Acheter un terrain avec un permis de construire, mais celui-ci ne convient pas forcément. Alors que faire déposer un nouveau permis ou modifier celui obtenu ?
Le risque de recours des tiers ou de refus fait reculer un grand nombre d’acheteur, mais heureusement le législateur a prévu les différentes solutions pour ne pas se retrouver sans permis de construire.
Comment procéder ? Est-ce que deux permis de construire successifs sont autorisés ? Dois-je annuler le permis de construire avant de déposer le nouveau ?
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Selon le Code de l’urbanisme, le permis de construire ne peut être retiré que s’il est illégal et dans un délai de trois mois.
Passé ce délai seul celui qui l’a déposé (le pétitionnaire) pourra en demander le retrait … ni l’administration ni les tiers, ne peuvent donc plus le faire. Les permis de construire successifs constituent un cas intéressant où se concrétise la révision d’une jurisprudence suivie par la révision de la loi.
Le code de l’urbanisme prévoit qu’une autorisation de construire (permis de construire en l’occurrence) ne peut être retiré que sous deux conditions :
Après le délai de trois mois seul le pétitionnaire ( la personne physique ou morale bénéficiaire de l’autorisation) ne pourra demander le retrait.
Il est important de rappeler que ni l’administration, ni les tiers, ne peuvent plus faire retirer un permis de construire. Les recours envers les permis de construire au delà du délai de trois mois ne sont plus recevable !
Il est autorisé de déposer plusieurs demandes de permis de construire sur un seul et même terrain ou parcelle, mais auparavant la jurisprudence stipulée que le second permis accordé valait tacitement le retrait de la première autorisation.
En clair, dès que vous obteniez un deuxième permis de construire pour une même parcelle, le premier permis de construire n’avait plus de valeur et devenait inutilisable, ce qui eu posé des problèmes important si le second permis de construire était annulé par recours d’un tiers sur le permis accordé ou recours administratif.
Cette situation amenée des propriétaires de terrains à ce retrouver sans permis de construire et dans l’impossibilité parfois de pouvoir re-obtenir une telle autorisation à la suite de changement de zone via les évolutions des PLU.
Retrouvez nos conseils d’architecte pour éviter les recours des tiers et éviter l’annulation de votre demande de permis de construire.
Pour éviter les problèmes liés aux pertes de droits à bâtir pour un terrain ayant deux permis de construire autorisés, la loi a évoluée et intègre à présent une nuance très importante :
…si la délivrance du nouveau permis de construire sur un terrain identique valait annulation du premier, ont ajouté que si l’annulation du second permis était demandée, il n’y a pas de retrait du premier permis.
Et pour rassurer et assurer la pérennité des constructions possible, il a était également précisé qu’en cas d’annulation du second permis de construire le premier permis de construire subsisterait.
Donc procédez par étape et gardez en tête qu’un terrain comportant un permis de construire serait toujours bénéficiaire de cette autorisation jusqu’à ce qu’il soit annulé par le second.
Il est une habitude, dans certaine communes, que l’on vous demande une lettre d’annulation de l’autorisation en cours avant d’instruire le second permis de construire, cela est dangereux pour vous car si vous veniez à obtenir un permis de construire attaqué et annulé, vous n’auriez plus de droits.
Des interrogations ? Des suggestions ? ou une question à nous poser sur cet article, utilisez l’encadré ci-dessous, nous ne manquerons pas d’apporter une réponse.
Voici une précision importante apportée par la loi ELAN qui admet la possibilité de déposer une seconde demande de permis de construire sur un seul terrain
l’article L. 424-5 du code de l’urbanisme, complété par un nouvel alinéa prévoyant que la délivrance antérieure d’une autorisation d’urbanisme sur un terrain donné ne fait pas obstacle au dépôt, par le même bénéficiaire, d’une nouvelle demande d’autorisation visant le même terrain. Le dépôt de cette nouvelle demande d’autorisation ne nécessite alors pas d’obtenir le retrait de l’autorisation précédemment délivrée, et n’emporte pas retrait implicite de cette dernière.
