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Garage et surface habitable : Explications

La surface habitable est la surface dans laquelle vous vivez, mais lorsque vous achetez un bien la question revient souvent :
Est-ce que le garage fait partie de la surface habitable ?
Je vous explique tout cela !

Pensez à poser vos questions en bas de l’article afin que je puisse apporter des précisions si besoin était.

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Le garage et la surface habitable :

Depuis de nombreuses années, j’explique et décrypte pour vous la réglementation Française qui est parfois un peu « compliquée ».
Aujourd’hui nous allons aborder ensemble la question du GARAGE.

Lorsque que vous mesurez une maison, vous devez prendre tellement de choses en compte que l’on s’y perd de temps en temps.

Donc voyons le sujet qui nous importe ici, le garage.

Commençons par le commencement…

Qu’est-ce qu’un garage ?

Effectivement, cela va vous paraître au premier abord logique et complètement inutile d’écrire/de lire ceci, mais je préfère bien préciser les choses afin que tout soit bien clair.
Le Français à tendance à « interpréter » les choses et plus particulièrement les lois et textes.

Donc un garage est un espace clos/couvert destiné EXCLUSIVEMENT au stationnement des véhicules.

Je fais se distingo, car je lis souvent dans les commentaires en bas de certains de mes articles expliquant les différentes surfaces d’une maison, que certains « pseudo garage » sont des ateliers, des buanderies, des espaces divers et variés.
Mais attention, le garage est le garage…. si de la surface n’est pas dédiée à autre chose qu’au stationnement d’un point de vue strictement juridique cette surface pourrait être comptabilisée en surface habitable.

Surface Habitable ou pas alors ?

La loi précise que la surface habitable correspond au cumul des surfaces closes/couvertes dont la hauteur fait plus de 1.80m (Attention, certaines nuances existent sur cette hauteur).
Une fois ce cumul réalisé, vous pouvez déduire les surfaces ci-dessous :

  • Les garages (locaux exclusivement destinés aux stationnements de véhicules),
  • Les caves et les sous sol (ne bénéficiant pas du confort pouvant amené à changer la destination de ces pièces),
  • Les parties communes et dépendances externes,
  • Les terrasses, loggias et balcons si ils sont ouverts,
  • Les combles si elles sont non aménagées et ne pouvant pas recevoir une pièce,
  • Les espaces dont la hauteur est inférieure à 1.80 m.

Les surfaces de garages sont donc à déduire de la surface habitable, mais comme je vous le précisé plus haut, sachez bien prendre en compte les bonnes surfaces.

Les personnes qui ont lu cet article ont aussi lu :  PLU ville de Nice

Comment contrôler la surface habitable d’une maison ?

Si vous avez un doute sur une surface (je vous conseillerais de toujours réaliser une prise de mesures pour vérifier) prenez le temps de vous assurer des bonnes dimensions pour calculer vous même la surface habitable.

Pourquoi ?

Tout simplement car il n’existe pas de loi protégeant les acheteurs de maisons.
La loi CARREZ n’existe pas pour les maisons.

Dès lors que vous achetez une maison, en l’ayant visité, vous acceptez tacitement la surface qui vous est annoncée, donc si la surface est plus petite ou beaucoup plus petite, vous ne pourrez pas ou très difficilement prouver que cela l’erreur est flagrante.

Bon, avec un peu de finesse, la fiche de l’agent immobilier comportant la surface, vous pourrez éventuellement le mettre en cause, si il n’a pas pris le temps de mesurer correctement la maison, mais de particulier à particulier, l’histoire est tout autre.

Donc prenez garde de bien mesurer la maison et calculer la surface habitable correctement.

Bon, je pense avoir fait le tour de cette question du Garage et de la surface habitable… si vous avez des questions ou vous souhaitez des précisions sur le sujet.
Cliquez en dessous dans le formulaire et posez moi vos questions j’y répondrai avec plaisir.

Pour les plus anciens d’entre vous :

Si vous avez acheté ou construit une maison construite avant 2012, votre surface devait être calculée en surface SHON.
Cette surface dites HORS OEUVRE NETTE avait pour contrainte d’appliquer un coefficient de réduction de 5% sur la surface calculée SHOB.

