Après l’annonce de la réforme de l’urbanisme et toutes les évolutions principalement autour des surfaces de plancher, la question que tout le monde se pose :
Quelle est le ratio entre la surface SHON actuellement en vigueur et la future surface de plancher des constructions ?
Architecte-PACA.com vous aide à calculer la future surface de plancher !
Afin que les idées soient claires pour tous, il ne faut et ne faudra pas tout mélanger, la surface de plancher SHON actuelle ne représente pas la surface habitable d’une maison car le mode de calcul de ces surfaces est totalement différent.
La surface habitable représente environ 80% de la surface SHON, dans le cadre de la réforme la surface de plancher des constructions s’approchera de la surface habitable tout en étant supérieure à celle-ci.
Alors comment calculer la surface de plancher des constructions ?
La nouvelle surface de plancher des constructions se calcul à l’intérieur des murs extérieurs de chaque niveaux et il est déduit de ces surfaces les mêmes éléments que pour la surface shon actuelle. Vous pouvez trouver la définition complète de la surface de plancher des constructions, en cliquant sur notre lien.
Ce qui nous intéressé ici est le ratio SHON / SDPC, voyons comment procéder…
Prenons un exemple concret, cela sera plus parlant pour tous le monde.
Alors analysons notre exemple à présent :
La maison dessinée ci-dessus présente une surface habitable de 72.10 m2, une surface SHOB de 85.75 m2, une surface SHON de 81.46 m2 et enfin une surface de plancher des constructions de 74.30 m2 …
Donc le ratio entre la surface de plancher SHON et la surface de plancher des constructions équivaut à 0.912
Le ratio entre la surface habitable et la surface de plancher des constructions équivaut à 0.97
En résumé, la surface de plancher des constructions fera bénéficier aux projets de constructions, rénovations, extensions de surfaces supplémentaires en regard d’un COS équivalent.
Toutes ces surfaces qui s’entremêlent ne sont pas pour complexifier les choses (quoique… 😉 ), mais belle et bien pour permettre une application localisée et précise.
La SHON RT est également appliquée pour aider au calcul de la RT2012.
Si vous ne souhaitez pas vous noyer dans toutes ces surfaces, il est possible de vous éclairer en me suivant sur les réseaux et en saisissant votre email ci-dessous.
Une question, une explication, un point vous a échappé, utilisez le cadre ci-dessous, nous répondrons à tout le monde.
Pour étudier d’autres surfaces, vous serez peut être exposé à ces surfaces SDO et SU.
Ces surfaces ne comptabilisent pas toute à fait la même chose.
La surface dans oeuvre (SDO) elle comprend tous les plateaux (ou niveaux) dans oeuvre c’est à dire à l’intérieur sans compter les murs extérieurs, y compris les paliers des escaliers et circulations.
La surface utile (SU) est une SDO dans laquelle vous allez déduire toutes les surfaces communes qui ne seraient pas utiles à l’usage spécifique de l’utilisateur final.
Exemple : une circulation Hall d’attente ou espace dédié aux bureaux sera en SU alors qu’un pallier extérieur desservant plusieurs niveaux ne sera pas comptabilisé en SU.
Pour certaines applications spécifiques dans le domaine hospitalier par exemple, des ratio SDO/SU ont été rédigés.
Exemple en médecine le ration SDO / SU sera de 1.35 à 1.50, pour la restauration personnel (self et distribution) le ratio est de 1, etc…
Dans les ratios, il existe plusieurs types et le plus commun est celui des logements collectif.
Ce ratio de surfaces est calculé précisément car, c’est ainsi que le promoteur va calculer une grande partie de sa rentabilité.
La surface habitable étant une surface commercialisée alors que la surface de plancher des construction, elle ne l’est pas vraiment même si elles sont intrinsèquement liées.
Dans le logement collectif, beaucoup de surfaces sont communes et doivent répondre à des normes de sécurité incendie, d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite et peuvent donc plomber au final une faisabilité d’un projet si le ratio explose.
Tout va se jouer dans l’architecture et l’optimisation des surfaces contraignantes au bénéfice de la surface habitable dite SHAB.
Il est donc quasiment impossible de préciser un ratio clair entre ces deux surfaces.
Encore une belle invention légale, me direz vous…. et oui, c’est une surface Thermique dite RT.
La SRT tient compte dans son calcul des surfaces telles que :
Vous devez donc inclure dans votre calcul de SRT toutes ces surfaces.
Dans cette course à la limitation de déperdition et de la consommation d’énergie; la réglementation ne cesse d’évoluer pour faire en sorte que notre impacte sur l’environnement soit réduit.
Et comment réduire ce niveau d’empreinte carbone ?
La réglementation RE 2020 qui arrive, va nous contraindre drastiquement à construire « allégé » …. et local.
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Voir les commentaires
Bonjour,
J'ai un SDP d'une parcelle et suivant le PLU, je pourrais construire un collectif.
