La réforme de l’urbanisme en 2012 :
La réforme de l’urbanisme prend tournure et des dates sont maintenant annoncées.
Qu’elles sont les dernières nouvelles de cette réforme qui rendra la surface de plancher SHON et la surface de plancher SHOB caduque ?
Entrée en vigueur de la réforme de l’urbanisme prévue pour le 1er Mars 2012.
Architecte-PACA.com vous donne les dernières nouvelles !
Les dates annoncées de la réforme de l’urbanisme :
Suite à l’article 25 de la loi 2010-788 du 12 juillet 2010, la réforme de l’urbanisme tentant à simplifier, unifier et définir les surfaces de plancher des constructions est maintenant proche.
En effet, l’entrée en vigueur de la loi devrait être fixé au 1 er Mars 2012 après un décret d’application devant être promulgué en octobre 2011 au plus tard.
Les dernières précisions sur le calcul des surfaces de plancher des constructions :
Les nouvelles les plus importantes sont principalement destinées aux immeubles d’habitations qui pourront déduire de la surface de plancher des constructions, les surfaces destinées aux caves, celliers ou annexes des logements dès lors que ces surfaces sont uniquement desservies par les parties communes.
Dans le cas d’immeubles d’habitations, 10% de la surface de plancher dévolue à l’habitation pourra être déduite dès lors qu’elle respecte les règles et les surfaces d’habitations sont desservies par des parties communes.
Autre avantage pour les immeubles d’habitations, il ne sera plus fait de distinction quant à la déduction des surfaces dédiées aux surfaces techniques et locaux de stockage de déchets. Les locaux techniques devant être dévolus au fonctionnement de l’immeuble.
Quelles autres modifications sont apportées …
Évolution de l’emprise au sol :
L’emprise au sol des constructions prend part à la réforme de l’urbanisme 2012. Qu’est-il modifié dans cette réforme sur l’emprise au sol ?
La réforme intègre une précision importante sur l’interprétation de l’emprise au sol avant la prochaine réforme.
Il faudra prendre en compte lors du calcul de l’emprise au sol :
La projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus
Cette nouvelle définition permettra de préciser certains points anciennement litigieux et clarifiera la position des communes lors des instructions des permis de construire.
La surface SHOB utilisée pour les serres et constructions à usage agricole sera quant à elles impactée par cette nouvelle définition (800m2 de surface de plancher pour les constructions à usage agricole et 2000m2 concernant les serres).
L’article R.431-2 sera donc modifiée en ce sens, mais qu’en sera-t-il pour les permis de construire en cours d’instruction ou juste délivrés ?
La réforme de l’urbanisme 2012 et son impact ?
Cette réforme de l’urbanisme à l’instar de la réforme du permis de construire d’octobre 2007 avait provoqué de nombreux remous.
Il ne sera pas autorisé de remise à niveau ou réinterprétation des autorisations, toutes les autorisations postérieures au 1er mars 2012 la nouvelle réforme de l’urbanisme s’appliquera, mais pour une modification d’une autorisation antérieure, la règlementation antérieure sera utilisée.
Espérons que cela se passe aussi bien qu’en octobre 2007 lors de la réforme du permis de construire, qui pour Marseille et la région PACA s’est plutôt bien passé.
Attendons à présent les nouveaux CERFA MARS 2012 qui prendront en compte ces nouvelles règles !
Source : http://www.adden-leblog.com/?p=1064
La circulaire de la réforme du mode de calcul de la surface de plancher illustrée
Vous trouverez ci-dessous le lien pour télécharger la circulaire expliquant clairement par des schémas le mode de calcul de la surface de plancher
Le mode de calcul de la surface de plancher des constructions illustrée.
Des questions ? Des éclaircissements sur cette réforme de l’urbanisme ? Utilisez sans modération le cadre ci-dessous, nous prendrons le temps de trouver les réponses à celles-ci.
Écrit dans la catégorie :
Tags: 
Bonjour , mon projet comprend une maison de 155m2 d’emprise au sol et un garage non attenant de 60m2 d’emprise au sol ..
Suis dans l’obligation de faire appel à un architecte puisque les 170m2 d’emprise au sol sont dépassés ?
Si j’ai bien compris ce nouveau décret , dans le cas ou « le » ou « les » constructions dépassent 170m2 de surface de plancher ou d’ emprise au sol il sera fait appel à un architecte …
Merci de votre réponse ..
Bonjour,
Vous êtes en effet dans le cas de figure de recours à l’architecte car l’emprise au sol totale de votre projet dépasse les 170m².
Cordialement
Merci de votre réponse claire et rapide ..
De rien
oui mais du coup cette reforme ne favorise que les parcelles dont le calcul de construction est basé sur la shon ou le cos et pas celles qui le sont uniquement sur l’occupation des sols,est-ce logique ?
L’emprise au sol n’empêche pas de disposer d’une large surface de plancher si vous construisez sur niveaux.
La réforme n’est pas faite pour favoriser tel ou tel type de calcul, mais pour favoriser l’isolation des habitations
mais non justement , puisque la hauteur est toujours limitée.
du coup ,avec les plu dont les constructions sont calculées avec une « emprise au sol » ils ne bénéficient pas de cette reforme contrairement a ceux calculés en shon.
Il est tout de même rare que les hauteurs autorisées ne permettent pas la réalisation d’un étage.
Bonjour,
je projette de démolir un abris voiture de 40 m2 car vétuste,cette construction dispose d’un permis de construire à part de celui de la maison ;je souhaite reconstruire cet abris au même emplacement avec la même surface mais voudrais le fermer,il prendra de ce fait l’appellation de garage.comme il s’agira d’une reconstruction ne modifiant pas la surface initiale et sachant que l ‘habitation fait 160 m2 , est ce que malgré les critéres évoqués, je rentre dans le cadre de la nouvelle réglementation de plus de 170m2 ,et de ce fait avoir l’obligation du recours à l’architecte .
merci de votre réponse
Mr DEMORA
Bonsoir,
Bien que vous ne changiez pas la surface (car un garage fermé est déduit), calculez votre emprise au sol car si celle ci est supérieure à 170m², il vous faudra faire appel à un architecte et déposer un permis de construire.
Vous trouverez un lien vers la circulaire ministérielle relative à l’emprise au sol à la fin de cet article.
Cordialement
bonjour,
j’ai trouvé un terrain de 806 m² que je voulais diviser en deux, vu que la surface minimum locale est de 400 m².la DDE refuse la division, arguant du fait qu’il faille 15 % d’espaces verts.Est ce que ces 15 % doivent etre en plus de la surface minimum, ou peut on diviser en deux fois 400 m² dont 15 % ( comme une servitude )?
merci pour votre reponse
Bonjour,
A ma connaissance les réservation de surface d’espace verts se font au sein de la parcelle.
Exemple : Une parcelle doit faire de 1000m² pour être constructible.
50% doit être en espace verts
le cos est de 0.2
on aura donc 1000m² de terrain avec dessus : 500m² de jardin sans construction ni terrasses ni piscine ni voie ni rien. 200m² constructible. Le reste (300m²) aménageable mais non constructible.
Bien sur il se peut que votre commune applique une règlementation particulière à son plu que je ne connais pas.
Cordialement
je ne comprends pas pourquoi cette reforme n’aide pas les plu qui parlent d’une emprise au sol constructible proportionnelle à la parcelle , 50 % par exemple ,et donc calculée hors murs bâtis et aide toute celles qui parlent d’un cos soit une surface de plancher et maintenant calculée intramuros.Pourquoi cette différence ? je suis un peu perdu , merci de vos réponses
Monsieur, Les PLU précisant une emprise au sol ont toujours fait état des surfaces en projection verticale. Le COS donne une surface de plancher à construire qu’elle soit ancienne SHON ou surface de plancher des constructions à présent.
Les deux termes représentent des informations complémentaires et différentes, il ne faut pas tout mélanger.
