Comprendre le mode de calcul de la surface de plancher

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• Bonjour,

  Bonjour,
  J'ai obtenu mon PC en 2008 et fait un déclaration d'achèvement de travaux en 2010. J'ai reçu 2 jours avant le délai des 3 mois une attestation de contestation de la D.A.A.C.T car l'agent n'a pas pu vérifier la surface habitable de la maison le jour où il s'est rendu sur place pour effectuer le PV de récolement des travaux. Sur les conseils de mon notaire, je souhaite régulariser la situation selon la loi ALUR (suppression du Cos)mais le service d'Urbanisme de ma commune me dit que le PLU est en révision depuis Juin 2014 et ne sortira que d'ici fin 2015;pourtant des permis ont été acceptés ces derniers mois et ma voisine a obtenu un agrandissement de 40 m² grâce à cette même loi. En attendant il me propose d'appliquer l'ancien COS (lorsque j'ai construit) avec une majoration de 20% et d'appliquer le calcul de surface de plancher selon la loi du 01 Mars 2012.Ce qui sous entend que l'emprise au sol sera calculée aussi selon les normes de Mars 2012 mais je ne serai plus en conformité car ma maison comporte des terrasses en surplomb qui vont compter dans l'emprise;(ce qui n'était pas le cas en 2008).
  Ont-ils réellement le droit de ne pas appliquer dans mon cas la loi ALUR alors qu'ils l'appliquent à d'autres et pourquoi appliquer la loi de 2012 alors que j'ai obtenu le PC en 2008? Rien de tout cela n'est cohérent.
  Pourriez-vous me dire quels sont mes droits??

  • Bonjour,
    La loi ALUR s'applique de plein droit à toutes le propriétés couvertes par les secteurs concernés par la loi.
    Si effectivement, votre bien est concerné, il serait souhaitable de consulter un avocat spécialisé en droit de l'urbanisme pour faire valoir vos droits via la préfecture si cela était nécessaire.

• Bonjour,
  J'ai une question concernant le calcul de la surface de plancher et la déduction "Des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur".
  En effet le texte semble clair, pourtant les exemples de calcul de surface de plancher trouvés sur quelques sites internet semblent ne jamais faire cette soustraction de surface.
  Je simplifie le projet au maximum:
  - largeur intérieur maison (de placo à placo) = 6m
  - longueur intérieur maison (de placo à placo) = 10m
  - 1 porte de 1m de large posée coté intérieur "en applique"
  - 1 fenêtre de 1m de large posée coté intérieur "en applique"
  Sachant que l'épaisseur totale de mon mur est de 33cm, la surface de plancher de ma maison est elle bien de:
  S_Plancher = 6 * 10 - (1*0.33) - (1*0.33) = 59.34 m²

  D'après moi c'est ce que dit le texte, même si cela paraît étrange de soustraire une surface qui n'est pas inclue dans la surface de départ (les 60m²).

  • Bonjour,
    Pour calculer la surface de plancher, il suffit de prendre en compte pour la base, l'intérieur des murs en finition intérieur. Il ne faut pas aller chercher plus loin.

• Bonjour. Nous sommes sur le point dacheter un terrain de 1500m2. Nous avons droit a une emprise au sol de 10%. Nous avons droit de construire 150m2 maison garage terrasse couverte et piscine inclus c'est bien cela?
  Mais nous navons aucune information concernant la surface de plancher autoriser pour la maison. est ce normal?
  si l'on fait une piscine demontable mais enterré compte t elle dans l'emprise au sol?
  Cordialement

  • Bonjour,
    Pour définir quelles sont les surfaces d'emprise au sol comptabilisées sur la parcelle qui vous concerne, il vous faut lire le PLU précisément, toutes les informations doivent y apparaître.
    En règle général, toutes les surfaces créant une surface imperméable ou modifiant l'état initial du terrain peuvent éventuellement être comptabilisées. Il faut analyser le projet au cas par cas.
    Concernant les piscines, certaines communes considèrent que les piscines sont à intégrer dans le calcul de l'emprise et d'autres acceptent que la surface ne soit pas comptabilisée SI la piscine est entièrement enterrée.
    C'est aussi du cas par cas et en fonction des PLU. La meilleure des solutions réside dans la sollicitation des services instructeurs avant le dépôt officiel de la demande pour ces points précis.
    Concernant la surface de plancher non précisée, il convient donc de l'interprétée via le volume constructible définit par les prospects, reculs et hauteur vis-à-vis du terrain naturel.
    Espérant avoir été clair, si cela n'était pas le cas, complétez vos interrogations sur le BLOG... a bientôt.

• Bonjour,
  Nous sommes propriétaires d'un terrain sur lequel il y a une bâtisse en pierre de 16m2 intérieur sur 3 étages très bas de plafond. Elle est cadastrée mais pas reconnue comme habitation. Nous sommes dans une zone soumise à l'autorisation des bâtiments de France. Nous souhaiterions construire une extension en ossature bois. Nous devons donc poser un permis de construire et faire une changement de destination pour la bâtisse existante. Pouvez-vous nous dire quelle surface nous pouvons espérer construire ?
  D'avance merci de votre réponse.

  • Bonjour,
    Il vous faut déposer une demande de permis de construire et en zone ABF, il est fortement conseillé de missionner un architecte afin qu'il établisse le permis de construire cela vous aidera dans le bon sens.
    Concernant votre question sur la surface, il faut étudier le dossier précisément pour pouvoir répondre. Il n'est pas possible de répondre sur ce type de questions très précises sur un blog.
    Missionnez un architecte proche de votre bien afin qu'il puisse vous conseiller au mieux et établir le bon calcul de surfaces.

