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La surface habitable et la hauteur sous plafond

La surface habitable et la hauteur du plafond sont elles liées ? Comment est définit la surface habitable en fonction du plafond ou du faux-plafond ? Architecte-PACA.com vous aide à comprendre les nuances et calculs de surfaces.

exemple-surface-habitable

La surface habitable déterminée par les hauteurs de plafond :

Les normes Françaises se cumulent et il est difficile de s’y retrouver dans ce méandre de règles définissant les surfaces. Alors qu’en est-il de la surface habitable ?

Comment calculer une surface habitable en tenant compte des hauteurs sous plafond ?

Éléments de réponses avec Architecte-PACA.com

Comment définir la surface habitable d’un bien immobilier ?

La surface habitable se calcul en cumulant les dimensions de toutes les pièces (placards inclus) hors emprises des portes et embrasures de fenêtres.

Pour calculer la surface habitable, prenez donc la longueur de la pièce et multipliez par sa largeur.

Ensuite additionnez les résultats obtenus.

Le calcul de la surface Habitable en tenant compte des hauteurs :

A présent après avoir appréhendé le mode de calcul de la surface habitable, je vais vous expliquer quelles règles appliquer pour définir clairement et règlementairement parlant la surface habitable.

Dans notre exemple, la maison fait 72,10 m2

Quelle surface ferait cette maison si les hauteurs de plafonds étaient non uniforme ? La norme d’habitabilité dans le logement, généralement utilisée pour la loi carrez dans les appartements en copropriété, définit plusieurs critères que je développerai ci-dessous :

Pour être définit comme habitable, une pièce doit :

  • Avoir une fenêtre donnant sur l’extérieure  avec une vue (non une cours intérieure d’immeuble ou mur de clôture à 15cm),
  • Avoir une surface de minimum 9 m2,
  • Avoir une structure porteuse supportant une charge d’exploitation standard de 250 Kg/m2,
  • Avoir une hauteur de plafond minimum de 2,30m.

Si l’une de ces conditions n’est pas réunie, la pièce ne pourra être dénommée pièce à vivre et donc habitable.

Vidéo explicative sur la Surface Habitable :

Des questions ? Des interrogations ? Utilisez le cadre ci-dessous, je répondrai et/ou trouverai les réponses.

La surface habitable et la hauteur sous plafond
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409 Réponses à vos questions
Dominique

Bonjour,
Nous sommes sur le point d’acheter un appartement 45 m2,loi pinel afin d’investir.
Notre choix se pose sur un 4 ème étage mais il y est précisé des plafonds soffite qui doivent servir à faire passer des gaines.
Les parties concernées sont surtout dans le dégagement, et dans la pièce principale qui comprend cuisine et salon sur une bande d’environ 80 cm en bord des murs situés sur le dessus de la cuisine et contre le mur du salon.
Ils nous disent que la hauteur sous plafond ne sera pas inférieure à 2,30 m mais ne veulent pas nous l’écrire bien sur.
1 – est ce que cela modifie la surface habitable de 45 m2 dans le cas de la location future et d’une revente plus tard ?
2 – comme nous n’avons pas de garantie écrite si le plafond est finalement à 2,15 ou 2,20 qu’est ce que nous pourrons faire ?
3 – Me conseillez vous finalement d’acheter ce bien ?

Merci de votre réponse.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Dominique,
La gestion des hauteurs et de la surface habitable lors de projets à construire est toujours un peu problématique.
Premièrement, il ne vous écriront jamais noir/blanc qu’ils respecteront cette contrainte de hauteur, car ils arrive parfois qu’il faille laisser passer des tuyaux plus bas que prévu, si le projet à l’initial n’a pas été conçu en tenant compte de cela.
Donc si la hauteur passe à des hauteurs très basses, inférieures à 2.20m, cela devient problématique en cas de calcul et de revente.
Vous ne pourrez rien faire si la surface correspondante à la hauteur n’est pas suffisante, car il est souvent spécifié sur les plans de ventes que ceux-ci sont simplement informatifs et peuvent changer si les conditions techniques l’exige. Vous devrez donc vous en accommoder (si vous acceptez les conditions inscrites sur tous les documents qu’ils pourraient vous faire signer).
Pour un appartement de cette surface et la nature de ce que vous décrivez, si vous perdez de la surface habitable, cela peut impacter le ratio de bénéfice à la location. Cela pourrait être très impactant financièrement au final.
Vous disposez de deux options, soient ils écrivent et respecter les hauteurs minimales admissibles pour ne pas vous faire perdre des deniers en cas de problèmes au final, soit ils baissent le prix de manière conséquente en ratio de la surface possiblement impactée.

Si l’emplacement est intéressant, vous pourriez toujours voir en tenant compte de la perte locative, a quel montant est-il intéressant d’acheter ce bien !
Soyez plus « filou » qu’eux …

Répondre
DUC DIT CATTY

Bonjour, nous avons une chambre mesurant 9m2 avec une mezzanine de 7m2.
La plafond sous la mezzanine est a moins de 2m20 et 3m2 de la mezzanine a le plafond a moins de 2m20.
Cette chambre et mezzanine peut elle être compter comme pièce habitable et pris dans le calcul de la surface habitable ?
Merci pour votre réponse.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Une pièce de moins de 9m2 n’est pas considérée comme une pièce principale, mais possible une pièce secondaire.
En terme de surface, la mezzanine est un peu complexe par sa nature biaise (ni fermée, ni ouverte).

Les surfaces dont la hauteur est supérieure à 1.80m peuvent être comptabilisées pour la surface CARREZ et habitable, mais en cas de location ou nécessité de demander des aides (APL ou autre allocations) le fait que la hauteur soit inférieure à 2.20m sera un frein.

Pour être plus précis, toutes surfaces dans les pièces dont la hauteur sous plafond est trop faible, il vaut mieux ne pas les comptabilisées ainsi l’usager ne sera pas « trompé » et sera plutôt agréablement surpris.

Quel est votre objectif, est-ce une revente ? un achat ?

Répondre
DUC DIT CATTY

Merci pour votre réponse.
Non nous voudrions juste vérifié le calcul de nos propriétaire (loi boutin) suite à de nombreux problème.
Mais quand je fait le calcul, je bloque sur les dimension de la chambre, ne sachant pas si je doit calculer la dimension de la chambre en aditionant avec le ceux de la mezzanine, ou si elle sont considéré comme deux surface distinte.
Je ne comprend pas non plus si je doit si je doit enlever du calcul de la surface habitable, la surface des pieces qui n’ont pas tout les point d’habitabilité.
Ou si cela n’a rien à voir.

Répondre
Pascal CAMLITI

Afin de vous faciliter la vie et ne pas commettre d’erreurs de calculs, le mieux si vous êtes en conflit avec votre propriétaire est de contacter l’ADIL de votre secteur.

Ils sont de bons conseils dans votre situation. Ainsi vous pourrez éventuellement prouver et échanger avec votre propriétaire en des termes précis.
Si vous avez des doutes sur le calcul au final, missionnez un architecte afin qu’il réalise un relevé de surfaces (loi CARREZ/BOUTIN) ainsi vous obtiendrez un document précis opposable.

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Walter

Bonsoir
Acheter un appartement sur plan j’ai demandé des faux plafonds dans tout l’appartement pour y mettre des spots mise à part les chambres la hauteur actuelle en brut et de 2,43 m la pièces à vivre fait 40m2 cuisine comprise une fois le faux plafond fait moins 10cm plus la chape je penses 3cm il me reste 2m30 est ce suffisant ?
Est cette hauteur ne posera pas problème au niveau assurance habitation ?
Cordialement Mme WALTER

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La norme d’habitabilité précise un minimum de 2.20m ainsi qu’un volume minimal initié par l’article R111-2 du code de la construction et de l’habitation : à lire ici
L’assurance habitation ne tient en général pas compte de ce type de préoccupations.
Si vous avez un doute, demandez à votre assureur, il pourra très certainement vous répondre.
Du moment que les normes sont respectées, je ne vois pas ou serait le problème, mis à part le ressenti des occupants, car 2.30 m sous plafond est faible dans une pièce de vie; acceptable dans un bureau ou l’on reste assis, mais cela reste personnel.

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deltour

Bonjour,
Je suis sur le point d acheter une maison étage de 60m2 avec un sous sol de 60m2 également.
Je voudrais rendre habitable le sous sol ( non enterré), pour faire de la location et pourquoi pas vendre la maison en 2 apparts. Pas de soucis pour l etage, pour le sous sol toutes les conditions sont réunis, par contre La HSP du sous sol mesure 2,07m, selon « le Décret n°87-149 du 6 mars 1987 fixant les conditions minimales de confort et d’habitabilité auxquelles doivent répondre les locaux mis en location », est stipulé
« La hauteur sous plafond des pièces d’habitation et de la cuisine est égale au moins à deux mètres vingt. Toutefois, celle-ci peut être inférieure à deux mètres vingt, sans être inférieure à deux mètres ».
Donc vous me confirmer que tout vas bien pour mon projet,car je suis bien entre 2m et 2,20m?
Merci d avance

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
C’est un peu plus complexe que cela.
Si votre objectif est de louer, vous devez répondre à plus de critères et d’accessibilités.
Pour être certain que votre projet est réalisable, je vous conseillerai de rencontrer un responsable de l’ADIL de votre secteur afin qu’il étudie avec vous le dossier.

Il convient de vous assurer que tous les points réglementaires sont respectés et pas seulement la hauteur sous plafond.

Répondre
Demontel Jean

Bonjour,

Je souhaite mettre en location des chambres dans un appartement complétement refait à neuf. Les plafonds des différentes pièces se situent entre 2,15 et 2,18 m.

Les surfaces des pièces sont toutes supérieures à 10m2 et respectent donc le volume minimal de 20 m3 par pièce.

Est-ce que la location de ces chambres resterait conforme à la réglementation ?

En vous remerciant d’avance pour votre éclaircissement.

Bien cordialement.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
En première lecture, si vous respecter le cadre légal et cela semble être le cas pour la chambre, vous ne devriez pas avoir de soucis.
Pour être clairement à l’abri de problèmes éventuels, contactez l’ADIL proche du lieu concerné pour solliciter leur avis sur ce point précis.
Une visite pourrait être diligentée et ainsi lèverait tout point de possible non conformité que vous n’auriez pas vu.

Répondre
goufier

Bonjour,
Je souhaiterais savoir si une pièce est considérée habitable lorsqu’elle est traversée par une poutre qui est à 1.80 M de hauteur alors que le reste est à 2 M 30 sous plafond.
Merci d’avance.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La surface habitable est considérée comme comptabilisable à compter de 1.80m, donc si la poutre est situé à minima à cette hauteur.
Le reste de la pièce étant au delà pas de soucis.
Par contre en terme d’habitabilité, cela pourrait poser soucis mais cibler à certaines parties.
Quel est votre souci, quel est le but de votre question ?
Pourriez-vous développer, afin que je puisse vous éclairer ?

Répondre
Rouquie

Bonjour je voudrais aménager une partie de mon sous-sol dans la hauteur sous plafond et de 1,90 est-ce que je dois le déclarer comme surface habitable ou pas

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
L’aménagement d’un sous-sol est possible si vous respectez les critères et règles du PLU concerné par le bien.
Ensuite, dès que la hauteur sous plafond atteint les minimum 1.80m, d’un point de vue fiscal, la surface est considérée comme habitable et taxable.
Elle créée de la surface de plancher aussi.
Par contre, il vous faut nuancer les choses avec la notion de norme d’habitabilité.
Si le sous-sol est clos sans vraie fenêtre donnant sur l’extérieur et que vous n’atteigniez ni le volume légal, ni la hauteur de 2.20m sous plafond alors cette pièce ne sera que secondaire et ne pourra être comptabilisée pleinement pour une possible revente.

Répondre
Jl lerrob

Bonjour,

J’ai lu votre article sur la hauteur minimum d’une pièce à respecter.
Nous avons le problème suivant: Nous voulons aménager un garage .
Celui-ci a un plafond de bois sur poutres .
Lorsque je mesure la hauteur de la pièce sous les poutres, je trouve 2m18 . Mais avec la hauteur de poutres , cela fait 2m38.
Peut on considérer cette pièce comme habitable.?
Dois je faire une demande de transformation auprès de la mairie?
Je ne compte pas louer ni vendre.
Qu’en est il de la taxe locale?

Merci à l’avance pour vos conseils

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il faut déposer à minima une déclaration préalable de travaux (sauf dans certains secteurs spécifiques qui imposent la demande de permis de construire).
Concernant les taxations, le garage passera (si c’est accepté) de statut de déduction à surface de plancher et surface taxable, donc vous aurez donc une augmentation des taxations.
Concernant la hauteur sous plafond l’article R111-2 du CCH précise que la hauteur minimale admissible est de 1.80m, mais la norme définissant un logement décent impose 2.20m.
La loi dit cela pour définir le calcul de la surface habitable :

La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation.

Répondre
lenclud

Bonjour Monsieur,
je pense acquérir une maison présentée avec une surface de 18O m2.
Or, cette surface, à partir de laquelle est calculée de prix de vente, inclut une véranda de 21 m2 et une « cuisine d’été », qui correspond à une extension aménagée du garage, mesurée de 11 m2, mais dont le plafond n’est pas terminé.
Est ce que cela est légal, correct, du moins contestable ou négociable de les inclure dans la surface habitable sur laquelle est calculée le prix de vente ?
Merci et bien à vous

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Premièrement, si vous avez un doute sur la surface faites faire un relevé de contrôle par un architecte afin d’avoir la certitude que ce que l’on vous vend est réel.
Il n’existe pas de réglementation sur les surfaces pour les maisons.
La loi considère que le fait de visiter le bien vous fait accepter ce qui est annoncé verbalement.
Concernant les pièces annexes, tout ce qui est clos/couvert et ayant une hauteur sous plafond de plus de 1.80m peut être intégré dans le calcul de la surface de la maison.
En ce qui concerne l’habitabilité c’est une autre chose, mais en toute état de cause, si les surfaces annoncées respectent les dits critères alors ils sont comptabilisables.

Répondre
lenclud

Merci beaucoup pour votre réponse très claire et aidante.
Bien à vous,

Répondre
h. marion

Bonjour,
J’ai acheté un appartement en vefa l’année dernière et la remise des clefs approche.
Apres différentes visites de l’appartement j’ai pu constater une difference de hauteur sous plafond assez conséquente dans la salle de bain.
Après entretien avec un commercial du promoteur, il s’avère qu’un faux plafond a été installé pour cacher des gaines techniques (vmc), le réduisant ainsi à 2,12m du sol.
Surprise et très déçue de cette modification (on se sent étouffé, et je suis sure que cela me pénalisera pour une future revente de l’appartement car une personne de 1,90m par exemple n’achetera surement pas mon bien), j’ai demandé au commercial si il était sur que cette hauteur était aux normes car il me semblait que c’était 2,20m minimum.
Il m’a répondu : « non, pas dans une salle de bain, uniquement dans les pièces à vivre ». Je lui ai répondu un timide, « ah bon », car cela me semble incroyable, pour moi une salle de bain fait partie de la surface habitable, ce n’est pas un grenier ou un dressing.

J’aimerais savoir si ce qu’il dit est vrai?
Quels recours s’offrent à moi?
Suis-je en droit de réclamer quelque chose?

Merci d’avance pour votre réponse.
Marion

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Vous n’êtes hélas pas la première, ni la dernière à devoir supporter cela.
Lors de la signature des documents, il est spécifié (si vous prenez le temps de bien regarder) que toutes les évolutions, modifications imposées par la technique provoqueront des évolutions du projet.
En signant, vous acceptez cet état de fait.
Ce qui amène parfois à des situations très désagréables pour vous.
Une négociation avec un responsable (pas un commercial) pourrait être menée, mais ne vous faites pas de grandes illusions, c’est autorisé légalement, car les contrat sont ainsi rédigés.

Répondre
Marion h.

Bonjour
Merci pour votre réponse.
En effet j’ai signé cette clause donc a ce niveau je sais que je n’aurai pas gain de cause.
La seule chose sur laquelle je pourrai jouer serait la non conformité de la norme minimum.
D’où ma question. Est ce que 2.12m est une hauteur suffisante pour être aux normes ?

Marion

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Effectivement une hauteur minimale de 2.20m est préconisée, mais il existe également une nuance au niveau de la volumétrie du logement :

..le logement doit comporter au moins une pièce principale d’une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2m20 ou un volume habitable au moins égal à 20m3 ;

Si vous percevez ou êtes persuadée que cela est pénalisant pour vous signifiez le par écrit à la société à qui vous achetez le bien afin qu’une réponse écrite vous soit transmise.
Ainsi sur cette base, vous pourrez éventuellement faire appelle à un avocat pour qu’il vous soit possiblement donné satisfaction.

Répondre
Marion h.

Merci beaucoup

Pascal CAMLITI

Je vous en prie, c’est avec plaisir que j’aime à apporter des solutions et réponses aux Internautes.
Pensez à LIKER, PARTAGER mes articles, cela ne prend que quelques secondes et m’aide ainsi à continuer à vous apporter des éclairages.

M'Cat

Bonjour,
J’envisage d’acquérir une maison dont l’appartement de 120m2 est situé au 1er étage. Les actuels propriétaires ont aménagé dans leur « sous-sol » qui est en RDC (= zone garage, local technique, cave) avec une hauteur ss-plafond de 2,20 m, un appartement de 50 m2 comprenant ENTREE, WC, CUISINE + SEJOUR, CHAMBRE, SDB avec des hauteurs de plafond comprises entre 2.15 et 2.18 m.
En termes de surface, comment doit-on définir cet appartement? Sous quelle forme doit-il être (ou pas) déclaré aux impôts ?
Cet appartement pourrait-il être loué pour de la location saisonnière ?
Est-ce que j’achète une surface habitable de 190 m2 ou 120 m2 ?
Merci d’avance pour votre retour car je suis perplexe.
M’Cat

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Toutes les surfaces d’une hauteur supérieures ou égales à 1.80m seront comptabilisées pour les impôts, taxes et autres SAUF concernant l’habitabilité.
Concernant la location, l’ouvrage doit répondre à certaines normes légales et accessibilité.

Attention, car les hauteurs très basses sont très désagréables à vivre et la ventilation de ces locaux est complexe.

Répondre
Jirong CHEN

Bonjour,

J’ai construis une maison, sous sol enterré, sans aménagé mais avec une petite cour anglaise de ventilation, sans vu extérieur.
Je voudrais savoir si la surface de sous sol devait déclarer comme une surface habitable.
Merci pour votre réponse.

J. CHEN

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
La surface de plancher et donc taxable doit être déclarée dès que celle-ci répond aux critères.
La surface habitable elle est différente d’un point de vue légal.
Une surface peut être taxable sans être forcément habitable.

Répondre
hachok

Bonsoir,
ma maison possède un grand vide sanitaire de 3 mètres de haut que j’utilise actuellement pour stocker des bricoles. Ce vide sanitaire n’a évidement pas de fenêtre et possédé une ouverture avec une porte d’entrée classique du fait de sa hauteur. Sa superficie est d’environ 100 m2. Etant un vide sanitaire le sol en terre est très souvent trempé. Je me demandé si je réalise une chape ou un plancher, ce vide sanitaire se transformerai t il en surface habitable et donc imposable?
en vous remerciant.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Le changement d’un vide sanitaire en pièce dite habitable doit se réaliser en conformité avec la réglementation applicable à votre bien.
Avant toutes choses, vous devez donc vérifier que la réglementation permet cette augmentation de surface et n’est pas conditionnée à certaines contraintes légales et techniques.
Si tout est possible, ensuite, il vous faudra obtenir une autorisation administrative (permis de construire).
Cela provoquera automatiquement un re-calcul de vos taxes et rendra imposable les nouvelles surfaces.

Répondre
hachok

Bonjour, merci pour votre réponse.
Mon idée est de rendre ce vide sanitaire juste un peu plus propre au niveau du sol en faisant une dalle ou un plancher. Pour le reste, les murs resterons brut parpaing (sans isolation), pas eau, pas d’électricité, pas de sanitaire, et je ne compte pas faire de fenêtre. Cela nécessite de faire tout de même tous ce qu vous m’avez écrit?
En vous remerciant.
Cordialement.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

La suspicion d’évolution de cette pièce en passant d’un vide sanitaire en pièce « dite habitable » est suffisante pour que l’on vous demande de suivre le processus normal.
Sachez qu’en cas de revente, vous ne pourriez pas faire valoir cette surface sans démarche administrative préalable et cela pourrait vous être reproché par la suite par les acquéreurs.

A vous de voir, mais soyez claire dans votre décision et optique présente et future.
Le fisc n’aime pas être surpris…. il remonte en général sur 4 années pour corriger « la fraude présumée ».

Répondre
hachok

Bonsoir,
merci beaucoup pour vos réponses et commentaires très clairs. Je vais donc suivre vos conseils;
Bien cordialement.

Pascal CAMLITI

Avec plaisir,
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A bientôt sur Architecte-PACA.com

Maemma Ja

Bonjour,
Je suis intéressé par un bien immobilier ( une maison individuelle)
Seulement voilà, à terme, je souhaiterais aménager le garage( 30m carré) en piece de vie, salon séjour, cuisine… la HSP est inférieure à 2.30m.
dois-je déclarer cette surface comme surface habitable? faut-il un permis de construire ou une simple déclaration suffit? ( porte de garage changée en baie vitrée…et peut-être création de fenêtre). Cela aurrat-il des conséuences sur les taxes foncieres et d’habitation? Merci de vos réponses

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il faut effectivement que vous procédiez à une demande d’autorisation administrative.
Concernant le changement du garage en pièce, il vous faut vérifier que vous n’ayez pas de contraintes urbanistique liée à la création de nouvelle place de stationnement en conséquence de la suppression de celle du garage existant.
Ensuite, concernant la typologie de la demande à déposer, cela dépend de la commune et du secteur dans lequel est situé votre bien. Renseignez-vous auprès de la mairie afin qu’elle vous précise ce que vous devez déposer comme demande.
Pour finir, les taxes augmenteront bien entendues en ratio de la surface de plancher que vous aller créer par évolution de votre garage en pièce habitable.
Concernant la hauteur sous plafond minimale pour être conforme aux normes d’habitabilité, celle-ci est fixée à 2.20m. Sachez que 2.20m de hauteur sous plafond c’est très très bas !

Répondre
FABIENNE LHERMET

Bonjour,

Je suis intéressée par l’acquisition d’un bien qui était jusqu’alors un grand garage (100m²) et qui vient de passer à usage d’habitation dans le cadre de la décomposition de la villa en trois logements. Ce garage deviendrait un T4, avec une pièce à vivre (cuisine ouverte sur salon et sàm) d’environ 40m² mais avec une hauteur sous plafond de 2,05m environ une fois que les travaux auront été effectués (2,14 actuellement). Une chambre aura également cette hauteur sous plafond ; une deuxième aura une HSP standard, de 2,50m, et la troisième une partie à 2,50 et l’autre à 2,05.

Si je comprends bien, cette hauteur sous plafond dans la pièce à vivre pourrait rendre difficile la revente future de cet appartement et impossible une éventuelle location ? Ai-je bien tout compris ?

Merci par avance de votre réponse.

Cordialement

F. LHERMET

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Toutes les surfaces dont la hauteur est inférieure à 2.20m ne peuvent être considérées comme habitable. Elles sont calculées dans la loi CARREZ (qui en maison individuelle n’existe pas), la surface est prise en compte pour la taxation car supérieure à 1.80m de hauteur, mais ne sont pas habitable d’un point de vue de la norme d’habitabilité.
Ce qui par effet domino, rend complexe la revente d’un tel bien.
Concernant la location, les locataires pourraient avoir des problèmes pour obtenir les aides dont ils ont droits et donc revenir vers le bailleur pour demander des comptes.

Répondre
FABIENNE LHERMET

Bonjour, et un grand merci pour votre réponse.

Au fil de mes recherches, si je me réfère au règlement sanitaire du département concerné (Bouches du Rhône) :

« 40.4. Hauteur sous plafond
La hauteur sous plafond doit être conforme aux prescriptions réglementaires (code de la construction et de
l’habitation art R 111-2). »

Puis à l’article ci-dessus mentionné :

« Article R*111-2
Modifié par Décret n°97-532 du 23 mai 1997 – art. 2 JORF 29 mai 1997
La surface et le volume habitables d’un logement doivent être de 14 mètres carrés et de 33 mètres cubes au moins par habitant prévu lors de l’établissement du programme de construction pour les quatre premiers habitants et de 10 mètres carrés et 23 mètres cubes au moins par habitant supplémentaire au-delà du quatrième. (…). »

J’ai aussi trouvé :

« Un logement loué à usage d’habitation principal doit être conforme aux caractéristiques du logement décent définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier2002. L’article 4 de ce décret indique que :  » Le logement doit disposer au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m, soit un volume habitable au moins égal à 20 m3 « . Par ailleurs, l’article R.1 11-2 du code de la construction et de l’habitation mentionne que :  » La surface et le volume habitables d’un logement doivent être de 14 mètres carrés et de 33 mètres cubes au moins par habitant prévu lors de l’établissement du programme de construction pour les quatre premiers habitants et de 10 mètres carrés et 23 mètres cubes au moins par habitant supplémentaire au-delà du quatrième. […]. Il n’est pas tenu compte de la superficie […] des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre ». Dans ces conditions, le Gouvernement n’envisage pas de modifier la législation en vigueur. »
http://www.juri-logement.org/les_textes/2012/rm-20022012HauteurPlafondLegaleLogemement.html

Et bien je ne comprends plus rien… Je comprends que pour être considéré comme habitable (donc vendable et/ou louable), un logement doit avoir une pièce principale de 9m² et 2,20m mini de hauteur sous plafond, SOIT un volume de 20m3. Est-ce que j’interprète mal ? Est-ce que ça a changé ? Est-ce que vous pourriez me communiquer les références des textes législatifs qui indiquent que pour être considérée comme habitable une surface doit avoir une hauteur sous plafond de 2,20 m minimum s’il-vous-plaît ?

