La surface SHAB ou surface habitable s’exprime clairement dans la maison individuelle, mais il existe quels points posant souvent des interrogations.
La surface habitable d’un logement est-elle différente d’une maison individuelle ?
Architecte-paca.com répond à quelques interrogations et attend vos questions !
Podcast: Play in new window
Abonnez-vous gratuitement sur : Email | RSS
Découvrez la surface habitable sous tous ces angles :
Comment calculer les m2 d’une pièce ?
Comment calculer rapidement la surface habitable ?
Quelles surfaces compter ou pas ?
Le Cellier et la buanderie : Surface habitable ?
Faut-il tout compter dans la salle de bain ?
Sachez différencier les surfaces
Protégez-vous des voleurs de surfaces
La taxe d’habitation et la surface habitable
Les astuces pour ne pas se tromper en calculant
La surface habitable est comme son nom l’indique une surface non administrative comme l’est la surface taxable à présent, et est beaucoup plus facile à calculer.
La surface SHAB ne correspond pas tout à fait non plus à la surface déterminée dans le calcul de la loi carrez.
Calculer la surface habitable d’une maison relève d’une règle simple, il suffit de prendre les dimensions internes des pièces, la longueur multipliée par la largeur ce qui vous donnera la surface habitable.
Exemple : une chambre faisant 3 mètres de largeur par 4 mètres de longueur fera 12 mètres carrés. Cette surface est utilisée pour déterminer les normes d’habitabilités.
Il convient de bien comprendre et assimiler deux points :
Rien de plus simple pour calculer les mètres carrés d’une pièce, il vous suffit de prendre les dimensions intérieures de la pièce en longueur et en largeur pour ensuite les multiplier entre eux.
Exemple dans cette vidéo :
Pour calculer rapidement la surface habitable d’une habitation, il est tout a fait possible de prendre en compte quelques côtes de longueur et de largeur en déduire un pourcentage du résultat, cela vous donnera une estimation de la surface habitable; par contre si vous souhaitez calculer précisément une surface habitable il en faudra passer par la réalisation d’un relevé d’état des lieux.
Dans le calcul de la surface habitable, il vous faut cumuler TOUTES les surfaces de chaque niveau dès que celui-ci est fermé et couvert (clos et couvert).
Ensuite, il vous faut déduire les surfaces suivantes :
Concernant la hauteur de 1.80 m, celle-ci se calcul à compter des éléments visibles immédiats, par exemple du sol au faux plafond si un faux plafond existe.
De plus, Il est possible bien évidemment de déduire les surfaces des cloisons, des embrasures de portes et fenêtres.
Un bon nombre de personnes se posent la question des pièces annexes comme le cellier ou la buanderie qui peuvent être situées dans un garage ou en zone limitrophe de celui-ci. Donc ce cellier et/ou cette buanderie sont-ils des surfaces habitables ?
Je vous dirais que OUI selon ou elles sont situées, mais dans la grande majorité des cas, c’est la positive qui l’emporte.
Attention, toutes les surfaces qui répondent à la réglementation peuvent prétendre à être habitables. Seul bémol, si ces pièces font partie intégrante du garage et n’ont pas de division physique et claire avec cette pièce dédiée aux stationnements des véhicules, alors elle n’est pas habitable.
Dans le calcul de votre surface dite habitable, vous devez inclure toutes les surfaces, vous ne pouvez pas déduire la surface sous la baignoire par exemple.
Car cette surface pourrait être exploitée en cas de modification des équipements.
La seule surface déductible, si elle est présente, serait celle d’une colonne de ventilation ou surface de la gaine technique.
Je m’explique, si vous réalisez des travaux et trouvez un trou dans le plancher laissant apparaître des tuyaux, alors la surface liée à cette gaine est à déduire.
Par contre, si vous rebouchez cette gaine (déconseillé sauf si vous la recréez ailleurs), alors la surface sera à comptabiliser dans la surface habitable.
Trop de personnes pensent et assimilent la surface habitable à la surface de plancher, il n’est pas tout à fait exact de définir ou dire que la surface de plancher est identique à la surface habitable.
La surface de plancher se définit par un calcul au nu intérieur des murs périmétriques de la maison, mais ne tient aucunement compte de l’emprise des murs intérieurs et cloisons.
Pour déterminer la surface habitable, il est donc indispensable de déduire les surfaces d’emprises des murs et cloisons intérieures.
La surface habitable comme je vous l’ai exposé ci-dessus comporte une note importante liée à la hauteur sous plafond, vous l’avez, je pense, compris.
Donc pour ne pas tomber dans le panneau de certains vendeurs peu scrupuleux, soyez vigilant.
Comment ?
Tout simplement en étant informé correctement.
La surface habitable liée à la hauteur de plafond conditionne l’accès à certaines aides de l’état.
