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Refus, recours, annulation : permis de construire

Le recours de tiers, l’obtention d’un permis de construire ou un refus de cette autorisation d’urbanisme importante.
Comment procéder pour avoir son permis et réussir à vous protéger ?
Architecte-PACA.com vous dit tout. Posez vos questions en bas d’article, nous vous répondons.

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Comment obtenir son permis de construire ?

L’autorisation la plus convoitée est attaquable et discutable, mais comment se prémunir des voisins souhaitant déposer un recours ou en annulation de votre précieux permis de construire. Éléments de réponses par un architecte DPLG.

Qu’est-ce que le recours des tiers ?

Afin de vous éclairer sur  le recours des tiers et le délai de recours des tiers, nous avons rédigé un article vous fournissant l’ensemble des informations indispensables à connaitre.

En complément de notre précédent article, il est important de noter qu’à l’issue du délai précisé un délai supplémentaire de deux mois peut être inclus pour recours auprès du préfet pour déféré l’arrêté de permis de construire devant le tribunal administratif.

Le REFUS du permis de construire :

Un permis de construire refusé est hélas de plus en plus fréquent, les refus sont souvent motivés pour des raisons de non respects de règles du droit commun ou d’oubli d’applications d’articles du PLU. L’administration doit respecter des délais précis, sans quoi le permis de construire déposé contre récépissé devient tacite, alors si le dossier de demande de permis de construire présente une faiblesse importante le refus sera inévitable.

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L’Annulation du permis de construire :

Un permis de construire annulé est souvent un très mauvais moment, il est donc impératif de respecter les délais de recours juridiques afin de ne pas commencer à mettre en œuvre des travaux de constructions risquant la démolition suite à une annulation de permis de construire.

Nos conseils d’Architecte-paca.com pour éviter le refus de permis

Pour éviter de ce voir refuser un permis de construire, il est souhaitable de :

  1. Faire réaliser votre dossier de demande de permis de construire par un Architecte inscrit à l’ordre et assuré
  2. Respecter scrupuleusement la réglementation et ne pas prendre les instructeurs pour des personnes sans cervelles
  3. Présenter votre dossier aux services instructeur votre dossier avant dépôt de votre demande de permis afin de limiter les demandes de pièces complémentaires
  4. Adapter votre projet selon les indications éventuelles des instructeurs connaissant par cœur le secteur vous concernant (en respectant  votre conception)
  5. Ne pas négliger la présentation de votre dossier, un dossier clair  évite à l’instructeur de chercher les informations et sera dans de meilleures conditions pour vous délivrer le précieux sésame
  6. Bien fournir toutes les pièces demandées par la loi (PCMI 01, PCMI 02, PCMI 03,etc…)
  7. Rédiger une notice claire et descriptive du projet en répondant à toutes les questions
  8. Présenter des façades couleurs approchant le plus possible l’aspect futur
  9. Réaliser des prises de vues photographiques permettant de bien appréhender le paysage proche et lointain
  10. Réaliser une insertion paysagère du projet la plus réaliste possible afin de présenter un projet agréable à l’œil
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86 Réponses à vos questions
bourges

Bonjour Monsieur CAMLITI,merçi pour la rapidité de votre réponse…qui me laisse malheureusement sur ma faim.Permettez moi d’être plus direct et plus précis:
-le délai d’affichage d’un panneau installé le 15 décembre 2015 se termine-t-il le 15 février 2016?
-un recours contre le PC correspondant à cet affichage,déposé en mairie le 16 février 2016 et confirmé par LRAR à la même date du 16 février 2016 est il recevable ou non?
Merçi pour votre réponse.
Cordialement.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Comme je vous l’ai précisé dans ma réponse, cela dépend de plusieurs critères et je ne puis vous donner de date précise.
Il faudrait pour cela étudier votre dossier point par point afin de pouvoir affirmer ou infirmer une date.
Si vous le souhaitez, vous pouvez consulter un avocat en ligne via ce forum -http://www.jurisprudentes.net/phorum/list.php?5

Répondre
bourges

Bonjour,je cherche à savoir comment est calculé le délai le de 2 mois servant au recours des tiers.Dans mon cas,aprés délivrance du permis le 10 décembre 2015,j’ai affiché le permis le 15 décembre 2015;à quel moment se termine la »période continue de 2 mois d’affichage du panneau sur le terrain »?Un recours gracieux déposé le 16 février 2016 est-il recevable?
PS:Je trouve que la formulation figurant sur le « récépissé de dépôt d’une demande de PC » n’est pas claire dans la mesure où elle ne fixe pas de point de départ.On parle de mois et pas de jour,mais dans mon cas,la période commence:
-du 15/12/15 pour se finir le 15/2/16,
-du 01/12/15 pour se finir le 31/01/16,
-du 01/01/16 pour se finir le 29/02/16?
Merçi pour vos précisions.
Cordialement.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Le délai de recours des tiers et calculer à partir de la date la plus tardive, soit en général l’affichage du panneau de permis de construire sur le terrain.
C’est donc cette date qui fait foi de la date de départ du recours de tiers.
La période de recours est bien de 2 mois, mais il faut toujours prendre en compte 15 jours suivant pour les transits de lettres recommandées. Car certaines personnes aiment à poster leur recours le dernier jour et ainsi provoque une situation risquée pour le pétitionnaire pensant avoir purgé son recours alors qu’il n’en ai rien.

Attention, le délai ne court pas si ces dispositions d’affichage du panneau ne sont pas respectées, et le titulaire du permis de construire peut être attaqué à tout moment au-delà du délai de deux mois. Toutefois, les demandes de recours des tiers sont déclarées irrecevables lorsqu’elles interviennent plus d’un an après l’achèvement des travaux (art.R.600-3 Code de l’urbanisme).
La preuve de cet affichage peut avoir lieu par tout moyen, toutefois, il est recommandé de faire constater l’affichage par un huissier, au début et à la fin de la période des deux mois.
La recevabilité d’un recours va au delà du simple panneau comme vous pouvez le lire ci-dessus. Il en va de même concernant la personne qui dépose un recours, le statut de cette personne peut agir en positif ou en négatif pour le pétitionnaire.

I vous faut donc vérifier que tout corrèle et vous obtiendrez la réponse à vos interrogations.

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CatherineL

Bonjour,
Nous avons un projet de construction dans une zone bâtiment de France. L’architecte bâtiment de France s’oppose au projet sauf si nous apportons des modifications. Financièrement, nous ne pouvons pas. J’en fait part à la mairie qui ne veux pas nous délivrer le refus de permis pour que nous puissions récupérer notre acompte au près du constructeur et passer à un autre projet. La mairie dit qu’elle veut comprendre pourquoi, convoquer l’architecte bâtiment de France. Et seulement après on aura une réponse.
Cette situation dure depuis octobre.
Quel recours nous pouvons faire pour récupérer ce refus de permis? Je vois que beaucoup contestent les refus, mais nous en avons assez d’attendre. On en est même dégouté de la construction.

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
Lors des instructions en zone protégé ou secteur ABF, la non réponse ou absence de réponse vaut rejet/refus au delà du délai l’égal d’instruction transmis par le service de la mairie selon les secteurs, mais peux valoir accord dans un cadre plus général.

Il vous faut donc vérifier dans quel cas votre projet est situé.
Concernant le maire, il est tout à fait possible que le maire s’oppose à une décision de l’Architecte des Bâtiments de France (cela est rare).
Vous trouverez également un PDF fort bien décrit (datant de 2012) qui explicite en page 05 certaines règles et articles de lois auxquelles vous référer éventuellement.

