Après quelles années d’expériences, nous avons vu quelques maîtres d’ouvrages venir à l’agence nous demandant de régulariser des situations très difficiles liées à une construction illégale. Dans certains cas nous avons réussi à corriger le tir, dans d’autres cas la situation n’a pas permis de trouver une solution et les sanctions sont donc tombées pour ces personnes imprudentes.
Alors construire, modifier sa maison, agrandir oui mais si il vous prend l’envie de vous passer de l’accord des services instructeurs, que risquez vous ?
Architecte-PACA.com fait un tour d’horizon.
Quels travaux à déclarer ou non ?
Dans un premier temps, il est important de préciser quels sont les travaux soumis à autorisations ou non pour les constructions.
Nous tenterons de préciser dans un prochain article, les nuances concernant certains travaux de faibles importances, pouvant parfois être interprétés selon les communes.
Les travaux de construction (avec ou sans fondation), agrandissement, modification de l’aspect extérieur (réfection de toiture, changement des volets ou des fenêtres, ravalement), changement d’affectation nécessitent une autorisation préalable.
Sans quoi cela peut être qualifié de construction illégale !
Selon le type de travaux, il convient de demander auprès du service du Droit des Sols de la commune dont dépend votre propriété, un permis de construire ou une déclaration préalable à minima.
Après de nombreuses jurisprudences auprès des tribunaux, il est ressorti que l’ensemble des acteurs liés à l’acte de bâtir sont considérés et sanctionnés au même titre.
Le non respect des dispositions liées aux autorisations de bâtir constitue un délit et peut entraîner des poursuites judiciaires devant le tribunal correctionnel.
Les poursuites peuvent êtres exercées à l’encontre de tous les responsables des travaux en infraction dite construction illégale :
Cette liste précise un ordre qui n’a pas de valeur de niveau de responsabilité mais la part de responsabilité est souvent in-solidium, cela signifie solidaire et égale. Après il en déprendra de l’habilité des avocats à défendre les intérêts de chacun.
Les peines et sanctions encourues sont claires et précises ; dans le cas de travaux ou d’utilisation du sol en méconnaissance du code de l’urbanisme :
Dans le cas de travaux poursuivis malgré un arrêté interruptif de travaux établi par l’autorité municipale :
Le fait qu’un bien soit cadastré, ne définit ou n’autorise rien.
Une maison inscrite ou apparaissant sur la cadastre sans qu’il y ait eu une demande de permis de construire fait simplement état d’un constat.
Les services des impôts ont pris connaissance, via des photos aériennes, de la présence de l’ouvrage.
Ceci n’enlève en rien le fait que l’ouvrage est illégal et ne le rendra pas légal pour autant.
Alors ce sujet est vaste et complexe.
SI vous souhaitez engager une procédure à l’encontre d’un voisin indélicat qui aurait abusé de votre gentillesse, alors le processus de dénonciation de travaux sans autorisation est simple.
Ainsi, la mairie diligentera un contrôle via les forces de police et établira si besoin était un constat d’infraction.
Ce même constat d’infraction pour construction illégale, se verra communiqué au procureur de la république pour ensuite déboucher ou pas sur un procès.
Sachez que votre « contribution » vous mènera certainement à vous produire également devant la justice pour exprimer votre point de vue et vos doléances. Il est conseillé d’y aller accompagné d’un avocat spécialisé.
Cela pourra durer quelques années (sauf en cas de référé, si il y a danger).
Voici encore une fois une représentation du risque majeur lorsque quelqu’un réalise une construction illégalement.
M.Y ayant construit illégalement une maison (et cela va également pour des travaux intérieurs ou extensions), mais hélas la vie ne lui a pas épargné un incendie.
Ce cher monsieur Y n’avait pas pris la peine de signaler à son assureur qu’il avait construit sans avoir d’autorisation administrative.
Ce qui devait arriver arriva !
Vous me voyez venir, non ?
Suite à cet incendie, l’assureur a tenté de découvrir l’origine du sinistre, mais aussi quelles étaient les ouvrages déclarés….
