Encore une question revenant très souvent lorsque nous rencontrons de nouveaux acheteurs d’appartements ou de maisons, lors de nos déplacements/conseils.
Existe-t-il un ratio ou différence de surface entre la surface CARREZ et la surface Habitable ?
Architecte-PACA.com vous donne les éléments pour comprendre ces surfaces !
La loi carrez sert à protéger les acheteurs de biens immobiliers contre les abus sur les surfaces indiquées non réelles.
Il était courant, il y a quelques années, qu’il faille attaquer un vendeur pour avoir vendu un appartement de 85m2 alors que celui-ci n’en faisait que 60m2 en réalité.
En tant que professionnel de l’immobilier, il nous arrive parfois de ne pas appréhender totalement les surfaces (selon la complexité des édifices visités); un non professionnel sera donc d’autant plus vulnérable sur ces estimations de surfaces.
Appréhender des espaces et rationaliser en surface demande un sens de l’observation et une analyse aigüe.
Lorsqu’un potentiel acheteur visite un bien, le côté émotionnel prend parfois le dessus sur le raisonnement et brouille les pistes sur l’analyse logique du besoin de surfaces.
Cette loi CARREZ protège donc l’acheteur en fournissant un relevé de surfaces précis et écrit à la charge du vendeur afin qu’il ne puisse pas avoir de tricherie sur les déclarations de surfaces.
La surface habitable est définit par des surfaces de pièces prises à l’intérieure en déduction des surfaces d’embrasures de portes (pour simplifier).
La surface décrite par la loi carrez, définit de critères supplémentaires liés aux hauteurs et déductions.
La différence fondamentales entre la surface habitable et la surface définit dans la loi carrez, réside dans les déductions appliquée.
La surface habitable se calcule « basiquement » en prenant les dimensions des pièces et multipliant la longueur par la largeur de celles-ci; pour totaliser au final la surface habitable totale de l’appartement.
La loi carrez définit la surface par prise en compte de la volumétrie donc de la hauteur sous plafond; ce qui peut être fondamental dans des pièces en sous-combles comme des chambres de bonnes.
Il existe actuellement une surface dite surface de plancher hors œuvre nette, qui prend en compte ce type de caractéristiques volumétrique, mais le sujet n’est pas là, nous tenions simplement à préciser que cette surface SHON appelée à disparaître en Mars 2012 lors de la réforme de l’urbanisme, ne constitue pas la surface définit par la loi carrez.
Ne vous faites pas avoir par de beaux parleurs, lorsque vous visitez un bien (même en agence) exigez le certificat de surface précisant bien la surface exacte, dans le doute faite vous accompagner par un architecte, qui vous conseillera et contrôlera avec vous les déclarations du vendeur.
Il existe quelques points importants à préciser, nous l’avons déjà fait dans des articles précédents sur le calcul de la surface habitable, mais il nous semblait fort intéressant de le rappeler.
La norme d’habitabilité définit certains critères dénommant les surfaces pouvant être considérées comme habitable ou non, ce qui nous amène à préciser que la projection plane des pièces n’est pas seulement le mode de calcul de la surface habitable. Soyez vigilant !
Que faire lorsque la surface est fausse ou plus petite ? Dans quelle mesure puis-je prétendre à une régularisation ?
La réponse est simple, si après contrôle vous constatez que la surface vendue est inférieure ou égale de 5%, vous pouvez prétendre à une rétrocession d’un montant égale au prix du mètre carré dont vous avez était lésé.
Il est important de ne pas tarder à faire mesurer cette surface par un professionnel, afin de pouvoir vos retourner vers le vendeur. Si vous tardez trop, le juge sera moins enclin à vous écouter.
Défendez VOS intérêts, c’est votre argent qui est en Jeu.
Vous souhaitez un éclaircissement, une précision sur l’article ou sur le mode de calcul des surfaces, usez et abusez du cadre ci-dessous.
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Je suis en train de regarder pour aménager un studio avec une bonne hauteur sous plafond en construisant une mezzanine (dont une partie serait en surface carrez du coup).
En comptant la pièce du bas plus la mezzanine, la surface globale sera de 14m2 carrez environ mais la configuration serait la suivante :
- pièce principale RDC : 8m2
- Sdb RDC : 2m2
- mezzanine : 4m2
Sachant que selon le reglèmenent départemental, la pièce principale doit faire au minim 9M2 dans le cas d’un logement avec une seule pièce. Je me demande si la mezzanine peut-être intégrée dans cette surface et faire partie de la pièce à vivre. Ou si c’est considéré comme un espace à part?
Dans ce dernier cas, le logement ne répondrait pas aux normes de décences (pièce principale <9m2) et ne pourrait pas être loué.
Bonjour,
Tout dépendra de la volumétrie et du découpage interne, cela au regard des cloisonnements.
Les hauteurs jouent un rôle primordial dans ces petits espaces également, donc privilégiez le confort et le respect des normes pour ne pas être embêté par un locataire procédurier.
Bonjour monsieur.
Je suis dans le vaucluse.
Jai un bien qui a une hauteur sous plafond de 210cm et une surface de 100 m2.
Je lis partout que la hauteur sous plafond doit etre de 220cm et je vois meme que dans le reglement sanitaire departmental elle doit etre de 230 cm.
Puis je louer mon bien en residence principale ou en location courte durée?
Merci de votre aide.
Jean
Bonjour Jean,
Si la hauteur légale n'est pas réglementaire, hélas, vous ne pouvez pas louer votre bien.
Vous devez respecter la loi.
