Délais de recours : Permis de construire

Comment se prémunir contre un recours des tiers ? Qu’est-ce qu’un recours des tiers ?
Que provoque un recours contre un permis de construire ? Toutes les réponses d’Architecte-PACA.com
N’oubliez pas : Posez vos questions en base de notre article, nous répondons à vos questions.

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Le permis de construire et les voisins : quels recours ?

L’autorisation de construire ou de modifier une habitation est soumise aux recours des tiers et doit respecter certaines règles de part et d’autre. Comment se prémunir contre les recours des tiers et éviter de se voir annuler son permis de construire ou toute autre autorisation de construire ?

Éléments de réponses par Architecte-paca.com : nos conseils et éclaircissements sur l’ensemble des risques.

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L’acte de bâtir et ses responsabilités :

Que vous soyez propriétaire ou sous compromis, le risque de recours d’un tiers vis-à-vis d’une autorisation est toujours possible, mais il existe des solutions simples pour limiter voir réduire à quasi nulle les possibilités de recours des tiers.

Le recours d’un tiers envers une autorisation délivrée doit faire suite à l’affichage règlementaire de l’autorisation d’urbanisme, et de manière normée.

Cette étape est cruciale et depuis la réforme des autorisations du 1er octobre 2007, qui précise que la date d’affichage sur le terrain prévaut sur toutes autres dates liées aux autorisations délivrées.

En clair, si vous obtenez un permis de construire le 3 mai et affichez de manière lisible le panneau règlementaire que le 15 juillet, le délai de recours des tiers ne s’écoulera qu’à compter du 15 juillet et NON du 3 mai date de délivrance de l’arrêté. Cette nuance doit être pour tous une règle claire à respecter.

Le délai de recours et les responsabilités :

Le délai de recours permet aux voisins directs de se prononcer à l’encontre d’une autorisation délivrée aux bénéficiaires. Le bénéficiaire est le seul responsable (s’il n’a pas effectué sa demande d’autorisation d’urbanisme avec un Architecte), des actes et pièces fournies à l’administration. Les autorisations de bâtir sont depuis la réforme devenue strictement déclarative, ce qui implique que l’administration n’instruit votre dossier que sur le bien-fondé de vos déclarations et ne prend plus la responsabilité de contrôler si vos déclarations sont exactes. Cette évolution, positive pour les professionnels, l’est beaucoup moins pour les particuliers effectuant les démarches eux-mêmes, car en plus du décryptage du PLU, il vous faut connaitre le Code civil et tous les articles se référents à la construction, mais connaitre certaines jurisprudences pouvant être utilisées à votre encontre sur un dossier.

Sachez que des avocats spécialisés, savent exploitées les oublis ou faiblesses de certains dossiers réalisés par des non-professionnels pour obtenir l’annulation de l’autorisation ou en demander une modification substantielle n’ayant plus grand-chose à voir avec vos attentes.

Quels moyens à un voisin pour déposer un recours ?

Le voisinage direct a l’opportunité de déposer un recours envers votre autorisation d’urbanisme, mais selon certaines règles et mise en forme. Le voisinage direct doit être direct et non un voisin situé à 800m de votre projet et/ou il n’a aucun intérêt ni vue. Ce recours doit être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception à l’administration ayant délivré l’autorisation et au bénéficiaire de l’autorisation (permis de construire, déclaration préalable, permis d’aménager, etc..).

Le voisinage lésé par l’autorisation n’a la possibilité de consulter votre dossier délivrant l’autorisation de bâtir qu’à compter de la date de délivrance de l’autorisation ;soit la date de l’arrêté.

Le voisin doit motiver sa demande de manière claire et non pas préciser simplement : « Je ne souhaite pas que mon voisin réalise des travaux à côté de chez moi ».

La motivation du recours doit faire état d’explications claires s’appuyant sur des articles du PLU non respectées ou articles de lois pouvant être appliquées à votre cas. Sans quoi le recours se verra classé sans suite.

Comment se prémunir contre un recours ?

La meilleure chose à faire est de s’entourer de professionnels compétents dans le domaine qui vous concerne. Dans la rédaction des autorisations, telles que les permis de construire, nombreux sont les maitres d’ouvrages utilisant le plafonnement à 170m2 de SHON pour ne pas faire appel à un architecte DPLG pour faire « soi-disant » des économies.

Prenons un exemple simple, le montant des honoraires d’architecte liés à la mise en œuvre d’une conception optimisée permettant de faire des économies sur la construction additionnée à la tranquillité d’esprit d’un dossier bien ficelé et professionnel, ne vaut-ils pas contre le temps perdu à rechercher sur Internet les articles de loi, les jurisprudences, les différents techniques de constructions et nombreuses autres sources de stress et risques de recours ? Il est vrai que le professionnalisme à un cout, mais préférez vous réparer vous-même votre voiture avant de partir pour un long voyage au risque de gâcher vos vacances ou payer une bonne révision chez un garagiste professionnel et compétent ?

L’habitat devient un consommable et nos mœurs nous amènent à changer de plus en plus fréquemment de lieux de vies, mais ne faites pas l’impasse sur de bons conseilles et solutions économes.

La seconde méthode de limitation de recours s’applique en préalable au dépôt de la demande, avant toute chose, il faut s’assurer que le projet et réalisable, la mise en œuvre d’une étude de faisabilité ou certificat d’urbanisme opérationnel, vous permettra de vous assurer durant 18mois l’engagement écrit des services instructeurs de la réelle possibilité juridique et urbanistique de votre projet. Cette formalité réalisée, vous pourrez alors prospecter les avoisinants afin de prendre connaissance des risques de recours.

Une troisième méthode plus empirique, reste avant de se porter acquéreur d’un bien, faire le tour du quartier et se renseigner sur la tension régnant entre les propriétaires actuels et le voisinage, car hélas dans la grande majorité des cas, les voisins pensent que les futurs acquéreurs seront du même acabit et projettent leurs animosités envers les nouveaux arrivants. Si vous trouvez un bien qui vous plait, prenez le temps de faire le tour du voisinage pour prendre la température.

Que faire en cas de recours envers votre autorisation ?

La méthode pour se protéger du recours reste la réalisation d’un projet respectant l’ensemble des contraintes, prospects et autres règles urbanistiques, mais également le respect du Code civil applicable aux constructions et également respecter certaines jurisprudences.

Si votre autorisation fait l’objet d’un recours, il suffit de corriger votre demande et compléter en corrigeant votre demande (si cela est possible), afin que le point litigieux puisse être éclairé. Selon le cas il faudra réitérer votre demande et repasser par la case attente et instruction.

Quelle est la durée du délai de recours des tiers ?

Le recours du tiers est limité à 2 mois et 8 jours, vous trouverez dans l’ensemble des textes un délai de 2 mois, mais les 8 jours supplémentaires permettent de s’affranchir des délais de transit de lettres recommandées.

Comment s’assurer que vous ne faites pas l’objet d’un recours d’un tiers ?

Si après le délai légal passé, vous souhaitez tout de même vous rassurer sur le non-recours d’un tiers vis-à-vis de votre projet, il suffit de rédiger une lettre recommandée avec accusée de réception et d’adresser cette  demande de confirmation de non-recours auprès du service instructeur vous ayant délivré votre autorisation.

Est-ce que le recours annule mon permis de construire ?

La réponse est NON, le recours d’un tiers n’annule pas votre permis de construire ou autre autorisation, mais force l’administration (service juridique du service ayant délivré l’autorisation) à se positionner sur le point ou les points mis en cause.

Par contre, la réforme a profité de la remise à plat pour préciser un point important, qui est que l’autorisation est prolongée jusqu’à éclaircissement des réclamations. Car avant la réforme de l’urbanisme, un permis devenait caduc, car la durée pour que l’administration se positionne dépassée la durée de validité des autorisations, a présent, si un recours est intenté le permis reprendra sa durée de validité après positionnement définitif des services concernés.

Pour conclure, il faut retenir qu’une autorisation doit être présentée de manière claire, et respecter en tout point les règles de droits communs et d’urbanisme précisé pour la parcelle concernée de manière à éviter les recours souvent pénalisant pour le maitre d’ouvrage souhaitant réaliser des travaux.

Vous souhaitez une assistance, des conseils pour votre projet, contactez-nous au numéro situé en haut de page ou consultez la liste de nos services d’architecte DPLG.

COMPLÉMENT d’information :

Suite à l’envoi d’un email d’une lectrice du blog, il me semblait important de vous présenter ce message :

« Je suis régulièrement les échanges relatifs aux permis de construire, ayant moi-même été confrontée à un problème lié à un recours.
Sur le cas cité ci-après, il me semble qu’il faut signaler qu’il est obligatoire que le propriétaire reçoive une copie en recommandé de tous les recours déposés à l’encontre de son permis, sous peine que les-dits recours ne soient pas recevables. De même il faut envoyer une copie AR à la mairie, des recours déposés auprès du tribunal administratif, sinon il y a vice de procédure et le recours n’est même pas examiné. (Cela m’est arrivée).
VG »

Un grand merci à Valérie G.

Délais de recours : Permis de construire
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535 Réponses
Elodie Salaun

Bonjour,

Nous avons acheter une parcelle dans le vignoble nantais. Nous avons réalisé toutes les démarches par nous même, y compris le permis de construire. Ce dernier a été accepté par le Maire et les ABF et affiché sur le terrain le 10 Novembre 2016.

Entre temps, notre voisin direct, nous a fait comprendre qu’il ferait tout pour s’opposer à notre projet (rénovation d’un ancien bâtiment agricole).

Nous avons reçu un premier recours portant sur le terrain en lui même. En effet, 3 de nos parcelles sont classées AOC. l’ancien propriétaire avait eu l’autorisation de l’organisme d’arracher ses vignes. Ce recours ne devrait pas trouver suite.

Le second recours a été envoyé par une personne, situé entre 3 et 6 km du lieu des travaux. Elle conteste l’accès à notre terrain, qui se fait par une départementale. Le maire avait été à l’encontre de la décision défavorable du Préfet. Ma question se porte sur l’intérêt à agir de cette personne, qui, bizaremment, porte le même nom que notre voisin. Peut-on demander l’irrecevabilité de ce recours auprès du Préfet et du Maire ?

Je vous remercie par avance pour les réponses que vous pourrez m’apporter.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
95% des recours engagés sont réalisés par des personnes (soient réellement impactées, soient jalouses), ce qui provoque des réactions assez surprenantes parfois.

Concernant la recevabilité d’un recours, celle-ci est basée sur des éléments tangibles et la proximité peut être un facteur. Il faudrait retrouver des jurisprudences pour s’assurer ou pas de cette recevabilité liée à « un intérêt direct ».
Car c’est en cela que le juge pourrait pencher.
N’étant pas juriste à 100% 😉 je ne puis infirmer ou confirmer. Orientez vous vers un avocat afin qu’il vous apporte ces lumières de juriste.

C’est toujours avec plaisir qu’en tant qu’architecte nous apportons des réponses.
N’hésitez pas à revenir ici même poster les suites et solutions trouvées, qui pourraient servir à d’autres Internautes dans la même situation que vous.

Répondre
joly

Bonjour,

Je viens d’acheter une maison le propriétaire a également vendu la parcelle mitoyenne de 200m2 a une autre personne pour construire une maison. Au bout d’un mois je croise les futures propriétaire qui nous montre leurs projet et là l’horreur je vais avoir un mur tout le long du jardin et qui fait 8m de hauteur et surtout qui vas me cacher du soleil la terrasse et la maison est ensoleiller du lever du soleil jusque 13h et avec ce mur plus de soleil. Par chance le maire a refuser le permis de construire car les voisins de l’autre cotes de la parcelle se sont pas d’accord pour enlever les débords de toit qui sont d’ origine1974. Je vient d’apprendre qu’ils vont faire recours au tribunal administratif . Quelle sont mes recours je ne sais pas quoi faire je n’ai pas acheter une maison pour qu’elle soit à l’ombre je veut pouvoir profiter de ma terrasse ensoleiller .
Merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,

J’ai bien lu votre récit et hélas, si le PLU autorise une construction en limite de propriété ayant une hauteur de 8.00m, il n’y a que peu de recours.
La seule issue possible serait de prouver la perte manifeste d’ensoleillement.
Le fait de perdre de l’ensoleillement sur une terrasse extérieure peut être limite devant un tribunal.
Un constat d’huissier présentant les caractéristiques du terrain avant travaux avec prise de photos sur le parcours du soleil réel serait un point de départ.
Ensuite, il vous faudrait consulter un avocat spécialisé pour voir avec lui quelles sont les jurisprudences existantes pouvant faire valoir votre droit à la lumière dans les pièces principales car c’est en général cela qui est mieux perçu par un tribunal.
L’on ne vit pas 365 jours sur la terrasse, par contre vous vivez tous les jours dans votre séjour ou chambre.
Donc surtout vérifiez régulièrement si la mairie ne délivre pas un permis pour voir si celui-ci n’est pas pénalisant et consultez un avocat pour voir avec lui quelles seraient les pistes pouvant défendre correctement vos intérêts.
Cette dépense est une dépense nécessaire, comme un conseil d’architecte 😉 avant achat. Cela évite souvent du stress et des possibles soucis.
Une clause de NON ALTIUS TOLLENDI ou de recul aurait pu être actée dans votre acte d’achat qui vous aurait protégée.
Il faut maintenant pallier au souci, alors qu’un bon conseil d’architecte avant la signature aurait fait gagner de l’argent et + de tranquillité.

Contactez un avocat pour une consultation. Et amenez lui le maximum d’éléments (photos, plans, etc… ) pour qu’il puisse vous conseiller au mieux et ainsi vous optimiserez la dépense de la consultation.

Répondre
JACQUES MALAQUIN

Jacques
19/12/16
Bonjour

J’ai acheté un terrain pour faire construire une maison d’habitation.
Pour l’achat du terrain j’avais un certificat d’urbanisme opérationnel qui confirmait que l’opération de construction était tout à fait réalisable.
je dépose un permis de construire dans la foulée et 2 mois plus tard j’ai un refus de permis de construire pour la raison que la construction sur le terrain se trouve à moins de 50 m d’une exploitation agricole avec un avis défavorable de la chambre d’agriculture locale en allégant un article du code rural, alors que sur le certificat d’urbanisme il n’était absolument pas question de faire allusion à cette proximité et à l’avis de la chambre d’agriculture.

Est ce normal qu’il n’ait pas été précisé cette particularité dans le CU opérationnel?

Quel est mon recours possible?

Merci de votre réponse

Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
C’est étonnant qu’il y ai eu cette omission malheureuse dans le CUb.
Il serait peut-être intéressant de solliciter les services concernés pour en discuter avec eux, car un CU est opposable.
Il faudrait analyser réellement la teneur du CU pour vous donner une réponse ferme, mais si tout est ok à l’initial, un recours devrait être possible.

Répondre
JACQUES MALAQUIN

merci de votre réponse, c’est effectivement ce que j’ai fait et j’ai déposé de nouveau une demande de permis et j’attends la réponse.

cordialement

Répondre
Billard

Bonjour,

Je voulais savoir : Peut-on déposer un permis de construire en mairie pendant la période de recours des tiers sur la demande préalable de division de terrain? Et que risque t’on si un voisin fait un recours sur la demande préalable de division?

Merci d’avance,

E.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Le fait qu’une autorisation administrative soit délivrée autorise la personne à entamer les travaux autorisés, MAIS il faut toujours patienter et purger les recours pour démarrer réellement les travaux.
Concernant le fait de déposer une demande de permis de construire sur la base de la division accordée, cela est possible et autorisé, mais encore une fois SI un recours venait à être déposé, tout pourrait être remis en cause.
Pour des questions pratique et de délais, il est donc envisageable de déposer la demande dès l’autorisation délivrée et affichée sur le terrain.

Répondre
ERIC

Bonjour,

Il y a quelques années, nous avons déposé un permis de construire et fait réaliser les travaux de création d’une fenêtre sur un mur pignon de notre appartement parisien, permettant de disposer d’une belle vue sur la tour Eiffel.

Nous venons d’apprendre par la Mairie qu’un promoteur souhaite réaliser un immeuble accolé au notre, immeuble qui nous priverait d’une grande partie de la vue, dont bien sûr la partie donnant sur la tour Eiffel.

Quel recours avons-nous vis à vis de ce projet de construction ?

Je vous remercie pour votre réponse,

Cordialement,

Eric

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il est important de noter et d’assimiler dans un premier temps la chose suivante :  » Les autorisations administratives délivrées par les services de l’état, ne s’occupent aucunement des règles civils et autres contraintes pouvant exister entre voisins « .
Je vous explique ceci afin que tous les Internautes et vous même, prenez conscience que le fait d’obtenir une autorisation en bonne et due forme ne présage pas de ce que le voisin pourrait faire valoir.
En l’espèce, il est également important de préciser que le sous-sol et le sur-sol (c’est à dire l’espace aérien au dessus d’une parcelle) reste l’entière et totale propriété du propriétaire du bien concerné. Donc vous vous êtes octroyé (par l’intermédiaire d’une autorisation administrative certes) une vue, mais celle-ci n’ayant pas de réelle valeur légale sauf à avoir obtenu du propriétaire concerné par celle-ci un écrit vous en autorisant vous permettant de faire valoir ce droit, vous ne pouvait pas imposer des contraintes à la propriété voisine.
Une servitude de cours commune aurait été la solution avec octroie de vue perpétuelle, ou une clause de non altius tollendi .
La prescription acquisitive pourrait être applicable si le délai de trente ans pourrait être prouvé, mais a priori, cela n’est pas le cas.
Il est fort probable que vous deviez soit négocier avec le promoteur (très peu probable qu’il accepte si la vue sur la Tour Eiffel est un argument de vente pour lui), soit tenter de voir avec un avocat si une jurisprudence existe en la demeure.

Répondre
Verrier

Bonsoir ,

Pour etre objectif , non ce n est pas dissonant , c est une maison classique avec ardoise , fenetre blanche, pas de toit plat ou autre…

Le pretexte du voisin est qu il avait soi disant une belle vue avant ma construction , ce qui me semble faux car j ai enlever des arbres de 6 metres de haut m appartenant et surtout il en veut au maire de m avoir accorde ce permis sur un site soi disant classé

Je pense qu il ne verrait meme pas la maison si j avais laisse les arbres..

Du coup , ce qui m inquiète , c est la mairie ,j ai eu le maire au telephone qui m as dis qu il avait mis ca ds les mains de son avocat et que pour lui , le delai pour faire un recours etait depassé ce qui n est a priori pas vrai a cause de mon panneau…

Cdlt

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La perte de vue est une notion jurisprudentielle, qu’il faut pouvoir prouver de manière indiscutable et précise à présent.
De plus, les contraintes fortes amenant à des condamnations sont surtout liées à des pertes d’ensoleillement sur des espaces particuliers.
Laissez l’avocat du maire étudier la chose et voir quelles sont les éléments recevable.
Ensuite vous pourrez recontacter le maire pour savoir ce qui en ressort.
Concernant votre « affichage », si vous n’avez aucune preuve tangible, le situation est plus complexe. Seul les délais pourraient pencher en votre faveur. Une consultation d’avocat spécialisé serait à mon avis une solution pour vous apporter des réponses claires avec l’appuis de documents.

Pour être synthétique, il est toujours plus simple de ce faire accompagner par un professionnel, ce qui évite ce type de situations.

Répondre
Verrier

Bonjour ,

Merci de votre réponse

Mais cela est quand même aberrant pour un panneau (sachant que si il le souhaite vraiment , le permis est affiché en mairie!!!) que cela prenne des proportions comme cela.

A la base , c’est quand même la mairie qui m’as autorisé a construire a cette endroit la

Dois je me retourner contre elle ? car j’ai peur d ‘ètre le dindon de la farce….

Cordialement

ps : encore merci d’aider les gens

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
Nul n’est censé ignoré la loi et la loi dit que le délai cours à compter de la date d’affichage la plus tardive, soit le panneau sur le terrain. Le panneau doit de plus rester visible et lisible durant toute la période de recours ainsi que pour la durée du chantier jusqu’à la déclaration d’achèvement et de conformité.
Hélas la grande majorité des personnes ignorent ces données et certains petits malins profitent pour « ennuyer » certains voisins…. (no comment).
La mairie aura vite fait de ce dédouaner, donc la meilleure stratégie est toujours d’avoir la mairie avec sois et non contre sois (sachez le 😉 ).
Le fait que vous ayez une autorisation délivrée en bonne et due forme est un point très positif. La loi Macron pourrait être également un axe de défense.
Reste à définir la recevabilité du dit recours, cela est autre chose. Votre ouvrage est-il réellement dissonant au regard de l’architecture environnante et du « potentiel secteur » ?

Répondre
VERRIER

Bonjour ,
Nous avons eu l’accord un permis de construire délivré le 3/08/2015
Nous avons emménager dans la maison le 14/07/2016
Le 6/09/2016 , nous avons reçu un recours d’un voisin qui conteste l’acceptation du permis délivré par le maire au motif que notre terrain serait classé ABF ( pour lui , le maire se serait trompé de 500 mètre)
Mon tort a été de ne pas faire de constat d’huissier pour la mise en place du panneau de chantier , or , sur le recours , on voit une photo de mon panneau qui s’était envolé donc illisible
Je sais que le voisin a 2 mois pour contester un permis de construire sauf en cas de défaut d’affichage
Il ne m’attaque pas directement , il attaque la mairie , mais est ce que la mairie peut se retourner contre moi a cause d’un panneau?
Alors qu’a la base , c’est peut être elle qui s’est trompée ?
Merci
Gwen

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Effectivement la situation est périlleuse. Il est tout à fait possible que l’autorisation soit attaquée en tant que telle, voir être annulée si l’infraction est constatée.
Le fait que votre bien soit éventuellement situé dans un périmètre particulier ne va pas dans le bon sens. Cependant la loi MACRON du 06 Aout 2015 assoupli certaines choses.
Il serait donc conseillé de vous orienter vers une lecture de cet article concernant les annulations de permis de construire qui rédigé par des avocats spécialisé pourrait vous éclairer.
Prenez également attache auprès du maire pour voir quelle orientation prend le dossier et éventuellement vous faire épauler par un avocat le cas échéant.

Répondre
Naboi

Bonjour,

Nous avons.mis notre maison en vente il y a quelques mois et venons de trouver acquereurs.

Mais nous avons reçu un courrier d’un géomètre sur la demande notre voisin pour vérifier le bornage des parcelles.

Nous nous sommes rapprochés de notre mairie qui nous dit que notre voisin souhaite faire construire deux maisons sur son terrain pour les revendre après.

Nous aimerions savoir si légalement nous sommes dans l’obligation de prévenir nos acquereurs? Si nous ne le faisons pas, pourront-ils se retourner contre nous?

Sachant que si on ne s etait pas déplacé à la mairie nous serions au courant de rien.

Merci d avance pour votre réponse.

Adabin

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Le fait d’informer un potentiel acheteur est toujours bon pour éviter que celui-ci se sente « enfariné » ou ai l’impression qu’il y aurait d’autres vis cachés.
Si vous mettez toutes les informations à plat ou carte sur table, comme dit l’expression, vous dormirez plus sereins et vos acheteurs aussi.

Le projet voisin se fera à court ou long terme, si une personne n’est pas prête à acheter avec des terrains potentiellement constructibles et ainsi avoir de nouveaux voisins, il lui faut aller en montagne loin de tous.
Donc prenez votre décision en toutes connaissances de causes, mais soyez franc, car si ils l’apprennent juste avant la signature cela sera d’un mauvais effet.

Répondre
croske

Bonsoir,
Nous avons construit un atelier de 28 m2 sur une zone inondable sans permis de construire et sans avis d’un géomètre .

Un voisin pas très » aimable » , a envoyé une lettre à la mairie relatant une construction d’un sauna alors que çà n’est qu’un atelier pour mon mari mettre ses pots de peinture , ses outils, son bois, ses machines pour son passe temps ce n’est pas professionnel.

Risque t’on la démolition de l’atelier tout en sachant que le plancher de l’atelier est à 35 cm au dessus du sol ;

Un géomètre va passer pour nous indiquer la côte à respecter mais je suis très inquiète autant pour une éventuelle démolition qu’une amende .

Merci pour vos conseils.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
La construction d’un ouvrage même petit sans aucune autorisation dans un secteur définit comme dangereux est risqué pour vous même en plus d’être illégal.
Le risque inhérent à une démolition est toujours envisageable selon ce que relèvera la mairie par son contrôle.
La meilleure des solutions serait dans un premier temps de prendre contact avec la mairie pour définir avec elle la marche à suivre et si la régularisation est possible, il est fortement conseillé de missionner un architecte afin qu’il vous épaule dans la réalisation d’un dossier tenant la route.
N’ajoutez pas d’amateurisme dans une démarche de régularisation, sans quoi vous ajouterez encore un risque supplémentaire.

Répondre
Christophe

Bonjour,

Un permis de construire vient d’être accepté sur le terrain perpendiculaire au notre pour faire une tour à usage d’habitation de 5 étages avec des balcons donnant sur notre terrain bâti.
est-il possible de faire un recours pour annuler toutes ces fenêtres qui seront situer à moins de 10 mètres de notre jardin?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Avant d’engager un recours, il vous faut être certain que votre requête puisse aboutir. La détermination d’une nuisance doit être étayée sur la base de jurisprudences.
Une distance de 10 mètres est tout de même large. Dans certains secteurs, la densité urbaine oblige à être proche, il est donc complexe de vouloir faire fermer des fenêtres si le code civil est respecté en plus des règles d’urbanisme.
Afin de pouvoir définir si un recours est recevable ou pas avant de le déposer, prenez contact avec un avocat et présentez lui le dossier complet étayé de photos. Il vous donnera son avis au regard des pièces constitutives de votre dossier.

Répondre
BC

Bonjour,
Une maison a été construite, elle respecte le PLU mais pas le code civil : un balcon se trouve à 1.40m de la limite de propriété avec des vues droites.
Cela est-il possible ?
Il y a t il un recours :
contre la mairie ou la DDT (permis delivre en 12014) ?
contre le propriétaire ?
Que peut-on attendre ?
Merci pour votre blog et vos réponses très instructives et compréhensibles !

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il arrive parfois selon les conditions de découpage préalable du terrain ainsi que la présence initiale de bâtisse et acte notariés, que le code civil soit « exclu » ou « omis ».
Les antériorités légales peuvent certaines fois léser les futurs acquéreurs et ainsi imposer des vues droites.
Les permis de construire ne sont pas instruits sur les termes du code civil, même si certains instructeurs dispense des informations en ce sens aux pétitionnaires « non professionnels ». Seul les règles d’urbanisme sont étudiées et analysées. C’est au pétitionnaire de ce renseigner et respecter le code civil.
Si la nuisance est claire, indiscutable et lèse le bien dominé, vous pouvez prendre les conseils d’un avocat qui analysera les données et la situation, puis vous conseillera sur les possibilités éventuelles de démarches à effectuer.

Il vous faudra un dossier étayé et complet si vous souhaitez engager une procédure, qui pourrait être très longue, coûteuse et incertaine quant à l’issue sachant que la nuisance devra être établie de manière claire. Ce sont des situations complexes, qui aboutissent parfois au versement de dommages et intérêts.
Il est toujours préférable de faire valoir ces droits durant le délai de recours de tiers (soit dans les deux mois après affichage du panneau légale de permis de construire) et non après… les juges peuvent en tenir compte.
Renseignez vous auprès d’un avocat avant d’engager quoi que ce soit !
Merci pour vos encouragements, pensez à cliquer sur nos liens et partager au plus grand nombre sur les réseaux sociaux, cela nous aide à rester à votre écoute.

Répondre
Tamisier Audrey

Bonjour,

Nous avons reçu il y a 3 semaines l’acceptation de notre permis de construire. Celui ci à était réaliser par un architecte et est afficher sur le terrain comme le stipule la loi.

Un de nos futurs voisins s’est intéressé de prés à notre permis de construire, et aujourd’hui ils souhaitent nous rencontrer pour « discuter » de l’étage que nous avons prévu de faire dans notre projet, car cela les dérangent.
Je pense que le problème est relatif au risque de la perte d’ensoleillement sur leurs extérieurs en fin de journée (notre maison sera implanté à l’ouest de celle de nos futurs voisins).

Si ils en arrivent à posé un recours, quel est le risque que celui-ci aboutisse?? Et comme nous protéger pour l’éviter?

Merci d’avance.

Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La perte d’ensoleillement est une des causes principales de recours envers des permis de construire, cependant les juges en général savent analyser le contexte SI le dossier fournit est clair et précis.
Dans ce type de situation, sollicitez votre architecte pour un rendez-vous sur le sujet afin de voir quelles sont les « risques potentiels » de recours recevable.
Il ne faut pas confondre le respect des règles du PLU / POS ou autre, le code civil et les jurisprudences.
Les jurisprudences existent dans ces termes et une consultation ou des éclaircissements peuvent être sollicités via le forum jurisprudentes.net.
Sur la base des éléments qui pourront vous être apportés, vous pourrez décider si vous encourez un risque de recours ou pas, mais cela ne vous exempte pas de rencontrer votre voisin pour écouter ce qu’il a à vous dire (ne dévoilez pas toutes les informations récoltées, ce serait donner le bâton pour ce faire battre).
Pour finir donc, avec toutes les données, vous serez en mesure et aurez toutes les informations qu’il vous faut pour décider de conserver votre position ou éventuellement déposer une demande de permis modificatif.

Répondre
wiart

Bonjour,

Lors de la construction de deux maisons mitoyennes sur un seul terrain qui est en pente.
Celle-ci doivent répondre au règlement du POS dans l’ ensemble de la construction ou elles doivent répondre individuellement au règlement du POS sachant que le terrain et les maisons sont susceptibles d’ être divisible.
Merci par avance de votre réponse

Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
En général, la réglementation applicable l’est à la parcelle et selon le règlement, il faut vérifier si deux habitations peuvent être mitoyenne ou pas.
Ensuite, même si la finalité est de diviser par la suite, il faut étudier de près le POS, tout doit y être décrit.
Il n’est pas aisé de répondre via un blog sur ce type de problématique, je ne puis vous en dire plus, lisez bien le POS tout y est inscrit (normalement).

Répondre
JPAUL

Bonsoir , j’ai obtenu un PC pour une extension de ma maison de campagne située dans un hameau, les maisons sont mitoyennes.
Le voisin situé à l’arrière de ma maison me menace de faire un recours car il ne veut pas que le faitage de mon toit ,après extension, dépasse le sien !
Ce recours (si il va jusqu’au de sa démarche), est il recevable?

Merci de votre réponse

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Pour vous répondre clairement, il faudrait étudier toutes les pièces du dossier et la réglementation applicable.
Ensuite, la code civil et la perte d’ensoleillement peut être une base de recours. Il est donc préférable de bien étudier le dossier, les dimensions, les reculs et diverses contraintes pour vous protéger contre un éventuel recours.
Il est fortement conseillé dans votre situation de missionnez un architecte et lui indiquer clairement les tenants et aboutissants afin qu’il prépare un dossier « au carré ».

Répondre
JEAN-CHARLES

Bonjour,

Nous avons obtenu il y a quelques mois, une autorisation de travaux pour réaliser un pool-house.

Notre voisin a d’abord déposé un recours gracieux auprès de la mairie qui a échoué.

Il vient de lancer un recours contentieux via son avocat auprès du tribunal administratif.

Sachant que c’est la mairie qui est attaquée, faut il que je prenne également un avocat pour défendre mes intérêts ?. Il n’est pas certain que la mairie fasse d’importantes dépenses d’avocats pour défendre sa décision.

Merci de votre éclairage

Jean-Charles

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il est toujours préférable de se faire aider et accompagner par un professionnel du droit lorsqu’il est nécessaire de faire valoir ces propres droits.
Avant d’engager un avocat sur la défense complète, demandez lui un conseil préalable en présentant les pièces du dossier et voyez quelles sont les suites à donner.

Répondre
Fabrice

Fabrice dit :
21 janvier 2016 à 16 h 33 min

Bonjour,

Je souhaiterai reprendre un PC qui a subi un recours des tiers en janvier 2014.

Les voisins ont été débouté en décembre 2015.

Aujourd’hui en récupérant le PC, via un transfert, suis je définitivement à l’abri de nouveau recours ?
Répondre

Pascal CAMLITI dit :
26 janvier 2016 à 16 h 09 min

Bonjour,
Un permis de construire n’est à l’abri de recours qu’une fois le recours des tiers purgé et le recours administratif purgé également.
Le transfert de permis vous rendra dans tous les cas le destinataire des recours ou attaques éventuelles. C’est un transfert d’autorisation et de responsabilité.

Merci De votre réponse.

Mais les voisins étant déboutés, suis je définitivement à l’abri des recours des voisins ?
Dans le cadre du transfert de PC, les voisins pourraient porter recours contre la procédure du transfert elle même.Sur le fond le PC étant définitif est inattaquable, mais sur la forme tout est possible.C’est bien cela ? Merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
Effectivement, la loi prévoit des solutions et diverses entraves à l’acte de bâtir au regard au regard du recours des tiers, mais d’autres jurisprudences vont dans le sens des pétitionnaires également.
Toutes le autorisations sont « attaquables » en elles même.
Pour plus de précisions sur le statut juridique de votre requête, consultez un avocat ou consultez le forum jurisprudentes.net.

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Gabriel

Merci pour votre réponse.

J’ai oublié aussi de précisé que mon voisin n’a pas respecté la forme des fenêtre indiquée sur le plan. Sur le plan c’est une simple fenêtre, alors qu’en réalité c’est une baie coulissante. Cette non conformité par rapport au plan nous permet il de faire un recours malgré le délai des 2 mois dépassé?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
Il faudrait étudier votre cas de près afin de définir si ce changement créer une nuisance suffisante pour être recevable auprès d’un tribunal. Prenez attache auprès d’un avocat et missionnez le pour un conseil sur la base de tous les éléments que vous aurez récoltés afin de définir avec lui si une démarche est possible ou pas.

Répondre
Gabriel

Notre voisin fait une extension de sa maison avec deux fenêtres à 5 de la limite de propriété. Le POS indique qu’il est nécessaire de 8 m minimum des limites de propriété pour créer une façade avec fenêtre. Nous sommes gênés par le vis à vis que provoque cette construction. Bien que l’affichage du panneau soit affiché depuis plus de 2 mois, et que le permis de contruire a été validé par la mairie. Pouvons-nous encore agir pour faire annuler cette autorisation en demandant le retrait des fenêtres?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Si le délai de recours des tiers est purgé, votre demande risque fort d’être complexe à faire valoir.
Si le permis délivré est effectivement illégal, il vous faut solliciter un recours auprès de la préfecture.
Il est fortement conseillé de missionner un avocat spécialisé afin de ne pas commettre d’erreur dans la procédure (si celle-ci est réellement recevable) sans quoi votre demande pourrait être purement et simplement rejetée.

Répondre
scotto di uccio

bonjour nous avons une maison de retraite qui se construit a cote de chez nous. Et juste derrière notre maison il y aura l abri à vélo. en sachant que nous avons 50cm qui nous appartiennent derrière la maison. on t ils le droit de construire cet abri sur la limite ? En effet nous avions prévu de faire l isolation de notre mur chose que nous n’allons plus pouvoir faire .Avons nous un quelconque recours ? merci de votre reponse

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Afin de déterminer si oui ou non les voisins ont un droit à bâtir en limite, il faudrait étudier les règles liées à vos parcelles; donc impossible via un blog.
Concernant les travaux de façades proche de la dite limite, il serait préférable de trouver un terrain d’entente si vous souhaitez engager ceux-ci, avant la mise en oeuvre des ouvrages qui pourrait restreindre l’accès.
Sollicitez le propriétaire pour voir si la position du local concerné est modifiable ou pas. Peut-être cela serait envisageable ?
Dans tous les cas, tentez une approche zen et cohérente pour ne pas heurter votre futur voisinage.

Répondre
Fabrice

Bonjour,

Je souhaiterai reprendre un PC qui a subi un recours des tiers en janvier 2014.

Les voisins ont été débouté en décembre 2015.

Aujourd’hui en récupérant le PC, via un transfert, suis je définitivement à l’abri de nouveau recours ?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Un permis de construire n’est à l’abri de recours qu’une fois le recours des tiers purgé et le recours administratif purgé également.
Le transfert de permis vous rendra dans tous les cas le destinataire des recours ou attaques éventuelles. C’est un transfert d’autorisation et de responsabilité.

Répondre
buiret

Bonjour

Je rencontre actuellement des soucis pour la construction d’un abri de jardin sur une parcelle héritée de mes parents et sur laquelle il y a 30 ans il y avait une maison qu’ils ont éboulée. Cette parcelle mesure 288M². J’ai déposé une déclaration préalable le 13 Mai 2015 pour laquelle le maire ne s’est pas opposé (certificat de non opposition en ma possession)et j’ai commencé mon projet (fondations) durant les vacances scolaires de la Toussaint. J’ai poursuivi par le montage des murs durant les vacances de Noël. Cette parcelle est contiguë à plusieurs autres et un des voisins me cherche des ennuis en me disant lors de la livraison des matériaux en décembre que ce projet était énorme (20m²) que çà le gênait, que çà allait lui gâcher la vue et qu’il me proposait de me racheter la parcelle ainsi que les matériaux et de me dédommager pour la valeur sentimentale du terrain ce que j’ai refusé. Et j’ai reçu un mail hier de la mairie me demandant un entretien concernant ma déclaration préalable en me laissant entendre qu’il y avait un souci de voisinage. Quel recours peuvent-ils avoir? Dois-je suspendre mes travaux car je devais faire le toit ce week-end? Le maire peut-il revenir sur sa décision de non-opposition? Peuvent-ils me faire démolir ma construction? Je vous remercie de l’intérêt portée à mon message. Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Si vous avez respecté le code civil, la réglementation en vigueur, affiché le panneau réglementaire et que le recours des tiers est purgé, sauf à avoir commis une erreur manifeste lors de la déclaration de votre projet; le recours est limité dans sa recevabilité.
Pour être plus tranquille, il vous faut vérifier les points importants. Concernant l’autorisation délivrée par le maire, il a la possibilité de retirer l’autorisation si elle est manifestement illégale. Sinon le préfet peut également procéder à un retrait.
La démolition est toujours une option possible SI il est prouvé que le projet et les travaux sont illégaux. Les tribunaux prononcent de plus en plus de mises en demeure de démolitions.
Rencontrez le maire et faite le point avec lui afin de balayer tous les risques.

Répondre
Ours77

Bonjour,
Si un immeuble a été construit avec un permis de construire valable mais pas à la bonne place : il aurait dû se situer à 1.80 de la limite mais se trouve à 1.30m.
Peut on obtenir des dommages et intérêts (comment les chiffre-t-on) ? Quels sont les procédures pour faire reconnaitre le préjudice ?
Merci pour votre aide .

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Dans la cadre d’une constatation de construction non conforme, il vous faut faire réaliser un constat d’huissier sur la base d’un relevé de géomètre afin que votre contestation soit étayée. Ensuite, par le biais d’un avocat spécialisé, il faut contacter le propriétaire du bien et discuter avec lui des modalités (amiables de préférence).
Si aucune entente n’est possible, il reste le recours judiciaire pour faire entendre votre demande (seulement si celle-ci est réelle et justifiée).
Concernant le niveau d’indemnisation, cela dépend du préjudice subit. Il vous faut en débattre avec votre avocat afin de trouver la bonne mesure.

Répondre
CADIC

Merci d’avoir répondu à ma question, mais serait-il possible de savoir, si mon voisin avec le Maire peut décider seuls que ma partie de terrain qui est un Parking à mon permis de construire peut devenir une voie.
Dans le POS :
● Voirie : Espace réservé à la circulation (piétonne, cycliste ou automobile) et permettant à une unité foncière d’être desservie.

Mon unité foncière où est ma maison est desservie en donnant directement accès à un chemin rural communal, seul mon Parking est le long de mon voisin.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il semblerait que des interprétations juridiques soient utilisées pour abonder dans un sens.
Afin d’être totalement au clair d’un point de vue juridique, il serait préférable (si vous souhaitez contester l’autorisation administrative de votre voisin) de consulter un avocat avec l’ensemble des documents et éléments.
Vous pouvez également solliciter un avocat via le site jurisprudentes.net

Répondre
CADIC

Mon voisin veut construire à l’alignement de mon terrain le long de mon parking, pour y parvenir il a déclaré que mon parking était une voie pour pouvoir se placer sous l’art 6-1 du POS, alors que sous l’article 7- ou 7-2 du POS il n’aurait pas pu le faire car mon terrain est en contrebas du sien et que la hauteur à l’égout doit être au maxi de 2,80 M au POS;
est-il possible de demander l’annulation de ce permis pour non respect du POS, mon terrain n’est pas une Voie.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
Vous pouvez tout à fait déposer un recours Si vous avez constaté une infraction et pouvez le prouver clairement.
Il est tout de même conseillé de rédiger un recours en bonne et due forme afin que celui-ci soit pris en compte; pour cela il vous faut envoyer en lettre recommandé avec accusé de réception le recours au pétitionnaire ainsi qu’aux services administratifs concernés.