Le ratio ou la proportion entre la surface de plancher désormais applicable et la surface SHON est intéressant à calculer.

Si d’aventure, vous souhaitiez aller plus loin et calculer la surface qui servira à la base de vos taxes et impôts, je vous conseillerai vivement de lire notre article s’y référent.

Garage et surface habitable : Explications
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12 Réponses à vos questions
Désulmé Rotasòv

Bonjour, je suis un étudiant finissant en architecture, donc mon projet de sortir est de reconstruire un palais présidentiel alors j’aimerais avoir quelques idées sur ceux qui constitue vraiment un palais présidentiel pour avoir une très bonne distribution et d’aménagement?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Il vous faut rechercher des exemples, sachez que ce type de bâtiments sont complexes et les plans sont rarement divulgués pour des questions de sécurité.

Répondre
Barthelemy TAFFEM

y a t’il une différence entre la surface habitable et la surface d’emprise au sol ?pour un batiment

Répondre
USAI

Bonjour,
D’abord merci pour vos infos et conseils très importants. J’ai très bien compris pour le garage, mais qu’en est-il pour la terrasse qui est couverte par la toiture mais ouverte des deux côtés vers l’extérieur? compte elle dans la surface habitable? Merci d’avance
Cordialement

Répondre
AG

Bonjour,

Nous avons un projet d’extension à notre habitation qui est située en zone non constructible. En fait c’est le seul moyen d’avoir un garage/atelier de surface correcte. L’urbanisme distingue les 2 types, atelier ou garage. Dans le cas d’un garage, il faut un accès, une ouverture type porte (pas de baie vitrée) permettant à un véhicule de rentrer. Mais dans le cas d’un garage, il n’est pas nécessaire de faire appel à un architecte dès que l’on dépasse les 150m2 de surface de plancher (habitation qui fait 100m2 + projet). Ce qui serait l’idéal. Cependant, le projet serait destiné à être un atelier/rangement/garage, pas une « habitation », mais nécessitant des ouvertures pour une luminosité forte permettant de travailler.

Donc du coup, pour un « atelier », nous ne devons pas dépasser les 50m2 clos, sinon cela induirait des frais énormes supplémentaire (appel à un architecte) juste pour un projet de local/atelier. Alors que l’extension sera juste accolée à un pignon, donc ne modifiant en rien la structure existante de l’habitation.

1ère question: la surface concernant le projet extension prise en compte pour ne pas dépasser les 150m2 est-elle basée uniquement sur la surface de plancher (intérieur, clos) ou faut-il y additionner la surface d’emprise au sol du projet (préau sans ou avec chape)? Par exemple un bâtiment clos de 50m2 avec préau de 30m2, cela passe-t’il si l’existant fait 100m2?

2e question: nous avons un grenier où nous tenons debout sur une faible partie (au milieu, sous faîtière, il y a + d’1.80m), mais l’accès ne s’y fait que par l’extérieur, en adossant une échelle au pignon (montant sur 1 étage) et en passant par une toute petite porte/volet de 60 de large et 160 de haut. Pas d’accès intérieur, donc pas aménageable pour l’instant et même plus tard suite à l’isolation des combles, nous n’aurons plus 1.80m de hauteur au milieu, mais moins. Cela peut-il être considéré comme « combles perdues »?

3e: Sur quoi se base l’urbanisme pour la surface de plancher intérieur existante? La taxe foncière? Je suppose qu’ils ne viennent pas mesurer?

En quoi le fait qu’un « garage » serve à bricoler, est-il considéré comme « fraude »? Du moment où le lieu n’est pas « habitable »? Ne parlons pas d’un changement de destination qui serait une combine, un garage pouvant être transformé… Un atelier aussi… Et si nous déclarons le projet d’extension comme « garage » et qu’il possède des fenêtres, puis après procédons à un changement de destination, est-ce jouable?

