loi carrez et surface habitable
La loi carrez et la surface habitable peuvent être confondues, mais sont réellement différentes d’un point de vue juridique.
Il vous faut donc comprendre ce qu’est la loi CARREZ et comment la calculer.
Ensuite vous assimilerez les différences. Architecte-PACA.com vous donne les informations ci-dessous.
Posez-nous vos questions en bas d’article, nous vous apporterons nos éclairages.
Les surfaces règlementaire : Carrez vs la surface Habitable
Encore une question revenant très souvent lorsque nous rencontrons de nouveaux acheteurs d’appartements ou de maisons, lors de nos déplacements/conseils.
Existe-t-il un ratio ou différence de surface entre la surface CARREZ et la surface Habitable ?
Architecte-PACA.com vous donne les éléments pour comprendre ces surfaces !
La surface définit par la loi carrez
La loi carrez sert à protéger les acheteurs de biens immobiliers contre les abus sur les surfaces indiquées non réelles.
Il était courant, il y a quelques années, qu’il faille attaquer un vendeur pour avoir vendu un appartement de 85m2 alors que celui-ci n’en faisait que 60m2 en réalité.
En tant que professionnel de l’immobilier, il nous arrive parfois de ne pas appréhender totalement les surfaces (selon la complexité des édifices visités); un non professionnel sera donc d’autant plus vulnérable sur ces estimations de surfaces.
Le côté émotionnel de la visite :
Appréhender des espaces et rationaliser en surface demande un sens de l’observation et une analyse aigüe.
Lorsqu’un potentiel acheteur visite un bien, le côté émotionnel prend parfois le dessus sur le raisonnement et brouille les pistes sur l’analyse logique du besoin de surfaces.
Cette loi CARREZ protège donc l’acheteur en fournissant un relevé de surfaces précis et écrit à la charge du vendeur afin qu’il ne puisse pas avoir de tricherie sur les déclarations de surfaces.
Le mode de calcul des surfaces CARREZ et Habitable :
La surface habitable est définit par des surfaces de pièces prises à l’intérieure en déduction des surfaces d’embrasures de portes (pour simplifier).
La surface décrite par la loi carrez, définit de critères supplémentaires liés aux hauteurs et déductions.
La différence fondamentales entre la surface habitable et la surface définit dans la loi carrez, réside dans les déductions appliquée.
La surface habitable se calcule « basiquement » en prenant les dimensions des pièces et multipliant la longueur par la largeur de celles-ci; pour totaliser au final la surface habitable totale de l’appartement.
La loi carrez définit la surface par prise en compte de la volumétrie donc de la hauteur sous plafond; ce qui peut être fondamental dans des pièces en sous-combles comme des chambres de bonnes.
Il existe actuellement une surface dite surface de plancher hors œuvre nette, qui prend en compte ce type de caractéristiques volumétrique, mais le sujet n’est pas là, nous tenions simplement à préciser que cette surface SHON appelée à disparaître en Mars 2012 lors de la réforme de l’urbanisme, ne constitue pas la surface définit par la loi carrez.
Ne vous faites pas avoir par de beaux parleurs, lorsque vous visitez un bien (même en agence) exigez le certificat de surface précisant bien la surface exacte, dans le doute faite vous accompagner par un architecte, qui vous conseillera et contrôlera avec vous les déclarations du vendeur.
Les nuances entre surface habitable et surface CARREZ
Il existe quelques points importants à préciser, nous l’avons déjà fait dans des articles précédents sur le calcul de la surface habitable, mais il nous semblait fort intéressant de le rappeler.
La norme d’habitabilité définit certains critères dénommant les surfaces pouvant être considérées comme habitable ou non, ce qui nous amène à préciser que la projection plane des pièces n’est pas seulement le mode de calcul de la surface habitable. Soyez vigilant !
Le recours en cas de surface erronée
Que faire lorsque la surface est fausse ou plus petite ? Dans quelle mesure puis-je prétendre à une régularisation ?
La réponse est simple, si après contrôle vous constatez que la surface vendue est inférieure ou égale de 5%, vous pouvez prétendre à une rétrocession d’un montant égale au prix du mètre carré dont vous avez était lésé.
Il est important de ne pas tarder à faire mesurer cette surface par un professionnel, afin de pouvoir vos retourner vers le vendeur. Si vous tardez trop, le juge sera moins enclin à vous écouter.
Défendez VOS intérêts, c’est votre argent qui est en Jeu.
Vous souhaitez un éclaircissement, une précision sur l’article ou sur le mode de calcul des surfaces, usez et abusez du cadre ci-dessous.
Je suis en train de regarder pour aménager un studio avec une bonne hauteur sous plafond en construisant une mezzanine (dont une partie serait en surface carrez du coup).
En comptant la pièce du bas plus la mezzanine, la surface globale sera de 14m2 carrez environ mais la configuration serait la suivante :
– pièce principale RDC : 8m2
– Sdb RDC : 2m2
– mezzanine : 4m2
Sachant que selon le reglèmenent départemental, la pièce principale doit faire au minim 9M2 dans le cas d’un logement avec une seule pièce. Je me demande si la mezzanine peut-être intégrée dans cette surface et faire partie de la pièce à vivre. Ou si c’est considéré comme un espace à part?
Dans ce dernier cas, le logement ne répondrait pas aux normes de décences (pièce principale <9m2) et ne pourrait pas être loué.
Bonjour,
Tout dépendra de la volumétrie et du découpage interne, cela au regard des cloisonnements.
Les hauteurs jouent un rôle primordial dans ces petits espaces également, donc privilégiez le confort et le respect des normes pour ne pas être embêté par un locataire procédurier.
Bonjour monsieur.
Je suis dans le vaucluse.
Jai un bien qui a une hauteur sous plafond de 210cm et une surface de 100 m2.
Je lis partout que la hauteur sous plafond doit etre de 220cm et je vois meme que dans le reglement sanitaire departmental elle doit etre de 230 cm.
Puis je louer mon bien en residence principale ou en location courte durée?
Merci de votre aide.
Jean
Bonjour Jean,
Si la hauteur légale n’est pas réglementaire, hélas, vous ne pouvez pas louer votre bien.
Vous devez respecter la loi.
Bonjour, j ai fais l l’acquisition d 1 F4 sur plan ,et a la visite de prelivraison je me suis aperçu que l une des chambres ne faisait que 8m75 au lieu des 9m20 annoncé ! Et le constructeur, nous envoi 1 texte, nous disant que cette information sur le fait que si une chambre se situe en dessous de 9m2, n est Valable que pour un studio qui aurait cette surface.
Le jour de la revente cet appartement ne sera t il pas requalifiée en t3 puisque la 3eme chambre fera -de 9m2.
Merci pour votre réponse.
Bonjour,
La surface minimale est de 9m2, donc en dessous de cette surface la pièce n’est pas comptabilisée dans le type.
Donc vous avez un F3 et non un F4 comme prétendu initialement.
Prenez attache auprès du notaire pour que les choses soient corrigées, actées et le prix ajusté.
Bonjour,
Je suis sur le point d’acheter un appartement intitulé 4 pièces alors qu’il y a 2 chambres de 10,5 M2 et un bureau de 8,4 M2 (attenant au salon). Puis-je demander qu’il soit inscrit 3 pièces au lieu de 4 pièces ? Merci pour votre réponse
DF
Bonjour,
La norme d’habitabilité parle de surface et volume, selon ce que vous atteignez, la dénomination pourrait changée.
Il est précisé ceci concernant les dimensions :
Vous trouverez le lien ici > Legifrance
Bonjour,
Pouvez-vous me dire s’il vous plaît si la surface occupée par la chaudière est incluse dans la surface habitable Carrez ?
Je vous remercie pour votre retour.
Bonjour,
Qu’entendez-vous par surface occupée ?
Est-ce que l’ouvrage est ancré au sol ?
Bonjour,
Je suis sur le point d’acheter un appartement qui mesure 153m2 habitable, qui est vendu en 5 chambres.
Cependant, 2 des chambres n’ont pas de fenêtres sur l’extérieur donc pas d’éclairage naturel suffisant.. Je veux bien considérer que la surface et le nombre de pièces sont bien présents mais ces 2 chambres ne peuvent pas être considérées ni comme des pièces à vivre, ni comme des chambres.
Qu’en pensez-vous ?
En vous remerciant
AD
Bonjour,
La norme d’habitabilité définit un critère d’ouverture sur l’extérieur et effectivement les fenêtres sont bien mentionnées ici
Bonjour,
J ai un escalier de moins de 1,80m de hauteur qui me donne accès à une pièce de 12m2 et 2,30m de hauteur.
Puis je comptabiliser la surface de cette pièce?
Bonjour,
Ce sont deux choses distinctes, la pièce et son habitabilité et son accès.
Si la pièce respecte les normes d’habitabilité, d’ouverture et de ventilation, celle-ci peut être comptée, la hauteur de l’escalier est un inconfort et ne respecte pas les normes de sécurité de hauteur.
Il faudrait pallier à ce problème pour que tout soit confortable.
Bonjour, je souhaite acheter un appartement en souplex. Le vendeur a aménagé deux chambre, dans le bas, qui n ont aucune ouverture extérieure: peut il les compter en mètre carrez? Puis je l obliger à installer une VMC coorecte pour pouvoir aérer ces pièces ? Merci.
Bonjour Lou,
La norme d’habitabilité précise que les pièces sans fenêtres ne sont pas dites habitables, mais la loi CARREZ elle n’applique pas cela.
Donc une dualité existe.
Je sais que cela est absurde, mais la loi Française est ainsi faite.
Si vous achetez un bien, il ne tient qu’à vous de corriger ce qui ne va pas (Seulement si vous le pouvez, car si le bien est en copropriété, vous pourriez être limitée).
Bonjour,
J’ai acheté un appartement. La surface inclue des chambres avec placards.
Comment savoir si ce sont des placards démontables ?
Dans l’une des chambres, une cloison a été montée pour faire un petit dressing, est-ce que la surface de la chambre doit inclure cette surface ?
Merci beaucoup pour votre retour,
Cordialement.
Céline.
Bonjour Céline,
Il suffit de demander un écrit à la personne vendant le bien.
Sinon avec des plans précis, cela vous permettra d’avoir une bonne idée de la possibilité ou non de démonter ces fameux placards.
Dans les calculs, toutes les surfaces qui ne sont pas déduites dans la loi CARREZ sont incluses donc…
Bonjour,
Je souhaite acheter une maison.
Sur la promesse de vente, il est indiqué F3 et donc que la maison comporte deux chambres. J’ai demandé le plan de la maison et je me suis rendu compte que les deux chambres était temps inférieur à 9 m². La vente en tant que trois pièces est-elle possible ? Si le logement se révèle être un F1, est-ce que le prix est négociable ?
Que dois-je faire ?
Merci pour votre aide.
Bonjour Margaux,
Si vous constatez une erreur dans le métré et la qualification du bien, vous devez en informer le vendeur et voir avec lui quelles sont les solutions.
Si vous pensez être lésée, alors contactez l’ADIL de votre secteur pour voir avec eux quelles sont les actions possibles.
Merci pour votre retour rapide.
Je ne constate pas d’erreur dans le métré. Enfaite le bien est qualifié de F3 mais les deux chambres ont toutes les deux une superficie de 8m2.
Je voulais savoir si ce bien peut être qualifié de F3 malgré une superficie des chambres inférieures à 9m2.
Bonjour,
Si les chambres ne font pas 9m2 ou le volume définit dans la norme alors elles ne peuvent pas être comptabilisées comme pièces dans la typologie.
Voyez avec l’ADIL pour ne pas commettre d’erreur d’interprétation dans mes propos.