C’est tout simplement pour ne pas pénaliser les constructions édifiées avec des murs épais (50cm par exemple). Certaine construction dont les murs sont constitués de paille compressée, en copeaux de bois ou laine d’animaux afin de faire des économies d’énergie comme la maison passive ne se retrouve pas pénalisée par ce calcul…. et c’est pas du JOLY…
petit up ..
sur l’emprise au sol …
quid pour une terrasse …??, genre 20 à XXX m² ( commme possede 90% des maisons ??? )
c’est dans l’emprise au sol …ou pas ???
j’ai lu votre réponse pour les piscine ..(en Paca ) qui clairement que c’est en gros à la tete du client …. ( rassurer vous pour les caves en ile de france ..c’est la meme chose … enfin « c’atait » …
en région ile de france la piscine comptait dans la shon … mais évidemment pas les terrasses et pas les plages !!!
car dans le cas ou dans la nouvelle législation cela « comptait » …. il reste plus rien pour l’habition (ou alors on interdit les terrasse /les plages /ect ….
j’ose esperer que c’est moi qui n’ait rien compris .. ( ce dont je suis sur … l’admisnistration étant tres intelligente ..)
cdlt
thxrd
Monsieur, je vous encourage à lire la circulaire émise par l’état qui précise le mode de calcul par de nombreux schémas et dessins.
Vous y verrez plus clair.
Nous vous remercions pour vos interventions et n’hésitez pas nous solliciter de nouveau si vous n’avez pas compris certaines nuances de la circulaire.
je dois dire que je ne comprend pas tout dans cette » réforme » (en dehors qu’en clair ça fait monter la taxation ..)
SP et shon ???? les murs sont déduit avec la SP !!!! mais il l’étaient déjà dans la shon !! (du moins pour les 2 dernieres maisons que j’ai fait cosntruire … avec les murs c’était la Shob ….
qqs chose m’échappe ??,
et encore plus avec l’emprise au sol … si j’ai compris comme elle est calculée ( projection « verticale ) je n’ai pas compris comme la limité était fixée …??? la SP et l’emprise au sol vont cohabiter simultanément sur le PLU ???? et quel est le rapport ou le ratio entre les 2 ???
autre remarque portant sur une « appréciation » d’un des « répondant » ..
« la reforme actuelle vise à augmenter la « compacité » des habitats au profit du R+1 !!! et donc à réduire les couts !!!
en dehors qu’en termes de couts cette « affirmations est tres tres discutable je reste abasourdi … par ces propos .
donc l’administration décide en gros du look et de la taille maximum pour les Francais et de ce qu’il peuvent envisager de construire dans le futur ..
d’autre part R+1 .. ben je vous engage à consuleter les PLU de toutes l’ile de france et meme largement au dela (en PACA je ne sais pas ..) qui interdisent le R+1 !!!!
on avait déja les toits 2pentes à 45° systematiques (surtout avec les tuiles arasés le long du murs et pas de débort ce qui permet d’avoir de magnifiques coulures sur mle crépis au bout de 1an !!) on va maintenanbt avoir les constructions le plus « étoite » possible au sol …en +
mon propos est volontaire un brin provocateur mais voyez vous tout le monde ne souhaite peut etre pas ce genre d’esthétique ( qui pour moi est totalement nul … réduire au sol et « monter » on retourne à la banlieue années 1930… ) et les arguments sur l’isolation /ect ..peuvent peut convaincre le lambda mais pas moi …
non, cette démarche encourage encore + la montée du prix des terrains car les promoteurs vont pouvoir s’en donner à ceour joie avec du R+1 sur 45 m2 au sol !!!
ce qui serait bien en france ..ce serait peut etre que tout le monde se « coordonne » dans l’administration pour dire et faire la meme chose et les meme lois … (d’autant que les lois ..elles s’appliquent quand le décret parait et par exemple pour le « Grenelle » faudrait déjà qu’ils paraissent tous …
cordialement et merci d’avance pour lé réponse concernat mes questions
thxrd
Bonsoir, je comprends votre désarroi et suis pour parti d’accord avec vous qu’une frange du bâtiment à réussi à convaincre certaines instances sur le bien fondé de leurs filières.
L’architecture doit rester non systématique mais de plus en plus de maîtres d’ouvrages ne réfléchissent qu’avec leurs porte monnaie et non sur le confort de vie dans un habitat dessiné pour eux.
Le nerf de la guerre reste le foncier (tout du moins ne PACA) qui grève la souplesse de conception. Nous réalisons des maisons en R+1 compactes et architecturées pour des budgets très raisonnables.
Il suffit d’un peu d’imagination et un maître d’ouvrage à l’écoute.
Concernant la SURFACE DE PLANCHER : la surface des murs extérieur était pour partie comptabilisée dans la surface SHON, ce qui pénalisé les constructions très isolées avec de gros murs.
bonsoir ,
le decret d’application de ces nouvelles normes permis n’est toujours pas publié . les cerfa sont les anciens . Les communes ont-elles le droit de prendre en compte les nouvelles prerogatives ?
Bonjour, le décret d’application est bien voté et applicable, je ne saisi pas votre question !?
Les cerfa sont publiés et utilisables, pour toutes nouvelles demandes d’autorisations.
Mon projet est une maison de 14m x 11m avec 20cm de mur extérieur + 11cm d’isolation, soit une surface plancher de 137m² environ, sur un sous sol semi enterré sous toute la surface de la maison, ce sous sol est prévue en stationnement voiture avec une hauteur de 2.20m avec une cave de 4m².
Est ce que ce sous sol comptera dans la surface plancher? Si maintenant avec la nouvelle réforme il compte je devrai avec recours à un architecte?
Monsieur,
Si le sous sol a une vocation de garage, il ne compte pas. Les zones de stationnement étant déduites.
Si le sous sol n’a pas une vocation de stationnement, il compte.
La cave compte dans la surface de plancher si elle a plus de 1,80m de hauteur sous plafond.
Mesurez votre emprise au sol et pas uniquement la surface de plancher si vous souhaitez connaitre le recours ou non à l’architecte.
Vous trouverez le lien vers la circulaire ministérielle relative à la SP et l’emprise au sol à la fin de cet article.
bonjour
voici ma question , nous venons d’acheter un terrain de 1080m avec un cos de 0,15 avec le calcul du shon cela faisait 162m2 de surface habitable hors garage pour un plain pied
maintenant que devient la surface du garage est il toujours deduit ou maintenant inclus dans le nouveau calcul ?
combien avons nous le droit de surface habitable maintenant ?
merci pour votre reponse
jluc
Bonjour, les 162m2 anciennement SHON sont désormais de la surface de plancher ce qui vous octroie une surface supérieure car les murs extérieurs ne sont plus comptabilisés.
Concernant le garage, la nouvelle réforme de l’urbanisme permet de déduire les surfaces afférentes aux stationnements des véhicules à l’instar de l’ancienne règle.
Bonjour,
D’après ce texte,
http://circulaire.legifrance.gouv.fr/pdf/2012/02/cir_34719.pdf
la surface du garage est déductible de la surface plancher
Bonjour, la surface de plancher affectée au stationnement est déductible mais l’emprise au sol est elle comptabilisée.
Bonjour, nous avons fait une demande de déclaration préalable de travaux le 9/12/2012 pour ravalement, changement à l’identique des fenetres, pose de 4 chassis de toit pour éclairer 2 combles non aménageable car 1,60m au faitage et pour 2 combles transformés en aménagé nous accordant 10 m2 supplémentaires, et le changement du garage remise dans la maison en entrée avec changement de la porte de garage en porte d’entrée. Aujourd’ui, la personne s’occupant de notre demande à la DDE chargé de transmetre notre dossier à l’ABF nous oppose que nous devons recomencer notre dossier car nous disposons d’une superficie totale dépassant 170m2.
Notre demande de décembre 2011 précédant la date de mise en application du 1er mars 2012 , peut-il nous opposer un avis négatif à ce titre et nous obliger à déposer un permis de construire ? Ne sommes sous pas soumis à l’ancienne législation en vigueur ?
Merci de votre aide car notre date butoire de rejet de notre demande est imminente
cordialement
Bonjour, que ce soit sous l’ancienne réglementation ou la nouvelle, si le seuil des 170m2 est atteint, il vous faut faire appelle à un architecte.
Merci mais ce n’est pas la réponse à notre question. Nous avons bien fait appel à un architecte mais nous avons déposé une demande de déclaration de travaux en décembre 2011 et il nous oppose que nous devons déposer un permis de contruire car la superficie dépasse 170 m2 comme le stipule la nouvelle législation. Cela n’était pas une obligation avant à notre connaissance. A-t-il le droit de refuser notre dossier de déclaration de travaux pour ce motif ?
