Il persiste une difficulté dans l’ensemble des esprits des personnes que je rencontre en mon agence, sur les différences fondamentales entre la surface habitable et la surface SHON ou surface hors oeuvre nette.
Architecte-paca.com va vous présenter un éclaircissement sur les différences et vous préciser les définitions des deux surfaces SHAB et SHON.
Il existe plusieurs surfaces et les fondamentales sont la SHON et la SHAB pour l’habitat. Il est vrai que ces deux surfaces sont proches tout en étant différentes.
La Surface Hors Oeuvre Nette est une surface strictement ADMINISTRATIVE servant de base pour le calcul des impôts et diverses taxes liées à la habitation.
La Surface Habitable correspond simplement à la surface cumulée des pièces du bien immobilier.
La nuance entre les deux surfaces est trop souvent mal comprise et donc crée des erreurs lorsque les personnes complètes les formulaires CERFA correspondant aux autorisations de construire.
Comment être sur de bien remplir son formulaire CERFA et payer les impôts correspondants à la surface réelle ?
La première des solutions consiste à effectuer le relevé d’état des lieux précis de votre maison, afin d’obtenir une surface exacte sans qu’il puisse y avoir de discussion. Oui, mais comment effectuer un relevé d’état des lieux ? Et qu’est-ce qu’un relevé d’état des lieux ?
Le relevé d’état des lieux correspond à la prise de mesure complète et précise de votre bien immobilier, cette étape est très importante car elle vous permettra de connaitre la surface Habitable et par déduction la surface SHON et par conséquence ce dont vous disposez encore à construire.
Qui effectue le relevé d’état des lieux ? Vous pouvez vous même (si vous êtes équipé) réaliser votre propre état des lieux comme un professionnel, mais étant donné l’importance du résultat nous vous conseillons de prendre contact avec un architecte pour obtenir un résultat précis et indiscutable.
La surface habitable n’est pas la surface utile ! Usuellement la surface habitable est définit par les surfaces des pièces étant utilisée en habitation ou pouvant devenir habitables sans modifications lourdes.
La quasi totalité des pièces peuvent devenir habitable, l’appellation ou la destination permettront de définir la prise en compte ou non de celle-ci dans le mode de calcul.
Après la valeur de destination, il est à prendre en compte la structure et technicité de la pièce; c’est à dire qu’une pièce ne peut être définit comme habitable si et seulement si sa structure lui permet de supporter une charge normale soit à minima 250kg/m2.
Il est donc important que votre état des lieux soit précis quant à la structure porteuse pour savoir si oui ou non votre pièce doit être incluse dans la surface habitable. La surface shon intègre certaines de ces données et viens en ajouter d’autres telles que la déduction des trémies et paramètres de hauteurs similaires à celles exploitées pour le calcul de la loi carrez.
La surface habitable recoupe toutes ces données mais ne sont pas identique pour certaines parties à celles de la surface hors oeuvre nette.
Vous n’avez pas compris ou cherchez une précision ? Posez nous vos questions par l’intermédiaire du cadre ci-dessous, nous répondrons.
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Bonjour,
Pouvez vous me confirmer que la SHON et toujours plus grand que la shab ?
Cordialement.
Bonjour,
En règle général, la surface Hors Oeuvre Nette est plus élevée que la surface habitable car elle ne déduit pas certaines choses, comme pour la surface de plancher d'ailleurs.
Bonjour,
Bravo et merci pour votre site.
Au premier etage de ma maison, je désire agrandir la terrasse . Cette nouvelle avancée couvrira la terrasse du RDC qui deviendra un espace couvert mais non-clos. Cette surface couverte 1er doit elle être prise en compte dans le calcul de la surface de plancher?
Dans le calcul du nouveau CES, pour la terrasse du RDC faut il prendre en compte la surface entre la partie close de cette terrasse et les poteaux de soutènement de son nouveau "toit"?
Cordialement,
Bonjour Alexandra,
Merci à vous de me solliciter, cela m'est agréable de rendre service.
En ce qui concerne le calcul de la surface de plancher, effectivement, vous devez comptabiliser la nouvelle surface créée.
Maintenant, sur l'aspect emprise au sol, vous devez réaliser le calcul du CES comme indiqué ici.
Le périmètre complet est à prendre en compte.
Pensez à partager l'article ou les articles sur les réseaux sociaux, cela prend quelques secondes et m'aide à continuer ainsi à vous répondre.
bonjour, ma construction fait 242 m.carre de planche après avoir déduit la trémie et le vide,elle est compose comme suis 1 étage habitation,un RDC garage et entre pour avoir accès au premier étage,dans mon garage il y aura 3 voiture plus deux remarque, j'ai estime la surface de stationnement 92,38 m.c. et ma surface habitable 97,44 m.c. ce qui comprend toutes les pièces a vivre et le hall d’entrée et une surface taxable a 149.62 m.c.
ma question un architecte est il utile
vous remercie part avance de votre réponse
Bonjour,
Dès lors que vous atteignez la surface de 150 m2 de surface de plancher, l'architecte s'avère nécessaire.
