Réglementation

Vues, servitudes et jours de souffrance

Quelles sont les différences entre une servitude de vue ou un jour de souffrance ?

Comment sont-ils réglementés ?

Quelles particularités en cas de mitoyenneté ?
Tout savoir et tout comprendre sur les contraintes liées aux règles de voisinage.

Architecte PACA vous informe.

Les jours de souffrance (ou de tolérance) :

(1) Ce qui caractérise la servitude de jour de souffrance , c’est à la fois l’impossibilité d’ouvrir et la non transparence.

Les jours doivent être gainés d’un treillis de fer dont les mailles doivent avoir 10 cm d’ouverture au plus et un châssis à verre dormant. Ils ne peuvent être établis qu’à 2,60 m au-dessus du plancher ou sol de la pièce que l’on veut éclairer si celle-ci est en rez-de-chaussée et à 1,90 m au-dessus du plancher pour les étages supérieurs.

 

Les servitudes de vues :

 

Pour mettre en œuvre des fenêtres, balcons, portes, terrasses donnant des vues sur les propriétés voisines, il faut respecter une distance d’au moins 1,90 m pour les vues droites et 0,60 m pour les vues obliques.

Les distances se calculent depuis le parement extérieur du mur où l’ouverture se fait jusqu’à la ligne de séparation des deux propriétés. S’il y a balcons ou autres semblables saillies, la mesure se prend depuis leur ligne extérieure. (articles 678 à 680 du code civil).

Cette règle ne s’applique pas si l’on bénéficie d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification des constructions. De même, il en est autrement si, par titre ou par prescription, une servitude de vue a été acquise au profit du fond où se situe l’ouverture.

 

L’aspect juridique de ces ouvertures :

1. Les jours de souffrance :

  • Dans un mur mitoyen(3), toute ouverture est interdite. Donc aucune fenêtre ou ouverture, même à verre dormant, ne peut être pratiquée par un voisin sauf s’il obtient le consentement de l’autre. (article 675 du code civil).
  • Un mur non mitoyen et dont la paroi extérieure se trouve à l’aplomb de la limite séparative, permet au propriétaire exclusif du mur d’ouvrir un jour de souffrance. (articles 676 et 677 du code civil).
  • Les matériaux modernes, du genre briques de verre, ne sont pas des ouvertures mais participent à l’ouvrage lui-même, selon la jurisprudence dominante.
  • Un jour, même régulier, n’interdit pas au voisin de construire chez lui et de l’obstruer.
  • Le propriétaire voisin peut demander à tout moment la suppression d’un jour irrégulier ; seule l’acquisition d’une servitude de vue permet de conserver une ouverture pratiquée en dehors des conditions prescrites par les articles 676 et 677 du code civil.

 

2. Les servitudes de vues

  • (2) Une servitude de vue n’est pas une servitude « non aedificandi », ni une servitude « non tollendi » : le propriétaire du fonds grevé a le droit de construire, pourvu qu’il respecte la distance légale au droit de l’ouverture dont bénéficie son voisin ; autrement dit, toute construction est interdite dans le rayon de la distance fixée par les articles 678 et 679 du code civil. (Distances vues plus haut). Le titre de servitude, s’il en existe un, peut cependant porter des indications spécifiques sur la distance où toute construction est interdite.
  • Une servitude de vue s’acquière par acte notarié entre les propriétaires des parcelles concernées. Elle est imprescriptible.
  • L’ouverture établie en infraction à la règle peut être acquise par prescription, si elle constitue une servitude de vue (et non un jour de souffrance).
  • (2) Il appartient aux juges du fond d’apprécier le caractère des ouvertures autorisées, selon la nature des matériaux (verre translucide, briques de verre…) et l’atteinte, portée ou non, aux droits du voisin.

Conclusion :

(1) La grande distinction juridique entre les jours de souffrance et les vues réside dans le fait que s’il peut être établi qu’à l’origine le bâtiment avait été conçu avec des jours de souffrance, même si ceux-ci ont été par la suite transformés en vue, il ne peut être revendiqué le délai de prescription trentenaire. Ainsi, à tout moment, le propriétaire voisin pourra occulter l’ouverture qui n’était qu’une simple tolérance.

