Peut-on commencer les travaux pendant le recours des tiers ?
Le démarrage des travaux est souvent une phase très importante et posant 1 millier de question.
Après avoir obtenu un permis de construire ou une déclaration préalable, beaucoup de personnes se questionnent sur l’opportunité de commencer les travaux pendant le recours des tiers.
Je réponds donc à cette question, mais également à beaucoup d’autres en la matière.
Posons les bases !
Vous venez d’obtenir une autorisation administrative et l’envie de commencer vos travaux vous démange.
Ceci étant dit, vous devez vous rappeler que le recours des tiers et réglementé par les articles R600-1 et R600-2 du code de l’urbanisme.
Le recours des tiers est un droit qui s’exerce durant 2 mois à compter de la date d’affichage du panneau légal de permis de construire sur le terrain.
Voyons donc si il est possible pour vous de démarrer vos travaux pendant le recours des tiers !
Quand commence le recours des tiers ?
Le commencement du recours des Tiers, se réalise dès que vous avez affiché votre panneaux légale sur votre terrain.
Ce recours des Tiers donc s’exerce durant deux mois à partir de cette date précise.
Il est donc impératif que vous affichiez votre panneau de manière visible et accessible depuis la voie publique. C’est une condition sine qua none à qui vous permettra donc que de lancer et faire commencer le recours des Tiers.
Ce point de départ, peut-être un point crucial de départ vers une réalisation sans difficultés ou vers de gros soucis.
Vous n’êtes pas sans savoir, que la construction d’une maison où la réalisation de travaux, est de plus en plus portés vers des actes juridiques plus que des actes de construction.
Je vous conseillerais donc un de bien prendre garde et d’effectuer toutes les démarches nécessaires afin de vous prémunir de tous les recours des tiers.
Le recours des tiers est unique, il ne peut en aucune manière y en avoir plusieurs (sauf si plusieurs autorisations sont déposées).
Panneau réglementaire permis de construire
Mais un seul et unique recours ne s’applique à l’autorisation délivrée.
Qu’est-ce que le recours des tiers ?
Pour répondre à cette question, il vous faut comprendre que dès lors, que vous commencez ou allez commencer des travaux, vos voisins ont un droit légal de pouvoir faire stopper ou annuler votre autorisation administrative.
Donc ce recours des Tiers n’est pas à prendre à la légère, il est parfois utilisé de façon abusive, mais ce recours abusif peut-être contrer.
Pour déterminer si un recours et abusif envers un permis de construire, il vous faudra donc bien avoir préparé votre dossier de demande de permis de construire de manière conforme.
Si votre dossier de permis de construire est réalisé dans les règles de l’art, vous n’aurez pas de souci à vous faire.
Les points de vigilance que je préconise, dans mon atelier numérique pour réussir sereinement un permis de construire, sont très importants à prendre en compte pour éviter une annulation possible de votre demande de permis de construire.
Que veut dire recours des tiers ?
La signification du recours des Tiers est simple.
Un recours des Tiers est basée sur un regard que peut apporter un voisin sur un document administratif et une autorisation délivrée.
Cela signifie donc que toutes personnes pourrait potentiellement demander la suspension ou l’annulation de votre autorisation administrative.
Ce droit issu du code de l’urbanisme est fixé pour éviter les constructions abusives et permettre aux personnes autorisées de faire valoir leurs droits.
Ce qui nous amène à la question suivante :
Qui peut faire un recours ?
Toutes personnes physique ou association pouvant prouver qu’elles ont un intérêt légitime.
Concernant ce point de droit, la légitimité se caractérise au regard de plusieurs critères qui ont souvent fait l’objet de jurisprudences.
Mais les deux caractéristiques principales restent :
- La proximité immédiate des lieux,
- Les possibles nuisances que cela pourrait engendrer.
Certains de posent la question suivante également :
Comment faire un recours des tiers ?
Le recours de tiers s’effectue en déposant auprès de la mairie une demande officielle.
Pour ce faire des étapes simples sont à suivre et pour cela, je vous renvoie vers l’article traitant des 5 étapes pour faire un recours des tiers.
Je répondrai ensuite à ces autres questions, qui semblent être une inquiétude pour beaucoup de personnes.
Quand commencer ces travaux ?
Ce qu’il vous faut savoir, c’est que le point de départ et la délivrance de votre autorisation administrative.
Cette autorisation (un arrêté municipal) est un acte exécutoire.
Cela signifie que dès lors qu’il vous a été délivré, vous pouvez réaliser les travaux qui sont autorisé au travers de cette autorisation administrative.
Donc si l’on part de ce principe de droit basique, vous pouvez démarrer le jour même de la délivrance.
Rien ne s’y oppose d’un point de vue légal.
Voyons à présent l’autre versant de la chose
Est-ce raisonnable de commencer pendant le recours des tiers ?
Je dirais qu’il n’est pas du tout raisonnable de démarrer les travaux avant la purge complète du recours des tiers.
Qu’est-ce que cela encore ?
Tout simplement que vous devez attendre 2 mois ET 15 jours avant de donner le « premier coup de pelle ».
Vous devez vous dire, mais, mais…. pourquoi 15 jours ???
Tout simplement, car des petits malins s’amusent à envoyer une lettre recommandé avec accusé de réception de recours gracieux, le tout dernier jour du délai de 2 mois légal.
Ainsi, le temps que les courriers transitent, si vous avez démarré vos travaux, ils pourraient être interrompu, bloqués ou annulés.
Donc préférez vous protéger ! C’est un conseil.
D’autant plus que ceux qui « jouent » à déposer le dernier jour, ont souvent une belle connaissance de la réglementation et la loi.
A vous de prendre vos responsabilités et décider en toutes connaissance de cause.
Réfléchissons encore un peu et examinons :
Quels sont les risques les plus importants en commençant des travaux pendant le recours des tiers ?
Et bien, vous êtes averti(e), le risque est potentiellement est énorme.
Pourquoi ?
Tout simplement parce qu’il est possible que l’on vous demande de supprimer (donc démolir) ce que vous auriez pu construire pendant le délai de recours ou après,
si il est avéré que l’autorisation administrative se voit considérée comme illégale ou invalide.