Bonjour,
Si vous modifiez l’aspect des façades (changement de la porte de garage en porte d’entrée) ou que vous avez un changement de destination de plus de 20m² (surfaces de garage qui deviennent habitables) vous devez déposer un permis de construire (ancienne règlementation également).
Bonjour
J’ai une maison de 160m²,je voudrai créer une véranda de 15 M² en faisant
déclaration préalable pour transformer 2 fenêtre en porte fenêtre.
Ai je le droit même si la surface excède les 170m² ?
Merci
Bonjour,
Si le plu ou le pos de votre commune l’autorise, il n’y a pas de contre indication. Toutefois, au delà du seuil des 170 m² de SP ou d’emprise au sol, vous devrez faire appel à un architecte, ce qui semble être votre cas.
Cordialement
Bonjour,
J’ai acheté un corps de ferme composé d’un batiment principal et d’une dépendance,le tout sur un terrain agricole de 2000m2.La maison n’est pas reliée à la dépendance, il y a un un espace de d’environ 12m2 (6mx2m.Je voudrais aujourd’hui relier ces 2 batiments.La mairie me dit que je dépasse les 250m2 de SHOB donc ça n’est pas possible(Maison 232m2 shob+dépendance 45m2 shob) et que la réforme de la surface plancher ne me concerne pas car je suis en terrain agricole.Je me pose donc des questions.Pouvez-vous m’éclairer sur ce point ?
Cordialement.
Christophe
Bonjour,
Ne connaissant pas les cos appliqués dans votre commune, nous ne sommes pas capables de vous répondre précisément.
Toutefois, il y a un point important sur lequel nous pouvons nous prononcer : quelle que soit la zone, agricole ou non, la shon et la shob sont remplacées dans les textes par la surface de plancher.
Vous pouvez essayer de recalculer votre surface de plancher pour voir si avec ce nouveau calcul, vous n’avez pas du cos résiduel qui vous permettrait de relier vos corps de bâtiment.
Vous trouverez la circulaire ministérielle sur les surfaces de planchers, leur mode de calcul et leur champ d’application dans notre article sur la réforme.
Cordialement
Merci beaucoup Julie pour ces informations.
Christophe
Je vous en prie
Bonjour,
J’ai un projet de construction de 130 m2 avec sous sol semi enterré avec une terrasse de 50 m2 non couverte mais équipée d’une balustrade qui sera a l’arrière de la maison et reposera sur trois poteaux. Ma question est, est-ce que je dois passer par un architecte?
Merci de votre réponse.
J-Paul
Monsieur, Si la surface d’emprise au sol est supérieure à 170m2, le recours à l’architecte est obligatoire.
Bonjour,
J’ai obtenu un PC initial en 2010. Je n’ai pas encore commencé les travaux et souhaiterais apporter quelques modifications sur mes plans et donc déposer un permis modificatif.
Mes questions sont les suivantes :
1- Est-ce que je serai soumis à la nouvelle réglementation ou toujours à l’ancienne ?
2- Si je suis soumise à la nouvelle réglementation, cela me permettrai de gagner qq m2 de surface, puisque j’avais atteint la shon max. Est-ce que cela peut entrer dans le cadre d’un permis modificatif, sachant que je ne vais pas changer l’aspect de la maison mais uniquement déplacer 1 ou 2 murs ?
3- Je viens de faire un calcul approximatif des mes plans tels qu’ils sont aujourd’hui, c’est à dire sans les modifs encore, et j’ai une emprise au sol > 170 m2. Est-ce que je vais être obligée de faire appel à un architecte, sachant que je n’en avais pas pris pour le permis initial ?
4- Le fait de passer sous la nouvelle réglementation va t-il faire que je vais payer plus de taxe ou est-ce que cela ne va rien changer ?
Merci pour vos réponses.
Bonjour,
Si votre permis modificatif ne change pas la surface de votre habitation, vous restez sous l’ancienne règlementation (exemple, vous décalez une fenêtre). Si la surface change, vous passez sous la nouvelle règlementation, et dans votre cas, serez soumise à recours à l’architecte et au nouveau système de taxes.
Cordialement
concerne la mise en place d’un abri de jardin sur un terrain non constructible
je ne trouve pas le texte qui autorise une surface qui serait passée de 2 à 5m au 1/03/2012 sans aucune demande
merci de votre aide
« Les constructions nouvelles d’une hauteur inférieure à 12m sont dispensées de toute formalité tant que ni leur emprise au sol ni leur surface de plancher ne dépasse 5m² »
(extrait de la circulaire du 3 février 2012 disponible sur le site du gouvernement et mis en application au 1er mars 2012)
Bonsoir,
J’ai dépose un permis de construire pour une extension fin décembre 2011 ce permis a été refusé au titre de l’article L111-1-2 car l’emprise au sol de la grange existante est de 159m2 et le projet d’extension ( garages)était de 190m2 le permis a été refusé car il double l’emprise au sol.
J’ai donc revu mon projet à la baisse et décider de faire un projet de 145m2; mais plusieurs questions se posent aujourd’hui car à quelques jours près les formulaires de permis de construire ont changé depuis le 1 mars.Tout d’abord si j’ai bien compris mon projet devient taxable alors qu’il ne l’était pas auparavant(j’aimerai avoir une idée du coût).Deuxième point le recours à un architecte devient obligatoire car l’ensemble dépasse 170m2 alors que la première fois il n’était pas obligatoire puisqu’il n’était question que de la surface créée.
Merci de bien vouloir m’éclairer sur le sujet car j’ai vraiment l’impression d’être dans le mauvais cas de figure !!!!
Bonjour,
Dans le cas de l’habitat individuel, en effet, vous dépassez le seuil d’emprise au sol et devrez faire appel à un architecte. Pour la surface taxable, si votre garage n’est pas clos (abris voiture), il ne compte pas, et si c’est un vrai garage fermé il sera en effet taxé, mais nous ne pouvons vous spécifier le montant, qui est fixé en fonction de votre localité au prorata de la surface. Par conséquent plus la surface est grande plus c’est cher…
La règlementation est différente dans le cas d’une exploitation agricole (en activité).
Bonsoir,
je dois déposer un permis de construire pour un abri de voiture ouvert sur 2 côtés, style préau, de 49 m². Comment dois-je remplir le nouveau formulaire au sujet de la surface taxable ?
Merci pour votre attention.
Bjr,
J’ai obtenu mon permis de construire le 09/01/2012 pour une SHON de 116.76 m². COS de 0.4 terrain de 293m²
Mon constructeur m’informe que désormais j’ai une de shon de 121.32 et que rien à faire aupres de la mairie est ce normal ?
MErci
Bonjour, Il faut OUBLIER la SHON, a présent il faut parler de surface de plancher. Donc vous aviez 116.76m2 de SHON et votre constructeur vous informe que vous bénéficiez de 12.32m2 de surface de plancher… que refuse la mairie ? La loi est la loi donc si le COS appliqué à votre surface de terrain (hors lotissement) vous permet d’obtenir plus de surface de plancher, vous devriez avoir droit.
Il faut bien évidemment vous assurer de la faisabilité règlementaire avant de vous lancer des grandes croisades.
Prenez un architecte qui vous conseillera.
La mairie de ma commune peut elle interdire l’augmentation de 30% de surface constructible lorsque la loi sera votée.
merci
Bonjour, OUI votre commune à tout a fait le droit de s’opposer à cette loi temporaire d’augmentation du droit à bâtir de 30%.
j’apprends qu’une loi du 1er mars 2012 donne la possibilité de construire un peu plus grand.
j’ai acheté un terrain communal, dans un lotissement, qui m’autorisait une shon de 130m2
le permis de construire a été déposé en février, à ce jour je n’ai pas de réponse.
ni la commune, ni le constructeur ne m’ont avisé de cette loi dont ils avaient évidemment connaissance.
ma question est donc la suivante: que puis-je faire ??
sachant que bien évidemment j’aurais aimé avoir quelques m2 supplémentaires ?? celà me perturbe, me suis-je fait « roulé » ??
la commune pouvait-elle revenir sur la shon prévue sachant que des
maisons sont déjà commencées dans ce même lotissement?
merci pour tout
Bonsoir, Premièrement vous ne vous êtes pas fait avoir, il est probable qu’ils n’étaient pas au courant ou ont omis de vous informer de cette évolution. Secondairement, la différence entre la surface de plancher SHON et la surface de plancher définie par la réforme de l’urbanisme de MARS 2012 varie dans le mode de calcul.
