Réglementation

Servitude de tréfonds : Qu’est-ce ? la définition

La servitude de tréfonds est une servitude peu ou mal connue. Dans quels cas avez-vous besoin d’une servitude de tréfonds, et comment vous en protéger ?

Architecte-PACA.com répond à ces questions essentielles pour un projet d’achat ou de construction.

Définition et explication

Qu’est-ce qu’une Servitude de Tréfonds ?

Lorsque vous réalisez des projets de travaux sur des constructions existantes ou des projets de constructions neuves, il est important d’examiner toutes les options et d’éviter les erreurs qui pourraient entraîner des conflits de voisinage ou des surcoûts excessifs.

Pour éviter de vous retrouver devant un tribunal au lieu de profiter de votre piscine, mieux vaut connaître toutes les contraintes, dont fait partie la servitude de tréfonds.

Mais qu’est-ce que c’est ? Une servitude de tréfonds donne le droit de faire passer des réseaux (et non des personnes ou des véhicules) sous le terrain d’un tiers. Ces réseaux sont généralement enterrés et peuvent influencer votre projet.

Imaginez un instant que ces réseaux (tuyaux d’eaux usées ou câbles électriques) traversent votre parcelle. La valeur de votre terrain en serait affectée, car la servitude de tréfonds vous obligerait à éviter cette zone pour construire.

De plus, si le bénéficiaire de cette servitude doit faire des travaux sur ses installations, vous devrez lui en laisser l’accès, même si cela signifie que votre pelouse en subira les conséquences. L’apocalypse dans votre jardin et les odeurs désagréables risquent de vous surprendre si ce sont des eaux usées.

Alors, que faire ?

Il est essentiel de prendre des précautions pour éviter ce genre de désagrément.

La servitude de tréfonds et le voisinage

Que vous soyez concerné par cette servitude en tant que propriétaire du fond servant ou du fond dominant, assurez-vous que des écrits clairs et précis sont établis et signés devant un notaire pour garantir votre protection.

Les notaires actent les servitudes, rendant ces droits opposables aux propriétaires successifs sans exception, ce qui pourrait éviter bien des tracas.

Si une servitude de tréfonds existe, elle doit faire l’objet d’un avertissement clair lors de la signature des actes. Sans informations précises, un vendeur pourrait omettre de transmettre une information capitale aux futurs acquéreurs.

Restez vigilant et demandez des précisions par écrit.

Comment la servitude de tréfonds doit-elle être présentée ?

Une servitude de ce type diffère de celle d’une cour commune par exemple, car elle doit être clairement définie sur un plan de géomètre sans la moindre ambiguïté :

  • Le tracé (position),
  • La profondeur,
  • La qualité des ouvrages enterrés.

Demandez au notaire de vous confirmer noir sur blanc l’existence ou non de cette servitude. Comme mentionné plus haut, le propriétaire du fond servant (celui qui subit la servitude) doit accepter que le voisin puisse réaliser des travaux sur ce réseau si nécessaire.

Qui paie quoi ?

En général, les personnes bénéficiant de la servitude de tréfonds sont responsables des frais de remise en état après travaux. Cependant, il est préférable que cela soit stipulé noir sur blanc.

Un conseil d’architecte : faites préciser par le notaire qu’en cas de travaux sur les réseaux concernés par cette servitude, la remise en état doit être entièrement à la charge du bénéficiaire de la servitude. Ainsi, vous éviterez des complications futures.

De plus, cet écrit indiscutable et annexé à l’acte notarié pourra être utile devant un tribunal si jamais un litige se produit.

Quel est le prix d’une telle servitude ?

Il n’existe pas de méthode de calcul précise pour déterminer le coût d’une servitude de tréfonds. Le prix dépend de la gêne occasionnée (largeur, position) ainsi que du prix moyen du mètre carré dans le secteur.

Gardez en tête que cette servitude limite votre jouissance complète de votre terrain, justifiant donc une compensation raisonnable.

Toutefois, ne soyez pas trop exigeant, car il est important de se mettre également à la place de celui qui a besoin de cette servitude pour pouvoir raccorder son logement.

La cerise sur le gâteau

Voici une situation que je vous souhaite d’éviter. Un jour, une personne m’a contacté pour un projet d’extension de maison (jusqu’ici, tout va bien), et je lui ai demandé, comme d’habitude, si elle possédait des plans professionnels de sa maison pour vérifier certains points.

Elle m’a répondu qu’elle disposait de quelques documents anciens, sans être certaine de leur exhaustivité ou lisibilité. En analysant ces documents, j’ai remarqué quelque chose d’inhabituel.

