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La surface d’un terrain : la vérifier avant de signer
Le vendeur annonce 800 m². Le cadastre aussi. Mais personne ne les a mesurés.
Or tout votre projet dépend de cette surface : emprise, reculs, implantation. Voici comment la contrôler.
« Dans un dossier complexe, Mr Pascal CAMLITI a démontré tout son professionnalisme d’architecte, a été à l’écoute de mes problèmes et m’a évité d’engager des sommes importantes. »★★★★★ Joël M., avis Google
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01 L’enjeu
Pourquoi la surface compte
L’emprise au sol maximale, la pleine terre et la place disponible se calculent à partir de la surface du terrain. Une erreur de 50 m² peut rendre votre projet impossible.
Le COS a disparu en 2014, mais le coefficient d’emprise au sol reste. Et les reculs se mesurent depuis des limites qui doivent être exactes.
La surface du cadastre, appelée contenance, n’est qu’indicative. Elle peut être fausse de plusieurs mètres carrés. Voir cadastre ou géomètre.
Vous voulez savoir ce que permet votre terrain ? Je fais le calcul avec vous.
Je fais venir Pascal02 Les documents
Les documents à exiger
- Le plan cadastralPour identifier les parcelles. Pas pour mesurer.
- Le plan du géomètrePérimétrique au minimum. Topographique si possible.
- Le procès-verbal de bornageContradictoire, signé par les voisins. Il fixe les limites.
- Le certificat d’urbanismePour connaître les règles qui s’appliquent.
Dans un lotissement, le bornage du lot est obligatoire avant la vente. Ailleurs, il ne l’est pas, mais demandez-le dans la promesse.
Vous préparez votre promesse de vente ? Je vous dis quoi y faire ajouter.
Je réserve une visio03 Le recours
La surface est fausse : que faire ?
Si la vente mentionne une contenance et que l’écart dépasse un vingtième (5 %), le Code civil prévoit un ajustement du prix. L’action doit être engagée dans l’année qui suit la vente.
Les conditions dépendent de la rédaction de l’acte. Faites-vous conseiller par votre notaire.
Le meilleur recours reste la vérification avant de signer. Un bornage coûte bien moins qu’un litige.
Vous avez un doute sur un terrain acheté ? Je vous aide à faire le point.
Je réserve une visio04 Questions
Vos questions sur la surface d’un terrain
La surface du cadastre est-elle fiable ?
Non, elle est indicative.
Qui peut mesurer la surface d’un terrain ?
Un géomètre-expert, seul habilité à borner.
Le bornage est-il obligatoire ?
Oui pour un lot de lotissement. Conseillé dans les autres cas.
Que faire si le terrain est plus petit qu’annoncé ?
Si l’écart dépasse 5 %, un ajustement du prix est possible dans l’année.
Pourquoi la surface compte-t-elle pour le permis ?
Elle sert à calculer l’emprise au sol et la pleine terre.
Le bornage doit-il être contradictoire ?
C’est préférable : signé par les voisins, il fixe les limites.
Votre situation est particulière ? Exposez-la-moi en 15 minutes de visio. Vous repartez avec une réponse claire.
Je réserve une visio05 Pour aller plus loin
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12 replies to "Surface d’un terrain : comment la vérifier avant d’acheter"
Bonjour
J ai signé un compromis pour une maison avec un terrain agricole d une surface 2035m . le terrain et entourée des arbres. Ma question comment vérifier la surface du mon terrain et comment être sur de la limite de ma propriété. Et c est possible de le demande avant de signé l acte de l achat finale . y a pas de voisin que des terrain agricole
Bonjour,
La meilleure manière est de réaliser un bornage contradictoire entre les voisins et vous, avec l’aide d’un géomètre expert.
Il est évident que cela doit être fait avant la signature pour être certain que tout soit clair.
Bonjour
Je suis intéressée par une construction les maisons paraissent mitoyennes en partie
Le constructeur m annonce 217 m2 mais j ai un doute
D autre part l entrée sur le terrain serait commune au deux maisons cette aire de retournement véhicules appartiendrait a qui ??
Le constructeur me parait presse de signer
Merci pour vos précieux renseignements
Bonjour,
Lorsqu’une personne pousse à l’extrême le stress pour faire signer rapidement, c’est qu’il essai de faire en sorte que vous ne puissiez pas réfléchir.
C’est donc mauvais signe.
Si vous avez des doutes, demandez des documents sur les zones de retournement et a qui elles appartiennent. Pas du verbal, un email avec les actes notariés correspondants.
Éventuellement le règlement de copropriété ou autre documents qui précisent qui doit entretenir quoi, comment et les surfaces.
Concernant les maisons, il n’existe pas de loi CARREZ alors il est possible que l’on vous annonce une surface alors que celle-ci n’y ait pas du tout.
Demandez des plans et retournez prendre toutes les mesures, si vous souhaitez être certain de ne pas commettre d’erreurs et avoir de bons conseils, missionnez un architecte pour cette mission de contrôle de surface.
Ne signez rien sans être sûr à 100% de ce que vous allez acheter !
Le vendeur utilisera toutes sortes de stratégies pour vous faire plier, mais ne cédez pas, ce sont vos deniers personnels qui sont en jeu.