Bonjour,
Je suis actuellement locataire, sur le bail est indiqué “Maison de 74M2 – T4 – 3 Chambres”.
Un des chambres fait 6,90m2 donc je ne peux pas l’utiliser en tant que chambre. Il y a t-il une loi indiquant le minimum que doit faire une chambre ?
Merci par avance.
Bonjour Alexia,
Oui la loi sur la norme d’habitabilité indique clairement ici les normes minimales d’habitabilité et de confort exposées par le décret du 6 mars 1987 (n°87-149)
Bonjour, je suis sur le point d’acheter un appartement et j’ai une question qui reste sans réponse.
Il y a une chambre sur les deux qui mesure 5m2 loi carrez mais qui est cependant à 13m2 de surface au sol .
Est ce que je peux bien la louer en temps que chambre ?
Sachant qu’il y a vraiment un potentiel habitable avec un lit 140, un bureau et des rangements.
Merci de votre aide.
Bonjour,
Non si la hauteur ne définit pas l’habilité minimale et le volume prévu dans la norme cette pièce ne peut pas être qualifiée de chambre.
Bonjour,
J’ai emménagé un loft en créant un escalier pour mener à l’étage. A la fin de l’escalier nous avons un long palier et au milieu une passerelle qui mène à une chambre et une salle d’eau.
Ma question est de savoir si ce palier et cette passerelle sont inclus dans une carrez ?
Bonjour,
Dès que vous remplissez les règles de dimensions et de contraintes habitable, potentiellement ces surfaces sont à prendre en compte.
Mais parfois l’interprétation peut être ténue selon ce qui a été mis en oeuvre techniquement pour créer cet ouvrage.
Quel est le souci rencontré exactement ?
bonjour je suis en location dans une hlm , pour mesurer la surface d une piece faut il prendre la mesure au sol ou au milieu du mur? merci de votre reponse et bonne journée
Bonjour,
Pourrais-je savoir pourquoi vous posez cette question svp ?
Quelle est la nature de votre interrogation exactement ?
Bonjour,
Je souhaite acheter un appartement duplex construit en 1986. Il est vendu comme ayant 3 chambres.
La mesure en loi carrez indiquée de chaque chambre est 11.4m², 7.3m² et 5.7m² (les deux dernières étant sous toit).
La surface minimale d’une chambre doit être de 9m². Dans le cas d’une chambre mansardée est-ce qu’il s’agit de la surface au sol ou Carrez?
L’immeuble ayant été construit avant la loi Carrez est-ce qu’il peut y avoir un changement de type de l’appartement (cela le ferait passer d’un T4 à T2!) avant (ou après) la vente?
Merci
Bonjour,
Les règles sont claires, en dessous de 1.80m les surfaces ne sont pas comptabilisées, donc la pièce ne sera comptabilisée en surface habitable que sur cette base.
Ensuite, la surface minimale d’une pièce dite principale telle qu’une chambre doit faire 9.00m2 si elle est en dessous de ce seuil, même de 0.10cm2, elle ne peut prétendre au titre de pièce principale et donc de qualifier une typologie.
SI vous achetez un bien en Type 4 et qu’après calcul, c’est un Type 2, vous ne pourrez le revendre qu’en type 2….
il me semble que la hauteur sous plafond <1.8m est décomptée pour les 2 BOUTIN et CARREZ. Pour CARREZ, il me semble qu'il faut ajouter les surfaces aménageables non aménagées. Différence entre un achat et une location.
Bonjour Benoit,
Toutes les surfaces inférieures à 1.80m de hauteur sont déduites de la surface CARREZ oui bien évidemment. La surface habitable d’une maison ou d’un logement se calque sur ce mode de calcul au nu des murs intérieurs.
Les surfaces possiblement aménageables qui respectent les critères légaux sont à inclure, même si ces surfaces ne sont pas complètement aménagées.
Je ne saisie pas votre dernière phrase :
Bonjour
Je vais signer un compromis pour la vente de mon appartement acheté
en 2005. L ancien propriétaire n’ avait pas refait le diagnostic loi carrez, il s’ était basé sur celui de 1998 ( année où il avait acheté l appartement )
fait par un géomètre expert.
Le notaire me conseille de refaire le diagnostic, cela ne me semble pas
nécessaire vu que je n’ ai pas fait de travaux depuis l’ achat .
Je vous remercie de me donner votre avis.
Cordialement
Bonjour Claude,
Le diagnostic loi carrez a une durée de vie illimité sauf si des travaux ont été réalisé.
Donc si pas de travaux, pas de nécessité de refaire un diagnostic, inutile de dépenser de l’argent.
Bonjour,
J’ai acheté un appartement il y a 10 ans pour lequel l’acte de vente stipule bien 2 chambres… Aujourd’hui alors que je souhaite le vendre, l’agent qui effectue le métrage m’indique qu’une des chambres est inférieure à 9m2… Est-ce que cela veux dire que je ne pourrais pas revendre mon appartement en stipulant qu’il s’agit d’un F3 ? (pour info la pièce n’est pas mansardée hauteur à plus de 2 m et un placard ouvert)
Merci de votre réponse
Bonjour Nahid,
La loi exige que des caractéristiques précises soient respectées pour définir la typologie chambre.
Si la pièce fait moins de 9m2 elle ne pourra pas être comptabilisée en chambre.
Est-ce que le métrage distingue chambre et placard dans la pièce ?
Le placard comporte-t-il un élément au sol réduisant possiblement la pièce ?
Merci pour réponse rapide,
Le placard est partie intégrante de la chambre sans éléments qui ne réduise la pièce et le métrage ne distingue pas le placard de la chambre
Je vous en prie, c’est avec plaisir que je le fait.
Donc le placard est déjà intégré dans la surface de la chambre et le cumul n’atteint pas les 9 m2, donc cette pièce ne peut être affichée comme chambre à part entière.
L’appartement doit donc être affichée en F2 ou F2bis selon la proximité des 9 m2 de cette dite pièce.
Merci beaucoup pour vos réponses
Bonne journée
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Il y a aussi des conseils en vidéos 😉
bonjour j’aimerai acheter une maison dont la cuisine fait 15 m2 à vide (sans aucun meuble). Selon la loi carrez cette surface n’est elle pas erroné au vu des meubles et de l’electroménager à rajouter? pouvez vous m’aiguiller sur ce point?
Bonjour Audrey,
La surface d’une pièce ne se mesure pas en fonction des meubles entreposés à l’intérieur.
Si le calcul de la surface carrez est correctement réalisée (à vérifier) il n’y a pas à vous inquiéter outre mesure.
Dans le doute, missionnez un architecte pour un contrôle de surface, ainsi vous obtiendrez un regard neutre et indépendant.
bonjour
j’ai acheter une maison en 2010 annoncer a 200 m 2 habitable aujourd’hui suite a une estimation pour la vendre on me dit quel fait 148 m 2
Bonjour,
Je vous remercie pour votre commentaire, mais je ne vois pas de question…
Quelle est-elle ?
est que je peut me retourné contre l’agence ou la l’ancienne propriétaire car je me sens arnaquer concernent mon bien ?
Bonjour,
Nulle n’est censé ignorer la loi et une maison n’est pas soumise à la loi CARREZ, il eut fallut que vous fassiez faire un contrôle de surface ou que vous mesuriez vous même la surface.
Je ne pense pas hélas qu’il y ait une issue.
Il va vous falloir prouver ce que vous annoncé et cela devant un tribunal.
En premier lieu, consultez un avocat et présentez lui toutes les pièces, acte de vente, annonce sur laquelle vous avez signé, compromis et autres éléments prouvant que la surface annoncée est erronée.
Après avoir étudié ceux-ci, il vous dira si c’est défendable ou non.
trés bien merci de votre réponse
Je vous en prie. Bonne continuation dans vos démarches.
Bonjour
Il y a 6 mois, j’ai acheté un appartement type studio mezzanine de 23.16 m2 loi carrez. Il a été rénové et remis en vente. Est ce que je peux récupérer le mesure effectué lors de mon achat, alors que j’ai changé l’escalier accédant à la mezzanine avec une prise au sol plus importante que l’ancien. Peut être vais -je perdre de la surface
Un grand merci pour votre réponse
Cordialement
Bonjour Hélène,
Hélas la réponse à voter question est non, vous ne pourrez pas réutiliser le certificat de surface CARREZ étant donné que des travaux ont été réalisés.
Même si la surface a augmentée.
Une attestation de surface CARREZ n’est réutilisable pour un bien si celui-ci n’a pas changé.
De plus, si vous avez augmenté la surface en réalisant toutes les démarches nécessaires auprès des services administratifs et impôts, vous pourrez vendre plus cher le bien, car plus de surface.
Espérant avoir été clair dans mes explications, si cela n’était pas le cas, revenez sur le BLOG pour compléter votre demande.
Bonjour Monsieur,
Tout d’abord un grand merci pour vos conseils sur votre site.
Je suis locataire depuis depuis 2007 d’un appt. avec un contrat signé de 70M2 renouvelable tous les 3 ans.
Je dois déménager fin octobre 2019, l’appt. est mis en vente.
Les diagnostics montrent une superficie de 62.43 M2.
La chargée de vente de l’appt. me confirme que sur le contrat des propriétaires, il est spécifié 62.43 M2.
Quels sont mes droits et recours possibles.
Merci par avance.
Bonjour Michel,
Merci à vous me solliciter et de prendre le temps de vous poser les bonnes questions.
Je souhaiterais savoir ce que vous entendez par : »Quels sont mes droits et recours possibles » ?
Que recherchez vous vis à vis de cette variation de surface ?
Monsieur bonjour,
Votre site est digne d’intérêt, je vous en remercie.
Quelle est l’incidence de cette notion d’habitabilité et de loi carrez au niveau du prix du mètre carré immobilier ?
En vous remerciant
Bien a vous
Bonjour,
Et bien cela peut tout à fait faire varier la valeur finale du bien selon qui vous avez en face.
Bonjour,
Si nous devons tirer les conséquences qu’une pièce n’est pas habitable au sens de ces normes, et qu’elle n’est pas une pièce principale, quelles sont les conséquences de cette requalification (assurance, fiscale, prix du bien… )?
En effet, je pense qu’il doit bien y avoir des conséquences qu’une pièce passe de principale à non principale ?
Encore merci pour vos lumières en tout état de cause.
Cordialement
Bonjour,
Effectivement, si le nombre de pièces baisse, tout (sauf les impôts à vérifier, mais je crois connaître la réponse) baisse également.
Tout est lié donc il faut réellement se méfier des informations alambiquées ou non fournies correctement.
La maison individuelle étant hors loi carrez, il faut aussi bien mesurer et vérifier tous ces points juridico-technique.
Bonjour, une chambre de bonne qui fait 10m2 au sol, 4m2 Loi CARREZ est-elle habitable ?
Bonsoir,
Cela dépend du volume, car la norme d’habitabilité définit un volume minimal. Vous trouverez le texte de loi en cliquant ici.
Bonjour,
Merci pour votre site et des réponses et du temps que vous nous consacrez.
J’ai lu la question de Walter et j’ai la même question.
Votre réponse ne me paraît pas y répondre.
J’ai une fiche technique d’un bien qui mentionne une chambre de 7,80 m² avec 10.93 au sol.
J’ai cru comprendre que pour considérer cette pièce comme une chambre, il fallait qu’elle fasse au moins 9m². Ce qui n’est pas le cas ici. Doit on comprendre que cette pièce ne peut pas être considérée comme une chambre et de ce fait le prix du bien pourrait donc être diminué ?
Je vous remercie pour votre réponse qui intéressera d’autres personnes je pense. Cordialement
Bonjour,
La norme d’habitabilité (Décret n°87-149 du 6 mars 1987) couplé à l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation définit comme minimal une pièce de 9m2 pour être habitable.
