Lors de l’achat d’un terrain, il est indispensable de définir clairement la surface pouvant être construite afin de ne pas s’engager sur une parcelle ne répondant pas à vos attentes en termes de surfaces.
Nous allons décrire ci-dessous les différents points à contrôler et vous éclairer sur les différentes surfaces liées à l’acte de bâtir.
Est-ce possible d’augmenter la surface constructible ? La surface constructible maximum pour faire appel à un architecte ; ou y a-t-il une surface maximum pour les annexes de la maison, Abri de jardin et surface constructible …
Vous trouverez diverses surfaces liées à la maison ou à la construction, le COS, le CES, la SHOB, la SHON, la SHAB. Toutes ses surfaces peuvent être contraintes et liées au règlement local d’urbanisme article espaces libres ou surfaces végétales.
Le Coefficient d’emprise au Sol permet de déterminer la surface SHON ou Surface Hors Oeuvre Nette d’un terrain, qui elle même découle de la surface SHOB ou Surface Hors Oeuvre Brute liée elle même au Coefficient d’Emprise au Sol définissant les surfaces libres d’une parcelle.
Pourquoi vous préciser cela ?
Nous tenons à alerter le plus grand nombre sur le fait de ne pas se lancer corps et âme sur l’achat d’un terrain offrant un COS élevé mais après une rapide étude préliminaire, celui-ci se montrera rapidement limitatif et ne permettra en fin de compte qu’une construction toute petite.
Lors de la lecture d’annonces, prenez du recul et analysez toutes les contraintes règlementaires du terrain. Cela vous évitera les mauvaises surprises.
La surface habitable est une surface elle même déduite des autres précédemment dénommées.
Nous avons préparé un petit schéma permettant de comprendre les surfaces règlementaires et ainsi assimiler quelle surface définie quelle surface.
Il est important de comprendre les liaisons, sachant que chaque calcul implique une taxation future de votre logement et peut vous interdire la réalisation d’un projet.
Le cheminement inverse, partant de la surface habitable, peut être étudié également afin de calculer la surface SHON ou SHOB dont vous aurez besoin.
La meilleure des stratégies reste le calcul depuis une étude de faisabilité ou esquisse, cette démarche vous permettra d’obtenir un projet clairement défini.
Sachez prendre du recul et vous faire conseiller par un architecte avant de signer un compromis pour l’achat d’un bien qui pourrait ne pas correspondre à vos attentes.
La surface de plancher (ex SHON) est la surface administrative définissant le seuil légal vous obligeant à faire appel à un architecte.
Le seuil est fixé à 150m2 surface de plancher. Cette surface est cumulative, si votre habitat comptabilise une surface de 150 m2 et vous souhaitez augmenter cette surface de 20,50m2 le projet devra être signé par un architecte.
Les constructions annexes doivent répondre aux même normes et réglementation que le reste du bâti, seul petites nuances selon les communes la surface admise pour les annexes telles que les garages. Les garages sont sources de polémique et pour ne pas voir une maison de 50m2 transformée en maison de 200m2 sans autorisations et taxes s’y afférentes, les communes limites ces annexes au stricte minimum sauf exceptions.
En règle général, la surface admise pour une aire de stationnement correspond à 2.50m x 5.00m de longueur soit 12.50m2 par voiture. Vous pouvez espérer intégrer de 25 à 30m2 mais guère plus. Il est possible d’intégrer 5.00m2 au titre de surface de chaufferie ou atelier, soit 35m2 au total.
Nous sommes un réseau d’architectes libéraux pour vous accompagner dans toutes vos démarches et projets : Architecte-PACA « L’architecture sous toutes les coutures » est là pour vous !
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Bonjour j'ai un terrain de 253 m2 enregistré au cadastre dont 40 m2 de servitude( passge public).
Est-ce que la prise au sol est calculée sur 253m2 où 213m2 svp
Bonjour,
Les surfaces de servitudes font parties intégrantes de votre propriété donc vous pouvez en tenir compte pour vos calculs.
Bonjour,
Je suis propriétaire d'un terrain de 1400 m2 sur lequel il y a une maison de 140m2 (construite il y a 30ans) dont l'emprise au sol est de 100m2.
Le PLU indique aujourd'hui un coefficient d'emprise au sol maximum de 6%.