Bonjour,
Nous avons acheté un terrain en vue de la construction d’une maison qui sera mitoyenne d’un côté , avec une maison et un mur de jardin qui empiète sur notre terrain (jusqu’à 4 cm au moins). Le plan de bornage n’a pas mis en évidence cette empiètement et le cabinet de géomètre ayant effectué le plan de bornage n’est pas enclin à recommencer. Je n’ai pas eu de plan de géomètre . Que faire ?
Bonjour,
La distance constatée a été réalisée comment ? La question est là.
Avez-vous fait intervenir un géomètre expert pour constater le décalage ? Car si un plan de bornage a été réalisé et signé par les parties, cela pourrait signifier (à vérifier selon les écrits et plans) que la situation a été acceptée.
Un second contrôle et notification pourrait vous permettre de récupérer ces 4 cm et plus.
Bonjour,
JE SUIS SUR LE POINT D’ACHETER UNE PARCELLE DE 500M2, en fait c’est la moitié d’un terrain de 1095M2, je ne sais pas si je suis réellement propriétair de celui-ci ? il y a également une servitude, à laisser qui empiète sur mon terrain pour que le propriétaire puisse rentrer chez lui.
Y a t’il des risques en cas de revente ?
Comment appelle t’on ce genre de vente ?
Est t’on propriétaire desuite ?
En gros quels sont les inconvénients, sachant que l’avantage et juste une plus value pour le constructeur !!
Merci d’apporter vos réponses et expériences.
Bonjour,
Il n’y a pas de termes particuliers pour un détachement de parcelle comportant une servitude de passage afin de ne pas enclaver le vendeur.
Lors d’une revente éventuelle, la servitude peut rebuter certains acheteurs.
Lorsque vous achetez un bien et signez l’acte authentique, vous êtes propriétaire à ce moment là.
Je ne saisi pas votre dernière question.
Bonjour,
Je suis allé vérifier certains points concernant la construction qui est en train de se réaliser en face de chez moi et, il semble que la parcelle représentée sur le cadastre est de taille inférieure à celle indiquée sur le permis de construire et sur le panneau de PC. Comment savoir qui a relevé et transmis les mesures pour la modification du Plan Cadastral ? D’autant que cette nouvelle parcelle découle de la division et de la revente d’une partie de la parcelle mitoyenne.
Cette erreur modifierait alors complètement la taille de la construction en cours, construction qui a déjà commencé depuis plusieurs mois, et comment la « mise à jour » du PC serait-elle applicable?
Merci de votre prochaine réponse.
Madame, Monsieur,
Si le permis de construire est accordé et épuré du recours des tiers, je crains que vous ne puissiez pas engager de recours sur le permis. Concernant la dimension du terrain, vous pouvez tout a fait vérifier si le permis de construire a utilisé un plan de géomètre expert au quel cas ce serait vers lui qu’il faut se tourner pour connaitre la capacité exacte de la parcelle.
Je tiens à vous rappeler que le cadastre n’est pas fiable à 100%, seul un plan de géomètre accompagné d’un bornage contradictoire fera fois pour les limites et contenance des parcelles. En règle général, les géomètre réalisent des applications cadastral pour dessiner leurs plans, ce qui risque de créer des divergences selon les points de vues des uns et des autres.
Ensuite, selon les cas la taille de la construction n’est pas forcément induite de la taille de la parcelle. La division peut permettre d’attribuer de la surface SHON (bientôt surface de plancher des constructions) à une parcelle alors qu’en application du COS, la maison serait plus petite. Pour s’assurer de cela, il faut étudier la demande permis de construire ainsi que la division pour en tirer des conclusions.
Espérant vous avoir éclairé.
Bonjour en 2009 j ai réservé un terrain dans un lotissement puis je l ai acheter 1 ans après le lotissement n était toujours pas créer les documents concernant ma parcelle recus au jour de la signature était plan.cadastrale, plan de bornage , à aucun moment je n ai eu de plan.topographique m indiquant une forte pente 17 % . Je pensais avoir acheter un terrain plat car les document du lotissement ne m indiquait rien sur cela aujourd hui je ne peut pas faire construire car mon budget est insuffisants pour adapter mon projet sur ce terrain qui est en passe foncier comment faire puis je me retourner contre le lotisseur pour vice caché ou dol de plus lors de la création de lotissement ils ont remblayer sur mon terrain je souhaiterai avoir de vos conseil merci bcp.
Madame, Monsieur,
Première remarque, pour les internautes qui seraient dans le même cas ou souhaitant acheter un terrain, il ne faut JAMAIS signer un seul document sans avoir vu la parcelle et s’être rendu compte des lieux de visu. Il faut également bien vérifier auprès des services instructeurs que le terrain présenté est bien celui dont on vous parle.
Ensuite, concernant votre mésaventure, je ne suis pas avocat, mais vous devriez certainement pouvoir faire valoir le fait que vous ne vous êtes jamais rendu sur place et que les pièces fournies ne présentaient aucunes informations claires sur la topographie du terrain.
Par contre, si le prix était très faible vis à vis des terrains aux alentours, il fallait se méfier. Donc pour être certain de pouvoir faire valoir vos droits et éventuellement casser la vente prenez conseil auprès d’un avocat spécialiste en urbanisme, vous dépenserez un peu d’argent mais aurez plus de chance de voir votre doléance prise en compte sérieusement par vos interlocuteurs.