Le fait de commencer les travaux pendant le recours des tiers et un risque très très important que je déconseille à chaque fois.
Ceci étant dit, si vous réalisez votre demande de permis ou déclaration de travaux dans les règles de l’art, vous pouvez toujours jouer le jeu et vous verrez bien si vous y perdez des plumes.
Comme d’habitude pour cette article et tous les autres, si vous avez des questions ou souhaitez me solliciter sur votre cas,
vous pouvez utiliser le formulaire ci-dessous pour poser toutes vos questions.
Recours des tiers de déclaration préalable !
Et bien, il en va de même que pour tous les autres recours des tiers, dès lors que vous obtenez une autorisation administrative, celle-ci est soumise à un recours des tiers.
Il vous faut donc respecter le même processus d’affichage du panneau réglementaire et attendre la purge du recours pour démarrer vos travaux sans risques.
Attestation de non recours des tiers
Beaucoup de personnes pensent avoir à demander une attestation de non recours des tiers…
Il est possible de demander à la mairie ou vous avez déposer votre demande d’autorisation un courrier spécifique en la matière.
Il est désormais possible de se faire délivrer (depuis le 1er Octobre 2018) une attestation / certificat de non recours des tiers sous ces conditions :
« Toute personne peut se faire délivrer par le greffe de la juridiction devant laquelle un recours est susceptible d’être formé contre une décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol régie par le présent code, ou contre un jugement portant sur une telle décision, un document qui, soit atteste de l’absence de recours contentieux ou d’appel portant sur cette décision devant cette juridiction, soit, dans l’hypothèse où un recours ou un appel a été enregistré au greffe de la juridiction, indique la date d’enregistrement de ce recours ou de cet appel.
Toute personne peut se faire délivrer par le secrétariat de la section du contentieux du Conseil d’Etat un document attestant de l’absence de pourvoi contre un jugement ou un arrêt relatif à une décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol régie par le présent code ou, dans l’hypothèse où un pourvoi a été enregistré, indiquant la date d’enregistrement de ce pourvoi ».
Quel délai avant la construction d’une maison ?
Pour être sage, il est conseillé de respecter à minima 2 mois et 15 jours après l’affichage du panneau sur le terrain.
Ainsi vous disposez d’un délai suffisant pour voir venir les petits malins qui s’amusent à déposer un recours des tiers le dernier jour du délai légal.
Le recours abusif parlons-en
Qu’est-ce qu’un recours abusif ? Déjà et avant toutes choses.
Ce qu’il faut savoir c’est que tout le monde, n’a pas le droit de déposer un recours des tiers à l’encontre de votre autorisation administrative.
La personne ou l’association ou autre, doit avoir un fondement juridique à déposer ce recours.
Cela signifie en clair que SI vous ne portez pas préjudice directement à cette personne ou que celle-ci ne peut pas prouver cette nuisance, alors elle n’aura pas le droit de déposer ce recours.
Il sera et pourra donc être considéré comme abusif par la loi.
Qu’est-ce que cela implique ?
Et bien que vous pourriez demander des dommages et intérêts à cette personne pour la perte de temps ou autres nuisances qui pourrait être engendrées par ce recours abusif à votre encontre.
Dans les recours abusif au travers d’association, une chose importante est à relever, le fait que l’association portant recours, doit avoir été constituée avant l’affichage du panneau et avoir eu existence légale antérieurement.
Cela est important, car certaines associations se créent (rapidement) pour déposer un recours des tiers, mais des jurisprudences existent en la matière alors soyez bien vigilant.
Bonjour.un garage change de destination et va être transformé en résidence avec une surélévation de la toiture.je suis pour le PLU en continu par rapport à la constructiion, mais celle ci est en semi continu par rapport à l’autre voisin.la surélévation doit elle respecter un minimum de 4 mètres avec la clôture du côté semi continu et également les 4 mètres avec le fond de la parcelle ? Merci pour cotre retour. Cordialement olivier
Bonjour,
Tous les ouvrages doivent respecter les distances aux limites, qu’elles soient en RDC ou étages.
Bonjour,
Puis je faire remplir aux voisins une attestation de non recours.
Et démarrer les travaux sans attendre les 2 mois de délais, svp?
Merci d’avance Cordialement Karine
Bonjour,
Il est tout à fait possible d’agir en ce sens, cependant, vous devez vous assurer que les termes sont légaux.
Ensuite, pour rappel un autorisation administrative délivrée est un acte exécutoire, ce qui vous confère le droit de démarrer les travaux quand vous le désirez en respectant l’autorisation bien évidemment.
Bonjour
J’ai déposé mon PC pour la construction d’une extension et une sur élévation sur une maison existante. J’ai une fin de délais d’instruction au 17 juin avec un mail de l’instructeur des travaux qui m’a rappelé cette date. J’ai 2 questions :
– Puis je affiché mon PC dès le 17 juin avec un accord un tacite sachant que j’ai reçu le 27 juin l’accord définitif du PC.
– puis je commencer à démolir un bâtiment avant la fin du délais de recours des tiers qui est de 2 mois.
Merci
Bonjour Nicolas,
L’affichage du panneau se réalise au plus tôt et sur la base des dates inscrites sur l’arrêté reçu.
Ensuite, toutes les autorisations sont exécutoires, ce qui signifie que vous pouvez légalement entamer les travaux autorisés (y compris démolition) SAUF qu’en cas de recours des tiers qui serait recevable, alors l’autorisation serait annulée et ce que vous auriez alors entamé deviendrait problématique.
A vous de prendre votre décision et décider si le risque est réel ou pas.
Bonjour Monsieur et merci beaucoup pour votre retour hier et votre réactivité.
J’ai bien noté qu’il fallait attendre les deux mois de recours de tiers + un mois de plus pour que la terrasse soit purgée de tout retrait également? Que risque t on si nous signons l’acte authentique a l’issus des deux mois et non pas à l’issu des 3 mois? Merci encore pour votre disponibilité. Christina
Bonjour,
SI vous vous engagez définitivement, vous ne pourrez plus revenir en arrière et serez tenu responsable des constructions illégales avec tout ce que cela comporte juridiquement.