Répondre
bernard

Bonjour,

Un recours en annulation contre un permis a été envoyé à la mairie.
Mon voisin est pret à retirer son retour en l’échange d’un protocole qui vise à favoriser le compromis et l’entente entre voisins.

Est ce que ce recours auquel la mairie n’a pas encore répondu peut etre retiré (courrier envoyé, en cours d’instruction)?

Merci,

Répondre
jbb

Bonjour,

je suis en projet de construction pour une maison passive. Le POS requiert des maisons deux ou 4 pans, en R+1 (niveau + niveau comble aménageable), avec « egout de toit » entre 2m et 4.5m. Je souhaite faire une maison avec étage en toit plat végétalisé. On me dit que c’est possible en effet, avec un retrait de 50 cm minimum de l’étage sur les 4 cotes pour que l’étage soit considéré comme attique. La fonctionnaire qui approuverait le permis m’indique cependant qu’ils font une « tolérance » vis-a-vis de l’égout de toit, mais qu’ils ne garantissent pas que ce soit inattaquable : ils prennent le haut du RdC pour déterminer cette hauteur, mais cela pourrait etre contesté du fait que le toit terrasse de l’étage sera plus haut… Avez-vous deja vu une tel cas? Dans le cas de l’acceptation du permis un voisin indélicat peut-il encore prétendre a annuler le permis, une fois les deux mois de recours passés?

Merci!

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
Le recours des tiers est fréquent (hélas) par « vengeance » quant une personne n’a pas réussie à obtenir son permis ou souhaite faire « suer » son voisin.
Si la demande de permis est « bancale » et « interprétable » vous courez le risque qu’un recours fasse annuler votre demande si le motif relevé est étayé et cohérent.
La commune ne pourra qu’accéder à la demande de retrait SI elle se sent en prote à faux. SI l’instructeur vous annonce déjà cela avant que vous déposiez, réfléchissez bien avant de prendre votre décision, car il a doit bien être au courant de ce que certaines personnes entreprennent en ce sens.

Répondre
GAUTREAU

J habite une maison située dans une voie privée comprenant 7 maisons
Nos sommes tous copropriétaires de la rue et du réseau de tout à l’égout
Un copropriétaire vend un terrain sur lequel 4 permis de construire sont délivrés. Le constructeur veut se brancher sur le réseau de tout à l’égout, pour diminuer le coût des travaux . Sinon il doit recréer un branchement complet; Sommes nous en droit de demander une indemnisation de la différence du coût initial, et peut on exiger de ne subir aucun désagrément(accès en voiture impossible pendant 1 journée) Faut il prendre des réserves à titre conservatoire par rapport par exemple à l’état de la chaussée après tous les travux

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
Tout est envisageable pour vous prémunir de problèmes en notifiant à la personne devant réaliser des travaux.
Le constat d’huissier initial avant que les travaux commencent est le meilleur moyen de mettre la pression psychologique à l’entreprise afin qu’il soit averti de la nécessité de ne rien endommager.
Il est important qu’une AG extraordinaire se réunisse pour prendre les devants sur les éventualités et risques encourus, en notifiant au copropriétaire engageant ces travaux qu’il sera « sous surveillance ».
Sachez protéger vos intérêts.
Concernant le dédommagement, il vous faut lire les pièces du règlement pour vois ce qui est prévu dans le cas de raccordements ultérieurs. Il est également possible que vous demandiez une étude (réalisée par un professionnel assuré et garantie) de capacité pour qu’il vous soit fourni une confirmation que les réseaux sont capables d’absorber la totalité des évacuations à venir.

Répondre
lanoe

Bonjour
J’ai besoin de vos lumières suite à la construction d’une extension en cour.
Nous réalisons une extension en rdc de notre maison de ville (mitoyenne en centre ancien). Le PC a été accepté. Le chantier est suivi par un architecte.
Le PLU précise que nous pouvons construire jusqu’à 10 m de hauteur en limite de propriété. Il s’avère que notre extension en rdc jouxte le mur mitoyen de la voisine. Lors des études de sols (mauvaise) on a du remonter la dalle de 5 cm et suite aux conseils de l’architecte et du charpentier suite évolution des DTU concernant l’isolation sous bac acier l’épaisseur globale de la couverture a été modifiée. Résultats, le faîtage coté mitoyenneté est plus haut de 14 cm mini et max 21 en bout de terrain (ou il n’y a pas de construction des voisins, c’est derrière leurs arbres) .Nous étions ok pour ces modifications. La hauteur arrive a 4.33m au point le plus haut (minimum calculé pour avoir une pente de toit correcte). Bref la modification volumétrique est mimime,mais apparemment cela gene la voisine sur 1 fenetre de chambre pour avoir le soleil du matin entre 9 et 11h..(car apres le soleil passe derriere d’autres maisons).
L’architecte a deposé un PC modification, il a eu l’ordre et la MAF qui ne s’inquiétent pas car le PCM est conforme au PLU, mais apparement ces conflits de voisinage sont courant. Quels sont les recours de la voisine ? Peut elle faire annuler le PCM ? Ne doit t’elle pas prouver le préjudice subit reel ? (en qui le valide, expert, juge ?)
Merci pour votre aide

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Un recours est toujours possible envers un permis modificatif déposé. Le recours doit toujours être étayé et argumenté de manière à être recevable. En matière de vues ou pertes de lumière des jugements et jurisprudences existent. Il arrive parfois que les juges décident de donner raison à l’appelant si la perte d’ensoleillement est avérée est indiscutable.
Le respect du PLU ne garantit pas toujours que nous soyons (hélas à l’abri de voisins indélicats).
Si vous êtes en règle, il ne faut pas plus s’alarmer et si un recours est intenté, il faudra prendre un avocat pour défendre vos intérêts.

Répondre
david

Bonjour,
en cours d’acquisition d’un terrain à bâtir, je viens d’apprendre que le voisin empiète de 2,00m depuis 1981 sur ma future parcelle pourtant bornée en 1979.
J’ai réalisé un permis de construire et positionné ma construction à 3,50m de la limite de bornage (PLU>3,00m). Du coup, mon projet est à 1,50m sa clôture (haie). Cependant, après avoir discuté avec lui, il ne souhaite pas rentrer dans une procédure judiciaire afin de régulariser la situation. Du coup, est ce que je prend un risque à me tenir uniquement à 1,50 de la clôture (PLU > 3,00m) et pourrait on imaginer une destruction de ma construction si il décide un jour de régulariser la situation.
Cordialement,

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
La limite séparative est normalement actée par un bornage contradictoire. Si votre voisin peux prouver une utilisation par prescription trentenaire, il serait envisageable qu’il puisse prétendre à la pleine propriété… A vous de présenter les arguments pour faire entendre raison à cette personne s’étant octroyé votre propriété.
Vous n’êtes pas « a priori » en position de force, « prenez donc de gants » pour aborder la chose avec « l’indélicat ».

Répondre
FREYDER

Bonsoir,
suite à une DP acceptée, une voisine vient de déposer un recours dans le délais prévu au motif que faire une construction sur mon terrain, va lui causer une nuisance sonore du fait que nous réalisions un accès (plutôt logique, voire obligatoire…)et donc des voitures vont passer (la mienne et celle de mon conjoint). Une partie de cet accès passera sous son terrain (il s’agit de restanques et le mien est en contrebas du sien), et sa maison est très éloignée de cette partie. Mon avocat qui est très confiant me conseille de déposer quand même un PC et de continuer mon projet.
De plus, j’entends de plus en plus que la nouvelle loi macron protégerait énormément des recours abusifs en rendant les démolitions « exceptionnelles », dans la réalité comment cela est pris par les juges? A t-on vu depuis des applications de cette loi ? (même si elle ne date que de juillet)
Merci de votre réponse

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Si vous respectez la réglementation à la lettre et que les nuisances sont de natures « dites normales », la recevabilité d’un recours est limité.
Ensuite, concernant les jugements, ils sont aléatoires et difficilement prévisibles selon les juges et la nature des doléances prononcées.
Pour finir, la loi macron prévoit des évolutions mais pour le moment le délai de recul est insuffisant pour se prononcer et en tirer des conséquences sur les recours dits abusifs.

Répondre
wiart

bonjour
j ai voisin qui fait construire deux maison mitoyenne sur son terrain.

je voulais savoir étant deux maison susceptible d être divisible, si elles doivent répondre de manière indépendante au règlement du p o s à savoir dans ce cas 3m50 du sol naturel, au cache moineau et 8m du faîtage au sol naturel

sachant aussi que le terrain est en pente
merci beaucoup de votre aide

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il est très complexe de répondre sans étudier un dossier complet.
Deux choses cependant : SI la réglementation offre l’opportunité de créer deux habitations sur le terrain, les habitations ensembles et/ou séparément doivent de toutes les manières respecter le POS ou PLU applicable en lieu et place.
Secondairement, si l’administration à eu en mains toutes les données altimétriques et a jugée que le projet était conforme pour délivré l’autorisation de bâtir, le bénéficiaire est donc autorisé à bâtir. La division éventuelle n’est pas prise en compte dans les instructions, les administrations en général étudient le dossier de manière neutre en application des règles.

Répondre
LEMAIRE

Bonjour,

Un pavillon voisin du nôtre vient d’être vendu pour être transformé en plusieurs appartements.
Des fenêtres, déjà existantes, vont donner directement sur notre terrasse (distance de moins de 8 mètres); cette nuisance peut-elle faire l’objet d’un recours au tiers ? De même que pour le parking qui va longer la limite séparative de notre jardin.
Enfin, s’agissant d’une modification d’un bâtiment déjà existant, le recours aux tiers s’opère de la même façon que pour une construction ?
D’avance merci.
Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
De nombreuses jurisprudences existent en la matière et peuvent être (selon le cas) utilisées comme base de recours. Il faut donc prendre attache auprès d’un avocat spécialisé pour qu’il étudie le dossier et vérifie si un cas peux corréler à votre situation avant d’engager des procédures.
N’engagez pas une recours en l’air sans appuis juridique compétent et précis. La recevabilité du recours en va de la bonne forme du dossier également.

Répondre
Rouchaud stéphane

Bonjour, je suis propriétaire d’un terrain avec maison à l’entrée d’un petit village en bordure de route. Trois terrain constructible ont été vendus à côté.
les accès se font directement du terrain sur la route.
L’ancien propriétaire des terrains avait gardé une bande de 6 mètres à côté de mon terrain.
Je viens d’apprendre que mon voisin direct (qui vient d’acheter la bande de 6 mètres + un terrain agricole en dessous de mon terrain et du sien) veux faire son accès de maison en passant par cette bande soit faire le tour de mon terrain pour rentrer chez lui alors le cu a été délivré avec accès direct sur la route.
A t’il le droit de faire un accès qui fait tout le tour de son son voisin ?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Si votre voisin à acquit les droits nécessaires à l’usage des chemins, rien ne lui interdit de contourner votre parcelle pour accéder à sa propriété.
Un propriétaire peux s’octroyer deux accès à sa parcelle si cela lui est autorisé par un droit de passage ou toute autre solution juridiques.
Je ne saisi pas ce que cela provoque comme éventuelle nuisance ?

Répondre
Esperons

Bonjour,

Je souhaite acheter une maison qui se trouve dans une ZAC. Le vendeur hésite à me vendre car il craint que suite à l’achat, je fasse « capoter la ZAC » qui n’a pas encore abouti. Il redoute donc que j’utilise le recours des tiers puisque je serai alors proprietaire dans la ZAC.
Y a-t-il un moyen de renoncer par avance à ce recours pour montrer notre bonne foi (nous connaissons le projet et sommes d’accord) ? Aujourd’hui nous sommes encore loin des 2 mois de délai puisque le projet vient juste d’avoir été presenté en préfecture et nous ne voulons pas attendre car cette ZAC traine déjà depuis plus de 10 ans.
Merci d’avance.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il serait souhaitable de vous tourner vers votre notaire qui pourrait vous conseiller sur la rédaction d’un éventuel engagement protégeant les deux parties.
SI cela est possible, votre notaire vous le dira clairement.

Répondre
RovaNiemi

Bonsoir,

Vous précisez sur votre avis rendu [du 21 septembre 2015 à 18 h 06 min] que

« Un recours doit toujours être acté pour permettre une discussion. Ensuite l’annulation est possible par la suite »

Nous sommes dans cette situation : Après recours amiable sans réponse aucune, et recours contentieux nous recevons le « mémoire en défense » de la partie adverse.
C’est sur ce mémoire en réponse que l’on constate que l’on est « hors des clous » concernant les délais de notre recours par rapport aux preuves de l’affichage légal. (nous en avons déjà parlé, voir [2 septembre 2015 à 14 h 51 min])

Malgré cette lourde paperasse (et coût inhérents) nous sommes en train de trouver un terrain d’entente avec la partie adverse. (ce qui est toujours meilleur que la voie juridique pure)

–> Et donc, quid de l’annulation de notre requête en cours ? Dois-on nécessairement passer par notre avocat pour stopper cette procédure ? Ou peut-elle s’éteindre d’elle-même ?

J’en profite pour vous remercier pour votre réponse à mon précédent message.

Bien Cordialement,

RovaNiemi

Répondre
REINHARDT

Le jardin de ma maison (acquise en 2000) est clos par des hais plantées sur mon terrain.
Un nouveau propriétaire s’est installé il y a un an à côté de chez moi. Il m’a très vite fait savoir qu’il souhaitait faire une extension de son garage en largeur et que ma haie devrait être détruite pour être remplacée par le mur de son nouveau garage. Je lui ai indiqué que cette haie m’appartenait et que je m’opposerais à sa destruction.
Il a récemment affiché un permis de construire pour l’extension de son garage et m’a fait savoir que ma haie sera détruite.
Puis-je m’opposer à cette construction et surtout à la destruction de ma haie qui, je tiens à le préciser est entretenue par une entreprise (je suis en possession de toutes mes factures d’entretien des mes espaces verts).
Quels sont mes recours pour dénoncer ce permis de construire?
Merci de vos aimables réponses.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La distance légale d’une haie est précisée dans le code civil. Si les distances sont respectées, il est toujours possible de faire valoir vos droits. Dans le cas contraire, il ne sera pas envisageable (sauf à l’amiable) de trouver une solution.
Vous pouvez dans tous les cas étudier le dossier de demande de permis de construire afin de vous assurer qu’il respecte bien la réglementation et en tirer les conséquences si cela est possible.
Si des vues droites ou obliques ne sont pas créées, il n’y a pas grand chose à faire. La densification du bâti engendre parfois des contraintes que tout le monde doit accepter.
Seule une analyse de la réglementation et du permis délivré pourra vous présenter les suites à donner à votre requête.

Répondre
Freddy

Bonjour,

Nous avons déposé un permis de construire pour notre maison mais juste avant de commencer les travaux, nous avons voulu changer certains points (maisons déplacée de 3m sur un coté, modification des tailles de fenêtre différentes mais au même endroit). Le constructeur va donc déposer un modificatif de permis de construire pour être en règle.

Ayant déjà attendu 2 mois pour le délai de recours des tiers pour le permis initial sans que personne ne se soit manifesté, allons nous devoir attendre le retour de la modification plus les 2 mois ou sans les 2 mois supplémentaires de délai de recours des tiers?

Merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
La loi est la loi, avec une autorisation de construire, vous pouvez entamer vos travaux, mais SI dans le délai légal de recours des tiers une demande est déposée et s’avérerait recevable, vous pourriez être dans l’obligation de démolir les ouvrages déjà réalisés.

Il ne tient qu’à vous de définir si vous prenez le risque ou pas.

Répondre
Stefano L

Bonjour,

Notre PC vient de faire l’objet d’un recours gracieux de la part d’un voisin
Le litigie porte sur le chemin qui porte à notre terrain qui lui meme fait partie d’un lotissement , le voisin le considérant comme un chemin privée et réclamant une compensation
Le permis de lotir avait déjà connu un recours pour le même motif par le meme voisin , ce dernier n’a pas aboutit.
Le voisin a t-il le droit de faire ce recours sur notre PC ? Le maire peut-il classer ce recours sans suite en le considérant comme abusif? Et à quels délais devons nous nous attendre?
Un second voisin aurait déposé une hypothèque conservatoire pour le même motif?
A quoi devons nous nous attendre ?
Merci pour votre aide
Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
Il semblerait que la situation est tendue.
Il serait souhaitable de solliciter officiellement la mairie pour vérifier avec elle la recevabilité du recours déposé afin de vous permettre de définir la marche à suivre le cas échéant.
Si le recours s’avère recevable, il est envisageable que vous deviez (selon le cas) procéder aux modifications nécessaires.
Concernant les délais, ceux-ci peuvent prendre plusieurs semaines ou mois si les dossiers sont amenés devant les tribunaux. La sollicitation d’un avis et courriers d’avocat serait préférable pour éventuellement écrire à cet ou ces personnes pour leur rappeler la loi et risque en cas de recours abusifs.
Certaines fois, cela coupe court à toutes longueurs juridiques.

Répondre
Thibaut

Bonjour

Je vais déposer un recours gracieux auprès du Maire ayant délivré un PC que je conteste. J’ai déjà rencontré le constructeur et je sais donc officieusement qu’il est d’accord pour modifier son projet (et ça me convient).

Je ne dépose le recours que pour ne pas laisser expirer les délais avant acceptation officielle du permis modificatif.

Ma question est : mon recours, pour être valable, doit-il se conclure par une demande d’ANNULATION, ou bien puis-je faire état de ma rencontre avec le constructeur (et le Maire d’ailleurs) pour demander en fait la MODIFICATION d’un lot du projet ?

Merci par avance, vos réponses étant tjs très utiles, rapides et agréables à lire.

Bien à vous.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Un recours doit toujours être acté pour permettre une discussion. Ensuite l’annulation est possible par la suite. Sachant tout de même que le recours doit être formulé et présenté en bonne et due forme pour ne pas être rejetée purement et simplement.
Obtenez des engagements écrits sur les modifications annoncées afin de ne pas vous voir « coincé » par une personne indélicate.
Il est tout même fortement conseillé de vous faire assister par un professionnel du droit avant de signer quoi que ce soit.

Répondre
RovaNiemi

Une question concernant le droit au recours suite à affichage légal :

–> Sur l’affichage légal doit être mentionnée (entre autre) la DATE du permis de construire. Mais pas la date d’affichage du panneau !

Voisin d’une construction à venir, je remarque cet affichage, j’y consulte la date d’octroi du permis et son numéro : plus de 15 mois se sont écoulés depuis l’attribution du permis…

…mais ceci reste légal.

–> En revanche, comme je n’ai pas remarqué cet affichage plus tôt, (il a pu être posé la veille ou voilà déjà 6 mois ! ) RIEN ne m’indique si je suis encore « dans les délai » pour engager un recours amiable.

C’est dans ce manque d’information que je vois un écueil au droit au recours :

J’ai donc fait un recours amiable, puis contentieux, puis c’est ENFIN au bout de 1 an que la partie adverse (dans son mémoire en défense) divulgue les constats d’huissier attestant des dates d’affichage et précisant que notre recours est hors-délai !

==> En arriver là (mémoire en défense de la partie adverse) pour obtenir la date réelle de 1er affichage me pose vraiment question concernant le droit des tiers au recours !!
Il va de soi que si cette date de 1er affichage avait été connue nous n’aurions engagé aucun recours !

Je pense sincèrement (et malheureusement) que tout-un-chacun n’est pas à même d’exercer un recours, ceci pour des raisons ET de simple compréhension, ET de finances nécessaires à engager AVANT de savoir si finalement le recours est simplement recevable et non pas hors-délai.

Je trouve que cette histoire de date d’affichage qui est seule connue du pétitionnaire ne permet pas au citoyen d’exercer sont droit de recours en connaissance de cause.

Bien cordialement,

RovaNiemi

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La date d’affichage du panneau légal sur le terrain doit pouvoir être prouvée par tous moyens nécessaires à la disposition du pétitionnaire. Le constat d’huissier est le meilleur moyen.
Ensuite concernant le recours à proprement parlé il peut être graduel sans engager une procédure en justice d’emblée.
La corrélation entre la date de délivrance et la date d’affichage peut être un point de départ. Effectivement, il peut être complexe de prouver la date d’affichage contradictoirement.
Votre réflexion mériterait d’être diffusée vers nos instances administratives, mais n’est-ce pas fait exprès ?
Tant de recours abusifs cours déjà et ralentissent l’économie. Pour bon nombres de personnes sérieuses combien abusent ?
Le juste milieu est toujours complexe à trouver.

Répondre
Thibaut

Bonjour,

Un permis de construire a été accepté le 13/7 pour une construction sur le terrain adjacent au mien. Le projet me gêne énormément en l’état mais nous avons trouvé sur le fond une solution amiable de modification qui me sied.

J’ai rencontré ce soir le constructeur et le Maire ayant délivré le permis.

Sur le fond nous sommes globalement tombés d’accord, puisque le projet peut être revu (nouvelle implantation de l’immeuble posant problème). Désormais je souhaiterai avoir votre conseil sur la suite à donner :

– le permis de construire va faire l’objet d’un permis rectificatif

– toutefois il est très probable que cette modification n’interviendra pas avant l’expiration du délai que nous avons pour déposer un recours (13/09 prochain)

– le constructeur nous propose de signer avec lui et le Maire un « protocole d’accord » (sorte de contrat moral dans un format librement choisi par le constructeur) ==> ma question est la suivante : est-ce qu’un tel document a une véritable valeur juridique ou bien est-ce qu’il ne nous donne strictement aucune garantie ? dans ce cas ne vaut-il pas mieux déposer quand même un recours gracieux que nous lèverons une fois le permis de construire rectificatif sera accepté et validé ? et si je fais cela, dois-je justement évoquer cet accord « quasiment conclu » ?

 

Je vous remercie vivement par avance.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il est toujours préférable de procéder par étape et conserver le bénéfice du délai de recours initial.
Ensuite sur cette base et une entente bien rédigée pourra vous aider dans la défense de vos intérêts.
Prenez garde de bien lire tout et ne signez pas si vous avez des doutes sur la finalité de l’accord. Les écrits peuvent être rédigés de manière à vous bloquer.
Demandez le protocole avant et lisez le à tête reposée seul ou accompagné d’un spécialiste.

Les écrits juridiques en la matière peuvent facilement vous desservir si vous n’y prenez pas garde.

Répondre
Nicolas

Bonjour,

Nous avons déposé un permis pour demander l’ouverture de 3 velux le 17 juin. Ayant attendu le délais de 2 mois nous avons commencer les travaux d’ouverture le 18 Aout. Nous recevons le 19 aout un refus des ouvertures. Quels recours avons nous sachant que le délais de 2 mois était dépassé ?

Merci de votre réponse rapide

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Le délai de purge du recours des tiers est de 2 mois et 15 jours. Car certaines personnes « s’amusent  » à expédier le recours le veille de la fin du recours et font tomber les autorisations.
Si le refus est motivé (et il doit l’être), vous devez stopper tous travaux et intenter un recours contre la décision en argumentant clairement.
Si votre autorisation n’est pas délivré, vous vous trouvé dans une situation de travaux illégaux avec tout ce que cela implique comme responsabilité pénale.
Tentez avant le recours auprès du préfet, une approche amiable pour que l’on vous explique le motif du refus.

Répondre
Martine

Bonjour,

En face de mon pavillon, il va être construit un immeuble de 20m au lieu de 13m comme prévu. Nous avons fait un recours auprès de la mairie (copie constructeur) et cette dernière nous a répondu que le délai de recours était expiré. Quel recours nous avons maintenant contre ce permis de construire accordé par la mairie alors qu’il n’est pas dans les règles ? Nous ne voulons pas faire annuler la construction, juste faire respecter la hauteur par le constructeur. Comment un Maire peut-il signé des permis de construire sans vérifier la régularité de la construction ? Est ce que si nous écrivons à la préfecture, cette dernière pourrait intervenir auprès de la mairie ? Nous ne voulons pas en rester la !

Merci d’avance pour votre réponse.

Cordialement.

Martine

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Effectivement, c’est auprès de la préfecture qu’il vous faut faire les démarches mais prenez soin de solliciter un avocat,un géomètre expert et un huissier de justice afin que votre démarche aboutisse.
Soyez pragmatique et ne vous engagez pas seul(e) dans ce types de procédure, qui en cas d’irrégularité dans les pièces et échanges pourrait annuler purement et simplement vos démarches.

Répondre
tarzan

un recours à été déposé suite a l’affichage sur le lieux de construction et en mairie.
nous avons essayer de négocier avec le tiers et le maire pas d accord possible.
le maire soutient mon projet
je voudrai savoir que se passe t il a partir de ce moment si le tiers ne me convoque pas au tribunal.

cordialement

Répondre
jm bernardi

bonjour
je viens de recevoir en accusé réception un refus de ma demande d’un dépôt de déclaration préalable concernant la construction d’un abri de jardin de 17m2.

Toutefois, il est indiqué dans ce récépissé de mon dossier qu’en cas de silence de l’administration à la fin du délai d’instruction de droit commun (soit un mois ), je peux démarrer mon projet.

date du dépôt du dossier le 27/04/ 2015
date de l’accusé réception le 29/05/2015, donc 2 jours de retard

après plusieurs contact au service de l’urbanisme c’est le silence , la responsable étant absente, elle prendra contact avec moi par téléphone

J’ai donc décidé d’afficher le panneau d’affichage et de commencer les travaux.
suis-je dans mon droit ,

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Si vous avez reçu une notification de refus, c’est un refus pur et simple, vous ne pouvez donc pas entamer les travaux.
Les textes écrits en bas de page, sont des textes standard et légaux qui correspondent aux autorisations délivrées ou pas. Dans votre cas, un refus provoque une interdiction (pour l’instant) de commencer quoi que ce soit, même après affichage d’un panneau.

Répondre
Question

Bonjour,

Sur la question des delais , quel est le delai légal suite au contrôle de la légalité des services prefectauraux pour faire un recours gracieux et demander au maire l’annulation d’un permis ? Deux mois et un jour a partir de la date de l’acte ou deux mois et un jour a partir de la réception de l’acte en préfecture ? De plus Quelles peuvent être les conséquences si la mairie oublié de notifier l’acte à la préfecture ?

Merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Le recours de légalité déposé auprès de la préfecture est clarifié sur la page du site du gouvernement, vous y trouverez tous les liens et informations utiles. Il n’est pas conseillé de tout recopier ici même. Bonne lecture.

Répondre
Trinkwell

Lorsqu’une maison est construite sur une limite separative et que la porte d’entrée est coiffée par une toiture créant une avancée . Cette avancée doit elle se trouver à plus de 3ml de la limite .

Enfin le Plu Impose une construction en limite du droit public sur le côté oppose à la limite separative en raison d’une obligation de s’aligner sur les façades des constructions les plus proches. Peut on envisager dès lors de prévoir un carport entre le corps de la maison et ladite limite publique et un carport repond-t-il a la definition de construction principale dans ce cas la

CDT

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Votre question est précise et demande une analyse précise de documents. Il est donc préférable de missionner un architecte pour une étude de faisabilité afin de vous fournir des réponses très précises.

Répondre
tania b

Bonjour,

Je suis sur le point d’acheter un terrain avec mon épou.
Cependant, nous devons partir pour mutation professionnelle (4 ans) en outre mer.
Est il possible d’acheter le terrain, de démarrer la construction, mais de la finir dans 4/5 ans ? Ou est il obligatoire de le faire dans les deux années de permis de construire ?

Merci d’avance pour votre réponse qui pourrait nous éclairer…

Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Si vous démarrez les travaux pour acter et valider le permis de construire obtenu dans les 3 ans (2 ans (ou 3 ans pour cette année) + 1 année de prolongation), il faudra ne pas interrompre les travaux pendant plus d’une année.
Il n’y a pas de limite de temps légal pour réaliser la mise en oeuvre complète de l’ouvrage, seule l’interruption de plus d’une année pourrait être considérée comme un abandon.
Suis-je clair ? Merci de répondre sur le BLOG afin que tous les Internautes puissent bénéficier de nos réponses.

Répondre
raymond

Bonjour j’ai un terrain de 2500m2 que j’ai divisé pour faire une autre maison et vendre ma maison principale beaucoup trop grande j’ai donc obtenu un permis de construire au mois de juin depuis la construction a bien avancé mais il y a quelques jours réunion de l’association syndicale du lotissement m’informe qu’il pourrait demander la démolition de ma maison ou bien l’impossibilité de vendre ma résidence principale que peux t’on faire merci de votre réponse, cordialement.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Lorsqu’il existe un lotissement dont les règles sont applicables, il est indispensable (selon comment sont rédigés les actes du lotissement) d’obtenir un accord de l’assemblée générale avant lancement du projet.
La seule solution dans ce type de conflits reste de prendre contact avec un avocat pour qu’il étudie les pièces et puisse définir quelles sont vos possibilités de vous sortir de ce mauvais pas sans y perdre trop d’argent.
Aviez-vous pris un architecte ?

Répondre
Question

Bonjour ..

Quelles types de construction sont´ils autorisés lors d’une simple déclaration en maire pour une contstruction de moins de 20m2 ?

Exemple peut on faire un garage de 20 m2 ou une chambre indépendante de 20 m2

Merci d’avance pour vos précisions

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Sont concernés par une déclaration préalable les projets ci-après :

Changement de destination

Un déclaration préalable est demandée dans le cas d’un changement de destination d’un local (par exemple, transformation d’un local commercial en local d’habitation) sans modification des structures porteuses ou de la façade du bâtiment.

Travaux modifiant l’aspect extérieur du bâtiment

Une déclaration est obligatoire si vos travaux modifient l’aspect initial du bâtiment. Les travaux concernés peuvent concerner :

le remplacement d’une porte ou d’une fenêtre par un autre modèle

le percement d’une nouvelle fenêtre

ou le choix d’une nouvelle couleur de peinture pour la façade.

À l’inverse, les travaux consistant à restaurer l’état initial du bâtiment ne nécessitent pas de déclaration préalable. Ces travaux dits de ravalement concernent toute opération qui a pour but de remettre les façades en bon état de propreté comme le nettoyage des murs.

Les travaux de ravalement nécessitent toutefois une déclaration préalable s’ils se situent :

dans un espace protégé comme les abords d’un monument historique,

dans une commune ou périmètre d’une commune où ces travaux sont soumis à autorisation en raison de plan local d’urbanisme.

source : -http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F17578.xhtml

Répondre
MONTAIGU Hervé

Bonjour,
J’ai signé un compromis de vente d’une maison de ville. Elle a fait l’objet d’une construction-rénovation d’un ancien bati il y a 11 ans. Un permis de construire déposé avait été accepté. Mais le propriétaire n’a jamais fait de Déclaration d’Achévement des Travaux. C’est donc une condition suspensive pour moi dans le compromis. Néanmoin les services de la mairie sur réquete refusent d’éditer cette conformité car la construction trop ancienne.
Ma question est : ai-je un risque d’un recours d’un tiers lié à une éventuelle non conformité au permis de construire ? ou après 10 ans tous recours est impossible ? Je crains un voisin irracible qui à l’occasion d’un changement de propriétaire cherche la non conformité …
Merci d’avance,

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Deux règles ce superposent, la règle des 10 ans et le code civil 30 ans. Selon le cas et la situation du projet, il est tout à fait possible qu’un recours au civil puisse être recevable.
Cependant, il faut analyser la situation sereinement et vérifier les reculs aux limites, les surfaces d’emprises, les hauteurs, afin de vérifier quelles sont les champs de risques liées à la bâtisse édifiée.
Après ce contrôle effectué, vous serait en mesure de prendre la bonne décision.

Répondre
Lydie

Bonjour,

Je suis engagée avec un constructeur de maisons individuelles. Il a procédé à l’affichage du PC sur le terrain (au cœur d’un futur lotissement)

Il m’informe que le constat d’huissier pour attester que le PC est bien affiché est inutile… Selon lui, le permis de lotir a déjà fait l’objet d’un constat d’huissier, ce qui suffit.

J’ai pourtant l’impression que ces deux autorisations d’urbanisme n’ont pas le même objet, et que le permis lotir ne dispense pas de faire constater l’affichage du PC sur mon terrain. Avant de solliciter un huissier à mes frais, j’aimerai avoir un autre avis (et idéalement, un texte ou une jurisprudence que je pourrais lui présenter…)

Je vous remercie par avance,
Salutations

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Encore un exemple flagrant du souhait du constructeur de vouloir faire des économies sur le dos du maître d’ouvrage. Qui défend les intérêts de qui ??? Il serait intéressant que toutes les personnes souhaitant bâtir ouvrent les yeux.
Enfin, le constat du panneau du lotissement ne se substitue pas à l’affichage du panneau de permis de construire de la maison, ce sont deux autorisations distinctes et ne s’adressent pas aux mêmes personnes.
Donc, il faut que le panneau du permis à votre nom soit constaté car il fera foi en cas de recours. Le texte de loi correspondant au panneau d’affichage des permis de construire est précisé au CODE DE L’URBANISME (Partie Législative, Réglementaire et Arrêtés) : Titre 2 Dispositions communes aux diverses autorisations et aux déclarations préalables – Chapitre 4 Décisions – Articles L424-1 à L424-9, R424-1 à R424-23, A424-1 à A424-19.

Ou plus précisément une partie du texte :

Article R424-15
(inséré par Décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007)
« Mention du permis explicite ou tacite ou de la déclaration préalable doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l’extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de l’arrêté ou dès la date à laquelle le permis tacite ou la décision de non-opposition à la déclaration préalable est acquis et pendant toute la durée du chantier. Cet affichage n’est pas obligatoire pour les déclarations préalables portant sur une coupe ou un abattage d’arbres situés en dehors des secteurs urbanisés.
Cet affichage mentionne également l’obligation, prévue à peine d’irrecevabilité par l’article R. 600-1, de notifier tout recours administratif ou tout recours contentieux à l’auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable.
En outre, dans les huit jours de la délivrance expresse ou tacite du permis ou de la décision de non-opposition à la déclaration préalable, un extrait du permis ou de la déclaration est publié par voie d’affichage à la mairie pendant deux mois. (Décret n° 2013-891 du 3 octobre 2013) « Lorsqu’une dérogation ou une adaptation mineure est accordée, l’affichage en mairie porte sur l’intégralité de l’arrêté. » (Décret n° 2013-891 du 3 octobre 2013) « L’exécution de la formalité d’affichage en mairie » fait l’objet d’une mention au registre chronologique des actes de publication et de notification des arrêtés du maire prévu à l’article R. 2122-7 du code général des collectivités territoriales.
Un arrêté du ministre chargé de l’urbanisme règle le contenu et les formes de l’affichage ».

Espérant que cela vous sera utile et que vous penserez à l’architecte, non pas pour un recours en cas de soucis, mais bel et bien une volonté d’avoir un professionnel défendant VOS intérêts.

Répondre
Marc

Bonjour,

Nous avons obtenu un permis de construire en août 2013 , suite a un recours gracieux de la préfecture demandant au maire de revoir sa position , le maire exposant ses arguments aucun recours contentieux n’a été fait . Nous avons donc construit et terminé les travaux en août 2014 .

Aujourd’hui sur une parcelle attenante voisine ou le même procédure a été faite sur un permis mais cette fois ci avec recours contentieux au tribunal administratif !

Ma question est la suivante que pouvons nous risquer sachant que notre construction est terminée depuis août 2014 ?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Des délais pour déposer des recours doivent être respectés, si les délais sont dépassés, les recours ne peuvent plus être considérés comme recevable SAUF si le recours porte sur une illégalité civile.
Dans le cas ou tout est respecté et tous les recours purgés, je ne vois pas sur quoi vous pourriez être inquiété.

Répondre
Jll

Bonjour, J’ai fait un recours gracieux puis contentieux (contre un permis de construire) avec un voisin.
Le recours est clos depuis le 9 janvier 2015.

Le 4 février 2015, je viens de faire un second recours gracieux contre un permis de permis de construire modificatif.

Je suis sur le point de faire le second recours contentieux, pour demandé l’annulation du dit permis de construire modificatif.

Et après ? Quid qu’est-ce qui se passe.
Qu’est-ce qui peut se passer?

A quoi correspond le terme : « Purger un recours »?
Est-ce une transaction qui doit soit avoir lieu entre requérent et défendeur.

Que se passe passe il si c’est la légalité interne qui est mise en jeux par le Juge du TA?

merci de vos réponses.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Vous contestez un permis de construire, puis un permis de construire modificatif et souhaitez savoir la suite ?
Si j’ai bien saisi, le pétitionnaire peut déposer une nouvelle demande et si toutes les règles sont respectées, aucun recours ne pourra être recevable, voir même si le recours est considéré comme abusif, des dommages et intérêts pourront être requis.
Purger un recours, cela correspond au fait que l’affichage légal réalisé, la commune et le pétitionnaire n’ont reçus aucunes lettres au cours du délai légal de 2 mois pour le recours gracieux, puis contentieux.
Si transaction il doit y avoir, celle-ci doit se réaliser dans un cadre juridique parfait pour éviter tous problèmes futurs.

Pourriez-vous préciser ce que vous entendez par « légalité interne » ??

Répondre
Samuel

Bonjour,

J’ai obtenu l’accord signé du permis de construire le 18/12/2014.
Le 20/12/2014 j’ai déposé le panneau sur le terrain (en le faisant constater…).
A ce jour nous souhaitons souscrire une assurance dommage ouvrage mais pour finaliser la cela l’assureur veut une copie de la déclaration d’ouverture de chantier. Du coup, la D.O.C. interviendrait avant la fin du délai légal de recours des tiers (20/02/2015).
Nous comptons toutefois attendre au minimum le 20/02/15 avant de commencer effectivement les premiers travaux de construction.
Le but est de gagner du temps sur les éléments « administratifs » car sans D.O.C. pas de dommage ouvrage et sans celle-ci pas de signature du prêt…

Ma question est donc la suivante :
est-ce que le fait de déposer la D.O.C. avant la fin du délai de recours des tiers ne peut pas nous être reproché ? Cela empêche-t-il un recours d’un tiers ? Ou bien encore cela n’altère t-il pas la validité de la D.O.C. ?

En vous remerciant par avance !

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Le fait de déposer une DROC (Déclaration Réglementaire d’Ouverture de Chantier) ne provoque aucunement une caducité du recours des tiers. Le délai de recours est et reste le délai fixé par la loi après affichage sur le terrain du panneau réglementaire de permis de construire.
Dès que l’arrêté de permis de construire est délivré, légalement vous pouvez entamer les travaux, mais si un recours rend caduc le permis délivré, il pourrait être demandé la remise en état des lieux donc des frais pour démolir ce qui est construit.
Il convient donc de ne pas précipité les choses et procéder par ordre.
Gagner du temps ou croire que l’on gagne du temps au départ peut en faire perdre énormément et beaucoup d’argent par la même occasion. Bien plus que ce que vous auriez dépensé à attendre un peu au départ.

Répondre
cariaux

Bon soir, je suis entrain de vivre un enfer!! Un architecte vient d’acheter une ancienne maison de maître et a introduit un permis de bâtir pour en faire un immeuble à 15 appartement et je viens d’apprendre que la façade sera à plus ou moins 6 mètres de mon habitation,il va y avoir 25 fenêtres juste devant ma façade qui est tournée au sud,donc mes fenêtres et les seules que j’ai ne m’apportera plus de lumière dans mon habitation et bien sur plus d’intimités et de vie privé,car par la même occasion son immeuble sera de la hauteur suivant 13,50 mètre et que chez moi j’ai a peine 9 mètres. Si vous pouviez me renseigner quelle doit être la distance entre nos deux immeuble pour que je puisse faire falloir mes droits. Dans l’attente d »une réponse de votre part,veuillez accepter mes salutations les meilleures.

Melle Cariaux

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
SI vous souhaitez vous opposer à une construction ou autorisation, il vous faut constituer un dossier précis sur la base de jurisprudences claires et rédigé dans le jargon juridique approprié.
Pour faire cela, seul un avocat pourra vous aider. Ils connaissent sur le bout des doigts les jurisprudences associées à votre questionnement et saura vous épauler.
Les règles liées à l’ensoleillement sont établies sur des prospects et reculs au regard des baies des pièces dites principales. Faites analyser l’autorisation délivrée en ce sens. Attention, de ne pas attaquer un permis sans un dossier correctement préparé, car des dommages et intérêts peuvent être demandés si le recours est jugé abusif.