Nous souhaiterions faire construire un abri pour 2 véhicules de 36 m2 sur ce terrain. Est ce possible à première vue? Y a t-il une chance pour que nous obtenions un permis de construire?
Merci pour votre éclairage, cordialement
Bonjour Clément,
Au regard de ce que vous présentez, l'emprise au sol dépasse déjà la limite autorisée, donc vous avez la réponse à votre question.
Pour ma part, aucune augmentation de l'emprise ne sera autorisée, pour en avoir le coeur net, déposez une demande de certificat d'urbanisme opérationnel, ainsi la mairie ou le service instructeur se positionnera par écrit.
Bonjour,
Je suis propriétaire d'une maison sur la commune de nice sur une parcelle d'environ 1400 m2 . La maison a été construite en 1982, et fait 140m2 sur 2 niveaux avec des terrasse couvertes (emprise au sol environ 100m2). La parcelle se situe en zone pavillonnaire avec aujourd'hui un coefficient d'emprise au sol de 0,06. Je souhaiterais réaliser un abri de stationnement couvert sur mon terrain (non attenant à la maison) pour 2 véhicules. Il me faudrait déposer une demande de permis de construire mais y a -t-il une chance qu'il me soit accordé?
En vous remerciant d'avance, cordialement
Bonjour Clément,
Pour pouvoir vous répondre, il faudrait réaliser une étude de faisabilité architecturale afin d'analyser le bâti et les possibilités qu'offrent votre bien.
Si les conditions du PLUi sont respectées, alors il y a une chance.
Bonjour,
Je suis proche d'un achat de terrain d'une surface totale de 742m2. Il m'est imposé un CES de 0.15 soit 111.30m2 . Est-ce que une terrasse, une piscine, un abri de jardin, une allée en gravillons ou bétonnée compte dans ces 111.30M2 ?
Merci de votre retour
Bonjour,
Dans l'emprise au sol est comptabilisé les ouvrages décrits dans cet article sur le CES.
Cependant méfiez vous car certaines communes optent pour des calculs différents et cela implique donc de bien vous renseigner.
Exemple pour l'emprise au sol des piscines, certaines mairies ne comptent que les parties étanches comme les margelles ou terrasses adjacentes, d'autres inclus la surface du bassin et d'autres encore seulement si la piscine est partiellement hors sol.
Donc il n'est pas possible d'avoir une réponse globale, cela va dépendre de beaucoup de critères liés à votre situation personnelle (du bien immobilier j'entends ;) )
Bonjour, je suis architecte, j'ai un hôtel , je veux le calcul de la surface bâti de cette hôtel, au RDC se trouve des garages sous le plancher de 1er etage mais cc garages sont nu dans les façades, ils ont pas de porte, mais plus tôt ouvert sur les façades, es ce que sa rentre dans le calcul de la surface bâti, ou on peut trouver un règlement qui ordonne c'est dernier, merci c'est Ultra URG
Bonjour Necer,
Le projet est situé en France ?
A vous lire
Merci pour vos sujets qui sont bien expliqués.
J'ai acheté 2 parcelles contigües. L'une d'entre-elles donne un droit de passage à mes voisins mais elle m'appartient. Puis-je la compter dans le calcul de la surface que je peux construire ? Merci.
Bonjour Michel,
Le droit de passage ne retire pas la surface de la parcelle, ce qui vous permet donc de bénéficier de la surface en terme de ratio lié à l'emprise au sol ou autre.
Vous ne pourrez bien évidemment pas bâtir dessus.
Bonjour Pascal,
Avant tout, merci pour votre blog, c'est vraiment utile.
On a une unité foncière composé de deux parcelles (parcelle 91 = 7300 m2 et parcelle 92 = 6100 m2) en zone UDb. Toutes les deux ont été malheureusement classées comme Espace Boisé à conserver sauf une portion de 1350 m2 dans la parcelle 91 où on a actuellement un permis de construire approuvé pour une maison de 250 m2.
C'est un terrain familial et on est deux frères, donc on aimerait faire construire deux maisons pour pouvoir nous installer dans le future avec nôtres familles.
