Il est une servitude qui n’est pas souvent utilisée, mais qui peut être pénalisante selon le terrain. Qu’est-ce que la servitude non altius tollendi ? et comment est-elle calculée ? Architecte-PACA.com vous fourni toutes les informations sur cette servitude.
La servitude de non altius tollendi créée une contrainte importante qui ne faut surtout pas négliger, car le non respect pourrait provoquer l’obligation de démolition.
Tous les PLU imposent « une non altius tollendi » sans être une servitude.
Cette servitude nécessite une précision au centimètre prêt et est basée sur un point précis acté localement.
La servitude se base sur une HAUTEUR (altius signifie altitude) et la servitude non altius tollendi interdit de bâtir au delà d’une certaine hauteur fixée par un contrat ou acte notarié.
La base du calcul de hauteur est basée sur une altimétrie fournie par un plan de géomètre et RIEN d’autre.
Car cette règle est très stricte. Toutes erreur d’appréciation vous mènera au tribunal, si le bénéficiaire ou fond dominant impose le respect de cette contrainte.
En général, lorsqu’une servitude de non altius tollendi est fixée, cela intervient lorsqu’un terrain (situé en partie supérieur à un autre) vend une partie de parcelle située au dessous, ET ne souhaite pas perdre la vue par la construction d’une nouvelle maison dont la hauteur serait autorisée au PLU ou toutes autres réglementations.
La prise de mesure par le géomètre doit s’effectuer sur un terrain avant remaniement et terrassement.
Donc, ne tentez pas de jouer avec le feu, un grand nombre de personnes s’y sont brûlés les ailes. Si vous construisez en dehors du volume définit par cette servitude, vous serez en infraction et votre construction sera alors qualifiée d’illégale.
La non altius tollendi est un principe lié au droit civil entre les parties et n’est pas une application liée au PLU ou POS directement, ce qui peut provoquer des « conflits » lors de la délivrance d’autorisations administratives tels que les permis de construire.
Car par principe, la mairie ne contrôle pas les obligations liées au droit civil.
La commune ou service instructeur s’astreint à étudier les règles d’urbanismes et n’est pas forcément au fait des contraintes ce sur-ajoutant aux règles administratives.
Il convient donc de toujours demander l’ensemble des pièces administratives au notaire afin de ne rien omettre et ne pas entamer quelques travaux pouvant générer des procédures judiciaires ultérieures.
Il existe un grand nombre de servitudes existantes et pouvant être appliquées à une parcelle en plus de la Non altius tollendi.
Vous avez très certainement entendu parlé de la fameuse servitude de vue, mais également la servitude qui est plus fourbe, la servitude de tréfonds qui ne se verra jamais sauf en cas de terrassements.
Donc encore une fois, si vous ne voulez pas vous retrouver dans une très mauvaise posture, je vous conseillerai de bien vous renseigner et ne pas croire sur parole le vendeur.
Demandez des écrits et des engagements.
Cela sera votre garantie.
Vous n’avez pas saisi quelque chose, vous avez une question… Utilisez le cadre ci-dessous, il est là pour vous ! Usez et abusez…
This website uses cookies.
Voir les commentaires
Bonjour,
Mon voisin a une zone de non altuis tollendis de 3m dans une partie de son terrain. Il a déposé un permis pour doubler son chalet et seul son toit dépasse dans la zone concernée.
D 1m20. Y a t’il un empiètement ou le toit n’est pas considéré comme une construction? ( ce qui me paraît étrange..) merci de votre retour
Bonjour,
Alors là, vous mettez le doigt sur un point absolument crucial que beaucoup de gens ignorent !
Une servitude de non altius tollendi, c'est du droit privé pur et dur. Les services instructeurs du permis de construire ne regardent QUE les règles d'urbanisme : PLU, distance aux limites, hauteur réglementaire, aspect extérieur... Les clauses contractuelles entre voisins ? Zéro, ce n'est tout simplement pas leur job.
Donc oui, le permis de construire de votre voisin peut être parfaitement légal du point de vue administratif, même si sa toiture empiète allègrement dans la zone de servitude. L'instructeur n'a aucune obligation de vérifier ça, et franchement, il ne le fera jamais.