Il vous faut évidemment bien vérifier ce point crucial qui pourrait bien être pénalisant si vous loupez le coche.
Voyons à présent un autre aspect de la surface habitable.
La surface constructible d’un terrain qui par effet domino vous permettra de définir la surface habitable finale.
La constructibilité d’un terrain s’analyse en amont de la signature de l’acte de vente chez le notaire.
Si vous avez des doutes sur comment étudier les règles constructives, ne vous laissez pas bercer par les blablas des vendeurs de rêves.
Soyez éclairés et à l’affût des pièges potentiels. Car rien ne sert de rêver à votre maison idéale si cela vous amène droit dans le mur financier.
Qu’en est-il du calcul de cette fameuse surface habitable pour les maisons non pas de plain-pied, mais pour les maisons disposant d’un ou plusieurs étages ?
Et bien rien de très compliqué, il vous suffit de procéder par ordre et par niveau.
Je vous conseillerai de partir du rez-de-chaussée, dont la surface habitable sera la plus importante (la plupart du temps).
Pourquoi est-ce que je précise ceci ?
Car dans certains cas, la surface habitable de la maison est supérieure dans le niveau, car ceux-ci ont des porte à faux.
Donc, faites votre mesure étage par étage sans rien oublier.
Prenez les dimensions les unes après les autres et annotés votre plan au fur et à mesure.
Si vous procédez ainsi, vous ne pourrez pas oublier de surface et ainsi en déduire la surface habitable totale de votre maison individuelle.
Vous avez peut être entendu parlé, par ci, par là de la surface utile… et bien ceci est encore une surface supplémentaire pour définir une surface exploitable et non pas de service.
En règle général, cette surface utile est désignée dans les locaux professionnels de bureaux pour préciser à l’acheteur ou locataire la surface qui lui sera réellement livrée pour user des lieux.
Les aires de stationnement sont comptabilisées pour 50% dans ces types de surfaces à l’opposé de la surface habitable qui elle est déduite totalement les surfaces destinées aux garages.
Si vous souhaitez calculer au plus juste votre taxe d’habitation, vous devez donc bien calculer préalablement la surface habitable.
C’est ainsi que vous devez fournir les surfaces habitables de pièces précisément.
Vous disposez de plusieurs solutions, la première étant de missionner un architecte afin qu’il réalise un relevé d’état des lieux et vous fournisse en retour un document précisant la surface habitable précise.
Ainsi vous pourrez avoir deux documents qui seront opposables, c’est-à-dire que vous pourrez présenter à quiconque vous demandera la surface habitable de votre appartement, maison individuelle ou autre local professionnel.
Donc, si dans le cadre d’une vente de maison, vous pourrez donner aux acquéreurs potentiels un document qui prouvera votre sérieux et qu’ils ne se feront pas avoir sur la surface.
Je tiens à rappeler ici, que les maisons individuelles ne sont pas soumises au calcul de surface loi carrez, ce qui signifie qu’une personne annonçant 150m2 peut vous mentir .
Et que vous ne mesurez pas par vous même ou faites réaliser le relevé d’état des lieux, alors vous ne pourrez pas vous retourner contre le vendeur…. Sachez-le et ne vous faites pas avoir.
Attention des variations importantes et certaines règles sont strictes en ce qui concerne les sous-sols (caves) et véranda.
Un architecte pourra vous fournir une attestation de surface habitable conforme aux attentes de la loi BOUTIN précisant ceci :
Objet de la mission:– La présente mission consiste à établir une attestation relative à la surface habitable des biens ci– dessous désignés, afin de satisfaire aux dispositions de la loi n° 2009– 323 du 25 mars 2009 au regard du code de la construction et de l’habitation, en vue de reporter leur superficie dans le bail d’habitation d’un logement vide en résidence principale.– Extrait du CCH : R.111- 2-La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées les par les hauteurs sous plafond.Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 111- 10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre
Réussir à bien calculer la surface habitable est une chose, mais savoir le faire sur un plan de maison est une autre paire de manches.
Il est indispensable de savoir lire un plan de maison correctement.
Comment est-ce qu’il faut représenter un plan ?
Quels sont les éléments représentés et comment le sont-ils ?
Pourquoi dessiner un plan de cette façon et pas autrement ?
Tout est expliqué dans l’atelier destiné à vous montrer les bases du dessin en architecture ici :
Dans le calcul de la surface habitable, vous devez bien respecter un processus clair et ainsi éviter les erreurs les plus grossières.
Pourquoi ?
Tout simplement, car si vous devez vérifier la surface habitable de votre logement, appartement, maison ou autre, il ne faut pas commettre d’erreurs.
Ce sont les 7 étapes majeures, mais cela n’est pas terminé.
Une fois ces étapes passées, vous devez ensuite relier ces plans de pièces entre eux.
