Construction sans autorisation : risques et sanctions

Quels sont les risques d’une construction sans autorisations ou construction illégales ?
Que devez-vous faire pour vous prémunir ? Architecte-PACA.com vous renseigne et vous répond en bas d’article.

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Construire sans l’accord préalable des autorités : Quels risques ?

Après quelles années d’expériences, nous avons vu quelques maîtres d’ouvrages venir à l’agence nous demandant de régulariser des situations très difficiles liées à une construction illégale. Dans certains cas nous avons réussi à corriger le tir, dans d’autres cas la situation n’a pas permis de trouver une solution et les sanctions sont donc tombées pour ces personnes imprudentes.

Alors construire, modifier sa maison, agrandir oui mais si il vous prend l’envie de vous passer de l’accord des services instructeurs, que risquez vous ?

Architecte-PACA.com fait un tour d’horizon.

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Quels travaux à déclarer  ou non ?

Dans un premier temps, il est important de préciser quels sont les travaux soumis à autorisations ou non pour les constructions.

Nous tenterons de préciser dans un prochain article, les nuances concernant certains travaux de faibles importances, pouvant parfois être interprétés selon les communes.

Les travaux de construction (avec ou sans fondation), agrandissement, modification de l’aspect extérieur (réfection de toiture, changement des volets ou des fenêtres, ravalement), changement d’affectation nécessitent une autorisation préalable.
Sans quoi cela peut être qualifié de construction illégale !

Selon le type de travaux, il convient de demander auprès du service du Droit des Sols de la commune dont dépend votre propriété, un permis de construire ou une déclaration préalable à minima.

construction-illegale-risques et sanctions

Qui risque des poursuites lors de construction illégale ?

Après de nombreuses jurisprudences auprès des tribunaux, il est ressorti que l’ensemble des acteurs liés à l’acte de bâtir sont considérés et sanctionnés au même titre.

Le non respect des dispositions liées aux autorisations de bâtir constitue un délit et peut entraîner des poursuites judiciaires devant le tribunal correctionnel.

Les poursuites peuvent êtres exercées à l’encontre de tous les responsables des travaux en infraction dite construction illégale :

  • Le propriétaire
  • Le bénéficiaire
  • L’architecte
  • L’entrepreneur
  • La personne ayant exécuté les travaux

Cette liste précise un ordre qui n’a pas de valeur de niveau de responsabilité mais la  part de responsabilité est souvent in-solidium, cela signifie solidaire et égale. Après il en déprendra de l’habilité des avocats à défendre les intérêts de chacun.

Quelles sont les sanctions encourues en cas de travaux illégaux ?

Les peines et sanctions encourues sont claires et précises ; dans le cas de travaux ou d’utilisation du sol en méconnaissance du code de l’urbanisme :

  • Une AMENDE de 1200 euros à 300 000 euros et un EMPRISONNEMENT de 6 mois en cas de récidive (article L 480-4 du code de l’Urbanisme)
  • La DEMOLITION et remise en état des lieux sous astreintes de 75 euros par jour de retard (article L 480-7 du code de l’urbanisme)
  • Une EXECUTION D’OFFICE DES TRAVAUX DE REMISE EN ETAT aux frais du contrevenant (article L 480-9 du code de l’Urbanisme)
  • Une PUBLICATION DU JUGEMENT dans deux journaux et affichage sur les lieux (article L480-5 du code de l’Urbanisme)

Dans le cas de travaux poursuivis malgré un arrêté interruptif de travaux établi par l’autorité municipale :

  • Une SAISIE des matériaux et du matériel de chantier (article L 480-2 du code de l’Urbanisme)
  • La PAUSE DE SCELLES (article L 480-2 du code de l’Urbanisme)
  • Une AMENDE de 75 000 euros et / ou un EMPRISONNEMENT de 3 mois (article L 480-3 du code de l’Urbanisme)

Comment éviter les tribunaux ?

Pour conclure sur ces situations de construction illégale souvent très ennuyeuse juridiquement et financièrement, il convient de faire appel à des professionnels assurés et compétents dans leurs domaines.
De plus en plus de personnes font appels à des prestataires à bas coût sur Internet et viennent ensuite se plaindre de ne pas pouvoir réaliser leurs travaux ou sont attaqués par leur voisinage pour travaux illégaux.
L’architecte professionnel de l’acte de bâtir est l’interlocuteur incontournable même pour de petits travaux pouvant engendrer une responsabilité juridique.
Investir dans la quiétude est un bon investissement, vouloir faire des économies à tout prix apporte très souvent des problèmes engendrant des dépenses beaucoup plus grandes par la suite et allonge considérablement les délais pouvant atteindre des dizaines d’années.
Sinon, vous pouvez nous posez vos questions ci-dessous, nous vous répondrons.
Construction sans autorisation : risques et sanctions
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961 Réponses à vos questions
DAMIEN

Bonjour, Je viens de trouver une annonce pour la vente d’un immeuble comprenant 5 appartements et l’agent immobilier m’informe que le bien est situé en zone artisanale et que seul 2 appartements sont déclarés en habitation et le reste étant déclaré en local artisanale.
Quels sont les risques encouru? la mairie ne régularisera jamais la situation mais actuellement les 5 logements sont loués.
Pouvez vous m’aider merci.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Le risque est Pénal… (la prison), pourquoi ?
Car étant donné que l’ouvrage ne doit certainement pas être prévu, conçu et réalisé pour recevoir des logements, en cas de problème le propriétaire donc potentiellement vous, risquez la prison.
Je m’explique si un sinistre quelconque intervient, l’assureur (même ayant encaissé les cotisations) aura vite fait de se retrancher derrière un écrit d’avocat pour dire que tout n’était pas légal et vous serez seul devant la justice pour expliquer le cas.
Les actes notariés seront à charge et démontreront que vous étiez informé et avez pris la responsabilité d’être dans l’illégalité.
Donc comme je dis toujours, ceux qui jouent (ce type de jeux) le jour ou ils perdent, ils perdent plus que quelques euros qu’ils pensaient économiser.

SI aucune régularisation n’est possible, il faut que les locaux artisanaux retrouvent leurs destinations d’origine, il n’y a pas d’autres solutions.

Répondre
Prunille

Bonjour et tout d’abord merci pour votre blog et vos précieux conseils.
Nous sommes plusieurs propriétaires et avons de gros soucis avec nos voisins.
Ils ont transformé une bergerie en habitation avec modification des façades et créer de ce fait 15 vues au lieu des trois existantes donnant directement sur notre propriété je précise que l’on ne peut rien faire puisque à l’époque nous avions laissé un droit de passage piétonnier jusqu’à la bergerie à l’ancien propriétaire.
Ils ont également démoli une partie des fondations de l’autre voisin et on supprimer un escalier commun ce qui fait qu’ils n’ont plus leur droit de passage obtenu par prescription trentenaire, ils ont également bouché sa porte-fenêtre et ses fenêtres donc son droit de vue acquis par prescription trentenaire.

J’en passe et des meilleurs nous sommes actuellement tous en procès contre eux et des experts sont venus mandaté par le tribunal, je ne parle même pas des tentatives d’intimidation avec démolition de portail et envoi de plusieurs personnes mal intentionnés.

De plus ils réclament maintenant une assiette de passage plus large et non plus piétonnière.

Ma question est la suivante: Est-ce que le fait qu’ils n’aient pas changé la destination du bâtiment est attaquable et le maire n’aurait il pas dû refuser la dp? Sachant que sur la dp ils ont écrit modification des façades d’une habitation existante alors que c’était une bergerie ? Que peut on faire?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
Votre situation semble réellement complexe et pas très calme.
Si ils n’ont pas respectés les droits et si une autorisation a été délivrée illégalement, il faut la contester devant les tribunaux.
Il vous faut faire valoir vos droits en ce sens.
Le maire n’a pas à vérifier les droits privés, il doit simplement vérifier la conformité aux droits de l’urbanisme, c’est ça seule prérogative.

Concernant le changement de destination, il faudrait vérifier les antécédents de la dite propriété que vous qualifiez de bergerie, car selon la taxation et la déclaration de départ, cela pourrait être une piste.
Ne vous réjouissez pas trop d’avance, mais prenez attache auprès des services fiscaux pour vérifier quelles étaient les taxations liées à ce bien (matrice cadastrale et plan de cadastre) ainsi vous pourrez en tirer les conclusions qui s’impose et voir avec votre avocat si cela est exploitable ou non.

J’espère vous avoir éclairé. Merci à vous de nos lire et de nous solliciter.
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Répondre
Prunille

Merci pour votre réponse rapide.
Ce bien à été vendu en plateau brute à aménager (j’ai fais un tour au service des hypothèques) en ce qui concerne les taxations je vais suivre vos conseils et vérifier.
Mais y a t’il un délai de prescription 3/6/10 ans? La loi française est très compliqué. .
Si notre dossier est solide et après vérification je pensai adresser une requête auprès du préfet qu’en pensez vous? J’ai un avocat spécialisé mais 2 avis valent mieux qu’1 !! Et encore une fois merci pour vos réponses.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Les prescriptions en matière de construction sont toujours limite, car il est indispensable de prouver la continuité parfaite de la « tranquillité » et d’aucuns problèmes liés à ce bien.
Nous avons rédigé un article en lien dans ma réponse vous fournira certainement plus de précisions.
Si sachez surtout prendre le temps de préparer un dossier solide, pour éviter d’être débouté pour vice de procédure ou tout autre chose de ce style qui mettrait à mal vos objectifs.

Surtout n’hésitez pas à revenir sur le blog nous préciser ce que cela a donné et comment vous avez procédé, cela pourrait aider de nombreuses autres personnes dans des situations similaires; c’est en cela que l’Internet est utile.

VOREUX Benoît

Bonjour,

Je me permets de vous contacter car nous sommes propriétaires d’une maison de bourg (400hab), ancienne et que les habitants appellent communément « le château ». Toutefois, la maison n’est pas classée (ni inscrite), comme aucun édifice dans la commune du reste. Elle aurait au moins 2 siècles et possède un pigeonnier central.
Nous avons lancé de gros travaux de rénovation pour la maison (toiture, chauffage, sols, murs, menuiseries, plomberie, électricité, etc…) et avons fait une 1ère déclaration de travaux à la DDT pour le remplacement des menuiseries (actuellement en bois avec petits bois et simple vitrage en menuiseries alu grand jour). Accord de la Mairie, mais la DDT (voyant les photos de l’édifice) envoie la demande à l’Architecte des Bâtiments de France, qui la refuse catégoriquement. Le dossier remonte alors à la Préfecture, qui donne un avis défavorable, en se basant sur l’avis défavorable de l’ABF. Et une discussion avec le Préfet ainsi qu’avec l’ABF n’a rien changé… Dans la discussion avec l’ABF, celui-ci nous dit que nous devons conserver le style architectural, etc… et donc conserver des menuiseries en bois avec petits bois.
Or avant que nous recevions l’avis défavorable pour notre Déclaration Préalable, la Mairie du bourg a reçu un courrier de l’ABF, lui disant qu’il fallait donner un avis défavorable à la demande (toujours pour de raisons architecturales), mais il est très explicitement indiqué que l’avis de l’ABF n’est qu’une RECOMMANDATION.
Or cette recommandation a suffit pour que nous demande reçoive un avis défavorable.

Ma question : comment contrer l’avis de l’ABF (une recommandation!) pour un bâtiment non classé? Que risque-t-on si l’on pose quand même nos menuiseries?

Merci d’avance et bonne journée à vous,
Sincèrement,
Benoît

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
C’est hélas fréquent et récurrent.
En règle général, les services suivent à la lettre les avis ou recommandations de l’ABF, c’est pour cela qu’il est toujours important de bien préparer le terrain quand cela est possible.
La seule personne à convaincre en priorité est l’Architecte des Bâtiments de France.
En premier lieu, je vous conseillerai de ne SURTOUT PAS changer vos menuiseries si elles ne correspondent pas aux recommandations, car il serait possible que vous retrouviez ennuyé par la suite.
Secondairement, aller rapidement au CAUE le plus proche pour rencontrer un architecte conseil, qui pourra peut-être vous aider, car en règle général, les architectes conseils ont de bons contacts avec les ABF.

Pour finir, est-ce que le plus value pour modifier ces menuiseries est-elle inaccessible ou est-ce une question de principe ?

Répondre
VOREUX Benoît

Bonjour,

Merci beaucoup pour votre réponse.
Nous avons déjà rencontré l’ABF, et le CAUE. L’ABF ne change pas d’avis, et nous a même déclaré qu’entre des menuiseries grand jour et des menuiseries à petits bois il n’y avait pas de différence de luminosité entrant dans la pièce…
Je ne comprends pas très bien votre question sur la plus-value liée au remplacement de nos fenêtres. Si la question est de savoir si on peut les modifier, la réponse est non : elles sont en bois et les 3 menuisiers qui les ont regardé m’ont tous dit qu’il était impossible de les modifier pour les rendre en double-vitrage.

Merci encore pour votre réponse,
Sincèrement,
Benoît

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
Ma question concernant la plus value se porte sur la mise en oeuvre de menuiseries bois et non en aluminium, car c’est bien cela qui coince avec l’ABF non ?
Il accepte l’aluminium, mais veut des petits bois.. ai-je bien saisi ?

Répondre
VOREUX Benoît

Même pas malheureusement… Il ne veut que des menuiseries en bois et surtout pas d’ouvrant grand-jour, obligatoirement des petits bois.

Pascal CAMLITI

Je pense que vous êtes tombé sur un ABF qui souhaite réellement maintenir un cohérence précise et n’en démordra pas.
Votre menuisier propose-t-il des aluminium plaxé ? Peut-être est-ce une solution intermédiaire…

VOREUX Benoît

On a parlé de cette solution avec le menuisier en effet. On continue de creuser cette piste…

Pascal CAMLITI

Bonjour,
Tenez nous informé de ce que cela donne, d’autres Internautes sont surement dans la même situation que vous.

Priscillia

Bonjour, j’ai acheté une maison dont le propriétaire a fait construire une chambre en plus sans déclarer, la nouvelle pièce ne figurait pas dans l’acte de vente.Dois-je déclarer la nouvelle pièce à l’urbanisme et aux impôts? Suis-je en fraude? Que se passe-t-il si les contrôleurs s’apercoivent de la nouvelle pièce? Merci.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Tout doit être déclaré.
Il serait souhaitable d’être en règle afin de ne pas créer de précédent qui pourrait vous nuire en cas de projet ou travaux.

C’est tout de même étrange que le notaire n’est pas prit la peine de préciser clairement la situation non ?
Est-ce clairement écrit sur votre acte que la pièce n’est pas déclarée ?

Répondre
COTTERET

Bonjour,

Un projet de construction (agrandissement surélévation de deux étages d’un garage pour établir une maison individuelle) a fait l’objet d’un premier permis de construire en 2011. Puis un permis rectificatif a été déposé en 2013. A ce jour, la construction n’est toujours pas achevée (seuls quelques murs et planchers achevés), et le dossier de permis est clôturé. Ma question est la suivante: ce qui a été construit jusqu’alors est-ce du coup considéré comme légal ou illégal compte tenu du fait qu’aujourd’hui il n’y a plus de permis de construire valide pour cette construction ? Celle ci ne devrait elle pas être détruite ? Quels sont les recours contre une telle construction inaboutie qui dure et occasionne des désagréments visuels mais aussi potentiellement d’autres types pour le voisinage.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Il n’existe pas de délai pour la réalisation d’un ouvrage, ceci afin de permettre aux personnes réalisant en autoconstruction leurs ouvrages principalement, mais également afin de permettre des étalements de dépenses.
La seule « contrainte » est que les travaux ne doivent pas être stoppés durant une période de plus d’une année. Cette « contrainte » peut être facilement contournée en posant simplement une petite partie…
Il est qualifié « d’un avancement continue et suffisant » par les jugements, pour exiger une évolution.

Voyez avec un avocat quelles seraient les solutions légales pour tenter de faire en sorte que le propriétaire avance et fasse ce qu’il faut, mais cela pourrait aussi se retourner contre vous en justice. Donc prenez garde.

Répondre
Cedric AR

Bonjour nous avons acheté un garage de 60 m2 nous lavons transformé en habitation sans autorisations en 2014.
Nous navons rien changé des structures porteuses ou de la facade.
Apres lrar du maire en 2014 nous l’avons rencontré et il nous a dit quil fermait les yeux a condition de repousser notre cloture en bord de route (2m) et de lacoller a notre habitation qui longe cette bordure. Donc recul de 2m. Il la acté les conditions de cloture par lrar.
En bref il veut s’octroyer un tiers de notre terrain deja pas grand de 192m2.
Il nous relance 3 ans après en 2017 et nous redemande de faire une clôture collé a notre habitation (en bref la baie vitrée donnerai sur un grillage…..
Il stipule dans sa lettre qu’il averti la ddtm alors qu’il fermait soit disant les yeux…..
Je precise que nous avons déposé une dt pour la clôture et jai egalement notifié dans la dt le changement de destination , hors l’employé du cadastre (son fils)
A barré au tipex le changement des destination!

1: Mon avocat peux il retrouver l’original de la dt dans les archives et prouver l’usage du tipex?
2 : garage = annexe de maison donc pas besoin de changement de destination?
3: l’avocat peux il négocier un arrangement amiable du type regularisation de l’habitation directement auprès de la ddtm?
4: peuvent ils remettrent a l’état de garage et sous quelle preuve ? ( il y avait une cuisine et sbd avant que nous achetions).
5: dans la mesure ou la construction ne gene aucun tiers ni le plu et comportait 3 portes extérieure, une fenêtre et une baie vitrée avant achat et toutes les vrd raccordéses dan les regles avons nous une chance d’obtenir gain de cause ?
Merci d’avance….

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Je commencerais ma réponse par ceci : Encore une fois, la situation démontre bien qu’il aurait été judicieux de missionner un architecte pour éviter une situation complexe, stressante et financièrement pénalisante.
L’architecte (comme pour les médecins) prête serment devant l’ordre des architectes pour défendre les intérêts du maître d’ouvrage avec lequel il est engagé contractuellement, donc un architecte rend la vie tranquille, même si de beaucoup pensent le contraire.

Ceci étant dit, votre situation est plus que limite juridiquement. Je ne sais pas ce que votre avocat vous a dit sur l’issue, mais un juge pourrait tout à fait demander la remise en état initiale du garage si vous n’arrivez pas à avoir toutes les cartes en mains pour prouver votre bonne foi et vos démarches.

Concernant l’usage de correcteur, cela est étrange, car lorsque l’on dépose une demande d’autorisation et que l’on vous délivre un récépissé (ce qui est normalement fait), toutes les informations sont inscrites dessus.
Ce récépissé, fait foi du contenu de la demande, il eu fallut alors demander un récépissé conforme précisant le changement à réalisé.

Le fait de positionner la clôture ne vous enlève aucunement vos droits de propriété (sauf si vous passer chez un notaire ou si vous laisser l’usage de la propriété à une personne durant plus de 30 ans).
Attention, l’usage et l’acquisition trentenaire ne fonctionne pas pour toutes les propriétés qui appartiennent à la commune, au département ou à l’état.

Ce qui serait intéressant, serait de connaitre la teneur du motif de la demande de positionnement de cette clôture. Quel est l’intérêt pour cette personne ?
Seule une régularisation pourrait vous sortir de cette situation ambiguë.

Transiger ou tenter de trouver un arrangement est une solution, mais pour obtenir une réponse à votre dernière question, il vous faudra très certainement passer par la case procès et tribunal + tous les frais qui vont avec pour espérer que le juge décide d’aller dans un sens qui ne vous pénaliserait pas trop.

Il faut savoir également que le condamné devra payer l’entièreté des frais d’avocat et de justice à la partie adverse. Il est rare que les communes soient condamnées lorsque à l’initial tout part d’une construction illégale.

Répondre
Nathalie C

Bonjour et merci de prendre le temps de me répondre.
A deux jours de la signature d’un compromis de vente, je suis assaillie de doutes.
La maison que nous devons acheter et qui est située sur la commune de Lanton affiche plus de 186 m2, sans le garage de 55m2. Il y a également des terrasses en bois dont une partie abritée.
J’ai pris contact avec le service urbanisme de la commune pour avoir des précisions sur ce bien car nous ferons construire une piscine et je voulais avoir confirmation de la faisabilité.
La personne que j’ai eue au téléphone m’a alors indiqué que c’était tout à fait possible puisque l’emprise au sol de cette maison, eu égard au plan cadastral qu’elle avait sous les yeux, était de 94 m2 !!!!
Le terrain faisant 676 m2 et le PLU autorisant une emprise au sol de 30 %, habitation et piscine confondues…, cela était donc largement possible.
Vous imaginez ma surprise quand elle m’a annoncé la surface déclarée !
Cette personne regardait en même temps sur Google map et m’a alors dit  » c’est surprenant quand même car cela a l’air bien bâti !!! « . Et pour cause…
Le propriétaire actuel est architecte et c’est lui qui a fait agrandir cette maison et fait faire tous les aménagements extérieurs.
Je suis sidérée et j’ai du mal à réaliser qu’il a, apparemment, fait tout ceci sans aucune autorisation.
Que risque t-on à acheter cette maison ? J’imagine que tout ceci sera régularisé lors du compromis de vente ? Me trompe-je ?
Alors, nous ne pourrons pas faire construire de piscine car l’emprise au sol sera au-dessus de ce qui est autorisé pour pouvoir le faire.
Et fiscalement ? Comme cela se passe t-il ?
Je trouvais, effectivement, qu’il ne payait pas énormément de taxes foncières pour une telle surface. Nous devrions en payer le double.
Je n’arrive pas à comprendre comment il est possible que cette maison apparaisse au cadastre avec une surface non conforme. Merci de m’éclairer. J’avoue être très déçue et ne savoir que faire…

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Effectivement la situation semble un peu complexe.
Sachez qu’il n’y a pas de contrôle du notaire pour définir ce qui est ou non construit illégalement. Le notaire retranscrit ce qui lui est rapporté par le vendeur et l’acheteur pour en faire état dans un acte.
Il a la responsabilité de contrôler que les taxes sont payées et aucunement de vérifier si en amont tout est dans les règles autre que fiscalement.

Donc si vous avez un doute important au regard de la non conformité, demandez un extrait de matrice cadastrale et toutes les informations garantissant que l’ensemble des ouvrages ont fait l’objet de déclarations (preuves à l’appui).
Ne signez pas, si vous avez un doute important, reportez la date de signature pour avoir tous les éclairages qu’il vous faut.
L’achat d’un bien est une chose importante, vous ne pouvez avoir une épée de Damoclès au dessus de la tête, cela deviendrait invivable.

Le fait d’acquérir un bien comportant des ouvrages visibles, visitables et illégaux, vous fera prendre l’entièreté des responsabilités légales et pénales.

Concernant le cadastre, il n’est pas toujours mis à jour (c’est pour cela que je déconseille l’utilisation du cadastre pour réaliser des demandes de permis de construire), soyez donc intransigeante et exigez des pièces qui vous permettent d’être certaine que tout est OK !

Si vous avez d’autres questions, revenez sur notre BLOG Architecte-PACA.com pour compléter.

Répondre
Nathalie C

merci beaucoup pour votre réponse qui m’a quelque peu éclairée. Je vais, en effet, demander le document que vous évoquez. Acheter un bien est un vrai casse-tête chinois et le faire en confiance s’avère impossible. Je ne manquerai pas de vous tenir informé de la suite.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Le casse tête vient surtout du fait que beaucoup de conseilleurs ne sont pas les payeurs.
Un conseil avisé d’architecte aurait pu vous éviter cette situation. Les architectes qui sont missionnés par un maître d’ouvrage, ont le devoir de défendre les intérêts de celui-ci.
En l’espèce, il apparaît que les intérêts personnels l’emportent sur une conscience professionnelle.

Un intervenant extérieur, avec une mission est toujours mieux et l’architecte a cette casquette.

Nous restons dans l’attente de votre retour et issue de votre aventure.

Répondre
BEGAULT

Bonjour.
Je voudrais construire un appenti pour 1 ou 2 voitures devant ma maison (10 mètre devant) colle au mur de ma clôture.(dans un coin de ma propriété)
Il sera fabriqué avec 4 poteaux et une toiture genre chalet. Il n y aura aucune fermeture sur les côté, devant et derrière.
Cette appenti sera visible depuis la rue mais pas de mes voisins car il sera caché par des arbustes.
Faut-il que je déclare quelques chose à la mairie sachant qu’il y aura du béton juste pour fixer les poteaux au sol (diamètre 10cm) et que tout sera démontable.
Merci de votre réponse.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Oui, il vous faut réaliser une demande d’autorisation administrative (Déclaration Préalable ou Demande de permis de construire) selon le secteur dans lequel se situe voter bien.
Avant d’entamer les travaux et après obtention de l’autorisation, il vous faudra procéder à l’affichage légal du panneau et purger le recours des tiers.
Ainsi vous réaliserez un projet dans les règles de l’art et ne serez pas dans l’illégalité.
Tout ceci est obligatoire, même si la structure est démontable.

Répondre
Bertrand

Bonjour,
Je suis éleveur de volaille, j’ai déposé une DP pour l’aménagement d’un hangar en béton sur mon terrain situé en zone rouge et obtenu un accord de la mairie pour une création de Bureau avec salle de repos. je n’ai pas demandé de changement de destination, car la réponse aurait été négative. j’habite depuis peu et sans autorisation dans ce qui est considéré comme mon bureau et je viens de le déclarer aux impôts comme résidence principal. puis je savoir ce que je risque si la mairie comprend que j’ai détourner la dp?
MERCI

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Effectivement si vous avez changé la destination des lieux sans autorisation préalable, vous risquez un procès au pénal via un dépôt de plainte de la mairie auprès du procureur de la république.
Le refus est clair et s’appuis (selon ce que vous annoncez sur un PPR), il ne pourrait donc pas y avoir d’autorisation car le risque doit être vital pour être en zone rouge.
Il est donc plus de conseillé de ne pas habiter sur place et si vous faite cela, vous courrez un gros risque vital. Il vous faut trouver une solution annexe ou discuter avec la mairie pour trouver une solution secondaire.
Parfois les zones permettent des habitations SI et seulement SI elles répondent à certains critères (exemple : solidité et hauteur, ou autres)

Renseignez-vous mais ne restez pas dans des locaux en zone ROUGE, il en va de votre sécurité avant tout.

Répondre
Louis

Bonjour
Est il possible de dénoncer de manière anonyme un propriétaire qui a construit sans permis de construire ?
Si oui quelle est la procédure à respecter ?
Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
Dans le cadre d’une requête pour construction illégale, vous pouvez vous rendre à la mairie pour faire un signalement.
Pourquoi souhaitez-vous que cela soit anonyme ?

Répondre
Fresne josette

Bonsoir Louis
Quand on veut dénoncer des faits il faut avoir le courage de se présenter.
La dénonciation fait partie de vos hobbies ?
Elle est belle la France

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Josette,
Je comprends votre réaction, mais ne faisons pas de raccourcis rapide qui ne demande pas de prise de recul.
Nous ne connaissons pas les conditions, antécédents et environnement potentiel.

Certaines personnes sont agressives, voir dangereuses et le contexte que nous vivons le démontre quasiment chaque jour.
Ne commettons pas les erreurs d’autre fois et soyons simplement vigilant sur ce que vivent les personnes de l’autre côté de leurs claviers

Répondre
ALBOU CATHERINE

Bonsoir, Je réside en copropriété. Une de mes voisines à acquis en 2007 une remise de plein pied pour laquelle elle possède 333 tantièmes. La dite remise est aujourd’hui une maison apparentière avec des combles aménagées en chambres et un escalier qui y mène.Dans le règlement de copropriété et selon le dernier extrait de la publicité foncière, ce logement est toujours une remise sans descriptif des pièces etc…et sans aucune modifications enregistrées. J’ai pris conscience que quelque chose n’allait pas a cause du nombre de tantièmes (333) comparé à mon appartement plus petit mais qui compte plus de tantièmes. J’ai fait mes propres recherches au niveau des comptes rendus d’AG depuis 2007 , A 2 reprises il a été voté en AG et demandé que cette personne fasse venir un géomètre et qu’elle enregistre ses modifications et fasse ses déclarations auprès du fisc, cadastre et copropriété . A ce jour rien n’est fait. Que risque cette personne ? quels sont les abus qui peuvent être dénoncés vis a vis des autres copropriétaires (qui payent des charges en plus a cause de ça) , quels sont les recours de la copropriété ? Merci d’avance pour votre réponse.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Suite à votre constat, il vous faut contacter le conseil syndical et le syndic via une lettre recommandée avec accusée de réception.
Le courrier doit faire état des votre constat et demander à ce que le syndic agisse auprès de cette copropriétaire afin que le situation votée en AG soit régularisée.
Il est important de notifier un délai dans le courrier (en général 15 jours) pour que l’on vous donne une réponse écrite des actions menées.
Si la situation ne bouge pas, il vous faudra alors contacter en première démarche l’ADIL la plus proche de chez vous et vous faire épauler.
Si cela ne suffit toujours pas, il faudra alors entamer des démarches juridiques avec l’aide d’un avocat envers le syndic pour qu’il fasse respecter la loi et les règles de copropriété.

Répondre
Atilegna

Bonjour,
J’ai acheté ma maison voilà déjà 10 ans, je n’ai fait aucun travaux extérieur.
Mais j’ai des volets électriques, qui donne sur une cour, et je ne sais pas si les anciens propriétaires avaient fait la demande auprès de la mairie.
Suis-je responsable si ça n’a pas été fait ?
Comment le rectifier, si je devais vendre demain ?
Merci de vos réponses
Respectueusement
Atilegna

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Dès que quiconque acquière en bien, il en devient responsable, y compris de ce que les anciens propriétaires avaient pu faire.
Donc, si des ouvrages existent vous hérité de la situation par transfert de propriété et responsabilités.

La question qu’il vous faut vous poser est : »Quel est l’impact architectural et quelles sont les nuisances que cela engendre ? »

Est-ce que le bien est situé dans un secteur ABF ?

Répondre
Atilegna

Bonjour,
Je vous remercie d’avoir eu la gentillesse de me répondre.
Respectueusement
Atilegna

Répondre
Zaza

Bonjour
J’ai signé un compromis de vente pour acheter un ensemble immobilier et les 10 jours de rétractation sont dépassés, or j’apprends maintenant que 2 studios loués faisant partie de l’ensemble ont été construits sans permis de construire contrairement à ce qu’a dit le vendeur même s’il n’a pas pu fournir les PC. Quels sont les risques en cas de sinistre sur ces deux studios, quelle serait ma responsabilité, mon assurance serait-elle valable, puis-je casser le compromis de vente sans pénalité puisque ces constructions sont illégales contrairement à ce qui m’a été dit?
Je vous remercie,
Zaza

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il est considéré comme votre entière et totale responsabilité de propriétaire dès lors que vous avez visité et acheté le bien. Qu’il soit construit légalement ou pas, cela importe peu.
Le transfert de responsabilité est total. En cas de procédure ou problèmes, vous serez le seul en ligne de mire.

Si vous souhaitez vous rétracter, il va vous falloir prouver par tous moyens que l’information ne vous a jamais été communiqué de quelque manière que ce soit et que vos visites n’ont pas pu vous permettre d’avoir l’information.
Lisez bien les documents que le notaire vous a transmis lors de la signature du compromis, cela laisse peut être apparaître des informations en ce sens.
Les délais de rétractions légaux sont fait pour cela, se renseigner et aviser.
Concernant les assurances, il est fort probable qu’elles ne couvrent pas le bien ou si elles le font, se retrancheront derrière un alinéa quelconque pour éviter de rembourser en cas de sinistre.

Votre responsabilité pénale envers les locataires serait donc totale également en cas de problème.

Répondre
NASRI

bonjour j’ai acheté un terrain non constructible mais situé dans une zone ou il y a des villas construite le p.l.u interdit de nouvel construction parce les chemins qui deservent les maisons sont etroits et les pompiers disent qu’en cas d incendie y aura trop de gens a évacué sur des chemin ou les voitures ne se croisent pas !? bref moi je souhaite construire un petit chalet de moins de vingt metre carré en duplex avec mezzanine. qu’est ce que je risque? pourais je régularisé ma situation? pouvez vous m aider ou maccompagner dans mon projet ? quel sont les risques ? merci pour vos conseil

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Si toutes les constructions sont interdite par le PLU, alors vous ne pouvez vous y soustraire.
Le risque (hors le risque vital) est que vous soyez dans l’obligation de vous défendre devant le procureur de la république et au final vous soyez condamné à démolir + payer tous les frais de justice.
Si le PLU interdit les projets, vous n’avez pas de solutions, vous devez respecter cela.

Le chemin peut-il être élargi ? Y aurait-il des solutions permettant de créer des croisement et retournement de véhicules de secours ?
La solution serait peut-être là ?

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NASRI

bonjour etant un couple toit 2 handicapé serait il possible de negocier avec le maire une derogation exceptionnelle pour une petite cabane de moins de vingt metre carré ?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La loi est la loi, les dérogations ne sont pas possible étant donné que le maire se mettrait dans une position attaquable juridiquement et vous mènerait dans une très mauvaise posture.
Il vous faut donc trouver une solution légale qui solutionne votre projet.

Répondre
Sylvie

Bonjour
Nous avons construit une maison, et sur le permis on nous mettez que nous devions pas faire de mur d’enrochement, Hors nous avons été obligé par la nature du terrain à en faire un, car sinon la construction n’auait pas été faisable. Notre maison fait partie d’une zone de patrimoine historique, cela va t il poser problema dans la modifiaction du permis, si oui quels conséquences pourrait il y avoir ?
merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La situation risque fort d’être complexe. Les ABF n’aiment en général pas que l’on leur impose quoi que ce soit.
Il est fort conseillé de rencontrer l’ensemble des interlocuteurs avant de déposer la demande de permis.

Prenez des pincettes et allez-y doucement…. sinon vous risquez quelques soucis.
Les conséquences sont nombreuses surtout pécuniaires si vous devez aller au tribunal pour vous défendre.

Il serait souhaitable d’avoir de bons arguments et possibles solutions technique permettant de limiter l’impact des ouvrages non conforme.
Il aurait été souhaitable d’obtenir le permis modificatif avant de mettre en oeuvre vos ouvrages, même si cela impacté le planning de chantier. Cette évolution n’est pas anodine.
Tenez-nous informé des suites de ce que les services auront dit.

Répondre
pascal

bonjour
j’ai acheter en viager 1 ancienne ferme
comprennent trois appartements et un hangar.
le propriétaire est décédé est j’ai demander a la mairie des renseignements pour faire des travaux et la ..
ils me disent que un des appartement qui a était fait dans le hangar et illégal car pas de demande de permis.
pourtant les papiers du notaire sont clair pour lui tout est OK.
je ne suis pas agriculteur donc la mairie refuse une demande de permis pour régularisé la situation.

que faire ?

pour précision j’ai fait le nécessaire au prés des impôts pour régularisé.
pour les impôts pas de souci tout est conforme a ce jour est je paie bien pour les trois appartements.
ils m’ont fournie les fiches d’évaluation des quatre bien.
merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Si aucune demande d’autorisation n’a été déposée en bonne et due forme et que la zone impose un statut d’agriculteur, il n’y a pas de solution a priori.
Il vous faudrait prendre rendez-vous avec le maire pour vous entretenir et voir quelles sont les solutions envisageables, car en milieu rural, il est parfois possible de trouver des réponses en échangeant avec les élus.

Certes cela est plus long et complexe, mais parfois cela amène des choses positives.
Dans tous les cas, le fait d’avoir démarché l’administration fiscale est une bonne chose.

Est-ce que les taxes étaient payées sur cet appartement ou est-ce vous qui avez initié cela ?

Répondre
Pascal Lan

Bonjour
J’ai pris rendez vous à la mairie est leurs et fourni toutes les preuves sur l’existence de cet appartement occuper depuis 2009 par l’ancien propriétaire .
Le maire ne me propose aucune solution (bloquer par le PLU)
J’ai également apris que en 2009 l’ancien propriétaire à fait une demande de travaux acepter pour objet :
Modification de façade création de 1porte et deux fenêtres pour faire une salle de réunion et non un appartement .
Pour les impôts effectivement c’est moi qui et fait les démarches. .
Je me retrouve au point de départ car aucune solution ou de marche ne me sont proposés
En vous remerciant
Pascal

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
C’est effectivement ennuyeux.
Il n’y a (semble-t-il) pas de solution hors la prise du statut d’agriculteur avec tout ce que cela comporte…
Que comptez-vous faire donc ?
Laisser en l’état ?

Répondre
pascal

bonjour
non je ne souhaite pas laisser en l’état.
plusieurs possibilité
1-changement de statut de la parcelle incriminé de Ao a Uoa
pour pouvoir régulariser le PLU doit changer en 2017 ?
2-louer le dit appartement a un agriculteur ?
3-delai de 10 ans ?
peut êtres un avocat pourra t’il m’éclairai ?
quoi qu’il en soit je suis preneur de toutes idées ou conseils.
en vous remerciant
pascal

Pascal CAMLITI

Bonjour,
Vous avez déjà des pistes.
Exploitez celle(s) qui vous convient le mieux.
Vous obtiendrez ainsi une tranquillité d’esprit.

Si le PLU évolue, faites en sorte que vous puissiez entériner la chose avec le maire.

Pascal B

Bonjour,

Je souhaite acquérir un logement dans un immeuble classé monument historique. L’immeuble est classé au niveau de la façade et de la toiture.
Je destine ce logement à mon fils étudiant.

Le bien que je souhaite acheter est « un grenier » de 27 M2 Carrez qui a été transformé par l’ancien propriétaire en T1 Bis ( Pièce de vie + cuisine et SDB), sans aucune autorisation.L’ancien propriétaire a aussi posé 2 velux dans ce logement.

Le prix de vente de ce logement est très attractif ( 2000 € / m2 , au lieu du prix du marché à mini 3500 € / M2 )

Ce logement à été créé sans l’accord de la copropriété (pas de vote) et sans autorisation au niveau de l’administration (Architecte des bâtiments de France, Mairie etc ..). Il n’y a pas eu de transformation de la destination du lot. Il est toujours considéré comme « un grenier » au niveau du règlement de la copro.

L’agent immobilier me signale que je peux habiter ce logement, mais que je ne pourrai pas le louer.

– Est ce que je pourrai louer ce logement ?
– Est ce qu’il sera possible de régulariser les travaux des velux ?
– Est ce que les architectes des bâtiments de France peuvent interdire l’habitation de ce logement et la remise en état initial?
– Quelle est la responsabilité du vendeur ? de l’agent Immobilier ?

Est ce que je dois passer mon chemin sur cette opération ?

Merci d’avance

Pascal

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Ce que vous décrivez est ce que je qualifie de danger potentiel. Pourquoi ? Tout simplement, car un aménagement illégale dans une copropriété est déjà très très risqué et pour couronner le tout, cela est situé dans un secteur ABF.
Ce qui m’amène à vous dire qu’en cas de sinistre, aucune assurance ne prendra quoi que ce soit en charge et se retranchera derrière les lois. Les potentiels problème s’amoncelleront et mènera au tribunal civil ou pénal selon la gravité.
Si d’autant plus, un locataire est occupant, cela corse encore les choses….

Deux solutions :
1. Soit le propriétaire fait ce qu’il faut pour rendre tout cela légal en engageant TOUTES les démarches auprès de la copropriété et des services d’urbanismes / fiscaux,
2. Soit vous passer à autre chose qui serait plus sain et moins alambiqué,

Parfois, il faut savoir prendre du recul comme vous l’avez fait en posant votre question sur notre BLOG Architecte-PACA.com et éviter ainsi de futurs potentiels GROS ennuis.

Répondre
Fresne josette

Bonjour,
Nous avons acheté une maison avec dépendance et abris et nous avons signe le 19 janvier 2017. Cette maison faisait l’objet d’ une succession.
Sur le terrain en limite de propriété il y des abris et dépendance. Sur l’acte de vente ils sont bien repris sous le nom de dépendance et abris. Les vendeurs ont déclaré qu’il n’avait procédé à aucune construction ces 10 dernières années.
Je viens de déposer une demande préalable de travaux pour une piscine et je précise dans cette demande que l’un des abris servira de local technique.
La mairie m’adresse un courrier AR pour m’informer que ces abris et dépendance ne sont pas légaux et que par conséquent je ne peux pas obtenir l’autorisation pour ma piscine à moins de fournir la preuve légale de l’existence de ces travaux. De plus la réglementation pour ma parcelle précisé que la construction en limite separative ne peut excéder 1/3 de la longueur et avec un maximum de 10 mètres et que nous avons droit qu’à 1 seul abris.
J’ai contacté les vendeurs qui sont les héritiers de ce bien, mais eux n’ont rien à part quelques photographies anciennes (photos avec la date de la prise de vue qui apparaît au dos comme cela se faisait à l’epoque).
Ces photographies datées peuvent elles me servir pour obtenir la régularisation de ces bâtiments? Quelles sont les pièces légales puisque apparemment ces abris n’ont pas été déclaré à l’époque? La mairie peut elle demander la destruction si ces bâtiments ont plus de 10 ans?
Nous nous sentons lésés dans cette affaire, car nous avons acheté une maison et des dépendances. Nous faisions confiance au notaire, car nous pensions qu’il se rapprochait de la mairie pour vérifier l’existence de toutes les constructions qui apparaissaient sur le plan cadastral.
(Dans cette histoire j’ai appris que les constructions qui apparaissent sur le plan cadastral ne sont pas forcément autorisees).

Que devons nous faire? Merci de pour votre aide.
Cordialement.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Effectivement, les éléments notifiés sur un plan cadastral, ne valent pas forcément validation administrative.
Dans les cas un peu particuliers comme le votre, il est nécessaire et indispensable de prouver l’existence « légale » de ces ouvrages et ceci depuis au moins 10 ans.
Pour ce faire, la taxation et le paiement intégral des taxes est un point permettant de prouver que le propriétaire indélicat payait des taxes afférentes à ces surfaces.
Dans le cas contraire et si les problèmes persistent, demandez au notaire des conseils pour vérifier les antériorités notariales, peut être est-ce également une piste à exploiter.

Comme toujours, les constructions illégales ou n’ayant obtenues le certificat de conformité, pause problème un jour ou l’autre. Il faut donc être très vigilant.
Les refus d’autorisations sont de plus en plus nombreux sur ces termes et sur la base d’ouvrages non déclarés ou achevés sans déclaration d’achèvement et de conformité officielle.

Les faisceaux de preuves indiscutables peuvent un point de départ, mais il vous faudra convaincre les instances administratives.
La démolitions d’ouvrages ayant plus de 10 ans est toujours possible, selon les cas particuliers.
Les juges peuvent condamner à la démolition sous astreintes si ils considèrent que les ouvrages nuisent. Si par contre, ces ouvrages n’ont pas d’impacte négatif sur l’urbanisme et l’environnement, et que le situation peut être régularisée officiellement, ils sont plus enclins à aider.

Par contre, il ne faut surtout pas s’arc bouté et se sentir agressé, tout doit se faire dans une démarche intelligente et « zen ». Ne vous mettez pas à dos l’administration locale, cela n’aurait que pour effet de vous mettre des bâtons dans les roues.