Dans tous les cas une décision doit être notifiée par la mairie à la suite du délai d’instruction qui vous a été notifiée. Sans réponse légale, il est possible de solliciter le préfet.

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Griveau francois

j.aurai aimer connaitre le pourcentage de recours intentés contre les demandes de PC en France pour les années 2012 et2013. Car nous avons déjà essuyé un refus de permis de construire et actuellement nous avons 2 promoteurs qui nous proposent des projets, l.un étant plus risqué que l.autre mais nous plaisant mieux. Le litige pourrait porter sur le nombre de places de parkings. Connaissez vous les exigences pour qu’un bâtiment soit classé ERP car ainsi le nombre de places est inférieur. Le promoteur nous a dit qu’actuellement il n’y avait pratiquement plus de recours or nous avons des voisins très virulents contre une construction sur ce terrain

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
Les recours envers les permis de construire se sont développés ces dernières années, car beaucoup de personnes lisent tout et n’importe quoi sur Internet ce qui provoque des réactions parfois inappropriées. Je ne connais pas le pourcentage de recours sur 2012/2013.
Concernant le nombre de stationnements, il faut lire les règles applicable à la parcelle concernée et en déduire vis-à-vis du projet quelles est le nombre exigé en rapport à la surface de plancher créée.
Encore une fois, il faut s’entourer de professionnels défendant vos intérêts et non ceux du promoteur. Il faut donc que les actes ou compromis soient orientés en votre faveur, solliciter un avocat et/ou un notaire afin que toutes les pièces que vous devrez signées vous aident à y gagner; d’autant plus si le voisinage est à l’affût.

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Fgl

Bonjour Monsieur,
Nous envisageons l’acquisition d’un bien ancien qui figure dans le Plu comme « élément du patrimoine à protéger au sens de l’article 123-1-5-7 ».
Cet ensemble est constitué d’une habitation principale et d’une grande dépendance à usage actuel de remise. Pensez vous que ce classement particulier dans le PLU s’oppose à un « simple » agencement de cette remise en habitation (laquelle resterait partir intégrante de notre propriété => maison d’amis) voire de la création d’une petite piscine ? Cet ensemble est par ailleurs dans une zone parfaitement constructible sans autre contrainte (pas de classement, pas de zone architecte bâtiment de France etc…)
Merci de vos éclairages, bien cordialement.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
L’appellation « élément du patrimoine à protéger » induit des contraintes donc il convient de prendre attache auprès de la mairie pour connaitre quels éléments sont de nature à être conserver et quelles sont les limites.
Dans ce cadre chaque cas est unique et il n’est pas possible de généraliser. Faites vous préciser la nature de(s) élément(s) à conserver, un dossier doit être consultable permettant d’identifier ce que vous pouvez et ne pouvez pas faire.

Répondre
mazza

Bonjour,
je n’arrive pas à répondre sur ma première question.

La situation est la suivante : on dépose un PC avec une création de surface de MOINS de 50 m2 qui est une rénovation de l’existant + une surélévation.
Le PLU dit 1 place pour 50 m2 de création de surface (notre cas !)
L’instructeur dit 2 places sans pouvoir me dire pourquoi, ou plutôt il me dit que « c’est la règle » pour un pavillon….mais ceci ne figure pas au PLU. Est ce que cela est recevable ????
De plus, il faut que les places soient accessibles en marche AVANT et que l’on puisse repartir en marche AVANT ? cela aussi ce n’ai pas stipulé dans le PLU…..est ce aussi une règle d’urbanisme ou de la DDE ?

Merci pour votre avis

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Premièrement la DDE n’existe plus c’est à présent la DDT ou DDTM à présent.
Concernant la lecture qui est faite des PLU est souvent erronée, mais pas toujours. Les PLU écrivent 1 place par tranche de 50m2 de surface de plancher entamée avec certaines fois une précision avec 2 places minimum pour un immeuble à destination d’habitation.
Mais parfois, cela est précisé comme ceci, 1 place par 50m2 de SP entamée ou 2 places minimum par habitation. Il faut bien lire l’article 12 et voir ce qu’il contient afin d’en faire la bonne lecture.
Certains PLU précise que la Surface de plancher prise en compte est basée sur l’extension et non sur la surface de plancher totale.
Dans tous les cas, l’instructeur n’a pas la possibilité de dire : »c’est comme cela est pas autrement », il doit s’appuyer sur un texte et article du PLU clairement identifiable.
Concernant le sens d’entrée dans les aires de stationnements, certaines zones à risques imposent un sens d’entrée et de sortie pour la sécurité de tous, ici encore seul un appuis sur un texte clair peut faire fois, car tout ce qu’y n’est pas stipulé clairement sur des lois ou règles est autorisé. Donc, si il ne peut vous être opposé un motif clairement identifiable, votre demande pourrait être recevable.

Espérant avoir été clair 😉

Répondre
Dalziel. Andrew

Merci pour avoir pris le temps de répondre.
Je n’ose pas mettre le lien vers le site que nous avons fait de la bâtisse. Cela aurait été intéressant, juste pour votre curiosité, de vous le poster.
S’il y a un moyen, un lien contact, dites le moi, je vous transmettrais ça.
Bien respectueusement.

Répondre
Dalziel. Andrew

bonjour,
merci pour votre réponse.
Oui, effectivement, nous avons un avocat.
Concernant la jurisprudence, j’ai consulté pas mal de dossier un peu comme le notre, et il y a quelques année, un couple qui avait construit sa maison en zone n en bordure de route avait vu un jugement rendu en sa faveur (pas de destruction), bien que ce jugement ait été cassé en appel. Cela dit, notre plus gros problème est que le Maire nous hait et qu’il a spécifiquement engagé un avocat pour nous faire démolir alors que l’ancien Maire était okay pour un arrangement. Ce Maire détruit toutes les vieilles bâtisses du village pour en faire des parkings, c’est terrible !
Reste que nous sommes en faute dès le départ, c’est indéniable et que, à un moment donné, il y a tout de même une justice et même si elle nous parait extrême, nous sommes responsables et seuls responsables de nos malheurs.
Une dernière question, si vous permettez : le Maire a porté plainte dès le lendemain de son élection. Les travaux ont été terminés un an après. Jamais il ne nous a signifié ou interdit d’arrêter les travaux. Est-ce que la plainte vaut pour un arrêt des travaux, ou n’a-t-il pas manqué à une obligation ?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il faut vous rapprocher de votre avocat afin qu’il détermine si le fait d’avoir porté plainte signifie un ordre d’arrêt de chantier.
Le dossier semble complexe, je ne souhaite pas mal vous orienter.
Bon courage.

Répondre
Dalziel. Andrew

bonjour,
les questions, et surtout les réponses, sont très enrichissantes. Merci pour ces partages.
Je vous expose rapidement mon problème :
– une déclaration préalable de travaux pour réfection à l’identique d’une ruine sur une base de 40m2, située au milieu d’une zone N (6 hectares de bois).
– une demande de permis de construire déposée pendant les travaux portant sur une extension importante
– permis de construire refusé
– une construction finale estimée à 400 m2 en SHOB
– le maire okay pour trouver un consensus et régulariser la situation (modification du PLU à notre charge)
– il y a des élections
– le Maire qui saute, le nouveau Maire qui décide de porter plainte pour construction sans permis de construire
entre temps, la maison est classée 4 épis par Gîte de France
– puis la maison est classée parmi les plus belles maisons de la région et apparait dans le livre des plus belles maisons de la région éditée par la région.
– le nouveau maire qui écrit lui-même dans une lettre avec tampon de la Mairie que la bâtisse est belle et apporte touristes et devises.
– la plainte qui suit son cours… le nouveau Maire qui engage un avocat pour attaquer (en plus du procureur de la république, donc)
– le nouveau Maire qui demande non pas une amende mais carrément la destruction de la bâtisse
– le jugement en première instance statut sur une destruction de la bâtisse avec 50 euro/jours d’astreinte.
– de mémoire de la DDT et des gendarmes, on a jamais vu ça.

