Il est une servitude qui n’est pas souvent utilisée, mais qui peut être pénalisante selon le terrain. Qu’est-ce que la servitude non altius tollendi ? et comment est-elle calculée ? Architecte-PACA.com vous fourni toutes les informations sur cette servitude.
La servitude de non altius tollendi créée une contrainte importante qui ne faut surtout pas négliger, car le non respect pourrait provoquer l’obligation de démolition.
Tous les PLU imposent « une non altius tollendi » sans être une servitude.
Cette servitude nécessite une précision au centimètre prêt et est basée sur un point précis acté localement.
La servitude se base sur une HAUTEUR (altius signifie altitude) et la servitude non altius tollendi interdit de bâtir au delà d’une certaine hauteur fixée par un contrat ou acte notarié.
La base du calcul de hauteur est basée sur une altimétrie fournie par un plan de géomètre et RIEN d’autre.
Car cette règle est très stricte. Toutes erreur d’appréciation vous mènera au tribunal, si le bénéficiaire ou fond dominant impose le respect de cette contrainte.
En général, lorsqu’une servitude de non altius tollendi est fixée, cela intervient lorsqu’un terrain (situé en partie supérieur à un autre) vend une partie de parcelle située au dessous, ET ne souhaite pas perdre la vue par la construction d’une nouvelle maison dont la hauteur serait autorisée au PLU ou toutes autres réglementations.
La prise de mesure par le géomètre doit s’effectuer sur un terrain avant remaniement et terrassement.
Donc, ne tentez pas de jouer avec le feu, un grand nombre de personnes s’y sont brûlés les ailes. Si vous construisez en dehors du volume définit par cette servitude, vous serez en infraction et votre construction sera alors qualifiée d’illégale.
La non altius tollendi est un principe lié au droit civil entre les parties et n’est pas une application liée au PLU ou POS directement, ce qui peut provoquer des « conflits » lors de la délivrance d’autorisations administratives tels que les permis de construire.
Car par principe, la mairie ne contrôle pas les obligations liées au droit civil.
La commune ou service instructeur s’astreint à étudier les règles d’urbanismes et n’est pas forcément au fait des contraintes ce sur-ajoutant aux règles administratives.
Il convient donc de toujours demander l’ensemble des pièces administratives au notaire afin de ne rien omettre et ne pas entamer quelques travaux pouvant générer des procédures judiciaires ultérieures.
Il existe un grand nombre de servitudes existantes et pouvant être appliquées à une parcelle en plus de la Non altius tollendi.
Vous avez très certainement entendu parlé de la fameuse servitude de vue, mais également la servitude qui est plus fourbe, la servitude de tréfonds qui ne se verra jamais sauf en cas de terrassements.
Donc encore une fois, si vous ne voulez pas vous retrouver dans une très mauvaise posture, je vous conseillerai de bien vous renseigner et ne pas croire sur parole le vendeur.
Demandez des écrits et des engagements.
Cela sera votre garantie.
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Bonjour,
Merci pour ce post très instructive.
Cependant j'aurais une petite question au sujet de cette sevitude, ma résidence (fond dominant) a cédé un terrain (fond servant) sur lequel une servitude non altius tollendi a été faite par acte notarié sans limite de durée.
Si j'ai bien compris, une servitude peut être prescrite si un bâtiment (dépassant la hauteur autorisée par la servitude) est construit sur le fond servant et que durant 30 ans le fons dominant n'entame aucune action, est-ce bien cela ?
Deuxièmement, le fond servant peut-il invoquer le non-usage de la servitude par le fond dominant pour faire expirer la servitude au bout de 30 ans ? Comment peut-on user de sa servitude de non altius tollendi ?
Merci pour votre réponse.
Bonjour Gabriel,
La servitude de tréfonds en général est pérenne par sa spécificité sauf si l'acte notarié en fait état autrement.
Il n'y a donc pas de prescription à ma connaissance sur cela.
De plus comment prouver que le fond dominant n'en fait pas usage ?
Je pense que juridiquement cela est ambitieux.