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Lemonnier

Bonjour;
Dans notre petit village une declaration de division est en cours. Nous savons qu’un promotteur veut construire 5 à six logements sur le terrain voisin au notre. Notre maison mitoyenne à d’autres constructions se situe sur la partie est de notre terrain (hauteur 12 m). il y a aussi une construction sur la partie nord de notre terrain (hauteur 9 m). Il reste donc seulement une vue dégagée au sud et à l’ouest de notre terrain ce qui est ideal pour l exposition au soleil. Le promotteur souhaite edifier une construction en L (hauteur 12 m)en limite de notre terrain, occultant le soleil au sud et à l’ouest. la totalite de notre jardin sera donc entourée de murs nous privant de la jouissance du soleil. Le maire de la commune qui est en tres bonne relation avec ce promotteur (petit ami de sa fille) m’indique que si je porte reclamation le promotteur demandera des dommages et interets pour reclamation abusive … que puis je faire ? Cordialement et merci a la lecture de vos reponses.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Effectivement, le promoteur serait en droit de demander des dommages et intérêts SI le recours était qualifié par le tribunal d’abusif.
Dans un cas comme le votre, il faut vous faire épauler par un avocat compétent dans le domaine du bâtiment. Il existe certainement des jurisprudences qui pourraient permettre de faire valoir vos droits en la matière.
Je vous conseil de visiter le site jurisprudentes.net qui est excellent et les avocats sont compétents dans ce domaine…. Il ne faut pas hésiter à consulter hors du réseau Internet, car ce type de conflits est trop important pour être réglé via des échanges informels.

Répondre
Joanne

Bonjour,
Il y a des annees depuis que mes grands-parents ont vendu un part de nos terres a un voisin. Sur l’acte de vente de quand mes grands parents avaient achetes ces terres, il y a simplement une petite note avec une plume.
Mais aucune modification n’a été faite sur le contrat en présence d’un notaire. Est ce que cette vente est légale ou cette part de terrain nous appartient toujours?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

En terme légal, il est envisageable qu’une note manuscrite puisse être utilisée comme valant contrat. Le cadre légal doit être respecté et conforme au protocole juridique.
Si vous avez des doutes sur la véracité ou la propriété réelle du bien, il faut dans un premier temps faire viser les pièces à un avocat et/ou expert pour définir la légitimité de l’acte.
Ensuite, il faut vérifier également qui est enregistré et paie les taxes afférentes à ce bien.
Un faisceau de preuves claires et indiscutables doivent être réunies, si vous devez faire valoir une quelconque propriété.

Répondre
Julien M

Bonsoir,

ma grand-mère (usufruitière), mes frères et sœurs et moi-même (nue-propriétaires) avons proposé un recours amiable au maire de notre commune contre un permis de construire qui:

– va devoir démolir des bâtiments existants sur la parcelle contigüe de la notre en ayant spécifié dans la demande de PC qu’il n’y avais pas de démolition. (les bâtiments ne sont pas portés au cadastre mais nous disposons de plans de bornage de 1970 où ils apparaissent clairement et bien sûr ils existent dans la réalité)

– va implanté en limite exacte de propriété un mur de 10m de haut (arrière de l’immeuble prévu) là où notre toiture s’arrête à 6,30m, avec trois longueurs de génoises qui prolonge notre toiture sur la parcelle contiguë pour l’écoulement des haut pluviales depuis une centaine d’année, et donc devoir « couper » notre toiture.

– va détruire un corps de bâtiment dont la toiture est la continuité de la notre en étant solidaire d’une seule pente (mais pas les même poutre et le mur est privatif pour notre compte) et menacer par là-même la structure de notre vieille maison en pierre non-taillés et enduites à la chaux.

– va construire une terrasse donnant directement en surplomb de notre jardin collé à la limite exacte de propriété (mur privatif pour notre compte)

Le maire, nouvellement élu juste après que le permis fût signé par son prédécesseur d’opposition, nous a répondu par la négative car son délai de retrait administratif est écoulé.

Nous nous sommes immédiatement tourné vers le tribunal administratif compétent et avons scrupuleusement suivis la procédure. Nous attendons le mémoire de la défense.

La poursuite de la procédure par le TA vaut-elle comme acceptation de notre recours dans les délais impartis ou la défense de la mairie pourra t-elle nous opposer cet argument?

Nos arguments me semblent très recevable sur le plan juridique, amenant même à penser, pour ma part, qu’une fausse déclaration a été sciemment faîte en vue d’obtenir le PC. Peut-on s’attendre à une décision qui aille en notre faveur ou le TA peut-il nous opposer une irrecevabilité de nos arguments concernant les droits de vue et trentenaire (pluvial)?

Dans l’attente de vous lire

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Le délai de recours des tiers et la procédure gracieuse ou devant le tribunal administratif, peut se voir opposer une irrecevabilité, c’est tout à fait possible.
Dans ce type de conflits, il est plus qu’important d’être épaulé par un avocat spécialisé et ne pas s’engager dans une procédure seul.
Il faudrait étudier le dossier complètement pour pouvoir se positionner, ce qui est impossible via un blog.
En tout état de cause une prescription trentenaire est toujours un argument pouvant être mis en avant surtout si des éléments probants peuvent être produits. Seul un avocat analysant les tenants et aboutissants pourra vous donner son ressenti vis-à-vis de la recevabilité juridique du recours.
Bon courage et n’hésitez pas à nous tenir informé du résultat cela pourrait aider d’autres Internautes dans la même situation que vous.

Répondre
Cecilia

Bonjour,

Est ce qu’un recours gracieux demandant l’annulation d’un permis de construire empêche la signature de l’acte de vente du terrain (vente soumise à l’obtention d’un permis purgé de tout recours). Il m’a semblé lire que les recours avec saisie du tribunal empèchent la vente, mais qu’en est il du recours gracieux??

Le recours gracieux de demande d’annulation de permis de construire est il pris en compte dans les recours dont le permis doit etre purgé?

Merci par avance pour votre réponse, que je n’ai pas pu trouver sur aucun autre site,

Cécilia

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Tous les recours sont recevables et peuvent compromettre une signature d’acte authentique si une clause suspensive a été incluse lors du compromis.
Une annulation peut donc mettre un terme au projet.

Répondre
Yveline Quinette

Bonjour,

Sur un permis modificatif accordé, l’arrêté affiché en mairie doit-il comporté toute(s) modification(s) accordée(s)? et si oui et s’il est incomplet peut-on faire recours pour annuler le permis.?

Merci d’avance pour votre aide.

Yveline Quinette

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
C’est la constitution du dossier de demande de permis de construire qui fait foi. La mairie n’affiche que l’arrêté. Si vous souhaitez déposer un recours contre un permis de construire, il vous faut vous référer à la demande et voir avec un avocat comme constituer cette demande de recours.
Il est normalement stipulé dans la demande de permis modificatif d’acter toutes les modifications (cela parait être logique).

Répondre
MICHEL CHERHAL

Bonjour,

Je souhaiterais plusieurs renseignements,
mon voisin a déposé un permis modificatif pour la construction de 4 villas pour régulariser son permis initial en modifiant la hauteur (+ 0.60m )pour 3 villas et modification de l architecture pour la 4ème villa, ce permis modificatif à été accordé par la mairie, le permis modificatif ne peut porter que sur des modifications mineures, ces modifications peuvent-elles être considérées comme mineures ? de plus ce permis modificatif n’est pas affiché sur le terrain du bénéficiaire pour les 3 villas dont la hauteur a été surélevée, peut on faire recours ?
Dernière question, la date d ‘affichage du permis modificatif en mairie est antérieure à la date de signature par le maire du permis accordé, peut-on faire annuler le permis pour faux en écriture et/ou entamer des poursuites judiciaires ?

Merci d’avance pour vos réponses

Meilleures salutations

CHERHAL Michel

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Concernant les modifications d’un permis de construire, si le projet ne change pas foncièrement de forme architectural la modification peut être actée. Les communes et jurisprudences sont nombreuses sur le caractère admissible du modificatif. Ce sont les services instructeurs qui jugent le caractère recevable ou pas de la modification. SI le permis porte sur 4 villas, un seul permis et une seule autorisation délivrée engendre un seul affichage.
Les communes bénéficient d’un délai légale d’affichage de huit jours après délivrance pour afficher l’autorisation cf. Article R424-15 du code de l’urbanisme + Décret n° 2013-891 du 3 octobre 2013.
Si vous souhaitez intenté un recours à l’encontre des différentes parties concernées par ce dossier, prenez contact avec un avocat qui vous accompagnera sur la bonne procédure si celle-ci est recevable.

Répondre
izabel

Bonjour,

Le PLU de ma commune ayant changé depuis trois ans passant de lots de 1000m² à minimum 500m² le village se retrouve avec des constructions qui poussent comme des champignons. J’ai acheté ma maison il y a deux ans sans me douter que la végétation et les arbres disparaitraient a une vitesse vertigineuse pour laisser place à des habitations démesurées.
J’ai subi un an de travaux pour deux maisons de 162 m² sur 1200m² alors que les pc affichées font état de deux habitations de 143,90m² chacune sur 4000m² de terrain chacune sur une parcelle « zone verte » derrière chez moi et qui est repassé « zone verte  » depuis(bizarre). Autre probléme qui se pose. Après le décès de ma voisine (104 ans)son héritier a vendu la maison (à un promoteur)qui doit être démolie pour laisser place à 4 lots sur une parcelle de 3800m² avec une zone boisée de 500m² à peu près non constructible.
Pour moi il y a préjudice quant à la dévalorisation de mon bien et de mon environnement initial. Quel recours ai-je ?
Puis je déposer un recours dès maintenant par rapport aux 4 lots ou dois je attendre le premier permis de construire ?
Je suis juste anéantie…
Merci par avance pour votre réponse.
Cordialement.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Je ne sais quoi vous répondre, si la réglementation autorise ces projets, il n’y a pas grand chose à faire. Il aurait été préférable de se tenir informé en amont de la modification de zone pour faire valoir vos arguments.
Si vous souhaitez vous opposer à un projet, il vous faut vous faire accompagner d’un avocat. Avant toutes procédures, prenez conseil auprès de l’avocat pour estimer vos chances de réussite, cela vous permettra d’économiser du temps et de l’argent.

Répondre
Christophe b

Bonsoir Pascal,
Nous habitons en zone verte et ancienne zone d’extraction et je demeure en Belgique,une ancienne habitation a été reconstruite sans autorisation et une autre a été également agrandit sans autorisation!
le cadastre et déjà venu constater car le 1er propriétaire et décédé,le bien a été vendu en connaissance des infraction avec d’après l’urbanisme de Mons une amande de 25000euro et devoir démolir ces 2 bien cela fait déjà 6ans!!!
ce propriétaire et aussi décédé en janvier de cette année.
maintenant la sœur vient de racheter ce bien et toujours rien n’a bouger depuis tout ce temps que faire pour faire avancer les choses tel est ma question?
C’est une situation très compliquer,le pourquoi cette question.
Merci d’avance Christophe

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
Un avocat semble l’interlocuteur qu’il vous faut pour analyser toutes les pièces et données, pour ensuite voir quelle axe prendre.
Une situation litigieuse dans le bâtiment est toujours complexe, si les procédures sont engagées l’avocat est l’interlocuteur idéal.

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Christophe b.

bonjours,

Si vous pouvez m’aider sur quelques précision?
Ont habite en zone verte et ancienne zone d’extraction,mon voisin
a deux habitations qu’il doit démolir car ceux-ci ont été construite sans autorisation,et ne sont pas régularisable.Cela et connu du cadastre et de l’urbanisme de Mons.
Mais toujours aucun changement et sa depuis plus de cinq ans!
Combien de temps cela peut il prendre?
Merci d’avance.

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
Les tribunaux sont longs et chargés, il est possible que cela dure encore des années, car pour qu’un préfet ordonne une démolition il faut de très solides arguments et qu’il n’y ai pas de problème de procédure.

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Julien

Bonjour
Le permis de construire a été accepté par la mairie.
L’affichage du panneau doit il être obligatoirement être constaté par un huissier (250 e le premier passage et 200 le 2ème)? Si oui, est-ce que le le 1er pourrait être suffisant?
Les travaux pourraient être arrêtés si un recours?
Y’a t’il éventuellement d’autres personnes qui peuvent constater le dépôt du panneau (conseiller municipal par exemple ou voisins?)

Merci

Julien

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amandine

Bonjour,

J’espère que vous pourrez me donner un avis sur ma situation.

J’ai acquis il y a un an une vieille écurie avec des murs mitoyens à gauche et a droite, elle est toute en longueur. Sur la façade arriere nous avons décidé et ouvert une baie vitrée (telle qu’indiquée dans le permis de construire).

Or il se trouve que notre limite de propriété s’arrête à l’aplomb de notre mur. le terrain de la voisine est collé à nous (soit une bande de 2m de large qui traverse devant notre baie vitrée). Mais nous avons un terrain nous-même qui se situe après son terrain à elle (pas collé à nous, vive les anciennes découpes de terrains).

Notre permis de construire à été accordé le 14 août 2013, et nous avons mis notre panneau en évidence devant la maison en septembre 2013.

Il y a environ 1 mois, début juillet, nous avons reçu une lettre d’O….O nous demandant de reboucher notre baie vitrée. Notre chère voisine a donc réagit un peu plus de 10 mois après que les travaux aient commencés.

A noter que cette voisine a été en guerre avec mon arrière grand-mère puis avec ma grand-mère, et qu’elle n’habite pas dans cette maison mitoyenne à nous mais à 10 km. nous avons proposé de lui racheter ces 6m² de terrains collés à nous mais nous n’avons pas encore eu de réponse de sa part et nous ne nous faisons pas d’idées.

Ma question est donc la suivante : peut-elle nous faire reboucher notre baie-vitrée, 10 mois après le dépôt du panneau devant chez nous ? N’avons-nous pas de recours contre cette attaque ? Car si nous bouchons la baie vitrée, c’est notre cuisine et notre salon au RDC que nous condamnons, allez cuisiner et vivre dans une cabane toute fermée … Je vous laisse imaginer …

Merci d’avance pour vos conseils et réponses,
Cordialement

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Pascal CAMLITI

Bonjour,

Il y a deux éléments dans votre sollicitation :

  • Le permis de construire
  • L’ouverture

Concernant le permis de construire et sa délivrance par les services instructeurs, ils ne regardent (à présent) que l’application des règles d’urbanisme liées à la parcelle à bâtir et non le code civil.
Ce qui a pour conséquence de créer ce type de discordes. SI le code civil avait été appliqué la baie créant une vue droite n’aurait pas été créée, ni acceptée.
Il y a prescription sur les recours au permis de construire 2 mois après affichage sur le terrain du panneau réglementaire, MAIS le code civil n’est pas prescriptible à moins de 30 ans en usage paisible…
Donc l’ouverture créant une vue droite pourrait se voir être condamnée par voie judiciaire. La situation est complexe dans ce type de réalisations, il serait préférable pour vous de prendre contact auprès d’un architecte proche du bien concerné pour une mission de conseil et voir avec lui comment trouver une parade ou solution de repli.

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Collombet

Bonsoir,

mon voisin vient d’avoir l’autorisation de construire une terrasse qui entrainera sur une partie de notre jardin une vue droite, sa terrasse s’arrêtant à 1 mètre de notre mur et surplombant notre jardin. Certes, d’après les plans qu’il a déposé, il y aurait un pare-vue en verre sablé pour « casser » cette vue . Est-ce pour cela que le permis a été accepté malgré la vue créée… en sachant qu’il avait fait la même demande il y a deux ans qui lui avait été refusée? De plus, il y a deux ans lorsque les ennuis ont commencé, mon voisin, avant de savoir que son premier permis serait refusé m’a dit que si je voulais mettre un pare-vue, je n’avais qu’à l’installer mais lui ne le mettrai pas alors qu’il était pourtant prévu sur les plans déposés par son architecte.
Que dois-je et que puis-je faire ?

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
Lors du dépôt d’une demande de permis de construire, les éléments déposés doivent correspondre aux règles d’urbanisme. Les mairies ne contrôlent pas systématiquement les contraintes civiles.
Concernant la non mise en oeuvre d’ouvrages déclarés au permis de construire cela constitue une infraction, qui pourrait être constatée par la mairie ou services de l’état.
Il n’y a rien à faire si tout est respecté, si par contre des infractions sont a relevées, il vous faudra prendre contact avec les services ayant délivrés l’autorisation.

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Jill

Bonjour,
Nous avons déposé un permis pour un toit terrasse sur une construction d’1 étage qui a été accepté. Aucun recours n’a été enregistré. Notre voisine (ex fonctionnaire de la mairie de la ville) a décidé que cette terrasse cachée son accès à la lumière et a fait jouer ses relations à la mairie pour s’opposer à cette terrasse. Aujourd’hui nous sommes dans l’attente de la décision du juge. Nous sommes poursuivi en pénal alors que nous avions fait déposé le permis par un architecte pour éviter tout litiges. Quels sont les risques que nous encourons? La terrasse respecte le PLU mais la proximité d’une ligne SNCF pose un problème que personne ne peut nous expliquer. Pouvez-vous nous aider?

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
SI vous êtes actuellement en procédure, mais que tout est validé par un confrère, vous ne devriez pas être inquiet.
Ne connaissant pas le dossier complètement, il me parait compliqué de vous donner un avis éclairé sur ce type de projet et environnement.
Je pense que vous devriez solliciter mon confrère afin qu’il vous explique les tenants et aboutissants des éléments « reprochés ».

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gonon christine

Bonjour, j habite ds une copropriete d environ 8 appartements. Notre voisin a obtenu l autorisation de detruire sa maison et de construire un immeuble de 15m. Le permis a ete accorde alors que il ne respecte pas le plu: il est notifie que chaque appartement doit avoir un parking.or de part l agencement du lieu il n est pas possible de realiser des parkings. 15 appartements vont etre crees et le proprietaire stipule ds le dossier du permis qu il est pret a payer 17000euros par place manquante.nous trouvons cela injuste et ne comprenons pas cette decision qui aura pour effet de degrader encore la possibilite de se garer ds le quartier. Nous allons deposer un recours des tiers.Celui ci est il bien recevable? Commentfaut il faire pour le deposer au nom de la copropriete (le syndic?)? Peut on exiger l annulation du permis ds notre recours? Merci beaucoup

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il est généralement accepter par les communes une contre partie financière si les places de stationnements exigées au PLU ne sont pas réalisables.
SI vous souhaitez entériner une recevabilité de votre recours, prenez un avocat, il réalisera un dossier dans les règles de l’art, car si votre dossier n’est pas préparé correctement vous n’obtiendrez rien.

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Irfaan Atchia

Nous avons acheté un terrain en 2008 ensuite nous avons décidé de construire et nous avons déposé un permis de construire qui a été accepté nous l’avons affiché .Il n y’a pas eu de recours.Mais deux ans après la construction on a eu un procès avec un voisin à propos d’une servitude de vue.Le juge a dit qu’il fallait rétablir la servitude de vue du voisin et en effet ces fenêtres s’ouvraient directement dans ma cour.
Le juge dit qu’il faut reculer de 1,90 mètres.Problème:Mon terrain fait 4 mètres de large en reculant de 1,90 m c’est tout ma construction qu’il faut démolir.Notre construction est en mitoyens avec ces fenêtres . Les fenêtres du voisin ont plus de trente ans qu’est ce que je dois faire?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Certaines servitudes sont acquises par prescriptions trentenaires et effectivement le code civil avec le recul de 1.90m prévaut sur les autres règles.
Si un jugement a été prononcé, il n’y a pas grand choses à faire d’un point de vue d’un architecte. Prenez un avocat afin qu’il voit avec vous si une solution autre que la démolition existe.

Répondre
GUERIN

Bonjour,

Au sujet d’une Déclaration préalable pour édification d’une palissade, hors lotissement et secteur protégé.
A la suite du délais légal de 1 mois pour non opposition de la mairie, nous commençons les travaux.
Les travaux sont finis en 2 jours, dois-je quand même laisser l’affichage 2 mois?

Merci.

SG

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Simon L.

Bonjour,

J’ai déposé un permis de construire qui a été accepté par la ville.
Dans ma construction, une terrasse et des fenêtres sont créées, ce qui provoque une vu sur la façade arrière de mon voisin.
Il n’en est pas content et m’attaque sur le Code Civil, bien que mon permis soit accepté et qu’il respecte le Code d’Urbanisme.

Ma question, est ce que son recours sur le Code Civil est recevable?
M’obligera t-on à modifier mon projet (annulation de terrasse et bouchement des fenêtres)?
Peut on me contraindre à élever un mur entre nos deux maisons à mes frais (et qui dépassera 3.20m de haut) donc en opposition au code de l’urbanisme?

Merci beaucoup!

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Les communes instruisent sur la base des règles d’urbanisme, le code civil doit être respecté mais ne fait pas l’objet d’un contrôle par les services d’urbanisme.
Il est tout à fait envisageable que le juge demande une démolition ou fasse annuler l’autorisation. Tout est possible, si les lois ne sont pas respectées.
Il arrive parfois qu’une entente soit réalisée entre les parties avec une convention de cours commune pour contrer ce types de problèmes. Si « la guerre » n’est pas déclarée entre les parties tentez de trouver une solution amiable.

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Delon

Bonsoir,
Ma question ci-dessous est d’importance, d’après le site -http://vosdroits.service-public.fr
« Le délai pour effectuer votre recours est de 2 mois à compter de l’affichage du panneau sur le terrain. »
J’en ai donc déduit que tout recours effectué avant cette date était irrecevable… Or le service juridique de l’urbanisme, un huissier et un avocat m’ont ri au nez en clamant qu’un tiers avait le droit de poser un recours à tout moment jusqu’à expiration du délai de recours (même si les travaux n’ont pas commencé).
Donc si j’affiche mon panneau 6 mois après l’accord de l’urbanisme, un tiers aurait 8 mois + 15 jours pour porter recours…
Je ne trouve aucun témoignage sur le net pour un tel cas. Je ne sais plus quoi penser….Merci pour vos réponses ou témoignages

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Effectivement, si le panneau est affiché 8 mois après l’obtention, le recours total peut donc ce porter à 8 mois + 2 mois 15j soit 10 mois et demi au total…
Donc en résumé, dès l’obtention de l’autorisation (donc affichage ou publication en mairie) jusqu’à la purge des 2 mois et 15j au déjà de l’affichage le recours est recevable.
C’est pour cela qu’il ne faut jamais tarder à afficher le panneau réglementaire sur le terrain et prendre toutes les dispositions pour pouvoir justifier de son affichage.

Répondre
Delon

Bonsoir,
Vous avez écrit « Le recours d’un tiers envers une autorisation délivrée doit faire suite à l’affichage règlementaire de l’autorisation d’urbanisme, et de manière normée. »
Si un recours est formulé avant l’affichage du panneau, ce recours est-il valable ?
Exemple : le permis ou la DP est accepté en mairie le 9 aout, un tiers dépose un recours le 10 septembre au TA, j’affiche mon panneau du 1er octobre au 15 décembre (preuves à l’appui), son recours est-il valable ?
Merci pour votre réponse

Répondre
USO

Bonjour Monsieur,
J’avais une petite maison très vétuste, à démolir.
Je fais partie d’une copropriété horizontale, je suis complétement séparée et j’avais acheté ce bien ainsi, j’ai une voie d’accès commune au petit immeuble qui est sur la même parcelle. Depuis plusieurs années, une personne de cet immeuble qui voulait le bien que j’ai acquis (elle était fâchée avec mon vendeur) me fait toute sorte de problèmes. J’en passe car ce serait trop long. Depuis 3 ans, elle m’empêche d’accèder au regard sur partie commune qui desservait cette maison sous prétexte qu’il est sur partie commune. Je n’y peux rien, c’est historique, donc les employés de VEOLIA ont été éjectés. J’avais obtenu l’accord en AG pourtant pour une démolition/reconstruction car tout le monde y gagnait, l’ensemble serait plus présentable. Juste cette personne qui est maçon et qui voulait construire dessus a voté contre. Le permis obtenu est un seul permis réunissant démolition/reconstruction. J’ai eu des problèmes pour commencer la démolition car il voulait m’en empêcher. J’ai fait venir un huissier car il disait que j’aillais abimer la voie commune d’accès, l’huissier a fait un constat d’avant travaux. Rien n’y fait, maintenant il veut voter une résolution pour annulation de mon autorisation de démolir/reconstruire en argumentant que cela fait 24 mois que je n’ai pas commencé les travaux. En réalité, j’ai attendu pour les raisons explicitées ci-dessus, à savoir l’empêchement de me raccorder qui est de son ressort. J’ai pris un avocat et on a pu donc démarrer la démolition juste avant 23 mois, j’ai donc fait la déclaration en Mairie.
Puisqu’il persiste et comme c’est tout frais, car je pensais qu’il s’était calmé mais je viens de l’apprendre hier soir, je voulais vous poser la question suivante ; Peut-on dire qu’UN PERMIS qui comporte la démolition et la construction est commencé quand la démolition a eu lieu et que l’huissier a constaté celle-ci ou bien peut-il dire que je n’ai pas commencé les travaux ?

Merci infiniment pour votre réponse. Dommage que je ne sois pas dans votre région car je vous lis souvent et je vous trouve « aidant » qualité qui disparaît de plus en plus de nos jours.

Bien cordialement,

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
L’autorisation d’urbanisme comporte un seul numéro (permis de construire + démolir) donc la déclaration d’ouverture de chantier fait foi de lancement du processus, SAUF qu’en terme légal le fait générateur retenu par les juges en général est la réalisation des fondations voir d’un certain niveau d’élévations des murs….
Selon l’état psychologique du trublion, il est fort probable que vous risquiez d’être ennuyé. Demandez à votre avocat, quel est le niveau d’avancement de travaux pouvant vous permettre d’être tranquille.
Bon courage et merci pour vos encouragements. Pensez à cliquer sur nos liens et partager largement nos articles.
A bientôt.

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ATTIE

Suite à une expropriation dû aux travaux du Tram, nous avons pris une Avocate qui elle nous a mandaté un Architecte du Tribunal pour faire l’expertise des travaux de notre maison avec une entreprise. Pour les clôtures (nous sommes 4 personnes impactés) L’Entreprise qui réalise les travaux et la même qui a faîte l’expertise, connaissant l’indemnité nous applique des montants exorbitants et matériaux à moindre coût. Il y conflit d’intérêt Archi Entreprise nous avons que des malfaçons… Délais dépassés depuis plus de 6 mois, aucune pénalité de retard, TVA à 19,60 % au lieu de 7.Pas de préjudice moral, car réparation intégrale, il reste beaucoup de travaux à notre charge, par contre l’Archi et l’Entreprise prennent toute l’indemnité. En faîte nous avons pris une Avocate pour Enrichir un architecte et son Entreprise. Que nous conseillez-vous ? cela dure depuis plus de 2 ans. Cordialement.

C

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Nous ne pouvons pas nous positionner sur une procédure en cours. Si les personnes mandatées ne vous conviennent pas, il faudrait en changer.
Concernant les délais de justice, ils sont long en France et hélas, il n’y a pas grand chose à faire pour cela.

Répondre
FTHIERRY

Bonjour,
J’ai signé une promesse pour un terrain (issu d’une division d’un lot en deux parcelles) et obtenu le PC fin novembre 2013 pour une maison individuelle.
Un poteau EDF alimentant uniquement les voisins,se trouve devant le lot d’origine et doit etre déplacé par le vendeur car genant pour les deux futures constructions.
EDF devra installer deux poteaux pour les voisins, or le voisin qui se trouve de mon coté refuse que le poteau soit placé devant sa maison bien qu’étant l’unique bénéficiaire et veut qu’il soit devant mon terrain.
Il ne veut rien entendre et le notaire attend que ce probleme soit réglé pour la signature. Avec EDF les delais sont parfois longs et ça fait deja un mois de retard sur le timing du projet.
Quels sont mes droits concernant cette affaire de poteau ?
Si nous y sommes encore dans 3 mois, pourrais-je envisager une action en dommages et interets contre le voisin ou le vendeur pour prejudice dû au retard ?
Merci par avance de vos reponses

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Sa situation semble complexe. Il est important de s’assurer de l’engagement écrit existant régissant les contraintes de raccordements. Si rien n’est stipulé clairement sur qui doit payer quoi, la situation est plus que mal engagée.
Engager un avocat peut être la solution pour savoir si une action peut être menée à son terme et à une chance d’aboutir dans le sens que vous attendez.

Répondre
Daniel Mandineau

Encore une fois, merci de vous pencher sur mes questions et de tenter d’y trouver réponse. J’attends vos compléments d’information avec le plus grand intérêt. Je souhaite toutefois que ma dernière question soit très précise :

Dans l’hypothèse où le permis délivré le 21 juin 2013 contiendrait une contradiction monstrueuse avec le nouveau PLU (comme par exemple un COS de 1,50 dans une zone où le COS est limité à 0,50) ne serait-il pas obligatoire qu’un sursis à statuer ait été délivré ?

Je pense comme vous qu’un éclaircissement de la part de l’urbanisme pourrait être utile à tous.

Bien amicalement,
Daniel Mandineau

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,

La décision des élus, services instructeurs et parfois non accessible au commun des citoyens. La double lecture est toujours possible.
Seul le service juridique de la mairie, pourrait répondre précisément à la décision prise de ne pas surseoir à statuer.

Lors de mes différents échanges avec les instructeurs de la ville de Marseille, les sursis étaient largement envisagés. Les commissions statuées sur leurs nécessités ou non.

Répondre
Daniel Mandineau

Grand merci de cette très prudente réponse ! Je ne vous demandais évidemment pas de prendre parti !
Je serais très intéressé si vous pouviez développer votre phrase :
« si la commune a décidée d’octroyer un permis de construire sans opposer un sursis à statuer, cela signifie que malgré le changement de réglementation le permis serait accordé. »

Dois-je comprendre que le permis a été jugé suffisamment conforme au nouveau PLU de Marseille pour se dispenser du sursis à statuer ? Et que le sursis à statuer aurait été utilisé dans le cas contraire ?

Voici une bonne occasion d’éclairer vos lecteurs sur cette notion règlementaire très importante que vous n’avez encore jamais traitée à ma connaissance.

Je vous lis avec attention,
Daniel Mandineau

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Lors de l’instruction de permis de construire ceux-ci passent à travers le service juridique qui annonce lors de la commission d’urbanisme si le permis est conforme ou non.
C’est donc lors de ces cessions que la commune détermine et prend une décision.
Il serait intéressant qu’une personne travaillant à l’urbanisme, nous éclaire plus sur ce point.
Je vais tenter de trouver plus d’informations et fournirai plus d’éclaircissements.
Dans tous les cas, les décisions sont prisent collégialement et non individuellement.

Répondre
Daniel Mandineau

Cher M. CALMITI,
une fois n’est pas coutume : pourriez-vous vous pencher sur la défense du voisin lésé (gravement) par un permis de construire (et non sur les moyens de valider les entreprises d’un constructeur indélicat).
J’habite Marseille. Sur une parcelle contigüe un permis de construire a été délivré le 21 juin 2013, sachant que le nouveau PLU est entré en vigueur le 28 juin. La réalisation de ce projet causerait des torts très considérables à ma propriété (pour résumer, en terme de dépréciation, on peut évoquer un chiffre de 200 000 euros).
Globalement, le projet comporte des contradictions manifestes et importantes avec le précédent POS, mais aussi une contradiction majeure avec le nouveau PLU, qui limite le COS à 0,50 (le projet est une extension deCOS 1,00 à 1,50). Compte tenu de la jurisprudence, récente et constante, la ville aurait du utiliser le sursis à statuer !
J’ai donc déposé par ministère d’Avocat, dans les formes et dans les délais, un recours gracieux (rejeté) puis un recours contentieux en cours depuis le 30 octobre, tous les deux clairement et fortement circonstanciés. Le voisin m’informe, par les voies les plus sérieuses, qu’il va commencer les travaux sans plus attendre, et j’ai tout lieu de le croire.
Que puis-je faire ? Que risque-t-il (et quel avantage peut lui apporter la réalisation des travaux avant le jugement, positif ou négatif) ? Si j’utilise la procédure du référé (que le Juge suivra ou non), quel danger pour moi ? Quel avantage pour le constructeur ?
Ce que j’apprécie dans votre blog, c’est la qualité des réponses.
Daniel Mandineau

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Nous ne nous positionnons pas sur des conflits, déjà que cela est complexe alors à travers un blog… 😉
Par contre, si la commune a décidée d’octroyer un permis de construire sans apposer un sursis à statuer, cela signifie que malgré le changement de réglementation le permis serait accordé.
La présence d’un avocat est la meilleure des choses à faire pour défendre vos intérêts et il convient que vous le sollicitiez sur les points de risques pour vous et voisin, il pourra très certainement vous répondre mieux que moi, qui ne connait aucunement les données de votre dossier.

Je vous remercie à mon tour pour votre commentaire et vous propose de cliquer sur les liens prévus à cet effet pour partager au plus grand nombre. Cela représente vos plus grand remerciements et encouragements.

Répondre
ALIOUANE

Merci beaucoup d’avoir pris le temps de me répondre si rapidement. Et merci aussi pour vos encouragements.
Votre site est très complet, utile et très intéressant
Bonne continuation !

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour et merci pour os compliments.
Pensez a partager et faire connaître architecte-PACA.com autour de vous, cela représente les meilleurs remerciements. 😉
À bientôt.

Répondre
romane

Bonjour
Un permis modificatif peut- il être soumis a un recours de la part des tiers? si oui pendant combien de temps?
Est-ce qu’un permis modificatif annule le permis de construire initial?
merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour, toutes les autorisations délivrées sont soumises au recours des tiers. Un permis de construire modificatif également au même titre que le permis initial.
Un permis modificatif, modifie le premier sans l’annuler (sauf si vous demandez l’annulation ).

Répondre
ALIOUANE

Bonjour,
Mon voisin a son garage accolé au mur de notre maison (nous vivons dans un lotissement organisé en ASL). Les murs ne sont pas mitoyens. Il y a un an, lors d’une AG il a demandé l’autorisation de surélever le toit de son garage pour créer une chambre. Les plans fournis lors de cette AG précisaient une surélévation de 60cm côté jardin, et 120cm côté rue. L’AG lui a accordé (j’avais voté POUR). Cet accord lui a permis d’avoir son PC en mairie, mais comme on l’a vu plus tard, les plans étaient différents de ceux soumis à l’AG : la surélévation qui figure dans son dossier en mairie était de 140cm. Et pour finir, les travaux effectivement réalisés 1 an plus tard montrent une surélévation de 175cm.
Quand je lui ai fait remarquer, il a simplement répondu qu’il déposerait en mairie un avenant modificatif. Pour cela il a eu besoin de convoquer une nouvelle AG extraordinaire (1 seule résolution à l’ordre du jour : la régularisation de sa demande). Son statut de président de l’ASL lui a permis de convoquer cette AG extraordinaire. L’AG lui a de nouveau donné son accord (j’ai voté CONTRE). Pour moi, il y a abus de pouvoir.
Ma question est la suivante : je sais que le recours de 2 mois lors de sa demande initiale il y a un an est dépassé (je n’avais aucune raison de penser qu’il déposerait des plans en mairie différents de ceux votés en AG) mais est-ce que ce délai de recours de 2 mois existe à nouveau à partir de la date de sa demande d’avenant modificatif ? La mairie me répond que tant qu’il respecte le PLU ils vont simplement compléter son dossier avec les nouvelles mesures et n’ont aucune raison de lui refuser. Mais étant directement concerné, et la surélévation étant beaucoup plus haute que prévue, cela nous porte préjudice (côté jardin). Une autre raison me pousse à effectuer un recours : la durée des travaux et le bruit qu’ils génèrent, car effectués non pas par un professionnel mais par lui même (ma femme est en longue maladie depuis 1 an et sa santé a été très affectée par le bruit, elle aurait besoin de calme absolu pour sa convalescence, pendant encore 6 mois). Mon objectif est de faire valoir mes droits (il a enlevé le crépi de notre mur sans notre autorisation) et protéger la santé de ma femme. C’est possible à votre avis ? Merci beaucoup !

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Les recours envers une autorisation administrative délivré sont toujours possible dans le délai légal des deux mois après l’affichage du panneau réglementaire et ceci pour toutes autorisations, même si une autorisation antérieure avait été délivrée.
Par contre, il faut impérativement que votre recours soit motivé et justifié. Si vous souhaitez faire valoir des éléments autres qu’administratifs, il est toujours préférable de faire appelle à un avocat.
Comme le dit la mairie, celle-ci n’a le pouvoir de contrôle que sur l’aspect réglementaire et ne peut tenir compte d’autres choses.

Pour faire valoir vos droits consultez un avocat, il vous conseillera sur les options s’offrant à vous et présentez à celui-ci toutes les preuves et éléments étayant vos dires.

Bon courage.

Répondre
dubreil

bonjour
je voudrais avoir des avis et des réponses.
on est à bout psychologiquement nous avons déposer un permis de construire en mairie pour notre maison celui ci a été accorder fin décembre 2012, aujourd’hui en septembre on nous apprends qu’il va être remis en cause soit disant que la maison est trop haute alors que les mesures respecte les plans donner.
la mairie nous demande une modification alors que je ne vois pas pourquoi puisque les mesures sont bonne mais on nous a dis qu’une modification pouvait annuler tout le permis et par la suite raser la maison construite.
les voisins mettent une grosse pression a la mairie pour que la maison n’aboutit pas
comment faire?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La meilleure des choses à faire est un constaté d’huissier avec votre architecte ou maître d’oeuvre ayant suivi les travaux afin de faire valider les hauteurs et contrer les dires de la partie adverse.
Il faudrait faire intervenir en même temps que l’huissier un géomètre afin qu’il précise les hauteurs au regard des plans.
Si tout est OK, vous êtes tranquille vous pourrez prouver que vous respectez strictement les autorisations obtenues.
Si par contre des vous êtes en faute et qu’il n’est pas possible de régulariser, la démolition est envisageable.
Un géomètre doit intervenir pour les implantations, cela évite bien des soucis.

Cordialement

Répondre
Yann PONTHIEUX

Bonjour,
Nous venons d’acquerir, il y a un an, une maison construite en 1969 et qui comporte des fenêtres sur tous les côtés (autorisations lors du permis de construire de l’époque).Nous sommes à 2.50m de la clôture.
Le terrain voisin de cette cloture vient d’être acheté et la personne souhaite y construire (et la mairie l’y autoriserait) une maison de hauteur R +2 + combles devant nos fenêtres de salon et cuisine, au niveau de la clôture,soit à 2.50m de distance.
Quels recours avons-nous pour empêcher celà.
Cordialement.

Répondre
Julien Amouroux

Bonjour, à première vue si votre voisin respecte scrupuleusement le règlement de la zone et que la mairie accorde donc le Permis il n’y a pas vraiment de recours possible. A vous de vérifier éventuellement pendant le recours des tiers (c’est à dire une fois que le Permis aura été accepté vous avez 2 mois) si tout est « carré ».
Essayez sinon de vous rapprocher éventuellement d’un avocat spécialisé dans ce type de problématique et voir s’il y a matière à attaquer. Sachez que l’on ne conteste pas un Permis sans argument solide car dans ce cas là le boomerang vous revient directement dessus…
Conseil : lorsque l’on achète un terrain ou une maison, toujours regarder autour de soi si un voisin a la possibilité de construire, agrandir,… et qui risque de vous « gêner » éventuellement dans un futur proche.

Répondre
Pepa

Bonjour,
J’ai obtenu un PC en Mars 2012. Malgré tous mes efforts je ne pourrai pas réaliser le projet, je viens donc d’y renoncer et je mets en vente avec le PC purgé de recours.
Cependant un voisin avait fait un recours gracieux et la Mairie l’avait débouté, il n’a pas poursuivi mais me fait pas mal de difficultés (taille sauvage de ma haie et d’autres que je ne vais pas énumérer.
Je viens de mettre en vente et j’ai vu aujourd’hui qu’il avait enlevé le panneau de PC que j’avais bien sûr laissé sur le terrain.

Au-dela de cet incident, car comment prouver que c’est lui, je voulais savoir si j’étais obligée de le remettre vu que les délais recours sont largement dépassés ou si c’est mon acheteur qui le mettra pour la déclaration de travaux.

Merci pour votre aide.

Cordialement,

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
L’affichage du panneau de permis de construire ou déclaration préalable doit pouvoir être justifier clairement.
La justification de l’affichage du panneau de permis de construire contre les recours est une étape importante pour ce prémunir de toutes tentatives ultérieures de recours. Le délai d’affichage et le maintient sur site est également important; le positionnement du ou des panneaux peut aider à se protéger contre des « voisins » malveillants.

Répondre
mie aurore

bonjour

J’ai signé un compromis de vente sur mon terrain, l’acheteur passe par un constructeur et a eu le PC . Un des voisins fais un recours en disant que le futur chalet dénature le coin et change la vue depuis chez lui.
Je suis propriétaire depuis 2005 de ce terrain mais les voisins n’ont pas voulu me laissé de droit de passage depuis tout ce temps. Je les ai donc attaqué en justice et obtenu le droit de passage il y a 4mois. Maintenant que j’ai un acheteur et que le PC est accepté, les voisins sont de mèches et tentent de retarder ou d’empécher toutes construction sur ce terrain et ceux depuis tout ce temps!! le PC est en accord avec le PLU et la loi montagne…. il n’y a pas lieu de faire de recours sauf pour m’embêter. Puis je me défendre ou faire quelque chose pour qu’ils arrêtent de me mettre des bâtons dans les roues ?
Merci d’avance, je suis au bout du rouleau je ne sais plus quoi faire.
Cordialement

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
La seule chose à faire (si tout est respecté d’un point de vue réglementaire et administratif) est de faire appel à un avocat qui va très clairement expliqué aux personnes réalisant un recours que si celui-ci n’est pas fondé clairement et sans ambiguïté, ces « chers » voisins prendront la responsabilité des frais et risques de demandes de dommages et intérêts liés à la décision d’un juge.
Il faut appliquer une réponse ferme à un problème comme celui-ci.
Bon courage.

