constructeur la raison claire de la limitation de surface (PLU, Lotissement, autre… ) ?
Ainsi vous pourrez déterminer si celui-ci à tort ou raison.
Sinon consultez la mairie pour savoir si le terrain est soumis à une quelconque contrainte de surface constructible.
Bonjour,
j’ai fais une construction sur mon terrain de 40m2 pour une destination de garage : garer les voitures. Il y a également un petit atelier de bricolage et du stockage d’outils.
Nous y avons mis des fenêtres pour un peu de clarté.
Je dois le déclarer aux impôts locaux maintenant. D’après vous dois-je le déclarer en garage ou habitation ? Si je le déclare en garage est-ce que je risque un contrôle ?
Merci de votre retour.
Bien Cdt
Bonjour,
Toutes les surfaces dédiées aux stationnements sont des garages, pour le reste il faut le déclarer en habitable.
Les taxations ne sont pas les mêmes.
Un contrôle est toujours possible si un voisin le dénonce ou si les services de l’état ont un doute.
Bonjour,
Je cherche à faire l’extension d’une maison en pierre en zone A.
Le PLU nous limite à 30% de l’emprise au sol de la maison. Hors cette maison à une petite extension habitable mais non reliée par la maison .
Question 1 : Puis je prendre dans le calcul de l’emprise totale cette petite dépendance attenante.
J’en viens à ma deuxième question ,compte tenu que cette dépendance attenant et « habitable » compte elle dans le calcul de la suface habitable (dit plancher ) de maison pour le calcul des 150m² si je veux éviter de prendre un architecte.
Et troisième question , nous avons prévu de démolir une partie extérieure existante attenante à la maison (cuisine et sdb ) pour faire l’extension.
Dans le calcul de l’emprise dois je compter cette emprise à démolir dans le calcul des 30%. Merci d’avance.
Bonjour,
Dans un secteur comme les zones A, les extensions sont dites mesurées.
Cela impliques pas mal de contraintes et l’emprise au sol en fait partie, ne vous focalisez pas que sur cela car c’est un peu plus complexe.
Les extensions sont des ouvrages attenants (en général) donc je ne pense pas que l’instruction prenne en compte les ouvrages éloignés, cela serait trop facile.
Si vous souhaitez éviter de prendre un architecte, vous devriez limiter le projet dans ces dimensions et au regard de ce que vous écrivez si la surface légale n’est pas atteinte, alors vous pouvez déposer vous même votre dossier.
Je pense réellement que vous manquez de compétences et de visions, consultez la mairie et présentez votre dossier afin qu’ils vous expliquent comment faire votre dossier, vous gagnerez du temps.
Bonjour, je suis propriétaire d’une maison qui est en location. Les locataires actuels ne se servent pas du garage comme garage mais pour y faire de la musique et de la peinture. Dois-je déclarer quelle que chose ? et à qui ?
Bonjour Véronique,
Si dans le bail, la surface est déclarée en garage, vous n’avez pas à vos inquiéter.
Le locataire dot respecter le bien et sa destination.
Pas de démarches à faire.
Par contre, si par la suite vous louiez à nouveau avec une évolution et faisiez état de cette surface en d’autres termes qu’un garage ET que cette surface n’est plus un garage, alors vous devriez réaliser à minima une déclaration préalable de travaux.
Vérifiez pour cela le PLU du bien concerné pour voir si cela est envisageable ou pas.
Pour une dépendance non isolée, non chauffée et sans porte,d’une surface de 50m²,accolée a la maison principale et sans communication, doit on déposer une demande de travaux?
Bonjour,
Si l’ouvrage n’est pas une extension, c’est un permis de construire que vous devrez déposer.
Bonjour, Nous souhaiterions faire une extension de 14,8m2 à une maison d’habitation 49,4 m2 ( murs extérieurs)Accolé à cette maison, sans porte de communication, un hangar de 30m2 . Il n’y a pas de PLU. Nous allons déposer une < déclaration préalable de travaux.
En fait, on a droit à 30% de la surface existante.
1- Nous aurions donc pu prendre comme mesures initiales la surface de la maison + la surface du hangar, et pouvoir ainsi faire un agrandissement supérieur à nos 14,8 m2 ?
2- Ou alors, la surface du hangar va être considérée comme une construction existante…et nous n'aurions plus droit à aucune extension !
Merci pour votre réponse.
Bonjour Marie,
Ce dont vous parlez est une extension dite mesurée et cela est très encadré surtout selon les secteurs.
L’ajout de surface dans le cadre précité, impose le prise en compte des ouvrages ayant la même destination.
Ce qui signifie que si c’est pour de l’habitat, seule la surface habitable serait comptabilisée comme point de départ.
Je ne saurai mieux vous conseiller que de déposer une demande de certificat d’urbanisme opérationnel avant de déposer toutes autres demandes.
Ainsi la mairie répondra dans le cadre légal à ce projet.
bonjour,
en vue d’acheter un bien, j’ai une question ou deux.
La maison a un garage attenant ,ce garage a juste la porte de garage et peut être ouvert à tout moment, mais ils ont mit un escalier dans le coin du garage pour aller a l’étage et qui est sur un solivage léger peu isolé et donnant accès au dessus de la maison dans les combles aménagé.
mes questions, 1 le dit garage ai t il transformé à usage habitation ?
2 comment savoir si il y a autorisation ?
3 les dites comble sont t ‘elle compté comme surface habitable étant donné l’accès par le garage ?
me suis je posé les bonne questions
merci de vos réponse et de votre site
Bonjour,
Un garage est par sa nature SI il fait partie de l’habitation, destiné à l’habitation, mais n’est pas taxable de la même manière car il reçoit des véhicules.