Il est vrai que cette réforme PEUT vous faire obtenir plus de surface seulement sous certaines conditions. Ensuite et pour finir, un lotissement peut générer des contraintes en rapport aux surfaces même surface de plancher de Mars 2012. Donc avant toutes discussions auprès de la mairie ou constructeur, prenez grand soin de vérifier si cette nouvelle donne vous permet de gagner quoi que ce soit. Le discours est toujours mieux que la confrontation, surtout dans la construction.
Bonjour,
J’ai fait construire en 1978, une maison avec deux niveaux de planchers en dur dont deux greniers aménageables, non comptés dans la surface habitable.
J’ai demandé un permis « d’ouverture de fenêtres de toit » dans chacun de ces greniers en 1979 qui m’a été accordé.
La règlementation locale en matière d’urbanisme de cette ZAC prévoit que ma capacité d’extension est limitée à 25% de la SHON de mon permis de constuire initial.
Alors que je ne retrouve nulle part dans mes achives l’appellation « SHON », qui, si elle existait peut-être en 1978, n’est pas indiquée dans les documents officiels, j’ai deux questions :
Puis-je calculer ma SHON initiale à partir des deux planchers comme indiqué dans votre site (et maintenant de façon différente dupuis le 01/03/12)?
2° La surface des deux greniers existants, maintenant avec des fenêtres de toit,est-elle à considérer comme une extension ?
D’avance, merci.
Monsieur, Vous pouvez bien évidemment comptabiliser votre surface de plancher actuelle y compris toutes les surfaces de combles aménagées selon les critères de hauteurs.
Si ces surfaces ne sont pas taxées, il faudra donc que vous régularisiez la situation afin d’être au clair vis-à -vis de la loi.
nous avons acquis il y a 5 ans les combles au dessus de notre deux pièces. Nous voudrions vu la nouvelle loi
récente « Sarkozy » les utiliser en les réhaussant d’un mètre environ afin qu’on puisse se tenir debout.
ce projet peut-il faire objection de la part des autres propriétaires.
Merci de nous donner votre avis.
Un projet de construction peut toujours susciter des objections des uns et des autres. S’ils peuvent justifier d’un grief à cause de votre projet, vous pouvez vous voir refuser l’autorisation. Attention pensez également à rester dans le cadre des règles d’urbanisme en vigueur dans votre commune.
Bonjour,
Si j’ai bien compris au vu de cette nouvelle réglementation, ce calcul de surface de plancher ne pourra s’effectuer que sur les nouvelles maisons dont le permis de construire est postérieur au 1er mars 2012. C’est à dire que pour tous les autres une diminution de la taxe d’habittion n’est pas envisageable car le permis de constuire est antérieur ( devant utilisée l’ancienne réglementation). Ai-je tort ou raison ?
Sinon pourriez-vous m’expliquer comment ce calcul la taxe d’habitation (un exemple serait le bienvenu)
Cordialement
Bonjour, L’état a émis un nouveau formulaire scindant la surface de plancher et la surface taxable, petit pied de nez à cette réforme qui permet de taxer plus de surface. Tout est écrit dans ce PDF : taxes 2012 ou tableau de calcul des surfaces taxables réforme mars 2012
Bonjour, nous disposons d’un terrain de 900m2 environ avec un cos de 0.10, nous pouvions avant faire construire une maison de 90m2 et avec la nouvelle loi quelle sera la surface de construction MAXIMALE possible? MERCI
Bonjour, la réforme de l’urbanisme vous permet de construire 90m2 de surface de plancher contre 90m2 de surface SHON actuellement. Cette évolution vous fait gagner de la surface étant donné que le calcul ne prend plus en compte les murs extérieurs.
Sauf que maintenant, sauf erreur, aucune annexe de hauteur > 1,80 m n’est décomptée, y compris buanderie, garage, cave, sous-sol. Au final ce qui est donné d’un côté est largement repris de l’autre !
Je vous détrompe sur deux points, avec la réforme, les garages et hauteurs inférieures à 1,80m sont toujours déduits.
Toutefois, les sous sols celliers et caves supérieurs à 1,80m de hauteur seront en effet comptabilisés.
La surface d’un sous sol enterer sans fenetre ni escalier (pour aceder dans la maison)dont la hauteur fait plus 1,80 entre dans la surface de plancher si j ai bien compris!!
Monsieur, Vous avez bien saisi, la nouvelle réforme comptabilise la surface de plancher des sous sols de hauteur supérieure à 1.80m dans les maisons individuelles, sauf si ces surfaces sont dévolues aux stationnement des véhicules.
Alors pour ne pas perdre de la surface de la maison j ai intérrais à faire un sous sol 1,80 pile poil pou ma voiture
Si votre sous sol est un garage, même si la hauteur dépasse 1,80m, il sera déduit. En gros : Tout ce qui sert au stationnement, quelle que soit la hauteur, ne compte pas.
Si ce sous sol est une cave, là en effet je vous conseille de faire 1,80max de hauteur pour qu’il ne soit pas comptabilisé.
Je compte faire un sous sol total c est pour cela que j ai interé qu il fasse moins 1,80M par se que je pourrais stationner qu une seul voiture
Bon j’ai fais mon calcul cos 0,4 sur un terrain 298M2
Donc 119,2 de surface de plancher pour un R+1
Et j aurai en plus un sous sol total non isolé de 50M2 qui fera plu de 1,8m
Donc le sous sol ne rentre pas dans les 119,2M2 habitable il sera par contre taxable au nivaux imposition avec la nouvelle réforme dit moi si je me trompe ?
Si votre sous sol vous sert de garage, avec une hauteur supérieure à 1,80m il sera déduit en effet mais restera taxé. Vous avez bien calculé.
Voilà se que ma dit le constructeur je pourrais faire mon r+1 de 117m2 avec sous sol de 50m2 environ et il m’a dit que le sous sol ne compt pas dans la surface de plancher mais il sera imposable ????
Monsieur, Si le sous-sol n’est pas destiné aux stationnements de véhicules celui-ci sera comptabilisé dans la surface de plancher des constructions.
Bonjour,
merci de vos réponses à venir.
j’ai actuellement une maison avec un shon (rdc et étage de 139 m²)je souhaite agrandir de 45 m² 7.5 x 6 soit 45 m² en exterieur pour éaliser deux garage en rdc et une chambre et salle de bain au dessus.
Dois je faire intervenir un architecte pour ce permis de construire ?
merci encore pour votre site.
ps j’ai bien lu votre remarque concernant l’emprise au sol mais je ne comprends pas la différence avec le shon.
magali
Bonjour,
Si vous avez actuellement 139m² shon, il vous reste 31m² shon disponibles avant le seuil de recours à l’architecte. Le garage ne comptant pas, cela dépendra donc du shon de votre étage chambre sdb.
Si cet étage a la même taille que le garage en dessous (soit 45m² shon) il vous faudra faire appel à un architecte.
PS : concernant l’emprise au sol, elle compte les terrasses et débords de toiture ce qui n’est pas le cas pour la shon. De plus, si votre maison est sur plusieurs niveaux, la shon comptabilisant chaque plancher, elle sera donc plus importante dans ce cas que l’emprise au sol qui est une projection verticale au sol de votre maison.
Bonjour,
Nous avons acheté un ancien moulin. Après renseignements aux services des impôts, la taxe foncière était calculée sur 64 m² de SHON, Le reste du bâtiment se compose de : un grenier de 64 m², situé au dessus , un petit 1/2 niveau dessous, de 23 m², puis ensuite, accolé à ce bâtiment, l’ancien moulin où nous avons trouvé la meule, avec au dessus 2 étages de 28 m² chacun.
Toutes ces pièces déclarées non habitables auparavant devraient, grâce à des travaux, le devenir. Nous allons changer, niveau aspect extérieur, les fenêtres (et en agrandir certaines), changer le bardage couleur bois (comme c’est le cas dans beaucoup d’anciennes fermes ou moulins en Haute Savoie) par du pvc couleur crème, et relever une moitié de la toiture côté rue, sans changer la hauteur du faîtage, ni les éléments porteurs de l’habitation.