En considérant ces éléments, les volumes et surfaces font qu’une pièce ne répondant pas à ces considérations ne pourra se prévaloir d’une appellation légale.
Les pièces en second jour sans ouverture directe, ne peut être considérée comme pièce principale et se voit réduire le nombre de pièce du logement, même si la surface semble y être.
Merci pour votre commentaire.
Je n’arrive pas à en tirer toutes les conséquences.
Dois-je donc en déduire qu’indépendamment du fait que la surface au sol soit de 10,73 m², cela ne peut pas être considéré comme une pièce habitable ?
En vous remerciant.
Cordialement
La dénomination de chambre ne peut pas être attribuée à une pièce ne répondant pas aux critères.
Si vous disposer des deux espaces séparés, mais que les critères ne sont pas remplis, il ne peut y avoir de pièces comptabilisées séparément.
Quelle profession serait la plus à même à bien maitriser ces problématiques de métrage à votre avis et qui représente la meilleure garantie prix/prestation ?
En vous remerciant par avance
Bonjour,
Les architectes sont les plus à même de remplir cette fonction de relevé/métrage en tenant compte des tenants et aboutissants juridique.
Bonjour j ai une question
J ai vendu mon bien résidence principale le 5 janvier 2017
Ils s agissait d une maison individuel à la construction et ma demande de prêt il y avait écris maison de 118m2 hors le nouvel acquéreur 11 mois après ce rend compte qu’ elle ne fait que 105m2 a t il un recour possible ?
D après l acte de vente aucun recours n est possible j attend votre confirmation merci d avance
Bonjour,
C’est le métré réel de la maison qui compte et non les informations situées dans un document de prêt.
Si la surface est inférieure, il peut y avoir un recours si l’acheteur à un avocat ayant une bonne maîtrise du droit lié à la construction.
Concernant le rédaction de l’acte et de ce qu’il contient pour vous protéger, il faudrait vous tourner vers votre notaire pour qu’il vous explique quelles sont les clauses vous protégeant contre ce recours potentiels.
bjr un studio de 20 m2 RDJ loi carrez auquel est ajoutée une terrasse couverte de 10 m2 et transformée en cuisine fermée par des baies vitrées … la cuisine rentre elle dans la surface habitable ? (pour le calcul des frais d’agence) merci bcp
Bonjour,
Toutes les surfaces closes d’une hauteur supérieure à 1.80m sont à comptabiliser dans la surface CARREZ, si les conditions d’habitabilités légales sont respectées, la surface fait partie du logement.
Bonjour. je suis propriétaire d’un appartement de 39,19 m2 (Loi Carrez) avec :
Entrée : 2,8 m2 Salle de bain : 3,97 m2
Cuisine coin repas ouverte sur séjour : 22,39 Placard dans cette piece : 0,89m2
Chambre (avec fenetre et séparée du coin séjour) 7,81 m2 (hors dressing)
Placard dressing avec portes coulissantes dans la chambre :1,33 m2
Pouvez vous me dire quel type de logement c’est ? F1- F1bis- F2 et le nombre de pièces de cet appartement ? 1 ou 2
La chambre avec le dressing fait 9,14 m2 est ce bien une piece ?
Si je supprime le dressing la pièce fera bien 9,14 m2 et le locataire devra mettre une armoire, alors que là ce n’est pas nécessaire
Sur les plans de la copropriété pour la pièce de la chambre est noté : 2,50 m x 3,73 m soit : 9,325 m5 et est dessiné un placard de profondeur de 0,55m (soit environ 1,375m2)
Merci pour votre aide
Bonjour,
Il est complexe, voir impossible de se positionner au travers d’un échange sur un BLOG, il faudrait visiter les lieux pour vous donner une réponse claire et ferme.
Je suis navré, mais trop de règles et normes sont à vérifier. Il faudrait de très nombreux échanges, des photos etc… pour peut-être ne pas être en mesure de répondre totalement.
Il est donc conseillé de missionner un architecte pour qu’il visite les lieux et vous donne une réponse ferme.
Désolé, mais c’est le maximum que je puisse faire au travers d’écrits sur le sujet. Peut-être que dans quelques années les visites virtuelles d’architecte pour des missions de conseils arriveront, mais ce n’est pas le cas encore.
Bonjour,
Est-ce qu’une pièce de 7,5 m2 avec un dressing de 2 m2 peut être considérée comme une chambre ?
Cordialement,
Bonjour,
Pour qu’une pièce soit qualifiée de CHAMBRE donc pièce dite principale dans un logement, il est indispensable de respecter certains critères comme il l’est précisé dans la norme d’habitabilité.
Soit une ouverture sur l’extérieure (qui ne soit pas une cour fermée ou cour centrale d’un immeuble), une hauteur sous plafond conforme et également des liens directs avec les autres pièces du logement.
Si votre question en arrière plan est : »Est-ce qu’une pièce noire peut être une chambre ? » la réponse est NON.
Bonjour,
Merci pour votre réponse. La pièce dispose bien d’une fenêtre et de tous les critères pouvant en faire une chambre sauf pour sa surface de 7,5 m2.
En effet, une chambre doit faire au minimum 9 m2. Mais comme elle dispose d’un dressing de 2 m2, je me demande si la surface de ce dernier peut être comptée dans la surface de la pièce. Car si oui, la surface de la pièce atteindrait 9,5 m2 et devrait pouvoir être considérée comme une chambre.
Bonjour,
Est-ce que le dressing est réellement séparé par une cloison et une porte ? OU est-ce que celui-ci est largement ouvert vers la chambre ?
Cela pourrait faire la différence et ainsi être intégré à la chambre comme un placard fixe donnant largement avec des ouvertures conséquentes.
Bonjour Mr,
Je suis actuellement entrain de rénover des combles, Avec un coin chambre, toilette et salle de bain. Un appartement en copropriété.
Au niveau des m2 carrez, l’espace chambre fait 5,6m2 carrez – salle d’eau : 3,5m2 carrez. La salle d’eau se situe au dos de la chambre, séparée par une cloison.
Pour que la chambre puisse faire 9m2, est il possible de rajouter l’espace salle de bain, en supprimant la porte qui sépare la chambre et la salle d’eau (une suite parentale). Et ainsi avoir ces 9m2 carrez.
Merci de votre retour
Cordialement
Mathieu
Bonjour,
Non hélas, c’est la pièce principale qui doit faire 9m2. La SDB est une pièce secondaire.
Bonjour,
je viens d’acquerrir un studio avec un coin nuit en mezannine .
Cette mezannine de 5,5 métres carré avec hauteur plus de 1.80 métre a été prise en compte dans la loi carrez . Le diagnostic est il fiable étant donné que la surface est inférieure à 8 métre carré ? Merci pour votre réponse
Bonjour,
Vous faites certainement une mauvaise lecture de la loi.
La fraction de lot limité à 8m2 définit une exclusion si celle-ci n’est pas rattachée à la pièce elle même.
Est-ce que cette mezzanine est située ailleurs que dans le studio ?
Merci pour votre réponse. La mezzanine fait bien parti du studio.
Est ce qu’elle peut être considérer comme une chambre ou pièce supplémentaire?
Bonjour,
En général les mezzanines n’étant pas fermées, elles ne sont pas considérées comme des pièces supplémentaires ou autre chambre.
Si par contre, elle est totalement fermée et respecte tous les critères de surfaces, volume, ventilation, ouverture et accessibilité au regard de l’ensemble du reste du logement, elle pourrait être éventuellement comptabilisée comme telle.
Bonjour,
Je suis actuellement locataire d’un appartement situé en premier étage d’une construction en deuxième corps de bâtiment, auquel on accède par une cage d’escalier construite entre les deux corps de bâtiment (petite pièce carrée remplie par un escalier à deux quarts tournants).
Cette cage d’escalier desservait autrefois le rez-de-chaussée du deuxième corps de bâtiment, celui du premier corps de bâtiment et enfin mon appartement. Elle est aujourd’hui privative, les portes des rez-de-chaussées des bâtiments 1 et 2 ayant été condamnées et réaménagées en placards et ma porte d’entrée est donc devenue celle de cette cage d’escalier, donnant sur cour, et le palier du rez de chaussée fait donc office pour moi de hall d’entrée.
Ma question porte sur ce palier du rez de chaussée. J’ai constaté il y a quelques semaines que la surface habitable indiquée sur mon bail était erronée, de largement plus que les 5% de marge prévus par la loi. J’ai donc fait appel à un géomètre expert pour qu’il procède au mesurage de la surface habitable de l’appartement mais, après l’avoir rencontré, nous butons sur le fait de savoir si ce palier (d’une surface d’environ 1m² et surplombé par le palier de l’étage, appartenant donc à la surface d’emprise de l’escalier) ainsi que la partie du réduit sous l’escalier ayant plus de 1,8m de hauteur sous plafond (0,5m² de plus) doivent être ou non incorporé dans le calcul. À titre personnel, j’aurais plutôt tendance à estimer que ces éléments appartiennent à la cage d’escalier et doivent donc être exclus de la surface habitable, vu qu’ils sont compris dans l’enceinte cloisonnée et close par des portes renfermant l’escalier (définition que je me fais d’une cage d’escalier). Le problème est que nous n’arrivons pas à trancher vu qu’il n’existe pas de définition juridique de ce qu’est une cage d’escalier. J’aimerais donc connaître votre avis d’architecte sur la question.
En vous remerciant par avance,
Bien cordialement,
Bertrand.
Bonjour,
La distribution des tantièmes doit être réalisé à la base par un acte et un cadre légal lié à la copropriété.
Il est étrange que les parties initialement communes soient divisées et fermées.
Normalement, tout doit être notifié par une Assemblée Générale pour que tous les copropriétaires soient au courant et valident la redistribution.
Ensuite, il est nécessaire de se poser la question de la sécurité et de qui est responsable de quoi en terme d’assurance et de responsabilités.
La cage d’escalier appartenant pour partie à tous les copropriétaires en ratio des surfaces des appartements et parties communes en possession définit le cadre à suivre.
Si tous les copropriétaires s’entendent sur les surfaces à découper, à allouer et l’écrivent noir / blanc devant notaire la définition sera alors claire.
En tant que locataire, vous devez vous rapprocher de l’ADIL qui vous précisera certains points légaux et les éventuelles démarches à engager envers le propriétaire si besoin était.
Bonjour,
Nous envisageons d’investir dans ce qui était auparavant une chambre de bonne, avec droit d’usage des toilettes sur le palier, partagés avec une autre personne. Le diagnostic technique mentionne une surface loi Carrez de 9,18m². Lors de notre visite, nous avons pris quelques mesures au sol et déterminons a priori plutôt une surface autour de 8,6m². La hauteur sous plafond varie de 2,5m à 3m.
Est-ce que ces 9,18m² tienne compte de la surface des toilettes (ce que nous a indiqué le marchand de bien vendeur mais qui me semble étrange car les toilettes ne sont pas mentionnés dans le diagnostic qui n’indique que cette pièce) ? Si ce n’est pas le cas, est-ce que 9,18m² peut paraître « juste » si l’on tient compte de cette hauteur sous plafond ?
Souhaitant louer cette chambre, la surface en loi Boutin sera-t-elle la même ? Autrement dit, est-ce que le critère 9m² minimum pour avoir le droit de louer serait rempli ?
Je vous remercie d’avance grandement de votre réponse
Adeline
Bonjour,
Premièrement concernant la loi Boutin calcul les surfaces en ce rapprochant du mode de calcul de la loi CARREZ et impose la notification sur les baux.
Je ne saisi pas votre explication concernant les toilettes, sont elles à l’extérieure, sur un pallier ?