Bonjour, j ai fais l l'acquisition d 1 F4 sur plan ,et a la visite de prelivraison je me suis aperçu que l une des chambres ne faisait que 8m75 au lieu des 9m20 annoncé ! Et le constructeur, nous envoi 1 texte, nous disant que cette information sur le fait que si une chambre se situe en dessous de 9m2, n est Valable que pour un studio qui aurait cette surface.
Le jour de la revente cet appartement ne sera t il pas requalifiée en t3 puisque la 3eme chambre fera -de 9m2.
Merci pour votre réponse.
Bonjour,
La surface minimale est de 9m2, donc en dessous de cette surface la pièce n'est pas comptabilisée dans le type.
Donc vous avez un F3 et non un F4 comme prétendu initialement.
Prenez attache auprès du notaire pour que les choses soient corrigées, actées et le prix ajusté.
Bonjour,
Je suis sur le point d'acheter un appartement intitulé 4 pièces alors qu'il y a 2 chambres de 10,5 M2 et un bureau de 8,4 M2 (attenant au salon). Puis-je demander qu'il soit inscrit 3 pièces au lieu de 4 pièces ? Merci pour votre réponse
DF
Bonjour,
La norme d'habitabilité parle de surface et volume, selon ce que vous atteignez, la dénomination pourrait changée.
Il est précisé ceci concernant les dimensions :
Vous trouverez le lien ici > Legifrance
Bonjour,
Pouvez-vous me dire s’il vous plaît si la surface occupée par la chaudière est incluse dans la surface habitable Carrez ?
Je vous remercie pour votre retour.
Bonjour,
Qu’entendez-vous par surface occupée ?
Est-ce que l’ouvrage est ancré au sol ?
Bonjour,
Je suis sur le point d'acheter un appartement qui mesure 153m2 habitable, qui est vendu en 5 chambres.
Cependant, 2 des chambres n'ont pas de fenêtres sur l'extérieur donc pas d'éclairage naturel suffisant.. Je veux bien considérer que la surface et le nombre de pièces sont bien présents mais ces 2 chambres ne peuvent pas être considérées ni comme des pièces à vivre, ni comme des chambres.
Qu'en pensez-vous ?
En vous remerciant
AD
Bonjour,
La norme d'habitabilité définit un critère d'ouverture sur l'extérieur et effectivement les fenêtres sont bien mentionnées ici
Bonjour,
J ai un escalier de moins de 1,80m de hauteur qui me donne accès à une pièce de 12m2 et 2,30m de hauteur.
Puis je comptabiliser la surface de cette pièce?
Bonjour,
Ce sont deux choses distinctes, la pièce et son habitabilité et son accès.
Si la pièce respecte les normes d'habitabilité, d'ouverture et de ventilation, celle-ci peut être comptée, la hauteur de l'escalier est un inconfort et ne respecte pas les normes de sécurité de hauteur.
Il faudrait pallier à ce problème pour que tout soit confortable.
Bonjour, je souhaite acheter un appartement en souplex. Le vendeur a aménagé deux chambre, dans le bas, qui n ont aucune ouverture extérieure: peut il les compter en mètre carrez? Puis je l obliger à installer une VMC coorecte pour pouvoir aérer ces pièces ? Merci.
Bonjour Lou,
La norme d'habitabilité précise que les pièces sans fenêtres ne sont pas dites habitables, mais la loi CARREZ elle n'applique pas cela.
Donc une dualité existe.
Je sais que cela est absurde, mais la loi Française est ainsi faite.
Si vous achetez un bien, il ne tient qu'à vous de corriger ce qui ne va pas (Seulement si vous le pouvez, car si le bien est en copropriété, vous pourriez être limitée).
Bonjour,
J'ai acheté un appartement. La surface inclue des chambres avec placards.
Comment savoir si ce sont des placards démontables ?
Dans l'une des chambres, une cloison a été montée pour faire un petit dressing, est-ce que la surface de la chambre doit inclure cette surface ?
Merci beaucoup pour votre retour,
Cordialement.
Céline.
Bonjour Céline,
Il suffit de demander un écrit à la personne vendant le bien.
Sinon avec des plans précis, cela vous permettra d'avoir une bonne idée de la possibilité ou non de démonter ces fameux placards.
Dans les calculs, toutes les surfaces qui ne sont pas déduites dans la loi CARREZ sont incluses donc...
Bonjour,
Je souhaite acheter une maison.
Sur la promesse de vente, il est indiqué F3 et donc que la maison comporte deux chambres. J’ai demandé le plan de la maison et je me suis rendu compte que les deux chambres était temps inférieur à 9 m². La vente en tant que trois pièces est-elle possible ? Si le logement se révèle être un F1, est-ce que le prix est négociable ?
Que dois-je faire ?
Merci pour votre aide.
Bonjour Margaux,
Si vous constatez une erreur dans le métré et la qualification du bien, vous devez en informer le vendeur et voir avec lui quelles sont les solutions.
Si vous pensez être lésée, alors contactez l'ADIL de votre secteur pour voir avec eux quelles sont les actions possibles.
Merci pour votre retour rapide.
Je ne constate pas d’erreur dans le métré. Enfaite le bien est qualifié de F3 mais les deux chambres ont toutes les deux une superficie de 8m2.
Je voulais savoir si ce bien peut être qualifié de F3 malgré une superficie des chambres inférieures à 9m2.
Bonjour,
Si les chambres ne font pas 9m2 ou le volume définit dans la norme alors elles ne peuvent pas être comptabilisées comme pièces dans la typologie.
Voyez avec l’ADIL pour ne pas commettre d’erreur d’interprétation dans mes propos.