Bonjour. Nous avons signé le compromis pour l’achat d’un appartement. Cet appartement comporte une terrasse qui n’avait pas fait l’objet de demande auprès de l’urbanisme. Nous avons donc mis une clause suspensive, celle de l’obtention de l’accord de l’urbanisme purgé de tout recours. Ma question: étant dans le cas de figure d’une demande de déclaration préalable à posteriori, est ce que les deux mois de recours de tiers s’appliquent? Ou bien une fois que l’obtention de la DP nous pouvons considérer que la terrasse est purgée de tout recours en demandant la DAACT? Merci beaucoup d’avance pour votre aide à ce sujet.
Bonjour,
Pour toutes demandes le recours des tiers s’applique, donc ne signez rien et n’engagez rien de votre côté tant que tout n’est pas purgé totalement.
Bonjour j’ai acheté un cuvage au mois de juin 2022, j’ai déposé un permis de construire le 20/11/2022, j ai reçu le permis de construire le 10/01/2023 accordé, j’ai posé le panneau depuis le 16/01/2023 et vient de commencer les travaux.
Le voisin m embête depuis peux en me disant qu’il allait faire arrêter les travaux car se cuvage été à lui, je me suis bien renseigné et possède tout les documents qui prouve que je suis bien propriétaire et que l ancien propriétaire l été depuis 1974…
Peut t il faire arrêter les travaux avec l aise d’un huissier ou avocat?
Bonjour,
Si vous disposez de tous les droits de propriété et d’une autorisation en bonne et due forme, purgée de recours, alors vous êtes dans votre droit et seule une décision de justice pourrait vous faire stopper ou un ordre d’interruption pour permis illégal.
Votre voisin devra prouver devant la loi que le bien lui appartient… en attendant, tout semble être le contraire selon vos dires.
bonjour
Nous avons des travaux de surelevation a faire, et nous avons recu l accord de la mairie(declaration prealable), nous avons affiché le panneau et 2 voisins(1 à 12m avec une propriete entre nos et le 2eme a 18 m avec un chemin entre nos parcelles) nous ont envoyé une lettre recomandée( la photocopie l une de lautre) et a la mairie.
apres rendez vous avec la mairie , celle ci valide notre projet!
que devons nous faire , qu avons nous le droit de faire; devons nous attendre 2 mois apres la lettre recommandée pour lancer les travaux.
pouvez m informer sur mes droits et devoirs
merci de votre reponse
cordialement
Bonjour,
Une autorisation d’urbanisme délivrée légalement est un acte exécutoire, donc vous pouvez démarré les travaux dès celle-ci obtenue, le recours des tiers cours commence le jour de l’affichage du panneau sur le terrain.
Ceci étant dit, même si un recours est posé à l’encontre de votre projet et que vous respectez le PLU et code civil, vous pouvez si vous le souhaitez engager vos travaux conformément à l’autorisation délivrée.
Bonjour,
étant propriétaire du terrain, je vais faire construire une maison.Ece que je suis obligé d attendre les 2 mois a partir de la pose du panneau du permis de construire?
Bonjour Michel,
Une autorisation délivrée par l’administration est exécutoire, ce qui signifie que vous pouvez engager les travaux dès réception celle-ci.
Cependant la loi autorise les voisins à possiblement engager un recours et si celui-ci s’avèrerait recevable, alors vous seriez dans l’obligation de remettre en l’état initial.
Monsieur bonjour pourriez vous me répondre svp a une question qui me fait beaucoup de souci j ai fait une demande et déclaration de travaux pour faire un enrobage a chaud dans ma cour et devant le portail jusqu à la voirie j attends l autorisation mais j ai une inquiétude avec ma voisine n étant pas en bon thème avec cette personne peut elle me faire arrêté les travaux malgré que j ai l autorisation et qu elle recourt puis je avoir pour continuer et faire les travaux se n’est pas une construction ses juste un enrobage a chaud cour et jusqu’à la voirie je vous remercie de m avoir lu et attend votre réponse
Bonjour,
Si tout a été fait dans les règles de l’art concernant votre demande d’autorisation et que vous respectez scrupuleusement ce qui est autorisé, vous ne devriez pas avoir de soucis.
Le recours d’un voisin porte essentiellement sur ce qui ne respecte pas la loi ou les règles ou si vous ne réalisez pas ce qui est autorisé. Sinon vous pouvez agir en conformité avec ce qui est permis.
Vous pouvez faire un dossier le plus béton possible, je peux très très simplement faire annuler l’autorisation de construire, même après le délai de recours des tiers. Il suffit de connaître les bonnes personnes et de savoir lire les points de détail dans la Loi.
Bonjour,
Nous souhaitons acheter un terrain avec en clause suspensive le permis de construire et le prêt.
Que se passe t-il si les deux clauses sont levées mais qu’il y a un recours des tiers durant les 2 mois après l’affichage du PC?
Par ailleurs, le vendeur indique dans le compromis la taille du terrain à bâtir, la non viabilisation du terrain et un non recours des tiers.
Que cela veut-il dire pour vous?
Merci pour votre retour.
Bonjour Elodie,
Alors premièrement votre vendeur souhaite vous obliger à acheter car même si votre permis est obtenu et qu’il serait attaqué, vous devriez acheter tout de même le terrain.
De plus si le terrain devenez non viabilisable vous seriez aussi dans l’obligation d’acheter le terrain…. ce n’est pas génial comme situation.
Le mieux pour vous aurait été d’obtenir un Certificat d’Urbanisme Opérationnel en amont pour sécuriser les choses.
Donc dans la situation actuelle, si vous déposez et qu’un recours est intenté contre votre permis ET potentiellement que celui-ci était recevable, alors vous seriez propriétaire d’un terrain (car obligation de signer l’achat) sans potentiellement ne rien pouvoir construire dessus.
Il est donc très important de ne pas vous engager sur un terrain dont le propriétaire ne vous laisse pas de marge de manoeuvre, car trop risqué.
Si il est si sûr de lui quant à la viabilité et la constructibilité de ce terrain alors il sera plus souple, dans le cas contraire passez votre chemin.
Il trouvera un autre pigeon ailleurs et vous dormirez tranquille.
