La servitude de tréfonds et une servitude qui est mal ou non connue.
Quand avez-vous besoin d’une servitude de tréfonds et comment s’en protéger ?
Architecte-PACA.com vous donne les réponses à ces questions primordiales dans un projet d’achat ou de construction.
Dans le lot des servitudes lors de projets de travaux sur existants ou de projets de constructions, il vous faut balayer toutes les options et éviter les erreurs qui pourraient provoquer soit des soucis avec vos voisins, soit des surcoûts inconsidérés.
Pour ne pas vous retrouver devant un tribunal à la place d’un cocktail les pieds dans l’eau de votre piscine, il vaut mieux être informé de toutes les contraintes.
La servitude de tréfonds en fait partie.
Mais qu’est-ce, me direz-vous ?
Une servitude de tréfonds est une servitude qui grève le terrain d’un droit de passage (pas des personnes ou des véhicules), mais de réseaux.
Ces réseaux sont en général enterrés et peuvent avoir un impact sur votre projet.
Imaginez quelques secondes que ces réseaux (tuyaux des eaux usées ou d’électricité) passent au beau milieu de la parcelle.
Le prix du terrain ne serait pas le même, car la servitude de tréfonds vous obligerait à éviter la zone pour construire.
De plus Si le bénéficiaire de cette servitude décide de faire des travaux sur sa canalisation, vous devrez les laisser faire, au risque qu’il mette en pièce tout votre beau gazon.
L’apocalypse dans votre belle pelouse et les odeurs qui pourrait y avoir avec en cas de réseau d’eaux usées.
Donc que faire ?
Et bien, il vous faut prendre les mesures nécessaires pour éviter cela.
Que vous soyez d’un côté ou l’autre de la servitude (en mots juridiques : que vous soyez sur le fond servant ou fond dominant) seuls des écrits clairs et précis inscrits et signés chez le notaire peuvent vous protéger.
Les servitudes sont actées chez les notaires afin qu’ils soient opposables aux propriétaires successifs sans distinctions et risquent de vous retrouver coincé ou ennuyé.
Dès qu’une servitude de tréfonds existe, elle doit faire l’objet d’un avertissement clair lors de passages d’actes. Sans informations claires, cela pourrait être mauvais signe, car le vendeur pourrait se soustraire à une information cruciale à communiquer aux futurs acheteurs.
Ne soyez pas dupe et demandez des précisions par écrit.
Une servitude de ce type est différente en plusieurs points d’une servitude de cours commune par exemple, car elle doit impérativement être située sur un plan de géomètre et représentée de manière certaine.
Il ne peut et il ne doit pas y avoir d’ambiguïté possible sur :
Demandez au notaire qu’il vous précise noir sur blanc s’il existe ou non ce type de servitude.
Car comme je vous l’ai précisé plus haut dans cet article, le fond servant (celui qui doit laisser passer la servitude) devra accepter sans rechigner que le voisin vienne chez lui pour faire des travaux au cas ou.
Il est en général compris dans ce type de servitude que les personnes bénéficiant de la servitude de tréfonds paient les frais de remises en état initial après travaux.
Mais il vaut mieux que tout soit écrit au préalable.
Donc encore un petit conseil d’architecte, faites bien stipuler (par le notaire) qu’en cas de travaux sur les réseaux liés à ladite servitude de tréfonds, la remise en état initial sera entièrement et totalement à la charge de la personne à qui bénéfice cette servitude.
Ainsi vous serez au clair et protégé contre des ennuis.
De plus cet écrit indiscutable et indissociable de l’acte fera foi devant un tribunal, au cas où vous seriez dans l’obligation d’en arriver là.
Il n’existe pas de réelle base de calcul du prix pour une servitude de tréfonds.
Cela est basé sur la contrainte générée (la largeur, la position), mais aussi sur le prix moyen du mètre carré de terrain dans le secteur.