Répondre
galadrielle2017

Bonjour,
il y a 4 ans ,j’ai fermé l’avant toit de la maison avec une baie vitrée.la surface correspond à environ 7m².Je ne savais pas qu il fallait faire une déclaration de travaux car l avant toit et la terrasse existent sur le cadastre je l ai découvert lors de la vente ,.
je vends cette maison ,je l ai dit a l acquereur.il dit qu’ il s en moque et qu ‘il va faire des travaux et surement l enlever.
je me demande si je vais avoir des sanctions pénales ? qu’ es ce que je risque?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Les sanctions sont toujours possible si la mairie prend connaissance de cette irrégularité.
En vendant un bien non conforme, le risque est que le prix soit réduit, mais si cela est écrit clairement et que l’acheteur décide (en toutes connaissances de cause) d’acquérir tout de même ce bien, il prend un gros risque à son tour.
Demandez conseils à votre notaire, pour qu’il vous explique quelles sont les potentiels problèmes auxquels vous vous exposé.

Répondre
Partouche

Bonjour, j’habite dans un lotissement et je suis propriétaire d’une maison j’ai déposé en maire une déclaration de travaux pour une cloture (et l’absence de réponse sous 1 mois de la mairie j’ai donc effectuer les travaux pour ma cloture). Aujourd’hui plus de 4 ans on passé et mon voisin m’à assigné au tribunal en me demandant de détruire toute ma cloture sous prétexte que celle-ci est établie dans la zone de la loi barnier qui interdit toute construction. Hors je me demande si une cloture est considéré comme une construction ou pas .je précise que mon voisin n’est pas mitoyen car la voirie du lotissement nous sépare. Ma question est la suivante esque moi voisin pourra aboutir à ses fins et obtenir la destruction de ma cloture. Merci de votre réponse

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

La loi Barnier fixe des PPR (Plans de Préventions des Risques) si dans la zone concernée rien ne doit être bâti, il est surprenant que la mairie est accédé à votre demande.
Ceci étant, une clôture peut être un frein à l’écoulement des eaux en cas de crus et créer un risque important, il peut tout à fait être envisageable qu’un juge décide de vous obliger à démolir la dite clôture.
Prenez attache auprès de la mairie pour voir avec elle, la raison pour laquelle, ils ont délivré l’autorisation. Cela pourrait être une réponse et un axe de défense éventuel si besoin était.
Mais nul n’est sensé ignorer la loi (ceci pourrait être l’axe du tribunal).

Répondre
antoine

Bonjour,

Mon voisin a obtenu un permis de construire lequel une fois délivré a laissé apparaître qu’il ne respectait pas le PLU .

En effet le Maire ne devait pas délivrer un PC non conforme à son PLU . D’après l’ANHA qui a examiné le PC et le PLU il apparaît que le Maire est à l’origine de cette erreur et qu’ il devait refuser ce permis

Le voisin ne s’est rendu compte de rien et il a construit sa maison conformément au PC délivré , sauf que ce PC violait les obligations imposées par le PLU en vigueur

Un signalement en AR avais été transmis à Mr le Préfet qui n’a jamais répondu .

Actuellement une procédure civile est en cours et l’expert judiciaire constate ce problème et il le mentionne dans son rapport .

Mon avocat peut il exiger qu’un PC modificatif soit déposé afin d’ obtenir à faire mettre en conformité le PC initial délivré par erreur ?

La difficulté est que la construction est terminée , si une remise en conformité s’imposait par rapport au texte du PLU , cela nécessiterait une démolition .

Le PC initial peut il être contesté après qu’un PC modificatif soit a nouveau déposé pour faire corriger cette erreur de l’administration ?

Le PC initial peut il faire l’objet d’une annulation puisque il a délivré en violation des règles de l’urbanisme ?

Merci d’avance pour vos observations

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Ce que vous exprimez est clairement étrange du point de vue de l’absence de réponse du Préfet.
Un permis de construire délivré est un document qui octroi le droit au bénéficiaire de réaliser les travaux sous couvert de purger les recours légaux.
Concernant une demande de permis de construire modificative, il m’apparaît complexe de corriger le problème selon se que vous décrivez.

Concernant une démolition, seule un jugement d’une cours de justice pourrait ordonner cette démolition SI l’ouvrage porte atteinte à un tiers de manière indiscutable.

Une annulation de permis de construire délivrée peut être ordonnée, si le juge en décide ainsi, mais l’ouvrage ayant été réalisé, cela complexifie les choses.
Il faudrait trouver des jurisprudences allant dans le même sens que la personne lésée pour faire valoir ces droits.

Répondre
antoine

Bonjour

Vos observations démontrent bien qu’il a une absence de volonté de l’administration à reconnaître l’ erreur commise à l’instruction du PC

Mon avocat essai aussi de minimiser le problème ainsi que l’expert judiciaire qui avait beaucoup de mal a signifier au parties ce problème
qui faisait partie de sa mission .

Après mes pressions sur l’expert j’ai réussi à enfin obtenir cette mention dans son rapport PC NON CONFORME AU PLU.

J’avais l’impression de vivre un complot organisé car le dernier courrier de l ‘expert laissait apparaître à quarre reprises des signes de trafic d’influence du type __===000===__.
J’ai dénoncé ces signes au Bâtonnier et j’ai bien l’impression que l’expert m’écoute depuis cet incident .

Concernant le Préfet le courrier AR me servira à démontrer ensuite qu’il n’a rien fait et qu’il était informé du problème .

Cette erreur administrative me plonge dans une procédure civile en référé et ensuite sur le fond sans doute .

Avec ce rapport judiciaire qui constitue une preuve je reviendrai à charge vers le Préfet et le Maire pour voir les suites notamment si un PC modificatif est déposé .
Je profiterai de ce modificatif pour déposer un recours des tiers devant le tribunal administratif avec les éléments nouveaux .

Le géomètre judiciaire nommé par l’expert indique que la construction qui devait avoir 10 m de large dépasse de 10 cm en plus .
Ce débordement de 10 centimètres dépasse car la façade du lot n’a que 10 mètres entre les deux limites de propriétés .

Après la délivrance du rapport je demanderai au Maire et au Préfet d’intervenir pour mentionner les désordres dans le certificat de conformité et éventuellement intervenir en pénal

Merci pour vos conseils
Cordiales salutations

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Merci à vous de nous solliciter et faire profiter à un maximum d’Internautes de vos résultats et processus pouvant aider d’autres personnes dans la même situation.
Pensez à cliquer sur les partages et sur les étoiles, cela nous aide à continuer ainsi.

Bonne continuation, n’hésitez pas à revenir ici pour nous donner des nouvelles.

Répondre
Marion V.

Bonjour, et merci beaucoup pour tous ces conseils …
Nous venons d’acheter une maison et avons déposé une demande de modification de façade pour :
– Porte d’entrée et menuiseries en gris
– création de baie vitrée
– murette extérieure
– changement de toiture : pose de bac acier (la pente étant très faible)

Notre dossier a été refusé à cause d’une ligne ( la toiture ). Nous nous retrouvons bien embêté car nous n’avons pas reçu l’avis d’opposition à la demande (boite aux lettres fracturées) donc tous les produits ont été commandés.

Avons-nous la possibilité de faire valider les autres lignes du projet sans remonter un dossier de demande de modification de façade et donc sans perdre le mois de délai ?

Merci d’avance pour votre réponse
Bien cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Merci à vous de nous solliciter et nous vous proposons de partager largement nos articles sur les réseaux sociaux en cliquant sur les liens appropriés.
Concernant votre question, il n’y a pas hélas de possibilités de faire entériner une partie d’une demande.
Il faut obtenir une autorisation complète validant tous les points.

Ensuite, n’engagez pas de travaux n’ayant pas étaient validés et purgés de recours . Si vous engagez des travaux non validés et acceptés, vous risquez de gros problèmes.
Re-déposez vite une nouvelle demande corrigeant le point bloquant.
Ensuite, si les matériaux ne sont pas mis en oeuvre, ils peuvent être retournés aux fournisseurs dans leurs emballages d’origine. SI le commercial est « correcte », le rachat ou retour sera réalisé.

Répondre
JOHNNY CLAIN

Bonjour j’aimerais avoir un renseignement s’il vous plait, mes voisins on fait des construction qui me semble pas déclarer et pas au normes en regardant sur le PLU et le POS on a rien qui concerne ces constructions alors j’aimerais savoir comment faire pour confirmer mes dire et comment agir merci de me répondre au plus vite.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La toute première chose à faire est de vous rendre auprès du service de l’urbanisme et solliciter celui-ci afin qu’il vous informe sur les autorisations qui auraient été délivrée pour la ou les parcelles de votre voisin.
Ensuite selon la réponse et le cas rencontré, vous pourrez alors faire les démarches auprès de ces mêmes services pour signifier les éventuelles anomalies constatées.
Un constat d’huissier peut également être réalisé depuis chez vous pour prouver et étayer les nuisances que vous subissez éventuellement.

Dans tous les cas, si vous engagez une démarche auprès des services concernant une construction illégale, il vous faudra vous identifier pour faire valoir vos griefs.

Répondre
Franck Boccara

Bonjour j’ai un appartement au 6ème et dernier étage que j’ai acheté en 2005. Au 7ème étage sur le toit de l’immeuble dont j’ai la jouissance exclusive et privatives (noté dans le règlement de copropriété) l’ancienne propriétaire a construit une cabane démontable de 30m² (plan architecte) avec électricité et eau. J’ai demandé un plan au cadastre et je ne retrouve pas noté cette cabane (uniquement l’appartement du 6ème). Quand j’ai acheté l’ancienne propriétaire m’a donné une copie de la déclaration aux impots de l’époque. Que faire? Je vous remercie par avance. Franck

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il vous faut solliciter le syndic pour vérifier quelles sont les autorisations qui ont dues être délivrées via une assemblée générale.
Ensuite, vous pouvez vous solliciter le notaire pour qu’il vous transmette (si cela n’est pas déjà fait) les pièces constitutives du dossier présentant l’autorisation administrative obtenue pour construire cet ouvrage.
La question est : « Que recherchez-vous exactement ? » Souhaitez-vous revendre et justifier de ce mètres carrés supplémentaires ?
Est-ce cela ?

Répondre
François

Bonjour,

Propriétaire d’une maison en zone N (naturelle et forestière), j’ai changé ma porte d’entrée il y a 1 an. Le but était d’avoir une meilleure isolation et de ne pas pouvoir rentrer dans la maison d’un simple coup d’épaule dans la porte d’origine (bois en mauvais état)… J’ai également changé la fenêtre dans les toilettes, aussi pour une question d’isolation.

L’aspect extérieur a très peu changé car les éléments d’origine étaient blancs et les nouveaux également. Seules différences : c’est maintenant en PVC et la porte d’entrée est un peu différente au niveau de la forme du vitrage. J’ai acheté et posé moi-même ces éléments.

Souhaitant installer des volets roulants, j’ai appelé la mairie qui m’a dit qu’il fallait faire une déclaration de travaux, qu’il n’y avait pas de restrictions particulière à part garder une apparence qui « ne jure pas ». Problème : je n’ai pas fait de déclaration préalable de travaux pour la porte d’entrée ni la fenêtre.

Qu’est-ce que je risque ? Puis-je régulariser et comment ?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
La première démarche serait de solliciter les services concernés pour vérifier avec eux quelle type de demande d’autorisation déposer pour « tenter de corriger le tir ».
La régularisation est parfois acceptée, parfois non.
Le risque est qu’ils vous demandent de modifier les éléments mis en oeuvre pour d’autres afin de correspondre au cadre imposé.

Répondre
bernard

Bonjour
Nous sommes en train de nous renseigner pour acheter une maison vendue hors d’eau, hors d’air, avec l’intérieur à finir par nous même. Dans ce qui est proposé sur le plan nous souhaitons plusieurs modifications, dont celle de modifier un garage en cuisine. Après avoir demandé, on me conseille de ne pas faire modifier le permis de construire pour ce changement (car potentiel refus de la mairie), mais de faire le changement quand même. Une visite est possible m’a-t-on dit. S’ils voient le changement, que se passe-t-il? Sachant que nous sommes juste à côté d’un monument historique (château du 13è). Il me semble de un peu délicat de baser un projet sur quelque chose de bancal comme ça, même si beaucoup de personnes le font. Votre avis?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
Comme toujours il vous est possible de rouler à 250 Km/h avec votre voiture selon la puissance, mais est-ce bien raisonnable ?
Il est très dangereux de jouer à la roulette russe en terme d’immobilier, car SI une délation est réalisée (ce qui est réalisé 90% des fois) une contrôle sera fait et un PV de fraude sera envoyé au procureur de la république.
De plus en zone protégée, la sanction sera d’autant plus sévère.
Donc, il faut toujours respecter les règles, vous dormirez tranquille et pourrez vous prévaloir du bénéfice en cas de revente.
Une clause suspensive d’obtention et de purge du recours des tiers est nécessaire si vous souhaitez vous engager réellement pour l’achat de ce bien.

Répondre
Notez

Bonjour,

je suis en réhausse de toiture sans permis dans mon bien recement acquis
l’ urbanisme m est tombé dessus suite a des plaintes .
1 er question ont ils le droit légal d’entrée sans mon autorisation et sans mandat ?
2.un matin en allant faire mes travaux j’ai trouvé 2 personne dans mon bien sans policier ni mandat prétextant qu ils avaient le droit vu que c’était un « chantier » mais ca reste un chantier privé non ?
maintenant je compte vite finir et y mettre mon adresse malgré l arrêt verbal et écris
qu’es ce que je risque mis a part les pv et peut etre la remise en état initial ?
car tout de meme j ai introduit une demande de regularisation .

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Les personnes assermentées peuvent se rendre sur un chantier et si vous leurs refusez l’accès, il peuvent revenir avec la gendarmerie. SI l’accès est refusé, c’est en général que la personne a quelque chose à cacher.
Donc, nous ne sommes pas au USA et il n’y a pas de mandat à avoir, seule une assermentation permet aux contrôleurs d’accéder à la propriété.
Si vous n’êtes pas en règles et que vous avez été dénoncé pour construction illégale, vous devez respecter les directives des contrôleurs.
Dans le cas ou vous ne respecteriez pas les directives, cela est du PÉNAL, ce qui signifie que vous risquez très gros et la condamnation risque d’être alourdie si vous ne faites pas preuve de bonne foi et de respect des services de l’état.
Les juges détestent les « fortes têtes » ne respectant pas les lois. Prenez garde et respectez scrupuleusement ce qui vous a été dit et écrit.

Répondre
Thierry

Bonjour,
j’ai construit en 1998 et mis les pieds dans la maison en 2002 et terminer les finitions en 2009.Mes questions:
à quoi sert une déclaration d’achèvement de travaux ?
est-ce une obligation de transmettre le document tout en sachant que je paye déjà la taxe d’habitation?
Comment se passe la conformité et dans quels cas la faut-elle?
Risque-t’on une amande en l’absence de transmission de ce documents.
Merci de vos réponse

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La déclaration d’achèvement de travaux et de conformité sert comme son nom l’indique à déclarer que tout est respecté et conforme à l’autorisation délivrée.
Le fait de ne pas réaliser cette formalité créer un risque important de caducité de l’autorisation et pourrait provoquer des soucis importants en cas de sinistre sur le bien.
La liaison entre la déclaration et la taxation n’est pas à faire étant donné que cela est deux choses distinctes.
Dans la grande majorité des cas, le simple fait de déclarer et la conformité acte cela auprès des services et rien de plus ce passe. Cependant, il arrive parfois que certains voisins envoient des LRAR pour dénoncer des irrégularités et provoque un contrôle avec prise de mesures.
Si un agent est délégué à venir contrôler votre bien, il faut montrer « pattes blanches » et prouver que tout est OK, sinon le dossier est mis entre les mains du procureur de la république ce qui vous obligera à prendre un avocat, montre un dossier et démontrer que vous êtes de bonne foi.
Si l’irrégularité est constatée et non régularisable, la démolition peut être ordonné par le jugement, tous les frais de justices devront être supportée par vous même et le jugement prévoit très très souvent une astreinte journalière financière avoisinant les 250 euros / jour à payer jusqu’à ce que le bien soit remis en conformité ou démolit.
Donc le risque est très gros de jouer avec un simple formulaire.

Espérant avoir été clair.

Répondre
Thierry

Bonjour,
Merci beaucoup pour vos commentaires, mais j’aurai encore quelques questions:
Quand vous parlez de caducité de l’autorisation, y a t’il une durée limite?
Dans le cas d’un contrôle, somme nous informé de leurs visite ?
que contrôlent ils, l’aspect extérieur de la maison en faisant des mesures et/ou aussi l’intérieur, clôture, raccordement, etc?
Compte tenu du retard de l’émission du document, que risque t’on car pour être honnête, nous avons omis l’envoi de ce document et puis nous avons fait la déclaration H1 auprès de impôts en 2003 croyant que cela terminerait le coté administratif?
Et pour finir, le document de déclaration se décompose en 3 feuilles, 1 pour nous, 1 pour la mairie et l’autre pour les impôts, que dois-je faire pour éviter les ennuis et régulariser ma situation en prenant en compte toutes les infos cités ci-dessus, dois-je remettre les 3 feuillés ou uniquement celui pour la mairie?.
Merci de votre aide.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La durée des autorisations d’urbanisme est limité dans le temps, mais si votre chantier a démarré et n’est pas interrompu durant plus d’une année, il n’y a pas de durée maximale pour réaliser les travaux.
Cependant au bout de 2 années, les services fiscaux demandent des preuves que le bâtiment n’est pas « habitable » et considère que dès que les travaux en arrivent au hors d’eau/hors d’air, la bâtisse est viable donc taxable.
Les contrôles sont inopinés, ils ne s’annoncent que rarement, c’est le but de surprendre les fraudeurs.
Ils peuvent tout contrôler…. si ils ont des doutes suffisants.
Il faut éviter de cumuler les risques de vous faire retoquer et condamner en respectant toutes les règles, y compris l’émission des documents fiscaux.
Qui peut le + peut le moins. Donc fournissez le document complet aux services concernés. Si vous avez un doute, demandez à la mairie concernée par le bien, ils vous répondront.

Répondre
Tutin

Bonjour, j’ai ma voisine qui c’est fait un bâtiment il y a plusieurs années s’en permis, pour mettre dès chèvre et autres et maintenant c’est montagne de fumiez, comment faire pour que tout cela disparaîsse svp…

Pascal CAMLITI

Bonjour,

La meilleure chose à faire est d’alerter par écrit les services de la mairie, tout en envoyant une copie de votre courrier à la personne concernée.
Il est nécessaire de faire parvenir ces courriers en lettre recommandé avec accusé de réception.
Une fois les services alertés, ils devraient contrôler et engager éventuellement les procédures adéquates pour faire « rentrer dans le rang » cette personne indélicate.
Sachez que cela peut être long et complexe. Missionner un avocat spécialisé pour tenter d’accélérer les choses pourrait être un atout pour vous, si la nuisance est réelle.

Thierry

Bonjour,
Je souhaiterai avoir des informations suite à la construction d’un garage de 60m² environ sans demande de permis pour abriter 3 voitures il y a 1 an et non achevé.J’ai reçu des impôts une demande de déclaration CBD CERFA 12161 afin de mettre à jour le cadastre.
Mes question:
– que dois-je faire pour régulariser ma situation et est -ce rattrapable?
– quels risque j’en cour?
– n’est-ce pas trop tard?
Merci.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Le CERFA dont vous parlez est destiné aux locaux commerciaux, il serait intéressant de contacter les services des impôts pour éclaircir ce point dans un premier temps.
Pour savoir si votre situation est régularisable, il faudrait étudier toutes les règles et contraintes liées à votre bien et à la construction non déclarée.
Si la réglementation et le code civil autorise la déclaration, vous pourriez peut être régulariser. Dans le cas contraire, un dépôt de plainte auprès du procureur de la république pourrait être déposé à votre encontre.
Le risque est dans un premier temps de devoir vous défendre auprès du tribunal avec un avocat, puis si le jugement décide de vous demander de démolir de devoir démolir sous astreinte journalière, soit environ 250 euros / jour à devoir payer à l’état pour construction illégale, jusqu’à ce que vous ayez justifier par huissier que le bâtiment est bien démoli.

Il n’est jamais trop tard pour montrer sa bonne foi et tenter de trouver une solution (si elle existe légalement).
Prenez rapidement rendez-vous avec les services de votre mairie pour obtenir un premier éclaircissement en exposant clairement et sans mentir sur la situation.
Il est vraiment très peu ou mal apprécié les personnes ayant tenté de ne pas respecter les règles et en plus ne disent pas tout…. car lorsque la tentative de régularisation arrive, si vous êtes franc, ils seront plus a même à vous orienter, voir vous aider.
Dans le cas contraire, ils sont très dur.

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lemelin alban

bonjour je vais faire construire en bord de route, j’aimerai savoir si il est possible de poser un portail en bord de route,car il mes impossible de reculer de 5m comme la loi me le demande. Peut-on contourné cet réglementation. si oui comment?en sachant que le constructeur me pose un mur de clôture dans l’alignement de l’entrée ou la je veut mettre le portail coulissant. de par mes voisin ont des maison plus ancienne, et leur portail est en bord de route.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
Si la réglementation demande un recul de 5m, vous devez vous y tenir. Il n’y a pas de passe droit. Ceci est fait pour votre sécurité et celle des autres usagers. Si vous stoppez votre véhicule pour ouvrir le portail, vous risquez l’accident.
Cette règle est liée à la sécurité des personnes, donc pas possible de passer outre.
Même si d’autres voisins ont par ailleurs enfreins la loi, vous ne devez pas suivre cet exemple. Il vous faut trouver une solution annexe répondant aux contraintes.

Répondre
Arnaud

Bonjour,

J’envisage l’acquisition d’une maison pour laquelle une cave de 35 m2 attenante au sous-sol a été creusée lors de l’ajout d’une terrasse. Ces travaux ont été réalisés autour de 2006 et n’ont pas été associés à une déclaration. Le vendeur ne souhaite pas régulariser ces travaux lors de la vente. En tant que futur propriétaire, quels sont les risques encourus ? Les travaux datant de 10 ans, existe-t-il un délai de prescription ?

Je vous remercie par avance pour votre aide

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Le risque principal réside dans le rattrapage de taxation sur 3 années accompagné d’une demande de remise en état initial par l’administration. Il est préférable de déposer une demande de régularisation et accompagner cette demande d’une clause suspensive d’obtention de l’autorisation en bonne et due forme.
Sinon, le fait d’acquérir le bien illégalement bâti provoque le transfert total de responsabilité, les surfaces étant visibles et connues.
La prise de renseignements auprès des services de la mairie concernant ce bien et la régularisation des surfaces est la seule solution correcte permettant de dormir tranquille.

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hottelard

bonjour je reside en rez de chaussée dans un batiment en collectivité je suis propriétaire je souhaite faire une veranda sur 16m2 au sol le sydinc nous a donner l autorisation pour ce genre de travaux j ai demandé a la mairie une autorisation de travaux et me demande des photos du lieux des travaux pour le dossier sauf que j ai deja commencer les travaux’ ( mur en agglo ) est ce un probleme pour le dossier !! vont t il me fait demonter les travaux deja fait ou annuler l autorisation pouvez vous me renseigner merci d avance

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il est toujours très risqué de réalisé des travaux sans avoir obtenu une autorisation du SYNDIC via une Assemblée Générale et une autorisation d’urbanisme en bonne et due forme.
Il faut (après avoir obtenu l’autorisation) afficher le panneau réglementaire et attendre la purge du recours des tiers (c’est mieux pour être tranquille).
Ensuite et seulement ensuite, vous pourrez réaliser vos travaux.
Le travaux déjà entamer peuvent selon le cas être bloquant, cela dépend de la commune. Mais avoir fait cela, ne présente pas un bon aspect et mets l’instructeur dans une mauvaise condition psychologique pour instruire votre demande.

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KEIL

Suite à une décision de justice Mr X est reconnu d’une simple possession de mon appentis, Mr Y propriétaire. Cela lui donne t-il le droit d’avoir fait des travaux de charpente et de toiture sans aucune autorisation communale ni du propriétaire. Peut-il est poursuivi pour avoir fait ces travaux sans autorisation ??

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Dwayne Haare

Bonjour,
J’entraine d’acheter la moitié d’une projet de mes amis, c’est une ancienne hangar – quartier Cenon à Bordeaux – qu’ils ont acheté et déjà commencer d’aménager.
On envisage de faire deux habitations – mitoyenne, avec un servitude à partager. On a besoin déviser le propriété et les revendre séparément.
L’architecte a obtenu un permis de construire pour qu’une seul logement. Les travaux sont moitié fait, et des que les murs extérieurs ont fait, l’architecte a prévu faire le division par demander une arpentage et créer un copropriété
Donc, je souhaite savoir comment on peut avancer le plus vite possible pour réussir notre but (surtout avec ce permis actuelle), sans ramifications, car les travaux pour les deux logements ont déjà commencé.

Votre conseille sur notre situation sera bien apprécié. J’espere tout est clair et je vous remercie pour votre assistance.

M.Haare

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Je pense sérieusement que vous devriez suivre le processus définit par votre architecte. Il n’est pas possible et non souhaitable d’aller plus vite qu’il ne le faut.
En pensant gagner du temps, vous risquez de perdre beaucoup d’argent ou même plus que ce que n’imaginez.
Donc questionnez votre architecte afin de définir avec lui quelle serait la meilleure solution pour optimiser le temps et valider si cela est possible ou non.
A réaliser des travaux avant d’obtenir les autorisations définitives, vous prenez un énorme risque de devoir démolir, donc vous aurez perdu du temps et de l’argent alors qu’il vous semblait en avoir gagner.
La démarche cohérente est :
1. Obtenir une autorisation,
2. Afficher l’autorisation délivrée par un panneau réglementaire,
3. Purger le recours des tiers,
4. Entamer les travaux et seulement à phase 04.

Espérant que ces explications seront claires pour vous.

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Sherlock

Merci pour votre réponse. Est ce que je peux déclarer aux impôts la surface de la maison sans avoir de permis de construire ? Je vais également remettre à jour le système d assainissement pour être en règle de ce côté là. L idée est d être un maximum en règle si un jour je passe en jugement. Pour le plu c’est un peu plus complexe, je suis la seule propriété tout au bout de la falaise à ne pas avoir un terrain constructible contrairement à tous les autres voisins.
L idée est donc d acheter pour régulariser et non tromper. Est-ce que ceci pourra être entendu par le juge si un jour un jugement est prononcé ?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La décision des juges est impossible à prévoir, hélas…. ce serait très confortable autrement.
Concernant le fait de solliciter le service des impôts pourrait être une piste envisageable, demandez leur un rendez-vous, ceci afin d’obtenir une réponse.
Concernant l’assainissement, il faut impérativement que le dossier soit étudié par le SPANC du secteur et validé par lui lors de la mise en oeuvre sans quoi la dépense sera vaine. Le service du SPANC refusera toute validation si tout est enterré et sans étude préalable.

Sachez donc prendre les renseignements avant tout engagement ferme qui rendrait impossible un retour en arrière.

Répondre
Sherlock

Est-il possible de remplacer mon nom et prénom par un pseudo svp ?
Par exemple : Sherlock ? Merci.

Répondre
Sherlock

Bonjour,

Merci pour les réponses que vous nous apporté et du temps que vous y consacrez.

Je vais acquérir un chalet qui a été construit illégalement dans une zone naturelle.
J’ai bien pris connaissance des différentes sanctions que je peux subir.
Néanmoins je me pose une question sur l’acte de dénonciation d’une construction illicite.

Est-ce qu’un particuliers qui n’est pas un voisin peut lui aussi demander une possible démolition du bien ?
Ce bien a été construit il y a plus de 6 ans désormais, la mairie ferme les yeux à son sujet. Il n’y aucun vis à vis visible donc ce chalet n’entraîne pour les voisins aucune nuisance.

Et aussi, est-il possible de régulariser à posteriori cette construction ? Si oui par quel biais (STEPCAL, permis de construire, révision du PLU?).

En vous remerciant par avance.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Je vous remercie à mon tour de nous solliciter. Je vous propose de cliquer sur nos liens pour partager et vous abonner à notre page Facebook https://www.facebook.com/Architecte.PACA.Marseille , cela participe à ce que nous puissions continuer ainsi.

Concernant votre question, il est toujours possible qu’un voisin non voisin direct, mais ayant un lien dans une association étant voisine puisse intenter une démarche à l’encontre d’un ouvrage construit illégalement.
La nuisance n’est pas forcément directe et « impactante » pour la personne elle même en soit, mais pourrait faire valoir une réelle contradiction avec les lois et autres. Les juges apprécient peu, voir pas du tout, les personnes se moquant des lois. En général, ils sanctionnent sévèrement. Donc le fait d’acquérir un bien illégalement bâti provoque une transmission des responsabilités, ce que ne manquera pas d’être spécifié par le notaire noir sur blanc.
La régularisation est envisageable effectivement lorsqu’un PLU est révisé, mais peu probable au regard des conséquences que cela provoque en chaîne à toutes les personnes pourraient vouloir être dans le même cas. Une antériorité qui mettrait le maire dans une mauvaise posture.
Seul un changement de zone du PLU ou de statut du propriétaire pourrait aider à engager un processus tendant à rendre le bâti acceptable.

Soyez prudent et prenez toutes les garanties avant de sauter le cap.

Répondre
Patrick

Bonjour,

J’ai visité un immeuble en vue d’un investissement locatif. C’est un immeuble composé d’un cabinet médical pour une infirmière, un T3 avec un jardin, deux studios meublés et un grand garage. Toutes les pièces en question sont bien équipées et aux normes avec compteur électriques pour chaque lot, cuisine équipées, etc… Or, cet immeuble n’est pas cadastré, il n’y a pour ainsi dire qu’un seul lot. A savoir que les propriétaires vivent dans le T3 et que tout le reste est loué. Ils me disent que tout est légal mais j’ai un gros doute. Personnellement, je n’ai pas l’intention d’y vivre. Ma question est de savoir quels documents doivent-ils me présenter pour prouver que tout cela est effectivement légal, et sinon, quelles démarches entamer pour mettre tout ça dans les clous (géomètre ?) et combien cela coûte environ. En l’état, s’il y a un incendie par exemple et que quelqu’un y perd la vie, quels sont les risques ? Merci d’avance pour votre aide

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La situation semble improbable,mais hélas a priori réelle. La première démarche serait de prendre contact avec votre notaire personnel pour lui soumettre la problématique afin qu’il vous apporte son éclairage avisé. Un Immeuble non cadastré de nos jours est plutôt rare, surtout si celui-ci est conséquent.
Un document d’arpentage d’un géomètre accompagné d’un état des lots et tantièmes me parait être également indispensable pour pouvoir gérer cette propriété « subdivisée ». La rémunération d’une intervention pour un relevé de géomètre accompagné d’un établissement de lots varie selon les secteurs, régions, voir même entre communes. Il est donc conseillé de demander des devis à différents géomètres sur une même base afin de pouvoir comparer.
Ensuite concernant l’incendie et risque de décès, le propriétaire doit avoir souscrit une assurance spécifique, avoir obtenu et fait contrôler l’immeuble dans son entièreté pour s’assurer qu’il n’y a pas de risques pour les occupants. Sinon, le responsable en cas de sinistre sera en premier lieu le propriétaire.
La sécurité des personnes est LA priorité à avoir en tête lorsque l’on propose un immeuble à la location.
Espérant avoir été clair dans mes explications, car le sujet est vaste.

Répondre
degerin

bonjour,
j’hérite de mon père d’une maison qui n’est pas cadastrée, il y a le rectangle mais pas de jaune. Or il y a une toiture depuis plus de 10 ans. Nous payons du foncier non bâti. Comment faire pour régulariser

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La situation est toujours complexe en terme de régularisation de locaux ou ouvrages non déclarés et non cadastrés.
Il faudrait pouvoir dans un premier temps prouver la date de mise en oeuvre et ceci de manière incontestable (par tous moyens à votre disposition), ensuite il faudrait également pouvoir prouver que cet ouvrage est bel et bien une maison ainsi que sa date de construction exacte.
La régularisation se fait au cas par cas, donc prenez contact avec les services de l’urbanisme de votre commune ou DDT (Direction Départementale du Territoire) pour tenter de trouver une piste.
Si vous rencontrez des difficultés avec ces démarches ou ne vous sentez pas l’âme suffisamment diplomate pour entamer ces démarches, missionnez un architecte pour la réalisation d’une mission de conseils.

Répondre
audrey ribeau

bonjour,
je souhaiterai créer une activité touristique d’hébergement insolite (cabane au bord d’un étang).
Une cabane existe déja sur un terrain appartenant à mes beaux parents, elle serre aujourd’hui pour des chasseurs comme point de rassemblement. Il me propose de la remettre en état et la proposer en location pour commencer mon activité.Le souci est cette cabane a été construite sans aucune autorisation sur le terrain, il y a environ 12 ans et fait 40 m2.
j’ai réalisé un certificat d’urbanisme auprès de la Direction Départemental des Territoires qui m’a refusé ma demande de construction sur ce même terrain (histoire de rendre légale cette cabane existante) pour cause d’éloignement de la parcelle par rapport à la commune.

mes questions : il y a t-il un moyen de contourner cette decision ? quels sont les risques encourus en cas de locations à la nuité pour l’été 2017( tout en déclarant les revenus de l’activité chambres d’hotes)
merci beaucoup pour vos réponses

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Les moyens de contourner les décisions des services instructeurs sont très complexes et limités.
Le risque encouru en cas de location et usage « professionnel » d’un lieu non conforme, non déclaré officiellement, peut provoquer un très gros risque pénal.
Ce lieu, ne pourra être assuré ou même si un assureur vous fera payer une « couverture », dès le premier sinistre, il fera vite cas de s’enfuir et de vous annoncer par voie légale que vous êtes en infraction.
Donc soit vous obtenez à force de persévérance et ténacité une autorisation en bonne et due forme, soit il vaudrait mieux trouver une autre solution.
Ceci étant dit, les sanitaires sèches et diverses solutions bio, pourraient être amenées comme première piste, ensuite il faudrait avec l’aide d’un architecte déterminer quels sont les facteurs bloquant qui induise la réponse actuelle de la DDT.
Si votre projet est réellement dans une situation évolutive sur le bien concerné, étudiez avec votre architecte comment présenter un dossier « admissible ».
Trop de personnes pensent que les services instructeurs sont bornés et non ouvert, il n’en est rien (ou pas à chaque fois). Il faut parler le même langage et argumenter dans le sens que veulent entendre les services (cela s’apprend).

Il est donc préférable de trouver le bon angle « d’attaque » si je puis m’exprimer ainsi afin de cibler quelles sont les axes exploitables et celles qu’il faut impérativement exclure de votre champ de prospection professionnel. L’activité que vous souhaitez proposer est réglementée sérieusement sur beaucoup de points (accessibilité, sécurité, etc…).

Missionnez un architecte pour établir une étude de faisabilité architecturale cohérente et axée défense de vos intérêts. Vous obtiendrez ainsi une vision externe, professionnelle et objective.
Rappelez-vous qu’un business se construit en investissant pour gagner ensuite et éviter de s’enfermer dans une solution qui ne deviendrait pas rentable au final.

Espérant avoir été limpide dans ma réponse, si cela n’était pas le cas, vous pouvez répondre sur le BLOG Architecte-PACA.com.

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Boisnard Mylene

Bonjour , j’ai un petit terrain en copropriété qui fait 66m2 au cadastre , nous sommes 2 copropriétaires donc 33m2 chacun .. le voisin a acheté la maison mitoyenne en 2 lots et nous la notre en 1 lot . il pense donc être propriétaire des 2 tiers du terrain de 66 m2 ,notre notaire lui a expliqué qu’il avait 2lots mais 1seule maison et donc nous ne sommes que 2 copropriétaires et non 3 , son notaire lui a expliqué la même chose ! de plus il a fermé son jardin avec un mur en empiétant sur le terrain de copropriété qui ne fait plus que 50m2 ! mur fabriqué sans autorisation de travaux ! il refuse de refaire le règlement de copropriété qui date de 1964 et que nous coupions le terrain ( ce qu’il en reste ) en 2 à l ‘amiable ! pouvons nous lui faire démonter son mur ?pour remettre les 66m2 du cadastre !!! quels recours avons nous avant de le mettre au tribunal ( long et couteux) car lui il à l’aide juridictionnel donc il s’en moque !!!! tout cela pour un petit terrain qui pouvait se faire en bon voisins !

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Effectivement, la situation semble complexe au regard du comportement de votre voisin et copropriétaire.
Il n’y a hélas pas de miracles concernant les personnes abusant et ne voulant rien entendre. Seule la voie légale est possible pour se faire respecter et entendre.
Tentez de contacter le service juridique de votre assurance habitation pour voir quelles sont les solutions qui peuvent être prises en charge par celle-ci.

Répondre
MDS

Bonjour,
J’habite un lotissement et ma maison avait une barrière et portail en aluminium. Nous l’avons remplacé par une barrière en claustra (plein). Dans ce lotissement, les murs des façades doivent être blancs et les volets verts. Mais rien n’indiquait par rapport aux barrières.
Le lendemain, je reçois un mail groupé nous spécifiant que toutes demandes d’agrandissement de rénovation ou autres projets doivent être votés.
Suis-je concernée ? Suis en Tors ?
C’est que le devant de la maison qui à été refait. Claustra sur petit muret blanc déjà existant. Le tout monte à 1.50 m

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La copropriété même horizontale (Lotissement) prévoit (par règlement) que les travaux à envisager doivent faire l’objet d’un accord préalable (écrit) pour permettre ceux-ci.
Si vous n’avez pas suivi le processus normal (par méconnaissance ou par volonté), il est fort probable que vous ayez à « corriger » le tir.
Il est donc conseillé de vous rapprocher du conseil syndical pour faire le point sur la marche à suivre pour rentrer dans les clous.

Répondre
jacques

bonjour

nous sommes en cours d’achat d’un bien qui a subit un aménagement intérieur non déclaré ( la demande d’autorisation de travaux fut faite mais le retour de la mairie a eu lieu 18 mois après pour stipuler qu’il fallait en faite faire un permis de construire que le propriétaire a l’époque n’a pas fait , mais les travaux eux ont été réalisé ( aménagement d’une grange et d’un étage, pose de velux) sans modifier la taille extérieure du bâti) .

quelle solutions pour mettre en règle tout cela au plan fiscal ? et quels sont les risques encourue ?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Si les autorisations n’ont pas été obtenues, il faut impérativement déposer une demande en bonne et due forme.
Concernant les risques, la sanction le plus importante envisageable reste la condamnation à remettre les lieux en état initial. Concernant le point de vue fiscal, étant donné qu’aucune autorisation n’a été faite en amont, les impôts pourraient remonter sur 4 années.
Il est fortement conseillé de vous faire épauler par un professionnel.

Répondre
caro

Bonjour,
Merci pour votre aide.
Nous avons acheté une maison en 2011. Nous souhaitons poser un petit muret et des barrières sur la terrasse déjà construite lors de notre achat. La terrasse fait 42 m² et est à environs 60 cm du sol. Nous ne savions pas s’il fallait faire une demande préalable à la mairie pour le muret. Nous avons donc demandé. Or nous avons vu que la terrasse n’était pas enregistrée sur le cadastre…et donc aux impôts. Nous voulons être en règle. Que faire et que risquons nous…

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
En réalisant les demandes d’autorisations nécessaires aux travaux envisagés, le montage du dossier va présenter l’état des lieux avant et le projet.
Cette procédure devrait vous permettre d’entériner les ouvrages déjà réalisés, sauf si ceux-ci sont dans une zone inconstructible ou autre provoquant une impossibilité juridique.

si vous avez un doute ou une inquiétude quant à la réalisation d’un dossier en bonne et due forme, missionner un architecte proche du bien afin qu’il vous accompagne dans cette démarche.

Répondre
Elisabeth

Bonsoir, je me permets de venir expliquer ici mon cas car vos conseils sont très avisés.
Nous habitons une maison mitoyenne. La maison directement voisine à la nôtre a été rachetée il y a 2 ans par un couple dont le mari travaille dans le bâtiment. Depuis il ne s’arrête pas de rénover sa maison (intérieur et extérieur mais sans modifier la structure).
Jusque là nous n’y voyions pas d’inconvénients. Ce n’est que ce soir que nous constatons que pendant le weekend, le voisin a commencé à installer les charpentes pour une extensions au premier étage de la maison.
Jamais notre voisin n’est venu nous expliquer son projet d’agrandissement. Nous n’avons vu aucun permis de construire affiché en façade de sa maison. Ne connaissant pas encore son projet, notre crainte est de nous retrouver soit avec un mur gigantesque (certainement avec fenêtres) assombrissant notre jardin ou une terrasse qui donne directement sur notre jardin…
Même si nous projetons d’aller rapidement en discuter avec eux, pouvez-vous s’il vous plait nous éclairer sur les droits de nos voisins et nos droits à nous dans ce type de situation. Et quelles démarches enclencher afin d’empêcher un désastre…
D’avance un grand merci pour vos réponses précieuses !

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La toute première démarche est celle du dialogue, bien évidemment. Il est indispensable dans le cadre d’un bon voisinage de s’informer et de clarifier la situation.
Ensuite, rien ne vous empêche de solliciter les services municipaux pour savoir si une autorisation administrative a été délivrée ou pas.
Pour éviter tous litiges ou problèmes de déclaration du éventuel voisin (de mauvaise foi), il faut créer un faisceau de preuves non discutables sur la date et la nature des travaux entamés.
La prise de photos et la constatation par huissier éventuellement reste la meilleure des preuves devant des instances juridiques.

Si rien n’y fait, il vous faut demander un constat par un huissier et un responsable des constats de la mairie (police municipale par exemple) pour ensuite faire stopper (si besoin était) les travaux illégaux.

Répondre
thierry

Bonjour
je souhaite faire une pergolas en verre puis par la suite fermer 22m2
dois je faire une declaration ou demander un permis de construire ?
merci

Répondre
jennifer

Bonjour,
Nous avons acheté une ancienne maison en zone rouge. Nous souhaitons aménager la grange de 30m2 déjà existante en salon. Nous souhaitons donc faire une déclalration préalable mais le secrétaire de la Mairie a refusé de me donné le dossier à compléter car comme on est en zone rouge on a le droit à aucun travaux, quoi qu’il soit. Je tiens à préciser que la zone grange est à l’étage, ce qui n’aggraverait pas les risques d’inondations… Les murs sont déjà présents, ont souhaiterait donc aménager l’intérieur et créer des fenêtres.
Peuvent-ils nous refuser notre déclaration ?
Merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La mairie à tout à fait le droit de refuser une autorisation si elle considère que les ouvrages mettent en périls la vie de ces administrés.
Si vous pensez que vous n’allez pas à l’encontre de la réglementation et pouvez réaliser un dossier en bonne et due forme, il vous suffit de réaliser un dossier et le déposer en mairie.
Ils ne peuvent refuser d’instruire votre demande. Par contre, dans une telle situation, missionner un architecte vous sera d’un grand secours afin de présenter un dossier correctement monté.
Vous pouvez également missionner un architecte afin qu’il établisse une étude de faisabilité architecturale et vous fournisse les éléments en ayant un regard neutre et externe.