Par contre, si le garage a été modifié, alors la taxation est différente ET doit avoir fait l’objet d’une déclaration préalable ou permis.
Pour savoir si une demande d’autorisation a été délivrée, vous devez vous rendre à la mairie, elle devrait pouvoir vous renseigner ou le service des impôts.
Toutes les surfaces qui sont habitables doivent être déclarées et avoir obtenues l’autorisation administrative nécessaire.
Bjr
Mme S
Je suis propriétaire et je loue ma maison depuis bientôt 3ans
Jai mon locataire qui voudrais et qui a déjà baissé son loyer de lui meme car selon lui la piece quil occupe depuis plus de 2ans et demi n’est pas une pièce a vivre mais un garage !bien entendu je lui ai dit avant d’entrer dans la maison c’était un garage mais a lui de voir ce qu’il veux en faire soit garé ça voiture ou autre..il a décidé d’aménager un salon et autre meuble (sachant que ce fameux garage a eu une cuisine au feutre bois,un lave main..)et deux ouvertures chaque extrémité avec grande baie vitrée.donc je voudrais savoir si il a raison de baissé de lui meme son loyer pour cette raison. ?
Bonsoir,
Un locataire n’a pas à baisser son loyer de lui même, si vous avez signé un bail en bonne et due forme.
Je vous conseillerai de contacter l’ADIL de votre secteur pour voir avec eux quelles sont les solutions possible pour sortir de cette situation ennuyeuse.
Bonjour Monsieur.
Actuellement dans les plans de mon futur projet de construction, la question se pose du recours ou non à un architecte en fonction de la surface. J’ai du mal à avoir une réponse claire et étayer par un article de loi…
Pour faire vite, il s’agit d’une maison d’une surface de 86m2 au nu intérieur du rdc, à ajouter à cela les combles aménageable avec charpente traditionnelle et (et c’est là où ça se complexifie) un sous sol complet de plus d’1m80 de hauteur.
Celui-ci me servira de garage et de débarras mais ne sera pas destiné à être aménager.
Afin de faire des économies j’aimerais éviter de passer par un architecte.
Dans ma situation, la surface du sous-sol doit-elle être prise en compte dans le calcul des 150m2? Puis-je déclarer la totalité comme garage de stationnement ?
Merci d’avance de votre retour !
Bonjour Remi,
La surface destinée au stationnement est à déduire de la surface de plancher, donc si vous ne cumulez pas les 150m2 alors le recours à l’architecte n’est pas obligatoire.
Bonjour je viens de prendre connaissance de votre site et je tiens d’abord à vous remercier pour l’aide que vous nous accordez concernant la législation de l’habitation qui n’est pas toujours très claires.
J’aimerais vous exposer une situation et avoir votre avis.
Il y a 2 ans ma fille 23 ans et son compagnon qui attendaient un enfant et donc dans l’urgence de se trouver un logement en location.
Vous stipulé dans votre article qu’il faut de faire très attention à la surface habitable avant d’acheter car très peu de recours en cas d’erreur.
Quand n’est-il dans le cas de la location ?
En effet ce couple à louer un appartement avec un bail de 50M2 mais n’ayant aucune notion de ce que ça représente est dans l’état d’urgence ne se sont pas rendu compte que l’appartement n’en faisait que 32.
C’est en lui proposant un prestataire d’assurance habitation que moi même sa maman suis restée stupéfaite à l’annonce de ces soi-disant 50 M2.
J’ai donc mesurer cet appartement qui en fait tu n’en fait que 32.
Le loyer est donc supérieur à ce qu’il devrait être !
Quels sont les recours possibles dans cette situation ?
Je vous remercie par avance de votre aide et disponibilité.
Bien cordialement
Bonjour Yasmina,
Si vous constatez une différence de surface importante pour une location, vous disposez de droits pour faire réévaluer le loyer.
Pour cela, je vous conseillerai de contacter l’ADIL de votre secteur qui est faites pour cela.
Bonjour
J’aurais souhaité savoir si un garage (destiné au stationnement de motos d’environ 15m²) entre dans le calcul de la Surface Plancher d’une maison neuve ?
Sachant que ce garage sera isolé (y/c placo, carrelage)
Ce garage ne sera pas chauffé.
Il y aura 1 porte battante et 1 fenêtre.
Merci pour vos infos
Cordialement
Bernard
Bonjour Bernard,
Un garage doit rester un garage.
SI vous ne changez pas l’usage des lieux cette surface n’est pas comptabilisée dans la surface de plancher.
Il est important de ne pas tricher avec les règles d’urbanisme, cela à de lourdes conséquences.
Bonjour, je voudrais vendre ma maison année 1930.
j’ai un étage, une indépendance, une ancienne pièce qui serre de cave.
Ma question : est-ce-que l’accès à l’étage et comptabilisé dans la surface, et la partie sous l’escalier. Pour l’indépendance, elle peux devenir une surface d’habitation comment la comptabiliser. Merci
Bonjour,
Toutes les surfaces inférieures ou égales à 1,80m sont à déduire.
Une trémie d’escalier ne peut pas être comptabilisée.
Faites venir un architecte afin qu’il vous établisse le bon calcul. Sinon vous risquez des soucis en cas d’erreur.
Bonjour,
J’aimerai un renseignement s,il vous plait.Ma maison a un garage accolé de 23m² environ, je passe soit par la porte du garage soit par le cellier de la maison pour m’y rendre.J’ai ouvert ce garage pour agrandir celui ci de 58m² .
je peux maintenant y mettre deux véhicules voir plus.Par contre j’ai fait deux piéces cloisonnées , une de 25m² environ pour un atelier accessible soit par ma terrasse soit par le nouveau garage accolé.Ainsi qu’un local technique pisicne accessible que par ma terrasse.Vu que je dois passer par mon garage pour rejoindre mon atelier , cette surface est-elle considérée comme habitable?Cette pièce se situe à environ 8 metres de la porte de mon cellier.
merci pour votre aide
Bonjour,
Premièrement en modifiant votre garage, vous avez sans doute augmenté la surface de plancher et devriez avoir eut une autorisation préalable à cela.