Comment je fais pour trouver le nombre d'étages ? par rapport à Emprise et hauteur autorisée ?
Merci pour votre retour
Bonjour Nguyen,
Cela s'appelle réaliser une étude de faisabilité architecturale.
Il est compliqué, voire impossible de vous décrire cela via un écrit dans un blog.
Je propose des sessions de conseils en visio si vous souhaitez passer le cap et avoir toutes les informations pour cela.
Bonjour, 2008 : ne dispose , à l'époque, sur les imprimés, que d'une SHON (11.50 M2) : 3.80 de côté qui accueillera une construction nouvelle à sa suite, et 3.00 m. de l'autre côté du rectangle.
Extension : il est dit " 30 % de la SDP", autorisée,...
Je n'ai aucune mention de la SDP dans l'ancien.
Pour une extension, le principe est il qu'il va falloir tout remesurer concernant les anciennes constructions (avant loi SDP)?
Bonjour Mireille,
Oui vous devez recalculer la surface de plancher (SDP) en fonction de ce que vous avez.
Ainsi vous pourrez en tirer les conclusions de surfaces qui s'imposent.
Bonjour,
Suite à un gros doute sur le recours ou non à un architecte. J ai un SHON de 149.77 et sur l attestation thermique je vois SHONrt de 160.47 m2.
Recour ou non à un architecte?
Bonjour Jerem,
Ce n’est plus la SHON qui sert de base pour le recours à l’architecte, mais la surface de plancher.
Donc à priori je dirais que si vous êtes à 149.77m2 de SHON vous aurez plus de surface de plancher donc le recours sera obligatoire.
Vérifiez bien et tirez en les conséquences
Bonsoir, merci pour votre site . J’ai un terrain de 670 m2 avec une maison de 76 m2 habitable et 35 m2 de sous sol semi enterré. Je souhaite faire une extension de 50 m2 sur 2 niveau. L’urbanisme me parle d’une jurisprudence qui interdirait de faire des extensions de plus 30% de la surface existante! Je n’ai jamais entendu parler de cela .est-ce une réalité?
Cordialement
Bonjour Olivier,
A priori ce que la mairie vous annonce, c'est que votre bien est situé dans une zone particulière dont les extensions sont dites mesurées.
Cela signifie que vous ne pouvez pas étendre plus de 30% de l'existant.
Soit environ 33m2 de surface de plancher. Et oui c'est la réalité !
Bonjour,
Les filets d'habitation sont tendance.
Est-ce à considérer comme une surface de plancher ?
Je souhaite clore un auvent de 8m*2,30m sur 2 niveaux (charpente en fermettes) en bord de mer. La tempête EGON a démoli le mien.
La DDTM me dit "Votre terrain est soumis à un aléa moyen vis à vis du risque de submersion : la reconstruction est possible avec une surélévation de 20 cm par rapport à la côte de référence centennale".
C'est pas très clair sachant qu'il y a un PPRL +20cm de référence, et un PPRL +100cm (d'eau). Je vais faire préciser car la maison est surélevée de 60 cm ... seulement. Je suis sous RNU (POS caduc et PLU en cours) jusqu'à fin 2017.
En RNU, apparemment, toute extension de plus de 30% de surface (laquelle, je ne sais pas) fait l'objet d'un PC. Je dois rénover absolument et vitrer pour stoppel les dégâts des vents d'ouest.
Mon idée était de vitrer totalement l'auvent et de placer un filet d'habitation sur le "niveau supérieur", au niveau du "plancher". Je gagne la luminosité et j'accroche des hamacs (:-)). Le tout en DP ?
C'est tiré par les cheveux mais ça ferait très bord de mer (;-))
Merci de votre avis.
Bonjour,
Je vous remercie pour vos questions et effectivement les évolutions techniques rebattent les cartes de la réglementation. Le rapport entre la surface de plancher et les filets d'habitations doit être étudié.
Je ne pourrais vous affirmer ou infirmer si un filet peut engendrer la prise en compte de surface de plancher. Si l'on lit la réglementation, il n'est pas fait mention de déduction de cette technique et j'aurais tendance à penser que l'administration souhaiterait taxée ces surfaces, même si celles-ci sont ajourées...
La mieux serait de poser la question aux futurs instructeurs de votre demande d'autorisation, car au final ce sont eux qui prendront la décision.
Concernant la DDTM et le rapport au PPR, effectivement il serait souhaitable qu'il puisse vous donner la bonne base afin que vous ne vous retrouviez pas avec un refus pour utilisation d'une mauvaise donnée. Là encore, je pense qu'ils vous donneront la règle la plus contraignante, car qui peut le + peut le -
Concernant le RNU, c'est en général la surface de plancher qui est prise comme base, mais pour éviter toute interprétation, il est encore une fois nécessaire de ce faire préciser cela par le futur instructeur de la DDTM.
