Les surfaces à construire sur entités foncières :
Les règlements POS, PLU déclinent des variables et précisent plusieurs règles à appliquer sur le terrain donnant un droit à bâtir. L’une de celles-ci est le coefficient d’emprise au sol ou C.E.S; ce terme fourni une valeur le plus généralement exprimé en ratio du type : 2/3 ou 30%.
L’emprise au sol est définie dans les PLU à l’article 9 et peut selon les cas ne pas être règlementé, mais d’autres contraintes ou prospects viendront limiter le droit à bâtir.
Construire dans les règles, guide et explications d’Architecte-paca.com
Quelle différence entre le CES et le COS ?
Les deux facteurs semblent similaires mais n’offrent pas les mêmes objectifs secondaires. Le coefficient d’emprise au sol ordonnance une surface à construire physique liée à l’article 13 des PLU ( Espaces Verts), alors que le coefficient d’occupation du sol représente la surface administrative autorisée vis-à -vis de la surface Cadastrée ou mesurée par un géomètre expert.
Quel coefficient est le plus important ?
Le CES et le COS ont la même valeur (juridique et urbanistique) car complémentaires, souvent s’imposant l’un à l’autre. Un terrain bénéficiant d’un COS important permettant de construire une surface SHON élevée, le CES peut tout à fait contraindre la construction à une surface faible. Il est donc très important d’analyser les deux coefficients de front et ne pas omettre l’un ou l’autre.
La surface constructible peut-elle être supérieure au COS ou CES ?
La réponse est OUI, vous pouvez bénéficier d’un dépassement de COS et CES dans certaines conditions, le PLU de Marseille, offre la possibilité comme la quasi totalité des PLU, de dépasser le COS dans le cadre d’utilisation d’énergies renouvelables.
Attention, le cadre est très règlementé afin de pouvoir augmenter de 20% la surface SHON autorisée. Il est également important de noter que le CES peut contraindre cette autorisation, assurez vous de la faisabilité de votre projet avant de vous lancer dans un projet pouvant être refusé.
Comment définir la bonne stratégie architecturale en fonction des Coefficient d’emprise et de sol ?
Définir la bonne stratégie demande un certain savoir faire, car l’optimisation des espaces en fonctions de la topographie du terrain, de son orientation (projet de maison bioclimatique) et de l’ensemble des prospects n’est pas chose aisée selon votre niveau de connaissance en architecture et aspect juridique de l’urbanisme. Sachez prendre conseille auprès d’un architecte DPLG afin d’éviter les aller / retour de dossiers avec les services administratifs.
Mise à jour du 22 juillet 2011 :
Une évolution et réforme est en route sur le calcul de l’emprise au sol, consultez également notre article sur la réforme de l’urbanisme 2012 et les surface de plancher des constructions
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Bonjour,
aujourd’hui nous avons un terrain de 300m² que nous voulons construire mais voila je n’y comprend plus rien.
Notre COS est de 0.35 et va etre majoré de 30% car nous construsons une maison bbc normalement. Emprise au sol : néant , c’est ce qui a de noté sur le CU.
Je voulais connaitre la difference entre la surface constructible et la surface SHOB??
Quand vous calculez la shon normalement le garage n’est pas compris dedans, n’est-ce pas?
Combien pourrais-je construire avec cette majoration garage inclus?
Si je fais une cave, est-ce inclus dans la surface constructible.
Merci
Bonjour,
Avec un cos de 0,35 sur un terrain de 300 m² vous avez 105 m² SHON constructibles. Avec une majoration de 30%, cela fait 136,5 m² SHON, ou surface de plancher dans la nouvelle règlementation (à compter du 1er mars). Dans les deux cas, les garages ne comptent pas dans ces surfaces (il ne comptent que dans l’emprise au sol et la SHOB). Cependant, il n’est pas certain que les caves soient déduites dans la nouvelle règlementation, alors qu’elles le sont aujourd’hui. Emprise au sol néant signifie qu’elle n’est pas règlementée, vous être libre de ce point de vue là .
Merci de votre réponse. Donc si je veux construire une maison de 130m² + 40m² de garage c’est possible , ca me fera une surface totale de 170m² avec le garage. ca c’est possible alors?
Absolument, la surface de garage étant déduite, vous restez en dessous des 136,5m² (attention cette valeur correspond à votre cos majoré BBC, donc pensez à respecter ces normes)
Je ne sais pas si vous comptez passer par un architecte, et pour une maison BBC sur mesure conçue spécifiquement pour vous je vous le conseille, toutefois si vous ne l’envisagez pas, pensez à rester en dessous du seuil des 170m² en emprise au sol si vous déposez votre permis après le 1er mars de cette année.