Oui, oui, vous ne rêvez pas
Comme je le dis toujours : « Quand tout va bien, tout va bien, mais…. »
Alors sur le constat que M. Y n’avait aucune autorisation pour ces travaux, l’assureur a refusé de régler les frais de reconstruction au motif qu’il n’avait pas le droit de bâtir ainsi, mais surtout qu’il n’en avait pas informé l’assureur.
Car un assureur ne prend pas de risques, c’est son métier.
Les assureurs sont là pour couvrir un maximum en prenant le minimum de risques.
Ce Monsieur Y en a fait les frais.
Son assurance a purement et simplement été résilié au motif d’une fausse déclaration.
Tant bien même il aurait signalé cet état de fait, l’assureur aurait très certainement refusé ou assuré avec une très grosse surprime.
Cette somme aurait surement dissuadé M. Y de signer un contrat pour une telle somme.
Moralité de l’histoire, en pensant faire des économies, notre cher M. Y a tout perdu et se voit dans une très très mauvaise posture, sans maison et sans argent pour reconstruire.
Cette histoire est récente certes, mais ne soyons pas aveugle.
Des centaines de personnes jouent à la roulette russe avec leur vie en pensant que rien ne pourrait leur arriver.
Si cette histoire vous parle ou vous semble tirée par les cheveux, ne rigolez pas…
Elle est réelle : arrêt de la cour de cassation
Alors faites moi, plaisir, ne jouez pas avec vos vies.
Nous avons tellement de choses à vivre que se la pourrir (car il n’y a pas d’autres termes) ainsi est absurde.
Dites moi en commentaire, ce que vous en pensez.
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Bonjour, à quelques jours de signer pour une maison, le notaire nous a adressé l'acte de vente où figure que le vendeur n'a pas demandé un permis pour changer ses fenêtres , et stipulé que nous sommes au courant et que nous achetons en l'état, alors que ça n'a jamais été mentionné sur le compromis et qu'il nous a jamais demandé si nous étions d'accord. Quelle réponse donner ?
Bonjour Chantal,
Il ne faut pas accepter cette situation, cela est une tentative de vous manipuler.
SI la situation n'est pas régularisable car possiblement ne respectant pas le code civil (servitude de vue directe par exemple) vous seriez potentiellement très embêtée et vous devriez engager des travaux important pour corriger cela, voire ne plus avoir de fenêtre.
Il est donc préférable que la vente soit suspendue jusqu'à ce que vous ayez une confirmation écrite de l'administration (mairie du bien concerné) que cela ne pose aucun souci et que les positions des fenêtres respectent le code civil (mission de déplacement/conseil par un architecte inscrit à l'ordre des architectes).
Ne fléchissez pas, soyez ferme et déterminée.
Merci beaucoup pour votre réponse, ce sont des fenêtres sur les façades, ce qui pose problème c'est uniquement que nous sommes dans un périmètre historique (Guingamp), même si nous sommes à 20 mn de la ville a pied, et que le permis pour le changement des fenêtres n'a pas été fait. Je trouve incroyable que le notaire ne l'ait pas notifié dès qu'il a su. Surtout qu'entre le compromis et lacte de vente final ces lignes ont été rajoutées.
Mon mari vous suit sur You tube ! Merci beaucoup.
Comme toujours, ils ont beaucoup à gérer et zappent souvent (avec intention ou pas) mais cela vous porte préjudice.
Donc en zone spécifique ne jouez pas. Vous risquez gros.
Ayez des documents écrits,clairs pour vous assurer que l’administration ne viendra pas vous ennuyer.
Bonjour
Je suis décorateur d’intérieur auprès d’un architecte et je dois suivre la démolition d’un mur porteur en son absence, est-ce que légalement j’ai le droit ?
Merci par avance pour votre réponse
Bonjour,
Selon votre contrat avec l'architecte et vos compétences, cela pourrait être possible.
Si vous ne vous sentez pas capable, alors signifiez le clairement afin que l'architecte missionné trouve une solution.