Bonjour,
Je souhaite acheter un terrain adjacent au mien pour y mettre une cloture, un carport et une piscine hors sol. Ce terrain subit la servitude suivante :
le fond vendu est frappé d'une servitude de non altius tollendi dans son ensemble pour permettre le libre exercice de toute les vue d'aspect existant actuellement.
Aucune hauteur chiffrée ou pount de référence ; cela n'a donc aucune valeur ? A la base u' immeuble avait divisé son terrain pour la construction d'un autre immeuble et moi je rachète le fond du terrain inutilisé à ce second immeuble qui fait 4 étages de haut.
Merci d'avance pour votre réponse.
Bonjour Jean,
Une servitude de non altius tollendi sans référence sera difficilement applicable en effet.
Il est donc indispensable de voir avec le notaire qui a rédigé l'acte, comment avoir l'information, c'est normalement de son ressort de vérifier cela avant que les actes soient signés.
Bonjour, la servitude non altius tollendi a t'elle une durée dans le temps ?
Bonjour,
Non c’est perpétuel si rien n’est précisé dans les actes.
Bonjour,
Nous avons une servitude altius tollendi sur notre maison en construction qui stipule de ne pas dépasser 6 m de haut ce qui est respecté puisque nous avons dû faire passer un expert géomètre et que notre maison soit plain pied nous avons créer une cave dans notre vide sanitaire et notre voisine nous attaque en justice car elle dit que ce n’est plus une maison plain pied du à la cave comment peut on se défendre en sachant que nous avons regardé sur internet et que la définition d’une maison plain pied peut comporter une cave … ? Merci par avance pour votre réponse
Bonjour,
Votre question nécessite un échange plus précis qu'une simple réponse sur un blog.
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Bonjour ! Mon voisin vient de construire une terrasse surélevée à 1m90 du sol ayant pour appui notre mur mitoyen : vue plongeante directe sur notre cour et jardin ; Pour ne pas appliqué le code 678 du code civil 'il va construire un mur de 4m de h par 6 m de long . alors ds ce cas là, se sera une servitude d'ensoleillement - préjudice énorme pour nous et nos arbres et plantes et ainsi qu'une valeur vénale car on habite en campagne , -ligne de maisons mitoyennes; Au plaisir de vs lire. Merci
Bonjour LAB,
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Bonjour,
Est-ce que je peux faire-valoir cette servitude en tant que futur voisin.
Mon terrain est légèrement en contrebas.
Le terrain au dessus à été divisé en 2 parcelles.
Une est déjà construite depuis un an.un vide sanitaire a été fait pour rattrapé la différence sur leur terrain.
Du coup on se retrouve avec une maison de plein pied rehaussé de 80 cm de vide sanitaire.
A t on la possibilité d agir sur l autre parcelle?
En vous remerciant d'avance pour votre retour.
Tres cordialement
Bonjour Sophie,
Je ne comprends pas ?
Vous souhaitez interdire à vos voisins de rehausser leur maison ?
Cette servitude de non altius tollendi a-t-elle était signée par toutes les parties ?
Désolé, mais je ne saisie pas trop la situation.
Bonjour,
Une partie de ma maison est constituée d'un toit terrasse, ce toit est une terrasse d'agrément depuis l'origine de la construction dans les années 60, j'ai un seul voisin mitoyen dont sa maison à également été construite dans la même période avec un toit plat non accessible, (d'après un autre voisin le choix du toit plat était pour ne pas cacher la vue des occupants de mon habitation, je n'ai pas d'écrits de cela).
Ce cher voisin vient de transformer son toit plat en terrasse d'agrément. Il a eu l'accord de la maire suite à DP.
Nous avons tenté un recours gracieux afin de tenter de calmer ce monsieur car ses aménagents allaient avoir de lourdes conséquenses sur les conditions d'occupations de notre habitation: vis à vis, nuisances sonores, pertes d'intimité, perte de vue ...