Concernant la surface minimale d’habitabilité, la loi précise ceci :
Il vous faut voir et faire corréler tous les points pour vous assurer d’être dans le droit. Ceci vous évitera des ennuis possible ultérieurs.
Bonjour,
Dans le cas d’une maison individuelle, si une pièce, anciennement un atelier, a été modifiée en buanderie (présence d’un système de chauffage et d’évacuation d’eau, absence de fenêtre, hauteur > 2,20m), dois-je comptabiliser celle-ci dans la surface habitable, sachant qu’elle n’est pas directement accessible par le logement mais par le garage???
Le code de la construction ne relève pas ce genre de situation?
Pouvez-vous me venir en aide à ce sujet?
Merci d’avance
Bien cordialement
Julien
Bonjour,
L’article R111-2 précise les pièces à déduire, si l’ancien atelier est devenu buanderie, il ne fait pas parti des pièces déductibles.
Bonjour, nous souhaiterions savoir si une mezzanine ouverte sur salon/séjour de 20m2 environ doit être considérée comme un étage ou non sachant qu’elle est placée à une hauteur de 2.5 du rez de chaussé. La hauteur sous plafond pour y évoluer va de 2.25 (garde corps) à plus de 3m au plus haut côté mur (si on suit la pente du toit monopente). Pour elle fait partie du salon/sejour mais elle est construite en dur (beton coulé en même temps que la construction des murs de la maison) et non en bois démontable…. Doit-on la compter comme une pièce indépendante même si elle n’est pas du tout fermée et qui plus est, compte t-elle comme un étage pour la déclaration sur un formulaire cerfa? En vous remerciant par avance, Bien cordialement
Bonsoir,
Les surfaces de mezzanines sont à comptabiliser dès que la hauteur est supérieure ou égale à 1.80m. Ensuite concernant la « déclaration » en pièce supplémentaire cela est contestable, car le volume du salon est unique.
En terme d’habitabilité, une pièce principale est une pièce ayant un volume légal et une fenêtre donnant sur l’extérieure avec une allège correcte, donc une mezzanine n’est pas une pièce indépendante en tant que telle.
Ensuite, si cela représente un niveau, il faut bien évidemment la déclarer en niveau complémentaire.
Bonjour,
Je désir acheter une maison des années 70′, l’agence annonce ce bien comme ayant une surface habitable de 200m2, j’ai put obtenir les plans et par la même calculer les surfaces exactes, j’ai décompté la chaufferie, les cloisons, embrasures, escalier et gaines, j’arrive à une surface inférieure de 10 m2 !, mais j’ai vus aussi que les caves du sous sol étaient comptabilisées car il y à une hauteur de plus de 2,20 m, en admettant que cette surface puisse effectivement être considéré comme habitable qu’en est-il des surfaces d’éclairements qui sont inférieurs à 10 %, est-ce dans ce cas on peut toujours les considérer comme habitables ? Il y à un texte de lois qui le spécifie ?
Merci des vos éclaircissements. Cordialement – L.D.
Bonsoir,
Il n’y a pas de texte de loi qui régisse les surfaces liées aux maisons. Seul un contrôle par un professionnel peut vous garantir une retranscription précise des surfaces calculées au jour d’aujourd’hui selon les normes en vigueurs.
Si vous êtes certain de votre calcul, demandez une re-estimation du prix en fonction de ce que vous pensez bon. Vous pouvez également demander un extrait de matrice cadastral pour obtenir la surface légale déclarée et taxée pour apporter un autre point de vue et contrôle supplémentaire.
Merci de votre réponse. Cordialement.
Dyian Levo
Bonjour,
Je suis entrain de vendre ma villa qui est en copropriété en dont la date de construction est 1984.
Depuis la construction, nous avons aménagé les combles en chambre (+de 14 m2 loi carrez), nous avons fait une extension de la cuisine (4m2) et nous avons agrandi la salle à manger par le garage de (8m2). Nous n’avons à l’époque pas demandé de permis de construire, mais uniquement l’accord de nos voisins directs.
Le professionnel qui est venu mesuré notre maison pour la vente ne veut pas prendre en considération ces surfaces… Pouvez vous nous dire si il en a le droit ?
Merci par avance pour votre réponse.
Bonne journée.
Bonsoir,
Effectivement, il est tout à fait possible que le mesureur n’accepte pas de prendre en considération des surfaces non déclarées. Il vous faut réaliser les démarches pour faire valider les surfaces et tantièmes auprès de la copropriété et des services administratifs.
Tout doit être réalisé dans les règles de l’art.
Les surfaces « illégalement » réalisées ne peuvent être prise en compte si vous ne pouvez justifier d’autorisations en bonne et due forme. Un acheteur pourrait se sentir foulé ou lésé si les services venaient à lui demander des comptes. Le professionnel ne peut aller à l’encontre des lois.
Bonsoir, Je vends ma villa et le diagnostiqueur considére que la véranda de 20 m2 (carrelée-isolée-double vitrage-hauteur supérieure à 1,80 m) est totalement exclue de Loi Carrez. N’y a t il pas un ratio à appliquer pour prendre une partie de cette surface en surface Carrez? Cordialement
Merci
Bonjour,
Cette demande d’intégration de la surface d’une véranda dans le calcul de la loi CARREZ est une vieille remarque qui revient souvent.
En terme de surface supplémentaire et de prix, la surface d’une véranda close et couverte pourrait être prise en compte SI la clôture est acceptée et régularisée auprès de la copropriété par un calcul des tantièmes associés, que toutes les démarches juridiques ont été effectuées dans les règles de l’art pour obtenir auprès des services instructeurs l’autorisation de modifier la façade et créer cette surface supplémentaire de plancher.
Si tout n’a pas été réalisé dans le bon sens, le diagnostiqueur ne peut valider une surface qui pourrait être remise en cause par un copropriétaire, une AG ou l’administration.
La situation est donc souvent complexe, même si l’ensemble de copropriétaires ferment les yeux, ou même d’autres ont vendus en + value de surface cette véranda fermée.
Il faut toujours être au carré pour pouvoir faire des bénéfices en immobilier sinon, l’investissement n’est pas rentable.
Il est également impératif que cette surface soit dans une partie exclusivement privative pour être potentiellement comptabilisée.
Demandez au diagnostiqueur de vous expliquer pourquoi il n’a pas comptabilisé la surface.
Bonjour Monsieur,
Je suis en train d’acquérir un appartement de 102m2 Carrez.
Je viens de m’apercevoir que l’appartement fait en réalité 90m2.
Est attaché à l’appartement, une cave et un parking.
J’ai déduit le prix proportionnellement de la moindre mesure.
Le vendeur me répond qu’il faut déduire du prix de la vente le prix de la cave et du parking qui ne fait pas partie de la loi Carrez.
Qu’en est-il exactement ?
Merci d’avance pour votre réponse.
Bien à vous
Bonjour,
La loi carrez ne comptabilise que les surfaces dites habitable, donc les caves et parking ne sont pas des surfaces à prendre en compte dans le calcul de la loi carrez.
Pour que cela soit clair pour vous, il faudrait demander au vendeur qu’il précise le prix par lot au regard des tantièmes, cela vous aidera également à vérifier que le prix de l’appartement n’est pas sur-évalué.
Bonjour,
J’envisage d’acquérir un appartement qualifié de T2 dans la région parisienne. En recevant le diagnostic Carrez, j’ai pu constater que la chambre fait 5,65 de superficie loi Carrez, celle-ci est attenante à un dressing de 1,85 de superficie loi Carrez qui a été construit après: un mur a été bâti coupant la chambre (sans néanmoins fermer totalement les deux espaces): qu’en est-il de la surface de cette chambre + dressing ? Est-ce que cet espace de 7,50 m2 peut être considéré comme une vraie pièce ?Est-ce suffisant pour qualifier de chambre à coucher et a-t-on affaire à un vrai T2 juridiquement parlant ? Merci d’avance de votre retour.
Bonjour,
La norme d’habitabilité définit une surface minimale de 9 m2 pour une pièce principale, pour que celle-ci soit considérée comme telle. Il m’apparaît complexe de qualifier une petite pièce de moins de 9 m2 comme un Type 2…. c’est très surprenant.
Vous trouverez les informations en ICI
Bonjour,
Nous devons acheter une maison individuelle, l’annonce mentionne 190m2. Nous avons mesuré chaque piece, prenant en compte les paliers et les pieces mansardées à 1m80. Nous comptabilisons 173m2. Devons nous demander un certificat afin d’être sûr du métrage ? Merci
Bonjour,
OUI, la réponse est indéniablement OUI ! Missionnez un architecte afin qu’il vous établisse un relevé professionnel à votre demande.
Ne demandez pas un relevé d’état des lieux au vendeur, car il pourrait trouver une personne allant dans son sens pour ne pas être en inadéquation avec ce qu’il annoncé.
Un architecte, indépendant et défendant vos intérêts sera la meilleure solution. Ainsi vous pourrez discuter le montant de la vente sur une base saine.
Bonjour,
Si je fait l’acquisition d’un duplex vendu brut (travaux intérieur à réaliser par l’acquéreur) et que l’escalier et « non compris » dans la vente. La surface de l’emprise de l’escalier doit elle être déduite ou non (la surface de la trémie ayant bien été déduite)?
Bonjour,
La surface de trémie étant un vide et non exploitable, cette surface est normalement déduite, que ce soit en surface de plancher, surface taxable ou autres types de surfaces.
Par contre, la partie en RDC qui reçoit l’escalier ne peut être déduite que dans la limite de la hauteur des 1.80m. Si l’escalier est supprimé, la surface est à comptabilisée dans sa totalité.
Il me semble que c’est de cette ambiguïté dont vous parlez.
Bonjour, j’aimerai vendre mon appartement, mais une pièce me pose problème, j’aimerai beaucoup votre confirmation, cette pièce que je considère comme une chambre (anciennement une cuisine) fait 8,40 m² mais possède un petit placard en angle difficile pour moi de mesurer. Pour la vente peut-on considérer cette pièce comme une chambre, et en règle générale peut-on additionner la surface d’un placard dans la mesure d’une pièce ? Merci
Bonjour,
Pour être considérée comme une chambre, la pièce doit répondre à plusieurs critères dont :
Ceci est la base, ensuite un placard est un placard et ne pourrait être considéré comme faisant parti intégrante de la chambre si il répond aux caractéristiques de hauteurs et de volumes.
La meilleure solution serait de missionner un architecte pour une mission de conseils afin qu’il visite les lieux et vous donne son avis éclairé sur la configuration des lieux.
Chaque cas et unique et en terme de loi CARREZ, il ne faut pas jouer avec les surfaces. Le risque juridique est beaucoup trop important.
C’est donc possible sous conditions à valider par un passage d’architecte.
Bonjour
Je viens de faire l’acquisition d’un apparetement sur 3 étages par une cage d’escalier type immeuble ( marche,palier intermédiaire et palier ) à chaque palier il y a une porte qui donne accès à l’étage .
Ma question est : on t’il le droit d’inclure les mètres carrés des 3 paliers dans le calcul de loi carrez?
Merci d’avance pour votre réponse
Bonsoir,
Les parties communes sont des tantièmes et à ce titre vous êtes responsable dans la copropriété, mais il me parait étrange que ceux-ci soient comptabilisés différemment, sauf si le découpage le permet.
Il faudrait visiter les lieux avec un architecte afin qu’il vous donne son conseil à ce sujet, car par l’intermédiaire d’un blog cela est plus que complexe.
Bonjour,
j’ai fait aujourd’hui une offre d’achat pour un bien de 28,3m2 loi Carrez. De plus, il est indique dans le certificat de superficie (loi Carrez) une surface 12,48m2 hors carrez (c’est à dire dont la hauteur est inférieur a 1,80m). Au total la surface au sol est de 40,78m2.
