Permis de Construire

CADASTRE vs PERMIS DE CONSTRUIRE

Voici comment ne PAS réussir à obtenir un permis de construire ou comment être attaqué quasiment à tous les coups ! Cela se résume un peu à cela si vous pensez qu’utiliser un plan cadastral est LA solution.

Nous allons explorer ensemble une piste qui va vous amener à comprendre ce que vous ne devez SURTOUT PAS faire pour votre projet de maison et/ou extension de maison.

Voici donc pourquoi vous devez FUIR ceux qui vous disent de déposer une demande de permis de construire en utilisant un plan cadastral.

Architecte-PACA.com est là pour vous permettre d’être serein et minimiser le stress de vos projets.

La Toxicité de certains conseils

Nous veillons à vous apporter des précisions qui nous semble de plus importantes car nous voyons, lisons et recevons des demandes de conseils sur des situations de plus en plus complexes juridiquement.

Ces situations sont souvent dûe à des conseils toxique, car certaines personnes préfèrent les forums Internet ou conseils amicaux en lieu et place d’un réel accompagnement professionnel.

Dans le bâtiment, la valeur d’un mauvais conseil apporte plus qu’un désagrément et mène parfois à des catastrophes comme la condamnation judiciaire à la démolition d’un bien durement payé.

Pourquoi ce préambule ? Nous souhaitons que le maximum d’Internautes comprennent que les Architectes sont formés pour conseiller et accompagner les non professionnels dans leurs démarches et souhaits d’habitat.
A l’instar d’un médecin, nous analysons, diagnostiquons les besoins et attentes pour les traduire en des éléments concrets et palpables.

Si une mauvaise préconisation est faite, il y a risque vital et cela au sens propre comme au sens figuré.
Cela vous parait peut-être exagéré, mais lisez certains commentaires ou demandes faites en bas de nos articles, vous verrez comme certaines situations amènent certaines personnes à la limite du supportable.

Ceci étant dit, revenons à notre PLAN CADASTRAL qui peut être plus que toxique, si il est mal employé.

Le Plan du Cadastre est-il un bon document ?

Trop de personnes pensent à l’heure actuelle qu’un plan cadastral est un bon plan pour réaliser un dossier permis de construire.
Or il n’en est rien, un plan cadastral n’est en aucune manière un plan à utiliser pour réaliser un dossier de demande de permis de construire.
Il faut fuir lors ce que quelqu’un vous propose de réaliser un dossier de demande de permis de construire via un plan de cadastre.
Un plan cadastral et simplement et uniquement un plan servant à l’administration fiscale pour établir un niveau de taxation.
Le plan numérique que vous pouvez obtenir via le site du cadastre en ligne du gouvernement est simplement destiné à être exploité dans le cadre d’un contrôle de taxation, éventuellement de surface.
Sachez et prenez bien note que l’utilisation d’un plan cadastral pour réaliser un dossier de demande de permis de construire, pourrais vous amener devant les tribunaux.
Car un plan cadastral ne permet en aucune manière d’obtenir de dimensions réelles est contrôlées.
Seule l’intervention d’un géomètre expert vous assurera et vous permettra d’obtenir un plan ayant des dimensions contrôlées et garanties.
Le géomètre expert est le seul habilité à pouvoir mesurer borné et arpenter en terrain, permettant à l’acquéreur d’avoir des données précises concernant : la contenance, la surface, la topographie, les éléments végétaux situés sur le terrain, mais et surtout les positions exacte des limites séparatives ainsi que leurs dimensions.
Ce sont ces seules données qui peuvent être utilisées et contrôlées juridiquement.
En cas de problème ou de recours d’un voisin vis-à-vis d’une demande de permis de construire seul un document de géomètre ainsi qu’un contrôle in situ pourra justifier de la bonne conduite et de la bonne réalisation de l’ouvrage.
Le relevé de géomètre est le seul document attestant d’un état des lieux initiale sur laquelle il faut impérativement vous baser.
Il m’est arrivé dans le cadre de mon activité professionnelle d’architecte de voir des plans de cadastre variés dimensionnellement d’environ 2 m voir plus en rapport à la réalité du site.
Le décalage important entre la réalité et le plan cadastral peut être énorme.
Cela est d’autant plus vrai que le cadastre n’est pas mis à jour aussi régulièrement que le reste des documents administratifs. Il peut donc contenir de grosses erreurs amenant à une mauvaise interprétation, une mauvaise implantation, ou encore une erreur majeure d’analyse de la surface du terrain.
Pour faire une économie de bouts de chandelle, certaines personnes estiment ou pense estimer qu’un relevé de géomètre n’est pas utile.
Or ces mêmes personnes sont les premières à se plaindre lorsqu’un problème survient.