Par ces nouvelles dispositions, il est définitivement mis fin à la jurisprudence Vicqueneau (CE 3 fév. 1982, n°23224) selon laquelle l’octroi d’un nouveau permis devenu définitif au même bénéficiaire sur un même terrain emportait ipso facto retrait de la première autorisation. Il ne s’agit néanmoins, pour l’heure, que d’une obligation de délivrance du second permis mise à la charge de l’autorité compétente. Le sort de ces deux autorisations parallèles n’est pas encore réglé, et sera l’affaire de la jurisprudence.
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Je soulève une question:
Nous sommes en présence d'une personne ayant signé un compromis de vente avec condition suspensive d'obtention de permis.
Permis accordé, la personne fait repporter le compromis à plusieurs reprises et bloque le bien durant 4 ans. Les propriétaire s'essoufflent et ne renouvellent pas le compromis.
Le bien est mis en agence, une offre d'achat est signée sans conditions suspensives d'obtention de permis ni financement.
La personne qui a bloqué le bien pendant 4 ans refuse de retirer son permis, son séquestre est bloqué et ne sera rendu qu'a la condition de retirer son permis afin de libérer le bien d'un éventuel recours sur le permis des nouveaux acquéreurs. Quelle est la solution ? Un potentiel acquéreur qui s'est désisté du projet peut il conserver ses droit sur un bien sur lequel il n'est plus engagé par une promesse de vente?
Merci pour votre réponse,
Valerie
Bonjour Valérie,
Un permis est valable 3 ans + 2 x 1 année si il demande la prolongation, dans tous les cas au bout de 5 ans le permis sera caduc.
Si le bénéficiaire refuse le retrait, cela devient effectivement problématique, il est important que l'acte précise les choses de manière claire et sans ambiguïtés sur les conditions de retraits en cas de maintient du projet.
Le notaire a-t-il bien ficelé les documents en ce sens ? Si cela n'est pas le cas, il est ennuyeux que cela vous contraigne ainsi.
Un permis est attribué à une personne et non au simple terrain.
Il faudrait que vous vous tourniez vers un avocat spécialisé en droit de l'urbanisme afin de vérifier les jurisprudences, peut-être qu'un jugement a déjà été publié dans le même cas que le vôtre.
Bonjour,
Nous sommes propriétaires de notre résidence principale.
Un CU opérationnel nous a été accordé pour une partie de ce même terrain.
Nous désirons donc construire une petite villa pour nos vieux jours et vendre celle ou nous habitons en ce moment.
1. Doit on faire d'abord effectuer un détachement de parcelle puis demander un PC ? ou le faire lors de la demande de PC ?
2. Dans le cas présent de la construction d'une seconde maison (50 m2), est-il obligatoire de passer par un architecte , l'existante faisant déjà 110 m2 ?
3. Le PC doit-il consister à une annexe ou à une nouvelle construction ?
4. Quel est le délai de vente de la première maison après l'achévement de la seconde afin de passer de résidence principale et résidence principale et éviter la plus-value immobilière ?
Nous vous remercions par avance pour tous ces renseignements.
Bien cordialement,
Isabel et Claude
Bonjour Claude,
Pour faire simple et si le CUb est positif, alors le détachement semble être la meilleure solution afin que le permis ne soit instruit que sur la nouvelle parcelle et pas sur la totalité.
Ensuite, en tout état de causes, l'architecte sera le meilleur conseil que vous aurez, éviter les pseudos maitre d'oeuvre low cost.
Pour mieux gérer les éléments et la future vente évitez le type annexe, les contraintes RE2020 seront identiques, donc orientez vous vers ce qui sera le plus simple administrativement.
En ce qui concerne le côté fiscal, il faut vous adresser à votre notaire et/ou un conseiller en patrimoine afin d'étudier de près votre situation et déterminer ce qui serait le mieux pour vous.
La SCI et partage des parts avec Usufruit / Nu propriété est une bonne idée, regardez de ce côté là également.
