L’autorisation de construire ou de modifier une habitation est soumise aux recours des tiers et doit respecter certaines règles de part et d’autre. Comment se prémunir contre les recours des tiers et éviter de se voir annuler son permis de construire ou toute autre autorisation de construire ?
Éléments de réponses par Architecte-paca.com : nos conseils et éclaircissements sur l’ensemble des risques.
Que vous soyez propriétaire ou sous compromis, le risque de recours d’un tiers vis-à-vis d’une autorisation est toujours possible, mais il existe des solutions simples pour limiter voir réduire à quasi nulle les possibilités de recours des tiers.
Le recours d’un tiers envers une autorisation délivrée doit faire suite à l’affichage réglementaire du panneau de l’autorisation d’urbanisme, et de manière normée.
Cette étape est cruciale et depuis la réforme des autorisations du 1er octobre 2007, qui précise que la date d’affichage sur le terrain prévaut sur toutes autres dates liées aux autorisations délivrées.
En clair, si vous obtenez un permis de construire le 3 mai et affichez de manière lisible le panneau réglementaire que le 15 juillet, le délai de recours des tiers ne s’écoulera qu’à compter du 15 juillet et NON du 3 mai date de délivrance de l’arrêté. Cette nuance doit être pour tous une règle claire à respecter.
Le délai de recours permet aux voisins directs de se prononcer à l’encontre d’une autorisation délivrée aux bénéficiaires. Le bénéficiaire est le seul responsable (s’il n’a pas effectué sa demande d’autorisation d’urbanisme avec un Architecte), des actes et pièces fournies à l’administration.
Les autorisations de bâtir sont depuis la réforme devenue strictement déclarative, ce qui implique que l’administration n’instruit votre dossier que sur le bien-fondé de vos déclarations et ne prend plus la responsabilité de contrôler si vos déclarations sont exactes.
Cette évolution, positive pour les professionnels, l’est beaucoup moins pour les particuliers effectuant les démarches eux-mêmes, car en plus du décryptage du PLU, il vous faut connaitre le Code civil et tous les articles se référents à la construction, mais connaitre certaines jurisprudences pouvant être utilisées à votre encontre sur un dossier.
Sachez que des avocats spécialisés, savent exploitées les oublis ou faiblesses de certains dossiers réalisés par des non-professionnels pour obtenir l’annulation de l’autorisation ou en demander une modification substantielle n’ayant plus grand-chose à voir avec vos attentes.
Le voisinage direct a l’opportunité de déposer un recours envers votre autorisation d’urbanisme, mais selon certaines règles et mise en forme.
Le voisinage direct doit être direct et non un voisin situé à 800m de votre projet et/ou il n’a aucun intérêt ni vue. Ce recours doit être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception à l’administration ayant délivré l’autorisation et au bénéficiaire de l’autorisation (permis de construire, déclaration préalable, permis d’aménager, etc..).
Le voisinage lésé par l’autorisation n’a la possibilité de consulter votre dossier délivrant l’autorisation de bâtir qu’à compter de la date de délivrance de l’autorisation ;soit la date de l’arrêté.
Le voisin doit motiver sa demande de manière claire et non pas préciser simplement : «Je ne souhaite pas que mon voisin réalise des travaux à côté de chez moi ».
La motivation du recours doit faire état d’explications claires s’appuyant sur des articles du PLU non respectées ou articles de lois pouvant être appliquées à votre cas. Sans quoi le recours se verra classé sans suite.
La meilleure chose à faire est de s’entourer de professionnels compétents dans le domaine qui vous concerne. Dans la rédaction des autorisations, telles que les permis de construire, nombreux sont les maîtres d’ouvrages utilisant le plafonnement à 150 m2 de surface de plancher pour ne pas faire appel à un architecte DPLG pour faire « soi-disant » des économies.
Prenons un exemple simple, la rémunération de l’architecte liée à la mise en œuvre d’une conception optimisée permettant de faire des économies sur la construction additionnée à la tranquillité d’esprit d’un dossier bien ficelé et professionnel.
Ne vaut-ils pas contre le temps perdu à rechercher sur Internet les articles de loi, les jurisprudences, les différents techniques de constructions et nombreuses autres sources de stress et risques de recours ?
Il est vrai que le professionnalisme à un coût, mais préférez vous réparer vous-même votre voiture avant de partir pour un long voyage au risque de gâcher vos vacances ou payer une bonne révision chez un garagiste professionnel et compétent ?
L’habitat devient un consommable et nos mœurs nous amènent à changer de plus en plus fréquemment de lieux de vies, mais ne faites pas l’impasse sur de bons conseils et solutions économes.
La seconde méthode de limitation de recours s’applique en préalable au dépôt de la demande, avant toute chose, il faut s’assurer que le projet et réalisable.
