Les règlements POS, PLU déclinent des variables et précisent plusieurs règles à appliquer sur le terrain donnant un droit à bâtir. L’une de celles-ci est le coefficient d’emprise au sol ou C.E.S; ce terme fourni une valeur le plus généralement exprimé en ratio du type : 2/3 ou 30%.
L’emprise au sol est définie dans les PLU à l’article 9 et peut selon les cas ne pas être règlementé, mais d’autres contraintes ou prospects viendront limiter le droit à bâtir.
Construire dans les règles, guide et explications d’Architecte-paca.com
Les deux facteurs semblent similaires mais n’offrent pas les mêmes objectifs secondaires.
Le coefficient d’emprise au sol ordonnance une surface à construire physique liée à l’article 13 des PLU ( Espaces Verts), alors que le coefficient d’occupation du sol représente la surface administrative autorisée vis-à-vis de la surface Cadastrée ou mesurée par un géomètre expert.
La surface qui était anciennement définit par le COS est maintenant complétée par d’autres prospects qui s’entre croisent.
La définition de l’emprise au sol est majeure pour comprendre et visualiser si le bien a un bon potentiel.
Le CES et le COS ont la même valeur (juridique et urbanistique) car complémentaires, souvent s’imposant l’un à l’autre.
Un terrain bénéficiant d’un COS (Le COS n’existe plus ) important permettant de construire une surface de plancher élevée (ancienne surface SHON), le CES peut tout à fait contraindre la construction à une surface faible.
Le cumul des contraintes liées au Coefficient d’Emprise au Sol et au hauteur par rapport au sol, peuvent limiter la constructibilité de la parcelle, surtout si celle-ci est issue d’une division parcellaire.
Il est donc très important d’analyser les deux coefficients de front et ne pas omettre l’un ou l’autre.
La réponse est OUI, vous pouvez bénéficier d’un dépassement de COS et CES dans certaines conditions, le PLU de Marseille, offre la possibilité comme la quasi totalité des PLU, de dépasser le COS dans le cadre d’utilisation d’énergies renouvelables.
Attention, le cadre est très réglementé afin de pouvoir augmenter de 20% la surface de plancher (ex SHON) autorisée. Il est également important de noter que le C.E.S peut contraindre cette autorisation, assurez vous de la faisabilité de votre projet avant de vous lancer dans un projet pouvant être refusé.
Le mode de calcul est précisé (à l’heure ou j’écris ces lignes juillet 2018 ) par des zones d’emprise, cf image ci-dessous.
Cependant, lisez bien le PLU de la zone car dans certaines communes, il est parfois demandé que les débords de toits soient pris en compte.
Si ces schémas ne vous disent rien, vous disposez d’un formulaire en bas de cet article pour me poser vos questions.
Définir la bonne stratégie demande un certain savoir faire, car l’optimisation des espaces en fonctions de la topographie du terrain, de son orientation (projet de maison bioclimatique) et de l’ensemble des prospects n’est pas chose aisée.
Selon votre niveau de connaissance en architecture et aspect juridique de l’urbanisme.
Sachez prendre conseils auprès d’un architecte DPLG afin d’éviter les aller / retour de dossiers avec les services administratifs.
Mise à jour du 22 juillet 2011 :
Une évolution et réforme est en route sur le calcul de l’emprise au sol, consultez également notre article sur la réforme de l’urbanisme 2012 et les surface de plancher des constructions
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Bonjour. Nous avons acheté un terrain qui comprend une zone rouge non-constructible et une zone constructible sous conditions (B2). Ma question est: peut-on construire a la limite de la zone non constructible ou faut-il un retrait de 3m par exemple? Je vous remercie.
Bonjour Melina,
Il m'est impossible de vous répondre via un BLOG, cela nécessite une mission d'étude de faisabilité architecturale pour valider toutes les solutions.
bonjour
je voudrais savoir qu'elle est la différence entre le CES et le COS
j'ai une parcelle qui fait 177m2 à cheval sur la zone UC et UD le PLU me dit UC et UD Taux CES =40% par contre en COS en UC= 30% plus 15% si BBC et en UD=20% plus 15% si BBC
Je voudrais faire un étage donc à combien j'ai droit de m2 entre le RC et l'étage
Merci pour votre aide
Bonjour FP,
Le coefficient d'emprise au sol est un calcul qui permet de contrôler l'étalement des constructions dans une commune, il se calcul (se CES) de manière particulière selon la loi et le PLU.
Le C.O.S ou Coefficient d'Occupation du Sol est une ancienne règle quasiment disparue ou totalement (si la commune bénéficie d'un PLU).
Le COS permettait de définir la surface maximale de SHON constructible, depuis 2012, nous sommes passé pour les communes sous PLU, à la définition constructibilité au travers d'un volume décrit au travers des différentes règles et prospects.
En ce qui concerne votre question, il est complexe de réfléchir sur simplement deux informations, pour définir précisément ce qui est possible de bâtir, il faut chercher plus loin.
Je vous conseillerai de missionner un architecte pour qu'il établisse une étude de faisabilité architectural, cela vous permettra d'avoir une vue plus claire de ce que vous pouvez ou non réaliser.