4e: et un « hangar » est-il un garage ou un atelier? Est-ce une définition considérée comme « garage » par l’urbanisme?

Je rappelle que le projet va être suffisamment coûteux (même en auto construction), donc nous devons économiser sur des frais d’architecte. D’ailleurs, autour de combien se chiffre l’intervention d’un architecte dans ce cas qui n’est qu’une formalité administrative pour l’urbanisme?

Merci infiniment

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Première chose avant de lire la suite :
Je vous dis tout cela sur un ton serein, je sais pertinemment que cela ne s’entends pas par écrit. Je tiens juste à vous préciser que vous faites fausse route sur beaucoup de points.

C’est extrêmement étrange cette démarche de solliciter un architecte pour voir ou sont les limites de la légalité, non ?
Vous essayez de trouver des solutions qui n’en sont pas car, le risque légal d’une construction déclarée comme non habitable pour en faire une est extrêmement dangereux, car un jour ou l’autre le fisc rattrape les choses.
Voyons les choses sous un autre angle.

Si ce bien venait à vouloir être vendu, comment justifierez vous ces surfaces… « transformées » ?
Pour ne pas être pénalement ennuyé, il vous faudra déclarer les choses comme elles l’étaient à l’initial et non comme de la surface habitable avec le rapport financier que cela implique en perte derrière. Non ?

Dès lors que vous entamez des démarches de projets et de constructions d’ouvrages ou aménagements il vous faut respecter la réglementation à la lettre.
Le fisc déteste les personnes s’amusant à passer entre les gouttes et prend un malin plaisir à rattraper les fraudeurs.

Ensuite, si les communes n’ont pas les moyens d’envoyer des contrôles, sachez que de nombreux voisins aiment à lire, regarder, écouter et annoncer haut et fort certaines petites choses.
L’aspect pénal s’effectue sur 30 ans…. de quoi voir venir.

Donc pour nous architectes qui sommes là pour conseiller et apporter des solutions la qualification de « frais énormes » est totalement disproportionnée.
Je pense que vous méconnaissez largement notre métier et cela est dommage, mais c’est ainsi.

Concernant une mission d’architecte cela se calcul en prenant en compte toutes les données.
Votre question sur la rémunération s’apparente à une démarche envers un forum de médecins ou vous expliqueriez des symptômes et sans vous ausculter de près, il vous serait annoncé le prix d’une consultation de spécialiste + examens à faire….
Ou encore, amenez votre voiture chez un garagiste, garez la sur le parking et dites au mécanicien : « N’ouvrez pas le capot, n’allumez pas le moteur et faites moi un devis de réparations SVP ? »

Je dispense des conseils gratuitement pour faire prendre conscience que des règles existent et qu’il faut que toutes personnes s’y conforment pour vivre en toute quiétude.

Espérant que vous comprendrez ma réponse, comme je comprend tout à fait votre démarche qui comme tout le monde est de minimiser les dépenses et optimiser les gains.
Mais notre monde est fait de telle manière que nous ne pouvons pas tout avoir hélas.

Répondre
AG

Notre but n’est pas de « frauder » le fisc, qui lui rackette légalement les gens.

Du moment où un changement de destination du bâti est déclaré, il va pouvoir taxer et franchement ce n’est pas pour 50m2 supplémentaire en pleine cambrousse paumée où les impôts sont minimes, que l’on va risquer d’être « hors la loi ». LOL

Je pense que dépenser des milliers d’euros pour juste faire valider (du point de vue de l’urbanisme) un pauvre garage ou atelier tout en bois, accolé, qui n’est pas une habitation et devrait coûter à première vue 20 mille euros de matériaux (auto construction) , c’est démesuré, surtout si les plans sont déjà établis par le constructeur charpentier. Un architecte est nécessaire je sais, dans le cas où les gens n’ont aucune connaissance en bâti, en plan, en charpente. Dans notre cas il s’agit d’un hangar en bois, un seul volume, sans toucher à l’existant. Un atelier, pas une véranda, pas une pièce de vie, pas un salon…. un hangar de bricolage quoi.

