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Consultation du nouveau PLU de Marseille 2013 : tout l’urbanisme

Voici un extrait et une explication claire du PLU de Marseille. Le Plan Local d’Urbanisme de Marseille évolue sans cesse, alors tenez vous informé.
Posez vos questions à nos architectes en bas d’articles, nous vous répondons avec plaisir.

REGLEMENT-PLU-MARSEILLE-2013-CONSULTATION

Le PLU de la ville de Marseille : évolution de l’urbanisme 2013 ou révolution ?

Le nouveau PLU de Marseille sera pleinement applicable au 1er AOUT 2013, la consultation nouveau PLU de Marseille est disponible et reste clair pour les professionnels.

Est-ce une évolution du POS ou est-ce une révolution de l’urbanisme de la ville de Marseille ?

Vous vous posez certaines questions sur certains articles du PLU. Nous allons tenter de vous expliquer comment lire et comprendre ces articles.

Architecte-PACA.com vous ouvre les portes de la ville de Marseille 😉

Consultation nouveau PLU de Marseille

Consulter le PLU de la ville de Marseille pour comprendre les secteurs et les règles à appliquer pour construire, rénover, agrandir sa maison sur Marseille.

Il est à présent une certitude pour nous professionnels de la construction dans cette grande métropole Marseillaise, le plan local d’urbanisme de la ville de Marseille offre une évolution au regard du POS.

L’ancien POS était dans certains secteurs très accès sur les règles d’emprises, le PLU est plus restrictif sur certains points, mais plus large dans sa capacité user des gabarits.

La manière la plus rapide de consulter le Plan Local d’Urbanisme de la ville de Marseille, reste Internet. La ville c’est (enfin) dotée d’un outil accessible à tous en quelques clics de souris, vous pourrez obtenir toutes les informations nécessaires. Nous vous avons déjà donner les pistes à suivre pour lire le PLU.

La consultation nouveau PLU de Marseille est à présent le point de départ. Pour réaliser vos projets, il faut donc prendre connaissance des termes et contraintes du nouveau PLU.

PLU-MARSEILLE-plans-reglement

Les articles du PLU de Marseille

Rentrons dans le vif du sujet la lecture des articles, comme vous l’avons précisé dans un article précédent, chaque article est composé de 14 chapitres.

En règle général, tous les chapitres sont importants, mais certains doivent plus retenir votre attention, ce sont les chapitres de 6 à 13. Pourquoi ces chapitres et moins les autres, car ce sont ceux-ci qui déterminent le volume constructible.

Pour mieux comprendre, prenons un exemple : chaque terrain Marseillais offre un potentiel constructible cadré par des « prospects » définit dans le PLU, en traçant sur un plan et même en 3D ces contraintes vous aller créer le diamant brute. Il ne vous reste plus qu’une taille pour rendre agréable à l’œil ce bijou.

Prenez point par point, les règles édictées et tracez celles-ci. Prenons l’exemple du recul aux limites séparatives sur une zone UR (page 201 du règlement TOME 01), précise ceci :

Article 7 : Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives

7.1 La distance mesurée horizontalement de tout point d’une construction au point le plus proche des limites séparatives de la propriété est au moins égale aux deux tiers de la différence d’altitude entre ces deux points, sans être inférieur à 3 mètres.

Il faut donc lire dans ce chapitre : Pour construire à 3.00m de hauteur il faudrait être à 2.00m de la limite séparative, mais le minimum requis est 3.00m.
Car deux tiers de 3.00m = 2.00m avec un minimum de 3.00m

Voilà donc la méthode utilisée par tous les professionnels de l’acte de bâtir de Marseille.

Des questions, des interrogations…. Utilisez le cadre ci-dessous, nous répondrons à vos questions.