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VALLEE

Bonjour, mon permis de construire a été délivré le 19/03/13 pour un terrain que nous n’avons pas encore signé chez le notaire. Or deux voisins font un recours pour le moment gracieux mais qui vont devenir administratifs. Cela fait plus d’un an que nous avons réservé ce terrain et nous en avons assez. Aussi, la date de fin de réservation du terrain est le 18/08/13. Peut-on se désengager (refus de proroger) même si nous n’avons pas encore la réponse des recours ? Vous en remerciant par avance, cordialement.

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Pascal CAMLITI

Bonjour, Pour pouvoir vous désengager d’un compromis, seul les clauses du contrat que vous avez signé sont recevable. Pour plus d’informations vous devriez vous tourner vers le notaire chez qui vous avez signé, afin de voir quelles options peuvent encore s’offrir à vous. Il est vrai qu’une situation comme celle que vous décrivez est ennuyeuse, mais un compromis n’est pas chose anodine, c’est pour cela que nous conseillons TOUJOURS d’y faire inscrire des clauses de désengagements claires.
Tenez nous informé de la réponse de votre notaire, cela pourrait profiter à beaucoup d’autres internautes dans la même situation que vous.

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VALLEE

bonjour, merci pour votre réponse. Je ne manquerai pas de vous tenir informé dès que j’en saurai plus. Cordialement.

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BETTY

Une construction va avoir lieu en limite séparative (selon le voisin), alors que moi je pense que le mur est construit sur sol mitoyen.
Pour cela, il démolit toute l’ancienne habitation qui est supportée par ce mur. Seulement, il n’indique pas sur le panneau d’affichage sa démolition. alors que nous avions parlé que j’ai des abris de jardin le long de ce mur. Ces abris avaient été posés il y a plus de trente ans et remis au propre par nos soins. Le mur a été entretenu depuis plus de vingt ans par nos soins de notre coté.
Nous aurions souhaité que nos abris ne soient pas démolis et que nous trouvions un arrangement. Le permis est accordé et ayant une maison en rez de chaussée, elle sera assombrie par la nouvelle maison voisine montant à 6,25 m et au max à 9m (toit à quatre pans).
LE POS de notre ville n’est pas compréhensible et bourré de fautes de frappes, je dois en demander un au propre ; sinon je me demande si ce POS est valable ou bien si on doit appliquer le code de l’urbanisme.
La construction se faisant sur des fouilles de plus de deux mètres pour créer un sous-sol alors que nous sommes dans une zone à faible risque de mouvement de terrain. Notre maison va manquer de soleil, est une raison pour demander un recours à la mairie contre ce permis.FAUT IL UN AVOCAT pour négocier le mur en question ?
Merci pour les avis et votre aide.

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Pascal CAMLITI

Bonjour, Dans le cas de différents entre voisins portant sur un permis de construire, il est préférable de solliciter une discussion préalable, si celle-ci n’aboutit pas sur un arrangement écrit clair et devant une personne habilité (avocat par exemple), il convient alors de prendre le taureau par le cornes et se faire assister pour des démarches judiciaires claires.
L’avocat dans les deux cas reste un allié majeur qui vous aidera à trouver la bonne solution afin de défendre vos intérêts.

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LAUQUERE

Bonjour, voilà je suis en construction avec mon épouse, nous avons acheté un terrain avec un permis de construire validé. Nous avons fait une demande de transfert de permis qui a était accordé. Mon constructeur à demandé une modification, car la maison que nous faisons faire n’est pas exactement la même. Mon voisin à déposé un recours il y a deux jours. Mon panneau a était posé sur le terrain le 21 Février 2013. Puis-je continuer mes travaux ou dois-je m’arrêter?

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Pascal CAMLITI

Bonjour, Tous les travaux doivent correspondre à une autorisation purgée de recours. Il ne faut pas engager de travaux dont vous ne disposez pas d’autorisations purgées de recours. Par contre, si l’autorisation est obtenue en bonne et due forme ainsi que le recours déposé après le délai légal des deux mois et 15 jours après affichage légal du panneau de permis de construire sur le terrain, vous êtes dans votre droit. Assurez-vous tout de même de l’irrecevabilité du recours auprès de la mairie.

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loriou

Bonjour, petite question et besoin d’avis, je vais signé un compromis sur un terrain dont les propriétaires n’ont pas le droit de passage sur le chemin qui y mène, alors que d’autres l’ont et ont construit a coté. J’ai donc dit au proprio que si il voulait vendre pour cela il devait lancer une procédure auprès du TGI pour demander une servitude passage, après des courrier recommander envoyer au voisin qui n’habite pas sur les lieux, qui n’a jamais répondu, car il ne veut rien faire tant que son terrain a lui, ne passerai pas constructible. Mais aujourd’hui c’est sous son chemin que les réseaux passent, et en bordure de notre futur terrain. La procédure est donc lancer, j’ai demander le permis entre temps qui a été accepté, aujourd’hui j’ai même déposer le paneau en bord de route et en bord de terrain, et même fait constater par huissier, pour le recours de tiers.
Ma question est si jamais il n’y a pas de recours passés deux mois et, vu que si il fait appel cela peut prendre des années, et donc nous allons commencer a payer le crédit en plus de notre loyer. Est il possible de faire une demande de référé pour avoir un droit de passage provisoire, ou bien alors peut-on construire et passer les réseaux vu que le recours est passer et qu’en plus une procédure est faite pour résoudre ce problème, le voisin peut il vraiment nous interdire de passer, alors qu’il ne pourra pas barrer le chemin vu que les autres en ont le droit de passage….

Merci de vos réponses

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Pascal CAMLITI

Bonjour, la situation est un peu complexe pour répondre simplement sur un blog. Il serait préférable de vous faire conseiller par un avocat spécialiser afin qu’il vous soit prodiguer la bonne marche à suivre et ne pas voir votre projet aboutir dans une quinzaine d’année. Il me parait indispensable que vous fassiez épauler au plus vite.

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Gildas Legal

Bonjour,
Notre projet de maison (220 m2) de plain pied vient de faire l’objet du recours d’un voisin. La maison s’adossera à son jardin. Un mur de 3,98 m (le POS prévoit 4 m) s’élèvera en limite de propriété, au fond du jardin du voisin, entre nos deux maisons. Dans son recours, l’avocat de notre voisin fait état de l’absence d’une « signature illisible » du permis de construire de la part du représentant de la maire (l’adjoint au maire qui est en revanche clairement désigné).
Le recours fait également état de la gêne visuelle qu’engendrea le projet pour nos voisins, et du manque d’intégration de notre projet dans l’environnement du quartier (notre maison aura un toit plat).
Le recours est actuellemernt gracieux, mais l’avocat de la partie adverse fait clairement état de son intention de porter l’affaire devant le tribunal administratif si la mairie ne donne pas raison à son recours grâcieux. Que pensez-vous de cette affaire et comment devons-nous réagir ? Y a t-il des arguments financiers (dommages et intérêts pour retard de chantier par exemple) qui ont quelque chance d’influencer les véléités de notre voisin.
Merci de votre réponse

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour, Comme toujours dans de tels cas, il faut avoir du répondant et aux grands mals / grands remèdes ! prenez à votre tour un avocat qui clouera le bec aux personnes intentant une procédure. Attention, cependant à être clair et sûr de vous. Mais prenez tout de même conseils auprès d’un spécialiste afin qu’il vous précise clairement si le recours lui semble recevable ou pas et si vous êtes dans votre bon droit, rétorquez.

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DEVAN

Bonjour, un retour d’expérience suite à un recours gracieux contre un permis de construire accordé dans une ville importante.
Suite au recours gracieux (2 jours avant la date des deux mois d’affichage du PC) contre un pc accordé et sur vos conseils nous sommes allés voir un avocat spécialisé (droit public donc également en droit d’urbanisme).
Celui-ci a fait le nécessaire avec la mairie, et après avoir répondu à tous les points mis en cause, la mairie a répondu aux voisins et à son avocat) .. « compte tenu des arguments énoncés, je ne procéderai pas au retrait de l’arrêté du… ».
Nous avons obtenu la copie du courrier envoyé par la mairie par notre avocat, puisque cela n’est pas une obligation pour un recours (le recours est contre la Mairie) et nous sommes seulement les pétitionnaires.
C’était une bonne nouvelle nous pouvions commencer les travaux, pourquoi le passé ?
Nous avons reçu depuis une autre lettre recommandée de l’avocat de la partie adverse et il nous demande de revoir les ouvertures donnant chez le voisin (ouvertures opacifiées, fixes et non ouvrantes)sinon recours pour le PC au tribunal administratif sur les points déjà vus par les services de la mairie. Cette demande n’avait pas était signalée sur le 1er recours, et je peux vous assurer le recours était long.
Nous avons une servitude de droits de lumière (le bâtiment existant à démolir pour reconstruire date de plus de 60 ans et les ouvrants opacifiés du RdeC ne correspondent pas à la réglementation actuelle(hauteur niveau sol ) et sur une terrasse ne donnant pas chez ce voisin nous avons obtenu l’accord écrit de l’autre voisin pour ladite terrasse – un pb de vue oblique).
J’ai de nouveau pris un RV avec notre avocat.
Le voisin a probablement gagné (pour cette fois – nous allons vendre la maison avec le pc) puisque nous pensons arrêter le projet :(la vie est courte et ce n’est pas se battre contre des  » schizophrènes » qui va nous permettre de vivre mieux au contraire et avons opté de laisser d’autres faire le projet puisqu’un jour il se fera compte tenu de la rareté du foncier en ville et en fonction des dommages et intérêts nous allons brader la maison.
Nous allons demander à notre avocat de faire le nécessaire devant un tribunal civil pour les dommages et intérêts (les honoraires déjà payés à l’architecte, l’étude de sol, etc..). et demander le maximum.
Lorsque l’on vit en ville, avec des maisons, immeubles, etc.. autour, un jour ou l’autre cela peut changer : notre voisin ne l’accepte pas (lorsqu’il a acquis sa maison il avait eu connaissance du projet) dans ce cas là il faut aller vivre à la campagne ?
Les dégâts sont collatéraux, l’architecte va perdre un chantier, idem les entreprises pour quelqu’un qui reste camper dans sa position sans concevoir que nous vivons dans une République avec des Lois. Il va probablement devoir nous payer des dommages et intérêts importants ! pour quel résultat ? c’est l’avenir que le dira.
Notre retour d’expérience, de faire les choses dans les règles de l’art, respecter les lois de la République.. un projet avec un architecte, et si pb direction un avocat et savoir perdre avec le sourire même si nous avions le droit pour nous.
Si vous voulez connaître la suite ?
très bonne journée et merci de nous avoir conseillé de voir un avocat.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour, Nous sommes navré pour votre projet, mais ravi que nos orientations puissent vous avoir servit et vous remercions à notre tour pour votre retour d’expérience.
Il est vrai qu’il devient de plus en plus complexe de réaliser sereinement un projet.
Nous vous souhaitons un beau projet pour l’avenir et n’hésitez pas à partager nos articles via les boutons en bas d’article 😉
A bientôt !

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Mr SANTORO Laurent

Bonjour.
Suite a un recour sur le projet immobilier prévu sur ma parcelle,(voisinage « apparement 100 personnes »contre le projet immobilier,même si celui ci a été validé par la mairie.
Le promoteur souhaiterais revoir le prix du foncier,pour pouvoir continuer le projet.
Je souhaiterais voir la lettre de recourt pour vérifier que les personnes ayant signé la lettre habitent proche de mon terrain.
Peut elle être consulté à la mairie?
Et est ce dans mon droit?

Merci d’avance de m’éclairer sur ces points.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir, les recours doivent être envoyés aux deux personnes concernées : le pétitionnaire et la mairie.
Donc si vous êtes le pétitionnaire, vous devez avoir les éléments en mains.
Dans le cas contraire, si vous n’êtes pas concerné directement par le recours aucune pièces ne peut vous être transmise (a vérifier auprès d’un avocat).

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Marc

Monsieur,

Dans le paragraphe du Plu concernant la zone N* dont mon habitation dépend, il y a deux
conditions qui s’opposent. Une est cité une fois et seulement une fois dans l’article 2 qui est
que la surface est limitée à 250m² de surface de planchers. Et l’autre qui est cité deux fois
dans l’article 9 et dans l’article 14 qui est que l’on peut construire jusqu’à 30% de surface du
terrain en surface de plancher. La quelle condition qui prévaut sur l’autre ?
Dans l’attente, Cordialement.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour, les articles du PLU ne sont pas contradictoires, mais complémentaires ou cumulatifs.
En règle général, l’article le plus restrictif prend le pas sur le plus libre, surtout en zone N d’un PLU.
L’extension dite « mesurée » en zone N doit permettre sous conditions l’ajout de surfaces, mais de manière très restrictives pour conserver l’aspect Naturel des zones N.
Espérant avoir été limpide 😉

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elqa

Bonjour,

Ma mairie sur arrêté municpale m’a accordée le permis de contruire pour une construction neuve ; cependant il me semble qu’elle ne m’est pas joint les plans visés par la mairie ou la dde.

est ce que c’est possible ??

est ce que je peux les réclamés sur simple demande ?

La banque me les réclame

Merci pour réponses

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir, Il est évident que si vous bénéficiez d’un accord de permis de construire, vous pouvez prétendre à obtenir la copie des plans acceptés par la mairie.
Procédez dans un premier temps en vous rendant en mairie et sollicitant directement la copie, si la copie ne vous ai pas remise, sollicitez ce duplicata via une lettre recommandée avec accusée de réception.
Vous pourrez par la suite réaliser une copie et la transmettre à votre banque.

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tomi

bonjour,
un membre de ma famille a eu un permis de construire, il a ensuite fait une modification et obtenu une modification de pec en changeant l’emplacement de la maison. il a affiché au début des travaux sur son portail; le voisin attaque le permis en annulation parce que l’emplacement le gène, il semblerait que la modification de ce permis annule le permis initial. comment peut il s’en sortir , la maison est terminée hors oeuvre. merci
cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour, Le respect du délai de recours des tiers est très important, nous cessons de le rappeler. Ceci afin de permettre de laisser cohabiter les deux permis de construire (sans annuler le premier) jusqu’à la purge complète du délai et SURTOUT avant d’entamer des travaux.
Si les travaux ont étaient réalisés sans respecter cet impératif et si le permis venait à être annulé, la situation serait critique.
La substitution du permis secondaire au permis initial se réalisera après épurement complet des délais légaux, il faut toujours conserver le bénéfice du premier permis obtenu.
Espérant avoir été clair.

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Blondel

Monsieur,
Nous avions décidé de construire un mur mitoyen entre la propriété du voisin et la nôtre. Le voisin a déposé le permis sans nous donner de précision sur les hauteurs,les matériaux, ni le coût.La construction a commencé et nous nous sommes rendus compte que ce mur était trop haut et nous cachait la vue de mer.Nous avons demandé au voisin de baisser le mur de 20cm. Celui-ci a refusé. Pour un problème de configuration du terrain, le mur a été construit sur une partie de notre terrain, ce que nous avons fait remarquer. une conciliation a eu lieu en présence du maire. Le voisin a accepté que la hauteur du mur soit réduite de 2Ocm (il y avait 7 parpaings posés sur 14)et nous avons consenti à ce que le mur soit considéré comme mitoyen. Le voisin a alors changé le permis de construire pour que la suite du mur ne soit plus mitoyenne, mais en limite de sa propriété. Devant le maire, il était convenu que ce nouveau mur respecterait la hauteur primitive de de 1,50m. Nous avons demandé confirmation de cet accord par écrit au maire dès que l’affichage a été effectué. Nous venons de nous apercevoir que le mur allait être érigé à 2 mètre (PLU) sur une longueur d’environ 10 mètres juste devant la fenêtre de notre salle de séjour, nous cachant totalement notre vue de mer. La déclaration de travaux primitive était de 1,50 M de haut sur tout le périmètre de son terrain et le croquis déposé pour l’avenant à la déclaration de travaux ne sera pas respecté Tout le tour restant (env 100m)de son terrain sera à 1,10 mètre de hauteur.
Pensez-vous que nous ayons encore un recours? Nous vous remercions par avance.

Répondre
Blondel

Merci beaucoup pour cette réponse rapide. Nous allons tenter une dernière démarche auprès de la DDTM.Bien cordialement.

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DEVAN

Bonjour, J’ai obtenu un permis de construire (en site classé en centre ville) donc le dossier a été vu par l’architecte des BF et les services spécialisés de la mairie (160 000 h environ)
L’affichage du permis a été effectué avec panneau réglementaire de l’architecte et constat d’huissier.
Le voisin pourtant consulté au préalable, a fait un recours gracieux sans m’avertir, par l’intermédiaire d’un avocat et en émettant des prétextes non fondés concernant le PLU (dixit l’architecte) et à priori d’après d’autres sources : l’architecte a raison et le permis de construire est conforme.
Les services techniques de la mairie contactés ont répondu que toutes les règles avaient été respectés.
A ce jour, les services techniques n’ont toujours pas écrits au voisin sous prétexte que c’est une ville importante, et les courriers doivent faire des tours et des détours.
Nous sommes pénalisés compte tenu de l’impossibilité de faire les travaux (en dessous c’est un local commercial qui doit être rasé pour être reconstruit).
Que pouvons-nous faire ?
Devons nous prendre un avocat pour faire accélérer ? sinon après la réponse de la mairie (si réponse) nous devons encore attendre deux mois pour connaître si le voisin saisit le tribunal administratif ?
Merci à vous
Les entreprises s’impatientent (je peux comprendre compte tenu de la conjoncture) idem l’architecte (nous avons signé une mission complète compte tenu de la complexité du permis de construire, des travaux à réaliser, de la démolition, etc.. et chacun son métier).

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir, les recours sont toujours pénibles à subir d’autant plus lorsque le projet est stoppé. Il est bien possible de consulter un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme afin qu’il vous conseille sur la marche à suivre et appuyer la démarche légale auprès des personnes concernées par des arguments clairs et étayés.

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Sandrine

Bonjour,

Je viens d’apprendre par le maire qu’une maison va se construire en limite de propriété de mon terrain. Ai-je un quelconque recours pour m’opposer au permis de construire en sachant que de l’autre coté de cette parcelle, il n’y a pas de maison proche (juste un terrain où les voisins garent leurs voitures et un hangar). Je trouve illogique de venir construire cette maison de notre coté alors que çà ne gênera personne de l’autre coté, est-ce une raison suffisante pour déposer un recours ? Merci d’avance.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour, si la demande de permis de construire est valable et respecte toutes les règles y compris le code civil, il est complexe de déposer un recours.
Si vous souhaitez avoir plus de précisions sur vos droits, procurez vous la copie du permis de construire délivrée au bénéfice de votre voisin auprès de la mairie et consultez un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme afin qu’il étudie les possibilités de recours.

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Gaussens

Bonjour

Notre voisin a fait bâtir un atelier au fond de son jardin, cette construction s’appuie sur un mur mitoyen entre nos deux propriétés. Pouvez vous me confirmer que cette opération est bien possible, mais à la condition que ce voisin obtienne de notre part une autorisation écrite (ce qui n’est pas le cas) et non seulement verbale.
Pourriez vous me donner l’article du code en référence a cette demande d’autorisation.
Compte tenu de l’attitude de ce voisin je souhaiterais lui rappeler le droit en termes d’urbanisme.
Merci d’avance
Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour, les règles de mitoyennetés sont précises et permettent de s’inscrire sur un mur dans une certaine limite de profondeur, si le mur est commun à deux bâtis.
Il me faut retrouver les termes précis du code civil fixant les règles de mitoyenneté; je ne manquerai pas de les publier sur un prochain article afin de permettre au plus grand nombre d’internautes de ce familiariser avec ces contraintes.

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farina bernard

bonjour.

Nous avons obtenu un permis de construire pour la réalisation d’un groupe d’habitations de huit villas depuis plus d’un an (septembre 2011).
L’affichage règlementaire a été réalisé conformément à la loi et constaté par huissier au début des 2 mois, au milieu, et à la fin.
Le permis n’a fait l’objet d’aucun recours depuis.
Lors du début des travaux de sondage des sols certains voisins se sont manifestés et menacent d’attenter une procédure de recours parce que certaines fenêtres des maisons à construire, qui se situent à plus de
4m de leur cloture (conformes au Pos) donnent sur leur jardin.
Que devons nous faire ? Ont-ils la possibilité de faire arrêter les travaux ?
Merci de votre réponse.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour, si vous avez respecté scrupuleusement toutes les procédures, que votre permis est délivré en bonne et due forme vis à vis des règles et lois, la recevabilité des recours et arrêts de travaux sont infimes.
Discutez avec l’architecte du projet, il vous éclairera sur le sujet.

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vignal

Bonsoir,
Nous avons eu l’obtention d’un permis de construire concernant la rénovation d’une grange.
La voisine d’en face a adressé un courrier en mairie s’opposant à ce projet invoquant les motifs de santé, avec une attestation de médecin pour qu’elle vive dans un endroit calme, apaisé et j’en passe… et pour finir que la surélévation va lui enlever de la lumière (sa maison est déjà à hauteur de la grange) .. Le permis respecte le PLU . Pensez vous que sa demande peut-être recevable? Si oui, quel est le délai de réponse du tribunal,

Merci de vos réponses,

Cordialement,

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour, Si vous respectez strictement les PLU et ne créez pas de nuisances par usage d’un passage bénéficiant d’une servitude, les recours sont limités. Cependant des jurisprudences peuvent exister.
Il serait bon de vous faire conseiller par un avocat spécialisé dans le droit de l’urbanisme.
Seul le tribunal est souverain quant à la recevabilité d’un recours et ceci sur la base de ces mêmes jurisprudences.

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Caroline

Bonjour,
J’ai fais l’acquisition d’un terrain non viabilisé situé au milieu d’une impasse privative et obtenu le permis de construire en décembre (affichage du panneau le 12/12/12).

J’ai reçu ce jour une LRAR d’un voisin situé au bout de l’impasse (environ 300m de mon terrain). Ce dernier s’oppose à la construction sous prétexte qu’il a peur que nous nous raccordions à son tout a l’égout (qu’il a parait-il entierement payé en 2007) sans le prévenir et surtout sans compensation financière.
De plus dans la LRAR adressée à la mairie il indique que nous devons signer une lettre comme quoi aucun engin de construction ne gênera le passage dans l’impasse, que nous devrons payer tous les éventuels dommages causés par ces engins sur l’impasse (qui est pour rappel privative).

Est-il dans son droit? Il indique que si nous faisons tout ce qu’il souhaite alors il retirera son opposition au permis de construire.
Manifestement ce n’est pas notre construction qui est remise en cause mais les dommages que cela pourrait occasionner.
Merci de l’attention que vous voudrez bien accorder à mes questions.
Bien cordialement.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir, il existe dans votre cas deux règlementations, la civile et l’urbanisme.
Le permis est accordé sur la base de règles d’urbanisme et le maire ne peut s’opposer à la délivrance d’une autorisation d’urbanisme si tout est respecté d’un point de vue urbanistique.
Le côté civil ne peut pour le maire aucunement rentrer en ligne de compte.
Je ne suis pas certain que le recours puisse être recevable sur la base de ce type de sollicitations.
Par contre, selon la rédaction des actes notariés et servitudes attribuées à l’utilisation de la voie privative, des contraintes peuvent apparaître.
Il est donc important de bien lire les actes rédigés par le notaire et éventuellement vous les faire expliquer clairement si la lecture vous semble nébuleuse.
Bonne lecture de vos actes !

Répondre
CHAPEL-REY Corinne

Bonjour,
Un permis de construire pour une antenne relais vient d’etre délivré à la société SYNERAIL (société privée sous traitante de RFF). Nous sommes un collectif qui nous opposons a cette implantation . Voila plus d’1 an que nous leur réclamons une réunion publique . Ils ne l’ont jamais fait .
Puis je faire un recours pour absence de réunion d’information ?
Merci pour votre réponse.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
Je ne vois pas en quoi une réunion préalable puis vous empêcher de déposer un recours ? Si vous souhaitez réellement déposer un recours envers une demande de permis de construire, prenez contact avec un avocat spécialisé sans quoi votre recours risque d’être mal formulé et irrecevable.

Répondre
creisson pierre

Bonjour , je suis propriétaire d’une maison jouxtant un vieux marché couvert municipal en rez de chaussé.

La mairie veut détruire ce marché pour construire un nouveaux marché ,plus imposant de plusieurs mètres de hauteur jouxtant l’ensemble ma propriété, avec une nouvelle voie d’accès et un parking souterrain de plusieurs niveaux.

Après avoir bien vérifié les règles du PLU J’ai trouvé une clause particulière pour les bâtiments municipaux,qui ne sont pas soumis au mêmes règles que pour les riverains.
Ce projet vas inexorablement provoquer une décote de ma propriété.

Je souhaite donc faire un recours, contre ma municipalité, mais pensez vous qu’il soit possible de gagner face a un projet d’interré public ?

merci d’avance

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour, l’intérêt publique prévaut toujours sur l’intérêt privé. Donc si vous tentez un recours envers un commune, il vous faut être épaulé par un professionnel (avocat).
Ensuite gardez à l’esprit, qu’une commune a tout son temps. Sachez être pondéré dans vos échanges et ne faites rien a la légère.

Répondre
cronier

a t on la possibilité de signer un acte authentique de vente avant la fin du délai de recours des tiers sacahnt que les voisins directs ont etabli une attestation confirmant que l’affichage est bien visible et toujours en cours, et qu’ils ne feront aucun recours
merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Si vous avez signé un compromis comportant la clause suspensive de purge du recours des tiers, il est déconseillé de signé l’acte authentique d’achat avant purge totale du délai de recours des tiers.
Il est tout de même conseillé d’en discuter avec le notaire afin qu’il vous éclair sur les risques encourus en cas de signature anticipée.

Répondre
cronier

merci mais à partir de quelle date peut on afficher la division parcellaire et quels sont les documents nécessaires avant de pouvoir afficher cette disision parcellaire
dans notre cas le compromis ne comporte pas de clause suspensive de la purge du droit de recours, par contre toutes les conditions suspensives sont remplies et la réalisation de la vente a déjà plus d’un mois de retard merci de vos conseils

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
L’affichage règlementaire est le même que pour la demande de permis de construire si celle-ci est soumise à autorisation. Les documents sont ceux émis par les services administratifs.

Répondre
Maxime

Bonjour,
J’ai pour projet la rénovation d’une ruine.
Ayant déposé le panneau d’affichage du permis de construire le 4 septembre, un voisin a fait constater aujourd’hui, par un huissier, que le panneau était illisible. Je dois maintenant prouver que le panneau a bien été affiché le 4 septembre.
Comment faire sachant que je n’ai pas fait constater la pose du panneau par un huissier.
Et ce « dis » voisin peut il poser un recours sachant qu’il vit dans le sud de la France? il ne vient par chez moi que quelques fois dans l’année car c’est le beau-fils de ma voisine(une femme âgée)!
Merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
A priori, la situation est ennuyeuse, il est IMPERATIF de faire constater un panneau de permis de construire par un huissier et ceci à plusieurs moments au moins 3 fois (Le jour de l’affichage, durant le période des deux mois et en fin de période de délai de recours) ceci afin de ce prémunir contre des recours.
Si vous ne pouvez prouver l’affichage complet, le délai de recours pourrait ne pas être purgé e repartir de la date à laquelle les informations clairement lisibles serait affichées. Pensez donc à faire constater l’affichage par un huissier.

Répondre
Maxime

Merci!
et le fait qu’il ne sois pas un voisin direct, il vient une à deux fois par ans chez sa belle mère, qui est ma voisine! A t-il le droit de porté recours sur le permis de construire?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour, si le recours porté est recevable, il est possible que le fait que le lien de parentalité puisse être exploité.
Le fait de vouloir faire valoir des droits même est recevable juridiquement même si la personne ne vit pas en continue sur place.

Répondre
LIly

Nous avons obtenu un permis de construire en Septembre 2008 pour transformer le garage en pièce habitable sans réhaussement au niveau du vide sanitaire fin des travaux en oct/nov 2009; aujourd’hui suite à des querelles mon voisin à déposé un recours! Est ce que je risque qqch?
Merci

Répondre
Julie Boisse

Bonjour
Si vous avez affiché votre panneau de chantier en continu pendant deux mois après l’obtention de votre permis et que vous pouvez le prouver, tous les recours déposés hors cette période d’affichage seront irrecevables. Cependant si vous ne l’avez pas fait, les délais de recours des tiers ne sont toujours pas purgés et les recours pourront être admis.
Cordialement

Répondre
cloé

bonjour

vous dites que le recours des tiers est de 2 mois et 8 jours .
Cela concerne t’il le recours gracieux ?
Si oui ,oui dans quel texte de loi retouve t’on ses 8 jours .

Mon voisin a affiché son permis le 20 septembre et j’ai posté non recours gracieux le 20 novembre et receptionné en mairie le 22 novembre .

merci de votre avis

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir, le recours légal est de deux mois, mais un bénéficiaire doit attendre 2 mois et 8 jours, car cela permet d’attendre les transits de courriers.
Il faut impérativement conserver les délais précis des 2 mois et tous recours doivent être expédiés en lettre recommandé avec avis de réception.

Répondre
cloé

bonjour

D’accord , c’est une précaution .

Voila ,je vous pose la question suivante :

Mon voisin a affiché son permis le 20 septembre et j’ai posté non recours gracieux le 20 novembre ,le poste la envoyée le 21 novembre et la mairie la receptionné le 22 novembre .

ce recours gracieux est il valable dans les temps

merci .

Répondre
Julie Boisse

Bonjour,
Si vous avez déposé vos recommandés à la poste le 20, adressés à la mairie et au bénéficiaire du permis, le recours est valable, la date sur votre recommandé faisant foi.
Sinon, votre recours est irrecevable.
Cordialement.

Répondre
cloé

Sur quel article vous basez vous ?
certains disent que c’est la date de réception qui compte .
je parle du recours administratif (ou gracieux)

Sur quel article vous basez vous ?

grand merci pour vos réponses

Baptiste

Bonjour,
Mes parents et mes beaux parents sont propriétaires de terrains contigus qu’ils nous ont donnés pour construire, mais la surface minimale est de 2000 m2. nous pouvons atteindre cette surface en utilisant pour assiette une autre parcelle contigue que je détiens en nue propriété ma grand mère ayant l’usufruit, celle ci est âgèe et n’y trouve rien à redire, j’ai toutefois peur de la jalousie de mes oncles et tantes. peuvent ils déposer un recours dans les 2 mois d’affichage du permis, encore faudrait t il qu’ils se rendent compte que je me suis servie de ce terrain pour assiette ca je précise qu’aucune construction ne sera édifiée sur la partie grevée d’usufruit.
Qu’en pensez vous? Merci d’avance pour vos réponses!

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir, il est toujours préférable d’être honnête concernant ce type de démarches. Concernant les recours, il est toujours possible qu’un recours soit intenté envers une autorisation délivrée, mais si tout est au carré, vous ne risquez pas grand chose hors vous attirer les foudres de votre famille.

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jules

Bonjour, je suis propriétaire d’une maison entourée d’un grand jardin en centre ville, j’ai signe un compromis de vente avec un promoteur pour qu’il bâtisse un immeuble, il a déposé et obtenu un permis de construire, qu’il a ensuite affiché en le faisant constater par un huissier.

Il s’avère que sur tous les voisins attenant, il y en a un qui a déposé un recours à la mairie deux jours avant l’échéance sur un motif assez farfelu, de plus il n’a jamais notifié au promoteur le dit recours comme la loi l’y contraignait sous 15 jours suivant son dépôt de recours.

La mairie a rejeté tacitement le recours, on est donc repartit pour deux mois d’attentes durant lesquels il pouvait faire appel au tribunal administratif et cela n’a pas loupé, il vient encore une fois à deux jours de l’échéance de saisir le tribunal administratif.

Suite à cela il a proposé de retirer immédiatement son recours si le promoteur lui verse une somme plus que rondelette, car elle représente pas loin de la moitié de la valeur de mon terrain.

Mes questions sont donc les suivantes:
– Est-ce que le tribunal administratif prends en compte que le 1er recours était irrecevable car il n’a pas informé les deux parties, ou est ce que cela n’a rien à voir.
– Quel est le délai moyen pour que le TA prenne un décision dans ce type d’affaire.
– Si nous gagnons, ce dont le promoteur me dit être convaincu, mon charmant voisin peut il encore entamer une autre procédure pour gagner du temps et essayer de nous extorquer de l’argent.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
Si le recours gracieux a était rejeté, il est fort probable que le recours auprès du tribunal administratif en sera de même. Ensuite, si vous avez des preuves écrites de tentatives de négociations financières, contactez un avocat afin qu’il vous éclair sur la démarche à suivre vis à vis de ce types de comportements.
Si le voisin insiste par des recours dits « abusifs », la loi permettrait de le condamner et faire payer des dommages et intérêts. Les sommes adjugées par condamnations sont de plus en plus importantes. Dans le cas que vous décrivez, il est important de vous faire conseiller par un avocat spécialisé, car ces recours deviennent un sport national et de moins en moins rentable (heureusement pour le bâtiment).

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AMIAUD Françoise

Bonjour,

Sur une bande de 5M50 de large et une profondeur de 15 M délimitée par deux immeubles, je veux faire une demande de permis de construire pour une extansion de mur à mur (immeubles voisins) pour un garage surmonté d’ un étage (profondeur 8 M). Le PLU m’est favorable et la mairie va m’accorder cette autorisation. Mais je sais qu’un des propriétaires d’un appartement de l’immeuble voisin va déposer un recours car il a 6 pavés de verre dormant alignés mis en place sans autorisation. ce propriétaire ne devrait pas non plus justifier de l’année de l’ouverture car pas de facture. Il va attaquer le permis de la mairie en prétextant que sortir ou entrer d’un garage en marche arrière est dangereux et que cela nuit à son « puit de lumière ». Je n’ai pas envie d’attendre les délais d’instruction pour commencer mes travaux. Les arguments du recours au tiers sont elles valables ? La mairie me certifie que non. . Concernant le PLU je sais qu’il n’y aura rien à redire.
Que faut il en penser ?
Merci pour votre réponse.

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Julie Boisse

Bonjour,
« Les matériaux modernes, du genre briques de verre, ne sont pas des ouvertures mais participent à l’ouvrage lui-même, selon la jurisprudence dominante. » extrait de notre article sur les servitudes de vues.
Mais recours recevable ou non, il est très fortement recommandé d’attendre la fin des délais de recours pour entamer vos travaux…
Cordialement

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dejoux

bonjour,mon conjoint et moi sommes propriétaires d’une maison et avons un permis de construire pour l’extension que nous avons commencée.nous souhaitons modifier cette extension en demandant de poser des fenêtres opaques au 1er étage de notre extension afin d’ avoir de la luminosité dans la salle de bain sans avoir de vue chez notre voisin(voisin qui cherche à nous enquiquiner,et qui s’opposera à cette demande ) avons nous une chance d’obtenir cette autorisation de modification,et si nous l’obtenons,quel sera le délai pour notre voisin de demander un recours ? et quelles seront nos chances pour qu’il soit débouté ?

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
Si vous respecter toutes les règles en terme de vue, jours, règles d’urbanisme et autres contraintes liées à votre parcelle un recours ne devrait pas être recevable sauf si le dossier présente des lacunes.
Concernant le délai, il est toujours le même, fixé à 2 mois après affichage du panneau réglementaire de permis de construire. Prenez garde de bien attendre les délais de transit des recommandés, car certains petits malins envoient leurs lettres le dernier jour avant l’épurement du délai de recours.
Afin de vous assurer de ne pas être hors la loi, après épurement du délai de recours complet (avec délai de transit des recommandés) demandez à la mairie vous ayant délivré votre permis de construire une attestation de non contestation.
Un modificatif de permis de construire doit respecter tous les critères, donc vos chances d’obtenir votre permis dépendent du montage du dossier et respect des règles.
Bon courage.

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DA SILVA

PEUX T ON MOBLIGER A PASSER CHEZ LE NOTAIRE POUR LA SIGNATURE DEFINITIVE D ACHAT DE MON TERRAIN AVANT LA FIN DU RECOURS DES TIERS

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
La signature d’un acte authentique doit toujours se réaliser chez un notaire, ensuite concernant la date de signature cela dépend de votre compromis et ce qu’il comporte.
Il vous faut vous tourner vers votre notaire ayant rédigé le compromis afin de lui poser la question clairement.

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houdin-michel

J’ai obtenu un PC le 4 Mai 2012,mon permis a été affiché avec constat d’Huissier et un rapport final le 4 Juillet2012.Le 29 Juin 2012 je recevais un recours gracieux portant sur l’insuffisance du réseau d’eau pluviale de la rure concerné par le projet.la ville à informé la personne et s’est engagé par courrié que des travaux seront entrepris 2em trimestre 2013 pour décongestionner ce réseaux,de plus je lui est confirmé que la construction respectera le PLU pour la récupération des EP qui seront reprises dans des citernes de récupération et alimenter les communs,WC et machinesàlaver le linge des Appts de l’Immeuble.Le 26 Sept 2012 je recevais un recours en annulation devant le tribunal administrarif contre l’arreté de permis de construire accordé le 4 Mai 2012.Sont il dans les délais???

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Pascal CAMLITI

Bonsoir,
Concernant les délais, vous trouverez un PDF explicatif émanant du site internet de la DDT de seine et marne très bien réalisé. Je pense que vous y trouverez toutes les réponses à vos questions de dates : ICI

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ALREENNE

bonjour,

nous allons obtenir le transfert d’un PC à notre nom et allons deposer une modification qui doit passer devant les architectes des batiments de france. le pc est valable jusqu’au mois de mars 2013 (et ne pourra pas être prolongé) si nous obtenons l’accord de modification en fevrier le delai de recours des tiers de 2 mois nous amenera à avril apres la date de validité du permis est ce possible ? je pense que nous allons devoir démarrer les travaux avant la fin du delai de recours qu’en pensez vous ?

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il est très important de ne jamais commencer une quelconque construction avant la fin de délai de recours des tiers, cela est trop risqué, car en cas de recours justifié envers votre demande tous travaux réalisés pourraient devenir illégaux et donc un jugement pourrait vous contraindre à démolir à vos frais et sous astreintes journalières.
Ce qui est important de définir c’est : est-ce que le permis modificatif change de manière fondamentale le permis de construire initial ? Si la base est la même et seulement quelques éléments diffèrent, il vous faudra définir quels sont les limites d’avancement de travaux à atteindre pour ne pas être dans l’illégalité et peut être se conformer au permis de construire déjà obtenu et purgé de recours.
Prenez conseil auprès de votre notaire, voir un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme afin de vous de rester sur le droit chemin et ne pas vous voir emmener sur un terrain glissant.

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Christophe

Bonjour.

Nous habitons Lille. La maison de notre voisin est mitoyenne avec la nôtre. Il a décidé de faire une extension ( pièce habitable en bas et terrasse en haut ). Pour cela il a construit un mur de 4m50 de hauteur ( non-mitoyen, le mur est sur sa parcelle derrière la palissade qui séparait les jardins ). Il reste cependant dans la bande des 15 m c’ est à dire qu’ entre le trottoir et la fin de son extension coté jardin sa maison ne dépasse pas les 15 m de long.Il a obtenu un permis de construire.

Maintenant, nous n’ avons plus de soleil toute la matinée, de l’ ombre etc …

Y a t-il une solution pour faire annuler ce permis ou le modifier ?

Il y a le recours au tribunal administratif mais avec querls textes ? quels arguments ? Abons-nous une réelle chance de le faire modifier ?

Merci.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Le recours des tiers est un acte important et dans votre cas, si le permis de construire et valable d’un point de vu urbanistique, il est important de vérifier sa bonne correspondance avec le code civil et jurisprudences.
Il convient donc que vous preniez rapidement contact avec un avocat spécialisé dans le droit de l’urbanisme afin de faire valoir vos droits s’ils existent.
L’avocat vous indiquera les bonnes démarches afin de ne pas voir votre recours annulé pour vice de forme ou autre.

Cordialement

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bidem

Bonjour,

je suis propriétaire d’une maison de village depuis trois ans.

Le maire de mon village m’a fait savoir que trois fenêtres de mon voisin qui donnent sur mon toit et mon jardin ont été ouvertes, sans l’avis du tiers de l’époque, la précédente propriétaire, alors sous tutelle.
Les trois fenêtres ont fait l’objet de 2 permis, délivrés par la mairie, en 1995 et 1998.
Pour deux de ces fenêtres il y avait deux fenestrons existants, qui correspondaient a mon point de vue, à une prise de jour.