N’oubliez pas !

Après avoir vu ce qu’il en était des servitudes de vues, donc tout ce qui est visible depuis l’extérieur, sachez qu’il existe également des servitudes moins connues et plus subtiles dites servitudes de tréfonds.
Ces servitudes également juridiques peuvent causer de gros soucis, si elles ne sont pas étudiées ou si vous n’en tenez pas compte.

Vous avez des questions, des interrogations ? N’hésitez pas à nous les poser! Utilisez sans retenue le cadre ci-dessous, nous vous répondrons …

 

(1) Michel Huet, Droit de l’architecture – 3ème édition Ed. Economica.
(2) Co-auteurs, Mémento pratique – Urbanisme construction 2012-2013 – Juridique Fiscal Comptable – Ed. Francis Lefebvre.
(3) Les règles définissant la mitoyenneté sont énoncées dans les articles 653 à 675 du code civil.

D’autres sujets en vidéos :

Pascal CAMLITI

Voir les commentaires

  • Bonjour,
    objet: Servitude de vue et jour non ouvrant
    il y a une servitude de vue au profit de mon voisin, au titre de la servitude dite par destination de père de famille, doublée de la prescription acquisitive (plus de trente ans). existe un vis-à-vis tout autour de ma maison. je n'ai aucun espace ou je ne suis pas visible. PI d'une habitation il en fait un ERP Evènementiel :-(
    je n'ai plus du tout d'intimité. dû à l’orientation des 6 fenêtres (5 derrière derrière + 1 devant). Vue droite & vue oblique. je souhaiterais que soit rendu opaque les fenêtres ? (ex : à l’aide de Film de verre dépoli, autocollant de confidentialité et anti-regards). ai je le droit et comment m'y prendre ? mon voisin a également 2 portes qui donnent directement sur ma propriété privée. suis-je en droit de les faire condamner ?
    Merci pour votre aide

    • Bonjour,
      Si je comprends bien votre question, vous souhaitez que votre voisin opacifie ses fenêtres de manière à ce qu'il n'y ait plus de vue vers votre domicile. Est-ce bien cela ?
      Les vues sont complexes à gérer selon les distances et le code civil régit cela très bien. Si celui-ci (code civil) est respecté, il y a peu de chances que vous obteniez ce que vous souhaitez.
      Quelle est la distance entre les fenêtres voisines et les vôtres ?

  • Bonjour, nos voisins ont construit une terrasse surélevée, initialement prévue à plus de 2 m de notre limite de propriété, mais ils n'ont pas respecté les côtes et la terrasse se trouve à 1m73 de la limite de propriété, créant un vies à vies sur notre terrain et fenêtres de notre habitat. Cela va faire 5 ans, il a un simple garde corps ouvert et à mis un petit rosier en nous expliquant que c'était long à pousser et qu'il fallait être patient, car il veut garder la vue sur les montagnes. quel dispositif peut être mit en place pour fermer le vies à Vies ?

    Cordialement

    • Bonjour Alex,
      Si vos voisins n'ont pas respecté la distance obligatoire, ils sont en infractions. La distance définit par le code civil est 1.90m de recul en vue directe.
      Il est accepté qu'il y ait une jardinière planté pour faire office de brise vue et éviter le vis à vis.
      Vous pouvez agir sous certaines conditions car selon ce que vous faites vous pourriez être en infraction pour trouble anormal de voisinage.
      Chaque lieu est particulier et la meilleure solution serait que nous échangions via un conseil en ligne en visio, je pourrais voir avec vous ce qu'il est possible ou non de faire.