Ni une, ni deux, je suis retourné inspecter le terrain. Bien que j’aie déjà relevé certains éléments pouvant augmenter le coût des travaux, ce que j’ai découvert dépassait toutes mes attentes.

En observant les alentours de la maison, j’ai remarqué que certains végétaux avaient une couleur et une croissance anormales. Pourtant, rien ne les prédestinait à une telle vigueur. Vous devinez la suite…

Le terrain était soumis à une servitude de tréfonds sans que la propriétaire en soit informée. La maison était ancienne, et les voisins étaient tous récents, donc personne n’était au courant de cette servitude.

Et le lien avec l’extension et les végétaux ? Tout simplement, une canalisation d’eaux usées rompue, avec un tuyau en fibrociment amianté. Les eaux usées enrichissaient le sol en nutriments, permettant aux végétaux de prospérer.

Par conséquent, il a fallu retrouver le voisin (qui n’était pas au courant non plus) et l’informer pour régulariser la situation. Je vous épargne les détails des discussions sur les frais, car, pour couronner le tout, le réseau passait précisément sous l’emplacement prévu pour l’extension.

Ce fut une surprise de taille, et les milliers d’euros dépensés pour déplacer cette servitude (avec l’accord du voisin fond dominant) auraient pu être évités si tout avait été clarifié dès le départ. Cependant, personne n’était au courant.

En conclusion, soyez attentif, ne vous fiez pas à de simples documents imprécis. Si vous avez des doutes, faites appel à un architecte pour vous accompagner avant tout achat.

Au fait… et la hauteur de la maison… Saviez-vous qu’il existe également une servitude limitant la hauteur maximale d’une maison, souvent plus restrictive que le PLU ? Ce paramètre est appelé conventionnellement Non Altius Tollendi.

Si vous avez des questions, des interrogations ou souhaitez des précisions sur le sujet, posez-moi vos questions en utilisant le formulaire en bas d’article, je vous répondrai avec plaisir.

Pascal CAMLITI

Voir les commentaires

  • Bonjour,

    Je suis propriétaire d'une maison et je suis le propriétaire du chemin d'accès. Mon voisin en contrebas est propriétaire et le mur de son garage colle à mon chemin d'accès. Le long de ce chemin, il existe une servitude de tréfond. Mon voisin est donc donc fond dominant. Récemment, les précipitations importantes ont causé une inondation de son garage en contrebas. L'assurance est passée et lui a reproché l'absence d'étanchéité. J'ai dit au voisin qu'il doit faire son étanchéité avant toutes choses et qu'après on étudiera la faisabilité d'un drainage. Mon voisin veut qu'on installe un drainage d'abord mais est-ce qu'il est possible de faire ce drainage sur la servitude de tréfond? Mon voisin peut-il m'obliger à faire les travaux alors que je suis fond servant?

    Merci par avance pour votre retour.

    • Bonjour,
      Voilà une question qui mélange droit des servitudes et bon sens constructif — et sur ce terrain-là, j'ai une position claire.

      Sur le fond technique d'abord.

      Votre raisonnement est le bon. Installer un drainage sans avoir réglé l'étanchéité du mur du garage, c'est mettre la charrue avant les bœufs. Un drainage ne compense pas une enveloppe défaillante — il gère les eaux de ruissellement et de nappe, pas les infiltrations par capillarité ou par défaut d'étanchéité d'une paroi. L'assurance a d'ailleurs pointé exactement ça. Commencer par le drainage serait masquer le vrai problème, repousser l'échéance et potentiellement créer un faux sentiment de sécurité.

      Sur le droit maintenant.

      Une servitude de tréfonds donne au fonds dominant un droit de passage en sous-sol — typiquement pour des canalisations existantes. Elle ne vous impose absolument pas de réaliser des travaux de drainage au bénéfice de votre voisin. Vous êtes fonds servant, pas prestataire de service.

      Il ne peut pas vous contraindre à entreprendre des travaux. Ce n'est pas votre garage qui est inondé, ce n'est pas votre étanchéité qui est mise en cause. La servitude encadre un droit d'usage, elle ne crée pas une obligation de travaux à votre charge.

  • Bonjour Monsieur CAMLITI,

    Avant toute chose, permettez-moi tout d’abord de vous féliciter pour la qualité des contenus que vous publiez et de vous remercier pour le soin que vous apportez à répondre aux questions qui vous sont posées. Cet ensemble m’a convaincue de vous interroger à mon tour sur la situation qui me concerne et que je vous expose en trois points.