Ma question concerne l’estimation du bien. Bien entendu, il n’y pas que les mètres carre à prendre en compte. Cet bien devrait-il être estime sur la surface au sol ou sur la surface Carrez? En effet, ceci représente un réelle différence.
Enfin, l’agent immobilier m’a dit que nous pouvions considérer que la surface Carrez de l’appartement est de 28,3 + 12,48/2= 34m2. Il m’a été explique alors que la surface non carrez pouvait être divise par 2.
Qu’en pensez-vous?
Bonjour,
Après consultation de mon réseau, il m’a été rapporté que le prix d’achat était fixé sur la base de la loi carrez mais était pondéré au mètre carré par la présence de surface « sous pentes ».
En clair, la surface loi carrez est la référence, mais le prix de cette surface est augmenté pour tenir compte du bénéfice qu’apporte ces surfaces dont la hauteur est inférieure ou égale à 1.80m
Le fait de faire faire des placards dans un appartement diminue t-il
la surface d’après la loi Carrez ?
Bonjour, non les placards sont inclus dans la surface.
bonjour. Nous souhaitons aquérir, un « studio » sur annonce « maison. Celui ci se situe à coté de chez nous avec un mur mitoyen. Sur annonce 31m2 de surface + petit terrain (50m2env). Le plafond descend en pente douce de 2.40m jusqu’à atteindre 1.80m au niveau de la terrasse du jardinet. Comment savoir si la surface est respectée.
Au départ il n’y avait qu’une pièce, mais le propriétaire a fermé une partie pour en faire une chambre (- de 9m2) ne possédant aucune ouverture, ni aération, si ce n’est une minuscule porte non fermée.
Merci pour votre aide FB
Bonjour,
Effectivement le cas semble particulier, pour contrôler la surface réelle, je vous conseille de missionner un architecte afin qu’il passe réaliser une prise de mesure et vous donne le résultat.
Sollicitez le également sur la qualification de « chambre » lors de sa visite.
Un palier de 8,60 sur hauteur sous plafond avec une fenetre donnant sur un sejour cathedrale nous a ete compte comme une piece (mezzanine) par notre assureur. Une grande cuisine avec une partie mobilier et un coin repas a ete egalement comptee comme une piece. Est ce legal ? Il nous compte une penalite de 6 000 euros. Comment nous defendre ?
Bonjour,
Est-ce une assurance dommage ouvrage dont il s’agit ?
Ou autre chose ?
Bonjour
Nous avons eu l’autorisation du changement d’affectation de notre immeuble de bureau situé à ASNIERES 92600
ainsi que l’autorisation d’installer des balcons d’une projection d’1m sur toute la largeur coté jardin de l’immeuble sur les les 3 étages,ma question:
Etant au maximum de l’emprise au sol (une annexe au PLU a autorisé les balcons de 1m) pouvons nous créer une véranda de 5m2 maximum devant la salle de séjour du rez de chaussée avec fermetures amovibles et ne dépassant pas la limite du plancher du balcon du 1er étage sans une nouvelle autorisation à la mairie?
Cordialement
Jacky ADDA
Bonjour,
Pour pouvoir vous répondre, il faudrait réaliser une étude de faisabilité.Sans une analyse poussée des éléments existants et de la réglementation aucune réponse claire ne peut être donnée.
Je vous propose de déposer une demande via notre formulaire, un architecte du réseau prendra alors contact avec vous.
Euh, mr l’architecte sauf erreur de ma part la déduction des surfaces ayant une hauteur inférieure à 1m80 entre également en déduction de la surface habitable (cf Code de le construction et de l’Habitation Art. R111-2 : »Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 111-10 [Vérandas], locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. »
Cordialement
Bonjour,
Je ne saisi pas votre commentaire… a quoi faites vous allusion ? Effectivement la surface de plancher intègre bien des déductions, mais l’article parle de surface LOI CARREZ et Surface Habitable…
bonjour
j ai prit acquisition d un pavillon d une surface totale de 700m avec jardin.le pavillon lui même mesurer sur le cadastre présenter l or de la signature 175 m2.
aujourd’hui j ai décider de louer une partie du pavillon que j ai séparer par une séparation.
voici ma question.
en mesurant le pavillon après la séparation je mes suis rendu compte que la surface était plus grande que celle évoquer sur le cadastre . ça dire que le pavillon mesure 203m2 et non pas 175 comme inscrit sur le cadastre.
de plus sur l acte d achat il n y aucune précision sur la surface.
que doit je faire.
es ce que je vais paye la taxe foncière pour les années précédentes alors que je ne savait pas que la surface etait plus grande que sur les papiers lors de la signature ??
ET aujourd’hui qu elle sont les démarches pour régulariser la situation sur la superficie réelle de mon biens???
Bonjour,
Le cadastre n’est pas une base sur laquelle il faut se baser pour établir une ratio de surface. Le cadastre est simplement une base de donnée informatique servant à la taxation.
Il convient donc de faire réaliser un état des lieux par un architecte pour définir précisément la surface de la maison et si la surface de parcelle elle même vous parait erronée, faite intervenir un géomètre qui mesurera celle-ci et vous en fournira la contenance exacte.
Il est assez étrange que l’acte d’achat ne mentionne pas la surface du bien ? Il vous faut solliciter le notaire sur ce point.
Si vous souhaitez faire réévaluer la taxation de votre bien pour être en total conformité avec les services des impôts, faites établir un relevé d’état des lieux par un architecte assorti d’une attestation de surface relevée que vous pourrez transmettre aux services concernés.
Concernant le « rattrapage » éventuel, seul les services des impôts pourront vous répondre. Mais, il arrive parfois qu’une régularisation sur 4 années puisse être demandée selon le cas.
Bonjour
Nous souhaitons acquérir un appartement en rez de chaussé surelévé. Le propriétaire a fait une trémie pour une ouverture qui donne directement dans la cave qu’il a aménagée en chambre (hauteur sous plafond plus de 1,80 m). Il a eu l’autorisation de la copro, a fait la déclaration aux impôts… mais n’a pas fait changer l’acte de copropriété. Question de coût il ne voulait pas dépenser d’argent pour refaire cet acte.
Du coup les mètres carrés de cette chambre sont-ils « réellement » en loi carrez ? Que sera-t-il indiqué sur l’acte d’achat : 55 mètres carrés loi carrez + 13 mètres carrés ? ou 68 mètres carrés loi carrez ? Nous avons demandé les diagnostiques… en attente !
En remerciant de votre aide.
Bonjour,
Si la surface créée respecte les règles de la loi carrez, elle rentra dans le calcul. Par contre, il faut absolument que tout soit entériné auprès de la copropriété au niveau des tantièmes et calcul des charges, sans quoi vous serez entièrement responsable après signature de votre acte de tout ce qui découle de la situation actuelle.
Vérifiez avec votre notaire que tout est en règle et bien clairement identifié. Si cela n’est pas le cas, prenez du recul et demandez une réduction au niveau des coûts que cela engendreraient.
Bonjour,
Bien que non soumis à la loi CARREZ je souhaite faire l’évaluation de la surface d’une maison de ville selon ce critère.
Ma question porte sur l’une des surfaces d’environ 10×5 m sur une hauteur de 3 m.
Il s’agit d’une cour couverte et fermée sur 3 de ses cotés et attenante à la maison.
Les fenêtres du salon et de la cuisine s’ouvrent directement sur cette espace.
Elle sert de salle de jeux (pingpong…) ou de réunions familiales (repas..) aux beaux jours notamment.
Cette surface entre telle dans le cadre de la loi CARREZ svp?
Merci pour votre retour.
Bonjour,
Je ne saisi pas la démarche, pourquoi métrer un projet « loi carrez » si vous n’y êtes pas soumis ?
A quoi cela vous servira sachant que du point de vue légal, cela n’aurait aucun poids ???
Les terrasses, loggias, balcons et terrasses sont exclues du métrage CARREZ. Pouvez-vous nous éclairer sur la destination éventuelle de cette attestation ?
Bonjour,
il y a 5 ans, j’ai acheté un appartement de 45 m² en loi CARREZ. Je souhaite le mettre en vente et j’ai refait faire un mesurage : 38 m²!!
L’expert qui avait fait le mesurage en 2009 a inclus le grenier (qui n’a pas d’accès direct par l’intérieur de l’appartement, je précise). Donc plus de 15 % d’erreur! Bien évidemment, il est beaucoup trop tard pour demander une diminution du prix d’achat.
Existe-t-il des recours? Puis-je obtenir un quelconque remboursement des impôts sur la taxe foncière que j’ai payée en trop?
Je vous remercie par avance pour vos réponses.
Bonjour,
Je crains hélas que vous n’ayez pas de recours pour vos impôts et diverses taxes. Sollicitez la personne qui a réalisée le mesurage pour lui présenter la « nouvelle » surface pour voir ce qu’il en pense.
Les personnes effectuant ces attestations de surfaces fournissent leurs attestations d’assurance. Si besoin était, vous pourriez solliciter celle-ci (mais après avoir eu une réponse claire de la personne ayant effectuée la prestation).
bonjour , je louer un commerce mais le mètres carre il sont erronés ,en bail se 27 ,50 et en réalité il sont 24,60 que faire ;merci pour votre répons par avant;
Bonjour,
SI une surface est erronée, il faut pouvoir le prouver de manière indiscutable par l’intermédiaire d’un relevé de géomètre expert. Mais si le but est de réduire le montant du loyer, il faut vérifier les jurisprudences dans ce domaine car il doit y avoir des antécédents.
De plus, il existe peut être une marge d’erreur acceptable… Sollicitez l’ADIL proche de chez vous et exposez leur votre demande.
bonjour
Je suis dans une copropriété au 3eme etage
j ai une loggia de 7m2 que j’ai fermée et aménagée
dois je le déclarer aux impôts et payer un plus sur la taxe foncière.
Puisque cela agrandi ma surface habitable
merci
Bonjour,
Il est indispensable d’obtenir toutes les autorisations préalable, syndic via une AG pour entériner le projet, ensuite déclarer ce projet en mairie et ensuite dès l’obtention de l’accord faire réaliser les travaux. Beaucoup de personnes ne réalisent pas ce processus et se retrouvent en mauvaise posture légale.
Il faut procéder à la bonne démarche à travers tout le spectre technique et réglementaire pour tenter d’obtenir l’autorisation qui fera foi auprès du service des impôts.
SI la démarche vous semble complexe, missionnez un architecte, il vous conseillera et épaulera.
Merci pour votre réponse. J ai rdv vendredi matin avec un avocat. Je ne pensais pas devoir passer par un huissier avant un avocat. J avais déjà préparé une lettre à mon constructeur mais j ai réussi à l avoir au téléphone. Il a envoyé un chef de chantier prendre les mesures de ma maison devait me rappeler mais il ne l a pas fait et il est toujours injoignable. En faite j aimerai savoir si ils ont droit à une marge d erreur de 5% loi Carrez j ai lu que cela concernait que les maisons en copropriété ce qui n est pas mon cas et je n ai rien trouvé sur mon contrat sauf que je dois me référer au référentiel NF 294 de la marque NF Maison Individuelle
Bonjour,
Seul votre avocat pourra vous préciser toutes les solutions et limites admissibles. Bon courage.
où pouvons nous encore agir? Merci pour votre réponse.
Bonjour,
Il faut agir et ne pas être victime, si il y a une situation qui ne vous convient pas. Demandez des explications claires et écrites.
