Recours gracieux et contrôle de légalité d’un permis de construire
Lorsqu’un permis de construire est affiché sur un terrain via le panneau réglementaire, vous disposez de 2 mois pour intenter un recours gracieux auprès de la mairie.
Mais quelles sont les précautions à prendre et quels sont les points à vérifier avant de déposer un recours ?
Qu’est-ce que le contrôle de légalité ?
Je vous dis tout et pensez à poser toutes vos questions en bas de l’article.
Une belle aventure commence pour certains et des galères pour d’autres !
Vous venez de constater qu’un permis de construire s’est affiché sur le terrain voisin et êtes surpris de voir que c’est un ouvrage qui pourrait générer des nuisances.
Que faire ?
Par ou commencer ?
Sachez que le loi vous permet un recours gracieux et un contrôle de légalité du permis de construire.
Voyons ensemble, ce qu’il vous faut faire pour ne pas louper le coche et protéger vos intérêts
Recours gracieux : Les 5 étapes à suivre
Premièrement, vous devez prendre connaissance des informations précisées sur le panneau réglementaire d’affichage.
Il vous faut les recopier précisément ou prendre une photo, pour ne pas commettre d’erreur.
Sachez pour rappel que le panneau doit avoir une dimension de 80 cm de côtés au minimum.
Toutes les informations doivent être affichées et lisible depuis un espace public, cela signifie, que vous devez pouvoir le lire et prendre connaissance des informations légales.
Attention : un affichage incomplet n’a aucune incidence sur la légalité du permis !
Vous vous demandez certainement ce que cela va vous permettre de faire, non ?
Et bien toutes ces données ou informations vont vous servir à obtenir la copie du permis de construire en question.
Deuxième étape : La collecte
Après avoir récupérer la copie de ma demande de permis de construire en question sur laquelle vous souhaitez éventuellement déposer un recours gracieux, il vous faut étudier le dossier.
Les informations affichées sur le panneau ne sont pas suffisantes pour qu’un recours gracieux soit recevable, vous devez donc analyser le dossier de demande de permis de construire qui a été autorisé pour vous constituer un dossier de votre côté.
La reproduction du dossier n’est pas forcément facile et autorisé par la mairie.
Sachez que vous ne pourrez pas emporter le dossier pour le dupliquer et le retourner ensuite.
Certaines mairies réalisent des duplications payantes, voir même refusent purement et simplement la duplication.
Seule la consultation est proposée.
Prévoyez donc de pouvoir éventuellement photographier les documents en questions.
Pensez à bien vérifier d’obtenir toutes les pièces, car en secteur protégé ou sauvegardé soumis à ABF, parfois des préconisations importantes sont spécifiées sur des documents annexes.
Un dossier de demande de permis de construire pour une maison individuelle peut contenir à minima une dizaine de pages, mais concernant un immeuble ou bâtiment de plus grande dimension ou ERP (Etablissement Recevant du Public), le dossier de permis de construire est assez conséquent.
Donc prévoyez un peu de temps et de la mémoire si vous devez utiliser un appareil photo.
Notez bien que l’arrêté de permis de construire doit être présent et annexé à la demande de permis de construire délivré.
Dupliquez également cette pièce importante du dossier.
Si la mairie refuse catégoriquement la consultation, vous pouvez saisir la justice au travers d’un constat d’huissier.
La consultation de documents administratifs sans avoir à déclarer son identité est légale : cf . Avis Commission Accès aux Documents Administratifs
Que devez vous faire après cette collecte ?
3 ème étape : Vérifiez la légalité du permis de construire
Bon, c’est là que les choses se complexifient un peu pour les personnes qui ne maîtrisent pas les ficelles des lois et de l’urbanisme.
N’oubliez pas que vous devez réaliser un contrôle de légalité en amont de toutes actions que vous pourrez engager à l’encontre d’une autorisation délivrée.
Si il est constaté juridiquement que le recours n’est pas fondé, le pétitionnaire (bénéficiaire du permis de construire) attaqué peut tout à fait demander des dommages et intérêts pour être indemnisé de ce préjudice.