Encore merci

Cordialement

F. LHERMET

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
A priori, vous avez saisi les nuances et contraintes. Certaines jurisprudences existent en la matière et change un peu la donne.
La norme d’habitabilité en vigueur concerne le décret n°87-149 du 6 mars 1987 pour les locations. C’est donc cette base qui est utilisée.
Pour aller plus loin, vous pouvez solliciter des avocats sur le site Jurisprudentes.net, ils sont en général assez réactif.

Répondre
MOSNIER

Bonjour,
Une pièce semi-enterrée avec juste une fenêtre en partie haute donnant au ras du sol extérieur (sur le jardin) est-elle à considérer comme surface habitable ? (fenêtre rectangulaire hauteur 30 cm * longeur 2 m.).
Merci d’avance pour votre réponse.
Bien cordialement,

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Une fenêtre n’est pas un soupirail, il existe des jurisprudences en la matière. Le degré d’enfouissement est une caractéristique légale qui ne modifie pas la destination des locaux.
Vous trouverez des informations dans le liens fourni ainsi que les textes de références en bas de la réponse du service public.

Répondre
jeremy

Bonjour,

Je suis en négociation afin d’acquérir une maison de 80M² sur un terrain de 2000M².
Sur ce terrain, juste derrière la maison (5M les séparent…) se trouve une dépendance de 20M² avec plafond cathédrale de hauteur 3M50, 1 porte et 1 fenêtre (une deuxième petite maison quoi…).

Ma question est la suivante :

Je compte réaliser une terrasse afin de « réunir » la maison principale et sa dépendance, et transformer celle-ci en maison d’amis (donc: coin nuit, coin salle d’eau et voir coin cuisine…). Cette dépendance, une fois aménagée, isolée et au normes, sera-t-elle considérée dans la surface habitable à déclarer sachant qu’elle sera complètement habitable?
Ainsi que, en cas de revente, peut-elle être inclues dans la surface habitable de la maison?

Merci par avance de votre réponse.

Jérémy

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Dès que vous aménagez un espace, celui-ci doit faire l’objet de démarches et délivrances d’autorisations en bonne et due forme.
Une fois cette autorisation délivrée, affichée et purgée de recours, vous pourrez alors engager les travaux.
Si tout est validé correctement, en cas de revente, le bien prendra évidemment de la valeur. Dans le cas contraire, cela devient un frein majeur à l’achat.

Répondre
durant

Bonjour,

En 2014, j’ai signé un contrat de réservation pour un 2 pièces de 40 m² au total.
Dans le contrat de réservation il est précisé une « Hauteur sous plafond de 2.50m sauf aux emplacements avec soffites » . (ceci n’est plus précisé dans le contrat de vente définitive)
Durant la visite de fin de cloisonnement, j’ai constaté une HSP de 2.10m (sans le parquet) dans l’entrée (3,50m²) mais aussi dans la salle d’eau sans fenêtre (5,30m²).
Le règlement sanitaire de mon département prévoit une HSP de 2.30m minimum, sans plus de précision.
N’ayant jamais été prévenu, est-ce légal? Y-a-t-il un recourt possible ?
Certes nous signons des documents sur lesquels ils précisent qu’ils peuvent modifier les plans pour contraintes techniques mais cela leur laisse-t-il tous les droits ?
En vous remerciant de votre aide

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
Effectivement, les clauses que vous signez et acceptez peuvent offrir une large marge de manœuvre au promoteur et ainsi librement modifier ce qu’il lui convient pour « optimiser » son coût de construction et de vente.
Le recours serait en fait de prendre un avocat pour qu’il étudie tous ces documents à la loupe pour trouver l’éventuelle faille et faire valoir vos droits (si cela est possible).
Vous pouvez éventuellement vous tourner vers des associations de défense, mais les juristes sont souvent bénévoles et par forcément très pointus dans un domaine comme celui-ci.

« Tous les droits » selon ce que vous avez signé et accepté.
C’est complexe d’être aussi démuni, mais il faut savoir négocier un contrat pour éviter d’être lésé.

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sabine bois

Bonjour nous avons le projet d’acheter une maison. Dans cette maison a l’étage (comble aménagé) il y a trois chambres et une salle d’eau mais les portes sont situées au niveau des poutres de la charpente et donc ne mesurent que 1,35m environ. Y a t-il une loi ou autre qui détermine les dimensions légales des portes pour être considéré comme des pièces habitables? Car je rappelle qu’il n’y a pas d’autre chambre dans cette maison. Donc sont-elles considérées comme des chambres et une salle d’eau.
pouvez-vous m’aider merci.

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
Ce n’est pas la hauteur d’une porte qui détermine si la pièce est à considérer comme habitable ou pas.
La pièce doit répondre aux normes d’habitabilités pour être définit comme habitable.
Une porte devant laisser passer les personnes, la hauteur standard est de 2.00m, mais je vous le répète ce n’est pas une porte qui définit l’habitabilité.
Les critères sont précis concernant la base des la qualification d’habitable étant fourni dans le code de la construction.

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Nelson

Bonjour une pièce de 2,99m2 sans fenêtre hauteur des murs 2,50 est elle prise en compte pour le calcul de la surface habitable ? Merci de votre réponse.

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Pascal CAMLITI

Bonsoir,
La surface habitable peut être prise en compte, mais cette surface ne peut pas être déclarée comme pièce principale du logement.

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VIOLAIN

Bonjour,

Nous envisageons d’acheter un bien vendu comme un T4 cependant nous nous interrogeons car l’un des chambres fait 11m² au sol mais seulement 6m² en loi carrez. Cette pièce peut elle donc etre considérée en pièce?

De plus, il y a une veranda mais qui n’est pas indiquée dans le diagnostic carrez. Qu’est ce qui fait qu’une veranda est incluse ou non? Nous souhaiterions après l’isoler pour la passer en carrez (un plus pour une vente future) Il s’agit d’un bien en copropriété horizontale.

Merci d’avance pour votre aide.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
Les pièces d’une surface inférieure à 9m2 ou n’ayant pas un volume suffisant d’un point de vue de l’habitabilité ne peuvent pas être considérée comme pièce principale.

Il est étonnant que le diagnostiqueur ai omis la prise en compte de la véranda… il serait intéressant de contacter par écrit cette personne pour lui demander des précisions sur ce point.
De plus, si des surfaces sont « inconnues » en copropriété horizontale, cela impact les charges communes, il faudrait également vérifier si la copropriété eu été informé de cette évolution.
De nombreux points sombres sont à éclairer donc !

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Severine

Bonjour,
Merci pour vos conseils et votre temps. Même si j’ai vu passé un message sur la hauteur sous plafond et les poutres, il ne couvre pas tout à fait l’angle qui m’intéresse.
Je me permets donc:
lorsqu’un plafond comporte des poutres apparentes, la hauteur sous plafond se mesure t’elle comme la distance entre le bas des poutres et le sol? Ou comme la distance entre le plafond et le sol ( qui du coup, est un peu plus grande que dans la première hypothèse)?
Merci de votre attention. Bien cordialement.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Plusieurs points sont à distinguer, premièrement la surface dite habitable se calcul en ne prenant que les délimitations des pièces au sol, sans calculer la hauteur.
Secondairement, si l’on prend en compte la norme d’habitabilité, il est définit une hauteur minimum de 2.20m, une surface de 9m2 pour une pièce dite principale et/ou un volume de 20m3.
Troisièmement la loi CARREZ et la surface de plancher définit une hauteur 1.80m pour la prise en compte de la surface (comme pour la surface taxable qui en découle).
Ceci étant dit, concernant le calcul de la hauteur se calcul en suivant le profil complet de la forme du plafond.

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Severine

Bonjour et merci pour votre réponse. Ceci dit, je ne la comprends pas entièrement.
Pourquoi dites vous que la surface habitable ne tiendrait pas compte de la hauteur sous plafond? J’ai comme référence de calcul de la surface habitable l’article R111.2 du code de la construction et de l’habitation, qui stipule bien qu’il n’est pas tenu compte « des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. ».
Pouvez vous donc svp m’indiquer à quel texte vous vous référez?

En effet, la hauteur sous plafond m’intéresse vis à vis des normes d’habitabilité.
Je n’ai pas non plus compris « en suivant le profil complet de la forme du plafond »…Est ce que cela signifie que l’on prend en compte la moyenne de hsp ( entre la distance sol-sous les poutres et la distance sol-plafond)? Si non, pouvez vous me donner svp la formule à utiliser?
Merci de votre attention.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Tout est dit dans le texte ci-dessous :

La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond

Je me suis mal exprimé, il faut calculer la surface au sol sans ce soucier de la hauteur pour le calcul de départ, pour ensuite l’on fait les déductions pour arriver à la surface habitable. La surface de plancher ne tiens pas compte des déductions liées aux emprises des cloisons intérieures.

Je conçois que cela soit confus pour vous.

Il vous faut donc tenir compte de toutes les hauteurs une à une pas seulement une hauteur moyenne, basse ou haute, TOUTES les hauteurs en suivant le profil du plafond et des poutres. Donc vous dessinez votre plan et une coupe en tenant compte des différentes hauteurs (y compris les poutres) pour définir la surface habitable finale.

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PREVOT régis

Bonjour,
J’ai acheté un appartement T4 en vefa, lors de la visite intermédiaire, j ai constaté des anomalies sur la taille des pièces 2m² de perte sans a voir réaliser le métrage complet de l’appartement
Le promoteur c’est protégé avec la marge d’erreur de 5%. mais Il a saisi le maître d’oeuvre pour réaliser un métrage complet de l’appartement.

Outre le probleme de M² manquant, mon probleme concerne une des 3 chambres.
A la base, elle ne fait que 9 m². lors de mon relévé, il manquait 5 cm sur la largeur de la piece soit 1.3m² manquant.
Que puis je faire, j ai acheté sur plan un appartement avec 3 chambres et non 2?
Cordialement
Régis

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Effectivement, cela peut devenir problématique dans le cadre d’une revente éventuelle. Il serait souhaitable pour vous de vous tourner vers un conseil juridique plus avancé tel qu’un avocat, car ayant signé un contrat en VEFA, il faudrait étudier toutes les clauses pour définir quelle ligne de conduite adoptée.
Un lecture professionnelle pourrait faire ressortir des solutions pour vous sortir de cette situation malheureuse. Le site Jurisprudentes.net est bien pour un conseil initial.

Répondre
Nathalie

Bonjour monsieur,
j’envisage de construire un garage de 20m2 et 5m de hauteur. C’est le maximum que l’on m’autorise. Je compte me servir de cette hauteur pour aménager un étage avec plancher en dur à 1m80 de hauteur et m’en servir de salle de jeux pour mes enfants. Aurais je le droit pour une parfaite luminosité d’avoir deux grandes fenêtre en bas du garage et les mêmes deux grandes fenêtres à « l’étage » pour ma mezzanine?
Merci.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il est impossible de répondre précisément à votre question étant donné que chaque terrain à ces propres contraintes.
Pour savoir si votre projet est possible, il vous faut vérifier :

  • les distances aux limites pour ne pas créer de vue directe qui contreviendrait au code civil,
  • les distances aux limites au regard de la hauteur du futur bâti pour vous assurer que la distance est respectée,
  • qu’il vous soit possible de créer cette surface supplémentaire au regard des aires de stationnements éventuellement exigées,
  • etc…

Pour finir, il est tout à fait envisageable de créer des ouvertures (fenêtres) pour un garage, il vous faut simplement faire le point sur les règles pour éviter le refus de votre demande d’autorisation ou recours d’un tiers à l’encontre d’une autorisation délivrée n’ayant pas prise en compte toutes les contraintes.

Espérant avoir été clair dans mes explications, si cela n’était pas le cas, n’hésitez pas à poster un complément de question sur notre blog Architecte-PACA.com.

Répondre
Marie-Josée OMNES

Bonjour,
J’ai un peu de mal avec la surface habitable et les hauteurs sous plafonds entre les 1,80 m et 2,20m (2,30m). Concrètement, le grenier de notre maison (que nous souhaitons louer prochainement) a une hauteur d’environ 1,85 m au milieu sur une largeur de 2m, sur une longueur de 6 m (soit 12 m2 au sol, la surface totale au sol est de 40 m2. Est-ce que ce grenier, qui ne fait pas 2,20 m de hauteur peut-être considéré comme une surface habitable ?
Si oui, peut-on y aménager 2 chambres sachant que la surface habitable (jusqu’au 1,80 m de hauteur) ne serait que de 6 m2 pour chacune d’entre elles ? Chaque chambre bénéficierait d’une ouverture de toit de chaque côté de la pente (style velux)

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La confusion que vous mentionnez, viens du fait que différentes règles s’entrecoupent ou se superposent.
Donc en essayant de synthétiser, la loi CARREZ et la surface de plancher (lié aux taxes) imposent une hauteur de 1.80m minimal pour être prise en compte.
La définition des règles d’habitabilités définit une hauteur de 2.20m et un volume pour qu’il soit définit comme pièce dite habitable.
Si la hauteur de 2.20m et le volume n’est pas atteint, les pièces ne peuvent être considérées comme habitable, donc louable.
Sachez également que la location impose une accessibilité des lieux aux personnes à mobilité réduite.

Je vous conseillerai de missionner un architecte afin qu’il établisse une étude de faisabilité architecturale. N’engagez pas des travaux sans avoir obtenu tous les tenants et aboutissants.

Répondre
Pierre

Bonjour,

Je vais bientôt recevoir les clés d’un appartement en duplex acheté neuf. Nous avons visité l’étage récemment avec le promoteur et j’ai eu la mauvaise surprise de découvrir que je ne passe pas sous une poutre au milieu du passage dans le couloir. Ce couloir dessert la salle d’eau et la dernière chambre.
A mon avis cette poutre est à 1m75 du sol.

Quels sont mes droits, la construction étant quasi terminée, quels sont les recours possibles ?

PS : le plafond est haut, la poutre est très épaisse car nous sommes dans une région enneigée.

Merci d’avance pour votre réponse

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Ce type de situation est hélas récurrente et n’offre que peu de solutions de replis pour vous, car lorsque vous avez signé votre contrat, il doit y être noté que vous autorisez expressément le constructeur à opérer à toutes les modifications qu’il souhaite pour des questions techniques.
Donc la poutre étant un ouvrage structurel et technique, cela lui permet donc de ne pas demander votre avis (bien évidemment) et vous contraint à accepter cette situation inconfortable pour l’usage.
Il existe des « parades » technique permettant de réduire les hauteurs de poutres, mais sont certainement plus onéreuses ou contraignantes à réaliser ce qui en augment le prix, donc le choix pour un promoteur est vite fait.
Il doit exister des jurisprudences en la matière, mais cela est plus la partie d’un avocat plus que d’un architecte. Lisez bien les clauses de votre contrat avant de remuer ciel et terre pour tenter de vous faire entendre.
Cette petite annotation dédouanant le constructeur est « normalement » présente sur les plans de ventes qui vous ont été fournis.

Répondre
Yann

Bonjour,

Je suis dans un cas compliqué….
J’étais à 2 doigts de signer un compromis de vente mais mon notaire m’a arrêté dans mon élan car des irrégularités sur la maison en question posait problème.
L’annonce de l’agent immobilier stipule une maison de 150m2 sur une parcelle de 336m2.
Il est écrit nul part que les 149m2 représentent une surface habitable.Après visite cela représente bien 3 plateaux de 50m2.
A ce sujet , l’agent immobilier doit préciser quoi exactement au niveau de la surface du bien?
Une surface de plateau ou une surface habitable?
Revenons au problème principale de ma future maison.
Mon notaire a découvert que finalement la maison est déclarée comme ayant un plateau de 50m2 habitable avec une cave et un grenier…
Le propriétaire a stipulé qu’il y avait eu des travaux fait par l’ancien propriétaire:
Une élévation de la maison d’un étage .
Un aménagement de 2 chambres et une salle de bain au premier étage.
Un aménagement complet de 2 chambres au sous sol avec une buanderie et une salle de bain.
Le propriétaire actuel ne possède aucun documents officiels pour l’élévation de l’étage.Il dispose uniquement de croquis manuels ,non cotés, avec un tampon de l’entreprise qui a effectué les travaux.
Mon notaire précise que ce document est irrecevable.
L’urbanisme ne possède pas non plus les documents pour cette élévation!Le dossier aurait été perdu…(situation surréaliste!!!!)
La seule chose dont dispose l’urbanisme c’est une demande de travaux à hauteur de 16m2 concernant des travaux de toitures mais sans explication du contenu.
Le propriétaire reconnait qu’il n’y a aucun document sur l’aménagement du sous sol….Là on baigne dans le merveilleux !!!!
Mon notaire me recommande de faire une nouvelle proposition d’achat revu à la baisse pour les futurs désagréments qu’il me faudra résoudre pour mettre cette maison en conformité via l’urbanisme et les impôts.
Ca aura forcément un coût tout ça….
Là dessus , le notaire me rapporte que la maison est déclarée pour un 90m2 aux impôts justifiant la taxe foncière de 1800€.
Bah alors si elle est déclarée pour 90m2 et pas 150m2, y’a un problème sévère ou je ne comprends pas comme le propriétaire?
J’entends bien que cette situation à été acceptée par le propriétaire(il y’a 5ans ) parque ça l’arrangeait de payer moins de taxe foncière, je ne me leurre pas…
Est-ce que j’ai dit que mon problème était simple au début ??? LOL!!!

Donc questions :
Ce qui me pose le plus de problème c’est l’élévation qui ne peut-être justifiée par aucun document, ni de l’entreprise ou de l’architecte(s’il y en a eu un…) ainsi que de l’urbanisme.
Que puis je faire à ce niveau? Une expertise par un architecte?Une idée du coût à tout hasard?
Contacter l’ADIL pour conseil?Je veux bien le votre dans la mesure du possible.

Régulariser cette maison augmentera mon foncier, j’en suis conscient ,mais ce n’est pas un problème en soit.

Quand aux reste des travaux non déclarés et comme expliqué ci-dessus que pouvez vous me conseiller ?
J’avoue être un poil perdu….

Désolé pour la longueur mais là au moins il y’a tous les détails.
Par avance merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Effectivement votre situation est surprenante.
La base de toutes choses serait de missionner un architecte afin qu’il réalise un relevé d’état des lieux pour contrôler la surface réelle de la maison.
Pour les maisons, il n’existe pas de règle de surface à afficher légalement (la surface de plancher, la surface habitable et la surface taxable sont des surfaces définit par le gouvernement pour définir une base de taxation et de constructibilité), mais à l’opposé des appartements ayant une surface loi CARREZ, la maison n’en bénéficie pas.
Il est donc très important de faire contrôler les dires des vendeurs (quels qu’ils soient), le ressenti est souvent trompeur.
Ensuite cette visite pourrait permettre de donner un avis sur l’aspect visuel de la structure et l’état général de la maison.

Si aucune surfaces supplémentaires réalisées n’a été déclarée correctement, il faudrait peut être également vérifier que ces extensions (autre le fait d’augmenter la taxation) sont régularisable.
Car il arrive très fréquemment que le fait de créer de la surface impose de créer des stationnements de véhicules sur la parcelle et en cas d’impossibilité, il faut alors s’acquitter d’une taxe de plusieurs milliers d’euros par place manquante… un point de négociation sur le prix encore ajouter à la liste.

Concernant la rémunération d’un architecte, celle-ci étant libre, il est impossible de vous donner un ordre de grandeur, cela variera selon la complexité de l’édifice à relevé et l’estimation du temps passé.
Dans la prestation de l’architecte, la réalisation de plans d’état des lieux vous permettra aussi d’obtenir des plans à jours et professionnels.
Il est donc conseiller de vous faire épauler avant tout engagement ferme. Sinon, l’apposition d’une clause suspensive d’obtention d’une régularisation dans un délai raisonnable (voyez avec votre notaire sur ce point) peut être envisageable.
Pour finir, la situation étant « bancale » dès le départ, une négociation est plus que conseillée, voir même obligatoire. Si le vendeur n’est pas conciliant, il faut savoir passer son chemin pour ne pas mettre les doigts dans un engrenage qui pourrait être … douloureux.

Répondre
Sylvain

Bonjour,
J’ai une interrogation sur la surface de ma future maison individuelle, j’ai du mal à faire la différence entre surface habitable et surface au sol.
Je viens de signer un compromis d’achat sur lequel il est stipulé que le bien fait 86m2
Le garage compte t’il dans cette surface? Il n’est pas emménagé ni chauffé.
Il mesure 15m2 et le reste de la maison 71m2.
Merci pour votre réponse.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La règle de calcul selon le point de vue, peux varier.
Une maison a :

  • une surface de plancher (surface liée aux autorisations administratives.
  • une surface taxable (pour les impôts)
  • une surface habitable
  • une surface d’emprise au sol

Il ne faut JAMAIS signer un document SI des doutes ou incompréhensions persistes. Il faut toujours demander des éclaircissements et des explications claires.
Si vous avez un doute sur la surface, missionnez un architecte afin qu’il établisse un relevé de surface et vous transmette un rapport.

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ruiz

Bonjour,
Voilà j’ai une salle de séjour avec alcôve, pour calculer la surface de cette pièce (loi Carrez) dois je prendre en compte l’intérieur de cette alcôve qui présente environ deux mètres 50 cm de profondeur.
Merci d’avance pour m’éclairer.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Toutes les pièces ou assimilées (placard par exemple) doivent être comptabilisées en respectant les conditions définit pas la loi CARREZ.
Donc une grande alcôve n’étant pas des embrasures de fenêtres, elle doit faire partie des surfaces SI elle possède toutes le conditions définit dans la loi carrez.

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Laurent

Bonjour,
J’ai acheté une maison d’une surface habitable de 84 m2; Sur le plan de réservation signé, nous avions un cellier de 1.47m2.

Aujourd’hui pour des raisons techniques, le maître d’ouvrage à installé un ballon thermodynamique qui occupe 85% de l’espace cellier.

Je ne pourrais pas utiliser ce cellier, l’espace de rangement est définitivement perdu.

Ma question est la suivante quels sont mes recours ? je n’ai pas encore signé chez le notaire mais ça ne devrait tarder.

J’ai l’intention de contester cette perte de surface de rangement.

Mille mercis !

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il vous faut lire votre contrat et ces spécification. Il n’est pas rare qu’il soit spécifié (même sur les plans) qu’une contrainte technique peut faire varier les plans et l’exécution.
Donc avant de contester quoi que ce soit, lisez bien ce que vous avez signé.
Prenez éventuellement conseils auprès de votre notaire pour faire éclaircir certains points si la lecture du document n’était pas limpide.

Répondre
Gargamel

Bonjour,

Est-il possible de louer un appartement ou aucune des pièces n’excèdent 2m15 de hauteur ? Si j’ai bien compris non, car aucune des pièces sont considérées comme habitables, elles sont toutes « secondaire » Cela est correcte ?

Quels risques pour le propriétaire ?

Merci d’avance pour votre réponse

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La situation est particulière et nécessite un accompagnement. Je vous propose de prendre contact avec l’ADIL de votre secteur afin qu’ils vous conseillent sur votre situation.

Répondre
Samira

Bonjour,

Je suis en train de signer un compromis de vente d’un local commercial. Le vendeur m’a annoncé une surface de 79m2. Le prix était calculé selon cette surface à 1900€/m2 soit 150100€HT. Sur le compromis de vente il y a une surface de 73m2 shon et en aucun moment la surface annoncé de 79m2 n’est indiqué sur le compromis. est ce que c’est normal ?
Merci pour votre réponse rapide. c’est URGENT.
Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Si vous vous sentez lésé, il vous faut le signaler au notaire et faire inscrire les surfaces réelles. La surface SHON n’existe plus depuis des années maintenant.
Si vous avez un doute suffisant, demandez qu’il vous soit communiqué un relevé précis des surfaces ou faites intervenir à vos frais un professionnel (architecte ou géomètre) afin qu’il réalise un relevé d’état des lieux et vous fournisse un plan des surfaces effectives.

Répondre
cub

bonjour
en pour parler de transformer notre terrasse actuelle en pièce, elle serait inférieure à 9m2, comment cela sera déclaré aux impôts? surface plancher supplémentaire ? merci

Répondre
Riv

Bonjour
En cours de réflexion pour une éventuelle extension nous nous retrouvons face à un soucis de calcul de surface habitable.
nous ne comprenons pas la différence entre surface de plancher et surface habitable. le but étant de calculer combien d’impôts cela nous feraient en plus et voir la faisabilité du projet . pour cela , une extension de moins de 9m2 est-elle à déclarer ? doit -elle avoir une hauteur max pour ne pas être comptée comme pièce ? merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Les nuances sont multiples concernant la surface de plancher, la surface taxable, la surface loi carrez, la surface habitable etc….
La réglementation précise lors de travaux et création de surfaces que les surfaces dont la hauteur est inférieure à 1.80m ne sont pas comptabilisées et donc non ajoutées à la surface taxable.
La surface dite habitable est liée à un caractère d’habitabilité des lieux, et c’est là que les lectures diverges entre les différents services.
La meilleure solution est de solliciter les services en déposant une demande de certificat d’urbanisme opérationnel afin que les services se positionnent sur votre projet.