Car sachez-le, la servitude vous empêchera de jouir totalement de votre terrain. Cela implique donc une compensation cohérente à la « gêne » occasionnée.
Ne soyez pas trop gourmand non plus, car il faut éventuellement vous mettre à la place de la personne ayant besoin de cette servitude pour pouvoir avoir son logement raccordé.
Voilà une situation que je ne vous souhaite pas de vivre.
Un jour, une personne me sollicite pour un projet d’extension d’une maison (jusqu’à cet instant, tout va bien), je lui demande (comme je le fais toujours) si elle dispose de plans professionnels de sa maison pour vérifier certains points.
Elle me répond qu’elle dispose de certains documents qui datent un peu, mais n’est pas certaine d’avoir tout en main ou qu’ils soient lisibles.
J’entame alors une analyse de ces documents et là….. quelque chose attire mon attention.
Ni une, ni deux, je décide de réeffectuer une visite minutieuse du terrain.
J’avais déjà vu certaines petites choses pouvant faire grimper le prix des travaux, mais alors là… cela dépasse largement tout ce que j’avais imaginé.
En scrutant plus précisément les alentours de la maison, certains végétaux n’avaient pas la même couleur et le même ratio de croissance. Pourtant rien de ne prédisposés ces végétaux à grandir aussi bien.
Vous me voyez venir….
Le terrain était grevé d’une servitude de tréfonds sans que cette dame en soit au courant. La bâtisse était tellement vieille et tous les voisins étaient nouveaux également.
Il n’y avait plus trace nulle part de cette servitude de tréfonds.
Alors quelle relation avec l’extension et les végétaux me demanderiez-vous ?
Tout simplement, la canalisation d’eaux usées était rompue, par la faute d’un trop vieux tuyaux en fibrociment amianté enterré.
Les eaux usées se déversées dans le sol et apportées des « nutriments » aux végétaux au-dessus, la terre étant plus riche.
Et par effet domino, il eut fallut trouver le voisin (qui n’était pas non plus au courant) et l’informer des faits pour que tout soit corrigé en bonne et due forme.
Je vous passe certains détails et les discussions sur les frais engendrés, car pour couronner le tout, le réseau passé à l’endroit même du projet d’extension souhaité par le maître d’ouvrage.
La surprise fut donc de taille et les milliers d’euros dépensés pour dévoyer cette servitude de tréfonds (en accord avec le voisin « fond dominant »). Ces deniers eut été bien employé ailleurs si tout était prévu et annoncé au départ.
Seulement personne n’en savait rien.
En conclusion, soyez observateur, ne faites pas simplement confiance à de simples documents imprécis. Et si vous avez le moindre doute, missionnez un architecte pour vous accompagner en amont d’un achat.
Au fait…. et la hauteur de la maison…
Savez vous qu’il existe également une servitude contraignant la hauteur maximale d’une maison en plus défavorable que le PLU ? Cette valeur numérique s’appelle conventionnellement Non Altius Tollendi.
Si vous avez des questions, des interrogations ou souhaitez des précisions sur le sujet, posez moi vos questions en utilisant le formulaire en bas d’article, je vous répondrais avec plaisir.
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Bonjour
Je veux vendre ma maison je suis le fond dominant dont le voisin est le fond servant la servitude de trefonds a été actee chez lenotaire il y a25 ANS et celui ci a construit dessus une maison quel est mon recours si les acheteurs potentiels ne veulent pas acheter merci
Bonjour,
Cela dépendra de la rédaction de l'acte et des contraintes autour du bien pour tenter de trouver des options.
Si les acheteurs ne veulent pas acheter, vous ne pouvez pas faire grand chose mise à part baisser drastiquement le prix pour que l'achat se fasse à l'impulsion.
