Les normes Françaises se cumulent et il est difficile de s’y retrouver dans ce méandre de règles définissant les surfaces. Alors qu’en est-il de la surface habitable ?
Comment calculer une surface habitable en tenant compte des hauteurs sous plafond ?
Éléments de réponses avec Architecte-PACA.com
Podcast: Play in new window
Abonnez-vous gratuitement sur : Email | RSS
La surface habitable se calcul en cumulant les dimensions de toutes les pièces (placards inclus) hors emprises des portes et embrasures de fenêtres.
Pour calculer la surface habitable, prenez donc la longueur de la pièce et multipliez par sa largeur.
Ensuite additionnez les résultats obtenus.
A présent après avoir appréhendé le mode de calcul de la surface habitable, je vais vous expliquer quelles règles appliquer pour définir clairement et règlementairement parlant la surface habitable.
Dans notre exemple, la maison fait 72,10 m2
Quelle surface ferait cette maison si les hauteurs de plafonds étaient non uniforme ? La norme d’habitabilité dans le logement, généralement utilisée pour la loi carrez dans les appartements en copropriété, définit plusieurs critères que je développerai ci-dessous :
Pour être définit comme habitable, une pièce doit :
Si l’une de ces conditions n’est pas réunie, la pièce ne pourra être dénommée pièce à vivre et donc habitable.
Des questions ? Des interrogations ? Utilisez le cadre ci-dessous, je répondrai et/ou trouverai les réponses.
This website uses cookies.
Voir les commentaires
Bonjour,
Après avoir lu sur votre site de nombreuses questions ainsi que les réponses que vous apportez, je me permets de vous contacter.
Nous avons trouvé une maison pour laquelle nous souhaitons faire une offre d’achat.
Il s’agit d’une maison construite en 1979. Le rez-de-chaussée a été réhabilité pour devenir une cuisine et un salon. Cependant, la hauteur sous plafond est de 2,05 m dans le salon et de 2,00 m dans la cuisine. La piece concernee fait une superficie d’environ 55m2.
Nous nous posons donc les questions suivantes :
Dans quelle mesure pouvons-nous négocier le prix du bien (en pourcentage) compte tenu d’une hauteur sous plafond inférieure à 2,20 m ?
En effet, si nous devions un jour louer ce bien, cette hauteur pourrait poser problème. De plus, nous pensons déjà à la revente : de futurs acquéreurs pourraient légitimement se poser les mêmes questions.
Existe-t-il un texte réglementaire sur lequel nous pourrions nous appuyer afin de justifier une offre inférieure au prix affiché ?
Nous vous remercions par avance pour votre retour et vos conseils.
Bonjour,
Merci pour votre message et pour avoir pris le temps de parcourir mon site.
Votre question est légitime et je vais être direct : vous êtes en train de chercher un prétexte réglementaire pour négocier, mais ce n'est pas comme ça que ça fonctionne.
La réalité réglementaire
Oui, la hauteur minimale de 2,20m sous plafond existe bien dans la réglementation, mais uniquement pour les constructions neuves (décret n°2002-120 du 30 janvier 2002).
Pour une maison de 1979, cette règle ne s'applique pas rétroactivement. Le bien existe, il est habitable, il a été construit selon les normes de son époque. Point final.
Concernant la location, effectivement, un logement décent doit respecter cette hauteur de 2,20m (décret n°2002-120). Donc non, vous ne pourrez pas louer cette pièce comme surface habitable principale. C'est un fait, pas une négociation.
La vraie question
Ce que vous devez vous demander, c'est : est-ce que cette maison vous convient ou pas ?
Ces 55m² de RDC sont-ils vivables pour VOUS, dans VOTRE projet de vie ?
Est-ce que cette contrainte architecturale change fondamentalement votre usage du bien ?
Est-ce que vous l'achetez pour y vivre ou pour spéculer ?
Si la hauteur vous dérange réellement, n'achetez pas. Si vous pensez déjà à la revente avant même d'avoir signé, vous n'êtes pas à l'aise avec ce bien.