Répondre
julien

Bonjour, je viens de faire l’acquisition d’une maison de village.
Celle-ci dispose d’une pièce principale avec une hauteur de 4 mètre environ.
Ensuite elle est composé d’une mezzanine au dessus la chambre et dessous la salle de bain les toilettes et la moitié de la cuisine.
La hauteur sous plafond est de 2m10 et la hauteur sous poutre 1m91.
Est ce que c’est pièces sont considérées comme habitable?

Merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La hauteur dite habitable est différente selon le point de vue regardé. Je m’explique si vous regardez cette donnée d’un point de vue loi CARREZ, la hauteur prise en compte est fixée à 1.80m, si vous regardez la règle liée à la norme d’habitabilité, une pièce principale doit avoir une ouverture sur l’extérieure et une hauteur minimale de 2.20m (ou assurer un volume minimal).
Les services délivrant les versements de aides locatives sont réceptives à la qualité et volumes des espaces loués.
Pour plus de précisions selon votre cas, il serait souhaitable que vous preniez tous les éléments avec vous et vous rendiez à l’ADIL la plus proche de chez vous, ainsi ils vous conseilleront sur pièces.

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Diane

Bonjour,
J’ai une maison et ma cuisine est au RDC,anciennement c’était une cuisine d’été, depuis c’est la pièce a vivre. Celle ci est construite sur la continuité du garage avec une hauteur de plafond à 2m04. Si je vends mon bien elle ne compte pas en tant que pièce habitable???
Merci d’avance.?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Premièrement avant d’engager la vente du bien, il vous faut régulariser la situation (si cela n’est pas déjà fait) en déposant une demande d’autorisation auprès des services compétents.
L’habitabilité spécifie des hauteurs afin qu’il ne soit mis à disposition en location des locaux insalubres ou des pièces seraient des « boites ».
La hauteur inférieure à 2.20m / 2.30m pourrait être un point de négociation. Soyez clairs et évitez de masquer des informations à vos acheteurs, ceci afin de vous protéger juridiquement lorsque vous mettrez en vente votre bien.
Plus vous êtes limpide, plus vos chances de vendre le bien augmenteront. Ne laissez pas les acheteurs découvrir les risques lors de la signature d’un compromis ou autre, cela donnera le sentiment que vous avez tenté de les flouer.
Espérant avoir répondu à votre demande.

Répondre
Taphe

Bonjour
Est ce que ajouter un sas d entrée de 8m2 devant la porte d entrée principale de ma maison de 80m2 aura une forte incidence sur le montant de la taxe foncière ? Il n y aura pas de fenêtre seulement une porte , hauteur sous plafond non déterminer pour l instant.
Merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il n’est pas facile de répondre sans avoir toutes les données, mais une surface augmentée de 10% pourrait avoir la même incidence sur les taxes en proportionnalité des pourcentages applicables des diverses taxes. Si vous augmentez votre surface taxable de 10% et que les taxes ont une augmentation de 150%, le montant de votre taxe bondira en relation directe d’autant.
Cela dépend donc des augmentations liées chaque années. Référez vous à vos feuilles d’impositions sur plusieurs années pour en déduire la courbe.

Répondre
Vincent

Bonjour,

Je vous cite : « Pour être définit comme habitable, une pièce doit : […] Avoir une hauteur de plafond minimum de 2,30m. »

Il me semble que ce point n’est pas correct :

« Article R*111-2 – Modifié par Décret n°97-532 du 23 mai 1997 – art. 2 JORF 29 mai 1997
[…]
La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R*. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. »

Il n’est pas fait mention d’autre HSP minimum que 1,80 mètre.

Pouvez-vous préciser sur quel texte ou autre s’appuie votre affirmation ?

Merci d’avance et excellente journée.
Vincent

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
Ce sont les termes d’habitabilité et non le mode de calcul des surfaces de plancher dont je faisait référence dans mes précédents écrits.
Des superpositions légales font qu’il est toujours préférable de se caler sur la norme ou règle la plus défavorable pour ne pas être en porte à faux.

Répondre
Sébastien

Bonjour nous somme locataires d un logement sous les combles et je voudrais savoir ci les surface habitables pour 3 personnes son au norme voilà les surface
Placard 4,31
Wc 0.95
SDB 2,74
Cuisine 5,38
Séjour 10,58
(Chambre1) 5,27
(Chambre2) 5,57
Total des surface habitables 37,16m2
Ce totale correspond au surfaces totale déduite des hauteur sous plafonds non applicable des 1m80

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Afin d’être clair et succinct, dans votre cas il est conseillé de vous rapprocher de l’ADIL dont vous dépendez afin de faire le point avec eux. Ils vous apporteront toutes les réponses et pourront vous accompagner à travers les démarches envers votre propriétaire si besoin était.

Répondre
Matthieu

Bonjour,

J’ai visité un appartement vendu comme un 3 pièces avec 2 chambres dont voici les surfaces:

– Séjour : 17,14 m²
– Chambre 1 : 7,26 m²
– Chambre 2 : 9,86 m²

J’ai lu qu’une chambre doit faire au minimum 9m² ou 20 m3 est-ce exact?

Dans mon cas, la chambre 1 était-elle vraiment une chambre?Du coup ce n’est pas un 3 mais un 2 pièces avec 1 seule chambre?

Merci pour vos réponses

Cordialement
Matthieu

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La loi est la loi, si les dimensions réelles ne correspondent pas à la loi, vous pouvez vous adresser à l’ADIL de votre secteur pour voir quelles sont les solutions légales à apporter à votre requête.

Répondre
Perez

Merci pour votre diligence, on va se replonger dedans, le problème c’est la perte de valeur de notre bien qui nous inquiète fortement

Répondre
Pascal CAMLITI

Je comprends votre inquiétude, mais un contrat est un contrat et la loi est la loi.
Il est toujours important de bien lire les clauses pour en avoir pleinement conscience avant de signer quoi que ce soit.
Voyez avec le promoteur si une solution annexe n’est pas envisageable ? Tentez d’expliquer votre point de vue… peut être fera-t-il un geste (ce qui n’est pas certain étant dans son droit a priori).

Répondre
Perez

Bonsoir,
Me femme et moi avons acheté en VEFA un appartement qui doit nous être livré courant décembre, un F 4 : 3 chambres et un séjour/cuisine ouverte (aucune séparation)
Le promoteur vient de nous contacter pour nous dire qu’il était dans obligation de rajouter un faux plafond de 30 cm de hauteur et de 60 cm de largeur sur la longueur du mur de la cuisine ramenant la hauteur sous plafond à 2,2 m
Il y a aucune délimitation cuisine/séjour, la hauteur sous plafond d’une partie de cette pièce me fait penser que la pièce ne peit plus être considérée comme pouvant être comptée comme une pièce à vivre, puis-je avoir votre éclairage et une orientation sur les éventuels recours…
Par avance merci

Marjorie et Matthieu Perez

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Effectivement, la situation est désagréable, mais hélas il faut vous plonger dans le contrat que vous avez signé. En règle général, il est précisé (même sur les plans) que le constructeur/promoteur peut modifier la mise en oeuvre suite à des contraintes techniques.
Et ce « petit » texte précise également, que vous en prenez connaissance et acceptez sans réserves cette donnée.
Les normes d’habitabilités du code de la construction sont définit ici.
Mais en terme de hauteur sous plafond, il est précisé :

Un logement loué à usage d’habitation principal doit être conforme aux caractéristiques du logement décent définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier2002. L’article 4 de ce décret indique que :  » Le logement doit disposer au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m, soit un volume habitable au moins égal à 20 m3 « . Par ailleurs, l’article R.1 11-2 du code de la construction et de l’habitation mentionne que :  » La surface et le volume habitables d’un logement doivent être de 14 mètres carrés et de 33 mètres cubes au moins par habitant prévu lors de l’établissement du programme de construction pour les quatre premiers habitants et de 10 mètres carrés et 23 mètres cubes au moins par habitant supplémentaire au-delà du quatrième. […]. Il n’est pas tenu compte de la superficie […] des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre ». Dans ces conditions, le Gouvernement n’envisage pas de modifier la législation en vigueur.

src :-http://www.juri-logement.org/les_textes/2012/rm-20022012HauteurPlafondLegaleLogemement.html

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diam

bonjour,

je dois souscrire une assurance habitation et j’ai une question relative au nombre de pièces.
mon appartement fait 27m2 j’ai une chambre fermée, une salle de bains et dans l’entrée de mon appartement il y a une pièce où est posée la plaque à gaz les rangements et le frigo. Cette pièce n’est pas une pièce à part fermée car lorsque j’ouvre mon appartement j’y suis directement et j’y ai aussi accès par la porte de ma chambre. Je notifie aussi que la pièce me sert de séjour car j’ai pu y poser une table à manger.
ma question est de savoir si je dois mettre dans mon devis estimatif que mon appartement comporte 2 pièces?

Merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
En terme de surfaces de pièces et d’assurances habitations, il peut y avoir des latitudes et des interprétations juridiques.
Une grande pièce peut être considérée comme double et par là même définir un appartement en T2 alors que d’un point de vue de l’usage se serait un studio.
Il serait interessant pour vous de contacter l’ADIL de votre secteur (tapez ADIL sur votre moteur de recherche préféré), vous obtiendrez une carte sur laquelle il vous suffira de cliquer dans votre secteur.
Ils pourront certainement vous renseigner. Dans le cas contraire, revenez sur notre blog Architecte-PACA.com, nous tenterons de vous trouver une réponse officielle.
Par contre, selon la réponse qui vous sera faite, nous serions heureux et ravi que vous veniez partager ici même vos informations afin que cela serve à d’autres Internautes.

A bientôt !

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Cam

Bonjour je viens de m’apercevoir que dans la maison que je loue la 2 éme chambre ne fait que 6,74 m2 est t’elle vraiment à considérer comme une chambre ? Il y inscrite sur mon bail (« chambre 2 ». 6,74)
Si elle n’est pas considéré comme une chambre puis-je rompre mon bail et avoir moins des 3 mois de préavis?
Merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Je vous conseille de vous tourner vers l’ADIL la plus proche du lieu concerné afin qu’il vous soit proposer la meilleure démarche au regard de votre situation.
La rupture de bail est un démarche légale précise et ne peut être prise à la légère.

Répondre
Sophie

Bonjour
Je loue une maison dont la surface habitable tient compte des combles aménagés mais sans chauffage. Ces combles peuvent ils être intégrés au calcul de la surface ? Je souhaite demander une réduction du loyer est ce faisable ?
Merci de votre réponse.
Cordialement.

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Delong

Bonsoir,
Je dispose d’une cour couverte par des dalles de béton ajourées de briques de verre pour laisser pénétrer un peu la lumière du jour. Cela fait office de sejour, mais ne possède pas d’ouvrant.
La surface fait plus de 2,30m de hauteur. Dois je payer l’impôt foncier sur cette surface?
Comment dois je la déclarer aux impôts?
Merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Toutes les surfaces closes et couvertes dont la destination n’est pas explicitement et exclusivement dédiée aux stationnements des véhicules sont soumises à taxation.

Répondre
Ticia

Bonjour,
Un sejour double (de plus de 25m2) est il considéré comme 2 pieces ou 1 pièce unique ?
Merci de votre retour
Cdt

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Selon a qui vous vous adressez, les deux réponses sont possible.
Dans quel cadre posez-vous cette question ?

Répondre
paczecha

votre réponse laisse entendre que des bailleurs différents peuvent choisir leur définition comme bon leur semble, et donc souvent pièce en plus = prix plus élevé. non??
dans le cadre des bailleurs sociaux, quelle serait la réponse?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Non, je précise ma réponse.
Selon le cas dans le sens ou si vous questionnez un SPANC pour le calcul d’une capacité de fosse, alors une pièce de plus de 25m2 sera comptée double.
Dans tous les autres cas, la loi s’applique comme d’habitude et pour tous.

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Zarka liliane

Bonjour, de tout ce que j’ai lu ci-dessus, je viens de rénover dans mon habitation principale, un petit 2 pièces de 30m2, avec cuisine et salle de bain, en région parisienne, mais la hauteur sous plafond ne dépassant pas 2m10, je n’ai pas le droit de le louer. De plus, une des pièces a bien une fenêtre mais qui donne sur une petite cour de 3mx3m, et l’autre n’à qu’une porte avec une fenêtre incluse de 50cmx70cm, qui donne sur la rue oui, mais comme c’est un sousplex, on voit plutôt l’escalier lorsqu’on regarde dehors.
Quand à la douche/WC, elle n’a pas de fenêtre et est juste équipée d’un système d’aération.
Donc ma question s’il vous plaît, c’est si je voulais malgré tout aller jusqu’au bout pour avoir le droit de louer ce local, puis-je faire creuser le sol jusqu’à atteindre les 2,30 m de hauteur,? En ai-je le droit? Dois-je déposer un permis de construire? Le cas échéant, et au final au vue de toutes les indications, pourrais-je louer? Merci beaucoup

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Je vous conseillerai de missionner un architecte afin qu’il visite les lieux et vous apporte ces lumières sur la situation qui est semble-t-il assez complexe.
Dans tous les cas, creuser sous un ouvrage risque fort de créer un sinistre structurel grave.

Répondre
Nicolas Deren

Bonjour,
Suite à votre réponse éclair !
L’imprimé Cerfa est 15241*01. Je ne vois nulle part de H1. La lettre d’accompagnement annonce une « expérimentation de la révision des valeurs locatives ».
Il y a eu une déclaration de travaux au moment … des travaux, il y a une bonne dizaine d’années.

Bien à vous
Nicolas Deren

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Je ne vois pas de CERFA 15241*01.. sur le site du gouvernement ??? Je ne puis donc vous en dire plus.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Je n’avais jamais eu entre les mains ce type de CERFA. Il doit y avoir une notice pour compléter ce Cerfa. Le but étant de définir la destination des locaux et ainsi en déduire la taxation en conséquence.
Concernant l’habitabilité la règle est claire sur les fenêtres. Cf. article ci-dessus ou dans nos diverses réponses aux questions ci-dessous.

Répondre
Nicolas Deren

Bonjour,
Je suis propriétaire d’un grand local (garage en fond de cour, 110m²) que j’ai aménagé à l’usage de mes enfants en y pratiquant un cloisonnement et en installant sanitaire et électricité. Une seule pièce comporte une fenêtre sur cour, l’éclairage de tout le reste étant donné par des lucarnes de toit (Vélux). Je reçois, à compléter et renvoyer à l’administration fiscale, une « déclaration d’un local d’habitation ». Les surfaces sans fenêtres doivent-elles être retenues ?
Merci de votre aide.
ND

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Quelle est le numéro du cerfa que vous avez reçu ? Est-ce le formulaire H1 ?
Avez-vous procédé à une demande d’autorisation avant de réaliser vos travaux ?

Répondre
houp

je suis syndic bénévol d’une petite copropriété et 2 copropriétaires me demandent d’agrandir leur balcon(prévu en privatif par le règlement de copropriété)
pourriez vos me renseigner sur les pièces à fournir
les tantièmes doivent ils être modifiés si oui je dois faire appel à un géometre et faire modifier le règlement de copropriete par un notaire
merci pour les renseignements que vous pourrez me fournir

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Toutes les modifications sur les ouvrages bâtis ou non bâtis d’une copropriété doivent faire l’objet d’un accord en Assemblée générale.
Concernant des créations architecturales, il faut impérativement que le projet soit conçu par un architecte, qui assurera le suivi des travaux afin de garantir un respect du processus normal.
Une autorisation administrative doit être délivrée, purgée de recours bien évidemment. Et les tantièmes seront à adapter à cette évolution.
Si le règlement de copropriété ne fait pas mention de possibilités de mise en oeuvre de ce types de projets, si l’AG l’accepte, elle pourra faire évoluer celui-ci en l’actant auprès d’un acte notarié.

Espérant avoir été clair, mais dans tous les cas, il faut qu’un architecte soit présent pour procéder dans le bon ordre.

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le corroller

bonjour

voila je definis ca comme un defaut car je me dis que peut etre que la pompe a chaleur n est peux etre plus aussi efficace car il y a un surplus de volume a chauffer. et du coup est-ce que cela correspond au norme bbc.
merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La RT2012 est basée sur des règles et si les réalisations ne sont pas en adéquation, il faut vérifier ce qui est envisageable ou pas.
Faites donc le point sur la base d’éléments concrets, étude thermique principalement.

Répondre
le corroller

bonjour, j’ai fait construire une maison bbc, et sur le contrat j’ai un ehauteur de plafond 2.5. la remise des cles est dans 5 jours et il se trouve que les plafonds sont a 2.6m. y a t il un recours concernant ce defaut ?
merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il vous faut vérifier avec le contrat et les plans comment est intitulé le caractère de contraintes techniques. Si des contraintes ont forcées la mise en oeuvre à 2.60m ou pas.
Pourquoi définissez-vous cela comme un défaut ?
Il faut vérifier quelles sera la résultante ou impact sur la RT2012. Est-ce que le bureau d’étude peut fournir une nouvelle étude conforme ?
Il serait souhaitable de convoquer les personnes par écrit sur ce point afin qu’il vous soit donné une explication claire par écrit également.
Si vous rencontrez une difficulté à vous faire entendre, contactez l’ADIL qui pourra certainement vous épauler.
Y a-t-il un architecte qui assure le suivi des travaux ?

Répondre
Ama Paris

Bonjour,

Un copropriétaire de ma copropriété vient de louer sa chambre de bonne de 6m2 LC, avec douche et WC (pourris) sur le palier, à une jeune femme d’origine étrangère dont il dit que c’est sa bonne, et de fait, qu’il met à disposition ce logement gracieusement, et non en location, donc que c’est son droit.

Est-ce vraiment légal ?

Le fait d’avoir cette personne à côté me gâche l’existence (j’ai moi, un logement constitué de 4 chambres de bonnes), car il n’y aucune insonorisation, ses allées-venues avec bruits de portes qui claquent entre les WC, la douche et sa chambre me gênent. Je ne vois pas pourquoi je devrais être gênée par une personne qui n’a pas même le droit d’être là.

Merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il serait souhaitable pour vous de vous tourner vers le syndic afin de signaler les problèmes perçus et également vers l’ADIL de votre secteur pour vous faire épauler ou expliquer certains points liés à la copropriété.

Répondre
labrunie

Bonjour,

Merci pour votre réponse mais je voudrais également savoir si une pièce non chauffée dans les combles aménagés devient inhabitable au sens juridique du terme.
Merci
Yves Labrunie

Répondre
labrunie

Bonjour,

Des combles aménagés en chambre, accessibles par un escalier mais sans porte, sans chauffage, avec un velux donnant sur une cour peuvent ils être considérés comme habitables? La pièce fait9 M2 en tenant compte des 1m80 sous plafond.
Merci pour votre réponse
Yves Labrunie

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
SI vous prenez les règles de calculs, les surfaces sont taxables si toutes les conditions de hauteur et surfaces sont respectées. Concernant l’habitabilité, seule l’ouverture par un velux selon sa hauteur et le fait de donner dans une cours pourrait apporter un bémol.
Il faut donc prendre du recul pour analyser si la pièce est pièce principale ou pas.
Vous pouvez lire l’annexe I de l’Arrêté du 1er mars 1978 modifié relatif aux normes de surface et d’habitabilité des logements financés à l’aide de prêts conventionnés, vous y trouverez toutes les précisions concernant votre bien.

Répondre
Gérald

Entendu,
Merci beaucoup.

Gérald

Répondre
Gérald

Entendu,
Merci pour votre réponse.
Donc, simplement avec ces données ce n’est pas impossible que ce soit louable.

Bien cordialement

Gérald

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
La loi est claire mais des jurisprudences existent. Contactez l’ADIL, qui conseille gratuitement pour les particuliers.

Répondre
Gérald

Bonjour,
Je suis propriétaire d’une chambre de service d’une surface au sol de 9.05 m2 dont 1.47m2 à moins de 1.80m de hauteur. Toutefois mon certificat de surface précise 9.05 m2 et/ou 21.62 m3 de volume.
Ma question est conformément au code de la construction et de l’habitation, ma chambre est elle légalement louable?

Gérald

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Pour trouver la réponse claire et vérifier quels sont vos droits, prenez contact avec l’ADIL de votre secteur afin qu’elle vous conseille sur la démarche à suivre.

Répondre
chantal

bonjour
j’aimerai savoir si une pièce vouté de 20 m2 sans fenêtre, mais avec aération sur l extérieur est considère comme une pièce habitable
merci de votre reponse

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Il faut considérer plusieurs points et règles. La norme d’habitabilité définit comme pièce principale, les seules pièces ayant une fenêtre sur une rue (non une cour), ayant un niveau non ras du sol et apportant une aération et lumière suffisante.
Le volume et hauteur définissent également l’habitabilité. La norme définit comme hauteur minimale 2.30m.
Par contre concernant les surfaces taxables sont toutes les surfaces d’une hauteur supérieure à 1.80m hors surface spécifiquement dédiée aux stationnements.
Espérant avoir été clair.

Il comporte au moins une pièce principale et une pièce de service (soit salle d’eau, soit cabinet d’aisances), un coin cuisine pouvant éventuellement être aménagé dans la pièce principale.

Un local à usage d’habitation ne comportant pas d’équipement destiné à faire la cuisine est considéré comme une pièce isolée.

La surface habitable d’un logement est égale ou supérieure à 16 mètres carrés, celle d’une pièce isolée à 9 mètres carrés.

La moyenne des surfaces habitables des pièces principales est de 9 mètres carrés au moins ; aucune de ces pièces n’ayant une surface inférieure à 7 mètres carrés.

La surface habitable d’un logement ou d’une pièce est la surface de plancher construit, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cage d’escaliers, gaines, ébrasement de portes et de fenêtres.

La hauteur sous plafond des pièces principales, des pièces isolées et de la cuisine est égale au moins à 2,30 mètres.

Répondre
Sauvage

Bonjour

J’ai une question concernant l’habitabilité d’une pièce aux yeux de la fiscalité.
Nous habitons un pavillon dans lequel nous avons décidé de faire inclure une pièce enterrée sur sa totalité. Elle fait 2,20m de hauteur (ou un peu moins) et aucune ouverture sur l’extérieur si ce n’est un escalier pour y accéder. Compte tenu de l’humidité excessive nous ne pouvons y aménager quoi que ce soit pour l’instant mais à terme oui.
Pour le déclaratif H1, faut-il la possitionner dans la case ‘A’ Annexe ou la case ‘C’ Garage comme pour un sous sol?
Bien cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Concernant votre question et quelle case cocher, il serait préférable de vous munir de photos des lieux concernés en mettant en avant les hauteurs et problèmes pour vous rendre aux services fiscaux de la commune concernée. Ils vous répondront sur pièces.

Répondre
ziane yamina

Madame, Monsieur, les impôts locaux m’ont calculés depuis 5 ans, une taxe d’habitation pour une surface de 51m2 alors je n’ai que 31m2.Je suis allée faire une réclamation,il apparaît qu’il n’y a aucun plan au cadastre et que le propriétaire à juste données ses mesures mais aucune justification.Au cadastre c’est pareil pas de plan.Comment faire pour en avoir un d’autant plus que je n’ai pas les moyens d’engager un architecte?De plus la chambre est à 7m2 je l’ai comptée dans mes mesures.Pourriez vous me donner quelques conseils?merci d’avance pour votre réponse.Salutations

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il n’y a pas d’autres alternative que de prouver la surface habitable réelle que de passer par une personne compétente réalisant une attestation.
Il ne faut pas confondre surface taxable, surface habitable et surface de plancher qui ne sont pas les mêmes surfaces et n’ont pas la même portée juridique.

Répondre
Schruoffeneger

Bonjour j’ai visité un bien à acheter un f3 deux chambres font 0,78 m sens carrez ou 7,69 m habitable la seconde 6,75 sens carrez ou 8,18 surface habitable. Faut il considérer ces deux pièces comme surface habitable?
Merci sincèrement pour votre réponse

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il faut distinguer plusieurs choses, concernant la taxation, toutes les surfaces sont prises en compte, concernant l’habitabilité, selon le cas cela doit s’étudier de près.
Concernant la loi carrez, c’est au diagnostiqueur de préciser quelles surfaces sont à comptabiliser.
Désolé d’être moins précis, mais il faut définir le cadre de la question avec l’objectif attendu d’usage de la réponse.
Espérant avoir été clair.

Répondre
S. Dombre

Bonjour,
J’habite une maison de ville sur 3 niveaux (Rdc + 2 étages), d’environ 32 m2 de surface au sol (corps de ferme construit avant 1949 rénové en plusieurs maisons).
Lors de l’achat de ma maison en 2006, un DPE a été réalisé avec comme surface habitable, 78 m2.
Lors de la mise en vente, un nouveau DPE a été réalisé, mais l’entreprise à cette fois ci pris comme référence 68 m2.
Je dispose d’une cage d’escalier ouverte en colimaçon, et le dernier étage est sous le toit (la moitié de la superficie est inférieur à 1m80).
Y’a t’il eu des changements dans le calcul ? La surface au sol du 2eme étage peut-elle être comptabilisée comme surface habitable pour le DPE ?
(Après tout, je chauffe et refroidi ces surfaces).

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il semble qu’une interprétation est était faite. Il conviendrait de demander au prestataire une explication claire, il est possible qu’une erreur puisse s’être glissée (ce sont des humains).
10 m2 est une large différence, donc prenez contact avec le second prestataire et présentez lui le premier DPE. Il éclaircira vos lanternes.