1è QUESTION : les 2 pièces du 1/2 niveau vont devenir celliers/buanderie : faut-il les déclarer en shon ? L’ancien moulin devient garage/atelier : même question ? les 2 étages de 28 m² deviennent par ailleurs bureau et chambres.
2/ nous allons passer de 64 m² de shab à 184 m², étant donné que toutes ces pièces n’étaient ni habitables, ni déclarées au Trésor public, devons nous passer par un architecte ? (car plus de 170 m² au final).Si nous réalisons les travaux en 2 tranches, y a t-il moyen d’éviter le PC ?
3/ je suis perdue et je ne suis pas sûre de savoir si c’est un permis ou un autorisation préalable, que nous devons déposer, je ne pense pas que ce soit un changement de destination. Si c’est un permis qu’il faut produire, devons nous joindre le document « notice » ? (art R.431-8 code de l’urbanisme), qu’est ce que c’est ? est ce un document sur papier libre ?
4/ que risque de changer pour nous la future loi promise pour le 1er mars 2012 ?
Dernier détail : nous sommes en zone NPR (zone Naturelle de mise en valeur du Patrimoine Architectural, à Risque faible)
Je vous remercie par avance de vos éclaircissements.
Madame,
Pour répondre à vos questions :
1- Les celliers et buanderies sont déclarés, ce sont des pièces comptées dans la surface habitable sauf si leur hauteur sous plafond est inférieure ou égale à 1,80m.
Les chambres et bureaux sont aussi à déclarer.
2- Que vous fassiez vos travaux en une ou deux tranches, vous serez de toute façon soumise à permis de construire et à passage par un architecte car il y a :
РChangement de destination (des pi̬ces recr̩̩es)
– Modification de l’architecture (bardage, fenêtres et toiture)
– Dépassement du seuil des 170m²
3- Vous êtes soumise à permis, ce qui implique une notice. Il s’agit d’une pièce écrite très complète décrivant chaque aspect du projet et de son environnement qui sera réalisée par votre architecte.
4- La nouvelle loi vous autorise par rapport à la shon a plus de surface habitable, mais ne déduit plus les sous sols et cave si vous en aviez. Les garages restent déduits mais seront taxés.
Détail : en zone de mise en valeur du patrimoine, vous ne pourrez faire ce que vous voulez de votre moulin et serez soumis à l’autorité d’un ABF (architecte des bâtiments de france) qui contrôlera la justesse des choix architecturaux pris (je pense en particulier aux formes des fenêtres et au bardage)
Cordialement
Ancien adjoint à l’urbanisme, nous avions décidé de supprimer le COS des PLU. La raison dans notre petite commune , on définit des règles de hauteur et de retrait on définit donc un volume suffisant.
Mes questions
Une maison de 17mx10m 1 seul niveau, avec 1 garage de 35m², des murs extérieurs de 0.35m passe sous les 170m²passe sous 170m² de surface de plancher, mais avec un débord de toiture de 0.30m elle ne passe plus au niveau de l’emprise au sol.(oui ou non)
Une maison en R+1 de 10m x10m même caractéristiques que ci-dessus passe aussi au niveau de la surface de plancher. Elle passe aussi en emprise au sol car 10.60mx10.60m = 112.36m² (oui ou non)
Conséquences
Où est l’argument du ministre quand il dit que la surface de plancher permet au constructeur de ne pas lésiner sur l’isolation thermique.
Où est la cohérence des architectes qui disent cette loi est aussi faite pour éviter l’uniformité architecturale, mais aura pour conséquences de privilégier le R+1 ce qui sera un coup d’épée dans l’eau
Monsieur, La réforme de l’urbanisme emmène à une compacité des ouvrages qui est une réponse moins onéreuse en terme de surface au sol (donc R+1) et de surface murale. Cette compacité est axée dans le sens de la RT 2012 et RT 2020.
De plus les constructeurs préconisent encore le R+1 car moins cher à construire donc meilleure rentabilité pour eux.
Ne confondez pas les objectifs, une construction bien pensée même en R+1 peut donner un résultat agréable et ceci pour un prix modéré.
La grande différence que je constate entre la norme actuelle et la future réforme de Mars 2012, réside dans le fait qu’un 170 m2 de SHON faisait environ 136m2 habitable alors qu’à compter du 1er MARS 2012 170m2 de surface de plancher fera environ 159 m2 habitable… donc bénéfique.
mais pas en terme d’imposition (selon le projet actuel)
En effet, mais les impositions que mettent en place nos élus ne dépendent pas de nous, et comme chacun sait, vont rarement dans un sens décroissant.
Bonjour,
J’ai acheté une ferme en zone N1. je souhaite fermer des granges une pour faire un garage et l’autre une pièce supplémentaire, or je n’ai droit qu’à 30% de surface supplémentaire.
je vais déposer le permis sous la nouvelle loi qu’est ce qui changera dans ce cas?
Cordialement,
Bonjour,
Sous la nouvelle loi si vous déposez un PC la surface SHON de votre maison sera requalifiée en SP (surfaces de plancher). Si vous n’avez pas de sous sol ou de cave (qui seront comptabilisés) vous devriez gagner environ 10% de surface (SP) par rapport à la SHON. Cela vous laissera un peu plus de marge pour la création de votre pièce supplémentaire. Pour le garage, aucun problème à priori car il n’est pas comptabilisé dans la SP, et ne comptera pas dans une nouvelle emprise au sol puisque la grange existe déjà . Attention cependant, les taxes seront également recalculées, et les garages seront pris en compte dans cette nouvelle taxe.
(Tout ceci sous réserve que vous respectiez les surfaces autorisées par le plu).
Suite au Grenelle de l’Environnement, le code d’urbanisme prévoit la possibilité d’un « bonus » de COS de +20% à + 30% pour la construction ou l’extension de logements s’ils sont conformes aux normes BBC (Bâtiment Basse Consommation), en particulier la production d’énergie renouvelable. Ces normes concernent-elles l’extension seule ou bien faut-il remettre aux normes BBC le logement en entier ?
Est-ce applicable dans le cas d’une extension pour construire une véranda ? Dans ce cas, quels équipements faut-ils prévoir pour la véranda ?
Merci par avance pour votre réponse.
Madame,
La bonification du cos concerne le bâtiment basse consommation (BBC), donc par définition le bâtiment dans son entier. Cette mesure a été prise afin de favoriser des constructions économes en énergie. Vous comprendrez donc qu’il n’est pas possible de mettre seulement une pièce aux normes BBC et de laisser le reste de la bâtisse en état. Cette mesure s’applique sur la totalité du logement ou ne s’applique pas.
Cordialement.
Bonjour
Je n’ai plus de surface constructible, mais avec la nouvelle loi je vais pouvoir bénéficier de 30 % supplémentaire et ma question est de savoir si la constuction d’une piscine peut rentre dans ces 30 %.
merci…
Bonjour,
Nous aurons plus de précisions quant au contenu et champs d’application de cette nouvelle loi lors de sa parution officielle. Mais si le cos et l’emprise au sol est augmenté en effet la piscine sera envisageable. Sous réserve toutefois que votre commune soit dotée d’un pos ou d’un plu, que vous soyez en zone urbaine et que votre commune accepte cette réforme.
Bonjour,
j’ai une parcelle de terrain de 557m2 avec un CES de 35% (191m2), et un COS de 20% (109m2).
J’envisage de construire une maison BBC de shon ancien calcul de 103m2, avec un garage attenant et un auvent de 90m2.
De plus, la construction étant en bois, j’ai de larges avants toits de 1 m de projection.
Est ce qu’avec le nouveau calcul je ne risque pas de dépasser le CES et le COS, car je crois avoir compris que les garages seront inclus dans la surface habitable, et avec les débords de toit la projection verticale serait de 240m2.
Merci pour votre réponse.
Bonjour,
Pour la SHON, ce qui était autorisé devient de la SP, et comme 103m² SHON se calcule à l’extérieur des murs et 103m² SP à l’intérieur, vous ne dépasserez pas. Le garage ne compte pas dans la SP administrative, seulement dans la surface taxable. Par contre il sera compté dans l’emprise au sol ainsi que les débords de toiture. Donc recalculez votre emprise au sol qui elle risque de déborder.
Bonjour,
j’ai lu que l’état allait peut être changer le mode de calcul de la surface totale en enlevant les débords de toiture du calcul, avez-vous des infos à ce sujet ?