    1. État des lieux
    Mon mari et moi avons acquis en septembre 2025 un terrain viabilisé au sein d’un lotissement. À l’instar des autres parcelles, il est grevé d’une servitude de passage des évacuations des eaux pluviales et doté d’un dispositif de rétention/infiltration de type noue réalisé par l’aménageur préalablement à la vente. L’acte notarié mentionne à ce sujet que le fonds, dominant sur deux autres parcelles, appartient au dit aménageur en pleine propriété.

    2. Le problème
    La semaine dernière, le propriétaire du fonds est intervenu sans nous en informer préalablement afin d’exécuter des travaux consistant à abaisser la grille plate carrée d’évacuation des eaux pluviales située en limite de propriété. Cet ouvrage, qui affleurait jusqu’alors, est à présent situé plusieurs dizaines de centimètres plus bas que le reste du terrain, rendant désormais impossible toute clôture rigide ou végétale, contrairement au moment de l'achat du terrain.

    3. Les questions
    S’il est entendu qu’en tant que propriétaires du terrain, il nous faut laisser l’accès libre au propriétaire du fonds sur l’espace défini dans l’acte notarié :
    • Pouvons-nous faire valoir un quelconque préjudice consécutivement à l’intervention pré-citée ?
    • Les conditions d’intervention du propriétaire du fonds sur notre terrain et les conséquences qui en découleraient ne devraient-elles pas être formellement consignées ? L’acte notarié n’en fait nullement mention et la notaire ne m’a pas plus éclairée lorsque je l’ai interrogée à ce sujet.

    Je vous remercie par avance pour le temps que vous prendrez pour me lire et la réponse que vous pourrez m’apporter.

    Bien cordialement,
    Sophie

    • Bonjour Sophie,

      Merci pour ce message très bien construit — on voit que vous avez pris le temps de poser les choses clairement, c'est appréciable.

      Je vais vous répondre franchement, comme j'en ai l'habitude, tout en restant dans mon périmètre d'architecte.

      Sur le fond technique d'abord, ce que vous décrivez est un vrai problème. Une noue ou un dispositif de rétention/infiltration qui s'affaisse de plusieurs dizaines de centimètres en limite de propriété, ça ne relève pas d'un entretien courant — c'est une modification substantielle de l'ouvrage tel qu'il existait au moment de la vente. Et cette modification a des conséquences directes sur la constructibilité de votre parcelle, notamment sur votre capacité à clôturer, ce qui n'est pas anodin.

      Sur vos questions, je dois être honnête : le volet juridique stricto sensu — servitudes, conditions d'intervention du fonds dominant, recours en préjudice — ce n'est pas mon rôle de le trancher. Je pourrais vous apporter d'autres réponses plus précises dans la cadre d'une mission mais pas au travers d'une réponse sur un blog.

      Ce que je peux vous dire en tant qu'architecte, c'est ceci :

      Faites constater l'état actuel par un huissier sans attendre. Photos datées, cotes, description précise de la situation avant/après. C'est la base de toute démarche future, qu'elle soit amiable ou contentieuse. Sans cette trace, vous partez avec un désavantage certain.

      Votre intuition sur la consignation formelle des conditions d'intervention est la bonne. Un acte notarié qui reste muet là-dessus, c'est une porte ouverte aux interprétations — et généralement, ce n'est pas le propriétaire du fonds dominant qui en sort perdant.

      • Monsieur CAMLITI,

        Merci pour l'exhaustivité de votre réponse, qui me conforte notamment dans la nécessité de faire constater les interventions réalisées sur notre parcelle et de solliciter une consultation auprès d'un avocat spécialisé.

        Merci encore pour le temps que vous consacrez à répondre à l'ensemble des questions que l'on vous pose. C'est d'un grand secours et très enrichissant.

        Bien à vous,
        Sophie

        • Avec plaisir.
          J'essaie de démontrer par ce biais que l'architecte n'est pas une dépense comme beaucoup le pensent ou le colportent, mais un réel investissement.

  • Bonjour,
    Mon voisin dont son terrain est enclavé sollicite un droit de passage et un droit de tréfond car il va signer un bail avec une société qui installe des antennes (TDF).
    Suis-je obligé d'accepter le tréfond ?
    Merci pour votre retour
    Cordialement
    Mme PAYET

    • Bonjour Madame Payet,

      Votre question relève du droit de propriété et des servitudes légales, pas de mes compétences d'architecte. Je conçois des bâtiments, pas des stratégies juridiques de voisinage.

      Ce que je peux vous dire, c'est que :

      Le droit de passage (servitude de passage) peut être imposé légalement pour un terrain enclavé, c'est une obligation inscrite dans le Code civil.

      Le droit de tréfond (passage de réseaux en sous-sol), c'est une autre histoire. Là, on parle d'installer des câbles sous votre terrain. C'est négociable, et surtout indemnisable. Vous n'êtes pas obligée d'accepter sans contrepartie financière.