Donc nous vous conseillons, de toujours, prendre contact avec un géomètre et demander relevé topographique et périmétrique plus un bornage, voir un bornage contradictoire comprenant le relevé des héberges si un ouvrage est construit en limite séparative.

Ne soyez pas dupe, le vendeur du terrain essaie de minimiser les frais et encaisser un maximum.

Le permis de construire et le Plan du Cadastre

 Comme vous l’aurez certainement compris en lisant les lignes ci-dessus, il est donc à exclure totalement d’utiliser un plan issue du cadastre pour réaliser un plan d’implantation encore un plan de masse pour réaliser une demande de permis de construire.

Voici les explications sur ce que doit contenir un plan de masse :

Ne prenez pas cela à la légère, car le risque juridique est important. Même en utilisant l’outil précisant la topographie disponible sous géoportail, il est tout de même conseillé de demander au géomètre de fournir un plan topographique précis (au moins sur la zone d’implantation supposée du projet et en périmétrie).

Un plan Cadastral, ne vous apportera aucune indications en ce sens et sera imprécis.

Pour résumer, ne faites pas confiance aveuglément à un plan cadastral. Inspirez vous de ces indications, mais recoupez toujours celles-ci avec un relevé in situ.

Si vous souhaitez des précisions ou explications complémentaires sur le sujet, utilisez le cadre ci-dessous pour poser toutes vos questions.

Pascal CAMLITI

Voir les commentaires

  • Bonjour Pascal,

    Merci pour votre article.
    Dans le cas où l’on souhaite faire un permis de construire à partir d’un plan de cadastre sur un lotissement ou zone remembré.
    Quand est il?
    En sachant qu’initialement tous les terrains ont été bornés par un GE et que le cadastre a reçu le DMPC établi par ce même GE?

    • Bonjour Yoann,
      Les fichiers du cadastre, je ne sais pourquoi, sont quasiment tous déformés.
      Il est rare qu'ils soient au top, même si parfois cela passe (mais à éviter tout de même), pour la mise en oeuvre, il faudra que vous missionniez un géomètre donc autant éviter les approximations et être au plus proche de la réalité dès le départ non ?

  • Bonjour Pascal, merci pour cette précision. Du coup à qui revient la charge du géomètre ? Au demandeur du PC j imagine ?

    • Bonjour Julien,
      C’est bien au maître d’ouvrage de demander l’intervention du géomètre.
      Ce n’est aucunement au prestataire de dessin de missionner le géomètre.

  • Bonjour,
    Je suis en procédure contre mon voisin qui s'est permis de construire son garage sur mon mur qui m'appartient en pleine propriété ! J'ai contesté à plusieurs reprises ce permis qui initialement devait être une habitation de 22m² et au final, c'est un garage. (interdit par le PLU). Aujourd'hui, je souhaiterais des informations sur la notion de fonds de propriété, cela me semble flou dans ma configuration. Si vous avez des infos, je suis preneur.
    Dans mon dossier, le plan cadastral du permis de construire déposé ne correspondait pas à la réalité, mais à un plan cadastral futur.
    Merci de votre aide. Bien cordialement.