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Laurent

Bonjour,
Voici plusieurs annee que je suis investisseur dans l’immobilier
Mais je me retrouve aujourd’hui a payer enormement d’impot foncier.
C’est pourquoi je voulais acheter une vielle maison dans laquelle je pourrai faire des travaux et faire du deficit foncier.
Aujourd’hui dans cette maison j’ai un f3, et au sous sol j’ai un local d’environ 40m carree.
Je voudrais donc faire un deuxieme logement en plus du f3.
Faut il faire obligatoirement faire une demande a la mairie ou urbanisme?
Je voulais aussi installer un deuxieme compteur electrique, faut il la validation de l’urbanisme avant de faire intervenir Edf?
Ce qui me parrait etrange, c’est qu’a plusieurs reprise j’ai appellé l’urbanisme pour d’autre bien, et à chaque fois on me disait que l’on ne pouvais pas crée des logements dans des zones pavillonnaires.
Pourtant dans mon quartier je vois des maisons ou certain font plusieurs logements.
Et lorsque j’appelle l’urrbanisme ont me dit que les logements crées sont en regle.
J’avoue ne pas tout comprendre.
Cordialement.
Et merci d’avance.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Les règles sont claires, il faut pour pouvoir créer un second logement dans un immeuble existant, respecter plusieurs contraintes de base.

  1. Les stationnements
  2. Les règles du lotissement ou autres selon le cas
  3. La possibilité et la capacité d’accueil et d’alimentation aux réseaux
  4. La norme de salubrité
  5. etc… etc…

Dans votre cas, il me parait important de missionner un architecte afin qu’il vous établisse une étude de faisabilité architecturale (que vous pourrez déduire de vos frais) afin d’obtenir une analyse claire et d’éventuelles solutions à vos demandes.

Répondre
Micka

Bonjours j’ai un gros soucis j ai fait construire un bungalow de 88m2 sur un terrain familiale le constructeur ma dit pas besoin de permis de construire pour maison en bois et je crois aujourd’hui que cela est faux j habite pas encore dedant car reste travaux intérieur comment puis je regulariser ma situation envers ce permis

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Effectivement, il semblerait que vous ayez un souci.
Il est indispensable de vous renseigner auprès de la mairie concernée, pour définir avec elle la solution pour régulariser votre situation.
Le principal problème réside dans le fait que si vous n’obtenez pas la régularisation, il est envisageable que vous soyez dans l’obligation de démolir votre ouvrage.
Donc avant de continuer des travaux, vérifiez bien comment résoudre et assainir la situation.
Il est important de rappeler que les entreprises exécutant des travaux doivent vous fournir les attestations d’assurances à jour et vous devez vérifier qu’elles assurent bien les travaux que l’entreprise doit réaliser.
Ensuite, toutes les entreprises ont un devoir de conseil et de résultat, si elles ne donnent pas le bon conseil, voir se trompe, elles peuvent être importunées juridiquement devant un tribunal.

Répondre
HERMAN

bonjour, et merci pour tous ces conseils précieux.

j’ai obtenu un permis pour deux jumelés(4 villas en tout) et j’en ai construis qu’un seul(2 villas).je n’ai plus les moyens d’en faire l’autre donc j’ai demandé un permis modificatif qui m’a été refusé par la mairie.
Motif: ma demande doit faire l’objet d’un nouveau permis car trop important pour une modif et ça remet l’économies du projet.

le maire a t il raison?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
Effectivement le maire à raison, la règle en la matière réside dans le fait de modifications mineures, telles qu’un léger déplacement de baies, un changement de garde corps ou de grille de défense ou encore la création d’une fenêtre supplémentaire, mais en aucun cas il n’est accepté comme modification la suppression de la moitié d’un projet.
Il est tout à fait envisageable de déclarer un achèvement partiel par tranche, mais vous paierez la totalité des taxes.
Il vous faut voir avec le maire quelles sont les solutions qui s’offrent à vous.

Répondre
Louis

Bonjour,

Nous avons acheté une maison en juillet l’année dernière et par pur hasard nous nous sommes rendu compte que 40m2 de la maison n’est pas déclaré au cadastre (extension comprennant la salle à manger, sanitaire, buanderie avec la chaudière) car il n’y a pas eu de permis de construire de fait. La commune est classée patrimoine de France et je pense fortement que l’extension n’est pas conforme. L’agence immobilière ainsi que les notaires se lavent les mains sur ce fait, quel est notre recours, comment pouvez t’ils ne pas être au courant. Merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La situation telle que vous la décrivez est un peu complexe, car tout acheteur d’un bien DOIT vérifier par tous moyens ce qu’il achète.
Le simple fait de visiter une maison et d’acheter celle-ci provoque une acceptation et vous rend responsable de tous les ouvrages même illégaux.
L’agent immobilier est un intermédiaire commercial et non un conseillé professionnel ayant un intérêt à défendre vos propre intérêts. En général, il défend ces propres intérêts.
Le notaire n’a pas à venir sur place et vérifier ce qui est réalisé, il ne contrôle que les actes antérieurs et les documents fournis.
La seule chose à faire serait de collecter toutes les données sur ces constructions « illégales » et voir qui était au courant sans éveillé les soupçons.
Ensuite, une fois les informations indiscutables collectées, mettre celles-ci devant les faits pour demander des comptes.

Sachez que les architectes ont la capacité et sont habilités à visiter avec vous pour étudier les tenants et aboutissants d’un dossier avant achat. Cela évite du stress et des situations parfois inextricable juridiquement.
Missionner un architecte fait toujours économiser des euros au final, mais hélas un trop grand nombre de personnes n’ont pas cette notion en tête, pensant faire des économies. Votre expérience en est encore la preuve probante.
Et je finirais la dessus, l’architecte à une déontologie, la défense des intérêts du maître d’ouvrage qui le missionne, c’est son seul et unique objectif.

N’hésitez pas à venir ici même nous informé des suites de votre situation, cela pourrait aider d’autres internautes dans la même situation.

Répondre
Arthur

Bonjour,

Je suis propriétaire d’une maison et viens de faire réaliser des travaux consistant à transformer une « double-cave » en : espace bureau, chambre, buanderie, et salle d’eau avec douche. Le tout fait à peu près 30 m2

L’accès à la cave se faisant auparavant par le sous-sol uniquement, j’ai fait réaliser une trémie et posé un escalier permettant d’accéder au sous-sol directement depuis le rdc.
J’ai fait décaisser cette cave, autrefois à environ 2 m pour avoir une hauteur sous plafond de 2,30, fait faire une dalle béton, l’isolation des murs, posé un stratifié et peint les murs.
Il s’agit d’un sous-sol semi-enterré, pour lequel existaient déjà 2 fenêtres, l’aspect extérieur de la maison n’a donc aucunement changé.

Lors de la décision de faire les travaux, les renseignements que j’avais trouvé par moi-même n’indiquaient pas la nécessité de faire une déclaration de travaux : pas de création de surface au sol, pas de modification de la façade, etc
(ceci m’ayant été confirmé par l’agent immobilier et l’entrepreneur qui a réalisé les travaux).

Néanmoins, plusieurs amis m’ont fait douter en me disant que ce type de travaux est « illégal » si non-déclaré …

Pourriez-vous m’éclairer ?
Dois-je remplir une déclaration spéciale, type H1 pour régulariser ?
Est-ce que je risque une amende, voire pire, si je déclare ces travaux a posteriori ?

Merci par avance,

Cordialement,

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
Effectivement, la réalisation de travaux modifiant une cave en pièces habitable nécessite une autorisation administrative préalable.
Il est conseillé dans votre situation de vous rapprocher du service des impôts dont vous dépendez pour leur poser la question et voir ce qu’ils vous diront.
Le rattrapage des impôts est limité à 4 années antérieures.
Le souci principal réside dans le fait du respect des règles d’urbanisme liée à votre parcelle, car si la création de surface taxable et surface de plancher, induit des créations de places de stationnement ou autres autorisations, SI vous ne pouvez régulariser, cela pourrait provoquer l’exigence de remise en état initial.
Il est toujours conseillé de prendre contact avec un architecte avant d’engager ce type de projet. Une mission de conseils est très accessible et rend les choses plus simples.

Prenez les choses sereinement et étape par étape. Si vous vous sentez noyé, missionnez un architecte pour qu’il vous assiste dans vos démarches.

Répondre
Biard

Bonjour
Mon voisin a agrandit son garage sans déclaration de travaux (15 m2)en limite de propriété ;sans avoir borné.

Et maintenant il voudrait s’approprier cette surface en dehors sur ce qui est sur le cadastre mon terrain ;

Que dois-je faire pour l’en empêcher Merci.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il faut procéder par ordre. La première chose à faire est de faire intervenir un géomètre afin qu’il soit acté un bornage au regard des éléments disponible sur les lieux. Ensuite et/ou simultanément, il faut faire constater par un huissier la construction que vous considérez comme illégale.
Vous pouvez également demander à la mairie de réaliser un constat de construction illégale, afin d’avoir un document supplémentaire.
Sachez tout de même que si la construction est réellement constatée sur votre propriété, il vous faudra soit trouver un terrain d’entente amiable, soit engager une procédure judiciaire qui pourrait être longue.

Répondre
Fabrice

Bonjour,

Je suis propriétaire d’un petit pavillon de 50m2 sur une parcelle de 180m2 en région parisienne. Récemment, j’ai déposé une déclaration de travaux pour construire une véranda habitable de 20m2 sur un coté de la maison. La déclaration a été acceptée et j’ai finalement décidé de contruire la véranda sur une autre façade de la maison (sans savoir si je respectais ou pas le PLU). Les travaux achevés j’ai reçu un courrier de la direction générale des finances publiques concernant un avis de passage pour mise a jour du plan cadastral suite aux travaux.

Quels sont les sanctions que je risque et les moyens que j’ai pour éviter le « pire » (détruire et refaire).

Merci d’avance

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Effectivement, il est tout à fait envisageable, voir très probable que les services de l’état ont un doute suffisant sur vos ouvrages pour commandité un contrôle.
Il est également possible que l’on vous demande de « corriger le tir » si je puis m’exprimer ainsi (si cela est possible) sinon une action en justice à votre encontre pourrait être engagée pour construction illégale.
La démolition est une des sanctions possible.

Répondre
NANCY

Bonjour,
J’ai fait une demande auprès de la mairie pour construire un auvent de 2m80 de haut par 7m de large.
J’ai eu l’accord et les travaux sont terminés.
Il y a quelques jours, je reçoit un courrier avec AR de mon voisin. Il m’informe que ce auvent lui porte préjudice car nuisance visuelle, plus de soleil en fin d’après midi et vision déprimante.
Pensez vous que l’on puisse m’obliger à détruire ce auvent alors que nous avons eu l’accord de la mairie ?
Merci pour votre aide.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il est toujours possible que l’on puisse vous demande de démonter partiellement ou totalement votre ouvrage, même si vous avez obtenu les autorisations nécessaires et légales.
Les termes de la nuisance parlent de soleil. C’est l’un des axes principaux d’obtention de jugement amenant à des modifications des ouvrages, voir à des démolitions.
Cependant, la personne déposant cette demande doit expressément motiver et présenter des éléments indiscutables quant à sa perte d’ensoleillement.
La mairie n’a pas à traiter des contraintes liées au code civil qui est du droit commun dont tout le monde est censé être informé et maîtrisé.
Concernant l’aspect esthétique de l’ouvrage, cela est autre chose et se juge sur pièce.

Répondre
Laetivincent

Bonjour,

Je suis propriétaire d’un immeuble situé dans un secteur « classé » à cause d’une collégiale à proximité. J’ai demandé à pouvoir poser des volets roulants (de couleur de la façade), en argumentant également sur l’aspect économie d’énergie.
Réponse de la mairie: refusé pour motif que le bâtiment est situé à 200m de la collégiale.
Dernièrement, l’office des HLM de la ville a réaménagé un immeuble (dans la même rue) et a installé des volets roulants (de couleur blanche) alors que celui-ci est à 100m de la collégiale…
J’ai donc redemandé l’autorisation en prétextant que l’office de l’habitat en avait posé.
Réponse de la mairie: refusé
Comment cela peut-il être possible? Puis-je demander (et auprès de qui) à les faire démonter afin que la règle soit la même pour tout le monde?

Encore merci pour tous vos conseils précieux.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Si vous voulez contester une décision de la mairie et demander une réponse autre que celle du maire, il vous faut le signifier à la préfecture.
Un constat des éléments reprochés ainsi qu’un dossier réalisé dans les règles de l’art devra être déposé pour être recevable.
Il est donc conseillé de faire appelle à un huissier de justice, doublé d’un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme pour faire appliquer la règle.
Vérifiez cependant qu’il ne soit pas stipulé sur le PLU que les équipements publics ou assimilés puissent se dédouaner de certaines règles.

Répondre
Vincent

Bonjour,

Merci pour votre blog.
J’ai une question assez rapide relative à la déclaration préalable.
Nous sommes en train d’acheter une maison dans laquelle les propriétaires actuels ont transformés un garage de 15 m2 en pièce : ça a donc impliqué la suppression de la porte de garage, de la pose d’un mur à la place (avec un crépis identique aux autres murs de la maison) et enfin la pose d’une petite fenêtre rectangulaire d’1 mètre sur 40 cm…

Ceci à été fait sans déclaration préalable. Nous souhaiterions faire nous même cette déclaration (régularisation plus précisément) une fois propriétaires mais nous aimerions connaître les risques : va t-on payer une taxe ? Risque t-on de payer une amande ? Si oui importante ?
Normalement c’est au vendeur de le faire mais sans rentrer dans les détails c’est un couplé qui se sépare, ils ont très peur que tout ça complique la vente ou la rallonge, ils ont tres peur que les impôts les rattrapent… Bref ils nous ont fait une grosse faveur sur le prix du bien et nous sommes plutôt d’accord pour le faire après l’achat… Qu’en pensez vous ?

Merci beaucoup
Vincent

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Le souci principal n’est pas forcément la taxe qui peut être demandée sur 4 années antérieures, mais la possibilité ou non de régulariser la situation.
Il est important de s’assurer que les conditions permettant de régulariser sont envisageable. Car même si les travaux dates, il est possible (en cas d’impossibilité de régulariser) qu’il soit demandé la remise en état initial.
Une clause suspensive d’obtention de la régularisation pour valider l’achat est préférable. Car en cas de totale impossibilité, vous pourrez alors vous rétracter sans perdre d’argent.
Le recours à un architecte pour le montage de ce dossier est préférable afin de vérifier la faisabilité dans un premier temps, puis ensuite si tout est OK, de déposer en bonne et due forme les documents.
Il faut savoir rester sur ces gardes avant de foncer tête baisser dans ce type de situation, même si le prix est attractif.

Répondre
Ma

Bonjour,

Nous avons fait une cloture de 2m de hauteur en fond de voisinage sans la déclarer. Aujourd’hui ou nous envoi au tribunal pour la cloture. Nous avons fait une demande de régularisation auprès de la mairie les bâtiments de France l’aurait accepté à 1m50 nous sommes dans l’attente de l avis de la DDTM. Est ce que si nous nous mettons en conformité , les poursuites s’arrêterons. Et est ce que le Maire peut aller contre l’avis.
Merci par avance.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Si l’Architecte des Bâtiments de France, la DDTM acceptent que votre clôture soit ramenée à 1.50m de hauteur ainsi que le dossier de demande délivré, les poursuites sont alors « normalement » interrompues si l’ouvrage respecte la réglementation définit pour votre parcelle.
Si par contre, la régularisation n’est pas possible en corrélation avec les règles d’urbanisme, aucun instructeur ne donnera son feu vert et vous aurez l’obligation de vous mettre en conformité par décision de justice.

Répondre
Sandra

Bonsoir,
Merci pour votre blog 🙂
J’ai une question en lien avec la construction d’une « piscine »
Plus exactement un bassin hors sol en parpaing: H 160 longueur 6 m largeur 5m (en fait accolé à une restanque et donc de plein pieds de la restanque du haut et posé sur la restanque du bas)
= Donc non enterré. Mais non démontable. En limite de propriété.

Les travaux sont lancés… Sans autorisation.
Pouvez vous me dire à quelle réglementation correspond notre construction ?

Nous avons été (mal) influencés et je souhaiterai régulariser…

Le POS de notre village parle de piscine (type classique enterrée) avec une précision qui me chagrine beaucoup : distance de 3 m à respecter en limite separative… Evidemment nous ne savions pas…

Je crains que ma demande de regul n’aboutisse à la destruction de nos travaux… Et en même temps je ne souhaite pas rester dans cette situation illégale…

Si nous la déclarons aux impôts à la fin des travaux, pour au moins fiscalement être au clair, est ce que cela sera aboutira à une information à la mairie? Qui du coup pourrait nous demander la destruction si regul impossible ?

Qu’en pensez vous?…

Merci d’avance…

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La situation semble mal engagée, car vous n’avez pas fait les choses dans les règles de l’art et vous êtes mis en situation irrégulière.
Il est très fort probable, comme vous le stipulez que votre demande soit rejetée pour non respect des règles et que cela vous amène à une obligation de « démolir » vos ouvrages.
Il n’existe pas de solution mixte ou biaise qui permettrait de simplement vous affranchir d’une taxe pour « faire passer la pilule » cela serait trop simple.

La démolition avec astreinte est à envisagée, j’en ai bien peur. Il eu été plus simple de missionner un architecte pour votre projet, cela vous aurait éviter des soucis et du stress.
Le conseil est la base de l’architecte… donc voyez avec les services concernés quelles sont vos solutions.

Tenez nous informé des suites de votre dossier, cela pourrait aider d’autres Internautes dans un cas similaire. Pourriez-vous nous donner le département ou la commune concernée ?

Répondre
Pascale D

Bonjour,

Propriétaire d’une maison ancienne (années 20), j’ai récemment fait refaire le toit, qui était d’origine. J’ai également fait changer 2 velux existants et ajouté un 3e velux, ainsi que des volets roulants pour ces velux. J’ai respecté les démarches en mairie pour ces travaux en déposant une déclaration préalable qui a été validée.

Aujourd’hui, le service des impôts me demande de remplir une déclaration H1, en détaillant toutes les caractéristiques de la maison, pour mettre à jour la valeur locative de mon bien et donc réévaluer mes impôts locaux, suite à ces travaux.

Les travaux ne portant que sur la toiture, la surface habitable et les caractéristiques de la maison n’ont pas été modifiés. Suis-je obligée de remplir cette déclaration ?

Merci d’avance pour votre réponse.

Cordialement,

Pascale

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Dès qu’une autorisation administrative est délivrée, le CERFA H1 est à complété. Vous pouvez le compléter et y préciser les éléments modifiés même si la surface n’a pas changée.
Si vous ne le remplissez pas, il y a un risque de taxation par défaut qui est en général moins favorable. Donc, il est toujours préférable de répondre clairement sans ne rien omettre ou masquer.

Répondre
Jocelyne BERANGERE

Bonjour,
Dans ma commune a été construit une résidence ( 4 appartements) alors que le permis de construire aurait été refusé par le sous-préfet.
Le maire a passé outre et l’a quand même accordé de sa seule initiative il y a 3 ans ce jour.
Le constructeur à revendu le bâtiment à plusieurs propriétaires.
Un maire peu-il agir ainsi?
Que risquent les propriétaires?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Le maire a la possibilité de délivré des permis et le préfet de les retirés… la règle est ainsi faite.
Si le maire a délivré un permis illégal, c’est aux personnes se sentant lésées à faire valoir leurs droits auprès du préfet.
Ensuite, le constructeur a dû bâtir sur la base de l’autorisation délivré et purgée de recours. Concernant la revente, le constructeur peut être autorisé à vendre si pour lui tout est en règle.
Pour finir, les propriétaires peuvent être inquiétés SI le permis délivré et effectivement invalidé ou illégal. Il faudra donc qu’ils fassent valoir leurs droits auprès du vendeur, qui lui se retournera contre les personnes ayant autorisé le permis.

Répondre
AUDIGUIER NICOLAS

Bonjour
Tout d’abord merci pour tous ces conseils avisés et précieux.
Voici ma demande :
Copropriété de 3 immeubles, nous devons cette année refaire l’étanchéité du 3e bâtiment (refaite il y a 10 ans).
Hors nous venons d’apprendre qu’une véranda y a été installée il y a 30 ans par un ancien propriétaire en toute illégalité et n’a jamais été régularisée (ne figure pas dans l’acte notarial ni dans le règlement intérieur). Il s’agit du toit terrasse partie commune pouvant être utilisée par le propriétaire.
On nous demande de désolidariser cette véranda pour que l’étanchéité soit faite dessous puis la reposer, de l’inscrire dans le lot et de céder pour 1€ symbolique la partie occupée par cette véranda!
Il y en a pour 45000€!
[censuré pas de nom de société] notre syndic actuel est il en tord? Le copropriétaire en achetant son bien devait il déclarer la véranda? qui est responsable pour les fuites qu’il y a actuellement? que devenons nous faire lors de l’AG?
Merci pour votre aide

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il n’est pas rare que ce type de situation surgisse.
Le syndic SI il a pris la situation en l’état, peux difficilement être incriminé. Seul le copropriétaire est responsable.
Il est donc préférable de voir avec le syndic quelle est la meilleure solution, mais celle-ci semble déjà trouvée.
Toutes le modifications des parties dites communes doivent faire l’objet d’un accord préalable en AG, donc les responsables sont les personnes ayant procédé aux modifications sans accord en AG.

Répondre
delphine

Bonjour, j’ai fais appel à des professionnels pour changer ma fenêtre, qui m’ont dit ne pas avoir à faire de demande, or à ce jour j’ai recue un recommandé de ma commune me demandant suite à l’infraction de remplir une demande de travaux. Nous faisons parti des bâtiments de france de plus. Ayant contacter le commercial en lui disant il me dit de faire attention car si je rempli ce document ils peuvent me demander de démonter, je ne sais plus trop quoi faire.
Pourriez vous m’aider svp

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Désolé de commencer par cela, mais un conseil de professionnel (architecte) aurait été préférable. Encore un exemple de commercial qui vend son produit et se moque des conséquences.
De plus, il est tout à fait possible que la mairie vous assigne par l’intermédiaire du procureur de la république SI vous ne donnez pas suite à leur constat d’infraction.
Le « Commercial » a tout faux et est de mauvais conseils.
Une entreprise intervenant dans l’acte de bâtir doit le conseil et s’assurer que tout est conforme aux règles, si il ne s’en souci pas, il pourrait le cas échéant être tenu responsable juridiquement et pécuniairement.
Ce qui est terrible dans ce type de situation, c’est que les commerciaux tournent et si les entreprises mauvaises conseillères se voient attaquées, « plient boutique » et ré-ouvre sous un autre nom quelques semaines plus tard.
Donc la morale de l’histoire est de VITE prendre audience auprès des services instructeurs et vous faire expliquer ce que vous devez faire. Si le montage d’un tel dossier vous semble complexe, il est maintenant temps de missionner un architecte afin qu’il vous épaule convenablement.

Il n’est pas rare qu’une dépense initiale (petite mission d’architecte) coûte largement moins chère que des frais d’avocats et de procédure judiciaire (perdue d’avance) + condamnation éventuelle à une possible démolition.
Encore navré d’utiliser votre message pour faire passer celui-ci, mais il faudrait que la majorité des Internautes cessent de penser « entreprises » avant de poser un diagnostic fiable. Une négociation de devis par un architecte fera gagner bien plus que sa rémunération, de plus le résultat sera plus fiable car les entreprises ne sont réglées que lorsque les travaux sont conformes et correctement mis en oeuvre.

Donc prenez RDV auprès des services et avisés pour les suites à donner. Ne laisser pas lettre morte ce constat d’infraction, cela risque de vous coûter bien cher.

Répondre
Cusset

BOnjour,
J’ai construit un sas sur mon escalier ,devant ma porte d’entrée ,de 1,50 m2 en m appuyant sur le fait qu’en dessous de 5 m2 ,on avait pas besoin d autorisation
La mairie me demande une autorisation pour modification de façade
Qu en penser vous?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La réglementation exige qu’il soit déposé une déclaration préalable dans le cadre de modification de l’aspect architectural.

Travaux modifiant l’aspect extérieur du bâtiment
Une déclaration est obligatoire si vos travaux modifient l’aspect initial du bâtiment. Les travaux concernés peuvent concerner :

le remplacement d’une porte ou d’une fenêtre par un autre modèle,
le percement d’une nouvelle fenêtre,
ou le choix d’une nouvelle couleur de peinture pour la façade.

-https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F17578

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chauvet

Mon voisin est entrain d’aménager une grange en logement et celle-ci est contigüe avec mon habitation et tout cela sans autorisation ni permis de construire.
Après deux intervention au près du Maire et malgré des courriers de la Mairie, ce Monsieur continue ses travaux. Entre les marteaux piqueures, les perceuses . les coups de marteaux etc … il y en à mare et cela dure depuis près d’un an!
De plus ce Monsieur est en arrêt longue maladie depuis deux ans !
Quels sont mes recours ?

Merci de votre réponse

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Lors de constatation de constructions illégales le maire se doit de notifier et déclencher les procédures juridiques associées.
Si le maire n’est pas écouté, une démarche auprès du préfet peut être engagée.

Répondre
Lucie

Bonjour,
Je suis propriétaire, je possède un petit terrain devant ma maison qui est délimité par un muret donnant sur la voie publique.
J’aurais voulus savoir s’il était possible de supprimer ce muret et d’y mettre un petit abris de jardin (en plastique d’environ 2mx3m).
Est-ce possible ? Faut-il que je demande une autorisation écrite des voisins ou/et de la mairie ?

Merci d’avance pour votre réponse.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Afin de pouvoir vous donner une réponse claire et ferme, il faudrait analyser la réglementation applicable à votre bien.
Vous pouvez soit déposer une demande de certificat d’urbanisme opérationnel ou missionner un architecte pour l’établissement d’une étude de faisabilité.
Les ouvrages proche ou en limite séparative sont très souvent réglementés de manière stricte, soyez donc vigilant et ne concevez pas votre projet simplement sur la base des règles d’urbanisme, mais également en tenant compte du code civil.

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MORE

bonjour,j’ai un couple d’amis qui ont une maison cadastrée,ils ont fait des aménagements sans permis il y a plus de 10 ans (25/30ans), n’ont pas de fosses septiques (ils sont en campagne). une partie du terrain qu’ils occupent ne leurs appartient pas mais ils en avaient la jouissance depuis plus de 30ans, mais le Mr est décédé il y a quelques années, cet héritage revient à sa petite fille qui souhaite récupérer son bien (environ 300m2) attenant à la maison et y mettre des chevaux. Mes amis ont restitué le terrain, ils semblerait que la voisine ne puisse pas mettre de chevaux sur ce terrain attenant à la maison de mes amis, car présence d’un forrage pour la maison de mes amis. n’étant pas contente de ne pouvoir mettre ses chevaux, cette voisine menace mon couple d’amis de faire raser leur maison refaite illégalement et que comme ils n’ont pas d’argent pour se défendre ils vont perdre…je n’apprécie pas ses menaces, mes amis payes la taxe foncière la taxe d’habitation, ce n’ai pas un palace mais plutôt un cabanon amélioré, cette voisine semble très argentée et fait tout pour leur nuire.mon couple d’amis est pour le mari handicapé et au chômage, sa femme à une petite école d’équitation avec une ambiance familiale, mais difficile à maintenir cette activité, ça fait 3 ans qu’elle ne se sort aucun salaire…comment se sortir de ce panier de crabe avec cette voisine qui cherche qu’une chose les faire partir, ou fermer et autres…en vous remerciant par avance pour vos conseil

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La seule issue à cette situation serait de faire appelle à un organisme d’assistance judiciaire afin qu’un avocat prenne le dossier en mains pour tenter de trouver une issue favorable, mais il faut qu’ils soient conscient qu’une jouissance illégale, reste une jouissance illégale.
La prise de contact avec la mairie pourrait être un point de départ, ceci afin de voir quelles solutions la mairie pourrait entrevoir selon la situation locale.
Je suis navré, mais en termes de constructions sans permis et illégalement bâti ou aménagée, les règles sont claires et strictes.

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maxime

Bonjour,
J’ai remplacé une clôture faite de claustras en bois , car ceux-ci se cassaient et finissaient par tomber, par une clôture faite en panneaux de treillis soudés habillés de lames d’occultation en PVC. Je n’avais pas fait de déclaration préalable auprès de la mairie. Celle-ci m’a envoyé un recommandé plusieurs mois après, stipulant que je devais réaliser une déclaration préalable de travaux et respecter le PLU qui exige une cloture composée de haies végétales au dessus de 1m. J’ai donc réalisé la demande en précisant que je retirais mes lames PVC. 10 mois plus tard (ce mardi), la gendarmerie vient me voir à mon domicile afin de convenir d’un rendez-vous pour une audition au sujet de ma cloture car celle-ci n’est pas conforme (les lames occultantes étant toujours en place). Le gendarme me conseille de m’entretenir avec la mairie afin de convenir d’une solution adaptée à ma cloture. Je ne souhaite pas retirer ces lames car mon ancienne cloture était déjà occultante et que d’autres habitations sont dans le même cas que moi. Quels sont les risques encourues? Quelles sont les sanctions financières? Merci de votre réponse

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Le règlement est le règlement, il est complexe de s’y soustraire.
Il est donc conseillé de tenter de trouver une solution qui répond aux exigences réglementaires et surtout de comprendre pourquoi une telle réaction si tardive.
Les risques peuvent être nombreuses comme précisé dans l’article plus haut.
Si vous sentez un risque juridique arriver, il est tout de même conseillé de vous faire épauler par un avocat.

Répondre
PLU

Bonjour,
J’ai réalisé un agrandissement de 40 m carré en 2014 avec dépôt de permis de construire en mairie.
Je dois faire la DACT mais mon agrandissement ne respecte pas exactement les travaux prévus (50 cm de plus en longueur qui ne sont pas permis dans le PLU soit environ 1,5 mètre carré (un détail à mes yeux mais peut-être pas pour l’urbanisme). Que dois je faire ? Ne pas faire la déclaration d’achèvement des travaux avec le risque comme le rapporte plusieurs de vos lecteurs qu’on me la demande lors de la vente de la maison.
Ma maison est située dans une zone classée et à ma connaissance le délai de visite de la mairie est obligatoire et prolongée jusqu’à 5 mois. Leur mesure est-elle très précise et si oui je risque donc en théorie une amende et la démolition de mon agrandissement ou en pratique est ce que l’urbanisme peut avoir une certaine tolérance surtout que mon agrandissement ne gêne absolument pas mes voisins qui d’ailleurs ont des agrandissements antérieurs bien plus volumineux que le mien (malheureusement le PLU évolue avec de plus en plus de contraintes)
J’attend avec impatiente votre réponse. Un grand merci pour votre aide précieuse.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Les mesures réalisées par les services de la mairie selon les secteurs se font au centimètre près. Donc, si vous n’avez pas respecté les dimensions du permis obtenu, il est très probable que vous encouriez une sanction.
La première démarche serait déposer une demande de régularisation pour être conforme pour ensuite obtenir le précieux sésame.
Il ne faut pas comparer le voisinage, cela n’est pas recevable devant un juge ! Cela équivaudrait à dire à un gendarme qui vous arrêterait en excès de vitesse : »J’ai enfreint la loi monsieur l’agent, mais je roulais moins vite que mon voisin roulant à tombeau ouvert sur cette même route départementale !!  »
Pensez-vous réellement que l’argument tiendra ?

Répondre
Arcnaute

Bonjour
En 2002, j’ai acheté une maison de 5 pièces et 105m2 habitable. En 2003 j’ai fait aménager les combles où j’ai installé 2 chambres, 1 bureau et une salle d’eau. Soit une surface habitable supplémentaire de 40m2 et une surface utile de 72m2.
Je n’ai pas modifié les dimensions de toiture mais j’ai installé 6 fenêtres de toit.
J’ai fait ces travaux sans autorisation.
Maintenant je veux vendre ma maison et l’agence me demande de me mettre en règle.
Que dois-je faire?
J’ai su qu’un de mes voisins qui a la même maison que moi a fait le même type de travaux que moi mais avec toutes les autorisations.
Merci d’avance pour votre réponse et votre aide

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il vous faut établir une demande d’autorisation et vous assurer que vous répondez à tous les critères réglementaires.
La meilleure des solutions pour vous serait de missionner un architecte pour qu’il vous établisse les documents relatif à votre demande de régularisation et vérifie avec vous si vous n’avez pas de problèmes insolubles.

Répondre
Jean

Bonsoir,
Mon voisin utilise depuis 10 ans un bout de terrain m’appartenant pour faire le tour de sa maison par un côté. M’appercevant de ce détails lors d’une demande de permis pour un garage qui vient de m’être accordé sous réserve des 3m entre la construction et mon voisin, je lui signifie mon désir de récupérer l’utilisation de mon bien. Ce dernier est allé fouiner en mairie et me menace de me dénoncer sur des travaux intérieurs non déclarés en mairie si je ne lui laisse pas son passage. Ces travaux intérieurs qui n’ont pas ete déclarés ont ete fait par l’ancien propriétaire .. Mais comment le prouver ?
Je peux peut être lui vendre ce bout de terrain et construire en limite séparative mais je ne pourrais plus faire le tour de mon jardin où est ce que la construction en limite séparative peut être en partie ouverte ?
Vous remerciant par avance,

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il est très complexe de répondre via un blog, il serait souhaitable que vous fassiez intervenir un architecte pour une mission de conseils in situ afin qu’il visualise les lieux et vous donne sont ressenti.
Une construction en limite de propriété tel qu’un abri de voiture est possible. Seules les vues sont conditionnées. Missionnez un architecte pour une visite/conseils, cela sera plus pertinent pour vous.

Répondre
martin

bonjour , mon pére a construit sa maison entre 1981 et 1982 sans permis de construire dans une zone protégé ! en cas de décé de mon pére comment sa va ce passé pour l héritage j’en suis le seul héritier ,sachant que la maison est cadastrée et que mon pére payé des impots locaux

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
En tant qu’héritier, la totale responsabilité vous incombera et toutes les contraintes juridiques s’y afférent seront sous votre seule responsabilité.
Il serait conseillé de prendre contact avec votre notaire pour clarifier la situation et voir quelles sont les solutions envisageables.

Répondre
HAMON Yves

Bonjour
Des voisins mitoyens de ma propriété ont construit petit a petit une maison sur leur terrain sans permis de construire . Certaines parties datent de plus de 10 ans d’autres de plus de 3 ans . cette maison est cadastrée .Je n’avais rien signalé estiment que ce n’était pas mes affaires .
Aujourd’hui j’ai de très très gros problèmes avec eux et j’aimerais les faire partir .
Sachant que ce terrain est en zone rouge pour haut risque de liquéfaction et que ,d’après ce que j’ai lu, il n’y a pas de limite dans le temps pour que la commune engage des poursuites sur ce type de terrain . Puis-je déposer une plainte ou prévenir les autorités compétentes afin que des mesures soient prises a leur encontre et que cette maison soit démolie .
Un grand Merci par avance pour votre aide .

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
SI la loi est de votre côté et que ces personnes ne respectent pas la loi, il est envisageable que vous intentiez une action envers ces personnes. La signification juridique et étayée doit être faite pour que l’action soit suivie de faits. Donc prenez contact avec un avocat et étudiez avec celui-ci quelles sont vos marges de manœuvres juridiques pour contraindre les services de l’état à faire respecter la loi.

Répondre
vanzetto

bonjour

nous avons rénover une grange sans autorisation
faut t il tout démolir et faire les demandes

cadastre et permis de construire

y a t il une autre solutions

merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Dans votre situation, il est très fortement conseillé de missionner un architecte pour un déplacement/ conseils afin qu’il vous apporte des réponses claires après avoir visiter les lieux.

Répondre
Le Gallo

Bonjour,
Je suis la présidente d’un Syndic non professionnel de copropriété d’une petite résidence de 10 logements. Lors de notre dernière AG nous avons été saisi par un propriétaire occupant un rez de jardin (privatif) qui souhaitait engager des travaux : couvrir une terrasse extérieur en caillebotis, l’agrandir de 2m50 et la couvrir. Le propriétaire était absent lors de l’AG.
Le Syndic a accepté le caillebotis et l’agrandissement s’il ne dépassait les 5m2 (comme précisé dans le courrier du demandeur) mais a refusé la couverture fixe.
Le propriétaire a été informé de cette décision par mail puis par courrier.

Or, il s’avère que les travaux sont déjà effectués (avant l’AG du Syndic) et que la terrasse qui semble dépasser 5m2 est déjà couverte.
Quel sont les recours et les démarches à suivre ? Sachant que le propriétaire laisse entendre son désir de vendre.
Merci.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Une constatation des faits qui sont reprochés est indispensable (huissier de justice), couplée à une signification officielle et précise de ces faits au propriétaire.
Le Syndic peut également préciser par écrit que le propriétaire n’a pas respecté les décisions de l’AG et doit s’y soumettre sans restrictions.
De plus, si le copropriétaire souhaite vendre le bien, il est possible de notifier clairement au notaire la situation (lors de la sollicitation de l’état du compte du copropriétaire et de la transmission de pièces) afin que le futur acheteur soit informé du risque qu’il encours.
Une AG exceptionnelle peut être diligentée également pour entamer une procédure si besoin était.
Cela persuadera peut-être le copropriétaire indélicat à rentrer dans le droit chemin…

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olivier

Bonjour

Je suis en cours d’achat d’un terrain agricole pour une installation agricole.
Nous avons intégré dans le compromis une clause CU opérationnel (pour construction d’un hangars ,atelier et habitat) Le Hic s’est que le service de la DDT à rejeté le CU car pièces manquante et demande un nouveau dossier : résultat 2 mois de plus à attendre ..
L’instructeur de la demande se montre très très tatillon et pas dans de bonne disposition (se n’ai pas que mon avis mais aussi celui du notaire et de la mairie) ce qui me laisse supposer un refus dans le CU .
Donc quel risque si je signe sans attendre le retour du CU .
Je peux ensuite faire des déclarations préalable concernant des abris nécessaires (-20m²) à l’activité , si ils sont nécessaire à l’activité ça devrait être accepter non ? voir plusieurs abris de -5 m² (existe il une distance mini entre deux ?

et ensuite voir pour des constructions en dur ?
Une fois que l’activité sera viable le tribunal admin devrait me les accorder (au pire)?

Merci

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
Votre démarche n’est pas la bonne et risque de vous créer des soucis.
Il est toujours souhaitable d’obtenir une autorisation en bonne et due forme. Tenter de trouver « des solutions » comme vous les décrivez est une pure folie.
Il est possible de faire annoter sur le compromis des clauses suspensives permettant de se retirer de l’achat si le CU n’est pas conforme à vos attentes.

Sachez raison garder et ne pas vous engager sur un terrain « pré-judiciaire »

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Sophie

Bonjour,
Nous souhaitons acheter une maison mais il y a un problème identifié : les vendeurs ont fait construire une partie véranda en rez de jardin il y a 4 ans sans autorisation. Cette véranda est en fait une fermeture de la maison d’une partie qui était auparavant ouverte (la maison était comme « sur pilotis ») avant la véranda : Je leur ai indiqué que nous souhaitions acheter si la véranda était intégrée à l’acte de vente..
Pensez vous que nous puissions intégrer une clause à l’acte de vente, stipulant la régularisation de cette véranda, et que les frais engendrés sont imputés au vendeur (type arriérés d’impôts locaux)…
Nous souhaiterions vraiment acheter cette maison…j’espère que l’on pourra trouver une solution…
Merci par avance pour votre aide..

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
Toutes les clauses légales et défendant vos intérêts sont intégrables à un acte notarié, cependant il vous faut informer le vendeur et s’entendre sur les conditions.
Vérifiez avant toutes choses auprès de la mairie ou services instructeurs que la régularisation est possible.

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coustillas

bonjour
voila j’ai une clôture en haie et je voudrais l’enlevéée pour monter un mur a 2,50 sur 20m. par rapport à la haie qui demande beaucoup d entretien et qui seche et par rapport à mes chiens et les chiens des voisins qui vienne devant la haie pour aboyés.
Mon voisin la fait y a moins de 1 an ou il n’ y avait pas de plu. Mais depuis mai 2015, il y a un plu.
le maire bloque donc ma demande a cause de ce nouveau plu
qui m’autorise juste un mur a 0,90 de haut
comment faire pour obtenir une autorisation pour monter un mur de 2,50 de haut
Merci par avance pour votre réponse.
Cordialement.

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
Si le PLU indique une hauteur maximale de mur, je crains que vous n’ayez pas d’autres solutions que de respecter la réglementation.
En général, le fait que les chiens se voient provoque ce types de comportement, peut-être le PLU autorise la pose de poteaux et éléments secondaires permettant de masquer la vue….. lisez bien le PLU, une solution peut très souvent être trouvée.
Astuce d’architecte : Ne rentrez pas en conflit avec l’administration, vous avez beaucoup à perdre, sachez écouter et proposer des solutions annexes pouvant aller dans votre sens.

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mathieu

Bonjour,
j’ai posé sur ma maison un conduit de poéle a bois exterieur , c est donc un tube en inox qui monte le long de mon pignon pour evacué les fumée d un poele a bois posé depuis peu.3 heures de pause , c etait la solution la moins chere et la moi couteuse pour voir un poele a bois a la maison en lieu et place des radiateur electrique gourmand en energie . cependant le voisin ma expliqué qu il me falait faire une declaration prealable. j’ai donc etefaire une declaration prealable en mairie. 3 semaine plus tard :REFUS DE LA MAIRIE car la finition inox des tube ne leur convient pas au plu article 11 aspect exterieur . bon je suis au fond d une impasse , les maison sont a 3 METRES les une des autre donc le tubage ne se vois que qi on est juste devant chez moi,
j ai posé mon tubage , ai je une solution pour faire validé mon tubage? je craint une refus categorique au vu du faite que j ai posé mon tubage sans avoir demandé faute de connaissance dans ce domaine. la mairie ma déjà refusé le projet piscine et verandas,et l abattage d un arbre dans mon jardin bref , je suis en mauvais termes avec LA personne de urbanisme .

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
Effectivement, la situation semble complexe. Il est toujours indispensable de se renseigner préalablement à la réalisation de travaux.
Si vous aviez déjà reçu des refus, il fallait vous préoccuper avant d’entamer des dépenses.
La situation actuelle pourrait peut-être être résolue en discutant avec les services et trouver une solution d’habillage (si cela est possible) afin de corréler avec l’article 11 du PLU.
Seule une démarche volontaire et sereine, pourra éventuellement vous permettre de conserver votre mise en oeuvre initiale en l’habillant, sinon il est fort probable que vous soyez dans l’obligation de remettre en l’état initial et trouver une autre solution (avec accord préalable cette fois-ci)

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MYARD

Bonjour, nous habitons une maison mitoyenne. Un dégât des eaux provient de chez les voisins. Dans notre acte de vente de 2009, il y a une servitude datant de 1960 date de la vente d’un terrain mitoyen avec la maison des voisins : » la saillie de toiture de la maison restant aux vendeurs situés au dessus (les voisins donc), substituera dans son état actuel, en cas de construction l’acquéreur pourra si besoin est couper la saillie de toiture et assurer à ses frais le raccordement nécessaire tant à la couverture qu’à la zinguerie ». Donc qui est aujourd’hui responsable et doit supporter les frais de réparation ? Merci beaucoup.