La mise en œuvre d’une étude de faisabilité ou certificat d’urbanisme opérationnel, vous permettra de vous assurer durant 18 mois l’engagement écrit des services instructeurs de la réelle possibilité juridique et urbanistique de votre projet. Cette formalité réalisée, vous pourrez alors prospecter les avoisinants afin de prendre connaissance des risques de recours.
Une troisième méthode plus empirique, reste avant de se porter acquéreur d’un bien, faire le tour du quartier et se renseigner sur la tension régnant entre les propriétaires actuels et le voisinage.
Car hélas dans la grande majorité des cas, les voisins pensent que les futurs acquéreurs seront du même acabit et projettent leurs animosités envers les nouveaux arrivants.
Si vous trouvez un bien qui vous plait, prenez le temps de faire le tour du voisinage pour prendre la température.
La méthode pour se protéger du recours reste la réalisation d’un projet respectant l’ensemble des contraintes, prospects et autres règles urbanistiques, mais également le respect du Code civil applicable aux constructions et également respecter certaines jurisprudences.
Si votre autorisation fait l’objet d’un recours, il suffit de corriger votre demande et compléter en corrigeant votre demande (si cela est possible), afin que le point litigieux puisse être éclairé. Selon le cas il faudra réitérer votre demande et repasser par la case attente et instruction.
Le recours du tiers est limité à 2 mois et 8 jours, vous trouverez dans l’ensemble des textes un délai de 2 mois, mais les 8 jours supplémentaires permettent de s’affranchir des délais de transit de lettres recommandées.
Comment s’assurer que vous ne faites pas l’objet d’un recours d’un tiers ?
Si après le délai légal passé, vous souhaitez tout de même vous rassurer sur le non-recours d’un tiers vis-à-vis de votre projet, il suffit de rédiger une lettre recommandée avec accusée de réception et d’adresser cette demande de confirmation de non-recours auprès du service instructeur vous ayant délivré votre autorisation.
La réponse est NON, le recours d’un tiers n’annule pas votre permis de construire ou autre autorisation, mais force l’administration (service juridique du service ayant délivré l’autorisation) à se positionner sur le point ou les points mis en cause.
Par contre, la réforme a profité de la remise à plat pour préciser un point important, qui est que l’autorisation est prolongée jusqu’à éclaircissement des réclamations.
Car avant la réforme de l’urbanisme, un permis devenait caduc, car la durée pour que l’administration se positionne dépassée la durée de validité des autorisations, a présent, si un recours est intenté le permis de construire reprendra sa durée de validité après positionnement définitif des services concernés.
Pour conclure, il faut retenir qu’une autorisation doit être présentée de manière claire, et respecter en tout point les règles de droits communs et d’urbanisme précisé pour la parcelle concernée de manière à éviter les recours souvent pénalisant pour le maitre d’ouvrage souhaitant réaliser des travaux.
Vous souhaitez une assistance, des conseils pour votre projet, contactez-nous au numéro situé en haut de page ou consultez la liste de nos services d’architecte DPLG.
Suite à l’envoi d’un email d’une lectrice du blog, il me semblait important de vous présenter ce message :
« Je suis régulièrement les échanges relatifs aux permis de construire, ayant moi-même été confrontée à un problème lié à un recours.
Sur le cas cité ci-après, il me semble qu’il faut signaler qu’il est obligatoire que le propriétaire reçoive une copie en recommandé de tous les recours déposés à l’encontre de son permis, sous peine que les-dits recours ne soient pas recevables. De même il faut envoyer une copie AR à la mairie, des recours déposés auprès du tribunal administratif, sinon il y a vice de procédure et le recours n’est même pas examiné. (Cela m’est arrivée).
VG »
Un grand merci à Valérie G.
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J'ai signé une promesse de vente avec un promoteur se dernier communique très peux avec moi je sais qu'il y a des plaintes de voisins ou es que je peux m'adresser pour savoir si mes voisin vont au tribunal administratif sachant que le promoteur a obtenue le permis de construire depuis le mois d'aout 2023 MAIS QU'IL RESTE DISCRET SUR LES RECOURS MERCI
Bonjour Michel,
Vous pouvez solliciter la mairie pour demander un certificat de non opposition.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R19762
Protocole d’accord à faire signer aux voisins pour éviter le recours au tiers en stipulant qu il n’y aura que des maisons bassses comme le demandent les voisins
Bonjour Hélène,
Quelle est votre question ??
EN QUELLE ANNEE A ETE SUPPRIMé LE PERMIS DE CONSTRUIRE POUR LES GRILLAGES CLOTURES , EN 1986 ?
Bonjour Sophie,
De quoi parlez vous ?
