Disparition de la SHON au profit de la surface de plancher

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• Superbe réponse, vous parlez de subterfuges, sans même répondre à la question. Il s'agit là d'un véritable cas, et la question de savoir si c'est important ne se pose même pas. dans bien des cas c'est important, car par exemple dans le cas d'une cession à un bailleur, le fait d'avoir au final moins de surface de plancher que déclaré peut poser un problème, tant dans sa rentabilité locative par exemple, que d'un point de vue de la conformité architecturale, qui, si remise en question, peut avoir de lourdes conséquences.

  • Bonjour,
    La surface de plancher se calculant au nu intérieur à présent, il n'apparait plus de nécessité de calculer autrement. Donc qu'il y ai un mur entre deux bâtisses ou pas ne changera pas le résultat final. Seule l'emprise au sol et son calcul changera.
    Il est évident qu'il faut s'assurer du bon calcul en se basant sur les dernières normes et règles pour ne pas se retrouver dans une situation complexe d'un point de vue juridique.

• Bonjour,

  le bouton répondre ne fonctionnant pas, je poste via un nouveau message
  Dans mon cas précis:
  - tout les plans ont été faits pour respecter le COS du terrain qui est limité
  - l'étude de sol préconise un joint de dilatation à cet endroit
  - compter ce double mur rajoute 1m2 (2m de long sur 56cm de large en comptant isolation, double mur, joint de dilatation) qui me fais dépasser le COS avec mes plans actuels, et je préfère allouer ces 1m2 à de la surface "utile"

  Indépendamment de mon cas précis, ma question n'est pas de trouver des subterfuges, mais est un cas que je souhaite clarifier en ligne avec l'application de la circulaire du 3 février 2012. En gros: est ce qu'un joint de dilatation crée un espace suffisant pour considérer ces 2 murs comme extérieurs et non plus comme intérieurs. Si ce n'est pas le cas, quel espace devrait être mis entre ces deux murs pour que cela soit le cas.

  Merci en tout cas pour votre temps pris pour répondre aux questions.

  • Bonjour,
    L'interprétation des textes, même si vous êtes "au carré", les services instructeurs peuvent toujours interpréter et votre cas particulier rentre dans ce cadre.
    La suppression du COS est effective à présent pour toutes les communes pourvues d'un PLU et doivent exclure cette donnée pour tus nouveaux projets. Explorez cette piste.

• Merci pour votre réponse rapide
  J'ai un deuxième cas de figure:
  sur le plan suivant:
  -http://imageshack.com/a/img835/4797/9bsz.jpg
  Au rez de chaussée, il y a 2 structures cote à cote (un corps de batiment + une cuisine dans mon cas qui aura ses propres fondations et une liaison au batiment principal avec un joint de dilatation).
  Est ce que les murs en rouge sont à compter dans la surface de plancher? Si il y en avait un seul, je dirais que oui (car mur intérieur)
  Mais dans ce cas précis, il y a un double mur avec un joint de dilatation. Est ce que l'espace du joint de dilatation suffit à reclasser ces murs en murs de facade (tels que décrit dans la Circulaire du 3 février 2012), et ne pas prendre en compte leur surface pour le calcul de la surface de plancher?

  Merci

  • Bonjour,
    Je ne saisi pas le but final, est-ce que déduire ces quelques centimètres carrés sont important ? Tenter de trouver des subterfuges pour calculer des micros surfaces... je suis perplexe.

• Bonjour,

  dans le cas d'une construction d'un garage collé à la maison, mais séparé par un double mur (un mur pour la maison et un mur pour le garage) et un joint de dilatation de 4cm entre les deux murs, est ce qu'il faut également compter le mur de la maison dans la surface de plancher?
  Si oui, quelle est la distance minimale entre les 2 murs pour que cela ne soit pas le cas?

  Merci d'avance

  • Bonjour,
    La surface de plancher se calcul au nu intérieur des murs, donc plus besoin de s'occuper des épaisseurs. De plus un garage est à déduire de la surface de plancher.

• Désolé, c'est un peu abscons pour un novice comme moi! ;)

  "Si vous pouvez prouver que la grange est inhabitable. La surface taxable sert de référence et est déclarative."

  -> Mais la grange est actuellement inhabitable et inhabitée, mais après ma rénovation, elle sera habitable et habitée.
  Donc ma question en fait est celle-là: "à l'heure actuelle, càd avant les travaux, dois-je inclure la surface dans la grange dans mon calcul de surface taxable de l'ensemble de ma propriété ou ne dois-je tenir compte que de ma maison à proprement parler?"

  • Appelez-moi, je tenterai de vous éclairer oralement ce sera certainement plus clair.

• Si je vous suis bien:
  _ les impôts se basent sur la surface taxable pour nous taxer
  _ habitable ou non, une surface non-habitée peut très bien être taxable (c'est le cas de ma grange, comme les murs sont supérieurs à 1,80m et qu'elle est couverte et close)

  Cela voudrait dire que, que je rénove ou non ma grange, la surface taxable n'évoluera pas (je ne créer pas de plancher), donc je ne devrais pas payer plus cher en taxe foncière. Cependant les impôts viennent de m'envoyer une simulation et ils me disent que la taxe foncière augmentera bien (cela varie selon plusieurs critères évidemment, d'abord selon le fait que je la relie à ma résidence principale ou que je la laisse en dépendance) si je rénove ma grange. Je ne comprends pas : si la surface taxable est la seule chose qui les intéresse, qu'est-ce que cela peut leur faire que je l'aménage ou non cette grange?

