Consultation du nouveau PLU de Marseille 2013 : tout l’urbanisme
Voici un extrait et une explication claire du PLU de Marseille. Le Plan Local d’Urbanisme de Marseille évolue sans cesse, alors tenez vous informé.
Posez vos questions à nos architectes en bas d’articles, nous vous répondons avec plaisir.
Le PLU de la ville de Marseille : évolution de l’urbanisme 2013 ou révolution ?
Le nouveau PLU de Marseille sera pleinement applicable au 1er AOUT 2013, la consultation nouveau PLU de Marseille est disponible et reste clair pour les professionnels.
Est-ce une évolution du POS ou est-ce une révolution de l’urbanisme de la ville de Marseille ?
Vous vous posez certaines questions sur certains articles du PLU. Nous allons tenter de vous expliquer comment lire et comprendre ces articles.
Architecte-PACA.com vous ouvre les portes de la ville de Marseille 😉
Consultation nouveau PLU de Marseille
Consulter le PLU de la ville de Marseille pour comprendre les secteurs et les règles à appliquer pour construire, rénover, agrandir sa maison sur Marseille.
Il est à présent une certitude pour nous professionnels de la construction dans cette grande métropole Marseillaise, le plan local d’urbanisme de la ville de Marseille offre une évolution au regard du POS.
L’ancien POS était dans certains secteurs très accès sur les règles d’emprises, le PLU est plus restrictif sur certains points, mais plus large dans sa capacité user des gabarits.
La manière la plus rapide de consulter le Plan Local d’Urbanisme de la ville de Marseille, reste Internet. La ville c’est (enfin) dotée d’un outil accessible à tous en quelques clics de souris, vous pourrez obtenir toutes les informations nécessaires. Nous vous avons déjà donner les pistes à suivre pour lire le PLU.
La consultation nouveau PLU de Marseille est à présent le point de départ. Pour réaliser vos projets, il faut donc prendre connaissance des termes et contraintes du nouveau PLU.
Les articles du PLU de Marseille
Rentrons dans le vif du sujet la lecture des articles, comme vous l’avons précisé dans un article précédent, chaque article est composé de 14 chapitres.
En règle général, tous les chapitres sont importants, mais certains doivent plus retenir votre attention, ce sont les chapitres de 6 à 13. Pourquoi ces chapitres et moins les autres, car ce sont ceux-ci qui déterminent le volume constructible.
Pour mieux comprendre, prenons un exemple : chaque terrain Marseillais offre un potentiel constructible cadré par des « prospects » définit dans le PLU, en traçant sur un plan et même en 3D ces contraintes vous aller créer le diamant brute. Il ne vous reste plus qu’une taille pour rendre agréable à l’œil ce bijou.
Prenez point par point, les règles édictées et tracez celles-ci. Prenons l’exemple du recul aux limites séparatives sur une zone UR (page 201 du règlement TOME 01), précise ceci :
Article 7 : Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives
7.1 La distance mesurée horizontalement de tout point d’une construction au point le plus proche des limites séparatives de la propriété est au moins égale aux deux tiers de la différence d’altitude entre ces deux points, sans être inférieur à 3 mètres.
Il faut donc lire dans ce chapitre : Pour construire à 3.00m de hauteur il faudrait être à 2.00m de la limite séparative, mais le minimum requis est 3.00m.
Car deux tiers de 3.00m = 2.00m avec un minimum de 3.00m
Voilà donc la méthode utilisée par tous les professionnels de l’acte de bâtir de Marseille.
Des questions, des interrogations…. Utilisez le cadre ci-dessous, nous répondrons à vos questions.
Bonjour
J habite marseille 8 éme , je souhaiterai installer des panneaux de bois entre mon jardin et celui du voisin .
Pouvez vous me dire à quelle hauteur maximale je peux installer ces brise s vue ?
Merci pour votre réponse .
Cordialement
Stephanie
Bonjour Stéphanie,
Le mieux est que vous consultiez le PLUi de Marseille pour le savoir, car sans plus de précisions sur le secteur précis concerné, il est impossible de répondre.