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
Vous devriez consulter l’ADIL de votre secteur et leur présenter les pièces précises liées à la situation. Il pourront très certainement vous donner un avis sur pièces.

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karen et greg

Bonjour,
Nous avons acheté notre maison en janvier 2007 et fait un agrandissement de la maison existante la même année. Aujourd’hui nous souhaitons agrandir de nouveau étant donné que la famille s »est agrandie. Après demande auprès de la DDT il s’avère qu’une partie de notre terrain n’est pas constructible.
A priori le PLU a été revu fin 2007 et on nous a découpé notre terrain à ras la maison. On ne s’est jamais posé la question de savoir si l’on pouvait agrandir notre maison sur 8000m² de terrain étant donné que notre 1ère demande a été accepté sans aucun problème.
Aujourd’hui nous nous retrouvons dans une situation totalement absurde, environ 2000m² sont constructibles mais sur la partie totalement inexploitable de notre terrain (complètement en pente et dans la belle vue)…. Il paraîtrait logique quand il y autant de surface constructible qu’il y ait au moins de quoi faire le tour de la maison. Au jour d’aujourd’hui nous ne pouvons même pas construire une terrasse.
Alors je me demande si une dérogation n’est pas possible car le terrain est constructible mais pas au bon endroit. Est-il envisageable de juste déplacer la partie constructible? Ou faire la demande? Comment intervenir?
Le maire se dit impuissant à notre demande et nous soutiens pourtant car il approuve totalement notre demande et est complètement surpris de l’absurdité de la situation aussi…
Le PLU va devenir PLUI et a priori révisé dans 3 ou 4 ans mais la situation aujourd’hui ne nous permet pas de rester comme ça dans un délai aussi long.
Merci d’avance de votre réponse.
Bien cordialement,
Karen

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
J’entends et comprends votre désarroi, mais hélas la règle est la règle. Il n’existe pas d’alternatives à la révision de PLU pour modifier les découpages ainsi que les affectations réglementaires des zones.
Il est toujours préférable de concevoir des découpages de parcelles avec des projections afin d’éviter ce types de situations abracadabrantesque.
La révision de PLU est une grosse machine et il ne peux pas y voir de passes droits, pour quiconque.
J’en suis navré pour vous.

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Dima G

Bonjour,

Mon voisin a eu la brillante idée de percer deux ouvertures donnant directement sur mon jardin ainsi que de créer une extension dont on des murs de plus de 4M de haut est à moins de 1.5M d’une de mes fenêtres.

Le tout bien évidemment sans permis.

Quelles démarches dois-je suivre?
Je comptais adresser un LRAR au maire et un second au service urbanisme de ma ville.
J’hésite également à prendre un avocat spécialisé afin d’accélérer les choses car je suis très pessimiste pour la valeur vénale de ma propriété.

Qu’en pensez vous?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
Si votre voisin ce moque des lois, il vous faut notifier clairement par voix d’avocat les services de l’état et la personne concernée. Un constat d’huissier sera également à prévoir pour apporter des preuves indiscutables en cas de démarche juridique auprès des tribunaux.
Un constat de police par le commune peut également être un point de départ en + des autres démarches.

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FABISIAKO

Bonjour,
je souhaite rénover ma façade extérieure (état déplorable) mais à côté d(une église classée. Ma demande de travaux d’isolation par l’extérieur a été refusée : ma maison étant typique du patrimoine local !!
Elle est en briques (la majeure partie sont cassées ou fissurées) et possède des pierres d’angle abimées aussi…
L’architecte me demande de refaire à l’identique avec des briques pleines (qu’on ne trouvera plus) et de changer les pierres de taille (il faut que je trouve un tailleur de pierres 🙂 et le coût va probablement exploser mon budget initial !!!
Puis je passer outre ses prérogatives et que risque t-on à faire les travaux?
Ma maison se dégrade au fil des intempéries qui endommagent un peu plus à chaque fois l’état de la façade.
Merci de vos conseil

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Je comprends votre « exaspération », mais cette démarche est engagée pour permettre de conserver une unité architecturale de notre pays.
Dans le cas que vous rencontrez, des fonds d’aide spécifiques existent et permettent de financer les travaux.
Rapprochez-vous de l’ANAH ou du CAUE dont dépend votre commune afin de voir quelles solutions s’offrent à vous.

Répondre
Martin

Bonjour,
Nous envisageons d acheter une maison et nous venons d être informés par le notaire que la véranda n’a jamais été déclarée et a été construite dans les années 1970.
Nous désirions y faire des travaux pour y faire une chambre, nous faudra t il un permis de construire ? Nous allons de ce fait changer la façade.
Comment devrons nous procéder pour nos futurs travaux étant donné que la véranda n a jamais été déclarée ?
Merci par avance
Salutations

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
La première chose à faire est de récolter toutes le informations légales (règlement, PLU, etc…) pour vérifier ce que vous pouvez et ne pouvez pas faire.
Ensuite, à l’analyse des pièces vous pouvez étudier la démarche envisageable au regard des contraintes.
Il est conseillé de vous faire épauler par un architecte dans cette première démarche d’étude initiale pour entériné le fait que vous pouvez déposer une demande d’autorisation en bonne et due forme.
Si tout corrèle, vous pourrez éventuellement missionner l’architecte afin qu’il vous établisse la demande d’autorisation.
Sinon, si vous souhaitez procéder vous même à toutes ces démarches, réalisez en préalable du demande de certificat d’urbanisme opérationnel afin que les services instructeurs se prononcent par écrit.
Il est toujours conseillé de vous adjoindre les services d’un architecte pour vous éviter des déconvenues et perte de temps par incompréhension des règles ou mauvaise lecture des règles d’urbanisme.

Répondre
Polo

Bonsoir,

Propriétaire d une construction cadastrée de 50 m2 en zone N, cette construction est portée au cadastre (reconnue comme existante et non comme « ruine » en trait point tillé) , figurant aussi sur l’acte de propriété du notaire (surface 50 Ca).

Bien que n étant pas une « ruine » , elle est abandonnée depuis des années , Je la souhaite « rénovér » en respectant le cadastre , sans extension…

J ai fait réaliser par un géomètre expert un relevé de la construction existante , la commune dans laquelle elle se trouve n a pas encore de PLU , c est le RNU qui s applique ..

J ai parlé de mon projet de rénovation de la construction cadastrée, il n est pas contre mais il me conseille de faire une déclaration de travaux à la DDTM ..

Je suis apparemment dans le cas de cet article :

— Article L. 111-1-2 du Code de l’urbanisme  » En l’absence de plan local d’urbanisme ou de carte communale opposable aux tiers, ou de tout document d’urbanisme en tenant lieu, seules sont autorisées, en dehors des parties actuellement urbanisées de la commune : 1º L’adaptation, le changement de destination, la réfection ou l’extension des constructions existantes »

Selon vous , ma déclaration de travaux peut elle être refusée par la DDTM ? Suis je obligé de faire une déclaration de travaux ?

Merci de votre aide

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
Une demande d’autorisation quelle qu’elle soit peut être refusée.
Dans ce type de situation, une demande de certificat d’urbanisme opérationnel est toujours la bienvenue afin que les administrations se positionnent par écrit sur votre demande.
Sans cette démarche, les engagements verbaux, le resteront et vous pourrez avoir de mauvaises surprises au final.
Consultez et missionnez un architecte pour cet accompagnement cela vous permettra de présenter un dossier plus ficelé et prouver un engagement sérieux aux instructeurs. Ils liront votre sollicitation autrement.

Répondre
Carlus Magnus

Bonjour,

j’ai obtenu un permis de construire pour rénover une grange qui comportait une partie habitation (donc augmentation de la surface habitable) ainsi que la démolition du hangar attenant sur une parcelle ne permettant pas la construction d’habitation nouvelle.
Malheureusement les maçons ont volé le toit et ont causé des dégats irréparables (ouvertures immenses sans linteaux) avant de prendre le large. Du coup je me retrouve avec une batisse sans toit et trouée de partout, qui n’est plus cadastrée (arrêt des travaux depuis bientôt 2 ans). La batisse est visiblement irrémédiablement perdue selon les nouveaux maçons et il faudrait donc la raser.
Question : puis-je le faire ? Si je refais une maison identique à ce qui était prévu sur le permis?
Est-ce génant qu’elle ne soit plus cadastrée ? (le permis est valide encore quelques mois)
Si la reprise n’est pas possible, est-ce que la conservation d’un mur compte comme étant de la réno et non pas du neuf?

Merci beaucoup.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La situation est complexe et n’offre pas de bonnes perspectives.
La première chose serait de vous rapprocher des services instructeurs de la mairie pour présenter votre cas afin qu’ils vous précisent ce qu’il sont prêt à accepter ou non.
Un constat d’huissier de l’état initial et de l’état actuel aurait été parfait. Il est tout de même étonnant que le bien ne soit plus cadastré malgré une bâtisse existante et un permis en cours de validité.
La déclaration d’ouverture de chantier ayant dû être déposée pour la réalisation des travaux autorisés, le permis est valable sauf si les travaux sont interrompus depuis plus d’une année.
La remise en état d’un bien après sinistre est envisageable, mais doit faire l’objet de démarches en correspondance avec la réglementation applicable.
Vous trouverez une jurisprudence pouvant se rapprocher de votre cas, cf : http://jurisprudence.prim.net/recherche/affiche.php?num=1103&t1=&mc1=&o1=&d1=&texte1=80114&plc1=

La reconstruction d’une très grande partie d’un ouvrage peut être considérée comme une construction neuve et ainsi être qualifiée différemment. La seule ligne directrice à tenir étant de prouver l’état initial de manière incontestable et obtenir une autorisation en bonne et due forme au regard de la réglementation actuelle.

Espérant avoir été clair dans mes explications.

Répondre
christiane

bonjour,

je suis locataire depuis 3 ans dans une logement social (LLS). Je suis au rez de chaussée deux chambres , une petite terrasse et un jardin.J’ai aménageé il y a peu un caillebotis dans la surface du petit jardin avec une pergolas. Le proprietaire m’envoie un courrier pour construction illégale avec remise en etat du jardin; C est un jardin privé, quel sont nos droits ? peut on régulariser cette aménagement ? quel différence entre construction et aménagement. le caillebotis et la pergolas est démotable, quand je rendrais l appartement soit je le laisse pour le bailleur ou sinon je remets en l etat. Merci de me donner si possible une solution.autour de moi les voisins on mis des toles dans leur jardin pour faire une terrasse , certains du carrelage et pergolas, il n ont pas eu de sanctions

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Les travaux d’aménagement ou autres (selon le bail signés) doivent faire l’objet d’une autorisation écrite préalable du propriétaire en général. C’est peut-être en cela que vos voisins ont eut la possibilité de réaliser leur travaux.
Pour pouvoir réaliser mettre en oeuvre des ouvrages, il faut vérifier si la réglementation le permet, demander toutes les autorisations à toutes personnes concernées (y compris le propriétaire) lorsque l’on est locataire. Et ensuite si tout est accepté, engager les dits travaux, mais jamais avant.
Une des solutions serait pour vois de vous rapprocher de l’ADIL afin de rencontrer une personne analysant la situation in situ ou sur pièces et vous donnant les possibilités de sortir de ce conflit.

Répondre
Enzo

Bonjour,

Dans le cas de travaux ne respectant pas le PLU, le dossier nous revenant refusé par la DDT, le maire a t’il toujours la possibilité d’y apporter lui meme sa propre dérogation et autoriser la construction de l’ouvrage?
N’est il pas seul juge dans sa commune?

Merci de votre réponse.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
SI la mairie s’en réfère à la DDT, c’est qu’il ne puis pas avoir totalement les mains libres. Certaines communes soumises à RNU ou n’ayant pas de services d’urbanismes ne peuvent pas instruire les demandes et doivent gérer avec la Direction Départementale du Territoire.
Le maire peut être enclin à passer outre certaines demandes de la DDT ou faire « entendre raison » à l’instructeur si il le souhaite, mais cela reste rare. Tout est question de nuances et de protocoles.

Répondre
Sergia

Merci beaucoup pour la rapidité de votre réponse.
Nous avons acheté une maison avec extension en bois de 30m2 qui n’a pas fait l’objet d’un permis de construire (illégale donc) et qui n’était pas cadastrée sur le plan de situation fourni a la signature en octobre 2015. Nous avons décidé de la démonter nous même.
Je dis n’étais pas cadastrée car aujourd’hui elle l’est! Comment est ce possible alors que maintenant elle n’existe vraiment plus?
Merci encore
SS

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Le service du cadastre réalise des mises à jours via des photos aériennes et le site geoportail.gouv.fr .
Il vous faut vous assurer que les taxations correspondent bien à la réalité des surfaces construites et existantes au travers de la transmission éventuel de plans d’état des lieux aux services des impôts.

Répondre
Sergia

Bonjour,

Je me demandais si le cadastre n’affichait que les constructions ayant fait l’objet d’un permis de construire ou pas? En gros, est ce que tout ce qui est cadastré (plan de situation) est forcément légal?

Merci beaucoup pour votre réponse.
SS

Répondre
Cerise

Bonjour, je vous remercie d’abord pour tout vos conseils délivrés et ce gratuitement.
Voila,
J’envisage un avenir avec mon conjoint, cependant j’apprend que sa maman maitenant agée avait fait amenagé une partie de son garage en une sorte de studio (2 petite chambres en mezzaninne,sdb,cuisine,salon.) a peut pres 30mcarré. La forme exterieur du garage n’a pas subie de déformation.D’apres elle c’etait dans les années 2004, pour sa fille et son ex gendre qui etait dans le domaine du batiment,ayant sa propre societé et a realisé lui meme les travaux. Bien entendu sans permis de construction. Mais pas de traces de factures de materiaux evidement..ou peut etre en cherchant bien.

Je voulais savoir si il etait preferable de detruire et de remettre en etat d’origine, grand garage ou si on peut laisser une partie car j’ai cru comprendre qu’il etait possible d’amenager un garage sans demande de construction si l’amenagement ne depassait pas 10mcarrés.. Ou si il y avait prescription des 3 ans.
Par contre un envoi d’un nouveau modele h1 a bien ete mise a jour avec declaration de l’augmentation de la surface habitable.
Que faire parmis ces 3 solutions? Je ne veux pas envisager quelqconque avenir dans la peur d’hériter de frais concernant cet amenagement.merci de votre attention.
Cordialement.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La situation semble « bancale » si je puis m’exprimer ainsi, il serait préférable pour vous de solliciter les services administratifs de la commune concernée pour vérifier quelle solution serait la plus a propos.
Car selon les contraintes réglementaires liées au POS/PLU ou autre, la réponse pourrait être différente.
Dans tous les cas, si la remise en état initiale n’est pas faite, des taxations ou recalages d’impôts seront à prévoir. Le fait d’avoir déclaré les bonnes surfaces via le formulaire H1 est un point de départ, mais cela ne règle pas tout.
Sollicitez les services concernés à la mairie de la commune dont dépend le bien pour voir quelle réponse apportée au mieux.
Si cela vous parait être compliqué, missionnez un architecte afin qu’il vous accompagne dans cette démarche.

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Pirondeau

Bonjour,

Nous sommes sur la fin de nos travaux d’amménagement de notre maison et nous pensions installer un portail coulissant le long du mur de celle-ci. Le dit portail laissant entrer dans une cour pour garer nos voitures. Les voisins nous en empêche au titre du POS car soi disant nous ne laissons pas l’espace de parking non privatif et qu’il faudrait que nous reculions le portail. Outre le fait que dans ce cas on ne pourrai plus mettre un coulissant, l’espace devant notre maison nous appartient tout en étant un espace de retournement. Nous pensons même installer des panneaux de signalisation clairs afin que même quelqu’un qui n’est pas du coin ne se gare pas sur cet espace.
J’ajouterai que si nous reculons le portail il se retrouverai en plus devant la porte d’entrée.
Que faire ?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Je vous conseille de missionner un architecte afin qu’il étudie avec vous les solutions techniques et juridiques liées aux contraintes de votre parcelle.
Il réalisera une étude de faisabilité et vous proposera certainement une solution apportant un consensus.

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vaillant

bonjour,
nous sommes allés voir Monsieur le Maire et un conseiller au service d’urbanisme de la commune ou nous voulons habiter,
nous avons fait un projet avec notre architecte et nous voulions leur montré,déception totale,
on nous a dit que nous devions utilisé la maison (corps de ferme 90 m²) telle qu’elle ai sans faire d’étage et ne pas rattacher cette petite dépendance à la maison, nous avons que 30% d’agrandissement,
je ne comprends pas cette situation,
es-ce vrai que nous devons utilisé la maison t’elle quelle ai? ou pouvons nous déposer nos plans tels qui sont?
merci beaucoup pour votre réponse.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il arrive que dans certains secteur les communes imposent certaines règles pouvant être obscures.
Le règlement d’urbanisme ne spécifie pas toujours clairement que ces secteurs sont liés à des extensions dites mesurées, car il semble que cela soit le cas pour vous.
Il est nécessaire de solliciter un rendez-vous avec le responsable de l’urbanisme avec votre architecte afin qu’il vous soit exposé la raison de ce refus et voir avec eux les solutions envisageables.
Dans tous les cas, ne rentrez pas en conflits ouvert avec les services, vous avez plus à perdre qu’eux.

Répondre
vaillant

bonjour,
nous avons eu un souci concernant la piscine elle n’est pas à 3 m de la limite de propriété et nous n’avons pas fait de demande de préalable au niveau de la mairie,
aujourd’hui nous vendons notre maison et nous avons des acheteurs, nous avons fait une demande à la mairie sauf angers loire métropole nous l’a refusé, ce qui est tout à fait normal,
Nous avons donc été obligé de prendre un bout de parcelle à notre voisin (9 m²)pour être à 3 m et qui pour le moment nous ne l’avons pas encore acheté car nous ferons la vente du terrain en même temps que la vente de la maison qui est le 18 décembre 2015,
Nous voulons savoir si nous pouvons quand même déposer la demande de préalable pour la piscine à la mairie sachant que nous avons le document d’arpentage et la division
dans l’attente de votre réponse qui nous ai URGENTE, merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Les demandes sur base de documents d’arpentage et de division peuvent être prise en compte car déposé en mairie. Si tout est fait (cette fois-ci) dans les règles de l’art, une demande peut être déposée.
Il arrive que certaines communes soient réticentes, mais si le géomètre a bien fait son travail, tout est envisageable.

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Lo Lo

Bonjour,
Nous avons fait une déclaration préalable de travaux il y a plus d’un an pour une terrasse, enfin les travaux ont commencés et notre maçon nous a proposé d’ajouter un abri de jardin. Nous avons accepté et il fera 10M2 environ mais cela fait 9 mois que l’on attend qu’il vienne et on ne peut pas attendre encore les deux mois de délais de la mairie. Il n’a donc pas été déclaré à la mairie et les travaux sont en cours. Est ce qu’il est vraiment nécessaire de faire une déclaration? Si oui faut-il la faire maintenant? attendre la fin des travaux? Ne rien faire?
Merci pour votre aide.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il ne faut JAMAIS entamer de travaux dont vous ne possédez pas d’autorisations dûment délivrée et purgée de recours des tiers. Même si un délai cours, il ne peut y avoir de passe droit.
Si vous ne faites rien ou tombez sur un voisin désireux de vous « embêter », vous risquez de devoir payer la démolition, les frais de justice et vous aurez tout perdu en plus de l’argent pour la mise en oeuvre de la bâtisse à démolir.
La loi est la loi, même sous couvert d’avoir un entrepreneur sous la main ne dédouane personne de s’en affranchir.

Répondre
Florian

Bonjour,

Nous venons de recevoir un arrêté interruptif de travaux, de notre mairie.
« Considérant que nos travaux est été réalisés sans autorisation et qu’il est dans l’intérêt général que les travaux soient interrompus »

C’est exact, nous avons remplacer notre clôture grillage par une clôture parpaing, sans avoir réalisé une demande préalable.

Nous allons contacter l’urbanisme et réaliser une demande préalable, par contre nous nous interrogeons sur l’aspect légal de sa procédure, ou il nous semble ne pas respecter la procédure contradictoire avant de nous adresser cet arrêté, pouvez vous nous éclairer.

Merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Si vous ne bénéficiez pas d’autorisation en bonne et due forme, la commune peux tout à fait établir un constat d’infraction et procéder à l’émission d’un arrêté interruptif de travaux.
Il n’y a pas nécessité de procéder à un constat contradictoire dès que vous êtes en infraction pénale.

Répondre
Ruth

Bonjour, j’ai acheté en 2004 une maison mitoyenne dans un lotissement. Sur l’acte de vente, la superficie déclarée est 86 m2 habitable. A l’époque, les diagnostics n’existaient pas. Pour vendre cette maison, j’ai fait effectuer les diagnostics nécessaires, et l’expert a trouvé que la maison faisait 140 m2 de surface habitable. C’est cette surface que j’ai déclarée donc au service d’urbanisme pour faire valoir le droit de préemption de la ville. Par la suite, j’ai reçu la visite des employés de l’urbanisme qui pensent que j’ai effectué frauduleusement les travaux, et par la suite, je reçois une lettre recommandée ou je suis sommée de faire une demande de déclaration de travaux. Or j’ai acheté la maison en l’état. Les combles ont été aménagés avant moi.
Que dois-je faire ?
Merci pour votre réponse.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Effectivement la situation est cocasse. Il est tout de même étrange qu’un agent immobilier procède à une vente sans prendre la mesure réelle de la maison et la sous estime d’en une telle ampleur.
La seule solution qui se présente à vous et de tout engager pour régulariser la situation au yeux de la loi et de l’administration.
Il vous faut faire preuve de bonne foi, sans quoi les démarches juridiques peuvent s’enclencher et coûter très cher.

Répondre
Sylger61

J’occupe sans autorisation d’urbanisme une mansarde totale sur mon rez-de-chaussée dont la moitié environ est sous plus de 1,8m et qui ne comporte aucune fenêtre. Toutefois j’ai déclaré cette moitié à l’administration fiscale.
Aujourd’hui je peux augmenter la surface habitable de 30% mais cela ne représentera bien sûr que 30% de ma mansarde car je pense surélever la toiture.
Comment la mairie peut-elle réagir face à une demande d’augmentation de 100% de la surface habitable et quels risques j’encours si la mairie décide d’entamer une procédure quant à mon usage actuel ?
Merci d’avoir pris le temps de me lire et pour votre réponse.
Cordialement.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Selon le montage et la présentation du dossier, il est tout à fait possible que la mairie soit vigilante et puisse engager des démarches à votre encontre si il est constaté un non respect des règles.
Il est donc plus que conseillé de vous faire accompagné par un professionnel.

Répondre
JM

Nous apprenons de la part du vendeur qu’un studio que nous envisagions d’acquérir que quand il l’a rénové en 2005 il avait installé un WC Broyeur sans demander l’accord de la copropriété car en toute bonne foi, il y avait une évacuation déjà présent avec une douche et un évier donc il ne s’est pas posé de question.
Depuis 10 ans il n’a pas été inquiété par la copropriété. Une régularisation auprès de la copropriété pourrait se faire mais il faut attendre la prochaine réunion mais l’ AG vient d’avoir lieu en juillet.

Son notaire dit que cela ne pose pas nécessairement de problème, dans le sens ou pas mal de monde à Paris est dans son cas, que cela peut se régulariser, et le vendeur dit que cela n’a généré aucune nuisance auprès des voisins. Le tout est qu’il faut que l’acheteur soit au courant, donc cela est notifié dans le compromis.

Nous svons besoin de vos conseils
dans ce dossier.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Dès lors qu’une notification est faite clairement à l’acheteur, celui-ci ne peut plus ce prévaloir de méconnaissance ou dole. Ce qui implique que vous ne pourriez pas annuler l’achat du bien même si l’on vous demande de supprimer les ouvrages en question.
Une clause suspensive de régularisation devrait être introduite pour vous protéger et vous permettre d’annuler l’achat SI la copropriété posée problème.

Répondre
JAMES

Bonjour,
j’ai fait modifier mon portail extérieur et j’ai rempli ma descente de garage car il n’etait plus possible de rentrer un véhicule d’aujourd’hui dans mon garage (pente trop raide et pas assez de recule et de largeur de portail pour descendre)et cela afin de pouvoir rentré mes vehicules sur mon terrain pour qu’ils ne restent pas sur le trottoir.Malheureusement tout cela sans le savoir je l’ai fait sans autorisation de la mairie. Etant convoqué par les services de l’urbanisme que dois je faire et quels sont les risques?

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il est tout à fait possible qu’il vous soit demandé de déposer une demande en bonne et due forme afin de régulariser la situation (si cela est possible). Dans le cas contraire, il est envisageable que l’on vous demande de remettre en l’état initial.
Si vous ne respectez pas les règles, le procureur de la république pourrait être solliciter afin d’engager une procédure à votre encontre (=tribunal + avocat, etc..)
Tentez de trouver une solution pour rentrer dans les cadre légal. Faite preuve de bonne foi et SURTOUT, restez calme, vous avez tout à perdre si vous ne trouvez pas une solution avec l’assentiment des services de l’urbanisme.

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Valérie C

Bonjour Mesdames, Messieurs,
Nous possédons un terrain agricole avec divers hangars dessus.
J’aimerai savoir s’il est possible de louer à un professionnel une partie de ce terrain avec un local de 40 m² tout en sachant que les locaux ont été réalisés en fraude il y a plus de 40 ans.
Mais l’important est de savoir si une société de transport de voyageurs (bus) peut prétendre à la location d’une partie du terrain(avec servitude pour notre passage)alors qu’il ne s’agit en fait que d’un terrain agricole.
Je vous en remercie par avance

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
L’usage et la destination des locaux autorisés est définit par la réglementation régissant le secteur dont dépend votre bien. SI le cas présenté est autorisé, pas de soucis, SI par contre, seule une activité agricole est autorisée, la réponse est donnée.
Consultez et lisez bien la réglementation qui s’applique à votre bien.

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Louis

Bonjour, lorsqu’un squatteur effectue une construction illégale (sans demande d’urbanisme) sur un terrain privé appartenant à une collectivité, est ce à la mairie et son pouvoir de police d’effectuer les démarches de demande de destruction ou au propriétaire? Il n’y a aucun bail ni convention entre ces personnes et la collectivité, et le hangar aurait necessité un permis de construire et non une simple autorisation de travaux.

Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Si la construction est illégale, le procureur de la république doit être saisi pour faire appliquer la loi. Peux importe à qui appartient la parcelle, les deux peuvent à priori demander la démolition.
Je vous avoue que le cas et particulier et nécessiterai peut être la consultation d’un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme. Le forum du site jurisprudentes.net pourrait vous aider.

Répondre
Pascal CAMLITI

Avec plaisir, pensez à cliquer sur les petites étoiles et également sur nos liens, cela nous aide à partager au plus grand nombre nos astuces et aides.

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zzzzzz

Je vous remercie pour votre réponse.
J’ai bien conscience que nous aurions dû respecter le PLU qui impose 3m en limite séparative avec une telle interprétation.
Nous n’imaginions pas que pour une petite structure comme cela, on pouvait assimiler le jacuzzi à une piscine!

Par contre vous me confirmez que la mairie ne peut pas imposer une déclaration de travaux?

La personne de la mairie a terminé notre conversation par « d’autres gens ne font pas de déclaration, vous faites bien comme vous voulez! »…
??
En même temps si la déclaration n’est pas obligatoire!…

Je ne vis pas en PACA, les piscines ne sont pas nombreuses ici, vous pensez que la mairie peut venir nous contrôler?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Le risque zéro n’existe pas surtout en urbanisme. A vous de décider de ce que vous ferez.
Concernant le cadre légal, si vous respectez toutes les prescriptions du site du gouvernement, vous n’avez pas de déclaration à effectuer.
Pour finir, nul n’est censé ignorer la loi. Il faut donc prendre conseil auprès de professionnels compétents (Architectes par exemple) afin d’éviter les mauvaises surprises.
Les architectes sont là pour éviter « d’éteindre les feux »… Si en amont les concitoyens prenaient le temps de consulter un architecte, beaucoup de stress et de problèmes seraient évités.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il existe un cadre légal et celui-ci doit être respecté.
Si certains concitoyens se permettent de ne pas s’y contraindre, ils prennent de très gros risques.
Un contrôle est toujours possible avec tous les ennuis que cela provoque en cas d’infractions.

Répondre
zzzzzz

Bonjour
Nous allons mettre dans notre jardin un jacuzzi de 2,13×2.13×0.93m, semi enterré (25 cm en terre sur une dalle béton de 15 cm).
Le fournisseur nous a dit qu’aucune autorisation ni réglementation était applicable.

J’ai demandé à la mairie par sûreté qui ne savait pas si on avait des obligations particulières pour les jacuzzi extérieurs.

Nous avons fait le trou pour le coulage de la dalle et hier je reçois un mail de la mairie m’informant que le jacuzzi est assimilé à une piscine et que nous devons faire une déclaration préalable…
J’ai rappelé à la personne que la surface était < 5m² j'étais étonnée par cette réponse, mais elle ne savait pas et n'a pas été capable de me communiquer un texte ou document qui justifierait cette demande de la commune (sauf erreur de ma part et d'après le site du service public les piscines <10m² ne sont pas soumises à déclaration de travaux).

Quels sont les risques maintenant que les travaux sont faits?

D'autant que pour rajouter au problème, le PLU demande un espace de 3m en limite séparative pour les margelles de piscine et que notre trou est à 1.20m seulement…

Notre voisin n'est pas gênant et ne dira rien mais je m'interroge tout de même sur des risques éventuels.
Merci pour vos éclaircissements…

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Vous avez raison et tort à la fois. Effectivement la loi précise qu’il n’y a pas de nécessité de déposer une demande d’autorisation pour les bassins de moins de 10m2 cf. site du gouvernement, MAIS il est précisé également clairement que :

Attention : les règles locales d’urbanisme (plan local d’urbanisme [PLU] ou carte communale) peuvent imposer des restrictions spécifiques. Pensez à consulter le service de l’urbanisme de votre mairie.

Ce qui signifie que les distances et autres contraintes peuvent être imposées par le PLU.
Le risque étant que la commune exerce un contrôle et impose le respect du PLU.

Répondre
Gassinou

Merci beaucoup vous êtes génial , j’avoue que je ne savais pas trop quoi répondre maintenant je sais car je rentre dans les 2criteres de la pergola sans rien demander . Je vous tiens au courant de la suite des échanges . Encore merci

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Pascal CAMLITI

Bonjour et Merci pour vos encouragements.
Pensez à cliquer sur nos liens et partager au plus grand nombre d’Internautes. Cliquez également sur les petites étoiles, cela nous aide également.
Cela nous aide à continuer à répondre.
Il est important que tous le monde puisse avoir accès aux architectes et nous sommes là pour prouver que l’architecte est un conseil professionnel et compétent.
Merci de penser à nous pour tous vos projets, même si celui-ci est de petite taille. Nous œuvrons pour le bien de tous.

Répondre
Pascal CAMLITI

Merci à vous pour votre sollicitation et pensez à voter sur les petites étoiles dans nos articles, puis partager au plus grand nombre. Cela pourrait aider d’autres internautes dans un cas similaire.

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Gassinou

Bonjour
J’ai réalise une pergola non couverte de 2m X 3 m vissé sur la façade de ma maison et vissé sur les poteaux de ma clôture pour y faire grimper une plante . Ma mairie m demande de démonter ma construction car le plu interdit toute construction a moins de 5 m du domaine publique .

Or ma pergola n’est pas considère comme construction car démontable , et aujourd’hui je serai obliger d’arracher et de faire mourir ma glycine . Que dos je répondre a ma mairie. Merci de votre réponse rapide . E gassinou

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Pour une pergola de surface supérieure à 5m2, il est nécessaire d’obtenir une autorisation préalable via le dépôt d’une déclaration préalable.
Vous pouvez vous baser sur le site du gouvernement concernant la PERGOLA en faisant une impression de la page pour leurs préciser les caractéristiques de votre ouvrage.
Le site présente un titre clair : « Annexes exemptées d’autorisation » et la pergola en fait partie SI elle cumule les deux critères :

  1. Hauteur inférieure à 12m
  2. Inférieure à 5 m² de superficie ( surface de plancher et emprise au sol )

Espérant avoir été clair, tenez nous au courant sur directement sur le BLOG Architecte-PACA.com afin que tous les Internautes puissent bénéficier de votre expérience.

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grouchy

Bonjour,
Je viens vers vous pour une question concernant la pose d’un portillon 90cm de large sur 180 cm de hauteur et d’une façade de 14 mètres. A ce jour je n’ai qu’un portail accès voiture double bâtant qui fait l’usage également d’entrée principale. Je voudrai donc faire ces travaux rapidement d’autant plus que l’entreprise ne sera plus disponible avant septembre. Suis je obligée de faire des démarches administratives et si j’installe ce portillon de suite quels sont les risques si il doit en avoir ?
département 93 – commune montfermeil
Merci d’avance pour votre lecture et surtout pour votre réponse.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il est indispensable d’obtenir toutes les autorisations et qu’elles soient purgées de recours des tiers. Si des travaux sont réalisés hors du champ légal, vous risquez de vous voir condamné à remettre les lieux en l’état initial par voie judiciaire.

Répondre
Frederic

Bonjour,

1)

sur mon terrain , il y a une piscine hors sol de 45m².
elle a en son temps eu toutes les autorisations .
Aujourd’hui, je souhaite la mettre a un autre emplacement sur mon terrain (4000m²) sans vis a vis.
ai-je besoin de permis ou declaration ?

et si je souhaite la poser semi enterrée ?

2)

si je fais une terrasse en bois de moins de 60cm de hauteur de dimensions +- 9 x 4 faut il declarer ? permis ? ou rien ?

merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Ces questions sont toujours difficiles car pouvant être interprétée selon les services instructeurs. Le sénat c’est positionné sur les différentes notions de hauteurs de 60 cm des terrasses au regard du terrain naturel.
Il convient donc d’étudier au cas par cas.
Ensuite, selon l’emprise au sol cumulée avec le bâtiment si la surface atteint les 170m2 la demande de permis de construire sera obligatoire.

Répondre
BOUBEL

Bonjour,
Je souhaiterais adresser une réclamation concernant une construction qui n’a pas fait l’objet de déclaration de permis de construire auprès de la mairie;
A qui dois je adresser mon courrier ?

Merci par avance.

Cordialement.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Dans la cas de recours des tiers, la loi précise que la mairie et le pétitionnaires doivent être informés du recours par Lettre recommandé avec accusé de réception.
Un constat d’huissier peut être dressé ou un constat des services pour acter une irrégularité et enclencher une procédure auprès du procureur de la république.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Toutes les réclamations doivent être déposées en LRAR à la mairie dont dépend le bien concerné.
Attention à bien respecter le cadre légal pour ne pas être ennuyé par la suite.

Répondre
lion

Bonjour j’ai fais construire ma maison il y a sa de 4ans j’ai ainsi construit t’a sa moin 1an un bâtiment pour y ranger bois et me faire ainsi un coter pour rager outils avec une fenêtre sans permis de construire.je suis en tort?merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La réalisation d’ouvrages en général selon la surface d’emprise au sol ou surface de plancher doit faire l’objet d’une demande de permis de construire préalable ou déclaration préalable de travaux.
Si vous avez réalisé un ouvrage rentrant dans l’un de ces deux cas, sans autorisations purgée de recours, vous êtes effectivement en tort.
Rapprochez vous d’un architecte proche de votre bien afin de le missionner pour un conseil in situ et vérifier avec vous quelles sont les démarches éventuelles à effectuer.

Répondre
Pascal CAMLITI

Avec plaisir, pensez à cliquer sur les petits étoiles pour noter notre article et partager sur les réseaux sociaux.
A bientôt et tenez nous informés des suites cela pourrait aider d’autres Internautes dans la même situation que vous.
Notre but étant de faire bénéficier au maximum d’Internautes des échanges sur notre BLOG…

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nam

Bonjour,

Des voisins (avant que nous achetions notre résidence) avait créé – sur une extension de son habitation faisant l’objet d’un permis de construire – une porte d’accès sr un chemin communal.
Cette ouverture doit-elle figurer sur le permis de construire ?
Merci pour votre réponse
Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Toutes les ouvertures doivent être notifiées sur la demande de permis de construire.
L’aspect architectural définit dans l’autorisation administrative délivrée doit être conservé et respecté.

Répondre
Krysto

Bonjour,
Pour positionner une piscine hors-sol, en kit et démontable entre 10 m² et 100m² (10.51m² !), plus de 3 mois dans l’année, j’ai fait une déclaration préalable de travaux en Mairie pour être tranquille.

La demande a été déposée le 16 juin, et hier j’ai reçu un recommandé me demandant des pièces manquantes (faciles à fournir, mais le délai d’un mois sera ré-initialisé à réception des pièces).

Ma question est la suivante : est-ce que je peux positionner la piscine avant le délai d’un mois de l’accord tacite (vu que ce genre de piscine n’est pas soumis à déclaration si on la laisse moins de 3 mois dans l’année), en profiter cet été, et qu’en cas de réponse défavorable, je démonte tout au bout de trois mois (comme je pourrais le faire normalement sans être obligé de déclarer ?) Quitte à remonter la piscine tout les ans…

Que risque-t-il de se passer en cas de contrôle ?

L’agent Urbanisme de la Mairie m’a bien confirmé que l’installation de ce genre de piscine n’est pas soumise à déclaration si on la laisse moins de trois mois mais m’a refusé (verbalement) de la positionner lorsque j’ai remis ma déclaration préalable et d’attendre la fin de l’instruction du dossier.

J’avoue que je suis un peu perdu… Est-ce que le fait de déposer une demande pour la laisser plus de 3 mois est suspensif de la possibilité de la positionner sans déclaration ?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Pour toutes demandes d’autorisations, il est indispensable de respecter les délais d’instructions et de recours des tiers avant mise en oeuvre de quoi que ce soit.
Si vous ne respectez pas le cadre, vous risquez des problèmes juridiques et financiers importants.
Pour une piscine de plus de 10 m2, vous devez respecter la démarche complète selon le site du gouvernement.

Répondre
richaud

Bonjour,

Aujourd’hui je souhaite remplacer ma piscine hors sol (non déclarée) par une piscine en dure enterrée. A ma grande surprise lorsque j’ai consulté le site du cadastre en ligne, il y a déjà une piscine sur ma propriété. Que dois je en conclure ? qu’ils ont controlé de façon aérienne et ont vu ma piscine hors sol qui est installée plus de 3 mois dans l’année ? Si oui vont il me faire payer des impôts ? et si oui y a t il un risque qu’ils reviennent 3 ans en arrière ? et bien sûre que va t il se passer quand je vais déposer ma déclaration préalable pour la nouvelle piscine ?

Merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Effectivement, la constatation d’une infraction par voie aérienne est possible et utilisée. La situation est ambiguë et il serait souhaitable que vous preniez attache auprès des services fiscaux pour vérifier si la taxe est appliquée ou pas.
Si vous ne payez pas de taxe depuis le début, ils peuvent vous redresser sur plusieurs années.
Le fait de déposer une demande officielle est toujours LA solution qu’il faut retenir.
Renseignez-vous et faites vous accompagner par un architecte afin que tout soit réalisé dans les règles de l’art et ne pas créer de nouveaux soucis.

Répondre
Loic

Bonjour,
Je me permet de vous demander de l’aide.
J’ai fait construire dans un lotissement en 2013.
Depuis un petit mois, j’ai décidé de cloturer mon terrain par un mur, un portail et un portillon en respectant les règles du lotissement. Mon oeuvre ressemble à celle de mes voisins.
Avant les travaux, j’ai déposé une demande préalable de travaux en mairie mais je n’ai pas attendue leur réponse pour commencer les travaux (quasi finit aujourd’hui).
Aujourd’hui je recois un recommandé de la mairie me disant que mon dossier est incomplet et que je dois leur transmettre des photos proche et lointaines. le problème est que les travaux sont très avancés et qu’ils vont donc s’en rendre compte.
Que dois-je faire?
Transmettre les photos? Prendre rendez-vous en demandant d’etre compréhensif? …

Merci par avance

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Vous vous êtes mis en situation illégale et êtes coincé. Si l’autorisation est refusée vous risquez de devoir démolir les ouvrages.
Il vous faut donc faire le nécessaire et montrer votre bonne foi en espérant qu’il n’y ai pas de soucis ou recours de voisins.
Pensez à bien afficher le panneau légal dès l’autorisation délivrée.

Répondre
Fontaine

Bonjour,

Nous avons acheté une maison récemment, pour laquelle nous avons découvert que la piscine et le pool house avait reçus il y a 10 ans un refus de construction.

Sauf erreur de ma part le délai de prescription devrait devrait empecher quiconque de nous démolir ces construction. Est-ce exact ?

Pour être en règle avec l’urbanisme, nous avons donc fait une déclaration préalable de travaux, qui a reçus un refus que l’on atendait.

D’autres parts, la mairie nous annonce plus de 5000€ de frais d’aménagement pour ces constructions, est-ce à ma charge ou dois-je me retourner vers les anciens propriétaires ?

Merci pour vos éclaircissement,

Cdlt,

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Premièrement, le départ de la prise en compte de la prescription en terme de construction illégale n’est pas forcément prescrit à 10 ans.
En achetant un bien comportant des constructions illégales, vous prenez la responsabilité totale et entière de ces ouvrages sauf si tout a été masqué ou fait pour vous cacher cette situation.
Des jurisprudences existent en l’espèce.
Il est toujours conseillé de bien se renseigner par écrit auprès des vendeurs et notaires sur les biens avant de s’engager, ceci afin d’éviter de telles situations.

Répondre
david

bonjour, je voudrais faire ma piscine qui était déclarée sur mon permis de construire de ma maison qui a été accepté le 10/2010 dois je refaire une demande de travaux ou mon premier permis suffit. merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La question est avez-vous déclaré votre ouverture de chantier par phase ou dans son entièreté ?
Avez-vous déposé la déclaration d’achèvement de travaux et de conformité ?
Ensuite, il vous faut vérifier quelle taxe avez-vous déjà réglé, car si vous effectué une seconde demande d’autorisation, il est fort à parier qu’il vous sera demandé la taxe afférente à cette nouvelle demande alors que vous avez peut-être déjà payé….
Si le permis est devenu caduque par interruption supérieure à 1 année, suivant le phasage déclaré, cela complexifie les choses.