Alors, oui, il y a un vrai gros défaut de permis de construire. Mais, la maison est magnifique, elle est perdue au milieu de 6 hectares de bois (nous appartenant), strictement invisible d’où que ce soit, respectant toutes les normes en vigueur, etc. Le précédent Maire était okay pour un consensus et nous pour payer une amende conséquente (bien pour le village) et la révision du PLU, nous sommes clairement en faute et nous le reconnaissons. Mais de de là à demander la destruction totale ?
A noter qu’il y a actuellement des locataires à l’année dedans.
Qu’en pensez-vous ?
Y’a-t-il des arguments ou des articles que nous pouvons évoquer en appel ou c’est perdu d’avance ?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour, se prononcer sur un litige en cours est très périlleux. Donc, je ne pourrais vous dire simplement, qu’il semble que la démarche a titre d’exemple et la nécessité de ne pas créer de jurisprudence dans le sens de la régularisation soit de mise.
Il faut comprendre, que malgré la beauté des lieux, si une cours se prononce clairement en terme de pure et simple régularisation, beaucoup d’autres personnes vont profiter de cette brèche. Donc, l’exemple avant tout autres choses.
Prenez conseils auprès d’un avocat, mais je pense que vous devez en avoir un.
Courage et tenez nous informé des résultats afin de faire profiter tous les internautes.

Répondre
jh

Bonjour,
Une sci abritait une maison de retraite. Elle demande un changement de destination pour créer des logements d’habitation. Le permis de construire, déposé par un architecte, respecte scrupuleusement les contraintes d’urbanisme : COS, PLU, accessibilité, places de stationnement(18 emplacements au lieu de 16 obligés).
Pourtant le maire refuse le permis de construire en prétextant des problèmes de circulation et de stationnement dans la rue (Centre ville)signifiés verbalement. Est-il dans son droit ?
Quels recours ? recours gracieux auprès du préfet ? recours au tribunal administratif ?
Merci de votre réponse.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Un refus de permis de construire doit toujours être motivé clairement. Il ne peut y avoir de refus non fondé.
Par contre, un problème lié à la voirie, peut être recevable.
Si vous souhaitez aller à l’encontre d’une décision, vous pouvez utiliser les voies administratives ou juridiques selon le cas. Mais en tout état de cause, ne réalisez pas seul ce type de procédures, car une erreur d’écriture ou une mauvaise formulation mènera vos espoirs aux oubliettes.
Prenez un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme.

Répondre
jh

Nous avons omis de signaler que l’architecte des Bâtiments de France a émis des réserves, de sorte que le silence de l’administration vaut refus du permis de construire. Toutefois, nous sommes en mesure de respecter totalement ses préconisations. Nous précisons que l’immeuble est situé dans une ville de 6000 habitants.

Répondre
mazza

Bonjour,

je viens d’aller voir l’instructeur de ma ville pour valider un projet de surelevation d’un batiment existant.
Le projet comporte une augmentation de la SHON de 50 m2, et dans le PLU il est dit que par tranche de 50m2, 1 place de parking est demandée.
Le bien n’a pas de place de parking à l’heure actuelle et a une SHON d’enviro 85m2.
L’instructeur me dit qu’il faut que je réalise 2 places de parking car c’est la norme pour une habitation….mais cela n’ai pas mentionné dans le PLU. Cette exigence mène à revoir totalement mon projet…est ce normale ou légale d’imposer des contraintes suplémentaire au PLU ?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour, Je ne saisi pas ??? Dans votre question, vous précisez : »…SHON de 50 m2, et dans le PLU il est dit que par tranche de 50m2,… »
ensuite vous précisez : « ….mais cela n’ai pas mentionné dans le PLU. »
Est-ce écrit ou pas ? Dans tous les cas, il est très généralement exigé des aires de stationnements pour tous les projets d’extension ou de construction.

Répondre
Coco90

Car une partie appartient a un tiers ceci n apparaisai pas dans l acte cet acces nous a ete presenté comme faisant parti des bien du vendeur
Nous avons d ailleur un premier jugement en notre faveur mais il a fait appel
Nous avons eu rdv avec un adjoint nous avons 3 facons differentes pour etre raccordé une ou nous avons deja les accords des differents organismes nous reste plus que celui du proprietaire de l acces pour les deux autres solutions des projets vont etre montés mais la encore minimum 3 mois pour que ceux ci soient validés en juillet cela fera 2 ans que nous nous battons autant dire c est long!

Répondre
poirot

MOnsieur,
J’ai fais bâtir dans un lotissement en VEFA.
Le maire dans le cadre de la procédure de récolement obligatoire à dénoncé des travaux non conformes. Devant le refus du lotisseur , il à saisi le procureur de la république début 2011. Je n’ai aucune nouvelle car le titulaire du permis reste le lotisseur.
Par contre, je sais que le maire n’a pas voulu retenir certains travaux non conformes comme un muret illégalement construit par le lotisseur pour faire croire que les coffrets étaient encastrés. Ces coffrets étaient prévu dans le programme des travaux indiqué dans l’arrêté de lotir dans la partie des murets légalement imposés.
Le procureur de la République mal informé, va peut -être classer l’affaire sans suite.
Que puis-je faire dans cette situation bloquée ou je suis en conflit ouvert avec le Maire, qui malgré plusieurs avis favorables de la CADA, ne veut pas me donner des certains documents qui le dérange. D’avance merci de vos conseils.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir, la situation mérite l’intervention d’un avocat spécialisé dans le domaine de l’urbanisme.

Répondre
CLEROUIN

ayant déposé un permis de construire le 7.11.2012 pour réaliser l’extension d’une habitation existante,les plans ont été réalisés par mes soins en m’alignant sur le plu communal il s’agit de créer une terrasse ouverte de 30 m2 sur la partie arriere de la maison.
le 5.01.2013, nous sommes informés d’un avis défavorable avec pour motif de refus que notre projet de terrasse dépassant 3,50 métres de hauteur, il fallait reculer notre construction a 3 metres de la limite de propriété
notre maison existante est a plus de 20 metres de la voie publique, notre projet présente une hauteur de 3,50 metres, le plu prévoi que la distance latérale d’une construction doit etre de 3,00 metres si la hauteur de la construction dépasse 3,50 metres qu’en pensez vous, nous venons de demander au maire un recours gracieux.
merci de bien vouloir nous éclairer.il est a noter que la distance entre la terrasse et la limite de propriété prévus sur nos plans est de 2,70 metres.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir, La réponse est dans votre question, si le PLU demande 3.00m de recul en rapport aux limites séparatives et vos plans notifient 2.70m, vous ne respectez pas le PLU.
Donc refus de la mairie ! Il n’y a rien de plus clair.