Sur la négociation
Maintenant, parlons cash : tout se négocie dans l'immobilier, mais pas en brandissant un décret comme une arme.
Le vendeur connaît parfaitement son bien et ses défauts. Votre agent immobilier aussi. Utiliser un "argument réglementaire" vous fera passer pour des acheteurs procéduriers, et ça braque tout le monde.
La bonne approche ? Une analyse de marché. Combien valent les biens comparables dans le secteur ? Est-ce que le prix affiché intègre déjà cette contrainte ?
Faites une offre au prix que VOUS estimez juste, en fonction de votre ressenti, du marché local, de l'état général du bien. Pas en fonction d'un pourcentage sorti d'un chapeau.
Mon conseil d'architecte
Avant de faire votre offre, posez-vous avec un professionnel (architecte ou maître d'œuvre) pour étudier la faisabilité d'une reprise de cette hauteur sous plafond.
Peut-être qu'un décaissement du sol est envisageable, ou une intervention sur la structure. Ça dépend de la configuration, de la dalle, du terrain...
Vous aurez alors un vrai argument chiffré pour négocier : "nous devrons investir X€ pour rendre ce RDC aux normes, donc nous ajustons notre offre en conséquence."
Ça, c'est du concret. Pas un texte brandi pour faire baisser le prix.
Bonjour,
Je vous remercie pour votre réponse.
Notre objectif n’est pas de spéculer, mais d’acheter cette maison au prix juste.
Je retiens votre idée de faire intervenir un architecte afin d’avoir un avis technique plus précis.
Bien cordialement,
Avec plaisir, nous sommes là pour apporter à des personnes comme vous pour être éclairés.
Bonjour,
Je voudrais savoir quel est la surface de mon appartement, sur le bail il est écrit 95m2. Puis ensuite "le loyer est basé sur une surface base loyer actuelle de 81m2"
Merci
Bonjour,
Merci pour votre message.
Il semble qu’il y ait une distinction entre la surface totale de votre appartement (indiquée sur le bail à 95 m²) et la surface utilisée comme base de calcul du loyer (81 m²).
Plusieurs hypothèses peuvent expliquer cet écart :
Différence entre surface habitable et surface utile ou totale : la surface de 95 m² pourrait inclure des éléments non pris en compte dans le calcul du loyer, comme les murs, les balcons, les combles non aménagés ou certaines annexes.
Réglementation spécifique : dans certains cas, le bailleur peut choisir de fixer le loyer selon une surface "pondérée", notamment dans les zones encadrées ou pour respecter certaines règles fiscales ou juridiques.
Erreur ou approximation : il est aussi possible qu’il y ait une erreur dans l’un des chiffres indiqués.
Je vous conseille de :
Demander au bailleur comment la surface de 81 m² a été déterminée,
Et, si besoin, faire appel à un professionnel (architecte ou diagnostiqueur) pour une vérification de la surface habitable réelle selon la loi Boutin (si c’est une location vide à usage de résidence principale).
N'hésitez pas si vous avez d'autres questions.
Bonjour, une pièce de 12 m2 et d'une hauteur sous plafond inférieure à 1.80 m est-elle considérée comme habitable, ce que semble prendre en compte le service des impôts alors que je m'en sers de débarras. Merci de me renseigner
Bonjour,
Malgré le volume décrit dans la norme d'habitabilité, pour moi une hauteur inférieure à 1.80m n'est pas viable.... donc même en loi Carrez cela est le minima... même pour le service des impôts qui lui cherche à ratisser large.
Donc sauf à trouver une jurisprudence inverse, je dirais que cela n'est pas habitable.
Bonjour,
Nous venons d’acheter une maison (pas de copropriété) et nous avons un doute sur la surface habitable mesurée par le diagnostiqueur. Il a comptabilisé plusieurs pièces en rdc (buanderie) avec une hauteur sous plafond inférieure à 1.80 et également 2m (une chambre en rdc également). Sont-elles des pièces qui auraient dû être comptées dans la surface habitables ou non ? Si non, avons-nous un recours pour modif d’erreurs sur ces mesures ? Je vous remercie par avance pour votre retour. Cordialement.