  • La taxation n'est pas basé sur les mêmes bases selon la destination de lieux. Si vous pouvez prouver que la grange est inhabitable. La surface taxable sert de référence et est déclarative.
    La taxe foncière est basée sur une valeur locale des terrains couplé également sur la valeur locative locale.
    Donc un immeuble non habitable mais taxable, n'a pas la même valeur au niveau des impôts qu'un immeuble habitable. J'espère avoir été limpide.

• J'allais oublier: la grange, en tant que dépendance non habitable, est quand même soumise à la surface taxable ou non?

  • Comme le précise le PDF fourni par les services de l'état, il n'est pas nécessaire que la surface soit habitable pour être taxable.
    Cette surface doit comporter la somme de toutes les surfaces de planchers de chaque niveaux moins les déductions autorisées.

• (le bouton "Répondre" ne marchant pas, je dois répondre en lieu et place d'un nouveau message, désolé)

  Merci pour ces précisions. J'ai trouvé les définitions pour les surfaces taxables et de plancher, mais la hauteur de 1,80 m est un peu difficile à juger car je vais par exemple avoir des combles sous un toit à deux côtés qui est à moins de 1,80 m sauf au centre de la pièce ou le toit pointe plus haut: comment calculer?? De même j'ai actuellement un pan de toit en surface utile non habitable qui possède un côté à 1,80m sur environ 50 cm, puis tombe en passant sous la barre des 1,80 m.

  J'aurais voulu aussi savoir autre chose: dois-je faire une déclaration préalable de travaux pour rénover l'intérieur de ma grange? Pour les ouvertures, ça oui, je le sais, mais dois-je aussi le faire pour le reste des travaux intérieurs, sachant que l'extérieur du bâtiment (hors les ouvertures) ne sera pas modifié?

  • Bonjour,
    Tout dépend de la création ou non de surface de plancher. Si vous ne savez pas calculer, missionnez un architecte pour l'élaboration d'un relevé d'état des lieux et établissement d'un tableau de surfaces.
    Cela vous permettra d'avoir une base de travail claire, précise et plus d’ambiguïté. Vous gagnerez du temps et tous les conseils qui pourront vous être prodigués vous aideront dans votre projet.

• Bonjour.

  Une questions...

  Pour la taxe foncière et d'habitation, l'Etat prend-il en compte la surface habitable ou la surface plancher? Ainsi, je compte rénover une grange pour en faire une zone habitable (mais pour moi, pas à louer), est-ce que cela va changer quelque chose dans la taxe foncière/habitation?

  De plus, quand sur la déclaration préalable (de travaux) on me demande la surface taxable et de plancher de mon logement actuel, dois-je prendre en compte ma grange ou non?

  Si je comprends bien, la surface de plancher ou taxable n'a rien à voir avec la surface habitable et donc que je rénove ou non ma grange pour en faire une habitation (ou la laisser telle qu'elle), cela ne devrait pas changer mes taxes, mais j'ai un doute...

  Merci pour votre réponse.

  • Bonjour,

    Concernant la surface prise en compte pour vos impôts, c'est la surface taxable qui est prise en compte. Concernant votre taxation sur la taxe foncière, toutes les évolutions vont influencées le montant de vos taxes, c'est la base.
    Concernant le CERFA de déclaration préalable, il faut calculer la surface de plancher existante et trouver la correspondance en surface taxable. Toutes les surfaces sont à prendre en compte conformément aux directives visible dans le PDF diffusé par l'état et que vous trouverez dans notre article sur la surface taxable.
    La valeur d'une taxe sur un bien inhabitable (prouvé auprès des services fiscaux) est moindre qu'une surface réellement habitable, mais ne tentez pas de mentir ou tricher, cela vous couterai cher ! L'état ne rigole plus sur ce type de recettes.

• Bonjour, J'ai acheté avec mon comjoint une petit maison ou le terrain est en co-proprièté. Donc nous sommes 2 maisons pour une même parcelle. Je souhaiterai savoir si je peu réhaussé mon mur côté rue car nous nous sommes aperçu que lorsque les poits lourd passe, il touche le coin de mon toît, de plus vu que mon toit est bas n'importe qui peu me torde mes gouttières. Je souhaiterai avant tous trouvé une solution pour réhaussé cette parti pour ne plus être embêté et par la même occasation pouvoir créer un éspace de vie en plus. Je souhaitersai savoir si la consultation d'un architect coute qq chose? si oui, combien? Car je ne comprent pas tous. Merci.

  • Bonjour,

    La consultation d'un architecte est facturée afin de prendre connaissance des possibilités offertes par votre bien et discuter des solutions à envisager.
    Nous proposons un service de consultation, pour cela vous pouvez remplir notre formulaire à cette adresse :
    http://www.architecte-paca.com/devis-service-architecte-marseille.php