Bonjour,
Mon voisin a son compteur d'eau et son tuyaux sur mon terrain cela nous avait été spécifié au moment de la signature et rajouté donc au dernier moment que nous avons accepter ne sachant pas trop ce que cela nous causerait comme soucis. Sur notre acte de vente il est donc écrit servitude de tréfonds et c'est spécifier qu'elle n'avait jamais été constatee ni publié avant cela le tracer des tuyaux à été vaguement tracer sur le plan. A l'heure actuelle le voisin peut bouger son compteur devant chez lui mais il ne veut pas payé. Depuis maintenant plus d'un an le voisin ne fait que ça de venir pour réparer son tuyaux en plomb qui a plein de fuite, en creusant dans notre jardin sans résultat. Aujourd'hui on en a assez et on aimerait savoir si il y a possibilité de l'obliger à déplacer son compteur ou non et quel obligation avons nous envers se voisin. Somme nous obliger de le laisser pénétré chez nous à chaque fois qu'il demande de creuser dans notre jardin comme il le souhaite toujours. Merci
Bonjour Anais,
Comme je le dis toujours dans un tel cas, cela dépend de ce que vous avez signé et ce qui est légalement engagé.
Cependant comme vous le dites, la nuisance semble caractérisée. Il faudrait donc faire procéder à des constats d'huissiers des nuisances occasionnées, qui permettraient de démontrer que cette servitude est négative pour vous, dévalorise votre bien par détériorations répétées.
Ensuite, il vous faudra prendre attache auprès d'un avocat pour signifier à cette personne les solutions et obligations qui en découles, pour qu'il prenne la bonne décision de vous laisser vivre tranquille chez vous.
Bonjour,
Nous sommes en tractation avec SNCF RÉSEAU et la communauté d agglomération depuis 6/2021 suite tempête (catastrophe naturelle) nous avons une canalisation qui a éclatée au bas de notre jardin et inondé tout le bas de notre maison et soulevé tous les regards notamment un qui est sous la terrasse qui a été détruite . J ai conctaté la mairie : pas de réponse demande de rdvs au maire pas de réponse . A force de frapper à toutes les portes J ai eu un interlocuteur en mairie pour eux c est juste une pluie trentenaire. J ai contacté la communauté d agglomération qui a réparé la canalisation je n ai aucun document j’ai fait des photos .
nous sommes sur un coteau en contrebas d une ligne marchandise. Nous n’avons aucune servitude cependant nous avons laissé passer la SNCF chez nous pendant des années ils ont même refait notre clôture pour y mettre une porte d accès et passer un robot de contrôle nous sommesjuste en face de la buse.
Nous avons acheté sans savoir que le fossé SNCF véhiculant les eaux pluviales de la ligne a été enfoui et circule tout le tour de notre maison nous avons 3 regards rien dans nos actes.
Lors de cet épisode climatique le seul en 35 ans devant l’ampleur des dégâts nous avons frappé à toutes les portes sans doute pas les bonnes seule la communauté d agglomération est intervenue dans notre propriété pour réparer cette canalisation.
Depuis cet épisode nous avons interdit tout passage de la SNCF sur notre terrain. Une étude a donc été faite par la SNCF , il se trouve que la canalisation véhicule les eaux pluviales de la ligne et celles de plusieurs maisons situées sur et au dessus du coteau (concerne 2 communes et. 2 communauté d agglomération différentes qui se sont branchées sur le collecteur et donc tout passe par chez nous .
Tout cela a été fait de manière anarchique et les relations avec notre interlocuteur SNCF étant apaisées , nous avons appris que seules les eaux pluviales de la ligne doivent circuler et de son côté la mairie et la communauté vont effectuer une étude pour trouver une solution pour ces eaux pluviales privées (ils ont eu recemment une réunion de concertation)
Étant donné qu’ SNCF réseau ne pourra pas dévier la circulation de ses eaux ils vont poser des grilles en amont pour éviter le balastre dans nos regards et nous proposer une convention pour de nouveau passer chez nous pour l’entretien de cette buse et vérification de la ligne avec leur robot : pouvons nous refuser quels sont nos droits : considérant qu aucune maintenance serieuse n’a été effectuée les riverains s étant branchés sur ce collecteur venant chez nous
En ce qui concerne la communauté d agglomération qui a réparé chez un privé (nous) chose qui ne se fait jamais que pouvons nous également exiger . Rien ne semble avoir été vérifier lors des accords pour les constructions .