Ca reviendrait à consulter un cancérologue direct au lieu d’aller voir son médecin traitant avant pour une petite rougeur.

Vu que les gens emménagent leur garages, sous sol, grange etc et procèdent par la suite à un changement de destination, en quoi serions nous « pénalisables » si l’extension est un garage durant 1 an, puis qu’on y range plus la voiture, mais un établis et une raboteuse???
Je n’ai jamais écris vouloir transformer l’extension en « habitable », à moins d’habiter un garage/atelier, non isolé, sans eau courante?

Seulement, notre projet s’approche + d’un garage. Ce n’est pas pour rien qu’un garage n’est pas soumis à l’obligation de faire intervenir un archi.

Mais pour ces bureaucrates à l’urbanisme, un atelier/hangar est différent. Mouiii, enfin euh bon, le bâti est le même, hein, sauf que à la place de la voiture, il y aura les outils.

Combien de garages sont des ateliers de bricoleurs, franchement???? Beaucoup.
Est-ce que le fisc va débarquer dans les garages des gens et dire « euh, là, vous entreposez vos cartons, outillage, pas la voiture, donc je vous fais un redressement » ???

Lorsque je demande comment procéder, c’est que nous sommes coincés dans une habitation ancienne sans dépendance ni garage, une maison de 100m2 où il est impossible de construire (zone protégée, non constructible), il faut donc respecter la loi, ok, mais de quelle manière peut-on l’utiliser afin d’obtenir le max de surface avec un minimum de frais et de paperasse? Les lois sont complexes, si je pose les questions (auxquelles je n’ai pas eu de réponses claires d’aucune part), c’est que depuis des mois nous nageons dans le brouillard! Soyons clairs: c’est un énorme casse-tête toutes ces lois! Et je ne suis pas avocate! Comment s’y retrouver…. en plus tout change si vite… C’est une jungle. Donc désolée de chercher tant de réponses, mais l’humain aime tout faire rentrer dans des cases, seulement la vie ne rentre pas dans toutes les cases. On nous ponds des lois de partout, de + en + tordues, comment vivre et arriver à toutes les suivre?

Si nous devons rester en dessous des 150m2, soit, dans ce cas, rapport aux questions techniques précédemment énoncées, quelles sont les réponses?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Je lis que votre situation est complexe et que les termes employés ne sont pas appropriés pour obtenir sereinement une solution.
L’administration Française est ce qu’elle est et nous devons faire avec.

Les zones protégées et non constructible sont faites pour être protégées et non constructible.
La réalisation d’un dossier de demande d’autorisation d’urbanisme nécessite de plus en plus de savoir faire et d’un certain niveau de professionnalisme pour faire en sorte que l’autorisation soit délivrée, surtout si le dossier est sensible.

Parfois il est préférable de comprendre qu’un accompagnement est bien mieux qu’une source de stress et d’incompréhension cumulée par méconnaissance des lois et autres façon de procéder pour obtenir une autorisation.
Concernant la rémunération des architectes, elle est très généralement forfaitaire pour une autorisation administrative et est calculée en fonction de la difficulté et de la quantité de travail à réaliser.

Le pourcentage ne s’applique guère à ce type de projet qui vous concerne étant donné le volume de travail.

Je vous confirme qu’il faut être au courant des évolutions juridiques perpétuellement et s’informer également des jurisprudences des tribunaux concernant les possibles « interprétations » des PLU ou autres.
Pour conclure sur cet échange concret et vif, je vous dirais :

1. La surface de plancher cumulée est la base du recours à l’architecte,
2. La qualification de combles perdues est appliquée si il est clairement démontré que les combles ne sont pas viables techniquement,
3. Le paiement des taxes se réalise sur la base de la surface taxable.

La terminologie, la façon de présenter les documents et informations aide à « orienter » les décisions des instructeurs.
C’est un savoir faire, qui s’apprivoise au fil du temps.

Répondre
Wahart

Merci a vous vos conseils sont top et mon bien aidé pour mon différent avec ma mairie. Merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Je vous en prie. Je suis là pour vous aider à trouver des réponses à vos questions.
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