Merci beaucoup de votre réponse.
Oui nous comptons faire du BBC mais pourquoi vous me parlez du 1er mars 2012? Que ce passe-t-il après cette date, je m’inquiète un peu la quand je vous entends dire ca!!??? Les normes BBC changent? Les permis de construire?
De toute facon c’est sur notre permis de construire sera posé après le 1er mars pas avant si ce n’est même plus tard.
À compter du 1er mars 2012, la réglementation change pour transformer la surface SHON en surface de plancher des construction.
La règle d’emprise au sol change également en regard du seuil obligeant l’intervention d’un architecte.
En deux, c’est ce qui change au 1er Mars !
bonjour, je viens de voir un terrain de 2400m2 que j’envisage de prendre avec une autre personne avec des COS 0.15 et CES 0.20, si j’ai la possibilité de faire 2 maisons dessus , combien de m2 habitables puis-je avoir ? cela signifie t il que j’ai 480 m2, au sol de construction ( garages+maisons) et 360 m2 (maisons) ?
mon partenaire souhaite lui faire 2 appartements sur sa surface comment le demander et savoir si c’est possible ?
merci
Monsieur,
Concernant le COS, le terrain faisant 2400 m2 le calcul vous donne : 2400 x 0.15 = 360 m2 de surface de plancher SHON
Concernant le CES, les 2400 m2 vous offre une emprise au sol de 2400 x 0.20 = 480 m2.
La surface habitable ne pourra être calculée que sur la base d’un projet optimisé, en règle général le ratio surface SHON / surface habitable donne environ 0.80, soit pour 360 x 0.80 = 288 m2 habitable.
Pour finir sur la faisabilité de votre projet, la meilleure des solutions reste la réalisation d’une demande de certificat d’urbanisme opérationnel.
Concernant l’emprise au sol, un certain pourcentage du terrain doit être traité en « espace vert de pleine terre », mais quelle est la définition de « pleine terre » ? il n’y a rien dans mon PLU. merci.
Monsieur,
Le PLU définit une surface de pleine terre, cette surface décrit des épaisseurs de terres pouvant supporter des arbres de hautes tiges conditionnant des hauteurs minimales de 70 à 80 cm minimum (cette donnée étant à l’appréciation des services instructeurs).
Bonjour,
Je voudrais être sur de bien comprendre le COS et le CES
Le COS permet de déterminer la SHON et
le CES permet de déterminer la surface maxi du « Rez de Chaussé + Garage »
Monsieur,
Concernant le COS, vous avez saisi actuellement la surface SHON est déterminé par celui-ci, et il semblerait qu’en Mars ou Avril 2012 cette surface sera la surface de plancher des constructions.
Concernant le CES (Coefficient d’Emprise au Sol), celui-ci détermine la surface d’emprise mais pris à l’aplomb du batiment donc si votre batiment présente des porte à faux ceux-ci seront à prendre en compte.
Pour simplifier, prenez une vue d’avion (appelée plan de masse en architecture) et comptabilisez toutes les emprises de l’ensemble des surfaces projeté au sol.
Espérant avoir était clair.
Bonjour,
J’ai acquis une grange en centre ville dont la superficie est de 115m2.
Je prevoyais de réaliser dans cette grange 2 appartements comprenant deux etages.
Aprés refus du permis de construire je me suis rendu compte que le Cos était de 0,70. Soit ma capacité de construction 80,5m2… Cela signifie que je ne peux donc exploiter que 80,5m2 sur les 250m2 prévus initialement ?
Avez vous une solution ?
Merci d’avance
Monsieur,
Réaliser une extension doit répondre aux critères du PLU et donc au COS.
Il semblerait donc que vous ne puissiez pas user de plus de 85 m² SHON.
Cependant il vous reste encore la bonification de COS afin de gagner 20%, mais a priori cela sera le maximum.
Attention, ne prenez pas le risque de construire de la surface illégalement car cela relève du tribunal correctionnel.
bonjour
merci pour votre site.
Existe t il dans le cadre des pos ou plu une surface minimale pour pouvoir construire sur un terrain. Par exemple, un terrain de 2000m2 avec 0.1 de COS permet il de construire tout aussi bien une maison de 200 m2 ou 2 maison de 100m2 en scindant les parcelles ?
merci d’avance
A.F.