Le troisieme fenestron n’existait pas, j’en ai la preuve.

Aujourd’hui j’ai donc 3 prises de vue, grandes fenetres qui donnent directement sur mon toit (quid de la responsabilité en cas d’accident puisqu’ils peuvent monter dessus ?), et mon jardin.
Puis je encore, si longtemps après, contester l’agrandissement des fenêtres ou tout du moins faire placer des verres dormant, pour ne laisser que le jour et pas la vue ?

Le fenestron est il considéré comme une prise de jour ou de vue ?
Y’a t il des cas de juriprudence en ce sens ?
Ces fenetres, si je ne les conteste pas, ne risquent elles pas de m’inposer une servitude de vue ? chose qui n’apparait pas sur mon acte notarié ?

Je vous remercie d’avance de votre aide.
Melle Bidem

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Julie

Bonjour,
Votre voisin a obtenu un permis de construire pour ces fenêtres, il n’y a pas eut de recours, d’un point de vue administratif elles sont donc légales.
Toutefois les vues sur fond voisin sont règlementées par l’article 678 du code civil qui impose certains reculs. Cependant une certaine tolérance est possible dans certains cas (absence de gêne ou de préjudice, ouverture sur des murs pleins…). Ces cas sont laissés à l’entière appréciation du juge.
Les servitudes de vues quant à elles sont fixées par convention entre les voisins ou par prescription trentenaire.
Un fenestron est une petite fenêtre qui s’ouvre, si l’on peut regarder chez vous à travers, c’est une vue. Les jours de souffrance sont des verres dormants et l’allège est à 2,6 m du plancher en rez-de-chaussée et 1,9 m du plancher d’un étage.
De plus la réglementation légale varie suivant que le mur séparatif est mitoyen ou non.
Les litiges de vues sont toujours délicats, le mieux est d’aborder le sujet avec votre voisin d’abord. De plus, vous avez acheté cette maison après la réalisation de ces fenêtres donc en toute connaissance de cause, ce qui quelque part est une acceptation de la chose. Vous pouvez prendre conseil auprès d’un avocat de l’urbanisme qui saura vous éclairer.
Bien cordialement.

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eudier

mon voisin a construiit un rehaussement de sa maison nous sommes 10 maisons accolees car nous sommes en cite toutes les maisons rehausses ne vont pas si haut que lui je suis allee a la mairie dire que je n etais pas d accord avec lui car je n est plus de soleil on ma dis desoler pour vous super sympa qu es que je peux faire sachant que je n est plus de soleil quel recours puis je avoir sachant que la mairie lui a accorder et que tous est fini merci

Répondre
Julie

Bonjour,
Si le permis de construire a été accordé et que ce permis est valable (il respecte le plu) vous ne pouvez rien faire. Si le permis n’est pas valable, ou que la construction ne respecte pas le permis ou le code civil, vous pouvez déposer une plainte auprès du tribunal en vous faisant absolument aider par un avocat.
Cordialement

Répondre
PALARD

Bonjour,
nous avons obtenue un permis de construire debut septembre 2011 pour un abri voiture en limite de propriete.notre voisin a fait un recours gracieux a l’encontre de celui-ci, estimant que le mur utilisé pour l’adossement de la construction lui appartenait de moitié.
nous avons monté un dossier (déposé en mairie)prouvant que ce fameux mur etait a 100% chez nous et par concequent ne lui appartenait pas.
Mais apres bientot un an d’attente le voisin n’a pas enlevé son recourt.
Combien de temps devront nous attendre pour pouvoir avancer nos travaux.

Répondre
Julie

Bonjour,
En principe lorsque la mairie ne répond pas il y a rejet tacite du recours. Si vous n’avez aucune nouvelle, le plus simple est de vous rendre en mairie directement et de leur demander si le recours a été rejeté ou non. Si oui, vous pouvez avancer vos travaux.

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bern

Bonjour, pourriez vous m’aider à écrire ou formuler mon courrier pour contester un abris de jardin sur le mur mitoyen de ma maison et celle de mon voisin qui va donner face a ma fenetre.
merci a vous
Célia

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur, nous vous remercions pour votre sollicitation mais la rédaction de courriers engageant une procédure doit être réalisée par un avocat spécialisé.
Donc prenez contact avec un avocat afin qu’il ne puisse pas être reproché un recours abusif.

Répondre
Lauriane

Bonjour,

Je me trouve dans un cas un peu plus complexe.
En revenant de vacances il y a peu, nous avons constaté qu’un panneau avait été installé devant notre résidence indiquant des travaux à prévoir pour un pylône GSM-Rail de 20 mètres de hauteur (dépassant donc la hauteur de notre immeuble qui lui même est le plus haut de la rue) pour les services de la SNCF.

Nous souhaitons contester ces travaux car ce pylône sera implanté à moins de 150 mètres de notre immeuble et se retrouve en plein milieu de la fenêtre de notre pièce à vivre(sachant qu’il peut être installé 300 mètres plus loin sans déranger aucune habitation, serait-il possible de contester sur une intention de nuire donc un abus de droit ?) S’ajoutant à cela les dangers éventuels des ondes émises.

Pensez vous que ce recours a des chances d’aboutir positivement pour nous ?

Cordialement,

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour, je ne suis aucunement juriste et ne puis pas vous répondre sur une quelconque recevabilité de votre recours.
Par contre, si vous pensez que l’autorisation est abusive, vous pouvez intenter une recours mais faite vous assister par un avocat spécialisé.

Répondre
Jjeremy Cuny

Il faut vous faire aider par un avocat.

Si le promoteur est dans les règles d’urbanisme, il est quasiment sûr qu’un particulier ou une SCI qui tente de faire un recours sera débouté par le tribunal. Certes il gagnera un peu de temps et le promoteur peut abandonner. Mais si le promoteur attaque, le retour de bâton peut être extrêmement répressif et cher en pénalités!

De nombreux arrêts démontrent qu’il faut être très prudents quand on fait un recours.
Des voisins qui ont entrepris un recours contre un promoteur qui construisait un bâtiment en plein centre ville dans un terrain enclavé ont entrepris un recours.
Sachant pertinemment que le promoteur respectait toutes les règles du POS et PLU, le voisinage a attaqué pour trouble du voisinage (la voie la plus facile pour faire le recours).

Le promoteur n’a pas abandonné.

Au delà des frais d’avocats qui ont connu une inflation majeure chez les voisins qui ont fait le recours, le Tribunal a jugé que la promotion ne gênait en rien le voisinage.

Le promoteur a attaqué tous les voisins ayant participé au recours. Ces derniers se vont infligés des amendes de l’ordre de 2% du Chiffre d’affaire total du promoteur, plus les dommages et intérêts courant sur la période ( ce qui peut correspondent à des montant de 100 000€ pour un particulier qui a fait un recours et qui a été débouté)

Il est urgent d’avertir les citoyens sur les risques d’un recours mal monté ou injustifié.

Si le promoteur est dans les règles, et que, indicateur majeur, son bâtiment n’excède pas en taille le plus haut bâtiment voisin, inutile d’aller plus loin, n’essayez surtout pas le recours qui s’avérerait catastrophique si le promoteur va au bout.

Tentez la négociation amiable, tentez de faire prendre en charge des réparations sur vos limites de propriété, cela vous fera gagner des travaux gratuits et surtout du temps et de l’argent.

Répondre
ZANOTTO

Bonjour,
Le 10 octobre 2008 j’ai déposé une déclaration préalable consistant à détacher 3 lots à bâtir sur un terrain constructible.
Le 27 octobre 2008 j’ai reçu une décision de non opposition à cette déclaration.
J’ai donc vendu une parcelle sur laquelle un permis de construire à été demandé. Le 20 février 2009 ce permis a été refusé par la Mairie.
Le 24 mars 2009 une requête a été déposée par le demandeur du PC et par moi-même auprès du Tribunal Administratif.
A l’audience du 3 novembre 2011, le TA à reconnu la constructibilité de mes 3 parcelles et a annulé la décision du Maire retirant le PC.
Je me pose donc la question de savoir si la déclaration préalable de 2008 est encore valide aujourd’hui.
Avec mes remerciements
Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour, vous posez la question de la non caducité de votre autorisation.
Il me semble bien que lors de conflits, les autorisations sont prolongées durant toute la durée des procédures afin de conserver le bénéfice de vis droits.
Il convient de vérifier la situation auprès d’un avocat spécialisé.

Répondre
Biard

Bonjour

L’ancien propriétaire du terrain que nous avons acheté et qui s’avère habiter sur le terrain mitoyen ( notre futur voisin ) et venu me voir et m’a demandé comment sera positionnée notre construction sur notre terrain.
Je lui ai dit que celle ci serait en limite de propriété de son coté et dans l’alignement avec sa maison et sans ouverture de son coté.
Il m’a de suite dit que lui et sa femme était contre sous prétexte que cela allait dévaloriser sa maison qui se trouvera alors à 3 mètre de la notre.
Le PLU de la zone stipule que je peux construire en limite de propriété, son refus peut il être valable?
Deuxième question, la clôture séparant nos terrains est mitoyenne avec les poteaux, peut il me refuser de démonter la clôture afin de faire les travaux de construction, sachant que je prends tout à mes frais, du démontage à la remise en place?
Merci d’avance pour votre aide, je prends un peu les devants car je lui ai répondu que pour s’opposer à un permis de construire il devait avoir des raisons valables et il est donc reparti en marmonnant.
C’est la même personne qui,avant la vente du terrain, m’a fait établir à son nom un certificat d’urbanisme pré opérationnel avec en retour un avis positif.

Répondre
Julie

Bonjour,
Votre ancien propriétaire n’est par définition plus propriétaire et donc vous êtes libre de faire ce que vous voulez chez vous du moment que vous respectez la règlementation. (plu, code civil…) Attention à ne pas lui boucher les fenêtres par contre.
Concernant les clôtures, il existe un droit de « tour d’échelle » qui vous permet de construire. Mais il est préférable de vous entendre à l’amiable plutôt que d’y contraindre votre voisin.
Cordialement

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ARBAT

Bonsoir,
je suis propriétaire avec ma soeur d’une maison. A côté de celle-ci se trouve un terrain qui vient d’être vendu en 2 parcelles. Sur la parcelle jouxtant notre maison a été affiché il y a presque un mois un panneau autorisant la construction d’une maison de 199 m². Après consultation en mairie, il s’avère que sur près de 6 m, cette construction va se trouver adossée à notre maison et mur arrière donnant sur le jardin. Nous avons de ce côté 2 ouvertures (en forme de Hublot) avec vue directe sur le terrain voisin. Au moins une de ces ouvertures sera occultée par ce projet. Nous sommes consternées et souhaitons contester ce projet.
La Mairie nous a indiqué que la constuction n’était pas adossée, cela laisserait peu de surface au nouveau propriétaire ! De plus, celle-ci nous a remis peu de documents concernant le projet (plan).
Que pouvons nous faire à ce stade compte tenu du délai qui court ? Recours gracieux dans un premier temps ?
Merci par avance de vos avis.
Cordialement

Répondre
Julie

Bonjour,
Vous avez deux mois pour déposer un recours gracieux, RAR à la mairie concernée et au bénéficiaire du PC.
Vous êtes en droit de consulter en mairie le permis de construire dans son intégralité, aucun refus de consultation ne peut vous être opposé.
Une nouvelle construction ne peut pas boucher de fenêtres existantes. Elle doit respecter :
– le code de l’urbanisme, lorsque cela n’est pas le cas, cela se réfère au tribunal administratif (non respect du PLU, refus du permis, blocage de chantier, etc)
– le code civil, qui légifère entre autre sur les vues sur fond voisin et les reculs. C’est le tribunal civil qui traite de ces problèmes.
Afin d’éviter tout risque de vice de procédure qui nuirait à vos requêtes, consultez un avocat de l’urbanisme qui saura au mieux défendre vos intérêts et vous aiguiller vers la bonne démarche à suivre.
Cordialement

Répondre
Pepita

Bonjour,

J’ai affiché le panneau par le biais d’un huissier et le délai de 2 mois est maintenant largement dépassé. L’huissier d’ailleurs m’a envoyé les documents l’attestant.

Ma question est que je suis maintenant confrontée à des difficultés financières qui ne me permettent pas de commencer les travaux. J’essaye de trouver une solution qui ne s’avère pas simple.

Dans ce cas, dois-je laisser le panneau sans ajouter la date de début des travaux ou dois-je l’enlever pour remettre après un affichage quand j’aurai trouvé une solution ? Est-ce un détail ?

Merci pour vos infos.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

L’affichage d’un panneau de permis de construire doit être continu, donc même si vous ne commencez pas vos travaux pour des questions de facilités laissez celui-ci affiché.
Ensuite vous avez deux années prolongeable une troisième année (sous conditions) pour entamer vos travaux.
En termes clairs, si le délai de recours est purgé vous êtes couverte. Laissez le panneau en place et vérifiez régulièrement que les informations y étant inscrites restent lisibles, cela jusqu’à la fin du chantier.

Répondre
Pepita

Merci beaucoup Monsieur pour votre réponse.
C’est très aimable à vous de prendre la peine de répondre et c’est très appréciable pour beaucoup de gens.
Très cordialement.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour, si vous désirez nous remercier, la meilleure manière est de parler d’architecte-PACA.com sur Facebook, twitter, forum, blogs,etc… Faites connaître notre site et parlez de nos conseils auprès de vous.
À très bientôt sur notre blog !

Répondre
Marlène

Bonjour,

nous sommes sur le point d’acquérir un terrain pour la construction de notre maison. Ce terrain est composé d’une partie constructible et d’une partie servant à la réalisation des viabilités et de la route d’accès. Cette dernière a été cédée par un tiers afin de rendre possible la servitude et fait l’objet d’une convention signée en juin 2011.

Nous sommes en attente de notre permis de construire pour la maison qui devrait être délivré au plus tard le 24 juin. Ma question est la suivante : si nous achetons le terrain dès l’obtention du permis de construire, pensez vous que nous pouvons commencer les travaux de viabilisation puisque ceux ci ne sont pas intégré dans le permis de construire. Nous commencerions les travaux de la maison proprement dite en Septembre afin de respecter les 2 mois de recours des tiers ?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Signer un acte authentique sans s’assurer que les recours des tiers soient purgés est une pure folie, car si votre projet se voit annulé ou repoussé, vous vous retrouverez à devoir payer une propriété sans pouvoir y réaliser vos rêves.
Il en va de même pour la réalisation de travaux sans être certain d’avoir en votre possession toutes les autorisations administratives non attaquées.
En tant qu’Architecte, nous conseillons toujours de vous assurer d’obtenir une autorisation et être purgé de recours des tiers en totalité des délais juridiques.
Pensez à bien respecter également les 2 mois et 15 jours (délai supplémentaire de transit d’une lettre recommandée) car certains petits malins, expédient le recours le dernier jour …. Il faut être vicieux mais cela existe !

Répondre
Jeje

Bonjour,

Mon voisin fait un garage, débuté en novembre 2011, sans afficher son permis, qui n’était pas en mairie non plus. Les murs montent, et le panneau de chantier est apparu le 02 avril 2012, alors que la date sur le panneau est de septembre 2010, et il n’est pas visible depuis la voie publique, il est à une centaine de mètres. Peut-il y avoir un recours fait dans ses conditions?

Répondre
Julie

Bonjour.
Bien sur, vous pouvez intenter un recours puisque le panneau n’avait pas été affiché. Un recours est recevable dans les deux mois qui suivent le jour d’affichage du panneau.

Répondre
Pepita

Bonjour Monsieur,
J’ai des problèmes avec un voisin depuis 5 ans. J’ai acheté une petite maison très vétuste avec un petit terrain en banlieue parisienne et celle-ci était complétement séparée, grillagée et avec une haie de noisetiers la séparant d’un petit immeuble à 4 m.
J’ai appris par la suite que c’était une copropriété et un habitant de l’immeuble qui a une entreprise de maçonnerie voulait l’acheter, or le propriétaire me l’a vendue à moi, qu’il ne connaissait pas. Maintenant je sais pourquoi, en fait cette personne habitant l’immeuble possède 4 appartements sur les 6 et voulait aussi ma maison car le terrain n’avait pas de cos étant en centre ville et un projet d’un deuxième immeuble avait obtenu un permis de construire mais son bénéficiaire est mort.
Mon opposant savait cela et voulait récupérer ce terrain avec la petite maison vétuste pour la démolir et construire un immeuble R+2 mais il se trouve que c’est à moi qu’on l’a vendue. Au départ j’ignorais tout cela, et il a commencé à me faire la guerre en me disant que je ne pouvais rien faire. J’abrège car ce serait trop long.
L’idéal aurait été que je fasse une scission de copropriété horizontale car rien ne me rattache à l’immeuble mais comme j’ai appris qu’il faut que tout le monde soit d’accord en AG, et que c’était onéreux, surtout aussi que j’étais crédule et que je pensais que tout cela allait s’arranger.
Il m’en a fait voir des vertes et des pas mûres, m’a même dit « puisque je n’ai pas pu l’avoir, vous ne l’aurez pas non plus ». Je n’y habite pas car il faut beaucoup de travaux et certains artisans m’ont dit que cela me reviendrait plus cher de retaper que de démolir. Bref, j’ai déposé un permis de construire avec une architecte et l’accord du service d’urbanisme mais sans démolition, avec une extension.

La copropriété a fait un recours par la voie du syndic que je ne connaissais pas puisque c’était un nouveau syndic et que je n’ai pas été consultée, je suppose donc que c’est mon opposant qui l’a fait rentrer car il travaille pour des travaux de maçonnerie avec ce syndic, donc ils étaient de mèche.
J’avais présenté ma demande en AG mais je n’ai jamais reçu le PV et verbalement devant tout le monde, mon opposant avait refusé. J’étais assez peu renseignée sur la copro et d’ailleurs je n’imaginais pas que cela prendrait de telles proportions ayant dans ma vie eu la chance de rencontrer des difficultés certes mais en général des personnes avec qui tout a pu se dérouler au mieux, donc je n’imaginais pas à ce moment-là la dose de nuisance qui allait retomber sur moi;

Donc, ils ont dit que je n’avais pas prévenu le syndic, alors que c’était faux et qu’ils m’avaient manipulé sans envoyer les documents de la suite de l’AG avec lesquels j’aurais pu intenter une action, même si encore à cette époque, ce n’était pas mon objectif car j’espérais toujours.

Pour leur plaire j’ai écrit une lettre à la mairie renonçant au permis.
Nous avons eue une médiation avec juste le responsable du syndic, l’adjoint à l’urbanisme, l’architecte et moi-même. Le syndic roublard a dit que mon opposant et moi avions une lecture différente du RC. Il s’est engagé auprès de l’adjoint au Maire à avancer une AG pour arriver à un compromis.
Celui-ci n’est pas arrivé, pendant les 3 années suivantes, chaque fois en AG, malgré des personnes possédant des box mais n’habitant pas là, qui votaient pour moi, je n’ai pas remporté la majorité.
Au bout de tout ce temps, j’ai fini par comprendre qu’ils votaient avec des tantièmes erronés. J’ai envoyé des lettres recommandées, rien n’y a fait. Jusqu’au jour où j’ai trouvé ma réponse sur internet qui me donnait raison sur les tantièmes, et sans parler de ma recherche d’avocats qui mériterait aussi quelques lignes pas tristes, j’ai fini par trouver un avocat qui m’a dit que j’avais raison. Et on a assigné l’AG, nous avons gagné mais sur l’Assignation c’était juste l’histoire des tantièmes, l’avocat m’avait dit que l’on ne pouvait pas assigner pour 36 raisons, il y avait aussi des problèmes de charges inhérentes à l’immeuble qu’on nous faisait payer alors que sur le RC c’est complément ventilé à part.

Leur dernière AG a donc été annulée et les tantièmes rectifiées.
Si cela avait été le cas avant, j’aurais gagné au moins 3 ans. J’ai donc eu mon OK pour mon projet, et autorisation d’un permis de construire. Bien sûr mon opposant « g…..;it » au fond de la salle mais l’essentiel était l’accord des autres.

Là où cela se corse c’est que le regard pour l’eau est sur une partie commune au sol qui appartient à tout le monde, lui se l’est appropriée et personne n’y a droit, sur le RC c’est marqué à usage d’espace verts et lui met son camion. L’historique du regard de la maison je ne le connais pas, mais la personne qui me l’a vendue bénéficiait de l’eau.
Donc RV pris avec VEOLIA et mon opposant l’a empêché de vérifier le regard en criant et en disant qu’il le reboucherait et que si je voulais de l’eau que je me paye des tranchées, mais pour cela aussi il n’est pas d’accord.

Dernièrement en Mars j’avais un RV avec un élageur pour ma haie, et quand nous sommes arrivés il avait taillé mes arbres et mes noisetiers à 1.50 m Cela fait un chox surtout pour les arbres dont je ne connais pas non plus l’historique mais qui existent depuis au moins 50 ans.

De plus, je n’ai pas de chance, le PLU change donc mon terrain sera beaucoup moins intéressant, par exemple je n’aurai même plus le droit de démolir mais de m’adosser à l’existant, or comme je n’en peux plus et que je suis sous anti-dépresseurs, je compte vendre mais consciente que beaucoup de gens m’ont dit que la maison ne valait rien et que je ne trouverait pas preneur si on ne pouvait pas la démolir, j’ai déposé un permis avec démolition+extension mais en respectant le démoli et le reconstruisant à l’identique. Mais j’avais peur qu’il tique, tellement il est malsain sur le fait que le projet antérieur auquel j’avais renoncé n’indiquait pas la démolition et surtout que si on recrée à neuf cela augmente la shon créee.
Donc cela n’a pas loupé j’ai reçu le recours à titre gracieux qu’il adresse à la Mairie. Juste un minuscule réconfort le recours est à son nom et non plus au nom du syndicat des copropriétaires, il semble que le syndic s’est désolidarisé de lui.

Qu’en pensez-vous ?
Je m’excuse pour cette tartine mais je n’en peux plus, il est trop malfaisant, je ne savais pas que de telles personnes existaient.

MERCI POUR VOS SUGGESTIONS ET IDEES.

Cordialement,

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Votre cas est vraiment particulier et très compliqué, il est conseillé de vous faire assister par un architecte connaissant très bien votre secteur et commune afin de tenter de trouver une solution.
Un problème important réside dans le fait qu’il vous faille avoir une majorité en AG et sans cela votre dossier semble très mal engagé.
Prenez conseils auprès d’un avocat spécialisé en copropriété afin de trouver une porte de sortie.
Bon courage.

Répondre
Bruno

Bonjour,
Nous nous trouvons, avec certains de mes voisins, dans une situation complexe avec notre nouveau voisin qui se trouve être une société.

Cette dernière a déposé et fait réaliser une extension de hangar pour du stockage.

Nous avions été conviés à une réunion d’information où les plans nous ont été présentés ainsi que la nature de l’activité.

Dans un premier temps, nous avons donc subit pendant près de 6 mois les travaux et là nous constatons que la société n’a pas respecté le permis de construire déposé en mairie et validé par les autorités compétentes.
La réalisation d’un parking remplace tout simplement une zone d’un peu plus de 7 mètre de large d’espace vert qui longe nos terrains, d’où le stationnement à moins d’un mètre de nos habitations.

Dans un second temps, nous constatons une gêne dû au trafic des camions ainsi que de deux compacteurs à cartons qui se déclenchent, pour l’un, de façon automatique toutes les 2 à 3 heures et pour l’autre le matin par un employé pendant plus de 30 à 40 minutes et cela à partir de 8h00…
Pour cela nous avons eu une réunion pour la mise en place d’un écran accoustique mais cela ne semble pas trouver de solution de la part de la société au vu des actions menées qui vont plutôt à contre sens de ses engagements passés…

J’ai deux questions à vous poser.

La 1ère est :
Quels sont nos moyens pour faire « pression » auprès de la société afin de l’obliger, ou à réaliser les travaux conformément au permis de construire, ou à tenir tous ses engagements (insonorisation des compacteurs, ériger un écran antibruit végétabilisable respectant le cadre de nos habitations)comme ils nous avaient été présentés.

La 2sd est :
Nous savons qu’à ce jour la déclaration de fin de travaux n’est pas déposée en mairie mais cela peut il signifier qu’ils prévoient de se mettre en conformité ou de répondre à nos attentes?

Je vous remercie par avance de vos réponses.

Cordialement.

Ps: Point important les travaux réalisés ont complètement modifiés l’état natif que nous avons connu au moment de la construction de notre maison. Le terrain était à l’abandon… Une activité s’est installée après 3 ans mais le nombre de personnes était tout au plus d’une trentaine et l’activité n’était pas bruillante du tout.
Cela ne fait il pas référence au texte d’antèrioritè allant dans notre sens?

Répondre
Julie

Bonjour,
Tout d’abord concernant le « texte d’antériorité » je ne vois pas de quoi vous parlez, je ne connais pas ce document. Vos maisons aussi ont modifiées l’état natif d’une zone vierge et à part les restrictions de constructibilité ou des clauses au plu je ne connais pas de document à ce sujet.
Pour ce qui est de votre problème :
Toute construction doit respecter scrupuleusement le permis l’autorisant. Partant de ce principe, tout ce qui ne correspond pas est considéré comme construction illégale. Vous pouvez donc, vous et vos voisins, signaler à la mairie une construction non conforme au permis, cette dernière fera faire un constat. Le tribunal administratif peut ensuite être saisit lorsque les faits sont avérés. Il est très fortement conseillé de se faire assister dans un cas comme celui là d’un avocat de l’urbanisme. Tout ce qui est non conforme peut être condamné à la démolition et la remise en état. Les travaux peuvent être régularisés par un permis modificatif s’ils respectent le plu. Dans le cas où ils déposeraient un permis modificatif pour légaliser les travaux, et qu’ils l’obtiennent, cela relance les délais de recours et ce nouveau permis peut donc être contesté avec un motif valable. Et enfin dernier point, concernant les nuisances sonores, certaines jurisprudences tranchent désormais sur ce genre de cas ou le bruit est important et nuisible, et la société peut aussi être impliquée dans une procédure pour cela.
Je me répète, faites vous aider par un avocat.
Cordialement

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grisouard

bonjour,

suite a une future construction d immeuble hlm situe juste face a notre terrein ou se trouve notre piscine ses futurs immeuble donneront directement sur celle ci on nous a dit qu il etait possible de saisir le tribunal administrtif pour que le groupe ( bouygue en loqurence) face un mur qui separe ce futur projet de notre propriete puisqu il n y a qu un simple grillage qui separe ce projet cela etait un terrein vague depuis plus de 50 ans comment dois je m y prendre et ou m adresser merci pour les personnes qui viendront oriente cette future demande

Répondre
Julie

Bonjour,
Vous pouvez faire un recours gracieux auprès de la mairie (RAR à la mairie et au groupe hlm) dans les délais de recours (2mois à compter de l’affichage du permis). Si cela ne marche pas il y a la possibilité de faire un recours auprès du tribunal administratif directement. Je vous conseille fortement de vous faire assister par un avocat de l’urbanisme dans cette affaire contre un groupe puissant, car la procédure doit être impeccable pour aboutir.
Cordialement

Répondre
marie

Bonjour,
Nous avons signé un compromis pour l’achat d’un terrain sur une commune littorale. La mairie a accepté notre permis mais a recu par la suite une demande de retrait de permis suite à un controle de légalité par la Préfecture. La mairie a envoyé en LRAR un recours gracieux au prefet. Est ce que nous en tant qu’acheteurs pouvons nous malgré ce recours mettre fin à notre compromis car nous devons encore attendre 4 mois qui representent un cout financier que nous n’avions pas mesuré lors de l’envoi de ce recours par la mairie ?

Répondre
Julie

Bonjour,
En théorie, tout est possible, mais cela dépend des clauses de rupture de vente stipulées dans votre compromis. Renseignez vous auprès de votre notaire.
Cordialement

Répondre
Elsa Pires

Bonjour,

J’ai déposé une demande de permis qui a été acceptée, j’ai affiché mon permis et la période de 2 mois de recours des voisins allait jusqu’au 12/03. N’ayant aucun recours contre mon permis, je me suis déplacée pour rencontrer mes voisins et leur faire part de notre planning. Quelques jours plus tard, je reçois un courrier LRAR d’un voisin qui à déposé un recours à la mairie pour une raison d’ensoleillement. Ma construction sera en limite séparative d’un côté (autorisé par le PLU de la ville) cette limite séparative est en fait l’arrière du terrain de mon voisin dont la façade sur rue donne une une rue perpendiculaire à la mienne. Mon voisin considère que cette façade arrière de son pavillon est sa façade principale puisqu’il a sa porte d’entrée sur cette façade. Etant donné qu’il est en angle de rue, cela veut dire qu’il estime avoir 3 façades principales (les deux qui donnent sur les deux rues et celle de derrière (en limite séparative avec mon terrain).

J’ai donc deux questions :
– un recours de sa part mais hors délais est-elle recevable (fin de période le 12/03, date de sa LRAR envoyée à la mairie le 23/03).
Que puis-je faire valoir contre son recours ? et contre son éventuel recours au tribunal s’il voulait plus loin suite à la réponse négative qui lui a été donnée par la mairie ?

– Une raison d’ensoleillement est-elle recevable pour une limite séparative qui correspond à sa façade arrière ? Sachant qu’il est vrai que le fond de son jardin est orienté SUD ? Pour info, mon pignon monte à 6m environ au niveau de la gouttière (toit 4 pentes avec une pointe de faitage à 9m60). Pour info, dans notre quartier, il est autorisé 7m à la gouttière et 10m au faitage.

Merci beaucoup pour votre aide.

Répondre
Julie

Bonjour,
De manière générale, un recours dont le RAR est hors délais est irrecevable. Attention toutefois, la date faisant fois est celle du RAR à la mairie, sachant que il ne peut y avoir plus de 15 jours entre le RAR à la mairie et le votre. (Si ces 15 jours sont dépassés, le recours est irrecevable.) Allez voir en mairie à quelle date a été envoyé le leur, cela vous permettra de savoir si le recours est valable.
Cordialement

Répondre
Pires Elsa

Bonjour et ùerci pour cette confirmation.
En fait dans le courrier qui m’a été envoyé, le voisin a inséré le courier qu’il a transmis à la mairie. Les deux courriers ont été envoyé le même jour, c’est à dire le 23/03( pour rappel date de fin de recours au 12/03).
Du fait donc de cette non validité du recours, est-ce que cela empeche le voisin de faire un recours auprès d’un tribunal administratif ?
En fait, je n’ai pas encore acheté le terrain car j’avais mis comme condition suspensive l’acceptation de mon permis ainsi que le non recours des voisins. Ma date de signature chez le notaire est prévue pour bientôt mais du fait de ce recours de dernière minute, je ne sais pas quoi faire. Dois-je signer ou attendre encore le délais de 2 mois pour le recours possible devant un TA ?

Que feriez vous à ma place ?
En cas de recours, ai-je le droit de faire valoir le fait que le premier recours était tardif ? Un recours devant un TA a t-il du poid sans recours gracieux au préalable ?
La raison d’ensoleillement est-elle recevable ?
Merci pour vos réponse.
Cordialement.

Répondre
Julie

Un recours déposé hors délais est irrecevable de toute façon auprès de la mairie comme auprès du TA.
Dans votre cas, attention à la manière dont vous avez calculé la date de fin de recours : Celle ci est de deux mois calendaires après l’affichage du panneau de permis sur le site. Il doit être affiché sans interruption et visible depuis la voie publique. Il est judicieux que cela soit entériné par un constat d’huissier. Vous trouverez plus de détail dans notre article sur l’affichage du permis et les recours.
Si votre date de fin de recours est bien calculée et que le RAR est hors délais le recours est irrecevable. Dans ce cas le permis est valide. La seule solution pour votre voisin serait de saisir le tribunal civil pour nuisance (ensoleillement) mais cela n’influencera pas la validité du permis car il s’agit de droit privé. L’ensoleillement peut être recevable lors d’un litige à condition que la nuisance soit réelle. Je vous conseille de vous renseigner auprès d’un avocat du droit de l’urbanisme qui sera au fait de toutes les jurisprudences dans ce domaine. Votre voisin doit néanmoins garder en tête que des recours ou procès jugés abusifs (motif irrecevable) peuvent être sanctionnés par des dommages et intérêt. Son motif doit donc être fondé.
Cordialement

Répondre
Pires Elsa

Merci beaucoup pour toutes ces précisions.

greg

bonjour,

Notre voisin fait un recours abusif hors délais (3mois 1/2 après affichage) au tribunal administratif. Il ne veut pas voir notre construction et joue sur les délais de la justice pour nous décourager (3 ans). Sa demande est recevable car nous ne pouvons pas prouver que l’affichage à bien été fait dans les temps. Il aurais fallut faire un constat d’huissier.

Il serait bien de préciser à chacun que l’on doit être en mesure de prouver l’affichage sans quoi tout recours est recevable… malheureusement pour nous.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir, nous le répétons assez souvent mais tous ne pensent pas aux problèmes que cela peut générer de ne pas pouvoir prouver l’affichage du panneau.
Notre conseil est bien évidemment de demander le passage d’un huissier car incontestable.
Bon courage pour votre dossier.

Répondre
I.Gros

Bonjour,

la mairie de mon village a reçu un recours le 17 février 2012 suite au dépot de mon permis de construire,celui ci prend donc fin le 17 avril 2012.
Passée cette date, est ce que l’avocat des plaignants doit tenir la mairie informée qu’aucune suite n’a été donnée, ou bien de quelle manière puis je être sûre que le recours est interrompu.

Qui peut me fournir une attestation pour le notaire mentionnant que le recours est terminé et pour que mon prêt soit débloqué.

Répondre
Julie

Bonjour,
Si la municipalité n’a pas donné suite au recours au bout de deux mois, celui ci fait l’objet d’un rejet implicite. Vous pouvez écrire à la mairie en précisant dans le courrier que suite à leur silence vous considérez le rejet implicite et souhaiteriez de leur part un courrier dans ce sens pour votre notaire. Mais je vous conseille d’attendre deux mois de plus que le plaignant ne saisisse pas le tribunal administratif. Vous pouvez également prendre contact avec un avocat qui rencontrera celui du plaignant et s’occupera le cas échéant de suivre la procédure.
Cordialement.

Répondre
soter

Bonjour

Dans le cas d’un recours d’un tiers sur un permis de construire ayant pour conséquence l’annulation de la vente du terrain, les frais d’architectes et d’études engendrés pour le projet sont ils supportés intégralement par l’acquéreur du terrain ou sont ils remboursés à cet acquéreur par la personne qui établit le recours ?
Merci d’avance

Répondre
Julie

Bonjour,
De mon point de vue : l’acquéreur du terrain engendre ces frais pour monter son dossier de permis, c’est une démarche personnelle, il les paye. Les études de sol etc peuvent être négociées dans le compromis de vente, ce qui est judicieux surtout si la vente ne se fait pas. La personne qui lance le recours peut être contrainte par le juge à verser des dommages et intérêts à la personne attaquée en fonction des préjudices, comme par exemple en cas de recours abusif.
En général, le juge tranche, et dans le cas contraire, chacun paie ce qu’il doit.
Cordialement

Répondre
cledat laurent

Bonsoir,le TA s’appuie sur le fait que mon panneau est irregulier chose que je conteste puiqu’il suit scrupuleusement l’article A-428-8 et A-424-18.
Mon panneau est il regulier ou pas ?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour, si vous êtes certain d’être dans vos droits exprimez pleinement vos arguments à votre avocat.
Comme je le précise souvent sur un blog, il est impossible de répondre totalement à certaines interrogations.
Nous pouvons donner des réponses génériques mais si votre problème nécessite une analyse complète dans le cadre d’un conflit : prenez un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme.

Répondre
cledat laurent

Bonjour,
Suite à mon message du 18 fev, je vous tiens informé des resultats du proces au TA,  » ANNULATION DU PERMIS DE CONSTRUIRE  » à savoir que ma maison est finie à 90% etant donné que la mairie a fait un recours contre le prefet qui m’a donné le permis de construire 4 mois apres le recours legal soit 6 mois apres la pose du panneau d’affichage ( constat d’huisier)donc largement le temps de construire, d’autant plus que c’est qu’une extension verticale.Maintenant je fais appel, car au debut je n’etait qu’observateur car c’etait mairie contre prefecture, l’avocat avait evoqué furtivement l’irrecevabilité de la requete car tardive, mais la mairie a fait valoir que le panneau etait bien visible de la voie public mais qu’il fallait des jumelles pour le lire car la propriété est desservie par un chemin privé (150m)le mien mais ce chemin a de privé que le nom, car aucun obstacle, ni barrieres, ni panneau et celui qui veut le consulter n’a aucun problème, d’autant plus que la boite aux lettres, le coffret edf, regard d’eau sont sous le panneau. Vu l’article A 424-18 du code de l’urbanisme qui dit que le panneau doit etre LISIBLE de la voie public « OU » des espaces ouverts au public durant la durée du chantier, ce qui est le cas.
Ai-je une chance ? MERCI

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour, il nous ai impossible de répondre seul un avocat spécialiste en droit de l’urbanisme analysant toutes les pièces en mains pourra vous répondre.
Bonne continuation et bon courage à vous dans cette épreuve.

Répondre
HUTTAUX

Bonsoir,
nous avons signé un compromis de vente pour l’achat d’un appartement avec une clause suspensive pour obtention du permis de construire.
La mairie nous a contacté pour nous dire que nous ne respections pas le POS pour 2 raisons:
– rehaussement du toit trop important par rapport à la règlementation de la zone UAa
– dimensions des fenêtres ne respectent pas le rapport 3 pour 2 de largeur.

Pour le 1er point, on sait basé sur le plan du POS qui nous localise en zone Ua (et non UAa comme le Maire le précise). On nous a confirmé que le plan porté une erreur et qu’il fallait se conformer à la zone UAa; ça change tout! le service instructeur de l’Etat doit me faire un courrier pour me dire que seul le point 2 est à revoir.
Est ce que le Maire peut refuser de m’accorder le permis malgré l’erreur matériel du POS et qu’elles sont mes possibilités pour faire valider mon permis (négociation en cours mais le Maire ne veut rien entendre).

Pour le 2ème point, les fenêtres respectent les prescriptions de l’ABF qu’on avait vu en amont mais qui sont contradictoires avec le POS!
comment pouvons nous nous en sortir et est-il obligatoire de redéposer un permis (est ce qu’n ne peut pas compléter simplement notre dossier en confirmant les nouvelles dimensions?

Merci par avance du temps que vous passerez pour ma réponse.
Stef

Répondre
Julie

Bonjour,
Votre cas est trop spécifique pour que nous vous donnions une réponse claire, surtout quand l’humain prend part au débat (maire non coopératif). Je vous conseille fortement de prendre l’avis d’un avocat du droit de l’urbanisme qui sera le plus à même de vous répondre et de vous indiquer quelles sont les démarches idéales à suivre.
Pour votre dernière question, même si vous suivez les recommandations de l’abf, le pos est prioritaire, vous devez absolument être en règle avec celui ci (et l’abf le doit aussi).
Cordialement.

Répondre
baptista

bonjour
mon voisin a obtnu un permis de démolition et transformation d un local commercial en maison d habitation.les 2 mois de recours sont passé et ce n est qu avec le début des travaux que j ai réaliser l impossibilité pour moi de continuer à travailler pendnt les travaux les plus lourds.mon activité de soins de beauté est imcompatible avec autant de bruit!n ayant réalisé que maintenant l ampleur de nuisances existe t il encore une voie de recour ou possibilité d indemnisation du fait de ma perte de chiffre d affaires
merci

Répondre
Julie

Bonjour,
Du point de vue de son autorisation de travaux, si le permis a été accordé et purgé de tout recours, vous ne pouvez pas changer cet état de fait. Les nuisances sonores sont liées au droit privé. C’est auprès d’un avocat que vous devez demander conseil, lui seul saura vous dire s’il y a préjudice et dans quel mesure des indemnités sont envisageables.
Toutefois la meilleure solution reste à mon avis de contacter votre voisin et parvenir à un accord avec lui. Pourquoi pas en vous négociant des plages horaires fixes pour les travaux lourds de démolition et d’autres consacrées à l’évacuation des gravats ou travaux légers afin de vous permettre d’assurer vos rendez vous clientèle dans le calme.
Cordialement.

Répondre
Berjot

Bonjour,
Nous avons acheté notre pavillon il y a un peu moins de 2 ans. Le terrain avait été divisé pour créer une parcelle à bâtir qui, selon nos vendeurs, resterait dans la famille. Cette parcelle a été vendue 2 ou 3 mois plus tard et nous apprenons qu’un projet d’immeuble a été déposé en mairie récemment. Malheureusement, le pignon de cet immeuble de 11 mètres de hauteur va se trouver en limite de propriété et sur la face sud-ouest de notre maison (la plus ensoleillée) à environ 3,50 mètres de notre terrasse, masquant le soleil sur cette façade pour pratiquement toute la journée. Pouvons-nous attaquer le permis de construire, s’il est accordé (ce dont nous ne doutons pas vraiment suite à notre discussion avec le Maire de la commune)? Si la contestation n’est pas possible, pouvons nous demander un dédommagement pour compenser la perte de valeur de notre bien qui ne fait aucun doute?
Merci d’avance pour votre réponse.