Bien cordialement
Bonjour,
Je suis propriétaire d'une maison sur sous-sol enterré depuis 2008. Sur le dépôt du permis de construire il figure une surface en SHON de 109.44m² mais la surface habitable de mon rez-de-chaussée est de 99.89m².
D'autre part, je fais actuellement aménager mes combles dits-perdus et il en résulte une surface habitable de 29.73m² (loi Carrez) supplémentaire. D'après la mairie de ma commune cela porte la surface habitable à 109.44+29.73 soient 139.17m².
J'envisage d'aménager un bureau de 15m² dans mon sous-sol (sans aucune création d'ouverture ou modification de l'aspect extérieur de la maison) et je souhaite savoir si je devrais avoir recours à un architecte ou pas car 139.17m² + 15m² =157.17m² dans ce cas je dépasse les 150m² mais cela ne me paraît pas clair car je pense qu'au départ il y a une partie de mon sous-sol qui a été prise en compte dans la surface habitable exprimée en SHON.
Pouvez-vous m'éclairer?
Merci d'avance.
Bonsoir,
La surface SHON n'existe plus depuis Mars 2018, à présent le calcul des surfaces s'effectue en Surface de Plancher des Constructions ou SDPC, il vous faut donc résonner avec ces nouvelles surfaces pour déterminer le recours à l'architecte.
Dès lors que le cumul des surfaces atteint 150 m2, vous devrez alors missionner un architecte.
Ce n'est donc pas seulement la surface habitable que vous devez mesurer, mais bel et bien la surface de plancher. Ainsi vous serez fixée.
Bonjour,
ma maison créée en 2012 comportait un garage. par commodité, au fond du garage, j'ai créé une cloison + porte, pour faire une buanderie.
j'ai découvert par hasard que j'avais ainsi créé de la SHON.
Je doute qu'un contrôle se fasse à mon domicile (travaux qui ont déjà quelques années) mais c'est plus en cas de revente de la maison que je m'interroge. Et que cette SHON Créé posera problème.
Est-ce que si j'ôte alors la porte garage-buanderie, cette dernière redevient du garage ?
Faudra t'il casser la cloison avant la vente pour que cette buanderie redevienne du garage ?
Précision : cette buanderie créé avec une cloison+porte, ne comporte aucune fenêtre, pas d'isolation au sol (dalle brute + carrelage) et permet d'accéder à la cuisine depuis le garage, ainsi qu'au jardin.
Merci pour vos éléments de précision
Bonjour,
Effectivement, le fait de transformer un espace de stationnement en autre chose provoque un changement et une taxation différenciée.
Cependant, le fait de supprimer une porte ne corrige pas l'état de fait.
Si vous souhaitez être au clair, autant remettre en l'état initial ainsi vous n'aurez aucune explication à donner ou justification quelle qu'elle soit.
Sinon, étudiez la réglementation pour voir quelles sont les solutions possible pour régulariser la situation.
Pour compléter ma demande
Est ce que la shon correspond à la surface plancher???
Réponse donnée dans post précédent.
Bonjour
Je possède une maison de 2007 , à l'époque j'ai déclaré 162m2 de shon.
Actuellement je souhaite la vendre et pour etre en règle j'ai déposé un modificatif de permis car on a fermé notre abri voiture donc je crée 27m2 habitable en plus . Dans le cerfa du modificatif dois je mettre 162+27 soit 189m2 de surface plancher???
En mesurant je me rend compte qu'il y a un écart , ma maison ne fait que 165m2 habitable en comptant l'abri.
Merci pour votre aide
Bonjour,
La surface SHON et la surface de plancher sont deux surfaces distinctes et ne sont pas identiques.
Avez-vous déclaré l'achèvement des travaux pour la première partie de 2007 ?
Bonsoir
Merci pour votre réactivité.
Non nous n'avons pas fait d'achèvement des travaux pour la première partie.
Bonsoir,
Il vous faut recalculer les surfaces avec les nouveaux modes de calculs pour en déterminer la surface de plancher.
Ainsi vous verrez quelles sont les résultats. Cependant, ayant atteint les 150 m2 (a priori) vous devez maintenant faire appelle à un architecte pour la demande de permis de construire.
Demandez-lui dans la mission de re-calculer la surface de plancher globale.
Bonjour,
sur mon compromis de vente d'un terrain artisanal il est écrit "la SHON du logement ne doit pas dépasser 70m²" or c'est un immense terrain donc je ne comprends pas. Je ne peux pas faire un batiment de plus de 70m² ?? c'est pour créer une entreprise alors cela me fait peur. ou un hangar pour stocker les camions c'est possible ?
Merci beaucoup pour votre aide je suis perdue
Bonjour,
Si il est spécifié 70 m2 de SHON maximale pour le logement, ce doit être respecté. Il est précisé cela pour éviter que des zones d'activités soient utilisées pour construire des maisons de 400m2, qui ne seraient pas liées à l'activité économique directement.
Vous devriez consulter la mairie et le PLU, afin de voir si la parcelle n'est pas sous une réglementation particulière liée à la ZAE. Mais cela n'enlève pas la capacité pour l'activité, qui elle est indépendante du logement.