  • Bonjour,
    Nous bénéficions par acte notarié d'une servitude de vue pour deux ouvertures donnant sur la terrasse de notre voisin. Pour plus d'intimité le promoteur qui nous a vendu le bien à installer sur la plus large des fenêtres des verres opaques bien que réduisant la luminosité, la seconde ouverture (en fait plus un fenestron qu'une fenêtre) à 1m80 du sol qui ne permet pas de vue directe sur la terrasse car en surplomb est quant à elle restée en verre transparent Notre voisine (nouvelle locataire) nous demande d'y placer un film opacifiant, ce qui réduirait encore la luminosité, peut-elle nous y contraindre ?

    • Bonjour,
      Le code civil impose certaines choses, mais parfois si une convention privée ou une servitude en bonne et due forme est signée entre les parties, ils peuvent s'en accommoder.
      Donc il faudrait s'assurer que la servitude soit bien notifiée à la personne ayant pris possession des lieux par le propriétaire, car selon le bail signé, il est fort probable que le locataire n'est pas été informé de cette contrainte.
      Il va vous falloir discuter et faire preuve de patience selon à qui vous aller avoir à faire en face.
      Le mieux serait d'échanger entre propriétaires.

  • Bonjour
    Je voudrai percer une fenêtre dans la cuisine au rdc, le mur est à 1.10m de la limite de propriété donc en dessous de 1.90 fixé par le code civil.
    La vue donnerait sur le parking extérieur d’une copropriété ou stationnent une dixaine de voitures de copropriétaires différents.
    Si je dois faire une servitude de vue, je dois la faire avec les propriétaires des lots de stationnement chacun? La copropriété via le syndic ?

    • Bonjour,

      Lorsqu'il s'agit de créer une ouverture dans un mur donnant sur une propriété voisine, en l'occurrence un parking de copropriété, il est important de se conformer à la réglementation en vigueur et de prendre en compte les règles de la copropriété.

      Le Code civil français stipule que pour ouvrir une fenêtre ou une vue sur une propriété voisine, la distance minimale par rapport à la limite de cette propriété doit être de 1,90 mètre. Dans votre cas, puisque le mur est à 1,10 mètre de la limite de propriété, cela ne respecte pas la distance réglementaire. Cependant, il existe des exceptions et des modalités particulières qui pourraient s'appliquer, notamment en milieu urbain.

      Concernant la servitude de vue, si vous deviez en établir une, il serait normalement nécessaire de la constituer avec les propriétaires des lots impactés. Cela peut être complexe dans le cas d'une copropriété, car cela pourrait impliquer de nombreux copropriétaires. Il est donc conseillé de discuter d'abord avec le syndic de copropriété. Le syndic pourra vous informer sur les règles spécifiques de la copropriété et sur la meilleure manière de procéder. Il se peut que l'accord du syndicat des copropriétaires soit nécessaire.

      En résumé, pour votre projet :

      Vérifiez les règlements locaux et les règles de la copropriété.
      Discutez avec le syndic de copropriété pour comprendre les implications et les éventuelles démarches à suivre.
      Considérez de consulter un professionnel du droit ou un architecte pour des conseils spécifiques à votre situation.

      Il est important de suivre ces étapes pour éviter d'éventuels conflits ou problèmes légaux à l'avenir.

  • Bonjour,
    Dans le cas d'un bâti en R+1, dont la hauteur en rez de chaussé est de 2.60m, comment peut-on implanter un jour de souffrance étant déjà à la hauteur maximale autorisée.
    Les hauteurs de plafond aujourd'hui sont à 2,20 m comment réaliser alors des jours de souffrance à un maximum de 2.60m, je ne comprends pas cette réglementation, y a-t-il une réglementation complémentaire pour la contournée?

    • Bonjour,
      SI vous ne pouvez techniquement pas vous contraindre aux règles, alors l'ouverture est impossible.
      C'est tout simple, mais sans possibilités de s'adapter.
      La règle est ainsi faite.

  • Bonjour,
    j'ai une servitude de vue ,non enregistrée chez un notaire.
    je posséde un document signé par le propriétaire de l'époque (1984) sur lequel cette fenêtre est mentionné. Aujourd'hui ce terrain est vendu ,un permis de construire déposé et autorisé prévoit une place de stationnement privé à raz de cette ouverture .
    Suis-je en droit de contester cela ?
    Je vous remercie par avance de votre réponse.
    Salutations distinguées.