Nous sommes âgés nous n’avons pas voulu entrer en conflit et avons du nous battre pendant plus de 2 ans avec les assurances pour les réparations suite aux remontées d eaux dans notre maison. Tout est enfin réparé, seulement les choses traînent tout le monde se revoie la balle et nous ne vivons pas sereinement compte tenu des conditions climatiques si nouvelle tempête .
EpuisesNous ensavigeons donc de vendre considérant que ce qui passe sous notre propriété doit être acté pour éviter tout vice caché et autre souci, donc cette convention que doit elle contenir ? Ne serait ce pas plutôt une servitude ? Que pouvons nous exiger ? Nous partons du principe à tort ou à raison que ce qui est branché sur le collecteur n’étant pas sur notre terrain et ne nous concernerait pas pour la vente. Nous avons des plans avec le tracé suite à la demande du certificat de conformité .
Désolée pour le pavé merci de m’avoir lue et meilleurs voeux
Bonjour Joelle et meilleurs voeux également à vous.
Sacrée histoire.
Si vous voulez vendre, il faut impérativement que tout soit clair et annoncé, pour ne pas que les acheteurs vous attaquent pour DOLE (vice caché).
La meilleure des solutions est de prendre attache auprès des personnes que vous avez en face de vous actuellement et faire que des documents soient signés pour acter qui fait quoi et qui est responsable de quoi.
Ainsi le notaire pourra rédiger des actes clairement.
Je pense également que votre notaire si il est du secteur pourrait avoir un rôle à jouer pour vous aider dans vos démarches, sollicitez le et expliquez lui la situation.
Le syndicat mixte d'hydraulique agricole du Rhône a fait passer dans mon jardin un tuyau d'irrigation de grand diamètre à un mètre de profondeur sur une longueur de 80 m avec une servitude de 3 m de large, nous interdisant tout aménagement de la partie concernée et dévalorisant notre propriété . Il nous propose une indemnisation de 85,32 euros en nous disant que ce sont les tarifs établis par la législation pour les terres agricoles . Ma maison est en zone verte, mais je n'ai jamais été agriculteur. Que faire ? merci de me conseiller si possible .
Bonsoir,
Le plus simple si cette indemnisation ne vous convient pas est de la contestée si cela est encore possible.
Sinon, vous pourriez (selon ce qui a été signé) demander l'annulation de cette servitude.
comment annuler cette servitude alors que le tuyau est en service, la tranchée rebouchée et le jardin à peu près en état ; le syndicat a obtenu mon accord en me disant que j'aurai un piquage et donc de l'eau sur mon terrain, mais en passant sous silence plusieurs éléments : acheter un compteur et un limiteur de pression, 600 euros prendre un abonnement,90 euros et payer 20 euros/mois pour 500 M3/an, pour un total de plus de 1000 euros la première année l'eau n'est pas potable, c'est l'eau du Rhône, et me coutera aussi chère à l'année que l'eau potable ( ma consommation annuelle ), 2OO m3, 220 euros. Je n'ai donc pas acheté le compteur et le limiteur( surtout parce que j'ai été floué ) ; de ce fait mon terrain est dévalorisé et je n'ai pas l'eau promise. j'ai pensé naïvement qu'un piquage était un simple robinet sur le terrain où l'on pouvait tirer de l'eau si besoin . Merci pour votre première réponse .Bien amicalement.