Maintenant, parlons de VOTRE situation :
Ce n'est pas parce que le permis est accordé que votre voisin peut se torcher avec la servitude qui grève son terrain. Cette servitude reste totalement opposable, et le toit fait évidemment partie intégrante de la construction. On ne va quand même pas considérer qu'une toiture c'est juste un accessoire qui flotte dans les airs !
Votre recours est exclusivement judiciaire :
Si les travaux n'ont pas commencé : mise en demeure immédiate par huissier ou avocat lui rappelant l'existence de cette servitude et l'interdiction d'empiéter
Si le chantier a démarré : référé d'urgence devant le tribunal judiciaire pour faire cesser les travaux sous astreinte
Si c'est terminé : action au fond pour obtenir la démolition de la partie dépassant dans la zone (ou à défaut, de sérieux dommages et intérêts)
Mon conseil sans détour : ne perdez pas de temps. Consultez un avocat spécialisé en droit immobilier maintenant, avant que le chalet ne soit terminé. Car une fois le béton coulé et les tuiles posées, obtenir une démolition devient un parcours du combattant, même si le droit est de votre côté.
Votre voisin joue un jeu dangereux en faisant comme si cette servitude n'existait pas. À vous de lui rappeler fermement qu'elle figure dans ses actes notariés et qu'elle s'impose à lui, permis ou pas permis.
Bonjour
Votre article est très instructif.
Pourriez vous svp compléter mon information et préciser si une servitude non altius tollendi rédigée par acte notarié postérieurement à l’accord d’un permis de construire purgé prévoyant une hauteur de construction supérieure prévaut sur ce dernier, en d’autre mot si elle s’applique rétroactivement ou si elle ne dispose que pour l’avenir ?
La réponse peut elle être différente selon que la construction au moment de l’institution de la servitude soit deux ans après l’obtention du permis est achevé , en cours ou pas commencé du tout ?
Cordialement
Servitude non altius tollendi vs permis purgé: ce qui prime vraiment
Je tranche sans détour: une servitude “non altius tollendi” (limitation de hauteur) est une contrainte de droit privé. Elle ne “détruit” pas un permis de construire, mais elle peut empêcher de construire tel qu’autorisé, car un permis est toujours délivré sous réserve des droits des tiers. Donc, pas de rétroactivité sur l’acte administratif, mais opposabilité pour l’avenir dès sa publication au service de la publicité foncière. (legifrance.gouv.fr)
Nature et validité de la servitude: c’est une servitude continue et non apparente; elle ne s’acquiert que par titre (acte notarié). Sans titre, pas de servitude. (legifrance.gouv.fr)
Opposabilité: pour lier efficacement propriétaires actuels et futurs, l’acte doit être publié; l’opposabilité naît de cette publicité foncière. (legifrance.gouv.fr)
Effets selon le calendrier des faits
Travaux achevés avant la publication de la servitude
Aucune rétroactivité: on ne peut pas vous imposer la démolition d’un ouvrage régulièrement achevé avant l’existence (et la publicité) de la servitude. Le permis reste “valide” et l’ouvrage demeure. (legifrance.gouv.fr)
Travaux en cours au jour de la publication
Ce qui est déjà construit avant publication n’est pas remis en cause; en revanche, la suite du chantier doit se conformer à la servitude. Si vous poursuivez au‑delà de la hauteur autorisée après la publication, vous vous exposez à une action (y compris en démolition) pour la partie exécutée en méconnaissance de la servitude. (legifrance.gouv.fr)
Travaux non commencés
La servitude s’impose intégralement. Le permis, même purgé, n’emporte aucun droit de passer outre: modifiez le projet (et le permis si nécessaire) ou obtenez une renonciation/levée partielle par acte notarié publié.
Points de vigilance pratiques d’architecte
Vérifiez la date de signature ET surtout la date de publication de la servitude: c’est la borne d’opposabilité pour “bloquer” l’avenir du chantier. (legifrance.gouv.fr)
La “réserve des droits des tiers” n’est pas cosmétique: même un permis définitif n’immunise pas contre une action civile fondée sur une servitude. Anticipez en calant votre coupe altimétrique et vos calepinages de façade sur la cote maximale imposée.
