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Recours gracieux et contrôle de légalité d’un permis de construire

Lorsqu’un permis de construire est affiché sur un terrain via le panneau réglementaire, vous disposez de 2 mois pour intenter un recours gracieux auprès de la mairie.
Mais quelles sont les précautions à prendre et quels sont les points à vérifier avant de déposer un recours ?
Qu’est-ce que le contrôle de légalité ?

Je vous dis tout et pensez à poser toutes vos questions en bas de l’article.

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Une belle aventure commence pour certains et des galères pour d’autres !
Vous venez de constater qu’un permis de construire s’est affiché sur le terrain voisin et êtes surpris de voir que c’est un ouvrage qui pourrait générer des nuisances.
Que faire ?
Par ou commencer ?
Sachez que le loi vous permet un recours gracieux et un contrôle de légalité du permis de construire.

Voyons ensemble, ce qu’il vous faut faire pour ne pas louper le coche et protéger vos intérêts

Recours gracieux : Les 5 étapes à suivre

Premièrement, vous devez prendre connaissance des informations précisées sur le panneau réglementaire d’affichage.

Il vous faut les recopier précisément ou prendre une photo, pour ne pas commettre d’erreur.

Sachez pour rappel que le panneau doit avoir une dimension de 80 cm de côtés au minimum.

Toutes les informations doivent être affichées et lisible depuis un espace public, cela signifie, que vous devez pouvoir le lire et prendre connaissance des informations légales.

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Attention : un affichage incomplet n’a aucune incidence sur la légalité du permis !

 

Vous vous demandez certainement ce que cela va vous permettre de faire, non ?

Et bien toutes ces données ou informations vont vous servir à obtenir la copie du permis de construire en question.

Deuxième étape : La collecte

Après avoir récupérer la copie de ma demande de permis de construire en question sur laquelle vous souhaitez éventuellement déposer un recours gracieux, il vous faut étudier le dossier.

Les informations affichées sur le panneau ne sont pas suffisantes pour qu’un recours gracieux soit recevable, vous devez donc analyser le dossier de demande de permis de construire qui a été autorisé pour vous constituer un dossier de votre côté.

La reproduction du dossier n’est pas forcément facile et autorisé par la mairie.
Sachez que vous ne pourrez pas emporter le dossier pour le dupliquer et le retourner ensuite.

Certaines mairies réalisent des duplications payantes, voir même refusent purement et simplement la duplication.
Seule la consultation est proposée.
Prévoyez donc de pouvoir éventuellement photographier les documents en questions.
Pensez à bien vérifier d’obtenir toutes les pièces, car en secteur protégé ou sauvegardé soumis à ABF, parfois des préconisations importantes sont spécifiées sur des documents annexes.

Un dossier de demande de permis de construire pour une maison individuelle peut contenir à minima une dizaine de pages, mais concernant un immeuble ou bâtiment de plus grande dimension ou ERP (Etablissement Recevant du Public), le dossier de permis de construire est assez conséquent.
Donc prévoyez un peu de temps et de la mémoire si vous devez utiliser un appareil photo.

Notez bien que l’arrêté de permis de construire doit être présent et annexé à la demande de permis de construire délivré.
Dupliquez également cette pièce importante du dossier.

Si la mairie refuse catégoriquement la consultation, vous pouvez saisir la justice au travers d’un constat d’huissier.
La consultation de documents administratifs sans avoir à déclarer son identité est légale : cf .  Avis Commission Accès aux Documents Administratifs

Que devez vous faire après cette collecte ?

 

3 ème étape : Vérifiez la légalité du permis de construire

Bon, c’est là que les choses se complexifient un peu pour les personnes qui ne maîtrisent pas les ficelles des lois et de l’urbanisme.

N’oubliez pas que vous devez réaliser un contrôle de légalité en amont de toutes actions que vous pourrez engager à l’encontre d’une autorisation délivrée.

Si il est constaté juridiquement que le recours n’est pas fondé, le pétitionnaire (bénéficiaire du permis de construire) attaqué peut tout à fait demander des dommages et intérêts pour être indemnisé de ce préjudice.

Donc procéder à minima comme suit :

  • Vérifier dans quelle zone du PLU est situé le projet et demandez la copie du règlement complet de zone + annexes du PLU,
  • Lisez bien le RNU qui inclus des informations même si le PLU existe (cf. aux articles R. 111-2, -4 et -20 à 27 du Code de l’urbanisme),
  • Contrôlez les pièces annexes liées aux PPR (Plans de Préventions des Risques) qui pourraient être liés au secteur concerné par le projet,
  • Assurez vous d’avoir toutes les informations concernant les possibles servitudes impactant la ou les parcelle(s) d’assiette du permis de construire,

Tout ceci est appelé légalité INTERNE.