      Mon conseil : consultez un notaire ou un avocat spécialisé en droit de propriété. Ne signez rien avant d'avoir compris vos droits, les contraintes réelles, et surtout l'indemnisation qui vous est due.

      Si votre voisin veut faire passer des câbles sous votre terrain pour TDF, c'est qu'il y a un enjeu commercial. À vous de protéger vos intérêts.

      Cordialement,

      Pascal Camliti
      Architecte DPLG

  • Bonjour Monsieur,

    Je me permets une question car je ne trouve pas de réponses ailleurs sur le net.

    il y a une servitude de tréfonds (eaux usées) chez nous. Nous avons appris son existence il y 4 ans après l'achat de notre parcelle. Servtude jamais déclarée, jamais publiée, rien sur notre acte notarié non plus

    qu'en est il de nos possibilité d'aménagement sur cette assiette foncière ? Peut on aménager notre allée en pavés par exemple ? ou faire installer une allée en béton désactivé par exemple ? On se voit mal laisser définitivement une simple allée en tout venant.

    Merci par avance pour votre retour

    • Bonjour,
      Si rien n'est réellement précisé, vous pouvez faire ce que bon vous semble au risque que vous ayez à démolir les ouvrages pour permettre l'intervention.
      Êtes vous le fond dominant ou dominé ?
      A vous lire,

  • Bonjour

    Je fais partie du conseil syndical d'une petite copropriété de 25 appartements. La copropriété accolée à la notre par l'arrière a un accès à un tout à l'égout ( sur sa voie communale, parallèle à l'autre), elle souhaite réaliser un tout a l'égout secondaire pour désengorger sa résidence ( elle fait part d'une absence de pente) et en plus elle souhaiterai rajouter l'évacuation des EU d'une petite maison qui est sur son terrain et qui utilise toujours une fosse sceptique. Leur résidence a un droit de passage piétonnier et cela depuis toujours ( historiquement il s'agissait de 2 frères qui s'était partagé le terrain en 2, passage qui aujourd'hui nous cause des soucis au vu du nombres de passages journaliers).
    Le syndic de cette résidence s'est servie a notre insu de ce droit de passage pour réaliser des études pour se raccorder à notre tout à l'égout ( Notre résidence = 20 logements la leur = + 45 logements + LA MAISON), sans rien nous demander, ils ont fait faire des devis. Ayant surpris une entreprise sur notre propreté nous y avons mit un terme, ils reviennent aujourd'hui avec une proposition de convention de tréfond ubuesque : proposition sans contrepartie, allant même jusqu'à annoter quand cas de frais de réparation cela serait 50/50.... peuvent-ils nous obliger ?

    • Non, ils ne peuvent pas vous “obliger” à utiliser votre réseau et votre tréfonds sans titre ni décision régulière de votre copropriété. Un simple droit de passage piéton n’autorise pas la création/pose de réseaux enterrés. La servitude de passage ne se confond pas avec une servitude de tréfonds pour canalisation, qui doit être expresse, publiée et précisément bornée (assiette, profondeur, charges, entretien). Code civil: définition et régime des servitudes; le droit de passage ne vise que la desserte, pas les réseaux. (legifrance.gouv.fr)

      Dans votre copropriété, tout ouvrage affectant les parties communes et le tréfonds exige un vote en assemblée générale aux majorités de la loi du 10 juillet 1965. Sans vote, pas d’autorisation de travaux ni de convention. (legifrance.gouv.fr)
      La “convention de tréfonds” proposée sans contrepartie et avec partage 50/50 des réparations est inacceptable. Le principe, si vous acceptez un jour: travaux, étude, pose, entretien, réparations, responsabilité et assurances à 100% à la charge du voisin bénéficiaire, avec redevance annuelle et dépôt de garantie.
      Avant toute ouverture de tranchée: accord écrit du syndicat des copropriétaires, autorisation du service d’assainissement compétent, contrôle de conformité, et preuve que votre collecteur peut accepter les débits supplémentaires (note de calcul, pente, éventuel poste de relevage). (collectivites-locales.gouv.fr)

      Ce qui est recommandé, fermement

      Répondez par écrit au syndic voisin:

      vous contestez toute étude ou intervention sur vos parties communes réalisée sans autorisation,
      aucun droit de tréfonds n’existe à ce jour,
      toute demande devra suivre la procédure légale (titre de servitude et vote d’AG).