Bonjour, mon.permis a etait accepte, cependant mon voisin n est pas content, et ma dit quil aller faire venir un huissier, et quil etait hors de question que l enduiseur passe chez lui! Je pense quil va me mettre des batons dans les roues,le macon doit xommence la dalle debut decembre. Est ce que mon voisin peut il m ennuyer car je n ai pas attendu les deux mois d affichage ?!
Bonjour Richard,
Le droit de tour d’échelle ne peut être contesté par un voisin, il est inscrit au code civil et vous pouvez contraindre le voisin récalcitrant à obtempérer par voie de justice.
Vous devez établir un planning prévisionnel d’intervention suffisamment long pour couvrir les intempéries et délais potentiels, mais en tout état de cause, vous pourrez réaliser votre projet si celui-ci respecte bien l’autorisation délivrée.
Bonjour,
Sur les 2 questions ci-après que je vous ai posées lors d’un précédent échange,
– 1° Comment faire pour empêcher que les travaux ne démarrent avant le jugement sur le fond de l’affaire) puisqu’il semblerait que, passé le délai de 2 mois après la production du 1er mémoire en défense de la Mairie (20 novembre),on ne puisse plus lancer de référé suspension ?
– 2° L’idéal serait donc d’effectuer dès maintenant une demande de référé suspension mais les travaux n’ayant pas démarré, peut-on faire malgré tout une telle demande ?
vous ne m’avez pas répondu.
Sur le plan du droit, pouvez-vous me dire ce qu’il en est ?
Remerciement.
Meilleure salutations
Je pense sincèrement que vous devriez contacter un avocat qui sera plus à même de vous accompagner dans ces démarches juridiques et actions à mener.
Bonjour,
Comme je l’indiquais précédemment (message ci-dessous), la Fondation a lancé un appel d’offre. J’ai pu le consulter, y compris tous les plans.
Je me suis alors rendu compte que ces derniers avaient été modifiés par rapport au plans déposés avec la demande de PC. La hauteur est notamment passée de 11,60 m à 13,17 m !
A ma connaissance, il n’y a pas eu de permis modificatif ni de nouvelle demande de permis. Si tel avait été le cas, compte tenu du recours en cours, aurais-je dû en être informé ?
Ces modifications, figurant sur de nouveaux plans, ayant été soumises aux entreprises, peut-on considérer qu’il y a une modification du PC et que ce dernier n’est donc plus valable ?
A vous lire
Bonjour,
Les plans doivent respecter le permis obtenu, sinon la construction s’avèrerait potentiellement en conflit avec l’autorisation délivrée.
Un PC modificatif doit être délivré.
Bonjour,
Suite à une demande de travaux pour refaire la toiture d’une remise dans une zone AVAP, j’ai reçu un courrier de la mairie mentionnat qu’il n’est pas fait opposition à la déclaration préalable aux vues du code de l’urbanisme, du PLU et vu l’avis favorable de l’ABF en date du 30/09/21. La déclaration a été déposée le 15/09/21 et déclarée affichée le 24/09/21 en mairie or dans les conditions exécutoires de la présente il est mentionné que si le projet est situé dans un site inscrit (ce qui est le cas) je ne peux commencer les travaux qu’après expiration d’un délai de 4 mois à partir du dépôt de la demande en mairie. N’y a t il pas confusion avec le délai d’instruction qui est au maximum de 4 mois? Dans la mesure où l’ABF a donné son accord puis-je commencer dès maintenant mes travaux ?
Merci par avance de votre réponse
Bonjour FM92,
Si les services instructeurs ont répondu favorablement même avant l’expiration du délai, vous êtes dans votre plein droit pour engager les travaux mentionné dans l’autorisation.
Par contre affichez bien votre panneau de manière claire et purgez le recours des tiers.
Monsieur,
Merci pour votre article que j’ai entièrement lu et apprécié.
Je pensais cependant trouver réponse à ma question ayant trait au sujet de votre article mais ne l’ayant pas trouvé, je vais donc vous la poser dans ce formulaire, n’en ayant pas trouvé d’autre.
Avec le concours d’un avocat, j’ai entamé un recours contentieux contre le permis de construire d’une Fondation gérant une Maison de retraite qui projette d’ajouter à l’existant, face et parallèlement à ma petite maison, à une quinzaine de mètres juste de l’autre côté de la rue qui nous sépare, une extension (Bâtiment R + 2, de plus de 30 m de long et de 11,60 m de hauteur) qui va m’apporter d’énormes nuisances (lumière et ensoleillement entres autres).
Mon avocat a produit auprès du TA une requête en date du 28 juillet et l’avocat de la défense (de la Mairie) a produit, en réponse, un mémoire en défense le 20 septembre.
Mon avocate a prévu d’adresser prochainement un mémoire complémentaire, sans doute avant le 20 novembre (2 mois max. après celui de la Défense).
J’ai aussi découvert, il y a quelques jours, que la Fondation, sans attendre le jugement du TA sur cette affaire, projetait malgré tout de démarrer les travaux prochainement, ayant lancé un avis d’appel public à la concurrence dont la date de réception des offres est fixée au 16 novembre 2021 pour un démarrage de travaux prévisionnel au 4ème trimestre 2021.
Comment faire pour empêcher que les travaux ne démarrent avant le jugement sur le fond de l’affaire) puisqu’il semblerait que, passé le délai de 2 mois après la production du 1er mémoire en défense de la Mairie (20 novembre),on ne puisse plus lancer de référé suspension ?
L’idéal serait donc d’effectuer dès maintenant une demande de référé suspension mais les travaux n’ayant pas démarré, peut-on faire malgré tout une telle demande ?
Vous remerciant pour votre réponse, espérant avoir été suffisamment clair dans la rédaction de ma question,
Veuillez agréer, Monsieur, l’expression de mes sentiments distingués.
J. C
Bonjour,
Je pense réellement que vous devriez solliciter votre avocate, cela sera plus efficient et le litige étant en cours, je ne puis pas me prononcer précisément.
Bon courage à vous.
Bonjour,
Avec un CCMI , et recours en contentieux pour un permis de construire , qui va durer 1 ans ou plus .
Le constructeur doit t il attendre , le jugement définitif pour construire .
Merci pour votre réponse .