Répondre
Coco90

Bonjour
Nous avons obtenu notre pc en juin 2010
Aujourd hui impossible d avoir l edf car il faut un renforcement de reseaux
La mairie a semble t il accepté notre permis en se fixant sur un future lotissement et n a emit aucune reserve
Cela fait un an et demi que nous patientons et commencons a en avoir plus que marre
Apres une longue « bataille » nous avons enfin l adjoint au maire qui s interesse a notre dossier une entreprise fut mandaté pour les devis etc…. Des travaux
Ces memes travaux ont commencés lundi derniers mais stoppés ce meme jour par les voisins car ils touchent la « voir » qui permet d accerder a la route principale cette voie appartient au future lotisseur qui est aussi vendeur de notre terrain
Dans notre acte de vente il est bien stipulé que nous avons accés a cette voie ( de facon a ne pas etre enclavé)
Que pouvons nous faire d un coté la mairie nous dit qu elle a droit a un certains pourcentage de cette voie privée et maintenant que les voisins bloquent les travaux ils nous disent qu ils peuvent pas faire grand chose
Pas facile d expliquer par ecrit en esperant avoir ete assez claire
En vous remerciant

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
Si vous avez des actes notariés et autorisations administratives vous autorisant à faire réaliser vos travaux, je ne saisi pas sur quels motifs les voisins s’opposent à votre raccordement.
Il est important dans la situation que vous décrivez de vous faire assister par un avocat pour faire entendre raison aux personnes qui pourraient être en tort, ou vous préciser également si votre dossier est bien ficelé. Car il arrive que certains vendeurs peut scrupuleux font miroiter des choses qui ne sont pas mises par écrit ou ne respectent pas forcément toutes les règles.
Donc prenez conseil auprès d’un avocat, car 1 an et demi cela doit commencer à être long.
N’hésitez pas une seconde à nous tenir informé des réponses obtenues afin que d’autres internautes puissent bénéficier de votre expérience.

Répondre
Cyrille

Bonjour

Je possède un terrain de 1200 m2 avec une maison. J’ai fait une division et je me retrouve donc avec un terrain vierge de 600m2. J’ai obtenu le CU et le permis de construire à été accepté par la Mairie. La Préfecture fait un recours indiquant que le terrain avant division est supérieur à 1000m2 et donc qu’il s’agit d’un dent creuse. J’ai cru comprendre qu’une dent creuse était un terrain non bati (ce qui n’est pas le cas puisqu’il y a déjà une maison). Par ailleurs, le terrain vierge fait maintenant 600M2 (donc moins de 1000m2) et validé par un CU et ne peut donc pas être considéré comme une dent creuse. Enfin, je ne comprends pas pourquoi le CU a été validé sans aucun recours ainsi que le PC et maintenant la Pref vient argumenter des faits bizarre!
Merci par avance pour votre aide.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Votre Certificat d’Urbanisme présente un état administratif à un instant T valable 18 mois et ne prévaut pas d’une quelconque légitimité liée à l’évolution de votre parcelle.
La préfecture doit préciser clairement se qu’elle entend par « dent creuse ».
Il serait souhaitable de prendre rendez-vous avec la personne gérant votre dossier à la préfecture et tenter d’y voir plus clair.
Si vous êtes persuadé d’être dans votre bon droit, prenez contact avec un avocat spécialisé dans les conflits liés aux problèmes d’urbanisme et confiez lui votre dossier.

Répondre
PEYCLET

ayant une résidence secondaire dans un village de Touraine qui a grossi depuis de manière exponentielle, je voudrais faire un recours contre le pc délivré par la mairie à un promoteur immobilier.
La place du village est toute petite, de la taille du village autrefois et les pavillons ont poussé partout.
Le maire a acheté des terrains agricoles jouxtant la place et a revendu ces terrains sur lesquels étaient édifiées trois belles longères.
Tout va être détruit laissant la place à trois cubes sans toit, contenant 30 futurs logements.
Puis-je arguer de l’environnement (désordres : au moins 100 personnes de plus dans un endroit très étroit), du patrimoine, d’une beauté ancestrale qui aura disparu…
Dois-je demander avant le TA un recours gracieux.
Je suis dans les délais de recours.
Merci d’aider à sauver un village de France.

Répondre
Julie

Bonjour,
Le recours gracieux se fait en effet auprès de la mairie avant celui au TA. Pensez à adresser le recours à la mairie et au bénéficiaire du permis par recommandé AR sous peine d’être rejeté d’office. Si la mairie rejette le recours pour mauvaise intégration, vous pouvez le porter auprès du TA. Toutefois ce motif est toujours discutable et sujet à interprétations. Dans tous les cas, veillez à vous faire assister par un avocat spécialisé dans le droit de l’urbanisme car ces démarches risquent d’être compliquées.
Cordialement.

Répondre
LAIDEBEURE

Monsieur,
Mon ami a obtenu un PC pour un extension de maison. Cependant le voisin a saisi le tribunal pour cette construction. Le juge a annulé ce permis qui n’est pas un extension mais une construction puisque la maison initiale est considéré comme « cabanon ». La mairie s’est donc trompée. Après entretien avec le Maire, espérant avoir un arrangement, ce dernier a dit qu’il fallait cassée la terrasse et les jardinières. Quel sont les recours contre une erreur de la Mairie ? Que peut-on faire contre un voisin qui harcelle sans arrêt et ayant lui même fait des modifications dans sa maison, non conformes.
Merci beaucoup pour votre aide..

Répondre
Julie

Bonjour,
si le juge a aboli le PC simplement parce que la formulation ne correspondait pas, et si votre extension respecte le plu, peut-être pouvez vous redéposer un permis en tant que construction neuve. Dans ce cas si c’est accepté vous n’aurez rien à casser puisque ce sera régularisé.
Cordialement.

Répondre
Lydie FORT

Bonjour,

J’ai acheté une vieille maison dans un petit village qui donne sur la place. J’ai déposé un permis de constrire pour refaire le toit, démolir la façade qui est fissurée et qui pencche sur la place.

Le maire m’a refusé le permis de cpnstruire.

raison invoqué : la démolition de la façade met en péril les habitations voisines.

Création de deux fenêtre (il est indiqué sur le permis un agrandissement de deux fenêtres

Refus de deux fenêtres de toit(qui ne se voient pas de la place)
Refus de déplacer le conduit de cheminée.

D’aprés le maire cela enlaidit la place

Il n’y a pas de >PLU dans le village et il n’y a aucun monument historique classé ou inscri

Quelqu’un peut-il me dire s’il y a abus ou pas ?

Je vous remercie

L.F.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il est impossible de définir si le maire ou quiconque impose ses idées ou tout autres choses.
Concernant le risque qu’encours les façades voisines, celui-ci peut être avéré ou pas ! Mais si rien n’est fait pour réparer ou consolider, un risque peut également apparaitre.
Il est certain que des travaux importants peuvent engendrer des désordres chez les voisins, mais cela relève du civil est n’est pas soumis à décision de la commune (sauf secteurs sauvegardés, protégés, classés ou mitoyenneté avec un bâtiment publique).
L’article 11 définissant l’intégration architectural est difficilement contestable, le motif précisé sur le refus doit tenir la route mais devant un juge, les jurisprudences sont dures à faire valoir.
Seul une discussion avec le maire sur la marche à suivre peut permettre d’obtenir une autorisation et faisant des consensus.
Ne vous confrontez pas, vous avez tout à y perdre.

Répondre
Rehda

Bonjour,
Nous avons acheter en Vefa notre petite maison en lotissement sur un terrain de 300 m²
Nous souhaitons construire une piscine sur notre petit terrain, mais nous sommes limitrophe dune petite voie publique!
Le pos indique qu’il faut que la construction soit à 4 m² de la voie publique, hors cela rend impossible la construction d’une piscine. Ya t’il des recours? Des alternatives? Des tolérances ( petit lotissement petit terrain) ? Et d’où faut il calculer la distance de la voie publique ( du milieu, du début?) merci de votre réponse!
Est que qu’une piscine en bois semi enterrée rentre dans ces mêmes réglementation?

Merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La construction d’une piscine et son implantation diffère selon les communes et règlementations. il vous faut impérativement vous référer au règlement du lotissement afin de vous assurer de la faisabilité.
Concernant le mode de calcul de vis à vis de la voie bordant votre lot, cela doit être clairement inscrit dans le règlement du lotissement et à défaut dans le PLU de la commune dont dépend votre lotissement.
Lisez bien les règlementations afférentes à votre lot, si vous n’y arrivez pas ou ne comprenez pas celles-ci, prenez conseil auprès d’un architecte à proximité de la parcelle concernée.

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Sandrine

Bonjour,

Nous sommes en train de faire construire une villa sur un terrain de 450 m2. Nous l’avons acheté avec l’intention d’y faire installer une piscine enterrée. Je précise que nous habitons le sud et que donc c’est un luxe sans l’etre!!
Bref, sur notre terrain l’emprise au sol est limitée à 30%, ce qui fait 135 m2, or une fois la maison finie + garage + petite terrasse, il ne nous restera qu’environ 5 m2… Y-a-t-il une chance qu’on nous accorde le permis pour la piscine qui ferait 7m sur 3.5m? Je sais bien que ma question est un peu idiote mais mon problème c’est que lorsque j’ai demandé au lotisseur au moment de l’achat si les piscines comptaient pour l’emprise au sol, il m’a répondu que non et franchement, maintenant qu’on y est presque, se voir refuser la piscine alors qu’il y a largement la place, ça fait raler!!
Merci d’avance.

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Pascal CAMLITI

Bonjour, les piscines sont comptabilisées en surface d’emprise au sol si elles sont hors sol par rapport au terrain naturel avant travaux. Si par contre, le bassin est totalement enterré et ne présente aucun débord/ sol naturel avant travaux alors il n’est pas pris en compte dans le calcul.
Cependant, il faut bien vérifier la faisabilité au regard des règles de reculs, vues, emprises constructibles éventuelles dans lotissements, surfaces d’espaces verts en pourcentage à respecter…etc…
Donc il ne faut pas s’emballer, mais bien s’assurer que tous les critères sont recevables avant d’engager de quelconques processus de travaux.
/!\ /!\Attention également, aux margelles qui elles sont comptabilisées dans la surface d’emprise au sol /!\ /!\ Contactez un architecte afin qu’il vous établisse un projet cohérent, c’est encore la meilleure des solutions.

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Doureradjam

Bonjour,
une maison se constuit juste en face de la notre.
Aucune info n?apparait sur le panneau du permis (il est vierge)
Je me pose de grosses questions quant à la validité de ce projet
Que puis-je faire???
Merci

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
La première chose à faire et de vous rendre en mairie et demander si un permis de construire à était délivré.
Ensuite, contactez le propriétaire afin qu’il inscrive les informations sur son panneau de permis de construire.
Il n’est pas rare que le soleil efface les inscriptions réalisées au marqueur.

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corinne

bonjour,
Nous sommes proprietaire d’une maison situéé sur un terrain de 298 m2. Le 16 mars 2012 nous avons déposé via un entrepreneur un permis de construire pour une extension de 21 m2 afin de creer un sejour, laquelle extension touchera la limite de propriété d’un voisin. L’administration nous a teléphonné aussitot tres embarassée pour nous dire que le PLU avait changé le 16 mars 2012 et que desormais ce type d’agrandissement n’etait possible que sur un terrain de 300 m2 minimum. Notre surface habitable au sol actuelle est tres faible moins de 50 m2, d’ou l’interet enorme pour nous de faire cette extension. Y a t’il possibilité de debloquer la situation selon vous ? Ces 2 petits m2 manquants mettent-il definitivement notre projet en echec?
Merci infiniment pour votre reponse
corinne

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Pascal CAMLITI

Madame,
Comme toujours la règle est la règle, donc a priori pas de solution sauf peut être à pourvoir acheter ces 2 m2 manquants à un voisin sans quoi je ne vois pas de solutions.
Bon courage.

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Ludo

Bonjour,

Je vais acheter une maison qui se trouve à plus de 20 mètres de la voie publique et lorsque je suis aller voir le maire pour lui expliquer que je voulais faire une extension, il m’a dit que je ne pouvais pas construire puisque la maison se trouve à plus de 20 mètre de la voie publique. Je voudrais savoir si il m’a dit la vérité puisque en cherchant un peu, je n’ai rien trouver qui l’interdit.

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Julie

Bonjour,
les règles de construction et d’implantation sont définies par le pos ou le plu de votre commune, consultez le pour voir s’il n’existe pas de zone d’implantation avec un recul maximum par rapport aux voies publiques.

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seb

Bonjour,

Je viens de recevoir un refus d’un permis de construire valant division sans aucuns motifs ni justification, bien que ce dernier respecte toutes les règles d’urbanismes et a obtenu tous les accords des réseaux.
Alors que les services instructeurs de la DDT avaient rédigé un avis favorable, le maire de cette commune est allé à l’encontre de son service instructeur en rédigeant son propre arrêté refusant le PC.
Ce refus semble relevé d’un abus manifeste de pouvoir, voir même non valide car il y a aucun motif expliquant ce refus.
Merci de m’éclairer sur une solution rapide permettant d’éviter le tribunal administratif.

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Julie

Monsieur,
Si vous êtes persuadé que le permis est valide et que le refus du maire est arbitraire, vous pouvez agir.
D’abord, un refus doit toujours être motivé (explications afin de pouvoir éventuellement corriger les erreurs)
Vous pouvez écrire un recommandé à la mairie (avec accusé de réception) dans lequel vous contestez le refus de votre permis et sollicitez son acceptation et/ou les motifs du refus. Cela s’appelle le recours gracieux.
Si cette demande est rejetée, il vous faut alors saisir le tribunal administratif, le juge pourra alors prendre la décision (si le refus est abusif) d’enjoindre l’administration à vous accorder un permis de construire qui vous avez été refusé de manière illégale.
Il y a aussi la solution du déféré préfectoral, vous pouvez demander au préfet d’envoyer un recours gracieux au maire ou de saisir le tribunal administratif pour qu’on vous accorde le permis.
Dans tous les cas, il est judicieux de se faire suivre par un avocat spécialisé dans le droit de l’urbanisme.

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mr esnault

bonjour voila jobtenu un pc il y a plus de 3ans la voisine m’attaque depuis un ans sur ma construction car il y a soit disant mur mitoyen seule le clin depasse et je suis juste sur la limite de propriete elle a obtenu l’annulation du pc devant le tribunal administratif qu’elle s’en seront les consequences et que je risque til par rapport a ma construction qui elle existe depuis l’obtention du pc.Est ce qu’ils peuvent ordonner la demolition?est ce la mairie qui est en cause?merci a vous

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Julie

Monsieur,

Vous fournir une réponse précise est impossible sans connaitre votre dossier, toutefois, voici quelques explications d’ordre général :
– Si vous avez affiché en continu le panneau de votre permis sur le terrain dés l’obtention, votre voisine n’avait que deux mois pour intenter un recours.
Je présume que si le tribunal administratif a rendu un verdict, c’est que le recours était recevable.
– A propos de la démolition, cela dépend de plusieurs choses :
1. Le permis était il pour une maison complète ou une extension ? La démolition éventuelle ne concernera que l’objet du permis. Si c’est pour une extension, elle seule sera concernée.
2. Quel est le verdict du tribunal ? Démolition partielle ou totale ? On peut vous demander de démolir seulement ce qui dépasse ou fait litige
3. Est il possible de modifier ce qui ne va pas en régularisant avec un nouveau permis ? Ce qui légaliserait ce qui reste.
– Allez voir un professionnel de votre région qui prendra connaissance de votre dossier et sera à même de mieux vous conseiller. (avocat spécialisé dans le droit de l’urbanisme par exemple).