      Encadrez toute négociation par une “check-list” non négociable:

      Titre de servitude de tréfonds notarié et publié (assiette planimétrique, altimétrie, accès maintenance, interdiction d’extension sans nouvel accord). Code civil sur l’établissement conventionnel des servitudes. (legifrance.gouv.fr)
      Vote d’AG à la majorité adéquate pour autoriser l’occupation du tréfonds et signer la convention. (legifrance.gouv.fr)
      Étude hydraulique et structurelle à leurs frais: diamètres, pentes, débits de pointe, dissociation EU/EP, points de contrôle, regards, protection des fondations et réseaux existants.
      Autorisations du service public d’assainissement, contrôle de conformité, calendrier et phasage chantier, DICT, assurances RC/chantier et dommages aux tiers, remise en état à l’identique. (collectivites-locales.gouv.fr)
      Redevance annuelle d’occupation + dépôt de garantie + clause pénale; responsabilité intégrale du bénéficiaire, y compris sinistres différés.
      Clause de déconnexion et remise en état en cas de manquement; accès planifié et encadré pour maintenance (heures, signalisation, sécurité).

      En l’état, refusez la convention “50/50”. C’est économiquement et techniquement déséquilibré: vous prenez le risque d’un sur-débit et d’un entretien accru… pour aucune contrepartie.

      Si la maison voisine abandonne sa fosse: rappel des règles publiques (raccordement au réseau collectif sous contrôle de l’autorité compétente et mise hors service de la fosse à leurs frais). Cela ne crée pas pour autant un droit d’utiliser votre réseau. (www2.assemblee-nationale.fr)

      Une question pour avancer

      Disposez-vous du règlement de copropriété, de l’état descriptif de division et de tout acte mentionnant une servitude existante entre les deux fonds (passage et/ou réseaux) pour que je les passe au crible et vous propose une réponse-type au voisin et une résolution d’AG prête à voter ?

      • Bonsoir , tout d'abord un grand merci pour votre retour d'une grande précision. Cela confirme ce qui nous semblait logique. Vous nous apportez des réponses que nous posions.
        j'ai le règlement d'origine de la copropriété qui est très ancien et qui fait état du droit de passage.
        Ou puis je vous l'envoyer?
        Merci encore. Cette copropriété voisine considère notre résidence comme son annexe. Ce droit de passage qui au départ en 1964 était à taille humaine .... des années plus tard une résidence de 50 logements avec des logements AIRBnB qui transformer le passage en autoroute ( en sachant que le terrain n'est plus enclavé) et aujourd'hui cette convention ubuesque.

        Merci pour votre professionnalisme

  • Bonjour Monsieur,

    j'habite dans un petit hameau de montagne dans le Bugey(01) où les places de parking sont rares quand j'ai acheté ma maison, seule man bâti était mentionné mais en 2022; je crois les impôts ont envoyé à tous les français 1 état des biens de chacun. Quelle ne fut pas ma surprise de constater que j'étais selon eux propriétaire aussi d'une dépendance. mais cette dépendance n'existe pas et c'est la mairie qui après expulsion, a acheté ce bâti puis la fait raser pour en faire un parking.

    j'ai donc fait valoir mes droits auprès des impôts il m'ont rendu sur 6 ans.

    mais qui est responsable de ce manquement, j'ai interrogé des notaires, la mairie et aucun responsable!!!
    qu'en pensez-vous?

    d'autre part j'ai une seconde question, en effet l'ancienne propriétaire lésée par cette manœuvre politico-judiciarie qui datait des années 1975 avait obtenu une place de parking attitrée vers 1988. c'était la moindre des choses.
    cet accord était verbal mais j'ai pu obtenir d'un conseiller municipal de l'époque l'authentifiant de cet emplacement .

    ça fait 20 ans que j'y mets ma voiture mais quelques déconvenues avec les utilisateurs du parking communal ont fait que la mairie m'a retiré cette possibilité.
    je ne comprends pas que la mairie ne puisse pas m'accorder à nouveau cette utilisation quotidienne étant donné que je suis le seul à n'avoir aucune solution de repli. Les 2 autres voisins ont la possibilité multiple de parking et/ou garage privé.

    maintenant, chaque fois que je sors, en revenant soit je trouve ma place occupée mais surtout lorsqu'ils mettent chacun leurs 2 véhicules je me trouve dans l'impossibilité de me stationner à proximité de chez moi.

    n'y a-t-il pas, étant entendu que sans discontinué depuis 40ans cette place était en quelques sorte affectée à mon bâti? devenu un droit d'usage?....
    j'ai quand même payé les impôts à la place de la mairie depuis 2004 ainsi que les propriétaires précédents .
    que puis- espérer?
    merci pour votre aide
    bien à vous
    Michel Blanc, un lanceur d'alertes reconnaissant