Vérifiez auprès des services de l’urbanisme.
Ensuite si vous y êtes autorisé, les surfaces closes, couvertes et répondant aux critères d’habitabilités alors sont à compter.
Bonjour,
Je vais vendre ma maison qui est dans un lotissement mais pas en copropriété. J’ai fais venir 2 agences immobilières pour une estimation de prix. A la suite un diagnostiqueur est passé pour les diagnostics obligatoire. Je ne lui ai pas demandé de mesure de surface mais il m’affirme que la buanderie doit être inclue dans la surface habitable car elle a un chauffage fixe et une ouverture sur l’extérieur ( une porte et une fenêtre) . En fait il faut ressortir de la maison pour aller dans la buanderie qui est accolée à la maison. Cette buanderie est, au départ, une partie du garage. L’ancien propriétaire a monté une cloison de séparation avec le reste du garage. Vu que l’on vend en direct les agences immobilières ne se pressent pas pour répondre à la question : peut-on réellement mettre la buanderie en surface habitable? Merci d’avance pour vos éléments. Il y a également un robinet d’eau froide et une évacuation d’eau dans cette pièce.
Bonjour Jean-Louis,
La surface est calculée en fonction des hauteurs sous plafond et si la pièce est close ainsi que couverte, ce qui semblerait être le cas non ?
Dès lors que la buanderie ne fait plus partie du garage et n’est plus destinée à l’espace stationnement, cette surface doit être déclarée pour ne pas être illégale, mais aussi peut-être comptabilisée en surface taxable.
Espérant avoir répondu à votre question.
moi j ai une propriétaire qui me compte sur le bail de location surface habitable 100 m 2 sauf que le garage et sous le même toit donc ceux garage fait 19 m 2 donc 81 m2 mais elle veut rien savoir et me fait payer un loyer cher en campagne de 670€ elle ma formulé cet elle qui décide le prix a qui m adressez pour fait le point sur ceux loyer abusif cordialement
Bonjour Michel,
Si vous considérez que votre loyer est abusif, vous pouvez changer de location ou contacter l’ADIL de votre secteur pour voir avec eux ce que vous pouvez faire.
Bonjour,
Je suis entrain de faire estimer ma maison individuelle, qui n’est pas dans une copropriété, mais dans une zone pavillionnaire, et les 3 agences me donne une surface en tenant compte de la loi de mesurage Carrez.
Ce qui fait que ma maison a pour ces 3 agences approximativement 120m2. Ces 3 agences ont pris aussi la surface au sol qui est de 132m2, car certaine pièces ont une sous pente.
La valeur qu’elles indiquent est uniquement la surface de 120m2, et donc ont fait une estimation sur cette surface.
Qu’en pensez-vous?.
Bonjour Thierry,
La surface pour les maisons individuelles n’est pas réglementée, mais la LOI CARREZ fait écho dans la tête des acheteurs.
Donc utiliser cette base est une bonne chose, puis lors des visites, pour vendre plus aisément, vous pouvez argumenter que la surface réelle est supérieure.
Bonjour, j’ai aménagé le garage de ma maison en chambre. Ce garage est
Intégré à la maison et communique par une porte avec l’entree. Pour ce faire et de ce qui est visible, j’ai retiré l’ ancienne porte de garage et rebouché le mur. J’ai appris de l’urbanisme que ma situation n’était pas régularisable et que je devais à nouveau transformer cette chambre en garage. Le fait de mettre une porte de garage et d’ouvrir le mur est suffisant ? Ou Faudra t il supprimer « le confort » qu’il reste (placards, isolant ou sols) pour que l’ urbanisme considére à nouveau cette pièce comme un garage? Je ne sais pas s’il y a une obligation à ce sujet. (sachant que je paie et paierai encore les impots sur toute cette surface pour le moment).
Bonjour Guillaume,
Un garage est un lieu de stationnement de véhicule et uniquement cela, il n’existe pas (à ma connaissance) dans la loi ou réglementation une typologie ou de caractérisations de l’habillage des murs ou sols.
L’exigence de pouvoir faire entrer, sortir et stationner un/des véhicule.s me semble être la seule obligation légale.
Il faudrait contacter un avocat spécialisé pour connaitre les éventuelles jurisprudences en la matière, pour pouvoir éventuellement opposer un refus de démolition de ces éléments si cela était exigé dans le cadre d’une demande de remise en état initial.
Dans tous les cas, une revente sans régularisation est impossible, donc ne jouez plus.
Je suis en train d’ « élaborer » les plans d’une maison sur un sous sol qui est au 3/4 enterré. Les dimensions extérieures sont de 8,20 m X 10,40.
La moitié du sous sol (environ 40 m²) sera un endroit fermé pour la chaudière à pellets ainsi que son stockage et cave
L’autre moitié sera un espace libre actuellement, car j’envisage m’installer comme couturière l’année prochaine.
Que doit on prendre en compte au « sous sol »comme surface habitable ?
Je vous remercie sincèrement
Gérard
Bonjour Gérard,
Dès lors que vous créer de la surface qui répond aux exigences légales, cela est comptabilisé en surface de plancher, en surface taxable et selon le cas en surface dite habitable.
La notion d’habitabilité est fixée par un décret, mais cela est précisé pour les locations.
D’après ce que je comprends, vous n’êtes pas dans un objectif de location, donc la surface est essentiellement taxable et de plancher.