Répondre
Elodie

Bonjour , je suis propriétaire d’une villa et j’ai décidée de demander la conformité afin de vendre. Ils sont venus aujourd’hui et verdict : piscine hors sol mais demi enterrée (que d’un côté) et terrasse sur élevée en parpaing pour transat… Du coup ils me laisse 15 jours pour prouver que les travaux ont étés fait y a plus de 3 ans et ils m’ont dit que j’allais avoir une amende de 1200€ le m2 soit 33500€ !!! Que doit je faire ? La piscine a plus de 10 ans mais je n’ai plus les factures merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Dans le cas présenter, il vous faut apporter toutes les pièces possibles, une image satellite via GeoPortail le site du gouvernement ou de Google avec une date affichée peut aider.
Ensuite, le paiement des taxes afférentes peut également une preuve d’existence légale.
SI aucunes preuves probantes ne peut être apportée, le procureur de la république pourrait être solliciter à votre encontre.

Répondre
Samy

Bonjour,
Mon voisin a fait construire un garage qu’il a surrélevé par appartement a 4m de ma cloture, la porte d’entrée de cet appartement donne directement sur ma propriété(vue directe ). A-il le droit d’avoir vue chez moi? De plus un escalier en fer y a été mis pour acceder a cet appartement quelle est la distance requise de ma cloture de plus le bruit est insuportable des qu’une personne l’utilise on peut entendre le bruit a l’interieure de chez moi car cela fait echo avec ma maison. De chaque coté de l’appartement il fait construire deux murs de 2m50 de hauteur et plus de 2 m de long a t-il le droit a t-il besoin d’une autorisation de la mairie?
Merci pour des reponses.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Selon le code civil une vue droite est acceptable si celle-ci est située à plus de 1.90m de la clôture ou limite séparative.
Ensuite concernant les nuisances sonores, seule une décision de votre voisin d’apposer un revêtement résilient pourrait changer cet aspect. Sollicitez le (de manière courtoise) et si rien n’y fait, il vous faudra vous engager sur une autre voie.
Pour finir concernant les clôtures et leurs hauteurs, il vous faut vous référer à la réglementation applicable au lieu concerné.

Répondre
fredo

Bonjour,
j’ai posé un brise vue sur mon grillage pour me protéger des regards lorsque je suis en terrasse ou dan ma piscine.
Derrière ce brise vu se trouve un terrain privé non bâti mais après ce terrain se trouve une maison.
J’ai reçu une lettre de la mairie me demandant d’enlever ce brise vue car non conforme au règlement de lotissement mais que je pourrais le remettre dans 5 ans (le règlement date de 2010) car ensuite celui-ci sera caduque.
Qu’ est ce que je risque pénalement et pécuniairement si je laisse ce brise vue.
Pour info et d’après le règlement de lotissement j’ai planté des arbustes mais ils ne poussent pas assez vite pour nous cacher des voisins qui malheureusement s’amusent à nous épier…
Merci pour votre réponse.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Deux cas se présente à vous, soit vous êtes sous un règlement de lotissement, soit sous un cahier des charges.
Cela fait une différence importante car pour un cahier des charges le respect est impératif, illimité et une remise en conformité peut être demandé durant 30 ans. source
Pour un règlement de lotissement si un colotis constate un non respect, il peut intenter une action en justice mais doit justifier d’un préjudice. source

Répondre
Charlene

Bonjour, voilà j’ai un problème avec mes voisins.
Je vous explique, il y a un grillage quiséparé chez eux a chez nous. Sauf que le grillage et mal placé. L année dernière ils ont commencé a nous enquiquiner car nous avons fait un basin et apparemment il serai un peu chez eux. On a toujours voulu acheté le petit bout de terrain mais eux nous répondė toujours Non que ça l’ai dérangé pas. Il y avait une terrasse que nous avons démoli car on empiéter chez eux. Une semaine après nous avons fait venir une toupie pour couler la nouvelle terrasse ou il nous gaieté derrière leurs arbres. Sauf que hier nous avons monté nos boisseau et aujourd’hui on est rentré et il y avait un cordeau placé dans notre terrain.
Nous sommes pas d’accord sur le point de départ du terrain.
Nous avons également pas fait de demande de travaux.
Qu es ce que l’on risque?
Si toute fois il font venir un géomètre qui devra payer?
Merci.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Si effectivement, ils sont chez eux et qu’aucun documents attestent un accord, la démolition et frais inhérent à cette démolition devrait être pris en charge pas le fautif (a priori vous).
Ensuite, si des frais de justice ou autre seraient engagés, vous pourriez être redevable du remboursement total + indemnités ou autres, selon décision de justice.

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Martine

Bonjour
Je viens vers vous pour une question qui est en rapport avec les déchets et j’espère que vous pourrez me répondre car je ne sais plus à qui demander pour trouver une solution simple . Nous sommes propriétaires d’une maison mais voilà le dos de notre maison se trouve dans le chemin de notre voisin et il colle ses déchets (cartons … ) contre notre mur et sa poubelle . Et est collé à notre mur une pièce pas habitée mais sale sachant qu’il y a des rats et que j’ai du déjà boucher des trous à 3 cm de notre mur fait par des rats . De plus de l’autre coté de l’autre mur ou on a mis les carreaux dormants pour la lumière il y a des canards des poules mais le souci c’est le jardin attenant au notre il n’est pas tondu donc l’herbe pousse , ça sent la fiente et c’est très sale . Et j’ai peur que si mon petit fils vient ou moi en tondant nous nous fassions piquer ou mordre par une bestiole (ex: rats ,serpents … )et pour mon mur si ça l’abime car si on veut refaire crépir ça va faire quoi ? J’espère que vous pourrez m’aider là on a marre ,merci par avance .

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il n’existe pas de loi obligeant quelqu’un à tondre ou entretenir son jardin, mais si cela créer des nuisances importantes, il est possible de faire appelle à un conciliateur pour voir comment entreprendre des démarches et faire entendre raison à ce voisin peu soigneux.

Répondre
GERARD

Bonjour,

J’ai acquis un pavillon il y a plus de 30 ans qui comportait un bâtiment qualifié d’annexe bien qu’il soit habitable (alimenté en eau et électricité) figurant bien au cadastre et sur lequel je payais la taxe foncière. Il y a quelques années j’ai rénové ce bâtiment pour y créer 2 studios pour mes enfants sans modification de la surface (changement portes et fénêtres et aménagement intérieur) Par la suite, j’ai interrogé la mairie du lieu sur ces modifications pour lesquelles je n’avais pas jugé nécessaire de faire une déclaration. La mairie n’a pas donné suite à une quelconque régularisation car mes modifications étaient anciennes. Il y a 3 ans, une employée du cadastre est venue reprendre toutes les surfaces habitables sans aucune suite jusqu’à ce jour.Je souhaite vendre le bien et le Notaire me dit que celà peut poser un problème à l’acquéreur car il n’est pas certain que les taxes foncières et d’habitation soient actualisées pour ces surfaces et qu’en cas de destruction des studios (incendie ou autre), il ne serait pas possible de reconstruire à l’identique alors que ces bâtiments existaient avant. Ma question est : dois-je revoir le service d’urbanisme de la mairie pour avoir la certitude que l’acquéreur n’aura pas de problème et consulter le fisc pour être certain que mes taxes sont bein en rapport avec les surfaces habitables pour éviter toute déconvenue à un acquéreur. En bref, quelles démarches à effectuer pour être certain de vendre en toute légalité ?
Merci par avance pour votre réponse

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Effectivement, il vous faut fournir tous les documents fiscaux et d’urbanismes prouvant que la surface existe et est soumise à taxation depuis tout ce temps.
Il vous faudra fournir les preuves légales au notaire permettant à celui-ci de rédiger des actes sans risques pour personnes.
Les différents services à solliciter sont bien évidemment, la mairie et les services de impôts (Effectuez des demandes écrites et obtenez des documents clairs).

Répondre
David

Bonjour, nous avons solliciter une autorisation préalable de travaux auprès du service d’urbanisme le 24 août 2014.
Nous avons reçu une LRAR mentionnant l’enregistrement avec un délai de 2 mois pour l’instruire.
Sans réponse dans ce délai, vaut un accord tacite. Nous avons alors exécuté les travaux à partir du 25 octobre 2014 et qui ont prit fin courant janvier 2015.
Le 15 avril 2015, nous avons reçu une visite de l’inspecteur de l’urbanisme nous apprenant une dénonciation d’un des copropriétaires. Nous étions étonnés pde cette démarche dès lors que nous n’avions reçu aucun refus.
Aprés manifestation de notre part auprès de l’urbanisme, ce dernier nous fait part d’un refus envoyé 20 jours apres l’expiration du délai. Ce courrier ne nous a jamais était parvenu, avec aucune preuve de reception.
A ce jour nous recevons un nouveau courrier en LRAR nous donnant un délai de 3 semaines pour s’expliquer sur la situation!!!! Faute de quoi le procureur sera alerté…
Quel est notre recours a ce jour????

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
La solution reste la constitution d’un dossier juridique pour défendre vos intérêts ceci afin de prouver votre bonne foi et le respect de toutes les étapes juridiques.
Il serait souhaitable pour vous de missionner un avocat pour préparer un dossier étayer juridiquement et clair.

Répondre
Martine

Bonjour ,
Nous avons acheté une maison il y a 1 an ,il se trouve que dans l’arrière cuisine il ni avait pas d’ouverture pour laisser entrer la lumière ni fenêtre . Nous avons fait mettre un grand panneau de carreau très épais ou on ne voit pas à travers mais juste faire entrer la lumière. Derrière ce mur se trouve un champs ou il y a que des poules mais pas de maison en clair pas de vis à vis . Faut t il demander une autorisation et à qui ? Par prudence nous avons fait un papier avec le propriétaire de ce champs nous donnant l’autorisation de faire poser cette plaque de carreaux très épais . Mais était ce vraiment utile , sachant qu’il ni a pas de vis à vis et c’est quand même à nos frais !
Merci pour votre réponse ,bonne journée 🙂

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La règle en terme de vue, pour ce protéger (si vous avez un voisin conciliant) est de signer un acte chez un notaire précisant les servitudes qu’il vous octroie. Ceci afin de pouvoir faire valoir vos droits en cas de vente à un nouveau propriétaire.

Répondre
stef

Bonsoir,
Nous avons acheté une maison avec une véranda (véranda donnant sur notre séjour mais non déclarée au cadastre).
Nous souhaitions agrandir notre séjour en cassant la véranda et réaliser une extension (plus grande que la véranda actuelle). Nous avons demandé une autorisation qui a été refusée car l’emprise au sol demandée excède celle autorisée. Mais sans extension nous dépassons déjà l’emprise au sol autoriséE (mais nous avons acheté en l’état).
Nous souhaiterions tout de même rénover cette véranda en la reconstruisant en dur (car elle est très mal isolée)(meme surface qu’actuellement)
1. Pouvons nous lancer les travaux sans demander aucune autorisation ni déclaration sachant qu’il s’agit de la meme surface qu’actuellement?
2. Devons nous demander une autorisation ou déclaration au risque que cela soit refusé?
3. Quel moyen avons nous de réaliser notre projet?
Merci pour vos réponses.
S

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Premièrement, il est toujours ennuyeux de constater qu’une construction est illégale et non régularisable après un achat. Il aurait fallut vous faire conseiller par un architecte en amont de l’achat.
La remise en état est certainement mise en péril car création non autorisée à l’initiale.
Il serait préférable de rencontrer les services de la mairie pour voir quelles solutions s’offrent à vous. A priori, la situation est mal engagée.

Répondre
toutva

bonjour
je pense qu’il y aurait un moyen simple pour régler définitivement le problème de ces vieilles maisons modifiées ou construites sans permis qui datent de l’ancien temps où les textes étaient plus ou moins connus, c’est que dans le cadre des simplifications administratives l’état décide qu’elles soient toutes régularisées globalement sur une période définie en évitant ainsi les procédures complexes actuelles.
Cette régularisation étant donnée au notaire lors de toute vente ou succession …
L’ensemble du parc serait ainsi « aux normes » et éviterait tous ces problèmes soulevés.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La régularisation de masse ne peut être réalisée, les contraintes sont trop particulières et au cas par cas. Il n’existe pas de solution miracle hélas.

Répondre
BONVIVANT N.

Bonjour et merci pour toutes vos réponses sérieuses.

Ce qui me tracasse dans toute cette lecture, c’est de constater le retour constant de la même histoire : « Nous avons acheté une maison et nous nous sommes aperçus qu’elle était construite sans permis… » ou bien « Après achat d’une nouvelle propriété, nous nous sommes aperçus que l’ancien propriétaire avait construit une pièce supplémentaire sans permis… »

La majorité de vos réponses pointent du doigt l’acheteur qui « doit vérifier lui-même la conformité du bien… il est responsable ». En gros, on lui demande de devenir, et architecte, et administrateur des services d’urbanisme, et géomètre, et notaire, et etc.

Ma question n°1 :

Le notaire dans tout ça, a-t-il la charge de vérifier en amont le contrat de vente en profondeur, pour constater TOUTES CES IRREGULARITES?

Je veux dire par là que le contrat liste forcément toutes les spécificités du bien, qui peuvent du coup être comparées avec les spécificités d’origines. Le notaire doit pouvoir le voir.

Ma question n°2 :

Si la réponse à la question précédente est OUI, alors les notaires ne commettent-ils pas une faute grave qui nous dégage de notre responsabilité au final?

Je ne cherche pas ici à critiquer le travail des notaires, mais plutôt à essayer de comprendre comment tant de gens se font piéger sur des ventes dont les caractéristiques sont écrites « noir sur blanc ».

Merci d’avance pour votre éclaircissement.

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
Effectivement lorsqu’un acheteur acquiert un bien, il se doit d’effectuer quelques contrôles minimum. Les professionnels intervenants dans la vente ont des prestations limitées et un conseil d’architecte est toujours le bien venu pour tenter de mettre à jour certaines chose qui pourraient être préjudiciables.
Le notaire a une prestation limité dans l’établissement d’un état sur la base d’éléments qui lui sont remis et ne fait pas le tour de toutes les maisons ou biens. Seuls les personnes intervenantes dans l’achat sont responsables.
L’agent immobilier est un commerçant conseillant sur un ratio prix/investissement – revente éventuel mais n’a pas de compétences techniques.
La notaire vérifie les pièces qui lui sont remises et les antécédents juridique du bien, ainsi qu’un contrôle des risques et contraintes liées aux préemptions : là s’arrête son rôle
La responsabilité d’un notaire n’est pas à mon avis de vérifier si tout est bien déclaré. Il acte juridiquement une transfert de propriété et n’a pas de jugement ou d’informations spécifiques à apporter sur le bien (Je vais demander à un notaire si il veut bien intervenir dans cet échange).

L’architecte est un conseil qui défend les intérêts des acquéreurs sur la base d’une mission qui lui ai confié, il ne tient qu’aux acheteurs d’investir sur une prestation de conseils d’architecte pour éviter de très gros soucis.
Il en va de même dans la lecture des termes de compromis qui peuvent léser les acquéreurs (surtout les jeunes) et qui avec un simple conseil d’architecte auraient un esprit apaisé.

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grandé

bonjour,
un notaire peut-il s’occuper des droits de succession de sa propre famille?
merci
cordialement

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biencourt

re, oui mais est-ce que çà change quelque chose en matière de taxe d’habitation çà fait 15 ans que nous vivons dans ce logement !
encore merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
Il est évident que toutes les surfaces non déclarées ne sont pas taxées et même si les travaux dates de nombreuses années, ils devraient être déclarés.

Répondre
biencourt

Bonjour,
Suite à un différend avec notre propriétaire nous nous sommes aperçus que l’étage de notre habitation n’est pas déclaré au centre des impots. Que risque-t-il ? risquons-nous de nous retrouver sans chambres?
merci pour votre réponse
Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Pour toutes constructions illégales, il est toujours envisageable que l’administration demande une remise en état si la régularisation n’est pas possible.

Répondre
DUBREUIL

Bonjour,

Il y a 3 ans, nous avons fait construire une maison d’habitation dans un lotissement. Nous avons signé un code d’urbanisme nous interdisant de construire sur un périmètre de 3 m autour des limites de propriété.

Or, notre voisin vient de faire une extension de sa maison d’habitation et est basé sur le mur de séparation des deux propriétés. Il n’a pas de permis de construire.

Il est soutenu par la secrétaire de mairie (une de ses parentes) et le député maire de notre circonscription. Que peut-on envisager dans ce cas là ? Pendant combien de temps avons nous doit de faire un recours en justice.

Merci de votre réponse.

Répondre
gianesini micchael

Bonjour,nous avons construit une cabane en bois de 15 metre carre sur notre terrain de 350 metre carre ,SANS DEMANDE PREALABLE .Nous souhaiterions nous mettre en conformité,et prendre pour cela un architecte dans le but d en faire une petite annexe habitable.Pensez vous que le recours a un architecte nous permette d etre tranquille et de pouvoir etre dans la légalité??

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Le fait de missionner un architecte vous assurera que le travail est réalisé dans les règles de l’art. Seule l’administration est détentrice des droits qu’elle octroie.
Assurez-vous avec l’architecte que la régularisation est possible, cela vous assurera déjà une certaine sérénité.

Répondre
Nicolas

Bonjour, Nous sommes en train de vendre notre maison (longere construite en 1860)
La fosse n’étant plus aux normes, les futurs acquéreurs ont donc 1 an pour changer celle-ci.
Sauf que nous venons de nous rendre compte que la fosse n’est pas sur notre cadastre. La fosse est sur le pignon de la maison. La fosse est là depuis au moins 12 ans. Quand nous avons acheté la maison il y a 6 ans, il y a avait une dalle et une petite clôture, quelques années plus tard nous avons tout cassé pour pouvoir y mettre une voiture. Du coup, jamais nous nous sommes posés la question de savoir si ça nous appartenait ou pas.
Maintenant avec la vente et l’obligation de changer la fosse tout change. Est-ce que à la l’époque, on nous a vendu la maison avec un vice caché. Que pouvons-nous faire?
Je vous remercie pour vos réponses.
Aurore.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Pour définir si un vice caché existait, il faudrait étudier toutes les pièces relatives à la vente, mais même si ces problèmes apparaissaient le fait d’avoir vu et visité les lieux aurait du vous mettre la puce à l’oreille. C’est pour cela que les architectes proposent des consultations/conseils avant achat, afin de réaliser une « check liste » de points indispensable à contrôler. La dépense d’une consultation/conseil d’architecte évite souvent de gros soucis ultérieurs.
Si vous souhaitez engager une procédure à l’encontre de vos vendeurs, il serait souhaitable que vous preniez conseils auprès d’un avocat avant toutes procédures.

Répondre
Jacq

Bonjour,

Je suis en procès au TGI de Dunkerque depuis 2013 pour construction illégale, construction non couverte par un architecte, ni un permis validé par une assemblée générale des copropriétaires.

La DDTM de Dunkerque a constaté – en février 2014 – les infraction au niveau règles d’urbanisme et les contrevenants ont déposé ensuite un nouveau permis modificatif – visé par un architecte – conforme à ces règles, mais me causant toujours un préjudice visuel; permis tacite accordé par la maire en mai 2014.

En 2013, j’avais envoyé une lettre recommandée au maire, signalant que je m’opposais à tout permis non validé par une AG; il l’a d’ailleurs fait par arrêté municipal pour le permis qui a été invalidé par la DDTM en précisant,parmi les motifs du refus, qu’il n’y avait pas l’accord des copropriétaires.

Pourquoi ne l’a-t-il pas fait en 2014 ? Quelle est sa responsabilité ? Il semble que le Tribunal Administratif ne contrôle que les règles d’urbanisme, rien de plus.

Les contrevenants réalisent ce qui était prévu dans le permis tacite

Quel est mon recours ?

Bien merci pour vos conseils

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

L’administration ne doit et ne peut que contrôler le respect aux règles d’urbanisme et non aux règles civiles ou autres régissant les parties entre elles.
Ils ne peuvent s’immiscer dans des conflits ou ils n’ont pas de pouvoirs légaux.
Je pense que vous avez un avocat si vous avez intenté un recours au TGI, sollicitez votre avocat sur les recours et la recevabilité de ceux-ci avant d’aller pus loin. Car de nombreuses condamnations se font jour pour des recours dits abusifs.
Il est indispensable que chaque entité légale reste dans son rôle, sans quoi l’annulation d’un jugement pourrait être prononcé pour une erreur de procédure.

Répondre
AMACHER

bonjour,
je suis artisan, et un client veut une véranda mais ne veut pas déposer de permis de construire, je sais que lui risque quelques choses, mais est-ce que l’artisan à un risque et lequel. il voudrait signer le devis et je repousse un peu ce moment. ça me fait mal de passer à côté d’un chantier, car c’est un peu dur en ce moment.
merci pour vos réponses

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Tous les intervenants de l’acte de bâtir sont responsables et un professionnel doit informé et vérifier que le maître d’ouvrage est bien titulaire d’une autorisation en bonne et due forme.
Dans le cas contraire, si un recours en démolition est intenté contre le « non sachant » (client), les frais seront à la charge du professionnel. Une jurisprudence a été votée l’an dernier à ce sujet.
Il ne faut pas prendre de risques inconsidérés qui mèneraient à dépenser beaucoup plus en avocat pour se défendre que le bénéfice retiré du chantier.
Il ne tiens qu’à vous d’informer par écrit le client et avoir un retour écrit sur tous les risques encourus.

Répondre
Boure

Bonjour,
Je suis tres tracassee par ma situation.
Mon Ami et moi achetons une Maison.la signature chez le notaire est prevue le 25fev.
Hier, nous avons à nouveau rencontré la proprietaire et avons revisité la Maison.
Il see trouve qu Elle ne nous avait pas tout dit et nous nous trouvons dans l’embarras : en effet, nous apprenons que la toiture qui a ete rehaussee et le velux qui a ete pose n ont pas ete fait dans led regles. C est a dire qu Elle n a jamais demandé d autorisation de construire. C est un ami à Elle qui a fait ses travaux.
Dans l acte notarial, elle nie avoir fait quelconque travaux.
D oú mes questions :
– comment se proteger en tant qu acheteur?
– n ayant aucun document du vendeur, comment prouver que nous ne sommes pas a l origine de ces travaux?

Merci de votre aide!
Karen

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Pour se protéger contre de mauvaises surprises, le premier réflexe aurait été de faire appel à un architecte afin de vous faire conseiller au préalable. Nous (architectes) assurons des prestations de conseils pour tout ce qui touche le bâtiment, nous défendons vos intérêts et réaliser une dépense de consultation/conseils initiale permet certaines fois d’économiser beaucoup d’argent et de stress.
Cela étant dit, si la situation vous échappe, cela n’est pas bon signe et il faut exiger une clause suspensive, voir repousser la signature afin d’obtenir tous les éclaircissements nécessaire.
Il faut écrire au notaire afin de lui signifier la situation qui vous a été annoncée pour que tout soit acté. Exigez une réponse écrite et non pas de réponse téléphonique. Ce sont vos deniers que vous défendez.
Il est indispensable que vous obteniez les antériorités juridiques de la bâtisse que vous convoitez. Toutes les démarches doivent être faites et le notaire doit aussi vous accompagner en ce sens.
Est-ce le notaire du vendeur ou le votre ?

Répondre
coco

Bonjour,

Je possède une grange que je souhaite changer en pièce d’habitation. Elle est mitoyenne à mon habitation et sans vis à vis (il y a un bâtiment en face).
Cet été, j’ai demandé des devis pour faire changer la porte en bois pleine par une baie vitrée. J’ai demandé à mon mari d’aller demander à la mairie (c’est une petite commune de campagne) s’il fallait une demande de travaux ou autre. Il m’a dit qu’il ne fallait rien et j’ai donc signé avec une entreprise. J’ai versé 1/3 du prix à l’entreprise qui l’a encaissé et j’apprends aujourd’hui qu’en fait il fallait une demande de travaux. La porte doit être posée dans quelques semaines. Que faire ?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Premièrement, il aurait fallut prendre conseille auprès d’un architecte ce qui aurait évité la situation ennuyeuse.
Ensuite, il vous faut donc déposer une déclaration préalable de travaux auprès de la mairie, qui transmettra certainement à la DDT couvrant le secteur concerné par le projet.
Il serait souhaitable que vous missionniez un architecte afin qu’il établisse au mieux le dossier de déclaration préalable pour la porte, car si vous déposez vous même un dossier et qu’il se voit refusé, vous pourriez avoir l’obligation de remettre en l’état initial.
Il est indispensable d’obtenir toutes les autorisations en amont et avant d’entamer quelques travaux que ce soient.
Parlez également à l’architecte de votre projet de changement de destination de la grange… Prenez conseils auprès de professionnels défendant vos intérêts (l’architecte fait partie de cette catégorie de professionnels).

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kristof

Bonjour j’ai construit une clôture sans autorisation. J’ai déposé une déclaration préalable refusée. J’ai des voisins qui ont une clôture du même style depuis.plusieurs années
Qu’est ce que je risque et que puis-je faire pour faire changer d’avis la mairie
Merci pour votre réponse

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

La situation est complexe. Si votre réalisation ne correspond pas aux règles d’urbanisme, il est fort probable qu’il vous faille revoir la mise en oeuvre pour vous conformer aux règles.
Ce n’est pas parce qu’un voisin grille un feu rouge en voiture, qu’il faut suivre et faire la même chose. Car si vous vous faites interpellé, l’agent des forces de l’ordre n’aura que faire d’entendre : » Mais juste avant moi, une personne a grillée le feu ! ».

Il faut respecter les règles et réaliser les ouvrages conformément aux autorisations obtenues. Donc, ceci étant dit, il serait souhaitable de confier votre dossier à un architecte qui tentera de trouver le compromis pour vous éviter de devoir tout démolir.
Une nouvelle demande conforme aux règles sera nécessaire.

Répondre
endomino

Bonjour,
Mes parents ont acheté un terrain en 1953 et on construit une maison de deux pieces, toilette et sdb en 1954, en attendant d’avoir l’argent pour construire une grande maison sur le devant du terrain.

J’ai habité cette maison de 1978 a mai 1983. en juillet 1983 c’est ma sœur avec ses deux filles qui s’y est installée. Et elle a refait la toiture en tuile elle était en fibrociment et a agrandit en utilisant un poulailler que mon père avait fait attenant à la maison.

Mon père est décédé en 1984 et sur l’acte cette maison est portée ainsi que celle de mes parents. Depuis ma mère payait les impots fonciers et locaux.

Ma mère est décédée en octobre et nous voulions partager le terrain pour que ma sœur puisse garder sa maison, mais la mairie nous dit qu’il n’existe pas de permis de construire.
Elle ne veut pas nous régulariser non plus.
Que pouvons nous faire ?
Merci de bien vouloir m’aider

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La régularisation de biens construits sans autorisations est complexe, c’est pour cela qu’il faut toujours être régulier et ne pas jouer. Les demandes de démolitions juridiques sont de plus en plus nombreuses.
Il faut déjà s’assurer de si la régularisation est envisageable en étudiant les règles d’urbanisme. Ensuite, si la régularisation est possible, il faut déposer une demande en bonne et due forme.
Il serait souhaitable que vous missionniez un architecte afin qu’il visite les lieux et étudie votre dossier pour définir quelles sont les solutions envisageables.

Répondre
Yves

Bonjour
Je suis en Guadeloupe, j’ai construit il y a 13 ans une maison sans permis, sur une parcelle constructible. Depuis cette parcelle est devenue non constructible car passée en « terrain a haut risque de liquéfaction » .
Il y a t-il possibilité de régulariser .
L’administration pourrait-elle engager des poursuites ou me demander de détruire ma maison .

Merci Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Premièrement construire illégalement provoque de grands risques. Il est tout à fait possible qu’il vous soit demander de démolir.
Pour savoir si le bâtiment est régularisable, il est préférable de passer par un architecte pour une mission d’étude.
Cela vous apportera des réponses.

Répondre
Valérie C

Bonjour,
je vous remercie de votre réponse qui m’a bien aidé même si j’en suis étonnée. Je ne pensais pas que cela été aussi simple.
Par contre, pour en revenir à ces bâtiments, ils ont pour nature d’être des locaux professionnels. Il s’agit des anciens locaux de l’entreprise familiale.
Une fois en règle avec la loi et l’urbanisme, ai-je le droit de les rénover et enfin vendre la parcelle avec tous les bâtiments déclarés ?
Peut-on passer par le notaire pour les faire authentifier ?
Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Si tous le bâtiments sont légaux et n’ont jamais fait l’objet de plaintes, il n’y a pas de procédure particulière.
Ensuite, si vous souhaitez engager des travaux, il faut vous assurer dans quel cadre ces travaux rentre. Il faut vérifier si une demande d’autorisation administrative est nécessaire ou non.
Si vous souhaitez diviser pour revendre une partie, il faut réaliser une étude afin de définir quelle est la meilleure découpe possible pour optimiser la division du terrain.
Cette étude avec un architecte, vous permettra de valider ou entériné un projet de division et de vente éventuelle. Pour ensuite passer par un géomètre expert pour procéder à la division légale.
Il ne me semble pas qu’un notaire soit habiliter à « authentifier » des ouvrages existants, mais vous pouvez toujours les solliciter à ce sujet. Etant donné que les notaires sont des officiers du ministère publique, il est probable que cela rentre dans leurs compétences, mais cela reste à vérifier tout de même.
L’huissier de justice, reste tout de même le meilleur professionnel du constat.

Répondre
Valérie C

Bonjour,
me voilà devant un problème de taille.
J’ai eu en donation une parcelle agricole avec divers bâtiments (susnommés comme ceci sur l’acte de vente)qui n’ont jamais fait l’objet d’une demande en permis de construire. Donc, depuis 50 ans, les précédents propriétaires ont implanté diverses structures sans déclarations préalables y construisant même une maison.
Lors de recherches à l’Urbanisme, j’ai pu constater que ces bâtiments apparaissaient cadastrés alors qu’ils ne sont pas répertoriés sur l’acte de vente. Pour eux, il s’agit de constructions frauduleuses mais tout de même cadastrées.
Ma question est la suivante : étant donné que nous payons les impôts fonciers (3200€) chaque année sur le bâti, et ce depuis + de 16ans, y a t-il une façon de confirmer l’existence réelle de tous ce bâtiments ?
J’espère que ma demande vous inspirera et je vous en remercie par avance.
Toutes les personnes que j’ai pu interroger m’ont conseillé d’aller voir l’Urbanisme d’Aix en Provence. Qu’en pensez-vous ?
Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Il préalablement faire un relevé d’état des lieux par un géomètre afin qu’il puisse y avoir un certification de positions, surfaces et de destination des locaux.
Ensuite le tiercé : photo aérienne (google ou autre) + cadastre + relevé de géomètre, tout ces éléments permettront de valider une existence.
Il est aussi possible d’ajouter le passage d’un huissier de justice afin qu’il effectue un constat de corrélation de tous ces éléments.

Il faut surtout savoir quelle est la destination que vous souhaitez donner à tout cela… car pourquoi aller voir l’urbanisme si vous n’avez rien à leur demander ? Si c’est simplement pour leur prouver que tout est sur place, peu voir pas d’intérêts.
Le service des impôts pourra éventuellement vous demander des justificatifs pour corriger l’assiette de taxation, car plus ils en prennent mieux ils se portent 😉
Si vous souhaitez pas demander d’autorisations d’urbanisme ou faire des travaux sur ou dans ces bâtiments, il n’y a pas lieu (sauf si je n’ai pas saisi votre demande) de solliciter l’urbanisme.

Espérant avoir répondu à votre interrogation. Dans le cas contraire, n’hésitez pas à compléter sur le blog. A bientôt sur notre BLOG Architecte-PACA.com

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toutva

Bonjour avec une question similaire

dans le cas d’un changement de destination qui n’a pas été déclaré il y a plusieurs années peut t on pour éviter tout problème remettre en état d’origine ? sachant qu’il subsistera certainement des traces murales mais la destination sera devenue conforme ?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il faut voir au cas par cas et si la construction est réellement illégale et non régularisable, il n’y a pas contre indications.
Il faut se rapprocher des services instructeurs de la commune pour vérifier ce qu’il y aurait lieu de faire.

Répondre
touva

Bonjour,
au fil des générations un bâtiment s’est transformé en maison d’habitation ( sans changement extérieur)
la première c’était il y a longtemps , bien avant la création du permis de construire et les différentes lectures font dire que ce bâtiment est légal ( sinon il n’y aurait plus de vieilles bâtisses !)
la deuxième l’a transformé , c’était l’après guerre , a cette époque m’a t on dit tout le monde y allait de sa petite oeuvre , besoin d’une pièce, d’un débarras et hop c’était fait et ça ne genait personne, beaucoup construisait par eux mêmes aussi
la troisième l’a modernisé et … un peu agrandi
la 4 eme , qu’il l’a reçu par donation n’y touche pas et elle a internet pour s’informer !
et puis au fil du temps il y a eu les classements , les POS , les PLU que tout le monde doit connaitre sauf que c’est pas évident quand on habite pas le coin mais nul , n’est censé ignoré la loi
et aujourdhui, comme beaucoup, je découvre et dois remplir l’imprimé H1 en sachant qu’à la donation toute récente, la description reflétait la situation actuelle et le bâtiment est classé en zone non constructible avec un CU négatif.
impôts payés , electricité, eau, assainissement à refaire
ma question est sur les conséquences,
– quelle incidence sur le foncier et la taxe habitation
– peut t il y avoir obligation de remettre en état pour celui qui a reçu la donation et dans quel état d’origine ( état initial : probablement inconnu qui serait un bâtiment nu peut être , état de la deuxième génération…. etc ?.
J’ai lu aussi qu’on ne pouvait plus vendre, ni louer dans ce cas mais j’espère pouvoir peut etre y habiter
Sans compter que je ne connais pas si j’aurais un rattrapage de taxes locales sur plusieurs décennies ? Ce que je ne pourrais pas payer !!

merci de votre avis

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
SI l’ouvrage existe depuis des décennies, il est fort probable que les taxes soient appliquées sur les éléments bâtis existant. Renseignez vous auprès du service des impôts dont dépend le bien pour obtenir la matrice cadastrale et le tableau des surfaces prises en compte pour le calcul des taxes.
Ensuite, faite réaliser un relevé d’état des lieux par un architecte afin qu’il vous fournisse des plans de l’existant ainsi que les surfaces afférentes au bien. Avec ces deux éléments vous obtiendrez une résultante pour votre déclaration H1.
Le rattrapage des taxes est limité dans le temps, à vérifier sur le site du gouvernement.

Vous pouvez poser la question au service des impôts lorsque vous irez récupérer la matrice cadastrale.

Répondre
Maxime

Bonjour,
j’aurai une question concernant la pose d’une nouvelle porte d’entrée d’immeuble. Effectivement celle-ci doit être changée car ne ferme plus. Plusieurs menuisiers sont passés pour des devis et tous étaient unanimes, il faut remplacer la porte. Donc j’appelle la Mairie et il me dise que je doit faire une déclaration préalable aux travaux. Cette procédure dure entre 1 ou 2 mois (si pas de problèmes)! Hors la porte d’entrée ne ferme plus..

Qu’est ce que je peux faire ? Si nous sommes cambriolés, s’il y a des dégradations dans les parties communes, l’assurance ne prendra pas en charge le remboursement.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Effectivement dans certains secteurs la modification des ouvrages composants les ouvertures peut être soumis à déclaration préalable.
Ensuite, certaines communes ne sont pas regardante si la réparation est faite à l’identique. Si par exemple, c’est une porte bois comportant des moulures et la porte remplacée sera identique en tous points, ils acceptent que les travaux se réalisent.
Si par contre le remplacement d’une belle porte bois se fait pour une nouvelle basique plate ou pire en PVC blanc de mauvaise facture, je comprends qu’ils exigent qu’une déclaration préalable soit délivrée.

Répondre
Steff

Bonjour,
Je me permets de vous contacter malgré toutes vos informations très détaillées que j’ai pu lire en reponses aux différents commenraires.

Seulement, je souhaite être sûre de moi, de nous, avant de nous engager dans une situation qui pourrait nous suivre et nous endetter toute une vie…

Nous avons projet d’acheter une maison à renover entièrement. C’est une ancienne longere qui a été modifiée ( coupé dans la longueur et aggrandit dans la largeur) .
Le proprietaire actuel a bien fait une demande de travaux pour une extention de moins de 20 m carré, mais il dit ne jamais avoir eu de retour de la mairie. Il a donc fait son extention par accord tacite.
Nous avons bien sûr fait nos propres recherches, mais à notre niveau il est difficile d’obtenir toutes les informations.

C’est également un terrain qui se situe à moins de 100 m d’une exploitation agricole. Le proprietaire nous a caché qu’un permis de construire serait refusé en cas de demande ( nous tenons l’information de la mairie)

Bref, beaucoup de petites choses qui nous ont mené a nous poser de nombreuses questions!
Malgré tout ce projet continue de nous intéresser.
Nous n’avons encore rien signé et souhaitons prendre notre propre notaire.

Ma question est donc, pouvons nous faire un compromis qui puisse nous protéger suffisament assez en cas d’illégalité des travaux deja réalisés? (En sachant qu’aujourd’hui j’en suis meme au point de nous demander si les combles qui sont aménagés actuellement ont bien été déclaré… )
Mais aussi, nous allons refaire la charpente qui n’est absolument pas aux normes, nous aurions l’air bien malin si la demande de travaux nous est refusé… Nous ne pourrions pas y vivre en sécurité ! ( je précise que nous avons fait passer y a artisan pour devis et avis sur la charpente)

Que devons nous faire pour etre sur de ne pas nous faire avoir? Le notaire peut il obtenir toutes ces informations , et peut il rendre la vente caduque ( sans qu’on y perde de l’argent) si les travaux ne sont pas accepté ou non conforme?

Quels risques courent on a signer un compromis ?

Je vous remercie d’avance.
Bonne journee.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il est tout à fait possible de faire inscrire dans un compromis des clauses suspensives vous accordant une possibilité de vous retirer de votre engagement au cas ou la clause ne sera pas positive pour vous.
Voyez avec votre notaire quelle est la meilleure manière de vous protéger vis-à-vis des démarches que vous devez effectuer pour vous assurer d’acheter un bien conforme et déclaré dans les règles.
Il est indispensable dans ce type de démarches d’obtenir des délais suffisant pour pouvoir effectuer toutes le démarches et obtenir des réponses claires. Donc faites en sorte que les délais inscrits sur le compromis soient assez long.

Répondre
LEFEBVRE

Bonjour,

je vous avais contacté concernant une construction sans permis

et vous m’aviez conseillé;sur ce sujet je n’ai plus le droit de m’exprimer car le dossier est passé du civil au pénal et la personne
a été entendue par la police…;vous aviez raison,meme si l’avocat n’a
pas de vrai pouvoir,le procureur lui a travaillé en silence…
Aujourd’hui,je viens vers vous car mes beaux-parents n’ayant pas
l’égout,ils tombent sous le coup de la loi 2012 concernant les fosses
septiques et ce cher gouvernement en contradiction avec toutes les autres lois a pondu une loi rétro-active et le spank a emis un avis défavorable et demande le changement de la fosse.
si j’ai bien compris,la date butoir serait 2015 pour réaliser les travaux sinon c’est l’amende…! merci le gouvernement…!
ma question est la suivante : pour gagner un peu de temps,est-il possible de mettre au moins 2 sanibroyeurs qui serviraient pour les eaux chargées et de continuer à utiliser l’ancienne fosse ?15000€ pour un couple de personnes agées meme si une partie peut etre remboursée,ça ne se trouve pas sous le sabot d’un cheval….
Merci de votre réponse à venir.
cdt jf l

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Si j’ai eu raison et que cela serve, j’en suis ravi. Mes années d’expériences profitent à tous et cela me conforte dans le sens du partage au plus grand nombre.
Je le répète l’Architecte est là pour cela… conseiller et accompagner !
Concernant votre nouvelle question d’assainissement individuel, il existe des aides importantes dans le cadre de la mise aux normes d’anciens systèmes. Il faut se rapprocher du SPANC pour obtenir toutes les informations surtout si les bénéficiaires ont peu de revenus.
Il n’existe pas de solutions médianes pour ce type de traitement des eaux. Il faut une filière complète et aux normes. Donc tournez vous vers l’ANAH qui subventionne ce type de projets.

Répondre
Fillia

Bonjour,

Nous avons fait l’acquisition d’une maison il y à un peu moins de deux ans (février 2013), et après discussions avec les voisins lors d’un apéritif, nous avons appris qu’il n y avait aucun permis de déposé pour cette maison !!

Cette maison date des années 70 donc il y a bien prescription, elle à été revendu à nos prédécesseurs en 95 qui ont effectué des rénovations et agrandissements.

Nous avons effectué des recherches auprès de la mairie et notaires,nous avons retrouvé tous les actes mais aucun permis n y figure aussi bien le permis initial que les aggrandissements ??

Nous sommes donc dans l’illégalité et dans l impossibilité en cas catastrophe naturelle ou incendie de reconstruire (même à l identique) pas de raccordement possible et surtout pas de remboursement d’assurance possible

Nous sommes vraiment très inquiets de cette situation, quels recours avons nous et auprès de qui? est ce un vis caché ?

Merci d’avance pour votre aide et conseil ?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La situation semble complexe et un vis caché n’est qualifié ( a priori ) que si celui-ci est réellement caché…. hors comment caché une maison ??
Il faudrait certainement qu’un avocat étudie les pièces dont vous disposez pour voir si cet état de fait vous a réellement été caché et créer un DOL.

Je ne saurai vous conseiller autre chose que de consulter un avocat.

Répondre
pigeon

Bonjour,
J’ai un problème avec un constructeur qui projette de construire sur un terrain jouxtant le mien.Avant tout cela il a fallut démolir un ancien hangars qui touchait le mur du fond de ma maison. Ce hangars a été construit sur une dalle béton qui touche également mon mur mais non solidaire de celui-ci.Quand ils ont cassé le hangars il y a eu des coups de bélier en retirant la charpente qui a échappé à la pince de l’engin qui tirait sur la charpente. Puis j’ai constatait différentes fissures sur mon carrelage du rez de chaussée ainsi qu’au premier étage.Ils m’ont répondu que comme le béton n’est pas solidaire du mur de ma maison ce n’est pas possible(pourtant constaté par constat d’huissier avant et après les faits).Je pense que cela a pu se produire par la transmission des ondes de choc produit par les engins ainsi que les blocs de béton ou autre qui sont tombés sur cette dalle.Il est à noter qu’ils ont quand même procédé a une découpe au disque mais malheureusement après les dégâts. J’aimerais connaitre votre avis sur la question et savoir si vous avait des références sur ces différents domaines.Merci par avance.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Si un constat d’huissier établi un état de fait avant et après les travaux, juridiquement cela pourrait être recevable.
Il appartient à un avocat de préciser ou faire préciser les éléments pour faire valoir la cause à effet.
Les références dans ce types de conflits sont disponibles dans les jurisprudences qui sont à la disposition des avocats. En tant qu’architecte, nous sommes sollicités pour réaliser des expertises et nous appuyons sur des jugements antérieurs.
Les avocats sont les personnes les plus informés des toutes dernières jurisprudences en la matière, si un conflit vous oppose à une personne, il faut vous tourner vers un avocat afin qu’il fasse valoir vos droits.

