La loi ALUR à décidée la suppression pure et simple du COS. Cette suppression du Coefficient d’Occupation du Sol a-t-elle des répercussion ?
Qui est concerné ? Pouvez-vous réaliser des extensions ? Comme profiter de cette aubaine… Architecte-PACA.com vous dit TOUT !
Le COS est le Coefficient d’Occupation du Sol, c’est un chiffre précisé dans les POS et PLU qui permettait de définir la surface de plancher constructible.
Ce chiffre était précisé en règle général en 0,20 ou 0,50 etc… selon que la commune souhaitée densifier ou pas les parcelles.
Ce coefficient, était générateur de transfert, de discussions, etc… mais c’est désormais fini. Fini le COS ? Mais pour quels terrains ?
La LOI ALUR votée en 2014, propose donc la suppression totale du COS et de la surface minimale de terrain.
Ces deux éléments sont nécessaires pour provoquer un déclencheur à bâtir et construire +.
Le COS proposait un ratio à appliquer sur la surface de parcelle : Surface de parcelle 1000 m² x 0.20 = 200 m² de surface de plancher constructible, c’est donc cette donnée qui est supprimée.
Le Coefficient d’Occupation du Sol n’existe plus sur les commune ayant un PLU (Plan Local d’Urbanisme). Vous trouverez la fiche d’information du gouvernement.
Cette donnée modifie l’ARTICLE 123-1-5 du code de l’urbanisme, provoquant un coup de boost possible aux parcelles divisées ou aux biens existants soumis à la limite établie par cet ancien COS.
Donc toutes propriétés sur des communes ayant adoptées un PLU et souhaitant agrandir ou étendre leurs biens, pourront le faire tout en analysant les autres contraintes du PLU.
Comme je le précise plus haut, dès que votre bien est situé dans une commune sous PLU, vous bénéficiez de cette suppression de COS votée par la loi ALUR, MAIS car il y a un mais, il faut être vigilant.
De nombreuses communes calculent la constructibilité via d’autres biais.
Il ne faudra plus simplement ce baser sur une simple donnée comme certaines personnes (non professionnelles le faisaient) car malgré la présence du COS, ce n’était pas le cas, mais dans la grande majorité des cas, les vendeurs de terrains ou de bien annoncés « COS résiduel »,etc…
La constructibilité d’un bien s’analyse et s’analysera d’autant plus sur différents critères à entre couper pour affirmer si oui ou non l’agrandissement est possible.
Prenons un exemple simple :
Une parcelle de 600 m² d’une longueur de 30ml par 20ml ayant des contraintes d’emprise au sol de 50% + 15 mètre de recul / limites séparatives, provoquera une constructibilité impossible !
Donc un terrain inconstructible … Si l’on ne prend qu’une règle, les 50% offrirait une surface d’emprise de 300m², mais la règle de recul aux limites interdit toutes constructions.
Les grands gagnants vont être les propriétaires de biens bâtis dont la constructibilité était limitée par ce coefficient rétrograde.
Les grandes parcelles si le PLU est dirigé en ce sens… ou toutes autres parcelles à diviser dont la densification est possible via les autres prospects.
Comment être certain de pouvoir construire + ou agrandir votre bien ? Il suffit pour cela d’analyser toutes les règles et y projeter vos attentes.
Les architectes font cela par l’intermédiaire d’une étude de faisabilité.
Vous n’avez pas tout suivi, vous souhaitez poser des questions concrètes ! Usez et abusez du cadre ci-dessous. Nous répondrons à vos questions.
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bonjour
Je suis peut être sujet mais je voulais savoir si j'achète dans un lotissement un terrain constructible de 700m2 hors jouissance zone verte de 180m2 soit un total de 880 m2 tout sachant que la zone verte devra le rester.
Puis-je clôturer ladite zone verte sans problème ?
Les colotis ont-ils le droit d'en demander la destruction?
Quel est l'avantage d'avoir une jouissance en zone verte?
Quel est le désavantage d'une telle acquisition?