Donc procéder à minima comme suit :
- Vérifier dans quelle zone du PLU est situé le projet et demandez la copie du règlement complet de zone + annexes du PLU,
- Lisez bien le RNU qui inclus des informations même si le PLU existe (cf. aux articles R. 111-2, -4 et -20 à 27 du Code de l’urbanisme),
- Contrôlez les pièces annexes liées aux PPR (Plans de Préventions des Risques) qui pourraient être liés au secteur concerné par le projet,
- Assurez vous d’avoir toutes les informations concernant les possibles servitudes impactant la ou les parcelle(s) d’assiette du permis de construire,
Tout ceci est appelé légalité INTERNE.
Passons à présent à la légalité du permis de construire dite EXTERNE.
Ce contrôle de légalité est lié aux éléments fournis aux services instructeurs pour déterminer et se prononcer sur ce projet.
Si les éléments sont insuffisants, alors il peut y avoir une lacune et la légalité externe pourrait être invoquée.
Les services instructeurs ont l’obligation d’avoir sollicité tous les avis préalables avant de prendre une décision; assurez vous bien de ce point important.
Et maintenant, que devez vous faire de tout ceci ?
Quatrième étape : Justifier votre intérêt à agir
Cette étape est cruciale.
Vous devez prouver de manière claire, étayée et précise que vous avez un intérêt à agir à l’encontre du projet.
Il ne suffit pas de dire : « ben.. le projet va faire du bruit pendant les travaux et je n’aime pas le voisin… »
Vos preuves et votre argumentaires doivent être juridiquement construit.
Vous devez démontrer que le projet porte atteinte directement au bien que vous occupez régulièrement et que les conditions de jouissance de ce bien en sont altérées.
Il vous faudra démontrer de manière incontestable par toutes voies qu’il vous semble utile, par exemple, que vous perdrez de l’ensoleillement de manière importante, que les nuisances sonores impacteront le bien actuel…etc… etc…
Autre chose, si vous êtes trop loin du projet (voisinage non immédiat) il se peut que votre recours gracieux ne soit pas recevable, en ce cas, il arrive qu’une association de défense se constitue pour engager la démarche.
Prenez garde en ce cas sur trois points à minima :
- L’association doit avoir été constituée avant l’affichage en mairie du permis de construire en question,
- Que le champ d’action de l’association couvre bien le cadre du projet litigieux,
- Le président de l’association ait vocation à se présenter en justice et représenter l’association légalement constituée.
L’étape finale : 5ème chapitre du recours Gracieux
Le délai de recours est de deux mois à compter de la date d’affichage la plus tardive (mairie et terrain).
Sur le terrain l’affichage doit être continu.
Surveillez bien les délais, car après avoir effectué toutes ces démarches, il ne restera pas forcément beaucoup de temps.
Pour être valable, le recours gracieux doit présenter des moyens de droits sur la légalité Interne et Externe.
Ce qui signifie que vous devez rédiger un recours en des termes juridiques qui permettront d’être recevable et portant sur la légalité des règles mais également sur l’instruction elle même.
Si vous omettez de déposer dans votre recours ces éléments en contrôle de légalité, vous ne pourrez pas y revenir.
Ensuite, vous devez déposer votre recours gracieux auprès du maire (ou du préfet selon le cas).
Sous peine d’irrecevabilité, vous devez également sous 15 jours adresser le recours au pétitionnaire afin qu’il soit informé de cette démarche.
Pour déposer ce recours, vous avez deux possibilités :
- Lettre recommandée avec Accusée de réception et conservez bien toutes les preuves,
- Dépôt en mairie de la demande initiale contre récépissé de dépôt
La lettre recommandée avec accusé de réception est la seule démarche pour le pétitionnaire/bénéficiaire du permis de construire car, celui-ci ne vous délivrera pas de récépissé.
A partir de la réception d’une décision de rejet ou bien en cas de silence gardé pendant plus de deux mois par la mairie sur le recours gracieux, cela signifie que le rejet est implicite, dans le délai de deux mois vous pouvez alors introduire une requête devant le tribunal administratif compétent.
