Permis · Terrain · Géomètre
Plan cadastral ou géomètre ? Ne jouez pas votre maison
On vous a dit qu’un plan du cadastre suffisait pour votre permis. C’est le conseil qui coûte le plus cher.
Je vous explique pourquoi le cadastre ne mesure rien et ce qu’apporte un vrai relevé de géomètre.
« Nous avons confié à M. Camliti la transformation d’une remise en local professionnel (ERP catégorie 5). Son intervention a été décisive pour l’obtention du permis de construire. »★★★★★ Client, avis Google
Vous préparez votre plan de masse ? Je vous dis quel relevé commander. Ou appelez-moi au 06 61 53 65 75.
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01 Le cadastre
À quoi sert le plan cadastral ?
Le cadastre est un document fiscal. Il sert à identifier les parcelles et à calculer l’impôt foncier. Il ne prouve ni les limites ni les dimensions de votre terrain.
J’ai vu des plans cadastraux décalés de deux mètres ou plus par rapport au terrain réel. Les mises à jour sont lentes. Les anciens plans ont été numérisés avec leurs erreurs.
Il reste utile pour le plan de situation du dossier. Pas pour le plan de masse.
Votre plan de masse est fait sur le cadastre ? Je vous dis ce que vous risquez.
Je réserve une visio02 Le risque
Ce que vous risquez
- Une mauvaise implantationUn recul de 3 m au PLU devient 1 m sur le terrain.
- Un recoursUn voisin qui mesure trouvera l’erreur. Voir le délai de recours.
- Une construction non conformeLe permis porte sur un projet qui ne correspond pas au terrain réel.
- Une démolitionDans le pire des cas, si vous empiétez chez le voisin.
Le Code de l’urbanisme n’interdit pas d’utiliser le cadastre. Mais c’est vous qui portez le risque de ses erreurs.
Vous voulez éviter un recours ? Je monte un dossier sur des bases sûres.
Je décris mon projet03 Le géomètre
Ce qu’apporte le géomètre-expert
Seul le géomètre-expert peut fixer les limites de propriété par un bornage. Son relevé donne des dimensions contrôlées et opposables.
- Le relevé périmétriqueLes limites et la contenance réelle.
- Le relevé topographiqueLes niveaux du terrain, indispensables pour les hauteurs et la coupe.
- Le bornage contradictoireAvec les voisins, il fixe les limites pour de bon.
- Les hébergesSi un mur est en limite, son relevé évite les litiges.
Vous ne savez pas quoi demander au géomètre ? Je vous rédige la demande.
Je réserve une visio04 Questions
Vos questions sur le cadastre
Peut-on faire un permis de construire avec un plan cadastral ?
La loi ne l’interdit pas, mais c’est risqué : le cadastre n’est pas précis.
Le cadastre fixe-t-il les limites de propriété ?
Non, seul le bornage par un géomètre-expert les fixe.
Quelle erreur peut avoir le cadastre ?
Plusieurs mètres parfois.
À quoi sert le cadastre dans le permis ?
Au plan de situation.
Combien coûte un géomètre ?
Cela dépend du terrain et de la mission. Demandez un devis.
Le relevé topographique est-il utile ?
Oui, pour fixer les hauteurs et les niveaux.
Votre situation est particulière ? Exposez-la-moi en 15 minutes de visio. Vous repartez avec une réponse claire.
Je réserve une visio05 Pour aller plus loin
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16 replies to "Plan cadastral ou plan de géomètre pour le permis de construire ?"
Bonjour Pascal,
Merci pour votre article.
Dans le cas où l’on souhaite faire un permis de construire à partir d’un plan de cadastre sur un lotissement ou zone remembré.
Quand est il?
En sachant qu’initialement tous les terrains ont été bornés par un GE et que le cadastre a reçu le DMPC établi par ce même GE?
Bonjour Yoann,
Les fichiers du cadastre, je ne sais pourquoi, sont quasiment tous déformés.
Il est rare qu’ils soient au top, même si parfois cela passe (mais à éviter tout de même), pour la mise en oeuvre, il faudra que vous missionniez un géomètre donc autant éviter les approximations et être au plus proche de la réalité dès le départ non ?
Bonjour Pascal, merci pour cette précision. Du coup à qui revient la charge du géomètre ? Au demandeur du PC j imagine ?
Bonjour Julien,
C’est bien au maître d’ouvrage de demander l’intervention du géomètre.
Ce n’est aucunement au prestataire de dessin de missionner le géomètre.