Bonjour,
j'ai une bergerie de 50m2 au sol avec permis de construire en zone agricole.J'ai eau , l'électricité, et l'autorisation pour l'assainissement avec fausses spéciale après une étude de faisabilité.j'aimerai la réhabilité es ce que la mairie peu refusé ? il y a une habitation a moins de 100mètres; merci beaucoup
Bonjour Alain,
Il est toujours possible que la mairie refuse Si elle considère que les conditions ne sont pas remplies.
Vous souhaitez donc transformer cette bergerie en maison c'est bien cela la question ?
Bonjour,
Mon bâtiment ERP fait une surface au sol de 700m2 dans une zone soumis à Plu.
Si je veux construire une pergola ouverte (un toit sur pieds) de 20m2 ou 24m2 dois je demander une déclaration préalable de travaux ou un permis de construire ? (La hauteur des poteaux fait entre 3,5m de haut et 3m )
De plus si nous avons réalisé une terrasse de plain pied (légèrement surélevée de 35cm) dois je la déclarée ? Enfin si une pergola ouverte à aussi déjà été réalisée mais sans autorisation peut on l'a faire a posteriori ?
Merci pour vos éclaircissements.
Cordialement
Bonjour,
En ERP ce sont des permis et concernant votre demande, je vous conseillerai vivement de missionner un architecte afin qu'il vous accompagne dans vos démarches.
Bonjour
La pose de velux sans autorisation du copropriétaire du dernier étage avec malfaçon dans la pose nous a obligé à revenir maintes fois sur ces réparations avec des professionnels mandatés par notre syndic nous laisse toujours avec des fuites ce qui endommage notre toiture
Hors aujourd'hui je désire vendre mon appartement du RDC nous sommes 4 copropriétaires et les 3 autres qui ont des locataires ont décidé de refaire une toiture neuve et de fait m'obliger à régler ma côte part alors que nous pourrions faire une rénovation complète sans aucune mesure de tarif 32000 toit neuf et 8600 révision
Je me sens lésée d'avoir à régler ceci car je ne pourrai pas le répercuter sur mon prix de vente
Dans quelle mesure puis-je m'opposer lors de notre AG à cette décision sachant que les 3 autres voteront oui
En vous remerciant
Bonjour Joelle,
C'est hélas la loi de la copropriété, si la majorité vote OUI, vous devez respecter ce vote.
D'autant plus que même si vous vendez, sans avoir à payer la totalité (selon les appels de fonds), le nouveau propriétaire doit être informé clairement de cette décision de l'AG ou des antécédents.
Donc peut importe ce que vous décidez, il vous faudra régler.
Par contre, rien ne vous empêche d'engager une procédure à l'encontre du propriétaire indélicat pour lui imposer les réparations pour avoir réaliser des travaux illégaux et sans autorisations.
Ainsi si il est condamné, vous pourrez récupérer les deniers liés à ces travaux.
Bonjour j'ai une autorisation de rehausse de toiture la personne qui m'a remplie la demande a mis une rehausse de 50cm de chaque côté hors j ai rehausse d un côté 40 cm de plus et de l'autre et de l'autre 70 quel risque
bonjour je voudrais savoir si on peut démolir une construction illégal déjà cadastrée
Bonjour,
Il faut un permis de démolir obtenu en bonne et due forme.
Bonjour,
Vous devez impérativement respecter ce qui vous a été accordé par l'administration sinon vous risquez une condamnation et l'obligation de démolir.
Bonjour,
J’ai une maison de village mitoyenne. Mes voisin ont construit un véranda à l’étage avec fenêtres coulissantes non opaques qui surplombe ma terrasse avec regard dans ma maison et sur ma terrasse.
Sur le cadastre cette ouvrage n’est pas enregistré .
Ses 4 grandes fenêtres m’empêche toute intimité dans ma maison et sur ma terrasse .
Cette véranda a été construite vers 1993 alors je pense que je ne peux rien faire contre la construction mais qu’est-ce que je peux faire contre la vue qui donne sur ma terrasse et dans ma maison ?