Bonjour,
A priori, c’est une rumeur lancée par un site internet et le ministre Benoist Apparu que nous avons sollicité sur Twitter, nous indique que rien ne serait fondé clairement.
Affaire à suivre donc ! Vous pouvez lire la lettre de l’ordre des architectes à ce sujet : surface ordre
Bonjour, est ce que la nouvelle réglementation va modifier le CES, ou est ce indépendant de la surface totale ?
Monsieur, La réforme de la surface de plancher ne change pas les différents COS et CES. Seule la nouvelle loi permettant l’augmentation des droits à bâtir de 30%, jouerai sur ces éléments.
Bonjour,
il me semble que la nouvelle loi impose le recours à un architecte au delà de 170m2 de ST, est ce que j’ai bien compris ?
Bonjour, Pouvez vous préciser ce que vous entendez par « ST » ?
Je veux parler de la surface totale, qui comprend les débords de toiture.
En montagne, ceux-ci font facilement un mètre pour protéger le bois des parois, ce qui agrandit considérablement la projection verticale du bâtiment au sol.
C’est sur cette surface que posait ma question, à savoir si le recours à un architecte devient nécessaire au delà de 170m de cette surface totale, ou reste-on comme avant avec la shon, soit la nouvelle SP ?
Merci d’avance.
Monsieur, Le terme exacte est l’emprise au sol et la réponse est OUI, dès la surface de 170m2 d’emprise au sol est atteinte le recours à l’architecte devient obligatoire à compter du 1er Mars 2012.
Bonjour,
j’habite une maison individuelle de 70m2 sur un terrain de 106m2 avec un COS de 0.5. Une dérogation de dépassement de COS avait été donnée par la mairie au précédent propriétaire.
La maison a un sous sol de moins de 20m2 que je souhaiterai aménager en buanderie et salle de jeux (actuellement ce sous-sol est considéré comme une cave : il n’est pas pris en compte dans le SHON ou le SHOB car considéré comme non habitable).
Dois-je demander une autorisation préalable ou mes travaux sont considérés comme de la rénovation et donc je n’ai pas de démarches à faire? Y a t il des raisons pour que la mairie me refuse ses travaux (par ex à cause du COS)?
Merci pour votre aide.
Madame,
Pour 106m² de terrain à 0.5de cos cela vous autorise à 53m² SHON. Je ne sais pas à combien est fixé le dépassement de cos et donc à ce à quoi vous êtes autorisée, mais pour un changement de destination de moins de 20m², vous êtes, dans tous les cas, soumise à déclaration préalable et dans le respect des règles d’urbanisme. La mairie peut en effet refuser en cas de dépassement du cos.
bonjour, nous sommes en attente de déposer notre permis de construire, nous aimerions le déposer avant le 1er mars afin d’éviter cette nouvelle loi or le délai nous semble juste pour finir tous nos plans. par contre un certificat d’urbanisme pour notre terrain a été demandé en novembre 2011, est-il vrai que grace à cela nous bénéficons d’un délai supplémentaire pour ne pas entrer dans cette nouvelle loi même si nous déposons notre permis de construire après le 1er mars. En effet, tout ceci est d’intérêt financier pour nous, avant le 1er mars on paierais la TLE et après le 1er mars elle est supprimé avec cette nouvelle loi, et on paiera la TA et VSD (bien entendu plus cher!!). Et j’ai lu sur un document qui nous a été remis en mairie que pour les certificats d’urbanisme émis avant le 1er mars 2012 afin de garantir la stabilité des renseignements fournis dans celui-ci qu’il y aurai une cristallisation du régime des taxes et participations applicables aux demandes d’autorisation déposées dans les 18 mois de la délivrance de ce certificat; et donc même si on dépose notre PC après le 1er mars on paierai la TLE et non les nouvelles taxes. Par contre je ne sais pas si le certficat d’urbanisme demandé est d’information ou opérationnel (c’est l’ancien proprio qui l’avait demandé, cela change t’il quelque chose,
Cordialement, merci
En principe, un certificat d’urbanisme est affilié à la parcelle concernée. Ce certificat est valable 18 mois. Donc, à priori, même si le propriétaire change, cela ne devrait avoir aucun impact. Vous dépendrez du régime du certificat pendant ces 18 mois, à condition que le numéro du certificat soit indiqué sur le formulaire de dépôt du permis de construire. « d’information » ou « opérationnel » est inscrit sur le certificat. vous pouvez le vérifier dessus directement, ainsi que son numéro. Il est préférable que ce soit « opérationnel« . Attention toutefois, vous n’êtes pas à l’abri d’une interprétation des autorités administrative. Il vaudrait mieux aller demander directement aux services de l’urbanisme ce qu’ils comptent faire.
Bonjour,
Moi j’ai acheté un terrain mais le cos est de 1. quelles seront les différence pour moi?
Merci
Madame, Pouvez vous préciser ? La différence entre quoi et quoi ?
La différence entre maintenant et si je depose mon permis après le 1er mars
Différence majeure :
Après la réforme, les sous-sols ne seront plus déductible (dans la maison individuelle) et l’emprise au sol aura un seuil de recours à l’architecte à 170 m², toutefois, vous gagnez environ 10% sur votre capacité à construire au vu du mode de calcul différent
Bonjour,
Avez vous des informations concernant la prochaine loi sur l’augmentation automatique du COS de 30% ; le CES (coefficient d’emprise au sol) sera t-il également augmenté de 30% ?
Monsieur, Toute la règlementation sur l’augmentation de 30% du droit à bâtir est sur le lien.
Bonjour,
Nous possédons un petit chalet de 35 m2 qui a été construit il y environ 30 ans. Le terrain est en zone non constructible. Une possibilité d’extension raisonnable sera t’elle posible suite à la réforme de l’urbanisme ?
Merci de tout renseignement que vous pourriez nous apporter,
Bonjour, Même si un projet de construction existe depuis plus de trente années, cela n’octroie pas le droit de bâtir plus dans une zone non constructible. La réforme ou l’augmentation de 30% de constructibilité sont orientées vers les zones urbaine.
A priori, vous avez peu de chance de pouvoir faire quoi que ce soit de plus. Il peut même vous être interdit de reconstruire en cas de sinistre venant à détruire votre maison, selon le cas.
Bonjour,
Merci pour votre réponse. Je voulais ajouter que le maire de la commune où se trouve notre petit chalet nous a donné tout récemment l’autorisation d’installer (à nos frais) l’électricité.
Ne pensez vous pas que cela pourrait être interprété comme un geste d’ouverture de sa part face à une éventuelle demande d’extension de notre part (que nous n’avons pas encore déposée) ?
Merci d’avance pour votre réponse,
Bonjour,
Nous ne pouvons pas vous dire ce que pense une autre personne, la meilleure solution reste encore d’en discuter directement avec les services concernés qui vous donneront leur avis sur cette extension.
Cordialement.
Merci pour votre site, bien instructif ..!
Ma question porte sur l’application du Décret du 3 mai 2007 relatif au « dépassement de COS de 20% » autorisé en échange du respect des exigences de performances énergétiques.
Dans le cas d’une « extension mesurée » d’une habitation existante dont le Permis de Construire autorise une extension limitée à 50 % de l’existant, a-t-on le droit d’appliquer 20% de dépassement sur ces bases, si l’on respecte les exigences énergétiques ?
Merci par avance, pour vos réponses.
Monsieur, Les zones d’extension mesurée sont généralement soit en zone NA (naturelle) ou zone particulièrement sensibles. Au premier abord je vous dirais que cela n’est pas possible car l’extension mesuré est là pour limiter. Mais il est toujours possible de déroger selon le cas, donc demandez aux services ce qu’il convient de faire et jusqu’où vous pouvez aller sur la base des lois applicables.
Le bonus de COS « BBC » est subrogé au vote en conseil municipal de l’activation de la mesure pour la commune. Donc, renseignez vous auprès de votre mairie.
Bonjour
Je vien de signer pour un terrain 298m2 avec un cos de 0,40 donc un shon de 119,2.
Je voudrais savoir avec la nouvel loi du 1 Mars es que je pourrais construire plus grand ?
J ai pas très bien compris cette nouvel loi
Monsieur, La réforme de l’urbanisme du 1er Mars 2012, transforme la surface SHON en surface de plancher des constructions, ce qui vous permettra de gagner de la surface car cette nouvelle surface est quasi équivalente à la surface habitable.