Répondre
Lemaire Nadège

Bonjour,
Nous avons comme projet de modifier notre garage. Il est constitué de deux parties. Dans l’une d’elle nous voulons créer un couloir ainsi qu’une chambre. Cette dernière devrait mesurer au maximum 11,5m2. Sa hauteur serait de 2m (considérant qu’on ajouterait un nouveau sol). Vu qu’elle ne remplit pas toutes les conditions, sera t’elle considérée comme chambre et faut il faire une demande de modification aux impôts (pour transformer notre garage).

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il faut tout d’abord vous assurer de la faisabilité de votre changement de destination et création de surface de plancher supplémentaire. Ensuite, si le projet est faisable, il faudra déposer une demande d’autorisation. Après obtention de cette dernière, vous pourrez entamer les travaux et non avant.
Concernant les impôts, dès que vous obtenez une autorisation administrative, le service des impôts est informé. Vous recevrez un formulaire à compléter afin de déclarer les surfaces et destinations des ouvrages.

Répondre
Brière

Bonjour
Nous venons de transformer un bureau sous les combles en appartement et nous devons remplir la déclaration H2, et là, plusieurs questions…
– la surface est de 31 m2 en loi Carrez et de 61m2 au sol. Laquelle dois-je indiquer?
– il y a une grande pièce de vie ouverte avec un coin cuisine. Dois-je indiquer 1 salle a manger + 1 cuisine de – de 9m2 ou dois-je mettre « 0 » dans cuisine?
– il y a une chambre de 4 m2 en loi carrez et 9m2 au sol. Dois- je l’indiuzr dans chambre ou autre annexe?

Merci beaucoup pour vos réponses

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il me semble ( à vérifier avec le service des impôts ) que les surfaces sont des surfaces habitables et non carrez.
Concernant les pièces, chaque surface ayant une destination, il est préférable de préciser chaque éléments avec la surface associée.
SI vous avez des doutes, prenez rendez-vous avec le service des impôts du bien concerné, ils vous aideront dans la saisie des éléments case par case.

Répondre
florent

bonsoir petit question j’ai construit une maison quelque temp apres une autre maison a etait construite derriere moi moi ses une maison rez de chausser et l’autre maison rez de chausser plus 1 étage mes il a fait une terrasse qui donne sur ma salles a manger et sur mes deux chambre donc si je laisse les fenetre ou porte fenetre ouverte et que je me balade nu dans la chambre ou salles a manger il peuve tout voir esque ses normale je veux manger dans ma salles a manger porte fenetre ouverte il voye se que je mange il y a aussi la fenetre de leur wc vitre normale qui donne dans ma salles a manger moi sa me derange j’ai plus de vie en un mot je doit vivre mes fenetre fermer ou entre ouverte

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Afin de pouvoir répondre clairement, il serait nécessaire qu’un architecte visite les lieux pour s’assurer que tout est respecter au niveau du code civil et autres règles liées aux vues directes.
Il serait donc souhaitable que vous missionniez un architecte qui visitera les lieux et vous répondra clairement.

Répondre
TILLANT

Bonjour,

Je souhaiterais avoir un renseignement, pour un studio que j’occuper. Ce dernier doit environ mesuré environs 9 m2 environs, ou il existe un coin cuisine, un fenêtre très basse sans garde du corps située au 3éme étages.
es-ce que les normes sont respecter sur la pièce que j’occuper???

Merci de répondre à ce mail.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Pour répondre clairement et précisément, il faudrait visiter les lieux. Il serait opportun de missionner un architecte pour une visite et analyse de votre demande.

Répondre
Thiéry

Bonjour,

Dans le calcul de la surface habitable d’une maison, les placards semblent être pris en compte si leur hauteur intérieure est au moins égale à 1,80 m.
Mais un agent immobilier me dit que pour être pris en compte dans la surface habitable, un placard doit être démontable donc avoir par exemple des parois en bois, ou en PVC, permettant de le supprimer pour
redonner à la pièce son intégrité.
Or, entre deux pièces de ma maison, existent deux placards contigus avec des parois en brique, chaque placard s’ouvrant sur une des pièces. Ces placards sont difficilement supprimables. Font-ils alors partie de la surface habitable ?
Ma question ne concerne pas les copropriétés gérées par la loi Carrez.

Avec mes vifs remerciements.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Un placard est toujours comptabilisé dans la surface habitable quelque soit la nature des ouvrages le constituant.
Concernant le calcul de la loi carrez, la hauteur rentre en ligne de compte.

Répondre
olivier

bonjour
je compte faire l’acquisition d’un ancien local réhabilité en superbe appartement, le tout d’une surface de 30 m2.
la hauteur sous plafond est de 2 m.
suis en règle pour le louer?
le propriétaire actuel le vend sous la dénomination de local, l’a déjà loué pour des étudiants et à des saisonniers, le tout sans problème. Il me dit aussi qu’il n’y a pas de taxe d’habitation puisque non déclaré comme tel.
quels seraient les problèmes, s’il y en a, si je reprenais la suite de ce local?
merci pour toutes les réponses données
olivier

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La norme d’habitabilité n’est a priori pas respectée et dans le cadre d’une acquisition, vous devenez responsable pénalement des antécédents. Donc un usage non déclaré sur des biens non conformes, la réponse pour moi est toute trouvée.
Soit vous respectez la loi et les règles, mais transgresser ces règles vous expose à de gros problèmes.

Répondre
T. Viela

Bonjour,

Je m’apprête à acquérir une maison de 110m² habitable. La maison comporte en plus un sous sol d’environ 60m², bien isolé, enterré aux 3/4, comportant: un garage avec sa grande porte, un atelier, un coin Chaudière, une petite fenêtre côté jardin.
J’ai l’intention d’aménager ce sous sol et d’y mettre deux chambres de 11m², un bureau de 9m², un coin douche/lavabo.
Je dois au préalable demander un permis à la mairie: pouvez-vous confirmer? Je pense que oui, étant donné que l’aspect extérieur de la maison sera modifié, en remplacant la grande porte du garage par une fenêtre + une porte fenêtre.
La partie habitable du logement passerait à +170m², je dois donc demander à un architecte, ou bien faut-il considerer qu’elle faisait déjà +170m², et donc je peux le faire moi-même?
Le plafond est de 2m de hauteur. Si je n’abaisse pas le sol, le plafond sera à environ 190cm de hauteur. Cela ne semble pas correspondre aux normes d’habitabilité. Puis-je aménager tout de meme compte tenu que le sous sol serait à usage privé exclusivement? Je demande cela car j’ai déjà vu des sous sols aménagés par architecte avec chambre, home cinema, salle de bain, avec des hauteurs sous plafond de 2m. Je compte percer deux fenêtres également, avec vu sur le jardin.
Que pensez-vous de la faisabilité de ce projet?
Un grand merci par avance pour vos réponse. T.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La réponse est simple, la surface dépassant le seuil de 170m2, il vous faut missionner un architecte qui répondra à toutes vos demandes.
Mais effectivement, si la hauteur est inférieure à 2.20m, l’habitabilité n’est pas assurée pour des locaux non destinés à un usage privé exclusivement.
Prenez contact avec un architecte proche du bien concerné, il vous épaulera et conseillera sur les bonnes démarches à entreprendre.

Répondre
lebreton

Madame Monsieur bonjour,
je cherche à me renseigner sur l’installation d’une baignoire dans une salle de bains. Elle doit être changée.
La question que je me pose est la suivante : Une baignoire doit-elle être sous la fenêtre ?
Pour des raisons de sécurité (nettoyage carreaux, vis-à-vis avec le voisinage)peut-on la faire changer de place même si on est locataire auprès d’une société d’HLM.
PS cela fait 2 ans que je me bats pour qu’elle soit changée.
en espérant uneréponse, mes sincères remerciements.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
La position d’une baignoire dans une salle de bain, doit être étudiée précisément au regard des règles de sécurité. Si tout est bien pensé, une baignoire peut être positionnée sous une fenêtre.
Concernant les travaux a effectuer par un locataire tout doit être acté par écrit et la demande doit être validée par le propriétaire.
Une demande claire et écrite en Recommandée à l’office HLM gérant le bien peut être un point de départ, mais il est évident que toutes les conditions techniques et réglementaires doivent être assurées.
La demande devrait être accompagnée d’un plan précis afin d’appuyer et assurer une réponse positive.
SI vous ne vous sentez pas de réaliser ce type de démarche faite vous assister par un architecte proche de chez vous, qui pourra assurer une prestation en bonne et due forme. Ce type de mission n’est pas complexe et sera réalisée par un professionnelle qui mettra toutes les chances de votre côté.

Répondre
Marc Jamlin

Merci de votre réponse rapide.
En fait, ce que j’aurais voulu savoir, c’est s’il existait une loi qui interdisait un propriétaire d’habiter dans un local ne répondant à aucune norme d’habitabilité, ni en surface, ni en volume, mais lui appartenant en propre.
Le local existe, il n’y a pas d’autorisation à demander pour le construire. La seule interrogation est celle de savoir si on peut lui interdire de l’habiter.
Car si on chercher sur Google avec le mot clef « micro appartement », on peut trouver toutes sortes d’appartements ne répondant à aucune norme, mais habités par leur propriétaires.
Y-a-t-il une loi prévoyant ce cas de figure ?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
A ma connaissance, il n’y a pas de loi interdisant à un propriétaire d’user de son bien dans quelques état qu’il soit. Par contre louer ou proposer son bien est soumis à des règles strictes.

Répondre
Poirier

Bonjour,

J’ai un appartement déclaré en T2.
J’ai une chambre, une salle de bain avec WC à l’intérieur de celle-ci et un séjour.
Dans ce séjour, il m’a fallu installer ma cuisine (pas d’autre endroit) et dans ce côté cuisine, il n’y a pas de fenêtre.
Elle a été installée « au bout du salon » à l’opposé de la porte fenêtre « séjour ».
Même en pleine journée d’été, je dois allumer la lumière lorsque je suis côté cuisine…( donc très sombre et sans fenêtre, juste une VMC)
En discutant avec diverses personnes, mon appartement serait plus considéré en T1 qu’en T2 avec cette cuisine…???
La cuisine installée, je dois choisir sur la pièce principale: soit salle à manger, soit salon: les 2 ne pouvant être placés dans le séjour.
En dehors du côté cuisine, le séjour représente 4m sur 4m avec un grand radiateur empêchant de placer un meuble devant.
Je vous remercie de bien vouloir m’apporter votre réponse: à savoir si c’est un T1 ou un T2 ?
Dans les logements neufs: est-ce logique, ont-ils le droit d’imposer une cuisine sans fenêtre??? Je n’avais jamais connu cela ….
Je vous remercie par avance de votre réponse.

Cordialement.

Dominique POIRIER

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
En terme légal, la classification n’est pas réellement précisée. Vous trouverez une synthèse des usages courants mais pas de réel définition. Sur la classification par nombre de pièces, l’INSEE précise ceci :

Classification des logements selon le nombre de pièces

Les pièces d’habitation comprennent : les chambres à coucher, salles à manger, salles de séjour, salons, studios, etc., quelle que soit leur surface, ainsi que les chambres de service (ou autres pièces annexes) non cédées à des tiers.
Elles ne comprennent pas : les entrées, couloirs, salles de bains, penderies, alcôves, W.-C., buanderies, offices, etc., ni les pièces réservées à un usage uniquement professionnel.
La cuisine est comptée comme pièce d’habitation lorsqu’elle a plus de 12 m², c’est-à-dire en se fondant sur une caractéristique physique objective. Il résulte de cette convention que les nombres de pièces d’habitation comprennent la cuisine pour les seuls logements pourvus d’une cuisine de plus de 12 m².
Cas particuliers.

Dans certains logements, il n’y a pas de séparation (ou il y a une séparation amovible) entre deux « pièces ». Dans un tel cas, on a compté deux pièces s’il existait des amorces de cloison, une pièce seulement s’il n’y en avait pas.
Il est fréquent, en zone rurale ou dans des immeubles modernes, de rencontrer des logements ordinaires constitués d’une seule pièce dans laquelle se trouvent des installations pour faire la cuisine (évier, fourneau, etc.). Dans ce cas, on a compté cette pièce que sa surface soit supérieure à 12 m² ou non : il n’y a pas de logement de « zéro pièce ».

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Marc Jamlin

Bonjour,
Je possède dans le sud de Paris une sorte de petit cellier d’environ 5,50 m², surmonté d’une mezzanine d’environ 5 m² mais dont la hauteur ne dépasse pas les 1,50 m, et sur laquelle il est possible d’installer un lit et un petit bureau.
Il serait très facile de transformer ce lieu en un micro appartement pour un étudiant.
Vous serait-il possible de me dire si un propriétaire, ou son fils étudiant, a le droit d’habiter dans un local de ce genre qui lui appartient pleinement après l’avoir équipé de tous les conforts indispensables ?
La seule pièce où la hauteur atteint 2,20 ne fait que 5,50 m². Il n’y a pas de fenêtre, mais je peux mettre une porte vitrée, ou une porte fermière avec une fenêtre intégrée, ce qui reviendrait au même.
Je ne paie pour l’instant aucun impôt dessus. Mais j’envisage bien évidemment de déclarer cet endroit au fisc comme étant une résidence principale, et payer la taxe foncière et la taxe d’habitation, si cette possibilité m’était accordée.
Il n’y a aucuns travaux à faire, mis à part le raccordement au tout à l’égout qui se trouve juste à côté, et l’aménagement intérieur. Et il n’est pas question de louer, mais bien d’y habiter soit même.
La question est donc de savoir si un propriétaire, ou un de ses enfants, a le droit d’habiter dans un endroit n’étant pas considéré comme habitable par les normes actuelles, mais lui appartement pleinement.
Merci,

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
Le lieu comme vous le décrivez ne répond à aucune norme d’habitabilité, ni en surface, ni en volume. J’ai bien peur que vous ne puissiez réaliser votre projet. Pour plus de certitudes, missionnez un architecte proche de votre bien afin qu’il visite les lieux et vous précise quelles sont les solutions éventuelles. Un potentiel d’extension est peut être envisageable et rendre éventuellement par la même le bien conforme.

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Van

Bonjour,
Nous venons de faire une visite de chantier d’un bien en VEFA en Ile de France et nous avons remarque que la piece des toilettes avait un plafond qui faisait la hauteur de la porte.
Quel recours pouvons nous avoir?
Sachant que le soffite etait sur le plan du VEFA, que sur la notice des prestations les plafonds ont une hauteur de 2m40 sauf si soffite et que nous sommes au 4eme etage d’un batiment de 6 etages (seulement le 6eme est une sorte de duplex).
Cependant a aucun moment, le promoteur nous avait dit a quoi servirait ce soffite…

Merci par avance de votre aide.
Cdlt.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

La vente en VEFA est particulière car de nombreuses clauses prévoit ce type de cas et les plans fournis sont estampillés d’un encart ou texte précisant que pour des nécessités techniques, les informations ou éléments sont susceptibles d’évoluer. Donc pas de repli possible.
La seule solution reste la discussion avec vos interlocuteurs.

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Castel

Bonjour , je viens d en ménager dans une petite maison , il y a un escalier avec des combles aménager , la surface fait 25 m2 fait en guise de fenetre il y a un hublot de 60 cm de diamètre et a 80 cm du sol , est ce conforme a la loi ? La piece est dur a aéré et le hublot de s ouvre pas entièrement , il tourne sur un axe centrale
Merci de votre réponse

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Pour se positionner clairement, il faudrait visiter les lieux. Il serait souhaitable que vous missionniez un architecte afin qu’il visite les lieux avec vous pour vous donner son ressenti et voir quelles sont les règles applicables.

Répondre
mars

Bonjour ,
Je viens de visiter une maison soit disant de 66m² habitable dont 5.5m² d’entrée or cette entrée correspond à un rajout ( mélange de planche de bois enduit d’un crépît avec du plexiglas en guise de véranda)extérieur collé à la maison donnant accès à l’interieur de celle-ci. Est ce que l’agence immobilière a le droit de considérer cette pseudo-pièce comme faisant partie intégrante de la maison ?

En espérant que mes explications eussent été claires , Je vous pris d’agréer mes salutations distinguées.

PS: De plus il s’ agit d’une maison préfabriquée en fibrociment avec trace d’amiante , pourrais je avoir votre avis.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Tous les espaces « clos/couverts » peuvent être considérés comme faisant parti du bien. Seule une visite sur les lieux par un professionnel du bâtiment pourrait tirer cela au clair.
Il faut surtout s’assurer que ce « rajout » est bien déclaré et acté par l’administration, car cela ressemble (comme vous le décrivez) à du bricolage personnel et rapide. Quand à la qualification des matériaux et risques éventuels, seul le diagnostic qui sera fourni vous en dira plus.
Donc, contrôle de ce qui est déclaré et lecture fine du rapport du diagnostiqueur.

Répondre
Cyril

Bonsoir,

oui en effet, le constructeur se retranche derrière des rasions techniques.
Qu’il y ait des raisons techniques OK mais ne devrait-on pas avertir le consommateur des modifications qui sont déjà connues lors de la signature ?

Je trouve cela un peu mensonger d’un point de vue commercial.
Je dois m’estimer heureux d’avoir 2m20 et pas 1m90 🙂

Un rapport quelconque avec la notion d pièce habitable et les 2m30 ?

Merci
Cyril

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Les projets sont dessinés longtemps avant la mise en oeuvre sur place et très souvent sur deux, voir trois années, il n’est pas rare que les normes et contraintes techniques évoluent voir change radicalement. Ce qui provoque la nécessité de modifier la construction lors du chantier.
Les jurisprudences en termes de hauteurs doivent être nombreuses et les contrats de constructeurs sont biens préparés à cela. Rapprochez vous de l’ADIL, la plus proche de chez vous afin de tenter de trouver un axe de négociation, si celui-ci existe.
Il est tout à fait concevable que vous aillez la sensation d’être lésé, mais encore une fois nous ne maîtrisons pas décisions des personnes édictant les normes et lois. Vous pouvez également solliciter le constructeur afin qu’il vous exprime clairement les contraintes qui ont poussé le placement des éléments à la hauteur que vous décrivez.
Dans tous les cas, la discussion est toujours mieux qu’une procédure.

Répondre
serge

Bonjour. Je voudrais savoir si les mezzanines rentrent dans les surfaces habitables lors d’un dépôt de permis de construire ?

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Carole

Bonjour,
J’ai bien noté votre définition de la pièce à vivre mais je n’arrive pas à saoir d’ou elle vient:
Avoir une fenêtre donnant sur l’extérieure avec une vue (non une cours intérieure d’immeuble ou mur de clôture à 15cm), Avoir une surface de minimum 9 m2, Avoir une structure porteuse supportant une charge d’exploitation standard de 250 Kg/m2, et Avoir une hauteur de plafond minimum de 2,30m.
J’aurais besoin de m’en servir dans un litige de copropriété, pour démontrer que la création d’une véranda (autorisée par la copro il y a deux ans) ne justifie pas aujourd’hui la modification des tantièmes de charges de copropriété (ce que veut nous imposer notre copropriété).
Pouvez-vous me dire quelle est la source de cette définition, je la cherche partout sans succès (est-ce la loi, la jurisprudence, l’usage…)
Merci d’avance
Carole

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Toutes les informations se trouvent dans l’Arrêté du 1er mars 1978 modifié relatif aux normes de surface et d’habitabilité des logements et plus précisément dans l’annexe 1

Répondre
marouan

Bonjour,
Je viens de receptionner mon appartement, contenant entre autre une chambre de 9.03 m2 sur le plan.
Sauf qu’on mesurant a nouveau cette pièce, je decouvre qu’elle ne fait que 8.77 m2.
Est ce que je dois reclamer cette réserve, comme quoi la piece fait moins de 9 m2 ?
Il me semble qu’à la revente l’appartement perdra une chambre de sa valeur.
Merci d’avance pour votre aide.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Comme toujours, les termes du contrat sont les seuls éléments à votre disposition pour faire valoir un point de vue.
Il faut donc se baser sur ces éléments et lire attentivement les clauses régissant la programmation du bien à livrer. Si vous vous sentez lésé, prenez contact avec l’ADIL afin de vous faire épauler ou sollicitez un avocat en lui apportant toutes les pièces à votre disposition afin qu’il vous éclair sur les éventuelles suites à donner.

Répondre
Cortinovis

Merci pour la rapidité de votre réponse et pour le lien.

Cordialement

C.G.

Répondre
Pascal CAMLITI

De rien avec plaisir, pensez à cliquer sur nos liens et partager l’informations sur tous les réseaux sociaux.
Cela représente le plus grand remerciement que vous puissiez nous faire 😉

A bientôt et n’hésitez pas à poster la réponse donnée par l’ADIL qui pourrait être utile à d’autres internautes dans la même situation que vous.

Répondre
Cortinovis

Bonjour monsieur,

je suis en demande de location pour un T2 (salon, cuisine, sdb, wc) mais sur le bail ne figure pas la chambre et a mon avis c’est parce qu’elle n’a pas de fenêtre, sur le bail ne figurent pas non plus les m2 habitables, comme par hasard, hors il me les faut pour assurer le logement.
hélas pour moi j’ai déjà déposer un chèque avec la caution et un loyer.
je souhaiterais avoir votre avis sur cette location.

Je vous remercie pour votre réponse.

Cordialement,

Gilbert Cortinovis

Répondre
Cyril

Bonjour,

Nous avons acheté un appartement duplex en VEFA situé au 5/6 d’un immeuble de 7 étages.
Lors d’une pré-visite, nous avons constaté des hauteurs sous plafond bien plus basse que sur le plan signé chez le notaire:

– 2m20 au lieu de 2m70 pour la cuisine
– moins de 2m20 au lieu de 2m45 pour la moitié de l’étage du haut

Pour la cuisine, nous avions commandé une cuisine équipée
Une des chambres du haut parait du coup bien plus petite
Et puis les grandes hauteurs promises ont fait partie des éléments décisions de notre achat

La livraison intervient dans un mois. Il reste 8% à payer.
S’il semble évident qu’aucun travaux modificateur puisse avoir lieu, quel stratégie adopter vis à vis du promoteur ?

Merci d’avance.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Si vous lisez scrupuleusement les clauses précisées dans votre contrat, des contraintes techniques ou autres peuvent provoquées cet état de fait et le constructeur est en droit de les effectuer sans contre parties.

J’ai bien peur qu’il n’y ai pas grand chose à faire. Relisez votre contrat et discutez avec le promoteur.

Bon courage.

Répondre
Fanny

Bonjour je loue depuis 7 ans 1 logement qui était fraîchement bâti lors de notre entrée, je viens de m’apercevoir que sur nos 3 chambres il y en a 1 qui ne fait pas 9m², cela est-il normal étant donné que l’on paie pour 1 logement T4 ? J’ai toujours entendu dire qu’1 chambre doit faire minimum 9m² mais lorsque je me renseigne sur internet il est écrit que ce n’est qu’une taille minimum conseillée et non 1 loi … Qu’en est-il ?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
Le Décret n° 87-149 du 6 mars 1987 fixant les conditions minimales de confort et d’habitabilité auxquelles doivent répondre les locaux mis en location, précise ceci :

Composition et dimensions
Un logement comprend au minimum une pièce d’habitation et les pièces de service attenantes suivantes : cuisine ou coin cuisine, salle d’eau et cabinet d’aisances, celui-ci pouvant être situé dans la salle d’eau ; cette pièce d’habitation doit avoir au moins neuf mètres carrés lorsque la cuisine est séparée ou au moins douze mètres carrés lorsqu’il existe un coin cuisine.
La hauteur sous plafond des pièces d’habitation et de la cuisine est égale au moins à deux mètres vingt. Toutefois, celle-ci peut être inférieure à deux mètres vingt, sans être inférieure à deux mètres, à condition que le logement n’ait pas subi de division en hauteur depuis le 1 er septembre 1948.
La surface habitable est déterminée conformément à l’ article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation ;

L’article R.111-2 dit ceci :

Article R. 111-2
La surface et le volume habitables d’un logement doivent être de 14 mètres carrés et de 33 mètres cubes au moins par habitant prévu lors de l’établissement du programme de construction pour les quatre premiers habitants et de 10 mètres carrés et 23 mètres cubes au moins par habitant supplémentaire au-delà du quatrième.
La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, (Décret n° 97-532 du 23 mai 1997) « embrasures » de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.
( Décret n° 84-68 du 25 janvier 1984 )
« Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’ article R. 111-10 , locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.»

Donc en résumé, il faut prendre un mixe des deux règles surface et volume et regarder si un placard est présent dans la pièce. Si votre doute est trop important, prenez conseil auprès de l’ADIL de votre secteur.

Répondre
CARRIER Patricia

Bonjour et merci de votre réponse.
En revanche, reste une interrogation :
dans le cas qui m’importe, il s’agit d’aménager des chambres d’hôtes dans un rez de chaussée de villa actuellement occupé par un garage et un espace ouvert.
la surface de ce qui serait une chambre ou un salon est d’environ 17 m2 : c’est cette pièce qui n’a une hauteur que de 2.10 avant (avant même d’installer un sous plafond).
Dès lors que les autres pièces ont la hauteur demandée est ce rédhibitoire ??
merci encore et dans l’attente de votre réponse,
cordialement,

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Imaginez vous vivre, même temporairement, dans une pièce dont la hauteur est inférieure à la hauteur d’une porte standard…
Vous aurez votre réponse.