Est que on a le droit de déposer un deuxième permis de construire pour un deuxième maison dans la même portion pas Boisé dans la parcelle 91? On aurais toujours assez de surface constructible (Surface constructible parcelle 91 = 7295 x 0.2 = 1459 m2)
Le article UD5 du PLU semble dire qu'il faudrait faire un détachement de terrain pour faire construire un deuxième maison:
ARTICLE UD5 : SUPERFICIE MINIMALE DES TERRAINS CONSTRUCTIBLES
Tout terrain, pour être constructible, et ce à raison d’un seul logement par terrain (unité foncière), devra avoir une superficie minimale, en propriété et en jouissance, de 1500 m2
En cas de détachement de terrain, chaque unité foncière issue de ce détachement devra présenter cette superficie minimale en propriété et en jouissance
Dans ce cas, est-ce que on a le droit de faire un détachement de une portion d'une parcelle ou il y a un permis de construire en vigueur sans l'affecter?
Le problème à cet égard c'est aussi la géométrie des parcelles. La parcelle 91 est à l'Est de la parcelle 92 a exception de la portion pas Boisé, localisé comme un appendice au Nord du parcelle 92.
Est-ce qu'on pourrait changer la division des parcelles dedans notre unité foncière en détachant la moitié de la portion pas Boisé de la parcelle 91 et en la reliant a la parcelle 92?
Cordialement
Bonjour,
Premièrement, je suis ravi que mes éclairages vous apportent des réponses et soit utile à vous comme à d'autres Internautes; c'est aussi pour cela que je le fait ?
Ensuite, concernant votre questionnement qui est un peu complexe, il est toujours possible pour obtenir des réponses claires de déposer une demande de certificat d'urbanisme opérationnel.
Ce n'est pas trop lourd à réaliser et permet d'avoir une réponse claire, écrite et argumentée des services instructeurs qui vous éviteront les dires ou déclarations verbales farfelues qui ne vous mèneront nulle part.
Donc un projet simple et concret, sans dépenser des milliers d'euros en études, cela pour obtenir une réponse ferme sur la faisabilité.
De plus, si le certificat est positif, il est opposable à l'administration 18 mois en cas d'évolution réglementaire ou autres... donc tout le bénéfice est pour vous.
Espérant avoir été limpide dans mes explications.
Si cela n'était pas le cas, faites moi signe en répondant sous ce message sur le blog.
Bonjour Pascal,
Merci de votre réponse, la demande de certificat d’urbanisme opérationnel me semble une bonne idée.
On va essayer d'aller voire le service d'urbanisme en personne avant de déposer la demande de certificat pour mieux comprendre leur approche a cet sujet et savoir comment l'envisager, car on est dans le cas de une extension de terrain UDb très grand (en principe constructible mais après classé Boisse) que sera très difficile a conserver pour une sole maison.
Tout d'abord on aimerais bien comprendre les implications normatives et procédure en termes de détachement et union des parcelles dedans une unité foncière. Est-ce que vous savez ou on peux trouver cette information?
Merci encore.
Cordialement,
Bonjour,
Vous trouverez ici des informations concernant la division foncière et de parcelles.
Si vous posez votre question en bas du dit article, nous pourrons tenter de vous répondre
Bonjour
Le PLU de ma commune indique que :
Pour les constructions existantes à usage d'habitation qui disposent d'une SHON minimale de 75 m2, leur extension se limite à 300m2 de SHON maximum, extension comprise.
Est-ce légal de limiter ainsi la surface de plancher sans tenir compte de la superficie totale du terrain ?
Dans la négative, pourriez-vous m'indiquer les textes de loi et articles qui pourraient étayer ma demande de PC ?
Merci d'avance pour vos conseils éclairés.
Bonjour,
La surface SHON n'existe plus (concernant la constructibilité) cette surface a été remplacée par la surface de plancher des constructions depuis mai 2012.
Dans le cadre d'extension dites mesurées, il m’apparaît peu probable que vous puissiez passer de 75 m2 à + de 300m2 de surface de plancher. Il serait souhaitable de vous assurer que votre compréhension du PLU est correcte, les communes limitent ce types d'extensions.
Il est tout à fait légal qu'une limitation soit appliquée, car le COS a été supprimé lui aussi.
Dans quelle zone est située votre bien ? zone N ? autre ?
Bonjour et merci beaucoup pour votre réponse.