  • Bonjour,
    Je suis précisément dans le premier cas "La cerise sur le gâteau" où des réseaux EU/EV et EP passent par servitude dans le coin de mon jardin avec des arbres en bonne croissance car alimentés par des EV, hormis le fait que mon acte notarié mentionne bien cette servitude de fond servant.
    Mon voisin mitoyen dont les canalisations passent subit aujourd'hui un refoulement des EU/EV car elles ne s'écoulent plus normalement, les réseaux en grès ou fibrociment amianté enterrés sont rompus et pleins de racines, la construction date de 1973 comme les haies, ces réseaux ne sont pas entretenus (regards du voisin jusque-là enterrés et inaccessibles) et aucun dispositif anti-racinaire n'est présent .
    Je suis aujourd'hui convoqué par l'assureur de mon voisin pour un sinistre déclaré en date du 25/01/2025 alors que je propriétaire de mon bien seulement depuis fin février 2025.
    Cette situation est ubuesque et injuste, compte tenu de la chronologie précitée la charge de la responsabilité n'incombe t'elle pas à l'ancien propriétaire de mon bien et quels sont mes recours possibles?
    Merci par avance pour votre écoute et votre aide.
    Bien cordialement.

    • Bonjour,

      Merci pour votre message détaillé. Votre situation est en effet complexe, mais vous avez plusieurs arguments solides en votre faveur. Voici une analyse juridique claire et structurée pour vous aider à mieux comprendre vos droits et recours.
      ✅ 1. Sur la servitude de passage de réseaux

      Vous confirmez que votre acte notarié mentionne bien une servitude de passage de réseaux EU/EV/EP au profit du fonds voisin. Cela signifie que :

      Vous êtes tenu de laisser le libre accès à ces réseaux pour leur entretien et réparation.

      L’entretien de ces réseaux incombe au bénéficiaire de la servitude, c’est-à-dire à votre voisin (le fonds dominant), et non à vous, propriétaire du fonds servant.

      ⚠️ Le fait que les réseaux ne soient pas entretenus, enterrés depuis longtemps, avec des regards inaccessibles, renforce votre position : il y a une négligence manifeste du bénéficiaire de la servitude.

      ✅ 2. Sur la chronologie des faits

      C’est un élément clé pour votre défense :

      Date du sinistre : 25/01/2025

      Date de votre acquisition : fin février 2025

      ➡️ À cette date, vous n’étiez pas encore propriétaire, donc vous ne pouvez être tenu pour responsable des désordres survenus avant la vente.
      ✅ 3. Sur la question des racines / arbres

      Les racines ayant envahi les canalisations semblent provenir d’arbres anciens (plantés depuis 1973).

      En l’absence de dispositif anti-racinaire, cela relève d’un défaut de conception ou d’entretien du réseau, pas de la végétation en elle-même.

      ➡️ Sauf preuve que vous avez récemment planté ou modifié les lieux, vous ne pouvez être tenu responsable des conséquences d’un défaut d’entretien antérieur.
      ✅ 4. Responsabilité de l’ancien propriétaire

      En cas de désordre antérieur à la vente, l’ancien propriétaire peut être tenu responsable si :

      Il avait connaissance d’un vice caché ou d’un mauvais état des réseaux.

      Il n’a pas signalé ou a dissimulé des désordres déjà existants.

      ➡️ Vous pourriez envisager un recours en garantie des vices cachés contre le vendeur, si un préjudice vous est finalement imputé.
      ✅ 5. Convocation par l’assureur du voisin : que faire ?

      Si vous êtes convoqué, voici quelques conseils pratiques :

      Demandez à être informé officiellement par courrier recommandé de la nature exacte du sinistre, du montant du préjudice estimé et de la preuve de votre implication.

      Répondez par écrit en exposant clairement la chronologie : vous n’étiez pas propriétaire à la date du sinistre, les réseaux ne vous appartiennent pas, et ils sont à la charge du fonds dominant.

      Prenez contact avec votre propre assureur (même si vous n’étiez pas encore assuré à cette date) pour signaler la situation et demander conseil.

      En cas de conflit prolongé, faites-vous assister par un avocat ou notaire pour faire valoir vos droits, notamment si la situation dégénère ou que l’on tente de vous faire porter à tort une responsabilité.

      ✅ Conclusion

      D’après les éléments que vous donnez :

      ✅ Vous n’étiez pas propriétaire au moment du sinistre ;

      ✅ Le réseau est une servitude au profit du voisin, dont il a la charge ;

      ✅ Le manque d’entretien de ses propres regards et l’absence de protection des réseaux sont des fautes de sa part, voire de l’ancien propriétaire du terrain.