Monsieur,
La surface maximale de plancher est déterminée par le COS et le CES réunis et ce en application de la surface du terrain (hors cession gratuite ou toutes autres suppressions de parties de parcelles).
Donc comme pour votre exemple, sur une parcelle de 2000m2 avec un COS de 0.1 et un CES favorable, vous bénéficiez d’un droit à bâtir de 200 m2 de surface de plancher SHON ( qui deviendra dans quelques mois la surface de plancher des constructions).
Ensuite, ce droit à bâtir est évidemment selon les cas divisible sur des divisions de parcelles comme bon vous semble, c’est à dire si nous reprenons notre exemple de 200 m2 SHON, vous pouvez à votre guise donner 150 m2 à la première parcelle et 50m2 à la seconde lors de la division (si vous réalisez un lotissement); dans le cas contraire la surface de plancher SHON sera calculée au prorata du COS applicable sur la dimension de la parcelle divisée.
C’est un peu lourd, mais j’espère compréhensible. Merci pour vos encouragements et n’hésitez pas à nous formuler toutes vos interrogations
Bonjour,
Pourrais-je savoir à quoi correspond une superficie de 6 m2 au sol pour édifier un abri de jardin ; s’agit-il de la surface intérieur de cet abri ou doit on compter l’épaisseur des murs.
Merci
Madame,
Une superficie d’emprise de 6m2 au sol en abri de jardin serait à qualifier en surface de plancher SHOB ! Attention à la destination, je le répète encore et encore ne prenez pas les administrations pour des non sachant.
Bonjour
Je souhaiterais savoir si le COS est simplement la superficie au sol de la maison ou de l’etage compris
Pour exemple une terrain de 1000 metre carre avec un COS de 0.1 me permet il de faire une maison de 100m2 au sol plus un etage de 50 m2
Merci
Monsieur,
Le COS ou Coefficient d’Occupation du Sol détermine une surface de plancher SHON actuellement et sera remplacée très bientôt par la surface de plancher des constructions.
Donc dans votre exemple, un terrain de 1000 m2 avec un COS de 0.1 permet de construire 100 m2 SHON. Cette surface est une surface administrative, qui ne correspond ni à la surface d’emprise au sol, ni à la surface habitable.
Pour simplifier, vous pouvez rapidement effectuer un ratio de 0.8 sur la surface de plancher SHON qui vous donnera en résultat une approximation de la surface habitable; pour votre exemple 80m2 à distribuer comme bons vous semble selon les contraintes règlementaires de votre terrain.
Espérant avoir été clair. Dans le cas contraire, n’hésitez pas à poser vos questions je compléterai
Bonjour,
Nous exploitons un rez-de-chaussée commercial sur une parcelle de 300m², comprenant une cour de 50m². Il existe 2 appartements au-dessus de notre surface, de 50 m² environ chacun. Nous souhaitons agrandir notre surface commerciale en couvrant la cour, le CES est de 1 donc OK.
Par contre, sur notre zone, le PLU indique un cos de 1,1 pour les activités commerciales et de 0,8 pour les logements. Dans le PLU, il n’y a pas de règles de calcul spécifique en cas de différentes activités sur une même parcelle. Ma question est donc quel cos s’applique?
-> 1,1 pour notre surface commerciale et 0,8 pour les logements. Dans ce cas, pas de problème pour nous pour couvrir la cour!
->1,1 pour l’ensemble de la parcelle en prenant en compte la shon des logements, dans ce cas la couverture de la cour entraîne un dépassement du cos.
Merci beaucoup de votre réponse. Je ne trouve pas d’interprétation à ce sujet et j’aimerai beaucoup votre avis avant de rencontrer la mairie.
Bien cordialement
Madame,
La surface constructible alliée au CES, COS et SHON est parfois complexe. Le CES qu’il soit pour le logement ou les logement est identique et ne prends pas en compte la destination du lieu.
Par contre le COS, lui fait appel à la destination des locaux. En général, les communes appliquent la plus défavorable des deux règles et entraine une limitation de la construction.
Si les logements sont liés à l’activité commerciale et utilisés dans ce cadre alors vous ne devriez pas avoir de difficultés à utiliser les règles en votre faveur.
Bonjour ,Je suis sur le point d’acheter un terrain . J’ai en maim le règlement du lotissement .