Répondre
Tintin

Bonjour,

Tous mes vœux pour les professionnels et particuliers avec plein de constructions et de modifications !

J’ai acheté une maison mitoyenne en 2010, mon voisin était soumis au COS en 2003 à fait un étage avec des pièces depuis mise en place d’un PLU (2009)règle à laquelle je suis soumis. Je souhaite me mettre au niveau de mon voisin et créer des chambres pour mes enfants comment puis je faire ?, la marie à promis depuis 2 ans de modifier … promesse électorales…
Merci pour votre aide.

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Pascal CAMLITI

Bonjour,

Il existe plusieurs solutions architecturales et réglementaires, mais pour vérifier cela il faudrait réaliser une étude de faisabilité.
En tout état de cause, il faut savoir, que depuis l’avènement de la loi ALUR, le COS et la surface minimum de terrain ont étaient supprimés pour les communes dotée de PLU (sous certaines conditions). Il suffit de vous reporter à notre article et réponses aux questions sur la loi ALUR.
Dans votre cas, il est fortement conseillé de prendre contact avec un architecte afin qu’il vous établisse une étude de faisabilité, cela vous fera gagner du temps.
Peut-être qu’un architecte de notre réseau pourrait vous épauler ? Pour cela remplissez notre formulaire.
A bientôt et nous vous retournons tous nos vœux pour cette nouvelle année.

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emilie

Bonjour,
Je fais construire une maison. Sur une partie de mon toit terrasse je souhaite mettre une verrière pour apporter de la lumière dans ma pièce principale qui se trouve dessous. Mon permis de construire est refusé car il est indiqué sur le règlement qu’aucune ouverture en saillie n’est autorisée (type velux, skydome). Je reste persuadé qu’il ne s’agit pas d’ouverture en saillie car non visible de l ‘extérieur. Est il possible de contester et d’imposer mon choix?
En cas de refus,je souhaite le faire quand même. Quel risque j’encoure et peuvent ils m’imposer de refaire mon toit?
Merci de votre réponse
Emilie

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il est considéré comme saillie tout les éléments non compris dans le plan du toit terrasse et les ouvrages projetés en font partis.
Des solutions techniques peuvent être envisagées selon les éléments architecturaux environnants et la présentation du dossier. Peut-être est-ce simplement une incompréhension des services qui provoque ce refus.
Le permis de construire a-t-il été réalisé par un architecte ?
Ensuite pour répondre à votre question quelles sont les risques encourus, la base est 45000 euros d’amende + les frais de justice engagés à payer pour les deux parties sachant que vous seriez en faute, la peine risque d’être lourde et pour finir l’obligation de démolir + remise en état sous astreinte financière journalière (environ 150 euros/jour) contrôlé par un huissier à vos frais.

Il n’est même pas envisageable de s’engager sur un terrain aussi dangereux. Le non respect des règles est du ressort du tribunal au niveau pénal… Restez dans la légalité !

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Marie

Bonjour,
Nous avons fait une offre d’achat sur une maison qui a 2 vérandas de 15m2 et de 22m2 non déclarées, le vendeur nous dit avoir fait les vérandas il y a 5 ans. Peut on l’obliger à régulariser la situation avant l’acte de vente ? Nous nous posons aussi la question de l’assurance habitation sur ces vérandas non déclarées ? En cas de problème, l’assureur peut il refuser l’indemnisation si les vérandas n’ont pas eu d’autorisation préalable ? Merci beaucoup pour votre aide.

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
Tout les ouvrages non déclarés sont susceptibles de créer des nuisances, si vous achetez le bien vous en devenez responsable juridiquement car ces ouvrages ne sont pas cachés.
Il est tout à fait possible de demander que le vendeur régularise la situation avant achat, mais est-ce que celui-ci acceptera ?
Ensuite, l’assurance peut tout à fait trouver un prétexte pour ne pas couvrir en cas de problème, il faudrait que toutes les pièces soient répertoriées dans le contrat afin que le contrat couvre ces ouvrages, mais cela n’enlève en rien le responsabilité pénale de la construction illégale.
Donc mieux vaut assurer une clause suspensive de dépôt et d’obtention des autorisations pour la régularisation, voyez avec votre notaire comment rédiger un acte qui vous protégerait au mieux.
Ne foncez pas tête baissée dans un mur qui sera plus solide que vous ne l’imaginez.

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mika

Bonjour,

J’ai acquis récemment une maison en campagne en zone protégée dans les 500m d’un monument historique. Comme beaucoup de gens, j’ai fait cette acquisition car peu onéreuse et compatible avec mon petit budget.

J’ai déposé une déclaration préalable de travaux en mairie, qui a été refusée par les ABF car ils imposent du bois (je voulais mettre du PVC en raison du faible coût).

Ma question est la suivante:

Si je laisse les fenêtres existantes qui sont placées en feuillure, puis-je installer mes fenêtres PVC en applique, donc à l’intérieur, en doublage des fenêtres existantes? De cette manière, je ne modifie pas la façade, et les 3ans de prescriptions passés je pourrai à ce moment là retirer les anciennes fenêtres pour ne laisser que le nouvelles.

Le surcoût engendré par le bois n’étant absolument pas envisageable dans mon budget, il me faut trouver une solution sans quoi je serai condamné à garder ce simple vitrage vieux de 50ans…

Qu’en pensez vous et pourquoi svp?

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il n’est pas cohérent de vouloir tricher, même si vous disposez de bonnes raisons.
La solution réside dans le dialogue et pour cela il faut trouver un terrain d’entente. De plus dans les secteurs protégés ou sauvegardé, si vous avez des revenus bas, l’ANAH pourrait vous octroyer une aide conséquente.
Il faut donc étudier toutes les pistes avant d’engager une dépense qui pourrait vous apporter de nombreux soucis ultérieur (procédure judiciaire ou autre).
La prise de conseil d’un architecte local proche du bien concerné avec établissement d’un dossier d’aide à subventions pour rénovation d’un bâti dans le cadre d’un secteur soumis à ABF est LA solution.
Le conseil et l’assistance d’un architecte n’est pas très onéreux et vous permettra de gagner en sérénité d’esprit.

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belei

Bonjour j ai une construction en bois cadastre sur le plan et je souhaiterais construire a la place en parpaing (dur) je suis sur la commune de sospel
Surface environ 80m2 quel autorisation? Permis ?

Merci et bonne fete

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Pascal CAMLITI

Bonjour,

Il faut prévoir un permis de construire notifiant clairement la démolition pour reconstruction MAIS il faut vous assurer que cette ouvrage pourra être reconstruit avant toutes démolitions.
Il est très important de bien s’assurer que les délais de recours des tiers soient purgés pour entamer quoi que ce soit, car si un recours est intenté en annulation de votre éventuelle autorisation qui pourrait être délivrée, la démolition réalisée vous vous retrouveriez sans rien.
Missionnez un architecte pour qu’il vous épaule, car un dossier comme celui-ci peut être lourd de conséquences.

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gaty58

Bonjour

J’ai dans l’objectif d’acquérir une maison situé en zone UA et zone ABF des bâtiments de france.
Des travaux de clôture étant à réaliser, j’ai appelé les bâtiments de France pour avoir des renseignements sur ce qu’il est possible de réaliser avant de me prononcer sur l’achat du bien.
L’architecte a alors regardé le quartier ainsi que la maison concernée sur internet et s’est aperçu que le propriétaire actuel a installé des fenêtres PVC ainsi que refait une façade à priori sans autorisation.

Qu’est ce que je risque si j’acquière la maison? est-ce que je peux être obligé de remettre en conformité à mes frais?
Si oui, je regrette déjà d’avoir appelé car en pensant bien faire, j’ai peur de m’être coupé l’herbe sous le pied

Un grand merci d’avance

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Pascal CAMLITI

Bonjour,

Le fait d’acquérir un bien « non conforme » peut effectivement vous rendre responsable des antériorités étant donné que le propriétaire n’a pas masqué ces ouvrages et ceux-ci sont bien visibles.
Concernant l’ABF, si vous sollicitez sont avis sur une clôture, il ne doit pas (normalement) se prononcer sur autre chose, mais il apparaît parfois qu’une visite fasse ressortir dans un PV des infractions.
Je n’ai pas connaissance de procédures engagées par la DRAC pour remise en conformité de fenêtres…. mais tout est possible. Il faudrait vérifier si une demande d’autorisation à été faite concernant les menuiseries et si l’autorisation délivrée a été respectée. Si les travaux ne sont pas conforme à l’autorisation, vous prenez le risque de vous voir demander une mise en conformité.
Dans tous les cas, vous avez bien fait de vous soucier de votre projet et fait le bonne démarche initiale.
Il est conseillé de vous faire accompagner par un architecte pour l’établissement de votre demande auprès de l’ABF, cela facilite grandement les choses lorsque le dialogue s’établit entre confères.

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Soler

Bonjour ,
Merci pour votre réponse , mais la propriétaire fallait il qu elle demande un permit de construction pour cette terrasse
Qui fait 25M2,
N a t elle pas fait du faut lors de la vente en signalant qu elle n avait pas fait de gros travaux au notaire ?
Au bout de sept ans , ai je le droit d annuler la vente ?
Merci pour vos réponses .
Cordialement .

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
Ne connaissant pas le dossier complètement, il est difficile de répondre précisément.
Pour vérifier la bonne ou mauvaise foi du vendeur, il faudra créer un faisceau de preuves. Un bon avocat est très certainement la meilleure des choses à faire.
Concernant l’annulation de la vente, je ne saurais vous répondre. Il faut réellement vous tourner vers votre avocat.

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Soler

Bonjour ,

J ai achete une maison octobre 2007 .
Premier mois d occupation , intoxication au monoxyde de carbone ..
Le notaire a exigé que ce soit l ancienne propriétaire qui paie les travaux ..
Deux ans pls tard , problèmes de fuite (toiture) , la aussi , ancienne proprio qui a paye avec notre assurançe ,
Puisque nous avons la même … Sniff!!
Aujourd hui , ayant une terrasse sur les toits , au dessus de ma cuisine , que l ancienne proprio a fait faire ,
Des infiltrations ..
Mairie me dit que pas d autorisation n a été déposé .. Elle fait 25m2 ..
Preuve a l appui avec photo aérienne quand elle a achete sans , et avec quand elle me l a revendu ..
Donc m étant aperçue des oreoles sur mon plafond de la cuisine , j ai contacté un avocat ..
Lors de la vente , une clause précise dit  » moi vendeur , reconnaît ne pas avoir effectué de gros travaux dans les dix ans qui précédent la vente « ..
Hors c est faut puisqu elle a fait faire cette terrasse .
Donc suite à ces oreoles j ai fait constaté par huissier , sous l ordre de l avocat ..
Le compte rendu tombe , et constate que si ne ais rien , risque d effondrement …
Il y a de ça 15 jours .
Ce jour , en rentrant du travail je trouve ma table et mon plan de travail inonde ..
Prise de peur car infiltrations au niveau de ma rampe d éclairage et ampoule du plafond .
Avocat à qui j ai appele d urgence , demande la permission au juge de faire intervenir l expert ..
La question est , car moi qui débourse en ce moment les frais de notaire , d huissier , plus expert si accord du juge ..
Sans demande de construction ,
Avoir dit au notaire que pas de travaux , ai je l espoir d avoir un recours , et surtout de Le gagner façe aux tribunaux ??
Ce jour l électricien est venu en urgence et m a coupe électricité au niveau de la cuisine au risque d un incendie ..
Que risque l ancienne proprio ?
Merci pour votre réponse .

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

J’ai eu un peu de mal à comprendre votre histoire, mais a priori vous avez des conseils (avocats, huissiers et autres intervenants) qui peuvent vous aider à y voir plus clair.
Concernant la décision du tribunal, personne ne peut dire à l’avance quelle sera la décision rendue. Le juge est souverain.
Concernant les risques encourus par l’ancienne propriétaire, sollicitez votre avocat, il pourra vous répondre précisément car il possède très certainement toutes les pièces du dossier.
Bon courage à vous.

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claude

Bonjour,
je suis sur le point d’acquérir une maison. Sur le terrain un emplacement de parking a été transformé en garage par la vendeur. La construction s’est faite sans autorisation et l’urbanisme a signifié par pv au propriétaire l’illégalité de la construction et transmis le pv au procureur de la république. La construction ne peut a priori pas être régularisée car elle se situe sur un emplacement réservé pour voirie.
ma question est la suivante : si j’achete le bien en l’état, quels sont les risques que jencours? Je suis prêt à accepter un risque de demande de demolition si cette sanction est prononcée, j’ai par contre aucune envie de risquer une possible condamnation financière (de 1.200e a 300.000e). La sanction financière est elle prononcée contre le propriétaire initial ou l’occupant au moment où la sanction est prononcée? En espérant avoir été clair, je voud remercie pour votre aide.

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
La règle est en générale la suivante : l’acquéreur ayant pris connaissance des lieux et acquis le bien en toutes connaissances de causes, se voit engagé juridiquement sur les antécédents du bien acquis. Toutes les conséquences sont donc à la charge de l’acquéreur qui se verra impliqué dans le processus juridique.
Si vous souhaitez plus de précisions et voir quelles solutions pourraient être envisageable, il est préférable de consulter un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme.

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m,dave

bonjour je fait construire une extension avec permis de construire accorder et en faisant cette extension je me suis aperçu que je pouvais récupérer mon ancienne toiture pour faire une terrasse cet modification na rien a voir avec le permis que doit je faire pour régulariser cet situation de plus que la mairie va venir vérifier les travaux effectuer suite a une demande d un voisin je pense merci

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Pascal CAMLITI

Bonjour,

Toutes modifications architecturale doit faire l’objet d’une autorisation préalable purgée de recours des tiers.
Donc si votre projet évolue, les autorisations doivent suivre.
Il faudrait étudier le dossier précisément pour définir le type de demande à déposer. Il serait souhaitable que vous missionniez un architecte pour une mission de conseil afin qu’il visualise toutes les pièces que vous lui fournirez et ainsi vous donner la marche à suivre.

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RG

Bonjour
Mon voisin a construit un agrandissement en bois de palettes et baches sur le toit de dimension assez grande (au moins 4m par 10m). Il a fait ça sans autorisation et c’est vraiment affreux sans compter que ça peut être dangereux par temps de grand vent. De plus il n’est pas propriétaire de la maison qu’il habite, ce sont les HLM.
Comment lui dire de se conformer à la loi sur un cas comme ça?

Par avance Merci

RG

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il faut vous rapprocher de la mairie et demandé un constat de police. La mairie doit faire respecter les règles d’urbanisme.
Si cela est vraiment dangereux, il conviendrait d’alerter par lettre recommandé l’organisme HLM afin qu’il diligente un responsable pour faire le nécessaire.

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Marie

Bonjour,

Nous avons obtenu il y a 4 ans le changement de destination d’une partie d’un bâtiment industriel (146 m² sur 400 m² au sol en tout) que nous habitons depuis.
Suite à l’agrandissement de notre famille nous souhaiterions aménager une partie du grenier au dessus de notre habitation actuelle: devons nous redemander un changement de destination ou seulement un permis de construire comme pour un aménagement de combles??

Merci d’avance pour voter réponse,

Bien cordialement,

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
Si la partie de combles est affectée à l’habitation un permis de construire d’aménagement de combles devrait être la démarche.
Si par contre, cette zone n’était pas initialement affectée à l’habitation, il faudrait procéder par un permis de construire d’extension avec changement de destination.

Pour ne pas commettre d’erreurs, consultez un architecte proche de votre bien pour une étude de faisabilité, afin de ne pas entamer de mauvaises démarches et perdre du temps inutilement.

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Sarah

L urbanisme me refuse de mettre un portail en limite de propriété et vu mon terrain comme il est fait nous n avons pas le choix de mettre un portail apres la place PPNC sinon nous sommes obligés de laisser notre terrain ouvert sans rien mettre, deja qu il y a beaucoup de cambriolage dans ce village alors la ca sera encore pire ! Ils pourront rentrer sans problème.

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
Si les règles vous interdisent de bâtir ou poser un portail, il n’y a pas de solutions réglementaire.
Il serait intéressant de solliciter la mairie en mettant en avant le côté sécuritaire de votre demande.

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Loc38

Bonjour
G louer un appartement en juin 2014 a un particulier.
G constate des le debut qu il y avait quelque souci(branchement edf sur compteur de chantier, lumiere de salon qui saute..)
G prevenu mon proprio qui a mi lontemp a bouger.
En septembre g fait intervenir les service d hygiene et securite de la mairie pour constate les souci releves.
Debut octobre mon appartement, situe aux abords d un ruisseau, a ete inonde par ce meme ruisseau. Notre baie vitree s est arrache du mur , l eau rentrer des prises, lelectricite ne s est pas couper( le compteur de chantier avait deja ete remplacer pour branchement edf individuel)
Ce jour la mon conjoint,mon fils de 8 ans et moi avons failli mourir a 3 reprise( 1 la baie vitre,2 compteur electrique ne s est pas coupe, 3 nous sommes tombe dans le torrent de boue)
Nous avons appris que cet appartement avait ete fait sans permis de construire et qe sur les plans il ete bien preconise que les construction devait a 0.60 m au dessu du lit du ruisseau. Ce qui n est pas le cas puisque notre entree est a environ 1,20m en dessous du lit du ruisseau.
Par ailleurs le ruisseau en question avait ete busé sans autorisation egalement( un lit de 2.70m de ruisseau busé sur un diametr de 0.80)
Ce sour nous avons toutperdu sauf nos vies et 2 sacs de vetements.
Je teavaillais en poste informatique depuis chez moi( travail a distance) et mon materiel est fiutu, mon employeur met fin a mon contrat par rupturede contrat conventionnelle( pas la force de le mettre au prud hommes pour licenciement abusif puisque deja beaucoup de demarches contre mon proprietaire)
La mairie nous a reloges, cela fait 1 mois et demi que nous avons vecu cette nuit d horreur.
Lassurance ne verse rien tant que larrete de catnat nest pas passer( dautre inondation independante cette nuit la)
La commission interministerielle a lieu le 16 decembre, apparition au JO 10 jours apres. Donc rien de lassurance avant janvier 2015.
Nous navons plus dargent car durant 3 srmaines apres le sinistre nous avons ete heberger a droite a gauche donc depense .
Nous avons consulté un avocat qui nous dit que l on ne peut pas deposer plainte. G les attestation des services de mairie concernant la non autorisation des travaux et le fait qu ils aient ete fait sans permis de construire( selon l urbanisme tout modification exterieur dun bien doit generer un demande de permis)
Moi je veux deposer plaint pour mise en danger de la vie d autrui ( le proprietaire savait qu il y avait un risque de crue en cas de grosse pluie et donc d inondation etant donne que le logement se situe en dessous du lit du ruisseau) non assistance a personne en danger puisqu location de ce bien en connaissance de cause et des risques encourues, escroquerie puisque encaissement de loyers sur un logement illegal et malfacon puisque baie vitree fixee avec cheville pour portes de placard(!!!!) attestation dun professionnel concernat la mal fixation de cette meme baie vitree. Le propritaire essaye de se defendre en disant que ce nest pas lui qui a fait les travaux!! Erreur il nous a dit quil avait poser les menuiserie de ses mains!! Quand bien meme la societe effectuant les travaux lui appartient!!
Ce nest que des magouilles sur magouolles pour gagner de largent alors que ce meme proprietaire possede plusieurs societe!! Nous sommes revoltes car plus le temps passe plus on comprend que le pognon regne sur tou!! C est ecoeurant!!
Nous avons tout de meme la mairie de notre cote. Moi je veux faire punir cette personne qui nous a mis en danger. Pourriez vous me dire si les objets de mes plaintes sont legitimes? Sachant que dapres legifrance et la colprehension des lois , nos depot de plainte sont tout a fait legitime.
Merci de votre lecture et de vitre aide

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,

Je suis navré que vous ayez dû vivre cette situation. Concernant la recevabilité d’une plainte doit se faire par l’intermédiaire d’un homme de loi donc un avocat et non un architecte.
Il vous faut donc vous tourner vers un avocat, en lui fournissant toutes les pièces justificatives de vos dires.
Bon courage.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,

Une PPNC (Place de Parking Non close) ne spécifie pas forcément une interdiction de mettre en oeuvre un portail. Pour savoir si vous pouvez ou non réaliser un portail, il vous faut vous reporter aux règles du lotissement ou règles d’urbanismes afférentes à la parcelle concernée.

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Philippe

Bonjour,

J’ai besoin de faire produire des documents (plan, coupe, vue situation) pour une déclaration préalable de travaux (une salle de bain de – de 20m2 pour la loge de l’immeuble, la loge appartenant à la co-propriété).
Je souhaite passer par un ami qui a une auto-entreprise de paysagisme. Il n’est pas architecte mais il est compétent pour produire les pièces demandées, et surtout il peut me faire une facture, moins élevée qu’un véritable architecte. Il me demande quelle est sa responsabilité sur les dessins produits car en tant qu’auto-entrepreneur, il n’a pas d’assurance décennale, comme l’a une entreprise d’architecture ou de paysagisme, c’est au cas où il y a un accident.
un grand merci pour votre réponse

Philippe

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Effectivement, une personne non assurée peut avoir de gros soucis. Ce n’est pas le statut d’auto-entrepreneur qui est en jeu, mais la décennale. IL est impératif que la personne soit assurée en bonne et due forme pour les engagements qu’elle prend et prestations qu’elle fournie.
De plus, il est impératif que tous projets dans une copropriété soit validée et entérinée par une assemblée générale via le syndic.

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Nikolov

Bonsoir,
Je suis Maître d’ouvrage et j’ai construit en VEFA en 2011, en zone UE un bâtiment de 10 locaux commerciaux et 6 de logements de fonction. Après avoir vendu presque tout les lots, deux des copropriétaires ont déposé des dossier ERP, la sous-commission d’accessibilité a validé les deux dossiers (supérette et traiteur). Courant 2012 et 2013 les « copropriétaires » ont construit pour l’un une terrasse couverte de 50 m² et pour le second une avancée devant sa boutique sur 1.50 cm de large et presque 10 mètres de long..sans notre accord, nous sommes syndic de fait. Le bâtiment n’étant pas entièrement achevé, il n’y a pas eu de DAAT de déclaré en Mairie. Pour couronner le tout mon architecte a déposé un permis de construire pour régulariser ces deux constructions en 2014 a mon insu, je précise bien un nouveau et non un PC modificatif du permis initial!!!!que nous sommes les seuls à pouvoir d’ailleurs déposé avec mes associés.
J’ai contacté Mr le Maire, ce dernier se refuse de prendre en qualité de premier magistrat un arrêté de fermeture administrative, pire j’ai demandé une nouvelle visite d’ERP par son entremise, refusé par Mr le Maire??? il soutient les deux commerçants, et il les autorisent ainsi à s’accaparer les parties communes du bâtiment!
Les commerces reçoivent du public, le Maire refuse toute entrevu avec mes associés, mon architecte se dit être propriétaire intellectuelle des plans, et il se donne le droit de tout modifier comme bon lui semble et il ne tient pas compte de nos directives!
Nous avons saisi le Tribunal Administratif, en cours de procédure!
On s’entoure de professionnel et cela n’empêche pas des situations complétements loufoques.
Nous avons avec notre conseil envoyé une proposition de régularisation aux deux commerçants, à savoir la vente des emprises au sol, ces derniers ont refusé et ils continuent d’exploiter leurs commerces comme si de rien était.
Nos sommes dans l’attente d’une réponse de l’ordre des Architectes du Langue D’Oc Roussillon.
Nous ne sommes pas des particuliers et pourtant même les pros rencontrent des obstacles!!!
Bien Cordialement.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Les instances que vous avez sollicités sont saisies du dossier et vous rendront leurs décisions.
Il est vrai que personne n’est à l’abri d’obstacles, surtout lorsque des enjeux financiers sont au centre des débats.

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Benko

Bonjour,
Nous avons acheté en 2001 deux petits appartements dans une copropriété de 5, que nous avons réunis en intégrant une partie commune sans autorisation. Nous avons également remplacé le planche par du carrelage toucher un mur porteur sans savoir qu’il fallait demander des autorisations d’autant que les voisins suivaient ces travaux avec bienveillance. En effet, a l’époque l’immeuble était dans un état de délabrement que tous ceux qui voyaient, pensaient qu’il allait être détruit.
Ma voisine nous avait même annoncé vouloir faire les mêmes travaux mais faute de moyens…
En 2004, je ne mesure la difficulté de la tâche et deviens le syndic bénévole, et faisons voter et exécuter des travaux pour les parties communes.
Puis, nos voisins très âgés décèdent,léguant a leur fils.
Une voisine âgée décédé léguant à ses enfants.
Puis, avec mes 3 enfants en bas âge,je décide d’abandonner la gestion beaucoup trop compliqué du syndic et nommons un syndic pro que mon nouveau voisin nous présente en juin dernier.
Je précise que je n’ai pas bien gère et commis des t’as d’erreurs comme l’absence d’AG annuel.. sans que personne ne se manifeste ni même la mairie, elle aussi copropriétaire.
Et la mon enfer commence.
Il s’agit d’une dame de connivence avec ce dernier qui a décidé de revenir sur toutes mes erreurs de gestion et dernière nouvelle, nous envoie un expert le 24/11 pour faire le constat de tous nos travaux faits chez moi.
Je reconnais avec le temps avoir été très mauvaise mais si j’avais vraiment été malhonnête, j’aurai demandé les régularisations quand j’étais le syndic .
J’ai une santé fragile et suis constamment en pleurs devant cette situation.
Que puis-je faire?

Merci infiniment pour votre aide

NB : les anciens propriétaires de notre appartement avait semble-t’il demande a réunir les appartements et l’ancien syndic benevole très âge m’avait dit que leur lettre valait autorisation ce que j’ai cru
Sauf que j’ai perdu cette lettre et qu’il n’y a pas de copie

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La situation que vous décrivez est extrêmement préoccupante. Il vous faut vous faire épauler par un conseil, il serait souhaitable que vous contactiez l’ADIL de votre secteur.

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nadia

bonjour
je suis locataire d’une maison aupres d’un bailleur social et souhaite realiser une sorte de veranda verrière adosséee a la maison et donnant sur mon actuel salon. quelles sont les demarches a effectuer et suis obliger d’en avertir mon bailleur?
avec mes remerciements.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il est effectivement obligatoire de demander l’accord écrit du bailleur et si l’accord est donné, s’assurer de demander toutes les autorisations administratives indispensables avant de réaliser quelconques travaux.

Répondre
jean

mon voisin renove sans permis a la mairie et refait des ouvertures mais la mairie dit rien ou aller voir pour faire regulariser ces traveaux?merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Si votre voisin outre passe ses droits, il vous faut envoyer une lettre recommandée à la mairie pour lui signifier clairement votre point de vue et vos doléances.

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goncalves

bonjour,
je souhaite savoir s’il vous plait quel est le délai pour régler les 5% restants suite à une construction de maison, car le constructeur me dit que c’est dans les 8 jours à partir de la remise des clés et un juriste me dit que j’ai un an pour les régler,
je vous remercie,
cordialement.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La retenue de garantie se verse à l’issue de l’année de parfait achèvement qui elle même prend date 1 an après la réception des travaux.

Répondre
Gilles

Bonjour,

Nous avons acheté il y a 18 mois un appartement dans un bâtiment comprenant 3 logements. Il s’agissait à l’époque d’un ancien hangar agricole.
Après un passage à la mairie, nous avons découvert que le permis de construire déposé en 2008 par le vendeur fait état de chambres d’hôtes. Or le notaire nous avait confirmé que le permis était pour de l’habitation principale. Nous avons signé en toute confiance.
Nous avons entamé une procédure judiciaire dans la foulée.
Entre temps, le vendeur a tenté une modification du permis de construire (création de 3 logements) demande refusée par la mairie. Nous sommes en zone NH et apparemment, ce type de construction n’était pas autorisée. Le vendeur a également démoli des bâtiments sans permis…
Le pre-rapport de l’expert judiciaire indique que nous sommes propriétaire d’un bien dont la construction n’a pas été autorisée.
Nous sommes conscient que la démolition peut-être demandée par le juge.
N’y a t’il pas d’autres solutions ?
Nous sommes déjà plus que lésés, et bientôt à la rue…

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Le cadre que vous décrivez est très ennuyeux, il convient que vous vous fassiez conseiller par un avocat spécialisé afin qu’il défende vos intérêts. Bon courage.

Répondre
Getgett

bonjour

J ai pris un maître d’oeuvre avec un contrat de maîtrise d’oeuvre complète.

je me suis appercu que le maçon, qui travaille très régulièrement avec le maître d’oeuvre, n a pas respecté le plan d implantation de la maison fait par un géomètre. En effet, sur 2 façades, il manque entre 7 et 10 cm.

La raison, sur ce côté, le plan d implantation prévoyait une implantation en limité séparatrice. Or, un mur en pierre m appartenant en pleine propriété, très épais mais de 1 mètre de haut se trouve sur cette limite: il aurait donc fallu le déposer pour pouvoir respecter le plan d implantation.

réponse du maître d’oeuvre: « ce n’était pas prévu au contrat de marché du maçon, donc on ne l a pas fait. Cela aurait coûté de l’argent en plus. »

préjudice: perte de profondeur de la maison, et donc de surface.

la réponse du Maître d oeuvre me parait très limite, à mes yeux il est clairement en faute de ne pas respecter les consignes du permis de construire via le plan d implantation et, peu importe si le maçon avait chiffré ou non la destruction du mur, il aurait dû le faire.

quelle solution s offre à nous? un réception aura lieu en décembre avec le maître d oeuvre, devons nous le noter? on ne va pas faire refaire la maison pour cela mais devons nous exiger une réparation financière?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Premièrement si un ouvrage devrait être démolit, une annexe de démolition devait apparaître sur le permis de construire.
Ensuite si vous considérez que l’ouvrage n’est pas conforme, il faut le signifier clairement en LRAR.
Si le permis n’est pas respecté, l’attestation d’achèvement et de conformité ne pourra être signée car non conforme.
Il vous faut éclaircir tous ces points et ne pas laisser filer, ce qui pourrait s’apparenter à un accord ou validation du problème.
Une bonne réunion et mise à plat d’un accord clair est indispensable. Les autorisations délivrées doivent être respectées.

Bon courage.

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goncalves

bonsoir,
actuellement notre maison que nous avons fait construire est prête; nous avons beaucoup de problèmes avec le constructeur, nous ne trouvons actuellement aucun arrangement, ils nous réclament de l’argent suite à un 2ème avenant signé à notre insu! tout se fait oralement il n’y a aucun écrit de leur part, notamment la date de livraison de maison, cela dure depuis plusieurs mois, en même temps nous sommes locataire d’un appartement et nous payons un loyer ainsi que les intérêts et assurances obligatoires de la maison construite, financièrement c’est très dure,je vous passe les détails…
ma question aujourd’hui est de savoir ce que j’encours si j’entre m’installer dans ma maison sans leur remise de clés en sachant que j’ai réussie à avoir de leur part une attestation pour la remise des clés en sachant qu’elle n’est pas datée? je suis désolée de penser à cela mais mon mari,mes enfants et moi même sommes épuisés moralement et physiquement,
je vous remercie du fond du coeur

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La situation conflictuelle dans un projet de construction est hélas difficile à vivre surtout lorsque l’on est pas conseillé et accompagné par un professionnel indépendant défendant les intérêts du maître d’ouvrage.
Le transfert de propriété est effectif dès la prononciation de la réception (si celle-ci est envisageable). Entrer dans les lieux sans avoir une réception est parfois complexe, cette réception peut être judiciaire. La mise en demeure de l’entreprise de prononcer la réception est une possibilité. Il faut s’assurer que la maison est habitable.
Il est préférable de contacter le conseil de votre assurance dommage ouvrage, qui pourra éventuellement vous orienter sur la procédure à suivre selon votre cas.
Si aucune solution n’apparaît, seul un avocat pourra vous conseiller au mieux sur la base des documents que vous lui fournirez.

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marianne

bonjour, nous avons acheté une maison il y a trois ans , l ancien propriétaire y avait fait une extension .Suite a des problèmes d infiltrations par toiture j apprend aujourd’hui que cette extension n a pas fait l objet d une déclaration en mairie ,que la demande de permis de construire pour un velux n a pas été fait non plus . quel sont mes recours? Peux t on nous demander de détruire ces pièces? Le notaire n aurait il pas du nous avertir?
pourriez vous me donner des réponses en privé par ma boite mail je vous remercie

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
L’achat de bien en l’état est un fait, les lieux ont été visités et l’acquéreur à le devoir de se renseigner avant de signer.
Cette démarche de contrôle n’est pas souvent réalisée, ce qui amène à ce type de situations.
Le descriptif des lieux étant établi, je ne suis pas certain que le notaire puisse être inquiété. Le vendeur aurait dû avertir les parties de la réalisation d’ouvrages non déclarés, mais l’acquisition étant réalisée, se prévaloir ultérieurement d’un ouvrage acté est complexe. Seul un avocat pourrait analyser les pièces, pour voir si celles-ci sont exploitables ou pas.
Nous ne renseignons pas par email privé (sauf signature d’une mission et rémunération en conséquence).

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van ven bril

bonjour
je suis de froid chapelle Belgique je possède un chalet en bois 60m2 la façade a besoin d être remise a neuf je désire mettre du pvc pour ne plus avoir a mettre en couleur vu notre age j ai donc fait une demande a la commune il ont refuser parce que j ai une cuve a pétrol que j ai refermer en bois a cause d un vol que j ai eu 1000 litres parti il n y a rien d autre que la cuve et la porte n est pas fermée jusqu’au dessus pour l aération +-60 cm de ce faite la commune me dit que j ai plus de 60 m l endroit de la cuve n est pas une pièce et n a pas d accès par l intérieur du chalet et ne fait que 4m sur 1.20 juste pour passer doit je avoir une autorisation pour changer le bois sans touché a la structure du chalet et en plus sans modifier les couleurs le chalet restera gris et les pointe bordeaux
merci de me dire les recours que je peu avoir

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
Je suis navré mais votre explication n’est pas très claire pour moi. Il conviendrait de missionner un architecte proche du bien concerné afin qu’il visite les lieux avec vous et puisse vous donner un conseil précis à votre questionnement.
La mission de conseil est très abordable, donc ne vous privez pas de bons conseils pour trouver une solution adéquate.

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Frédéric

Bonjour, nous faisons construire une piscine (coque) de 10x 4m. L’entrepreneur qui nous fait le térassement et la pose de la coque me remet la déclaration préalable rempli comme il faut à donner en mairie en me certifiant que la personne qui pré rempli ces déclarations dans sa société connait parfaitement les régles d’urbanisme (travaillant lui même en mairie cependant les travaux commencent Lundi soit 5 jours après avoir donner ma déclaration en mairie, quels risque il y a de commencer les travaux avant d’avoir reçu une réponse de l’administration meme si elle est positive car a priori elle le sera?

Merci beaucoup,

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
Dans le cas ou l’autorisation ne serait pas délivrée, il vous en coûterait :

  • une amende
  • des frais de justice
  • des frais d’avocat
  • Si vous êtes condamné et ne pouvant régulariser

  • des frais de remise en état

Il convient donc de TOUJOURS attendre l’accord écrit de l’autorisation avant d’entamer des travaux. Et mieux de purger le recours des tiers au cas ou l’autorisation serait contestée.

Donc il est impératif de ne pas entamer des travaux sans avoir eu en main l’autorisation positivement délivrée.

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Martinez

Bonjour,
Ma clôture sur la voie publique était constituée d’un mur en dur de 1m60 de hauteur doublé d’une haie de cyprès de 2m50 de haut.
J’ai enlevé tous les cyprès qui étaient malades et commencé à surélever mon mur de 40 cm pour le porter à 2m10 conformément au PLU.
Or, la police municipale est passée me voir pour me demander d’interrompre les travaux sous peine de PV et de passer en mairie pour remplir une déclaration de travaux.
Pourriez-vous me dire SVP quelles sont les conséquences de la délivrance d’un PV et m’indiquer si il faut une autorisation municipale pour surélever la partie privative de mon mur donnant chez un voisin qui m’a donné son accord ?
Merci d’avance pour votre disponibilité et votre aide précieuse.

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Pascal CAMLITI

Bonsoir,
Les travaux de clotures sont soumis à la délivrance d’une déclaration préalable de travaux par les services compétents. Un PV peut être transmis à procureur de la république et vous contraindre à payer un avocat et si vous êtes condamné, à payer tous les frais de justice engagés par la partie adverse.
Donc, il est préférable de vos plier à la demande officielle avant d’aller plus loin.

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Alex

Bonjour,

Nous avons acheté une maison. Le terrain a coté appartient à un autre propriétaire. Il permet d’en profiter en échange de son entretien (tonte).
L’ancien propriétaire de ma maison avait construit une piscine semi enterré sur ce terrain du voisin sans déclaration ni l’informer.
Après plusieurs années, le voisin vient de le découvrir et nous attaque.
– Que risque t on ?
– Comment se défendre alors qu’il prétend que c’est nous qui avons construit cette piscine 🙁

Merci

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Pascal CAMLITI

Bonsoir,
La réalisation d’ouvrages sur le terrain dont la propriété n’est pas acquise est interdite. La loi définit donc que tous ouvrages réalisés sur la parcelle deviendra propriété du propriétaire du terrain.
Par contre, il peut y avoir des problèmes légaux liés à la construction de cet ouvrage et engendrer des frais que ne souhaitez pas le propriétaire.
Il est conseillé de prendre attache auprès d’un avocat afin de déterminer quelles sont les solutions pouvant s’offrir à vous afin d’éviter un procès et des frais importants de procédures.

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mauvoisin

Bonjour,
J’ai hérité d’une maison construite en 1971, dont le garage accolé a une ouverture (porte) non indiquée sur le plan de construction.
Mes parents ont acheté cette maison en 1981, avec un certificat de conformité mais sans les plans que j’ai pu obtenir récemment à la mairie.
Quelle démarche dois-je faire ? Me demandera t’on de refaire les plans de la maison ? Quelle sera, grossièrement le coût de cette régularisation (frais de reconfection le cas échéant)?
Merci pour votre réponse et bravo pour votre site !

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
Je ne saisi pas ? Si la destination des ouvrages, surfaces et les règles de reculs sont respectées, une simple déclaration préalable devrait être suffisante.
Il est nécessaire d’être clair vis-à-vis de l’administration dans le cas ou vous souhaiteriez réaliser de futur travaux.
Afin d’y voir plus clair et ne pas engager des frais inutile de réalisations de plans (si cela était non nécessaire), je vous conseil de missionner un architecte proche du bien concerné afin qu’il vous oriente sur la marche à suivre.
Cette prestation est minime pécuniairement et vous permettra d’être rassuré sur ce que vous devez et ne devez pas faire.

Je vous remercie pour vos encouragements et vous précise que vous pouvez partager en cliquant sur les liens appropriés, cela prend quelques secondes et nous permet de continuer à vous apporter notre professionnalisme.

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Lucille

Bonjour,

Je viens d’avoir la visite d’un agent de la mairie. Il me dit que je suis soupçonnée de faire des travaux sans avoir fait demande en mairie.
Il me dit qu’il vient pour une terrasse et une cabane en construction.
Je l’ai fait entrer en lui demandant sa carte professionnelle.
Il a constaté que je rénovais une cabane (déjà existante) au fond de mon jardin. Il a pris des photos.
En effet un des murs s’est en partie écroulé faisant bouger la toiture. Je refais les fondations et je ré-enduis les murs et j’envisage de refaire une partie de la toiture.
Ensuite il s’est attardé sur la terrasse. Il m’a demandé si il y avait une pièce en dessous.
A l’époque (1995)je n’ai pas fait de demande à la mairie.
Il m’a dit qu’il allait faire un rapport à l’issue de cette visite et qu’il m’enverrait un courrier avec accusé réception.

J’ai plusieurs questions.
La terrasse fait un peu moins de 20 m². J’avoue à l’époque avoir cru qu’avec cette surface je ne devais pas faire de demande.
Sous la terrasse j’ai donc une pièce de 17 m² avec une hauteur de plafond de 2.02 m.

A quoi dois-je m’attendre.
Je suis de toute bonne foi. Et je comprends que je suis hors la loi.

Si vous pouviez m’orienter, je vous en serai reconnaissante, car je suis vraiment inquiète.

Merci.
Lucille.

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
En terme de contrôle de légalité, il est possible que le service contrôleur vous m’êtes en demeure de régulariser la situation via un dépôt de demande d’autorisation administrative.
En règle générale, le délai laissé pour établir la demande avant dépôt de plainte de la mairie au tribunal correctionnel est de 2 mois.
Il est fortement conseiller de missionner dès à présent un architecte afin de trouver la manière de prévenir le risque d’être amené devant un tribunal. Les frais d’avocat sont plus élevé que la rémunération d’architecte alors n’hésitez pas à prévenir plutôt que guérir.

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MARTIN

Bonsoir,

Je souhaites vendre ma maison et l’agence m’a demandé si la transformation du garage (qui est attenant à la maison) en pièce à vivre, est bien en règlé. Il n’a que changé la porte de garage en baie vitrée et faire de ce garage une pièce. Aucune construction n’a été faite, c’est juste une modification. La superficie représente environ 30 m2 + dressing de 8 m2 en étage.
Je ne suis pas en mesure de répondre à l’agence car à l’époque c’est mon ex. mari qui s’était occupé des travaux.
Comment puis-je savoir qu’il a faire les choses en règle? Pouvez-vous me dire se que je dois faire ? Que va-t-il se passer s’il n’a rien fait dans les règles ? Que vais-je risquer ?
Je suis désemparée et j’ai peur qu’il n’est pas fait les démarches nécessaires à l’époque.
Dans l’attente de votre réponse. Merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Si aucun ouvrage n’a été déclaré, il est probablement tant de voir ce qu’il y a lieu de faire pour corriger le tir.
Le risque est qu’une taxe soit appliquée rétroactivement si le dossier est recevable. Par contre les choses se compliquent si le dossier n’est pas régularisable.
Je vous conseille de prendre contact avec un architecte proche du bien concerné et de le missionner pour une étude permettant de définir l’axe et démarches à entreprendre.

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ERIC

Bonjour, nous avons louè un èglise pour faire une salle de fitness,apres 2 ans d’exploitation le propriètaire nous dèclare que la mezzanine a ete faite sans architecte, sans permis de construire,avec des travalleurs au noir, sans declaration aux services fiscaux et qu’elle risque d’etre dangereuse.
Nous quittons le local avant la periode trienale, avec recommandè, le proprietaire meurt, et maintenant les heritires nous assignent en justice et reclame une fortune pour les mois partis avant.
Que dit la loi, avais je le droit de mettre nos adherents en peril en restant dans le local?? je pense que non. que me conseilez vous, mettre la vie d’autrui avec ce genre de pratique est ce legal?
Je vous remercie
eric

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il serait souhaitable que vous preniez contact avec un avocat, car la conformité d’usage de lieux recevant du public est stricte.
Il faut une personne compétente en droit pour faire valoir vos droits.