Est-ce que vous vous posez cette question vis à vis des impôts ?
Bonjour,
Si je carle mon garage où ma terrasse, sont-ils considérés comme des pièces au niveau de la surface habitable et y’a t il une incidence sur les impôts ?
Bonjour Laurette,
Le fait de réaliser un carrelage dans un garage n’est pas une condition de qualification d’habitabilité, par contre si à la suite de ce carrelage, vous ne faites plus entrer des véhicules et transformez cette pièce à une autre destination qu’un garage alors, les choses sont différentes.
Vous devez donc respecter les usages et destinations.
Les impôts comptabilisent les surfaces taxables et non plus les surfaces habitables ou de plancher à proprement parlé.
Pour quelle raison souhaitez vous réaliser un carrelage et quelle est la finalité exacte ?
Bonjour,
Nous sommes entrain d acquérir une maison comprenant une maison d habitation ainsi qu’un hangar .
Ces 2 bâtiments sont situés sur deux parcelles sur le cadastre.
Mais a une semaine de la signature nous venons d apprendre que nous paierons 2 taxes foncières pour les 2 bâtiments car ils sont considérés comme 2 habitations. Hors le hangar n’est pas isolés et n’a aucune fin d habitation. Y a t il un recours ? Où est ce normal? Le problème est que l agence nous avait annoncé une taxe foncière d environ 1000€ et qu au final on nous annonce 2330€ grosse différence dans un budget.
Merci de votre réponse .
Cordialement
Hélène
Bonjour Hélène,
Effectivement si le Hangar est un local non chauffé et non habitable, il faut procéder aux démarches permettant un taxation appropriée.
Si l’agence c’est trompée dans ces indications, il est important de tout clarifier et ne rien signer sans que cela soit corrigé.
Même si vous vous êtes engagé préalablement, cela est suffisamment important pour demander un report de signature et que les choses soient actées aux services des impôts avant signature définitive.
Cela est trop facile de faire s’engager des personnes sur un budget, puis à la dernière minute doubler la mise….
Bonjour je voudrai faire une deuxième ouverture (baie vitrée) à mon garage est ce que après ça va être considéré comme de l’habitable du coup ou non? Je précise que mon garage n’est pas isolé.
Bonjour,
Si votre garage, reste un garage et rien d’autre, que vous n’envisagez pas d’y habiter ou de transformer cet espace en habitation, la surface est taxable, mais non considérée comme habitable car ce lieu est non chauffé.
Il vous faut impérativement obtenir à minima une autorisation via une déclaration de préalable de travaux ou permis de construire (selon secteur et PLU) avant d’engager quoi que ce soit.
Bonjour
Y-a-t-il une surface de garage maximum prise en compte dans les surfaces de plancher , taxable ou autres. Dans le cadre d’une rénovation , j’ai droit à l’existant + 70% , je dois donc limiter la surface de garage a son maximum autorisé .
Bonjour Thierry,
Il est conseillé de respecter le PLU qui dicte le nombre de stationnement exigés sur votre terrain, cela implique par effet domino la surface de garage qu’il vous faudra bâtir.
Bonjour.
J’aurai aimé avoir une réponse à une simple question.
Je voulais savoir si ma terrasse couverte par le toit de mon habitation (hauteur de plus de 1m80), peut être comprise dans la superficie de mon habitation.
Merci pour votre réponse
Bonjour Bastien,
Une terrasse couverte et ouverte, n’est pas comptabilisée dans la surface habitable.
Cette surface est une surface qu’il vous faudra ajouter à l’emprise au sol selon la configuration architecturale.
Merci beaucoup pour votre réponse..
Joyeuses fêtes
Bonjour,
Je vous en prie.
Avec plaisir et passez également de très belles fêtes.
Bonjour,
Nous avons acheté une maison le 24 mai 2019 et sur la fiche de vente de l’agence immobilière il était bien écrit que le maison faisait 97m2.
L’entrée est un ancien garage transformé en couloir pour une partie, et en WC, buanderie, salle d’eau pour l’autre. Les m2 de cette entrée sont bien écrit sur l’annonce de l’agence et par ailleurs l’acte de vente stipule bien une entrée avec WC, buanderie et cabinet de toilette. Les diagnostic montre le plan de maison avec le garage transformé en entrée, WC, buanderie et cabinet de toilette.
Mais voila, en voulant changer la porte d’entrée qui est une porte de garage notre ville nous apprends que ça n’a pas été déclaré.
Du coup la maison fait réellement 97m2 ou moins ?
Contre qui on doit se tourner ? L’agence ou le notaire ?
C’est notre premier achat et nous ne savions pas qu’en ville il fallait demandé une autorisation pour transformer un garage en surface de sol.
Merci par avance.
Bonjour Lucie,
Hélas, vous ne pouvez a priori rien faire et êtes la seule et entière responsable…. Je sais c’est très difficile à lire ou entendre, mais si vous lisez bien les actes, j’imagine que l’agence et le notaire ont bien pris la peine de notifier que vous avez visitez les lieux et achetez le bien en toute connaissance de ce qui est bâti.
Il faudrait prouver légalement qu’il y a eu (de manière manisfeste) la volonté de vous cacher les choses, ce qui va être difficile étant donné que tout est visible.
Il eut fallu missionner un architecte pour un conseil et visite avant achat, ce qui vous aurait permis de prendre la mesure des risques.
Maintenant que cela est fait, il faut savoir quelles sont les solutions s’offrant à vous.
Déjà, relisez bien en totalité l’acte du notaire pour voir si une spécification fait état de cette partie non déclarée donc illégale.
Si il est fait mention que cela est non déclaré, vous êtes alors pieds et poings liés, sinon il pourrait y avoir une porte de sortie (longue, couteuse et compliquée).