Bonsoir,
Si les hauteurs ne sont pas correctes pour déterminer si la pièce est habitable, alors il pourrait y avoir une erreur.
Si votre doute est suffisant, faite intervenir un diagnostiqueur de votre côté et comparez les résultats.
En cas de faute avérée, vous pourrez alors agir pour votre intérêt.
Bonjour,
Après passage du diagnostiqueur (DPE) , ce dernier a diminué ma surface habitable car l'insert et son entourage (3 m2 )n 'est pas semble t'il considéré comme surface habitable .J'aimerais donc savoir si une loi existe sur ce sujet . Si cet insert n'est pas considéré comme surface habitable , la baignoire ,le lavabo , la cuisine aménagée, l'évier ... devrait aussi être comme l'insert .
Quand pensez vous , Je ne trouve rien de précis sur ce sujet .
Merci
Cordialement
Bonjour,
Votre insert est un élément bâti ne pouvant pas être démonté aisément non ? Si c’est le cas, alors la surface sous cet ouvrage, est effectivement déduit de la surface, car il pourrait d’être considéré comme faisant partie de la «structure » de la maison.
Il faudrait vérifier les jurisprudences pour s’assurer du caractère de déduction ou pas de cette surface.
bonjour
Il y a 6 ans que je paie sur une surface mal calculé par moi je souhaite avoir les coordonnée d un expert en calcul de surface pour recalculé ma taxe.
merci
Bonjour,
Vous pouvez contacter un architecte afin qu’il établisse le vrai calcul de surface et les impôts recalculeront la taxe correspondante.
Bonjour
J'ai un projet d'extension pour la création d'un garage qui sera accolé à celui existant et j'ai besoin de votre aide pour calculer les surfaces ainsi que celles taxables.
Merci pour votre réponse et BRAVO pour votre site
Bonjour,
Je propose un service de conseils en visioconférence.
Voici le lien pour en commander un :
https://plans-maisons.architecte-paca.com/conseils-personnalise-visio
un grand merci pour toutes vos explications très utiles pour quelqu'un qui ni connais rien à ce domaine.
Avec grand plaisir ;)
Pensez à partager votre avis sur Google
Bonjour,
J'ai une question concernant la surface habitable.
J'ai acheté une maison en VEFA pour une livraison fin d'année.
Il se trouve qu'une des chambres à l'étage est mansardée sur toute la longueur. En effet, le plafond rampant commence à 1m50 pour finir à 2m50. La surface habitable de cette chambre est calculée à partir de 1m80 et est de 11m2.
Est-ce que ce calcul est juste ?
En vous remerciant par avance pour votre réponse.
Bonjour Fatli,
Oui la surface de la pièce se calcule via la hauteur sous plafond et celle-ci à compter de 1.80m.
La partie basse est utilisable, mais exclue des calculs.
Bonjour M. CAMLITI,
Voila, je suis professionnel, diagnostiqueur immobilier et j'aurais une question. Je ne sais pas si vous répondez aux professionnel mais si besoin je suis près à faire appel à vos services moyennant facturation.
Ma question concerne les relevés de "Surface Habitable" réalisés sur des maisons individuelles. Pour habitude les diagnostiqueurs réalisent essentiellement des relevés de surface "Loi Carrez" mais dans le cadre d'un contrat passé avec des cabinets d'huissiers je suis amené à réaliser des relevés de "Surface Habitable" et je rencontre de temps en temps un problème et notamment sur des villas des années 70 qui avaient à l'origne un sous-sol (cellier, garage, buanderie...) dont la hauteur sous plafond était inférieure à 2.20m et qui dans le temps ont été transformés en chambre, bureau, cuisine....
Ma question: quand je réalise une attestation de surface habitable, quelle est la hauteur sous plafond minimale pour considérer qu'une pièce est habitable et sur quel texte s'appuie- t-on?
Bien à vous
Laurent
Bonjour Laurent,
Pour ne pas être en porte à faux, il est préférable de prendre en compte la surface la plus contraignante qui est liée à la norme d'habitabilité : lisible ici