En cas de doute, figez l’état d’avancement par constat d'un commissaire de justice (huissier) à la date de publication pour sanctuariser ce qui est déjà réalisé.
Une question pour être précis: à quelles dates exactes la servitude a-t-elle été signée et publiée, et où en étaient les travaux (achevés, en cours, non commencés) à la date de publication ?
Bonjour, des arbres qui ont été plantés et ont grandi considérablement avec le temps peuvent-ils entrer dans le champ de la servitude de non altius tolendi?
Bonjour Olive,
La servitude de non altius tolendi est un droit de propriété complexe qui mérite une analyse approfondie par un architecte ou un expert en droit immobilier. Dans votre situation, la croissance des arbres soulève effectivement des questions juridiques intéressantes.
En effet, la servitude de non altius tolendi, qui signifie littéralement "ne pas construire plus haut", est traditionnellement liée aux constructions. Cependant, la croissance significative d'arbres peut potentiellement :
Impacter la luminosité
Représenter une gêne pour le fonds voisin
Créer une situation de fait similaire à une construction
Je recommande vivement de missionner un architecte conseil qui pourra :
Expertiser précisément la situation géographique
Mesurer l'impact réel des arbres
Analyser les documents cadastraux et servitudes existantes
Évaluer les prospects réglementaires
Proposer des solutions amiables ou juridiques adaptées
Un professionnel pourra ainsi vous guider de manière personnalisée et éviter tout potentiel conflit de voisinage.
La solution juridique dépend principalement de plusieurs critères :
Caractéristiques de la plantation
Hauteur actuelle des arbres
Distance par rapport aux limites séparatives
Date de plantation
Essence et croissance prévisible
Cadre réglementaire
Application de l'article 671 du Code civil (distances légales de plantation)
Existence de servitudes conventionnelles spécifiques
Règles d'urbanisme locales
Possibilités juridiques
Action en justice pour trouble anormal de voisinage
Demande d'élagage ou d'abattage
Négociation amiable avec le propriétaire des arbres
Expertise judiciaire
La solution la plus recommandée serait de :
Réaliser une expertise technique par un architecte-conseil
Constituer un dossier documenté (photos, mesures)
Tenter une médiation amiable avant toute procédure contentieuse
Considérer une transaction à l'amiable
Je recommande fortement de missionner un architecte et un avocat spécialisé en droit immobilier pour une analyse circonstanciée de votre situation spécifique.
Bonjour,
Merci pour ce post très instructive.
Cependant j'aurais une petite question au sujet de cette sevitude, ma résidence (fond dominant) a cédé un terrain (fond servant) sur lequel une servitude non altius tollendi a été faite par acte notarié sans limite de durée.
Si j'ai bien compris, une servitude peut être prescrite si un bâtiment (dépassant la hauteur autorisée par la servitude) est construit sur le fond servant et que durant 30 ans le fons dominant n'entame aucune action, est-ce bien cela ?
Deuxièmement, le fond servant peut-il invoquer le non-usage de la servitude par le fond dominant pour faire expirer la servitude au bout de 30 ans ? Comment peut-on user de sa servitude de non altius tollendi ?
Merci pour votre réponse.
Bonjour Gabriel,
La servitude de tréfonds en général est pérenne par sa spécificité sauf si l'acte notarié en fait état autrement.
Il n'y a donc pas de prescription à ma connaissance sur cela.
De plus comment prouver que le fond dominant n'en fait pas usage ?
Je pense que juridiquement cela est ambitieux.
Bonjour,
Je souhaite acheter un terrain adjacent au mien pour y mettre une cloture, un carport et une piscine hors sol. Ce terrain subit la servitude suivante :
le fond vendu est frappé d'une servitude de non altius tollendi dans son ensemble pour permettre le libre exercice de toute les vue d'aspect existant actuellement.
Aucune hauteur chiffrée ou pount de référence ; cela n'a donc aucune valeur ? A la base u' immeuble avait divisé son terrain pour la construction d'un autre immeuble et moi je rachète le fond du terrain inutilisé à ce second immeuble qui fait 4 étages de haut.
Merci d'avance pour votre réponse.