Quel est votre objectif dans les modifications demandées en mairie ?
A vous lire,
Nous sommes l’un des trois copropriétaires d’une copropriété. Le bâtiment a trois étages avec un appartement à chaque étage.
Les termes loggia et terrasse sont utilisés pour nos deux espaces non-habitable dans les contrats d’achat et réglemént de copropriété pour notre appartement. Les deux espaces sont de la partie commune pour jouissance privative.
Dans notre copropriété, nous ne sommes pas d’accord sur le fait que ces deux espaces sont une loggia et une terrasse ou que les deux espaces sont des balcons et en quoi cela peut affecter les obligatoires d’étanchéité.
La maison se compose d’un bâtiment principal dont la façade donne sur la rue et la cour et d’un bâtiment angulaire au bâtiment principal qui forme cette cour. Le bâtiment d’angle n’a pas de façade mais seulement un mur derrière.
Dans le bâtiment angulaire sont:
* Au rez de chaussée il y a une cuisine avec des portes coulissantes en verre à la cour
* Au premier étage, au dessus de la cuisine, se trouve une loggia. Le long de la façade du bâtiment principal, un balcon qui se connecte avec la loggia (il n’ya pas de surface habitable sous le balcon)
* Au deuxième étage, au-dessus de la loggia du premier étage, se trouve notre loggia, d’environ 11 m², et au-dessus de notre loggia, notre terrasse d’environ 11 m², accessible par un escalier. Notre terrasse est le toit du bâtiment angulaire et il est connecté au toit du bâtiment principal le long de la gouttière. La construction sur la terrasse est des tuiles sur des poutres en fer.
Nous vous serions très reconnaissants si vous pouviez nous aider à clarifier les points suivants:
* Est-ce que notre terrasse doit être considérée comme une terrasse ou une toit terrasse où d’étanchéité est obligatoire? Notre terrasse est donc le toit du bâtiment angulaire et elle est reliée au toit du bâtiment principal le long de la gouttière.
* Y a-t-il une différence en ce qui concerne d’étanchéité du balcon et de la terrasse?
* Les termes loggia et terrasse contenus dans tous les documents d’achat de notre appartement doivent-ils s’appliquer et être déterminants pour ce qui est obligatoire dans notre copropriété?
* Les superficies Carrez, Superficie habitable ou les quotes-parts individes des parties communes concernées par le partage des coûts communs?
La loggia du premier étage est étanché et lors l’étanchéité elle a également été effectuée sur le balcon continu aux frais du copropriété, même si aucun surface d’habitable n’est situé en dessous, c’est vide dessous. Nous avons reçu cette explication:
* La loggia est composée d’une partie couverte et une partie découverte (coursive (?) au dessus du jardin ). Les deux parties étant reliées ensemble elles sont considérées par les règles de la construction comme un ensemble indivisible et donc unique. Est-ce vrai?
* Cette loggia est en réalité une terrasse puisque sur les mêmes critères que ci dessus il y a une partie habitable (cuisine) dessous. Est-ce vrai?
* Les règles de la construction sont très claires à ce sujet une TERRASSE doit être étanche dans son entièreté : le balcon a été étanché par la même occasion car la dalle est commune et qu’il ne pouvait être fait autrement. Est-ce vrai?
* Le travail de l’entreprise n’aurait pas été garantie dans le cas ou une seule partie aurait été réalisée. Est-il alors obligatoire que le travail soit fait au charge de de la copropriété ou est-ce un coût pour le propriétaire individuel?
Bonjour,
Je vous remercie pour votre sollicitation et votre descriptif très complet, mais malgré cela, il m’est compliqué de vous répondre n’ayant pas les documents et de visibilité claire sur les lieux.
Il faut vous référer aux DTU qui définissent les obligations de mise en oeuvre des étanchéités en fonction du mode constructif et des techniques de mises en oeuvre.
Dès lors vous pourrez en tirer de conclusions.
Quelle est la finalité de vos interrogations ?
Je ne saisi pas ou vous souhaitez en venir ?
A vous lire,
Bonjour,
Merci pour votre reponse.
C’est la terrasse / toit-terrasse qui est importante pour nous car nous avons eu plusieurs infiltrations parce que l’étanchéité est manquant.
Notre syndic dis que notre terrasse et notre loggia sont des balcons, car il n’y a pas de surface habitable en dessous d’eux et que l’étanchéité n’est donc pas obligatoire.
Notre terrasse peut-elle être considérée comme une toit terrasse où l’étanchéité est obligatoire?
Le terme terrasse est utilisé pour l’espace non-habitable dans les contrat d’achat et réglemént de copropriété. Notre terrasse est donc le toit du bâtiment angulaire et elle est reliée au toit du bâtiment principal le long de la gouttière.
Sous la terrasse se trouve notre loggia et au-dessous de notre loggia se trouve une autre loggia, qui a une surface habitable en dessous.
Bonjour,
Pour ne pas faire d’erreur d’appréciation ou de mauvaise lecture, il serait préférable pour vous de missionner un architecte afin qu’il visite les lieux et vous donne son avis.
L’étanchéité des balcons et souvent limitée à des zones précises proches des logements pour éviter les migrations d’humidité au travers du support.
Il arrive parfois que nous prescrivions des étanchéités liquides ou résines permettant de protéger les supports, mais dans les faits les locaux dits non nobles ne sont pas traités de la même manière que les locaux nobles.
Donc missionnez un architecte pour une mission de visite/conseils, cela sera plus efficace car trop de réponses techniques sont applicables aux cas particuliers.