  • Bonjour
    Je suis propriétaire d'un corps de ferme ancien (16eme siècle) qui comprend plusieurs ouvrages souterrains d'aération et d'évacuation des eaux, débouchant dans les prés alentours, et toujours fonctionnels, certains longs de 60 m.
    Cela crée t il de facto une servitude de tréfonds ?
    Merci

    • Bonjour Yves,
      Je ne comprends pas bien votre question, vous êtes seul sur votre propriété et ces réseaux sont chez vous, ou passent-ils chez d'autres propriétaires ?
      A vous lire

      • Bonjour,
        les réseaux passent chez d'autres propriétaires, soit dans des parcelles classées A (donc non constructibles) soit sur une parcelle avec un bâtiment agricole (grange ancienne),qui pourrait bénéficier d'un changement de destination dans le PLU en révision. C'est surtout ce cas qui me tracasse car je ne voudrais pas "perdre" cette galerie qui concourt à l'aération de mon bâtiment.
        Vous remerciant pour votre réponse
        cordialement

        • Bonjour,

          Merci pour ces précisions complémentaires. Vous soulevez un point tout à fait légitime concernant la préservation d’un réseau existant (vraisemblablement une galerie technique ou de ventilation) passant par des parcelles voisines, dont l’affectation pourrait évoluer.

          Voici une analyse claire de votre situation et des solutions envisageables.
          ✅ 1. Nature et rôle de la "galerie" concernée

          Vous évoquez une galerie technique ou d’aération qui traverse une ou plusieurs propriétés voisines, et qui contribue à l’aération de votre bâtiment.
          ➡️ Elle constitue un élément technique essentiel à votre confort ou au bon fonctionnement de votre construction.
          ✅ 2. Situation des parcelles traversées par le réseau

          Certaines sont classées A (agricoles) → aucune constructibilité, donc peu de risques immédiats de remise en cause du passage du réseau.

          Une parcelle comporte une grange ancienne → actuellement bâtiment agricole, mais susceptible de changement de destination lors de la révision du PLU en cours.

          ➡️ C’est ce potentiel changement de destination qui pourrait entraîner des projets de transformation ou de construction, et donc une menace sur le maintien de la galerie.
          ✅ 3. Risques potentiels

          Suppression, obstruction ou modification du réseau lors de travaux ultérieurs par le nouveau propriétaire.

          Absence de protection juridique si le passage n’est pas formalisé (pas de servitude enregistrée).

          Refus de laisser l’accès au réseau ou d’y faire des travaux, notamment si le bâtiment agricole devient logement.

          ✅ 4. Solutions à envisager
          📌 a) Vérifiez l’existence d’une servitude

          Consultez votre titre de propriété et/ou le cadastre pour voir si une servitude de passage de réseaux est mentionnée au bénéfice de votre fonds.

          Si oui : la servitude s’impose aux nouveaux propriétaires, même en cas de changement de destination ou de PLU.

          📌 b) Faites établir une servitude si elle n’existe pas

          Si la galerie n’est pas couverte par une servitude formelle, vous avez tout intérêt à :

          Négocier une servitude conventionnelle avec le propriétaire concerné (par acte notarié),

          Ou, à défaut d’accord, envisager une servitude légale par destination du père de famille ou par prescription, si vous pouvez prouver un usage continu, apparent, et ancien.

          📌 c) Signalez cette contrainte technique lors de la révision du PLU

          Vous pouvez formuler une observation auprès du service urbanisme de la commune dans le cadre de la concertation publique (ou enquête publique) en signalant l’existence de ce réseau.

          L’objectif est d’obtenir :

          Soit un repérage au PLU (emplacement réservé, contrainte technique…),

          Soit des règles spécifiques de protection, en cas de changement de destination.

      • Bonjour, merci pour votre lecture (et votre investigation)
        ces réseaux partent de chez moi, mais passent en souterrain chez d'autres propriétaires avant de déboucher à l'air libre (chez d'autres propriétaires aussi). Le tréfonds passe sous des terres non constructibles (A) et débouche sur une zone non constructible, sauf un conduit qui débouche à côté d'une grange, qui pourrait être affectée par un changement de destination.
        l'ensemble concourt à l'évacuation des eaux et à la stabilité hygrométrique des pièces
        Bien cordialement