    • Bonjour Bernard,
      La situation semble cocasse.
      Le recours que vous avez déposé n'a pas été rejeté ou il a été rejeté ?
      Ensuite je ne saisi pas l'histoire du cadastre modifié, le voisin a-t-il fait appel à un géomètre pour que le cadastre soit modifié sans accord des parties ?
      Beaucoup de zones d'ombres demandent à être éclaircies.
      Je vous conseillerai de prendre attache auprès d'un avocat spécialisé en droit de l'urbanisme pour mettre les choses à plat, car j'ai le sentiment que votre voisin pousse un peu à la roue dans son sens.

  • Bonjour
    On a signé un compromis de vente, sur un maison de 25 ans. Il n'y a pas un permis de construire pour la piscine mais bien dans le cadastre.
    C'est un problème?

    Concernant certificat de conformité, si la maison est tellement vielle, ca pose des problèmes quand-meme ou pas?

    Merci

    • Bonjour Johan,
      Oui cela pose un souci, car toutes les constructions illégales peuvent demandées à être démolies, même si cela fait très longtemps que celles-ci sont construites.
      Il vous faut très rapidement voir si cette piscine est régularisable, dans le cas contraire étant donné que vous avez signé, vous êtes devenu entièrement responsable des ouvrages car ceux-ci ne sont pas dissimulés.
      De plus, le notaire a dû spécifier clairement que cet ouvrage était illégal non ?

  • Bonjour,
    Dans ma commune il n'y a pas de PLU mais juste le RUN, j'ai décidé de faire une extension de 25 m2 habitable d'une maison de 124,50m2.habitable.
    Comment dois je calculer la surface pour déposer la demande de permis de construire ? ( La surface d'emprise au sol ou la surface habitable ?).
    Merci

    • Bonjour,
      Lorsqu'il n'y a pas de PLU et la commune se voit basculer en RNU ou carte communal, les surfaces constructibles sont plus généralement des pourcentages liés à la surface de plancher existante.
      Selon le secteur (Agricole par exemple), il est parfois pris en compte l'emprise au sol.
      La surface habitable, n'est pas prise en compte dans les instructions d'extension de maisons individuelles.

  • Bonjour
    j'ai acheter un terrain de 779 m 2 avec une ruine dessus ;je voudrais revendre 400 m2 de ce meme terrain apres division de celui-ci pour me financer une partie de mes travaux de restauration de la ruine .J'ai acheter le terrain 185000 Euros .comment le fisc va calculer la plus value sur le terrain que je veux revendre .
    Cordialement
    Francis

    • Bonjour,
      Cela dépend du contexte et du montant de la plus value.
      Si le terrain n'est pas bâti et non viabilisé, comme à l'origine de la parcelle, le montant sera calculé en fonction des données telles que :
      Le prix initial, les frais réalisés et les frais d'acquisition, mais plus important la durée de possession du bien.

      Vous trouverez un calculateur/simulateur via une recherche sur Google (Ici par exemple) pour tester et calculer un montant potentiel.

      • La calculette ne prends pas en compte le fait que je fais une division parcellaire .
        J'ai acquis pour 185000 euros le terrain de 779 M2 avec la vielle construction en Aout 2017 et je veux faire une division du terrain dont je vais conserver la vielle construction avec 379 M2 de terrain il me reste donc a vendre 400 M2 de terrain nue pour la somme de 130000 Euros qui me serviron a renover la vielle maison .
        En frais j'ai eu 1485 Euros de frais de Notaire et 1740 euros de geometre pour la division parcelaire .
        Je pense revendre des septembre 2017.
        Comment le fisc calcul la plus value s'il y a et de combien sera elle ?
        Cordialement
        Francis

        • Bonjour,
          Pour obtenir une réponse précise et chiffrée, vous devriez vous rapprocher de votre notaire en lui exposant votre question précise.
          Ayant connaissance des prix et taxations applicable aux biens proche de chez vous, il pourra alors vous fournir un montant clair.

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Publié par
Pascal CAMLITI

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