• bonjour
  une maison en ruine (insalubre/inhabitable) est elle considérée comme une surface SHOB ou SHON et comment est elle taxée fiscalement?
  merci

  • Bonjour,
    Les surface SHOB et SHON, n'existent plus réellement en tant que telles. Une bâtisse ne présentant pas les éléments nécessaires sera comptabilisée en surface d'emprise au sol et/ou surface hors oeuvre brute.
    Il a été précisé à l'assemblée nationale ceci concernant la fiscalité/ taxes foncière des ruines ou bâtiments en très mauvaise état:

    ...Tel est le cas lorsque l'immeuble se dégrade, voire se délabre. En outre, une construction ne présentant plus les caractéristiques d'un véritable bâtiment ne peut être soumise à la taxe foncière sur les propriétés bâties au regard des principes régissant cette taxe. La situation des immeubles au regard de ces principes ne peut être résolue que par l'examen de chaque cas. particulier.

    source

    Qui je pense pourra être utile pour un certain nombre d'Internaute.

• Bonjour,la surface de plancher concerne-t-elle la surface de la construction sur laquelle vont porter les travaux ou sur l'ensemble de l'édifice. L'ancienne étable que je veux aménager comporte au rdc, un stockage de bois qui ne communique pas avec les autres parties du bâtiment. Je ne souhaite pas pour l"instant en changer la destination: puis-je l'exclure de ma surface de plancher? Les 26 m2 de cette pièce brute sont déterminants pour le recours ou non à un architecte. Merci d'avance pour votre réponse, cordialement,
  Michelle Rey

  • Bonjour,

    Dans le calcul de la surface de plancher des existant, tout doit être comptabilisé. Toutes les surfaces existantes sont à prendre en compte. Si le seuil de recours à l'architecte est atteint, il vous faudra alors missionner un architecte. Mais sachez qu'un architecte vous apportera des solutions auxquelles vous n'aviez certainement pas pensé et vous y gagnerez en finalité.
    Ne voyez pas cela comme une contrainte mais au contraire comme un gain.

• Bonjour,

  J'habite en appartement et souhaite vous soummettre 2 questions sur la superficie carrez :

  - une fine cloison BA13 a été montée par l'ancien propriétaire à 40cms en retrait du mur réel de cette pièce, pour des raisons esthétiques afin de masquer la vue de colonnes d'eau verticales tranversant la pièce. Historiquement, cette pièce ne disposait pas de ce BA13 et la réelle limite de propriété allait 40cms plus profond : cet espace fait-il partie de la surface carrez ?

  - j'ai transformé un ancien passage entre 2 pièces de l'appartement en placard avec hauteur > 180cms : ce nouveau placard est-il dans la superficie carrez ?

  Merci d'avance de votre retour.

  • Bonjour,
    Concernant le calcul des surfaces pour la loi carrez cliquez sur le lien, tout est précisé clairement.
    Le calcul s'effectue sur les murs visibles, le diagnostiqueur n'a pas à calculer des surfaces placées dans une double cloison servant de gaine technique.

• Bonjour,
  il est vrai qu'garage accolé à la maison n’est pas comptabilisé dans la surface de plancher ainsi que toutes les surfaces non closes, qu'en est il pour un garage faisant partie de la maison et sur lequel une partie de l'étage et construite?
  Merci pour votre réponse.

  • Bonjour,
    Les surfaces dédiées aux stationnements sont déduites des surfaces mais toutes surfaces destinées à l'habitation doit être comptabilisée sur ou à côté du garage.

• Quelle surface de plancher doit-on considérer pour des lucarnes dont le plafond intérieur de la lucarne est supérieur à 1,80 m mais avec un plafond à coté de la lucarne inférieur à 1,8m ?
  La lucarne fait 90 cm de large et le plafond sous la toiture à coté de la lucarne varie de 0,8 à 1,9 m.
  Pour les embases des porte fenêtres verticales et des fenêtres de toit, la surface qui a un plafond supérieur à 1,8 m n'est pas à considérer comme surface de plancher à cause du volume retiré par l'isolation thermique. Peut-on utiliser cet argument pour justifier que les lucarnes implantées dans des plafonds inférieurs à 1,8 m ne créent pas de la surface de plancher ?

  • Bonjour,
    La règle précise que toutes les surfaces égales ou supérieures à 1.80m doivent être comptabilisées hormis celles comprises dans l'épaisseur des murs.
    La surface de plancher se calcule au nu intérieur des murs.
    Il ne faut pas confondre surface de plancher et surface taxable, qui elle est comptabilisée aux nus de murs sans ce soucier des hauteurs.

• Dans le cas d'un immeuble collectif, des caves sont desservies par un sas (6-7 m²) mais accessibles seulement depuis l'extérieur du bâtiment (aucun accès direct avec le hall d'entrée). Le sas est-il considéré comme une partie commune et peut-on déduire les caves de la surface de plancher ou faut-il impérativement que l'accès aux caves se fasse par le hall d'entrée ?
  Merci de votre réponse.

  • Bonjour,
    Toutes les explications sont précisées dans l'annexe 2 de la circulaire du gouvernement page 28 du PDF : Circulaire surface de plancher, rien ne vaut un petit croquis pour être clair.