Pour ce faire, prenez des dimensions totales et recoupées avec les plans individuels.
Pour continuer à ne pas omettre des dimensions qui pourraient être importantes, si vous le souhaitez, mesurez les épaisseurs de murs.
Vous pourrez ainsi vous assurer que vous n’avez pas commis de grosses omissions.
Une astuce d’architecte réside aussi dans l’action de prendre des dimensions de diagonales.
Dans chaque pièce mesurez les diagonales vous permettra de vérifier si la maison est orthogonale.
Vous allez vite découvrir si votre maison ou appartement est ancien ou pas 😉
Enfin et, je crois, le point d’orgue est le calcul de la surface habitable en fonction de la hauteur sous plafond.
Rappelez-vous ce que je vous ai partagé dans mon article sur lié à la hauteur de plafond réduisant la surface habitable.
This website uses cookies.
Voir les commentaires
Bonjour,
J'ai un grenier qui n'est pas aménagé et qui est égal à 1m80 vers le milieu du grenier, laine de verre au sol.
Il y a un escalier qui arrive jusqu'au milieu du grenier.
Est-ce que je dois déduire cette cage d'escalier de la surface totale ?
J'espère que ma question est claire, je vous remercie pour votre réponse.
Cordialement.
Bonjour,
Votre question est tout à fait claire, merci pour les précisions.
Voici la réponse en fonction de la surface habitable au sens de la loi Boutin (souvent utilisée pour les locations, diagnostics, etc.) et éventuellement de la surface de plancher (en urbanisme) :
✅ 1. Surface habitable – Loi Boutin
Selon l'article R*111-2 du Code de la construction et de l'habitation, la surface habitable exclut :
Les parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m,
Les escaliers et cages d’escalier,
Les combles non aménagés.
➡️ Dans votre cas :
Si votre grenier n’est pas aménagé, il n’est pas comptabilisé dans la surface habitable.
La cage d’escalier, même si elle accède à ce grenier, doit être déduite de la surface habitable.
✅ 2. Surface de plancher (urbanisme)
Si votre question concerne une déclaration de surface dans un dossier d’urbanisme (DP ou PC), la surface de plancher :
Inclut les surfaces avec hauteur ≥ 1,80 m,
Exclut les trémies (vides d’escalier),
Inclut les combles aménagés ou aménageables s’ils remplissent les critères.
➡️ Donc : si votre grenier est brut, non aménageable et isolé au sol (laine de verre), il est exclu de la surface de plancher.
La trémie de l’escalier (le vide) est également déduite.
✅ En résumé :
🏡 Surface habitable → NON : ni le grenier (non aménagé), ni la cage d’escalier ne sont comptés.
📐 Surface de plancher → NON : le grenier brut et la trémie d’escalier sont exclus aussi.
suite au message précédent :
Je dois préciser que l'acte notarié à plus de 10 ans et que le DPE de l'époque ne reprenait pas la véranda.
Que la véranda est ouverte sur le salon et donc directement accessible.
Que l'appartement est situé dans un immeuble en copropriété.
Bref surface DPE = surface pour l'encadrement du loyer ?
Encore merci
Bonjour Sylvie,
Vous parlez du permis de louer ?
Bonjour Monsieur Camliti
Dans notre appartement loué meublé, nous avons une véranda chauffée individuellement et aménagée en bureau avec tout le confort. La surface DPE reprend cette véranda de presque 17 m² mais pas la loi carrez sur le contrat d'achat de l'appartement.
Pour le calcul de l'encadrement des loyers à Montpellier, que devons nous prendre en considération :
avec ou sans la véranda chauffée ?
Merci d'avance pour votre réponse
Bonjour, nous avons en sous sol contiguës aux caves , une salle de jeu en sous sol avec une fenêtre donnant sur un sas et une buanderie avec une fenêtre donnant sur un escalier extérieur. Est ce que ces pièces sont considérées comme habitables.?
Bonjour,
Il est très compliqué de vous répondre ici, je vous propose de missionner un architecte afin qu'il effectue une mission de déplacement/conseils et voit sur site pour vous répondre précisément.
Cela sera plus efficace et ainsi vous obtiendrez des réponses précises.
bonjour Mr
Je voudrais avoir des renseignements suite à la vente d'une maison
L'agence immobilière a mesurer la superficie 137 m² ,.sur l'acte notarial il y a marqué cents 120 m² . apres mesure en loi Carrez elle fait 120 m²
Si l'agence vend la maison pour 137 m²
Sur quatre estimations d'agence deux n'ont pas les mêmes mesures
qui est fautif l'agence ou le vendeur ???
Car je pense que le prix de vente est différent ????
Je vous remercie pour la réponse cordialement
Bonjour Mil,
Les agents immobiliers sont de simples intermédiaires et dans les clauses qu'ils font signer lors des visites généralement, les informations ne sont qu'indicatives.