Passons à présent à la légalité du permis de construire dite EXTERNE.
Ce contrôle de légalité est lié aux éléments fournis aux services instructeurs pour déterminer et se prononcer sur ce projet.
Si les éléments sont insuffisants, alors il peut y avoir une lacune et la légalité externe pourrait être invoquée.
Les services instructeurs ont l’obligation d’avoir sollicité tous les avis préalables avant de prendre une décision; assurez vous bien de ce point important.

Et maintenant, que devez vous faire de tout ceci ?

 

Quatrième étape : Justifier votre intérêt à agir

Cette étape est cruciale.

Vous devez prouver de manière claire, étayée et précise que vous avez un intérêt à agir à l’encontre du projet.
Il ne suffit pas de dire : « ben.. le projet va faire du bruit pendant les travaux et je n’aime pas le voisin… »

Vos preuves et votre argumentaires doivent être juridiquement construit.
Vous devez démontrer que le projet porte atteinte directement au bien que vous occupez régulièrement et que les conditions de jouissance de ce bien en sont altérées.

Il vous faudra démontrer de manière incontestable par toutes voies qu’il vous semble utile, par exemple, que vous perdrez de l’ensoleillement de manière importante, que les nuisances sonores impacteront le bien actuel…etc… etc…

Autre chose, si vous êtes trop loin du projet (voisinage non immédiat) il se peut que votre recours gracieux ne soit pas recevable, en ce cas, il arrive qu’une association de défense se constitue pour engager la démarche.

Prenez garde en ce cas sur trois points à minima :

  • L’association doit avoir été constituée avant l’affichage en mairie du permis de construire en question,
  • Que le champ d’action de l’association couvre bien le cadre du projet litigieux,
  • Le président de l’association ait vocation à se présenter en justice et représenter l’association légalement constituée.

 

L’étape finale : 5ème chapitre du recours Gracieux

Le délai de recours est de deux mois à compter de la date d’affichage la plus tardive (mairie et terrain).
Sur le terrain l’affichage doit être continu.

Surveillez bien les délais, car après avoir effectué toutes ces démarches, il ne restera pas forcément beaucoup de temps.

Pour être valable, le recours gracieux doit  présenter des moyens de droits sur la légalité Interne et Externe.
Ce qui signifie que vous devez rédiger un recours en des termes juridiques qui permettront d’être recevable et portant sur la légalité des règles mais également sur l’instruction elle même.

Si vous omettez de déposer dans votre recours ces éléments en contrôle de légalité, vous ne pourrez pas y revenir.

Ensuite, vous devez déposer votre recours gracieux auprès du maire (ou du préfet selon le cas).
Sous peine d’irrecevabilité, vous devez également sous 15 jours adresser le recours au pétitionnaire afin qu’il soit informé de cette démarche.

Pour déposer ce recours, vous avez deux possibilités :

  1. Lettre recommandée avec Accusée de réception et conservez bien toutes les preuves,
  2. Dépôt en mairie de la demande initiale contre récépissé de dépôt

La lettre recommandée avec accusé de réception est la seule démarche pour le pétitionnaire/bénéficiaire du permis de construire car, celui-ci ne vous délivrera pas de récépissé.

A partir de la réception d’une décision de rejet ou bien en cas de silence gardé pendant plus de deux mois par la mairie sur le recours gracieux, cela signifie que le rejet est implicite, dans le délai de deux mois vous pouvez alors introduire une requête devant le tribunal administratif compétent.
Ainsi, le dépôt d’un recours gracieux permet de se ménager un délai pouvant aller jusqu’à 4 mois pour préparer son recours et notamment pour faire réaliser un vrai audit par un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme.

Bon ceci étant dit, prenez garde de ne pas vous engager à la légère, cela à un impact financier énorme.

Si vous avez des questions, posez les en dessous, je vous apporterai mes éclairages. Pensez également à LIKER, PARTAGER et abonnez vous à mes réseaux sociaux pour être informé des nouveautés.

 

 

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2 Réponses à vos questions
kriet

Un promoteur envisage la construction sur la parcelle voisine à la mienne. Ces constructions comportent des terrasses avec vue plongeante sur mon jardin.
Est-il envisageable, de leur demander de supprimer ces terrasses ? de leur demander des brises vues afin de protéger notre vie privée ?

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
Pour être recevable, un recours doit être étayé.
Donc si vous pensez que ces terrasses ne respectent pas le code civil au regard des distances, vous pouvez alors intenter un recours.
Sinon, si le projet respecte le PLU et le code civil, il n’y a pas grand chose à faire.

Un autre axe serait la nuisance que ce projet pourrait apporter à votre bien, mais cela est plus difficilement plaidable ou défendable.
Étudiez bien le permis, peut-être qu’une possibilité existe.

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