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Rénovation totale d’une maison | 4 conseils professionnels

Rénover dans sa totalité une maison fait partie des projets de vie qui galvanise, il suscite des envies de renouveau, aiguise notre imagination et fait appel à notre créativité. En revanche, aussi attractive soit-elle, rappelons que cette opération est strictement encadrée par la loi et n’offre pas toujours la possibilité ou la liberté de transformer son futur chez soi, selon ses propres désidératas.
Quelles sont les étapes préalables avant de d’acquérir un bien immobilier à restaurer ?
Comment réaliser un diagnostic de l’existant ? Et surtout comment estimer le coût des opérations avant de s’engager ?

Voici un guide complet pour vous accompagner pas à pas.

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Rénover une maison totalement doit répondre à des exigences et des contraintes (nombreuses).
Vous pourrez lire ci-dessous nos 4 conseils de professionnels pour réussir votre rénovation totale et éviter les pièges dans lesquels tombent les débutants.

1/ Rénover totalement une maison par ordre chronologique

Avant d’esquisser des plans de travaux ou imaginer le chantier de vos rêves, vérifiez en priorité vos obligations du point de vue de l’urbanisme, de la construction et le cas échéant les règlements de copropriété. Pour ce faire et réussir la rénovation totale de votre maison, adressez-vous à la mairie afin d’obtenir le sésame en matière de construction, à savoir le PLU (plan d’urbanisme).

Il mentionnera les règles fixées au niveau communal, il indiquera également si votre futur habitat est localisé sur une zone classée ou protégée, rendant les obligations différentes selon le contexte. De plus, n’omettez pas de vous assurer qu’aucunes servitudes de tréfonds ou servitude de non altius tollendi viennent gréver la propriété.

2/ Audit du bâti et évaluation des travaux

S’il existe une phase cruciale précédent le lancement d’une rénovation totale et entière, c’est l’analyse scrupuleuse du bâti à réhabiliter.  

D’ailleurs, voici une liste des points spécifiques à contrôler :

  • Vérifier les fondations et la maçonnerie
  • Examiner l’état général de la toiture ainsi que sa couverture
  • Contrôler si le bâti présente des tâches apparentes d’humidité, pouvant être une conséquence d’un défaut de ventilation.
  • Le bien à rénover est-il suffisamment bien isolé ? La consultation du DPE : diagnostic de performance énergétique est un bon moyen de vous donner une première idée
  • L’installation électrique est-elle aux normes ?
  • Qu’en est-il de l’état général des installations de plomberie ?
  • L’équipement de chauffage est-il performant ou suranné ?
  • L’aménagement des pièces nécessite-t-il une redistribution de l’espace avec abattement ou édification de cloisons ?
  • Quel est l’état du revêtement mural et des sols ?

Lors de cette phase, nous vous recommandons de vous faire accompagner par un architecte. Grâce à son expertise, vous vous préserverez d’un dérapage financier, comme par exemple l’omission de frais supplémentaires non budgétés. Vous aurez surtout en votre possession, tous les éléments concrets et objectifs, avant de prendre votre décision.

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3/ Maison et travaux : quels sont les risques ?

Transformer un bien immobilier est une idée qui séduit bon nombre d’amateurs de vieilles pierres, mais avez-vous mesuré les avantages et inconvénients d’un tel remaniement ?
Est-il financièrement aussi intéressant que vous le pensez ? Etes-vous certain d’en retirer une réelle valeur ajoutée ?

Les biens à vendre avec des travaux sont souvent alléchants, car ils affichent des prix très inférieurs à ceux qui sont présentés neufs ou en bon état. Le risque en faisant le choix d’un bien à restaurer est principalement financier mais également personnel. Nous avons référencé les principaux risques pour lesquels vous devez observer une certaine prudence.

  • Lors d’une mauvaise appréciation de l’ampleur des travaux ou des anomalies invisibles au moment de l’achat, la rénovation peut se révéler beaucoup plus coûteuse que prévu.
  • Il requiert un investissement personnel important pour mettre en place la feuille de route des travaux, le suivi et le contrôle.
  • La période d’attente peut être plus ou moins longue avant de pouvoir investir le lieu, en fonction de l’avancement des travaux et des éventuelles difficultés de chantier.
Bon à savoir : avant de signer un compromis de vente, faites réaliser une étude de faisabilité.

4/ Coût estimatif d’une rénovation totale de maison

La question du budget estimatif est également cruciale avant de faire le choix d’une rénovation complète. La réponse est plurielle et dépend de plusieurs critères à prendre en compte.

Le coût d’une rénovation se base sur minimum 3 paramètres :

  • La superficie de l’habitat à rénover
  • La nature des travaux à effectuer
  • Le type et la qualité des matériaux utilisés

Nous distinguons 2 types de rénovation :

Restauration simple

Une restauration simple s’apparente à un rafraîchissement du bien immobilier, ce sont des travaux légers tels que : repeindre les murs, changer de moquette… Globalement cela représente entre 200 et 350 € le m2.