Dans l'attente de votre retour cordiales salutations.
Gina
Bonjour,
Il faut lire le PLU et les règles de celui-ci pour définir ce que vous pouvez ou ne pouvez pas faire.
Dans le doute un CUb sera utile pour que l'administration se positionne par écrit.
Dans tous les cas une clôture bâtie est à proscrire, seule en général est autorisée des grillages type mouton.
Si vous ne respectez pas ces règles alors effectivement vous rentrez dans l'illégalité la plus totale.
Bonjour,
J’ai grandement besoin d’aide , nous avons acheter un terrain de 655m2 , le coefficient de la commune est de 0,25.
Nous avons dessiné la maison en fonction de ses restrictions , mais la pièce à vivre est un peu petite et nous aimerions l’agrandir sauf qu’on est bloqué avec l’emprise au sol.
J’ai pu lire qu’on avait le droit à 30% supplémentaire ou même que les COS sont caducs.
Pouvez vous svp m’aider
Cordialement
Bonjour,
Je propose des missions adaptés voire même des conseils en ligne si vous le souhaitez.
Sinon il faut vérifier certaines choses concernant le COS car selon le cas effectivement, il serait abrogé donc non applicable, ce qui rendrait votre projet plus facile.
Le terrain est-il dans lotissement ?
Bonjour, puis-je installer une piscine de 12m2 sur un terrain de 100M2 à Marseille ?
Bonjour Michèle,
Il n'est pas possible de vous répondre avec si peu d'information.
Je vous propose de commander une mission de conseils en cliquant ici > https://plans-maisons.architecte-paca.com/conseils-personnalise-visio
Bonjour,
Mon fils et moi même sommes en indivision sur une unité foncière crée en 1962, mais dont nous sommes propriétaires personnellement depuis 1992, nous voudrions procéder à une division de l’unite foncière (constituée de 3 parcelles), pour créer un sci (sur la nouvelle partie (avec la même distribution que notre indivision) et conserver la même distribution sur la partie « amputée » nous sommes en zone naturelle,
Quels professionnels devons nous consulter, un architecte seul ? ou bien un architecte et un notaire ?
Devrons nous obtenir des autorisations ?
Merci, de bien vouloir m’apporter votre éclairage, alors que mes explications peuvent, peut-être, vous sembler confuses
Bien cordialement
Bonjour Gauthier,
Je vous conseillerais de consulter un architecte en premier lieu, sachez qu'il vous faudra lui fournir un plan de géomètre (pas un plan cadastral), ceci afin que l'architecte puisse étudier avec vous les meilleurs options.
Ensuite dès que le projet sera avancé et abouti, vous pourrez vous tourner vers un notaire.
Bonjour,
Mon conjoint et moi souhaitons acquérir un terrain de 1900m2 sur la commune de Plonéour-Lanvern (29720) soumise au PLU qui est actuellement en révision.
Dans l'objectif de construire notre maison, nous avons rendu visite au chargé d'urbanisme de la commune qui nous a affirmé que le permis de construire ne serait pas accepté sur une parcelle de 1900m2 du fait de la loi NOTRE qui interdit toute construction sur un terrain de plus de 1000m2.
Il nous a alors suggéré de diviser la parcelle en deux, pour ne construire que sur une parcelle de moins de 1000m2.
Est-ce vraiment le cas ?
Si oui pouvons nous réellement faire comme indiqué et ne seront nous pas lésés?
Je vous remercie pour votre attention
Bonjour Marine,
Avant toutes choses, ne vous précipitez pas et analysez bien la situation.
Vous faites bien de me solliciter cela est une bonne démarche.
Ce que je puis vous dire c'est qu'il vous faut étudier le PLU ou projet de PLU dans les détails pour voir si ce que dit la personne est réel.
La difficulté que vous allez avoir est que le PLU en cours de modification peut provoquer un sursoie à statuer sur toutes demande d'autorisation administrative.