Je pense qu'à ce niveau là, il est préférable que vous tourniez vers un avocat afin de faire le point sur les tenants et aboutissants de votre mésaventure.Ceci afin de déterminer quels sont les axes juridiques que vous pouvez exploiter au regard des documents que vous avez signé.
Bonjour, j’ai acheté une maison de 1977, une partie de la cave enterrée dépasse sur son terrain (environ long 5m sur 40cm de large - le long de la limite de propriété ). Le voisin a acheter et fait construire dans les années 2000.
Celui ci se pleins aujourd’hui que la cave le dérange. Que doit on faire ? Que risque t on ?
Merci par avance
Bonjour,
La question est complexe, car elle pourrait s’apparenter à de la prescription trentenaire dite acquisitive, mais il va vous falloir apporter des preuves de non contestation. Et en général c'est là que la complexité apparait dans les servitudes de tréfonds non déclarées ou "illégales" à la base.
Disposez vous de documents de l'époque autorisant la construction de cette cave ?
Le risque est la démolition et remise en état sous contrainte pécuniaire.
Bonjour,
Je souhaiterais avoir votre avis sur le point suivant :
Nous venons d’acquérir une bande de terrain qui était actuellement entre le voisin et nous ( bande de 5,50 m par 40m de long ) qui ne servait à rien et de plus était pas entretenu par la commune.
Nous avons donc souhaité l’Acquérir ce qui est chose faite à ce jour.
Cependant, un réseau d’eaux pluviales de la rue y est présent sur toute sa longueur ( servitude conventionnelle de tréfonds)
Pouvons nous couler une dalle sur une partie, qui elle recevra un car port.
Autrement dit pouvons nous construire au dessus ?
Bonjour,
Comme je le dis toujours, cela dépend.
Si votre convention claire, elle doit stipuler les conditions d'usage. Sinon par défaut tout ce qui pourrait interférer dans l'usage de la servitude est à proscrire car vous ne respecteriez pas celle-ci sinon.
Bonjour
Une servitude tréfond traverse en diagonale la parcelle que nous voulons acheter. Des discussions avec le bénéficiaire sont en cours pour la déplacer sur une parcelle à coté qui est à nous. Ai- je obligatoirement besoin de son accord si je fais les travaux à ma charge ? Puis je construire une maison avec une fondation spéciale au dessus de sa canalisation si on n’arrive pas à un accord ? Peut il refuser catégoriquement toute proposition de travaux ?
Bonjour Monsieur,
Nous avons un terrain enclavé et un permis de construire valide. Nous avons donc une servitude de passage clairement définie ( notaire) et elle aussi valable. Avons pour autant le droit d effectuer des travaux de raccordement ? En effet, le propriétaire du fond servant semble s y opposer faisant valoir le droit de tréfonds, alors que nous n avons aucune autre possibilité de raccordement. Dans l attente de votre réponse. Cordialement.
Bonjour,
Hélas non, une servitude de passage n'accorde pas nécessaire de fait une servitude de tréfonds.
Si l'acte ne stipule pas clairement, vous n'avez le droit que de passer.
Après le fait d'être enclavé apporte une autre dimension à la situation et je crois savoir (à vérifier auprès d'un avocat) que des jurisprudences existent dans ce sens.
Mais il ne faut pas confondre accès et pouvoir faire des tranchées et y apposer des ouvrages qui de facto, imposeraient que cette servitude de passage devenue tréfonds perdure ad vitam.
Tout doit être écrit !
Bonjour,
Une servitude de tréfonds engage les deux parties et elles doivent clairement définir qui, comment et où les évolutions de cette contrainte peuvent se faire.
Sans une servitude claire, cela est très problématique voire impérieusement ennuyeuse.
Donc un fond dominant peut imposer au fond servant de ne pas agir sans son accord préalable.... soyez donc prudent et faites rédiger un acte clair.
Bonjour,
Peut-on construire des escaliers en dur( béton) sur une servitude de tréfonds?