Répondre
Julie

Monsieur,
Les recours, surtout contre un immeuble, sont importants. Si vous vous estimez lésé, seul un avocat spécialisé dans le droit de l’urbanisme pourra évaluer avec précision votre situation et si vous pouvez prétendre à des indemnités.
Les procédures étant relativement difficiles et importantes, nous vous conseillons vivement de vous faire soutenir par un avocat qui en connait parfaitement les rouages.
Cordialement

Répondre
aa

attention de bien verifie car si en limite separative il ne peu selon le plu cree plus de 40 m2 et en plus depasser 4 m de haut et 2.50 de l egout soit hauteur maxi voisin et avec pente jusqu a 4 m haut de toiture
donc si vous parlez d un immeuble cela est curieux qu il obtiennent leur pemis a moins que ce soit la propriete de la mairie
mais meme la le code et plu est claire
voir votre situation cadastrale et la zone et consultez le plu
et un avocat juste pour avis
depeche vous avant qu il ne soit trop tard
2 mois et 8 jours c est terminé
cdl

Répondre
EMIN Véronique

Bonjour,
Pouvez-vous me dire quelles sont les règles de confidentialité du service d’urbanisme d’une commune sur un dossier en cours d’instruction ?
Communication du projet à des riverains par le service instructeur ?
Merci.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour, un service d’urbanisme ne doit pas publier un permis de construire, ni ne peut produire des pièces de celui-ci avant la délivrance de l’arrêter de permis de construire.

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COMBE nadège

Bonsoir,

Mon constructeur me parle du recours des tiers de 2 mois mais également un recours administratif qui est de 3 mois mais qui se chevauche sur celui des tiers donc impossibilité de commencer les travaux avant ces 3 mois. pour préciser, nous avons déposer un permis de construire valant division (4 maisons pour un terrai) le permis vient d’être accepté après un délai de 3 mois (obligé car valant division et non un permis simple). Devons vraiment attendre 3 mois, ce recours administratif existe-t-il? J’ai beau faire des recherches je ne trouve rien seulement en cas de permis accordé tacitement dans quel cas l’administration peut revenir dessus…
Je vous remercie pour vos réponses.
Bonne réception.
Cordialement.

Répondre
Julie

Madame bonjour,
Je ne connais que le recours de deux mois, mais il est tout de même préférable d’attendre trois mois. Explications.
Un tiers déposant un recours a deux mois pour le faire. Il doit le faire par recommandé avec accusé de réception à la mairie concernée et au bénéficiaire du permis (vous par exemple), et ce avec au maximum 15 jours d’écart. Le temps que le recommandé vous parvienne, il peut s’écouler encore 15 jours. Donc si le tiers est vicieux et connait bien la loi, il peut déposer son recours en mairie le dernier jour, informer le bénéficiaire du permis 15 jours après et le bénéficiaire le recevoir tard. Ce qui fait 2 mois + 15 jours + 15 jours maximum, donc 3 mois.
Les trois mois de délais ont une autre source : Si un recours gracieux est déposé par un tiers contre votre permis, et que la municipalité le juge recevable, elle préfèrera retirer le permis que d’attendre un recours en contentieux. Elle a trois mois à compter de l’affichage pour effectuer ce retrait. Il n’est pas nécessairement définitif, il peut vous être demandé de déposer un permis modificatif de régularisation ou un nouveau permis. C’est sans doute de ce retrait que parlait votre constructeur.
Cordialement.

Répondre
aa

bjr
pas d accord c est 2 mois et 8 jours delai securite
par contre oui il y a 1 mois de plus car admistration a 3 mois pour se manifester*donc conseiler d attendre 3 mmois
mais si le projet est au norme et pas de particuarite pour qu il soit denonce par les controleur administratif pprouvant une faute a sa delivrance
je ne voit pas l interet d attendre mais bon preferable
cdl

Répondre
Julie

L’essentiel est de se garder le délais suffisant pour palier aux aléas de la poste.
comme je l’ai dit, si le recours est déposé le dernier jour, que l’envoi du recommandé se fait en dernière limite c’est à dire 15 jours après, vous ne recevrez le recommandé qu’après avoir commencé les travaux si vous n’attendez que 8 jours.

Répondre
marie noelle lhote

Ma maison donne au bout d’une allée , j’ai donc des voisins partout sauf derrière ma maison ou j’ai actuellement une très jolie vue sur les collines. Mais le terrain de derrière vient d’être vendu et le projet de construction est sur toute la largeur du terrain, ce qui va complètement m’enclaver et je n’aurai plus de vue du tout.
Puisje faire un recours au permis ?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir, une recours est toujours réalisable mais celui-ci doit être fondé juridiquement afin d’être recevable.
Il doit également être émis selon un cadre stricte sans quoi vous ne pourriez faire valoir vos droits et serez déboutée.
Prenez conseil auprès d’un avocat avant d’intenter quoi que ce soit, car un recours infondé générant un retard ou des problèmes de timing pour une personne bien conseillée, pourrait se retourner contre vous et des dommages et intérêts peuvent coûter cher.
L’analyse des règles, normes, codes et jurisprudences doivent vous permettre de connaître votre champ d’action possible.
Faites vous épauler par un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme.

Répondre
VOARY

Bonjour,
Je me permets de vous poser la question suivante pour avoir votre avis.
Je vais onstruire ma maison dans un lotissement neuf. C’est à dire que toutes les maisons du lotissement sont actuellement en cours de construction.
Est ce qu’il faut que je respecte quand même le délai de 2 mois ( recours aux tiers). Le lotisseur a bien eu son permis d’aménager depuis longtemeps.

Mon constructeur me dit que j’ai plus à resptecter le délai de deux mois car le lotissement a déjà bien repstecté le délai.

Afin d’éviter tout problème , je voudrai être sûr !

Je vosu remercie de votre réponse.

Répondre
Julie

Bonjour,
Bien que le permis d’aménager soit purgé de recours, si vous avez déposé un permis, il est judicieux de respecter les délais de recours. En effet vos voisins, en chantier ou non, sont à même de déposer un recours s’ils s’estiment lésés par votre construction. Un permis de construire est une autorisation administrative qui vous est délivrée à vous, et totalement indépendante du permis d’aménager délivrée au lotisseur.
Cordialement

Répondre
CLAMARON

Bonjour;

Suite à la lecture de votre page, je me pose la question suite au délais de recours des tiers de 2mois et 8 jours en quoi consiste la deuxième purge du troisième mois dit: retrait administratif?
par avance merci.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir, Le retrait administratif correspond à une possibilité offerte au préfet de retirer administrativement un permis de construire illégalement délivré par une commune.

Répondre
Gladys

Merci Mr CAMLITI pour votre réponse.

Nous avons finalement faire une lettre de ce type au notaire:

 » Nous venons vous signifier notre reconnaissance que le permis de construire ne sera pas purgé du recours des tiers avant la signature de l’acte authentique de vente du terrain, Par conséquent, nous acceptons de signer l’acte authentique de vente même avant la fin du délai des deux mois prévus par l’article A 424-17 du code de l’urbanisme. »

Mais nous avons affiché le permis de construire sur le terrain dès aujourd’hui, et attendons le délai de 2 mois et 8 jours avant le démarrage des travaux !!!

Est ce que nous courrons un risque quand même SVP ?

Merci d’avance

Répondre
Pascal CAMLITI

Madame, En signant un acte avant la purge du recours des tiers, légalement vous accepter les conditions imposées par le vendeur. Donc vous prenez bien évidemment le risque d’un possible retrait suite à un recours d’un tiers.

Répondre
Gladys

Mon marie et moi nous faison construire notre maison par un constructeur connu. Le permis de construire déposé par ce constructeur à la mairie et il est déja accepté.
L’acte de vente du terrain doit être signé dans quelques jours ! Hors le permis de construire n’est pas affiché sur le terrain car mon mari et moi ignorions cette ogligation. Le notaire me demande une lettre de renonciation du delais de recours des tiers avant signature car le vendeur ne peut plus attendre ce délais de 2 mois, sachant que le la promesse de vente a été signé depuis 4 mois …(le temps d’obtenir offre de prêt, permis de construire …).
Quels sont les riques encourus si nous renonçons à ce delais de recours des tiers pour aller vite?

Merci d’avance

Répondre
Pascal CAMLITI

Madame, renoncer au recours des tiers est une pure folie.
Si un tiers viens à déposer un recours recevable et fait annuler le permis de construire, vous n’aurez rien en mains.
Il est toujours préférable d’obtenir cette clause pour tous achats de biens soumis à demande de permis de construire.
Si vous renoncez à ce droit, vous prenez vos responsabilités en toutes connaissances de causes.

Répondre
MASSE

Bonjour,

Nous avons acheté un terrain constructible, le permis a été accepté et nous devons signer l’acte de vente la semaine prochaine.
Notre maison doit être à l’alignement de la route alors nous avons déposé une demande d’alignement et là surprise l’alignement est refusé. après avoir contacté la Mairie, ils me disent qu’une erreur a été faite et que je n’aurais jamais du avoir mon permis accepté mais que par conséquent, ils ne peuvent pas revenir en arrière et que l’accord donné reste acquis.

Nous avons peur d’avoir un recours des tiers et est-ce que on peut nous annuler notre permis à cause de cela alors que la Mairie a accepté ?

Nous sommes très inquiets et perdus car tout est lié avec le plan de cette maison (financement, plan) étant donné que c’est une autoconstruction.

Si vous pouvez nous donner des conseils, on vous remercie par avance.

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur, Un recours des tiers sur un permis délivré ne répondant pas aux règles peut être annulé si la preuve et l’intérêt direct est fourni.
Si tout est en règle et la mairie à commis une omission ne portant atteinte à aucunes règles supérieure (Code civil ou autres) lors de son contrôle et sa délivrance du permis, il semblerait que cela réduise le risque sans toutefois l’exclure.
Il est toujours souhaitable, c’est ce que nous conseillons à tous maitres d’ouvrages contractualisés en notre agence, de prévoir la clause suspensive d’obtention du permis de construire et purge du recours des tiers afin de ce prémunir de ce type de stress.

Répondre
vatin

Bonjour,

Nous habitons depuis 1980, un pavillon en centre ville sur un terrain en longueur de 56,39m. Le pavillon a été construit en limite de propriété sur le côté est,avec une orientation Nord/Sud, la façade étant au sud. Compte tenu de la nature du terrain, le sous-sol est surelevé en rez de chaussée et la partie habitation est au 1er étage.Une véranda a été construite en 2002 sur la partie nord dans la continuité de la pièce principale qui est traversante. Une porte fenêtre avec balcon s’ouvre au sud .Le pavillon possède autant de fenêtre au nord qu’au sud.
.

La commune, devenue propriétaire du terrain adjacent à l’est, projette la construction d’une maison de l’enfance sur une hauteur de 5,80m en limite de copropriété et cela sur toute la longueur du terrain et débordant de 3m sur lecôté est de notre façade et dépassant en hauteur toutes les fenêtres puisque celles ci sont à 5m.

conséquences :

– un mur aveugle de 56,39m de long et de 5,80 de haut sauf une petite enclave de quelques mêtres en plein milieu où le mur ne fera que « 3,80m » de haut !

– une baisse de luminosité certaine et perte de vue totale sur un parc situé à l’est et au fond de notre jardin.

– obstruction de l’aération pour la ventilation de notre cheminée puisque dans la pièce principale, une cheminée traditionnelle contre le pignon est du pavillon fonctionne avec une aération sur ce pignon, autorisation que nous avaient donné les anciens propriétaires du terrain

Notre pavillon est seul concerné ; peut-on engager un recours contre la mairie ? en leur démontrant toutes les conséquences

merci de votre réponse

J. Vatin

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Julie

Bonjour,
rien ne vous interdit de déposer un recours contre une municipalité si vous respectez les délais. Dans un cas comme celui là, je vous conseille fortement de vous faire assister par un avocat du droit de l’urbanisme. Vous devez pouvoir justifier du préjudice et le démontrer. Il (ou elle) sera la personne de meilleur conseil concernant les procédures à mettre en marche qui peuvent être parfois complexes et les documents à fournir.
Cordialement.

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M.Cledat laurent

Bonjour,j’ai obtenu, non pas sans mal mon permis d’extension verticale etant dans une zone agricole ( ma femme est agricultrice )donc ma demande a etait transmise à la DDEA qui apres quelques modifications m’a accepté le permis mais comme la mairie n’etait pas d’accord, la DDEA a envoyé mon dossier a la prefecture des yvelines, laquelle apres l’avoir examiné m’a donné mon n° de permis, j’ai installé mon panneau dans les regles de l’art et par precaution fait un constat d’huissier,3 mois apres le recours legal, soit 5 mois apres l’installation, la mairie fait un recours administratif contre le prefet, 3 ans 1/2 d’instruction ( comprend pas pourquoi, puisque recours dépassé )et maintenant suis en attente car proces fait le 13 fev.Ma femme et moi sommes dépités car l’extension est terminée, nous avons mis toutes nos economies.Mes questions :Etant une mairie, ont ils plus de temps pour un recours et peuvent ils me faire demolir ? MERCI

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Julie

Bonjour,
A ma connaissance un recours reste le même pour tous. Toutefois, en s’adressant directement à la préfecture, il s’agit d’une procédure différente que je connais moins bien. Le juge décidera si le permis est valable ou non. C’est lui qui décidera des mesures à prendre (démolition, légalisation ou autres) et non la commune. Il peut aussi obliger la commune à accepter le permis. Il serait judicieux de poser directement cette question à un avocat du droit de l’urbanisme. Tenez nous informés de la réponse qui pourra vous être faite.

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Steph

Bonjour,

j’ai signé au mois de septembre 2011 une promesse de vente pour l’achat d’un duplexe dont le Rez de chaussée est constitué de deux grandes caves qui donnent sur un jardin.Sachant que le vendeur à déposer une DP pour transformation en habitation des caves, une baie en pavée de verre de 2M x 2M et une ouverture sur le jardin avec une porte pleine que la mairie a accepté.
Pendant le délai des deux mois d’affichage le voisin d’en face nous a fait un recours gracieux pour la porte pleine disant que c’est une vue directe sur son terrain.
Pour info j’ai 6mètres de recul par rapport au mur mitoyen et 0.8 mètre plus bat en altitude par rapport à son terrain et le voisin est à 9 mètres du mur.
Après échange avec la mairie, ils vont rejeter le recours gracieux du voisin.
Est ce que le voisin peut refaire un autre recours et quels sont les délais après lesquels je serais tranquille pour signer la vente définitive??
En vous remerciant pour vos précisions car je suis dans le doute total.
Cdlt,

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Julie

Bonjour,
Les délais de recours sont de deux mois à compter du jour d’affichage du panneau de permis sur le terrain. Passés ces deux mois, aucun recours ne peut être porté contre vous. De plus, un recours ne peut être déposé deux fois sur un même motif. Si votre voisin refait un recours, il devra trouver un autre motif.

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Syeph

Bonjour,

« Suite » Si la mairie rejette son recours gracieux, peut il faire un recours contentieux ou administrative et quels sont ses chances.

Que pensez vous de l’ouverture de la porte pleine (à 6mètres du mur mitoyen et 0.9 m inférieur en altitude et 9 mètres entre le mur mitoyen et sa maison sachant que le mur mitoyen est un mur plein de 2 m de hautpar rapport à mon jardin et ma terrasse donc la porte est plus bas de 0,9 m . Je suis donc à 2,9 mètres par rapport au mur mitoyen)?
Quelles sont mes chances ?
Est ce un recours abusive?

En vous remerciant bcp,

Cdlt,

Répondre
Julie

Re bonjour,

Votre voisin peut en effet saisir le tribunal administratif, mais c’est déjà une plus grosse procédure, et s’il perd il peut être condamné à des dommages et intérêts en votre faveur si le recours à été jugé abusif et que cela vous à causé préjudice. Il faut donc bien y réfléchir et déposer un recours recevable.
Concernant vos travaux, je ne connais pas la règlementation en vigueur dans votre commune, mais un recul avec un mitoyen ne se mesure pas forcément au nu du mur mais à l’axe (limite de propriété). Regardez sur votre cadastre. Cela pourrait donc augmenter la valeur que vous avez obtenue en mesurant.
Ensuite, les pavés de verre et les portes pleines ne sont pas des vues à ma connaissance. La première est un apport de lumière sans visibilité et la seconde un accès.

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Marcel

Bonjour,

Mon voisin a entrepris des travaux derrière chez moi courant juin 2010 2010.Renseignements pris, les travaux consistaient à la construction d’un bâtiment agricole, établissement classé, j’ai demandé aussitôt à la DDE de bien vouloir me communiquer demande et permis de construire.Le permis de construire a été accordé le 14 septembre 2009, l’ouverture de chantier le 12 avril 2010 (achèvement des travaux le 06 décembre 2010, signé par l’intéressé ( adjoint au maire ). Les 16 et 22 juin 2010 j’ai alerté la DDT précisant que cette construction ne respectait l’article L 111-3 du code Rural, qui impose une distance de 100 vis à vis des habitations des tiers , un Huissier appelé a mesuré cette distance 90 métres,le 16 juillet 2010 la DDT me dit procéder à l’examen du dossier, le 27 juillet j’informe la préfecture, le 30 juillet j’informe la commune le 30 septembre à nouveau l’Urbanisme. Le permis de construire n’a jamais été affiché. J’adresse une requête au T.A. Le T.A me répond « considérant que le permis de construire a été délivré par le maire au nom de l’état,que je soutiens que ce permis n’a pas respecté les formalités d’affichage et qu’ainsi le délai pour exercer un recours pour excés de pouvoir n’a pu valablement courir; que toutefois, il ressort des pièces du dossier que le lettre que j’ai adressé au maire le 30 juillet 2010 demandant de faire stopper la construction, que cette lettre devait être regardée comme constituant un recours administratif, manifestant la connaissance acquise de l’arrêté litigieux, faisant ainsi courrir le délai de recours à mon égard.

Un Appel de cette décision peut-il être envisage ?

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Pascal CAMLITI

Monsieur, Le cadre de votre conflit nécessite l’intervention d’un avocat spécialisé afin d’analyser les tenants et aboutissants de votre problème ceci dans le but de vous conseiller au mieux.

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Mary

Bonjour
mes voisins viennent de vendre leur propriété à un gros promoteur (Bouygues pour ne pas le citer). Ce dernier vient de déposer un panneau de démolir (un mur classé) et de construire derrière leur maison un collectif de 11 m. le collectif ne nous pose pas de problème en particulier contrairement à la démolition du mur en pierre classé. Comme le portail est trop étroit pour un accès à 40 logements, le promoteur va démolir en facade de rue un superbe mur de pierre classé pour le refaire en y intégrant un portail plus grand et faire deux accès (entrée/sortie).Toutes les maisons autour et devant chez nous sont entourées de murs de pierres classé. Comme les accès aux terrains ne pouvaient être modifiés, cela avait jusqu’a présent limité les extensions et constructions en tout genre. Cette autorisation risque de remettre en question tout le côté résidentiel de notre quartier. Comment pouvons nous nous opposer à la destruction du mur et à la reconstruction d’un accès plus large.
si nous devons lancer un recours devons nous le faire en tant que collectif
Merci par avance pour votre réponse

Répondre
Pascal CAMLITI

Madame, Le recours en tant que collectif ne peut être effectué qu’à la condition que l’association soit existante avant le permis de construire.
Concernant les murs dits « classés », la commune et le constructeur ont dut solliciter l’accord des instances en la matière, il serait préférable de vérifier cela avant toute procédure. Car en vous attaquant à un mastodonte, vous risquez de perdre plus que vous n’allez gagner si votre recours est jugé abusif.
Il vous faudra déterminer avec votre avocat la recevabilité exacte du recours. Rencontrez l’architecte des bâtiments de France ayant émis son avis pour explications.

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valérie

Bonjour,
J’ai obtenu un certificat d’urbanisme opérationnel pour mon terrain en novembre 2011, j’ai lancé le projet de construction et les plans de maison sont terminés, je fais les devis pour chiffrer le coût avant de déposer mon permis de construire.
or aujourd’hui TRES mauvaise surprise, je viens de recevoir un courrier en recommandé avec accusé de réception qui vient du sous-préfet, ce courrier indique que « dans le cadre du contrôle de légalité, le projet est prévu à l’extérieur du périmètre bati existant ce qui est contraire à la loi » il demande au maire de revenir sur sa décision à « l’amiable » avant un « recours contencieux contre une décision litigieuse »…
C’est la douche froide !!! Ai-je un recours ? Mon terrain va-t-il devenir non constructible ????
Merci d’avance pour votre réponse.
Cordialement.
Valérie

Répondre
Pascal CAMLITI

Madame, Un certificat d’urbanisme opérationnel est bien délivré par la commune et le sous-préfet est le supérieur du maire donc il est tout a fait possible que celui-ci demande l’annulation de l’accord fourni.
Concernant l’inconstructibilité de votre terrain, il est impossible de répondre ne connaissant pas la règlementation applicable à voter terrain.

Répondre
Bollenna

Bonjour,
Pendant la période d affichage du permis, nos voisins nous informent qu ils vont nous déposer un recours. Après réflexions et échanges avec eux nous sommes d accord pour modifier ce qu ils souhaitent. Cependant, ne nous connaissant pas, ils pensent être obligé de déposer ce recours car n ont pas la garantie que nous allons respecté leur souhait.
As t on un moyen juridique de nous engager envers eux pendant la période de validité du permis en évitant de devoir déposer une demande de permis modificatif et ce afin de ne pas perdre de précieux mois…

Autre hypothèse, en imaginant qu ils déposent le recours et que nous construisons en respectant leur souhait donc sans réaliser la partie relative au recours, celui ci devient il caduque de fait ? Quel est notre risque ?

Merci d avance cordialement ?

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Julie

Madame, le fait d’être arrivé à un accord avec votre voisin est déjà un grand pas. La meilleure façon de valider cet accord serait en effet de déposer un PC modificatif. Vous ne voulez toutefois pas perdre de temps et eux ont un problème de confiance ce que je comprends.
Toutefois, une construction doit être conforme au permis de construire. Si vous avez apporté des modifications, il est obligatoire de déposer un permis modificatif. Deux choses :
– Après obtention définitive du premier permis (purge des recours), si les modifications à apporter sont mineures (bout de terrasse différent, mur de clôture un peu moins haut, positionnement de fenêtre légèrement décalé, etc.) vous déposez votre PC modificatif et vous pouvez commencer votre construction. En cas de recours contre le modificatif, le premier PC reste valable, on ne pourra vous demander que la mise en conformité avec le premier.
– Leur recours si ils le déposent doit être recevable, ont ils un motif certain pour justifier de ce recours ? Si leur recours n’est pas recevable il sera rejeté.

Répondre
gicquel

Bonjour,

Je me pose une question?Mon voisin le plus proche ne suporte pas las bruits de chantier (pellteusse,betoniere) est ce que il a la droit de déposer en mairie un recours envers mon permis de construire.

merci cordialement

Répondre
Julie

Bonjour,

un recours des tiers pour bruit de bétonnière n’est à ma connaissance pas un motif recevable. On ne peut attaquer un PC que sur le fond, pas sur la forme, le bruit du chantier n’a aucun rapport avec une autorisation de construire. Attention toutefois, veillez à ce que votre construction soit conforme au permis, afin qu’elle reste inattaquable sur d’autres motifs.

Cordialement

Répondre
JACQUET

Bonjour,
Peut-on réaliser des travaux avant le délai final des 2 mois de recours des tiers?
Cordialement

Répondre
Julie

Bonjour,

A ma connaissance rien ne l’interdit du moment que le permis est accordé, mais vous prenez le risque de devoir démolir (à vos frais) en cas de recours justifié d’un tiers, plus remise en état du site. Il est impératif d’attendre la purge des recours des tiers avant d’entamer les travaux afin d’éviter tout problème ultérieur.

Répondre
Marc

Bonjour,

Un permis peut il être contesté parce que la maison que l’on souhaite modifier appartenait en 1925 à une artiste (peu connue maintenant) et qu’elle a un « style » (copie en béton « rocaille », en réduction, d’un cloître espagnol du 15ieme)?
En l’occurrence il y a une association historique qui en parle sur son blog. Une association peut elle émettre un recours?
La maison n’est pas classée et n’est pas en zone ABF.

Merci de votre aide

Répondre
Julie

Monsieur, bonjour,

Une association peut tout à fait contester un permis de construire, à condition que ses statuts aient été déposés à la préfecture avant le dépôt du permis de construire. Elle doit bien évidemment avoir un intérêt direct et certain à contester ce permis, la contestation doit être liée aux objets de l’association (sa raison d’être autrement dit). En l’occurrence, une association historique peut contester votre permis si elle respecte les conditions précédemment énoncées.
Vérifiez donc :
– ses statuts
– qui représente l’association
Cela vous permettra de savoir qui dans l’association à l’autorité nécessaire pour attaquer votre permis et intenter un recours recevable.

Répondre
Bollenna

Bonjour,
À partir du moment ou un recours est déposé par un tiers pour un permis de construire (recours déposé dans les deux mois d affichage), quel est le délai administratif pour statuer si ce recours est recevable ou pas ?
Merci d avance,
Cordialement,

Répondre
Pascal CAMLITI

Madame, Les services administratifs doivent se prononcer dans un deux mois à compter de la date de réception du recours par la municipalité.
Cependant pour être recevable le tiers doit être assez proche du terrain et doit pouvoir justifier d’un intérêt direct et certain; de plus ils doivent vous informer par LRAR dans les 15 jours maximum suivant la date d’envoi à la mairie.
Si ces délais ne sont pas respectés, le recours ne pourra être recevable.

Répondre
xavier

Bonjour,

Nous avons fait l’acquisition de deux baux commerciaux en centre ville.
Nous venons de recevoir le permis de construire. Or, il se trouve que notre voisin à fait construire sur notre toit une terrasse sauvage et à procéder à une ouverture directe sur le mur mitoyen pour en faire en grande baie vitrée donnant sur sa terrasse qu’il vient de construire sur notre toit.

Notre projet doit commencer très rapidement et je ne sais pas comment faire ? Nous sommes toujours dans le délai légal de recours des tiers mais j’ai peur que ce soucis bloque le début de notre chantier.

Il est prévu dans notre PC de démolir une partie du bâtiment . Le soucis c’est que sa terrasse est posé dessus.
Quel est donc la marche à suivre pour faire constater cette violation et comment faire pour ne pas retarder le chantier car je paie le loyer des locaux qui est de 3300 euros par mois.
Merci de votre aide .

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur, une utilisation illégale de votre toiture semble être avérée. Il vous faut faire constater par huissier cette situation et vous faire conseiller par un avocat afin de très vite gérer le problème.
Vous êtes propriétaire légalement du sur sol et sous-sol de votre parcelle (sauf dans le cas d’intérêt public majeur), ce qui vous autorise à effectuer des travaux dans ces volumes.
Prenez conseille auprès d’un avocat c’est la meilleure des solutions, car vous risquez de perdre beaucoup d’argent à tenter de régler vous même la situation.

Répondre
NOBLET

Bonjour,
J’ai obtenu un PC que je viens d’afficher sur le terrain.
Un terrain voisin est en cours de vente, le compromis de vente a été signé.
L’acte de vente effectif ne sera signé qu’après que le délai de 2 mois d’affichage de mon PC soit écoulé.
Le futur acquéreur envisage apparemment de déposer un recours à l’encontre de mon PC.
En a-t-il le droit sachant qu’il n’est pas encore pleinement propriétaire du terrain voisin (et qu’il ne le sera pas avant la fin du délai de 2 mois) ?
Ou bien le fait d’avoir signé un compromis lui permet-il de le faire ?
Cordialement,

Répondre
Julie

Monsieur,

Étant donné qu’un compromis peut être rompus à tout moment par l’un ou l’autre parti, et que l’acheteur en compromis n’est pas propriétaire, je pense que cet acheteur ne peut pas intenter de recours contre votre permis. En effet pour que le recours soit recevable, le tiers doit justifier d’un intérêt personnel et direct, et être assez proche du terrain concerné. Or votre acheteur peut voir son compromis rompu et son recours serait sans objet.
Toutefois, il ne s’agit que de mon interprétation et la règlementation à ce sujet évolue. Je vous conseille vivement de prendre conseil auprès d’un avocat spécialisé dans le droit de l’urbanisme.

Répondre
Maurice

Bonjour,

Nous avons obtenu notre permis de construire avec un architecte qui a beaucoup d’expérience dans la région. Notre permis respecte scrupuleusement le PLU. Un recours d’un tiers avec comme motif que notre cheminée risque d’être une source de nuisance pour leur habitation est-il un motif recevable ? Il demande à ce que nous déplacions la maison de plusieurs mètres ce qui remet en cause tout notre projet et nous place dans un grand embarras concernant tout le planning qui est bien sûr déjà ficelé 15 jours avant la date limite pour les recours ! Notre terrain est en pente et effectivement notre cheminée arrive à la hauteur de leur terrasse mais avec un écart de 10m au moins.

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur votre cas est particulier mais à déjà du être vu auparavant par les tribunaux.
Il faut vérifier auprès d’un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme afin de trouver une jurisprudence si elle existe. Si cela est le cas, il convient alors d’analyser le jugement pour en définir les actes à effectuer si besoin pour se protéger de ce recours.

Répondre
I.Gros

bonjour,

j’ai le projet de rénover une grange en maison d’habitation, les plans ont été fait en fonction du PLU , le permis à été déposé en mairie et accepter il est afficher depuis le 26/12 /2012 sous constat d’huissier.
cependant un de mes voisins me demande de modifier les plans car l’extension prévue lui bouche en parti la vu sur la colline et donc sur le soleil le matin .
Ce motif est il recevable pour la justice ?
autre question : passé les 2 mois de recours des tiers prévu , suis je sûr de ne plus être sous la menace d’une procédure?

Cordialement

Répondre
Julie

Monsieur,

Votre voisin peut intenter un recours contre votre PC pendant deux mois à compter de la date d’affichage, comptez deux semaines de plus pour être sur que les délais de transit des recommandés éventuels soient passés.
L’objet d’un recours concerne tout acte qui fait grief, le tiers à l’origine du recours doit pouvoir justifier d’un intérêt personnel et direct. Ainsi, le dossier doit être solide pour être recevable. Un permis ne peut être attaqué que sur le fond et les lois (le non respect des règles d’urbanisme par exemple). Si le votre respecte le PLU, il n’y a pas de problème de ce côté là, toutefois, attention au respect du code civil ou aux jurisprudences pour l’ensoleillement.
En cas de doutes sur l’arrivée de lumière chez votre voisin, vous pouvez faire réaliser par un professionnel une étude d’ensoleillement qui justifiera qu’il n’y a pas de préjudice crée par votre extension.

Pour votre autre question : Une fois purgés les recours votre permis de construire n’est plus attaquable. Toutefois, vous pouvez encore être sous la menace d’une procédure si vous réalisez une partie de construction illégale ou encore non conforme à votre permis initial. Si vous souhaitez faire des modifications, pensez à déposer un permis modificatif en mairie avant travaux.
NB : attention, un permis modificatif, comme tout permis, est soumis au recours des tiers. Si ce permis modificatif est refusé ou attaqué, le permis originel reste valable.

Répondre
I.Gros

bonjour ,

suite à votre message dont je vous remercie pour les informations,
pouvez vous m’indiquer quelles sont les personnes habilitées à réaliser une étude d’ensoleillement .

Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur une étude d’ensoleillement s’effectue par l’intermédiaire d’un bureau d’étude spécialisé.
Consultez les bureaux d’étude thermique dans votre secteur.

Répondre
LAMOUR Jean

bonjour.
je fais construire une maison actuellement avec combles aménagées.Sur le plan déposé lors du permis de construire, la largeur de plancher est de 6moo. je me rend compte que les jambes de force qui renforcent la charpente ont éte poses avec 0m30 de différence vers l’interieur de la maison), ce qui me ramène à une largeur de 5m40, perdant ainsi beaucoup d’espace pour placer mes lits.
ai-je un recours?
Merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,
Il vous faut différencier largeur de plancher (SHOB), surface habitable et surface de plancher (SHON), ce sont trois choses différentes pour le moment.
Si vous considérez que votre permis de construire n’est pas correctement réalisé, vous pouvez déposer une demande de permis de construire modificatif afin de faire entériner les nouvelles données.
Cette démarche n’a aucun rapport avec un recours, cela est une simple modification d’une autorisation administrative. Un recours est une démarche pour geler ou faire annuler une autorisation délivrée qui pour le tiers intentant un recours se sentirait lésé par la décision administrative.
Espérant avoir répondu à votre interrogation.

Répondre
bernard

Bonjour

un tiers conteste mon permis de construire.la lettre recommandée adressée à la mairie et la mienne ne sont pas les memes . les causes de demande de recours ne sont pas precisées sur la mienne .
Cela rend il caduc ce recours ? y a t il vice de procédure

d avance merci

bernard

Répondre
Julie

Monsieur,

Concernant les recours contre un permis de construire, la loi oblige la personne à l’origine dudit recours à en informer le bénéficiaire (donc vous) par lettre recommandée, et ce dans les quinze jours suivant l’envoi du recours à la mairie.
Ces recours peuvent être effectués pendant deux mois à compter de la date d’affichage du permis sur votre terrain. Si ce n’est pas le cas, il n’est pas recevable.
S’il est recevable et que l’administration ne répond pas à ce recours dans les deux mois à compter de la date d’envoi, il y a rejet implicite. Sinon, elle vous informera de sa décision à propos de votre permis, et vous aurez à nouveau deux mois pour contester cette décision administrative. (Là encore, recommandé à l’administration et à la personne à l’origine du recours.)
De plus, pour que le recours soit recevable, le tiers à l’origine du recours doit pouvoir justifier d’un intérêt personnel et direct, et être assez proche du terrain concerné.
Un permis ne peut être attaqué que sur le fond, pas sur la forme.
L’objet d’un recours concerne tout acte qui fait grief, cela peut donc concerner seulement un petit bout de terrasse, dans cette exemple il y aura annulation partielle, c’est à dire que le permis sera toujours valable sauf pour cette terrasse.
Autre point, un permis ne peut être attaqué que sur les lois (le non respect des règles d’urbanisme par exemple) et non sur un contrat (cahier des charges d’un lotissement par exemple)

En espérant vous avoir éclairé,
cordialement

Julie

Répondre
bernard

merci de votre reponse rapide et precise
je voulais surtout savoir si les deux lettres adressées à moi et la mairie devait etre identiques

Répondre
Julie

Pas à ma connaissance, il suffit juste que vous aillez été informé et qu’il n’y ait pas plus de 15 jours entre les dates d’envoi des deux lettres.

Répondre
Bruno

Bonjour,
La société qui borde notre limité de propriété à déposé un PC qui a été accordé et dont les travaux sont phase terminale.
Ma question porte sur la conformité de cette réalisation.
1 – Les espaces verts sont représentés aux plans et une cote de 5 m les
positionnent par rapport à la limite de propriété mais dans les faits ils ont effectué l’enrobé jusqu’à la limite séparative.

Puis-je contesté cette non conformité aux plans?

2 – Il est stipulé sur une zone de places de parking « VL environ 6 places » et en lieu et place il a été installé un compacteur automatique de papier qui est monté en fixe sur une dalle de béton.

Les éléments techniques permanents ne doivent ils pas être représenté aux plans (dans leur cas les transformateurs électriques et le GE sont représentés « existant »)?
Puis je aussi contesté cette installation comme étant non conforme au PC?

3 – Dans le cas d’une construction industrielle, y a t’il une obligation de ratio surface béton/espaces verts qui doit être respecté et quel est il?

Si oui, peut on là aussi contesté que ce ratio n’est pas respecté?

Je vous remercie par avance du temps que vous consacrerez à ma demande.

Cordialement.

Bruno

Répondre
Julie

Monsieur,

Dans tous les cas les constructions doivent être conformes au permis de construire déposé et accepté par les autorités. Quant aux ratios espaces verts/espaces construits, ils dépendent du PLU de votre commune que vous pouvez consulter en mairie.

Dans votre cas, après avoir consulté le permis déposé en mairie, vous constatez des non conformités (et ce que vous avez décrit de votre situation semble entrer dans ce cadre), vérifiez (toujours en mairie) qu’un permis modificatif n’ait pas été déposé.
– Si ce n’est pas le cas, et que vous vous estimez lésé par cette non conformité, vous pouvez demander l’exécution des travaux conformes au PC
– Si un PC modificatif a été déposé, vérifiez si les délais de recours sont expirés (deux mois après l’affichage sur le terrain du panneau règlementaire). Si les délais de recours courent encore et que ce modificatif vous porte préjudice, vous pouvez intenter un recours contre ce modificatif et demander à ce que la construction respecte le permis originel.

Répondre
Bruno

Bonsoir,

Je vous remercie de cette réponse rapide et des actions à mener quant à la demande en mairie concernant un permis modificatif qu’aurait déposé par la société.

Je suis passé en mairie pour voir les affichages des PC et il y en à un qui est en date du 18/11/2011 modification pour un accès pompier et autre actions liées à la sécurité incendie si j’ai bien lu.
Rien d’autre en descriptif.

Au niveau de l’affichage sur le site un panneau listant les différentes sociétés agissant sur le chantier ainsi que le maitre d’œuvre etc …

Pour le ratio espaces verts/enrobé rien au PLU juste cela :
Les plantations existantes doivent être maintenues ou remplacées par des plantations équivalentes.
Le terrain doit comporter un arbre de haute tige par 200m² de terrain.
50% du retrait par rapport aux voies doivent être traités en espaces verts inaccessibles aux véhicules.
Les citernes à gaz comprimé (ou contenant d’autres combustibles) doivent être enterrées ou à défaut, si elles sont visibles des voies, cheminements et espaces libres, être entourées d’un rideau de végétation à formant écran.
Les aires de stockage ou de dépôt doivent être masquées par une haie végétale.

Dans votre réponse dois-je aussi comprendre que les éléments techniques permanents doivent figurer au plan de masse (compacteur entre autre), est-ce bien cela?

Merci encore de votre aide.

Cordialement.

Bruno.

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,
Un permis de construire doit comporter toutes les informations administratives indispensables à la compréhension de celui-ci.
La meilleure des réponses serait de vous procurer la copie du dossier et l’étudier. Une autre piste à explorer : contactez le maitre d’œuvre du chantier afin de vous entretenir avec lui (cordialement) sur la raison de la mise en œuvre de ces éléments, ceci pourra vous éviter de perdre du temps et/ou de l’argent.
Prenez conseil auprès d’un avocat spécialisé afin de ne pas intenter des recours qui pourraient se retourner contre vous.
Un recours mal formulé ou mal fondé juridiquement peut être considéré par les instances juridiques comme abusif et cela peut vous être reproché, voir entrainer des sommes importantes en remboursements de frais divers de procédures. Contactez un avocat spécialisé en Urbanisme (conseil d’architecte).

Répondre
Paisiblement

bonjour,

Je désire savoir dans quel délai on peut remettre en cause une construction déjà réalisée.
J’ai acheté une maison avec, en voisinage, une « maison-central téléphonique » non habitée.
Ce central a été construit à 1,60 m de mon mur, mais il y a de cela 30 ou 40 ans!

La règle dans la commune était alors, et est toujours, un retrait de 3 mètres en limite de propriété, Elle n’est donc pas respectée.

Désirant négocier une servitude de passage sur ce bout de terrain avec la personne morale propriétaire de cet ensemble, je cherche des arguments.

J’ai entendu dire que le délai de contestation de la légalité d’une construction n’existait plus: est-ce exact?
Non que je veuille faire démolir le central téléphonique, mais une négociation face à un « poids lourd » est toujours délicate!

si vous avez un avis, ou une info sur texte,je vous en serai fort reconnaissant!

Répondre
Julie

Monsieur,
Si la construction dont vous parlez a plus de 30ans, vous ne pouvez plus la remettre en cause. Cependant, les délais de contestation existent toujours. Ils varient de 10ans à 30ans suivant les motifs. Mais pour un avis plus précis, je vous encourage à prendre conseil auprès d’un avocat spécialisé dans le droit de l’urbanisme, droit complexe dont les jurisprudences restent en constante évolution.
Cordialement

Répondre
pascal le taconnoux

bonjour
un groupe immobilier a acheté un terrain de 11000 m2 afin d’y construire des pavillons et des immeubles.
L’entrée et la sortie de cette ensemble se fait au même endroit, par une route faisant le tour des constructions.
Dans le règlement de la zone du PLU de la ville est inscrit que « toute création d’impasse nouvelle est interdite ».
le permis de construire a pourtant été accepté. cette route n’est-elle pas une impasse?
Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,
Le permis de construit instruit a très certainement tenu compte de cette donnée, il est très compliqué d’émettre un avis sans voir le projet et analyser les pièces.
Il serait souhaitable de voir avec la mairie comment entend elle la notion d’impasse ?