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esnault

pour vous expliquez j’ai obtenu mon permis de construire il y a 3 ans m’a voisine n’est plus dans le delai de recours elle avait un doute sur la mitoyenneté parce que nos maison sont accolé il y avait un batiment existant auquel j’ai surelevé un étage un geometre est passer et a constater que j’etais sur la mitoyenneté seule l’essentage de bois depasse je suis sur un mur de 50cm et ma maconnerie est sur les premier 20cm.peuvent il me faire demolir mon etage et mon projet?je n’ai pas encore reçus mon jugement mais je crains qu’il soit pas forcement tres rejouissant.merci a vous pour votre réponse votre site est vraiment instructif cordialement

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Pascal CAMLITI

Bonjour, Une propriété occupe le sous-sol et le sur-sol, donc si vous empiétez sur la partie ne vous appartenant pas, vous avez de grandes chances de devoir régulariser la situation.
La démolition est une solution, mais il peut y avoir d’autres solutions moins destructrices (achat de partie exploitée appartenant au voisin). Si vous êtes en procédure, demandez à votre conseil (avocat); il est le plus à même de vous répondre quant aux suites pouvant être données à la situation.

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esnault

Apparamment il manquait juste l’accort écrit de la voisine dans le permis de contruire puis je retablir cette situation en demandant son autorisation ecrite ce qui m’etonne fort car je suis en froid depuis ce litige!!il y a t’il demolition ou bien je dois racheter la mitoyenneté?

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Pascal CAMLITI

Comme je vous l’ai dit préalablement voyez avec un avocat spécialisé pour trouver la meilleure solution afin d’éviter de démolir.

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de oliveira

monsieur, bonjour. Je vous contacte car j’ai obtenu un PCMI; sur un terrain avec une partie (1/3) non constructible. la maison est construite depuis deux ans. La terrasse coté sud et en limite de cette partie de terrain NON Constructible. J ‘ai deposé une demande préalable pour une auto-construction de piscine (8X5). a l’époque, tout était autorisé. Car le plu était favorable. Cette petite zone(1/3) est soumise à un PPRI fluviale. J’ai attaqué ma construction et ai déposé en même temps cette demande en avril 2011. Fin Avril un refus m’est envoyé par la mairie qui acquiesse la décision de la DDE compétente.
Depuis, je suis allé voir le maire en question qui suit la décision prise par la DDE.
Questions : Est ce une décision définitive sans avoir effectué de contestation de ma part en temps légal?
N.B.: tt ceci car à l’époque de l’achat du terrain (2008), une construction de piscine sur cette zone était possible, le PLU était favorable. Depuis en 2009, le maire avec qui j’avais eu mes premiers contacts à démissionné et un riverain a attaqué la mairie en justice car il souhaitait déposer une demande de classement en zone verte de son secteur habitation.
Il a eu gain de cause et le tribunal à annulé le PLU.
N’étant pas au courant de cette affaire, j’ai déposé ma déclaration en mairie et continué les travaux d’achévement!!.
La DDE a fait opposition en se référent au POS qui indique : plan des risques d’innondation, mouvement differentiel de terrain liés au phenomène de retrait gonflement des argiles.
Aprés toutes mes recherches, il s’avére qu’une seule solution est possible : que cette piscine serait un plan d’eau-incendie à intérré publique! ???
Avez-vous une solution, dois-je démolir cette piscine?

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Pascal CAMLITI

Monsieur, premièrement construire sans autorisation préalable et purger de recours des tiers est une pure folie, cela dépend de la juridiction pénale et non plus du civile. Ce qui implique donc une grande difficulté pour vous, d’autant plus que votre situation ne peut en aucun cas être régulariser.
La démolition semble inévitable.
Encore une fois, nous conseillons à tous nos lecteurs de ne JAMAIS entamer quelques travaux que ce soit sans obtenir préalablement les autorisations indispensables, afficher (et faire constater l’affichage du panneau) l’autorisation administrative par un panneau de taille légale et attendre que les délais de recours des tiers soient purgés.
Concernant la situation antérieure du PLU, il ne faut pas rester sur une loi ou règle ancienne, avant toutes demandes d’autorisations, il faut se tenir à jour des éventuelles évolutions de normes, règles ou lois applicables à la parcelle. Ce qui était autorisé hier peut ne plus l’être le lendemain (ex. réforme de l’urbanisme prévu pour le 1er Mars 2012)

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gout

Bonsoir,

J’ai déposé un certificat d’urbanisme pour une parcelle sur une commune en RNU.Celui ci m’est refusé par la DDE cause dent creuse.Ce jour, j’ai rencontré le maire en poste sur la commune depuis une semaine.Il pense que le terrain peut être constructible si j’apporte un devis d’arf précisant que les frais seront à ma charge.Je ne comprends pas pourquoi dans ce cas la, la DDE me parle de dent creuse?Le terrain étant en fin de lotissement.Le terrain devant le notre en bordure de la route à un CU.Pouvez vous me dire si la dent creuse (si c’est le cas pour mon terrain) est une cause valable à un refus de CU?
Vous remerciant par avance.

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Pascal CAMLITI

Bonsoir, vous faites référence à un CU opérationnel à priori car je ne vois pas comment l’on pourrait vous opposer un refus sur un CU a.
Concernant votre question de dent creuse, je n’ai pas saisi le lien entre les deux (CU et Mairie/DDE).

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MARTIN Monique

Monsieur,
Nous venons de recevoir un refus de notre permis de construire (instruit par un architecte) sous prétexte que la capacité du réseau public de distribution d’eau potable par rapport aux besoins du projet est insuffisante (maison individuelle T4 + piscine)et que la commune n’est pas en mesure de préciser dans quel délai la desserte sera assurée.

La notification précise que « le projet méconnaît les dispositions de l’article L111-4 du code de l’urbanisme et de l’article UC4-1 du PLU »

Cependant, il semblerait que d’autres permis de construire soient accordées dans la commune.

Que pouvons-nous faire?

Cordialement,
M. M.

Répondre
Pascal CAMLITI

Madame, Un refus de permis de construire est toujours possible, concernant l’adduction d’eau à votre parcelle, les distances au réseau ou la pression peut ne pas être suffisante et provoquer ce refus.
La commune pourrait être tenue responsable d’une délivrance d’autorisation sans s’assurer que vous puissiez bénéficier d’une habitabilité dite « normale » de votre bien. Imaginez qu’aux heures de pointes de la douche des enfants, vous n’ayez plus d’eau durant 2 heures chez vous ? Que penseriez vous ? Je paie mes factures d’eau mais je ne puis pas en bénéficier correctement et vous en auriez le droit.
Donc si le réseau ne peut suffire à répondre à votre future maison en bout de réseau, il doit y avoir des raisons. Par contre, il est intéressant de creuser la question et prendre contact avec les services des eaux de la commune afin de connaitre plus précisément les solutions à envisager pour pallier à ce souci.
Concernant l’article qui vous est opposé, il faudrait en prendre connaissance dans sa totalité pour analyser la situation.
Encore une fois, il ne faut pas considérer qu’une commune doit délivrer une autorisation sous prétexte qu’elle l’a fait précédemment car chaque cas est différent; et même si deux parcelles sont contiguës ou très proches.
Espérant avoir pu vous apporter un éclaircissement suffisant à vos questions.