Que peut-on faire sur cette servitude
Merci pour votre réponse
Bonjour,
La construction d'escaliers en dur, comme ceux en béton, sur une servitude de tréfonds dépend de plusieurs facteurs juridiques et réglementaires. Une servitude de tréfonds est un droit accordé à une personne ou une entité pour utiliser le sous-sol d'un terrain appartenant à autrui. Voici quelques points clés à considérer :
Définition de la servitude : Il est essentiel de comprendre les termes exacts de la servitude de tréfonds. Cette servitude permet-elle explicitement de tels travaux ? Les conditions d'utilisation du sous-sol doivent être clairement définies dans l'acte de servitude.
Réglementation locale et urbanisme : Les règles d'urbanisme locales peuvent imposer des restrictions sur le type de constructions autorisées, y compris sur les terrains avec servitude de tréfonds. Il est recommandé de consulter le plan local d'urbanisme (PLU) ou de contacter le service d'urbanisme de votre mairie.
Accord du propriétaire du terrain : Même si la servitude permet théoriquement la construction d'escaliers en béton, l'accord du propriétaire du terrain est souvent nécessaire. Cela évite les litiges futurs.
Impact sur la structure et l'utilisation du terrain : Construire des escaliers en dur peut affecter la structure du terrain et son utilisation future. Il est donc important d'évaluer l'impact de tels travaux sur la propriété et sur les droits des autres parties concernées.
Conséquences légales et responsabilité : En cas de dommage ou de litige, la responsabilité peut incomber à la personne qui a réalisé les travaux. Il est donc crucial de bien comprendre les implications légales avant d'entamer de tels travaux.
Consultation d'un expert : Il est conseillé de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier ou un notaire pour obtenir des conseils juridiques personnalisés et pour s'assurer que tous les aspects légaux sont pris en compte.
En résumé, la possibilité de construire des escaliers en béton sur une servitude de tréfonds dépend des termes de la servitude, des réglementations locales, de l'accord du propriétaire du terrain, ainsi que des implications légales et structurelles. Une consultation approfondie avec des experts est recommandée pour prendre une décision éclairée.
Bonjour
est il possible pour le propriétaire du terrain, d'implanter un bassin d'infiltration sur le chemin qui constitue la servitude de passage et de tréfonds qui met accordée ?
Sachant qu'il passent tous mes réseaux et que j'envisage de morceler mon terrain avec des réseaux à rajouter. Un bassin n'étant pas une canalisation mais un ouvrage.
Cordialement
Bonjour,
La loi dit que tout ce qui n'est pas interdit est autorisé, cependant en respectant les clauses éditées dans la servitude.
Si rien n'est spécifié entre les parties, cela peut amené à des incompréhensions et soucis ultérieurs.
Donc en résumé, un ouvrage ne doit pas impacter la servitude si la parcelle vous appartenez, mais cela ne semble pas être le cas.
Bonjour
Jai acheté un terrain issu d'une division avec une maison
Je dois laisser un droit de passage pieton pour le proprietaire de la maison car maintenant son compteur d'eau est sur ma parcelle
Je ne sais pas si son tuyeau darrivée d'eau longe la limite de propriété ou si il passe par le milieu du terrain ce qui me causerait des soucis pour la construction de ma future maison
La servitude de trefond n'a pas été abordé lors de mon achat chez me notaire
Qui doit payer la modification du tuyeau darrivée d'eau si elle gêne pour la construction de ma maison?
Merci
Bonjour,
Si aucune servitude de tréfond n'a été précisé et son cheminement spécifié, les choses sont compliquées.
Relisez bien l'acte pour voir comment les choses sont précisées, car il arrive souvent que les actes notariés font apparaitre des terminologies non claires pour les non sachants et définissent les responsabilités de chacune des parties.
Questionnez votre notaire pour plus de précisions et si il a omit quelque chose, voyez avec lui comment corriger le tir.