Rénovation complète

Elle concerne des travaux plus importants de type : transformation ou édification de cloisons, modification de plomberie, remise aux normes de l’électricité, isolation. Un chantier plus conséquent et de plus longue durée. Il faudra compter entre 600 et 1200 € le m2 minimum (si aucune mauvaises surprises ne surgit).

  • Point de vigilance ! Faites lister par chaque artisan le détail de ses prestations pour ne pas avoir de mauvaises surprises. Assurez-vous par exemple que le plombier a bien prévu dans son devis que tout soit fourni et posé y compris les équipements. En résumé, intégrez tous les corps de métier dans votre chiffrage afin d’obtenir une vue d’ensemble claire et objective.

Pour conclure, Acheter un bien à rénover est assurément une belle aventure, mais celle-ci nécessite de prendre quelques précautions pour que l’expérience soit la plus agréable possible.

Afin de savoir si vous faites un achat pertinent, informez-vous sur la valeur du marché de l’immobilier dans le secteur, puis rajoutez le prix des travaux.

Néanmoins l’objectif est de vous assurer que le coût final ne dépasse pas le prix d’achat d’une maison similaire en bon état. Vous avez besoin de conseils pour la réhabilitation de votre maison ?

Posez moi toutes vos questions ci-dessous, je vous répondrai avec plaisir.

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6 Réponses à vos questions
Myriam

Bonjour
Nous avons un bien de 1970, sain, sur la commune de l’Etrat
Nous nous plaisons depuis à cet endroit. Nous voudrions le faire entièrement rénover pour nos vieux jours
Nous voudrions faire prendre en charge la totalité des travaux extérieur intérieur par un maître d’œuvre.
Pouvez vous nous conseiller afin de ne pas avoir de mauvaise surprises ?
Bien à vous

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Pascal CAMLITI

Bonjour Myriam,
La meilleure chose que je puis vous conseiller est de faire appelle à un architecte qui est habilité à être maitre d’oeuvre.
Ainsi vous aurez la certitude d’avoir un professionnel défendant vos intérêts et pas celui d’une entreprise.
Car les maitres d’œuvre, n’ont pas d’inscription à un ordre et n’ont donc pas d’obligations légales de défendre vos intérêts.
Ensuite, comment choisir votre architecte ?
La seule solution est de le solliciter, prenez un architecte (inscrit à l’ordre des architectes, pensez à vérifier car certaines personnes se disent architecte, sans y être inscrit -https://www.architectes.org/ ) proche de chez vous et missionnez le pour une visite/conseil, cette première mission vous permettra de voir avec lui quelles sont les solutions les plus adéquates entre la technique, la réglementation et votre budget.
Ne sollicitez pas 15 architectes, 2 ou 3 maximum pour vous faire une idée et ensuite laissez vous guider/accompagner dans votre projet.
Si vous souhaitez échanger plus précisément, vous pouvez me contacter par email à devis(arobase )architecte-paca.com

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Gwen

Bonjour
Avons un projet de rénovation d’une longere sur un toit monopente comme c’est déjà le cas, la charpente est bonne.. le bâtiment fait environ 18m x 6.50m prévoyons du bac acier sandwich pour limiter les coûts , envisageons 150 m2
Le toit en fibro est à démonter la façade en pierre de 11m de 1807 à faire tomber puis remonté en pierres, les 7 m restants de 1972 sont faits d’un bloc parpaing attenant à également démolir puis reconstruire et rehausser pour un étage uniquement à cet endroit..
un architecte me parle de 1700€/m2 pour tout refaire sans cuisine mais matériaux de qualité avec carrelage de mini 60€/m2 des meubles de 2500€ dans chaque sdb et le second 1500€/m2 sans cuisine ni poêle …
Possédons pour reno / construction et assainissement complet un budget de 210000€ ferme max tout inclus hors achat de la bâtisse qu’en pensez-vous ?
Merci pour votre retour

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
D’après ce que vous donnez comme précision ici, cela s’apparente à de la très grosse rénovation, le budget Max que vous avez semble limite limite.
De plus si l’architecte qui vous a annoncé le prix a pris connaissance des contraintes du terrain, il est fort à parier que les 1700 €/m2 seront atteint.
Tout est question d’équilibre entre ce que vous visez et ce qui est réalisable pécuniairement parlant avec votre budget.
Quelle mission avez vous confiée à votre architecte ?

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Anthony

Merci pour votre article. Il est vraiment bien clair et très utile.
Je me permet de vous mettre un lien vers un site très utile aussi 🙂

[lien URL non autorisé]

Merci et bonne journée à tous

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Pascal CAMLITI

Bonjour Anthony,

Navré, mais ce type de commentaires promotionnels ne sont pas acceptés. 😉

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