En résumé, une visite chez l'instructeur du secteur avec un projet abouti bien présenté et ficelé, vous apportera des réponses claires. Je vous conseillerais de missionner un architecte pour qu'il vous accompagne dans ces démarches, car par expérience, les instructeurs ont plutôt tendance à échanger en bons termes avec des professionnels, plus qu'avec des particuliers.
Espérant avoir répondu de manière suffisamment claire à vos questions. Pensez à cliquer sur nos liens et partager largement.
Bonjour
Je dois faire un plan pour maison à 2 niveaux qui couvre une surface habitable de 150 m2 à 170 m2.
Comment faire pour respecter cette valeur.
Merci
Bonjour,
Il suffit de faire appelle à un architecte qui pourra dessiner le projet adéquat et répondant aux exigences de surfaces souhaitées.
Plus sérieusement, que souhaitez vous savoir ?
bj,j'ai quelques confusions sur le cos(shon e shob).j'ai un terrain vide de 4000m2,je veux faire 4etages sur ce terrain,mais je sais pas comment je vai proceder mes actions sur ce terrain tout en respectant la loi alors le P.L.U est de 30% .pourriez-vous me donner des explications?
cordialement
Bonjour, nous réalisons des études de faisabilité pour tous projets, nous vous proposons de déposer une demande de devis sur notre site : http://www.architecte-paca.com/devis-plan-de-maison.php
Cdlt
Bonjour,
Concernant la construction d'un immeuble collectif sur un terrain de 1000 m2 avec un COS 1, pouvez vous me valider mon calcul pour au fond valider ma compréhension de la réforme du PC:
Je peux construire 1000 m2 de surface plancher car le cos est de 1.
Cette surface devrait exclure les parties communes car dans le mode de calcul un abattement de 10 % a été prévu.
Donc si mon immeuble est normalement rentabilisé et que les parties communes desservant les logements rentrent dans les normes, ma surface de plancher est très proche d'une surface habitable vendue. Si j'applique un ration de 0,97 (pour prendre en compte la surface des murs intérieurs) sur ma surface plancher, j'obtiens ma surface habitable soit 970 M2?? est ce juste??
Enfin le ration légal de 10 % cité au dessus est il réaliste?? ou un peu différent dans la pratique remettant en cause le mode de calcul de la surface habitable tel que présenté ci dessus (pour du collectif classique réalisé en 2012 en fonction des pratiques actuelles)
Vous remerciant,
Cordialement,
jo
Bonjour,
Sur un terrain de 1000m² cos 1 vous avez en effet droit à 1000m² de surface de plancher, les 10% de "remise" sont prévus dans un immeuble d'habitation. Tout vas dépendre de la conception de votre immeuble au niveau du "réalisme" de ces 10%. Vous trouverez à la fin de notre article sur la réforme la circulaire ministérielle vous donnant les modes de calcul vous concernant, et en particulier p18 2.8 et annexe 3
Cordialement
Bonjour et merci pour ce site très utile !
voilà nous avons un projet d'une maison de moins de 170m² pour éviter un archi, donc actuellement plan de 169m².
Nous avons un terrain avec une SHON de 200m²
Nous aimerions quand même faire un sous sol total qui serait d'environ de 100m² mais en l’état je ne peux pas a cause de mon shon de 200m².
Si je déclare le sous sol en place de stationnement cela réglerais le problème ?
a combien de place de stationnement avons nous le droit, et combien de m² faut il enlevé pour une voiture ?
je vous remercie par avance,
pensez à mettre un accès à votre sous-sol le nb de "grugeur" qui font des garages avec une marche d'entrée de 50cm et qui pensent être malins...
Bonjour,
La nouvelle réglementation en terme de surface de plancher permet toujours de déduire les surfaces liées aux stationnements des véhicules.
Une surface de voiture fait environ 12,5m2. Concernant votre question sur la surface à attribuer aux stationnements, certaines communes limites cette surface afin de ne pas voir de très grands garages se transformer ultérieurement.
Vérifiez auprès de la commune dont dépend votre projet.
Bonjour,
Sauriez-vous me dire si une construction déjà au maximum de la surface admise par le cos en cours, peut être agrandie en faisant l'adjonction d'une nouvelle parcelle à la parcelle existante.
Merci pour vos réponses.
Tous mes remerciements pour votre réponse nette et précise
De rien, pensez à bien diffuser sur les réseaux sociaux l'adresse : architecte-PACA.com ;)
Cela est votre plus grand remerciement.
A bientôt
Bonjour,
C'est possible en théorie en effet de faire un transfert de cos si la parcelle a rattacher est constructible et a un cos disponible. C'est plus simple si les parcelles sont limitrophes. Toutefois cela dépend du prospect et des grèves des parcelles concernées. Contactez un notaire qui vous précisera tous ces détails et les démarches à suivre.
Cordialement.