Bonjour Jean,
Une servitude de non altius tollendi sans référence sera difficilement applicable en effet.
Il est donc indispensable de voir avec le notaire qui a rédigé l'acte, comment avoir l'information, c'est normalement de son ressort de vérifier cela avant que les actes soient signés.
Bonjour, la servitude non altius tollendi a t'elle une durée dans le temps ?
Bonjour,
Non c’est perpétuel si rien n’est précisé dans les actes.
Bonjour,
Nous avons une servitude altius tollendi sur notre maison en construction qui stipule de ne pas dépasser 6 m de haut ce qui est respecté puisque nous avons dû faire passer un expert géomètre et que notre maison soit plain pied nous avons créer une cave dans notre vide sanitaire et notre voisine nous attaque en justice car elle dit que ce n’est plus une maison plain pied du à la cave comment peut on se défendre en sachant que nous avons regardé sur internet et que la définition d’une maison plain pied peut comporter une cave … ? Merci par avance pour votre réponse
Bonjour,
Votre question nécessite un échange plus précis qu'une simple réponse sur un blog.
Je vous propose de commander une session de conseil en visio en cliquant ici > Conseillé par un architecte en visio simplement
Bonjour ! Mon voisin vient de construire une terrasse surélevée à 1m90 du sol ayant pour appui notre mur mitoyen : vue plongeante directe sur notre cour et jardin ; Pour ne pas appliqué le code 678 du code civil 'il va construire un mur de 4m de h par 6 m de long . alors ds ce cas là, se sera une servitude d'ensoleillement - préjudice énorme pour nous et nos arbres et plantes et ainsi qu'une valeur vénale car on habite en campagne , -ligne de maisons mitoyennes; Au plaisir de vs lire. Merci
Bonjour LAB,
Je pense que votre cas nécessite une mission de conseils, pour cela, je vous propose de cliquer ici > https://plans-maisons.architecte-paca.com/conseils-personnalise-visio
Bonjour,
Est-ce que je peux faire-valoir cette servitude en tant que futur voisin.
Mon terrain est légèrement en contrebas.
Le terrain au dessus à été divisé en 2 parcelles.
Une est déjà construite depuis un an.un vide sanitaire a été fait pour rattrapé la différence sur leur terrain.
Du coup on se retrouve avec une maison de plein pied rehaussé de 80 cm de vide sanitaire.
A t on la possibilité d agir sur l autre parcelle?
En vous remerciant d'avance pour votre retour.
Tres cordialement
Bonjour Sophie,
Je ne comprends pas ?
Vous souhaitez interdire à vos voisins de rehausser leur maison ?
Cette servitude de non altius tollendi a-t-elle était signée par toutes les parties ?
Désolé, mais je ne saisie pas trop la situation.
Bonjour,
Une partie de ma maison est constituée d'un toit terrasse, ce toit est une terrasse d'agrément depuis l'origine de la construction dans les années 60, j'ai un seul voisin mitoyen dont sa maison à également été construite dans la même période avec un toit plat non accessible, (d'après un autre voisin le choix du toit plat était pour ne pas cacher la vue des occupants de mon habitation, je n'ai pas d'écrits de cela).
Ce cher voisin vient de transformer son toit plat en terrasse d'agrément. Il a eu l'accord de la maire suite à DP.
Nous avons tenté un recours gracieux afin de tenter de calmer ce monsieur car ses aménagents allaient avoir de lourdes conséquenses sur les conditions d'occupations de notre habitation: vis à vis, nuisances sonores, pertes d'intimité, perte de vue ...
Ce monsieur sans aucuns scrupules vient d'installer des brises vues de 1.80m de hauteur entre nos 2 terrasses, de ce fait nous n'avons plus de vue sur le village et les montagnes et nous subissons les nuisances sonores et la perte d'intimité aux heures des repas où quand ils occupent leur terrasse.
Tout cela est-il bien légal, sachant que notre terrasse est là depuis 60 ans avec toutes les servitudes s'y rattachant...
Cordialement
Bonjour Auguste,
Je ne comprends pas, vous disposez de droits de servitudes signées et actées interdisant l'usage de la terrasse et d'y bâtir quoi que ce soit ?
Est-ce bien cela ?