Ainsi, le dépôt d’un recours gracieux permet de se ménager un délai pouvant aller jusqu’à 4 mois pour préparer son recours et notamment pour faire réaliser un vrai audit par un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme.
Bon ceci étant dit, prenez garde de ne pas vous engager à la légère, cela à un impact financier énorme.
Si vous avez des questions, posez les en dessous, je vous apporterai mes éclairages. Pensez également à LIKER, PARTAGER et abonnez vous à mes réseaux sociaux pour être informé des nouveautés.
Bonjour,
Nous avons acheté une maison en milieu urbain que nous rénovons. Un agrandissement est prévu dans cette rénovation, nous avons borné notre parcelle par un géomètre expert, notre architecte a déposé le permis de construire qui est accepté et affiché sur notre maison.
Notre maison est un Rdc sur élevé. Notre parcelle est plus longue que celle des voisins.
Une terrasse de 40 cm de hauteur et qui sera sur une grande partie de notre parcelle (dépassant celle des voisins) semble les gêner stipulant que cela engendra une vue chez eux (une haie végétale étant prévue entre nos 2 parcelles). L’ensemble du projet respectent le PLU et conforme sur le PC.
Est-ce qu’un recours est recevable ?
A noter que notre agrandissement engendre une faible perte d’ensoleillement à l’année.
Merci à vous pour votre retour
Bonjour Jacques,
Pour toutes questions sur le projet, il serait préférable de vous tourner vers votre architecte.
Si le PLU et le code civil sont respecté, il ne devrait pas y avoir de problématique sur la recevabilité du recours.
En ce qui concerne la perte d’ensoleillement, cela est cadré via des jurisprudences quant à la quantité et les jours pris en compte.
Donc contactez votre architecte qu’il voit si une des conditions n’est pas requise, auquel cas il pourrait être judicieux de déposer une demande de permis modificatif.
Bonjour,
Un permis de construire va être accordé a mon terrain voisin .
La maison sera construite au milieu de ce terrain .L es limites sont je pense respecter 20 métres de la chaussées et à 4 métres de ma limites de propriété sur ma gauche. Cette construction commencera ou finie la mienne (a l arriére de ma maison et au milieu de ce terrain qui est encavé )se qui veut dire que l accès a cette habitation se fera sous les fenêtre de mes pieces de vies .
La jouissance de mon bien en seront altérées car il y aura une vu sur ces pieces de vies car le terrain est en contrebas et que la voie d issue a ce terrain est en face de mes fenêtre de mes pieces de vies ( salle a manger et salon ) je crains également des nuisances sonores qui viendront se rajouter a celle de la circulations de la route qui ce trouve devant ma maison des nuisances olfactives du au échapemment de véhicules qui vont devoirs accéder a la chaussée ( pente a 80%) et de poussiére.
Je précise également que se sont les fenêtres qui reçoivent le soleil donc sont souvent ouvertes De se fait cela va occasionner des troubles du voisinages en ce qui me concerne.
Merci de bien vouloir m’ indiquer si un recourt auprès de la mairie pourrait jouer en ma faveur .
Dans l ‘attente de vous lire .
Cordialement
Bonjour Cathy,
Si le terrain de votre voisin est constructible, il est fort à parié qu’une construction se réalisera… un jour en tout cas.
En ce qui concerne les « nuisances » que cela pourrait engendrer je ne pense pas qu’une seule maison puisse créer des allers/venues suffisantes pour être un recours en annulation.
La qualification de troubles anormal de voisinage est très claire et jurisprudentielle, ce qui a pour effet de limiter largement le champ des possibles.
Si vous souhaitez engager un recours, contactez un avocat et faites constater par huissier vos griefs pour déposer le tout à la mairie dans un premier temps.
Bonjour,
Nous avons déposé un permis de construire début mai.
Des personnes sont devenues propriétaires de la maison juste à côté fin août (le vendeur est le même que notre terrain et les a informés qu’une maison serait construite sur le terrain en question car il avait déjà signé un compromis vente avec nous en février,aucune objection des acheteurs qui ont signé sans problème).
