Construire plus en transférant du COS : Quelles règles ?
Lorsqu’un terrain se voit limiter dans ces droits à bâtir le transfert du coefficient d’occupation de sol est une solution envisageable, mais comment s’assurer de la faisabilité ?
Que faut-il observer comme procédure et que vérifier pour réaliser ce mouvement du COS d’une parcelle à une autre ?
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Bénéficier de plus de COS par transfert :
Construire plus sans dépenser trop par transfert de droit à bâtir d’un terrain vers un second, l’idée fait son chemin de plus en plus au regard de la raréfaction du foncier en France. Une méthode peu ou difficilement exploitable, l’achat de COS à une parcelle voisine.
Cet achat de Coefficient d’Occupation du Sol est strictement réglementé afin d’éviter toutes les dérives.
La base du basculement de COS d’un terrain à un second a été mis en œuvre vers 1976 pour permettre aux zone ND (Naturelles) de bénéficier de droit à bâtir mais il est apparu de grandes difficultés à réaliser ses transferts.
Il est imposé par la loi une publication aux hypothèques cette servitude, car il s’agit d’une servitude administrative, ne pouvant être levé que par décret conforme émis par le conseil d’état.
La méthode du transfert de COS :
Le transfert du coefficient d’occupation du sol, se fait d’une parcelle émettrice vers une parcelle réceptrice. Il existe donc deux manières de procéder, l’achat par participation au dépassement du COS ou acheter la possibilité de bâtir à un autre propriétaire.
Il existe deux types de transfert selon les zones.
Concernant la zone Urbaine, le transfert de COS doit être justifié par des prescriptions liées à l’architecture ou à l’urbanisme de ladite zone.
Les propriétaires des terrains concernés peuvent s’entendre, sous contrôle et accord de l’autorité administrative, pour procéder au transfert d’une quantité de possibilités de droits à bâtir.
Le transfert du droit à bâtir dans une même zone urbaine, doit être permis au travers de l’article 15 du règlement d’urbanisme définit comme dépassement de COS.
Le transfert doit être réalisé dans une zone homogène, c’est à dire que pour effectuer un transfert de COS, les parcelles doivent avoir les mêmes règles (principalement la densité).
Il est impératif que la zone concernée doit être constituée par une seule zone géographique.
La parcelle émettrice ne doit pas :
Il est très important également que la parcelle émettrice et réceptrice respecte le dépassement de COS autorisé au POS / PLU.
Le transfert de COS dans les zones Naturelles
En zone naturelle du PLU ou POS, le transfert du coefficient d’occupation du sol est le seul mode de dépassement du COS applicable s’il est autorisé.
Il n’est donc envisageable de construire qu’en achetant du droit à bâtir dans une zone émettrice.
L’objectif primaire étant de conservé l’aspect naturel des zones. C’est pour cela que les zones naturelles ne bénéficient que de peu de COS rendant les constructions éparses dans un environnement conservé.
Le transfert de COS reste rarement utilisé et utilisable, donc réfléchissez y tout de même car cela peut parfois aider à concrétiser un projet.
Des questions… Utilisez le cadre ci-dessous nous vous apporterons des réponses les plus complètes possible.
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Très surprise que vos textes soient truffés de fautes d'orthographe...
Bonjour,
Merci pour ce beau commentaire et constructif ;)
Bonjour, après avoir lu votre article sur le transfert de COS, comment peut-on et où doit-on se renseigner sur ca faisabilité ? En mairie surement ?
Mon problème actuel :
Je fais construire sur la commune de 27400 PINTERVILLE, le COS est de 20% + petit supplément, mon terrain est de 837m².
La maison en cours de construction est de 186m² et j'ai le droit à 190m².
Je souhaite construire un garage de 42m².(dalle existante car autorisée)
Ma 1ére idée était d'anticiper sur le prochain PLUi "2020", pour le moment aucune avancé de ce côté,
Ma 2ème idée était d'acheter une partie d'une parcelle voisine, mais aucun voisin ne veut céder de m² de parcelle.