Ce monsieur sans aucuns scrupules vient d'installer des brises vues de 1.80m de hauteur entre nos 2 terrasses, de ce fait nous n'avons plus de vue sur le village et les montagnes et nous subissons les nuisances sonores et la perte d'intimité aux heures des repas où quand ils occupent leur terrasse.
Tout cela est-il bien légal, sachant que notre terrasse est là depuis 60 ans avec toutes les servitudes s'y rattachant...
Cordialement
Bonjour Auguste,
Je ne comprends pas, vous disposez de droits de servitudes signées et actées interdisant l'usage de la terrasse et d'y bâtir quoi que ce soit ?
Est-ce bien cela ?
Je bénéficie d’une servitude non altius tollendi sur une villa qui s’agrandit en largeur et non en hauteur. Cette villa étant située entre nous et la mer. Pour ces travaux ils ont installé une grue qui est deux fois plus haute que la hauteur de la servitude autorisée. Devaient ils demander l’autorisation avant de placer la grue et y a t’il une durée maximale. Cette grue est installée depuis septembre 2019 et est encore en place alors que les travaux sont interrompus pour l’été par arrêté municipal et cette grue nous empêche de prendre des photos ou des films du paysage. Merci d’avance pour votre réponse
Bonjour,
Seuls les ouvrages sont habituellement inscrit dans les servitudes de non altius tollendi, les équipements "temporaires" n'en font généralement pas partie et sont plus des "nuisances" qu'il faut régler autrement.
Cela pourrait être potentiellement (à voir avec un avocat) comme trouble anormal de voisinage.
Bonsoir,
La servitude "Non altius tollendi" est-elle applicable également dans le cadre de transformation d'un toit plat actuellement en toit-terrasse ?
Merci par avance de votre retour. Je peux vous adresser un plan si ma demande n'est pas suffisamment claire.
Cordialement
Bonjour Michelle,
Cela va dépendre de la rédaction de l'acte encore une fois, mais si seul les dimensions sont incluses dans la servitude de non altius tollendi, alors l'usage pourrait être tout autre.
A priori un toit plat non accessible doit le rester et les ouvrages de sécurités pourraient être hors volume de contraintes de la servitude.... à étudier donc !
Bonjour, que pensez-vous de cette phrase.
XXX acquiert la partie orientale et ZZZZ la partie
occidentale ; ils feront à la première réquisition d’un d’eux
une muraille de séparation d’un mètre quatre-vingt
centimètres de hauteur sur terre, qui ne pourra jamais
être réhaussée d’avantage pour qu’elle ne donne pas
de l’ombrage, elle sera const
XXX acquiert la
partie orientale et YYYYY la partie
occidentale du ténement ; ils feront à la première réquisition d’un d’eux
une muraille de séparation d’un mètre quatre-vingt
centimètres de hauteur sur terre, qui ne pourra jamais
être réhaussée d’avantage pour qu’elle ne donne pas
de l’ombrage.
Servitude ou charge presonnelle.
Merci ,il n'y a que la localisation du muret qui est précisée rien d'autre.
D'ailleurs ce muret n'a jamais été édifié, juste un grillage de 80 cm de haut.
Aucune publicité foncière, aucune reprise dans les actes d'un côté comme de l'autre. Le juge a considéré que " Jamais " voulait dire toujours....
Bonjour,
Que vous dire ???
Je ne connais aucunement le contexte et les tenants et aboutissants de l'application voulue exactement.
Je ne pourrais donc pas me prononcer, navré.
Pensez vous que cela veut dire qu'il y a une servitude de non altius tollendi donc sur le fond et perpétuelle ou une charge personnelle entre les deux acheteurs du terrain (le ténement est divisé en deux à la vente) et que par la suite si cette mention n'est pas reprise dans les actes de vente elle s'éteint . Merci
Bonjour, comme tout acte notarié, cela s'entend entre les personnes concernées uniquement sauf une mention autre apparait.
Dans le texte une servitude qui s'apparenterait à de la non altius tollendi, mais aucun point de base de référence n'est inscrit dans ce que vous communiquez.
Il faudrait que l'acte soit plus explicite sur les contraintes et la longévité de cette règle.