    • Bonjour Michel,
      Les servitudes sont opposables aux tiers si celles-ci sont inscrites et les personnes informées.
      Si vous êtes le seul à en être informé, le document que vous possédez risque bien de n'avoir que peu de valeur vis à vis de la loi.
      Il conviendrait donc de solliciter le voisin et voir avec lui les options et solutions... voire ensuite selon le comportement du voisin de contacter un avocat et vérifier avec lui quelles options s'offrent à vous.
      Dans tous les cas, il faudra déterminer si ce "stationnement" va créer une réelle nuisance ou pas.

  • Bonjour,
    Mes voisins ont fait une terrasse sur leur toit..le problème est qu'il on vu plongeante dans ma salle,salon,je dois fermer mes rideaux.ils voient aussi à l'étage la chambre de ma fille et ma salle de douche..
    Est ce normal ou non.
    Moi je ne supporte plus cette situation.mais vendre ma maison vu le vis à vis elle perd en valeur c'est évident.merci

    • Bonjour,
      Si le PLU est respecté et le code civil également concernant les distances légales, alors la situation est légale, après l'intimité s'acquiert par différentes manières et hélas les terrains surplombant sont nombreux.
      Missionnez un architecte pour une mission de déplacement / conseils afin qu'il puisse voir avec vous quelles solutions s'offrent à vous.

  • Bonjour,
    J'ai compris que le propriétaire voisin peut à tout moment faire supprimer les jours de souffrance irréguliers car il n'existe pas de prescription trentenaire pour ça...mais vu qu'il existe une prescription de 5 ans pour les troubles anormaux de voisinage et que ça fait 7 ans que j'ai acquis mon terrain, suis-je en droit de demander la suppression des jours de souffrance irréguliers qui ont été installés depuis plus de trente ans dans le mur privatif de mon voisin? Et si oui sur quelle base? Merci par avance.

    • Bonjour,
      Les troubles de voisinages possèdent de nombreuses jurisprudences, il s'avère hasardeux de répondre clairement.
      Le plus aisé pour vous serait que vous contactiez un avocat spécialisé en droit pour voir quelle jurisprudence serait applicable à votre cas d'espèce.

  • Bonjour,
    Merci pour vos réponses claires.
    Mais quelles sont les caractéristiques d’une ouverture permettant de le classer comme un jour de souffrance ?
    -un grillage ?
    - la hauteur ?
    -la dimension
    - le verre dépoli
    Par exemple, un ancien jour de souffrance reste t-il jour de souffrance s’il a été agrandi ? S’il a été baissé. ? si le verre dépoli a été enlevé et s’il ne reste qqu’une grille à la hauteur d’un premier étage ???
    Merci pour votre réponse eventuelle

    • Bonjour Michel,
      Le jour de souffrance est déterminé par ces hauteurs vis à vis du niveau sur lequel il est établit comme précisé au dessus.
      Les éléments constituant celui-ci par ailleurs seront à déterminés mais ne peuvent pas être modifiés sans conserver le minimum légal du code civil.

  • Bonjour
    Mon voisin a fait appel à un service juridique Pour supprimer mes fenêtres parce qu'elles sont situés devant leur terrain.
    Malheureusement d'après mon acte de vente, je n'ai pas de servitude de vue.et rien sur l'état hypothécaire.
    Comment puis-je prouver que mes fenêtres ont plus de trente Ans d'existence.
    L'agence immobilière n'a pas de renseignements à me fournir non plus.
    A qui dois-je m'adresser.
    Merci pour votre réponse

    • Bonjour,
      Sans preuves d'antériorité et éléments probants qui peuvent étayer l'âge de ces ouvertures, je ne vois pas d'issue.

Laisser une question/commentaire
Partager
Publié par
Pascal CAMLITI

This website uses cookies.