Donc en lisant votre article je me pose la question ...Est-ce faisable si l'un de mes voisins aurait utilisé qu'en parti son COS.
Cordialement
Bonjour,
Premièrement, est-ce que la commune est sous POS actuellement ou PLU, je dirais PLU a priori étant donné que les POS ont été supprimés.
Si le PLUi arrive, ce doit être l'intercommunalité qui gère les demandes d'urbanisme, c'est donc vers eux qu'il faudra vous tourner.
Le service de la mairie est certainement juste une "boite à lettres". Ai-je raison ?
Il vous faut déterminer dans quelle zone du PLU votre bien est situé, car dans ce cas si vous êtes en zone U, il est possible que le COS soit purement et simplement à oublier étant donné sa suppression avec la loi ALUR.
Si avec chance, il a bien été supprimé, alors peut-être une ouverture de faisabilité s'offre à vous.
Bonjour,
Pour faire un transfert de droit à bâtir les deux terrains doivent-ils obligatoirement se toucher (même s'ils sont dans une même zone urbaine)?
Merci d'avance pour votre aide.
Laurie.
Bonjour Laurie,
Les informations sont multiples et complexes, je vais tenter d'être simple.
Pour une simplification d'instruction, le terrain émetteur et le terrain récepteurs sont de préférence dans le même secteur.
Si cela n'est pas le cas, cela va forcément complexifier les justifications et pièces écrites + graphiques permettant de faire comprendre la situation à l'instructeur/rice.
Le mieux, comme vous le précisez étant qu'elles soient dans une zone U (dite Urbaine) du PLU et qu'elles soient jointives.
Le transfert de constructibilité impose par la suite à la parcelle émettrice "une servitude administrative d’interdiction de construire".
Pour clarifier les choses, je pense que vous devriez passer par une étude de faisabilité architecturale accompagnée d'une demande de certificat d'urbanisme opérationnel (CUb).
Ainsi les services instructeurs prendront connaissance de votre demande et vous répondront par écrit. Car dans ce type de situations, ils vous diront verbalement "OK", mais dans les faits possiblement "non désolé".
Le CUb engage les instructeurs et fige leur accord durant 18 mois... ils réfléchissent donc avant d'écrire ;)
Espérant avoir été clair dans ma réponse, si vous avez d'autres questions, je reste à votre écoute.
Bonjour,
Nous avons signé un compromis pour une parcelle de 750m² issue d'une division parcellaire.
La parcelle est vendue avec un garage de 45m² d'emprise au sol et le CES de la zone est de 0.15 ce qui nous laisserait uniquement 67.5m² d'emprise au sol pour notre future construction ce qui est incompatible avec notre projet.
Dans quelle mesure est-il possible de transférer du CES de la parcelle des vendeurs ?
Bonsoir,
Il n'existe pas à ma connaissance de droit à transférer du CES d'un terrain à un autre.
A l'époque ou le COS existait, cela avait été prévu par la loi, mais en matière d'emprise au sol, seule la parcelle concernée est susceptible de servir de support de calcul.
Je vais me renseigner plus avant, mais je n'y crois guère.
Bonjour
J ai acheté un terrain dont l emprise au sol est de 5% Ma voisine et amie possède un terrain inconstructible
Nous envisageons de déposer un permis de construire ensemble pour augmenter mon cos La construction se ferait uniquement sur ma parcelle constructible
Sommes nous dans la légalité et quelles pourraient être les conséquences?
Merci pour votre réponse
Bonjour,
Le transfert de COS est réglementé, mais avant toutes choses, il vous faut vérifier dans quel secteur est situé votre bien, car les COS a été supprimé lorsque la commune est sous PLU.
Ensuite, pour plus de sécurité et éviter des engagements + perte de temps, il est préférable dans le cas présenté de déposer une demande de certificat d'urbanisme opérationnel (CUb) en mairie.
Ainsi, vous obtiendrez une réponse claire et écrite des services instructeurs.