Si le PLU actuel vous est favorable alors, il serait judicieux de déposer une demande de certificat d'urbanisme qui provoquera le gel de la règle durant 18 mois.
Si au contraire, le PLU a venir est plus favorable alors, attendez le vote définitif.
Donc dans tout cela, vous devriez trouver la réponse, SI tout ceci semble être une langue trop étrangère, alors missionnez un architecte pour une mission de conseils et étude de faisabilité pour qu'il/elle étudie les meilleures solutions pour vous.
Bonjour,
Je voudrai savoir si je peux agrandir ma maison malgré un règlement de copropriété qui me l'interdit ?
Merci beaucoup
Bonjour,
Comme vous le dites dans votre question, cela semble interdit.
Il vous faut vérifier si le règlement est toujours applicable et si la copropriété ne possède pas un cahier des charges également.
Après consultation de ces documents et de la validité du règlement, vous pourrez alors savoir ce que vous pouvez ou ne pouvez pas faire.
Bonjour ,
ayant fait construire en 2006 ma résidence principal , le COS est-il toujour applicable si je veux faire une extention comme un abris pour voiture ( extention de toiuture ) ?
A l'époque c'etait encore un POS .
Que dois-je prendre en compte ( COS , CES , POS , PLU , surface de plancher , emprise au sol .... )?
Cordialement .
Bonjour,
Le COS est supprimé et n'existe plus de nos jours.
Pour vérifier si votre extension pour abri de voiture, vous devez prendre en compte, le PLU qui contient les informations liées au CES donc à l'emprise au sol, aux reculs au code civil etc...
Toutes les règles liées à votre parcelle.
Si vous habitez dans un lotissement, ce sera en +, le cahier des charges et règlement du lotissement.
Faites vous conseiller au préalable par un architecte pour une mission d'étude de faisabilité architecturale. Il pourra alors vous orienter au mieux sur les solutions répondant aux contraintes réglementaires en optimisant le projet.
Bonjour,
Je suis propriétaire d'un terrain de 2000m2 en zone U2.Le nouveau PLU de la commune permet de créer de nouvelles parcelles.avec un coefficient de 0,10 d'emprise au sol.
Je compte donc créer une parcelle de 1000m2 pour mon fils qui aura donc 100m2 d'emprise au sol;
Mais il me resterait donc 1000m2 sur lesquels est positionnée ma maison construite il y a 25 ans et qui dépasse ce coefficient de 10% d'emprise au sol.
Ma question est :cela est il possible, ne va t on pas me dire que selon le nouveau plu je n'ai pas assez de terrain?
Et deuxièmement si je souhaite agrandir cette habitation en la surélevant (donc sans augmenter l'emprise au sol, en aurais-je le droit
Un grand merci pour ce blog si utile
Bien cordialement .
Bonjour,
Merci à vous de me solliciter, pensez à LIKER et Partager un maximum, cela m'aide à continuer.
A présent, pour vous répondre, dès lors que vous divisez une parcelle, si le PLU ne limite pas la surface (ce qui normalement devrait être le cas), l'ancienne parcelle ne pourrait plus bénéficier d'extension par emprise, mais possiblement par respect des autres prospects tels que les hauteurs au sol, les reculs etc... etc...
Concernant la nouvelle parcelle, elle est "vierge" si je puis m'exprimer ainsi, donc celle-ci doit respecter toutes les contraintes réglementaires de la zone et du code civil.
Pensez à bien vérifier la possibilité de raccordement, d'accès et autres espaces de retournements avant d'entamer les démarches officielles de division.
Le mieux étant de procéder par phases :
Faire réaliser un relevé d'état des lieux du terrain par un géomètre, avec points topographiques,
Réaliser une étude de faisabilité architecturale (avec un architecte) pour vérifier si tout est ok sur la base du plan du géomètre,
Déposer une demande de certificat d'urbanisme opérationnel, qui permettra à l'administration d'analyser le projet et vous répondre par écrit,
Si tout est bon, borner le terrain
Entamer les démarches de division
Faire vos deux projets
Voilà, espérant avoir répondu à votre question, si cela n'était pas le cas, vous pouvez bien évidemment compléter et revenir pour d'autres questions ?