Je vous précise que je savais que la surface de plancher (censée être plus favorable) avait remplacé la SHON et que le COS n'existait plus. Aussi, pour être plus clair, je vous cite le texte exact concernant ma question :
Article NL 2 : occupations et utilisations du sol soumises à des conditions particulières
Sont admises les occupations et utilisations du sol définies ci-après :
5. Dans toutes zones NL :
- Pour les constructions existantes :
Pour les constructions à usage d'habitation qui disposent d'une SHON minimale de 75 m2, leur extension jusqu'à 300 m2 de SHON maximum, extension comprise.
Article NL 5 : superficie minimale des terrains constructibles
a) Pour être constructible, tout terrain du secteur NLd doit avoir une superficie égale ou supérieure à 2.000 m2
Je précise que mon terrain fait 7.000 m2, que ma maison fait 250 m2. Je crois comprendre donc qu'une extension de plus de 50 m2 m'est interdite.
Espérant avoir apporté les éléments manquants à votre analyse,
Merci encore pour votre réponse.
Bonjour,
Alors, après avoir pris connaissance de vos explications, il apparaîtrait que votre SP (Surface de Plancher) est bien au delà du minimal requis donc 75m2 et que vous puissiez agrandir jusqu'à 300m2.
Mais dans une zone N (Naturelle) même si elle comporte des adaptations ce type de projets sont généralement soumis à une limitation en pourcentage de l'existant.
Pour plus de facilité, je vous conseillerai de missionner un architecte afin qu'il vous établisse un projet et que vous déposiez une demande de certificat d'urbanisme de type B (dit opérationnel) ainsi la mairie vous répondra par écrit sur la base de votre projet d'extension.
Sans passer par une demande de CUb vous risquez d'avoir une réponse orale et un résultat non conforme à vos attentes.
Il vaut mieux patienter et obtenir une réponse ferme, cela vous fera économiser des deniers.
Bonjour
Je viens de trouver un terrain a acheter dont une partie est constructible et une autre partie est en zone ND.
Pouvez vous me dire sur quelle superficie se calcule le SHON ?
Est ce sur la totalité du terrain ou seulement sur la partie constructible ?
Si vous avez des articles correspondant à vos réponses, cela serait un plus. Merci beaucoup pour votre aide, je n'arrive pas à avoir une réponse.
Et même au service de l'urbanisme, les avis diverges.....
Merci beaucoup pour votre aide.
Bonjour,
Premièrement la surface SHON n'existe plus (à l'exception de la SHON RT pour le calcul de la RT2012), cette surface est remplacée depuis MARS 2012 par la surface de plancher.
Ensuite, concernant la surface constructible, SI la commune est sous PLU, le COS n'existe plus non plus en tant que tel et est remplacé par la surface d'emprise au sol ou par un gabarit constructible lié aux prospects (contraintes réglementaires).
Sur ces bases, en général, la surface constructible est attribuée au ratio de la parcelle, mais interdit de bâtir sur les zones ND (sauf spécifications du PLU).
Les zones ND ayant des contraintes plus importantes, il faut donc bien analyser la parcelle.
Dans votre cas, il serait intéressant de missionner un architecte pour la réalisation d'une étude de faisabilité architecturale. Vous y gagnerez en clarté et pourrez avoir toutes les cartes en mains pour décider sereinement.
Un bon conseil vous fera économiser de l'argent et beaucoup de stress.
Bonjour,
Je vais acheter à la mairie un terrain avec une partie constructible et une partie non constructible La mairie viabilise le terrain avant signature chez le notaire mais dans le calcul de la viabilisation elle englobe la partie constructible ET celle non constructible, un cout de 7€ par m² au total. Ceci ne nous avait pas été dit au départ. Est-ce normal de payer sur une surface globale?
Je vous remercie.
Bonjour,
Effectivement la surface globale de la parcelle est commercialisable. Vous pouvez (selon le cas) bénéficier du CES en correspondance et des bénéfices de cette surface même si celle-ci est définit comme non constructible.
Si vous avez un trop gros doute, mentionnez le avant de signer et demandez avant des explications écrites afin d'avoir toutes les cartes en mains pour pouvoir décider sereinement.
Il est toujours important dans un achat de lever toutes les zones d'ombres afin d'être tranquille et serein.