Actuellement la surface habitable représente environ 80% de la surface SHON, ex. 100m2 SHON = environ 80m2 habitable après la réforme vous obtiendrez 100 m2 de surface de plancher = environ 98m2 de surface habitable.
Merci pour votre aide je comprend mieux
Cordialement
J ai oublier de demander si je fais un sous sol il sera compter comme sur face habitable?
C est ce qu à dit la mairie à mon constructeur
C’est en effet le cas à priori dans la nouvelle règlementation, sauf décision contraire de la commune. Les sous-sols ne se déduisent pas de la surface de plancher. Mais s’il n’y a pas d’ouverture (fenêtres permettant l’apport de lumière et d’air) ce n’est pas une pièce considérée comme habitable.
Donc si je fais un garage et un escalier intérieur de la maison pour accéder au s/s c’est considéré comme habitable ??
Sachant que je ne mets pas de fenêtre au s/s
Un sous sol accessible par un escalier sera considéré comme une cave, et donc compté dans la surface de plancher. Ce n’est pas pour autant une pièce habitable. La seule solution pour que le sous sol ne compte pas c’est que la hauteur sous plafond soit inférieure ou égale à 1,80 m.
Il y a, a priori, 2 surfaces plancher :
- la surface plancher taxable, qui comprends toutes les surfaces de planchers closes et couvertes (hors trémie et 1m80)
- la surface plancher autorisée, qui a droit aux déductions de surface des garages, …
En fait, vous pourrez construire vraisemblablement plus qu’avant en toute légalité, mais par contre, vous allez payer bonbons en impôts : locaux? fonciers? PRE? TLE?, je ne sais pas.
cf : -http://www.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/Fiche_calcul_surface.pdf
Doom,
Merci beaucoup pour cette information importante
Cdt
en farfouinant sur le lien donné ci-avant et en utilisant notre petit google je suis tombé la dessus
http://www.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/V2_brochure_la_reforme_de_surface_de_plancher.pdf
je ne sais pas si c’est un document officiellement sorti il date de janvier 2012 Ã priori…
Merci Julien
Bonjour,
J’envisage la transformation d’un garage de 40m² de SHOB en pièce à vivre soit 40m² de SHON.
Celui-ci est situé dans la maison au rez de chaussée entre deux groupes de pièces habitables.
Avec la nouvelle règlementation de mars 2012, qu’en sera t’il?
Est ce que les 10m² sans déclaration préalable seront possible?
Y aura t’il une augmentation de ce seuil?.
Merci de votre réponse
Monsieur,
Avec la nouvelle règlementation, pour un changement de destination (garage devient pièce à vivre) donc pour travaux portant sur de l’existant vous serait soumis à :
- Surface jusqu’à 20 m² SP ou emprise au sol et total inférieur au seuil total des 170 m² du recours à un architecte : déclaration préalable
- Surface jusqu’à 20 m² SP ou emprise au sol et total supérieur au seuil total des 170 m² du recours à un architecte : déclaration préalable
- Surface de 20 m² à 40 m² SP ou emprise au sol et total inférieur au seuil total des 170 m² du recours à un architecte : déclaration préalable
- Surface de 20 m² à 40 m² SP ou emprise au sol et total supérieur au seuil total des 170 m² du recours à un architecte : permis de construire
Bonjour ,
Je viens de déposer en Mairie une demande pour une véranda et le projet vient de mettre refusé car avec la loi de l’ urbanisme (SHOB ET SHON ) actuelle je suis autorisée à augmenter la surface de ma maison que de 4 m2 !!!! alors que ma véranda serait de 14 m2
La réponse de la Mairie a été d’ attendre la nouvelle loi de Sarkosi augmentant de 30% le SHON pour les particuliers
Quand pensez vous que cette loi va passer ???
Merci si vous pouvez me répondre
Christiane
Madame,
Aucune date actuellement n’est encore annoncée. Nous savons seulement que ce sera aux alentours de mi mars et qu’une fois passée, elle devra être appliquée entre une semaine après présentation au conseil municipal et neuf mois après la date de parution de la loi. Dés que l’information sera annoncée, nous vous en ferons part sur le blog. Continuez à nous suivre!
Cordialement
Bonjour,
normalement, si vous faite votre dépôt avant le 29 fev 2012, vous êtes assujetti à l’ancien mode de calcul et votre maire ne peut donc pas refuser le dossier pour cette raison.
D’ailleurs, dans certaines conditions (lotissement), même après le 1er mars, vous pourrez choisir le mode de calcul qui vous arrange le plus.
Infos à prendre avec des pincettes parce que comme d’hab, ce ne sera bien précis et clair que plusieurs mois après la date d’application.
Concernant l’augmentation de 30% de Nicolas, cela est à mon avis seulement valable s’il est élu, ce qui semble de plus en plus compromis.
Cordialement.
Monsieur, concernant l’augmentation de 30% du droit à bâtir si la loi est votée et le décret d’application promulgué, même si le chef de l’état n’est pas réélu la loi existera et sera applicable.
Concernant votre remarque sur les lotissements, il est vrai qu’il va falloir jongler entre les différentes surcouches administratives pour ne pas se perdre. Prenez conseille auprès d’un architecte afin d’y voir plus clair.
que pouvez vous me dire sur les 30pourcent d’augmentation du cos annoncé par sarkozy.quand cela va t il rentrer en vigueur.Merci de votre reponse
Bonjour,
vous pourrez trouver toutes ces informations dans notre article 30% d’annonce de Sarkozy et visionner la conférence de presse.
Je souhaite faire construire une véranda sur une maison normande dont une partie du rez-de-chaussée est enterrée. Dois-je tenir compte de cette partie enterrée dans le calcul de la SHOB ?
merci pour votre réponse
Que tout ou partie de l’édifice soit enterré, la surface SHOB ce calcul au nu du mur extérieur de chaque niveau.
Bonjour
j’ai un terrain très constructible(1300m2) en région PACA la mairie par 2 fois m’a préempte mais à un prix très,très inférieur à ce que l’on m’a proposé par ailleurs,j’ai donc décidé d’y construire ma maison.
entre temps la zone est passée en zone UBA (50% de logement sociaux)
voici ma question:peut on légalement m’empêcher de construire MA maison sur Mon terrain?
merci pour votre réponse
Bonjour,
En principe, on ne peut pas vous empêcher de construire pour vous votre résidence principale, toutefois, si vous envisagez de réaliser des construction pour la location, vous devrez respecter les quotas logements sociaux.
Vous pouvez prendre conseil auprès d’un avocat spécialisé dans l’urbanisme.
je dois construire un abri voiture à quoi ais-je droit en surface sans permis depuis la nouvelle loi du 1er mars 2012.
20 m² ou 40 m²
Ce qui compte pour la surface:
Est-ce la surface toiture ?
La surface hors poteaux ?
Le débord de toiture peut-il empiété de 10 à 20 cm sur la voie ?
Merci de vos précisions.
A. Vignolo
Monsieur, La réforme de l’urbanisme prévoit le calcul de la surface de plancher mais concernant le seuil dont vous parlez, à l’instar de la règlementation actuelle la surface prise en compte est la SHOB donc à compter du 1er Mars 2012, ce sera l’emprise au sol.
Je précise, c’est et sera la projection verticale de votre abri de voiture.
Concernant l’extension en fonction de la surface de 20m2 ou 40m2 sans permis de construire, nous avons précisé les modalités dans l’article sur le lien.
Pour votre dernière question, il est interdit d’empiéter sur le domaine publique de quelque manière que ce soit.
bonjour, j’ai une maison de 80m2 habitable ( 40 m 2 au sol avec un etage)avec un garage de 20m2 . mitoyenne des 2 cotés .je souhaiterais agrandir de 20m2 pour faire 2 chambres ( soit une au rdc avec au dessus une autre , soit avec pilier et les deux à l’etage ) coté jardin .. d’apres la mairie , le cos ne me permets pas dagrandir .. y ‘a til possibilité d derogation?? y’a til vraiement cette histoire de cos à prendre en compte si çà fait moins de 20 m2? j’avais lu qu’on pouvait en limite de propriété ?? y’a til aussi une histoire de cos à respecter ?? j’y comprends rien .. merci
Madame,
Même pour seulement 20m², et même sans nécessité de permis de construire, les règles d’urbanismes doivent TOUJOURS être respectées. Ce sont elles qui définissent la légalité d’une construction. Le cos vous donne la surface totale de plancher qu’il vous est autorisé de construire en fonction de la surface de votre parcelle. Si ce quota est épuisé vous n’y pouvez rien changer. La seule exception, c’est la bonification du cos de 20 à 30% – loi grenelle environnement (renseignez vous dans votre mairie pour savoir si cette bonification a été votée dans votre commune). Cette bonification est utilisable si votre habitat obtient le label hautes performances énergétiques ou s’il est munit d’équipement de production d’énergie renouvelable. (art R111-21 code de la construction et de l’habitat).