Nous avons eu l’acceptation de notre permis de construire (qui respecte en tous points le PLU) fin septembre et affiché début octobre.
Fin octobre, nous recevons copie en LRAR d’un recours aux tiers adressé par ces voisins directs au Maire. Motifs invoqués : notre maison qui sera construite en limite de propriété avec un passage couvert d’1m50 « devaloriserait leur bien » et « que voir un bloc de béton de 7 m sur 6,80m collé à notre nez n’est pas acceptable « . (Le PLU autorise les constructions en limite de propriété)
Notre agent nous indique qu’elle n’est pas inquiète sur l’issue de ce recours au vu des motifs invoqués.Mes questions sont les suivantes: le recours gracieux comporte une erreur sur le numéro d’identification de notre permis de construire , ce recours peut il être frappé de nullité suite à cette erreur?
Et quelle attitude adoptée suite au dépôt de ce recours gracieux?
Bonjour Lexlee,
Dans le cas présenté, si tout est ok de votre côté, la mairie devrait vite plier l’affaire.
Je pense que vous devriez solliciter le maire pour avoir son avis éclairé.
Pour un recours gracieux, il n’y a pas grand chose à faire sinon à analyser ce qui pourrait être recevable (si la mairie ou le service instructeur relève quelque chose en contrôle de légalité).
Bonjour,
Un voisin a déposé un recours gracieux en mairie contre mon pc mais ne m’a pas notifié. Il vient tout juste de déposer un recours contentieux auprès du tribunal administratif, c’est comme ça que j ai appris qu il avait fait un recours gracieux. De ce que je comprends sa requête est irrecevable. Ma question:comment est notifié cette irrecevabilité ? En audience ? Au bout de plusieurs mois d’attente ? Ou bien lors d un pré filtrage des dossiers par le juge ?
Merci pour votre éclairage
Bonjour,
L’irrecevabilité est en générale notifiée par le tribunal dès étude de la demande et si celle-ci est constituée correctement.
Si des sommes sont en jeu, la présence d’un avocat est obligatoire.
Vous trouverez de plus amples précisions sur le site du gouvernement : ici
Pour accélérer les choses, il est tout à fait envisageable de prendre conseils auprès d’un avocat spécialisé et étudiera le dossier de recours pour vous.
Une signification claire par un avocat en dommage et intérêts, met souvent un terme aux agissements de certaines personnes abusant de la loi.
Bonjour,
Je vous expose mon souci, j’espère que vous saurez me répondre.
J’ai déposé un permis de construire pour une surélévation dont j’ai obtenu la validation le 1 avril 2019.
J’ai donc affiché mon panneau de chantier et là je viens de recevoir 2 courriers recommandés de mes sympathiques voisins m’informant qu’ils avaient déposé un recours gracieux auprès de la mairie.
Avec aucune information du motif de recours.
J’appelle donc la mairie (service urbanisme) pour obtenir ces informations et celle-ci me dit qu’elle ne peut pas me répondre et me donner les motifs de recours.
Bref, j’avoue être un peu perdue, je fais quoi moi du coup pour me défendre?
J’ai lu un peu sur internet ils disent que ça suspend le délai de recours des tiers actuel, qu’ensuite la mairie a 2 mois pour répondre à ces recours.
S’ils n’ont pas de réponses au bout des 2 mois, ils considèrent que le recours est rejeté, ils ont donc maintenant 2 mois pour déposer un recours administratif.
Donc concrètement, je peux démarrer mes travaux quand moi?
Ça me coûte de l’argent de décaler mes travaux (prêt relais, etc…)
C’est écrit qu’ils doivent justifier leur recours, je respecte parfaitement les règles d’urbanisme, je ne suis pas collée à leur maison, je ne leur ferai pas d’ombre, bref je ne vois pas comment ils justifient leurs recours et comme on ne veut pas m’informer des motifs, comment je peux me défendre?
Par avance merci de votre réponse.