Sinon appelez le notaire chez qui vous avez signé le compromis pour avoir de plus amples précisions.
Merci beaucoup pour votre réactivité mais ce que vous me dites me fait vraiment peur.
La mairie m'a simplement répondu : Zone UY2, notre PLU stipule que les constructions à usage d'habitation sont autorisées à condition d'être liées ou nécessaires aux activités édifiées dans la zone dans la limite d'un logement par activité sous réserve qu'il soit intégré dans la bâtiment à usage d'activités et que sa construction soit entreprise pendant ou après la réalisation de l'établissement auquel il se rapporte. La SHON du logement ne devra pas dépasser 70m²
Donc si je prouve qu'il s'agira d'un hangar et non pas d'une habitation je peux obtenir l'autorisation de dépassé ces 70m² ? Car pour stocker des camions c'est un peu juste...
Bonsoir,
La surface d'un hangar n'est pas liée à la surface SHON du logement (gardien ou autre) lié à l'activité.
La surface d'activité doit être spécifiée dans le PLU. Ne soyez pas apeurée, ils limitent le logement à 70m2 voilà tout.
Pour le hangar c'est une autre règle qui doit certainement s'appliquer.
Est-ce plus clair ?
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Mille merci et je n'hésiterai pas une seconde pour le partage
Bonjour monsieur,
Je vous avez déjà posé quelques questions à propos de mon projet sur l’aménagement de mon garage en habitation et je vous remercie pour vos réponses si précieuses.
J’ai récemment trouver une attestation sur le permis de construire de l’époque, et il est préciser SHON 226M2 et SHOB il n’y a rien d’écrit. Sur l'attestation il est précisé "villa+atelier" et non garage.
La maison est construite sur le garage (atelier) et les deux font à peu près la même superficie ( la maison en haut fait 98m2 et le garage est un peu plus grand).
Je sais que l’on parle de surface de plancher maintenant mais j’aurai aimé avoir des renseignements sur mon projet.
Je me doute que le permis de construire sera obligatoire par rapport aux ouvertures que nous voulons créer mais qu’en est il pour la transformation du garage en habitation ? Peut on demander un dossier d’aménagement de garage et non permis de construire vu que l’on parle de SHON pour le garage aussi ?
Le PLU précise :
- " constructions à usage d’habitation individuelle, groupées ou non :
1 place pour 50 m² de surface de plancher (cette norme minimale imposée est plafonnée
à 2 places par logement). "
Donc le garage (spécifié atelier sur l'attestation du permis de construire de la maison) faisant parti de la SHON, nous n'avons que 2 places de stationnement imposé et non 4 ?
Quel formulaire devons nous demander pour réaliser nos travaux ?
Je vous remercie par avance pour vos réponses.
Bonjour,
Je changement d'affectation avec modification d'aspect architectural vous oblige à déposer une demande de permis de construire.
De plus si vous supprimez des aires de stationnements (Garage-atelier) vous devrez les compenser sur votre parcelle.
Si cela n'est pas possible, il vous faut voir si le PLU permet ou non de "déporter" les places dans une location longue durée dans un périmètre précis en partant de votre logement ou vous autorise à payer une taxe pour non création de stationnement.
Sachez que vous ne pouvez plus du tout vous baser sur la surface SHON autre que pour les calculs thermiques. Concernant la taxation et les calculs de stationnements seule la surface de plancher compte.
Merci de votre reponse si rapide.
Un détail me perturbe, la fonction première d'un atelier n'est pas d'accueillir des voitures.
La surface de plancher remplace la SHON et la SHOB, vu que sur le papier de construction la SHON englobe la maison et le rez fe chaussée, ne peut on pas considéré le rez de chaussee comme un "prolongement" de la maison ou en faisant partie ?
Comment peut on tourner le dossier de manière à ce que les places de parkings ne soient plus un problèmes ?
Merci beaucoup
Bonjour,
Il n'y a hélas pas de solutions pour contourner les obligations de créations d'aires de stationnements.
Missionnez un architecte afin qu'il étudie avec vous les solutions (si elles existent).
Monsieur bonjour,
j'ai un projet de créer deux chambres avec salles de bains + un hall séjour et couloir au rez de chaussée de ma maison individuelle, qui se compose de 2 niveaux (soit un RCZ + 1 étage) dans une zone urbaine.
sachant que j'ai déjà une chambre existante de 14 m² au RCZ et la surface totale de ce niveau est de 120 m²(shon).
et la surface shon du projet à créer est de 70 m² environ sous un plafond de hauteur 2.17m nu.
pouvez vous m'indiquer qu'elle demande de permis ou d'autorisations à effectuer auprès des services d'urbanisme SVP?
merci d'avance
Bonjour,
Depuis mars 2012, la surface SHON a été remplacée par la surface de plancher. Il faut donc recalculer vos surfaces en fonction de ces nouvelles normes.
Ensuite, pour une surface avoisinant les 70 m2, vous devez déposer une demande de permis de construire.