Bonjour,
Je suis propriétaire d’une maison datant de 1930 en très bon état.
Cette maison est située sur un terrain agricole.
Ai je le droit de faire une extension de 40 m²(agrandissement de mon salon séjour)?
Voici l article que j ai pu lire je cite:
« Les travaux d’extension de constructions existantes en zone urbaine sont désormais soumis à déclaration préalable jusqu’à 40 m2, et ce tant que l’ensemble de la construction (partie existante et extension cumulées) ne dépasse pas le seuil de recours obligatoire à l’architecte de 170 m2 pour toute construction autre qu’agricole réalisée par une personne physique pour elle-même. »
et encore un autre article je cite :
« Les particuliers qui souhaitent transformer ou faire construire une extension jusqu’à 40 m² supplémentaires en zone urbaine n’auront plus besoin, à partir de l’an prochain, de permis de construire. Le décret permettant d’augmenter de 20 à 40 m² le seuil de recours au permis de construire a été publié au Journal officiel du 7 décembre 2011.
Qu’en est il vraiment ?
Merci de votre attention,
Mme KEMPF
Madame,
Vous pourrez en effet faire cette extension si et seulement si il vous reste de la surface à construire autorisée sur votre parcelle. (Consultez le PLU de votre commune => exemple, si vous avez droit à 250m² (SHON) et que votre maison en fait 150, vous pouvez faire une extension jusqu’à 100m²).
Cependant, à compter du premier mars 2012, le recours à un architecte restera obligatoire même si vous n’allez pas au delà des 40m² dans les cas suivants :
- La totalité de votre maison dépasse les 170m² de surface de plancher
- L’emprise au sol de votre maison (terrasses comprises) dépasse les 170m²
j’ai une maison de 63 m2 au maximun du cos ai je le droit de l’agrandir de 20m2 sans permis.Merci de m’aider
Monsieur, L’agrandissement d’une habitation ayant exploitée le COS dans sa totalité ne peut l’être qu’aux conditions suivantes :
Le règlement du PLU l’autorise via une bonification du COS
D’autres règles ne vous interdisent pas l’extension (Emprise au sol, reculs par rapport aux limites, etc…)
Le bien doit être situé dans une zone urbaine
Par contre concernant l’agrandissement sans permis de construire, vous devez faire allusion à la future règlementation de MARS 2012, qui n’est pas encore applicable.
Pour le moment, vous devez tout de même réaliser une demande de permis de construire si vous modifiez l’aspect architectural de votre habitation.
Renseignez vous auprès des services de l’urbanisme dont dépend votre bien afin d’en définir les possibilités sur la base des règles futures applicable au 1er MARS 2012.
Bonjour,
Nous avons un projet de construction sur un terrain de 314m2 pour un cos 0,40, soit une construction de 125,6m2 ,à cela nous pouvons ajouter 20% si nous construisons en BBC, + 5% de marge. Un constructeur nous a conseillé d attendre la réforme applicable en mars 2012 pour avoir une plus grande surface habitable.
Qu’en pensez vous? Pouvez vous me calculer la surface exacte à laquelle on ait droit car je n y parvient pas et je suis septique.
En vous remerciant
Mme Plantureux
Madame,
Avant ou après la nouvelle règlementation, vous aurez toujours un cos identique et un abattement pour la construction BBC. La différence réside dans les méthodes de calcul :
Avec la SHON, le calcul se faisait à partir de la SHOB (au nu de murs extérieurs) moins les déductions en vigueur et les 5% correspondant à l’épaisseur attribuée à l’isolation. Pour éviter les mauvaises isolations au profit de la surface habitable, la nouvelle règlementation simplifie en créant un seul mode de calcul : la surface de plancher, qui se calcule au nu intérieur des murs afin que les isolations ne soient pas comptabilisées quelles que soient leurs épaisseurs, et que les usagers ne perdent pas le bénéfice de leur COS.
Cependant, deux aspects du changement sont à prendre en considération :
• L’emprise au sol. En effet si celle-ci atteint le seuil des 170 m², le recours à un architecte sera obligatoire au même titre que pour le seuil de la surface de plancher. (article R431-2 du code de l’urbanisme).
• Les déductions dans le cadre d’une maison individuelle, qui avec la nouvelle règlementation, concernent les garages, les hauteurs inférieures ou égales à 1,80m, les combles non aménageables, les épaisseurs de murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur et les trémies d’escalier.
On ne déduis pas les vérandas, celliers, caves, locaux techniques et autres espaces clos. (article R112-2 du code de l’urbanisme : « déduction des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune », ce qui ne concerne donc pas la maison individuelle). (site legifrance.gouv.fr : http://bit.ly/Ad9A1j)
Votre choix dépendra de vos souhaits d’aménagements, par exemple si vous souhaitez un sous-sol sous la maison, celui-ci dans la nouvelle règlementation ne sera déductible que si c’est un garage.
Bonjour,
Julie dit :
« ….par exemple si vous souhaitez un sous-sol sous la maison, celui-ci dans la nouvelle règlementation ne sera déductible que si c’est un garage. »
Une surface en sous-sol sans fenêtre et sans accès depuis l’extérieur serait donc de la surface habitable comme un salon ou une séjour ?
Monsieur,
Il est vrai que la nouvelle réforme n’est pas claire à ce sujet, les caves seront déductibles si elles sont desservies par une partie commune, ce qui semble exclure les maisons individuelles… Nous sollicitons les instances sur ce sujet et attendons de plus amples informations sur ce point précis.
Tenez vous informés en nous suivant sur twitter ou en devenant Fan sur notre page FaceBook.
Bonjour,
Qu’en est-il donc à propos des surfaces en sous-sol sans fenêtre et sans accès depuis l’extérieur ? Seront-ils comptés ?
De plus que se passe-t-il si je dépose un permis avant le 1er Mars qui me serait refusé : je devrais refaire avec les nouvelles règlementations pour un second dépôt ?
Merci.
Monsieur,
Actuellement les sous sols ne sont pas comptabilisés, toutefois, il est possible que cela change avec la nouvelle règlementation. Nous aurons plus d’information à ce sujet lorsque nous seront parvenus les compléments de la circulaire.
Si vous déposez un permis de construire avant le 1er mars qui vous serait refusé, en effet, il faudra le refaire avec les nouvelles règlementations (si vous redéposez après le 1er mars bien sur)
Bonjour,
Je m’intéresse à un bien (à rénover) de 50m2 sur une parcelle de 200m2. le COS de la commune pour cette zone est de 0,2. Donc pas d’agrandissement possible.
Le responsable du PLU de la mairie me fait savoir qu’ils ont rédigé un nouveau PLU dans lequel le COS passerai à 0,5. Ce document doit être validé (dans 6 à 9 mois) par je ne sais quelle autorité. Le responsable (à la mairie) me laisse penser que leur demande serais très certainement accepté et je pourrai ainsi construire jusqu’à 100m2.
Le souhait d’une mairie est-il généralement accepté?
Le risque est-il raisonnable pour moi d’acheter le bien maintenant en comptant sur l’évolution du COS mis en place par la mairie?
Merci de votre attention.
jacques
Monsieur, acheter un bien est un engagement important et êtes la seule personne à pouvoir prendre votre décision.
Concernant les PLU, il arrive régulièrement qu’ils soient annulés par des jugements suite à des attaques de personnes mécontentes.
Acheter un bien sur la base d’une possibilité de bâtir plus et sur la base d’une future réglementation, est un pari qu’il vous faut pondérer avec le prix d’achat/revente éventuel.
Prenez en compte le côté défavorable qui vous permettra au cas ou de ne pas être perdant.
Réfléchissez à deux fois, le risque est très important.