Répondre
Steph

Bonjour,

Nous occupons un terrain (avec accord du propriétaire de ce dernier) avec un local à usage commercial de 120m² depuis environ 24 ans. Il n’y a jamais eu de permis de construire et donc n’a jamais été déclaré, et actuellement il n’est plus occupé et n’a plus d’activité.

Aujourd’hui nous aimerions régulariser cette situation mais nous aimerions connaître la marche à suivre. Doit-on simplement aller aux impôts le déclarer ou faut-il faire comme si nous voulions acquérir un permis de construire pour une nouvelle construction ?

Merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La démarche serait de vous rapprocher des services de la mairie pour définir la marche à suivre. Si la parcelle permet la régularisation de la situation, il faudra déposer une demande d’autorisation en bonne et due forme et les impôts suivront.

Répondre
DUPONT

Bonjour,

nous sommes en location dans une ferme. Au milieu de cette ferme, une maison en ruine n’apparaissant pas sur le bail mais étant entouré par tout ce que je loue a été refaite à neuf, réhausser, modifiée. Les propriétaires nous ont causés 1 an et demi de rénovation (la maison se situe à 10 m de la notre. Nous avons eu tous les effets indésirables, travaux dès 6h le matin etc. A ce jour j’ai appri qu’il voulait mettre un autre locataire dedans. Ont ils le droit ? egalement, aucun permi de construire n’a été déposé. Quels risques encourent t’ils ?

Merci de votre retour.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Toutes les constructions doivent être autorisées préalablement sans quoi les ouvrages sont illégaux avec tout ce que cela implique pénalement.
Concernant l’usage des ouvrages, si les règles d’urbanisme autorise celui-ci le propriétaire aurait le droit de louer son bien.

Répondre
Markos

Bonjour,

nous avons construis notre maison il y a de cela 4 ans. elle est sur 3 niveaux, Seulement Comme notre sous-sol donne directement sur un rez de jardin. En plus de la porte d’entrée du sous-sol déjà stipulé dans le permis, nous avons créés 3 grandes baies vitrées et une autre porte d’entrée.
Cette transformations à pour but de créer 2 studios pour mes 2 grandes fille. Les travaux ne sont pas encore terminés à l’intérieur, Mais je voudrais légaliser cette modification. (à savoir que je n’ai pas de vis à vie du côté de cette façade).
Pensez-vous que ma commune fera preuve de compréhension sans pour autant me sectionner. qu’est ce que cela engendre au niveau de la taxe d’habitation, et aussi la taxe foncière. Puisque j’aurais 2 pièces de 25 m2 habitables en plus mais sous le même toit.
J’aimerai aussi savoir si cette modification engendre l’approbation des services des eaux usées ? A savoir que nous nous sommes branché sur les regards déjà crées à la base pour l’évacuations des eaux de la maison.
Je vous remercie de vos éclaircissement.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Toutes les modifications doivent être signalées et autorisées. Si la commune décide que votre projet ne respecte pas les règles, elle devra le notifier clairement.
Il serait souhaitable que vous fassiez réaliser votre demande par un architecte proche du bien concerné afin que tout ce passe pour le mieux.

Répondre
Christophe

Bonjour,

Je découvre que mon propriétaire m’a fait conclure un bail commercial (il y a deux ans), concernant une maison d’hôte installée dans un bâtiment construit sans aucune autorisation.

Evidemment c’est une clause de nullité du Bail, mais est-ce constitutif d’une escroquerie au sens du Code Pénal ?

Par avance merci de votre réponse.

Répondre
Julie

Bonjour,

j’habite dans une maison de 80 m² cadastrée 35. Mes grands-parents l’ont agrandi à l’époque sans se poser de questions.
Je sais que le PLU de Marseille a changé dernièrement.
Quelles sont les démarches que je dois entreprendre afin de savoir si avec ce nouveau PLU, je peux régulariser cette maison voir encore l’agrandir si possible.

Merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La toute première chose serait de faire passer un géomètre afin qu’il établisse un état des lieux de la maison au plus précis.
Sur cette base, vous serez en mesure de voir quelles sont les positions par rapport aux limites et hauteurs de l’ouvrage. Ensuite, vous pourrez analyser les contraintes du PLU de Marseille et voir quelles sont les solutions possibles.
Si cela vous parait être trop complexe, après le passage du géomètre, missionnez un architecte du réseau pour une étude de faisabilité, il sera vous fournir la résultante de tout cela.
Si vous souhaitez un contact de géomètre sur Marseille, compétent à prix abordable, contactez nous par email : info@rchitecte-paca.com

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gaetan

bonjour,
nous venons de signer un compromis sur l’achat d’une maison, notre prêt est validé il ne nous reste plus qu’à signer chez le notaire, cependant celle-ci vient de nous informer q’une avancé de la maison dépassait un peu sur la cour de commune.
Le vendeur actuel n’était pas au courant, risque-t-on quelque chose (démolition, amande ect…) sachant que la notaire à vu sur le cadastre que plusieurs propriétaires dans la cour commune étaient dans notre cas.
Sur le compromis du vendeur datant de 10 ans ceci n’est pas acté.
Doit-on lui demander une comme compensatoire en cas de démolition ou de travaux permettant de régulariser la situation.
Merci par avance de votre réponse

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il est évident qu’une construction illégale sur un espace commun peut être démolit si aucune autre solution ou entente n’est trouvée avec les avoisinants.
Il ne faut pas négliger cette situation et faire toute la lumière sur ce fait mis au jour (bizarrement) à ce moment là de la transaction.
A priori, à la vue de ces informations le délai de rétractation devrait repartir afin de vous laisser le temps de prendre la mesure des risques encourus si vous signez de manière définitive.
Une négociation est toujours envisageable, mais restez prudent et défendez vos intérêts car les litiges dans le bâtiment sont longs, complexes et onéreux.

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LAFON

Bonjour,
Je vous remercie pour votre réponse.
Après mesure de l’agrandissement en question, celui-ci fait 18m2. Les risques sont-ils toujours les mêmes étant donné que nous sommes sur une surface inférieure à 20m2 ?
Mes parents vont se rendre en mairie demain pour tenter de régulariser la situation auprès du service d’urbanisme. Ce qui m’inquiète également c’est qu’ils n’ont plus aucun papier concernant cette agrandissement (factures avec date des travaux ou autre).
Lorsque vous parlez des taxes payables au regard de cet ouvrage, vous parlez de la taxe foncière ou existe t-il d’autres taxes ? Ils vont déjà contacter les impôts pour savoir s’ils payent la taxe foncière sur cet agrandissement.
Je vous tiens au courant de la suite en espérant que cela va pouvoir se régulariser.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Quelque soit la surface dès le premier mètre carré, les conséquences sont les même du point de vue des risques.
Il existe une pléthore de taxes et la première est effectivement la taxe foncière faisant apparaître le montant des surfaces bâties et non bâties.
Bonne continuation. N’hésitez pas !

Répondre
LAFON

Bonjour,

Mes parents ont fait un agrandissement de leur maison de 25m2 environ il y un 29 ans et demi. Cet agrandissement a été fait sur le mur attenant à leur voisin avec leur autorisation verbale à l’époque. Aujourd’hui, après 29 ans et demi sans réclamation, leur voisin les menace d’entreprendre des démarches contre cet agrandissement attenant à leur maison suite à des querelles de voisinage. Mes parents n’ont à l’époque pas déposé de permis de construire comme leur voisin apparemment pour construire cet agrandissement. Après vérification auprès du cadastre, cet agrandissement apparaît bien. Pouvez-vous me dire ce qu’ils risquent aujourd’hui : démolition, amende, … ?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,

Plusieurs choses se superposent, la première est la construction illégale. Il est évident qu’il faut analyser les possibilités de régularisation. Si les éléments bâtis apparaissent sur le cadastre, a priori, un pas est déjà réalisé dans le bon sens, car cela signifie peut être que des taxes sont perçues depuis de nombreuses années.
Le paiement de taxes au regard des ouvrages bâtis peut être un point de départ pour une tentative de régularisation. Après dix années de paiement de taxes sur toutes les surfaces (et justifiable), il arrive que certaines communes acceptent (si les constructions ne sont pas sur le domaine publique) de régulariser via des demandes officielles.
Dans le cas ou les ouvrages ne pourraient pas justifiées de paiement des taxes et ne pourraient être régularisées en regard des règles de constructibilité applicable au bien, il est fort à parier qu’un tour au tribunal correctionnel se profil.
Dans ce type de conflit, la première chose à faire est de récolter toutes les preuves pouvant justifier de la bonne foi et de tentatives de régulariser. Se moquer ou laisser choir, est une très très mauvaise idée, les juges n’apprécient que peu les personnes se moquant des lois, bien au contraire.
Les risques sont nombreux, amende, démolition et paiement de frais de justices si condamnation il y a.
Donc en résumé, une visite auprès des services d’urbanisme pour voir quelles solutions sont envisageable et si une porte s’ouvre, faire tout son possible pour obtenir une validation en bonne et due forme.
Bon courage et n’oubliez pas de partager autour de vous ainsi que sur les réseaux sociaux en cliquant sur les liens appropriés de la page.
Tenez nous informé des suites de votre dossier, cela pourrait aider d’autres internautes dans le même cas que vous.

Répondre
LEFEBVRE

Bonjour,depuis plus de 2 ans j’attends que mon affaire soit audiencée et il ne se passe rien;
Ville de Marseille contre ma voisine qui a construit contre nous sans permis,nous parie-civile et rien…..
Nous avons bien découvert qu’un architecte essaie d’actionner tous les leviers qu’il peut pour freiner le dossier mais qu’a cela ne tienne,maintenant que nous sommes au courant,nous allons le citer dans la procédure et il s’expliquera car il ne sait pas que la financière est sur le dossier;ma question aujourd’hui est simple,ce délai n’est-il pas un peu long?
Je ne contacte pas cet architecte qui sert de conseil pour l’instant mais derriere 2 refus de permis,il devrait faire attention car je crois qu’on s’achemine vers une division de propriété ou beaucoup de liquide a coulé et nous savons qu’il a été partie prenante….;son diplôme n’a donc que si peu de valeur?A sa place,je dirais aux acquéreurs de déclarer les lots correctement car quand le cadastre va se rendre compte de ce qui a été fait,les impots vont leur emboiter le pas;(comme par hasard,a ce jour les lots sont mal cadastrés;une opération de marchand de bien qui va leur péter a la figure;tant pis pour eux……

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Il est vrai que les délais d’instructions sont longs et complexes. Il faudrait se rapprocher d’un avocat pour vérifier quelles sont les délais « normaux », car toutes procédures prennent de nombreuses années hélas.

Répondre
marielle

Bonjour je tenais à vous remercier de ces explications. Maintenant il me menace de me porter en justice si je ne lui fais pas cette autorisation sous prétexte que son chantier va prendre du retard. Seulement, je ne peux lui faire de courrier le déclinant de toute responsabilité car c’est lui qui a creusé. Ma maison avec sous sol étant sur un ancien jardin ou il y a de la terre mélangée à des briques rouges.
Qu’en pensez-vous ?

Cdt.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Si le cœur lui en dit de porter l’affaire en justice, qu’il le fasse… vous êtes chez vous et lui entreprend des travaux, vous ne pouvez être responsable de ses travaux !
Faire un constat d’huissier est primordial et même indispensable pour prendre acte d’un état du sol et des ouvrages. Il faut faire venir un huissier pour constater les lieux et états des ouvrages, le maximum d’éléments doivent être annotés. Un huissier est là pour noter tout ce que vous lui montrez ! Soyez exhaustif.

Répondre
marielle

Bonjour,

Je souhaiterai avoir votre avis. Mon voisin construit en limite de propriété, ses fondations étant bien en dessous des miennes. Il me demande de lui faire un courrier l’autorisant à retirer tout ce qui dépasse de la limite séparative (béton mélangé à des pierres à quelques endroits). Ai-je le droit sachant que je ne peux être responsable des pierres et terre qui tombent de dessous ma maison.

Cdt.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Dans le cadre de travaux, un constat d’huissier actant l’état des ouvrages et fixant à un instant T les avoisinants est indispensable.
Les travaux doivent tenir compte des ouvrages existant et réaliser toutes les mises en oeuvre afin qu’ils n’y ait pas de nuisances avant/pendant/après les travaux.
Il est tout de même déconseillé de signer quoi que ce soit qu’y n’aille pas dans votre intérêt.

Répondre
Tom

Bonjour,
Nous avons signé un compromis de vente pour une maison de 80m² à rénover, chèque de dépôt encaissé par l’agence. L’agence et le vendeur nous ont certifié ne pas avoir de plans, nous avons aimé la maison… Par acquis de conscience une fois la demande de prêt effectuée je vais vérifier le cadastre et m’aperçois que la véranda (surélevée de 1m50 pour être au niveau de l’entrée, environ 5m²) ainsi qu’une extension d’environ 5m² derrière la maison ne figurent pas sur le cadastre.
J’ai contacté la mairie qui m’a indiqué qu’en cas de plainte ces extensions seraient a détruire car d’après la description ne correspondent pas du tout au PLU (très proche des voisins après avoir lu le PLU).
– L’agence et le vendeur ne nous ont jamais informé concernant le statu de ces extensions, quels sont nos recours?
– Y a t’il prescription concernant ces extensions permettant de les régulariser (véranda doit avoir une dizaine d’année et l’extension arrière environ 15/20 ans a vu d’œil)?
– Sachant que la loi carrez ne s’applique pas dans une maison (d’après l’agence immobilière) quel impact sur la transaction peuvent avoir 10m² « illégaux » sur un bien vendu pour un 80m²?

Merci beaucoup pour votre aide

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Effectivement la loi carrez ne s’applique pas sur les maisons individuelles. Une ou plusieurs visites sur les lieux et un contrôle du cadastre/mairie comme vous l’avez fait est toujours une bonne démarche préalable pour anticiper un achat.
Ce qu’il faut vérifier est principalement les dimensions visibles et contrôler les déclarations des « vendeurs » afin de ne pas avoir de mauvaises surprises.
Si effectivement les ouvrages sont illégaux, le risque est réel. Il faut vous tourner vers le notaire vous ayant fait signer le compromis pour tenter d’y voir plus clair.
Si les extensions ne sont pas régularisables, il n’y a pas beaucoup de solutions… hélas.
Il faudrait que le vendeur puisse prouver par appuie de facture(s) les dates de mise en oeuvre des ouvrages pour espérer trouver une date pouvant prouver l’éventuellement départ prenant en compte une prescription… sachant que tous travaux ou demandes d’autorisations seront refusées, car incompatible avec les règles d’urbanisme.
Missionner un architecte pour un conseil avant achat n’est pas onéreux et permet d’éviter ce type de situation. Un œil professionnel extérieur et indépendant de la vente est toujours de bons conseils.

Répondre
getgett

bonjour
je fais construire une maison avec l intermédiaire d un maitre d’oeuvre.
Nous avons fait borné la parcelle par un géomètre expert et ce dernier a également réalisé un plan d’implantation de la maison suite à l’acceptation du permis de construire.
En prenant des mesures après les fondations, je me suis rendu compte que, sur 2 façades en fond de parcelle, il manquait 7cm.
Peut on parler de faute? le maçon n est il pas tenu de respecter le plan d’implantation? 7cm est ce une grosse faute? que puis je faire?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Si les ouvrages ne semblent pas positionnés correctement, il faut demander un contrôle et faire corriger le tir si la mauvaise position est avérée.
Un contact téléphonique et un écrit pour acter cela est la bonne démarche.

Répondre
David

Bonjour.

J’aurai deux questions à vous poser

Mes beaux-parents sont propriétaires de leur maison,
En dépit du bon sens leurs voisins locataires de leur bien,ont décidé du jour au lendemain d’édifier un mur mitoyen constitué de 5 rangs d’agglo surmontés d’un brise-vue d’un mètre vingt le tout reposant sur une dalle de béton puisqu’il s’agissait au préalable d’une terrasse.
Ma question est de connaitre la démarche à suivre quant à vérifier la légalité et la conformité de cette construction?
Quels sont les recours qui s’offrent à moi vis à vis de son bailleur dans la mesure ou ce mur mitoyen a été érigé semble-t-il sans demande d’autorisation préalable auprès du service d’urbanisme de ma commune?
Je précise que le bornage est inexistant et que je ne suis même pas sur de la mitoyenneté de l’ouvrage.
Ma seconde question concerne un regard d’évacuation des eaux usées qui avant l’acquisition de la maison par mes beaux-parent était commun aux deux habitations.
Maintenant qu’ils sont propriétaires, doivent-ils engager des travaux de façon à disposer de leur propre regard sachant que l acte notarié fait état d’une servitude de fonds.
Le mur actuellement construit nous en interdit l’accès.

Merci pour vous réponses.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il est souvent ennuyeux de ne pas connaitre les limites de sa propriété, c’est pour cela que nous conseillons toujours de faire intervenir un géomètre expert afin qu’il établisse un bornage contradictoire afin que tout soit acté.
Ensuite, concernant l’ouvrage de votre voisin, il faut se rendre en mairie pour vérifier auprès des services concernés qu’elles sont les demandes déposées et se renseigner sur les règles applicables aux titres de ouvrages réalisés ou pouvant être réalisés.

Répondre
marc

bonjour
je suis sur le point d acheter une maison avec salon, sejour cuisine et une arrière-cuisine accolée à la cuisine. Je souhaite agrandir le séjour en supprimant la cuisine actuelle et transformer l arriere-cuisine en cuisine.
Est ce qu’il faut déclarer ces transformations à la mairie. Est ce que après ces travaux mes impots vont augmenter.
merci par avance de votre reponse

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Si aucune surface de plancher n’est créée, il n’y a pas lieu d’avoir d’augmentation de taxes car a priori cela ressemble à du remaniement d’aménagement intérieur.
Pour être certain de ne pas vous engager dans un processus qui pourrait vous apporter de mauvaises surprises, missionnez un architecte pour une mission de conseil, comme ceci, vous obtiendrez une visite des lieux et un conseil précis au regard des ouvrages vus in situ.

Répondre
chris

Re bonjour,
J’avais demandé la réfection de la façade d’un chalet en PVC melaminé façon bois. La mairie et la DDE ont validées ma demande par contre les architectes de france situé à Gap (alors que mon bien est situé vers briançon) a refusé car ce matériel est nouveau pour eux. Ils mentionnent qu’ils ne veulent que du melèze non traité alors que mon chalet depuis plus de 30 est en pin vernis puis maintenant peint et que ne rien tient. Je précise qu’ils se basent sur une église qui est classée mais qui se trouve au milieu de village et que vu les arbres et les nouvelles constructions (lotissement) me cache complètement de cet édifice. Quelles risques si je fais ces travaux j’encoure vu que la mairie n’était pas contre ?
Sinon cela signifie pour moi la vente de mon habitation n’étant plus capable de repeindre tous les 2 ans pour avoir un aspect extérieur propre.
Merci d’avance à vous pour votre réponse

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Le service départemental d’architecture et du patrimoine (SDAP) de Gap ou autre, gère de très large secteur. Ce n’est pas parce qu’ils sont éloignés qu’ils ne connaissent pas votre secteur.
Le rayon de couverture de la zone de prescription est définit à vol d’oiseau. Si vous pouvez prouver par des clichés (non discutables ou interprétables), il pourrait y avoir une solution.
Si vous réalisez des travaux sans autorisation, vous risquez d’être condamné au tribunal à devoir remettre en état initial le bien. Les juges ne transigent plus dans ce type de demandes, ils imposent à la personne en faute de respecter la loi.
La peine est généralement accompagnée d’une astreinte financière journalière (250 euros/jours environ) entre le jugement et la justification de remise en état. Cela peut aller très vite et très loin.
Il est donc conseiller de vous faire épauler par un architecte pour que celui-ci vous aide dans vos démarches et trouve un terrain d’entente avec les ABF.

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bruneau

bonjour,
je voudrais mettre une baie vitrée dans ma cuisine mais ma maison est en zone submersible( risque moyen à faible)
quelles solutions envisager pour respecter la réglementation en vigueur à Groffliers?

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il faut étudier le PLU et PPRI afférent à la parcelle afin d’identifier quelles solutions sont envisageables. C’est sur cette base que vous pourrez déterminer quelle type d’ouverture vous pourrez réaliser.
Je vous conseil de missionner un architecte proche de votre bien afin qu’il vous assiste sur un conseil ou étude de faisabilité. Cette mission est rapide et abordable.

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Martin

Merci pour votre réponse.
Oui, j’avais pensé à un huissier mais cela coûte 350€ … j’ai fait des photos avant, mais le voisin n’a pas juger utile de les signer car au départ il était très complaisant.

Vous pensez qu’il peut faire un passage au tribunal alors que ses allégations ne sont pas justifiés ?

Et l’entreprise dans tout cela, comment est-elle concernée ?

Bien cordialement

Mme Martin

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
L’entreprise aurait due refusée d’intervenir ou vous notifier un engagement écrit de votre part. C’est peut être le cas.
Essayez de vous réunir autour d’une table afin de discuter de solutions à envisager.
Si rien ne sort de concret, il a fort à parier qu’une cession au tribunal va poindre.

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Martin

Bonjour,

Je viens de terminer mon ravalement fait avec autorisation par une entreprise. Ma maison est mitoyenne des deux cotés et plus haute que celle du voisin de gauche. Par conséquent, pour faire le oté du pignon de ma maison, c’était indispensable de monter sur le toit du voisin.

Avant les travaux je lui ai demandé l’autorisation verbalement et il a répondu très gentiment que c’était d’accord.

Aujourd’hui j’ai reçu de sa part un recommandé avec AR ou il dit qu’il a constaté une grosse malfaçon sur le toit de sa maison, que des tuiles ont étés bougées et replacées n’importe comment, quelle ne repose pas sur les autres et laissent passer l’air et la pluie. il me demande de remédier à la situation.
A noter que son toit est en mauvais état dès le départ et que les tuiles dont ils parlent étaient déjà ainsi.

Pourriez vous me donner un conseil pour cette situation délicate ?

Merci

Bien cordialement

Mme Martin

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
Ce type de comportement est fréquent. Comme je dis toujours, les paroles volent et les écrits restent. Donc, pour le coup, il n’y a guère de solutions.
Il aurait fallu faire intervenir un huissier faire un constat préalable ou faire des photos et faire contre signer ces photos au voisin accompagné d’un écrit accordant l’accès au sur sol.
Il n’y a qu’une discussion et une entente amiable entre vous et le voisin indélicat. Si rien ne sort de cette discussion, un rendez-vous auprès d’un médiateur de l’état avant un passage au tribunal peut être la solution.

SI un architecte était présent, cela aurait été plus clair et cadré… désolé de le rappeler mais nous sommes aguerri de ce genre de situations.
Bon courage.

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sanchez

Bonjour,
Je désire surélever un mur qui m’appartient, à la même hauteur que le mur du bout de ma parcelle qui m’appartient également, et qui fait environ 3 m. Je suis dans une petite ville d’environ 1500 habitants, le mur sépare ma cour de la cour du voisin. Dois-je demander une autorisation préalable à ma mairie pour cette surélévation ? Il est vrai que si je n’ai pas l’obligation de le faire je préfèrerais éviter.
Par avance merci pour votre réponse.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Premièrement, il faut vérifier quelles sont les règles applicables à la zone, secondairement si vous respectez les règles, il faut réaliser une déclaration préalable pour une clôture.
Rencontrez votre mairie et sollicitez leur avis, il vous diront quoi faire. Amenez une photo éventuellement pour appuyer votre discours.

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adalina

Bonjour, J’ai signé un compromis de vente pour une maison construite dans les années 50 sans permis de construire. L’urbanisme m’a dis que je ne risque aucune amende ou autre mis en conformité, par contre je souhaiterai savoir si j’ai un risque au niveau civile. Je n’ai pas trop confiance en mon notaire qui prends trop parti des vendeurs. Pouvez vous me renseigner sur ce point.
Merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il existe une prescription dite trentenaire si il est prouvé qu’aucun problème n’est était soulevé durant cette période. Il faut avoir des preuves concrètes et indiscutables.
Il faut se méfier de beaucoup de points liés à la zone dans laquelle est située le bien, car certaines zones sont plus complexes que d’autres pour une régularisation sur prescription. Si vous avez un doute suffisant prenez conseil auprès d’un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme afin de ne pas omettre de jurisprudences et avoir l’esprit tranquille.

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blond

bonjour,
nous avons acheté notre maison il y aura bientôt 6ans, nous avons fait beaucoup de travaux nous même, dont le garage (impossible de rentrée une voiture, il était trop petit)que nous avons transformé en salle de bain, nous avons retiré la porte de garage,monter un mur avec une fenêtre.( façade).
Aujourd’hui nous avons mis notre maison en vente et accepté une offre…
mais nous n’avons pas fait de déclaration préalable de travaux.
Que doit’on faire?
Faire une déclaration préalable de travaux pour se mettre en règle,ou alors il est trop tard? il y a t’il prescription?
Peut’on quand même signer le compromis de vente chez le notaire même si nous déposons la demande de déclaration?
Merci d’avance de votre réponse.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Vendre un bien dont des éléments architecturaux sont illégal est risqué. Il est préférable d’en discuter avec le notaire et informé clairement toutes les parties.
Il faut bien évidemment régulariser la situation, si cela est possible car il est toujours possible que vous ne puissiez pas régulariser.
Prenez rapidement contact avec le notaire pour voir ce qu’il y a lieu de faire dans votre situation et vous assurez des suites à donner.

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Sam

bonjour
j’ai acheter ma maison il ya 4 ans, je découvre aujourd’hui que le vendeur a construit un garage il ya 20 ans sans permis et que ce garage et construit sur une parcelle qui ne m’appartiens pas « 1m x 19m » qu’il a rajouté avec l’accord verbal du voisin qui est décédé entre temps , que doit je faire ????

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Si les ouvrages sont bâtis sur une parcelle qui ne vous appartient pas, vous ne pouvez n’y en user, ni en prétendre la propriété.
Si d’autant plus aucunes pièces écrites ne justifie une quelconque permission de jouissance ou d’usage, il n’y a rien que vous puissiez faire sauf acheter la parcelle et les ouvrages construit dessus par l’intermédiaire d’un acte notarié.

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chris

Bonjour,
Je souhaite refaire la façade d’un chalet qui est en bois et remplacé par du PVC mélaminé imitation bois. J’ai déposé une demande préalable mais la mairie à mon grand étonnement semble réticente, quels sont les risques encourus si je commence les travaux. Merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il ne faut JAMAIS entamer des travaux sans autorisation validée par les services concernés. Il est même largement conseillé d’afficher le panneau légal et attendre la purge du recours des tiers.
SI vous prenez un risque inconsidéré, vous vous exposez à une sanction pénale et une obligation de remettre en état les ouvrages avant travaux.

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wolff

Bonjour, j’aimerais démolir une grange derrière ma maison j’ai fait la demande et eu un refus que je ne comprend pas quel solutions me reste-t-il pour la démolir ? Merci

Répondre
colin patrick

Bonjour mon voisin vient de terminer une réfection de toiture de sa maison sans autorisation à la Mairie que risque t il et peut il régulariser sans problème ? Merci de votre réponse

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

La rénovation de toiture doit être précédée d’une déclaration préalable en règle générale mais selon le secteur si cela correspond à une simple remise en état initial (hors secteurs particuliers) aucune demande d’autorisation ne serait nécessaire.
Il convient donc de vérifier :
1. Dans quel secteur est situé le bien concerné
2. Si les travaux prévus ont pour effet de modifier l’aspect ou non

Répondre
chacha

Bonjour,

merci pour votre réponse. Effectivement nous aurions du faire appel à un architecte au lieu d’un maitre d’oeuvre qui n’a pas su gérer la situation.D’où la prise de décision en urgence qui nous amène à cette situation car sinon la rénovation ne pouvait pas se terminer et donc pas d’endroit où vivre.
Le préau ayant été construit en 1986, y a t-il prescription ? dans ce cas, sans doute, une déclaration préalable serait possible ? Sachant que ce préau est désormais transformé en cuisine dans la rénovation.
Sinon sauriez-vous quelles sont les démarches à effectuer ? Auprès d’un architecte tout d’abord ?
Que risquons nous ?

En vous remerciant.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Prenez contact avec un architecte proche du bien concerné afin qu’il prenne connaissance des lieux et vous conseil sur la marche à suivre.

Répondre
chacha

Bonjour,
lors d’une rénovation de dépendance en 2013, après division parcellaire (vente d’une parcelle sur laquelle était ma résidence principale), alors que la maison était vendue et que la rénovation était sérieusement entamée, j’apprends avec surprise qu’une partie des dépendances de 22.75 m2 ne figure pas sur le cadastre.
Renseignement pris, ce préau a été construit sans autorisation, la dite construction datant de 1986.
Ce préau était prévu dans les travaux, que faire ?
Une décision rapide et dans l’urgence, d’intégrer la maison rénovée, sans demander d’autorisation préalable de travaux, le préau a été intégré dans la rénovation. Comment régulariser officiellement cette situation ?
En vous remerciant pour précieux conseils,
Cordialement.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Encore une fois ce faire conseiller préalablement par un architecte, ne coute pas cher et évite de gros stress a posteriori. Ceci étant dit.
IL faut vous assurer que la régularisation est possible, dans la positive, il fait réaliser les démarches adéquates pour tenter d’obtenir l’accord et croiser les doigts pour qu’il n’y ai pas de problèmes.
Il serait plus prudent de prendre conseil sur place avec un architecte proche du bien afin de prendre pleinement connaissance des lieux et trouver la meilleure solution.

Répondre
Franck

Merci pour votre rapidité
Oui, je pensais à cela… Mais éventuellement aller moi même à la mairie et accepter de régler l’amende peux t’elle suffire et éviter des conflits car pas mal de copropriétaires ont fait des travaux sans autorisation au préalable (mais je ne souhaite pas rentrer dans de tels discussions sauf en derniers lieux…) ou j’ai un vrai risque de démontage malgré la petite surface et cette couverture de balcon. Merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il n’est pas possible de régler ce type de problème par le paiement « d’une simple amende ». Il faut respecter le processus et les règles d’urbanisme.
Il faut obtenir l’aval d’une AG par le biais éventuellement du conseil syndical. Relevez toutes les non conformités selon vous et discutez en avec les copropriétaires concernés, cela pourrait les faire abonder dans votre sens.
La démolition même pour de petites surfaces et toujours envisageable d’un point de vue légal.

Répondre
Franck

Bonsoir, nous venons de finir une véranda de 9m2 sur notre maison en pleine propriété (néanmoins nous sommes en résidence). Nous avons demandé les accords à la copro, pas de soucis verbalement vous pouvez commencé et lors de la prochaine assemblée on régularise tout… Le problème c’est que maintenant ils ne veulent plus voter et ma véranda a été construite…. Que dois je faire??? Merci pour votre réponse…

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Eh bien, vous êtes dans de beaux draps comme l’on dit. Il est indispensable d’obtenir toutes les autorisations écrites préalable avant d’engager tous travaux, surtout lorsque ceux-ci sont soumis aux votes d’une AG.
Le risque est qu’ils vous demandent de démonter celle-ci… La seule solution serait de convaincre une majorité de copropriétaire et faire voter l’accord lors d’une assemblée générale exceptionnelle.

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maurice

bonjour
je fais construire une véranda sur ma terasse existante
pour la realisation de la veranda j’avais un peu de maçonnerie a faire
J’ai deposé le permis de construire en début de mois
Ptris dans l’euphorie du projet et des disponibilité réduite j’ai fais la maconnerie et c’est en comtemplant le resultat que je me suis dit mince on a fait les travaux sans l’accord aie
je risque quoi
faut il prevenir la mairie faute avouée faute pardonnée
je m’entend bien avec mes voisins
d’avance merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Vous êtes dans l’illégalité, si tout ce passe bien avec un peu de chance, l’affichage légal de l’obtention se passera sans problèmes, dans le cas contraire une demande de démolition pourrait être ordonnée par le tribunal.
Une amende pourrait également être présente à la clé du jugement, selon le cas. Un voisin est toujours en bonne entente jusqu’au jours ou vous modifiez son environnement, ce qui est le cas dès qu’une construction est édifiée.
Dans les faits, le déclarer votre illégalité à la mairie ne changera rien à votre situation, croisez surtout les doigts pour que votre dossier soit accepté et qu’aucunes demandent de modifications soient préconisées…
Nous le rappelons très souvent, il est TRÈS TRÈS dangereux surtout depuis environ 10 ans maintenant de réaliser des travaux sans autorisation et purge des délais légaux de recours. Ne prenez plus de risques, cela peut vous couter excessivement cher, bien plus que le temps passer à attendre.

Répondre
jojo

Bonjour ,
Nous avons fait l acquisition d une maison il y a environ 2 mois.
Ayant comme projet de construire un garage accolé a cette maison nous nous rendons a la mairie afin de retirer une déclaration préalable de travaux pour un garage d environ 38 m2. Le conseiller qui a consulté notre dossier , nous informe que le cellier accolé a la maison (2.5 m x 2.5m) est une extension ajoutée illégalement (elle jouxte le mur de soutènement de 3 m de haut ou la route passe dessus ). Selon le Plu en vigueur l ancien propriétaire aurait du respecter 3 m de distance avec ce mur . La seule possibilité pour construire contre ce mur mur etant une aire de stationnement .
La condition pour construire notre garage est de régulariser cette pièce illégale ( il y a de fortes chances pour qu on le détruise selon le conseiller )
L information concernant cette pièce illégale nous a jamais été transmise lors du compromis de vente, ni lors de la signature de l acte notariale .
Ma question: Puis je me retourner contre le vendeur afin d obtenir au moins les frais inhérents a la destruction de cette pièce et permettre ainsi la construction du garage?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
La question est récurrente et la réponse toujours identique, hélas NON, vous ne pouvez rien faire en ce sens.
L’achat d’un bien ce réalise selon une procédure établie laissant le temps aux acquéreurs de ce renseigner et prendre conseils auprès de professionnels comme un architecte par exemple.
La visite des lieux vous fait prendre acte de tout les éléments bâtis et cette « construction » n’est pas masquée ou cachée, donc en achetant le bien vous devenez responsable de la totalité des ouvrages.
Il en va de même s’il y avait une procédure en cours à l’encontre du vendeur. C’est dommageable pour la personne qui acquière et apprend tardivement les faits, mais hélas pas de recours possible sans chercher la toute petite faille dans la rédaction des actes qui ne garantie même pas d’obtenir satisfaction.
DONC faire appelle à un professionnel indépendant (architecte) compétent dans l’acte de bâtir pour vérifier tous ces points pouvant être ennuyeux me parait être la bonne parade. Qu’est-ce qu’une dépense de conseil sur un achat de bien au regard d’un engagement sur des années et des milliers d’euros investit ?

SI le cœur vous en dit à présent, mettez entre les mains d’un avocat vos doléances et pièces constitutives du dossier d’achat, il vous signifiera quelles sont vos chances d’aboutir. Mais comme je le dit souvent : » Il vaut mieux prévenir que guérir « .

Navré de prendre cette réponse pour faire part de ma tristesse de voir que notre métier, n’est pas considéré alors que le but primaire de l’architecte est : » LE CONSEIL « . Il est indispensable que la majorité des personnes prennent conscience que nous sommes là pour les conseiller, les accompagner et bâtir un cadre de vie.
De très nombreux architectes sont présents sur tous les départements Français et peuvent vous assister. Une décision raisonnée est toujours mieux qu’un engagement rapide, regretté amèrement ensuite.

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sandrine

bonjour,

Nous sommes une entreprise de charpente couverture nous avons modifié une toiture chez un de nos clients….sans plans…nous travaillons en rénovation 95% sans plan….les travaux sont achevés et le client prétend maintenant nous avoir remis des plans (il conteste la hauteur de la mezzanine) il nous dit qu’il voulait 1m80 en bout de pente…bref il veut une remise qu’il nous impose d’environ 6000 euros !!
J’ai été en mairie ou j’ai pu constaté qu’il n’y avait pas de permis de construire mais une demande préalable de travaux…j’ai pu voir des plans mais ces plans ont été fait par lui, mais de toute façon la hauteur n’aurait pu être respecté puisqu’il y a un problème de mur de voisin.
Bref il nous accuse maintenant d’avoir fait les travaux sans plan !
Est ce que j’ai plutot interet a prendre un avocat ou est ce qu’en tant que professionnel j’aurai du exiger des plans ?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il faut toujours s’appuyer sur des bases saines et des plans en font partis. Soit vous les réalisez si vous êtes compétents, soit vous exigez à avoir des plans qui tiennent la route.
De plus, dans la grande majorité des cas des autorisations administratives sont nécessaires et c’est le cas de la création de surface supplémentaire. En tant que professionnel, vous êtes responsable de la réalisation de travaux non autorisés (si cela est le cas) donc pénalement responsable et cas de recours contre vous.
Il est fortement conseillé de vous faire assister par un avocat pour trouver la bonne approche, mais a priori vous êtes dans une mauvaise posture juridique.

Répondre
eric

bonjour
juste une petite question ,dans ma cour j ai un mur de chaque coté ,un donnant chez le voisin ,l autre sur un parking,je voudrais savoir si j ai le droit de monter un mur de parpaing collé a celui existant(vieux mur en briques) et ce sans demande en mairie

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
Concernant la faisabilité de votre projet et la construction aux limites, il vous faut vous reporter au PLU de la commune concernée. Pour toutes les constructions et travaux les demandes d’autorisations préalables sont nécessaires et indispensables.

Répondre
David

Bonjour, ma facade est a 6m du piquet de mitoyennete j’aimerai construire une veranda de 20m2 (4/5) mais la commune me dit que cela sera refusé car ils n’aiment pas l’idee!!( subjectif ne croyez vous pas?) Que risque t on si nous la construisons sans permis tout en respectant les distances en vue droite de 1,90m minimum et n etant pas en zone »verte » tout en sachant que nous serions toujours a 2m du piquet et à +_ 8m du mur de mon voisin? Merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Le risque est énorme, il ne faut en aucune manière réaliser des travaux sans autorisations claire. Un refus non justifié peut être contesté, mais si vous n’êtes pas dans les clous juridiquement vous devrez vous justifier devant un tribunal correctionnel.
Les sanctions sont lourdes et tous les frais seront à votre charge, car dans la totale illégalité ! Il est donc à exclure de vouloir forcer le destin. Montez un dossier qui tient la route et restez dans le droit chemin.

Répondre
duclos stephane

merci de votre réponse rapide !!
je me doutais bien que vous alliez me dire ça, du coup aujourd’hui j’ai fait un permis modificatif avec agrandissement du garage avec un abris accolé a celui ci jusqu’a la limite de propriété coté voirie du coup ça prendra tout le fond de mon terrain et je serais en limite de propriété partout !! en espérant que ça passe !!
normalement en ayant bien relue le PLU ça devrait passer !! enfin je l’espère
je vous tient au courant ! merci encore
cordialement

Répondre
Romain

Bonjour,

Je suis propriétaire d’une maison que je loue qui possède un beau terrain. Je souhaite créer une SCI pour faciliter la gestion de ce bien.

Je voudrai également faire construire (ou installer) un abri de jardin sur ce terrain pour le louer comme local professionnel.

Ai-je le droit de louer la maison à une personne et le local à une autre sachant que le terrain ne sera pas divisé en deux parcelles?

Merci d’avance pour votre réponse éclairée.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Je ne suis pas expert, mais il ne me parait pas impossible de louer deux biens immobiliers sur une même parcelle, si cela est clair sur les baux. Renseignez vous auprès d’un agent immobilier, il pourra certainement vous donner les bonnes pistes de gestions.
Sachez préserver votre tranquillité et celle de vos locataires en actant bien le fait que deux personnes utiliseront le terrain.

Répondre
duclos stephane

bonjour
j’ ai un petit soucis, j’ai déposé un permis de construire pour un garage en limite de propriété avec mon voisin
et celui ci a été accepter jusque la pas de problème !!
après avoir discuter avec mon voisin, j’ai bien compris que ça le gênait du coup je me suis dit c’est pas grave je vais le décalé et le centrer par rapport au fond de mon terrain jusque la toujours pas de problème !!
je fais venir un pelle pour les fondations un vendredi pour couler le samedi, sauf que je me suis rendu compte d’un détail, je ne suis plus dans le PLU c’est a dire que je suis plus a 3m de ma limite de propriété
(coté voirie, c’est une petite route communale !!! )
donc je me suis dit je vais faire comme dit sur mon permis de construire !!
mais pour éviter de perdre de l’argent (vu que les tranchés sont faites) ça agrandit mon garage de 1,50m
d’un coté je serais en limite de propriété avec mon voisin comme convenu mais de l’autre coté je ne respecte pas les 3m !!
quels sont les risques encourus si je laisse comme ça sachant que mon terrain n’est pas rectangulaire et que sur la largeur de mon garage d’un coté je suis a 1,50m de la limite de propriété par rapport au bord de toiture et sur l’angle opposé je suis a plus de 3m !!
je ne sais si je me fait comprendre !!! merci de votre réponse

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La réponse est simple, la démolition peut être demandée par voie judiciaire. Si les règles d’urbanisme ne sont pas respectées à la lettre, aucune conformité ne vous sera délivrée et vous devrez vous astreindre à corriger le tir.

Répondre
Martin

Bonjour,
J’ai fait un appentis de 3/6m que je n’ai pas déclaré. J’ai eu recement la visite d’un géomètre des impots du cadastre qui venait controler un abris qui était déclaré en mairie. Il a vu mon appentis et s’est emprèssé d’en prendre les mesures et il est parti aussi sec.
A quel sanction je dois m’attendre et comment régulariser cette situation si c’est encore possible ?
Merci.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Dans tous les cas, si l’appentis n’est pas déclaré, il faut le déclaré via une demande d’autorisation. Si la régularisation n’est pas envisageable, il faudra alors démonter l’élément illégal.
Les sanctions peuvent être multiple, mais en règle générale le rappel des taxes sur 3 ou 5 ans est le plus courant, avec obligation de régulariser. Donc, ne perdez pas de temps et faites le nécessaire pour rentrer dans le droit chemin (si vous le pouvez).

Répondre
Mathieu

Bonjour .

Tout d’abord , merci de votre réponse !

1/ La position du projet correspond aux limites par rapports aux voisins , mais après la division , un pignon de la maison sera à 2 m du terrain à coté qui sera à mon père pour le moment ( mais terrains que je devrais récupérer plus tard quand il divisera la totalité des terrains … )

2/ De nouveau avoir le permis … peut-etre , mais avec du mal , car le maire avait déjà fait du forcing pour le faire passer celui là alors si ils me revoient ,ils vont sans doute en profiter pour chercher la [censuré] …

3/Le problème si on divise après la construction , lors de la donation , il n’y aura pas la même valeur je suppose entre un hangar vide et une maison d’habitation ??

Quand je commencerais les travaux , je ferais un récit sur un forum et n’y manquerais pas de citer votre site .

Merci .

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il est évident que la valeur veinale d’un terrain constructible n’est pas la même qu’un terrain bâti d’un hangar. Il faut donc bien suivre la démarche pour ne pas être dans une mauvaise position fiscale et réglementaire.
Bon courage et à bientôt.