Bonjour Fafa,
Le recours contentieux n’a pas de caractère suspensif, ce qui signifie que la décision administrative continue d’être valide tant que le juge n’en a pas décidé autrement. S’il s’agit d’un cas urgent, le plaignant devra se tourner vers un référé administratif afin de suspendre l’exécution de la décision prise par l’administration.
Donc en résumé, le constructeur à toute autorité pour construire, si il considère être dans son droit.
Bonjour. Est-il possible de raccourcir les délais de recours au tier au prêt de l’urbanisme, banque et notaire si nos voisins limitrophe nous fournissent une attestation stipulant qu’ils ne feront pas de recours ?
Merci d’avance
Bonjour Moya,
Non le délai de recours des tiers est légal et ne peut être réduit.
bonjour
nous avons posé notre panneau de permis de construire le 14/06/2021 et nous avons reçu un recommandé de recours gracieux le 02/08/2020 faut il attendre une réponse de la mairie , pouvons nous commencer les travaux alors que les deux mois de recours d’un tiers sont passé. merci pour votre réponse cordialement
Bonjour,
Un recours gracieux n’a pas d’effet suspensif comme le précise cet avocat : ici, donc si vous respectez clairement le code civil, le code de l’urbanisme et le PLU à la lettre, rien ne pourrait vous empêcher de réaliser les travaux dont vous disposez un arrêté de construire.
Bonjour j’ai débuté des travaux dans un immeuble (bureau)qui doit être transformé en habitation (logement étudiant).
mon client n’a pas encore eu l’autorisation de la mairie ! Dois-je continuer les travaux ou arrêter ???
Bonjour Léon,
Tant que l’autorisation administrative n’est pas délivrée, aucuns travaux ne sont à entreprendre qui correspondraient à cette même autorisation.
Bonjour,
Votre site fourmille de détails utiles, est bien construit et se lit et se comprend aisément.
Mais il est un peu dommage qu’il souffre de trop de fautes de grammaire facilement détectables qui ternissent quelque peu son aspect professionnel.
Bonsoir Philippe,
Ravi que vous me lisiez.
Je comprends bien ce que vous m’écrivez, je devrais certes prendre plus de temps en rédaction et relecture. Mais faisant ça à titre gracieux, vous comprendrez bien que je ne passe pas plus de temps que cela.
En tout cas, j’espère que vous ne m’en tiendrez pas rigueur et reviendrez malgré tout. 😉
Bonjour, nous avons obtenu un PC pour une rénovation en maîtrise œuvre complete par un Atelier d’architecture mi mars 2021 sur un projet d’acquisition d’une bâtisse à rénover. Entre les confinements, couvre feu, et le fait que nous ne sommes propriétaires que depuis début juillet 2021, nous avons tout juste posé le panneau de PC. Si je comprends comprends à partir de ce jour je dois donc compter 2 mois et 15 jour pour le recours des tiers, malgré le fait que le PC ait été arrêté (accordé) depuis plus de 3 mois. J’envisage d’utiliser Attestis, qu’en pensez-vous ? Merci.
Bonsoir Massimo,
OUI c’est tout à fait cela. La loi précise que le délai de recours des tiers démarre à compter de la date d’affichage la plus tardive, qui est en général celle sur le terrain.
Donc le délai de purge du recours des tiers partira à la date de pose du panneau sur site.
Concernant le système que vous proposez, préférez un huissier de justice, mais la loi exige des preuves incontestable en cas de litige, faites ce qui vous semble bon, je ne souhaite pas proposer ou échanger sur les systèmes proposés par des services tiers.
Bonjour a qui s adresser pour arrêter les travaux commencer avant les 60 et 15 jours de recours aux tiers merci
Bonjour Daniel,
Vous souhaitez demander l’arrêt de travaux d’un voisin ?
Bonjour,
Après acceptation de mon permis , monument de France , mairie , mon voisin fait un recours des tiers abusif au près de la mairie . Ensoleillement, abattage des arbre , pente de garage gravillon qui ravine sur la voie public est….peut t il m.interdire de construire en limite separative , ou de m’en empêcher.et combien de temps dois-je attendre avant de poser la première pierre.merci
Bonjour Fafa,
Si le permis de construire est valable et validé, alors il est exécutoire.
Si le délai de recours des tiers est purgé sans qu’il soit apporté la preuve que le permis est illégal, alors vos travaux pourraient commencer.
Une fois déposée en mairie la déclaration d’ouverture de chantier, existe-t-il une date butoir à observer pour le début de la construction ?
Premièrement BONJOUR Herve,
Les travaux doivent démarrer avant la déclaration d’ouverture de chantier ou simultanément, sinon cela serait « mentir ».
Bonsoir, nous allons mettre en place le panneau pour notre construction ,le 13 avril 2021.(permis de construire du 24 mars). A compter de ce jour, on compte les deux mois et les 15jours. Pour le recours des tiers ?.
Es ce qu’on pourrait faire les terrassement pendant ce délai,réseau….?
Bonjour Daniel,
Dès que vous avez obtenu le permis de construire, vous avez le droit de démarrer les travaux, le recours des tiers pourrait (éventuellement) faire annuler le permis si celui-ci avait été délivré illégalement.
Donc la loi vous autorise à démarrer sans attendre, MAIS vous prenez l’entière responsabilité légale et pénale que cela implique.
Bonjour,
Savez-vous si une consctruction peut commencer pendant entre le compromis et la signature de l’acte de vente (qui est prévue plusieurs mois après an arrangement avec le vendeur)?
Après avoir eu l’accord du permis de construire par la mairie, peut-on démarrer les travaux sans attendre les 2 mois et 15j, y a t-il aucun risque si on a par exemple un accord écrit de chaque voisin?
Merci par avance pour votre réponse,
Cordialement,
Bonjour Flavie,
Si une construction est autorisée par arrêté de permis de construire, de fait elle est autorisé et ce même permis est un titre exécutoire, ce qui signifie que la construction peut démarrer immédiatement après délivrance de cette autorisation d’urbanisme.
MAIS l’état à donné l’opportunité aux voisins de faire annuler cette même autorisation si d’éventualité des irrégularités seraient constatées.
DONC vous pouvez démarrer les travaux dès le permis obtenu mais à vos risques et périls.