Bonjour, j’ai fait déposer un permis par l’architecte qui a été attaqué par plusieurs voisins et donc la mairie me la retire mais hors délais donc en justice nous l’avons récupéré , nous l’avions fair constaté par huissier sur trois passages etc à ce jour n’étant olus sur place les cousins l’ont enlevés mais suite à la décision de justice . Pouvons nous construire tout de suite ou nous devons afficher et refaire un constat d’huissier pendant deux mois ?
Le compte rendu de la justice étant ; L’arrêté du maire de telle commune et telle date ainsi que la décision du rejet du recours gracieux de mR …. Sont annulés.
Est ce que je peux construire dès demain en reaffichznt bien entendue et en ouvrant le chantier en mairie où dois je refaire un affiche avec constat d’huissier et attendre encore le recours gracieux des voisins jaloux qui bloquent mes projets ?
Je vous remercie par avance
Cordialement
Jérôme
Bonjour Jérôme,
Un permis de construire est un arrêté de titre exécutoire, vous pouvez donc potentiellement démarrer vos travaux dès l'obtention du permis, mais par sécurité attendre le recours des tiers.
Donc si après le jugement, tous les délais légaux sont purgés, vous pouvez construire.
A noter, le recours contre un permis de construire n’a pas d’effet suspensif. En clair, tant que le juge n’a pas annulé ou suspendu l’acte, la construction pourra être édifiée en toute légalité (comme le précise cet avocat).
Merci beaucoup … parce que depuis des années on m’attaque tous les permis et la la justice me la rendue et ni la commune ni ceux qui m’avaient attaqués ont retenté donc j’ai eu le certificat de non appel mais j’avais tout de même un doute au vu de la réponse de l’urbanisme de carqueiranne qui a dit que le permis était donc d’actualité désormais mais que peut être encore sous recours possible ! Je veux vendre mon terrain avec permis et tirer un trait sur ce temps de perdu et projets avec un coût pas
Négligeable ! En tout cas merci beaucoup pour votre retour
Bonjour,
Si un doute persiste, faite appel à l'avocat et demandez lui un écrit à ce sujet, il dispose surement de nombreuses jurisprudences pouvant éclairer les instructeurs.
Bonjour,
J'ai une interrogation et j'ai essayé de trouver la réponse mais j'aimerais votre avis.
Notre maison est située dans le périmètre de protection du beffroi classé. J'ai fait des recherches et je pensais que l'avis conforme de l'Architecte des Bâtiments de France était obligatoire à toute demande d'autorisation de permis de construire.
Dans une note, l'architecte des Bâtiments de France indique que l'accord de l'architecte des Bâtiments de France n'est pas obligatoire car la maison se situe hors champs de visibilité d'une Fontaine classée mais nous sommes dans la zone du beffroi classé.
La mairie a donné son autorisation au permis de construire sans l'avis conforme de l'ABF. Est-ce normal?
Je vous remercie par avance pour votre aide
Bonjour Florence,
SI la mairie a considérée que votre permis de construire ne nécessité pas l'avis de l'ABF, alors ne cherchez pas à ajouter des instructions.
Par contre soyez scrupuleuse sur la purge du délai de recours des tiers afin de ne pas risquer un retrait tardif par recours auprès du préfet.
Bonsoir je cherche une info un cas de figure que je ne trouve pas.
Un permis a été accordé il y a 2 ans, le bénéficiaire doit afficher le PC pendant 2 mois. Il dit l'avoir fait. Il a commencé ses travaux il y a un mois, mais avant. Entre ces 2 périodes il n'y avait aucun affichage, est ce légal ? Ou l'affichage est obligatoire à compter des 2 mois jusqu'à la fin des travaux ?
Merci pour votre aide si vous pouvez nous répondre
Bonjour Thierry,
L'affichage durant le délai de recours des tiers doit être continu, ensuite il doit rester visible durant toute la durée des travaux.
Bonjour Monsieur
Merci tout d'abord pour votre article , par contre , vous expliquez que Le délai de recours des tiers et fixé à 2 mois à partir de la date d’affichage la plus tardive des deux affichages (celui de la mairie, le second sur le terrain), mais à priori depuis un certains moment, il faut prendre en compte seulement l 'affichage sur le terrain , es ce bien cela?
Bien cordialement
Bonjour,
En règle général, l'affichage en mairie est fait avant l'affichage sur le terrain, donc c'est celui-ci qui est généralement le facteur de départ du délai de recours.
Mais si la mairie ne fait pas son travail, il est tout à fait possible (très rares cas) que ce soit cette date qui fasse foi.
Si vous souhaitez vous border, alors vérifier les deux.
Bonjour je vient de recevoir mon permis de construire.