Je vous remercie d’avance pour votre réponse ,
Virginie
Bonjour Virginie,
Est-ce que le code civil est respecté au niveau des distances légales ?
Si cela n'est pas le cas, vous pouvez signifier à votre voisin qu'il est en infraction, même si il a obtenu une autorisation administrative.
De trop nombreuses personnes omettent le code civil.
Bonjour,
Ma maison de plain pied est construite sur un terrain en pente en zone soumise à un PLU.
Lorsque j'ouvrais mes fenêtres j'avais un vide d'un mètre. J'ai fait venir du remblai pour combler ce vide puis j'ai fait construire une terrasse en bois de 30m2 avec pilotis pour arriver au niveau du sol de ma maison. Or par hasard ce soir je tombe sur un article spécifiant qu'au delà de 20m2 et avec des pilotis dépassant 60cm de hauteur, j'aurais dû demander un permis de construire. Me confirmez-vous cela malgré le fait que je sois au niveau du sol de ma maison et que seulement certains des pilotis ont une hauteur de 60cm? Que puis-je faire pour régler ce souci? Je vous remercie par avance .
Bonjour Sam,
La loi est la loi, donc vous devez vous y conformer comme tout un chacun.
Dès lors que les limites sont atteintes vous devez déposer une demande d'autorisation avant d'engager les travaux.
Pour régler ce souci, vos devez régulariser en déposant une demande et espérer que vous pourrez régulariser sinon il vous faudra démolir.
Bonjour et merci de votre implication dans l’aide que vous apportez à tout ceux qui en ont besoin.
Je souhaiterais connaître votre avis sur une situation particulière. L’accès à notre maison se fait par une voie privée qui nous appartient. Lors de notre construction, Le voisin avait déjà logiquement sollicité et obtenu son droit de passage avec les anciens propriétaires du terrain pour accéder à son domicile.
La voie d accès étant assez large pour réaliser 2 routes indépendantes.
Dans les faits il utilisait déjà cette portion de route qui a un niveau légèrement inférieure à la nôtre.
Ce dernier a alors accepté de nous racheter la partie du terrain donnant accès à son domicile afin d avoir un accès vraiment indépendant, ce qui a divisée donc la route en 2 voies « distinctes » par la construction d un mur entre les deux voies ( par ses soins et sans accord officiel, vu que le deal était convenu nous n avons rien dit ).
Il a alors fait traîner et à demandé un délai pour réaliser cet achat, nous avons accepté .
Depuis, ce cher voisin a donc construit un mur de séparation sur la route ( qui est toujours à nous donc) mais refuse maintenant de payer ce qui était convenu pour se rendre propriétaire de cette parcelle.
Dans notre idée la suite logique serait celle ci (afin de le contraindre à respecter sa parole ou de récupérer notre parcelle pour le principe ) :
1- demande « amiable » de destruction du mur.
2- mise en demeure de détruire le mur
3- saisine de la justice
Ceci en espérant que la raison lui revienne .
Qu en pensez vous ?
Concernant ce mur justement, peut on jouer aussi sur le côté illégal ? Car forcément aucune demande n a été faite ( mur entre 1m et 1m50 selon la pente surplombe d un grillage.
Voyez vous une autre solution ?
Merci beaucoup de m accorder de votre temps
Bonjour Thomas,
Quels sont les termes exacts de la servitude dont il bénéficie ?
Avez vous signé un document ou est-ce que tout ce que vous décrivez est issu d'échanges verbaux ?
Bonjour voila je voudrais vous demande voila mon voisin à fait des ouverture deux fenêtre et une porte vitre sans permis de construire ou je peut écrire merci de me repondre
Bonjour, Nous avons voté en AG des travaux de réfection d'un balcon à l'identique mais ce balcon à été agrandi par l'entrepreneur avec l'accord oral des propriétaires occupants, sans vote et sans permis. Le syndic a par la suite justifie l'agrandissement pour des questions de sécurité des ancrages. Aujourd'hui il y a une plainte sur la copro. Sommes nous tous responsable ou seulement le propriétaire occupant en tant que bénéficiaire et utilisateur? La copro à voté les travaux à d'identique et non l'agrandissement. L'entrepreneur s'est mis en dépot de bilan. Le propriétaire occupant dit qu'il n'est pas responsable car au début nous avons tous voté les travaux de refection. Merci.