Bonjour,
Ok, on comprend. Mais les termes loggia et terrasse spécifiées dans tous les documents d’achat de notre appartement, doivent-ils s’appliquer et être déterminants pour ce qui est obligatoire dans notre copropriété? Ou notre syndic, par exemple, peut-il décider qu’il y a des balcons?
* Les superficies Carrez, Superficie habitable ou les quotes-parts individes des parties communes concernées, est le partage des coûts communs affecté si les espaces changent de la loggia et de la terrasse au balcon?
Bonjour,
Les tantièmes sont calculés au regard du calcul qui a dû être adjoint à l’acte d’achat et édité par la personne responsable du projet pour cette partie.
Ce n’est pas au syndic n’a pas la capacité à définir lui même des termes ou ré-interprété les écrits des actes de propriété (sauf si ceux-ci sont illisibles ou incompréhensibles).
Le syndic doit se conformer à ce qui est édifié et se faire possiblement conseiller si besoin ou si il persiste un doute raisonnable.
Espérant avoir été clair dans mon explication.
Bonjour,
J’ai réaliser une terrasse couverte en extension pour un client en 2009. Surface 21m2. Murs en agglos de 20 et ouvertures cintrées sur les 3 cotés. Couverture en tuile canal et ques 3 pans. Pente faible 21% car la maison dispose déjà ‘une terrasse ou loggia au dessus dont l’égout est à 2.95mht et le client voulait ces ouvertures cintrées sur les 3 cotés.
2 ans après en 2011, le client ferme les ouvertures avec des menuiseries alu. Il transforme donc cette terrasse en pièce « habitable ». La couverture n’est plus assez étanche à l’air puis à l’eau puisque la végétation pullule au dessus. Et il m’assigne aujourd’hui pour malfaçons!!!
Il n’a rien déclaré au fisc, ni au cadastre….
Y a -t-il un argument massue pour le TGI??
Merci pour vos précieux conseils
Bonjour,
Dans le cadre de vos travaux, avez vous des écrits précisant (donc limitant votre responsabilité) ce que vous avez réellement mis en oeuvre et pas plus ?
Pouvez-vous prouver de manière indiscutable que ce que vous annoncez est la réalité, car c’est là que le tribunal et la partie adverse va taper.
Seules les expertises pourront prouver que le manque d’entretien et ma mise en oeuvre d’autres éléments ont créer la situation.
Constituez votre dossier de manière solide et étayée sur les DTU et votre conformité à la mise en oeuvre vis à vis de ces mêmes DTU.
Bonjour,
ma situation actuelle est la suivante :
je suis propriétaire de ma maison et je loue un local professionnel.
J’ai trouvé récemment un bien qui pourrait me permettre d’avoir mon habitation ainsi que mon local professionnel au même endroit.
Il y a énormément de travaux à faire. Dans cette habitation il y a un garage de 40m2 qui mène sur un hangar (3 murs et couvert), tout ceci est collé à la maison et fait partie du cadastre.
Je peux obtenir des aides pour les travaux de l’habitation, mais je dois surtout faire de gros travaux pour ce local qui serait un local professionnel accueillant du public. il serait situé dans les 100m2 de hangard + les 40m2 de garage.
Lorsque j’ai appelé la mairie on m’a dit que tout était comprit dans l’habitation.
Mais ils n’ont pas su me dire si le fait de transformer cette zone en « zone habitable » permettait d’utiliser les subventions (anah, prêt éco à taux 0 etc…)
J’espère avoir été claire…
Je suis un peu perdue dans tout cela et n’ai pas envie d’être hors la loi…
Merci pour vos éclaircies
Cordialement,
Laura
Bonjour Laura,
Dès lors que vous souhaitez réaliser un ERP (Etablissement Recevant du Public) il vous faut missionner un architecte, ainsi vous aurez la certitude d’avoir de bons conseils et un accompagnement dans vos démarches administratives.
Ne pensez pas économiser sur ces questionnements aussi importants, vous y perdrez au final…
En ce qui concerne le garage lié à une maison, celui-ci est affecté d’une destination liée à l’habitation, mais n’est pas pour autant une surface habitable à proprement parlé.
Si vous souhaitez, comme vous l’écrivez, demander des aides diverses et variées, cela exige un certain timing et un processus clair.
Sollicitez et missionnez un architecte, vous serez plus tranquille, croyez moi.
Le changement d’un garage en pièce habitable nécessite une analyse des contraintes réglementaires autant en terme de surface, d’accès, de stationnements sur la parcelle, etc…
Demandez conseils à un architecte proche de chez vous dans un premier temps en mission de conseils ou étude de faisabilité, ainsi vous pourrez obtenir des explications claires et précises sur votre cas précis.
Si vous avez d’autres questions, n’hésitez pas… postez ici sur le BLOG vos autres questions
Bonsoir, je me permets de vous demander une petite précision, mon garage est attenant alors faut ‘il le considérer comme une surface habitable.? merci du renseignement Cordialement
Bonjour,
D’un point de vue purement fiscale, le garage (Si il est vraiment un garage) n’est pas une surface habitable car non isolé et non étanche.
Il est comptabilisé dans la surface taxable, mais pas dans la surface de plancher.
Bonjour, je suis un étudiant finissant en architecture, donc mon projet de sortir est de reconstruire un palais présidentiel alors j’aimerais avoir quelques idées sur ceux qui constitue vraiment un palais présidentiel pour avoir une très bonne distribution et d’aménagement?
Bonjour,
Il vous faut rechercher des exemples, sachez que ce type de bâtiments sont complexes et les plans sont rarement divulgués pour des questions de sécurité.
y a t’il une différence entre la surface habitable et la surface d’emprise au sol ?pour un batiment
Bonjour,
Oui la surface habitable et la surface d’emprise au sol, sont deux surfaces distinctes.