Deux règles existent par défaut (mais le PLU prédomine et les jurisprudence aussi), sur Marseille la hauteur pourrait être maximum 3.20m (a vérifier avec le PLUi).
Attention cependant, une clôture gênante est considérée comme un trouble anormal de voisinage et vous pourriez être condamnée à indemniser le voisin si vous ne respectez pas le PLUi et/ou que cela créer une gêne à votre voisin.
Merci pour votre réponse .
Pouvez vous me dire ou chercher dans le PLU qui est très complet ?
Bonjour Stéphanie,
En cliquant ici : Carte interactive du PLUi de Marseille
Vous saisissez votre adresse et vous pourrez récupérer les informations.
Bonjour,
Ma maison est située en zone UR3 à Marseille 13012.
Je souhaite agrandir mon garage qui est située à 2m du mur mitoyen avec le voisin.
Je n’ai pas l’intention de m’accoler à la clôture mais seulement d’agrandir d’environ 1m.(et ainsi respecter la limite de plancher<5m2).
Dois je respecter la limite des 3m de séparation (donc ne rien faire) ou y a t il possibilité d'effectuer la modification?
Cordialement
Bonjour Nicolas,
Si le PLU dit que vous devez respecter la distance de 3m vis à vis de la limite séparative, vous devez la respecter.
Dans le cas de construction non soumises à déclaration administrative, les règles d’urbanisme, lois et code civil doivent être respectées à la lettre.
Sinon vous entrez en infraction d’un point de vue du code pénal !
Donc respectez le PLU
Bonjour
Je dois construire sur un terrain qui se trouve plus haut que celui de mon futur voisin de deux mètres environs en limite séparative . Est-ce que la hauteur maximale et le recul que je dois laisser doit être calculée par rapport au pied l enrochement de soutènement ou en haut du mur sachant que l enrochement est sur mon terrain merci
Bonjour,
Dans quelle zone du PLU de Marseille est situé votre bien ?
Bonjour je suis en zone UD1 commune Le Rove .
Il est stipulé dans l article 7 page 36 37 . Elles sont réalisés à une distance compter horizontalement de tout point du bâtiment au point le plus rapproche de la limite séparative au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre ses points sans être inférieur à 3 m.
Bonjour Fabio,
Il vous faut donc prendre la différence d’altitude et la diviser par deux, si ce résultat est inférieur à 3.00, vous devez vous positionner à trois mètres.
Sinon, vous devez prendre le résultat exemple 4.52, et appliquer cela à la distance par rapport à la limite.
Et oui, la différence d’altitude se calcul au point le plus défavorable.
Donc au pied du mur, je vous remercie pour votre réponse. Si je peux abuser de vos compétences j’ai une autre question ma parcelle contient une partie en NL vue que c’est ma parcelle dois je me tenir à une certaine distance même si c’est la même parcelle ou je peux me mettre en limite d’avance merci
Bonjour,
Votre parcelle est divisée par deux zones, est-ce bien cela ?
Si la réponse est oui, alors selon les différentes zones, vous devez observer le règlement s’y appliquant pour la partie concernée.
Mais l’entité globale reste la totalité de la parcelle.
Si vous avez un gros doute et afin d’obtenir une certitude écrite, je vous conseillerai de déposer une demande de certificat d’urbanisme opérationnel afin que la métropole de Marseille réponde par écrit.
Ainsi vous serez fixé de manière claire et sans ambiguïté.
Avant de déposer votre dossier, prenez un petit coaching en ligne pour vous assurer de déposer un dossier dans les règles de l’art et mettre toutes le chances de votre côté.
Bonjour.
Le terrain de mon jardin en Zone UR3 sur Marseille est étroit et en bout fait 5m de large.
D’un coté un mur mitoyen et de l’autre le mur appartient au voisin.
Je souhaite construire une piscine creusée de 3m de large au bout de mon terrain qui fait à cet endroit 5m de large. Puis je le faire ou pour les piscines je dois également respecter des distances par rapport à mes voisins?
Cordialement
Bonjour,
Le PLU de Marseille et particulièrement la zone UR3 précise dans l’article 07.2 que les éléments enterrés sous le niveau du terrain naturel n’ont pas de contraintes vis à vis des retraits aux limites.