Répondre
CARRIER Patricia

Bonsoir,
j’ai longuement parcouru toutes les questions et réponses, mais malheureusement, je n’arrive pas à me faire ma propre opinion : je cherche à valider le fait qu’une pièce dont la hauteur sous plafond est < 2.20 mais supérieure à 1.80 peut être considérée comme une pièce d'habitation, en l'occurence une chambre ?? Si j'ai tout compris, dès lors que les 33 m3 de volume d'air sont satisfaits, la hauteur acceptée peut être inférieure à ces 2.20 m..
Merci d'avance de votre réponse

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
Une nuance existe entre la qualification d’un logement lié à la volumétrie et surface et la qualification d’une pièce.

L’arreté de 1978 précise ceci :

La surface habitable d’un logement ou d’une pièce est la surface de plancher construit, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cage d’escaliers, gaines, ébrasement de portes et de fenêtres.
La hauteur sous plafond des pièces principales, des pièces isolées et de la cuisine est égale au moins à 2,30 mètres.

Espérant avoir pu éclairé votre lanterne 😉

Répondre
M.FAURE

Bonjour et merci pour votre rapidité à répondre.
Je reviens sur ma question d’ hier qui manquait de précisions.
Sur une zone non aedificandi, il existait une restanque à un endroit précis avec relevé sur plan, avec des dimensions bien définies en profondeur et hauteur.
Cette restanque a été détruite, puis reconstruite à un autre endroit, avec des dimensions completements différentes.

Pouvait t-on refaire cette construction ?

Merci pour votre réponse.

Mifa

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,

Bonne question. Pourquoi détruire et reconstruire une restanque plus loin ?
En zone non aedificandi, les ouvrages doivent (en théorie) restés à leurs places. Une reconstruction à l’identique pour des questions de risques est toléré, dans le cas contraire, je ne suis pas certain qu’il soit autorisé de jouer sur les positions.

Il faudrait se pencher sur les jurisprudences pour y voir plus clair dans ce type de cas. Car à mon avis, le cas à déjà dû être traité dans un tribunal.

Donc, il faut plonger dans les archives, ou définir clairement les objectifs liés à cette question….

Répondre
M.FAURE

Bonjour et merci d’avance pour votre réponse,

Peut-on reconstruire un mur à un autre endroit , sur une zone non aedificandi ?

Mifa.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La zone de non aedeficandi est par définition non constructible. Aucune édification ne doit y être réalisée.

Répondre
aureli

bonjour,
je voudrai transformer une porte de garage en mur et remplir la pente par de la terre afin de créer un petit jardinet de ville, la mairie me dit que je dois faire une declaration aux impots parceque je créer une piece vivre, hors dans cette piece il n’y aura pas de fenetre et la hauteur sous plafond est de 1.80m!
y a t il une loi qui explique ces différentes regles que je puisse la mettre dans mon dossier?
D’avance merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Premièrement, il faut s’assurer de la réalisation technique du projet en faisant appel à un bureau d’étude technique qui validera si les ouvrages peuvent assurer une résistance suffisante aux poussées de terres.
Ensuite, concernant les taxes et autorisations administratives, toutes les surfaces de plus de 1.80m de hauteurs sont à comptabiliser dès que celles-ci ne sont plus affectées aux stationnements.
Cela créer de la surface de plancher. Une nuance existe entre la surface dite habitable et la surface de plancher réglementaire.

Répondre
Mylène V

Bonjour,
J’aimerais savoir si une pièce remplissant toutes ces conditions mais à laquelle on accèderait par un escalier et SANS porte peut être compter comme une chambre sur un plan d’architecte ?
Merci d’avance pour votre réponse
MHV

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
A priori, il ne devrait pas y voir de contres indications, si toutes les conditions sont remplies; pourquoi ne pas destiner la pièce comme l’architecte l’a décidé initialement ?

Répondre
DESENEUX

Bonjour,
je dois faire une déclaration H2 sous peu, il ce trouve que j’ai aménagé une chambre à l’étage de ma maison, celle ci, avec le planché existant, j’ai une hauteur sous plafond de 2,04 mètres, après discussion avec les impôts, ils me demande seulement la surface au sol, alors, ma question est: est ce que la hauteur sous plafond et toujours d’actualité,pour leurs calcul? Merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir, la surface taxable est calculée en fonction de la hauteur et surface de plancher. L’interprétation ou la mauvaise lecture ou compréhension peut amenée à des erreurs.
Il ne faut pas confondre surface au sol et surface de plancher, ce qui est souvent le cas.
Donc il faut calculer la surface taxable pour la déclarée dans vos formulaires.

Répondre
IRIBARREN

Bonjour,
J’ai visite un studio dont une partie est en mezzanine fait dans les années 70 d’une structure en bois pas facile à demonter sans faire des grands travaux. En bas de la mezzanine il y a 1,75m et en haut 1,20m. L’agence me dit que les 5 cm qui manquent sont dans l’epaisseur du bois.
Il faut compter les metres au dessous de la mezzanine meme s’il ne font 1m80?
Merci d’avance de votre réponse,
Cordialement,
A. Iribarren

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Une certaine nuance de la lecture des textes apparaît souvent et pas forcément dans le sens qu’il convient à la personne concernée.
Le texte de loi précise dans la loi Carrez que toutes les surfaces inférieures à 1.80m ne sont pas comptabilisées.
Vous trouverez des informations sur la loi carrez pour répondre à vos questions.

Répondre
MARQUES

Bonsoir et merci de votre précédente réponse.

Je ne souhaite pas vendre ou louer le bien pour l’instant. Le bien est ma maison entière que je souhaite « agrandir » en aménageant mon sous sol.

Donc si je comprends bien, si j’ai une petite fenêtre qu’on peut ouvrir mais qui donne sur une cour, ce n’est pas un critère pour l’habitabilité ? Même si j’agrandis cette fenêtre ?

Et si je transforme la porte blindée en porte fenêtre, est ce que cela suffirait pour toute la surface du sous sol (vu que le sous sol est divisé en 2 pièces l’autre pièce ayant la petite fenêtre sur cour) ?

Excusez mes questions, mais j’aimerai savoir quels types de travaux je dois prioriser…

Merci encore.
Cordialement.
Nathalie.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Voici l’intégralité de l’annexe concernant l’Arrêté du 1er mars 1978 modifié relatif aux normes de surface et d’habitabilité des logements :

Annexe I Normes minimales d’habitabilité
I Normes générales relatives à la sécurité, à la salubrité et à l’équipement de l’immeuble
1.1 Etanchéité
Les sols, murs, seuils, plafonds sont protégés contre les eaux de ruissellement, les infiltrations et les remontées d’eau.
1.2 Parties communes
Le gros oeuvre (murs, charpentes, escaliers, planchers, balcons) est en bon état d’entretien.
La couverture est étanche. Les souches de cheminées, les gouttières, les chéneaux, les descentes d’eau pluviale et les ouvrages accessoires sont en bon état.
Les menuiseries extérieures sont étanches et en bon état.
Les cours et courettes, les accès et les circulations en cave, ainsi que les combles sont dégagés et en bon état d’entretien.
1.3 Canalisations
Les canalisations d’eau, les appareils qui leur sont raccordés et les réservoirs sont établis de manière à éviter la pollution du réseau de distribution, notamment par les eaux usées et les eaux vannes.
Les canalisations d’eau potable desservant les logements assurent la permanence de la distribution avec une pression et un débit suffisants et sont branchés au réseau public de distribution s’il existe ; en cas contraire, elles sont conformes aux règlements sanitaires en vigueur.
II Normes relatives à la sécurité, à la salubrité et à l’équipement des logements ou des pièces isolées
2.1 Normes dimensionnelles
Un logement comprend des pièces principales destinées au séjour et au sommeil, et des pièces de service telles que cuisines, salles d’eau, cabinets d’aisances, buanderies, débarras, séchoirs ainsi que, le cas échéant, des dégagements et des dépendances.
Il comporte au moins une pièce principale et une pièce de service (soit salle d’eau, soit cabinet d’aisances), un coin cuisine pouvant éventuellement être aménagé dans la pièce principale.
Un local à usage d’habitation ne comportant pas d’équipement destiné à faire la cuisine est considéré comme une pièce isolée.
La surface habitable d’un logement est égale ou supérieure à 16 mètres carrés, celle d’une pièce isolée à 9 mètres carrés.
La moyenne des surfaces habitables des pièces principales est de 9 mètres carrés au moins ; aucune de ces pièces n’ayant une surface inférieure à 7 mètres carrés.
La surface habitable d’un logement ou d’une pièce est la surface de plancher construit, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cage d’escaliers, gaines, ébrasement de portes et de fenêtres.
La hauteur sous plafond des pièces principales, des pièces isolées et de la cuisine est égale au moins à 2,30 mètres.
2.2 Ouverture et ventilation
Toutes les pièces principales des logements et les pièces isolées sont pourvues d’ouvertures donnant à l’air libre.
La ventilation des logements et des pièces isolées est générale et permanente. Lorsqu’un local, tel que la cuisine, le cabinet d’aisances, la salle d’eau ne dispose pas de fenêtre, il doit être pourvu d’un système d’évacuation de l’air vicié débouchant à l’extérieur du bâtiment, tel que gaine de ventilation à tirage naturel (verticale) ou mécanique (horizontale ou verticale), complétée éventuellement par des dispositifs de ventilation dans les pièces principales.
2.3 Installation de la cuisine ou du coin cuisine
La pièce à usage de cuisine ou le coin cuisine comporte un évier avec siphon, raccordé à une chute d’eaux usées sur lequel est installée l’eau potable (chaude et froide).
La pièce à usage de cuisine ou le coin cuisine est aménagé de manière à pouvoir recevoir un appareil de cuisson (à gaz ou électrique) suivant les conditions réglementaires en vigueur ou possède un conduit d’évacuation de fumée en bon état.
2.4 Installation du gaz et de l’électricité
Les nouvelles canalisations de gaz et la ventilation des pièces où le gaz est utilisé sont conformes aux textes réglementaires en vigueur.
Le logement ou la pièce isolée est pourvu d’une alimentation électrique, conforme aux besoins normaux de l’utilisateur d’un local d’habitation.
2.5 Equipement sanitaire
Tout logement comporte :
Un w.-c. intérieur, avec cuvette à l’anglaise et chasse d’eau ; dans le cas de fosse étanche, la chasse d’eau peut être remplacée par un simple effet d’eau.
Dans les logements de plus de deux pièces principales, le w.-c. est séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas par un sas.
Une salle d’eau avec installation d’une baignoire ou d’une douche et un lavabo alimentés en eau courante chaude et froide.
Toutefois, les logements d’une ou deux pièces principales, pourront ne comporter :
qu’une pièce où est située un w.-c. avec cuvette à l’anglaise et chasse d’eau ne communiquant pas directement avec la cuisine ainsi qu’un lavabo avec eau chaude et froide ;
ou qu’une salle d’eau (ou un coin douche) situé dans une pièce de service, le cabinet d’aisances à usage privatif étant situé à l’étage ou à un demi-palier de distance.
La pièce isolée est équipée au minimum d’un lavabo avec eau courante chaude et froide et comporte l’usage d’un cabinet d’aisances collectif, situé à l’étage ou à un demi-palier de distance et desservant au plus cinq chambres.
2.6 Chauffage
Les équipements de chauffage, à l’exception de certains appareils dont la conception l’interdit, comportant un dispositif de réglage automatique de température.
Si le logement ou la pièce isolée n’est pas pourvu de chauffage central individuel ou collectif, il doit cependant comporter :
Dans les logements de moins de trois pièces principales, un dispositif, en sus des appareils nécessaires à la cuisine, choisi parmi les suivants :
Poêle à charbon, mazout ou bois raccordé à un conduit d’évacuation de fumée. Si l’installation existe, son bon état de fonctionnement doit être vérifié ;
Radiateur à gaz fixe avec évacuation des gaz brûlés par ventouse ou raccordement à un conduit d’évacuation des gaz brûlés ;
Un appareil électrique fixe.
Dans les logements de trois ou quatre pièces principales, deux dispositifs au moins, si possible du même type.
Dans les logements de cinq pièces principales et plus, trois dispositifs au moins, si possible du même type.
La pièce isolée est pourvue de l’un des dispositifs énumérés ci-dessus.
Ces dispositifs permettront d’assurer une température suffisante dans chacune des pièces.

Vous y trouverez toutes les informations nécessaires. Comme je vous l’ai précisé, certaines jurisprudences ont conditionnées certains points liés aux types, dimensions et modes d’ouvertures.
Vous pouvez consulter notre page bonnes adresses et visiter le site sur les jurisprudences.
Des avocats répondent eux aussi aux questions d’Internautes.
Bonne lecture.

Répondre
MARQUES

Bonjour,

J’habite près de Paris dans une maison de 1927 avec un sous sol partiellement enterré.

Ce sous sol a actuellement une hauteur sous plafond d’1m95 (en comptant des tuyaux qui passent au plafond car nous avons retiré un faux plafond très irritant…), Il comporte 2 pièces dont l’une avec une petite fenêtre de 41×54 cm qui donne sur une petite cour (avec un immeuble en face à 1m90 de distance) et l’autre avec une porte d’entrée blindée (donc non vitrée).

Nous n’avons plus de chaudière au gaz au sous sol mais un ballon d’eau chaude et une unité intérieure de pompe à chaleur. Le sous sol bénéficie également de l’électricité et de l’arrivée d’eau.

Quelle sont les normes pour transformer ce sous sol en surface habitable aux yeux de la loi et qu’il rentre dans les normes de surfaces loi carrez afin d’apprécier une future revente (hauteur sous plafond, ouverture vers l’extérieure vitrée ou non…) ?

Ce sous sol comptera t-il dans les taxes foncière et d’habitation s’il satisfait les normes d’habitabilité et de loi carrez (vu que c’est une pièce semi-enterrée) ?

Merci infiniment de votre réponse.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La norme d’habitabilité définit un cadre qui impose une hauteur minimale de 2.20m de hauteur et un volume habitable.
Ensuite, la pièce principale doit avoir une fenêtre sur l’extérieure, cette condition est très précise sur la recevabilité de ce critère.
Les vues sur cour ou un simple soupirail, ne sont aucunement recevable.
Je n’ai plus la jurisprudence en tête, mais les aménagements de sous-sols sont strictes quant à la qualification de « sous sol habitable ».
De plus il est évident que toutes surfaces créées seront taxables.
Il n’est pas conseillé de vouloir vendre ou louer ce type de locaux, car en cas de contrôles des services de l’état, le responsable sera le bailleur et non le preneur. Nulle n’est censé ignorer la loi.

Répondre
Roxane G

Bonjour,

Je vis à Paris dans un petit appartement de 14,17 m² que je loue à une agence immobilière.
Il y a un an en prenant l’appartement j’ai emménagé seule mais à partir de septembre, mon conjoint avec qui je suis pacsée, souhaiterait emménager avec moi dedans.
J’ai contacté l’agence afin de leur demander si cela était possible mais aucune réponse de leur part ne me parvient.
Deux questions, donc, m’obsèdent: est il légal de vivre à deux dans un 14m² et si tel est le cas, le propriétaire peut il refuser d’ajouter un nom sur le bail?

En espérant avoir une réponse de votre part et en vous remerciant dans tous les cas pour le temps passé à me lire.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
Premièrement merci à vous de nous solliciter. Notre site architecte-PACA.com est là pour cela.
Concernant la légalité de la location d’une surface si petite, je n’ai pas de réponse juridique à vous apporter. Mais je vais solliciter mon réseau pour voir quelle réponse claire pourrais-je donner.
Un point important est le fait que vous ayez signé et pris un appartement seule, ne provoque pas l’obligation du bailleur de modifier son bail sous prétexte que vous ayez un conjoint.
J’imagine que cette inscription vous apporterait des aides, mais il est vrai qu’une location d’une surface comme celle-ci à deux personnes pourrait être (semble-t-il) un peu poussée.
Inscrivez vous sur nos liens d’informations : https://www.facebook.com/Architecte.PACA.Marseille ou sur https://twitter.com/architectepaca ,nous publierons une réponse dès celle-ci obtenue.
N’hésitez pas une seconde à diffuser largement le nom d’Architecte-PACA.com sur tous les réseaux sociaux et cliquez sur les liens prévus à cet effet.

A bientôt

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gladys

Bonjour,

J’ai une question à laquelle je ne trouve pas de réponse… Peut-être sommes-nous « bizarres »?

Nous avons 4 enfants… petits !

Nous avllons faire construire une maison, et nous nous demandons si nous pouvions faire un rdc + 1 niveau complet à 1,79 m de hauteur sous plafond (plafond à partir duquel la charpente démarrera.

Nous aurions voulu faire monter le pied droit jusqu’à 1,75 m pour optimiser.

Nous voudrions faire un étage complet pour les enfants, en limitant la surface plancher au regard des nouvelles règles de permis.

Nous aurions donc un niveau complet à hauteur de 1,79 m qui ne rentrerait pas dans le calcul de la surface plancher à proprement parler, mais qui nous permettrait de faire une chambre pour tout le monde, et une petite salle de bains pour eux à l' »étage ».

Merci pour vos lumières !

Cordialement,

gladys

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il n’est pas concevable de réaliser une SDB d’une hauteur sous plafond de 1.79m… !? La norme précise que le minima est 2.30m pour une salle d’eau.
Voici ce que précise la norme :

La hauteur sous plafond des pièces principales, des pièces isolées et de la cuisine est égale au moins à 2,30 mètres.

Je comprends votre envie de contourner les règles, mais calculer une maison comme ceci est de mon point de vue totalement illogique.

Cette hauteur ne permet aucunement de qualifier les lieux comme vous le faite et une revente serait compliquée.
Je ne sais pas quelle option s’offre à vous, mais ce terrain est de mon point de vue à exclure.

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Alexandre

Bonjour,

je souhaite ajouter une mezzanine à mon studio,
dont la hauteur sous plafond sera inférieure à 1m80.
Sera-t-elle considérée comme surface habitable?
Ma taxe d’habitation va t-elle augmenter?
Ma prime d’assurance?

Merci
Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La création d’une mezzanine ne créant pas de surface légale, ne peut pas être taxée et ne pourra être considérée comme habitable.
Concernant la prime d’assurance, il vous faut vous tourner vers votre assureur, ou au moins relire totalement les clauses de votre contrat, ce doit être inscrit à l’intérieur.

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deschamps

question :
je vais faire construite une maison mais la hauteur sous plafond sera de 1.79 m .
serais-je soumis aux taxes foncières

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour, une maison dont la hauteur est inférieure à 2.30m sous plafond ne peut pas être considérée comme habitable.
Je ne saisi pas votre question !

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rossignol

bonjour

nous sommes en plein construction d une maison individuelle
de 9.15m sur 8.15m ext.
en prenant les dimension ext a 1m du sol nous nous apercevons qu il manque 11cm sur la longueur et 7cm sur la largeur et la même chose sur le garage de 5m sur 3.2.
y a t il une norme de tolérance sur les dimension d une construction ?.

cordialement.

Répondre
Desfontaine

Bonsoir j’aimerais savoir si un appartement comportent que des velux est il conforme ?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Qu’entendez vous par conforme ?
La norme d’habitabilité dit :

2.2 Ouverture et ventilation
Toutes les pièces principales des logements et les pièces isolées sont pourvues d’ouvertures donnant à l’air libre.
La ventilation des logements et des pièces isolées est générale et permanente. Lorsqu’un local, tel que la cuisine, le cabinet d’aisances, la salle d’eau ne dispose pas de fenêtre, il doit être pourvu d’un système d’évacuation de l’air vicié débouchant à l’extérieur du bâtiment, tel que gaine de ventilation à tirage naturel (verticale) ou mécanique (horizontale ou verticale), complétée éventuellement par des dispositifs de ventilation dans les pièces principales

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Laura Colmagro

bonjour nous louons une maison de 89,0 m² déclarée mais lorsque nous avons refait les mesures nous trouvons seulement 80m².
De plus une mezzanine de 16m² et de hauteur sous plafond au plus haut égale a 1,80m sur 40cm et atteignant une hauteur de 50 cm au plus bas est elle considérée comme surface habitable ? le loyer est de 600euros sans jardin ni garage et en pleine campagne (tarn et garonne)

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir, oui vous avez constaté et ???
En terme de location, la description et les visites font office d’accord préalable. La signature du bail, clos les éventuelles remarques. Si vous pensez être lésée, vous pouvez vous tourner vers un médiateur de l’ADIL.

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PIERRE

Bonjour, nous avons achete une maison de 1930, dans l’acte notarié elle comprend une terrasse couverte qui est sans fondation, compte t elle dansla surface habitable ?, il y a egalement dans le derriere de la maison une piece de moins de 2 m de hauteur sans fenetre puisque etant sous terre, cette piece est elle considerée comme surface habitable ?, nous souhaitons faire un agrandissement de notre maison et nous n’avons aucun document ou nous retrouvons la surface habitable pour s’y referer, pourriez vous me dire sur quel document ou à quel service me referer pour avoir cette surface habitable, merci pour votre reponse

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

La meilleure des solutions, plutôt qu’une estimation ou mauvaise prise de mesure, il est conseillé de missionner un architecte qui effectuera le relevé d’état des lieux et vous permettra de définir clairement les surfaces liées au bien. Comme ceci vous ne pourrez pas avoir de doutes.
Concernant la terrasse couverte mais non close, elle n’est évidemment pas comptabilisée dans la surface habitable. Concernant les sous-sols, il faut vraiment s’assurer de tous les points, donc relevé d’état des lieux à privilégié fortement

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Corinne POULAIN

Bonsoir,
Merci d’avance pour la réponse que vous voudrez bien donner à ma question…
Suite à un courrier récent que j’ai fait parvenir à la Direction Générale des Finances Publiques concernant ma taxe foncière, je me suis étonnée du montant élevé de cette taxe. La réponse cordiale (je l’avoue) fut : Les éléments connus de notre service pour votre maison sont : 85m2 habitables composés d’1 cuisine, 1 salle à manger, 1 salle d’eau et 3 chambres ainsi qu’une dépendance (garage) de 29m2. Les éléments de confort déclarés sont : l’eau, l’électricité, le gaz, le chauffage central, 1 baignoire, 1 wc et 1 lavabo.
Je me suis « armée » de mon mètre et très méticuleusement, j’ai tout noté… Si je tiens compte du fait qu’une pièce ne peut être considérée comme habitable sans un minimum de 9m2, il s’avère donc que ni l’entrée (7,03m2), ni le wc (1.147m2), ni la salle d’eau (4,209m2) ne comportant d’ailleurs qu’une douche et non pas de baignoire, ainsi qu’une chambre mesurant 8,45m2 ne peuvent être considérées comme des pièces habitables. Est-ce correct?
Par ailleurs, mon garage ne mesure que 25,48m2 (au lieu des 29m2 annoncés) avec une hauteur sous-plafond de 2,20m maxi et 2,10 mini. Cette pièce est-elle considérée comme pièce habitable aussi?
Merci, merci pour vos réponses que j’espère justes car je voudrais réécrire à la DGFP pour leur signaler ces changements. Je ne voudrais pas que cela soit à mon désavantage car pour les 85m2 que considère cet organisme, je paye déjà, sur Châtellerault, la somme de 882€! C’est incompréhensible car mon ex-mari qui possède une maison en plein centre ville de 205m2 paye aussi cher que moi! Est-ce normal?
Dans l’attente…
Bien cordialement.
Corinne POULAIN

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Madame,
Premièrement le montant des taxes n’est pas égal partout (hélas). De plus, vous confondez des éléments de la norme d’habitatbilité et les surfaces taxables.
Le « raccourci » que vous réalisés n’est pas correct. La meilleure des choses à faire selon nous, serait de missionner un architecte afin qu’il vous établisse en relevé d’état des lieux avec un calcul des surfaces taxables, ce qui vous permettra de prendre connaissance des surfaces dont vous bénéficiez et déduire la cohérence avec ce que vous payez à l’heure actuelle.
Encore une fois, l’architecte reste le conseil le mieux avisé dans ce type d’interrogations. Il ne faut pas avoir peur de pousser la porte d’une agence d’architecte pour solliciter une consultation / conseils, nous sommes là pour vous éclairer dans les méandres administratifs liés à l’habitat.

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Eric

Bonjour
Ou peux t’on trouver l’article de la définition du grenier pour les impôts ?
Mon grenier existant a 7 velux, un escalier pour y entrée, un planché, une surface habitable supérieur à 50 m², de l’électricité, il est déclarer comme grenier dans la déclaration modèle H1.
je compte l’aménager pour faire un logement locatif.
j’ai du mal à savoir si je peux déduire les travaux de mes revenus foncier, (Sont considérés comme des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement)
Pouvez vous m’éclairer ?
merci d’avance
Eric

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
Un logement locatif doit être accessible aux personnes à mobilité réduite. Un grenier même bien aménager peut poser souci en ce sens.
Concernant la définition légale, il n’existe pas de qualification de grenier, seul la surface taxable et de plancher existent au regard des impôts.
Concernant, les déductions envisageable seules les frais éligibles au crédit d’impôts seront retenus sur la base de présentation de factures.

Répondre
Marie

Bonjour,

Nous devons déclarer pour une demande de permis de construire la surface de plancher et la surface taxable. Si une pièce fait moins de 9m2 elle est considérée comme non habitable : devons nous donc la déclarer? Le cellier est éclairé par une petite lucarne et contient la pompe à chaleur et le compteur électrique, c’est en fait le local technique : doit on le déclarer?

Merci.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour, depuis la Circulaire du 3 février 2012 relative au respect des modalités de calcul de la surface de plancher des constructions définie par le livre I du code de l’urbanisme, les déductions ne sont plus possible pour les maisons individuelles dans le cadre de locaux dits techniques. La surface de 9 m2 correspond à la norme d’habitabilité. Vous réalisez des amalgames qui n’ont pas lieux d’être.
Toutes les surfaces sont donc à comptabiliser selon cette circulaire à présent.