Bonjour. Je suis en construction pour une maison individuel (CCMI) maison clé en main. Alors que le chantier devrait bientôt se terminer il manque plus que 2j d intervention enfin c est le cas depuis 2 mois je me suis rendue compte d un gros problème. Sur le plan de cellule il y a le calcul des surfaces pièces par pièces pour un total de 90.01 (ce que nous avions demandé) mais au final nous avons que 83m2 car ils ont rajouté comme pièce » Surface 7.03 m2 et en effet calculant toutes les pièces nous sommes qu à 83m2. Que dois je faire sommes nous en faute vu que depuis que nous sommes en possession de ce plan Avril 2013 on ne l a pas constaté
Bonjour,
Il est surprenant que le projet soit plus petit que la surface signée. Un constat d’huissier est une base de constatation pour d’éventuelles suites à donner.
Il faut écrire en LRAR à la personne responsable et demander des explications écrites. Ensuite sur ces bases, vous prendrez avec l’aide d’un avocat, les décisions adéquates.
Pour finir, avec un architecte cela ne serait certainement pas arrivé enfin sans que vous soyez informé. Encore une preuve que le CCMI n’est pas la meilleure des solutions comme essaient de nous le faire croire un bon nombre de personnes.
Oups j’ai un peu oublier les modalité de politesse!
Bonjour,
je reviens sur le définition de surface habitable qui au sens du code de la construction ne prend pas en compte « les parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. »
D’autre part, cette surface n’a pas l’obligation d’être réalisé par un professionnel (le particulier peut la calculer lui même); néanmoins la personne déclarant cette surface (de même que le propriétaire ou l’agent immobilier qui consigne cette surface dans le bail) en porte la responsabilité juridique et financière pour une période d’1 an.
D’où l’intérêt de passer par un professionnel, assuré pour ce genre de litige.
A noter qu’un certificat de surface Carrez (établi au moment de l’achat du bien par exemple) peut se substituer à un certificat surface habitable sous réserve que le bien n’ai pas subit de modifications.
Cordialement
Bonsoir
Bonjour,
Effectivement le Code de la construction et de l’habitation. – Article R*111-2 précise bien les choses, mais les services des impôts ne l’entendent pas de la même oreille…
Il faudrait que quelqu’un porte l’affaire devant les tribunaux si le cas se présenter pour en tirer une jurisprudence.
Je ne sais pas de quelle ‘surface habitable’ vous parlez car la surface habitable (Loi Boutin) à indiquer obligatoirement dans un bail ne prend pas en compte les hauteurs de moins de 1m80 (de même que les chauffe-eau, chaudières…), tout comme le métrage Carrez.
Le différence entre les deux réside plus dans l’affectation des locaux et leurs constitutions (surface vitrée…)
Bonjour,
Il existe plusieurs lectures (hélas) des lois et règles. Le service des impots ne font pas de distinctions sur les surfaces dites habitables. Qui est une analyse différente de la CARREZ et de ce que nous pouvons considérer comme surface « habitable ».
Je comprend que cela puisse être déroutant.
Bonjour,
Est-ce que la hauteur de l’accès à une pièce est prise en compte pour le calcul de la surface habitable (par exemple, si la pièce est située dans les combles et qu’il faut passer sous l’entrait d’une ferme située à 140cm de hauteur pour y entrer).
Merci
Bonjour,
La surface habitable se calcul en prenant en compte les surfaces de toutes les pièces en projection verticale, sans distinction de hauteur.
La norme d’habitabilité et la loi carrez utilise comme pour le calcul de la surface de plancher la hauteur des ouvrages, il convient donc de faire la distinction entre toutes ces surfaces.
Je n’ai pas parlé de la SHON RT qui est une autre surface et pour finir la surface Taxable, qui elle aussi en est une autre.
Bonjour,
Nous allons signé l achat d une maison dans un peu plus d un mois. Il s agit d une maison de village individuelle. Sa surface habitable est de 105m2 dont une vingtaine de m2 sous 1m80 de hauteur. Je sais que la loi carrez ne s applique pas aux maisons individuelles mais j ai un affreux doute. Est ce que les 20m2 doivent être retirés de la surface totale habitable?
L info n est pas rapportée dans le compromis de vente puisqu apperement pas obligatoire dans notre cas.
Merci pour voiture réponse
Bonjour,
Vous confondez surface habitable et surface de plancher, qui sont deux surfaces totalement différentes. La surface habitable comprend le cumul des surfaces des pièces sans distinctions de hauteur, la surface de plancher elle permet de déduire les surfaces projetées dont la hauteur est INFÉRIEURE à 1.80m. Espérant avoir été clair.
Bonjour,
Je souhaiterais savoir si des Wc (ou une salle de bain ou autre) accessible par un patio ouvert (ou une cour) doit être pris en compte en surface loi carrez ?
Je vous remercie par avance de votre réponse.
Bonjour,
Tous les lots rattachés à un appartement doivent être pris en compte dans la loi carrez, par contre si certaines conditions d’habitabilités ne sont pas respectées, les acheteurs pourraient demandés une réduction du prix de vente au cas ou cela ne leur conviendrait pas.
Mais il ne faut pas confondre les deux aspects complètement différent. Le plus simple serait de missionner un architecte pour qu’il visite les lieux et vous donne son ressenti.
Bonjour
Je viens de prendre en location un appartement de 40 m2 dans une nouvelle residence BBC , située en zone B1 pour la loi Scellier . Cette residence est composée de 120 appartements , je m’apercois que je paye une location tres chere par rapport aux autres appartements . Comment est calculée le loyer en loi scellier ? L’agence qui me loue ce bien m’a avoué qu’ils avaient mis la barre haute et ne sont pas contre à baisser mon loyer . Une terrasse compte t- elle dans le calcul du loyer ? J’ai un loyer de 610 e + 20 e de charges , qu’en pensez -vous ? Merci de votre réponse
Bonjour,
Pour les baux conclus en 2013 en zone B1, la loi Scellier prévoit un plafond de loyer par m2 dont vous trouverez tous les détails à cette adresse : ici.
Si vous avez un doute suffisant, contactez gratuitement l’ADIL de la commune ou proche de la commune concernée, des juristes répondent aux particuliers.
Bonjour
J’envisage d’acheter une maison dont la partie garage a été transformée : porte de garage remplacée par une porte fenêtre, mais dont les murs n’ont pas été platrés et qui n’a pas de chauffage. Faut il considérer cette espace dans la loi carrez ?
Merci d’avance.
Bonjour,
Tous les espaces répondants aux normes peuvent en théorie être comptabilisées, sauf si celles-ci ne sont pas déclarées. Car si la régularisation n’est pas envisageable, la remise en état initiale pourrait être demandée.
Soyez donc conscient des risques de ce types de « modifications ». Renseignez-vous auprès des services communaux pour connaitre la réalité des déclarations.
L’article est vraiment intéressant,c’est un plaisir de le lire
Je vous remercie pour votre commentaire 😉
Bonjour je voulais savoir si dans la surface carrez devait être pris en compte : combles non aménagées mais aménageables hauteur sous plafond de 1.80 accès par trappe et echelle de meunier.
Aussi est ce que l’on doit déduire l’épaisseur des carrelages sur les murs ?
Merci de votre aide
Bonsoir,
Les combles non aménagés ne sont pas comptabilisés dans la loi carrez. Il faut pour cela que le lot soit attribué à l’appartement et les tantièmes attribué à l’appartement desservi.
Je ne saisi pas trop la déduction de surface liée à l’épaisseur de faïences ? Est-ce que 0.01m2 fait la différence ?
Le plus simple reste de vous laisser conseiller par un professionnel du mesurage, non ?
Bonjour et merci pour vos rubriques,
l’adjonction à une maison d’habitation d’une véranda non-chauffée de 20,50 m2 peut elle donner lieu à une augmentation de la surface habitable et donc de la taxe foncière ( en l’occurence 25% de plus ).
Y a-t’il un article de loi qui le spécifie ?
Monsieur DAVID
Bonjour,
Dès qu’une surface est fermée, couverte et rentre dans le cadre d’une pièce dite habitable, celle-ci peut être taxée.
Vous pouvez trouver des informations sur la surface taxable et ses déductions.
Bonjour,
j’ai acheté un appartement il y a près de trois ans.
Aujourd’hui je souhaite le vendre et lors d’une visite d’un agent immobilier qui a mesuré à nouveau mon appartement il s’avère que mon appartement ne fait pas 68.89m² mais 64m²…
j’ai un certificat de loi Carrez qui date de 2003 qui est donc faux. De mon côté pour être dans les clous, je fais revenir un diagnostiqueur pour établir un nouveau certificat qui sera correct.
Puis-je intenter un recours?
quelles sont mes possibilités? sachant que forcément à la revente j’y perds beaucoup.
Cordialement.
Bonjour, pour établir une attestation de surface loi carrez seule une personne habilité peut la réaliser.
Il est donc important de faire intervenir une personne indépendante a la vente.
Concernant le mesurage après trois années, je ne connais pas le délai de recours envers ce type de découverte.
Je vais me renseigner et déposerai l’information sur le blog ARCHITECTE-PACA.com (ici même).
dois je declarer une veranda dimension interieure 4,98 X 2,73 soit 13,35 M2
intérieur?
un hangar metallique FIXE SUR DALLE BETON DE 17 M2 doit il faire l’objet
d’un permis ou d’une declaration
une structure metallique utilise comme poulailler dimension 9,50 x 4,00 est recouverte de toles ondulées doit elle faire l’objet d’une declaration ou d’un permis de construire
merci de me repondre
Bonjour, la règle dit que tous projets situés hors de secteurs protégés ou sauvegardés dont la surface est comprise entre 20m2 et 40m2 est soumise à déclaration préalable sauf si la surface d’emprise au sol et/ou la surface de plancher atteignent 170m2. Il faut également vous assurer que la commune est dotée d’un PLU ou POS. Cependant, si vos différents projets atteignent ou dépasse cette surface, ce sera donc une demande de permis de construire qu’il faudra déposer en mairie.
Il vous faut également vous assurer des calculs d’emprise au sol pouvant engager le seuil de recours obligatoire à un architecte.
9 fevrier 2013
bonjour
Etant proprietaire d un pavillon d une surface plancher
1 etage 100m2 apres deduction de l epaisseur des cloisons de la cage d escalier la surface est de 87m2
2eme etage
surface au sol 100m2
dedution des murs cage d escalier et palier 15m2
surface sous plafond inferieur a 1m80 30m2
comment calculer la surface habitable pour les impots fonciers
a l avence merci
Bonsoir, Vous déduisez trop d’éléments au regard du calcul de la surface de plancher. La surface habitable ne sert pas de base de calcul des impôts c’est la surface de plancher qui sert de référence.
Bonjours,
Je souhaite avoir des renseignements pour connaitre les pièges des agences proposant à la location d’appartement à des tarifs mirobolant sur des petites surface.
Ce que je souhaite c’est savoir si les pièces comme : salle de bain, toilette, remise, placard intégré, cuisine individuel, sont pris en compte dans la surface totale où que non ? et ce comment le prouver en cas de visite pour faire réduire le loyer où bien négocier un autre appartement plus spacieux dans le même budget ?
Merci par avance.
PS : je ne pense pas être expert mais j’ai remarquer pas mal d’incohérence dans certain logement visité, et surtout l’incompétence de certain agent immobilier, par exemple un appartement de 65m² habitable du duplex, mais le duplex à une hauteur » centrale » d’1m80, tout le reste descend (sous les combles), et ceci à été compté dans l’annonce alors vu la hauteur et l’espace (en fait les combles était séparer en 2 pour simuler 2 pièces de type chambre) un matelas aurait été le seul meuble à installer, bref j’en ais fait la remarque à l’agent et il m’a fait comprendre que j’y connaissait rien, du coup je sent que je vais pas tarder à me lancer vu la facilité d’être agent immobilier de nos jours (dans la même journée 4 agences dont 3 agents au niveau douteux).