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20 Réponses à vos questions
brunosito

Bonjour
j’étudie la possibilité d’achat d’un bien en zone UR3 à Marseille et je souhaite comprendre les règles d’extensions.
dans le PLU je lis que l’emprise au sol doit respecter « 20% de la surface du terrain d’assiette de l’opération lorsque celui-ci est supérieur à 600m², en secteur UR3 »

Qu’en est il si la surface de terrain est inférieure à 600 m2 ou si le bâtiment rempli déja 20% du terrain?

d’avance merci de votre réponse

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Pascal CAMLITI

Bonsoir,
En première lecture du PLU de Marseille et sans avoir éplucher toutes les annexes et généralités, il semblerait que cela veuille dire qu’en dessous de cette surface l’emprise au sol ne serait pas limitée.
Mais connaissant très bien Marseille et les interprétations possible du PLU, il faudrait tout de même s’assurer de cela auprès d’un instructeur ou encore mieux, déposer un CUb qui permettrait d’avoir une réponse officielle de la Métropole Marseillaise.

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Pongo

Bonjour,

En zone UR3, est-il possible de construire une extension en limite de propriété (le mur n’est pas mitoyen, c’est le mien) ou faut-il respecter la distance de 3 m. Les voisins sont en contrebas.
Si les voisins sont prêts à me signer une autorisation, cela est-il possible?
Merci

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
Le PLU de Marseille en page 223 du règlement, précise ceci :

7.3. Toutefois les constructions à édifier peuvent s’implanter en limite séparative :
7.3.1. afin de tenir compte d’un fonds mitoyen d’altitude supérieure, sans que le gabarit de la
construction à édifier ne puisse dépasser le niveau du sol naturel mitoyen sur une distance de 3 mètres
à partir de la limite séparative concernée ;
7.3.2. afin de s’adosser à une construction existant sur la limite parcellaire, en s’inscrivant dans le
gabarit de ladite construction, ou, en secteur UR3, dans les conditions définies à l’alinéa suivant ;
7.3.3. en secteur UR3, lorsque, dans la bande des 3 mètres mesurée à partir de la limite séparative
concernée, la construction ne dépasse pas 4 mètres de hauteur totale et n’engendre pas, avec le reste
des constructions réalisées sur cette limite une longueur de plus de 12 mètres, et sous réserve de ne pas
créer de vue directe sur le fond voisin.

Cela donne une solution de pouvoir réaliser un projet en limite séparative pour la zone UR3, ce qui est précisé dans le point 7.3.3. La future construction doit s’implanter en limite.
Si vous ne savez pas comment faire, nous pouvons vous accompagner. Pour ce faire, vous pouvez saisir les informations dans le formulaire et nous prendrons rapidement contact avec vous.

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pongo

Merci pour votre réponse

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Clara REVEL

Bonjour,

Je voudrais connaitre la possibilité de créer une véranda de 20m² que une parcelle située en zone UBp. Sachant que la zone où se situerait la véranda se situe en partie au delà des 17m de distance règlementaires par rapport à l’accès de la parcelle à la voie publique dans lesquels il est possible de construire, il n’est a priori pas possible de construire cette véranda. Sur cette meme parcelle, il existe une dependance de 20m². Ma question: est -il possible de demander de détruire la dépendance pour récupérer la surface habitable dans la zone ou se situerait la véranda?
Merci pour votre retour,
Bien cordalement,

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
La Ville de Marseille est ambivalente dans certaines décisions et même en ayant obtenu un « pré-avis » au service de l’urbanisme en renseignement à l’accueil de la rue Fauchier, parfois le résultat n’est pas celui attendu.
Il est donc préférable dans votre cas de réaliser une demande de certificat d’urbanisme opérationnel (CUb) présentant votre projet et déposer cette demande auprès du service des demandes d’autorisations d’urbanisme à Marseille.
Le service vous répondra par écrit et cette décision sera à utiliser lors d’un dépôt de demande de permis (car secteur Patrimoine à priori) si il y avait la nécessité.
Cette démarche vous permettra de faire pré-valider votre demande initiale de manière officielle.

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yancel

Bonjour,

Je suis en zone UR3 sur Marseille 12°. Je compte construire un local technique, dans un angle, au fond de mon jardin soit en limite de propriété (dimension du local : 3.5 mètre de large, 2 mètre de profondeur et 2 mètre de haut) . L’angle est composé d’une part par un mur de clôture mitoyen et d’autre part par un mur de la maison d’un autre voisin.

Puis je m’adosser au mur de la maison du voisin ? et si oui dois je demander son accord ou pas.