Bonjour Feuille,
Si tout est précisé clairement sur l’AG et que le propriétaire n’a pas respecté ce qui était autorisé alors, il est responsable.
Mais vis à vis de la loi vous êtes co-responsables, donc à la copropriété de se retourner contre le syndic qui n’a pas fait son travail en surveillant et faisant régler des travaux illégaux et contre le propriétaire indélicat.
Bonjour Abaya,
Il vous faut écrire en lettre recommandée avec accusée de réception à la mairie pour signifier que les travaux n'ont pas (a priori) d'autorisation affichée et déclarée.
Bonjour,
J'ai lu plusieurs de vos articles et j'ai appris des choses très intéressantes car je recherche des réponses à un problème...
Nous avons fait l'acquisition d'une maison en zone classée (nous l'avons seulement su à la signature chez le notaire), et il se trouve qu'une partie du toit amianté avait subi de grosses dégradations à cause du vent et de la pluie (maison inhabitée depuis 4 ans), ce qui a causé de grosses infiltrations et fissuré les plaques amiantées, rendant la couverture plus que précaire. Ayant un bébé de quelques mois, et devant les dangers que peuvent entraîner l'amiante, nous avons entrepris des travaux de rénovation en nous disant qu'on ferait le dossier a posteriori. Cependant j'ai vu dans le dossier qu'il fallait joindre des photos de l'avant, notamment une vue de loin. Mais je n'ai pas de photos convenables... Donc comment pouvons-nous faire ? Que risquons nous ? Sachant que notre nouvelle couverture est similaire à beaucoup de toitures voisines, et qu'aux alentours toutes les toitures sont dépareillées... Mais ce n'est pas tellement ça qui me fait peur, mais le fait de ne pas avoir attendu l'autorisation. Merci à vous pour votre réponse.
Bonjour Elizabeth,
Oui oui vous avez joué avec le feu et le risque à présent est que l'on vous demande de réaliser des modifications sur les travaux réalisés.
Ce que vous avez fait équivaut à conduire sans permis et commencer à passer le code pour espérer avoir le précieux document.... c'est risqué, dangereux à ne jamais faire.
Ce rappel étant fait, à présent, vous devez tout mettre en oeuvre pour régularisé en espérant que le fait que votre bien situé en zone classé ne pose pas soucis.
Réalisez un dossier béton et consultez l'ABF avant le dépôt final.
Bonjour,
Vote site est très intéressant pour les néophytes .Merci
Nos avons un projet qui commencerait par l'achat d'une parcelle de terrain qui a un de ses cotés mitoyen de le marge de recul d'une voie publique et donc de ce fait sous la contrainte de l'article UB6 du PLU qui oblige d'implanter toute construction sur la dite marge.
Pour échapper à cette contrainte vendeur et entrepreneur me conseille de reculer de 0,50 mètre derrière la marge de recul la limite de propriété de ce terrain.
Cette nouvelle limite devenant “ limite séparative" avec l'avantage de l'article UB 7 du PLU qui autorise un recul possible de 5 mètres.
Cette proposition est séduisante d'autant , que le sous sol pourrait aller jusqu'à la limite de la marge de recul ?
Que pensez vous et que me conseillez vous devant cette offre de service.
En vous remerciant
Jacques
Bonjour Jacques,
Merci pour vos compliments cela me fait plaisir de vous aider dans la compréhension parfois complexe de l'architecture et le lien avec l'administration Française.
Pour être concret et efficace, je vous conseillerai de déposer en mairie une demande de certificat d'urbanisme opérationnel en présentant un projet qui tient compte de ces données annoncées "intéressantes".
Les services se prononceront et vous obtiendrez une réponse claire ET écrite des services instructeurs.
Ainsi vous serez en mesure de savoir si ce terrain vaut la valeur annoncée et si l'investissement est un bon investissement.