Pour finir sur le délai de vente, à l'heure actuelle, ne calculez pas ainsi car l'immobilier est grippé...
Bien cordialement
Un architecte a déposé et obtenu un PC sur un terrain ; on ne s 'est pourquoi un autre architecte à apporter des modifications sans autorisation de du premier architecte (propriété intellectuel ) demandant que des petits modificatif de couleur d enduit et oubliant les restes de modifications changement de l escalier modification des appartements et autre ......
BATIMENT dit d acces PMR mais il n'y a pas de acenseur pour le 1er etages
QUE FAIRE vis à vis du promoteur qui ne veut rien entendre ???
ENTAMER UNE PROCEDURE ADMINISTRATIVE AU TRIBUNAL ,,????
Bonjour,
Hélas je crois bien qu'il vous faille prendre un avocat et "mettre les pieds dans le plat" pour demander que les choses soient faites dans les règles de l'art.
J’ai déposé un pc pour 2 maisons sur un seul terrain ,qui a été accordé .je souhaite vendre une partie du même terrain avec pc accordé et j’ai commencé à construire sur l’autre partie ma maison . Un acheteur éventuel voudrait acheter donc l’autre partie du terrain mais sans le pc accordé pour cette maison prévue sur ce terrain.
Est ce possible sans que cela modifie ma construction ? Ni ne m’engage dans des frais importants ?
Merci de répondre
Bonjour Frédérique,
Alors cela dépend de plusieurs facteurs, comme la rédaction de la DROC.
En fonction de comment le projet a été autorisé et en fonction également de ce que vous avez déclaré lors de votre ouverture de chantier, vous avez une solution ou pas.
La situation n'est pas simple à expliquer ici, je vous conseillerais donc de prendre un conseil en ligne via la visio afin que je vous présente les options possibles.
Je vous remercie de votre réponse, mais vous ne me précisez pas si la deuxième demande doit être faite par la même personne que la première, dans mon cas ce n'est pas la même personne c'est l'acheteur de mon terrain qui va déposer la 2ème autorisation de construire.
Dans ce cas de figure la DDT qui instruit les permis peut-elle refuser si je n'ai pas annulé mon PC en cours de validité.
Merci de votre réponse
Bonjour,
La loi ELAN a clarifiée les choses, les deux autorisations doivent être déposées par la même personne.
Bonjour, j'ai obtenu un PC pour une maison le 30/11/2020, je n'ai pas fais de déclaration d'ouverture de chantier, ni commencé les travaux, j'ai signé un compromis de vente avec un particulier et signerai la vente prochainement, le PC d'architecte ne convient pas à l'acheteur, donc je ne transmets pas mon PC, je pensais annuler mon permis lorsque l'acheteur aura obtenu le sien avec les 3 mois de recours, mais la DDT du Jura qui instruit les PC ne veut pas instruire le nouveau permis de mon acheteur si je n'ai pas annuler le mien.
Que dois-je faire?
Ils me disent que du fait que j'ai un PC le terrain est constructible et que je peux annuler sans risque, le second PC ne posera pas de problème
Merci de votre réponse
Bonjour Jean-Daniel,
Aucun texte de loi n'interdit à un instructeur d'instruire et de délivrer deux permis sur une seule et même parcelle.
Demandez à la personne récalcitrante de vous fournir le texte de loi et l'arrêté qui va avec pour voir ce qu'il en dit.... Une fois le dépôt fait dans les règles de l'art, ils doivent l'instruire.
Bonjour j'étais dans le cas où j'ai fait 2 demandes de permis sur une même parcelle. Au début la mairie m'a dit qu'on ne pouvait pas, elle avait demandé à son contact de l'urbanisme qui lui avait confirmé mais n'étant pas satisfait de sa réponse car je n'avais rien trouvé officiellement, j'ai écrit un mail à l'urbanisme et la directrice m'a répondu que c'était possible.