Ensuite, si des travaux démarrent avant la purge du recours des tiers et avant la signature de l’acte authentique, tout ce qui serait bâti resterait propriété de l’ancien propriétaire et SI le permis était annulé, il faudrait alors tout remettre en l’état.
Cela fait beaucoup de SI et de risques à prendre. Je déconseille fortement d’aller aussi vite, c’est mettre en péril votre tranquillité d’esprit et pas mal de choses encore.
Vérifiez tout de même si la banque suivrait en allant aussi rapidement.
Bonjour,
J’ai obtenu un permis en octobre 2017 purgé du recours des tiers (constat d’huissier).
Pour des raisons personnelles, nous n’avons pas été en mesure de commencer les travaux dans les 3 années qui ont suivi.
Notre permis est donc devenu caduque. La mairie nous as proposé de demander une nouvelle autorisation.
Ma question est la suivante : si ce nouveau permis est accepté, devrons nous à nouveau attendre 3 mois ?
D’avance merci de vos conseils.
Bonjour Philippe,
Toute nouvelle autorisation est soumise au recours des tiers.
Mais le permis est délivré à titre exécutoire.
Donc si vous n’avez pas envie et souhaitez prendre le risque, rien ne vous y en empêche (de ne pas respecter le recours des tiers).
Bonjour
Est il possible de faire viabiliser le terrain ( voie public jusqu’à devant la limite de propriété) pendant les 2 mois de recours ?
Bonjour Anthony,
Durant le délai de recours des tiers, vous pouvez engager ce que bon vous semble, l’arrêté de permis de construire est exécutoire.
C’est à vous de prendre la responsabilité ou pas d’engager des frais et autres durant cette période, mais rien ne vous l’interdit.
Bonjour ,
Nous avons demandés un transfert de permis de construire à notre nom qui est déjà purgés de tous recours (permis acceptés en juin 2018 ) . Ma question est dois je quand même attendre un délai de recours de 3 mois et si oui est il risque de commencer les travaux malgres que ce permis soit déjà purgé . En vous remerciant par avance pour votre réponse .
Cordialement
Bonjour,
Lors du transfert, le permis de construire purgé de manière légale et dont vous pouvez prouver l’état de purge par constat d’huissier ou autre, un recours ne peut être intenté que sur l’identité, et non sur les règles d’urbanisme.
Ce qui signifie que le permis est valide et dès l’obtention vous pourriez démarrer vos travaux.
Attention : dans un délai de 3 mois suivant la date de la décision de permis, la mairie peut le retirer si elle estime qu’il a été délivré illégalement.
Bonjour
Nous envisageons l’achat d’un terrain avec PC obtenu en 03/2016 (cause changement zonage PLU).
Le terrain aujourd’hui est en zone A, ce qui rendrais impossible, pour nous, d’avoir un nouveau PC.
Le propriétaire a déclaré le commencement des travaux et fait faire un constat d’huissier en 03/2020 (création des accès). Il nous indique oralement que le PC est donc toujours valable.
Nous avons beaucoup de questions :
– Est ce que faire les accès est considéré comme des travaux ? Quelle pourrait être les travaux suivant pour maintenir actif ce PC ( etudes de sol, bout de clôture…) ?
– Comment savoir si un PC est encore valide (administrativement) ? A qui poser la question ?
– Nous devrions faire un transfert de PC, Est ce qu’il peut y avoir un recours sachant qu’il n’y en a pas eu pour le PC et quelle en serait les possibles conséquences ?
– Au final, comment sécuriser au mieux cet achat (Clauses suspensives, …).
Apres beaucoup de recherche sur le net, et du peu de partage qu’il existe sur ce cas très particulier j’avoue que nous sommes « un peu » perdu
Merci d’avance pour vos conseils
Bonjour Franck,
Le démarrage des travaux est une notion assez jurisprudentielle, il est convenu « en général » que le bâtiment sorte de terre c’est à dire que les terrassements ont eut lieu et que les fondations + plancher du RDC soit en cours… mais encore une fois, cela n’a pas de réelle (à ma connaissance) base juridique.
Cela est dans l’inconscient collectif… comme beaucoup trop de choses à mon gout.
Pour sécuriser la chose, il faudrait obtenir un écrit des services de la mairie concernée par le permis que celui-ci est toujours valable avec la date de caducité.
La situation est toujours tendue, car si le permis devenait caduque alors vous seriez propriétaire d’un terrain inconstructible.
De plus, il vous faudra être très rigoureux sur la conformité et le respect du permis à la lettre et au centimètre près.
Bonjour et merci pour votre réponse.
Je sais que je n’en ai pas besoin d’accord du vendeur mais Je vais voir avec lui, s’il m’autorise à me renseigner en mairie. J’espère même qu’il voudra m’accompagner ! En tout cas au delà de l’aspect juridique, cela prouverait sa bonne foi.
Encore merci pour votre aide.
Je vous en prie et bon projet à vous.
bonjour
merci de votre article très interessant ….voici ma question
un recours de tiers à une declaration préalable peut bloquer le chantier pour combien de temps ? quelle est la durée d’instruction de cette opposition par le tribunal ?
merci
Bonjour Alain,
Un recours des tiers n’est pas suspensif, dès lors que vous obtenez une autorisation administrative, cela est un titre exécutoire, ce qui signifie que le pétitionnaire à l’opportunité de démarrer sans délais ces travaux.
Par contre, si le recours s’avère recevable et qu’il provoque l’annulation de l’autorisation, dès lors les travaux engagés pourraient être remis en cause par un jugement et possiblement demander une démolition.
Concernant les délais des tribunaux, seul les dieux peuvent nous le dires !!!
Bonsoir, je suis en train d’acheter une partie de corps de ferme suite à une division de propriété faite par un promoteur. Nous devions normalement signer la réitération en juin mais étant donné que le recours des tiers a été gelé et doit être repurgé à partir du 24 juin, 2 options s’offrent à nous soit nous achetons mi juin comme prévu et commençons les travaux de rénovation, soit nous attendons début octobre que le délai de recours soit passé… Que me conseillez vous? Merci d’avance pour votre retour. Cordialement
Bonjour Stéphane,
Le fait de démarrer les travaux durant le délai de recours des tiers et risqué.