J’ai ma voisine elle veux contester
Elle a quoi comme délai ?
car sur mon permis d’affichage c’est écrit 15 jours
Merci
Cordialement
Bonjour Mesut,
Le délai légal en France est de 2 mois après l'affichage du panneau sur le terrain comme indiqué dans l'article présentant les informations qui doivent impérativement figurer sur le panneaux de permis.
Il de bon de dire également que vous devez attendre 2 mois et 15 jours (pour purger le délai de recours) car parfois les envois postaux prennent un peu de temps.
bonjour
nous voulons acheter un terrain et construire dessus.
ce terrain étant une division,le voisinage n'a pas contredis cette décision et le maire a accepte cette division et accepter que se soi un terrain a bâtir.
hors a se jour nous avons déposer notre permis de construire et afficher sur le terrain ,nous avons eu un recours de 3 voisins le maire est de mèche car pour notre permis il est passer par la préfecture car il a refuser hors délai se qui a retarder tout .
le recours notifie que le préfet n’était pas apte a prendre cette décision que notre construction est moderne et donc dénature les leurs (alors que d'autre construction du même type on était fait dans ce village) il parle de clôture alors que notre terrain est déjà clôturer et parle de cavité souterraine alors qu'il n'y a pas de document justifiant se fait.
il parle aussi du chemin d’accès qui serai de minimum 2m50 hors nous avons fait des mesures le minimum est de 2m70 (hors les voisins sont rentrer dans une propriété priver pour des mesure fause.
ils font mention aussi qu'il n'y a pas de permis de démolition car nous avons deux hangars(pas de mur que des pieds en fer)a enlever il en a un qui fait 3m² et l'autre doit être de 5m² donc pas d'obligation de permis pour détruire .
ma question est :est ce que je peux apporter des preuves pour contredire leur dire ?a qui l'envoyer a leur avocat ? ou au préfet ?
Bonjour,
Si vous contestez le recours, vous devez l'adresser à l'administration vous aillant refusé le dossier.
Les voisins eux doivent prouver que cela nuit à leur environnement direct et ne respecte pas la réglementation.
Avez-vous missionné un architecte pour réaliser votre demande ? ou avez-vous fait tout cela vous même ?
Nous sommes passer par maison phénix qui respect l’environnement (dans le même village 5 maisons on été construite par le même constructeur)le seul bémol ses pour le permis de démolir qui va être régler dans la semaine. les voisins on lancer le recours a la préfecture (qui nous a délivrer le permis).pouvons nous donner des preuves qui contredis les motifs du recours ? et a qui ?(préfet ou leur avocat)
Bonjour,
Les éléments doivent être communiqués aux personnes délivrant l'autorisation.
C'est eux au final qui devront décider si l'autorisation devra être ou non maintenue.
Bonjour,
Nous avons acheter un terrain de loisirs il y a 10 ans,avec une habitation de 45m2.
Cette année nous avons agrandie cette maison de 60m2 sans aucune demande. car le terrain est en zonne inconstructible. mes 3 voisins on fait la meme chose dans chose.dans le cartier il y a 220 dossiers pour construction illegale.
Jusqu'ici tous le monde "fermer" les yeux.mais il y a quelques jours tous le monde a eu la visite de la DDTM qui a mesure et pris en photos tous le terrain.
nous habitions pas encore la maison quand il y a eu cette visite .il rester les peintures et joints de carrelage a faire.les maisons habiter elle n'ont pas était visiter a l'intérieur.j'aimerais savoir ce que vous en pensez? Que risquons nous?
merci de votre réponse.
Cdt
Bonjour,
Le fait d'avoir construit une maison en toute illégalité vous expose à des poursuites pénales importantes.
Je pense que la situation est complexe, dès lors que vous recevrez le document de constat d'infraction, il vous faudra prendre vos dispositions.
Sachant que le terrain étant inconstructible, vous n'obtiendrez jamais la régularisation... donc seule une démolition peut être envisagée.
Je suis navré, mais c'est la dure réalité.
Nous habitons une maison depuis maintenant un an, nous avions à l'époque demandé à l'urbanisme de racheter un morceau de terre communale, ce qui a été refusé pour laisser la possibilité au voisin de faire des travaux sur sa maison. Il s'agit en fait d'une ruine.
Un panneau de permis vient d'être déposé aujourd'hui, il date de bientôt 3 ans... jamais ni l'urbanisme, ni le voisin ne nous ont parlé de ce permis de rénovation.
J'imagine qu'il est un peu tard pour tenter quelque chose. Qu'en pensez-vous?
Bonjour,
Si le voisin n'a jamais apposé le panneau légale précisant que le permis de construire a été obtenu, le délai de recours démarre à la date d'affichage.
Donc le permis de construire est potentiellement contestable à partir de la date d'affichage.
Ensuite, si le panneau légal de permis de construire ne comporte pas toutes les mentions, celui-ci n'est pas conforme et peut également amener des possibilités de recours.