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Maxime

Bonjour, je souhaiterai acheter sur plan (vefa) un pavillon duplex cependant je me suis rendu compte sur le plan (au niveau wc) que l on m indiqué hsfp 2,20m . Dois je en conclure qu il s agit de la hauteur sous faux plafond ? Est ce légal? Deplus c est un logement neuf bbc. Merci de votre retour je m inquiète je trouve ça très bas

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour, le terme HSFP signifie Hauteur Sous Faux Plafond. Ensuite cette hauteur est certainement contrainte par des éléments techniques (tuyaux, ventilations, réseaux, etc…).
Je ne saisi pas le lien entre la hauteur du faux plafond du wc et la maison BBC ?
Si vous avez des interrogations importantes sollicitez le vendeur afin qu’il vous éclair sur tous les points nébuleux a vos yeux. C’est le moins qu’il puisse faire.

Répondre
Béatrice

Bonjour,

Je suis locataire depuis le début de l’année d’un studio de 15m2, qui ne semble pas correspondre aux normes qui définissent une pièce comme étant « habitable ».
L’unique fenêtre donne sur une cour d’immeuble, et le plafond est à 1.85m sous les poutres, 1.90m dans les 3/4 de la pièce et 2.20m seulement au niveau de la partie cuisine. Je pense que, au vu de ces critères, mon loyer est abusif : 450€. J’habite le 6ème à Lyon, certes, mais malgré tout c’est vraiment cher. Qu’en pensez-vous : cette pièce (un ancien local à vélos, situé à l’entresol) est-elle habitable ou non ? Si non, ai-je le droit de demander une diminution de mon loyer ?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour, Dans un cas comme le votre, il ne peut y avoir qu’une réponse précise via une association comme l’ADIL de votre région. Un expert et un juriste, pourront vérifier et décider des mesures adéquates si elles s’imposent.

Répondre
Béatrice

Merci pour votre réponse !

Répondre
eric

Bonjour,
Je souhaite faire une extension bois (RDC et R+1).
A l’étage, j’ai actuellement une surface non prise en compte dans la surface de plancher puisqu’inférieur à 1m80. Avec l’extension cette surface devra-t-elle être prise en compte dans la surface de plancher créée puisqu’elle passera au dessus de 1m80?
Dans cette extension, je souhaite laisser une partie en grenier (non chauffé) doit elle être comptée dans la surface de plancher? et dans la surface taxable?
Merci pour votre réponse.
Cordialement.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir, toutes les surfaces supérieure à 1.80m sont comptabilisables dans la Surface de plancher et taxable.

Répondre
Olivier

Bonjour

J’habite dans un pavillon constitué d’un rez de jardin (avec garage, chaufferie et remise), d’un 1er étage avec différentes pièces à vivre et d’un second étage avec 2 chambres et un grenier mansardé (une partie supérieure à 180 cm et une partie inférieure à 180 cm). Il s’agit d’un grenier sans ouverture vers l’extérieur mais j’ai le projet de mettre des velux dans cette pièce.
Pourriez vous me dire quelles pièces sont concernées dans le calcul de la surface habitable (pour le calcul des impôts fonciers et taxe habitation) ?
Les escaliers doivent-ils être pris en compte ainsi que les placards ?
Merci de votre aide.
Cordialement.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour, Les surfaces dont la hauteur est supérieure à 1.80m est comptabilisée pour toutes les taxations et déclarations. Les placards pouvant être réintégrés dans des pièces sont donc aussi comptabilisés dans la surface à prendre en compte.
Il existe une nuance entre la surface habitable et la surface taxable ou surface de plancher ou même SHONrt, toutes ces surfaces partent sur la même base de maison, mais n’ont pas valeur à être utilisées dans un même but.
La norme d’habitabilité d’une pièce précise qu’il faut une hauteur minimale de 2.20m et 9m2 et/ou un volume de 20m3.

Répondre
catherine

Bonjour je loue un studio de 30 m2 sous les comble avec seul point de lumière un velux et je ne vois pas dehors car je mesure 1 mètre 53. Il me faut un tabouret pour voir à l’extérieur et ne voir que les autres toit mon propriétaire a-t-il le droit de louer un tel appartement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour, La réponse est complexe, la meilleure solution serait de vous adresser à l’ADIL la plus proche de chez vous.

Répondre
Legendre

Bonjour,j’ai en rez de jardin de ma maison une piece de 15 m2 dont le plafond est de 2.05 m au maxi,voutins,peut elle etre amanagée en studio en vue de la location
Merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour, Il n’est pas possible de répondre à votre question car la hauteur de plafond n’est pas le seul critère. Il est important de rappeler que la norme d’habitabilité définit une hauteur de 2.30m.

Répondre
CHEVALLIER Jacques

J’envisage d’agrandir une maison composée d’un garage en sous-sol, la partie habitation au dessus en rez de jardin.
Le garage existant à une hauteur de 2,80m, la partie nouvelle aura elle aussi une hauteur de 2,80m.
Le garage avec cette hauteur sera-il compté dans les surfaces habitables.
Existe-t-il une surface de garage en partie non prise en compte dans le calcul des surfaces habitables.
Par avance, je vous remercie de bien vouloir répondre à ma question.
Jacques CHEVALLIER

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir, Les surfaces dédiées aux stationnements des véhicules ne sont pas comptabilisées en surface de plancher (dans certaines limites selon les communes) et encore moins en surface habitables puisque ces surfaces doivent accueillir des véhicules.
Il faut faire attention aux interprétations et lectures des différents textes. Il me parait important que vous puissiez confier à un architecte une mission d’analyse / conseils sur votre projet afin que vous puissiez définir clairement quelles sont les surfaces à prendre en compte et celles déductibles.

Répondre
Elodie

Bonjour,

Étant en pleine recherche d’appartement je me pose une question quant au terme duplex. Est-ce juste un terme utilisé pour différencier ce style de logement d’un autre par sa forme, ou est-ce un terme pour définir un logement qui correspond à certaine conditions? Par exemple quand on lit les annonces sur les duplex, il semblerait que certaines personnes indiquent la surface en comprenant la partie duplex, d’autres non.

En vous remerciant.

Elodie

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir, le duplex est un type architectural précisant un agencement mais n’est pas codifié normativement, si c’est votre question.
Concernant la surface, la règle est toujours la même (carrez) que ce soit un duplex ou non.

Répondre
gufflet

Bonjour, j’aurai aimer savoir si un patio non couvert(à l’intérieur de la maison, c’est un puit de lumière) est il imposable? Merci de votre réponse.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir, un patio ouvert à l’air libre, s’il est clairement identifié en tant que tel et ne laisse pas à penser qu’il pourra être clos ultérieurement ne devrait à priori pas être comptabilisé comme imposable.
La grande difficulté de ce type de situations est de prouver votre bonne fois aux services fiscaux. Ne tentez pas de tromper l’état, le risque est très très important.

Répondre
Rémi

Bonjour, je suis à la recherche d’une maison à acheter et je viens de visiter un bien qui me plait mais me parait excessif niveau prix. la maison est décrite ayant au 1er étage deux chambres une grande mezzanine ( qui est en fait un grand palier) et une salle de bains avec au second un grenier à aménager.
Il se trouve en fait que l’une chambre et la « mezzanine » ont une hauteur sous plafond ne dépassant pas 1m90.
je sais que je pourrais peut être faire lever ce plafond.
voila ma question:
peut on considérer ces deux pièces comme des pièces de vie aux yeux de la loi et en conséquent être utile en cas de négoce.
En vous remerciant,
Cordialement
Rémi

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il n’existe pas de loi carrez à proprement parler concernant les maisons individuelles.
Concernant la hauteur prise en compte pour les taxations, celle-ci est fixée à 1.80m.
Concernant l’habitabilité, cela est encore une troisième source de contrôle liée elle à la notion de volume, hauteur et d’ouverture sur l’extérieur.
Si un doute important subsiste, missionnez un architecte afin qu’il vous accompagne sur les lieux et vous donne son avis.
Cordialement

Répondre
Lauwaet Ronnie

Bonjour
La commune veut me taxer comme pièce habitable.
J’ai deux stores soleil au dessus la picine (ouvrant quand il y trop de soleil) les stores sont contre la facade de la maison.
Une grande porte coulisante pour garantir la sécurité de la piscine.
Des panneaux de bois et un mur fixe.
La picine n’est pas de tout couverte car il pleu et naige de dans + le vent passe.
Quelle loi dit que ca c’est une pièce habitable?
Merci d’avance pour une réponse.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour, il est difficile de définir la limite de pièce habitable pour certaines communes qui voient venir de simples modifications de toiture engendrant une pièce couverte et fermée dans le futur.
Tout et question d’interprétation et de vision à court ou long terme.
Il faut être clos et couvert pour être habitable, c’est ce que dis la loi.

Répondre
Alice

Bonjour,

je vis dans un appartement en duplex sous les combles.
De ce fait, j’ai 2 velux dans ma cuisine/salon, 1 velux dans la chambre du bas et un velux dans la chambre du haut.
Je n’ai aucune fenêtre puisque mes murs sont tous pentus, et je ne vois pas dehors du haut de mon mètre 65.
Il me faut une chaise pour voir à l’extérieur.

Est-ce conforme au code de la construction?
Est-ce légal?
Est-ce pris en compte dans la taxe d’habitation?

Merci pour vos réponses,

Alice

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour, Dans votre cas je vous conseillerai de consulter un architecte afin qu’il visite les lieux et vous informé précisément des surfaces à prendre en compte.

Répondre
SAWSAW

Bonjour,

Je souhaite louer un appartement mais j’aurais besoin de quelque information concrète. Cet appartement fait 45m2 au total. Il comprend une piece de vie avec coin cuisine, une salle de bain/wc, et une mezzanine.
Celui ci est indiqué F2. D’après les information que j’ai pu voir, il faut qu’il y est 1m80, du plancher au plafond pour que la mezzanine soit considéré comme une pièce dans l’appartement.
Mais cette mezzanine est construite sous comble, c’est à dire qu’étant donné le toit, la distance entre sol et plafond ne fait pas 1m80 partout. Le fond de la mezzanine fait environ 1m de haut et le coté ou il y a le garde corps fait 1m90… A savoir aussi qu’elle n’a ni fenêtre, ni vélux.
Est ce que cette mezannine peu alors être considéré comme une chambre? Donc F2?
Ou si ce n’est pas le cas il sagira alors d’un F1 avec mezzanine simplement? Est ce que les m2 de cette mezzanine peuvent être compter dans la surface habitable de l’appartement?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir, une description sur un blog peut être mal interprétée, il est conseillé de consulter un architecte afin qu’il vous assiste sur une visite et vous fasse part de ces observations éventuelles sur la classification de l’appartement.

Répondre
Séverine

Bonjour,

Par avance merci de vos conseils.

Je loue une maison sur le bail est écrit 5 pièces, alors qu’une chambre se trouve sous comble (donc moins de 1m80 sous plafond ) et une autre de 8,2m2 avec une hauteur sous plafond de 2 mètres, avec une fenêtre donnant sur la terrasse de la maison vue sur le mur…par ailleurs, la maison comprend un coin repas, une salle à manger, un salon, et une chambre de 12m2….ma question est: la chambre sous toit ainsi que l’autre « chambre » de 8m2 avec fenêtre sur terrasse sont elles considérées comme chambres ou non?…ce qui ferais 3 pièces au lieu de 5?…puis je demander une modification du bail ainsi qu’une révision du loyer?…
Merci.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour, Nous ne sommes pas en mesure de conseiller sur des litiges possibles entre bailleurs et locataires. Il est conseillé de vous tourner vers une association de défense des consommateurs et solliciter un avocat spécialisé.
Les règles d’habitabilités sont censées être connues de tous les agents immobiliers et applicables à tous les biens dont ils ont la gérance. Si la rédaction d’un bail vous semble inadéquate, vous devez vous faire assister afin qu’il soit corrigé mais seul un Homme de loi peut vous aider dans cette démarche.

Répondre
rouhaud

bonjour

nous voudrions acheter un appartement en duplex inversé, de ce fait au sous sol il y a trois chambres avec une fenêtre mais chaque fenêtre donne dans un rectangle de béton pour laisser entrer la lumière, mais il n’y a pas de vu de ce fait…dans ce cas ce n’est pas considéré comme des pièces à vivre ?? Le F5 devient donc un F2 ?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour, la configuration est inhabituelle et il n’est pas impossible que ces pièces soient habitable.
Il faut respecter les normes d’habitabilité minimale décrites plusieurs fois dans des commentaires précédents et vérifier ci cela coïncide. Si cela n’est pas le cas le nombre de pièce pourrait être revu.
Je vous conseil de missionner une architecte afin qu’il visite les lieux et vous précise clairement si la configuration est conforme au nombre de pièces annoncées.

Répondre
rouhaud

Bonsoir

merci pour votre réponse. Justement via vos commentaires et texte j’ai vu : Pour être définit comme habitable, une pièce doit :

Avoir une fenêtre donnant sur l’extérieure avec une vue (non une cours intérieure d’immeuble ou mur de clôture à 15cm),

Cela sous entend bien que si la pièce n’a pas de fenêtre ou une fenêtre qui donne sur un mùr elle ne peut pas être considérée habitable…

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour, la règle définit un cadre et chaque cas est unique. Missionnez un architecte afin qu’il visite les lieux et vous aide dans votre démarche.
Cdt

Répondre
patrick

bonjour une cuisine sans ouverture extérieur,mais uniquement ouverte sur un hall collectif est elle réglementaire?cordialement
merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour, une cuisine ouverte sur un espace plus grand est autorisé mais qu’appeler vous espace commun ?
Est-ce une cuisine collective ?
De quel type de bâtiment parlez vous ?
Chaque détail a son importance.
Cdt

Répondre
Parez

Bonjour,

J’ai des questions relatives à l’habitabilité d’un bâtiment;
-Si la hauteur de mes pièces est de 2.20mètres(ou inférieure), elles ne seront donc pas habitables au sens imposable du terme?
Ainsi une maison construite avec plafonds de hauteur inférieurs à 2.30m ne sera pas sujette à l’impôt foncier ni à la taxe d’habitation?
-Des pièces séparées par des rideaux constituent-elles une pièce correspondant à l’ensemble des pièces une fois les rideaux tirés?
-Si un département, quel qu’il soit, fixe impérativement le logement comme ayant une pièce d’une surface habitable minimum, alors une maison construite sous plafond inférieure à la norme ou sans pièce correspondant au minimum fixé par décret ou loi ne pourra légalement être décrit comme habitation?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir, Je ne saisi pas le sens concret de vos questions. Il parait logique qu’une pièce séparée par des rideaux, ne puisse pas être considérée autrement que pour une seule et même pièce.
Il faudrait rechercher dans les jurisprudences pour connaitre la détermination précise de séparatif de pièces.
Concernant la hauteur, cela n’est pas le seul critère, il est couplé à un volume en mètres cube.
Il existe également une nuance entre plafond et faux-plafond. Donc il faut rester vigilant sur la terminologie et l’objectif final.
Si poser des faux plafond partout pour déclarer une pièce inhabitable d’un point de vue fiscal et modifier cela après coup, il ne faut pas prendre les services administratifs pour des idiots.
La fausse déclaration est lourdement pénalisée. Je vous rappelle que toutes déclarations sont faites sur l’honneur et prises comme telle par les services administratifs. Cependant, si un doute ce fait jour, un contrôle sera diligenté.
Ne jouez pas avec l’état et les taxes !

Répondre
mory

bonjour,voilà ma question est simple.Nous sommes , avec mon ami, sur un projet immobilier, nous souhaitons acheter une maison qui sera livrer d ‘ ici un an.Cette maison fait partie d ‘un projet de lotissement BBC,aprés etude des plans , nous nous aperçevons que les 3 chambres ainsi designées mesurent 12 m2, 8.02 m2 et 8.14 m2.Or ils nous semblent bien qu ‘une pièce de moins de 9 m2 ne peut être appeler chambre.Ce qui veut dire qu ‘ au moment de revendre ce bien nous ne pourrons vendre 3 chambres mais 1 chambre ( 12 m2) et 2 pièces, la maison perdra donc de la valeur.Que faire?les plans ont dèja etaient revus avant.Il y a même des maisons qui comportent des chambres de 6 m 2…merci de votre reponse.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour, La surface de 9m2 correspond à la surface minimale prise en compte par l’ALS (allocations familiales) pour les aides au logement.
Le respect des règles de surfaces en regard du CCH (code de la construction et de l’habitation) reprend certains points liés aux conditions d’habitabilité, mais ne fixe pas clairement une surface minimale par pièce dans un logement.
L’article R.111-2 du Code de la Construction et de l’Habitation, la surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
Et précise :
La surface habitable et le volume d’un logement doivent être de 14 mètres carrés et de 33 mètres cubes au moins par habitant, prévu lors de l’établissement d’un programme de construction pour les quatre premiers habitants, et de 10 mètres carrés et 23 mètres cubes au moins par habitant supplémentaire au delà du quatrième.
Ce qui veut dire, en clair qu’une surface globale est attendue et un volume minimal, le découpage peut donc être différent si il est accepté par les acquéreurs.
Cependant, en tant qu’architecte nous utilisons cette règle des 9m2 car en dessous de cette surface, l’usage d’une chambre est très très limitée.
Certaines personnes exploitent également les surfaces de placards pour obtenir ces fameux 9m2.
Il faut donc vérifier avant de s’engager et relire plusieurs fois les conditions contractuelles liées au projet d’achat (plans, tableaux de surfaces, etc…).
Le gouvernement à éditer en 1995, des règles minimales de surfaces par logement à respecter : http://bit.ly/UtqtEu

Répondre
mory

Merci pour votre reponse.Mais en terme de loi , les m2 carré d ‘une pièce sont calculés hors combles , sous pentes ect…donc au moment de la revente ce sont ces mêmes mesures qui seront prisent en compte par l ‘ agent immobilier, et donc ces 2 pièces seront designées comme n ‘ etant pas des chambres.Pourquoi les promoteurs peuvent marquer 3 chambres alors qu ‘il n ‘ en est rien?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour, La détermination du nombre de pièces, surfaces et autres informations sont dépendantes de lois pour les lots en copropriété mais pas en maison individuelle.
C’est pour cela que vous pouvez voir une maison en annonces à 99m2 et la même a 120m2 !
Il faut vous assurer vous même ou avec l’aide d’un architecte que la surface est belle est bien celle annoncée.
Concernant les combles non aménageables, ils ne peuvent être pris en compte. Par contre les aménagements sous combles de plus de 1,80m de hauteur et pouvant porter une charge standard peut être comptabilisée.
Les architectes (ou du moins certains comme notre agence) propose des missions de déplacement / conseils avant achat immobilier :

http://www.architecte-paca.com/architecte-consultation-conseils.php

Pour aider tous les futurs acheteurs à prendre une décision en toute connaissance de cause.
Les promoteurs utilisent des clauses pas toujours claires, il faut donc s’entourer de précautions avant de s’engager.
Je comprends que cela est ennuyeux d’être obligé de ce faire accompagner mais un conseil avisé d’un vrai professionnel permet le plus souvent d’éviter beaucoup de stress et éviter les procès.
L’architecte est un professionnel du bâtiment qui n’est pas simplement là pour dessiner une maison, il peut accompagner sur tous les process liés au Logement.
Les mentalités doivent changer et le regard sur l’architecte aussi. L’architecte est un conseil, au même titre que l’avocat. Sachez en profiter pleinement.

Répondre
Valerie

Bonjour,

J’habite dans l’Oise et je souhaiterais savoir si je dois déclarer comme surface habitable un espace aménagé sous une terrasse.

Hauteur du plafond: 1.92m
Surface au sol : 21m2
La « structure porteuse » autrement dit le sol ne peut pas supporter une charge d’exploitation standard de 250 Kg/m2 car il s’agit d’un béton et sans vide-sanitaire
Il y a une porte donnant sur l’extérieur et 3 fenêtres

Je vous remercie par avance pour votre réponse car la loi est vraiment compliquée.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Votre projet de modification d’affectation créer de la surface de plancher, si cet espace clos et couvert est lié à une pièce déjà habitable la nouvelle pièce pourrait donc le devenir également.
La présence ou non de vide sanitaire n’a pas de liens avec l’habitabilité de la pièce. Par contre si la dalle béton est rompue et laisse apparaître la terre ou laisse transiter de l’eau, alors l’habitabilité pourra être compromise.

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Guenard

J’habite dans le Loir-et-Cher.Je paye une taxe d’habitation pour toutes les surfaces habitables y compris les pièces mansardées dont une partie de la hauteur sous plafond est inférieure à 1,8 mètres
J’habitais avant dans l’essonne ou je n’étais pas taxé pour des pièces identiques.
Pourrais-je avoir des éclaicissement et connaitre la vérité sur ce sujet qui me parait très sombre pour « non spécialiste ».
Avec mes remerciements anticipés.

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Pascal CAMLITI

Bonjour, La surface taxable est bien comptabilisée en prenant compte des surfaces supérieures à 1.80m. Si vous pensez que la surface prise en compte est erronée, faites réaliser un relevé d’état des lieux précis et présenter celui-ci au services fiscaux afin qu’ils corrigent l’assiette de calcul.

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valfar

bonjour je loue un appartemaent d’environ 70 m2 mais c’est deux caves qui ont été transformées et la hauteur sous plafond de tout l’appartement est de 2m13 je voulais savoir si je devais payer une taxe d’habitation (car elle est de 636€ )merci beaucoup pour vos futures réponses!!!

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
Je ne saisi pas le lien des caves et l’appartement ? Pouvez vos préciser ?

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Jose Estrada

Bonsoir, j´habite au Mexico, et ici les réponses données par les architectes sont vraiement penibles. Je voudrais savoir si la surface de construction que je dois calculer pour vendre ma maison peut etre modifiée si il y a des parties qui possedent une hauteur de 5 metres toute fois qu’il s’agit d’un détail pour avoir une apparence qui soit belle, pour moi ce n’est pas logique qu’une maison de 250 metres carrés qui ne possede qu’une hauteur de 2,5m ait la meme surface de construction qu’une maison qui possede une hauteur de 5m, donc, de quelle facon pourrait-il changer la valeur de ma construction si l’hauter de chaque étage est de 5m? merci beacoup par votre réspone et pardone moi par l’usage de l’ortographe, je suis mexicain et mon francais n’est pas si bon.

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Pascal CAMLITI

Bonsoir,
Je vous remercie d’avoir fait l’effort d’écrire en français.
Si j’ai bien compris votre question, vous souhaitez savoir si une hauteur intérieure de 5m sous plafond créer de la surface supplémentaire ?
En France, nous ne prenons en compte que les surfaces dont la hauteur est supérieure à 1,80m et sommes limités par des règles de hauteur en rapport au sol du terrain recevant la maison.
Si une règle d’urbanisme autorise une hauteur de 12m intérieure, la maison pourrait faire 200m carré au sol et avoir une hauteur intérieure de 12m.
Ensuite, avoir une hauteur très importante à l’intérieur laisse à penser que des travaux pourraient être entrepris pour créer des planchers intermédiaires illégalement.
Donc tout est possible mais la tolérance des services administratifs est limitée.
J’espère avoir répondu clairement à votre interrogation.

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Jose Estrada

Merci beacoup, ca a été bien claire.

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carmen

bonjour,
oups!!
je viens de poster une question au sujet d’une avancée , en surface habitable, …j’ai oublié de cocher la case pour être prévenue de votre réponse,

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carmen

bonsoir,
notre maison a une avancée ouverte devant la porte d’entrée,

est ce qu’une avancée est considérée comme surface habitable ? elle fait 1,50m X 4,50 m

nous envisageons de la fermer pour agrandir une pièce à l’int »rieur de la maison, allons nous créer de la surface habitable ?
merci
cdlmt

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
La qualification de surface de plancher établie des critères précis, qu’entendez vous par « avancée ouverte » ?
Ensuite, si vous fermez une véranda par exemple et celle-ci serait closes et couvertes en ayant une hauteur sous plafond supérieure à 1.80m, la surface sera donc comptabilisable.
Il faut avant toutes choses vous assurer que le COS de votre parcelle ou les règles d’urbanismes vous autorisent à effectuer ces modifications par l’intermédiaire d’une demande d’autorisation administrative adéquate.

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Ben Malk

Bonjour
Pouvez-vous me dire si un local fermé de 10m2, ouvert sur un jardin par une porte-fenêtre, éclairé d’une fenêtre, couvert d’un apentis fermé, le tout entièrement isolé mais non chauffé, adossé à une maison, est considéré comme « habitable » ?
Merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
La norme d’habitabilité définit des volumes, des ouvertures et des conditions minimales d’équipements pour être « habitable ».
Si la pièce ne bénéficie pas de mode de chauffage, je ne suis pas certain que l’on puisse la déclarer comme telle ! Il faut relire précisément la norme dont j’ai fourni les articles précis dans des réponses précédentes.

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Julien

Bonjour,

j’ai acheté un studio (qui était loué par le passé) qui fait 25m2 au sol, 14m2 en loi Carrez et a une surface correspondant a une hauteur sous plafond de plus de 2.20m d’environ 8m2. Personne (ni agence ni notaire) ne m’a jamais parlé de probleme de « logement décent » voire de qualification du studio en « comble » et non en studio.