Répondre
marque

Nous avons fait un recours (recommandé au préfet du département)le 30 octobre 2011 et 15 jours après un double en mairie le 7 décembre
j’ai bien eu en retour le accusés de réception mais à ce jour aucune nouvelle quelle est la suite à donner ? je n’ai pas les moyens de payer un avocat pour me défendre il s’agit de la démolition des garages appartenant à la Ville pour faire une crèche et le préjudice subi est grand : plus qu’une entrée, plus de garage pour les voitures, motos, vélos de mes touristes.
merci de v/réponse
cordialement
Micheline – CALAIS

Répondre
Pascal CAMLITI

Madame,
Les recours sont longs et il est toujours conseillé de se faire épauler par un professionnel (avocat) dans ce genre de cas.
Vous pouvez toujours vous rendre auprès des services juridiques de la mairie pour demander ou en est votre demande de recours, ils devraient pouvoir vous répondre.

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GAILLOT

Bonjour,
Nous achetons une maison avec une extension de 33m2 datant de 1992.
Quand nous avons découvert que le vendeur n’avait pas de PC,l’agence a mandaté un géometre expert pour la régularisation.
Aprés renseignement pris auprés de l’urbanisme il faut deposer un PC, ce que les vendeurs ont fait, mais le 31/12/2011.
Mais nous devons signer chez le notaire le 20/01/2012
Pouvons nous obtenir une régularisation sans qu’on soit obliger d’attendre 2 mois plus 2 mois du recours des tiers.
Nous vendons notre appartement le 15/02/2012, nous ne savons plus quoi faire.
Merci
Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Madame, Monsieur,
La seule solution est la clause suspensive d’épurement de recours des tiers et éventuellement recours administratif, car si un recours est déposé et recevable, la régularisation pourrait être annulée. Ce qui aurait pour effet de vous positionner en tant que propriétaire d’une construction illégale avec tous les risques et sanctions s’y afférents.
Prenez garde de ne pas vous retrouver dans une situation inextricable d’un point de vue légale.
De plus, vous ne pourrez pas vous prévaloir d’une méconnaissance de la situation, ce qui rendrait tous recours juridiques irrecevables.

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DUJOUR JEAN MARC

Bonjour,
J’ai obtenu un permis de construire le 28 mars 2011, les travaux ont commencé le 22 novembre 2011 et j’ai reçu un avis de recours d’un voisin le 06 décembre 2011 suivi quelque jours plus tard d’un référé-suspension.
On m’a dit que ce très long délai est normal car le voisisn a demandé le 06 mai 2011 une aide juridictionnelle totale qu’il a obtenu le 06 octobre 2001
N’y a t-il pas un probleme car on n’a rien su entre la fin mai et le 06 décembre?
merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,
Un recours doit être notifié par lettre recommandée au pétitionnaire et à la commune ayant délivré l’autorisation, premier point, et ceci après l’affichage du panneau de permis de construire conforme aux normes.
Si vous avez respecté les règles d’affichage en bonne et due forme, le délai de recours de deux mois et 15 jours cours à partir de la date d’affichage (à justifier) sans quoi le délai de recours n’est pas purgé.
Donc en résumé, si l’affichage n’est pas continu et opposable via un constat d’huissier le permis est attaquable durant toute la période de validité de celui-ci.
En espérant avoir été clair !

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louisa

Bonjour,

nous avons signé un compromis de vente, l’acquéreur a obtenu son permis de construire mais un voisin a posé un recours.
De ce fait, le date de signature ne sera pas respectée. Est il possible de mettre fin à la vente ?

Répondre
Pascal CAMLITI

Madame, Un compromis est un acte légal et respectant des règles strictes, seul la lecture des clauses suspensives si elles ont été précisées pourraient permettre de répondre.
Prenez contact avec votre notaire chez qui vous avez signé le compromis afin qu’il vous précise les possibilités de sortie du compromis.

Répondre
Ternynck

Bonjour,

J ai déposé un recours des tiers sur un pc delivre par la mairie à un particulier. MOn avocat et la Mairie ont chacun exprime leur position vis à vis du tribunal administratif. Le jugement non programme devrait avoir lieu dans 9 mois selon mon avocat. Je viens de recevoir un courrier du dépositaire du Pc qui me demande de retirer mon recours faute de quoi celui-ci engagera des poursuites judiciaires avec demande de dédommagements financiers. Pouvez vous m éclairer sur le risque sachant que selon mon esprit rien n empêche le particulier de construire.

Dans l attente de votre retour,

Bien cordialement,

Répondre
Pascal CAMLITI

Déposer une recours envers un permis de construire comporte des risques, votre avocat est le plus à même de répondre à votre question connaissant votre dossier.
Comme vous le dites le recours des tiers est recevable par tous tiers concernés par le permis de construire déposé.
Le terme « concerné » à également son application juridique donc il faut toujours être réellement bien conseillé avant d’intenter un recours, prenez conseils auprès d’avocats spécialistes du domaine.

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Pep

Bonjour,
Je suis dans une copropriété horizontale, j’ai une petite maison très vétuste inhabitable en l’état en fond de parcelle, complétement séparée, grillagée et arbustes, du petit immeuble existant en début de parcelle. C’était comme ça quand j’ai acheté. Un voisin del’immeuble voulait ce terrain et depuis me fait la guerre, il voulait construire car il a une entreprise de maçonnerie. Je voulais réhabiliter cette maison et ai déposé en AG la demande, à plusieurs reprises il a refusé, il votait avec de mauvais tantièmes. Au bout de 4 ans, j’ai pris un avocat et le tribunal a corrigé la façon de voter, ce qui fait que j’ai obtenu un accord de l’AG. Cependant, lui ne décolère pas et quand j’ai fait venir VEOLIA pour remettre l’abonnement eau que le technicien devait vérifier pour le mettre au normes, il l’a empêché et m’a dit que je n’y avais pas droit. Or auparavant, la personne qui me l’a vendue a bénéficié pendant 25 ans de cette installation. Il dit qu’elle est sur une partie commune spéciale à l’immeuble et de ce fait n’est pas d’accord. Je voulais savoir si je peux faire valoir cette antériorité.
D’autre part, à force d’attendre ma maison devient une ruine et je voulais savoir s’il a le droit de m’empêchr de construire à l’identique.
Merci pour vos infos.

Répondre
Pascal CAMLITI

Madame, La situation est complexe, concernant vos questions pour faire valoir une antériorité en règle général le fait de prouver une utilisation paisible et continue (paiement de taxes et usage des lieux) permettrez de créer un faisceau de preuves.
Concernant la vétusté, vous avez tous les droits en terme de conservation de votre bien et remise en état, seul une construction illicite pourrait être frappée de certaines règles. Votre avocat devrait pouvoir vous préciser clairement de quels droits vous disposez, prenez conseil auprès de votre avocat.
Par contre, il me semble excessif que votre voisin soit tant agressif et intrusif, des lois peuvent vous protéger contre cette situation.
Bon courage !

Répondre
FOURNIER

Bonjour,

Avec ma compagne nous sommes sur le point d’acheter un batiment commercial que nous allons transformer en loft suite à un changement de domiciliation!
Le problème est que nous devons normalement signer le 22/12/11 chez le notaire & les proprio ont mis une clause dans le compromis comme quoi si le batiment n’est pas vendu au 31/01/12 (pour des raisons fiscales) la vente s’annule purement et simplement!
Ce qui veut dire que en 1 mois on doit avoir les fonds, fais le changement de domiciliation & dans ce cas là on est obligés de s’assoir sur le recours des tiers

Que risque-t-on?? Si une personne fait un recours, que pouvons nous faire???

A savoir que dans le changement de domiciliation, aucune modification du bâtiment extérieur n’est effectué, nous demandons juste de passer le batiment en habitation

Merci par avance pour la réponse
Cordialement,
Guillaume FOURNIER

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur, le risque est énorme si un recours envers votre demande de changement de destination est effectivement déposé vous risquez d’avoir un bien qui ne pourra accueillir votre foyer et devoir le payer.
Réfléchissez bien même si le prix est attractif !

Répondre
VIEILLARD

Nous avons eus un recours après avoir acheté, nous payons donc notre prêt sans pouvoir bénéficier de notre terrains. Nous sommes dans l’incertitude de pouvoir l’utiliser un jour… situation vraiment inquiétante pour nous.

Répondre
VIEILLARD

Bonjour,

Un permis de construire nous a été accordé le 02 mai 2011 et affiché sur sur la parcelle le 09 mai. Nous avons acheté le 16 aout 2011.

Un recours a été déposé en mairie après notre achat. Pour être dans les délais du recours, le voisin affirme que nous avons affiché le permis en juillet.

Le maire ayant refusé sa demande, il attente une action en justice.

La question du délais des 2 mois après affichage se pose.
Nous n’avons malheureusement pas fait de constat d’huissier. Vous pourriez ajouter dans votre page « permis de construire » le conseil de faire venir constater l’affichage par un huissier.

Avez vous des antécédents?

Répondre
Pascal CAMLITI

Oui il est fortement conseillé de pouvoir prouver l’affichage à la date précise et continue sur le terrain.
Nous avons écrit un article sur ce sujet et en réaliserons un second pour préciser les méthodes possibles pour ce protéger d’un recours.

Répondre
M.MULLER Jean-Yves

bonjour,
je suis propriétaire d’une maison de 1925, mes fenêtres donnent sur le
terrain voisin à trois mètres de la limite séparative.
un permis va être déposé pour une habitation face à mes ouvertures,2 chambres,une salle à mangé et la cuisine, sur une hauteur au faîtage de 7 mètres.y a t’il des recours pour éviter la construction devant mes fenêtres.
merci par avance
cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur, Un recours envers un permis de construire motivé par la perte de vue doit être étayé. Il est très important de vérifier les règles du PLU et du code civil également afin de contrôler si le permis de construire s’y réfère et respecte celles-ci.
Rendez-vous au services de l’urbanisme ayant délivré l’arrêté de permis de construire afin de contrôler, les points précisés ci-dessus et en tirer les conclusions. Si une des règles n’est pas respecté et si le délai de recours des tiers n’est pas épuisé, vous pouvez déposer un recours auprès de la mairie et du pétitionnaire en lettre recommandé avec accusé de réception (très important).

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Thomas D

Bonjour, un de mes voisins a affiché un panneau avec les références de son permis de construire. En allant le consulter à la mairie,
je constate que son projet comprend un étage, il inclut la pose de 3 fenetres à 4m de haut sur la facade donnant directement vu à mon salon et à l’ensemble de mon jardin. A noter que la future maison de mon voisin est située à environ 10 m de notre limite de propriété. Puis je invoquer un recours pour création de vis à vis sur l’ensemble de mon jardin ? Dans ce recours, dois-je demander la suppression de ces fenetres?

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,
Le recours envers une permis de construire accordé doit être fondé juridiquement.
Une distance de 10m par rapport à la limite séparative est loin d’une servitude de vue droite décrite au code civil, cet argument me paraît léger voir irrecevable.

Répondre
Sophie

Bonjour,
je voudrais contester un permis de construire, en effet le maire de la commune veut construire un bâtiment juste au dessus de ma maison qui se trouve en contre-bas du terrain où il veut construire, cette construction cacherait la vue de mes 2 fenêtres et j’aurai en face de ma maison un bâtiment plus haut que ma maison et à environ 2 mètres de mon mur…
Puis-je contester cette construction même si l’autre partie est la mairie ?
Auprès de qui puis-je me renseigner pour savoir s’ils sont dans leur droit ?
Quels textes disent quelles sont les distances à respecter et si il y a une hauteur à ne pas dépasser vis-à vie de notre maison ?
Merci de votre réponse
Cordialement
Sophie

Répondre
Pascal CAMLITI

Madame, Contester une demande de permis de construire par un tiers est possible même si le permis est octroyé par et pour la mairie.
Concernant les règles de reculs, hauteurs et vues, vous devez consulter deux éléments le PLU ou POS de concernant la parcelle concernée et le code civil (servitudes de vues et jours).
Dans le cadre présenté, si vous voulez vraiment et correctement faire valoir vos droits, prenez conseils auprès d’un avocat spécialisé en urbanisme, il trouvera les éléments adéquat si ils existent.

Répondre
RENAUD ASSIER

Bonjour,

je voulais savoir, si il était possible de faire un recours gracieux sur un permis d’aménager auprès du maire de ma commune en invoquant des motifs de sous équipements de la commune (voiries, écoles…). La commune connait de nombreuses difficultés, stationnement, manque de sécurité des voiries, embouteillages.

merci de votre réponse

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,
Tous les recours sont possible, cependant ils doivent avoir un fondement juridique précis et être étayé, sans quoi il sera purement et simplement rejeté.

Répondre
FREDRIKA

bonjour
Nous avons deposé une demande de permis d’extension et renovation le 30 novembre 2011.( seul un compromis est signé)
Est il possible d’anticiper l’affichage publique sur le lieu des travaux afin de reduire le delai d’attente pour commencer les travaux?

Répondre
levain

Il m’a été accordé un arrété de non opposition avec prescription à une déclaration préalable pour création d’ouverture de 2 fenêtres 50 -50 obtenu le 31 janvier 2011.Ces ouvertures ont regard sur la toiture du voisin ,elles sont à plus de 2 mètres du plancher de mon habitation,donc sans vue directe. Mon voisin a effectué un recours le 21 vovembre 2011 auprés de la préfecture de département à l’encontre de cet arrété. Quels sont les risques encourus ?

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,
Le recours auprès du tribunal administratif est un recours demandant l’annulation de l’arrêté émis par la commune, ce qui en l’espèce provoquerait un retrait pur et simple de votre permis de construire.
L’effet vous contraindrait à ne pas entreprendre les travaux. Si vos travaux sont en cours ou déjà exécutés, il pourrait y avoir une demande de remise en l’état initial, si votre voisin intenterait une procédure.
La décision du tribunal administratif et préfecture est exécutoire, il convient donc de prendre garde et de bien réfléchir aux conséquences. N’avez vous pas d’autres solutions pour éclairer ces pièces ?
Pour vous rassurer un peu tout de même, si le préjudice n’est pas manifeste, il y a de fortes chances qu’il n’y ai pas de suites (sauf jurisprudences particulière).

Répondre
GASPARD christine

bonjour
mon voisin ne construit pas cf à son PC que je viens de consulter
169m2 déclarés mais
-il a construit un sous sol en plus sans l’avoir déclaré au PC
-ne respecte pas le niveau prévu pour la construction :au PC niveau du sol naturel ,et en réalité il a surélevé sa construction de 1m
-il a abattu 2 arbres qu’il avait déclaré comme devant être conservés
-il remblaie son terrain sur la tiotalité de la parcelle de 1m (le terrain est en pente vers le fond de parcelle envirin 1m50)
puis je excercer un recours
merci de votre réponse

Répondre
Pascal CAMLITI

Madame,
Vous avez constaté certaines choses, premièrement est-ce que cela vous cause un préjudice suffisant pour engager des démarches à l’encontre de votre voisin ? Si la réponse est OUI de manière ferme et judiciairement recevable, vous pouvez envoyer une lettre recommandée à votre voisin en préalable en lui demandant de se mettre en conformité avec son autorisation d’urbanisme.
Si aucune réponse ne vous ai faite ou que celle-ci n’est pas suivie des faits, vous pouvez solliciter la commune de la même manière.

Répondre
Catherine BOUCHARD

bonjour,
J’ai obtenu un Pc en date du 7/10/2011, Une maison en mitoyenneté doit être construite. Le voisin a qui appartient ce mur veut nous faire un recours car sur ce mur il y a des carreaux de verre. Il estime être lésé et nous demande donc de lui installer à nos frais un VELUX ainsi que lui faire un caisson isolant pour son raccord de plafond.
Ne serait ce pas du chantage ?
La Mairie ne veut évidemment pas se mouiller que doit on faire
Merci pour votre réponse

Répondre
Pascal CAMLITI

Madame,
Les règles d’urbanisme et le code civil se recoupent dans certains cas, cela est apparemment votre cas. Il est important de vérifier les antécédents et diverses servitudes pouvant exister avant votre achat.
La mitoyenneté connait de nombreuses jurisprudences faisant référence à votre situation de jour de souffrance existant avant la réalisation d’une extension.
La requête de votre voisin peut selon le cas être ou non fondée, le cadre jurisprudentiel est donc à étudier avec un avocat spécialisé. Toutes les réponses que nous pourrons vous donner ici seront générale et votre cas est particulier, donc prenez conseil auprès d’un avocat, c’est préférable si vous ne souhaitez pas avoir de mauvaises surprises.
Un accord amiable est toujours préférable à un procès pouvant durer des années, je vous conseil de prendre la mesure des risques et de vos droits avant de trouver un accord, si cela est possible.

Répondre
ZAINA RIGAULT

Bonjour,
Nous allons signer une promesse de vente mais le ,vendeur ne veut pas ajouter la condition suspensive que le recours des tiers soit purgé : que faut il faire ? il nous dit que le recours est peu risqué dans notre cas ,
MERCI

Répondre
Pascal CAMLITI

Madame,
Le recours des tiers existe et est là pour protéger tous les intervenants dans un acte de bâtir. Il convient de conserver cette obligation, sans quoi le risque pour vous est très important.
Y aurait-il des antécédents de recours sur la parcelle ou secteur ? Car certains secteurs, ne veulent pas voir évoluer leurs quartier et attaquent toutes autorisations.
Soyez ferme et prenez votre décision et toute connaissance des risques.

Répondre
boutolleau

j’ai eut un permis de construire le 9 septembre pour une transformation de bâtiment industriel en maison d’habitation et la création d’un hangar agricole d’élevage. Le 12 novembre je reçoi un recours au TA pour de multiples raisons, par mon voisin qui entoure ma propriété de sa vigne mais qui n’a aucun vis à vis avec nous de la où il habite plus loin dans le village.Du fait qu’aucune gêne visuelle ou sonore peut lui nuir, son recour peut il être recevable ?

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,
Le recours des tiers comme nous le disons dans l’ensemble de nos articles sur le sujet, doivent être :

Motivé clairement
fondé juridiquement

Cela signifie donc que le recours doit répondre à des règles strictes pour être recevable. Il est très difficile de répondre à votre question n’ayant pas les tenant et aboutissant du dossier.
Il est important de connaitre la situation exacte, pour plus de clarté et simplicité, il est préférable de vous tourner vers la mairie afin qu’il vous conseille sur le statut de ce recours.

Répondre
dubost eric

je reviens vers vous car j’ai oublié de cochez la case pour etre averti d’une réponse!! merçi

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dubost eric

bonsoir, je vais signer un compromis pour un chalet sans fondation sur un terrain de 1300m2 .Dont 5000 constructibles ou se trouve le chalet. Une autorisation avait été donné a l »ancienne propriétaire, qu’elle n’utilisait qu’en été. Moi je vais y vivre a l’année.
Le maire m’ assure que ce chalet, là depuis plus de 20 ans, ne sera visé par aucune demande de démolition.
Comment puis -je en etre sur, du fait qu’il n’apparait pas sur le cadastre.
merçi de vos réponses

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anais

bonjour nous devons acheter une remise qui est collé a 3 maisons de villages , 2 sur les cotés ,et 1 derriere ,nous venons de poser le permis de construire a la mairie et je me posais la question est ce qu’un des 3 voisins ou meme ce d’en face peuvent faire un recours des tiers pour n’importe qu’elle raison
par exemple la voisine d’en face qui elle veras les traveaux puisqu’il seront en face de sa fenetre ,peut faire un recours a cause de la vus ,de la poussiere ou autre?
et les voisins sur les cotés ,t’en que nous ne faisons aucune ouverture de leurs cotés peuvent ils se plaindrent?
peut on commencer les traveaux des que l’on obtient le permis de construire ou l’on est dans L’OBLIGATION d’atendre ces 2 mois?

merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Madame,
Premièrement le recours des tiers envers un permis de construire doit être fondé sur une règle du code civil, code de l’urbanisme, ou autre règlementation applicable à votre parcelle. Si vous respectez toutes les normes, règles, règlementations et codes (comme le ferait un architecte), vous ne risquez pas grand chose.
Il faut absolument que votre demande de permis de construire soit réalisé dans les règles de l’art afin de limiter voir supprimer les erreurs et risques de recours d’un tiers.
Si vous ne respectez pas les reculs de vues définis par la loi, vous risquez bien évidemment un recours.
Concernant votre dernière question, la réponse est NON, il faut IMPÉRATIVEMENT respecter le délai de 2 mois et 15 jours après l’affichage du panneau règlementaire de permis de construire sur le terrain avant de commencer les moindres travaux.

Répondre
BOMBILLON

Bonjour,
J’ai acheté un terrain à bâtir en 2009 pour lequel un premier CU avait été délivré positif (terrain constructible) en 2007 puis renouvelé en 2008. Juste avant l’achat en septembre 2009, un deuxième CU a été déposé (car le délai de prorogation était dépassé) puis délivré positif. En 2010, j ai déposé un permis de construire pour un bâtiment (garage + atelier) qui m a été accordé. A ce jour, ce bâtiment est constuit sur le terrain. En juin 2011, j ai déposé un permis de construire pour une maison d’habitation qui a été accordé le 03 août 2011. J ai effectué tous les travaux de raccordement électriques et téléphoniques, réseau d’eau et système d’assainissement ; les fondations de la maison sont planifiées avec le constructeur pour le 15 novembre 2011. Le 24 octobre 2011, j ai reçu une lettre de procédure contracditoire pour retrait à l’initiative de l’administration m’informant que mon terrain se situe sur un périmètre de protection rapprochée de captages d’eau potable (information que j ignorais lors de l achat du terrain). A ce jour, je suis en attente de la notification de l’arrêté de retrait de mon permis de construire. Après m être renseigné, lors de la vente du terrain, l’ancien propriétaire savait que ce terrain était dans un périmètre de protection mais ne m en avait pas informé. En effet, en 2001, une convention entre la commune et elle a été signée avec indemnisation pour son terrain qui devenait inconstructible. Quel est le ou les recours dans cette situation ?
Merci de votre réponse
Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,
Après lecture de votre problème, la seule solution serait de prendre un avocat spécialisé en Urbanisme afin de faire valoir vos droits.
Il faut être certain qu’aucunes informations n’est était écrite dans le compromis, ni acte de vente sans quoi vous ne pouviez ignorer cet état de fait. mais prenez conseil auprès d’un avocat, il pourra éventuellement trouver une solution juridique.

Répondre
TRANG

un PC a été accordé en date du 25/05/2010 dans un secteur sauvegardé sous le couvert du PLU à mon vendeur
Le 15/10/2011, j’ai signé un compromis de vente avec réserve de non recours de tiers de ce transfert de nom du permis de construire

La demande du transfert de nom a été déposée le 16/10/2011 à la mairie
Dans la logique suivant les dires de la mairie je devrais recevoir l attestation confirmant ce transfert de nom au plus tard le 16/12/2011.

A la lecture de vos réponses diverses je dois attendre le délai de 2 mois et 15 jours d affichage sur place attestée par huissier,ce qui m’amène au début du mois de Mars 2012 sachant que le permis de construire a une durée de validité de 2 ans =25/05/2012, cela signifie t il que le VENDEUR doit IMPÉRATIVEMENT demander TOUT DE SUITE = AUJOURD’HUI la prolongation de UN an malgré cette demande de transfert de nom en cours ???
Mon vendeur me conseille de signer l’acte authentique sans attendre la fin du délai de recours des tiers du transfert de nom, c’est a dire le 20/01/2012 ??
En outre, existe t il a nouveau le recours administratif avec le transfert de nom et quelle est sa durée?

Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,
Premièrement, il est important quoi qu’il arrive que votre vendeur réalise la prolongation d’une année de son permis de construire afin de bénéficier de ce délai. Ensuite le transfert d’un permis de construire n’est attaquable que sur une opposition clairement identifiée et valable, en ce sens il y a peu de risque de celui-ci soit attaqué.
Le recours est toujours possible et quel que soit le recours administratif choisi, il doit être exercé dans les 2 mois suivant la notification de la décision contestée.

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tapin

bonjour, j’ai reçu le 17 octobre un recours au tribunal administratif sur mon permis de construire accordé le 22 aout. Le plaignant ayant déja tenté un recours sur la parcelle voisine ,mais il a été débouté et doit dédomager la mairie et le propriétaire du terrain.
Les motifs du recours de celui ci pour notre permis sont les mèmes. La mairie me sollicite a continuer mes démarches et a commencer les travaux.
J’ai pris rendez vous avec mon notaire le 27 décembre pour acheter le terrain,ne sachant pas ce qui va arriver maintenant .Dois-je attendre des nouvelles du tribunal administratif ?Dans quelle délais ? La mairie m’a parler de plusieurs mois ,entre 6 et 9 ?
Au secours ,des conseils !! Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Madame,
Si la mairie a effectué les contrôles de légalité et que le plaignant a vu son recours rejeté, a priori vous devriez être juridiquement protégée. Si le tribunal administratif vient à confirmer le rejet, votre permis de construire resterai acquis et valable.
Concernant les délais, les tribunaux sont (comme nous le savons tous) débordés et donc il est impossible de connaitre la date d’audience et jugement; 6 à 9 mois me semble réaliste.
Concernant la décision finale, il ne tient qu’à vous de prendre le risque ou non, il serait très clairement intéressant de rencontrer le service de légalité de la mairie afin qu’il vous explique le motif du rejet du recours et vous pourrez alors décider en toute connaissance de cause.

Répondre
Sébastien

Bonjour,
Je vous écrit aujourd’hui pour avoir un éclaircissement sur les recours qui peuvent être envisagés à l’encontre d’un permis de construire. J’ai déposé un PC qui a été accepté, un tiers a déposé un recours auprès de la mairie, donc mon permis de construire est reparti au service de permis de construire (DDT). La mairie vient de m’informer que le recours n’avait pas abouti et que mon permis était dans les règles. Ma question est la suivante: quel recours peut intenté mon voisin après celui déjà réalisé? Et dans quel délais?
Merci d’avance pour les informations que vous pourrez me donner.

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,
Après le recours de tiers, il peut y avoir un recours auprès du tribunal administratif pour faire annuler la décision de la mairie et donc retirer l’arrêté qui vous a était délivré.
Le délai reste de deux mois pour contester la décision délivré par l’administration.
Comme pour le précédent, il faut que celui-ci soit recevable et si le contrôle de légalité de la mairie a effectué ses vérifications et vous a annoncé être en règle, il ne devrait pas y avoir de problèmes.
Dans le cas contraire, prenez conseil auprès d’un avocat spécialisé pour défendre vos intérêts.

Répondre
vinatier

Bonjour,

Un permis d’aménager a été déposé et l’affichage exécuté.
J’ ai déposé un recours des tiers gracieux avec recommandé et accusé de reception à la mairie, qui a délivré le permis et au lotisseur.
Ce recours concerne les articles 678, 679, 680 sur les servitudes de vues.
Je m’oppose au projet dans l’état et demande au lotisseur d’ériger un mur pour éviter cette servitude de vue chez moi.

Aprés deux mois j’ai reçu un mot de la mairie me disant qu’ils avaient bien reçu mon courrier, et toujours rien de la part du lotisseur

Je suis un peu confus. Cela veut il dire que le projet est suspendu en attente de modification, ou bien ne voyant rien venir dois je saisir le tribunal administratif pour demander l’annulation du permis puisque je n’ai pas eu de réponses de la part du lotisseur?

Merci de me conseiller

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,
Un recours envers une demande de permis de construire doit être (comme vous le précisez) argumenté sur de bonnes bases et dans un cadre légal strict. Vérifiez ne pas avoir commis d’erreur dans votre procédure ceci afin de ne pas vous voir rejeter pour vice de forme.
Concernant la réponse du pétitionnaire, cela dépend de la forme de votre recours et de sa forme, avez-vous sollicité sa réponse ? Si telle est le cas, peut-être cherche-t-il une réponse à vous apporter.
Je le répète, faites attention au recours pouvant être considéré comme abusif qui est également punissable et engendre des dommages et intérêts. Dans le doute, faites appel à un avocat spécialisé en urbanisme.

Répondre
guillemard

bonjour,
mon permis de construire est attaqué parce que j’ai 3 fenêtres sans balcon sur le côté donnant vers le jardin de mes voisins
j’ai bien respecté le plu et le règlement de lotissement
Que peux t il se passer et dans quels délais?
merci
cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,
Un permis de construire peut faire l’objet d’un recours. Pour que ce recours puisse être recevable, il faut impérativement que la lettre recommandé de recours soit adressée à la mairie et au titulaire du permis de construire.
Il ne faut JAMAIS commencer des travaux autorisés avant l’épurement du délai de recours des tiers, soit 2 mois et 15 jours (15 j pour le délai de transit d’un recommandé avec accusé de réception).
Concernant votre demande de création d’ouvertures, le code civil prévaut sur le PLU et règlement du lotissement, il faut vous assurer avoir bien pris en compte ces éléments.
Ce qui peut se passer maintenant: purement et simplement l’annulation de votre permis de construire si celui-ci est illégal.
La meilleure des démarches consiste à analyser le recours, vérifier si celui-ci est fondé et sur quelle base, le cas échéant déposez une demande de permis de construire modificatif sur la base des corrections apportées.

Répondre
LORNIER

Bonjour,
J’ai obtenu un permis de construire pour un petit collectif. A l’ouverture du chantier, la Cie des Eaux nous a informé verbalement que 2 tuyaux de diamètre 600 passent à une profondeur de – 1,70 m sous mon terrain. La Cie nous conseille de déplacer l’implantation du futur bâtiment, mais aucune autre implantation n’est possible !
Il n’existe dans les actes notariés aucune servitude. Les tuyaux sont là, « oubliés » mais en service depuis +/- 50 ans.
Le PC n’a fait l’objet d’aucun recours.
Ai-je le droit de poursuivre la construction ? Puis-je demander l’enlèvement ou le déplacement des tuyaux ?
Cordialement.

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,
La propriété s’exerce sur le sous-sol et le sur sol, donc par voie de conséquence vous pouvez demander le déplacement des éléments si cela vous impose des contraintes. Cependant, la question est :  » Qui paiera les travaux ? »
Dans votre cas, il conviendrait de prendre contact avec un conseil juridique spécialisé en urbanisme afin de clarifier les jurisprudences existantes en la matière et éventuellement trouver la correspondance avec votre projet.
Si la règle existe et est entérinée par une jurisprudence, faites valoir vos droits pour pouvoir bâtir sans risques.

Répondre
Julie

Bonjour,

nous allons déposé un permis de construire pour une maison de fonction sur un terrain en zone agricole, donc non constructible. l’entreprise de mon compagnon n’est pas une exploitation agricole mais le terrain se trouve juste en face de l’entreprise. le terrain appartient d’ailleurs à l’entreprise. il est enclavé et entouré de maisons, le tout forme un petit hameau (car il y 10 ans cette zone était encore constructible). le maire a accepté notre demande et nous a dit de déposer un permis. mais je suis inquiète concernant le recours au tiers, est ce qu’un de nos voisins peut déposer un recours simplement en disant que la zone est non constructible? merci pour votre réponse !

Répondre
Pascal CAMLITI

Madame,
Un terrain non constructible par vocation ne peut de voir octroyer un nouveau permis de construire.
Donc même si le maire déploie des moyens pour vous délivrer cette autorisation, le recours peut survenir et sera recevable.
Il doit exister des solutions liées aux activités agricoles mais cela s’étudie au cas par cas.
Espérant vous avoir éclairé

Répondre
Stéphanie

Bonjour,

Mon permis de construire a été accepté le 19 Juillet 2011, nous avons donc posé le panneau sur notre terrain le 21 Juillet 2011, mais nous ne l’avons pas fait certifier par un huissier…
Aujourd’hui, le voisin conteste mon permis mais n’a pas encore fait de recours.
Comment prouver que nous avons bien mis en place le panneau en date du 21 Juillet?
Notre permis de construire est parfaitement en règle avec les lois de l’urbanisme ainsi pourront-nous continuer les travaux de notre construction si le voisin dépose un recours?
Merci beaucoup pour votre réponse.

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Pascal CAMLITI

Madame,
Le recours envers un permis de construire est toujours possible, si vous ne pouvez prouver la date d’affichage de votre panneau de permis de construire.
Pour justifier de l’affichage du panneau de permis de construire contre les recours, plusieurs méthodes sont valables, vous pouvez lire notre article s’y référant.
Cette étape est cruciale pour vous prémunir des recours, il vous reviens à présent l’obligation de justifier par tous moyens à votre disposition.

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Deramond

Bonjour
Je suis propriétaire depuis 2008 d’une maison entourée d’un jardin. Le mur de la maison voisine est en bordure de ma propriété. Il y a une dizaine d’années, la voisine a empiété d’une dizaine de cm sur le jardin (qui était alors celui des précédents propriétaires)pour faire des travaux d’isolation sur l’ensemble de son mur (7 m de haut par 7 m de large environ).
Rien ne figure sur mon acte de propriété, et le plan cadastral ne mentionne rien de particulier.
Suite à ses plaintes répétées à mon égard (mon arrosage proche du mur, mes plantes, les fruits, tout l’indispose), je souhaite savoir si je peux contrer son animosité permanente en lui demandant des comptes au sujet de ces travaux: par exemple, a-t-elle demandé un permis de construire ou a minima fait une déclaration préalable?
Quel droit ai-je en qualité de nouveau propriétaire?
Merci d’avance

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Pascal CAMLITI

Madame,
En terme de limites séparatives, seul un bornage amiable contre signé par les deux propriétaires a force de loi et permet de s’entendre sur les positionnements précis.
Une fois ce bornage réalisé, il suffira au géomètre de faire acter cela auprès des services fiscaux afin que la surface de l’assiette foncière soit rétablie pour les deux parties et les taxes s’y afférentes également.
Si la jouissance de la partie de parcelle est trentenaire, elle peut faire valoir un droit de propriété en ce sens (si rien n’était écrit avant).
Il vous faut trouver un terrain d’entente sans quoi, la situation risque fort de vous emmener au tribunal, préférez le dialogue surtout dans votre cas.

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Flagada

Bonjour,
mon voisin à envoyé un recours gracieux à la mairie contre mon permis de construire. Il nous a envoyé une copie de la lettre par poste prioritaire et non RAR. Selon mes informations son recours est nul, de plus que il ne l’a pas motivé avec des art. du PLU de la commune.
La mairie après 3 semaines ne s’est pas encore manifesté sur le sujet et plusieurs personnes mon conseillés de me taire et faire comme si je n’avais pas reçu de lettre. Je ne voudrais pas donner de mode d’emploi à mon voisin pour le recours, en sachant que les relations sont très mauvaises et que l’on essaie de régler le problème depuis 1 année.
D’ailleurs peut-il encore poser un deuxième recours gracieux en mairie? Et si son recours sera considéré nul, peut-il encore présenter un recours au tribunal?
Merci!

Répondre
Pascal CAMLITI

Madame,monsieur,
Le recours d’un tiers est strictement encadré et doit répondre à certaines règles de manière a être recevable.
Donc bien évidemment, ne donnez pas le bâton pour vous faire battre.
Ensuite si le délai de recours est fini et si votre demande de permis de construire est conforme, vous n’avez pas de soucis a vous faire.
Un recours au tribunal administratif demande également une grande rigueur pour être recevable et instruit, le risque existe mais limité au regard de vos déclarations.

Répondre
Flagada

Merci beaucoup pour votre réponse!
J’aimerais savoir si mon voisin peut déposer un deuxième recours gracieux en mairie (dans les 2 mois de délai évidemment) s’il se rend compte de ne pas avoir présenté le premier correctement.

Répondre
Pascal CAMLITI

Madame, Monsieur,
Un recours peut être déposé dans le délai et ceci tout au long du délai. Par contre, est-ce que les services prendront en compte toutes ces sollicitations, normalement elles le doivent, dans les faits il apparait que cela varie selon les communes.

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Thérèse BOSCH

Une servitude dite « servitude de père de famille » peut elle être demandée après le délai de recours des tiers expiré.
Aucune mention de cette servitude ne figure dans aucun acte.
Merci de bien vouloir m’éclairer sur ce sujet

Répondre
Pascal CAMLITI

Madame,
La création d’une servitude qu’elle soit dite  » de père de Famille » ou autre doit répondre à un des deux critères ci-dessous, pour être reconnue :

Servitude établie par convention : Acte notarié de préférence
Acquisition par prescription trentenaire

Dans votre cas, il semblerait qu’elle soit trentenaire. Il va donc falloir pouvoir prouver clairement et indiscutablement :

cette possession doit être continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque (ne permettant pas de mettre en doute la qualité de propriétaire)

Cette prescription trentenaire précise dans l’article 2229 du code civil, qu’il faille impérativement :

elle est acquise lorsque le dernier jour du terme est accompli.

Il faut également préciser une chose très importante, concernant les terrains appartenant aux communes ou autres administrations, il y a imprescriptibilité !

Ceci étant précisé, je vais à présent répondre sur le délai de recours des tiers, le Code civil prévaut sur les autorisations et fait force de loi.
Pouvez vous encore obtenir gain de cause pour une autorisation délivrée sur une propriété après le délai de recours des tiers, j’aurai tendance à dire oui, car dans le cas précisé la propriété domine sur les autorisations.
Les communes ne contrôlent pas les titres de propriété seuls la correspondance aux règles d’urbanisme. Dans votre cas le tribunal administratif devrait pouvoir intervenir, si votre dossier est étayé correctement.
Il vous faut impérativement faire valoir vos droits par l’intermédiaire d’un avocat spécialisé, car la servitude trentenaire doit être prouvée clairement.

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Gregory F

Bonjour,

J’ai obtenu de ma mairie (région lyonnaise) un permis de construire un étage a ma maison (Second enfant arrive donc besoin d’une chambre en plus). Sans m’en parler mon voisin a poser un recours gracieux en bonne et due forma auprès de ma mairie au titre de trouble anormal de voisinage.

En effet la surélévation de la maison par un étage (toit plat afin de limite la gêne aux voisins) va engendrer mécaniquement une perte d’ensoleillement sur la cour du voisin (Ce n’est pas un jardin arboré ni une pelouse).

J’attends le retour de la mairie mais d’après ce que j’ai lu sur vos forums, le recours concerne le code civil et donc la mairie ne peut pas trancher sur ce sujet.

D’avance merci pour vos éclaircissements.

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,
Le recours sur un permis de construire d’un point de vue du code de l’urbanisme ou du code civil, peut tout à fait être interprété par la mairie. Ce qui est étonnant dans votre cas reste la délivrance malgré un vice vis-à-vis du code civil, en règle général les instructeurs sont compétents dans ces domaines.
Donc pour conclure, le permis pourra (si le recours est recevable) vous être retiré. Avez vous pris conseil auprès d’un architecte ?

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GRAFFIN

Bonjour
j’ai un mur mitoyen en propriété avec mon voisin (ancienne maison partagée en deux) j’ai fait une surélévation il y a 28 ans sur ce mur sur la moitié.
Mon voisin a demandé un agrandissement de 12m²donc il surélève un mur sur l’autre moitié, pour faire un étage.Ce mur surélevé me cache une partie de la vue avançant de plusieurs mètres sur la terrasse.
Aucun affichage pour me prévenir, ni aucune demande d’autorisation.
Que puis je faire ? quel recours?
merci pour votre réponse

Répondre
Pascal CAMLITI

@GRAFFIN: Madame,
Dans un premier temps, il serait souhaitable de prendre contact avec votre voisin afin de vérifier si l’autorisation a bien était faite en bonne et due forme.
Ensuite rapprochez vous des administrations afin de contrôler si l’autorisation est délivrée, en dernier recours prenez conseil auprès d’un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme !

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Véro

Bonjour,
Je suis perdue et je ne sais pas quoi faire.
Voilà j’ai déposé un permis de construire concernant une maison à bâtir.
Mon voisin qui détient une entreprise a déposé un recours administratif auprès de la mairie qui m’a délivré le permis de construire (permis de construire accepté par la mairie et la DDT) en date du 11 mai 2011;
En effet, il explique dans son courrier vouloir faire un recours administratif auprès de la mairie qui m’a délivré le permis de construire afin d’éviter tout litige pour nuisance sonores.
Il explique que son entreprise exerce une activité de construction métallique, chaudronnerie et qu’elle est équipée de presse plieuse, cisaille guillotine, pont roulant.
Le maire du village lui a répondu en lettre recommandée avec accusée de réception en date du 27 mai 2011 qu’il rejetais son recours car le permis de construire me concernant avait été délivré légalement. Il est aussi inscrit qu’il a désormais 2 mois à compter de la présente décision(à partir du 27 mai) pour exercer un recours auprés du Tribunal administratif.
Aujourd’hui nous sommes le 30 juillet et je n’ai eu aucune lettre concernant les suites de ce voisin, ni moi, ni la mairie.
Que dois-je faire ????? Puis-je commencer à construire ma maison???
Combien de temps dois-je attendre avant d’entamer quelque chose ?
Je tiens à préciser que cette entreprise emploi que 2 salariés. Qu’il n’y a pas de bruit et que ce Monsieur veut seulement n’avoir personne à côté de chez lui.
S’il vous plaît aidez-moi !!! Merci.