Bonjour,
Un partie de mon terrain est en zone non constructible et l'autre en zone constructible. Au dénominateur, puis-je considérer la somme des deux pour le calcul de l'emprise au sol autorisée, sachant que je ne construirai que sur la zone constructible bien sûr ?
Si je suis au maximum de l'emprise au sol autorisée, racheter la parcelle d'à côté (agrandissant ainsi mon premier terrain) est-elle une solution valable pour augmenter mes possibilité sur la première parcelle ?
Je vous remercie par avance de votre réponse,
Bonjour,
Le calcul de l'emprise au sol se réalise via la totalité de la parcelle, si celle-ci est coupée en deux par deux zones, alors les règles de constructibilité s'appliquent selon ces secteurs/zones.
Le plus simple pour éviter de déposer une demande de permis au risque de ce voir opposer un refus, déposez une demande de certificat d'urbanisme opérationnel (CUb) présentant le projet en emprise au sol tenant compte de la surface complète de votre parcelle, ceci pour que les services se prononcent par écrit sur votre demande.
Argumentez bien dans votre demande, lisez bien le PLU (si il existe) afin de vérifier qu'il n'y ait pas de précisions sur ce point (cela se situe en général, dans les généralités pas dans les informations de zone).
Bonjour,
merci pour toutes ces infos.
Je n ai pas bien saisi dans cette reponse a JGAB si le CES est calculé sur tout le terrain (constructible+non constructible) ou seulement sur la base de l’assiette foncière constructible?
Cdt
Bonjour,
Alors la surface à prendre en compte dépend du découpage du terrain. Si le terrain est une seule et unique entité, alors même si une partie est frappée d'une zone boisée ou autre alors toute la surface sert d'assiette.
Si par contre, la propriété est divisée en plusieurs parcelles et chacune a des contraintes différentes alors cela s'applique uniquement sur la parcelle constructible.
Est-ce plus clair pour vous ?
Tout d’abord bravo pour tout ce temps pris pour répondre à toute ces questions, la mienne est , je pense simple , je voudrais calculer la surface habitable possible sur mon terrain de 1000m2, j'ai une emprise au sol de 35% ( pris sur le plu de ma zone ) , donc 350 m2 possible , j'ai deja une maison de 100m2, j'ai donc 250 m2 de dispo si je veux construire d'avantage . mon calcul est il bon ?
imaginons qu'il soit bon ! est il possible de monter un R +1 sur les 250m2 en sachant que sur le fameux règlement PLU , la hauteur des façades à l'égout ne peux dépasser 7m ( 9m h maxi). puis je donc prétendre à 500m2 habitable en plus ...
cordialement Thierry
Merci
Bonjour Thierry,
Merci pour votre compliment, cela me touche.... vous pouvez aussi vous abonner à ma chaine Youtube, cela complète bien ;)
En ce qui concerne votre analyse, elle est presque bonne.
Il vous faut également prendre en compte d'autres facteurs liés aux stationnements, espaces verts et reculs liés au code civil afin d'être complètement certain d'avoir la constructibilité de votre parcelle.
Ce sont tout ces critères qui vous permettront d'avoir le bon résultat.
Bonjour,
Nous voudrions savoir s'il est possible de faire une extension (surface ?) dans une maison avec une surface habitable de 77m2.
Emprise au sol de 9% sur 4 mètres de hauteur et 7 mètres sur 50% de l'emprise au sol. Zone UD du PLU communal.
Merci pour vos lumières.
Bonjour,
Votre question est trop large, il faut étudier le PLU de la zone ainsi que la configuration du terrain pour pouvoir déterminer la constructibilité d'un terrain.
Déjà si vous êtes en zone UD, cela signifie que la zone est une zone Urbaine, donc les potentiels sont plus élevés.
Je ne saisi pas votre message, vous dites que vous disposez de 9% d'emprise au sol actuellement avec un bâtiment de 4m de hauteur et de 50% d'emprise au sol pour un bâtiment de 7 m de hauteur.
Est-ce cela ?
Bonjour,
Nous vendons un vieille maison de 250m2 posee sur une surface de 509m2, l'acheteur potentiel serait a la rigueur intéresse de razer ou bien ajouter une extension - la zone ou elle est place dans le PLU a un CES de 0.25 et une restriction de hauteur de 13m - nous avons calculer qu'un bâtiment total de 4 étages pourrait s'y faire = rez de chaussee avec garages + 3 etages au dessus pourrait se faire?
- donc un volume total d'a peu pres 509m2 serait réalisable
- est-ce que notre calculation est correcte?
- ils parlent peut-être de construire justqu'a 600m2?
Est-ce possible? ou bien est-ce que leur permis risque d’être bloque ainsi que notre vente car ils veulent inclure une clause d'obtention de permis dans le contrat de vente.
Merci d'avance de votre réponse.
Bonjour
Je souhaite acquérir un terrain de 250m2 mais on me dis que je ne peux construire que sur 30% emprise au sol. Je souhaiterais savoir environ combien de mètres carrés je peux construire et sur combien d'étage? Puis je fais un garage en sous sol?