Je ne m’y retrouve plus en terme de surface habitable, volume habitable ou comble. Le reglement sanitaire départemental demande plus de 2.20m de hauteur sous plafond sans préciser s’il s’agit d’un maximum, d’une moyenne, d’une majorité de l’appartement, etc. Il demande aussi une surface habitable de plus de 9m2 ou un volume habitable de 20m3 (ce qui semble ok vu que 14*1.8>20).

Par ailleurs, j’ai vu que le conseil d’état a classé des appartements sensiblement identiques (mais avec une surface avec h>2.20m plus faible) en comble, et donc impropre a l’habitation…. mais je ne trouve aucune definition légale de ce qu’est un comble !

Bref, je ne m’y retrouve plus ! Pouvez-vous me dire si je possède bien un studio que je peux loué ou si je me suis fait royalement arnaqué ? Parce que quand on regarde l’appartement, il est nettement plus agreable que le studio de 15m2 dans lequel je vivais pendant mes études !

Merci !

Julien

Répondre
Julie

Bonjour,
Dans le 13, le règlement sanitaire départemental impose une moyenne de 9m² pour une pièce, avec un minium de 7m².
Les hauteurs sous plafonds sont règlementées par le code de la construction et de l’habitation. Caractéristiques du logement décent, article 4 : « Le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. »
Il me semble que d’après cet article, vous pouvez louer votre studio dans le 13, si vous êtes dans un autre département, vérifiez le règlement sanitaire départemental.
Cordialement
Julie Boisse

Répondre
Julien

Bonjour et merci de votre réponse. Le règlement sanitaire départemental du 35 n’est hélas pas si clair (voire fin du message). Il demande un piece de 9m2 (article 40.3). Pour la hauteur sous plafond il demande 2.20m sans préciser si toute la surface doit avoir cette hauteur sous plafond…

Cordialement,

Julien Tailleur

40.3. – Superficie des pièces

L’une au moins des pièces principales de logement doit avoir une surface supérieure à neuf mètres carrés. Les autres pièces d’habitation ne peuvent avoir une surface inférieure à sept mètres carrés.Dans le cas d’un logement comportant une seule pièce principale ou constitué par une chambre isolée la surface de ladite pièce doit être au moins égale à neuf mètres carrés.Pour l’évaluation de la surface de chaque pièce les parties formant dégagement ou cul-de-sac d’une largeur inférieure à deux mètres ne sont pas prises en compte.

40.4. – Hauteur sous plafond

La hauteur sous plafond ne doit pas être inférieure à 2,20 m.

Répondre
ATCHAMA

Bonjour,
je dois acheter un logement mais le problème la chambre de mon voisin se trouve sur mon salon l’ouverture de sa chambre se trouve dans ma cour, car ce logement a une cour devant et derrière avec deux portails pour chaque voisin, le voisin a la vue chez moi dans ma cour.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Je ne saisi pas votre question ? Pouvez vous nous préciser qu’est-ce qui vous semble problématique ?
Vous avez saisi les nuances du projet et souhaitez acheter. Si cela ne vous convient pas, n’acheter pas non ?

Répondre
bataille

Bonjour,
je possède un sous-sol dans lequel se trouve deux pièce de respectivement 39M² et 15M² avec une hauteur de plafond de 2.25M et des fenêtres donnant sur des cours anglaises, il y a aussi une salle d’eau avec WC, lavabo et douche (même critères)
c’est pièces sont elle considérées comme habitable ?

Merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La législation précise dans le Décret n° 87-149 du 6 mars 1987 fixant les conditions minimales de confort et d’habitabilité auxquelles doivent répondre les locaux mis en location :

B Ouverture et ventilation
toute pièce d’habitation est pourvue d’un ouvrant donnant à l’extérieur du bâtiment permettant une aération et un éclairement suffisants et assurant le bon usage du logement et la conservation du bâtiment.
Toute pièce de service est pourvue d’un ouvrant donnant à l’extérieur du bâtiment ou, à défaut, est équipée d’un système d’évacuation débouchant à l’extérieur du bâtiment et assurant le bon usage du logement et la conservation de ce bâtiment ;

Vous trouverez aussi un PDF éditer par le gouvernement très clair sur le sujet : le Logement décent
Concernant l’ouverture dans une cour anglaise, je reste perplexe, car il me semble que le gouvernement n’accepte pas ce type d’ouvertures comme définissant une ouverture sur l’extérieur d’un point de vue législatif.
En fin de PDF du gouvernement vous trouverez toutes les adresses et sites internet pour obtenir un contrôle éventuel pour valider les points qui pourraient être interprétable.

Répondre
bataille

Bonjour,

merci pour cette réponse je pense que cela devrais être bon
mais sur vos conseils je vais me renseigner aux adresse citées

Merci encore

Répondre
bataille

oups !
je n’ai pas l’intention de mettre en location mais de vendre !
donc la question est est ce que je peux considérer ces pièces comme habitable dans la surface globale du pavillon ?

désolé j’ai lu trop vite

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BAHEDI

Bonjour,

Je voulais votre avis concernant mon appartement au 4 ème étage qui présente des faux-plafonds dans ma SDB et WC à une hauteur de
2,15 m , le plafond est à 2,50m dans les autres pièces.

Dans le plan de l’appartement figurent en légende les FP ou soffites mais pas leur contenu
(espace des 35 cm entre le FP et le plafond) dans la notice descriptive non plus aucune indication.
Dans le règlement de co-propriété je ne trouve aucune mention
sur les espaces communs me concernant à part les deux gaine verticales.

Je pensais au début que cet espace contenait ma propre gaine de VMC et cables électriques et je voulais le récupérer, mais là je m’aperçois en regardant en haut des 2 gaines communes
que les canalisations (égouts, eau chaude , VMC) partent horizontalement pour desservir le voisin du 5 ème étage et que la gaine s’arrête à mon plafond !

Mes questions SVP :

– est-ce que les calculs des surfaces de la SDB et WC doivent prendre en compte la hauteur des 2,15 m au lieu des 2, 50 m ?
– est-ce que cet espace relève de la servitude (demain le voisin du 5 ème pourra me demander de casser ma cuisine et mes FP pour réparer ses canalisation dans les FP ?

Merci d’avance pour votre réponse,
Bien cordialement,

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La hauteur d’une pièce ce calcul du sol fini à l’élément surplombant le point de prise de mesure, si un faux-plafond, soffite ou gaine passant en plafond réduit la hauteur et implique donc le calcul en tenant compte de cet élément.
Concernant les gaines circulant d’un appartement à un autre, ces espaces appartiennent à la copropriété étant nécessaire à plusieurs propriétaires. A l’instar des éléments porteurs, toutes les gaines techniques sont des éléments communs et peuvent engendrer des autorisations de passages en cas de travaux indispensables.

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Lemaire

Bonjour, je dois remplir le H1 car je trouve ma taxe d’habitation très chère même la mairie le dit.
J’ai des soucis à la remplir surtout que j’ai plusieurs pièce dont la hauteur n’est pas respecter vu que la toiture va en pente du coup ma salle de bain au plus haut est à 2m20 au plus bas 1 m 70 ensuite comment mettre des pièces qui font moins de 9m2 et mes combles pas du tout aménagé plancher pourri et pas d’isolation, merci de votre réponse delphine

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Deux solutions s’offrent à vous :
1. Vous prenez des photos explicites en présentant les points dont vous contester la prise en compte de valeur de taxation et soumettez votre dossier aux services concernés
2. Vous faite réalisé un relevé par un géomètre expert qui déterminera les surfaces et coupes et assumera les informations fournies qui ensuite pourront être fournies comme appui à votre demande de réduction de taxes.

Il n’est pas rare de voir ce types de situations, tellement de personnes ont abusées que les services fiscaux ne cherchent plus à comprendre et c’est à présent un casse tête pour les contribuables pour prouver leurs bonne foi.
Courage et tenez nous informé de votre solution choisie et résultat, votre expérience pourra servir à de très nombreux internautes visitant notre site.

Cordialement

Répondre
Lemaire

Merci de votre réponse je vous tiendrais informez dès que j’aurais eu mes réponses par le service merci beaucoup

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screve

Bonjour, j’ai des plafond de trois mettre de haut. je souhaite connaître connent répartir une fenêtre d’un mettre trente de haut. Quelle distance laisser en dessous et dessus?
Merci d’avance pour votre réponse

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Je ne saisi pas votre question ? Il faut prendre en compte la nécessité de réaliser une allège pleine ou si vous ne souhaitez pas réaliser celle-ci, réaliser un garde corps en partie basse. Attention, les hauteurs d’allèges et garde corps doivent respecter des normes.
Concernant la partie haute, il ne tiens qu’à vous de définir, si vous avez un coffre de volet roulant, un linteau, un faux plafond, etc…
Si vous ne connaissez pas toute cette terminologie, nous avons édité un lexique glossaire de l’architecture que vous pouvez consulter à loisir.

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screve

ma question était juste un avis esthétique et de luminosité. En terme de proportion entre le haut et bas lorsque l’on place une fenêtre de 1.3 sur une hauteur de 3m, quelle espace laisser du sol à la fenêtre et de la fenêtre au plafond. merci de votre réponse

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour, concernant l’esthétique il faut dessiner et trouver la proportion agréable à l’œil entre l’intérieur et l’extérieur.
Nous ne pouvons vous donner plus de descriptions que cela. Une composition de façade se réfléchie dans sa globalité.

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lilo bloom

Bonjour nous prévoyons de construire une maison avec sous-sol (cave), sans éclairage naturel, et avec une hauteur de 1.80, car nous ne pouvons descendre plus pas… Devrons nous payer des taxes (impots foncier, et taxe d’habitation) supplémentaire pour ce sous-sol ?

Merci d’avance,

lilo

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Toutes les surfaces ayant une hauteur sous-plafond égale ou supérieure à 1.80m sont comptabilisable et donc taxable y compris les garages.

Cordialement

Répondre
Christian Huau

Bonjour,

Ma question porte sur la définition de la hauteur sous plafond, quand il y a des poutres sous le plafond.
Concrètement, mon sous-sol a un plafond constitué par le système de poutrelles et de hourdis qui constitue le sol du niveau situé au dessus. Ce plafond est à plus de 1,80 m, mais il est porté par plusieurs poutres transversales dont le dessous est à moins de 1,80 m, si bien que, si je réalisait un vrai plafond de hauteur uniforme, il serait à moins de 1,80m et la surface du sous-sol ne serait donc pas comptée comme « surface de plancher ». Mais, en l’absence de ce vrai (faux) plafond, faut-il compter le sous-sol en « surface de plancher » ?
Merci

C.H

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
La hauteur sous plafond est calculée sous l’élément mis en oeuvre, donc si un faux plafond existe ce serait celui-ci qui officiera en point de base de calcul de la hauteur.
Si la hauteur est inférieure à 1.80m, la surface est déduite.
Si elle est supérieure à 1.80m, elle est comptabilisée en surface de plancher.

Répondre
Jean-louis Siret

Bonjour,
j’ai 2 chambres aménagées sous les combles de 8,75 m2 chacune. Il n’y a seulement, dans chacune de ces chambres, que 2,52 m2 de hauteur supérieur à 1,80m. Le velux, bien entendu, se trouve dans la partie la plus basse de la pièce, dois- je, pour ma déclaration H1 compter ces chambres dans la rubrique A2 comme pièces habitable? Dois-je comptabiliser les 2 X 2,52m2 dans la rubrique A6 : Surface totale des pièces et annexes affectées exclusivement à l’habitation. Ces questions se posent également pour les 2 salles d’eau, Celle du bas n’a aucune ouverture extérieure, doit-on intégrer sa surface dans la rubrique A6, celle du Haut – sous les combles de 3,48m dont 1,79M2 Supérieur à 1,80 avec ouverture extérieure dans sa partie la plus haute; Que dois-je déclarer?

Merci,
cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Nous pouvons répondre précisément à votre question, ne connaissant pas la configuration de votre habitat. Cependant, nous pouvons vous préciser qu’il vous faut déclarer les surfaces correspondantes au permis de construire obtenu en regard de votre habitat réel.
La norme d’habitabilité et le mode de calcul de la surface de plancher sont deux choses distinctes n’ayant pas les mêmes buts.
Si vous avez un doute trop important, rendez-vous aux services des impots dont dépend l’habitation concernée muni de votre permis de construire et posez la question au personnel du service affecté à votre secteur.

Répondre
Julia

Bonjour,
La surface habitable calculée sur plus de 1,80m est-elle applicable sur les locations d’appartement aussi? Je loue un appartement de 40m2 mais il est sous les toits donc je me demandai si l’agence n’est pas en tort en me faisant payer pour toute la surface au sol.
Merci.

Répondre
Julie

Bonjour,
La surface habitable est toujours la même, que ce soit en vente location ou construction : tout ce qui est inférieur à 1,80 m de hauteur sous plafond ne compte pas.
Cordialement.

Répondre
OLLIVIER

Bonsoir,

Je viens d’acquérir une maison ancienne et je ne sais pas comment remplir ma déclaration de taxes foncières concernant 2 points indiqués comme suit dans l’acte de vente:

1° un sous sol semi enterré comprenant un bureau de 16,24m2 avec 2 fenêtres, toilettes et cellier.La hauteur sous plafond de ce sous sol aménagé est de 2,16 mètres

2° Véranda à l’arrière de la maison (qui fait office de salle à manger et de cuisine américaine de 30m2 avec une hauteur sous plafond de 2,6m au plus bas et 3,2m au plus haut.)

Je vous remercie pour votre réponse

Cordialement

Edith

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Je ne saisi pas clairement votre question, si vous souhaitez connaitre les surfaces à déclarer, prenez contact avec le notaire ayant rédiger l’acte authentique de votre bien ou tournez vous vers le service des impôts dont dépend votre maison.

Répondre
schwarcz

Bonjour,

Pouvez-vous me dire si 2 chambres en sous-sol semi-enterrées
avec fenêtre donnant sur jardin ayant une superficie 10,29 m2 et7,26 m2 et une hauteur de 2,20m et chauffage central sont considérées comme pièces habitables?

Cordialement

Répondre
Julie

Bonjour,
Vous pouvez consulter le décret 99-244 du 29 mars 1999 sur les normes d’habitabilité, ou encore les règlementations concernant les logements décents. Cela va dépendre de l’ensemble de votre maison.
Cordialement.

Répondre
pourcelot

dans le calcul de la surface habitable qu’entendez vous par déduire les emprises des portes et les embrasures e fenetres (par raport à l’article R111-2 du CCH) et comment calcule t’on l’emprise d’une porte
merci

Répondre
Julie

Bonjour,
les embrasures de portes et de fenêtres correspondent à l’épaisseur du mur dans lequel elles se trouvent, comme vous pouvez le voir sur le plan de cet article ou dans celui sur la réforme.
Cordialement

Répondre
nabucet

Bonjour,
Je loue un appartement type 2en ile de france et la chambre ne fait que 4m2 la cuisine 11m2 et le salon 13m2 peut on vraiment le considerer en type 2? Merci

Répondre
Julie

Bonjour,
Il me semble difficile de concevoir une pièce de 4m² comme une pièce à proprement parler, étant en dessous des 9m² prévus par la norme d’habitabilité.
Cordialement

Répondre
FAURE

à l’attention de Julie,
Bonjour,
Merci de nous avoir répondu.
Une précision cependant au sujet du « plafond »: les 75 m2 de sous-sol ont été recupérés sous la terrasse.
L’arbre a donc été planté en sous-sol et sort par la terrasse.

Répondre
Julie

Bonjour,
Cette situation n’est pas commune et je ne connais pas de jurisprudence à ce sujet. Mais si l’arbre traverse le plafond, en effet je n’imagine pas la pièce habitable… En outre, cette pièce ne répond certainement pas aux normes d’habitabilité comme pour la ventilation, le chauffage, la lumière, etc.

Répondre
Anaïs

Bonjour,
je viens de visiter un appartement (pour peut-être l’acheter) avec lequel se trouve une cave se situant directement sous le salon. J’aimerai savoir s’il est possible de rendre cette cave habitable sachant qu’il n’y a pas de fenêtre. Y a t il une possibilité d’amener de la luminosité?
Merci d’avance

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
En terme d’habitabilité, il est nécessaire d’avoir une fenêtre sur l’extérieure et non un second jour ou aération dans une cour.
Donc une cave, ne pourra être « habitable » au sens propre du terme.
Il est toujours difficile de répondre sans connaître la configuration précise.
Il est donc conseillé de vous faire assister par un architecte via une mission de déplacement / conseils (très abordable), ce qui vous permettra d’obtenir une réponse claire sur votre situation.
Espérant avoir pu vous éclairer.

Répondre
FAURE

Bonjour,
Notre voisin n’a pas déclaré son sous-sol de 75 m2 et de plus de 2 m de haut .
Aprés passage de la mairie, nous apprenons qu’en  » aucun cas, il ne peut s’ agir d’une pièce habitable , un arbre traversant le plafond!!!!!
arbre planté par lui même.
Y a t-il un texte ou une jurisprudence qui nous permette de démonter cet argument ?
Remerciements.
Mamiche.

Répondre
Julie

Bonjour,
je ne connais pas de jurisprudence à ce sujet, n’ayant jamais vu un arbre traverser un plafond ??? surtout en sous sol…
Cordialement

Répondre
BERCOT

Bonjour,

Lors d’une rénovation de toiture (mal façon à l’origine dans une co-propriété), une panne traverse les 2 chambres à 1,40 m de haut, la rénovation entraînant plus de charge sur les éléments porteurs, le cabinet chargé de l’étude préconise de renforcer celle-ci par ajout d’une poutre en partie inférieure. Ce qui abaissera encore la hauteur disponible sous la panne.
Peux-t-on s’opposer à cette solution pour un problème d’habitabilité ?

Merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Le renforcement des éléments structurels si le bureau d’étude le préconise doit certainement être mis en œuvre. Concernant la technicité de ce renforcement, il existe bon nombre de solutions.
Le tout et de vérifier si toutes les possibilités ont étaient explorées.
Prenez un rdv avec le syndic et le bureau d’étude afin de trouver le meilleur compromis.

Répondre
BERCOT

Merci beaucoup pour cette réponse rapide.

Répondre
mimi

Bonjour à tous,
J’aimerais bien signaler à tout le monde que les logements dans le sous-sol sont interdit à la location conformément à l’article L1331-22 du CODE DE LA SANTE PUBLIQUE meme si toutes les normes sont respectés mais le propriétaire peut l’habiter.
mimi

Répondre
Kader

Bonjour!
Mais à partir de quel critère de profondeur un demi-sous sol peut-il être considéré comme habitable ou non?
A savoir s’il y a plus de 220 de hauteur sous plafond et si le demi sous sol dispose de fenêtres pour un éclairage naturel et une aération suffisante?Faut-il moins de 50% de de la hauteur totale en semi enterrée?
Merci!
Cordialement!

Répondre
Julie

Bonjour,
Ce n’est pas le fait d’être enterré ni la profondeur qui importe. S’il y a une fenêtre ouvrant sur l’extérieur et permettant la ventilation de l’espace, ainsi qu’une surface et une hauteur sous plafond suffisantes, la pièce peut être considérée comme habitable. Vous pouvez consulter le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent sur le site du gouvernement.
Cordialement

Répondre
soumah

Bonjour,

J ai achetée un appartement sur plan et il y a un mois j ai effectuée une première visite avant les traveaux de finitions.

J’y suis aller avec un ami qui est chef de chantier et quand nous avons visités les chambres, nous avons constatés qu’il avait une hauteur d’ environ 2cm, entre l’extérieur et l’interieur des chambres. C’est-a -dire qu’en rentrant dans les chmabres ou en sortant on est obligé de lever les pieds de 2cm!

Quand nous en avons parlés au commercial qui nous a fait la visite, il nous a dit que c’était les nouvelles normes et que c était la loi!

Mon ami lui a certifier que c’était interdit car il y avait une question de sécurité!

Pourriez vous s’il vous plait me dire si cela est vrai, car j’ai des enfants et je trouve cela très dangereux même pour un adulte?!

Mme soumah

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Je ne saisi pas très bien ou est situé cette différence de hauteur. Est-ce entre l’intérieur des chambres et une terrasse donnant vers un extérieur ou est-ce entre les chambres et un couloir intérieur ?

Répondre
Loum

Bonjour je voudrait savoir si dans un duplex, dont les surfaces sont par exemple de 28m2 habitable, on retrouverai cette meme dimension a l’etage ou alors est-ce qu’il s’agit de la surface totale cumulant celles du rdc et de l’etage. Merci.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Lorsque vous calculez la surface habitable, celle-ci inclue tous les niveaux.

Répondre
scheffers

bonjour
j’ai recouvert un couloir exterieur non habitable de 5 m de long 2m12 de hauteur et 1m20 de large avec fenetre fixe dis-je declare ou avoir une autorisation pour cela
merci de votre reponse

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour, la modification architecturale du habitation doit répondre à l’ensemble des règles en vigueur.
Il est toujours nécessaire de faire acter toutes les évolutions ou modifications, si par exemple vous changez la couleur de façade une déclaration préalable est nécessaire d’autant plus selon le secteur.
Une demande d’autorisation est toujours préférable à un procès initié par un commune.
Donc dans le doute rendez-vous a la mairie dont dépend la maison modifiée et sollicitez l’avis des services concernés.

Répondre
sebvan

bonsoir
je fais construire et mes chambres sous combles vont faire 2,30 m de large
est ce legale et meublable
merci

Répondre
Julie

Bonjour,
Cela n’a rien à voir avec la largeur mais avec la surface de la pièce, la hauteur sous plafond, et si la pièce est ventilée et a une fenêtre.
Cordialement.

Répondre
Bineau

Bonjour,

En l’absence de fenêtre, une porte vitrée donnant sur l’extérieur peut-elle être considérée comme une fenêtre ?
Le fait que la pièce soit chauffable (présence de radiateur) est-il un critère d’habitabilité ?
Où trouver le texte de loi qui définit la surface habitable ? (Le propriétaire vendeur ne veut pas se laisser convaincre et maintient une surface habitable sur-évaluée).

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Vous trouverez un extrait du décret précisant les normes minimales : norme habitabilité .
Le décret précisant toutes les conditions est celui-ci :  » Décret n° 87-149 du 6 mars 1987 fixant les conditions minimales de confort et d’habitabilité auxquelles doivent répondre les locaux mis en location « 

Répondre
clemenceau

Bonjour, je suis locataire d’un appartement en HLM. Mon bailleur va changer les salles de bain et donc je préfere une douche a la baignoire actuelle. Réponse m’a été faite que le fait d’installer une douche chez moi me couterais plus cher car modification de la surface habitable et aussi plus cher en taxe d’habitation. Est ce vrai? Merci de votre réponse.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Je suis surpris à la lecture de votre question et réponse qu’aurait faite le bailleur.
Cela signifie-t-il que vous ayez actuellement moins de 1.80m de hauteur libre dans votre baignoire ?
Car dans le cas contraire, je ne comprends pas cette justification.
Qu’il y ai un coût de travaux différent je puis le concevoir mais un changement de statut de surface habitable, cela me semble-t-il abusé.
En même temps, la configuration complète n’est pas connue. Je vous conseillerai de prendre contact avec l’ADIL proche de votre commune afin de tirer cela au clair.

Répondre
clemenceau

Bonjour,

J’ai appeler l’ADIL comme vous me l’aviez conseiller. Donc d’apres eux ils ne peuvent pas me demander de supplement de loyer, il n’y a pas de modification de surface. Le seul cas ou ils peuvent demander s’est si il y a economie d’energie. Merci

Répondre
Julie

De rien, parlez de nous, ce sera le meilleur des remerciements 😉
Bonne continuation

Répondre
LAVIT Catherine

Madame,Monsieur,
Bonjour,
Je souhaiterai habité chez mon pere qui possede un logement ancien qu’il ne peut louer vu que ce logement ce situe en rez de jardin et n’est pas habitable car sous plafond de 2M1O au lieu de 2M4O m.
Je pensais faire une extension de ce logement pour le rendre habitable est-ce possible ? Mais comment faire?
Merci d’avance pour vos réponses .

Répondre
Pascal CAMLITI

Madame,
La norme d’habitabilité dit :

Le logement doit disposer au moins :
– soit, d’une pièce principale d’une surface habitable au moins égale à 9 m2 et d’une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m,
– soit un volume habitable au moins égal à 20 m3.

La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions du CCH : art. R.111-2
La surface et le volume habitables d’un logement doivent être de 14 mètres carrés et de 33 mètres cubes au moins par habitant prévu lors de l’établissement du programme de construction pour les quatre premiers habitants et de 10 mètres carrés et 23 mètres cubes au moins par habitant supplémentaire au-delà du quatrième.

Pour être déclaré habitable, vous devez respecter ces termes.

Cordialement

Répondre
sisi

bonjour,
j’ai un permis de construire avec autorisation planche de 120m² avec 181.02m² habitable(shon construite)sur un terrain de 300m².j ai agrandit au sous sol a cote du garage 2 pièces (1 pièce de 11m²bureau et l’autre studio ami 25m²,il y a pas de fenêtre et 2.5m plafond) dois-je faire une modification de permis de construire?
merci pour la reponse

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Julie

Bonjour,
En principe vous devez déposer un PC modificatif, toutefois si vous êtes sous l’ancien régime, les sous sols sont soumis à libre interprétation, renseignez vous aux services de l’urbanisme de la commune concernée.
Cordialement.