  • Bonjour ,
    j'ai acheté récemment un terrain via un agent immobilier. il s'avere qu'au premier coup de pioche nous nous sommes aperçus qu'une conduite de gaz traversait le terrain rendant impossible la construction là où nous l'avions prévue . Il semblerait qu'il y ait une servitude de tréfonds mais aucun document l'attestant ne me sont fournis . Par ailleurs le notaire lors de la vente avait indiqué qu'il n'y en avait pas ....? et le vendeur m'a signé une attestation indiquant que si c'était le cas il prendrait en charge tous les frais !
    puis je faire annuler la vente pour motif de vice caché ?
    à défaut puis je demander que le prix soit revu à la baisse du fait, si elle existe, de cette servitude de trefonds ?
    quanbd à l'entreprise de TP qui a perdu une journée et m'adresse une facture , puis le l'adresser au vendeur ? dois je faire une action en justice pour cela ?
    en résumé quels sont les recours qui s'offrent à moi ?
    merci de votre aide

    • Bonjour,
      Plusieurs points critiques méritent d'être examinés :

      Obligations de l'agent immobilier et du vendeur
      La découverte d'une conduite de gaz traversant votre terrain sans information préalable constitue potentiellement un manquement aux obligations de conseil et de transparence. Le vendeur et l'agent immobilier ont un devoir d'information sur les caractéristiques du bien vendu.
      Responsabilité du notaire
      Le notaire a indiqué l'absence de servitude, ce qui pose une question importante sur la véracité de cette affirmation. Sa responsabilité pourrait être engagée s'il n'a pas vérifié correctement la situation juridique du terrain.
      Recours possibles

      a) Vice caché
      Vous pouvez potentiellement invoquer le vice caché pour les raisons suivantes :

      La servitude n'était pas mentionnée dans les documents de vente
      Elle impacte significativement la constructibilité du terrain
      Vous ne pouviez pas connaître cette situation avant l'achat

      Pour caractériser un vice caché, vous devez prouver :

      L'existence de la servitude avant la vente
      Son caractère non apparent
      Son impact substantiel sur la destination du terrain

      b) Demande de révision du prix
      Si la servitude est avérée, vous pouvez demander :

      Une diminution du prix de vente proportionnelle à la moins-value générée
      Une indemnisation pour les troubles et conséquences financières

      c) Responsabilité des frais de l'entreprise de travaux
      L'attestation du vendeur mentionnant la prise en charge des frais en cas de servitude est un élément crucial. Vous pouvez :

      Lui transmettre la facture de l'entreprise de TP
      L'inviter à rembourser les frais liés à cette journée perdue

      Procédure recommandée

      Je vous conseille la démarche suivante :

      Rassembler toutes les preuves documentaires
      Faire établir un constat d'huissier concernant la conduite de gaz
      Consulter un avocat spécialisé en droit immobilier
      Mettre en demeure le vendeur et l'agent immobilier
      Envisager une action judiciaire si aucun accord amiable n'est trouvé

      Actions judiciaires potentielles

      Référé expertise pour établir les faits
      Action en résolution de vente
      Demande de dommages et intérêts
      Action contre le notaire pour manquement à son obligation d'information

      Recommandations pratiques

      Ne pas régler la facture de l'entreprise de TP
      Garder toutes les communications écrites
      Constituer un dossier complet

      Pour une analyse précise, je recommande fortement de consulter un avocat spécialisé qui pourra examiner tous les détails de votre dossier et vous guider de manière personnalisée.
      Les éléments que vous avez mentionnés semblent réunir plusieurs conditions pour caractériser un vice caché potentiel, mais une expertise juridique approfondie sera nécessaire pour confirmer vos recours.

      Si vous le souhaitez, je puis vous proposer une aide à la préparation de ces démarches.
      Pour cela il vous suffit de me contacter via le formulaire de contact.

      • Merci de votre retour et conseils . je vais dans un p^remier temps réunir tous les éléments et vous reviendrait si je ne trouve pas une solution amiable
        cdlmt

  • Bonjour, ma question est la suivante j'ai acheté une maison il y a 25 ans, cette maison à une soixantaine d'années.
    Le constructeur de cette maison est mon voisin qui également construit sa propre maison sur la parcelle voisine.
    Pour des raisons de commodités sûrement, celui-ci a enterré les évacuations eaux usées et adduction sur son terrain, gagnant ainsi de la distance pour rejoindre la voie publique.
    A présent sa veuve revendique le passage de ces canalisations 60 ans après. Que puis -je faire? Peut t elle exiger que je déplace ces canalisations ?

    • Bonjour,
      Je ne comprends pas bien, est-ce que vous souhaitez que les canalisations soient déplacées ?
      En l'espèce, il faudrait selon votre cas vérifier certaines choses.
      Sachant que seules les servitudes continues et apparentes peuvent s’acquérir par la possession de trente ans (C. civ. art. 690). Au cas particulier, les juges du fond, approuvés par la Cour de cassation, ont estimé que les voisins ne rapportaient pas la preuve du caractère apparent des servitudes de réseaux revendiquées.

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Publié par
Pascal CAMLITI

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