Donc insisté et comme dit Pascal demandez factuellement ce qui l'interdit. Dans la loi tout ce qui n'est pas interdit et alors autorisé.
Merci Domyos pour cette réponse ;)
Bonjour,
Normalement apres depose d'un PA il faut attendre l'obtention de celui-ci pour deposer un pc. Cependant un maire peux etablir une derogation pour autoriser la dépose simultanée des deux demandes de pc.
Avez vous le model de ce courrier svp
Bien cordialement
Hubert
Bonjour,
Les dérogations sont à éviter car un recours pourrait être intenté à l'encontre de la décision, car selon le cas l'attestation de mise en oeuvre de viabilisation doit être établit pour instruire les PC.
Et non, je ne dispose pas de modèle de courrier, navré.
Bonjour,
Ma question est simple : Si une construction (pylône antenne relais de + 30m d'hauteur) n'est pas du tout à l'emplacement indiqué sur la demande de permis de construire (plus de 80m d'écart), cela remet-il en cause l'accord tacite délivré par la mairie ?
Bonjour j’ai un terrains avec bâtiment agricole Quelles sont les démarches à faire pour obtenir un permis de construire et une autorisation de viabilisation
Bonjour,
Je vous propose de prendre contact avec un architecte proche du lieu concerné afin de voir avec lui quels sont vos objectifs et ainsi déterminer précisément ce qu'il y a lieu de faire pour obtenir une possible viabilisation.
Bonjour Eric,
Si le permis de construire et la réalisation ne corrèle pas alors oui le permis et les travaux peuvent être mis en cause.
Même pour un Tacite.... SI la fraude dans la déclaration au permis est avéré étant donné qu'elle est déclarative, alors le pétitionnaire bénéficiaire du permis est dans l'illégalité la plus totale.
Une demande de démolition pourrait être décidée par jugement.
Bonjour,
Je viens d'avoir mon PC accordé pour la rénovation d'une grange, je compte commencer les travaux en novembre pour 1 an et demie. Comme mon terrain est grand et constructible 3500m² je souhaite déposer rapidement un permis d'amenager pour la viabilisation de 4 parcelles mais l'administration me dit que je ne peux pas déposer un PA sur une parcelle ayant un PC en cours... Je ne comprend pas pourquoi ???
Quelles possibilité s'offre à moi?
Bonjour,
Il serait intéressant de demander à la mairie le texte de loi qui interdit ce qu'il annonce.
Je pense qu'ils risquent de chercher un bon moment.
Ils tenteront de jongler ou noyer le poisson... mais il est toujours intéressant de vérifier leurs connaissances et sur quoi ils se basent.
Ainsi vous pourrez décider de la marche à suivre.
Voici une précision importante sur la question des divisions
Peux on demander un PC pour reconstruire un garage en planche et le remplacer par des parpaings afin de changer sa destination en 2 chambres
Et déposer en même temps un autre PC pour changer les tuiles du toit qui sont usées par des tuiles plates mécaniques et en profiter pour mettre les mêmes tuiles sur le garage qui est couvert en tôle ondulée en fibrociment actuellement proposé par le couvreur
La mairie demande que il faut que pour pouvoir déposer un deuxième permis de construire il faut avoir déclaré la fin de travaux du premier
Sachant que trouver un couvreur actuellement c'est très difficile
Je suis assez pressé pour faire ces travaux car ma demande de crédit est limité avec versement à la fin des travaux mon crédit se termine à la fin de l'année et les sommes seront perdues
Bonjour Roger,
Une demande de permis peut tout à fait couvrir plusieurs actions et travaux sur les ouvrages présent sur votre propriétés.
La seule problématique vient du fait que si l'une des deux autorisation est refusée, la totalité sera refusée.
Sinon la mairie peut tout à fait instruire deux demandes sur deux sujets différents pour deux projets distincts si elle ne touche pas le même bâtiment.
Je ne vois pas légalement d'interdiction et de problème, dès lors que les deux autorisations disposent de deux numéros.... mais la mairies préfèrent rester dans leurs habitudes.