Voilà l’anecdote j’attends votre réponse, j’espère que j’me suis pas trompé sur certains de mes jugements concernant les appartements proposer.
Merci
Bonjour, Il est toujours complexe de se faire conseiller correctement dans le bâtiment. Tous les « professionnels » ne le sont pas forcément ou suffisamment aguerri pour répondre convenablement aux interrogations légitimes.
La loi précise que toutes les pièces dans le clos / couvert ayant des caractéristiques techniques permettant un usage normal et une hauteur sous plafond supérieure à 1.80m peut être comptabilisée en surface habitable.
Pour vérifier la véracité des déclarations des biens, vous pouvez tout à fait lors d’une visite, prendre des mesures.
Concernant les « négociations », l’offre et la demande étant dans une phase tendue en ce moment en France, ne permettent guère d’espoirs… mais qui ne tente rien n’a rien !
Bjr.
Bravo pour votre site.
Ma question : J’envisage d’acheter le RdCh en bas de mon appartement dont je suis déjà prpriétaire. Nous sommes dans une co-propriété au centre de Dijon.
L’appartement est composé de pièces dont total 41m2 (loi Carraz) et d’une petite cour intérieure de 12M close de 2 côtés par bâtiments voisins, ouverte au ciel et qui sépare l’appartement d’une remise de 15m2 (loi Carraz). Cette cour est-elle concernée par le total M2?
Bonsoir, je vous remercie pour vos compliments, pensez à diffuser l’adresse de notre site autour de vous.
Concernant votre question, une terrasse extérieure ouverte (sans toiture) n’est pas comptabilisée dans les surfaces carrez, de plancher, utiles etc….
j’ai signé un compromis d’une maison ou il n’y a pas le nbre de m² noté sur lacte. l’agence qui nous a vendu ce bien fait mention de 120m² alors que sur les plans nous avons 106m².
apparement nous ne pouvons pas annuler la vente mais nous retourner contre l’agence immoblière.
est-ce exact ?
quels sont nos actions ?
de plus, il y a une veranda fermée, est-elle compté comme partie habitable ?
merci de me repondre
Bonsoir,
Si vous vous sentez lésé en rapport aux informations fournies et la réalité, il vous faut contacter un avocat spécialisé.
Il n’existe pas à ma connaissance de « loi carrez » pour les maisons individuelles.
bonjour
je possède un appartement dont les fenêtres sont soit en renfoncement soit carrément dans un bow-window, ce qui dégagent des espaces entre 0.50 m² et 2m².
ces surfaces sont-elles forcement hors ‘carrez’
merci d’avance pour réponse
bien cordialemnt
JMD
Bonjour,
Les surfaces de bow windows, si celles-ci ont une hauteur supérieure ou égale à 1.80m doivent être comptabilisées dans la surface du logement, ensuite concernant les embrasures de fenêtres, elles ne sont pas comptabilisées.
La loi carrez est claire sur ce point, mais encore une fois, il est important de faire certifier la surface de votre appartement par un professionnel agréer et formé pour exécuté l’attestation légale.
Madame, Monsieur,
Habitant sur un bateau logement situé à Conflans Sainte Honorine (Yvelines), je viend de constater un triplement de ma TH entre 2011 et 2012, cette augmentation étant due à une modification de l’estimation de la valeur locative de notre bateau qui passe de 4000 à 10179 sans qu’aucune modification ded structure ni d’équipement de confort ne justifie une telle réévaluation.
Nous ne sommes par exemple reliés ni au réseau d’eau de la ville, ni bien évidemment à celui des égoûts. Par ailleurs si notre bateau (de type freycinet) occupe effectivement une surface de 196 mètres carrés sur l’eau, il me semble que cette superficie ne peut être considérée comme habitable en totalité, soit qu’il s’agisse de locaux techniques (salle des machines, timonerie, chaufferie, atelier, compartiments étanches…), soit du fait de leur faible superficie et/ou hauteur sous plafonds, etc…
Vous serait-il dés lors possible de nous indiquer soit les disposition légales concernant la définition des urfaces habitables, soit les adresses ou les sites où nous pourrions trouver ces renseignements.
Dans l’attente de votre réponse je vous prie de recevoir l’expression de ma considération, ainsi que mes remerciements anticipés.
Cordialement
Patrick de Colomby
Monsieur,
Nous ne sommes pas spécialisé dans le calcul de surface habitable de navires n’étant pas architecte naval, mais pouvons vous orienter vers le service public : http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/R250.xhtml
Cordialement
Dans votre article sur la Loi CARREZ vous précisez que :
« les embrasures de portes ne sont pas comptabilisées (pour simplifier) »
Nous avons un bien dans une construction ancienne dont les murs sont très épais et cela a pour conséquence de créer des embrasures de portes et porte-fenêtres, importantes qui ont pour conséquence de réduire de 4 m2 un bien qui fait environ 100 m2.
Comme vous précisez que c’est « pour simplifier », ce qui peut se comprendre dans les constructions modernes dont les cloisons sont très minces en général de 7 cm, peut-on tout de même intégrer dans le relevé CARREZ ces embrasures?
Afin de ne pas être pénalisés d’environ 4% ce qui est considérable, tout en respectant strictement la Loi, bien entendu?
Merci pour vos précisions
Cordialement.
Bonjour,
La loi stipule que les embrasures de portes et de fenêtres ne sont pas comptabilisées. L’épaisseur des murs ne semble pas être un facteur de dérogation. Je ne vois pas comment vous pourriez intégrer ces surfaces. Vous pourrez trouver des schémas explicatifs vous aidant pour le calcul des surfaces de votre maison ici.
Cordialement
Bonjour
J’ai une question sur le theme évoqué ci-dessus.
Un bien comprends un appartement, un garage et annexes.
Il se constitue ainsi:
-un ancien commerce transformé en un garage et au fond (ou était le bar), une séparation (cloison) qui crée une pièce noire, suivie d’une pièce ou il y a un lavabo et un cumulus (les deux sans fenêtre et une ampoule). Le seul accès à ces pièces est le garage.
-L’accès à l’appartement au dessus du garage et des pièces énoncées, se fait par les parties communes.
La totalité du bien est indiquée faisant 55m2 en loi Carrez, incluant les pièces au fond du garage. De plus, l’annonce précise d’ailleurs » garage au rez-de-chaussée de 23 m2 communiquant avec pièces annexes ».
Les pièces en fond de garage devaient elles faire partie du métrage carrez?
(leur surface est de 11m2 soit >5%)
Le document du diagnostiqueur indique une surface habitable de 44m2, mais indique aussi 55m2 loi carrez.
Peut-on agir en réduction du prix?
Merci
Bonjour,
La loi Carrez ne s’applique qu’aux copropriétés, et contrairement à la surface habitable, elle compte également les remises, celliers, etc. et toute pièce autre que les garages et les caves. Elle se mentionne dans un acte de vente uniquement, et non sur un bail de location. Il est donc normal dans votre cas que la superficie Carrez et le surface habitable soient différents. Il existe une jurisprudence de la cours de Versailles qui exclurait les pièces occupées pour la production d’eau chaude sanitaire. Il se peut que votre diagnostiqueur ne les ait pas comptées à ce titre ou en les incluant dans la surface du garage. Vous pouvez toujours faire faire une contre expertise à un autre diagnostiqueur. Vous disposez de maximum un an à compter de la signature d’un acte de vente pour contester la surface Carrez si la surface réelle est inférieure de plus de 5%.
Cordialement.
Merci 🙂
Bonjour,
J’ai un petit deux pièces manzardé. Dans ma chambre est séparée par une porte et une cloison de ma salle de séjour (15m carez). Ma chambre fait environ 11 m carré en carrez et 15 metre carré au sol. Ma salle de bain est située dans ma chambre : elle est ouverte sur la chambre. Seul le WC est fermé avec porte coulissante. La salle de bain est située du coté de la chambre qui n’est pas manzardée. J’envisage de refaire ma salle de bain. Si je décide de faire une salle de bain fermée (hauteur supp à 2m20, je vais cloisonner la chambre en même temps. Du coup est ce que je risque de dévaloriser mon deux pièce en le transformant en 1 pièce ? Ma salle de bain fera ainsi 2,4 m carrez et ma chambre envrion 8,6 m carrez soit moins de 9. Vaut-il mieux que je garde la salle de bain ouverte?
Merci de vos conseils et explications.
Bonjour,
La loi carrez précise bien comme vous l’énoncé qu’il ne peut être comptabilisé en « pièce à vivre » toutes les surfaces inférieures à 9m² et ne présentant pas les règles minimales d’habitabilité.
Il est toujours complexe de vouloir conserver une surface et créer des sous espaces, plus intimes.
Mon conseil, prenez contact avec un architecte DPLG afin de trouver une solution architecturale pouvant allier vos contraintes et la loi ! Il est toujours possible de répondre par certaines mise en œuvre aux exigences n’allant pas dans le même sens.
Bonjour,
je n’ai pas trouvé les réponses à mes questions dans votre site pourtant très complet. Pouvez-vous m’aider?
Je viens de me porter acquéreur d’un appartement et j’ai des doutes sur le calcul de la surface carrez…
Il y a en effet une « mezzanine » pour enfant, avec des marches et des placards pleins dessous (donc pas d’accès sous les marches), qui délimite deux lits pour enfants, un au-dessus et un en-dessous. Cette mezzanine doit faire environ 2m2 et n’offre pas de hauteur supérieure à 1m80, ni au-dessus ni au-dessous… Or il semblerait que cette surface ait été comptabilisée dans la loi carrez avec l’argument que cette surface est « démontable »… Or pour moi ce n’est pas évident et, même si cela a été prévu, ce lit peut être enlevé mais n’est pas « mobile ». Si on l’enlève c’est en le cassant…
Qu’en pensez-vous?
Merci d’avance
Cordialement
Bonjour,
Il est vrai que le calcul de la loi carrez peut être ambigüe dans certains cas et le votre en ai la preuve. Les éléments raccrochés à la structure porteuse par des scellements, peuvent être considérés comme éléments de structure et peuvent provoquer des déductions si la hauteur de 1.80m n’est pas atteinte (dessous ou dessus).
Dans le cas que vous décrivez, a priori, l’élément semble pouvoir être démonté même si ce « démontage » provoque quelques nuisances.
L’appréciation du fixe total ou démontable est périlleux, il serait souhaitable donc de prendre contact avec un architecte proche du bien concerné afin qu’il vous donne son avis professionnel, sur le caractère démontable ou non de cet ouvrage.
Merci pour votre appréciation du contenu de notre site, pensez à parler de nous sur tous les médias (twitter, facebook, forums), cela représente le meilleur compliment que vous puissiez nous faire.
Bonjour,
merci pour la réactivité de votre réponse.
Je retiens votre idée de me rapprocher d’un architecte. Je pense également refaire mesurer la surface par un autre expert. S’il trouve une surface inférieure de 5%, je me retourne contre le vendeur. Savez vous comment ça se passe après? Le vendeur refait-il également une contre expertise? Y a t-il bataille d’experts…? Ou me suffit-il d’une mesure inférieure de 5% pour obtenir gain de cause…??
Merci d’avance
Cdt
et pour rajouter encore une question (je sais j’abuse…) : savez vous si une cheminée d’appartement doit être enlevée de la surface carrez? Je suppose que oui mais à priori elle a été comptée…
Merci d’avance
Madame,
Concernant la cheminée et la loi carrez, je n’ai jamais eu ce type de question à résoudre dans les expertises. Je ne saurai pas vous répondre de manière certaine.
Je vais tenter de trouver la réponse auprès d’un avocat et dans le cas d’une réponse claire, je vous communiquerai le résultat.