Bonjour,
Nous sommes propriétaires d'un parcelle classée UPc de 4000m².Pour construire une maison il faut 1500 m². Sur ce grand terrain je ne peux mettre que deux maisons. Je possède, également,contigü à ce terrain une parcelle également classée UPc 1500/0,15. Ce terrain est toutefois "surclassé" Espace Boisé Classé.
Ce terrain UPc/EBC possède t'il des droits de construction?
Ces droits sont-ils transférables sur le premier terrain?
D'avance merci.Cordialement
Bonsoir,
En règle général les EBC sont des zones sur une parcelle et les droits à bâtir de la parcelle ne sont pas supprimés ou réduits pour autant. Je précise cependant que certaines communes n'acceptent que les surfaces hors Espaces Boisées Classées pour tenir compte des droits à bâtir.
De nombreuses jurisprudences existent en termes d'EBC, il est donc conseillé de missionner un architecte afin qu'il vous assiste sur la réalisation d'une étude de faisabilité.
Sollicitez également les services d'instructions afin qu'ils vous précisent en quels termes ils étudieraient votre demande. Cela pourrait vous donner la bonne piste à suivre.
Bonjour,
Pourriez vous m'aider je recherche un architecte et des conseils pour pouvoir construire.
J'ai acheté un terrain de famille d'une superficie totale de 9.000 m2 dans les BduR, et je dois trouver 1.000 m2 restants afin de construire.
La Zone ou se trouve ce terrain était une Zone NB2 ( campagne ) sous le POS et est constructible à 10.000 m2.
Conseillè par l'urbanisme de la commune, J'ai déposé 2 Certificats d'Urbanisme opérationnel qui ont été accepté courant 2013 car 2 voisins possèdent des terres à côté de ce terrain.
Il m'ont conseillé de ne pas déposer une demande de permis de construire car elle aurait été refusée.
Le PLU est rentré en vigueur après l'approbation des 2 CU et cette zone est maintenant un zone Nn et donc en Zone Naturelle.
Nous avons fait des propositions aux 2 autres voisins qui ne souhaitent ni vendre, ni trouver une solution en signant par exemple une simple promesse de vente . Le notaire les a même contacté mais sans succès.
Ce terrain est entretenu de puis plus de 20 ans par un agriculteur qui récolte du foin 3 ou 4 fois par an.
Je suis actuellement demandeur d'emploi et je souhaite trouver une possibilité de me mettre à mon compte et de créer un domaine agricole, ainsi que DEUX EMPLOIS ( le mien et un salarié).
Il est précisé en page 138 du PLU de la commune que : « SONT AUTORISES SOUS CONDITION , LES CONSTRUCTIONS ET INSTALLATIONS NECESSAIRES A L'EXPLOITATION AGRICOLE ET FORESTIERE SOUS RESERVE D'UNE INSERTION PAYSAGERE ET ENVIRONNEMENTALE SATISFAISANTE. »
LE CODE DE L'URBANISME ARTICLE R 123-8 : EN ZONE N, peuvent seules être autorisées LES CONSTRUCTIONS ET INSTALLATIONS NECESSAIRES A L'EXPLOITATION AGRICOLE ET FORESTIERE.
1 er question :Pensez vous que je puisse construire en créant une "réelle et vraie" exploitation agricole ?
2ème question : j'ai lu l'article R 123-4 et 10 du code de l'urbanisme sur les transferts des possibilités de constructions.
Mais je ne comprends pas vraiment. Pensez vous qu'il y a une possibilté de ce côte avec ces 2 articles.
Merci pour votre aide.
Si toutefois , vous pouvez me trouver une solution fiable , je m'engage à travailler avec vous.
Dans l'attente de vous lire.
Bien à vous.
M
Bonjour,
Nous vous tenons informé par email suite à votre appel de ce matin.
Cordialement
Bonjour,
nous sommes potentiellement acquéreur d'un groupe de parcelles pour lesquelles un CU favorable a été délivré.
Cependant, ce CU n'indique pas la surface constructible totale simplement les COS de chaque parcelle qui varient entre 0.1 et 0.25.
La totalité de la surface constructible serait par calcul 113m, mais pouvons nous implanter librement notre maison sur le groupe de parcelle?