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newman Marie-sophie

bonjour,
je suis actuellement entrain de faire une rénovation d’un ancien hôtel, je le transforme en habitation personnelle, et pour les impôts locaux on me demande de remplir un imprimé H1 . Le problème se pose qu’il s’agit d’une maison a 3 étage + un rez de chaussé( transformé en garage ) sur le plan mais sur l’acte de propriété il s’agit d’un maison à 2 étage + un rez de chaussé. le notaire m’a dit que le dernier étage était considéré comme grenier mais rien ne le stipule par écrit !!! Dois je l’enregistré comme grenier sur ce papier ou comme étage à part entière
de plus il y a 2 pièces sur cet étage, ces deux pièces ont des hauteurs de plafonds qui varient entre 2.5m de hauteur et 0.95 m de hauteur car elles sont sous le toit, peut on les considérées comme habitables? sachant qu’elles réunissent toutes les autres conditions pour être dites habitables.pouvez vous m’aider merci par avance

Répondre
Julie

Bonjour,
En ce qui concerne l’étage « grenier », s’il est habitable (conditions visiblement respectées) il faut le déclarer, toutefois, seules les surfaces dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80m sont à déclarer, les autres ne comptent pas.
Cordialement

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MOREAU

Bonjour Monsieur,
je souhaite couvrir une terrasse de 35 m2 sur trois côtés et je me pose 2 questions :
– dois-je obtenir un permis de construire ?
– rentrera-t-elle dans le calcul des taxes foncières ?

Merci d’avance pour votre aide.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Si votre terrasse devient une terrasse close et couverte, celle-ci rentra dans la surface de plancher et devra faire l’objet d’une demande d’autorisation administrative.
Et cette nouvelle surface de plancher sera taxable au même titre que le reste de votre propriété.

Répondre
GerardF

Bonjour,

Merci pour votre réponse.

En fait, après vérification, le PC indique 37.27 m2 de réserve au sous sol compabilisé en SHON, nous venons d’acheter cette maison.

La création d’une chambre + salle de bains sur cet emplacement sachant si j’ai bien compris ne m’oblige à aucune demande d’urbanisme (ni PC, ni DP)la surface de plancher.

Le plafond est inférieure à 2.30m, qu’en est il de la déclaration de fin de travaux,faut il les déclarer, si oui à l’aide de quel formulaire ?

Cordialement,

Répondre
Julie

Re bonjour,
D’après ce que vous me dites la SHON est déjà déclarée donc déjà imposée. Si (et seulement si) c’est le cas, il n’y a pas de changement de destination de plancher donc pas de DP ni PC (si vous n’apportez aucune modification à la façade.). Attention, si votre sous sol est déclaré en SHOB, là il y a changement de destination donc déclaration fiscale et, suivant la surface totale de la maison, permis de construire.
Dernier point, si votre sous sol est aveugle et non ventilé, vous ne pouvez y déclarer aucune pièce habitable en cas de revente, votre chambre / sdb ne seront pas comptabilisés comme telles au titre des normes d’habitabilité.
Vous pouvez (puisque la maison est construite) consulter en mairie déclaration d’achèvement et de conformité des travaux, ce qui vous permettra de vérifier ce qui a été déclaré. Le formulaire pourra s’il est nécessaire vous être fourni par les services de l’urbanisme.
Cordialement,

Répondre
GerardF

Bonjour,

Le PC déclaré indique pour le sous sol

55 m2 de garge
33 m2 de cave
37 m2 de réserve

120 m2 de SHOB auquel l’ancien propriétaire a déduit les 37 m2 de reserve.

Les 37 m2 de reserve incorpore une fenêtre (qui deviendra la fenêtre de la chambre.

Si je comprends bien, cela fait 10 ans que des impots sont payés pour 33 m2 de surface bétonnée.

Je pense que l’existence d’une fenêtre et de l’importance de la
SHOB (120 m2) ont imposé la déclaration de 37 m2 en SHON.

Je vous remercie pour votre rapidité à nous répondre .

Cordialement,

Répondre
Julie

Bonjour,
D’après ce que vous me dites, il semblerait que les 37m² de réserve aient été déclarés en shon par l’ancien propriétaire. (Vérifiez d’avoir tous les documents le prouvant et non une simple parole). La fenêtre existe déjà. Donc sur la base de ces paramètre, je dirais que vous faites ce que vous voulez dans ces 37m² puisque il n’y a ni changement de destination (transformation de shob en shon) ni transformation de façade (puisque la fenêtre est déjà là). Cette surface étant déjà déclarée, rien ne vous empêche de l’aménager, de même qu’il est autorisé de transformer une chambre en bureau ou inversement.
Cordialement,

Répondre
GeraldF

Bonjour,

Pour la création d’une pièce sans fenêtre au sous sol avec une hauteur de plafond < à 2.30 m.

y a t'il création de SHON (SP)
Y a t'il déclaration au fisc

Cordialement

Répondre
Julie

Bonjour,
dans votre cas, il y a en effet création de SP (surface de plancher, attention, la SHON n’existe plus) sauf si votre sous sol est un garage.
Dans les deux cas cette surface elle doit être déclarée au fisc, car même les garages et sous sols sont imposables désormais.
Cordialement

Répondre
Chère Guimauve

Merci vraiment pour toutes ces informations et explications à Pascal CAMLITI.

Répondre
Valérie Prévost

Bonjour
J’ai acheté une maison en 2001. Nous avons créé un étage et pour la déclaration aux impots j’ai téléphoné au centre des impots pour savoir comment calculer la surface à déclarer. A deux reprises et deux personnes différentes à deux jours d’intervalle ont m’a dit que les mesures se prenaient de murs à murs et que l’histoire pour la hauteur de 1,8Om cela était fini ! donc depuis 2OO4 date à laquelle la déclaration de fin de travaux à été faite nous payons des impots pour une surface de 168m2 habitable hors si je retire en haut toute la longueur de la maison ou il n’y a pas 1,80m je devrai retirer 32m2 ! Ou et comment puis je faire pour faire rectifier ma surface habitable, va-t-on me faire un rappel sur les 8 années de trop payées et pour les ordures ménagères qui sont elles calculer sur la surface de la maison, va-t-on aussi me dédommager ?
Je vous remercie d’avance pour votre réponse et espère avoir été clair dans mes explications ?

Répondre
Julie

Madame bonjour,
Les hauteur inférieures à 1,80m ne sont pas taxables, vous devez donc faire une demande de régularisation auprès des services des impôts. Je ne sais pas si vous serez remboursée, mais je vous le souhaite. Il est possible que les impôts vous demandent un justificatif de surface, auquel cas vous pouvez vous faire faire établir un relevé d’état des lieux et de surfaces par un géomètre expert.
Cordialement.

Répondre
manto

monsieur voilà je vais surement passé en location dans une villa la question qui me trote c’est qu’il y a une piece qui doit faire 4X3 seulement dans cette meme piece il y a une escalier en colimason qui monte au niveau superieur qui mene a une chambre
ce que je voulais savoir c’est si cette piece pouvait etre considerer comme une chambre ou pas ? merci de me repondre

Répondre
Julie

Bonjour,
L’espace dont vous me parlez est considéré comme habitable certes, pour ce qui est de l’appellation « chambre » je ne sais pas, consultez les normes d’habitabilité qui pourraient vous éclairer.
Cordialement

Répondre
SCHNEIDER

Bonjour

Je loge dans une maison en location , pour respecter les normes le propriétaire veut se servir du palier pour augmenter la surface de la cuisine la ramenant a 9 M2 est ce possible sachant que le palier fait
longueur 1,60 sur largeur 0,90 qui comporte une porte pour descendre et une ouverture pour monter côte à côte.

a vous lire

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Pascal CAMLITI

Bonsoir, ai je bien saisi, il faudra donc traverser la cuisine pour monter une étage ?

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ANTONORSI

Madame,Monsieur,

Bonjour,

j’ai acheté sur plan et je viens d’être désagréablement surpris par une grosse soffite de plus d’1 mètre de large et de 5,70 de long de 32 cm de hauteur, dans la pièce principale à vivre, cela descend donc le plafond à 2,16 mètre.Il y a en une petite dans la salle de bain m’empêchant presque de pouvoir prendre une douche en position debout dans ma baignoire. Ce passage de gaines n’était pas spécifié dans les plans(pas rainuré ou grisonné )En réponse à mon recommandé, ils me disent:

« Monsieur,
Nous faisons suite au courrier envoyé au service commercial de LOGIREM, et à la visite de votre
logement réalisé ensemble le 3t/OL/20L2.
Les gaines techniques en plafond, correspondent à une obligation technique conséquente à la
conception du bâtiment. Ces gaines sont prévues aux articles 3.6.2 et 3.7.2 de votre notice de
vente. Cette même notice indique également en observation que <.
L’article < en page 18 de votre
acte de vente nous autorise également à apporter des modifications au projet lorsque celles-ci sont
imposées par des nécessités tèchniques.
Le passage des gaines dans les logements est effectivement un impératif techhique que nous ne
pouvons modifier à ce stade.
Face à cette situation, nous vous avons proposé la mise en æuvre d’un faux plafond positionné à
votre convenance, en lieu et place des softites dans votre pièce principale et votre SDB. De même,
nous pouvons prendre en considération votre demande de rajouter un point lumineux au niveau de
l’entrée. Nous prenons également bonne note de votre remarque concernant la hauteur de la
soffite au droit de la baignoire et, nous vous proposons d’étudier la mise en place d’une douche en
remplacement de celle-ci. Nous restons à votre entière disposition pour de plus amples
informations et arrêter les choix que vous souhaitez voir être mis en æuvre »

Je voudrais savoir quels sont mes droits, ai-je des recours?

Je vous remercie pour les éventuelles réponse.

Cordialement.

Répondre
Julie

Bonjour,
Dans le cadre de constructeurs et d’achat sur plans, tout est généralement mentionné dans le contrat. Il existe des clauses leur réservant le droit de faire ce qu’ils veulent pour s’arranger « d’un point de vue technique ». Ce qui laisse la porte ouverte à presque toutes les modifications. Ils vous proposent un faux plafond qui va porter la hauteur à 2.16 m ce qui n’en fait plus une pièce habitable en tant que pièce de vie principale (le minimum est de 2.3m). De plus casser la baignoire pour mettre une douche peut être pénalisant (plus valus à la revente si baignoire, facilité pour baigner les jeunes enfants etc.) Je vous conseille vivement de prendre conseil auprès d’un avocat spécialisé qui saura déterminer les failles de votre contrat et vous permettra de pouvoir réagir.
Cordialement

Répondre
ANTONORSI

Merci pour la réponse, cela me conforte dans mon idée et me permet de savoir comment procéder maintenant.
Très cordialement Mr ANTONORSI

Répondre
ANTONORSI

Bonjour,

Je me permets de vous recontacter,pour avoir une dernière précision, étant donné que j’ai refusé oralement leur proposition de prolongation de faux plafond collée à la soffite, est-que cette volumineuse soffite dans la pièce à vivre suffit-elle à dire d’un point vue juridique que cette pièce n’est plus une pièce habitable en tant que pièce de vie principale?

Cordialement Mr ANTONORSI

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur, Nous ne pouvons pas nous positionner sur ce point de différent avec votre constructeur. La norme d’habitabilité définit des cadres. Qu’il y ait des contraintes techniques soit, mais les normes doivent être respectées.
Prenez conseil auprès d’un avocat, cela semble la seule issue.

moisson

bonjour, nous habitons actuellement un F3 que nous louons chez grand lyon habitat.
Nous avons fais plusieurs demandes de logement pour changer d’appartement car il y a eu 2 naissances
Malheureusement a chaque fois que nous relançons notre bailleur, celui nous repond que nous avons 3 enfant et 2 chambre donc c’est tout a fais viable, Or la seconde chambre est en fait une mezzanine (nous vivons dans un faux duplex) il n’y a pas de fenetre, pas de portes et donc pas de cloison, mais m’étant deja renseignée, la loi est respectée car la hauteur sous plafond est de 2,30m et l’aeration est due a la balustrade ( env 1m de hauteur) alors que faire???
merci bcp pour votre reponse en eperant avoir été assez claire
cdlt

Répondre
Julie

Madame bonjour,
Je comprends ce que vous décrivez, à ma connaissance une mezzanine, non close, n’est pas considérée comme une pièce. (Pas de cloison pas de porte.) Bien qu’elle entre dans la surface dite habitable de par sa hauteur sous plafond et sa ventilation, si elle vient à être fermée pour en faire une pièce part entière, il lui manquera alors l’apport d’air et de lumière réglementaire. Votre cas est particulier, je vous conseillerais de prendre contact avec un organisme d’aide au logement qui vous conseillera au mieux quant aux démarches à suivre pour régler votre problème. J’imagine qu’il y a aussi une notion de surface à prendre en compte en fonction du nombre d’occupants dans l’appartement. Une assistante sociale serait sans doute à même de vous diriger vers l’organisme le plus compétant proche de chez vous qui vous aidera dans cette situation.
Cordialement

Répondre
ollier

Bonjour,
Nous avons loué un appartement sous des combles, dont certaines pièces (salle de bain, wc, couloir, bureau) ne sont éclairé que par un vélux – le bas du velux est à 1m65- ne nous laissant voir que le ciel et quelques cimes d’arbres proches.

Ces pièces peuvent elles être comptées dans les surfaces habitables ? Notre bail ne comporte aucun descriptif de surface d’ailleurs le proprio nous ayant dit environ 150 m2 de surface habitable mais pas écrit ! et je viens de faire les mesures j’arrive à peine à 110 m2 en comptant les pièces à velux! (j’ai toutefois mesuré à l’aplomb de 1m 80 sous plafond).

Répondre
Julie

Bonjour,
Les pièces avec velux, si ces velux permettent une ventilation (s’ouvrent), sont considérées comme des pièces habitables, si et seulement si le plafond est supérieur à 1,80m. Vous avez donc bien fait de ne pas compter les surfaces inférieures à cette hauteur.
En principe, les bailleurs doivent indiquer sur le bail la surface habitable de l’appartement. Ils ont droit à 5% de marge d’erreur. Vous pouvez renégocier votre bail avec votre propriétaire si celui ci l’accepte. Sinon, consultez un avocat, il existe de nombreuses jurisprudences qui pourront vous aider.

Répondre
Gerling

Bonjour,
nous avons fait construire une terrasse couverte de 30m2.
Nous avons fermé celle ci au 2/3 .
maintenant nous voudrions la fermer entièrement .
Es ce normal que la taxe d’habitation et taxe foncière augmente ?
est ce qu’il y aurait une astuce pour ne pas la déclarer comme « veranda « ?
Salutations

Répondre
Julie

Bonjour,
Si vous fermez une terrasse complètement, vous en faites une pièce potentiellement habitable. Par conséquent, les taxes augmentent. Je ne vois pas d’autres solutions que de la laisser partiellement ouverte si vous ne voulez pas en faire une véranda…
La règlementation parle de pièce close, je pense que si vous mettez en place un système de panneau amovibles simplement pour vous protéger du temps l’hiver (attention, par de baies ou fenêtres étanches qui sont des éléments de fermeture) comme par exemple des panneaux de bois ou de verre disjoints qui joueraient le rôle de paravent, votre terrasse pourrait rester une terrasse, bien que protégée.
L’interprétation de la règlementation peut être faites de différentes manières suivant les communes, renseignez vous auprès de la commune dont dépend votre projet.

Répondre
aurelien

quelles sont ces normes ?

ça ne rentre pas non plus dans le SHON ?

Répondre
Julie

Monsieur,
Que votre terrasse soit couverte ou non, ça ne change rien, elle n’est pas comptabilisée dans la surface habitable ni dans la SHON tant qu’elle n’est pas close ET couverte, c’est à dire tant qu’un de ses côtés reste ouvert. Toutefois elle est comptée dans la SHOB et dans l’emprise au sol.

Répondre
aurelien

bonjours

je voudrai savoir si une terrasse qui est couverte entièrement rentre dans les m² habitables ou pas
et si je la couvre au trois quart ça rentre dans les m² habitables

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur, Une terrasse couverte mais non close (fermée sur les quatre cotés ) n’est pas comptabilisée dans la surface habitable. Il faudrait également que cette nouvelle pièce respecte des normes de support de structure et de hauteur pour rentrer dans la surface habitable.

Répondre
Michel SOSSON

bonjour
une pièce de 15 M2 avec comme ouverture un soupirail d’environ 0,4 X 0,4 situé a ras du sol, la maison étant semi enterrée peut elle considérée comme surface habitable?
merci de votre réponse- cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur, La norme d’habitabilité précise :
Un logement est considéré comme décent lorsqu’il est doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation, qu’il respecte des normes minimales d’habitabilité et qu’il ne présente pas de risques manifestes pour la sécurité physique ou à la santé de ses occupants. Un logement faisant l’objet d’un arrêté d’insalubrité (logement insalubre) ou de péril (édifice menaçant ruine) ne saurait être considéré comme un logement décent.

Un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le décret no 2002-120 du 30 janvier 2002.

Concernant votre question, le texte précise :
6. Les pièces principales bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Il faudrait trouver une jurisprudence en la matière pour pouvoir répondre précisément sur les termes d’éclairement naturel et suffisant pour comparer avec votre ouverture. Car très certainement qu’une petite fenêtre de trop faibles dimensions pourrait être considérée par un juge comme une simple arrivée d’air et rien d’autre.
Le positionnement géographique de votre baie pourrait elle aussi et prise en compte.
Quel est le fondement de votre demande ?

Répondre
Michel SOSSON

je voulais savoir s une pièce sombre éclairée uniquement par un soupirai de dimensions réduites situé au ras du sol est considérée comme habitable ou non et de par ce fait prise en compte u non dans le calcul de la taxe d’ habitation
merci pour votre réponse -cordialemnet

Répondre
Julie

Monsieur,

Vous pourrez voir dans la réponse de M.Camliti que cela dépend entre autre de si l’ouverture s’ouvre ou pas, car une pièce, pour être habitable, doit pouvoir être aérée.

Répondre
vergriete jean-claude

Monsieur,

Si je comprends bien la lecture de commentaires précédents, une mezzanine sans fenêtre ou ouverture sur l’extérieur ne compte pas dans le calcul de la surface habitable. Par contre une mezzanine avec velux compterait. Mais le plafond étant en pente,il ne faut tenir compte dans le calcul que de la surface ayant une hauteur de plafond supérieure à 1,80m ou 2,30 ????
Merci vivement de votre réponse !

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,
Votre interprétation n’est pas tout à fait juste. La création d’une mezzanine implique une partie ouverture sur un double volume donc avec ou sans fenêtre de toit sa surface sera comptabilisée dès la hauteur de 1.80m atteinte.
La hauteur de 2.30m représente un seuil lié à l’habitabilité d’un point de vue légal, il est vrai que cette notion de loi CARREZ et norme d’habitabilité est assez complexe à comprendre.
Ai-je était suffisamment clair ?

Répondre
marchal marie christine

Monsieur,

Quelle est la différence entre surface habitable et surface utile?
Je tiens à vous remercier de l’aide que vous nous apportez.

Répondre
Pascal CAMLITI

Madame,
La surface utile est différente de la surface habitable car elle complétée par la moitié des surfaces des annexes.
« La surface utile est égale à la surface habitable du logement, telle que définie à l’article R.111-2 du CCH, augmentée de la moitié de la surface des annexes définies par arrêté du ministre chargé du logement »(articles R.331-10 et 353-16-2° du CCH)

Répondre
marchal marie christine

Bonjour,

Un garage d’ une hauteur d’1,80M avec fenêtre, accolé à la maison avec accès directe par une porte, fait il parti de la surface habitable? Qu’en est il des greniers?
Je vous remercie par avance de votre réponse.

Répondre
Pascal CAMLITI

Madame,
La surface habitable est définie par une hauteur supérieure à 2.30m, un garage si sa destination et bien un espace de stationnement de véhicules ne sera pas considéré comme habitable.
Concernant le grenier, il faut cumuler plusieurs règles précisées dans l’article ci-dessus.
Par contre les surfaces peuvent être comptabilisées dans la surface de plancher SHON selon certains critères.

Répondre
Maurice COTTIN

Bonjour,
J’ai réalisé des chambres mansardées dans un ancien grenier situé au dessus de mon appartement, reliées par un escalier intérieur.
La hauteur sous plafond varie de 2,95m à 1,55m avec fenêtres Vélux dans la toiture.
Je dois remplir un imprimé pour les impôts locaux et la valeur locative précisant la surface habitable. J’ai lu sur certains document que la surface considérée comme habitable était la partie de la surface supérieure à une hauteur de 1,80m. Est-ce exact? Si la surface restant « habitable » est inférieure à 9 m2, dois-je les inclures dans les pièces habitables?
Merci d’avance pour votre aide

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,
La surface taxable est comptabilisée à partir d’une hauteur de plafond de 1.80m (niveau de référence prise pour le calcul de la surface de plancher); donc même si votre surface de pièce fait moins de 9 m2, vous devez déclarer cette surface.
La surface minimale en terme d’habitabilité est fixée à 9m2, cette surface est considérée comme base pour les loueurs et attribution d’allocations. Si la pièce est louée est fait moins de 9 m2, vous ne pouvez prétendre à des aides et être dans l’illégalité si vous déclarez cette pièce comme habitable.
La nuance entre loi et allocation est importante, j’espère avoir été clair.

Répondre
thibert christelle

si j’ai 1 ou plusieurs pièces qui ont une vue sur un patio intérieur à ciel ouvert mais pas de vue sur l’extérieur de la maison et une autre pièce qui aurait moins de 2,30 m de hauteur comptent elles dans le shon et le shab merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Madame,
La norme d’habitabilité définit les pièces de vies comme des pièces ayant vue sur l’extérieure, donc pas dans un patio ou cour intérieure.
Les pièces dont la hauteur est inférieure à 2.30m sous plafond et/ou n’ayant pas de vue sur l’extérieure, ne peuvent pas être comptabilisées dans la surface habitable.

Répondre
David30

Bonjour,
Je suis sur le point d’acheter une maison mais le vendeur m’annonce une surface habitable de 110 m2 alors que d’après mes mesures je trouve 95m2.
Comment vérifier cela? (Surtout pour le calcul des taxes)
L’escalier rentre-t-il dans la surface habitable?
merci.
Cordialement.

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,
La surface d’un escalier n’est pas comptabilisée (pour la trémie) dans la surface habitable. Concernant le montant des taxes et les surfaces s’y afférentes vous devez vous rendre auprès du service des impôts et demander un extrait de matrice cadastrale, toutes les informations doivent y apparaitre.
Enfin, pour vérifier la surface exacte d’une maison, il suffit de faire réaliser un relevé d’état des lieux par un professionnel.

Répondre
David30

Bonjour, je vous remercie pour votre réponse rapide.
J’ai bien noté les éléments à voir et j’ai justement rendez-vous demain avec l’Adjoint au Maire chargé de l’Urbanisme dans ma ville.
Concernant la vérification de la surface, je fais justement appel à un architecte pour éventuellement réhausser la maison. Il doit me faire un plan métré du lieu actuel. Mais à quel moment puis-je, si différence il y a, contester la différence de surface? Faut-il que je le précise, en conditions suspensices dans ma promesse d’achat?
(Il faut dire que les vendeurs ne sont pas très « clairs » depuis le début mais la maison à rénover reste intéressante).
Cordialement.
David.

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,
Lors d’un achat, il est bien évident que tout doit être notifié sur le papier, les preuves ultérieures peuvent servir.
Mais contester une surface doit se faire intelligemment, car si cela ce réalise lors de la signature (et si le bien est vraiment intéressant) vous risquez de tout perdre.
Soyez plus subtile, parlez-leur de votre doute, c’est pour cela que vous faites appel à un architecte, comme ceci s’il y a contestation l’information sera déjà passée !

Répondre
olivier Gourcy

Bonjour Monsieur,
si la loi qui obligerait toute construction a être déposée par un architecte ( moins de 170 m²)est mise en vigueur, est-il prévu un aménagement ou la possibilité de passer un examen d' »architecte » pour les constructeurs de petites maisons qui pour le moment n’en ont pas besoin ?Ou bien existera-t-il un tarif de base minimum pour le dépôt simple d’un PCMI, consistant juste a un contrôle de la part de l’architecte ?
Félicitation pour votre site très bien fait, très complet. Je suis entrepreneur suisse et je vais construire des chalets en France, votre site m’a été très utile.
Avec mes salutations les meilleures.
OG

Répondre
Anne-Sophie Prolong

bonjour

si je vous suis bien, dans notre exemple, seuls comptent les chambres et le séjour/cuisine dans le calcul de la surface habitable, c’est-à-dire 52,86 m2

Répondre
Pascal CAMLITI

Madame,
La surface habitable est définit par toutes les surfaces décrites dans l’exemple ci-dessus, y compris les pièces secondaires si celles-ci supportent un poids de 250Kg/m2 et ont une hauteur supérieure à 1.80m.
En second point, la norme d’habitabilité désigne un cadre plus stricte afin d’éviter qu’une pièce sans fenêtre de 6 m2 soit décrite comme chambre ou séjour. Ces règles permettent de protéger les locataires ou les éventuels acquéreurs de biens. Il est encore des ambiguïtés ou interprétations difficile à appréhender pour les non initiés.
N’hésitez pas à me poser toutes vos questions, j’y répondrai avec plaisir.

Répondre
briaud

bonjour

nous sommes partis sur l’achat d’une grange de 200 m2.
comment faire pour limiter cette surface

-limiter la taxe d’habitation
– passer a une surface de 169m2

Répondre
Pascal CAMLITI

Madame, Monsieur,
Je pense avoir cerné votre demande et votre souhait de vous substituer à l’appel à un architecte (ai-je raison ?), en tout état de cause il vous faut changer une partie de votre surface de plancher SHON en surface SHOB. Donc, il vous faut changer la surface au sol en RDC en garage ou pièce ouvertes sur l’extérieure.

Répondre
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