Vous trouverez ici les éléments vous permettant de comprendre le calcul de l’emprise au sol et ici les éléments concernant la surface habitable.
Si vous ne trouvez pas les réponses à vos questions, vous pouvez utiliser le formulaire en bas des articles concernés pour me solliciter.
Bonjour,
D’abord merci pour vos infos et conseils très importants. J’ai très bien compris pour le garage, mais qu’en est-il pour la terrasse qui est couverte par la toiture mais ouverte des deux côtés vers l’extérieur? compte elle dans la surface habitable? Merci d’avance
Cordialement
Bonjour,
Toutes les surfaces ouvertes ne sont pas comptabilisées dans la surface habitable, elles (les terrasses couvertes) sont ajoutées dans le calcul de l’emprise au sol par contre.
Bonjour,
Nous avons un projet d’extension à notre habitation qui est située en zone non constructible. En fait c’est le seul moyen d’avoir un garage/atelier de surface correcte. L’urbanisme distingue les 2 types, atelier ou garage. Dans le cas d’un garage, il faut un accès, une ouverture type porte (pas de baie vitrée) permettant à un véhicule de rentrer. Mais dans le cas d’un garage, il n’est pas nécessaire de faire appel à un architecte dès que l’on dépasse les 150m2 de surface de plancher (habitation qui fait 100m2 + projet). Ce qui serait l’idéal. Cependant, le projet serait destiné à être un atelier/rangement/garage, pas une « habitation », mais nécessitant des ouvertures pour une luminosité forte permettant de travailler.
Donc du coup, pour un « atelier », nous ne devons pas dépasser les 50m2 clos, sinon cela induirait des frais énormes supplémentaire (appel à un architecte) juste pour un projet de local/atelier. Alors que l’extension sera juste accolée à un pignon, donc ne modifiant en rien la structure existante de l’habitation.
1ère question: la surface concernant le projet extension prise en compte pour ne pas dépasser les 150m2 est-elle basée uniquement sur la surface de plancher (intérieur, clos) ou faut-il y additionner la surface d’emprise au sol du projet (préau sans ou avec chape)? Par exemple un bâtiment clos de 50m2 avec préau de 30m2, cela passe-t’il si l’existant fait 100m2?
2e question: nous avons un grenier où nous tenons debout sur une faible partie (au milieu, sous faîtière, il y a + d’1.80m), mais l’accès ne s’y fait que par l’extérieur, en adossant une échelle au pignon (montant sur 1 étage) et en passant par une toute petite porte/volet de 60 de large et 160 de haut. Pas d’accès intérieur, donc pas aménageable pour l’instant et même plus tard suite à l’isolation des combles, nous n’aurons plus 1.80m de hauteur au milieu, mais moins. Cela peut-il être considéré comme « combles perdues »?
3e: Sur quoi se base l’urbanisme pour la surface de plancher intérieur existante? La taxe foncière? Je suppose qu’ils ne viennent pas mesurer?
En quoi le fait qu’un « garage » serve à bricoler, est-il considéré comme « fraude »? Du moment où le lieu n’est pas « habitable »? Ne parlons pas d’un changement de destination qui serait une combine, un garage pouvant être transformé… Un atelier aussi… Et si nous déclarons le projet d’extension comme « garage » et qu’il possède des fenêtres, puis après procédons à un changement de destination, est-ce jouable?
4e: et un « hangar » est-il un garage ou un atelier? Est-ce une définition considérée comme « garage » par l’urbanisme?
Je rappelle que le projet va être suffisamment coûteux (même en auto construction), donc nous devons économiser sur des frais d’architecte. D’ailleurs, autour de combien se chiffre l’intervention d’un architecte dans ce cas qui n’est qu’une formalité administrative pour l’urbanisme?
Merci infiniment
Bonjour,
Première chose avant de lire la suite :
Je vous dis tout cela sur un ton serein, je sais pertinemment que cela ne s’entends pas par écrit. Je tiens juste à vous préciser que vous faites fausse route sur beaucoup de points.
C’est extrêmement étrange cette démarche de solliciter un architecte pour voir ou sont les limites de la légalité, non ?
Vous essayez de trouver des solutions qui n’en sont pas car, le risque légal d’une construction déclarée comme non habitable pour en faire une est extrêmement dangereux, car un jour ou l’autre le fisc rattrape les choses.
Voyons les choses sous un autre angle.
Si ce bien venait à vouloir être vendu, comment justifierez vous ces surfaces… « transformées » ?
Pour ne pas être pénalement ennuyé, il vous faudra déclarer les choses comme elles l’étaient à l’initial et non comme de la surface habitable avec le rapport financier que cela implique en perte derrière. Non ?
Dès lors que vous entamez des démarches de projets et de constructions d’ouvrages ou aménagements il vous faut respecter la réglementation à la lettre.
Le fisc déteste les personnes s’amusant à passer entre les gouttes et prend un malin plaisir à rattraper les fraudeurs.
Ensuite, si les communes n’ont pas les moyens d’envoyer des contrôles, sachez que de nombreux voisins aiment à lire, regarder, écouter et annoncer haut et fort certaines petites choses.
L’aspect pénal s’effectue sur 30 ans…. de quoi voir venir.
Donc pour nous architectes qui sommes là pour conseiller et apporter des solutions la qualification de « frais énormes » est totalement disproportionnée.
Je pense que vous méconnaissez largement notre métier et cela est dommage, mais c’est ainsi.
Concernant une mission d’architecte cela se calcul en prenant en compte toutes les données.
Votre question sur la rémunération s’apparente à une démarche envers un forum de médecins ou vous expliqueriez des symptômes et sans vous ausculter de près, il vous serait annoncé le prix d’une consultation de spécialiste + examens à faire….