Merci
Bonjour,
Afin de déterminer la surface constructible du terrain concerné, vous ne devez pas simplement vous axer sur donnée telle que l'emprise au sol.
Vous devez tenir compte des autres données et contraintes.
Ensuite concernant le sous sol, vous devez analyser le PLU pour savoir si ils acceptent les excavations.
Pour en découvrir plus sur le dessin d'une maison, vous pouvez cliquer sur le lien ;)
Bonjour
PLU:
-Coef d'emprise au sol 20 % de la parcelle
-SP : 190 m²
Parcelle : 1200 m² dont 600m² constructible 600 m² non constructible.
Comment est calculé le CES : 20 % de l parcelle soit 240 m² ou 20% de 600 m²
Merci pour votre retour.
Bonjour,
La parcelle est-elle divisée en deux sur le PLU ?
Les deux zones sont bien distinctes ?
Bonjour ,
Je souhaite acquérir un terrain d’une surface de 1000 m2 mais le ces est de 0,09
Et une hauteur au faîtage de 9 m2 avec possibilité de sous sol .
Quelle surface habitable puis je avoir en sachant que nous souhaiterions 180m2
Merci pour votre réponse
Cordialement
Bonjour Simon,
En lecture basique, si vous disposez de 90m2 d'emprise au sol et de 9m de hauteur au faitage par rapport au terrain naturel, il est possible que vous puissiez créer une maison en R+1 répondant approximativement à vos attentes.
Un port à faux sera peut être nécessaire architecturalement parlant pour atteindre les 180m2 de surface de plancher car en ayant 90m2 au sol en rez-de-jardin, vous n'aurez pas 90m2 à l'étage en volume simple.
Une étude de faisabilité architecturale me parait être nécessaire et indispensable pour vérifier la corrélation entre vos attentes et les contraintes du terrain.
Bonjour,
Nous possédons une maison sur un terrain de 813 m2 et nous envisageons d'agrandir.
Notre PLU précise:
"L’emprise au sol de l’ensemble des constructions existantes et projetées, ne pourra excéder:
• 40 % de la superficie totale de la parcelle pour les parcelles inférieures à 400m² ;
• 30 % de la superficie totale de la parcelle pour les parcelles comprises entre 400m² et
800m² ;
• 20 % de la superficie totale de la parcelle pour les parcelles supérieures à 800m²"
Nous comprenons donc que nous pouvons construire sur une surface au sol de 162m2.
Cepdendant, une personne ayant un terrain de 800m2 (donc plus petit que le notre) peut construire une maison de 240m2...
En fait nous pouvons construire la même superficie qu'une personne possédant un terrain de 550m2.
Cela nous semble abérant.
Est-ce que nous comprenons bien ce qui est écrit ou peut-on construire 240m2 comme sur un terrain plus petit?
Bonjour,
Je pense que vous n'avez pas bien compris, cela n'est pas cumulatif ce sont des seuils.
Donc pour plus de 800 m2, le seuil de 20% de l'emprise au sol est à prendre en compte soit environ 160m2 pas plus d'emprise au sol pas de surface de plancher.
Si vous limitez l'impact au sol, mais réalisez un étage (à vérifier avec les autres règles du PLU) vous pouvez construire des surfaces de plancher supérieures à l'emprise au sol.
Ce sont de règles cumulatives et différentes.
Je conçois que cela soit un peu complexe, mais c'est la réglementation Française qui veux cela.
Je propose de l'aide sur différents points liés aux permis de construire et autres démarches administratives. Si vous les souhaitez vous pouvez suivre le lien.
a
Bonjour,
Je reviens vers vous avec une nouvelle question.
Toujours dans la même situation avec un PLU permettant 20% d'emprise au sol pour des terrains de plus de 800m2 et 30% pour des terrains de moins de 800m2.
Notre terrain fait 813m2...
Serait-il possible de diviser notre terrain afin d'avoir une parcelle de 799m2 et une autre de 14m2?
De cette manière, nous pourrions effectuer les travaux en plain pied sur la partie de 799m2 avec une emprise au sol de 30%.
Oui, c'est un peu tiré par les cheveux mais les étages et les escaliers me posent problème...
Merci d'avance pour votre aide.
Bonjour Laurie,
Oui c'est capillotracté comme l'on dit généralement dans cette situation.
L'administration prend en compte les divisions sur les années précédentes.
Il faudrait étudier cela de plus près avec l'administration afin de voir si ils seraient réceptifs.
Mais rien ne vous empêche de diviser SI vous pensez en tirer un vrai bénéfice, attention cependant aux frais que cela engendrera et au risque que l'administration n’accepte pas.
Peut-être faudrait-il voir si les deux parcelles ne sont pas au même propriétaire... creusez cette piste avec votre notaire.
Un grand merci pour votre réponse.
Cela redonne un peu d'espoir. Esperons en effet que l'administration sera positive.
En principe dans le PLU ils parlent de "parcelle" et pas d'"unité foncière" pour l'emprise au sol. Donc je me dis qu'il ne devrait mas y avoir de problème.
Croisons les doigts.
Bonne continuation,