Bonjour,
Je suis sur le point de signer l'achat de notre terrain dans un lotissement soumis à un règlement de copropriété de 1962, avenanté en 2014 afin de permettre le détachement de parcelle avec un cos à 0.2...ce qui est notre cas nous achetons une parcelle de 590m au voisin. J'ai obtenu le permis de construire pour une emprise au sol de 117m et une surface habitable totale de 152m...mon notaire m'indique que le permis n'est pas conforme au règles de copropriété des coloris et m'indique qu'on peut me faire détruire une partie de la construction et il préfère que je me rétracte...je n'ai pas souhaité sur conseil de mon architecte qui me dit que nous sommes sous PLU et loi Allur...du coup le notaire me fait signer une décharge et a prévenu la banque...je trouve ça plus que limite à 2 jours de la vente définitive, ne sachant pas si la banque risque de se rétracter. Le cos n'existant plus et le règlement datant de 1962...merci pour votre expertise sur le sujet...je voudrais des "billes" pour rassurer mon banquier
Bonjour Sandra,
Je pense que le meilleur conseil serait de voir avec votre architecte qui lui a toutes les cartes en mains et informations.
Monsieur, nous sommes sur le point de signer une promesse de vente pour un terrain avec une magnifique vue pour lequel nous mettons le prix. Nous avons appris à l'urbanisme que le terrain en face pouvait être constructible mais avec un risque faible. Il s'agit d'un "jardin" (460 m²) accolé à une grande maison. Nous imaginons que l'ensemble de la parcelle pourrait être divisée et que le "jardin" revendu pourrait être construit avec dans le pire des cas une maison de 9 m de haut qui couperait notre vue. Avons-nous un quelconque pouvoir pour empêcher cette division ou cette construction ? Le futur acquéreur peut-il faire la maison qu'il souhaite devant chez nous et la monter jusqu'à 9 m comme l'autorise le PLU? D'avance merci pour votre prompt retour (nous devons nous décider ce week-end...). Avec mes meilleures salutations,
Bonjour,
Si le PLU autorise la construction à 9m de hauteur, il est tout à fait possible et envisageable que l’acquéreur bâtisse une maison à cette hauteur.
Il n’existe aucun moyen pour empêcher cela, sauf à acquérir le terrain pour vous assurer que rien n’y soit construit.
Bon week-end.
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Bonjour,
J'ai fait une offre d'achat pour un appartement au RDC d'un immeuble situé aux Chartreux à Marseille (13004) de 67m2. Le rdc ouvre sur un jardin privatif. Il y a 2 constructions cadastrées, l'une de 13m2, l'autre de 10m2. Si accord de la copropriété, je souhaiterai faire une véranda qui lie l'appartement à la dépendance de 13m2. La véranda devrait faire environ 12 ou 13m2 au maximum. Est-ce que le PLU de Marseille autorise une telle construction au sol? Le jardin fait 56m2. Je vous remercie pour votre réponse.
Bonjour,
Le quartier des Chartreux étant un secteur dense de Marseille, je ne pourrait être certain à 100% de ma réponse qu'en effectuant une étude de faisabilité architecturale complète.
Cependant ce que je puis vous dire, c'est qu'il existe dans certaines zones du secteur concerné des limites de constructibilité, hauteurs dans une bande dite constructible vis à vis de la limite sur rue.
Ce qui implique que tous les ouvrages hors de cette zone sont soit refusé ou très limités architecturalement; même si la surface est minimale.
D'autant, plus qu'étant en copropriété, le fait de vouloir créer une surface, il vous faudra par la même faire recalculer les tantièmes pour que la ventilation des taxes vous soient attribuées.
Missionnez un architecte pour une étude complète, que vous pourrez faire entérinée lors d'une assemblée générale ainsi vous serez plus au fait des tenants et aboutissants de votre projet.