Bonjour,
Un arrêté de permis de construire est un acte exécutoire, ce qui vous confère le droit de démarrer les travaux dès l’obtention.
Si le recours gracieux n’est pas recevable alors vous pouvez engager vos travaux.
Il est étrange que la notification du recours ne spécifie pas le(s) point(s) de recours.
Le modèle fourni par le gouvernement fait clairement apparaitre le motif :
Il faudrait donc vous rapprocher d’un avocat pour savoir si le recours et recevable ou illégal. Ainsi vous serez vite fixé pour définir la date de démarrage de vos travaux.
Si c’est effectivement, le cas, alors une demande d’indemnité pourrait couvrir les frais engendrés par votre démarche et le temps perdu.
Bonjour
Notre notaire (et le constructeur) nous ont indiqué un délai de recours de 3 mois après l’affichage du permis. Cette donnée ne semble jamais avoir été remise en cause et répétée plusieurs fois mais dans tous vos articles je lis 2 mois, comment peut s’expliquer cette différence?
Y a t-il autre chose?
Merci
Bonjour Richard,
Le délai de recours des tiers issue de l’article R600-2 du code de l’urbanisme prévoit bien deux mois à compter de l’affichage sur le terrain du panneau réglementaire.
Cependant il est préférable d’ajouter un délai supplémentaire de 15 jours voir plus étant donné que certaines personnes « s’amusent » à déposer un recours le tout dernier jour du délai.
Ce qui implique que des lettres recommandées circulent et peuvent engendrer de gros soucis si cela vous arriverait.
De plus, un recours au tribunal administratif pourrait être déposé à l’encontre de l’arrêté de permis dans les deux mois après le recours des tiers initial… c’est rare, mais cela arrive.
Ce recours est réalisé quand le requérant n’a pas obtenu gain de cause auprès de la mairie.
Il demande alors à la préfecture de contrôler la légalité du permis délivré par le maire.
Je ne vous conseille donc pas de commencer les travaux durant le recours des tiers, il faut le purger et attendre un délai supplémentaire.
Bonjour,
Ma maison est mitoyenne en L avec un terrain en indivision pour nos entrées respectives. Seulement voila mon voisin envisage une extension devant ma maison qui enclave ce terrain en indivision et qui occasionne une perte importante d’ensoleillement de mes pièces à vivre déjà très sombres (orientation nord) puis-je contester son permis de construire?
Bonjour,
Comment est-ce que votre voisin peut-il déposer un permis vous enclavant ?
L’accès à votre propriété se réalise uniquement par l’endroit ou est prévu le projet d’extension ?
Concernant la contestation du permis de construire, il vos faut avoir de bons arguments et les étayés par voie de huissiers en constatant la perte sur une longue période et de manière claire/explicite.
Donc selon la météo et les environs cela risque d’être techniquement, long, cher et compliqué à prouver.
Seules vos déclarations ne suffiront pas.
Les jurisprudences en ce sens sont assez strictes, pour éviter les abus.
Prenez un avocat et étudiez tous les documents du permis et les lois, pour éventuellement trouver le point qui vous permettrait de déposer un recours recevable.
Par contre, si vous déposez un recours qui n’est pas recevable dans le sens juridique du terme, vous pouvez être condamné en dommages et intérêts.
Réfléchissez à deux fois et armez vous de patience.
Un promoteur envisage la construction sur la parcelle voisine à la mienne. Ces constructions comportent des terrasses avec vue plongeante sur mon jardin.
Est-il envisageable, de leur demander de supprimer ces terrasses ? de leur demander des brises vues afin de protéger notre vie privée ?
Bonjour,
Pour être recevable, un recours doit être étayé.
Donc si vous pensez que ces terrasses ne respectent pas le code civil au regard des distances, vous pouvez alors intenter un recours.
Sinon, si le projet respecte le PLU et le code civil, il n’y a pas grand chose à faire.
Un autre axe serait la nuisance que ce projet pourrait apporter à votre bien, mais cela est plus difficilement plaidable ou défendable.
Étudiez bien le permis, peut-être qu’une possibilité existe.