Dans l’article 29 es généralités: Les équipements ne doivent pas dépasser les 0.60m de hauteur dans les bandes de retraits à l’exception des équipements de sécurités des piscines.
Donc les seules contraintes vont être techniques pour éviter les déchaussements de murs et autres mouvements que vous pourriez imposer par vos mises en oeuvre.
Bonjour
j’étudie la possibilité d’achat d’un bien en zone UR3 à Marseille et je souhaite comprendre les règles d’extensions.
dans le PLU je lis que l’emprise au sol doit respecter « 20% de la surface du terrain d’assiette de l’opération lorsque celui-ci est supérieur à 600m², en secteur UR3 »
Qu’en est il si la surface de terrain est inférieure à 600 m2 ou si le bâtiment rempli déja 20% du terrain?
d’avance merci de votre réponse
Bonsoir,
En première lecture du PLU de Marseille et sans avoir éplucher toutes les annexes et généralités, il semblerait que cela veuille dire qu’en dessous de cette surface l’emprise au sol ne serait pas limitée.
Mais connaissant très bien Marseille et les interprétations possible du PLU, il faudrait tout de même s’assurer de cela auprès d’un instructeur ou encore mieux, déposer un CUb qui permettrait d’avoir une réponse officielle de la Métropole Marseillaise.
Bonjour,
En zone UR3, est-il possible de construire une extension en limite de propriété (le mur n’est pas mitoyen, c’est le mien) ou faut-il respecter la distance de 3 m. Les voisins sont en contrebas.
Si les voisins sont prêts à me signer une autorisation, cela est-il possible?
Merci
Bonjour,
Le PLU de Marseille en page 223 du règlement, précise ceci :
Cela donne une solution de pouvoir réaliser un projet en limite séparative pour la zone UR3, ce qui est précisé dans le point 7.3.3. La future construction doit s’implanter en limite.
Si vous ne savez pas comment faire, nous pouvons vous accompagner. Pour ce faire, vous pouvez saisir les informations dans le formulaire et nous prendrons rapidement contact avec vous.
Merci pour votre réponse
Avec plaisir.
A très bientôt sur Architecte-PACA.com.
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Bonjour,
Je voudrais connaitre la possibilité de créer une véranda de 20m² que une parcelle située en zone UBp. Sachant que la zone où se situerait la véranda se situe en partie au delà des 17m de distance règlementaires par rapport à l’accès de la parcelle à la voie publique dans lesquels il est possible de construire, il n’est a priori pas possible de construire cette véranda. Sur cette meme parcelle, il existe une dependance de 20m². Ma question: est -il possible de demander de détruire la dépendance pour récupérer la surface habitable dans la zone ou se situerait la véranda?
Merci pour votre retour,
Bien cordalement,
Bonjour,
La Ville de Marseille est ambivalente dans certaines décisions et même en ayant obtenu un « pré-avis » au service de l’urbanisme en renseignement à l’accueil de la rue Fauchier, parfois le résultat n’est pas celui attendu.
Il est donc préférable dans votre cas de réaliser une demande de certificat d’urbanisme opérationnel (CUb) présentant votre projet et déposer cette demande auprès du service des demandes d’autorisations d’urbanisme à Marseille.
Le service vous répondra par écrit et cette décision sera à utiliser lors d’un dépôt de demande de permis (car secteur Patrimoine à priori) si il y avait la nécessité.
Cette démarche vous permettra de faire pré-valider votre demande initiale de manière officielle.
Bonjour,
Je suis en zone UR3 sur Marseille 12°. Je compte construire un local technique, dans un angle, au fond de mon jardin soit en limite de propriété (dimension du local : 3.5 mètre de large, 2 mètre de profondeur et 2 mètre de haut) . L’angle est composé d’une part par un mur de clôture mitoyen et d’autre part par un mur de la maison d’un autre voisin.
Puis je m’adosser au mur de la maison du voisin ? et si oui dois je demander son accord ou pas.