Ou encore, amenez votre voiture chez un garagiste, garez la sur le parking et dites au mécanicien : « N’ouvrez pas le capot, n’allumez pas le moteur et faites moi un devis de réparations SVP ? »
Je dispense des conseils gratuitement pour faire prendre conscience que des règles existent et qu’il faut que toutes personnes s’y conforment pour vivre en toute quiétude.
Espérant que vous comprendrez ma réponse, comme je comprend tout à fait votre démarche qui comme tout le monde est de minimiser les dépenses et optimiser les gains.
Mais notre monde est fait de telle manière que nous ne pouvons pas tout avoir hélas.
Notre but n’est pas de « frauder » le fisc, qui lui rackette légalement les gens.
Du moment où un changement de destination du bâti est déclaré, il va pouvoir taxer et franchement ce n’est pas pour 50m2 supplémentaire en pleine cambrousse paumée où les impôts sont minimes, que l’on va risquer d’être « hors la loi ». LOL
Je pense que dépenser des milliers d’euros pour juste faire valider (du point de vue de l’urbanisme) un pauvre garage ou atelier tout en bois, accolé, qui n’est pas une habitation et devrait coûter à première vue 20 mille euros de matériaux (auto construction) , c’est démesuré, surtout si les plans sont déjà établis par le constructeur charpentier. Un architecte est nécessaire je sais, dans le cas où les gens n’ont aucune connaissance en bâti, en plan, en charpente. Dans notre cas il s’agit d’un hangar en bois, un seul volume, sans toucher à l’existant. Un atelier, pas une véranda, pas une pièce de vie, pas un salon…. un hangar de bricolage quoi.
Ca reviendrait à consulter un cancérologue direct au lieu d’aller voir son médecin traitant avant pour une petite rougeur.
Vu que les gens emménagent leur garages, sous sol, grange etc et procèdent par la suite à un changement de destination, en quoi serions nous « pénalisables » si l’extension est un garage durant 1 an, puis qu’on y range plus la voiture, mais un établis et une raboteuse???
Je n’ai jamais écris vouloir transformer l’extension en « habitable », à moins d’habiter un garage/atelier, non isolé, sans eau courante?
Seulement, notre projet s’approche + d’un garage. Ce n’est pas pour rien qu’un garage n’est pas soumis à l’obligation de faire intervenir un archi.
Mais pour ces bureaucrates à l’urbanisme, un atelier/hangar est différent. Mouiii, enfin euh bon, le bâti est le même, hein, sauf que à la place de la voiture, il y aura les outils.
Combien de garages sont des ateliers de bricoleurs, franchement???? Beaucoup.
Est-ce que le fisc va débarquer dans les garages des gens et dire « euh, là, vous entreposez vos cartons, outillage, pas la voiture, donc je vous fais un redressement » ???
Lorsque je demande comment procéder, c’est que nous sommes coincés dans une habitation ancienne sans dépendance ni garage, une maison de 100m2 où il est impossible de construire (zone protégée, non constructible), il faut donc respecter la loi, ok, mais de quelle manière peut-on l’utiliser afin d’obtenir le max de surface avec un minimum de frais et de paperasse? Les lois sont complexes, si je pose les questions (auxquelles je n’ai pas eu de réponses claires d’aucune part), c’est que depuis des mois nous nageons dans le brouillard! Soyons clairs: c’est un énorme casse-tête toutes ces lois! Et je ne suis pas avocate! Comment s’y retrouver…. en plus tout change si vite… C’est une jungle. Donc désolée de chercher tant de réponses, mais l’humain aime tout faire rentrer dans des cases, seulement la vie ne rentre pas dans toutes les cases. On nous ponds des lois de partout, de + en + tordues, comment vivre et arriver à toutes les suivre?
Si nous devons rester en dessous des 150m2, soit, dans ce cas, rapport aux questions techniques précédemment énoncées, quelles sont les réponses?
Bonjour,
Je lis que votre situation est complexe et que les termes employés ne sont pas appropriés pour obtenir sereinement une solution.
L’administration Française est ce qu’elle est et nous devons faire avec.
Les zones protégées et non constructible sont faites pour être protégées et non constructible.
La réalisation d’un dossier de demande d’autorisation d’urbanisme nécessite de plus en plus de savoir faire et d’un certain niveau de professionnalisme pour faire en sorte que l’autorisation soit délivrée, surtout si le dossier est sensible.
Parfois il est préférable de comprendre qu’un accompagnement est bien mieux qu’une source de stress et d’incompréhension cumulée par méconnaissance des lois et autres façon de procéder pour obtenir une autorisation.
Concernant la rémunération des architectes, elle est très généralement forfaitaire pour une autorisation administrative et est calculée en fonction de la difficulté et de la quantité de travail à réaliser.
Le pourcentage ne s’applique guère à ce type de projet qui vous concerne étant donné le volume de travail.
Je vous confirme qu’il faut être au courant des évolutions juridiques perpétuellement et s’informer également des jurisprudences des tribunaux concernant les possibles « interprétations » des PLU ou autres.
Pour conclure sur cet échange concret et vif, je vous dirais :
1. La surface de plancher cumulée est la base du recours à l’architecte,
2. La qualification de combles perdues est appliquée si il est clairement démontré que les combles ne sont pas viables techniquement,
3. Le paiement des taxes se réalise sur la base de la surface taxable.
La terminologie, la façon de présenter les documents et informations aide à « orienter » les décisions des instructeurs.
C’est un savoir faire, qui s’apprivoise au fil du temps.
Merci a vous vos conseils sont top et mon bien aidé pour mon différent avec ma mairie. Merci
Bonjour,
Je vous en prie. Je suis là pour vous aider à trouver des réponses à vos questions.
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