Surtout après le confinement lié au COVID 19, certaines personnes seront d’autant plus regardantes.
Donc pour ma part, il faut toujours purgé le recours, c’est le conseil que je donne à toutes les personnes qui souhaitent construire ou entamer des travaux.
Après vous êtes adulte et pourrez décider par vous même du risque à prendre.
Bonjour,
Je viens vers vous car nous devons commencer une construction le 25 mai, nous avons déposé le panneau le 23 mars sur le terrain.
Avec la situation actuelle, nous venons d’apprendre que le délais de recours au tiers est reporté à la fin du confinement.
Ceci est problématique pour nous, cela fait un moment maintenant que nous sommes sur ce projet ( après certaines difficultés).
Pouvez-vous me dire si cela est risqué de commencer quand même les travaux à cette date ?
Il y a également un couple qui fait construire sur le terrain juste à côté et eux n’ont eu aucun problème le délais de recours étant passé.
Merci par avance,
Bonjour Célia,
Si vous avez obtenu votre permis de construire avant le 12 mars, votre délai de recours des tiers a été suspendu à ce moment là. Et reprendra après le déconfinement.
En ayant affiché le panneau durant le confinement, votre délai de recours cours donc à la fin du confinement et comme toujours, le fait d’avoir obtenu un permis est un titre exécutoire, vous pouvez donc démarrer vos travaux MAIS si vous avez un recours qui provoquerait une annulation, vous devriez potentiellement démolir ce que vous avez réalisé.
A vous de déterminer le niveau de risque.
Ce n’est pas parce que des personnes ne respectent pas la loi que vous devez en faire autant, donc mesurez les risques et incertitudes et prenez la décision qu’il vous semble la plus sécure.
Bonjour,
Nous avons déposée une demande de travaux en mairie le 10 mars 2020 pour la construction d’une piscine, la demande a été acceptée par la mairie par arrêté le 09 Avril 2020, date à laquelle nous avons posé notre panneau réglementaire. Nous voulons attaquer les travaux de suite et ne pas attendre les deux mois de recours d’un tiers. Nous avons rencontré nos voisins qui sont d’accord pour ce projet. Un à envoyé un mail à la maire pour nous soutenir et l’autre voulait nous signer une décharge.
Que pensez vous de notre situation ???
Au vue de la situation sanitaire, y a t’il un risque.
Merci de votre aide et de votre réponse.
Bonjour Karine,
Comme je le précise toujours, dès lors que vous obtenez un document officiel celui-ci est exécutoire et vous permet selon le cas (si vous avez une réponse positive) de démarrer les travaux même pendant le recours des tiers.
Sachez que la situation actuelle en France, prévoit que la purge du recours démarrera après la fin du confinement pour le délai restant à purger pour les autorisations obtenues avant le 12 mars 2020.
Le risque de recours est toujours possible, il faut donc vous prémunir, mais si tout est respecté, dans les règles de l’art, vous pouvez définir la part de risque et prendre la bonne décision.
Bonjour,
Notre voisin a déposé un recours gracieux contre notre extension en evoquant des raisons largement infondées. Au bout du délai, il nous a fait comprendre qu’il poursuivrait ses demarches? Y a t il une manière de faire pour echapper à ce processus? Est il possible que l administration nous aide à eviter la surenchère ?
Notre voisin evoque par ex un vis à vis qui n existe pas.
Merci de votre reponse
Fabrice
Bonjour Fabrice,
Si les démarches sont infondées et fallacieuses, alors vous pourrez demander des dommages et intérêts pour recours abusif.
Ce n’est pas à l’administration d’arbitrer les débats, elle doit être factuelle.
Donc pour couper cours à ces démarches ennuyeuses, un bon courrier d’avocat en rappel de la loi et de ce qu’encours le « gentil » voisin, pourra remettre les choses à leurs places.
Mais il est dans son droit, si il a de réelles requêtes.
Bonjour,
Un futur voisin qui souhaite construire presqu’en même temps que nous, nous a sollicité pour changer notre garde corps de toit terrasse de plexi fumé initialement prévu dans le permis en maçonné.
Bien évidemment nous avons refusé car celà dénature notre maison.
Il prétexte qu’il ne sera pas en toute intimité au bord de sa future piscine.
Je précise qu’il n’ont pas encore construit et on prévu leur piscine pour bien plus tard.
Nous avons obtenu notre permis et tout semble okay sur notre dossier.
Ma question est la suivante, pourrait il faire un recours pour ses raisons ? Si oui serait-il considéré comme abusif ?
Notre maison : R+1 avec toit terrasse accessible.
Leur maison: plein pied (a priori)
En vous remerciant d’avance de votre réponse,
Cordialement,
Bonjour Lawal,
Si vous respectez le PLU, le permis et le code civil alors vous devriez pas être inquiété.
Bonjour,
Je viens de faire aquisition d’un ancien restaurant et j’ai fait une demande de declaration prealable pour changement de destination car je transforme en laboratoire de boucherie et le service de l’hurbanisme ma donner son accord (je ne modifie rien de sur les facades et mur porteur non plus a l’interieur ,pas d’ouverture non plus ).Par contre je vais commencer les travaux avant les 2 mois de recours ,quel sont mes risque .Merci de vos reponse
Bonjour Gilles,
Sachez que dès lors que vous avez obtenu l’accord de l’administration par écrit avec un dossier déposé en bonne et due forme, l’arrêté qui vous a été communiqué est exécutoire.
Cela signifie que vous pouvez sans difficultés démarrer vos travaux en respectant scrupuleusement l’autorisation délivrée.
Le recours des tiers pourrait (si celui-ci est recevable) provoquer une annulation de l’autorisation et vous obliger à revenir à l’état initial, ce qui est pécuniairement dommageable pour vous.
Il est donc conseillé de ne pas démarrer avant la purge totale du délai de recours.
A vous de décider, si oui ou non vous prenez ce risque important.
Espérant avoir été limpide dans mes explications.
bonjour,
j’ai fait plusieurs déclarations préalables. puis-je les afficher toutes sur le même panneau ou dois-je faire un panneau par déclaration?
Bonjour Jean,
Vous devez afficher un panneau par autorisation.
Et vérifiez bien ce que vous avez à inscrire sur le panneau réglementaire ainsi que les dimensions de celui-ci.