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bressou gerard

possedant une parcelle de terrain dans une zone d’urbanisation ce terrain rentre dans le shema de dent creuse j’ai partipé a la reunion publique quand le commissaire enquetteur a travaillé sur le PLU j’ai eu l’avis favorable de celui ci car pour lui ce terrain vu sa situation,il ne peu pas avoir une autre vocation toutes les conditions sont reunies,voierie, eau, electricite sont en bordure du terrain malgré cela le maire me donne un refus il evoque de ne pas etendre la zone d ‘urbanisation.Je pense qu’il fait de l’abus de pouvoir.je vais dans un premier temps lui adressé un recours gracieux ensuite s’il ne revoie pas sa decision j’utiliserais le tribunal administratif QU’EN PENSEZ VOUS?MERCI DE ME REPONDRE

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Pascal CAMLITI

Monsieur, si lors de la révision du PLU ou création du PLU, vous vous sentez lésé prenez les dispositions qui s’impose. Cependant si vous obtenez raison, les autorisations d’urbanisme futures risques difficile à obtenir.

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Mathieu

Bonjour,
Notre permis de construire a recu un avis defavorable de la part de l inspection des sites classes car notre »future »construction se trouve a coté d une cooperative agricole . Quels sont nos recours car nous avons deja mis des frais dans le bornage et l’etude de sol .
D’avance je vous remercie

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Pascal CAMLITI

Madame, Monsieur,
il vous faut réaliser ceci :

analyser le motif précis du refus
prendre contact avec la personne ayant émis cet avis (rdv souhaitable)
trouver les réponses architecturales adéquates

Une fois cette démarche effectuée, il vous faudra re-déposer votre demande de permis de construire. Avez vous un architecte ? Car en site classé, un architecte DPLG est vivement conseillé.

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ricco

Bonjour,

J’ai déposé une demande de PC le 28/06/11 pour une extension de ma maison (32m² shon de garage et 68m² shon d’abri voiture transformés en habitable, ce qui porte la maison à 181m² shon et le POS actuel m’autorise jusqu’à 188m² – pour info la mise en application du futur PLU est retardée à une date non connue pour le moment, mais dans le projet de PLU, mon terrain passe en zone naturelle…).
Le 18/08/11, ma demande de PC a été réfusée pour le seul motif que mon terrain est situé en zone rouge pour le risque incendie, et que je n’ai pas de moyen de lutte anti-incendie.

J’ai eu le SDIS de DRAGUIGNAN au téléphone qui me confirme que leur règle est de n’autoriser que 20m² shon max d’extension pour les maisons en zone rouge, quels que soient les équipements de lutte anti-incendie que je propose de mettre sur mon terrain.

Est-ce qu’un recours gracieux pourra m’apporter quelque chose, sinon quelle solution envisager, sachant qu’on a acheté la maison en décembre 2010 avec le projet de faire cette extension qui semblait faisable selon le réglement du POS

merci par avance de vos réponses

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Pascal CAMLITI

Monsieur,
Réaliser une extension en zone N est toujours compliquée, l’extension mesurée se limite à 20m2 maximum c’est peut être cela dont il est question pour vous.
Le recours gracieux peut toujours être tenté, mais les tribunaux ont tendances à donner raison aux administrations surtout sur des cas engendrant des risques sécuritaires (incendie, inondations, mouvements de sols).

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Math113

Bonjour,

Nous voulons construire une maison dans un petit village de 100 habitants. Notre notaire a demandé un CUb pour l’achat du terrain non viabilisé, aucune réponse au bout de 2 mois donc accord tacite (dixit le notaire), donc nous achetons le terrain. Dans l’entre-temps nous apprenons qu’un autre terrain s’est vu refusé la viabilisation donc nous contactons la communauté de commune qui s’occupe du réseau d’eau qui nous répond (après l’achat de notre terrain) que notre permis de construire sera refusé car il y aura un manque de pression pour l’eau, notre terrain ayant une pente. Je lui demande si nous dans le cas ou nous mettrions un surpresseur à nos frais si techniquement cela résoudrai le problème : réponse oui mais nous ne voulons pas. Ma question est doivent-ils résoudre le problème vu qu’ils ont posé aucune objection au CUb ou sommes nous fait avoir? La mairie n’a pas de plan d’urbanisme.

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Julie

Bonjour,
Dans votre cas je vous conseille vivement de prendre contact avec un avocat de l’urbanisme qui saura comment résoudre le problème, et ci celui ci est insoluble, saura à qui en incombe la faute…
Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Madame,
La réalisation d’une extension de maison par surélévation engendrant une perte substantielle d’ensoleillement peut si elle est bien étayée servir pour un recours.
Cependant, les jurisprudences sont nombreuses en la demeure et il ne faut pas s’enthousiasmer pour autant. Ensuite faire annuler un permis est une lourde charge, faire modifier le projet en est une autre.
Il vous faut réagir dans le délai de recours de tiers soit 2 mois après l’affichage du panneau de permis de construire conforme, sans quoi il sera difficile de vous faire entendre.
Prenez conseil auprès d’un avocat spécialisé en urbanisme afin de vous faire conseiller au mieux.

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Fosse

Bonjour,

Nous venons de déposer un permis de construire qui vient d’être refusé, deux mois plus tard, je vous laisse imaginer notre désarroi…. c’est tout un projet de vie qui s’écroule, le motif du rejet est le non respect du PLU. Je m’explique nous avons acheté un terrain qui se trouve a 50métres de la route, pour arriver à notre terrain nous passons donc par une servitude commune à 4 habitations…Le maison terrain commençant au bout de ces 50 mètres nous avons donc décider de commencer notre maison 20 mètres après l’entrée de notre terrain….

Dans le PLU, c’est stipulé que l’on peut construire à 20 mètre en limite séparative de la voie publique, la servitude n’étant pas constructible, nous avons fait les plans en limite séparative comme expliqué plus haut. Refus car la servitude n’est pas une voirie!!!! Donc obligatoirement nous devons faire une longère car notre terrain ne fait que 14 m de façade!!!! et est entouré de plaque de béton de deux mètres tout le long, donc pas faisable car nous devons laisser 3.50m de chaque coté!!!!! donc vu sur plaque de béton…. dans toute les pièces et maison trés longue, de plus pas de possibilité de mettre des velux, car ils donnent sur les jardins des voisins, que faire, j’ai pensé au recours gracieux…. Le maire peut-t-il accepter un permis refusé par la DDE ? Merci pour vos réponses.

Répondre
Pascal CAMLITI

Madame, Monsieur,
Je suis désolé que vous ayez essuyer un refus de permis de construire, avez vos faits appel à un architecte ou avez-vous géré votre dossier seul ?
Dans le second cas, je vous conseillerai de prendre contact avec un architecte qui trouvera avec vous les solutions car votre cas semble un peu complexe pour une personne non avertie.
Si vous souhaitez tout de même, redéposer une demande de permis de construire, il serait souhaitable avec votre dossier refuser de prendre rendez-vous avec l’instructeur de la DDE ayant refusé émis ce refus.
Lors de ce rendez-vous, demandez bien clairement qu’il vous soit expliqué les raisons de ce refus et qu’elles sont les solutions afin d’obtenir le précieux permis de construire.

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simon

peut on faire en même temps deux extentions séparées sur une habitation une à droite et l’autre à gauche. Commune de la Ciotat 13600.

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Pascal CAMLITI

Monsieur,
La réalisation d’extension d’une maison individuelle sur deux côtés simultanément est tout a fait possible (selon les possibilités offertes par le PLU de votre commune). L’important concerne la surface de plancher SHON atteinte lors de la réalisation de ces extensions.
Donc si votre terrain vous autorise à créer la surface de plancher nécessaire à votre projet, vous pouvez tout a fait projeter une extension sur deux côtés et même au dessus ou avant et arrière, la seule limite est définie dans les règles d’urbanisme.

