Réglementation

Les divisions parcellaires

Pourquoi effectuer une division ou des divisions parcellaires ? Quels en sont les avantages ou les inconvénients ? Comment faire, quels sont les éléments à prendre en compte ? Comment calcule-ton le cos de la nouvelle parcelle ? Toutes ces questions et bien d’autres ? Architecte PACA vous informe.

 

Pourquoi division de parcelle ?

Le principe : Il s’agit de séparer une parcelle en un ou plusieurs morceaux.

Le pourquoi : ce principe s’applique volontiers lorsque :

  • une personne possède un terrain trop grand et souvent difficile à vendre.
  • une personne possède un terrain avec une partie non utilisée.
  • par manque de moyens ou d’énergie pour l’entretient de la totalité du foncier.
  • dans une volonté d’épargne.
  • pour financer un projet.
  • etc.

Les avantages :

  • Diviser une parcelle trop grande et donc souvent trop chère permet de réduire la taille des lots, donc leur prix, et par là même le nombres d’acquéreurs potentiels.
  • Au lieu d’un bien à vendre, il y en a deux, ce qui génère une plus-value.
  • C’est une réponse à l’étalement urbain.
  • L’État et les Collectivités ont une recette fiscale supplémentaire.

Attention : Une parcelle ne doit pas être divisée au hasard si l’on veut en tirer une plus-value et éviter les problèmes de voisinage. Une étude de faisabilité est indispensable. Elle devra comprendre :

  • L’étude des éléments cadastraux.
  • L’étude du PLU
  • L’élaboration de l’enveloppe financière
  • L’étude des choix architecturaux afin de ne pas être gêné par la construction future du lot créé.

Comment faire une division parcellaire ?

Les procédure ne sont pas très compliquées dés lors que l’on sait qu’elles existent :

  • Déposer une demande de Certificat d’Urbanisme Opérationnel.
    Ce certificat permet de connaître le droit de l’urbanisme applicable à un terrain, les limitations administratives au droit de propriété ainsi que les taxes et participations d’urbanisme. Il indique si le terrain peut être réalisé pour la création d’un projet précis, ainsi que l’état des équipements publics existants ou prévus.
    Et surtout, il gèle l’application de ces règlements pendant 18 mois, ce qui rassure l’acquéreur sur ses droits en cas de changement de législation.
    Il est aussi appelé CU « opération déterminée » ou « projetée » ou CU de type b.
  • Déposer une Déclaration Préalable valant lotissement.
    Elle permet de déclarer en mairie la création d’un nouveau terrain à bâtir suite à une opération de lotissement, c’est-à-dire d’une division parcellaire.

 

  • OU déposer un Permis d’aménager C’est un acte administratif qui autorise les travaux, installations et les aménagements affectant l’utilisation du sol d’un terrain donné.
  • Le choix entre les deux dépend du nombre de lots issus de la division, des espaces communs ou non, de la protection des secteurs, etc.
  • Tel quel.
  • Avec des grèves (hauteurs, de tréfonds, de vues ou de surfaces… afin de contrôler votre futur environnement).
  • Viabilisé ou non (prix du terrain change).
  • Avec un permis de construire valide.
    Vous pouvez ensuite vendre votre terrain.

Savez-vous qu’un terrain peut avoir deux permis de construire valides sur une même parcelle ?
Ceci est tout à fait légal, complexe, mais légal.
Donc lorsque vous imaginez diviser votre terrain, pensez permis de construire sur les lots divisés.

Quel cos appliquer à une parcelle issue d’une division ?

Une fois en possession du terrain à diviser, il est nécessaire de bien étudier le PLU. Les renseignements suivants sont à prendre en compte :

  • La surface minimum de terrain pour débloquer le droit à construire.
    Certains PLU autorisent la constructibilité à partir d’un seuil minimum. Il faut donc être certain que le lot détaché sera d’une surface suffisante.
  • Le cos restant sur la parcelle.
    Le cos à appliquer sur un terrain issue d’une division parcellaire datant de plus de 10 ans est déterminé par la surface dudit terrain, comme tout terrain ordinaire.
    Attention, si la division a moins de 10 ans, le PLU peut prévoir que le cos à appliquer soit le cos résiduel de la parcelle d’origine. (article L.123-1-11). Si aucun cos ne reste, la parcelle peut être indivisible.

NOTA BENE : Depuis la promulgation de la loi ALUR, le COS est supprimé dans quasiment tous les secteurs en France.

Vous avez des questions, des interrogations ? N’hésitez pas à nous les poser! Utilisez sans retenue le cadre ci-dessous, nous vous répondrons …

 

A voir sur d’autres sujets :

 

je dépose une Déclaration Préalable valant lotissement

Pascal CAMLITI

Voir les commentaires

  • Bonjour

    Si on est en possession d'un certificat d'urbanisme informatif de la parcelle Mère en cours de validité au moment d'un depot de permis sur une parcelle fille issue de la division de cette parcelle mère, est il applicable sur cette parcelle fille ( notamment cristallisation des taxes) meme si c'est la reference cadastrale de la parcelle mère qui figure sur le certificat d'urbanisme?