Répondre
Pascal CAMLITI

@véro : Madame,
En terme de recours des tiers et recours administratifs, les délais sont un peu complexes et difficiles à cerner. La meilleure des défenses et protections reste la lettre recommandée avec accusée de réception.
Il vous faut donc envoyer une lettre Recommandé avec accusée de réception à l’administration en charge de votre dossier (prenez l’adresse auprès de la mairie) et demandez qu’ils vous précisent si votre permis de construire N°……. est sous le coup d’un recours administratif.
Dans le cas contraire, si ni la mairie, ni la préfecture n’ont en leurs murs un recours en cours envers votre permis de construire et le délai de recours bien épuré, vous pouvez alors entamé vos travaux.

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sebpoint

Bonjour,
Je suis propriétaire d’une maison de ville avec jardin et je me suis rendu compte qu’il y allait avoir des travaux sur la maison voisine, des fenêtres vont être créer donnant sur mon jardin. Le problème c que j’ai pas vu le temps passe, et je ne savais pas qu’il y avait un délai de 2 mois, qui vient d’être passe d’ailleurs. Ma propriété est a 1m70 de leur mur, donc il n’ont pas respecte le code car il me semble que c’est 1m90.
Vu que le temps des 2 mois est passe, ai-je espoir de pouvoir faire quelque chose?
SVP, j’ai besoin d’aide. Il va y avoir 13 fenêtres de créer dont 5 en vue sur ma propriétés.
Je vous en remercie d’avance.
S. Point

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,
Le délai de recours des tiers étant passé, vous ne pouvez plus faire valoir ce droit vis à vis du permis de construire accordé. Par contre concernant le code civil, je pense qu’un avocat peut tout a fait faire jouer les clauses jurisprudentielles en ce sens.
Je vous conseillerai de prendre contact avec un avocat et faire évaluer très rapidement le recevabilité d’une telle requête auprès des autorités concernées. Prenez garde de ne pas vous lancer seul sur ce type de terrain juridique qui risque de vous porter préjudice si le dossier va loin.

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cormorant

Bonjour je viens vers vous, car je n’ai aucune solution.
J’ai signé un sous-seing le 9 décembre 2010 pour l’achat d’un terrain et la signature définitive été le 10 juin 2011.
Nous n’avons toujours pas signé, car le voisin a fait un recours, car nous avons un chemin d’accès en commun et il ne veut pas que les camions passent par le chemin.
Il ne veut pas que nous passions les câbles d’EDF/eau et il fait un recours pour le permis de construire en disant que ma future maison n’est pas à son gout.
Le maire à refuser son recours je voudrai savoir si le notaire à le droit de refuser que nous signions l’acte de vente.
Espérant avoir été le plus claire possible cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Madame,
Un recours envers un permis de construire n’est qu’une requête administrative, concernant votre conflit de servitudes avec votre voisin si les actes sont bien établis, vous ne devriez pas être pénalisée.
Concernant votre question, si votre permis de construire et valide et les actes constituant votre dossier de propriété sont en bonne et due forme, je ne pense pas que le notaire refuserait quoi que ce soit.
Mon conseil serait de prendre rendez-vous avec votre notaire et lui exposer votre situation afin qu’il vous informe clairement sur la marche à suivre si besoin était.

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can

Bonjour,
Une voisine a été jusqu’au recours contentieux (illégalité du permis, affichage préalable non fait dans les délais), notre notaire nous a assuré que son recours ne tient pas la route et que si le tribunal rejette son recours, elle n’aura aucun moyen de faire appel ou quoi que ce soit d’autre. On a donc proroger le compromis de vente en présence des notaires des 2 parties jusqu’à fin novembre, avec comme condition que le permis soit purgé de tous recours.
Ma question est que si effectivement le tribunal rejette l’annulation de notre permis, cette voisine a-t-elle un autre moyen de recours ou appel? Pourrais-je construire un jour? car sur différents sites consultés on parle d’appel, de recours en cassation!! Je suis perdu, merci pour votre aide.

Répondre
Pascal CAMLITI

Madame, Monsieur,
Un recours peut être long et compliqué, car le recours administratif donne le pouvoir au préfet de confirmer ou non la validité du permis de construire.
En résumé :
Recours des tiers = recours déposé par un tiers contre un arrêté délivré = droit d’un tiers de remettre en cause l’arrêté
Recours administratif = recours de l’administration contre son propre arrêté = droit de remettre en cause sa propre décision pour changer d’avis, généralement après qu’un recours des tiers s’avérant justifié.

Pour conclure :
Le délai de dépôt du recours est de 2 mois.
Le délai d’instruction est de 1 mois.
Donc en trois mois on est fixé.
Par contre le procès contre la décision en recours n’a pas de durée limite et peut prendre des années.

Espérant avoir était le plus clair possible.

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Verplanken Claude

Je vous remercie infiniment de votre prompte réponse.
En fait, l’impasse privée a été tracée sur une dizaine de propriétés afin de désenclaver ceux qui n’étaient pas au premier rang, dont notre adversaire.
Notre Résidence est au fond de l’impasse. Elle a un accès sur une autre avenue mais au prix d’une rampe d’accès de 25%, accès tout à fait inadapté aux Handicapés et personnes âgées.
Du point de vue de ces derniers, la Résidence est enclavée.

Les HANDICAPES et personnes âgées seraient interdit de sortir à pied ou en fauteuil roulant si l’accès piéton à l’impasse, accès assuré depuis 40 ans, leur était brutalement refusé.

Les Pouvoirs Publics imposent des normes pour permettre l’intégration des handicapés au nom du principe de solidarité.

Tout ce que nous demandons est de conserver le statu quo vécu depuis 40 ans et ne pas aller à l’encontre de ce principe de solidarité.

L’idéal serait que l’impasse soit incluse dans le domaine public, mais ce n’est pas aisé à obtenir et il ne faudrait pas qu’une décision hâtive la rende impossible.

Merci encore par avance.

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,
Comme je vous le précisé sur ma précédente réponse, il convient de prendre conseil auprès d’un juriste qui pourra certainement trouver une réponse juridique à votre questionnement, car cela dépasse le cadre purement urbanistique et règlementaire.
En tout état de cause, je vous serait gréer de nous faire part des suites de votre histoire, car cela pourrait éventuellement être utile à d’autres dans le même cas que vous.
A très bientôt, je l’espère…

Répondre
Verplanken Claude

Je vous remercie d’avoir reçu votre réponse si rapidement.
Je précise que l’impasse appartient à une dizaine de propriétaire et qu’elle a été tracée pour permettre à ceux éloignés de la voie publique, et en particulier notre adversaire, de ne pas être enclavés.
Ma position est de dire que notre Résidence est aussi enclavée d’un point de vue HANDICAPES car son accès à la voie publique est inadaptée à ceux-ci.
(Voir Article 682
(Loi du 20 août 1881 Journal Officiel du 26 août 1881)
(Loi nº 67-1253 du 30 décembre 1967 art. 36 Journal Officiel du 3 janvier 1968
rectificatif JORF 12 janvier)
Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue,ou qu’une issue insuffisante, soit pour ‘exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement,
est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,
Comme vous le précisez dans votre description : »est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner ». Cette phrase est claire, vous avez la possibilité de « réclamer » mais rien ne vous dit qu’il acceptera.
Je pense qu’il conviendrait que vous preniez contact avec un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme afin de vous faire conseiller, car je pense sincèrement qu’il existe des jurisprudences nombreuses et variées en l’espèce.

Répondre
Verplanken Claude

Ma résidence (20 appart.) a, depuis sa construction il y a 40 ans, l’accès piéton à uneImpasse privée . Cet accès apparaît légitime car ma Résidence est riveraine sur 2 mètres de la dite impasse. Cet accès est primordial aux handicapés, personnes âgées, mamans et nounous avec voitures d’enfants.
Nous soulignons que cette impasse privée bénéficie de l’ÉCLAIRAGE PUBLIC !

En effet, l’accès voiture par l’avenue (voie publique) se fait par trois fortes rampes, le % de la dernière est d’environ trois fois la norme pour les handicapés (entre 4 et 5% sur 10 m. max). La sortie par l’avenue est donc inadaptée car impossible aux handicapées et très difficile aux personnes âgées et aux mamans.

Or le plan de l’extension d’une villa voisine bloque tout accès piéton par l’Impasse !
S’il était accepté, ce serait condamner les personnes handicapées, les personnes âgées, les mamans, à ne plus pouvoir sortir de leur Résidence, qui serait enclavée pour elles. (sinon en automobile )

L’article 642 légitime une servitude si l’accès à la voie publique est inadapté. Dans notre cas, il serait quasiment impossible aux personnes en fauteuil roulant.

Notre recours contre le Permis de construire est-il plaidable ?

Merci par avance de votre avis

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,
Votre recours peut toujours être étayé, mais si l’impasse appartient au propriétaire de la maison créant son extension je ne vois pas comment vous pourriez faire valoir un quelconque droit sur sa propriété.
Il aurait fallu pour avoir une chance que cette impasse fasse preuve d’utilité publique et que la mairie préempte le terrain.
Je vois pas d’autre solution, mais prenez garde d’être dans votre bon droit avant de déposé un recours qui pourrait se retourner financièrement contre vous.

Répondre
can

Bonjour,
une voisine a déposé un recours contre notre permis de construire, recours refusé par la mairie, elle dépose aujourd’hui un recours contentieux au tribunal administratif. Sur le compromis de vente nous avions mis comme clause suspensive « purgé de tous recours », et nous aurions du signer en mai, peut-on aujourd’hui se rétracter et refuser d’acheter ce terrain car les procédures sont longues et cette voisines est du genre tenace, si ce recours est refusé elle ira en appel, puis en cassation, et usera de tous les moyens pour nous empêcher de construire!! Merci pour votre aide.

Répondre
Pascal CAMLITI

Madame, Monsieur,
Le recours et le compromis de ventes sont liés mais représentent deux choses distinctes.
En vous engageant envers le vendeur du terrain, vous preniez le risque au même titre que lui d’avoir un recours. Concernant votre souhait de ne pas poursuivre sur cette parcelle à la vue du recours et pugnacité de la voisine, je vous conseille de prendre contact avec votre notaire et lui poser la question, car la rédaction de l’acte peut éventuellement prévoir cette condition de retrait.

Répondre
Jeanmatt

Bonjour

Mon appartement dispose d’une jolie vue sur la tour Eiffel. Un permis de construire vient d’etre déposé par un promoteur pour construire un immeuble qui masquera cette vue.
Existe-t’il un droit de recours dans ce cas?

merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,
Le seul recours que vous ayez afin de mettre toutes les chances de votre coté consiste à prendre un avocat pour faire valoir vos droits, si tenté que l’on puisse faire jouer cette perte de jouissance de vue.
Prenez garde, un recours retardant une construction, peut vous amener à payer des indemnités importantes si votre dossier n’est pas réel et étayer correctement.

Répondre
MARIE Patricia

Bonjour ,

Je souhaite faire un recours d’un permis de construire ,dois je informer également par lettre recommandée le voisin , que je fais un recours contre son permis de construire , ou la mairie doit elle s’en charger.Merci pour votre réponse.

Bien cordialement.

Patricia MARIE.

Répondre
Pascal CAMLITI

Madame,
Le recours envers un permis de construire doit être notifié par lettre recommandée au bénéficiaire et à la mairie.
Et ceci dans le délai légal de deux mois maximum après obtention ou affichage sur le terrain du panneau de permis de construire.

Répondre
GIANSILY

Mes voisins ont construit une extension au niveau R + 1 et R + 2 ainsi que sur coté mitoyen. Ce sans autorisation. Ensuite (faux déclaratif pLAN ARCHI,) pour obtenir REGULARISATION. la Mairie a accordé REGULARISATION. J ai donc fait dresser par expert les irrégularites : Non conforme a ReglementationPLU (violation art …) faux declaratif declaration fermeture terrasse alors qu extension (donc shob et shon) construction non conforme aux regles de construction , non respect code civil jour et vue. Cette constuction m occasionne de graves nuisances : Vue sur ma parcelle et terrasse, bruit (pieces en verrieres ouvertes en été) instertice entre cette nouvelle construction et mon pignon donc infiltration perte de mon droit d échelle. La Mairie (recours gracieux à délivrance REGULARISATION ) rejet tacite Suite a l expertise je suis retournee en Mairie demander retrait a autorisation. refus aux motifs délivres depuis + de 3 mois cependant il semble que ce délai ne s applique pas en cas de faux déclaratif comme c est le cas. Toutefois le pétitionnaire ne pourra pas se voir délivrer Certificat de Conformité et devra semble t il solliciter modificatif (?) Quels sont mes recours ???

Répondre
Pascal CAMLITI

Madame,
La construction illégale ajoutée a des fausses déclarations ne vont pas aider le pétitionnaire fautif. Concernant les recours, il en existe 2 :

Le recours des tiers
Le recours administratif

Si la mairie délivre une autorisation que vous considérez illégale, vous pouvez encore intenter un recours au tribunal administratif. Le recours admistratif est également de deux mois et court après le recours des tiers.
Si vous n’avez pu déposer votre recours dans les deux mois initiaux et si l’autorisation n’est pas conforme, il vous reste le recours administratif.

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MORIN

Bonjour,
Je suis propriétaire depuis peu d’une petite maison de ville avec jardin. Un voisin viendra construire une maison en limite de mon terrain sur le côté Sud, masquant l’ensoleillement de mon jardin et d’une de mes fenêtres plein Sud. Son projet consiste en une maison dont la façade de 10 m de long et 5 m de haut(faîtage à 8.2 m) se prolongeant par un garage de 3 m de long pour un faîtage à 5 m. Autant dire que cette construction me pénalise énormément et me désespère. Le recours des 2 mois n’est pas encore expiré (au 5/07/11). Sur le plan urbanistique,rien à redire (le PLU est respecté), par contre sur le plan civil, je peux faire valoir le « trouble anormal du voisinage ». Ce seul argument peut-il être pris en compte pour un recours ? J’aimerais négocier quelques modifications sur le projet (une éventuelle compensation financière m’importe peu) afin de limiter l’impact de ce projet sur ma maison. J’ai entamé une conversation avec le futur voisin mais celui-ci refuse toute modification de son projet conforme au PLU.
Pouvez-vous m’éclaircir sur la possibilité d’un recours ?
Cordialement.

Répondre
KOCZWARA

bonjour
mon oncle nous vend un terrain , pour lequel nous avons demandé un permis de construire qui a était valide et accepte par la DDT Le Maire les Bâtiments de France par Le Spanc qui gère l’assainissement ! enfin tout est impeccable mais nous avons un voisin qui ne veut pas de notre maison a cote de chez lui et qui a fait un recours gracieux auprès de la mairie pour divers petits soucis :-le non respect de l’alignement : hors dans le plu il est indique que la maison devra être a 6m de la voie public ou pourra être en recul par rapport a la maison voisine de mes beaux parents et comme notre terrain est situé sur une zone rocheuse la mairie et les BF ont accepte quelle soit en recul de 2 mètres par rapport a celle de mes beaux parents(20 m)!
2-il met en cause le vis a vis -hors sa maison est en oblique par rapport a la notre et de surcroit nous sommes a 18 mètres de chez lui de face nous n’avons aucun vis a vis .
3-la clôture il exige qu’une clôture comme il est prévu dans le plu soit un mur de 1m80 hors Mr le Maire a fait une dérogation car il ne voulait pas que son village ressemble a un blockhaus! et notre clôture comme elle a était déposée et acceptée par tous les organismes est un muret de 50 cm avec une haie végétale
4-écoulement des eaux pluviales :il dit qu’en cas de fort orage ou pluie une marre apparait sur notre terrain il dit que je dois intégrer des buses et interdit tout remblais sur la totalité de mon terrain.!!!
5-évacuation des eaux usées: il remet en cause la société qui a fait l’étude du terrain et la validation par le spanc!!
6- et pour terminé il remet en cause les briques qui entourent les fenêtres et la porte il dit qu’il ne correspond pas aux exigences des bf alors que toutes les maisons la sienne compris est entouré de briques!!!

voilà toute mon histoire et j’aimerais y voir un peu plus claire et savoir ce que je dois faire!
je re-dis que j’ai toutes les autorisations pour la construction de mon pavillon a part la sienne(lol)et que les plans ont étaient fait par l’architecte de mon papillonneur qui est une très bonne société qui a pignon sur rue depuis plus de 30 ans et avec qui j’ai déjà travaille 4 fois et jamais aucun soucis

cordialement
Brigitte koczwara

Répondre
Pascal CAMLITI

Madame,
Le recours envers un permis de construire doit être valable et étayé par des arguments tenant la route. Dans votre récit, il apparait que votre voisin n’a pas d’arguments suffisamment solides pour faire interdire la construction de votre maison. Si comme vous nous le précisez, toutes les autorisations sont en bonne et due forme, vous ne risquez pas grand-chose.
La seule résultante de son action sera de retarder le début des travaux, si toute foi ses arguments valent la peine d’être étudiés, mais si les autorisations sont parfaitement en règle pas de soucis.
Si le dossier prend une autre tournure, prenez contact avec un avocat et faites valoir vos droits à votre tour. Car peu de personnes savent qu’un recours abusif peut se payer très cher !
Bon courage !

Répondre
JULIA

bonsoir,

est il possible, dans une promesse de vente authentique,, d’indiquer que si au bout de 2mois et 8 jours les recours ne sont pas purgés d’annuler purement et simplement cette promesse de vente?
merci de votre conseil
JF JULIA,

Répondre
Pascal CAMLITI

Madame,
Le délai de recours est de 2 mois et 15 jours, pour le délai d’acheminement ou de retrait de la lettre recommandé avec accusé de réception. Concernant la promesse de vente ou l’acte authentique, cela correspond à deux choses différentes :

La promesse de vente est un engagement du vendeur envers vous pour vous céder un bien sous certaines conditions à définir entre les parties
L’acte authentique est l’acte signé chez le notaire une fois toutes les clauses suspensives épurées dont éventuellement le délai de recours des tiers

En conclusion, la promesse de vente étant un acte sous-seing privé, je ne pense pas qu’il y ai de problèmes à apposer cette clause, la meilleure des solutions serait d’inscrire « épurement du délai de recours dans un délai maximum de 2 mois et 15 jours ». Afin d’être certain de cela, il serait souhaitable d’appeler votre notaire; lui poser la question et nous déposer sur le blog la réponse formulée
Merci

Répondre
nicker kévin

monsieur,
mon voisin va bientôt attaquer la construction de sa maison et le constructeur m’a informer que la hauteur du mur qui vient coller ma propriété allait être de 1.5 à 2m au dessus de ma fenetre de chambre , sachant que ma maison se trouve à 3m de la limite de propriété et qu’il me cachera de la lumière. A t’il le droit ou existe il un recour?
D’avance je vous remercie.
cordiallement

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,

Dans votre cas, il nous est impossible de répondre clairement, cependant si l’application pure du PLU ou POS de votre commune l’autorise à réaliser cette clôture il en aura le droit.
Par contre, la réalisation d’une clôture est soumise à la réalisation d’une déclaration préalable si sa hauteur est inférieure ou égale à 2m, et doit être affichée en bonne et due forme par le panneau règlementaire d’autorisations administratives.
Si l’affichage est réalisé, vous pouvez toujours déposé un recours envers cette autorisation.

Répondre
can

Bonjour,
Après depôt de recours par la voisine (elle parle d’illégalité de la signature, signé par le premier adjoint au maire et de l’absence de déclaration de la division foncière) le maire va rejeter le recours. La voisine aura 2 mois pour faire un recours administratif.
– Quelle chance a-t-il d’aboutir alors que la mairie rejette?
– Le recours administratif peut-il etre effectué avec d’autres éléments que ceux exprimés dans le recours gracieux?

Je n’ai pas encore signé chez le notaire car mon compromis de vente comportent des clauses suspensives (prêt, permis de construire et purgé de tous recours), dois-je attendre la réponse du tribunal administratif pour signer ou si je signe aujourd’hui pourrais-je ouvrir le chantier de construction?…
Je ne sais plus quoi faire car si je signe je commencerai à payer des intérêts intercalaires sur le terrain , le remboursement du prêt commence à reception de la maison!!
Et si je ne signe pas tout de suite, combien de temps est valable le prêt?

Merci pour votre aide

Répondre
Pascal CAMLITI

Madame, Monsieur,

La réponse est simple, si vous souhaitez avoir l’esprit tranquille comme le précise votre compromis attendez que tous les recours soient purgés, dans le cas contraire vous prenez un risque important.
La réflexion de vouloir signer à tout prix pour obtenir un taux de crédit intéressant n’est pas la bonne démarche de notre point de vue, car à vouloir tout avoir vous risquez de perdre plus qu’une hausse de taux.
Prenons la mauvaise situation, vous signez, acté la taux et commencer à bâtir, si le recours s’avère valable, vous pourrez être contraint de tout stopper et même démolir, donc un crédit et un engagement irrévocable sur une situation dont vous aviez connaissance donc pas de retour en arrière possible !
L’achat d’un terrain et la construction d’une maison sont des dépenses très importantes ! Prenez du recul sur la situation afin d’y voir plus clair.

Répondre
Pascal CAMLITI

Monsieur,

Nous vous conseillons de vous rapprocher d’un(e) confrère ou consœur, près de chez vous qui pourra vous assister et vous conseiller pour la position. Si vous aviez obtenu un permis de construire préalablement, il est important d’obtenir une modificatif prenant en compte la nouvelle implantation via le plan de masse, ci cela est possible bien évidemment.

Répondre
lucien

Monsieur
j’ ai obtenu mon permis de construire depuis 3 mois, le bornage a été fait par un géomètre expert reconnu par les autres voisins, une seule personne refuse de signer,celui ci a une surface de terrain de 32m qui longe le mien. puis je construire en respectant la distance de 5m50 alors qu’elle est de 5m
merci par d’avance pour votre réponse

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Pascal CAMLITI

Monsieur,

Nous ne pouvons pas vous garantir quoi que ce soit, seulement vous préciser qu’en cas de doute il est préférable de prendre des mesures pour ce prémunir des recours. Concernant la distance, il nous est impossible de nous prononcer, trop de critères à prendre en compte.
Dans quelle commune êtes vous ?

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can

Nous devions signer chez le notaire pour le terrain, mais une voisine a fait recours contre notre permis de construire, après le délais de 2 mois. Quel autre moyen dispose-t-elle pour nous arrêter ou fréner notre construction? Vaut-il mieux pour nous ne pas signer et renoncer au terrain? Qu’est-ce qui nous attend? Merci pour vos témoignage et infos.

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Pascal CAMLITI

Madame, Monsieur,

La personne en question a-t-elle déposé le recours au delà du délai légal (2mois et 15 jours) ? Si cela est le cas, son recours n’est pas recevable. Afin de vous assurer que ce recours n’est pas recevable vous pouvez demander par écrit (LRAR) au service instructeur une attestation de confirmation de non recours.
Concernant votre question sur les éventuels problèmes que pourrait vous poser cette voisine, il vous suffit de respecter au centimètre près l’autorisation obtenue; car certaines personnes sont fortes pour trouver le petit détail ou l’erreur faite lors de la mise en oeuvre.
Pour finir, le choix d’acquérir ou non le terrain, vous devez prendre seul votre décision et ne pas prendre conseils auprès d’autres personnes l’investissement est trop important.

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lucien

je dois construire ma maison le bornage a été effectué par un géomètre
expert, mon voisin n’a pas signé le bornage peut il m’interdire la construction si je respecte les limites qui sont de 5m ,pour plus de sécuritée ma distance sera a 5m50

merci d’avance pour votre réponse

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Pascal CAMLITI

Monsieur,

Le bornage contradictoire réalisé par un géomètre expert, permet de valider les positions des limites séparatives si celles-ci sont floues. Si la mésentente de position s’applique de de petites distances, votre projet devra s’implanter en tenant compte des éventuelles variations de distances.
Si par contre, la position de la limite séparative de terrain est vraiment difficile à cerner, il devient compliqué de construire sans un bornage définitif et entériné par toutes les parties.

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Cléo

Monsieur,

Je souhaite acheter un terrain, j’ai obtenu le permis de construire.
Mais la mairie viens de recevoir un recours. Le même cas s’est produit pour 5 autres permis délivrés. Deux d’entre eux viennent de partir au TA, je suppose que le miens ne saurait tarder…
Je ne souhaite pas, et ne peux pas attendre 2 ans pour construire.
Sans parler des raisons du recours (problème d’interprétation du POS), savez-vous ce que je risque si je commence la construction et que mon permis est rejeté dans 2 ans?
Sachant qu’entre temps le PLU doit être voté et que je serai alors certaine de pouvoir construire.
Merci d’avance pour votre réponse.

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Pascal CAMLITI

Madame,

Concernant la construction d’une habitation, il est stipulé clairement qu’une mise en œuvre (travaux) ne peut être entrepris qu’après épuration du délai de recours, dans le cas d’espèce il est déconseillé d’entreprendre des dépenses.
Un permis de construire pouvant être invalidé, vous pourriez être contrainte de devoir démolir sous astreinte et éventuellement condamnée pour construction illégale.
Attendez clairement que le PLU soit voté.

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DELORME

Bonjour,
je voudrai avoir une précision sur le formalisme relatif au recours à l’encontre d’un permis de construire : l’Article R600-1 du Code de l’Urbanisme précise : la notification prévue (envoi en LRAR à l’auteur et au bénéficiaire) doit intervenir dans un délai de 15 jours francs à compter du dépôt du recours.
Qu’est ce que cela veut dire ? que signifie le dépôt du recours ?

Merci pour votre réponse

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Pascal CAMLITI

Monsieur,

Concernant les recours envers les permis de construire, les règles sont devenues plus strictes et ceci afin d’éviter les abus. Concernant votre question, cela signifie que la notification du recours doit être reçu par le(s) destinataire(s) dans les quinze jours francs à la suite de votre envoi. En termes plus clairs, si le titulaire ou le bénéficiaire, ne reçoivent pas la lettre recommandée avec accusé de réception dans les 15 jours, le recours ne sera pas pris en compte.
Le dépôt du recours correspond à la signification par écrit en LRAR aux personnes concernées du dit recours.

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JEFF

Cas proche de celui exposé par Sandy
Dans notre commune plusieurs terrains constructibles communaux ont été mis en vente, des acheteurs potentiels(une dizaine) ont signé un compromis de vente et déposé un permis de construire qui a été autorisé.
Une personne agissant en qualité de Président d’une association de protection de la nature attaque ces permis au motif que la station d’épuration n’est pas en mesure d’absorber ces constructions supplémentaires, je précise que les services de l’état n’ont en ce qui les concerne émis aucune réserve.
Les recours déposés sont depuis près d’un an au TA et les acheteurs potentiels excédés d’attendre se désengagent et renoncent à leur projet.
La commune se trouve donc dans une impasse et hypothèque son équilibre financier, des amènagements, renforcements de réseaux…ayant été réalisés compte tenu de ces constructions projetées.
Comment sortir de cette situation et accélérer la prise de décision du tribunal.
Merci de vos lumières

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Pascal CAMLITI

Monsieur,

Dans le cadre d’un dossier en cours d’instruction au tribunal administratif, nous ne pouvons nous prononcer. Par contre concernant les motifs ceux-ci doivent être motivés et réels, si l’association a rédigé son recours en bonne et due forme, il est fort probable qu’elle obtienne une annulation, mais ce sont aux avocats des parties lésés de faire ne nécessaire et éventuellement se retourner contre l’association si elle abuse d’un pouvoir de recours.
Il ne vous reste qu’à prendre prendre contact avec les avocats pour connaitre leurs positions ou rendez-vous auprès du service juridique de la mairie pour trouver les solutions.

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Mallard

Bonjour,
Nous envisageons d’agrandir notre maison. Je voudrais savoir si nous pouvons commencer les travaux des acceptation du permis de construire. Nous avons pris soin de bien respecter les règles d’,urbanisme, avons un très grand terrain ce qui limite les risques. On nous a dit que nous pouvions aller voir nos voisins directs pour leur présenter notre projet et leur faire signer un document justifiant qu,ils ne s’y opposent pas? Qu en pensez vous?

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VALE

Bonjour,

Merci pour l’éclairage apporté au cas suivant : sur la base d’un certain nombre d’éléments, nous avons intenté un recours au tribunal contre le permis de construire autorisant la surélévation du bati de notre voisine directe. Suite à notre envoi, un courrier du tribunal nous a signalé que nous n’avions pas fourni assez d’exemplaires de la décision attaquée. Nous les avons donc envoyés. Nous avons maintenant reçu un nouveau courrier nous indiquant que notre requête est rejetée au prétexte que nous avons envoyé les demandes de permis et non pas les permis eux-mêmes, et que nous pouvons faire appel de cette décision dans les deux mois, mais qu’elle doit être présentée par un avocat.
Il semble donc que nous nous soyons trompé de documents. Mais les pièces que nous avions récupérés auprès des services de l’urbanisme portaient bien la mention « permis de construire » et non pas demande de permis : comment aurions nous pu savoir que ce ne n’étaient pas les bonnes pièces et pourquoi les services de l’urbanisme ne nous pas donné le document qu’il fallait ?
Doit-on absolument maintenant faire appel à un avocat, avec les frais que cela engendre, alors même que nous n’en sommes encore qu’au stade de l’envoi de documents ou est il possible de faire autrement ?
Par ailleurs l’appel de la décision a t il des chances d’aboutir ?
Un grand merci d’avance pour vos lumières.

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Pascal CAMLITI

Madame,

Dans le cadre de recours envers les permis de construire, il est vrai que cela demande un expertise et maitrise parfaite des interprétations juridiques, si le permis de construire de votre voisine est très pénalisant pour vous alors faite appel à un avocat sans quoi vous risquez d’être débouté rapidement. Dans le cas contraire, prenez contact et discutez avec votre voisine afin d’éventuellement trouver un terrain d’entente sur les modifications qui pourrait être apportées au permis en cours de validité.

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dubost

bonjour mr CAMLITI, je reviens sur mon cas d’un permis accordé sur le terrain bien au dessus du nôtre, quels recours ai-je si les 12 m de la route et les 7 m de hauteur (reglementation dans cette zone) sont bien respectés ? le vis à vis sur notre maison et notre terrain reste total, sans parler de la perte de valeur de notre maison ensuite .
merci de bien vouloir me conseiller sur les éventuels recours.
c.dubost

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Pascal CAMLITI

Monsieur,

Si le cadre règlementaire et urbanistique est respecté à la lettre, il me parait être difficile d’intenter un recours sans ce voir débouter en première instance. Et risquer une peine pour recours abusif.
La meilleure des solutions de mon point de vue, serait de prendre contact avec un avocat spécialisé et lui soumettre votre dossier.
Le forum juridique sur les questions d’urbanisme (jurisprudentes) est très actif et vous pourrez trouver toutes sortes de renseignements utiles.
Consultez nos bonnes adresses afin de trouver le lien vers Jurisprudentes

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sandy

bonjour,

je vous remercie de bien m’avoir répondu , mais pour information la personne qui a déposé le recours gracieux a envoyé la lettre en LRAR EN MAIRIE mais il devait m’envoyer un courrier dans les quinze jours a compté de la réception de la lettre en mairie a ce jour sa fait 48 jours aujourd’hui ai je n’est jamais reçue de courrier disant qu’il avait un recours sur mon terrain, je les su par téléphone par mon notaire.
je vous remercie par avance de bien vouloir me tenir au courrant

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Pascal CAMLITI

Les textes de lois précisent que l’envoi de la lettre recommandée avec accusée de réception doit être expédiée aux services et au bénéficiaire du permis de construire.
Quant à vous répondre sur la simultanéité ou les délais, préférez vous rapprocher du service juridique de la mairie dont dépend votre terrain, ils seront vous répondre et la marche à suivre vis-à-vis de ce recours éventuel.

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dubost

bonjour mr CAMLITI, je reviens sur mon cas d’un permis accordé sur le terrain bien au dessus du nôtre, quels recours ai-je si les 12 m de la route et les 7 m de hauteur (reglementation dans cette zone) sont bien respectés ? le vis à vis sur notre maison et notre terrain reste total, sans parler de la perte de valeur de notre maison ensuite .
merci de bien vouloir me conseiller sur les éventuels recours.
c.dubost

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aurelien

Peut t’on eviter ses delais si l’on fait signer en direct a ses voisins la renonciation a ses recours ??

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Pascal CAMLITI

Non, vous ne pouvez pas éviter les délais légaux inscrits dans les textes de lois. Par contre avoir un accord écrit de vos voisins peut vous permettre d’être plus serein.
Nous vous conseillons vivement de conservez le délai de 2 mois et 15 jours avant d’entamer une quelconque dépense de travaux lié à l’autorisation administrative

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sandy

bonjour,

je vous remercie de bien m’avoir répondu , mais pour information la personne qui a déposé le recours gracieux a envoyé la lettre en LRAR EN MAIRIE mais il devait m’envoyer un courrier dans les quinze jours a compté de la réception de la lettre en mairie a ce jour sa fait 48 jours aujourd’hui ai je n’est jamais reçue de courrier disant qu’il avait un recours sur mon terrain, je les su par téléphone par mon notaire.
je vous remercie par avance de bien vouloir me tenir au courrant.

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sandy

bonjour,
j’ai le même soucie que les autres personnes il y a une personne qui dépose des recours sur tout les permis de construire,la solution est de ce prendre par la main et d’écrire au juge administratif il y a que lui qui peut donné une réponse a notre problème j’ai déjà fait le tour des solution.(pour moi il a pas respecté les date pour l’envoie de lettre recommandé a ce jour je n’est toujours rien des personne mon dis que ces en ma faveur )maintenant il me reste que d’attendre la réponse du juge.
merci de me répondre avec votre avis personnel

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Pascal CAMLITI

Oui votre commentaire apporte une notion importante, les délais d’envois et de réception des courriers. Si l’envoi en LRAR n’est pas compris dans les délais légaux, les recours ne peuvent pas être reçus.
Attention, cependant certaines personnes jouent avec les délais et sont très fortes, donc prenez le temps de bien analyser les dates sur les courriers.

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dubost

bonjour, une demande de permis de construire s’effectue actuellement sur le terrain à coté du miens , une départementale nous sépare mais ce terrain est situé très en hauteur, au dessus du nôtre( au plus bas 4m au plus haut10m et plus, et je suis en contrebas de cette même route. les futurs acquerreur auront une vue totale sur notre maison et sur tout le terrain, même une haie de plus de 5 m ne suffirait pas à nous cacher. qu’elle recours ai-je ? merci de bien vouloir me répondre.
c.dubost

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il est important de vérifier les reculs règlementaires dans votre cas et vérifier également les prospects de hauteur.
Consultez le permis de construire qui a était délivré et prenez le temps de contrôler que tous les points sont valides.

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sandy

bonjour,
j’ai le même soucie que les autres personnes il y a une personne qui dépose des recours sur tout les permis de construire,la solution est de ce prendre par la main et d’écrire au juge administratif il y a que lui qui peut donné une réponse a notre problème j’ai déjà fait le tour des solution.(pour moi il a pas respecté les date pour l’envoie de lettre recommandé a ce jour je n’est toujours rien des personne mon dis que ces en ma faveur )maintenant il me reste que d’attendre la réponse du juge.
merci de me répondre avec votre avis personnel

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dupont

ben le maire nous dit de patienter mais oui mais combien de temps?!
c énervant de pas savoir j’ai pas envie d’attendre 2ans quoi ca fait long

Répondre
Pascal CAMLITI

La réponse parait évasive, essayez de vous renseigner auprès du CAUE de votre secteur, l’architecte conseil couvrant le secteur et connaissant parfaitement la commune vous répondra clairement.
CAUE en France : cliquez ici

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dupont

le probléme c que la mairie délivre les permis y’a pas de souci a ce niveau là! le souci c ce monsieur qui attaque tt le village pour cause de la station d’épuration ! mais seul le préfet peut arrêter de donner les permis de construire hors la au contraire ils disent d’en donner !

donc voilà combien de temps peut il nous bloquer pour qu’on construise notre maison

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Pascal CAMLITI

Madame,

Si un recours est intenté à l’encontre de votre permis de construire, il est tout a fait envisageable que cela retarde votre construction.
A priori, la mairie doit connaitre les réponses aux questions que vous vous posez, étant donné que la personne attaque tous les permis. Qu’en disent-ils ?

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dupont

bonjour ,

je voudrais avoir un renseignement nous signons des papiers pour avoir un terrain mais je viens d’apprendre qu’un gars du village mets tout les permis de construire en recours car soit disant la station d’épuration n’est pas assez importante!
combien de temps est le délai pour attendre une réponse du tribunal administratif? car j’ai peur que ca dure un petit moment !

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Pascal CAMLITI

Monsieur,

En l’état, nous ne pouvons que conseiller de vous rapprocher de la mairie ou service instructeur du permis de construire, afin de connaitre les tenants et aboutissants des allégations.
Ils infirmerons ou affirmerons cela et vous conseillerons sur les démarches à entreprendre, car dans le cadre d’une instruction de permis de construire les services habilités étudient leurs dossiers en relation avec la capacité des réseaux; afin de délivrer ou non l’autorisation de construire.

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BRIYS Ghislaine

j’ai oublié de dire que ce Monsieur a monté son mur dans mon pilier en a t-il le droit?

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Pascal CAMLITI

Madame,

Toutes mises en oeuvre non autorisée sur votre propriété est interdite, faite appel à un huissier pour constater l’état des travaux, dans le cadre d’un conflit cela servira de preuves probantes.

Répondre
BRIYS Ghislaine

Ily a un mois mon voisin a monté un agrandissement de sa maison sans permis de construire (il est en bloqué pour le moment)
sa goutiere est sur mon terrain j’ai été voir Mme le maire mais celle ci ne veux rien faire .Quel recour ai-je pour faire reculer cette goutiere puisque son mur est a ras de mon grillage merci de votre réponse

Répondre
Pascal CAMLITI

Madame,

Dans le cadre d’un conflit, nous ne pouvons nous prononcer, cependant dans certaines conditions le positionnement de gouttières ne peuvent se faire sur votre propriété et selon le cas les eaux captées ne doivent pas être orientées vers votre propriété.
Vous êtes propriétaire du sous-sol et sur-sol, donc sans autorisations aucuns éléments ne doit être mis en oeuvre sur votre propriété. Dans le cas présent faite appel à un conciliateur de l’état qui trouvera la réponse à votre souci.

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sacco

bonjour,
je suis arrivé sur votre site en faisant une recherche sur les délais de recours contentieux et je ne fais pas la même lecture que vous, l’affichage sur le terrain est régit par l’article R424.1 qui dit:

Mention du permis explicite ou tacite ou de la déclaration préalable doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l’extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de l’arrêté ou dès la date à laquelle le permis tacite ou la décision de non-opposition à la déclaration préalable est acquis et pendant toute la durée du chantier……

l’article R600 ne traite que du recours contentieux et renvoi à l’article R424.1 pour l’affichage.

D’autre part vous dites d' »afficher au plus vite », si les délais de recours ne sont toujours que de deux mois et débute au premier jour d’affichage, afficher au plus vite pour savoir vite, oui d’accord, mais on peut très bien attendre et ce moment on peut même attendre 3 ans avant d’afficher.

Tout à la fin vous dites « dois rester afficher dès obtention du permis de construire », c’est un peut en contradiction avec ce que vous dites plus avant.
salutations

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Pascal CAMLITI

Je comprends votre point de vue mais lorsque l’on effectue une démarche de demande d’autorisation de construire, en règle général l’on n’attends pas le dernier jour pour afficher étant donné que pour ne pas devenir caduque les travaux se référents à un permis de construire doivent débuter dans les deux ou trois ans après son obtention. Le délai de recours est une autre chose, si vous attendez vous risquez de perdre du temps et voir invalidé votre autorisation.
Je me suis peut être mal exprimé, concernant la durée d’affichage, le panneau de demande de permis de construire doit resté affiché tout au long de la durée des travaux et de préférence dès l’obtention.

Un conseil d’architecte, ne tardez pas, car si un voisin doit effectuer un recours, il est préférable pour vous que cette démarche soit faite au plus tôt et vous permettre de réagir à bon escient.

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Pascal CAMLITI

Madame, Monsieur,

1. Le délai de recours cours à compter de la date d’affichage la plus tardive. Pour faire valoir vos droits, vous devez présenter des certitudes et des preuves indiscutables.

2. Le délai de recours est valable quelques soit sa date même si cela se présente durant des congés d’été ou autres.

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EFFARE

Recours des tiers :
1. le permis de construire qui nous pose problème, n’a été consultable que 3 semaines après son affichage. Le délais de recours courrent-ils d’autant ? Sinon comment le faire valoir ?
2. le fait que les deux mois de recours tombent pendant l’été notamment pendant le mois d’août où les gens sont en vacances et les assistances juridiques potentielles sont absentes, peut il être pris en compte ?
Merci de votre éclairage .
E

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