Cordialement

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
La construction d’ouvrage sur les murs voisins est toujours plus complexe. Il est préférable de solliciter les dits voisins et présenter votre projet, pour enfin obtenir de leur part un écrit spécifiant qu’il vous donne l’autorisation de vous adosser à leurs ouvrages.
Il est tout de même conseillé de ne pas ancrer d’ouvrages ou démolir des fondations des ouvrages existants. Un constat photographique contre signé par le propriétaire voisin permet d’éviter les recours ou attaque pour apparitions de vices qui auraient pu exister avant vos travaux.

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flor

bonjour

Je vous remercie pour toutes les infos trouvées sur votre site.
je cherche à comprendre le Plu dans le quartier de la grotte rolland à Marseille afin d’envisager l’achat d’un terrain pour construire d une maison. Si je pense avoir compris les emprises maximum au sol, j’ai du mal à percevoir à quelle distance des limites du terrain devrais je faire construire la maison dans un terrain classé UM2.
le terrain constructible fait 10 m de large. il n y a pas de construction mitoyenne en limite de parcelle. suis je obligé de construire à 4m de la limite de parcelle?y a t il un moyen de déroger à cette limite car il semble impossible de construire une maison de 2m de large?
Je vous remercie par avance pour votre réponse
salutations cordiales
A.Flor

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La zone UM2 du PLU de Marseille, précise que vous devez soit être à une distance minimale de 4 m, soit sous le niveau de la terre du terrain voisin sur une distance de 3m.
Il est donc très complexe de bâtir sur un terrain de 10 m de largeur. Seule une étude de faisabilité architecturale pourrait aider à déterminer si oui ou non quelque chose peut être bâti sur cette parcelle.

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Guillaume

Bonjour,

Je fais construire dans un lotissement sur Marseille (UR1) et ma zone constructible par rapport aux limites de propriété se trouve à 3 mètres de chaque côté sauf sur un côté ou celle ci est indiqué à 1.25 m (côté parking visiteurs et accès à mon térrain).
Cela signifie t il que je peux construire à 1.25 m de ma limite de propriété ou dois je être à 3 mètres ?

merci pour votre aide

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Pascal CAMLITI

Bonsoir,
Il est complexe de vous répondre très précisément via un blog, cependant il arrive régulièrement que les règlements des lotissements créés des distorsions entre le PLU et le règlement.
Il est donc conseillé de bien lire les règles et vérifier auprès du rédacteur de l’acte qu’une erreur graphique ou écrite ne s’est pas glissée.
Après contrôle, si tout est ok, vous pourrez alors tenir compte des emprises définit sur vos documents.

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isaia

Bonjour,

Pouvez-vous m’expliquer me donner un exemple du 7.3.1

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Ce serait avec plaisir mais de quelle zone parlez vous ?
Pouvez-vous être plus explicite ?

Répondre
Comarteau pierre

Bonjour ,

je dois concevoir un projet pour un ami -client à Marseille ( adresse 21 , boulevard Marius Bremond 13015 Marseille )
la section selon le cadastre est section E – parcelle 65 . -surface : 4575 m2

a priori nous sommes en zone UI
Merci de me préciser : les m2 constructibles : 1143m2
les hauteurs maxi : 7mètres? par rapport au terrain d’assiette
les reculs d’alignement par rapport aux limites latérales ?
Peut-on s’appuyer sur une limite latérale ,

En vous remerciant ,
Meilleurs sentiments ,

Pierre-olivier Comarteau
architecte

Répondre
Pascal CAMLITI

Cher confrère, je suis surpris de ta sollicitation.
Je te propose de remplir le formulaire de demande de devis et te ferai une proposition concernant ta question et l’analyse qui va avec.
Bien confraternellement,

Répondre
LEFEVRE Christian

Bonjour,
dans l’application de l’article 7 du PLU, l’altitude au niveau de la limite séparative doit-elle être prise sur le terrain d’assiette ou sur le terrain mitoyen, notamment si ce dernier est en contrebas (restanque par ex.)?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La hauteur du terrain naturel en limite de parcelle est à prendre sur la limite de parcelle. Si cette limite est située en pied de restanque, ce sera en bas, si la limite est située sur le haut du mur, elle doit être prise sur le haut.
Dans tous les cas, un relevé de géomètre (altimétrique) avec définition des limites séparatives est indispensable.

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