Donc seul une vraie prise de mesure légale avec un professionnel (architecte par exemple) vous assurera d'avoir le métrage exact.
D'autant plus que pour les maisons, la loi carrez ne s'applique pas obligatoirement !!!
Bonjour pascal camliti
Vous remercie pour la réponse.
J'ai fait intervenir un architecte qui a mesurer la superficie . j'ai une dépendance qui est aménagé avec WC lavabo électricité chauffage l'architecte me dit que ça augmente la superficie en loi carrez qui est pris en compte avec la dépendance . Sur l'acte notarial , il y a marqué qu'il y a une dépendance sans la superficie. j'ai regardé le plan cadastral et ça n'apparaît pas . la maison a été acheté il y a 22 ans ma question est-ce que je dois faire des démarches précises , ou lors de la vente ça sera à rajouter chez le notaire ???
cordialement
Bonjour Mil,
Si tout n'est pas déclaré correctement, vous devez entamer les démarches administratives pour régulariser.
Ainsi tout sera cadastré et enregistré, et le notaire aura toutes les informations juridiques qui vous protégeront.
Rappelez l'architecte et faites le point avec lui sur le comment faire ;)
Bonjour, ma fille est dans le projet d’une acquisition d’une maison individuelle. Elle se pose la question sur la surface renseignée sur l’annonce (82m2) et celle dite sur les documents fournis (60m2). Je pense que la différence est dû aux chambres sous combles qui n’ont pas pour hauteur 1,80 sur toute la surface. Qu’est ce que cela change pour elle de cette différence écrite ? Qu’elle est l’impact sur l’achat de ma fille ? Vous remerciant d’avance
Bonjour Laetitia,
La différence réside dans le fait que les agences immobilières jouent sur plusieurs tableaux, l'un "attrape mouche" par des surfaces annoncées importantes et un prix qui semble intéressant.
Et l'autre la réalité juridique.
Cette différence fait que si vous souhaitez revendre, la plupart du temps vous devrez vous aligner sur la surface dite CARREZ (même si pour les maisons individuelles cette surface n'est pas prise réellement en compte).
Donc un prix qui sera revu à la baisse potentiellement.
A vous de voir si le rapport qualité/prix/surface en vaut la peine ou pas.
Bonsoir Pascal je voudrais bien comprendre comment fait-on le calculé pour les toitures de la maison.
Bonjour,
Je ne saisie pas trop votre question, est-ce pour des travaux de toiture ou pour calculer la surface habitable ?
Bonjour, j'ai une maison avec une véranda donnant sur le séjour. Celle ci est isolée et chauffée. Elle fait 15 M2 et plus de 2,20 de hauteur. Rentre t'elle dans la surface habitable.
Merci
Bonjour Stéphane,
Si elle répond aux critères d'habitabilité et cela semble être le cas, je dirais oui.
Bonjour,
Je fais construire une maison en demi-niveau.
J'ai 7 marches dans mon couloir pour absorber le dénivelé du terrain.
Ces marches doivent-elles être comprises dans la surface habitable ou pas?
Car j'ai lu pas mal d'articles et certains disent que l'on enlève les marches d'autres non.
Merci
Bonjour Alexandra,
La surface habitable répond à des critères, donc si vous disposez d'une structure qui respecte les charges d'usage d'une habitation et que la hauteur est conforme, alors cette surface est à additionner.
Même si cela est un simple passage en escalier à l'heure actuelle.
Bonjour, je réfléchis à acheter une maison individuelle (pas de copro) affichée à 130m2 par le propriétaire, qui se compose d'un sous sol semi-enterré et d'un étage. L'étage fait 115m2 et le propriétaire y ajoute les 15m2 d'une pièce qu'il définit comme une chambre et qui se trouve au sous sol. Cette pièce fait moins de 2.20m de hauteur sous plafond, comporte une fenêtre de taille normale donnant sur le jardin et un chauffage.
Ma question est la suivante : cette pièce doit-elle être considérée comme une surface habitable, et faut-il donc intégrer les 15m2 à la surface habitable totale de la maison ?
J'ai vu sur votre site qu'il faut exclure les pièces dont la hauteur est inférieure à 2.20m mais je ne trouve aucun texte réglementaire l'indiquant clairement. Pourriez-vous le cas échéant me donner la référence du texte ? Par avance merci !
Bien cordialement
Bonjour Claire,
Le calcul de la surface habitable passe par plusieurs filtres et éléments juridiques, c'est pour cela que c'est un peu complexe à saisir.
SI la pièce respecte la norme d'habitabilité qui définit la hauteur et les éléments concrets alors elle est additionnable.
Pour la hauteur de 2.20m lisez la norme d'habitabilité.
Décret no 2002-120 du 30 janvier 2002, modifié par le décret 2017-312 du 9 mars 2017