N’hésitez pas pour d’autres questions, 😉 et parlez d’ architecte-PACA.com autour de vous et sur tous supports (blogs, forums, Facebook, twitter,etc…)
Bonjour,
Comme tous conflits, chacun essai de faire valoir ses droits, et si un vide juridique existe, l’expert adverse s’engouffrera dedans.
Prenez toutes vos dispositions avant tout engagement juridique, assurez vous d’être certaine d’obtenir gain de cause via les jurisprudences en la matière.
Bonjour,
Je suis actuellement en location en loyé conventionné. Le bail arrive à terme et le propiétaire révise son montant en appliquant une majoration de 20% sur loyer libre. Il est dans son droit. La question que je me pose est sur le calcul du montant. J’ai une feuille du Pact du bearn avec le calcul de surface corrigée. Une partie est en surface habitable.
Cela donne 120 M2 et en corrigé 102.96 M2. La lingerie (avec fenêtre) est comprise dans l’habitable et elle mesure 7 M2. Le balcon (a l’étage couvert par la pente de la toiture) est lui aussi inclus dans le calcul 6 M2 non utilisé. Pouvez vous me dire si ces deux surfaces sont bien à prendre en compte pour le mètrage final.Pour info, j’ai emménagé en juin 2000 date de la fin des travaux de réfection du loyer conventionné.
Merci
Bonjour, la norme d’habitabilité est claire et précise dans son texte quelles sont les surfaces habitables. Les surfaces non closes ne sont pas considérées comme habitable.
Il faut prendre en compte toutes les surfaces pouvant être obturée, chauffée et ayant une hauteur supérieure à 1.80m.
Avez vous pris contact avec le PACT, afin d’éclaircir ce point important ?
Un échange de courrier serait nécessaire afin de pouvoir justifier clairement auprès de votre bailleur du trop perçu éventuel.
Monsieur CAMLITI,
Un grand merci pour ce site très instructif. Concernant la surface habitable selon loi Carrez:
Les pièces telles que : Salle de bains, salle d’eau, WC indépendant, cellier, local technique, avec fenêtre, d’une hauteur supérieure ou ègale à 1,8 ou 2,3m et d’une surface supérieure ou inférieure à 9 m2,sont-elles considérées comme surfaces habitables ?
La cuisine avec fenêtre, d’une hauteur supèrieure à 2,3m et d’une surface supérieure ou ègale à 9 m2 est-elle considérée comme surface habitable? La surface au sol occupée par les meubles intégrés de cette cuisine doivent-ils être déduits de cette surface habitable ?
Bien cordialement
Roger OTTAVIANI
Bonjour,
Nous vous remercions pour vos compliments, pensez à diffuser sur tous les médias le nom d’Architecte-PACA.com cela est notre meilleure récompense 😉
Concernant votre question, cela est un peu plus complexe que ce que vous décrivez.
La norme d’habitabilité et la loi carrez se superposent. La loi CARREZ a était établie pour pallier aux mensonges de certaines personnes sans éthiques ou moralité, souhaitant vendre plus de surface que la réalité.
Il faut garder a l’esprit qu’une surface au sol d’un immeuble (sens littéral du terme) peut changer de destination et donc devenir tour à tour, un WC, une Salle de Bains, une chambre, un dressing etc… donc toutes surface close, couverte, étanche et ayant les qualités de hauteurs et d’ouvertures nécessaires sont et peuvent être considérées comme habitable.
Concernant le meuble, si celui-ci n’est pas solidaire de la structure porteuse du bâtiment et pouvant être déplacé ou supprimé pourrait ne pas être déduit de la surface de la pièce. Les surfaces se calculent en longueur, largeur et lorsque vous réalisez un métré d’une maison habitée et meublée, nous ne déduisons pas les surfaces d’emprises des meubles.
Merci Monsieur CAMLITI pour votre si prompte réponse.
L’analyse de vos écrits met en évidence la complexité d’interprétation entre la norme et la loi.
Concernant ma question initiale (SdB,SE,WC,Cellier et LT), toutes ces pièces, bien que de hauteurs supérieures à 1,8m, ont cependant une surface inférieure à 9 m2 mais possédent toutes une fenêtre ouvrante sur l’extérieur dont la surface vitrée est au minimum de 0,13m2. Existe-il une surface minimum vitrée pour la prise en compte de ce type de pièce en surface habitable et la surface inférieure à 9 m2 interdit-elle cette prise en compte?
Concernant la cuisine,les meubles dits intégrés sont bien fixés à la surface porteuse mais restent cependant démontables et peuvent de ce fait être déplacés. En conséquence, je suppose qu’ils ne doivent pas être déduits de la surface habitable.
En vous remerciant pour les précisions complémentaires que vous voudrez bien m’apporter. Bien cordialement.Roger OTTAVIANI
Monsieur,
Les textes précisent
Le logement doit disposer au moins :
– soit, d’une pièce principale d’une surface habitable au moins égale à 9 m2 et d’une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m,
– soit un volume habitable au moins égal à 20 m3.
Donc pour des pièces non principales, elles peuvent être comptabilisées dans la surface habitable.
Concernant la surface de vitrage, la RT 2012 applicable en Janvier 2013 instaurera des surfaces minimales mais actuellement cela va du bon sens. Si un contrôle est effectué par demande d’un locataire par exemple, il faut que le vitrage et la ventilation apportée soit suffisante. Je ne connais pas toutes les jurisprudences en la matière, il convient donc de se tourner vers un avocat spécialisé pour préciser cela.
Pour le mobilier, la surface d’emprise des meubles n’est pas déduite.
Encore merci cher Monsieur pour votre réponse claire doublée d’une très forte réactivité.Très cordialement. Roger OTTAVIANI
Pensez à devenir FAN sur notre page Facebook ArchitectePACA et parlez autour de vous de l’agence Architecte-PACA.com
Bonjour, notre appartement de 75m2 qui est au 1e étage a 2 pièces avec fenêtres qui donne sur un toit terrasse d’environ 40m2.
Si nous demandons à la copropriété de le racheter, comment le valoriser ?
Et en revendant l’appartement, combien de m² sont à comptabiliser dans le métrage carrez de notre bien.
Merci de votre aide
Bonsoir, Un toit terrasse n’a jamais était comptabilisé en surface loi carrez donc que vous achetiez ou non cette toiture terrasse rien ne changera. Cette surface de toit terrasse n’offre qu’un éventuel bénéfice d’usage à votre bien.
proprietaire dans une copropriete d’un appartement type f2 de33metres carres avec une loggia couverte et fermee de plus1m80 de hauteur et d’une surface de2,90m2;cette loggia est elle comprise dans le calcul de la surface de l appartement au titre de la loi carrez?
Bonjour, la hauteur étant supérieure à 1,80 m et la pièce couverte et fermée, elle est éligible au titre de la loi carrez. Attention toutefois, cette couverture et cette fermeture doivent être isolées et étanches à l’air.
bonjour
je suis locaitaire d’une maison par un organisme la maison fait 78m2 il y a deux chambre fermes j’ai une grande piece noir consideree comme « un dressing » mon salon sejour mesure 27m2 sans separation l’organisme logeur me fait payer le loyer pour un type 4 hors je ne peux pas couper mon sejour en deux pour refaire une chambre et ils ne veulent pas non plus me mettre une fenetre dans le « dressing »qui nous sert actuellement de chambre vu que nos deux enfants occupent les deux chambres fermes puis je avoir un recours par rapport a l’organisme logeur? puis je leur demander de faire installer une fenetre? ou dois je leur demander de baisser mon loyer en fonction du nombres de pieces
merci
cordialement
mme villiot
Madame, Pour qu’une pièce puisse être considérée comme habitable et pièce principale, celle-ci doit bénéficier d’une fenêtre ouvrant vers l’extérieur (pas de cours intérieure) avoir une surface minimale de 9m2 et une hauteur sous plafond de 2.30m minimum.
Si l’un des critère n’est pas remplis, la pièce ne peut prétendre à être considérée comme pièce principale dans le calcul du type de logement.
La notion de pièces principales est défini par le troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation.
En cas de désaccord :
Bonjour,
Pouvez-vous me dire ce que le terme cage d’escalier comprends?
S’agit-il des marches et des paliers?
Cordialement
Madame,
La cage d’escalier correspond au volume d’emprise de l’escalier, donc toute le surface de l’escalier marches et paliers inclus.
Pouvez vous me dire si une « véranda » de 7.83m2 sur une hauteur de 2.20m est considérée comme sur pièce habitable ?
Patrick Surot
Monsieur,
En terme légal, toutes pièces close et couverte ayant une hauteur sous plafond de plus de 1.80m pourrait être considérée comme taxable et habitable.
Le terme d’habitabilité diffère selon les personnes et administrations, la norme déclare une hauteur minimale pour une pièce de vie que celle-ci ai une hauteur sous-plafond supérieure à 2.30m; donc dans votre cas la pièce pourrait être habitable à conditions de respecter toutes les obligations de vue, ventilation, ouverture et thermie.
D’un point de vue strict loi carrez, cette pièce est assimilable à une pièce comptabilisable dans la surface CARREZ.
Espérant avoir était clair.
Bonjour,
J’ai toujours du mal a comprendre l’influence des hauteurs des pièces dans le calcul de la surface habitable (au sens de impôts).
Il me semble avoir compris que :
– Si une pièce a une hauteur uniforme (ou une hauteur maximale) de 2,10m : la hauteur étant inférieure à 2,30 m elle n’est pas considérée comme habitable et elle n’entre donc pas dans la surface habitable.
– Si une pièce a une hauteur variant de 1,60 m a 2,35 m : la surface habitable correspondant à cette piece est la surface de la partie de la pièce pour laquelle la hauteur est supérieure a 1,80m
Est-ce correct ?
Merci d’avance
Madame,
La loi carrez et la surface habitable sont deux choses distinctes. Pour la norme d’habitabilité la pièce doit avoir une hauteur supérieure ou égale à 2.30m, pour la loi carrez les surfaces dont la hauteur est inférieure à 1.80m ne peut être comptabilisée.
Donc si vous avez 2.10m sur toute la surface d’une pièce, celle-ci peut être considérée pour la loi carrez mais pas d’un point de vue de la norme d’habitabilité.
Bonjour,
Voilà je suis propriétaire d’un petit F2 au centre d’un village qui se nomme Riedisheim.
Sur le plan il est indiqué : 49,50 m2 + 2 balcons, de 8 m2 au total.
Une de mes chambres, une pièce mesure 7,38 m2 est très mansardée, sur tout le long, et l’on ne peut donc pas se mettre debout sur une grande partie de cette pièce.
Ma question est la suivante : pour le calcul des impôts fonciers, cette loi s’applique-t-elle oui ou non, ou cette loi est uniquement dans le cas d’achat ou de vente de biens immobiliers
Cordialement
Madame Zoller Sonya
Madame,
Le calcul de la loi carrez sert de base pour le calcul de la surface vénale du bien donc les impôts prennent en compte celle-ci ou la surface de plancher SHON.
Les deux surfaces ont en communs la déduction des hauteurs inférieures à 1.80m, donc cette surface est déduite.
Concernant les copropriétés, le calcul est un peu plus compliqué, car celui-ci est calculé au tantième sur la base globale de la copropriété. Dans votre impôt foncier, il est attribué une partie des parties communes de votre copropriété, car vous jouissez d’un usage d’espace même si celui-ci est partagé entre les copropriétaires.
Donc si un réajustement il devrait y avoir, celui-ci devrait ce faire par l’intermédiaire d’un état global de votre copropriété et modification éventuelle du règlement ! Cela est très improbable qu’une telle modification soit votée en assemblée générale pour une petite surface.
Espérant avoir était clair.