Au chapitre 2-11 . ASPECT EXTERIEUR DES CONSTRUCTIONS . sous chapitre TOITURES . Il est précisé . »Pour le batiment principal ,elles seront à deux pentes , le faîtage étant parallèle au plus grand coté « .
De quoi parle t-on ? de la maison ou du terrain ?
Merci pour éclairage .
Monsieur,
Le faîtage correspond à la partie supérieure de la toiture et dans votre règlement, il vous faut placer le faîtage parallèlement au plus grand côté de votre bâtisse.
Dans cette règle d’urbanisme, il est fait conjointement appel au terrain et à la maison.
bonjour
ayant une maison de 190m2 plus un garage annexe de 30m2 sur terrain de 2048 m2
de combien puis je la faire agrandir, et quelle distance dois je respecter envers mon voisinage?
merci pour votre réponse
Monsieur,
N’ayant ni le COS, ni le CES, répondre à votre question est délicat. Agrandir une maison doit respecter les règles du PLU ou POS dont dépend votre parcelle. Pour connaitre les règles, renseignez vous auprès des services de l’urbanisme de votre commune.
Bonjour,
Nous envisageons 2 projets de rénovation pour lesquels nous aurions besoin de connaitre la surface habitable total possible pour chacun d’entres-eux, à savoir:
Les règlementations des 2 projets sont/
Zone NBH
COS=0.15
CES= non règlementé
SHON= 250m2
1er Projet:
terrain constructible =215m2
Maison d’habitation sur terrain existant = 50 m2 d’emprise au sol (avec ss sol 54.55m2, Rez-haut 60.75m2, etage comble à aménager 62m2)
2ème Projet:
Terrain constructible = 545m2
Ancienne ferme sur terrain = 107m2 d’emprise au sol (avec rez de chaussée 74.9m2, étage de 95m2)
Mon mari pense que dans notre cas il faut repartir des surfaces d’emprise au sol actuellement bati.Le shon nous autorisant pour chacun des projet 250m2 habitable dans la limite des règlementations du PLu (notament la hauteur de faitage qui est de 12m car nous sommes sur une surface en pente)
Merci pour votre réponse.
Bonjour. Le vendeur d’un terrain peut-il imposer une surface max d’emprise au sol, soit un CES lors de la vente ? Le terrain à vendre a une superfice de 337m2 et le vendeur a décidé d’attibuer à cette parcelle un CES de 57m2. Merci de votre réponse
Monsieur,
Il est fréquent lorsqu’un permis d’aménager (lotissement) ou lors d’une division de parcelle, certains propriétaires imposent des règles afin de s’octroyer des possibilités de bâtir pour eux ou pour de futurs projets de détachements de parcelles.
Par contre, pour s’assurer de ce fait il est conseillé de se rapprocher des services de l’urbanisme de la commune dont dépend le terrain et vérifier les règles applicables à la parcelle.
bonjour nous sommes sur le point d acheter un terrain de 1100m2 dont 650m2 sont constructible et le cos est de 0.2 .le geometre nous a dit que nous pourrions faire une maison de 130 m2 au sol sur sous sol est que l on pouvait meme faire un etage,j aimerais savoir si vrai car d apres ce que je lit ce n est pas tout a fait ca.
Monsieur,
La réponse est complexe, la surface SHON autorisée est bien selon vos déclarations 650 x 0.2 = 130 m2 SHON, cependant ce n’est pas ce calcul qui permet de dire si vous pouvez ou non construire un sous-sol ou un étage.
Il est impératif d’étudier le POS ou PLU afin d’en extraire les contraintes (prospects) et ainsi déterminer l’emprise au sol (CES) et gabarit de hauteur.
Bonjour, nous avons une parcelle de 300 M2 avec un cos de 40%, quelle surface au sol est il possible de construire et quelle surface habitable maximum est-il autorisé ?
Merci de votre réponse
Madame,
Si vous disposez d’une surface de terrain de 300 m2 et le COS est de 40%, la surface SHON constructible devrait être de 120 m2.
Concernant l’emprise au sol, si votre parcelle est située dans une commune sous PLU, vous devriez avoir un article précisant le CES, dans le cas contraire l’emprise peut être déterminée par les prospects de reculs vis-à -vis des limites séparatives ou voierie.
Concernant la surface habitable, une règle de calcul rapide utilisée par les professionnelle, est SHON x 0.80 pour obtenir la surface habitable, MAIS la surface habitable se détermine par le dessin du projet. Dans votre cas sous réserve d’un projet concret sur la base de 120m2 vous auriez aux environs de 100m2 habitable.