C’est curieux comme on n’a pas la même expérience…
Effectivement c’est curieux…
Bonjour,
Je suis en procédure contre mon voisin qui s’est permis de construire son garage sur mon mur qui m’appartient en pleine propriété ! J’ai contesté à plusieurs reprises ce permis qui initialement devait être une habitation de 22m² et au final, c’est un garage. (interdit par le PLU). Aujourd’hui, je souhaiterais des informations sur la notion de fonds de propriété, cela me semble flou dans ma configuration. Si vous avez des infos, je suis preneur.
Dans mon dossier, le plan cadastral du permis de construire déposé ne correspondait pas à la réalité, mais à un plan cadastral futur.
Merci de votre aide. Bien cordialement.
Bonjour Bernard,
La situation semble cocasse.
Le recours que vous avez déposé n’a pas été rejeté ou il a été rejeté ?
Ensuite je ne saisi pas l’histoire du cadastre modifié, le voisin a-t-il fait appel à un géomètre pour que le cadastre soit modifié sans accord des parties ?
Beaucoup de zones d’ombres demandent à être éclaircies.
Je vous conseillerai de prendre attache auprès d’un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme pour mettre les choses à plat, car j’ai le sentiment que votre voisin pousse un peu à la roue dans son sens.
Bonjour
On a signé un compromis de vente, sur un maison de 25 ans. Il n’y a pas un permis de construire pour la piscine mais bien dans le cadastre.
C’est un problème?
Concernant certificat de conformité, si la maison est tellement vielle, ca pose des problèmes quand-meme ou pas?
Merci
Bonjour Johan,
Oui cela pose un souci, car toutes les constructions illégales peuvent demandées à être démolies, même si cela fait très longtemps que celles-ci sont construites.
Il vous faut très rapidement voir si cette piscine est régularisable, dans le cas contraire étant donné que vous avez signé, vous êtes devenu entièrement responsable des ouvrages car ceux-ci ne sont pas dissimulés.
De plus, le notaire a dû spécifier clairement que cet ouvrage était illégal non ?
Bonjour,
Dans ma commune il n’y a pas de PLU mais juste le RUN, j’ai décidé de faire une extension de 25 m2 habitable d’une maison de 124,50m2.habitable.
Comment dois je calculer la surface pour déposer la demande de permis de construire ? ( La surface d’emprise au sol ou la surface habitable ?).
Merci
Bonjour,
Lorsqu’il n’y a pas de PLU et la commune se voit basculer en RNU ou carte communal, les surfaces constructibles sont plus généralement des pourcentages liés à la surface de plancher existante.
Selon le secteur (Agricole par exemple), il est parfois pris en compte l’emprise au sol.
La surface habitable, n’est pas prise en compte dans les instructions d’extension de maisons individuelles.
Bonjour
j’ai acheter un terrain de 779 m 2 avec une ruine dessus ;je voudrais revendre 400 m2 de ce meme terrain apres division de celui-ci pour me financer une partie de mes travaux de restauration de la ruine .J’ai acheter le terrain 185000 Euros .comment le fisc va calculer la plus value sur le terrain que je veux revendre .
Cordialement
Francis
Bonjour,
Cela dépend du contexte et du montant de la plus value.
Si le terrain n’est pas bâti et non viabilisé, comme à l’origine de la parcelle, le montant sera calculé en fonction des données telles que :
Le prix initial, les frais réalisés et les frais d’acquisition, mais plus important la durée de possession du bien.
Vous trouverez un calculateur/simulateur via une recherche sur Google (Ici par exemple) pour tester et calculer un montant potentiel.
La calculette ne prends pas en compte le fait que je fais une division parcellaire .
J’ai acquis pour 185000 euros le terrain de 779 M2 avec la vielle construction en Aout 2017 et je veux faire une division du terrain dont je vais conserver la vielle construction avec 379 M2 de terrain il me reste donc a vendre 400 M2 de terrain nue pour la somme de 130000 Euros qui me serviron a renover la vielle maison .
En frais j’ai eu 1485 Euros de frais de Notaire et 1740 euros de geometre pour la division parcelaire .
Je pense revendre des septembre 2017.
Comment le fisc calcul la plus value s’il y a et de combien sera elle ?
Cordialement
Francis
Bonjour,
Pour obtenir une réponse précise et chiffrée, vous devriez vous rapprocher de votre notaire en lui exposant votre question précise.
Ayant connaissance des prix et taxations applicable aux biens proche de chez vous, il pourra alors vous fournir un montant clair.