Répondre
NICOLAS

Bonsoir Monsieur,
J’ai acheté ma maison il y a 16 ans et ai transformé mon garage, attenant à ma maison, en habitation, et cela sans permis de construire. je suis en zone inondable. je voudrais vendre ma maison. Quelles sont les solutions ?
cordialement.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Si vous souhaitez vendre votre bien et n’êtes pas conforme à la réglementation, il faudrait solliciter les services administratif locaux pour vérifier si le changement de destination est autorisé ou régularisable.
Depuis la loi ALUR, le COS est supprimé ce qui vous permettrai de ne plus être contraint en terme de surface de plancher au regard des existants. Cependant si la position altimétrique du garage n’est pas en corrélation avec le PPRI (plan de prévention des risques d’inondations) la transformation du garage risque d’être problématique; de plus il faudrait s’assurer de la présence ou pas d’une précision d’obligation de stationnement couvert dans le PLU ou POS. Pour finir, il faudrait solliciter votre notaire ou un avocat pour définir précisément quels sont les risques légaux de votre modification de votre bien en cas de vente.

Répondre
Mathieu

Bonjour .

J’ai reçu un permis de construire pour une réhabilitation d’un hangar en maison d’habitation . Le terrain sur lequel est le hangar appartient à mon père qui va me transmettre par donation . Mais le plus gros problème est que le géomètre qui est venue voir pour la division de terrain nous a dit que l’on ne peut pas diviser après le permis , seulement quand la maison sera hors d’eau/air .
Quel sera le risque si on divise d’abord puis si on construit ensuite sachant que le permis a été demander sur un terrain complet et que la maison sera construite après division ?
Sinon quel est le recours légal pour diviser puis construire ?

Votre site est vraiment super !!

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Premièrement merci pour vos encouragements et pensez à cliquer sur nos liens pour diffuser largement l’adresse d’Architecte-PACA.com autour de vous.
Concernant votre question, deux éléments sont à prendre en compte :

  • La position du projet correspond-t-il aux règles de reculs ou autre contraintes réglementaires, le projet pourrait être compromis par une division préalable créant des droits à bâtir sur une nouvelle parcelle
  • Si vous souhaitez absolument diviser en premier, vous pouvez toujours demander l’annulation de votre demande de permis de construire (ATTENTION ! Assurez vous bien que vous pourrez bâtir ensuite avant toutes démarches). Ne précipitez pas le choses.

La question à ce poser autre que du point de vue fiscal, ai-je intérêt à diviser la parcelle pour créer un nouveau terrain ? ou est-ce plus avantageux de construire puis diviser dans un second temps ? Sur ces points analyser les contraintes légales des deux solutions, ensuite vous pourrez prendre votre décision en toutes connaissances de causes.
N’oubliez-pas… ne perdez pas le bénéfice de votre premier permis sans être certain de pouvoir obtenir un gain sur la seconde option.

Espérant avoir été limpide.

Répondre
Jonathan

Bonjour,
j’envisage d’acquérir une maison dont une extension n’a pas bénéficié d’un permis de construire. En cas de problème durant la période de la garantie décennale sur cette partie, l’assurance du constructeur peut-elle refuser de prendre en charge les frais pour la raison qu’un permis de construire n’a pas été accordé et donc que la construction n’est pas conforme à la législation ?

Merci de votre réponse.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Un assureur pourrait tout à fait se prévaloir de certaines situations non conformes, il suffit de bien lire le contrat avant et analyser les clauses de dégagements de responsabilités de l’assureur.
Dans tous les cas, il faut être conforme aux règles et à la législation.

Répondre
maria

Bonjour,
Merci pour votre site. Suite a une construction de mon voisin me portant prejudice je me suis rendue au service de l’urbanisme (j’habite une tres grande ville), afin de consulter sa demande de travaux(il m’avait soutenu en avoir une). L’employe m’a alors informe de l’absence de demande pour cette parcelle. J’ai informe cette personne que je souhaitais trouver un arrangement amiable avec mon voisin. Ma question est donc : est-ce que la mairie peut mener une action sans que je depose plainte par le simple fait que j’ai demande des renseignements sur mon voisin? Je ne souhaite pas envenimer une situation deja compliquee et craint les represailles. Merci pour votre reponse.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
En règle générale, les communes ne réalise des relevées d’infractions que sur constat direct ou délation.
Mais un employé faisant du zèle pourrait procéder a un contrôle.

Répondre
GOURAUD

J’aurais souhaiter poser une question, j’ai acheter en juillet 2010 une maison ( construite en 1989 ) avec piscine construite en 2001.
L’année dernière la mairie ma écrit car la piscine n’avait pas été déclarée par l’ancien propriétaire et cette année elle m’écrit à nouveau en recommandé car l’abri de jardin ( 9m2 ) à été lui aussi construit sans aucune déclaration toujours par l’ancien propriétaire.
A part les impôts locaux normaux, si je devais payer soit une taxe d’amménagement ou autre chose pourrais je la réclamer à l’ancien propriétaire car c’est lui le fautif à la base.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Lorsque vous achetez un bien, vous le visitez préalablement et le descriptif des ouvrages est précisé par l’acte notarié. Donc, le recours contre l’ancien propriétaire me parait compromis.
Donc régulariser la situation par une déclaration adéquate est la meilleure des solutions.
Sinon renseignez vous auprès de votre notaire.

Répondre
Choupinou

Bonjour
Je suis en train d’acquérir une ferme en ruine au milieu de nulle part (zone N1). D’après le règlement de la zone, j’ai le droit de rénover en ajoutant max 20% de surface en plus.
Mon projet est plus grand que les 20% autorisés, est-il vrai qu’une fois la première tranche de travaux réalisée, je peux déposer un second permis de construire avec 20% de plus par rapport à la nouvelle surface ?

Par ailleurs, la première tranche des travaux, telle que je l’ai conçue, dépasse un peu les 20% autorisés (160m² au lieu de 140m²). Mais techniquement, je ne peux que très difficilement scinder cette première tranche. j’envisage de réaliser cette première tranche en dépassant donc un peu, puis, une fois mes travaux finis, de demander un second permis pour régulariser les m² en trop. Est-ce la meilleure méthode ?

Votre site est vraiment chouette, merci ! 😉

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Je vous remercie pour vos encouragements, je vous invite à cliquer sur les liens et partager au plus grand nombre nos articles. Cela permettra à d’autres internautes de profiter de nos conseils.
Concernant votre question, la règle est hélas la règle. Donc pas de dépassement possible pour toutes tranches de travaux. Il vous faut trouver la solution architecturale faisant corréler vos souhaits avec les obligations réglementaires.
L’agrandissement ou l’extension est (ces jours-ci) très qualifiée dans les termes. Il conviendrait donc de vérifier sur quel type d’ « extension » êtes vous.
La multiplication des demandes peut être refusée, mais sur le site du gouvernement traitant du RNU une porte est ouverte : -http://www.extranet.nouveaupermisdeconstruire.gouv.fr/1-6-1-la-regle-de-constructibilite-a1269.html
il est précisé plusieurs choses importantes :

A savoir : Une ruine est considérée comme un terrain nu.

Ce qui signifie que l’on ne peut considéré un projet d’agrandissement ou d’extension sur une ruine !
ou

Le projet peut relever de plusieurs opérations à la fois, l’autorisation sollicitée peut par exemple à la fois entraîner un changement de destination et la réfection d’un bâtiment existant.
L’adaptation, la réfection et l’extension ne peuvent en aucun cas donner lieu à la reconstruction totale d’un bâtiment ou d’une installation. Toute reconstruction est considérée comme une construction nouvelle.

Donc il faut réellement consulter les services instructeurs en préalable pour définir la meilleure marche à suivre.

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Florian

Bonjour je reviens vers vous pour vous donner des nouvelles l urbanisme est venu chez un ami a moi qui le loge dans une de ces maison frauduleuse et à côté de celle que je veux acheter mon ami lui a montrer des photos datées de 1988 année de la construction et il lui a dit que l affaire sera classée sans suite est ce une bonne nouvelle quand a mon futur achat?
Car je possède des taxes d habitation depuis 1990 et la fameuse lettre du maire ordonnant la pose d un compteur EDF
Et la construction est de type chalex
Est ce suffisant pour faire pencher la balance de mon côté?

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Pascal CAMLITI

Bonjour,

Seul l’avenir vous le dira, les cas particuliers et les communes souveraines en ce qui concerne certaines situations, il est impossible de répondre clairement.

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Florian

Bonjour on me propose un mobilhome transformé mais le hic c est qu il est sur un terrain agricole mais le propriétaire paie sa taxe d habitation depuis le début c.-à-d. 1988 et il est raccordé à EDF eau et fosse septique
Le prix est super alléchant car il m a dit qu il avait un dossier viable devant la loi dixit son avocat mais il ne veut plus s embêter avec les lois …..a noter qu à côté de ça il y a 5 maisons frauduleuses depuis 25 ans!!!!
Qu est ce que je risque en l achetant?
Merci pour votre aide

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
En achetant un bien illégalement implanté et/ou bâti, l’acheteur si il a acheté en toutes connaissances de causes (ce qui semble être le cas aujourd’hui) prend à sa charge toutes la charge des antériorités des ouvrages.
Il est donc fortement conseillé de vous rapprocher de votre notaire afin de voir avec lui quelles sont les conditions à mettre en place qui seraient les plus protectrices pour vous.

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Pascal

Bonjour

Nous avons acquis en novembre 2007 une maison avec quatre chambres. Pour 2 de ces chambres nous avons créé un escalier supplémentaire au sein de notre habitation pour les louer en tant que studettes meublées. la SHON n’a pas changé.

Aucun permis de construire n’a été demandé .
Aujourdh’ui nous souhaiterons vendre la maison et garder les studios.

Peut on faire régulariser notre situation via une demande de PC et l’achat de 2 places de parking à 500m max de la maison?
Pourinfo, les revenus tirées de la location ont été déclarés depuis le premier mois.

Merci de vos précieux conseils.

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il n’est pas évident de vous répondre comme ceci, mais il faut vous rapprocher des services instructeurs pour vérifier la possibilité de régulariser votre situation qui dans tous les cas doit l’être (régularisée).
Concernant la distance des aires de stationnements, il faut lire le PLU applicable au bien, pour définir ou doivent être ces aires de stationnement.
Concernant la « divisibilité » du bien, il s’agirait de prendre connaissance des lieux pour vérifier si la découpe est correctement envisageable. Il faudrait (si cela est possible au regard des contraintes et règles) créer une copropriété avec tout ce qui en découle de règlement, syndicat de copropriétaires, etc…
Juste pour information, la SHON n’existe plus cette surface est remplacée par la surface de plancher qui se calcule différemment de la SHON.

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Marie Cérani

Bonsoir,

Quel sont les recours après l’achat d’une maison dont le vice caché est
la non conformité de la construction. En effet le vendeur a agrandi sa maison de 50m2 sans aucune déclaration de conformité. Aujourd’hui j’ai signé un compromis et je viens de voir les plans qui ne comportait qu’un cabanon!!!

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Pascal CAMLITI

Bonjour,

Une maison individuelle n’est pas soumise aux mêmes règles qu’un appartement et la prise de connaissance des lieux préalablement à la signature du compromis provoque un acquiescement/ validation des éléments bâtis.
Il faut se rapprocher du notaire chez qui le compromis a été signé pour définir les solutions de sorties, si cela est possible. Dans le cas contraire, l’engagement est ferme. Il faudrait s’assurer de la parfaite rédaction des actes pour tenter de trouver une solution, si vous n’êtes plus certain de vouloir aller plus loin.
Le délai de 7 jours de rétractation est prévu pour ce type de cas, afin de ne pas rester engagé pour un achat qui ne conviendrait pas.

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gengembre

bonjour j aimeraique l on me dise se que je doit faire nous avons acheter une maison en octobre 2009nous avons fait une partie des travaux en bats en haut une partie ete connencer un jour la mairie voisinenous dit de ne rien faire car pas de permis on ete dans tout nos etat mon epoux a fait4 avc cilencieux 2 arret et 1 infractus et tout sa en 2 et demie de temps j ai frapper a plusieurs porte mais personnes ne v nous aider que doit ton faire nous avons du partires car mon epoux n es pas bien du tout avec tout ca je vous remercie un petit mot me remonteraie le moral mercie

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Pascal CAMLITI

Bonjour,

Je suis navré que votre situation affecte autant votre mari. Il est important de prendre contact avec un professionnel (architecte en l’occurrence) pour s’assurer de la faisabilité ou non des travaux. Il est donc préférable dans un premier temps de prendre rendez-vous pour un conseil préalable et faire l’état des lieux de la situation.
Ensuite sur cette base l’architecte définira avec vous quelles sont les solutions, si elles existent.
Gardez le moral et bonne consultation.

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Lefebvre

ouais bon,le tehorie est belle mais en pratique,les fraudeurs ont de beaux jours devant eux.
J’avais exposée ma situation sur le site,une voisine qui a construit sans permis en se servant de ma maison comme tuteur…
Tout a été fait, huissier,ville de Marseille qui a envoyé des archis inspecteurs,permis regularisation refusé en 1ere et 2eme instance,plainte de la ville de Marseille le site nous a recommandé un avocat spécialiste de l’urbanisme qui se prend pour Me [censuré] tant que vous ne l’avez pas payé et qui comme les autres entre en « hibernation » le temps que ça se passe…Je n’en veux pas aux archis du site car pour moi c’est sur les avocats sont définitivement des gens mous qui n’ont aucun pouvoir….
Plus de 2 ans qu’on attend et qu’on voit défiler des locataires qui paient certainement au « black »…
Cerise sur le gateau,elle a construit en zone inondable et a crée une ouverture sur la voie publique qui a trois belles marches en béton…
Elle,elle fait de l’argent,nous on en dépense en huissier et avocat.
Elle est pas belle la vie sur la planète justice?…..

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Je suis navré que vous ne puissiez obtenir justice aussi rapidement que vous le souhaiteriez, certaines situations sont très longues à être réglées. Concernant votre remarque, elle n’engage que vous et ne pouvons laisser des noms dont les protagonistes sur notre blog. Nous avons répondu à une demande précise, ce qui suit n’est que de la responsabilité des personnes concernées et sous leurs propres chefs.
Bon courage !

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yannick

Bonjour
Je viens d’acheter une maison avec un hangar servant de garage ( très lai et en mauvais état). Le hangar en question est situé sur un terrain en zone N (classé en zone N depuis 2012) et a était installé sans autorisation il y a plus de dix ans. Ma demande en mairie pour le remplacer par un hangar neuf ou chalet de meme superficie et à meme utilité m’a était refusée. Est ce normal..? je me retrouve avec une ruine laide que la mairie tolère alors que je propose de le remplacer par quelque chose de propre, agréable à la vue et neuf et ce en toute légalité. Ai je un recours..? Pour finir et à titre indicatif plusieurs de mes voisins ayant leurs terrains en zone N, ont eux meme des hangars servant de garages. Et lorsque l’on consulte le cadastre rien n’y parait.
Par avance merci de votre aide et de vos conseilles.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

La zone N (dite Naturelle) n’offre que peu de solutions d’un point de vue urbanistique et est stricte pour tout ce qui compose une nouvelle construction ou remise en état.
Il pourrait vous être utile de consulter les jurisprudences liées à la remise en état de construction. Le conseil d’état du 30 septembre 1988 sur la commune de Mimizan. Prenez conseils auprès d’un avocat, il trouvera la jurisprudence correspondante (si cela est possible) et vous épaulera dans les démarches administratives pour la remises en état de votre existant.

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Alami

Bonjour,
Nous avons signé un compromis de vente pour un appartement en duplex avec totalité des combles.Notre notaire vient de nous informer que le vendeur a aménagé les combles (création d’escalier, 2 chambres, velux et SDB) sans déclaration de travaux auprès de la mairie.Que risquons nous si nous achetons cet appartement, sachant que la superficie sur le compromis tient compte des combles (18m2)? Le vendeur (qui a lui même réalisé ces travaux par le biais de son entreprise de BTP) doit-il nous fournir une déclaration décennale, souscrire à l’assurance dommage ouvrage?? Que se passera t-il si nous décidons un jour de vendre cet appartement?
Merci d’avance pour vos réponses et votre aide.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

La situation est complexe, il faut définir si cet aménagement est situé dans une copropriété ou pas. Dans la positive, il faut s’assurer que toutes les demandes, autorisations et tantièmes sont biens régularisés. Dans le cas contraire, l’usage des combles en plus d’être illégal au regard des services de l’état, est illégal au regard de la copropriété.
Ce deuxième point provoque de très gros risques au niveau des assurances car le clos / couvert est assuré par tous les copropriétaires.
Il est dangereux de prendre la totale et entière responsabilité des actes d’une tiers personne sans avoir des garanties. Il faut s’assurer que la situation est régularisable et une clause suspensive en ce sens serait la bienvenue.

Vous êtes à présent informé par le notaire qui aura fait son devoir de conseil, si vous décidez de poursuivre votre acquisition, vous porterez toutes les responsabilités légales et pénales afférentes à ces travaux illégaux.

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maria

Bonjour
Nous avons une maison comportant une extension réalisée en 1990 (attestation du précédent propriétaire à l’appui) et non déclarée depuis. Aujourd’hui, nous souhaitons régulariser la situation et avons déposé une demande de certificat d’urbanisme. Malheur, cette extension n’est pas conforme au PLU et au PRRI…
En lisant les textes, il apparaît qu’il y a prescription depuis 10 ans, est ce vrai?
Concrètement, comment puis je me sortir de cette situation? La mairie peut elle m’imposer la destruction? Existe t il un moyen de régulariser?
Merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
Une prescription décennale existe, mais certaines contraintes légales peuvent faire tomber cette prescription. Des jurisprudences existent dans les deux sens, prenez garde de vérifier si vous pouvez rentrer dans les « cases » existantes.
La loi peut vous imposer une démolition, si un risque réel apparaît pour la sécurité des personnes. Les communes ne veulent plus prendre de responsabilités dans des secteurs PPRI.
Il est conseillé de contacter un avocat pour tenter de trouver une solution en correspondance avec une jurisprudence.

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luiz matias

Bonjour, en 2007 mon mari et moi avons achetés une maison à rénover situé sur un terrain agricole, seulement après avoir commencer les travaux nous nous somme aperçu que cette maison été infestée de termites(alors qu’un expert avait conclu à une absence de termites pour la vente). Nous nous somme donc retournés contre lui et les démarches juridiques étant très longues nous avons emménagés le séchoir à tabac à coté en habitation sans permis de construire (ayant toujours en projet de rénover par la suite l’ancienne maison). Seulement depuis il y a eu séparation, donc je n’ai pas d’autre choix que de vendre cette maison.
J’ai tenté de régulariser la situation (qui était toléré par le maire), il m’a dit qu’il allait faire le nécessaire mais quelques jours après m’a dit que la DDE refusait étant donné que le terrains n’est pas située en zone constructible. Le maire m’ a dit de trouver un notaire qui acceptais de vendre sans PC. Est-ce que c’est légale de vendre une maison sans PC? Et est- ce que le maire n’a réellement pas la possibilité d’accepter ce permis sachant qu’il n’y a aucun risque dans cette zone? Meci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Si la zone est déclarée zone inconstructible, c’est qu’il doit y avoir une raison.
Une construction illégale est illégale, si d’autant plus la DDT (ex DDE) refuse, il n’y a pas de possibilités de mon point de vue.
Il me semble que vous devriez prendre contact avec un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme afin de tenter de trouver une solution, si celle-ci existe.

Répondre
pamela

Bonjour , je viens de faire l acquisition d un terrain dit  » de landes » classe en zone A . un ami m a expliqué que si je batis une maison enterree , au niveau des poursuites je ne risques rien a condition que cette habitation n excéde pas une hauteur d 1m20 du sol . Je souhaite savoir si cette astuce est bien inderogable de quelquoncque poursuites concernant les constructions illégale . merci beaucoup pour vos conseils et astuces

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Même enterrée une bâtisse doit répondre aux règles d’urbanisme et code civil. Il n’y a pas d’astuces vous dégageant de contraintes réglementaires.
Toutes constructions illégales est répréhensible pénalement.

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Amkoullel

Bonjour, je reviens vers vous par rapport au message que je vous ai laissé le 18 janvier.
A la suite de recherche (confirmée par les services d’urbanisme de notre ville), nous avons appris qu’en 1988 il n’était pas nécessaire de demander une autorisation pour un changement d’affectation si celle-ci ne s’accompagnait pas de travaux et si cela était conforme au POS de l’époque (ce qui est le cas, je suis allée aux archives pour vérifier).
Nous avons donc un local dont l’usage a été changé sans doute sans aucune infraction en 1988, mais la mairie ne peut pas statuer sur la destination du local car elle ne possède aucune information sur le changement de destination.
Du coup nos acheteur ne souhaitent pas acheter car pour eux le bien est impropre à sa destination (à cause du linéaire toute activité) car nous ne pouvons fournir aucune preuve de droit public de la nature du local alors qu’il est à usage d’habitation depuis 1988.
Notre bien est-il vraiment impropre à sa destination alors qu’il est devenu à usage d’habitation sans aucune infraction. Nous ne pouvons présenter un accord de changement de destination parce qu’à l’époque cela n’était pas obligatoire!!
Bref…quel prétrain

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
L’avocat et/ou un conseil juridique me parait être la meilleure démarche pour tenter de trouver un issue à vos questionnements.
Les jurisprudences sont trop nombreuses, il faut être à la pointe de ce type de propos pour répondre parfaitement. Donc, sollicitez un avocat, je ne vois pas d’autre option.

Répondre
frelon

Bonjour,
Merci pour votre site très édifiant. Je possède un terrain bâtit dans une zone traversée par un PPRi « aléa fort ». L’immeuble date de plus de trente ans et n’a pas été habité pendant une dizaine d’année. Il quelque mois j’ai déposé une déclaration préalable pour remise en état de la maison afin de l’habiter à nouveau. Celle-ci m’a été refusée. Mais j’ai effectué quand même les travaux (le règlement de la zone autorise le travaux sous certaine conditions). Un tiers a porté plainte pour construction sans permis. J’attends le controle de l’autorité administrative et la suite qui va être donnée.

Ai-je encore la possibilité de régulariser ?
Quels sont les risques encourus ?

merci d’avance pour votre réponse

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Les risques de réalisations de travaux sans autorisation administrative purgée de recours est passible d’une amende de 45000 euros, d’une condamnation sous astreinte journalière (250 euros en général/jour à payer) pour remise en état et de la prison si récidive.
Pour définir si la régularisation est possible, seule une étude approfondie et un ou des RDV avec les services administratifs concernés pourrait vous donner une réponse ferme. Consultez les services pourvoir quelles sont les solutions possibles (si elles existent).
Si vous venez à être convoqué au tribunal correctionnel, prenez un avocat et ne vous défendez pas seul, vous n’êtes pas (a priori) formé pour ce type de procédures.

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Richard

Bonjour je voulais savoir au sujet d’un mur de clôture nous sommes dans une zone inondable donc j’aurais du mettre du grillage mais j’ai monté un mur de clôture il y a 14 ans sans déclaration maintenant mon voisin veux lui aussi monter un mur de clôture sans déclaration mais je ne suis pas d’accord et je voulais le signaler pouvez-vous me dire ce qui va se passer si je fais la démarche et ce que j’encoure moi aussi avec mon mur ou si il y a prescription pour moi merci de votre réponse

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Les travaux non édifiés légalement peuvent toujours faire l’objet d’une procédure liée à la sécurité surtout en zone inondable. Si vous êtes en faute, le risque d’être ennuyé est également envisageable.
Pour qu’une prescription soit applicable, il faut pouvoir clairement justifier du délai et ceci de manière incontestable.
La démarche auprès des services instructeurs en les questionnant sur votre cas pourrait vous éclairer, car certaines communes sont plus souples que d’autres. Expliquez votre cas à la mairie (sans agressivité et clairement) et vous obtiendrez très certainement une réponse claire.

Répondre
VITRY

Bonjour,

ma maison est patrimoine historique. J’ai fait des travaux sur la façade avant … changement de fenêtre et installation de volets roulants sans autorisation.
Je viens de recevoir un courrier de la Mairie me demandant de stopper mes travaux et de déposer une demande d’autorisation de travaux. Pouvez-vous me dire ce que je risque en cas de refus.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Le risque est réel et pouvant aller d’une amende de 45000 euros à de la prison si récidive. Il est donc déconseillé de s’aventurer à ne pas respecter les prescriptions surtout sur un immeuble classé au patrimoine.

Répondre
Amkoullel

Bonjour, nous avons acheté un appartement en rdc en 2007 à lyon. Nous devions signer la vente la semaine dernière mais au moment de la vente nous avons découvert que notre appartement est en fait un local commercial pour l’urbanisme et que nous ne pouvons pas faire de changement de destination puisqu’il existe une servitude linéaire toutes activités da : obligation d’affecter le rez de chaussée des constructions aux seules activités artisanales, commerciales et de services.

Dans le règlement de co-propriété, le local a changé d’usage en 1988 (est devenu appartement à cette date), cependant le propriétaire de l’époque n’a pas déclaré le changement à l’urbanisme et n’a donc pas payé la taxe d’habitation de 1988 à 2005 (date à laquelle il a vendu l’appartemen)…

Nos acquéreurs désirent que la situation soit éclaircie est légale (sinon la vente ne sera pas conclue)Aucune exception au PLU

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il apparait une situation sans solution apparente. Il y a une hiérarchisation des règles privés/publiques, qui conditionnent toutes décisions et autorisations. Donc si le PLU n’est pas applicable, il semblerait que le bien doivent rester un local en sa destination initiale.
Il peut être envisagé une prise de rendez-vous avec les services de l’urbanisme pour voir avec eux quelles solutions seraient envisageables.

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garcia

bonjour je viens d’apprendre que l’appartement que je loue depuis deux ans à était fait sans permis de construire est ce que je risque quelque chose??Puis-je me retournée contre mon propriétaire pour location illégal??Merci pour vos réponses.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Je ne vois pas le lien de causalité entre votre location et la construction sans permis de construire ?? C’est le propriétaire des lieux qui est responsable des constructions et non le locataire SAUF si celui-ci a édifier des ouvrages sans en tenir informé le propriétaire.
Les risques encourus sont simplement la possibilité de devoir quitter les lieux car la construction illégale devrait être détruite.
Si vous avez un contrat bail en bonne et due forme, je ne vois pas ce qu’il y a d’illégal pour vous.

Répondre
azeola

Bonjour
Suite au conseil de M.CAMLITI que j ai eu au téléphone,je suis allé dire à la mairie que j avais fait une terrasse sans permis,il m’a fallu du courage…la mairie m’a répondu qu’il y avait prescription…et qu il ne ferait aucune procédure,qu il y avait pire que ça,mais que j aurai du la declarer il y a 8 ans.voilà.je m en sors bien…comme quoi être honnête même avec du retard peut vous servir.merci encore pour vos conseils

Répondre
Pascal CAMLITI

Je vous en prie, et comme toujours se faire conseiller par un architecte avant tous travaux peut éviter de gros stress et problèmes. Votre exemple doit servir afin que toutes personnes souhaitant réaliser des travaux se fassent épauler. Une simple consultation pour prendre connaissance des solutions et faisabilités aide à gagner du temps et de la tranquillité.

Merci pour votre contribution, soyez certain qu’Architecte-PACA.com est également là pour fournir les bonnes pistes à suivre.

Répondre
azeola

Bonjour
J ai construit il y a 8 ans de cela.ma maison respecte totalement le permis de construire,sauf qu à l époque j ai construit une terrasse de 27 m2 surélevée,pour être au même niveau que mon rez de chaussée,sinon je ne pouvai pas accéder de mon jardin à mon rez de chaussée.le maçon.m avait dit que je n avis ni besoin de permis ,ni de DT,j avais 28 ans,je L ai cru sans vérifier à la.mairie…mais maintenant je me pose des questions en lisant tout ça,je suis.mitoyen avec un voisin qui n était pas contre et qui ne m a jamais posé problème sur ça depuis 8 ans.dois je régulariser la situation où pas besoin étant donné que je ne peux pas accéder à ma maison à partir du jardin.merci à vous

Répondre
guillaume

Bonsoir,
Je vais acheter une maison d’ici quelques semaines. Le compromis de vente est déjà signé hors nous venons d’apprendre que le garage, qui a été aménagé par les anciens propriétaire en surface habitable (12m²), a été fait malgrès un refus de permis de la mairie. Les faits date de 2005/2006. Il n’est d’ailleurs pas possible de créer une nouvelle place de stationnement dans la parcelle. Une régularisation est-elle faisable ? Qu’elles sont les solutions pour résoudre ce problème ?

Merci d’avance

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Si la régularisation n’est pas applicable et que le fait que vous n’ayez pas été informé clairement des règles et contraintes, il me semble que le notaire devait vous informer clairement de cette situation (si il en avait connaissance bien évidemment). Il doit exister des moyens de replis, si la situation est légalement bancale.
Pour tenter de trouver une solution, il reste la consultation des services instructeurs. Attention, qu’un élément de cette nature dont vous avez été informé et qui ne se présente pas comme un vice caché, vous fait endosser toute la responsabilité inhérente à la situation.
Il faut également savoir que la réforme de l’urbanisme de 2007 autorisée l’aménagement de garages dans la limite de 10m2 sans autorisation SI et seulement si, celui-ci n’engendré aucune modification architecturale. Là ou le bas blesse est la surface liée aux stationnement. Mais là encore des taxes pour non création de stationnement reste envisageable. Renseignez-vous auprès de la mairie pour étudier toutes les pistes.

Bon courage.

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gropaiz

Bonjour,

Je vien s de m’apercevoir que mon voisin avait bati sur mon mur privé ( toiture incliné dans mon sens) une terrasse toiture sans mon autorisation. Avant cette toiture il y a avait une maison avec une toiture inclinée traditionnelle.
C
Le mur mitoyen qui sépare les deux toiture sont est d’un hauteur de 1,80 la terrasse construite fait plus de 40 metre et la mienne 15 metre carré. Il n’y a pas de vis à vis mais sur la pointe des peids on eput voir notre terrasse plus la futur nuisance sonore.

En outre, nous nous sommes rendus compte de cette construction car il y a avait de l’humidité sur nos murs intérieurs.

De plus la mairie interdit tous toiture terrasse car nous sommes dans le quatier de l’église.

Cette toiture terrasse est construite dans une cour intérieure.

Je n’en revient qu’il se soit permsis de trouer nos murs et de réaliser cette toiture terrasse alors qu’il y a deux mois il nous a interdit de faire une fenetre donnant sur la cour ( ce qui est normal) et il se permet de faire une immense toiture terrasse.

Je comptais faire venir un expert, et envoyer une lettre recommandée, que me conseillez vous ?

En vous remerciant de votre aide et conseils par avance.

Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

La préservation de vos droits est toute à fait judicieuse, il convient que vous preniez contact avec toutes les personnes adéquates pour protéger vos intérêts.

Répondre
gerardin

bjr,je suis dans une petite commune et je suis agriculteur,et je costruit un petit hangar de 80m2 sans permis,le maire ne me dira rien parce lui meme prend des passe droit pour construire,et ce qu’il y a des risques direct avec la ddt,comme le maire ne me diras rien

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

La construction illégale est sanctionnable, que le maire de la commune se croit au dessus des lois ou pas. Donc, la DDT pourra toujours vous assigner devant un tribunal correctionnel.

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JJOUEUR DE HOCKEY

OBJET : REGULARISATION DALLAGE SUR UNE PARTIE COMMUNE A USAGE PRIVATIF
( NOUVELLES QUESTIONS !)

Merci beaucoup M. Camliti pour votre réponse.
Je voudrais cependant vous poser deux autres questions.
Quand je vais sur les sites WEB évoquant la question des travaux illégaux, je vois qu’il est souvent fait mention de dommages-intérêts.
La question que je me pose est donc la suivante : si je procède comme vous me conseillez de le faire (accord a posteriori en AG), peut-il être encore question de dommages-intérêts à mon encontre de la part de qui que ce soit ( syndicat des copropriétaires ou copropriétaire individuel) ???
En précisant bien sûr que je n’opposerai aucune résistance au cas où l’accord ne serait pas donné.

Vous n’évoquez d’ailleurs pas cette possibilité (refus de l’AG).Dois-je en conclure qu’en règle générale, les AG donnent volontiers leur accord pour la « ratification » a posteriori de travaux de travaux réalisés sans cet accord ???
C’est là également la deuxième question que je me pose.
Je vous remercie d’avance pour vos réponses.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Vous n’avez pas saisi mes propos, il est important de demander une autorisation écrite de tous les acteurs concernés. Et procéder aux démarches correspondantes aux processus normal afin de corriger le tir. Il est toujours envisageable qu’un recours à votre encontre soit réalisé et qu’il vous soit demandé des dommages et intérêts, cela ne peut être exclu.
Je n’ai jamais dit que les AG accordent facilement leurs votes (c’est plutôt le contraire), mais j’ai un tempérament positif et chaque situation même complexe à sa solution.
Il vous faut organiser des réunions avec le syndic et les responsables du conseil syndical en amont pour « préparer le terrain » afin de définir quelle serait le meilleur angle de présentation en AG.
Faite vous épauler par un professionnel, qui saura éventuellement trouver les bons mots et démontrer votre bonne foi vis-à-vis des autres copropriétaires.

Répondre
JOUEUR DE HOCKEY

OBJET : REGULARISATION DALLAGE SUR UNE PARTIE COMMUNE A USAGE PRIVATIF

Je vous écris pour vous expliquer ma situation et solliciter vos conseils.
J’ai en effet dallé il y a quelques années- je crois que c’est ce qu’on appelle un revêtement superficiel – une toiture-terrasse inclinée autrefois simplement peinte (considérée par le règlement de copropriété comme partie commune, mais manifestement à usage exclusivement privatif , bien que ceci ne soit pas mentionné dans le RC) sans demander l’avis de l’Assemblée Générale.
Je précise que ces travaux sont non-visibles de l’extérieur.
J’ai agi en toute bonne foi, pensant que cette terrasse ne pouvait être que partie totalement privative. Découvrant maintenant la nécessité d’une autorisation et désirant toujours être dans la légalité, je me demande maintenant ce que je dois faire.
Mes questions sont les suivantes :
L’intervention est-elle (peut-être) carrément légale (revêtement superficiel) ? Et surtout, si la pose de ce dallage n’est pas légale d’après le syndic parce qu’exécutée sans autorisation , est-il possible d’obtenir cette même autorisation à posteriori grâce à un vote du syndicat des copropriétaires ?
Je vous remercie d’avance pour vos conseils

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Les syndics n’aiment pas ne pas toucher d’honoraires sur des travaux, d’autant plus s’ils ne sont pas au courant 😉
Non, plus sérieusement, il est évident que tous travaux (quels qu’ils soient si ils touchent aux éléments de copropriété et la toiture/ toit terrasse en fait partie) doivent passer par un accord de l’AG.
Donc pas d’autre choix qu’un accord voté en AG, il suffit que le syndic établisse (sous votre sollicitation) fixe à l’ordre du jour le vote de la question. Avec un préalable présentant la situation. Cela est pour le côté copropriété, il faut aussi que vous vous assuriez que tout est fait dans les règles de l’art et que la réglementation locale vous autorise à réaliser ce types de travaux.
Si une demande d’autorisation est nécessaire (Déclaration préalable par exemple), il sera donc nécessaire de procéder au vote donnant accord en AG et procéder au processus complet pour obtenir les validations de tous les services concernés.
Il eu était préférable de solliciter un architecte avant, la situation aurait été plus simple.

Bon courage !

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batiment commercial

Tout ce qui puisse permettre de clarifier, réguler et contrôler la construction et l’urbanisme est positif. Car, notre problème majeur est le manque de contrôle. Pour ne pas détruire nos campagnes il faut de plans plus concret et plus contraignants en matière de matériaux superficies, expositions, économie d’énergie, etc. Il faut que le consommateur soit responsable pour obliger aux constructeurs à offrir des bâtiments plus adaptés et plus durables à de prix convenables. Le marché spéculatif est l’autre grand problème.
Beaucoup de choses à résoudre !!

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bolis

bonjour, j ai lu sur d autre site que lorsqu’on ne dépasse pas 60cm du sol toute construction ne fais pas l objet de demande ( ex : terrasse ) es vrai?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
Ce n’est pas tout à fait vrai, une construction de terrasse peut l’objet d’une demande d’autorisation même si la hauteur de celle-ci n’excède pas le 60cm.
La hauteur définit la qualification en construction ou non. Cela joue surtout sur les reculs et positionnements. Il faut réellement étudier le dossier pour définir si oui ou non, cela une demande préalable.
Des liens avec l’emprise au sol, avec les PLU ou zones sont à vérifier.
Ne vous fiez pas toujours aux commentaires sur certains sites de profanes, ne connaissant pas forcément toutes les règles. De plus l’évolution des PLU sur ce type de questions sont de plus en plus restrictives.

Répondre
bolis

bonjour, j ai déposer une demande de travaux pour faire une extension de ma maison mais vu les conditions climatique je n’ai pas le temps d attendre la réponse pour couler ma dalle. ( je ne compte pas monter les murs sans l accord ) Es ce que risque quelque chose?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Tout travaux non purgés de recours de tiers peuvent faire l’objet de recours et demande de démolition sous astreinte financière.
Quelque soit les conditions les règles et lois sont pour tous les mêmes. Vous risquez une procédure et de devoir payer une démolition + les frais de justice.

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lallier

Bonjour

Vous n’avez pas compris le sens de ma question, je n’ai pas l’intention de toucher en quoi que ce soit le mur de mon voisin, ma question est de savoir si mon voisin a obligation ou pas de recouvrir son mur de peinture de ravalement ou si il peut laisser le mur à l’état brut.

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Pascal CAMLITI

Bonsoir,
Je n’ai pas connaissance d’obligation légale de finition d’un mur (sauf à être dans un secteur protégé ou particulier). Par contre certains PLU précisent clairement que tous les ouvrages doivent avoir une esthétique continue et homogène.
Cela peut être une piste de discussion… Si toutes les autres façades sont enduites, cet argument pourrait être utilisé.
Renseignez-vous auprès de la commune dont dépend le mur concerné. Si le voisin ne souhaite pas réaliser cet embellissement, je ne vois pas par quels moyens vous pourriez l’y contraindre. Il vaut mieux tenter une approche douce et correcte, si cela est possible.

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LEGENDRE

Bonjour,

J’ai cédé une maison il y a un an, avec du terrain non constructible car situé en partie en zone naturelle et en partie en zone inondable – P.P.R.I., aléa moyen. Le P.L.U. prévoyait une interdiction de tout affouillement et exhaussement; depuis, des travaux massifs de creusement et de rehaussement ont eu lieu (une partie en « côte », en zone naturelle protégée, a été creusée, son remblai comblant une partie pentue en descente et située en zone inondable). Le maire, qui, lors de la cession, avait délivré un C.U. précisant les caractères de ce terrain, a accordé une régularisation par déclaration de travaux a posteriori. Est-ce légal ? J’estime être floué, soupçonnant une entente préalable à la vente, et ayant de mon côté tenu compte de la configuration des lieux, moins favorable auparavant, dans le prix de cession. Le préfet est-il compétent en la matière ? Je vous remercie.

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Pascal CAMLITI

Bonsoir,
Si vous pensez être floué, il faut donc faire valoir vos droits par l’intermédiaire d’un avocat. Celui-ci vous préconisera la bonne marche à suivre et vous conseillera sur les axes à exploiter.

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Pierre Laurent

Bonjour à tous
J’ai déposé il y à plus de dix ans une déclaration de travaux pour modifier ma façade qui a été acceptée et dont j’ai gardé la notification.
Les travaux ont été réalisé dans la foulée.
Néanmoins, j’ai ommis de faire la déclaration d’ouverture de travaux et la conformité.
Pensez vous que les services d’urbanisme puissent aujourd’hui me demander
de régulariser voire de démolir cet ouvrage ?
N’y a t’il pas prescription dans la jurisprudence, au delà d’un certain temps alors qu’aucune plainte et aucun préjudice aient été constaté ?
Merci pour vos réponses

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Pascal CAMLITI

Bonjour,

Si vos travaux n’ont pas fait l’objet d’une déclaration d’ouverture de chantier, l’autorisation délivrée est devenue caduque après le délai légal. Il faudrait donc (si cela est possible) de régulariser par l’intermédiaire d’une nouvelle demande d’autorisation en croisant les doigts afin que personne n’intente un recours.
Il est tout à fait imaginable que l’on vous demande de remettre en état par voie judiciaire.
La prescription est trentenaire, mais étant donné que vous avez déposé une demande d’autorisation préalablement, elle ne puis s’appliquer.
Donc case régularisation obligatoire.

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lallier

Bonjour

Le crépi de mon voisin est tombé en partie sur mon garage occasionnant quelques dégâts. L’assurance a marché, mon voisin a dû refaire tout son mur du haut jusqu’en bas. Ce mur est en limite de propriété et donne donc directement chez moi. Ce crépi a été fait à l’évidence à la va vite et n’a pas été recouvert de peinture du tout, il est resté à l’état de ciment. Il me semble que le voisin doit faire en sorte que ce mur soit ravalé, pouvez vous me le confirmer ?

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Pascal CAMLITI

Bonsoir,

Je n’ai pas connaissance de jurisprudence précisant l’obligation de rendre un mur esthétique si celui-ci ne vous appartient pas. De plus, vous ne pouvez absolument pas y apposer quoi que ce soit, si le mur est effectivement à votre voisin même si celui-ci est en limite séparative.
Il va vous falloir vous plonger dans les jurisprudences pour (éventuellement) trouver une décision de justice allant dans votre sens. Et après, il vous faudra discuter avec votre voisin pour trouver une solution amiable.
J’active mon réseau et si une réponse sort en ce sens, je ne manquerai pas de l’expliquer ici même.

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ferranb

je suis agriculteur mon permis pour hangar agricole est accepte en deuxieme phase j ai fait un permis modificatif pour y faire un logement de 60 m2 liee a mon exploitation en cas de refus qu est ce que je risque de l ammenager exactemnt

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Pascal CAMLITI

Bonsoir,

Toutes constructions illégales est par nature interdite, donc vous risquez un procès en correctionnel et vous voir imposer la démolition sous astreinte journalière (somme à payer par jour de non respect de la décision du juge).
Il vous faut impérativement obtenir une autorisation, afficher le panneau et purger le recours des tiers avant d’entamer quoi que ce soit comme travaux.

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Duze

Bonjour je souhaite acheter un ensemble immobilier de 860 m2 au enchères une habitation à été construite sous un hangar sans permis de construire cet ensemble est situé en zone ui dans le 32.
je souhaite louer les hangars et locaux puis je occuper cette habitation au titre de gardiennage des locaux loués et régulariser la situation auprès de la mairie.
merci de votre aide.
cdt
Duze L.

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
Clairement, si la construction est illégale, il vous faut préalablement vous assurer de que la régularisation est possible, ceci auprès des services de la mairie concernée.
Car achetant un bien ayant des ouvrages non conformes, vous en prenez la responsabilité (c’est très certainement ce qui doit être inscrit dans les actes). Donc avant toutes choses vérifiez, si vous pouvez ou non régulariser la situation.

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