Bonjour
Je suis dans le cas similaire que Célia. Panneau posé depuis le 28 janvier pour la construction d’une maison avec CCMI, donc permis initialement purgé le 28 mars . Avec l’ordonnance qui suspend les délais à partir du 12 mars au 24 mai. Je suis bloqué. Mon constructeur insiste pour démarrer les travaux sans attendre la purge . Ma banque prélève déjà l’assurance du crédit. Que puis-je faire dans cette situation ?
Bonjour Bruce,
Le démarrage des travaux durant le délai de recours est tout à fait possible vis à vis de la loi étant donné qu’un permis de construire est un titre exécutoire.
Le délai de recours des tiers est fait pour que tout soit clair pour tout le monde aux environs proche du projet.
Si votre constructeur souhaite démarrer les travaux avant la purge du recours des tiers et que cela n’est pas une clause suspensive d’achat effective du terrain, il prendra ses responsabilités.
A vous de lui signifier le risque encouru et que vous vous y opposez si vous ne souhaitez pas prendre de risque, et surtout qu’il devra assumer la totalité des frais si un recours venait à être déposé à l’encontre de l’autorisation délivrée.
Comme je le dis souvent, seul un architecte défend les intérêts du maitre d’ouvrage, tous les autres intervenants ont tendances à vouloir faire avancer la machine plus vite qu’elle ne le devrait.
A vous de pondérer les risques et décider ce qui est bon pour vous et uniquement pour vous.
je poserai la question pertinente de faire des travaux en violation avec un permis, demande d’annulation du dit permis et repose d’un nouveau permis pour justifier les travaux: quelle est la légalité sur ce sujet, sans faire de recours puisque les travaux sont déjà fait?
Bonjour Saer,
La démarche est absurde et dangereuse, car du fait de l’annulation du permis la construction est totalement illégale.
Tenter de déposer un permis de régularisation sur des travaux illégaux serait voué à l’échec.
Cela impliquerait une condamnation.
La mairie à tous loisirs d’agir durant 3 années après la déclaration d’achèvement des travaux déclarée en rapport à un permis de construire autorisé.
Donc si tout est illégal, aucunes solutions.
Il ne peut être réalisé que des travaux expressément autorisés et conforme au permis.
Si des modifications importantes doivent avoir lieu, elles doivent faire l’objet d’un dépôt de demande de permis modificatif ou nouveau dépôt, puis attendre l’obtention de la nouvelle autorisation.
Le recours des tiers et là pour assurer le respect des règles communes y compris le code civil.
Est-ce que ma réponse est explicite et répond à votre interrogation ?
Bonjour,
Nous achetons un lot dans un lotissement vieux de 5 ans.
Le lotisseur lors du compromis de vente nous impose de renoncer au recours des tiers.
Le notaire nous dit que c’est soit ça soit le terrain n’est pas vendu. il justifie cela en disant que depuis 5 ans tous les recours ont été purgés, que le lotisseur et tous les constructeurs doivent grâce à un architecte conseil respecter le PLU et le règlement du lotissement, donc si des gens font un recours il ne pourra être considéré que comme abusif et sera débouté par le mairie. Qu’en pensez vous?
Bonjour,
Comme je le dis toujours seul l’architecte est un conseil neutre et indépendant.
Tous les autres acteurs ont qu’un seul objectif que vous signiez et achetiez, même si cela est contre votre intérêt.
Si ils insistent autant, c’est qu’il doit y avoir anguille sous roche… C’est très étrange qu’ils se liguent ainsi.
Si vous souhaitez qu’une clause suspensive soit associée à l’achat du terrain, c’est votre droit.
Le vendeur a l’opportunité de refuser également.
Mais pour pouvoir éventuellement vous dégager financièrement d’un engagement conséquent, défendez vos propres intérêts.
Ne vous laissez pas convaincre du contraire si vous pensez que le risque est important.
Questionnez tous les propriétaires des lots pour voir qui a eu des recours. De plus, si les lots sont si attractifs pourquoi en reste-t-il ?
Pourquoi refuser quelques chose qui est si facile si rien n’est compliqué étant donné que tout est ok ?
La situation ne semble pas saine à la lecture de ce que vous annoncez.
Prenez la bonne décision, mais elle reste dans votre intérêt et uniquement celui-ci.
Bonjour
Peux t’on faire signer un courrier aux voisins qui les engagent à ne pas utiliser le recours de tiers en leur montrant le permis et tous les détails nécessaires ?
Bonjour,
Le recours des tiers est un délai légal, vous ne pouvez pas aller contre la loi.
Un document de se type pourra éventuellement être utiliser judiciairement pour prouver que le voisin était d’accord à un instant T, mais je ne suis pas certain que cela puisse contrer un recours des tiers en bonne et due forme.
Pourquoi vouloir faire signer ce type de document ?
Votre demande de permis est-elle « bancale » ?
Avez-vous tout respect, y compris le code civil ?
Bonjour
Notre permis est tout à fait correct, et élaboré par un architecte DPLG.
Notre souci est le délai, car nous avons été escroqué par un premier constructeur (nous sommes actuellement en procès depuis deux ans et demi) et nous aurions aimé gagner ces deux mois, notre prêt va commencer alors que nous sommes encore en location. Notre maison est derrière celle de nos voisins et de plein pied.
En aucun cas nous ne voulons pas respecter ni la loi ni les voisins…
Bonjour Isabelle,
Si tout est ok, la loi vous autorise à démarrer les travaux dès l’obtient de votre permis de construire.
Cet arrêté de permis de construire est exécutoire, ce qui signifie légalement que vous pouvez démarrer dès réception du document officiel.
Après, le recours des tiers et fait pour permettre aux voisins qui seraient lésés de faire valoir leurs droits.
Si vous respectez tous les critères, la loi est avec vous… a vous de décidez en votre âme et conscience si vous prenez ce risque.
il suffit de discuter avec les voisins très simplement et en règle général cela se passe bien.
A vous de décider en tenant compte de toutes vos contraintes personnelles et du contexte.
Merci pour vos conseils, il était prévu de discuter avec les voisins.
Je vous en prie, c’est avec plaisir.
Belle construction à vous 😉