Pour être plus précise l'implantation prévue serait d'environ 80m sur une parcelle offrant 51m de constructible (COS 0.1), et 20m sur deux autres parcelles adjacentes offrant 40m constructible (COS 0.25)
Le POS précise que le dépassement de COS n'est pas autorisé.
Qu'en pensez-vous?
Bonjour,
Il est vrai que la situation est particulière, pour vous assurer que votre projet est envisageable, il conviendrait de déposer une demande de certificat d'urbanisme opérationnel (CUb), ceci afin de vous garantir la bonne faisabilité de votre implantation.
En règle général, ce qui conditionne le COS c'est l'appartenance d'une parcelle à une zone spécifique et conditionne des reculs aux limites, etc... le fait d'acheter un lot de parcelle, ne transforme pas ou ne modifie en aucune manière la zone dans lesquelles elles sont implantées.
Le CUb me semble donc nécessaire et une clause suspensive incluse dans le compromis, reste la meilleure des protections.
Bonjour, Nous avons un projet de construction sur un terrain composé de deux lots côte à côte, le premier constructible de 1500m², COS de 0.1, en zone UE, le second non constructible car espace boisé classé de 500m², COS non réglementé en ZONE N.
J'ai effectué à l'urbanisme du village une demande non formelle de capcaité de COS en m'appuyant sur l'article R*123-10 du Code de l'urbanisme, modifié par Décret n°2012-290 du 29 février 2012 - art. 26, disposant sur les superficies des terrains faisant l'objet du calcul de COS. Nous pensions donc par l'exeption réglementé des espaces boisés protégés bénficier du repport des 500m² soit un cos de 200m² au total, sans avoir recours au PLU. Hors ils nous répondent ceci : "
Les 500 m² d’espace boisé classé sont situés en zone N du PLU de L..... dont le COS n’est pas règlementé puisqu’aucune construction nouvelle ou extension à usage d’habitation n’y est autorisée. De ce fait, il ne peut y avoir de transfert de COS de la zone N sur la zone UE, le règlement du PLU de Loriol n’ayant pas envisagé cette possibilité.
Vous ne pourrez donc bénéficier que du COS résultant du terrain situé en zone UE ."
Pouvez-vous nous donnez votre avis. Merci pour votre site et vos explications très claires.
Bonjour,
En règle et en droit, tout ce qui n'est pas écrit ou interdit spécifiquement est autorisé. Ce qui pourrait être utilisé selon le cas et la situation particulière rencontrée en urbanisme.
Il faut également se rapprocher des jurisprudences du domaine pouvant appuyer votre requête ou au contraire la rejeter.
Il est fréquent que certains instructeurs ne souhaitent pas aller chercher plus loin que leurs connaissances et s'arc-boutent sur des erreurs.
Par contre, il ne faut pas perdre de vue qu'une zone N est spécifiquement définit comme INconstrustible (dans une certaine mesure) donc le transfert de droit à bâtir pourrait être en ballottage.
Il faudrait se pencher plus profondément dans les méandres des jurisprudences. Consultez ce forum très fourni dont les avocats répondent très professionnellement : ici
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Bonjour,
J’ai 2 parcelles contiguës, d’environ 200 m²chacune.
L’une en limite zone village, sans COS (donc constructible sur toute sa surface), sur laquelle est implantée une maison occupant environ 70 m² au sol (130 m² de terrain libre).
L’autre avec un COS de 0,30, ne permettant donc de construire que 60 m² de plancher.
Comment faire pour construire environ 100 m² sur la seconde parcelle ? Est-il possible de transférer du COS de la première parcelle sur la seconde ?
Cordialement
Bonsoir,
Pour pouvoir répondre à votre question, il serait nécessaire de réaliser une étude de faisabilité afin de définir clairement quelles sont les possibilités offertes.
En tout état de cause, vous pouvez déjà lire le POS ou PLU de la commune pour définir si le transfert de COS est autorisé, si cela n'est pas le cas, le projet pourrait être avorté.