Cordialement
Bonjour,
La construction d’ouvrage sur les murs voisins est toujours plus complexe. Il est préférable de solliciter les dits voisins et présenter votre projet, pour enfin obtenir de leur part un écrit spécifiant qu’il vous donne l’autorisation de vous adosser à leurs ouvrages.
Il est tout de même conseillé de ne pas ancrer d’ouvrages ou démolir des fondations des ouvrages existants. Un constat photographique contre signé par le propriétaire voisin permet d’éviter les recours ou attaque pour apparitions de vices qui auraient pu exister avant vos travaux.
bonjour
Je vous remercie pour toutes les infos trouvées sur votre site.
je cherche à comprendre le Plu dans le quartier de la grotte rolland à Marseille afin d’envisager l’achat d’un terrain pour construire d une maison. Si je pense avoir compris les emprises maximum au sol, j’ai du mal à percevoir à quelle distance des limites du terrain devrais je faire construire la maison dans un terrain classé UM2.
le terrain constructible fait 10 m de large. il n y a pas de construction mitoyenne en limite de parcelle. suis je obligé de construire à 4m de la limite de parcelle?y a t il un moyen de déroger à cette limite car il semble impossible de construire une maison de 2m de large?
Je vous remercie par avance pour votre réponse
salutations cordiales
A.Flor
Bonjour,
La zone UM2 du PLU de Marseille, précise que vous devez soit être à une distance minimale de 4 m, soit sous le niveau de la terre du terrain voisin sur une distance de 3m.
Il est donc très complexe de bâtir sur un terrain de 10 m de largeur. Seule une étude de faisabilité architecturale pourrait aider à déterminer si oui ou non quelque chose peut être bâti sur cette parcelle.
Bonjour,
Je fais construire dans un lotissement sur Marseille (UR1) et ma zone constructible par rapport aux limites de propriété se trouve à 3 mètres de chaque côté sauf sur un côté ou celle ci est indiqué à 1.25 m (côté parking visiteurs et accès à mon térrain).
Cela signifie t il que je peux construire à 1.25 m de ma limite de propriété ou dois je être à 3 mètres ?
merci pour votre aide
Bonsoir,
Il est complexe de vous répondre très précisément via un blog, cependant il arrive régulièrement que les règlements des lotissements créés des distorsions entre le PLU et le règlement.
Il est donc conseillé de bien lire les règles et vérifier auprès du rédacteur de l’acte qu’une erreur graphique ou écrite ne s’est pas glissée.
Après contrôle, si tout est ok, vous pourrez alors tenir compte des emprises définit sur vos documents.
Bonjour,
Pouvez-vous m’expliquer me donner un exemple du 7.3.1
Bonjour,
Ce serait avec plaisir mais de quelle zone parlez vous ?
Pouvez-vous être plus explicite ?
Bonjour ,
je dois concevoir un projet pour un ami -client à Marseille ( adresse 21 , boulevard Marius Bremond 13015 Marseille )
la section selon le cadastre est section E – parcelle 65 . -surface : 4575 m2
a priori nous sommes en zone UI
Merci de me préciser : les m2 constructibles : 1143m2
les hauteurs maxi : 7mètres? par rapport au terrain d’assiette
les reculs d’alignement par rapport aux limites latérales ?
Peut-on s’appuyer sur une limite latérale ,
En vous remerciant ,
Meilleurs sentiments ,
Pierre-olivier Comarteau
architecte
Cher confrère, je suis surpris de ta sollicitation.
Je te propose de remplir le formulaire de demande de devis et te ferai une proposition concernant ta question et l’analyse qui va avec.
Bien confraternellement,
Bonjour,
dans l’application de l’article 7 du PLU, l’altitude au niveau de la limite séparative doit-elle être prise sur le terrain d’assiette ou sur le terrain mitoyen, notamment si ce dernier est en contrebas (restanque par ex.)?
Bonjour,
La hauteur du terrain naturel en limite de parcelle est à prendre sur la limite de parcelle. Si cette limite est située en pied de restanque, ce sera en bas, si la limite est située sur le haut du mur, elle doit être prise sur le haut.
Dans tous les cas, un relevé de géomètre (altimétrique) avec définition des limites séparatives est indispensable.