    Merci par avance pour votre aide.

    • Bonjour,
      Dans le cadre de l'urbanisme en France, la question de l'applicabilité d'un certificat d'urbanisme (CU) informatif sur une parcelle issue de la division d'une parcelle mère est assez technique et dépend de plusieurs facteurs. Voici quelques éléments de réponse :

      Définition et portée du Certificat d'Urbanisme Informatif: Le certificat d'urbanisme informatif indique les dispositions d'urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété (servitudes d'utilité publique, droit de préemption, etc.), et la liste des taxes et participations d'urbanisme (comme la taxe d'aménagement).

      Division de parcelle et certificat d'urbanisme: Lorsqu'une parcelle est divisée (création de parcelles "filles" à partir d'une parcelle "mère"), le certificat d'urbanisme délivré pour la parcelle mère avant la division peut ne pas refléter totalement les conditions d'urbanisme applicables aux parcelles filles. Les réglementations, les servitudes ou les taxes applicables peuvent varier en fonction des spécificités de chaque nouvelle parcelle.

      Cristallisation des taxes et références cadastrales: La cristallisation des taxes mentionnées dans un certificat d'urbanisme s'applique à la situation existante à la date de sa délivrance. Si la division de la parcelle survient après cette date, il est possible que les conditions fiscales énoncées dans le certificat ne s'appliquent pas intégralement à la parcelle fille, en particulier si les références cadastrales ont changé.

      Conseil pratique: Il est généralement recommandé de demander un nouveau certificat d'urbanisme pour chaque parcelle fille après une division, afin d'avoir des informations précises et actualisées. Cette démarche permet d'éviter toute ambiguïté ou problème lors du dépôt de permis de construire ou d'autres démarches administratives.

      Consultation d'experts: Pour des cas spécifiques, il est toujours préférable de consulter un expert en urbanisme ou un avocat spécialisé pour obtenir des conseils adaptés à la situation particulière.

  • Bonjour Pascal,
    J'ai une question dont je n'arrive pas a trouver la réponse nul part. J'ai un permis de construire qui a été validé mais attaqué part un voisin. afin de ne pas attendre la fin du recours j'aimerais déposer un nouveau permis. Sauf que j'ai acquis une nouvelle bande de terrain depuis le dépôt du 1er permis. Ma question est donc: peut t'on déposer un permis sur une seul parcelle du terrain d'assiette? En d'autre termes, ai-je le droit d'implanter ma maison sur la parcelle d'origine, sans tenir compte du nouveau morceau de terrain que j'ai acheté? Merci beaucoup pour ton blog, c'est très enrichissant

      • Merci pour votre réponse, j'avais bien saisie votre explication sur le dépôt d'un 2eme permis. Mais ce qui me pose problème c'est de savoir si je peux implanter ma maison sur les limite séparatives d'une parcelle alors que mon terrain est composé de deux parcelles. Est-on obligé de prendre en compte la totalité du terrain d'assiette pour implanter la maison ou peut-on l'implanter sur une seul parcelle, sans tenir compte de la 2eme. Merci

  • Bonjour, dans une parcelle de terre agricole il y a un petit jardin entièrement clos, celui ci peut t’il être vendu seul ?

    • Bonjour Josette,
      Pour vendre une parcelle, celle-ci doit respecter des règles du PLU et être indépendante et non enclavée (sauf avec servitudes établies chez un notaire).
      Le statut de terre agricole impose aussi une acceptation de la SAFER

  • Bonjour,
    Un couple d'amis et nous souhaiterions nous porter acquéreurs d'une parcelle de terrain venant d'être créée par division en début d'année d'environ 600m². Nous ne sommes pas dans un lotissement, il s'agit d'une parcelle découpée du jardin d'une maison.
    L'idée serait serait de diviser de nouveau cette parcelle pour construire chacun une petite maison qui serait mitoyenne l'une à l'autre en résidence secondaire.
    J'imagine qu'il existe de nombreux éléments qui entrent en ligne de compte, mais théoriquement, cette opération est-elle envisageable ?
    L'agent immobilier nous indique que ce serait possible mais j'ai des doutes...
    Je vous remercie de votre retour,
    Antoine

    • Bonjour Antoine,
      Afin de pouvoir vous répondre clairement, il serait nécessaire d'analyser les pièces et échanger.
      Pour cela je propose une solution rapide et efficace, le coaching en ligne, pour ce faire cliquez ici > https://plans-maisons.architecte-paca.com/conseils-personnalise-visio
      Je vous répondrais avec plaisir et précision lors de notre échange, car via un BLOG, les conditions sont trop peu précises pour vous apporter des réponses satisfaisantes.