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buysschaert

Bonjour,

Mon ami et moi même avons déposé un PC dans une petite commune de 157 habitants n’ayant pas de PLU.
Pour pouvoir construire sur ce terrain, il nous faut nous rattacher a une petite bâtisse en pierre, chose faite sur le plan.
Cependant, nous souhaitons une maison moderne avec un toit plat et une forme cubique, le plan présente ce projet avec l’insertion de la bâtisse existante.
Le PC vient de nous être refusé car la dame qui s’est occupé du dossier nous a dit que l’agrandissement ne se fondé pas bien dans le paysage car c’est un terrain en plaine campagne et que c’était trop moderne, que ca ne conserver pas le patrimoine d’origine.
Puis-je faire un recours, sachant que sur le CU , aucune réglementation était indiqué concernant le type d’agrandissement.
MERCI

Répondre
Pascal CAMLITI

Madame,
L’article 11 est imparable car subjectif, un permis de construire peut vous être refusé sur le simple fait que l’instructeur ne trouve pas « beau » votre projet avec l’environnement.
Concernant l’insertion paysagère a-t-elle était faite par un professionnel ? Est-ce une belle image mettant en valeur votre projet ? Dans le cadre du subjectif toutes les chances doivent être mises de votre côté.
Je suis confronté parfois à ce type de problèmes, mais la pré-consultation et la discussion (sage et tranquille) est toujours une bonne solution afin d’éviter les refus de permis de construire pour ce motif.
Proposez des alternatives acceptables, si cela est possible.

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R. KANCEL

Bonjour,
Nous venons de recevoir un refus à notre demande de permis de construire d’après le motif nous disant qu’une autre personne avait déjà obtenu un permis de construire sur la même parcelle. Or nous avons signé depuis deux mois l’acte de vente et nous avons fournie une copie au service d’urbanisme de la mairie.Que pouvons nous faire nous sommes désespérés ? Merci de nous répondre rapidement

Répondre
Pascal CAMLITI

Madame, Monsieur,
Il me parait absurde que le refus soit motivé sur le seul fait qu’un permis de construire est déjà délivré sur la parcelle. Il est tout a fait autoriser d’effectuer une seconde demande de permis de construire sur un terrain possédant déjà une autorisation.
Est-ce que le premier permis de construire à fait l’objet d’une déclaration d’ouverture de chantier ? Et est-ce que les travaux ont commencés sur le terrain ? Cela pourrait être la cause.

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Drucke

OUI, oui, vous avez été très limpide, et vous avez bien compris que la situation est très tendue. Il se trouve que nous avions fait des erreurs de compréhension du PLU, mais qu’après l’avoir « épluché », ainsi que divers autres textes, nous avons appelé directement la DRE pour des éclaircissements. La DRE a reconnu que le dossier avait d’abord été traité par une personne (partie en retraite depuis), puis laissé au « repos » en attendant que quelqu’un soit nommé sur le poste pour reprendre les dossiers (ce qui explique sans doute ces longs délais : nous avons fait des erreurs, mais il nous semble que la DRE n’en est pas exempte non plus).
Quant à modifier le projet, c’est possible…sauf que le véhicule qui fait 7,36m de long et 2,30m de large, serait dans un abri trop petit pour être fermé et pour le couvrir (à supposer qu’on puisse sortir du véhicule une fois garé, d’ailleurs ! ). Votre expression « peau de chagrin » ne pouvait être plus adaptée à notre cas, mais nous vous remercions beaucoup de votre éclairage.
Cordialement
D.D.

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Drucke

Rebonjour,

Et merci pour votre diligence à nous répondre. Pour le premier dépôt, nous avons eu un récépissé de dépôt avec cachet de la mairie, sur lequel figurent la date du dépôt et les délais réglementaires de 1 mois pour demandes complémentaires, et 2 mois pour permis tacite. Le projet ne se situe ni dans un site protégé, ni inscrit.
Ensuite, le courrier de demande de pièces complémentaires indique que le délai d’instruction de 2 mois recommencera à courir dès que le dossier sera complété, l’accord étant tacite au bout de ce délai. L’arrêté de refus cite que le dossier a bien été complété le 26 janvier, et il nous a été adressé le 28 mars (cachet de la poste figurant sur l’enveloppe que nous avons conservée). Entre le 26 janvier et le 28 mars, rien ne nous a été signifié. Le refus est motivé par le fait que le projet dépasse d’environ 1% l’emprise au sol permise par le PLU. Or, l’emprise au sol totale semble avoir été déterminée par multiplication de la SHON par le CES, aucun COS n’étant déterminé sur la commune. D’après ce que nous avons lu, la SHON est différente de l’emprise au sol, et la DRE ne nous avait pas demandé la surface de l’emprise au sol.
J’espère que ces explications sont claires pour vous, et que vous pourrez nous répondre, car nous avons l’impression d’être le petit pot de terre contre le gros pot de fer.

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Pascal CAMLITI

Monsieur,

Il est vrai que la situation semble tendue. Concernant le calcul du CES il s’applique en rapport à la surface du terrain multiplié par le COEFFICIENT fourni par le PLU.
Il arrive parfois que certains maitres d’ouvrages viennent en agence pour nous demander des explications pour des dossiers déposés par eux-mêmes sur lesquels des fautes de calculs sont réalisées par incompréhension partielle ou totale du mode de calcul de la surface SHON.
Vous pouvez bénéficier d’un COS offrant une SHON de X m2 mais le Coefficient d’Emprise au Sol réduise à une peau de chagrin la surface constructible et mène irrémédiablement au refus de permis de construire.
Dans votre cas, si la surface est de 1%, ne pouvez vous pas simplement modifier celle-ci ? Concernant les délais « semble-t-ils » non respectés, le recours auprès du tribunal administratif est la seule solution MAIS attention a bousculer une administration il est nécessaire et indispensable d’avoir les idées TRÈS claires et être blanc comme neige, car la moindre faille sera a payer rubis sur l’ongle et comptant.
Espérant avoir était limpide ! 😉

Répondre
Drucke

Monsieur,

Votre site indique « L’administration doit respecter des délais précis, sans quoi le permis de construire déposé contre récépissé devient tacite ». Dans notre cas, nous avons déposé un second permis, après refus du premier, le 08/11/2011. Nous avons fourni des pièces complémentaires le 26/01/2011. Le 26 mars, nous pensions donc avoir un permis tacite, mais le 30/03/2011, nous avons reçu un avis de refus (soit 4 jours et deux mois après le dépôt des pièces complémentaires). Quelles sont nos possibilités d’action ou de riposte, l’administration n’ayant pas respecté les délais ?

Merci d’avance pour votre réponse, car nous avons l’impression d’être dans une impasse.

D.D.

Répondre
Pascal CAMLITI

Madame, Monsieur,

Le calcul n’est peut être pas si simple, la première question est : Est-ce que la mairie vous a notifié les délais ou avez vous simplement un récépissé sur lequel sont notifiés ces délais ?
Ensuite, est-ce que votre projet est situé dans un site inscrit ou protégé, car dans ce cas les délais d’instructions d’une demande de permis de construire applicables ne sont pas les mêmes.
Dans votre cas, si tout est correct et bien respecté, il est très important de conservé les pièces écrites et enveloppes faisant foi des dates afin de vous prévaloir des délais. Cependant, il faut tenir compte non pas de la date de réception mais la date d’envoi du courrier, car personnes n’est responsable des délais d’acheminement ou de retrait des lettres recommandées au bureau de poste. Cette procédure de retirer une lettre après la date de validité serait trop souvent utilisée.

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