Bonjour,
Dans l’idée de procéder à l’agrandissement de notre maison, je souhaite procéder à la construction d’une extension.
Ma surface de terrain est de 1348 m2.
Le C.O.S. est indiqué « néant ». Le C.E.S. est indiqué à 0.25.
Mon habitation est une maison individuelle d’une surface de 69 m2 sur sous-sol complet.
Si j’ai bien compris les éléments donnés sur votre site, j’ai la possibilité d’une surface constructible totale de 337 m2. Il me reste donc 268 m2 constructibles ?
Merci de votre confirmation.
Cordialement
Monsieur,
Vous avez mal interprété les informations lues sur notre http://WWW.ARCHITECTE-PACA.COM, le CES donne une emprise constructible et NON une surface constructible, la nuance est importante.
L’information est à compléter avec les autres prospects, recul par rapport aux limites, interdictions de construire sur certaines zone ou surfaces d’espaces verts de pleine terre obligatoire.
Il ne faut donc pas tout mélanger.
Espérant avoir était clair.
re bonjour
suite a votre reponse , la commune a un PLU ( tout frais…)
donc j en déduis que le COS et le CES ne sont pas réglementés sur ma parcelle.
donc a partir de la ,que puis je faire sur cette parcelle ?
le PLU est consultable , est ce que je peux y trouver une réglementation spécifique applicable a cette parcelle?
merci
cordialement
SLS
Monsieur,
Il convient d’effectuer une étude de faisabilité afin de connaitre les possibilités qu’offre votre terrain; ou bien prenez rendez-vous avec un instructeur de la mairie, qui pourra éventuellement répondre à vos interrogations.
bonjour
j ai un terrain contructible d’environ 2800m2, cependant le service de l’urbanisme de la ville m’indique qu’il n y pas de COS ni de CES sur cette parcelle.
quel est votre point de vue ?
merci de votre réponse
SLS
Monsieur,
Il existe plusieurs possibilité et pistes à explorer, soit la commune n’est pas pourvue ni d’un PLU, ni d’un POS c’est alors le Règlement National d’Urbanisme qui s’applique, soit les COS et CES ne sont pas réglementés.
Il faut étudier le règlement applicable à la parcelle.
bonjour
jais acheté un terrain de 600m2 avec un SHON de 240m2,dans le departement du rhone sur la ville de Givors 69700.
les dispositions applicables au secteur Ud disent:
COS=non réglemente
CES=0,2I
je voudrais faire une maison de plein pied de 130 m2 avec un demi-sous-sol,
Ma quetion est: Combien de m2 au sol je peux avoir au maximum sur un plein pied ?
Merci pour votre réponse
Monsieur,
Si votre terrain fait effectivement 600m2 et le CES 0.20, votre surface emprise autorisée sera de 120m2, vous ne pourrez donc pas faire 130m2 de SHOB mais seulement 120.
bonjour,
j’ai hérité d’un terrain de 140 M2, et je voudrai construire une petite maison individuelle, quel sera la surface (en M2) constructible et quel sera en M2 l’espace vert obligatoire. Merci pour votre réponse.
Madame, Monsieur,
Il nous ai impossible de répondre à votre question comme ceci, cependant afin de déterminer vos surfaces constructibles, il est nécessaire que vous étudiez le règlement de la zone régissant votre parcelle.
Pour cela rendez-vous à la mairie au service urbanisme ou auprès du service instructeur dont dépend le terrain hérité.
Bonjour,
je construis sur un terrain de 680 m2. J’ai utilisé toute l’emprise au sol (15%) pour la maison.
Le PLU indique:
« L’emprise au sol des constructions ne doit pas excéder :
– QUINZE POUR CENT (15 %) du terrain pour les constructions à usage d’habitation
– TRENTE POUR CENT (30%) du terrain pour les autres constructions »
J’aimerais savoir si le garage est considéré comme construction à usage d’habitation.
Sinon, quelle est la définition exacte pour « es constructions à usage d’habitation ».
Monsieur,
Toutes constructions ou emprises au sol destinées à l’usage de l’habitation, comme un garage, doivent être comptabilisées dans le CES.
Il faut différencier l’habitation et l’usage professionnel ou activité, c’est de là que peut venir votre confusion, toutes les constructions liées à l’usage d’une maison sont des constructions à usage d’habitation.
Espérant avoir répondu clairement à vos interrogations.
Pascal CAMLITI Architecte