  • Bonjour
    Je souhaite faire l'acquisition dune parcelle et dans lu PLU il est précisé les constructions doivent être implantées à 7.50m des limites de propriétés
    Selon les dires du vendeur on peut-être implanté à 3m à partir de l'égout du toit
    Merci de me faire un retour

  • Bonjour Monsieur,
    Est il de faire une division parcellaire quand des travaux de construction ( une maison) ont été entrepris mais qu’ils n’ont pas encore été achevés ?

    • Bonjour Melissa,
      Quel est l'objectif visé ?
      Habituellement, le projet est lié à une parcelle et les divisions foncières se font a postériori.
      Car les services contrôlent les distances et respect du code de l'urbanisme en fin de travaux. Si la parcelle est modifiée, cela pourrait induire en erreur les contrôleurs.

  • Bonjour,
    Est-ce qu'un grand terrain ( 15000 m2 environ ) peut etre divisé par un propriétaire en 3 parcelles? et que la personne qui achète l'une de ces parcelles peut tout de suite faire un lotissement ( sur cette parcelle) sans tenir compte de delai ( 10 ans) ?
    Nous avons entendu parler qu'une propriété ne peut pas être divisée 2 fois de suite en l'espace de moins de 10 ans, est-ce vrai?
    Merci d'avance

    • Bonjour Emilie,
      Il est complexe de répondre à votre question simplement.
      Sachez que selon le cas, le secteur et les orientations + destinations des futures parcelles jouent dans le processus.
      Je vous conseillerai de lire l'article sur le blog de ce géomètre : ici beaucoup d'informations vous seront explicitées.

  • Bonjour,
    Dans le cadre d'un PLU dans un petit village, un géomètre a réalisé la division de notre parcelle en 4 lots d'environ 1500 m chacun et a fait toutes les démarches administratives. Pour ne pas rentrer dans le système du lotisseur, nous voulons vendre l'ensemble de la parcelle. Un acheteur interéssé souhaite que cette division soit repensée et veut 3 lots : un grand lot de 3000 m et deux autres lots de 1500 m chacun. Est ce possible ?
    Merci pour votre réponse. Cordialement.

    • Bonjour Maryse,

      Je ne vois pas d'impossibilité, le mieux serait que vous contactiez le géomètre afin qu'il vous conseille sur le meilleur processus.

  • Bonjour,

    Nous souhaitons diviser un terrain de 1035m carré comprenant une habitation.
    Afin que le lot créer puisse avoir une construction de maison.
    Mais d'après le PLU, la futur construction doit être reculer de 2 mètres de la limite séparative.
    Ma question est donc la suivante : peut on placer la limite séparative/propriété au ras du mur de l'habitation déjà existente. Donc autrement dit placé notre limite la ou on le souhaite.

    Ou bien alors cette limite doit se située à 2m de l'habitation déjà présente et à 2 mètre de la futur construction.

    Merci de votre réponse

    • Bonjour Tiffany,
      Pour la division de parcelle, si le PLU n'exige rien en terme de surface minimale de parcelle (restante ou à venir), alors vous pouvez faire ce que bon vous semble.

  • Bonjour, je suis sur l'achat d'une grange avec un terrain de 1400m, on voudrais faire avec notre ma fille une division parcellaire pour y construire ca maison. Ma question faut il acheter le terrain ensemble et faire la division ensuite, ou le contraire? Merci beaucoup, cordialement.

    • Bonjour, nous souhaitons acheter un terrain dont la division parcellaire a été établie il y a presque 3 ans, il y a eu un CU d'établi au début, puis le PLU a changé, est ce que nous pouvons bénéficier tout de même de la reconduction de 1an puis 1an concernant la division parcellaire ?
      Merci de votre réponse

      • Bonjour,
        Le certificat d'urbanisme peut être prolongé pour une année sa validité. Une prolongation est possible aussi longtemps que les règles d'urbanisme, les servitudes d'utilité publique et les taxes applicables au terrain n'ont pas changé. Etant donné que le PLU a changé, alors cela n'est pas possible.
        Si vous souhaitez déposer une demande de prolongation, elle doit être adressée à la mairie au moins 2 mois avant l'expiration du certificat.

    • Bonjour Éléonore,
      Cela dépend de plusieurs critères et principalement de votre fiscalité, sur ce point vous devriez vous tourner vers votre notaire.
      En divisant avant, vous obtiendrez deux entités légales et fiscales distinctes, mais des contraintes urbanistiques possiblement plus compliqués (a vérifier) selon le cas.
      Donc je ne puis pas vous conseiller l'une ou l'autre des solutions, car pour économiser du temps et de l'argent cela doit passer par une étude de faisabilité architecturale.
      C'est très largement préférable pour vous.

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Publié par
Pascal CAMLITI

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